Page 1

WAWANCARA KHUSUS Eddy Ganefo: “Seolah Ada Anak Tiri dan Anak Emas”

KAWASAN

Puncak yang Tengah Memuncak

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016 Rp45.000,-

PANANGIANNEWS.COM

HATI-HATI!

BISNIS PROPERTI DI TAHUN MONYET API Pahami rambu-rambunya agar, baik pengembang maupun investor, terhindar dari kerugian.

PANANGIAN SIMANUNGKALIT

Jangan Salah Langkah

Property  Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Miss Socioloper

APARTEMEN: LAUTAN MENARA DI TIMUR JAKARTA | TIPS: MEMPERPENDEK MASA INVESTASI PROPERTI


Daftar Isi

“Bagi para pengembang, pengambilan keputusan dalam mengembangkan suatu proyek harus menjadi hal yang sangat-sangat perlu diperhatikan. Pikirkanlah risiko-risiko dengan sangat detail.”

h16 “Kebijakan itu mengharuskan pengembang memiliki modal besar di luar penguasaan lahan.” h42

“Saat ini, Bekasi memasuki sunrise kedua.” h30

“Kemacetan yang terjadi justru karena daerahnya terus berkembang. Kami memang mencari lokasi pinggiran Jakarta seperti ini.” h38


Tips

Kawasan

Kawasan

Inspirasi

Bahan Bangunan

Subsektor

Tips

U

Pembiayaan

Inspirasi

Kolom Pakar

Kolom Pakar

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Tips

Kawasan

Kawasan

Inspirasi

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar

Tips Kolom Pakar Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan Tips Kolom Pakar Kawasan

Inspirasi Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan Tips

Tips Kawasan

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar Tips Kawasan

Bahan Bangunan

Subsektor

Kolom Pakar Pembiayaan Kawasan

Inspirasi

Inspirasi Kolom Pakar


Tips

Kawasan

Kawasan

Inspirasi

Bahan Bangunan

Subsektor

Kolom Pakar Bahan Bangunan

Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar

Tips

Subsektor

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan Tips Kolom Pakar

Tips Kawasan

Bahan Bangu

Subsekto

Pembiay

Kawasan

Inspirasi

Karena Pemitu, biayakini an saatnya... Inspirasi

Kolom Pakar

KawasProperti Tips Tips an “Pakarnya gunan Bahan BanBicara!” Kawasan

Inspirasi

Kawasan

www.panangiannews.com Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar

Tips

Kolom Pakar Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Subsektor

Pembiayaan Tips

Bahan Bangu

Subsekto

Kolom Pakar Pembiayaan

Panangian Kawasan Inspira Media Group Inspirasi

Kolom Pakar


Daftar Isi

16 Berita Utama Hati-Hati! Bisnis Properti di Tahun Monyet Api 8 Data

Seberapa Mahal Website-Website Pengembang Properti Indonesia

12 Kebijakan Menyoal Pemberlakuan Tabungan Perumahan

48 Wawancara

“Seolah Ada Anak Tiri dan Anak Emas�

26 Perumahan

Membeli Rumah Tanpa Riba

30 Apartemen Lautan Menara di Timur Jakarta

53 PROPERTY INSPIRATION

Maya Miranda Ambarsari Miss Socioloper

68 Figur

34 Pusat Belanja

Berubah Wajah Itu Perlu

37 Kolom Properti dan Pasar Bebas ASEAN 38 Kawasan Puncak yang Tengah Memuncak

Nugroho Soesanto Jeffry Yamin

70 Selebriti Imelda Fransisca 58 Arsitektur Kloof Road House


INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Publisher PT Panangian Media Network A Member of Panangian Media Group Founder Panangian Simanungkalit Purjono Agus Suhendro Chief Executive Officer Panangian Simanungkalit Chief Operating Officer Editor in Chief Purjono Agus Suhendro Managing Editor Anton Supangkat

Menyambut Pertumbuhan

S

seandainya salah langkah malah akan ektor properti merupakan mengantarkan sektor ini ke jurang yang bisnis yang tak luput dari siklus lebih curam. ekonomi. Sebab, kinerjanya Apa yang terjadi di industri properti amat disokong oleh seberapa 2016 kami paparkan kepada Anda besar daya beli. Saat ini, setelah pada edisi perdana ini secara detail apa mencapai puncaknya pada 2013, harus adanya. Itulah ciri khas kami: bicara apa diakui properti sedang berada di tahun adanya! Bicara apa adanya itu penting yang susah diprediksi. dalam berbisnis, sebab para pelaku Sebagian pengamat akan mencari acuan mengatakan tahun ini yang paling akan lebih baik dibanding mendekati 2015, tetapi sebagian kebenaran. yang lain justru Untuk itu, memperkirakan lebih kami berusaha buruk. menyajikan data, Masing-masing fakta, dan analisa pandangan bukan D dengan sebenartanpa alasan. I T A MON HUN benarnya demi bisnis Pengamat yang YET A PI dan investasi Anda. optimistis Majalah beralasan SIMA PANANGIA NUNG KALITN PropertyBusiness ekonomi berada di bawah tahun ini akan Proper ty naungan Panangian mencetak Media Group, perusahaan pertumbuhan media milik pakar properti 5,3%, lebih tinggi nasional DR. Ir. Panangian daripada tahun lalu yang sebesar Simanungkalit, M.Sc., 4,7%. Bank Indonesia pun sudah RIM. Majalah yang mengusung slogan menurunkan suku bunga acuannya dalam dua bulan berturut-turut dari 7,5% “Indonesia’s Property Expert” ini akan tersaji di hadapan Anda setiap bulan menjadi 7%. Faktor-faktor itu tentu akan mulai sekarang. merangsang masyarakat untuk membeli Selain majalah, Panangian Media properti. Group juga memperkenalkan portal Sementara itu, pengamat yang berita properti PanangianNews. pesimistis berujar ekonomi global masih com, lembaga riset Panangian Media bergejolak dan berimbas pada lesunya Research, dan situs iklan baris gratis perekonomian nasional. Buktinya, untuk para tukang renovasi bangunan pemutusan hubungan kerja terjadi di dengan nama KangReno.com. mana-mana sehingga daya beli menjadi Sebagai pendatang baru, tentu kami terkoreksi, yang berpengaruh pada menyadari masih jauh untuk dikatakan permintaan pasar ritel dan perkantoran sempurna. Walau demikian, kami tak serta sub-subsektor properti lainnya. malu menggapai harapan dengan Oleh karena itu, meminjam istilah melakukan perbaikan-perbaikan. Karena pengamat bisnis properti Azwardy bersama Anda kami ingin menyambut Azhar, tahun ini merupakan tahun pertumbuhan industri pada masa depan. penantian, tahun waswas, tapi juga tahun harapan. Ketiganya bercampur menjadi satu yang hasilnya tergantung pada bagaimana insan ekonomi dan properti menanganinya. Jika mampu melewati dengan baik maka akan Purjono Agus Suhendro menghasilkan kinerja yang lebih baik, Editor in Chief WAW Eddy ANCARA KH

USUS “Seo Ganefo: lah dan An Ada An ak Em ak Tiri as”

BISNHI ATI-HA S PRO TI! PERTI

IND ON ESI A’S PRO PER TY EXP ERT PANA NGIAN

1/TAHUN

I/MARET

NEWS

2016

.COM

I! BISN IS

| HATI -HAT

I DI TAHU N

PROPERT

Finance Manager Ricardo Simanungkalit PANANGIAN MEDIA GROUP Editorial, Advertising, Circulation Department: Jalan Tebet Timur Dalam IVA No. 7, Tebet Timur, Jakarta Selatan 12820 Telp./Faks.: (021) 83794207 editorial@panangiannews.com advertorial@panangiannews.com circulation@panangiannews.com Finance Department: Pusat Bisnis Thamrin City Lantai 6, Jalan Thamrin Boulevard Lot. 636, Jakarta Pusat 10230 Telp.: (021) 31997391 finance@panangiannews.com www.panangiannews.com

.COM

General Affair Manager Ade Bayu

IANNEWS

Community Manager Bernard Siahaan

.PANANG

Circulation Department Parlin Lumban Gaol

API | WWW

Advertising Department Wahyu Adisetianto Lie Tiong Ham David Setiawan

MONYET

Graphic Designer Mudak Yasin

AS

ET 20 16

| EDIS I

Photographer Mudak Yasin

KAW

AN Punc ak Memu yang Te ngah ncak

EDISI Rp45 1/TAHUN .000,I/MAR

Y BUSI NESS

PROPERT

Editorial Staff Ade Komala Adilil Amri Irwan Darmawan Intan Nuraini Nugraheni

Dari Redaksi

Paham i ra baik pe ngem mbu-ram terhin bang maubunya agar , dar da pu ri keru n investor gian. , Jangan

Salah

APAR

Langka

h

TEMEN

: LAUT AN

MENAR

A DI TIMUR

Entrep reneur ship •

Miss

JAKA

RTA | TIPS:

MEM

PERP

Lifesty le • Design

Sociol

• Figure

K MAS A

INVEST

• Tips

oper

ENDE

ASI PR OP

ERTI


Data

Seberapa Mahal Website-Website Pengembang Properti Indonesia?

S

ebuah website sangat penting bagi perusahaan. Keberadaannya dapat berfungsi sebagai alamat hingga alat pemasaran. Semakin bagus, aktif, dan ramai website itu akan semakin efektif mendorong kinerja perusahaan. Itu sebabnya, makin lama harganya kian mahal. Lantas, berapa harga website-website pengembang properti di Tanah Air saat ini? Untuk mengetahuinya, Panangian Media Research mencoba menelusuri. Demi memperjelas kriterianya, yang diriset adalah website resmi perusahaan, bukan website produknya. website non-emiten tidak termasuk di dalamnya. Selain itu, tidak semua emiten properti punya website korporasi. Ada pula website yang susah diakses. Hasilnya tampak tak masuk akal. Ternyata websitewebsite itu bila dijual per 18 Februari 2016 (hari pengecekan) bahkan bisa dibeli oleh seorang karyawan sekali pun. Malah ada yang hanya senilai domain semata.

Bandingkan dengan website-website pengembang properti dari negara tetangga yang tercatat jauh lebih mahal. Namun, harga yang tertera ini murni dihitung berdasarkan penghitungan mesin algoritma atau estimated data analytics, yang di dalamnya meliputi seberapa banyak jumlah pengunjung harian (unique visitor) dan jumlah halaman yang dilihat (pageview). Kalau ternyata sangat murah, berarti para pengembang belum maksimal dalam memanfaatkan website-nya. Karena yang menilai mesin, tentu penghitungannya mengabaikan seberapa mahal nilai merek korporasi dari emiten properti itu. Kalau mempertimbangkan nilai merek sebuah perusahaan, jelas website agungpodomoroland. com milik PT Agung Podomoro Land Tbk. tidak cuma Rp10 juta, mungkin Rp1 miliar; ciputradevelopment.com punya PT Ciputra Development Tbk. tidak Rp17 jutaan, tapi 1.000%-nya. PB

8

www.summarecon.com Rp55.231.202 PT Summarecon Agung Tbk. Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

www.lippo-cikarang.com Rp41.417.591 PT Lippo Cikarang Tbk. Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

: 5.517 : 22.059 : 1.770.689 :-

SUMBER: CEKSITE.COM ALEXA.COM PANANGIAN MEDIA RESEARCH

: 14.792 : 59.178 : 460.272 : 14.958

www.alam-sutera.com Rp33.579.667 PT Alam Sutera Realty Tbk.

www.gapuraprima.com Rp29.777.222 PT Perdana Gapuraprima Tbk.

