Issuu on Google+

vastgoedparticipaties

propertynl top Aanbieders participaties

Participanten leggen minder in In 2011 is er bij participanten minder geld opgehaald dan in het jaar ervoor. De vastgoedparticipatiemarkt dunt uit door Elvan Bayraktaroglu

S

inds de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de vastgoedmarkt heeft gebombardeerd tot aandachtspunt, ontkomen aanbieders van nietbeursgenoteerde vastgoedfondsen niet aan de extra controle en toezicht van de AFM. Eind juni publiceerde de toezichthouder een onderzoek waarin melding werd gemaakt van toegenomen integriteitrisico’s als gevolg van onder andere verminderde of overgeslagen dividend- of rente-uitkeringen, lagere waarderingen van vastgoed, terughoudendheid van banken betreffende financiering en enkele grote fraudezaken in de sector. beperkte liquiditeit Wat AFM betreft, mogen alle fondsen onder het toezicht van AFM vallen. Nu is dat niet het geval. Fondsen met een minimuminleg van € 100.000 hoeven geen AFM-vergunning aan te vragen. AFM ziet het liefst de grens verdwijnen en alle fondsen onder toezicht komen. Afnemende rendementen of uitgestelde rente-uitkeringen zijn echter niet bij voorbaat signalen van een malafide organisatie. Dit heeft niet alleen betrekking op het deel van de vastgoedmarkt dat zich richt op de particuliere belegger. De gehele Nederlandse vastgoedmarkt heeft de afgelopen twee jaar last gehad van de beperkte liquiditeit en lagere waarderingen, waardoor niet alleen rendementen onder druk zijn komen te staan, maar de hele sector noodgedwongen pas op de plaats moest maken en desnoods moest consolideren. Als we ons beperken tot de markt van vastgoedpartici-

paties, zien we in het jaar 2011 ten opzichte van 2010 een afname van het ingelegd vermogen in niet-genoteerde vastgoedfondsen. Er zijn minder fondsen geplaatst dan in het voorgaande jaar en veel fondsen hebben nieuwe beheerders gekregen. Daarbij valt ook op dat de geplaatste fondsen in 2011 gemiddeld kleiner van omvang zijn dan de fondsen geplaatst in 2010. Het grootste fonds dat het afgelopen jaar werd geplaatst was het vierde winkelvastgoedfonds van Holland Immo Group met een omvang van € 28,3 mln. In het voorgaande jaar was dat het Supermarktfonds van Annexum, met een fondsvermogen van € 91,8 mln en een ingelegd vermogen door participanten van bijna € 28 mln.

In ’t kort

• De omvang van de fondsen was in 2011 kleiner dan in 2010 • 2011 was het jaar van consolidatie • Professionals overleven

Beleggingsregio en type vastgoed 2011 BELEGGINGSREGIO

TYPE VASTGOED WINKELS

1,7% CANADA VS DE

21,7% 22,9%

5,5% OVERIG 4,8% KANTOREN 2,3% ZORGVASTGOED

48,4%

53,6%

38,9%

WONINGEN

NL

TOTAAL: € 175.549.208

TOTAAL: € 175.549.208

bron: propertynl

propertynl magazine

|

nr.

12/13 - 24 augustus 2012 | 45


grootste aanbieders vastgoedparticipaties Aanbieder Eigen vermogen

Fondsvermogen

Homburg Capital

€ 534.780.086

€ 571.430.289

Annexum Invest

€ 368.238.000

€ 1.120.072.000

Westplan Investors

$344.213.760

$984.123.744

Bouwfonds REIM

$333.323.042

$1.352.766.592

Hanzevast Capital

€ 317.137.173

€ 817.300.451

The Ibus Company

€ 194.840.000

€ 506.515.000

Holland Immo Group

€ 186.633.900

€ 598.974.900

Zeeland Investments Beheer

€ 186.126.000

€ 437.950.000

Atlantic Realty

$166.365.000

$415.255.000

Vastgoed Syndicering Nederland

€ 158.863.170

€ 618.794.560

Global State Investments

€ 131.270.620

€ 406.065.674

MPC Capital

€ 129.350.000

€ 294.870.000

Staalbankiers

€ 105.400.000

€ 417.000.000

APF International

€ 88.999.690

€ 241.750.963

RFM Regulated Fund Management (ING Real Estate)

