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Periodico di informazione immobiliare e condominiale della Penisola Sorrentina

Anno 1 | Numero 0

NOVEMBRE 2013

COPIA GRATUITA

a cura di


EDITORIALE Casa & Condominio è un magazine che nasce con lo scopo di creare un contenitore di informazione, notizie, cultura, eventi, promozione e curiosità sul mondo immobiliare in generale. La casa è un bene comune ad ogni essere umano in qualunque parte del mondo e rappresenta il principale obiettivo di ognuno: è il luogo dove veniamo nutriti ed allevati e cresciamo i nostri figli, dove ci rifugiamo, dove gioiamo e soffriamo, dove c’è la nostra vita ed il nostro cuore... Per questo merita cura, rispetto e attenzione ma soprattutto ognuno di noi merita di avere il meglio dalla gestione di essa in ogni aspetto, dalla progettazione all’arredamento, dall’acquisto alla vendita e/o all’affitto, dalla conoscenza delle principali norme che la riguardano a quella delle opportunità a disposizione per valorizzarla patrimonialmente oltrechè preservarne la redditività anche

in tempo di crisi. In Italia oltre l’80% delle abitazioni si trova in un contesto condominiale: vivere insieme non è facile e comporta una serie di implicazioni di carattere non solo tecnico-giuridico ma anche fortemente sociologico e relazionale. Esamineremo ogni aspetto del vivere in Condominio cercando di dare il nostro piccolo contributo per migliorare la qualità della convivenza comune sotto ogni punto di vista e, perchè no, inventarne nuove possibili forme. Ci auguriamo che presto altri professionisti del settore, tecnici, imprese, arredatori, consulenti, agenti, studiosi, si mettano in contatto con noi per arricchire i contenuti della rivista e proporre le loro idee per offrire ai nostri lettori soluzioni e spunti di approfondimento e conoscenza. Per contatti: casaecondominio@yahoo.it

Casa & Condominio Periodico di informazione immobiliare e condominiale della Penisola Sorrentina In attesa di registrazione Responsabile Editoriale: Teresa Pane - Punto Casa Responsabile Pubblicitario: Antonino Schisano - Promo Casa Immobiliare Progetto Grafico: Bingwa Art Factory - Piano di Sorrento Stampa: Grafica Cirillo - Scafati


L’INCARICO DI MEDIAZIONE A cura di Antonino Schisano

Quando si vuole acquistare o vendere un immobile si “dovrebbe” rivolgersi ad un agente professionista per non rischiare di incorrere in spiacevoli sorprese... La professione di agente immobiliare infatti, non può essere svolta da chiunque, ma solo da chi sia iscritto presso la Camera di Commercio Industria, Artigianato e Agricoltura (CCIAA). Ciò significa che gli agenti immobiliari abusivi sono sanzionati dalla legge e non hanno diritto ad alcuna provvigione pattuita, se l’affare si conclude per effetto del loro intervento. Si tratta infatti di una professione in continuo aggiornamento che non può essere affidata a chiunque nella forma dell’antico “sensale”... Senza considerare il “fai da te” dunque, le possibilità sono due: o affidarsi a più agenzie contemporaneamente oppure ad un solo agente in esclusiva tramite l’incarico di mediazione. Vediamone le differenze e cerchiamo di valutare la più conveniente delle forme di affidamento (senza esclusiva e con la clausola di esclusiva). In ognuno dei due casi innanzitutto è sempre bene firmare un incarico scritto: si tratta di un semplice contratto che serve per stabilire patti e condizioni, ed è considerata una autorizzazione a vendere il proprio immobile, a determinate condizioni, come il prezzo e il periodo di tempo che l’agenzia prende per la vendita.

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La clausola ESCLUSIVA obbliga il proprietario dell’immobile a vendere per tutta la durata del contratto solo tramite l’agenzia immobiliare con cui ha firmato l’incarico. Il proprietario, grazie a questo incarico, potrà mettere l’immobile sul mercato e, soprattutto, dichiarerà eventuali problematiche inerenti allo stesso. Sembra superfluo dire che questo passaggio è fondamentale, perchè un potenziale acquirente sarà informato sullo stato di fatto e di diritto dell’immobile a monte, senza arrivare, in casi estremi, a far saltare la trattativa in sede di rogito notarile. E’ importantissimo infatti sapere con il dovuto anticipo

se sull’immobile gravano iscrizione ipotecarie, servitù attive o passive, se l’immobile è in regola dal punto di vista edilizio-urbanistico, se ci sono pendenze condominiali ecc... Ci sono alcune agenzie che lavorano dando poca importanza all’incarico scritto e in esclusiva altre invece che ne fanno una condizione imprescindibile. Vediamone le differenze più comuni. Quando l’incarico non è conferito con la clausola di esclusiva: • molti clienti che desiderano acquistare un immobile a volte trovano in diverse agenzie lo stesso immobile a prezzi differenti, senza contare poi che ogni agenzia


ha un tempo di trattativa e conclusione dell’affare diverso a seconda della propria organizzazione; • il potenziale acquirente che cerca casa, trova l’annuncio nella stessa zona relativo stesso immobile formulato in modi diversi, con misure e valutazioni differenti anche in ordine alla quadratura. Quando l’incarico è conferito in esclusiva: • l’agenzia chiede l’esclusiva per non rischiare di lavorare ed impegnare tutta l’organizzazione nel vendere e poi vedersi soffiare l’affare da qualcun’altro: proprio per questo, avendo la certezza della vendita, tutto il team sarà impegnato alla promozione dei pochi immobili scelti, riuscendo ad essere precisi e puntuali nei confronti di tutti;