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

: 7.692 : 30.770 : 1.124.585 : 23.430

: 7.681 : 30.711 : 1.126.787 : 31.242


www.intiland.com Rp24.318.400 PT Intiland Development Tbk.

www.jababeka.com Rp23.681.209 PT Jababeka Tbk.

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

: 14.077 : 56.314 : 492.504 : 13.735

www.pakuwon.co.id Rp23.576.837 PT Pakuwon Jati Tbk. : 9.228 : 36.913 : 876.909 : 28.087

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

www.bakrieland.com Rp18.833.126 PT Bakrieland Development Tbk.

www.ciputradevelopment.com Rp17.652.347 PT Ciputra Development Tbk.

www.jayaproperty.com Rp16.870.985 PT Jaya Real Property Tbk.

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

: 3.439 : 13.761 : 3.376.822 :-

: 5.451 : 21.793 : 1.800.231 :-

www.bsdcity.com Rp11.181.737 PT Bumi Serpong Damai Tbk.

www.agungpodomoroland.com Rp10.079.813 PT Agung Podomoro Land Tbk.

www.sentulcity.co.id Rp8.560.606 PT Sentul City Tbk.

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

Monthly Unique Visitors Monthly Pageviews Global Rank Local Rank

: 4.069 : 16.271 : 2.683.014 :-

: 7.330 : 29.323 : 1.201.187 : 42.304

: 5.591 : 22.354 : 1.738.736 : 25.629

9

: 9.521 : 38.094 : 840.278 : 15.910

: 5.056 : 20.228 : 1.995.014 : 59.583

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Kilas Permintaan Kredit BTN Meningkat 50%

PT Bank Tabungan Negara Tbk. optimistis akan meraup pengajuan kredit pemilikan rumah (KPR) baru senilai Rp1,5 triliun dari ajang pameran Indonesia Property Expo pada 13-21 Februari lalu. Jika tercapai, maka permintaan kredit baru dari ajang yang digelarnya sendiri itu naik 50% dibanding yang dicatatkan tahun sebelumnya. (Tidak ada konfirmasi apakah target itu tercapai atau tidak-red.) Maryono, Direktur Utama BTN, mengungkapkan perseroan optimistis bisa mencapai target tersebut karena rumah tetap diburu masyarakat. Pasar perumahan masih terbuka lebar dan dalam pameran itu perseroan memberikan berbagai iming-iming menarik seperti uang muka hanya 1%, suku bunga 5% untuk rumah bersubsidi dan 9,6-10,6% untuk properti komersial.

10

berhasil mencatatkan kredit pembiayaan perumahannya hingga Rp124,927 triliun, sekitar 89,9% dari total kredit yang disalurkan secara keseluruhan sebesar Rp138,956 triliun.

Bank Indonesia Turunkan BI Rate Jadi 7%

Setelah menggelar rapat dewan gubernur selama dua hari, Bank Indonesia (BI) akhirnya memutuskan untuk menurunkan BI rate sebesar 25 basis poin dari 7,25% menjadi 7%. Seperti dijelaskan dalam siaran pers, kebijakan itu sejalan dengan ruang pelonggaran kebijakan moneter yang semakin terbuka setelah kian terjaganya stabilitas ekonomi makro, khususnya penurunan tekanan inflasi tahun ini dan meredanya ketidakpastian di pasar keuangan global. Kebijakan penurunan BI rate tersebut diharapkan dapat memperkuat upaya dalam mendorong pertumbuhan ekonomi yang sedang berlangsung. Dengan demikian, kebijakan penurunan BI rate semestinya juga menjadi angin segar bagi industri properti di Tanah Air. Sebab, pengamat properti nasional Panangian Simanungkalit mengatakan akan segera diikuti oleh penurunan suku bunga kredit pemilikan rumah dan lain sebagainya. Sebelumnya, tepatnya 14 Januari, BI juga telah menurunkan BI rate 25 basis poin dari 7,5% menjadi 7,25%. “Ini mengindikasikan bahwa perekonomian tahun ini sudah semakin baik dibanding tahun lalu,” kata Panangian. “Memang tidak akan langsung signifikan dampaknya karena butuh waktu. Setidaknya semester kedua sudah bisa dirasakan efek positifnya,” katanya.

Paramount Land Luncurkan Mendrisio dan Blitz Square

FOTO: PURJONO

Sebagai bank yang fokus membiayai kredit perumahan, BTN terus berupaya melakukan terobosanterobosan demi meningkatkan penyaluran kreditnya. “Event Indonesia Property Expo ini merupakan salah satu terobosan yang dilakukan untuk menambah kucuran kredit baru,” ungkap Maryono. Tahun lalu, BTN INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

Paramount Land, anak usaha dari PT Paramount Enterprise International, pada 17 Februari lalu meluncurkan dua ruko di Gading Serpong, yakni Mendrisio Square dan Blitz Square. Kedua ruko itu merupakan area komersial pertama di Gading Serpong yang menawarkan konsep customize. Mendrisio memiliki 14 pilihan layout dan 23 tampak bangunan yang dapat dipilih sesuai selera konsumen. Mendrisio, yang terdiri dari 48 unit, juga menyediakan unit yang memisahkan antara area usaha dengan tempat tinggal. Untuk mendapatkan ruko itu konsumen mesti merogoh kocek hingga Rp3,1 miliar. Sementara Blitz menyediakan desain fasad dengan pilihan 2 dan 3 lantai. Ada pula unit yang masih memungkinkan bisa dikembangkan di masa mendatang. Paramount mematok Blitz dengan harga Rp1,9 miliar per unit. Direktur Utama Paramount Land Ervan Adi Nugroho menjelaskan bahwa ruko termasuk bentuk investasi jangka pendek maupun panjang dengan imbal hasil yang menarik. “Sudah hampir dua tahun ini Paramount tidak menjual ruko di Gading Serpong guna memberikan kesempatan kepada pembeli untuk dapat membuka


Sementara itu, Direktur Utama Jababeka Suteja Sidarta Darmono mengungkapkan ini merupakan langkah awal bagi kedua perusahaan dalam mengembangkan kerja sama yang saling menguntungkan di masa depan. “Kami bangga dapat bekerja sama dengan PP Properti untuk mengembangkan lebih jauh Kota Jababeka di Cikarang,” ujarnya seperti disampaikan dalam siaran pers.

LMIRT Akuisisi Lippo Mall Kuta

FOTO: PARAMOUNT LAND

usaha ataupun menyewakannya kepada pihak lain,” katanya.

PP Properti “Joint Venture” dengan Jababeka

PT PP Properti Tbk., anak usaha PT PP (Persero) Tbk., sepakat berpatungan (joint venture) dengan PT Jababeka Tbk. untuk membangun dan memasarkan apartemen Rivervew Residences dan Riverwalk Commercial Park. Kerja sama yang ditandatangani pada 4 Februari lalu itu dilakukan karena keduanya memiliki kompetensi yang berbeda. Direktur Utama PP Properti Taufik Hidayat mengatakan perusahaannya lebih berpengalaman dalam mengembangkan produk-produk dengan konsep yang menarik minat konsumen, sedangkan Jababeka memiliki kompetensi di bidang pengembangan kawasan industri. “Pembangunan apartemen ini akan makin memperkuat posisi PP Properti sebagai pemimpin di segmen kelas menengah,” katanya.

FOTO: PURJONO

PT Lippo Karawaci Tbk. pada 9 Februari lalu mengumumkan bahwa kini Lippo Mall Indonesia Retail Trust (LMIRT) Management Lt.d, anak perusahaannya yang bergerak di bidang manajemen aset berkantor di Singapura, sedang menyelesaikan proses akuisisi Lippo Mall Kuta, Bali. Selain itu, seperti disampaikan dalam penjelasannya, juga ada akuisisi bersama atas Lippo Plaza Jogja dan Siloam Hospitals Jogja oleh LMIRT dan First REIT. Ketut B. Wijaya, Presiden Direktur Lippo Karawaci, perusahaan properti berkapitalisasi pasar Rp24,3 triliun (US$1,8 miliar) per 29 Januari 2016, menyatakan senang telah menandatangani akta perjanjian jual beli bersyarat atas dua mal dan satu rumah sakit dengan REIT yang akan memberikan hasil senilai Rp1,7 triliun. Nilai itu diperoleh dari akuisisi LMIRT terhadap Lippo Mall Kuta sebesar Rp800 miliar dan Rp900 miliar dari transaksi akuisisi bersama antara LMIRT dan First REIT atas Lippo Plaza Jogja dan Siloam Hospitals Yogyakarta. Dalam transaksi tersebut diketahui Lippo Plaza Jogja yang baru beroperasi sejak Juni tahun lalu itu dihargai sebesar Rp500 miliar. Sementara itu, bangunan rumah sakit Siloam Hospitals Yogyakarta seluas 12.474 meter persegi ditaksir bernilai Rp400 miliar. Namun, penyelesaian akuisisi-akuisi tersebut bergantung pada persetujuan para pemegang unit penyertaan dari REIT serta persetujuan dari Monetary Authority of Singapore dan Singapore Exchange Secutities Trading Limited.

11

Kota Harapan Indah Luncurkan Adara dan Estuary

Kota Harapan Indah, kawasan hunian terpadu di perbatasan antara Jakarta dan Bekasi garapan Damai Putra Group, selama dua hari berturut-turut, yakni 2728 Februari lalu, meluncurkan Adara dan Estuary, dua cluster terbarunya. Dalam peluncuran itu, Kota Harapan Indah menawarkan uang muka 20% untuk produkproduk tersebut yang bisa dicicil selama dua tahun tanpa bunga. Untuk menarik perhatian pengunjung pada peluncuran Adara dan Estuary yang dibanderol seharga mulai Rp500 juta, Kota Harapan Indah memeriahkannya dengan bintang tamu Ada Band. Selain itu, acara juga diramaikan dengan pesta durian, pizza, dan dimsum, serta lomba papercraft dan melukis. Kota Harapan Indah merupakan salah satu kawasan terpadu terbesar di timur Ibu Kota karena berdiri di atas lahan seluas 2.200 hektare lebih. PB EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Kebijakan

Menyoal Pemberlakuan Tabungan Perumahan Senayan tetap mengesahkan RUU Tapera meski ditentang para pengusaha. Oleh Ade Komala

S

atu putusan berarti datang dari Senayan, Jakarta. Rapat paripurna yang dipimpin Wakil Ketua Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) RI Agus Hermanto pada Selasa terakhir Februari lalu itu mengesahkan Rancangan Undang-Undang (RUU) Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) menjadi undangundang (UU). Inti dari UU Tapera adalah mewajibkan setiap warga negara, termasuk warga negara asing yang bekerja di

12

Rp

Pikiran Rakyat.

Sebetulnya putusan tersebut tidak terlalu mengejutkan. Pasalnya, 85% RUU Tapera telah dibahas oleh DPR periode sebelumnya. Beberapa bulan belakangan juga ramai dibicarakan. Yang pro dan kontra saling beradu pandangan. Yang pro berpendapat aturan itu bisa menjadi jalan untuk menyukseskan program pembangunan sejuta rumah mengingat backlog kebutuhan rumah saat ini telah mencapai 15 juta unit. Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estat Indonesia Eddy Hussy mengatakan, “Ini cukup baik, apalagi untuk jangka panjang”. Pakar bisnis properti nasional Panangian Simanungkalit pun setuju dengan Eddy Hussy. “Itu bagus. Di negara lain pun seperti itu,” katanya. Dalam UU Tapera, setiap pekerja wajib menyetorkan 3% dari upahnya (yang di atas upah minimum provinsi) setiap bulan atau maksimal 20 kali upah minimum. Dari persentase itu, 2,5%-nya ditanggung karyawan, sedangkan 0,5%-nya dibayarkan oleh perusahaan. Dana itulah yang kemudian dikelola oleh Badan Pengelola Tapera melalui bank kustodian. Masalahnya, saat ini karyawan sudah diwajibkan membayar iuran Badan Penyelenggara Jaminan Sosial (BPJS) Ketenagakerjaan sebesar 5% dari gajinya setiap bulan.