€ 87.775.000

€ 319.852.800

Steenwell

€ 81.350.000

€ 258.037.400

Sectie5 Investments

€ 75.218.207

€ 229.420.902

WaardeVastGoed Holland

€ 74.640.000

€ 234.872.880

StoneBridge

€ 68.660.000

€ 222.791.000

Wilgenhaege Fondsen Management

€ 62.320.000

€ 181.180.000

Renpart

€ 56.750.000

€ 182.500.000

Schild Holland Fonds

€ 53.810.000

€ 170.493.500

Freeland Partners

€ 52.000.000

€ 216.600.000

Neddex Vastgoed

€ 46.837.000

€ 184.835.000

Synvest Fund Management

€ 35.200.000

€ 59.370.558

Quares

€ 32.950.000

€ 111.000.000

Rubens Capital (Cordares Vastgoed)

€ 26.248.342

€ 63.853.637

Antea Vastgoed

€ 22.600.000

€ 72.170.000

Beethoven Beheer

€ 19.569.000

€ 78.252.980

Burgland Investments Totaal

$ 13.617.500

$43.617.500

€ 4.041.467.990

€ 11.368.099.830

bron: propertynl

Beleggingsregio en type vastgoed 1e HJ 2012 BELEGGINGSREGIO

TYPE VASTGOED

MIX VS

13,5% 13,4% 32,9%

300000

OVERIG

23% 17,3%

13,4%

NL DE

6,3% KANTOREN

47,5% 32,9%

x1000

250000

WINKELS

LUXEMBURG

Eigen vermogen 2009 - 2012

WONINGEN

200000 150000 100000 50000 0

TOTAAL: € 81.607.558

46 |

nr.

12/13 - 24 augustus 2012 |

bron: propertynl

propertynl magazine

TOTAAL: € 81.607.550

2009

2010

2011

2012

bron: propertynl


vastgoedparticipaties

Top 10 geplaatste fondsen 2012 op basis van eigen vermogen Aanbieder

Fonds Land Type vastgoed Eigen vermogen

Westplan Investments

Alta Mira Apartments

Quares

VS

Fondsvermogen

woningen

$12.027.558

$38.847.658

Quares Retail Fund 2 Luxemburg

winkels

€ 11.000.000

€ 26.000.000

Bouwfonds REIM Bouwfonds European Parking Fund III Overig

parkeergarages

€ 10.900.000

€ 10.900.000

Holland Immo Group

Winkelfonds Duitsland 6 NV Duitsland

winkels

€ 8.830.000

€ 19.410.000

Westplan Investments

Westplan Indigo Apartments

VS

woningen

$6.800.000

$39.350.000

Annexum

Winkelhart Lelystad Nederland

winkels

€ 5.750.000

€ 18.150.000

Ibus Ibus Hemer Duitsland

winkels

€ 5.250.000

€ 11.050.000

APF

Vastgoed CV APF XII Nederland

kantoren

€ 5.150.000

€ 14.000.000

VS

woningen

$5.000.000

$20.101.000

Sectie5 Investments Elzenstede Vastgoed CV Nederland

winkels

€ 4.800.000

€ 13.250.000

StoneBridge StoneBridge Residential Fund VII, LP bron: propertynl

Vorig jaar legden particuliere beleggers in totaal € 176 mln in, tegen € 260 mln in 2010. In de eerste helft van 2012 tellen we een totaal ingelegd eigen vermogen van € 82 mln. De Top 40 is inmiddels teruggebracht tot een lijst met 30 aanbieders. Er is geprobeerd met de nieuwe lijst een zo goed mogelijk beeld te schetsen van de meest actieve en leidende partijen in de markt. Net zoals in 2011 was ook in de eerste helft van 2012 het totale eigen vermogen dat ingelegd is in particuliere vastgoedfondsen belegd in winkelvastgoed. Ondanks de negatieve signalen over de kantorenmarkt is het APF dit jaar toch gelukt het kantorenfonds Vastgoed CV APF XII te plaatsen met een fondsomvang van € 14 mln, dat met € 8,85 mln gefinancierd is door FGH.