• l’agenzia studierà con maggiore attenzione la documentazione dell’immobile e ne farà una corretta valutazione; • il cliente avrà nel complesso maggiore cura e attenzione dati da un minor numero di immobili in portafoglio dell’agenzia che opera in esclusiva. È pur vero che la maggior parte dei proprietari ha timore di firmare qualsiasi cosa e, ovviamente, anche dell’incarico di mediazione con la clausola di esclusiva, e tale reticenza è molto comune soprattutto in chi ha fretta di realizzare la vendita. Ma da quanto detto è evidente che si tratta di una erronea convinzione: lavorare senza esclusiva potrebbe significare svolgere un lavoro meno approfondito e soprattutto non offrire al potenziale acquirente,

la sicurezza di quello che sta per acquistare. E se il cliente che non si fida non acquista. E’ dunque consigliabile affidarsi a seri professionisti magari valutando a priori varie agenzie prima di conferire l’incarico: osservare l’ aspetto dell’ufficio; osservare metodi, professionalità, preparazione ed esperienza del personale, conferire il mandato in esclusiva che è sempre consigliabile dopo aver richiesto la valutazione economica dell’immobile. Attenzione però a scegliere l’agenzia che vi fa la valutazione più alta: potrebbe essere un modo per accaparrarsi il cliente!

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L’AMMINISTRATORE RISPONDE A cura di Teresa Pane

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Gentile amministratore, le scrivo per farle una domanda: l’inquilino dell’appartamento del piano superiore quotidianamente stende la biancheria sulla facciata principale del palazzo. Poichè il regolamento condominiale vieta la stesura degli indumenti sul lato facciata dell’edificio in che modo può intervenire l’amministratore? (Pasquale B.)

Caro lettore, la riforma del condominio entrata in vigore il 18 giugno del 2013, ha profondamente inciso anche sulla possibilità di comminare sanzioni pecuniarie ai condomini che violino il regolamento condominiale, già precedentemente disciplinata dall’art. 70 delle Disposizioni di attuazione al Codice Civile: “Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”. La nuova legge, dunque, vuole rendere più efficace il rispetto delle disposizioni del regolamento condominiale prevedendo delle sanzioni più adeguate per il condomino che contravviene alle regole. Tuttavia, la possibilità di com-

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minare tali sanzioni non è esente da limiti: la giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che la sanzione può essere applicata solo ai proprietari e non ad eventuali inquilini in quanto l’articolo 70 delle disposizioni d’attuazione contempla una pena di natura privata che ha come destinatari i condomini e pertanto non è applicabile ai conduttori degli immobili che restano estranei all’organizzazione condominale (Sentenza di Cassazione n. 10837 del 17 ottobre 1995), inoltre, l’art. 70 è applicabile solo se esclusivamente previsto nel regolamento condominiale. Pertanto, in mancanza, è illegittima una deliberazione condominiale che stabilisca,

a carico di alcuni condomini, l’irrogazione di sanzioni pecuniarie per la violazione del regolamento di condominio (Sentenza Cassazione n. 10329 del 21 aprile 2008). Da quanto detto, il suo amministratore potrà comminare la sanzione di carattere pecuniario solo se questa è prevista dal vostro regolamento condominiale ma solo al proprietario e mai all’inquilino: nel caso di specie, dunque, costui potrà essere citato in giudizio al fine di ottenere una pronuncia del giudice che gli imponga il comportamento conforme al regolamento di condominio al cui rispetto è comunque tenuto.


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Finalmente una rubrica utile a chi non può permettersi un avvocato! Egregio amministratore, nel mio condominio a breve si procederà ad un’opera di rifacimento delle facciate dell’edificio. La nuova legge sul condominio prevede, prima dell’inizio dei lavori, la costituzione obbligatoria di un FONDO SPECIALE pari all’intero ammontare per l’esecuzione degli stessi. Trattandosi di un pagamento anticipato, come posso tutelarmi qualora la ditta non esegua i lavori ad opera d’arte? (Anna V.)