Rp

Rp

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

Rp

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Rp

Rp

Ilustrasi: Yasin

Rp

Indonesia, menyimpan sedikit penghasilannya di bank kustodian yang dikelola Badan Pengelola Tapera. Dana yang terkumpul akan digunakan untuk program pembangunan rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (di bawah Rp4 juta). Ketua Panitia Khusus RUU Tapera Yoseph Umar Hadi mengatakan UU ini diharapkan dapat memberi kepastian kepada masyarakat dalam memperoleh tempat tinggal. “UU ini bersifat fenomenal karena memberikan solusi yang efektif dan revolutif,” katanya seperti dikutip


Rinciannya, 3% dipotong dari gaji karyawan dan 2%-nya ditanggung pemberi kerja. Itu sebabnya, kalangan pengusaha keberatan dengan pemberlakuan UU Tapera tersebut karena terjadi pembebanan ganda. “Saya sangat setuju [pemberlakuan UU Tapera] karena kami merupakan penggagasnya pertama kali,” kata Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia Eddy Ganefo kepada

15 Juta

menerima dan menyimpan aset perusahaan investasi) atau manajer investasi, siapa yang menanggung risikonya? Apabila dana itu “dilarikan” ke pasar modal yang diketahui risikonya amat tinggi, kata Eddy Ganefo, jangan sampai merugikan pemilik dana kalau terjadi kerugian. Kekhawatiran itu juga diungkapkan oleh Ali Tranghanda, “Dana yang dikelola Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch. Menurut Ali, manajer investasi penggunaan manajer investasi akan sangat besar dan menyebabkan biaya tinggi sehingga melenceng dari visi Tapera yang berpotensi menjadi bersifat nirlaba. “Dana yang dikelola manajer investasi sangat besar dan dana ‘bancakan’ berpotensi menjadi dana ‘bancakan’ serta memasuki area serta memasuki area pengelolaan secara komersial,” ungkapnya. pengelolaan secara Yang tambah membingungkan komersial.” lagi adalah adanya wacana penggunaan PropertyBusiness, dana Fasilitas Sabtu (13/2). Likuiditas “Tetapi, ada hal Pembiayaan Ali Tranghanda yang bagi kami Perumahan Direktur Eksekutif kurang setuju, sebesar Indonesia Property Watch yaitu iurannya Rp33 triliun jangan sampai untuk modal ada pembebanan awal dalam ganda.” pemberlakuan Di samping harus tabungan membayar iuran ganda perumahan. antara Tapera dan BPJS, Oleh sebab itu, bagaimana dengan karyawan pengawasannya pun harus yang sudah punya rumah, apakah benar-benar diatur dan menjadi tetap diwajibkan membayar iuran perhatian tersendiri. tersebut? Atau, apakah mereka Sementara itu, PT Bank bisa memanfaatkannya untuk Tabungan Negara Tbk., bank yang membeli rumah yang lebih bagus? fokus menyalurkan kredit pemilikan “Kalau tidak bisa, itu tidak fair. rumah (KPR), menyambut baik Mereka ikut iuran tapi tak boleh aturan baru tersebut. Maryono, menggunakannya untuk membeli direktur utamanya, mengatakan rumah,” kata Eddy Ganefo. dengan pemberlakuan UU Tapera Lebih dari itu, kalau dana yang maka suku bunga KPR dapat terkumpul lalu dikelola melalui ditekan lebih rendah lagi, bahkan di bank kustodian (lembaga yang bawah 5%. PB

Unit Kebutuhan Rumah

13

FOTO: YASIN

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Kolom

Jangan Salah H

14

Panangian Simanungkalit Pakar Properti Nasional

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

arus diakui bahwa 2015 merupakan tahun yang kurang ramah bagi industri properti di Tanah Air. Permintaan pasar meredup setelah “berpesta pora� dua tahun sebelumnya. Lihat saja promo yang disodorkan para pengembang, sampai-sampai tak sedikit yang menawarkan pembelian tanpa uang muka. Tahun sudah berganti. Kuartal pertama 2016 segera terlewati. Namun, sampai saat ini masih banyak yang meragukan kalau bisnis properti akan segera pulih kembali. Keraguan itu dipicu oleh aksi pemutusan hubungan kerja (PHK) yang terjadi belakangan ini. Kalau dicermati, sebenarnya bisnis properti bergerak sesuai siklusnya. Ketika inflasi rendah, suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) rendah, maka suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) juga rendah. Begitu pun sebaliknya, kala inflasi naik, BI rate naik, suku bunga ikut naik, sehingga konsumen memilih menunda pembelian. Itu sebabnya, permintaan properti sepanjang tahun lalu kurang menggembirakan. Bandingkan dengan 20112013, inflasi rendah, BI rate hanya 5,75%, sehingga memicu suku bunga KPR lebih murah. Faktor-faktor tersebut yang mendorong sektor properti menjadi booming. Memang inflasi 2015 rendah, malah paling rendah dalam lima tahun terakhir, yakni hanya 3,35%. Tapi, BI rate -nya masih berada di angka 7,5%. Mengapa tahun ini diyakini akan lebih baik? Karena BI telah menurunkan BI rate secara signifikan. Pada 14 Januari lalu, BI memangkas BI rate dari 7,5% menjadi 7,25%. Sebulan kemudian, tepatnya 18 Februari, BI kembali menurunkan BI rate menjadi 7%. Penurunan BI rate sebesar 50 basis poin dalam dua bulan pertama 2016 mengindikasikan bahwa ekonomi makro kian membaik yang diikuti oleh lebih baiknya pasar properti. Sebab, pasar properti mulai menggeliat ketika ekonomi bergerak ke arah yang lebih baik. Urutannya adalah inflasi yang rendah, diikuti BI rate dan suku bunga KPR yang rendah, sehingga daya beli masyarakat meningkat. Tentu saja tidak instan. Efeknya akan terasa 3-6 bulan ke depan. Saat ini saja permintaan rumah menengah bawah dengan harga maksimal Rp500 juta dan apartemen di bawah Rp600 juta sudah bergerak naik, walau memang tidak terlalu signifikan. Kenaikan yang cukup berarti akan terlihat pada semester kedua tahun ini. Jika melihat indikator yang ada, bisnis properti pada permulaan tahun ini akan tumbuh 8-10%. Sepanjang tahun diperkirakan akan membukukan pertumbuhan 12-15%. Ini sesuai dengan target BI di mana jumlah uang beredar untuk KPR tahun ini lebih banyak daripada tahun lalu, dengan target pertumbuhan ekonomi nasional sebesar 5,3%, lebih tinggi ketimbang realisasi tahun sebelumnya sebesar 4,7%.


Langkah Patut dimaklumi sebagian orang meragukan prediksi pertumbuhan itu mengingat akhir-akhir ini PHK di mana-mana. Akan tetapi, harus dicermati pula bahwa jumlah investasi yang masuk ke Indonesia, baik relokasi pabrik dari Jepang maupun Tiongkok, akan berdampak pada terciptanya lapangan kerja yang lebih banyak. PHK yang terjadi sekarang ini hanyalah langkah penyesuaian dari perusahaan-perusahaan terhadap kondisi pasar normal. Itu sekadar bentuk efisiensi. Kenyataannya, dunia bisnis, termasuk bisnis properti, tahun ini akan lebih baik karena ekonomi tumbuh lebih tinggi. Kebijakan ekonomi pemerintah yang telah mencapai jilid 10 disambut baik oleh investorinvestor regional. Indonesia dipandang lebih baik karena negara-negara di Eropa belum pulih dari krisis ekonomi. Amerika dan Brazil juga demikian. Tiongkok tertekan oleh menurunnya pasar ekspor. Negara tetangga Malaysia menghadapi masalah politik. Pilihan terbaiknya adalah Indonesia. Berdasarkan data dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), nilai komitmen investor di Indonesia dalam satu bulan pada Januari 2016 saja mencapai Rp206 triliun. Sebanyak Rp38 triliun merupakan penanaman modal dalam negeri, sedangkan Rp168 triliunnya berupa investasi asing. Nilai itu naik 119% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu (Rp94 triliun). Besarnya investasi itu tentu akan menciptakan lapangan kerja yang lebih banyak dibanding penyesuaian-penyesuaian tadi. Dengan terciptanya lapangan kerja, maka pertumbuhan ekonomi akan

terjadi. Salah satu bukti Indonesia tetap menjadi sorotan investor asing adalah ketika banyak pasar modal negara lain bergerak minus, Indeks Harga Saham Gabungan terus tumbuh positif. Tapi, sekali lagi, efek maksimalnya akan terasa pada semester kedua 2016. Oleh sebab itu, saat ini pengembang mesti tetap pintar-pintar membaca pasar. Apabila pengembang ingin melakukan ekspansi, pastikan proyek itu untuk pangsa pasar yang benarbenar tepat. Ekspansi itu pun harus diimbangi dengan strategi promosi yang menarik sehingga dapat membuahkan

15

transaksi sesuai yang diinginkan perusahaan. Memang banyak berita yang beredar mengatakan perekonomian kita sedang rapuh, tetapi justru sekaranglah saat yang tepat bagi masyarakat untuk membeli properti karena harganya tidak terlalu tinggi. Edukasi pengembang kepada masyarakat sangat penting, terutama memberi pengertian bahwa harga properti sekarang masih berada di posisi bawah. Para pengembang harus mendorong masyarakat agar jangan sampai terlambat membeli properti karena jika menunggu dua tahun lagi harganya sudah naik tinggi. PB EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Berita Utama

Tahun Berkah atau 16

Beberapa pengamat memperkirakan bisnis properti tahun ini akan lebih baik, tapi sebagian lainnya mengatakan lebih buruk. Mengapa demikian?


Monyet Api, Musibah 17

Oleh Purjono Agus, Suhendro, Ade Komala, Adilil Amri


Berita Utama

R

achmat Iriawan (32) beserta istri dan anaknya tampak serius memerhatikan maket hunian di salah satu stand Indonesia Property Expo, Jakarta Convention Center, Senayan, pada 14 Februari lalu. Di pameran yang dibuka Wakil Presiden Yusuf Kalla sehari sebelumnya itu, ia begitu antusias ingin membeli, tapi kebimbangan masih menyelimuti hati. Sambil menunjuknunjuk miniatur yang ada di depannya, karyawan perusahaan elektronik yang berkantor pusat tidak jauh dari arena pameran itu sesekali berbisik kepada sang istri.