winnaars en verliezers De moeilijke tijd waarin de vastgoedmarkt zich bevindt, kent in de participatiesector zowel verliezers als winnaars. Enkele bekende namen uit de PropertyNL Top Vastgoedparticipaties hebben plaats moeten maken voor nieuwe aanbieders vanwege een overname of vanwege gebrek aan activiteit de afgelopen jaren. Zo moest Inside Investment het veld ruimen. In juli 2010 is door de directie een businessplan opgesteld met als doel om binnen een periode van 4 jaar tot verkoop van de gehele portefeuille c.q. aandelen Inside Investments te komen. In het kader van uitvoering van dit businessplan zijn er door Inside Investment in 2011 fusiegesprekken gevoerd met o.a. het Vastgoed Fundament Fonds van Annexum. Dit heeft niet tot resultaat geleid.

Top 10 Fondsen geplaatst in 2011 op basis van eigen vermogen Aanbieder

Fonds Land Type vastgoed Eigen vermogen

Holland Immo Group

Winkelvastgoedfonds Duitsland 4 NV Duitsland

Fondsvermogen

Westplan Investments

Westplan Bethany Apartments

Westplan Investments

Westplan Preferred Equity Fund

Burgland Investments

GCAK Tampa LLC

VS

mixed

$9.652.500

$37.702.500

APF International

Vastgoed CV APF XI Nederland

winkels

€ 8.750.000

€ 23.750.000

Holland Immo Group

Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 NV Duitsland

winkels

€ 8.250.000

€ 19.300.000

VSN

Woningmaatschap Uden Nederland

woningen

€ 7.100.000

€ 27.858.000

winkels

€ 11.665.000

€ 28.285.000

VS

woningen

$11.500.000

$50.960.016

VS

woningen

$10.853.708

$10.853.708

Renpart Vastgoed Management Renpart Retail X CV Nederland

winkels

€ 7.100.000

€ 21.100.000

ZIB Aquadelta CV Nederland

woningen

€ 6.850.000

€ 1.685.000

Neddex Neddex Vastgoedfonds XIV Nederland

winkels

€ 6.307.000

€ 15.634.000

Zeeland Investments Beheer bron: propertynl

propertynl magazine

|

nr.

12/13 - 24 augustus 2012 | 47


vastgoedparticipaties

Manfred Kühl bestuursvoorzitter van holland immo group

In een toelichting op de uitkomsten van het onderzoeksrapport van AFM naar niet-genoteerde vastgoedfondsen voor particulieren laat Manfred Kühl, bestuursvoorzitter van Holland Immo Group en vicevoorzitter van Forumvast, weten dat de branchevereniging blij is met het feit dat AFM toezicht wil uitbreiden tot alle aanbieders van deze vastgoedfondsen. In een eerder overleg met AFM pleitte Forumvast al voor het benoemen van tekortkomingen bij sommige aanbieders om zo als branchevereniging in het kader van de professionalisering van de sector er iets mee te kunnen doen. Kühl vindt het jammer dat er geen namen en rugnummers worden genoemd, waardoor nu alle aanbieders op een hoop worden gegooid. ‘Door juist de partijen te benoemen die frauderen en ernstig te kort schieten, maak je duidelijk welke partijen wel goed bezig zijn. Ook is onduidelijk of het om actieve aanbieders gaat of om slapende aanbieders, die slechts een of meer fondsen behe-