L’art. 1135 co.1 n. 4 c.c prevede la costituzione di un fondo speciale prima dell’inizio dei lavori, prevedendo che i condomini provvedano a versare integralmente l’importo dovuto per l’esecuzione degli stessi. Tuttavia, è bene precisare che, l’accantonamento preventivo della somma necessaria per la manutenzione straordinaria non incide sulle modalità di pagamento della ditta esecutrice: la corresponsione all’impresa avverrà con le modalità stabilite nel contratto d’appalto e, dunque, con la possibilità di verifica e controllo dei medesimi, se il contratto d’appalto lo contempla. In altre parole, il Fondo rimane presso il Condominio depositato sul vostro Conto Corrente bancario ed utilizzato gradualmente nelle modalità stabilite dal contratto di appalto che sicuramente prevederà pagamenti a stati di avanzamento dei lavori. Stia dunque pur tranquilla, gentile lettrice, a condizione che si sia affidata ad un amministratore professionista che sappia tutelare gli interessi suoi e di tutto il Condominio nella gestione dell’appalto...

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Ho subito tre furti nel mio appartamento: ho chiesto all’Amministratore di installare telecamere di sorveglianza sul mio pianerottolo, ma mi ha detto che l’Assemblea ha vietato a maggioranza l’installazione di videocamere nelle aree comuni per il rispetto della privacy. La legge di Riforma può aiutarmi? Grazie per l’interessamento! (Salvatore D. M.)

Egregio lettore, dobbiamo anzitutto distinguere due questioni: se le videocamere vogliono essere installate dai condomini sulle parti comuni (portone , anditi, pianerottoli, scale ecc.) oppure se la richiesta, come nel suo caso, è inoltrata dal singolo condomino che intende proteggere il proprio immobile. Nella prima ipotesi, spesso la volontà assembleare si scontra con il diniego di molti che dalle telecamere condominiali sentono violata la propria privacy. In tale ipotesi , la installazione deve essere posta ai voti: l’articolo 1122-ter del codice civile stabilisce che “le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136” e cioè, in una assemblea costituita in seconda convocazione “con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”. La delibera deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. La


4 decisione dell’assemblea deve essere comunque rispettosa del Codice della privacy e dei successivi provvedimenti adottati dal Garante, nel rispetto delle diritti fondamentali delle persone, con la ripresa, ad esempio delle solo parti comuni, obbligo d’informativa, apparati tecnici installati e gestiti sempre nel rispetto delle prescrizioni del Garante le sui regole sono consultabili sul sito www.garanteprivacy.it. Nella seconda ipotesi, e cioè nel caso in cui il singolo condomino voglia installare telecamere in prossimità dell’ingresso della propria abitazione in condominio, non deve richiederne la preventiva autorizzazione al Condominio neanche per forare la parete comune per apporre materialmente l’impianto in quanto ai sensi dell’art. 1120 c.c. ciascun condomino può usare delle parti comuni a condizione che ne consenta agli altri parimenti uso. Dovrà tuttavia rispettare comunque le prescrizioni del Garante per la privacy: in particolare non potrà inquadrare le parti comuni ma solo quelle di sua proprietà esclusiva. Ritornando al suo quesito specifico dunque, lei non ha bisogno del consenso dell’Assemblea per installare l’impianto privato di videosorveglianza, ma non potrà mai inquadrare aree comuni.

Per gravi motivi di famiglia avevo dimenticato di pagare le quote del gasolio. Mi sono vista recapitare una raccomandata da parte dell’avvocato della ditta che rifornisce il mio condominio con la quale mi si intimava il pagamento di una certa somma di cui risulto morosa. E’ giusto che l’amministratore abbia divulgato notizie così private a terze persone? Potrei citarlo per diffamazione? Mi comprenda, mi sono sentita veramente offesa... (Mariella S. )

L’art. 63 co.2 delle disp.att. c.c. , così come modificato a seguito della riforma del condominio, ha espressamente sancito che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini”. Dal momento, dunque, che il creditore del condominio non può agire contro gli adempienti, è sorto il problema circa la possibilità per l’amministratore di comunicare i dati dei condomini morosi. Si tratta di una problematica particolarmente delicata, in quanto è necessario tutelare il diritto alla privacy del singolo condomino. Il garante della privacy, tuttavia, ha provveduto a precisare che l’amministratore può comunicare i dati dei morosi senza incorrere nella violazione del D.lgs. 196/03 ed ha ulteriormente precisato che “non sono ravvisabili ostacoli alla menzionata comunicazione.” Tale comunicazione infatti, può prescindere dal consenso del condomino moroso se esiste un contratto di fornitura stipulato con il Condominio per il tramite dell’amministratore o, in mancanza di costui, da tutti i Condomini congiuntamente quando il riscaldamento è centralizzato. Le informazioni comunicate devono essere comunque pertinenti e non eccedenti, nel senso che devono solo contenere i dati necessari per l’individuazione del debitore e del debito e mai informazioni di altra natura (nota n. 26 del settembre 2008 - Garante della Privacy). Per rispondere efficacemente al suo quesito, fermo restando che l’amministratore ben può, anzi secondo la nuova normativa, DEVE fornire ai creditori i nominativi dei condomini morosi per scongiurare azioni in danni degli adempienti, lei dovrebbe verificare se l’amministratore si è limitato a fornire al creditore solo le info utili al recupero del credito oppure è sceso in considerazioni di carattere privato come per esempio fornirgli anche le motivazioni personali e delicate del suo inadempimento. In tal caso potrebbe senz’altro essere perseguito in sede giudiziale.

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