18

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


Entah apa yang dibicarakan. Yang jelas, kepada PropertyBusiness ia mengaku suka dengan rumah yang ia lihat walau masih ragu apakah bisa membelinya. Ada dua hal yang membuat Rachmat gamang. Pertama, harganya tidak murah sehingga cicilannya lumayan besar. Kedua, kondisi tempatnya bekerja sedang kurang bagus akibat anjloknya daya beli pasar elektronik akhirakhir ini. “Kalau membeli sekarang takutnya ada apa-apa karena kita tahu ekonomi sedang tidak baik,” katanya. “PHK [pemutusan hubungan kerja] di mana-mana, itu yang membuat saya ragu.” Rachmat tidak sendirian. Hari Hariadi juga berpikir demikian. Hari (29), seorang karyawan agen sepeda motor Honda di Bekasi Utara, mengatakan sebenarnya ia sudah dua tahun mengumpulkan dana untuk uang muka. Tapi, penjualan sepeda motor saat ini sedang sepi sehingga besaran pendapatan, terutama dari komisi, terpengaruhi. Itu

sebabnya, ia memilih menunda membeli daripada berspekulasi. “Saya datang ke pameran ini untuk mengumpulkan informasi sebanyak-banyaknya dulu. Kalau hasil berjualan sudah pulih kembali, saya pasti akan membeli karena saya tidak mau terus-menerus menjadi kontraktor, ngontrak sana ngontrak sini,” kata Hari sambil tertawa. Sebagai perbandingan, dua tahun lalu Hari bisa menjual 7-10 unit

sepeda motor, sekarang hanya 2-3 unit per bulan. Rachmat dan Hari merupakan dua dari sekian banyak orang yang berpikir sama. Mereka memilih menunda pembelian karena matapencahariannya terkoreksi oleh penurunan daya beli. Itu berarti merosotnya daya beli pasar elektronik dan sepeda motor telah menyeret daya beli penjualnya. Dampaknya, permintaan rumah juga terpengaruh. Akan tetapi, lesunya pasar properti justru dijadikan kesempatan bagi Ilham Hamidi (35) untuk mendapatkan harga rumah lebih murah. Pada pameran yang dihelat hingga 21 Februari itu, Ilham sampai dua kali datang. Setelah menimbang-nimbang produk yang sekiranya cocok, ia akhirnya menjatuhkan satu pilihan pada salah satu rumah di kawasan Bogor, Jawa Barat. Ternyata itu bukan rumah pertamanya. Menurut Ilham, itu rumah kedua. Sama seperti Hari yang sudah mempersiapkan uang muka sebelumnya, bedanya Ilham lebih berani mengambil keputusan. Ia berpikir justru sekaranglah saatnya membeli properti, “Apalagi di pameran seperti ini,” karena pengembang dan bank sedang menawarkan banyak paket promosi. “Setidaknya bisa memperoleh suku bunga yang lebih murah,” ujarnya. Memang benar, banyak pengembang yang jorjoran berpromosi. Dari 650 proyek properti yang dipamerkan oleh hampir 250 pengembang, beberapa di antaranya bahkan menawarkan pembelian tanpa uang muka. PT Bank Tabungan Negara Tbk., bank yang fokus membiayai kredit pemilikan rumah (KPR) sekaligus penyelenggara pameran tersebut, pun memberikan kebijakan khusus: KPR nonsubsidi dikenai suku bunga ringan, yakni 6,6%-10,6%, lebih rendah daripada normalnya 11-13%. Secara pandangan mata, Indonesia Property Expo 2016 lebih ramai ketimbang acara yang

“Malah bisa jadi tahun ini merupakan perpanjangan dari pelemahan ekonomi tahun kemarin.”

Anton Sitorus Direktur, Head of Research and Consultacy Savills sama tahun sebelumnya. Selain Rachmat, Hari, dan Ilham, ada ribuan pengunjung yang memadati arena pameran awal tahun ini. Tahun lalu, pameran yang digelar pada 15-23 Agustus, terlihat sepi. Kali ini, malah sejak awal BTN menyatakan keoptimisannya mampu meningkatkan potensi penyaluran KPR-nya selama pameran hingga Rp1,5 triliun atau 50% lebih besar dibanding pameran sebelumnya. “Perseroan optimistis target itu akan tercapai karena rumah masih tetap diburu masyarakat. Kegiatan yang hanya berlangsung dari 13-21 Februari ini akan menarik perhatian karena banyak paket promosi dan kemudahan yang ditawarkan,” ungkap Direktur Utama BTN Maryono usai pembukaan pameran. “Produk yang dipamerkan meliputi rumah bersubsidi, nonsubsidi, rumah kelas menengah, rumah toko, dan apartemen premium. Masalahnya, ramainya pengunjung tidak serta-merta meningkatkan penjualan. Kalau pengunjungnya kebanyakan seperti Ilham bisa jadi demikian. Namun, apabila pengunjungnya seperti Rachmat dan Hari, itu berarti pameran hanya dijadikan ajang survei, belum sampai pada tahap keputusan. Tidak ada informasi apakah target tinggi BTN itu tercapai atau tidak. Padahal, hasil tersebut bisa menjadi indikator kinerja bisnis properti tahun ini. Sebab, menurut Anton Sitorus, Director-Head of Research and Consultancy Savills, saat ini masih sulit melihat kondisi EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

19

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Berita Utama

20

bisnis properti di Tanah Air ke depan seperti apa. Ini dipengaruhi oleh ketidakpastian ekonomi global. Bahkan, belum ada analis ekonomi yang menyebutkan pemulihan akan segera terjadi. “Malah bisa jadi tahun ini merupakan perpanjangan dari pelemahan ekonomi tahun kemarin,” ungkap Anton. Pasalnya, yang mengalami krisis tidak 1-2 negara, melainkan hampir merata. Eropa dan Amerika masih belum pulih dari kelesuan, China pun terpengaruh. “Bila melihat proyeksi pertumbuhan tahun ini, prediksinya akan sama, bahkan lebih lemah dari tahun lalu.” Teori decoupling, terbebas dari pengaruh kuat negara lain, barangkali cocok untuk menggambarkan kondisi saat krisis moneter global 2008. Kala itu, Eropa dan Amerika mengalami goncangan, Indonesia bisa terhindar. Indonesia aman karena eksposur pasar keuangannya tidaklah besar. Tetapi, sekarang teori itu tidaklah relevan. China saja terpengaruh krisis global. Bila digambarkan, dua kekuatan pasar dunia, yakni Eropa dan Amerika, belum pulih dari krisis moneter. China diperkirakan menjadi negara adidaya pengganti di bidang ekonomi. Nyatanya, turunnya daya beli di Negeri Euro dan Paman Sam berimbas pada pengurangan impor barang dari Tiongkok. Alhasil, ekonomi Negeri Panda pun terperosok. Pada Juli 2015, ekspor China ke seluruh dunia turun 8,3%. Menurut ekonom HSBC Qu Hongbin seperti dikutip Reuters, ekspor Tiongkok ke Eropa turun 12,3% dan ke Amerika turun 1,3%. Padahal, sebagian bahan baku barang yang diekspor China ke Eropa dan Amerika berasal dari negara-negara lain, salah satunya Indonesia. Imbasnya, permintaan barang, baik minyak dan gas bumi (migas) maupun nonmigas, dari China ke Indonesia berkurang drastis. Badan Pusat Statistik mencatat Indonesia hanya berhasil mengekspor barang ke China pada 10 bulan pertama 2015 sebesar US$11 miliar. Angka itu anjlok 20,1% dibanding periode yang sama tahun sebelumnya. INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

FOTO: YASIN

Melemahnya ekspor Indonesia ke China, sudah tentu juga ke Eropa dan Amerika, membuat perusahaan melakukan efisiensi pegawai. Belakangan banyak pabrik yang memutus hubungan kerja dengan karyawannya. Aksi pemutusan hubungan kerja (PHK) itu lalu melemahkan daya beli domestik, sehingga pusat-pusat belanja menjadi sepi pengunjung. Kalau sudah begitu, tenant-tenant pusat belanja banyak yang “mundur teratur”. Jika banyak perusahaan yang menutup pabriknya, pasar perkantoran juga terpengaruh. Sebagian akan melakukan penghematan dengan menyewa ruang kantor yang spesifikasi atau luasnya diturunkan. “Kalau itu terjadi, harga sewa ruang perkantoran akan

“Permintaan tidak sebaik periode 2010-2013. Masa-masa ekspansi perusahaan ke perkantoran belum lagi terulang.”

Hendra Hartono CEO Leads Property Indonesia

terkoreksi,” kata Anton. “Ini sudah terjadi sejak 2015 dan akan terjadi beberapa tahun ke depan.” Bagi pengelola gedung, tidak ada pilihan: bertahan dengan gedung yang kosong atau menurunkan harga. Berdasarkan hasil riset Savills, harga sewa ruang kantor yang saat ini turun sekitar 10% untuk Sudirman Central Business District (SCBD) Jakarta dan 7-8% di luar kawasan itu terjadi setelah 2013 hingga awal 2014 telah menikmati kenaikan cukup tinggi. Saat itu, sampaisampai kenaikannya hampir 100%. Chief Executive Officer Leads Property Hendra Hartono mengatakan permintaan ruang kantor berbanding lurus dengan siklus ekonomi. Seperti diketahui, sejak 2013 rupiah sangat fluktuatif. “Rupiah yang terlalu fluktuatif membuat investor sulit memprediksi ekonomi Indonesia,” katanya. Efeknya perusahaan sulit membuat anggaran dan memperkirakan margin mereka. Pilihannya: efisiensi. Di sisi lain, para pengembang begitu agresif memanfaatkan bank tanah (land bank) mereka. Buntutnya, terjadi kelebihan pasokan seperti sekarang ini. “Permintaannya tidak sebaik periode 2010-2013. Masamasa ekspansi perusahaan ke perkantoran belum lagi terulang,” ungkap Hendra.


Yang perlu dikhawatirkan justru mereka yang sekarang baru membangun atau meluncurkannya. Perlu dimengerti, bagi perkantoran lama mereka hanya butuh mempertahankan penyewapenyewa yang ada. Mungkin saja bisa

baik ketimbang tahun lalu. “Saat ini permintaan rumah menengah bawah dengan harga maksimal Rp500 juta dan apartemen di bawah Rp600 juta sudah bergerak naik, walau tidak terlalu signifikan,” ungkapnya. Kenaikan sektor properti di Tanah Air akan

realisasi sebelumnya yang sebesar 4,7%. Maka dari itu, menurut Panangian, bisnis properti pada permulaan tahun ini akan tumbuh 8-10%, sedangkan sepanjang tahun tumbuh 12-15%. “Sektor properti tidak ada kaitannya dengan ekonomi global,” katanya. Kalaupun terjadi PHK itu hanya bentuk penyesuaian dari perusahaan-perusahaan terhadap kondisi pasar normal. Sebab, paketpaket kebijakan pemerintah hingga jilid 10 disambut baik oleh investor-

8-10% 12-15%

Pertumbuhan bisnis properti awal 2016

dengan melakukan sedikit renovasi. Namun, bagaimana dengan yang belum memiliki tenant? Pengamat properti Azwardy Azhar membenarkan bahwa subsektor properti perkantoran terkena imbas perlambatan ekonomi. Malah, tidak hanya perkantoran, semua subsektor merasakannya, termasuk hunian. Menurutnya, sekarang ini sektor properti Indonesia sudah mendekati bubble. “Yang saya takutkan tahun ini justru lebih jelek daripada tahun lalu,” katanya. Ia menganggap Tahun Monyet Api sebagai Tahun Penantian, Tahun Waswas, dan Tahun Harapan, tergantung siapa pelakunya dan seberapa kuat dia. Tahun Penantian bagi mereka yang bergerak di bidang infrastruktur, yang 67%nya dikendalikan oleh spending pemerintah; Tahun Waswas bagi perusahaan elektronik; dan Tahun Harapan bagi perusahaan yang bisa mengambil peluang. Pakar properti Panangian Simanungkalit sepakat jika subsektor perkantoran sedang dalam kondisi kurang baik. Tapi, sub-subsektor properti lainnya, terutama residensial, Tahun Monyet Api ini berpeluang lebih

Pertumbuhan bisnis properti sepanjang 2016 Panangian Simanungkalit

21 21

Pakar properti nasional terasa signifikan mulai semester kedua tahun ini. Analisis itu didasari oleh sudah diturunkannya suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) dua kali berturut-turut dalam dua bulan pertama tahun ini dari 7,5% menjadi 7%. BI juga menargetkan jumlah uang yang beredar untuk KPR tahun ini lebih banyak daripada tahun lalu. Selain itu, pemerintah menargetkan pertumbuhan ekonomi sebesar 5,3%, lebih tinggi daripada

“Yang saya takutkan tahun ini justru lebih jelek daripada tahun lalu.”