ren maar al heel lang niets geplaatst hebben.’ De vicevoorzitter wijst ook op de omvang van de tekortkomingen: ‘Gaat het om incidenten of om structurele oplichters?’ De branchevereniging is blij met het voornemen van AFM om nu eindelijk met wettelijke middelen alle aanbieders onder toezicht te werpen, ook partijen die nu vallen onder een toezichtvrijstelling, zoals participaties van € 100.000 of meer. Maar in hoeverre dit realiseerbaar is voor de toezichthouder, is nog maar de vraag. ‘De discussie begint al bij de definitie. Wat verstaat de AFM precies onder ‘een aanbieder’? Is dit ook het initiatief van een belegger om samen met twee anderen te gaan beleggen in een pand?’ En heeft de waakhond wel genoeg capaciteit, expertise en budget om dit uitgebreide toezicht te handhaven?’ Volgens Kühl hebben veel aanbieders niet de kwaliteit om met tegenslagen in de sector of andere problemen om te gaan. En daar begint het uiteindelijk mee.

Ook Middle Europe Investments (MEI) is uit de lijst gehaald. AFM besloot in 2010 een stille curator aan te stellen. Het jaar daarop maakte Palmer Capital, een Britse particuliere onderneming gevestigd in Londen en München, bekend een 100% belang genomen te hebben in MEI, dat een beheerd vermogen heeft van € 232 mln. De vastgoedportefeuille bestaat voornamelijk uit commercieel vastgoed in Tsjechië, maar ook in Slowakije, Bulgarije, Roemenië en Rusland. Het totale beheerd vermogen van Palmer Capital bedraagt meer dan € 1 mrd. Bundeling van krachten Holland Immo Group bundelde vorig jaar de krachten met Homburg Capital en plaatste destijds nog onder de naam Homburg|Immo vier supermarktfondsen die beleggen in Duitse winkels. Aan deze samenwerking is inmiddels een einde gekomen. Volgens Holland Immo was de plaatsing succesvol, doordat aandeelhouders van beide aanbieders benaderd konden worden, waardoor de inschrijving sneller was voltooid. Volgens Manfred Kühl, eigenaar van Holland Immo Group, is de aanbieder echter, ook zonder netwerk van Homburg, zelf uitstekend in staat Duits retail onder de aandacht te brengen. Eind juni plaatste Holland Immo Group zijn zesde Duitse winkelfonds, Winkelfonds Duitsland 6. Rubens Capital Partners heeft in november 2011 de cv-activiteiten overgenomen van Cordares Vastgoed, een vermogensbeheerder actief onder de vlag van pensioenuitvoerder APG. De overname betreft de exploitatie van vier vastgoed cv’s (Cordares Renderend Bezit 1 t/m 4 CV). De gezamenlijke waarde van deze cv’s is € 60 mln. Het vastgoedbeheer is inmiddels ondergebracht bij Cortona Management. verdwenen uit de lijst ABN MeesPierson is eveneens uit de lijst verdwenen en vervangen door MPC Real Estate Services, onderdeel van de Duitse fondsbeheerder MPC Capital Group. Deze partij heeft het management voor zijn rekening genomen van elf Nederlandse vastgoedfondsen van ABN Amro MeesPierson. Deze fondsen noteren een totaal eigen vermogen van € 129,35 mln bij een fondsvermogen van € 294,87 mln. MPC Capital beheert daarnaast nog 20 Duitse fondsen (gestructureerd naar Duits recht) met daarin Nederlandse objecten, met een totale fondsomvang van € 1,3 mrd. De Nederlandse portefeuille van MPC Capital Group komt hiermee op een totale waarde van ruim € 1,5 mrd. Een nieuweling in de lijst lijkt RFM Regulated Fund Management. De manager RFM is echter de manager

propertynl magazine

|

nr.