Azwardy Azhar Pakar properti nasional

investor luar negeri. Indonesia dipandang lebih baik daripada Eropa, Amerika, Brazil, dan lain sebagainya. Merujuk data dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), nilai komitmen investor di Indonesia dalam satu bulan pada Januari 2016 saja mencapai Rp206 triliun. Sebanyak Rp38 triliun merupakan penanaman modal dalam negeri, sedangkan Rp168 triliunnya berupa investasi asing. Nilai itu naik 119% jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu (Rp94 triliun). “Besarnya investasi itu tentu akan menciptakan lapangan kerja yang lebih banyak dibanding penyesuaian-penyesuaian tadi,” kata Panangian. Salah satu bukti Indonesia masih tetap menjadi sorotan investor asing adalah ketika banyak pasar modal negara lain bergerak minus, Indeks Harga EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Berita Utama

Promosi pengembang dibuthkan pada saat pasar lesu.

Foto: YASIN

Saham Gabungan terus tumbuh positif. “Tetapi, efek maksimalnya akan terasa pada semester kedua,� jelasnya. Beberapa pakar fengshui juga memprediksi Tahun Monyet Api ini akan lebih baik daripada tahun lalu. Master Xing Yi, misalnya, memperkirakan sektor properti akan mengalami sedikit pelemahan

22

Foto: Dok. Pribadi

Apa kata para pakar fengshui mengenai Djohar Koh/Master Koh

Master Xiang Yi

Bisnis properti Tahun Monyet Api ini sepertinya masih kurang baik karena elemen api dan logamnya sangat dominan. Padahal, bisnis properti itu sendiri tidak memiliki elemen air. Jadi, dapat diprediksi tak begitu baik. Karena itu, para pelaku jangan terlalu berspekulasi, baik dalam mengembangkan maupun berinvestasi, terutama bagi para pemula yang ingin terjun di bisnis ini. Bagi yang sudah bergelut di industri properti, mereka harus lebih berhati-hati dalam mengambil keputusan dan harus memperhitungkan segala risikonya sampai yang terkecil sekalipun. Untuk yang baru memulai, sebaiknya menunda sampai akhir tahun karena pengalaman dalam mengantisipasi keadaan belum mereka miliki. Selain properti, bisnis otomotif dan perbankan juga akan mengalami penurunan. Yang memiliki peruntungan lebih daripada yang lainnya tahun ini adalah shio naga dan tikus. Bila tanpa melihat shio, bagi para penggiat properti yang lahir di antara jam 11 malam sampai 1 pagi atau 7 hingga 9 pagi mereka memiliki peruntungan yang lebih menjanjikan. Mereka yang lahir jam 3-5 sore kariernya juga akan cukup baik tahun ini. PB

Tahun ini, bisnis properti akan ada kenaikan tetapi secara bertahap. Memang awal tahun ada sedikit pelemahan, namun hanya bersifat sementara karena kenaikan akan dimulai pada pertengahan tahun. Properti termasuk bisnis yang mempunyai penguatan, walau tidak seketika. Semakin mendekati akhir tahun akan semakin bagus. Para penggiat properti harus dapat membaca peluang secara cermat kapan waktunya untuk berinvestasi ataupun berspekulasi. Kita tahu bahwa tahun ini momennya Monyet Api. Elemen api akan menguasai awal tahun, sedangkan monyet menguasai akhir tahun. Pada paruh awal tahun, elemen api yang menguatkan tanah. Dengan penguatan tanah, berarti elemen

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


“Bagi para

pengembang, pengambilan

keputusan dalam

mengembangkan suatu proyek harus menjadi hal yang sangatsangat perlu diperhatikan. Pikirkanlah risiko-risiko dengan sangat detail.”

pada awal tahun, tapi kian menguat sejak pertengahan tahun. “Semakin mendekati akhir tahun akan semakin bagus,” ujarnya. Sejak saat itu bisnis properti akan terus melaju menuju ke puncak siklusnya pada 2018. Lajunya akan sedikit terhenti setelah masyarakat lebih fokus memikirkan pesta demokrasi 2019, sebelum melejit lagi setelah itu. “Bagi para pengembang, pengambilan keputusan dalam mengembangkan suatu proyek harus menjadi hal yang sangat-sangat perlu diperhatikan. Pikirkanlah risiko-risiko dengan sangat detail,” ungkap Master Yulius Fang. Sama seperti yang disampaikan Panangian, Master Yulius mengatakan bahwa pada Tahun Monyet Api ini produk properti kelas menengah bawah masih menjadi primadona pasar karena faktor kebutuhan. Sebaiknya para pengembang fokus pada segmen ini sambil mempersiapkan produk

properti komersial untuk diluncurkan setelah pasar kembali membaik. Panangian mengatakan langkah tersebut juga harus diimbangi dengan strategi promosi yang menarik sehingga dapat membuahkan transaksi sesuai yang diinginkan perusahaan. “Memang banyak berita yang beredar mengatakan perekonomian kita sedang rapuh, tetapi justru sekaranglah saat yang tepat bagi masyarakat untuk membeli properti karena harganya tidak terlalu tinggi,” katanya. Direktur Pemasaran dan Penjualan Selaras Land Jeffry Yamin mengaku situasi ekonomi nasional di Tahun Monyet Api ini memang sedang kurang baik, sehingga berimbas pada kelesuan bisnis properti. Meski demikian, di balik kelesuan itu tetap saja ada peluang yang bisa ditangkap pengembang. Kunci suksesnya, kata dia, ada pada strategi masing-masing perusahaan. PB

23

bisnis properti pada Tahun Monyet Api? Master Yulius Fang tanah tidak butuh penambahan kekuatan. Karena properti termasuk elemen tanah berarti masih dalam tahap pengembangan saja. Pada paruh kedua tahun ini yang jatuh ke Monyet, di mana Monyet memiliki elemen logam, logam tersebut akan menggembosi tanah yang telah dikuatkan oleh api. Ketika tanah digembosi, tanah butuh dukungan, maka bisnis properti akan menjadi pendukung dari elemen tanah yang akan terjadi pada paruh kedua tahun ini. Bagi para investor properti, mereka harus mulai mengintip-intip peluang sejak sekarang. Namun, mereka harus benar-benar menganalisis produk-produk properti mana yang sekiranya akan menjanjikan pada akhir tahun nanti. PB

Jika dilihat dari sisi fengshui, bisnis properti akan bergerak membaik pada semester kedua tahun ini. Semester awal keadaannya masih sama seperti tahun lalu, yakni terjadi sedikit pelemahan. Perkembangan yang akan terjadi pertengahan tahun akan berlanjut secara bertahap hingga mencapai puncaknya dua tahun ke depan. Bisnis properti akan kembali stagnasi pada 2018 karena masyarakat beralih fokus ke pesta demokrasi yang dijadwalkan dilakukan pada 2019. Para pelaku bisnis properti, terutama pengembang, harus bisa memanfaatkan waktu tersebut untuk meluncurkan produk-produk unggulan mereka ke pasar. Setelah pesta demokrasi 2019, bisnis ini akan terus melejit hingga beberapa tahun ke depan. Bagi investor, mulailah memilih produk yang bagus untuk ditahan dan jangan terburu-buru menjualnya. Sebab, keuntungan terbaik ditentukan oleh ketepatan waktu dalam melepasnya. Bagi para pengembang, pengambilan keputusan dalam mengembangkan suatu proyek memang harus menjadi hal yang sangat-sangat perlu diperhatikan. Pikirkanlah risiko-risiko dengan sangat detail. Pada pertengahan tahun ini, produk properti kelas menengah bawah masih akan menjadi primadona pasar karena kebutuhan memang tinggi. Sebaiknya para pengembang fokus pada segmen ini, sambil mempersiapkan produk komersial untuk diluncurkan setelah pasar membaik. PB EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Galeri Foto

Lesu atau Bergairah?

Berikut ini suasana pameran Indonesia Property Expo di Jakarta Convention Center, Senayan, Jakarta, 13-21 Februari 2016. Silakan Anda nilai sendiri: pasar properti saat ini lesu atau bergairah? Foto oleh: Purjono Agus Suhendro dan Mudak Yasin

24

TAHUN

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


25

API

MONYET


Perumahan

Membeli Rumah Tanpa Riba Kini, muncul pembelian hunian dengan pola baru. Seperti apa bentuknya?

Oleh Ade Komala

26

Perumahan Firdaus Residence Kendari yang ditawarkan dengan sistem syariah.

B

agi yang aktif di jejaring sosial, terutama Facebook, akhir-akhir ini pasti sering menemukan promo-promo hunian yang diklaim dapat dimiliki tanpa bunga. Hunian-hunian itu tidak hanya bersegmen kelas menengah bawah, tapi banyak juga yang berharga hampir Rp1 miliar. Misalnya saja De Alexandria Residence dan The New Alexandria. Dua perumahan yang berada di satu lokasi di Bojonggede, Kabupaten Bogor, itu dikembangkan oleh PT

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

Arm Cipta Mulia Development dengan promo andalannya: tanpa bunga, tanpa bank, tanpa sita, tanpa riba, dan tanpa pengecekan data di Bank Indonesia. Ada pula Khasanah Property Syariah Tegal dan Property Syariah Indonesia Malang. Masih banyak contoh pengembang lain yang menawarkan properti syariah. Kehadiran mereka sampai terkesan tiru-meniru. Tapi, benarkah berpola syariah? Tidakkah sekadar strategi pemasaran semata?

Foto : DPSI

Stephanus Kurniawan, Komisaris PT Cilap Property Darmajaya, pengembang perumahan syariah Cilap Residence Sukabumi, mengatakan strategi itu diambil demi mengikuti tren bisnis yang berkembang sejak 2013. “Sebagai pebisnis, kami membaca peluang, termasuk bersikap open mind dan bersedia mendengarkan pasar,� katanya. Jika skema konvensional sudah umum dilakukan, pola syariah dinilai unik dan anti-mainstream. Stephanus


mengungkapkan slogannya saja sudah menggambarkan perbedaan itu, yakni tanpa bank, tanpa bunga, tanpa riba, dan lain sebagainya. Perjanjian jual belinya pun hanya dilakukan oleh kedua pihak (pengembang sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli). Jadi, tidak melibatkan pihak ketiga sehingga cukup praktis, tidak begitu rumit, sebagaimana pola konvensional. Alasan lain, dengan skema syariah pengembang dapat membantu konsumen untuk membeli rumah dengan harga lebih wajar karena biayanya dapat dipangkas. Walaupun, “Sebetulnya kami lebih menekankan edukasi terhadap konsumen,” ujar Stephanus. Selain itu, perusahaannya juga menyasar pasar non-bankable. “Saya rasa skema ini juga bisa turut membantu menyukseskan program sejuta rumah yang dicanangkan pemerintah.” Meski tidak mengalami banyak kendala, Stephanus tak menampik bahwa skema yang digunakan cukup rentan risiko. Kini, Cilap Property menawarkan Cilap Residence Sukabumi dengan beberapa pilihan tipe, mulai dari 30/60 hingga 45/90. Harga unitunit itu ditawarkan antara Rp100-

“Sebagai pebisnis, kami membaca peluang, termasuk bersikap open mind dan bersedia mendengarkan pasar.” Stephanus Kurniawan Komisaris PT Cilap Property Darmajaya

Cluster Syakira Serang juga dipasarkan dengan pola syaraih. 400 juta. Dengan skema tanpa riba, atau lebih tepatnya promo tanpa riba, Stephanus mengaku pernah membukukan penjualan hingga 60% hanya dalam tempo tiga bulan. Jika melihat penduduk Indonesia yang mayoritas muslim, semestinya strategi pemasaran semacam ini bisa berhasil. Sayangnya, edukasinya masih minim. Pakar bisnis properti syariah Rosyid Aziz mengatakan masih banyak yang mengira kredit pemilikan rumah syariah (KPR) itu asal menggunakan pembiayaan bank syariah. “Padahal, bukan seperti itu,” ungkapnya. KPR syariah itu, kata Rosyid, tiadanya bunga yang dibebankan selama masa kredit. Seperti diketahui, KPR konvensional membebani konsumen uang muka minimal 30% dan suku bunga kredit sepanjang kredit. Besaran bunga yang dikenakan mengikuti perkembangan ekonomi saat itu. Sementara KPR syariah tak mengeruk bunga yang bersifat riba. Riba dalam kaitan dengan pembiayaan perumahan adalah bunga yang bisa terus membesar dari waktu ke waktu, bahkan tanpa

Foto: DPSI

diketahui konsumen sebelumnya. Sistem riba cenderung hanya menguntungkan salah satu pihak dan merugikan pihak lain. Dengan sistem tanpa riba, prosesnya lebih praktis dan diharapkan membuat konsumen lebih tenang. Sebenarnya gagasan KPR syariah ini muncul cukup lama, tapi baru 1-2 tahun belakangan mulai dilirik konsumen. “Semoga makin lama makin tren seiring kesadaran masyarakat mengenal skema kepemilikan properti dengan cara yang halal,” ungkap Rosyid. Sama seperti Stephanus, Rosyid mengakui sistem ini memang rentan dimanfaatkan orang-orang jahat. Namun, Stephanus berpendapat bahwa risiko dalam menjalankan bisnis merupakan konsekuensi logis dari bisnis itu sendiri. Yang terpenting adalah kemampuan pengembang dalam meminimalisasi risiko yang mungkin timbul. “Kalau perlu kita kunci dulu risikonya sehingga bisa low risk,” katanya. “Jika sudah kita minimalisasi, apalagi yang perlu dikhawatirkan?” PB EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

27

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Kolom

Maksimalkan Aset BUMN

D

alam kondisi pasar sebagainya. Izin pengembangan properti yang sedang dan pengendalian harga properti lesu seperti sekarang ini, ada pada mereka. Cuma karena semestinya pemerintah lahannya sudah sedikit sekali, mengambil langkah-langkah yang terjadi di Singapura strategis. Sebab, properti bisa adalah redevelopment atau menjadi tulang punggung pengembangan kembali. perekonomian nasional. Kalau Seharusnya di Indonesia properti tidak digerakkan, seperti itu, lahan-lahan maka perekonomian tidak akan BUMN—termasuk BUMD—yang Anton Sitorus berjalan maksimal. terbengkalai diatur oleh lembaga Director, Head of Research Nah, langkah yang paling superbodi semacam HDB. and Consultacy Savills mudah adalah menggerakkan Kalaupun tidak dibangun menjadi sektor properti melalui properti komersial, lahan itu maksimalisasi aset badan usaha bisa dimanfaatkan untuk rumah milik negara (BUMN) dan badan usaha milik susun atau apartemen murah. Itu bisa daerah (BUMD). Kita tahu di Indonesia ada membantu mengurangi backlog perumahan 100 lebih BUMN. Masing-masing BUMN yang cukup besar. Tidak malah dibiarkan memiliki aset properti yang sebenarnya bisa mangkrak seperti sekarang. dikembangkan menjadi lebih berharga. Butuh kemauan politik untuk Ambil contoh PT Pertamina, PT menjalankan semua itu. Apalagi antar-BUMN Telekomunikasi Indonesia Tbk., PT Kereta tidak saling bersinergi. Kemauan politik Api Indonesia, dan PT Pos Indonesia, bukan berarti demi kepentingan politik. Ini mereka memiliki aset properti berupa demi menghidupkan roda perekonomian tanah di mana-mana. Kalau tanah-tanah nasional, di samping pemerataan itu dimanfaatkan secara optimal melalui infrastruktur. Ini juga bertujuan untuk pengembangan properti, hasilnya akan mengerem laju harga properti di Indonesia luar biasa. Dibangun gedung perkantoran, yang sering kali tak terkendali. misalnya, akan menghasilkan tambahan Memang beberapa BUMN besar sudah pendapatan yang tidak sedikit. Belum mulai melakukan maksimalisasi aset lagi menghitung seberapa banyak propertinya. Tapi, belum apa-apa. Masih tenaga kerja yang terserap dari proses sangat kecil. Belum ada pengaruhnya pengembangannya. sama sekali. Bahkan, Pertamina yang ingin Seharusnya pemerintah membangun gedung tertinggi saja tidak menginventarisasi aset-aset itu melalui jadi. PT Sarinah yang hendak merevitalisasi lembaga superbodi yang langsung berada gedungnya demikian. di bawah presiden. Ini semacam Komisi Padahal, kalau semua aset properti BUMN Pemberantasan Korupsi yang betuldimaksimalisasi, dampaknya akan sangat betul punya power. Kalau di Singapura terasa. Dari sisi makro, akan menggerakkan ada Housing and Development perekonomian. Dari sisi mikro, Board (HDB). HDB itulah yang akan menambah sumber pendapatan baru yang cukup mengatur semua aset properti di besar bagi BUMN. Kalau tidak Negeri Merlion tersebut. sanggup mengelolanya sendiri, bisa HDB berperan memetakan dikerjasamakan dengan swasta. lahan-lahan mana yang boleh Dan, sekarang inilah saat yang dikembangkan, kapan tepat bagi pemerintah untuk dikembangkan, mengambil langkah peruntukannya tersebut. PB untuk apa, dan lain

29

Aset BUMN

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Apartemen

Lautan Menara di Timur Jakarta Wajah Kota Bekasi kini berubah menjadi hutan hunian vertikal. Apa pemicunya?

Oleh Ade Komala

30

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


J

am menunjukkan pukul tujuh pagi. Derungan knalpot motor dan mobil hari pertama minggu kedua Februari lalu itu sudah saling bersahutan. Belum lagi bunyi klakson dari masingmasing kendaraan berebut mencari perhatian. Begitulah jalur Kalimalang, jalan utama non-tol yang digunakan para pekerja, terutama motor, dari Bekasi menuju Jakarta atau sebaliknya.

Akses itu tak pernah sepi, bahkan kala malam hari. Pada jam-jam sibuk macetnya “setengah mati�. Sekitar setahun ini kemacetan itu terasa lebih lagi. Mengapa? Di jalur tersebut sedang ada pembangunan kembali proyek jalan tol Becakayu (Bekasi, Cawang, Kampung Melayu). Beberapa ruas jalan pun mengalami penyempitan, meskipun diimbangi dengan penggusuran. Proyek jalan tol ini sudah lama terhenti sebelum akhirnya dilanjutkan kembali. Jalan tol Becakayu nantinya akan menjadi jalur alternatif penghubung antara Bekasi dan Jakarta. Dan, sudah menjadi rahasia umum ketika infrastruktur semakin lengkap maka imbas yang paling dirasakan adalah kenaikan harga properti di sekitarnya. Pembangunan sejumlah proyek infrastruktur di Kota Bekasi diperkirakan selesai tahun depan. Namun, beberapa proyek properti sudah bermunculan. Pemerintah Kota Bekasi menyatakan pembangunan apartemen di wilayah ini meningkat signifikan dalam tiga tahun terakhir. Bahkan, mencapai 30-an, baik yang sudah maupun akan dibangun. Kultur masyarakat yang sebelumnya lebih dominan tinggal di hunian tapak (landed house), kini mulai beralih ke hunian vertikal seperti apartemen. Peralihan itu bukan tanpa alasan. Itu terjadi karena keterbatasan lahan sehingga mau tidak mau masyarakat terpaksa beralih ke apartemen. Oleh karena itu, tak dimungkiri banyak pengembang properti mulai melirik Kota Bekasi sebagai wilayah pengembangan mereka, termasuk apartemen. Heri Koswara, Kepala Dinas Tata Kota Kota Bekasi, mengatakan program pembangunan sarana transportasi massal oleh pemerintah seperti jalan tol Becakayu dan kereta ringan (light rail transit) membuat banyak pengembang melirik daerah ini. Selain itu, pertumbuhan penduduk Kota Bekasi juga mendorong permintaan hunian lebih

30 Apartemen yang sudah dan akan dibangun di Kota Bekasi saat ini.

31

banyak dan apartemen menjadi salah satu pilihan. Bayangkan, ternyata Kota Bekasi tercatat sebagai kota terbesar keempat di Indonesia dari sisi jumlah penduduk. Berdasarkan data dari Badan Pusat Statistik, pada 2013 Kota Bekasi memiliki 2.570.400 penduduk dengan tingkat kepadatan 12.211 jiwa per kilometer persegi. Padahal, dua tahun sebelumnya masih 2.098.805 jiwa. Itu berarti terjadi kenaikan jumlah penduduk sekitar 3,6% setiap tahun. Pesatnya pertumbuhan jumlah penduduk itulah yang mendorong pengembang properti ramairamai membangun apartemen. Di samping, daya beli masyarakat yang relatif baik. Pengamat properti nasional Panangian Simanungkalit dalam acara seminar yang digelar PT Langgeng Makmur Perkasa, pengembang Wismaya Residence, Bekasi, akhir Januari lalu mengatakan kebutuhan hunian vertikal akan terus tumbuh seiring semakin berkurangnya lahan. “Properti di kawasan ini cukup EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Apartemen

Bekasi Town Square

32

prospektif, apalagi ditunjang pembangunan infrastruktur,” kata Panangian. “Jika dibandingkan dengan kota-kota penyangga lainnya seperti Tangerang dan Bogor, Kota Bekasi terbilang lebih bisa diandalkan, walaupun masingmasing memiliki pangsa pasar sendiri-sendiri.” Tangerang, misalnya, lebih banyak ditinggali para pengusaha, Bogor para pegawai, sedangkan Bekasi oleh karyawan industri. Itu yang justru membuat kawasan ini dinilai lebih dinamis daripada dua daerah penyangga lainnya. Kota Bekasi yang notabene sebagai kota industri (dekat dengan kawasan industri di Kabupaten Bekasi) memang menjadi magnet tersendiri bagi sebagian investor. Permintaan pasar terhadap hunian vertikalnya terus meningkat. Langgeng Makmur Perkasa merupakan satu dari sekian banyak pengembang yang menangkap potensi tersebut dengan membangun apartemen Wismaya Residence. Langgeng Makmur Perkasa pada 31 Januari 2016 menancapkan batu pertama menandai dimulainya pembangunan Wismaya Residence. Menurut General Marketing and INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