12/13 - 24 augustus 2012 | 49


vastgoedparticipaties

die voorheen onder de ING Groep vlag opereerde en vorig jaar onderdeel was van de verkoop van de vastgoedmanagementactiviteiten van ING. Onder de naam RFM worden deze ‘ING’-fondsen voor de particuliere belegger beheerd. Onlangs is ook de naam van S2 Beheer en Aefides Beheer veranderd in Steenwell. Voor vier fondsen (AE Beheer) wacht Steenwell echter nog op toestemming van de AFM voor het doorvoeren van de naamswijziging. Een oude bekende in de lijst is Freeland Groep, beheerder van het fonds ShoppingParks met onder andere de Batavia Stad. Het outlet center staat al bijna twee jaar in de etalage, maar het lijkt erop dat ShoppingParks nu eindelijk een koper heeft gevonden. Martijn Burghout, mede-eigenaar van Freeland Groep, is de afgelopen tijd met verschillende partijen om de tafel gaan zitten. ‘We zijn vorig jaar in gesprek geweest met verschillende kopers. Gelukkig is de verkoop van Batavia Stad destijds niet doorgegaan, want in de tussentijd heeft het outlet center 12% meer omzet gedraaid. Inmiddels is vastgoedadviseur CBRE in de arm genomen en zijn we met een buitenlandse partij in gesprek over de verkoop die ongeveer in het derde kwartaal zal plaatsvinden. Het fonds heeft een leverage van ongeveer 70%. Dat vond de bank nog aanvaardbaar, maar nu moet de leverage toch echt naar beneden. Met de opbrengst van de verkoop willen we een deel van de schulden afbetalen en misschien een deel uitkeren aan aandeelhouders. Dat is afhankelijk van wat de participanten willen.’ seniorenwoningen Renpart plaatste vorig jaar nog drie retailfondsen (X, XI, XII), met een totaal vermogen van € 32,5 mln, waarvan € 11,7 mln ingelegd is door participanten. Het zijn met name de fondsen die investeren in winkelvastgoed die in slechtere tijden beter renderen dan overige vastgoedsegmenten, waardoor deze eerder overschreven en geplaatst worden. Eerder dit jaar besloten beleggers van Renpart massaal de kantoren- en bedrijfsruimtefondsen te laten fuseren. Deze fondsen hebben een totale fondsomvang van € 150 mln, waarvan € 45 mln met eigen vermogen is gefinancierd. Op donderdag 24 mei 2012 werd door de houders van aandelen en certificaten in de Renpart Vastgoedfondsen met een overweldigende meerderheid besloten tot een juridische fusie van alle acht naamloze vennootschappen. De fusie is met ingang van 25 mei 2012 van kracht geworden en heeft werking met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012. Voor totstandkoming van de fusie was een meerderheid van 67% noodzakelijk. Bovendien moest de

meerderheid van stemmen ten minste 50% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigen. Beide percentages werden ruimschoots gehaald. BIJstorting Westplan Investors, dat vooral belegt in Amerikaanse appartementen, heeft het voornemen dit jaar voor het eerst te investeren in Nederlandse seniorenappartementen. De vastgoedbelegger voor particulieren moest vorig jaar nog 300 van zijn beleggers om een bijstorting van $ 50 mln vragen om niet door de bankconvenanten te zakken. In oktober dit jaar zal Westplan Investors een nieuw besloten vastgoedfonds met Nederlandse seniorenwoningen lanceren. Daarbij wordt gemikt op complexen met 40 tot 100 woningen. Westplan koopt de woningen van de huidige bewoners en verhuurt ze weer terug. Voorwaarde is zeggenschap over het beheer van het complex. Het aantrekken van vreemd vermogen wordt beperkt tot maximaal 50%. Volgens Westplan zal de vraag naar serviceappartementen voor senioren de komende decennia in Nederland sterk groeien. Volgens Westplan gaat het dan vooral om 55-plussers met een bovenmodaal inkomen. herstel blijft uit Vooralsnog ziet het ernaar uit dat er in 2012 minder fondsen zullen worden geplaatst dan in 2011 het geval was. Niet alleen als gevolg van het uitblijvende herstel in de vastgoedmarkt en de daarbij horen de rendementen, maar ook doordat banken uit risico-overweging minder scheutig zijn met het vreemd vermogen. Zie ook het interview met AFM op pagina 21.

Tegen het marktsentiment in plaatste Renpart toch nog drie retailfondsen Westplan gaat aandacht verleggen van Amerika naar Nederland met groeiend segment met appartementen voor senioren

propertynl magazine

|

nr.

12/13 - 24 augustus 2012 | 51


Artikel vastgoedfondsen propertynl