FOTO: YASIN

Sales Langgeng Makmur Perkasa Iwan Risdianto, apartemennya menargetkan pasar kelas menengah. Ia melihat kawasan ini merupakan kota industri yang sangat berkembang. “Saat ini, Bekasi memasuki sunrise kedua,” kata Iwan. “Sunrise pertama saat dibukanya jalan tol Jakarta-Cikampek, sedangkan sekarang jalan tol Becakayu dan LRT.” Wismaya Residence memanfaatkan lahan sekitar 1,1 hektare untuk membangun dua menara apartemen setinggi 35 lantai. Proyek yang menelan investasi Rp700 miliar itu akan memasok 2.316 unit hunian jangkung. Potensi Kota Bekasi juga dapat dilihat dari banyaknya ekspatriat yang bekerja di kawasan industri setempat dan pasanganpasangan keluarga muda. Karena itu, Langgeng Makmur Perkasa menargetkan 30% apartemennya terserap ekspatriat dan 70%-nya investor dan end user lokal. PT PP Properti Tbk., anak usaha PT PP (Persero) Tbk., juga tak mau ketinggalan menangkap ceruk pasar. Tidak tanggung-tanggung, PP Properti langsung menggarap proyek superblok prestisius di

Kota Bekasi dengan nama Grand Kamala Lagoon senilai Rp20 triliun. Apartemen itu akan dibangun secara bertahap hingga 15 tahun ke depan. RR Rosita Cindrakasih, Marketing Communication Manager PP Properti, mengatakan Grand Kamala Lagoon dibangun di atas lahan seluas 25 hektare dalam beberapa fase. Saat ini, masih dalam tahap pengembangan fase pertama yang terdiri dari empat menara. Sesuai namanya, nantinya kompleks ini akan mengombinasikan elemen air (lagoon) dengan green environmental dan green development. Salah satu daya tarik yang ditawarkan Grand Kamala Lagoon adalah lokasinya yang strategis. Apartemen itu menyasar segmen pasar menengah-menengah atas. “Kami tahu bahwa segmen tersebut masih membutuhkan pasokan hunian, dan segmen tersebut tak sulit kami cari di Bekasi,” kata Rosita. Grand Kamala Lagoon menggaet konsumennya dengan menawarkan konsep villa on the sky. Artinya, menerapkan semua hal yang ada di landed house ke bangunan tinggi (high building). Dari empat menara yang dipasarkan, dua di antaranya sudah diserap konsumen. Manisnya pasar apartemen juga tak mau disiasiakan oleh


pengembang besar semacam PT Summarecon Agung Tbk. Summarecon, yang beberapa tahun terakhir mengembangkan kota terpadu di Kota Bekasi, menawarkan The SpringLake View. Tidak berbeda dengan Wismaya Residence dan Grand Kamala Lagoon, The SpringLake View menargetkan pasar kelas menengah-menengah atas. The SpringLake View merupakan bagian dari kawasan The SpringLake Summarecon Bekasi, satu areal mixed use seluas 8 hektare. Apartemen itu terdiri dari empat menara yang masing-masing setinggi 26 lantai. Apartemen itu memasok 2.953 unit, mulai dari tipe 25,5-45,12 m2. Albert Luhur, Direktur Eksekutif Summarecon Agung, menjelaskan bahwa The SpringLake View dikembangkan dengan konsep lake front vertical living, yakni sebuah hunian vertikal di tepi danau berbalut gaya hidup modern yang serba praktis dan dinamis. The SpringLake View terintegrasi dengan CBD Sentra Summarecon Bekasi yang di dalamnya terdapat Summarecon Mall, Bekasi Food City, Harris Hotel & Conventions, dan pusat kuliner La Terrazza. Dalam memasarkan The SpringLake View, Summarecon

Grand Kamala Lagoon mengandalkan kualitas produk dan kepercayaan konsumen. Tentu itu tidak lepas dari reputasi dan nama besarnya sebagai pengembang yang memiliki komitmen tinggi terhadap setiap proyek yang digarap. Tahun ini, Summarecon menargetkan mampu menyelesaikan penjualan dua menara apartemen tersebut, dan salah satunya sudah terjual 70%. “Hal penting lain yang mendukung suksesnya penjualan apartemen The SpringLake adalah konsepnya yang sangat

FOTO: YASIN

terencana dan terintegrasi dengan pengembangan Kota Modern Summarecon Bekasi,” ujar Albert. “Sejak diluncurkan pada pertengahan Agustus 2015 hingga saat ini, terdapat peningkatan penjualan harian, dan perbulan terjual dengan kisaran 50-60 unit.”. Ia mengakui bahwa kelas menengah Kota Bekasi turut mendorong besarnya permintaan subsektor properti residensial, khususnya apartemen, yang kini diperebutkan banyak pengembang, termasuk Summarecon. Sebelum The SpringLake dan The SpringLake View, Grand Kamala Lagoon, dan Wismaya Residence diluncurkan, Center Point Apartment, Apartemen Mutiara, Indigo Apartment, Grand Icon, Grand Dhika City, Kemang View Residence, Grand Cut Meutia, dan masih banyak lagi yang sudah lebih diperkenalkan ke pasar. Maka, wajar jika wilayah ini kini disebut Bekasi lautan apartemen.

33

PB

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Pusat Belanja

Berubah Wajah Itu Perlu Beberapa pusat belanja harus direvitalisasi demi mendongkrak jumlah tenant dan pengunjung.

Oleh Ade Komala

34

Bekasi Square berubah menjadi Revo Town.

S

ekitar jam 11 Minggu kedua Februari lalu Fahmi Andrianto (39) bersama istri dan kedua anaknya pergi ke Bekasi Square. Seperti biasa, hampir sebulan sekali ia jalan-jalan bersama keluarga ke pusat belanja untuk belanja kebutuhan bulanan ataupun sekadar ke tempat-tempat permainan anak. Biar tidak bosan, satu pusat belanja ke pusat belanja lainnya bergantian. Bagi Fahmi, ke Bekasi Square memang sudah agak lama. Baru kali itu kembali lagi. “Rupanya

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

sudah berubah,” katanya kepada PropertyBusiness di Bekasi, Kamis (18/2). Mal yang berada di sisi jalan tol Jakarta-Cikampek itu beberapa bulan terakhir memang direnovasi. Wajahnya berubah, walau di dalamnya belum terlalu tampak. Kini, para pekerja pun masih menyelesaikan “perubahan wajah” itu. Beberapa alat pendukung masih menjulang di sisi luar mal. Sedangkan di depan pintu masuknya masih terpampang papan bertuliskan “Mohon maaf kenyamanan Anda terganggu

FOTO: YASIN

sedang ada renovasi”. Rupanya perubahan itu amat serius. Bukan hanya konsep bangunannya, melainkan nama Bekasi Square pun akan diganti menjadi Revo Town. Perubahan nama hingga model bangunan itu dilakukan menyusul peralihan kepemilikan dari Kilap Propertindo ke Gunung Sewu Group. General Manager Bekasi Square Hargo Dwi mengatakan manajemen baru memutuskan untuk merombak tampilannya agar bisa tetap bersaing dengan mal-


35

Dulu Hero Plaza, sekarang Bekasi Cyber Park. mal lain. “Pemegang saham baru menghendaki dilakukannya renovasi, baik secara fisik maupun nonfisik,” katanya. Renovasi atau lebih tepatnya revitalisasi memang menjadi salah satu jalan keluar bagi pusat belanja untuk menggaet para pengunjung. Ciri-ciri pusat belanja perlu direvitalisasi, antara lain kurang maksimalnya pemanfaatan lahan yang ada, konsep bangunan yang ada sudah terlalu lama, turunnya jumlah pengunjung, perlu penambahan fasilitas baru, dan lain sebagainya. Walau tak bisa dimungkiri bahwa kebanyakan revitalisasi proyek dilakukan seiring perubahan kepemilikan. Sebab, pemilik baru merasa ada sesuatu yang kurang dengan bangunan lama sehingga jumlah tenant dan pengunjung kian

turun, bahkan sampai menghilang. Hargo mengakui revitalisasi Bekasi Square bertujuan untuk mengembalikan gairah pasar yang kian layu. Sebab, setiap tahun pengunjungnya bisa turun 10-15%. Ini juga karena persaingan pusat belanja di Bekasi, yang jaraknya dekat-dekat, dalam lima tahun terakhir ini cukup ketat. Dari pengamatan PropertyBusiness, jumlah pengunjung pusat belanja ini tak seramai kompetitor-kompetitor di sekitarnya seperti Mal Metropolitan, Mega Bekasi Hypermall, Bekasi Cyber Park, bahkan Grand Metropolitan dan Summarecon Bekasi yang lebih premium sekalipun. Maka dari itu, “Kami sadar revitalisasi ini perlu dilakukan,” kata Hargo. Tidak hanya itu, setelah berubah menjadi Revo Town, public

FOTO: YASIN

image juga akan diubah. “Kami melakukan perubahan dari sisi tampilan, tenancy, dan semua yang berhubungan dengan public image,” katanya. Meski revitalisasi masih berlangsung, mereka sudah merasakan hasilnya. Matahari Department Store, yang sebelumnya tidak ada, sudah menyatakan siap menjadi salah satu anchor tenant dengan menampati area seluas 6.900 meter persegi. Tentu tanpa melupakan tenant-tenant lamanya seperti Carrefour, D’Cost Seafood, Cinema XXI, dan Electronic City yang totalnya berjumlah 280-an. Setelah direnovasi, Revo Town menargetkan mampu meningkatkan jumlah tenant 10-15% pada semester pertama 2016 menjadi 300 tenant atau okupansi 90% dari sekarang 80%. Pusat belanja EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Pusat Belanja

36

Plaza Kenari Mas usai direvitalisasi oleh PT Agung Podomoro Land Tbk. ini mengharapkan okupansinya mencapai 100% pada tahun depan. Jumlah pengunjungnya pun, yang semula 5.500 orang per hari pada weekdays dan 10.000 orang per hari pada weekend, ditargetkan naik menjadi masing-masing 7.000 dan 13.000 orang atau naik 8% per tahun. Untuk menyukseskan revitalisasi tersebut, Revo Town menggelontorkan dana yang tak sedikit, yakni Rp100 miliar. Sayangnya, dengan perubahan itu harga sewanya menjadi turut terdongkrak. Jika sebelumnya harga sewanya Rp250.000/m2/bulan, nanti menjadi Rp300.000/m2/bulan. Bekasi Square hanyalah salah satu contoh. Contoh yang lain masih banyak lagi. Bekasi Cyber INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

Park yang kini fokus sebagai pusat belanja yang menjual produk-produk komputer dulunya bernama Hero Plaza. Hero Plaza kalah ramai dengan Mal Metropolitan dan Giant Bekasi Hypermall. The Plaza Semanggi di Jakarta termasuk contoh revitalisasi properti yang sukses. Bedanya, The Plaza Semanggi lebih pas sebagai contoh maksimalisasi lahan di tengah kota sehingga menjadi kompleks pusat belanja, bukan dari pusat belanja menjadi pusat belanja kembali. Hotel Indonesia juga direvitalisasi menjadi kompleks Grand Indonesia yang lumayan megah. Plaza Indonesia pun ditambah dengan The Plaza dan ex Plaza. Contoh yang paling menyerupai revitalisasi Bekasi Square yaitu

FOTO: YASIN

Plaza Kenari Mas di Jalan Kramat Raya, Jakarta Pusat. Plaza Kenari Mas yang terkenal sebagai pusat belanja produk elektrikal itu setahun lalu direvitalisasi menjadi lebih besar dan bagus. Revitalisasi itu dilakukan menyusul akuisisi 50,01% saham PT Caturmas Karsaudara, pemilik Plaza Kenari Mas, setahun sebelumnya. Revitalisasi sering kali dilakukan demi mendongkrak pengunjung. Walaupun, menurut Director, Head of Research and Consultancy Savills, perubahan itu hal yang biasa. Sebab, kalau tidak berubah pasti akan kalah dengan yang lain. Tapi, ada pula pusat belanja yang telah lama ingin melakukan revitalisasi tapi belum jadi sampai saati ini, yakni Sarinah. Padahal, Sarinah berdiri sejak pusatpusat perbelanjaan lain belum ada. PB


Kolom

Properti dan Pasar Bebas ASEAN

M

asyarakat Ekonomi ASEAN sudah resmi diberlakukan per 31 Desember 2015. Agar tak kalah bersaing dengan negara lain, masing-masing negara telah jauh-jauh hari menyiapkan apa saja strategi yang akan dilakukan. Mereka ramai-ramai memperlunak berbagai regulasi, seperti Indonesia yang melonggarkan batasan kepemilikan properti bagi warganegara asing (WNA). WNA, menurut Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 103 Tahun 2015 yang dikeluarkan pada Desember lalu, kini diperbolehkan membeli properti di dalam negeri, walau tetap dengan syarat-syarat yang ketat. Salah satu syaratnya adalah pembeli harus bekerja dan menetap di Indonesia. Sebetulnya kalau aturan kepemilikan properti oleh asing tak terlalu ketat, potensi uang masuk akan sangat besar. Sebab, dengan diberlakukannya MEA, ada beberapa subsektor properti yang semestinya diuntungkan. Misalnya gedung perkantoran di Jakarta; kawasan industri di Jakarta, Surabaya, Cikarang; serta

Jeffrey Bahar

Deputy CEO Spire Research & Consulting

perhotelan dan vila di Bali, Lombok, atau Papua; akan meningkatkan permintaannya. Tapi, kalaupun diperlonggar tak perlu selonggar Singapura pula. Sebab, dikhawatirkan akan mengganggu keseimbangan pasar lokal jika tidak dikendalikan secara kuat. Dibanding Singapura, Australia barangkali bisa menjadi contoh yang lebih baik. Australia, melalui Foreign Investment Review Board (FIRB), juga memberi kesempatan kepada WNA yang tinggal lebih dari 12 bulan untuk membeli properti di sana. PP 103 sebenarnya mirip seperti yang diterapkan oleh FIRB Australia itu. Apabila WNA sudah tidak lagi bermukim di Negeri Kanguru itu, propertinya bisa dijual kembali. Bedanya, jika PP 103 hanya mengatur properti untuk tempat tinggal WNA, FIRB juga mengatur properti WNA untuk kebutuhan investasi. Meski masih banyak kritikan dari kalangan pengusaha, pemerintah memang harus tetap melakukan prinsip kehatihatian dalam membuka keran kepemilikan properti bagi orang asing, meskipun ada MEA.

37

PB

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Kawasan

Puncak yang Tengah Memuncak

38

Sebagai salah satu destinasi liburan utama bagi warga Jakarta dan sekitarnya, Puncak tak pernah sepi pengunjung. Itu sebabnya, para pengembang kian berebut untuk membangun properti di kawasan tersebut.

Oleh Ade Komala

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


A

FOTO: PURJONO

nda ingin berwisata murah meriah dan tak jauh dari Jakarta? Puncaklah pilihannya. Puncak, kawasan wisata pegunungan yang terletak di dua kabupaten, yakni Kabupaten Bogor dan Kabupaten Cianjur (Jawa Barat), sekitar 70 kilometer di selatan Ibu Kota, merupakan pilihan yang ideal. Lihatlah, setiap akhir pekan jalan-jalan menuju kawasan itu selalu dipadati kendaraan. Sejuknya hawa lereng Pegunungan Gede Pangrango dan Gunung Salak menjadi salah satu daya pikat tersendiri. Banyaknya taman wisata, di antaranya Taman Matahari dan Taman Safari, menjadi daya tarik yang lain. Puncak sepertinya mempunyai daya magis luar biasa. Biarpun acap kali butuh berjam-berjam mengantre untuk memasuki kawasan itu, dari normalnya hanya satu jam dari Jakarta, pengunjung tetap membeludak. Karena itu, para pengembang properti tak ingin menyia-nyiakan peluang yang ada. PT Tritunggal Agung Propertindo (Tree Land), misalnya, kini sedang mengembangkan Grand Dafam Cisarua di Jalan Raya Cisarua. Grand Dafam Cisarua merupakan kondominium hotel (kondotel) mewah bintang empat berkonsep resor yang berdiri di atas lahan seluas 1,7 hektare. Untuk mengembangkan proyek itu, Tree Land mengalokasikan investasi sebesar Rp180 miliar. Karena Puncak termasuk kawasan wisata, Grand Dafam Cisarua menargetkan pasar meeting, incentive, convention, dan exhibition (MICE) dan pengunjung dari Timur Tengah. “Taman Safari masih menjadi magnet yang luar biasa,” ungkap Handono S. Putro, Direktur Pengembangan Bisnis Dafam Hotel Management, seperti disiarkan dalam situsnya. Tree Land memang menyerahkan pengelolaan kondotel yang mulai dibangun pada Februari lalu itu kepada Dafam Hotel Management.

Penandatangan kerja sama antara Tree Land dengan Dafam Hotel Management telah dilakukan pada 12 Juli 2015 di Sampoerna Strategic Square, Jakarta. Andy Surya Jap, Managing Director Tree Land, mengatakan perusahaannya membangun Grand Dafam Cisarua dengan memanfaatkan land bank yang ada. Andy menilai Puncak tergolong daerah yang cukup potensial bagi bisnis kondotel. Maka, tak heran jika banyak pengembang yang akhir-akhir ini membangun proyek di kawasan itu. Sebagai pemain baru, Andy mengaku berkaca pada pengembang-pengembang lain yang sudah lebih dulu “masuk”. Sebelumnya, berdasarkan data dari Panangian Media Research, diketahui bahwa di kelas kondotel dan apartemen resor, di Puncak telah berdiri Harper Puncak Gate by Aston dan Iscalton Resort Apartment yang dikembangkan oleh PT Istiajaya Gunaperkasa. Ada juga Devins Puncak Hotel & Condominium yang dikembangkan PT Vins Panca Anugerah (Vins Group). Dari 200 kamar kondotel yang disediakan oleh pemain-pemain saat ini, kata Andy, tidaklah cukup menampung banyaknya pengunjung yang berlibur ke Puncak. Sehingga wajar jika tingkat hunian kondotelkondotel di daerah itu cukup tinggi. “Semakin macet berarti semakin potensial,” katanya. Pasar yang potensial itu juga ditangkap oleh PT Kurnia Land dengan mengembangkan kondotel mewah Sahid Eminence. Terletak di Jalan Hanjawar, Ciloto, proyek ini memanfaatkan lahan seluas enam hektare. Sama seperti Grand Dafam Cisarua, Sahid Eminence juga menawarkan keindahan alam dan kesejukan. Dengan lokasi yang tidak begitu jauh dari Jakarta, Kurnia Land optimistis mampu menarik pengunjung dengan mudah. “Jadi, kami bisa menyasar pasar dari sana,” kata M. Adhitia Ismu Pratomo, Marketing Communications EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

39

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Kawasan

40

Beberapa orang sedang melihat maket Sahid Eminance

Manager Kurnia Land. Dalam pengoperasiannya, Sahid Eminence yang bintang empat dengan fasilitas bintang lima ini akan dikelola oleh Sahid Group. Pengembang lain, yakni PT Perdana Gapuraprima Tbk., pun tak mau ketinggalan dalam mencicipi legitnya pasar properti di kawasan Puncak. Di sana, kini Gapura Prima sedang membangun hunian terpadu bernama Bhuvana Hotel & Residence. Dengan memanfaatkan lahan sekitar 21.000 meter persegi (m2) di Jalan Raya Ciawi, Gadog, pemain utama di bisnis properti itu akan membangun 1 menara kondotel, 2 menara apartemen, 1 vilatel, dan 1 international convention hall. Di samping menargetkan pasar Ibu Kota, rupanya Gapura Prima juga membidik konsumen lokal. “Orang Bogor tidak mau rumahnya kecilkecil,” ungkap Marketing Director Gapura Prima Rendy Pangau. INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

Foto: Purjono

“Dan, kemacetan yang terjadi justru karena daerahnya terus berkembang. Kami memang mencari lokasi pinggiran Jakarta seperti ini.” PT Agung Podomoro Land Tbk. bahkan lebih cepat menangkap peluang pasar itu. Sejak sekitar empat tahun lalu, Agung Podomoro melalui anak usahanya PT Putra Adhi Prima telah memulai mengembangkan proyek skala besar di kawasan wisata tersebut. Investasi untuk proyek resor premium dengan nama Vimala Hills Villa & Resort itu tak kurang dari Rp1,7 triliun. Dengan tetap mengedepankan nuansa alam, meski berada di atas lahan seluas 100 hektare, Agung Podomoro hanya memanfaatkan 20%-nya saja untuk bangunan. Satu unit bangunan dibanderol dengan harga di atas Rp1 miliar. Bahkan, ada yang sampai Rp10 miliar per unitnya. ***

Terus meningkatnya jumlah pengunjung ke kawasan Puncak setiap tahunnya memang menggiurkan bagi pengembang. Meski demikian, semakin banyaknya pemain membuat persaingan semakin ketat pula. Oleh karena itu, para pengembang harus pintar-pintar menyusun strategi pemasarannya. Andy merasa diuntungkan oleh lokasi Grand Dafam Cisarua yang diapit dua pusat wisata besar, yaitu Taman Safari dan Taman Matahari. Sebab, sejak 2013 pengunjung Taman Safari mencapai 790.000 orang per tahun. Itu belum dihitung dengan pelancong mancanegara yang jumlahnya sekitar 50.000 orang per tahun. Pengunjung Taman Matahari lebih banyak lagi, sekitar 950.000 orang per tahun. Setiap tahun jumlah pengunjung Puncak ratarata naik 10-15%. Grand Dafam Cisarua menangkap potensi pasar


itu dengan 230 unit kamar yang terdiri dari empat tipe: Deluxe (28 m2), Executive (32,4 m2), Executive Balcony (40 m2), dan Junior Suite (42 m2). Tipe-tipe itu dibanderol dengan harga antara Rp800 juta hingga Rp1,4 miliar. Yang menarik dari Grand Dafam Cisarua adalah penawaran return on investment hingga 20%. Penawaran itu diberikan hingga pembangunan selesai pada 2017, namun diberikan di muka. Selain itu, Grand Dafam Cisarua juga menawarkan bagi hasil (profit sharing) 65:35 dari hasil keuntungan sewa kamar; garansi sewa (rental quarantee) 18% dalam dua tahun pertama; dan bebas menginap senilai 30 poin per tahun. “Sejak dipasarkan pada November lalu, satu lantai sudah terjual,” kata Andy. Sementara itu, untuk meyakinkan pasar, Kurnia Land menggandeng operator hotel Sahid Group dan menamakan kondotelnya dengan sebutan Sahid Eminence. Sahid Eminence akan berdiri setinggi 18 lantai dengan pilihan tipe, mulai dari Junior Suite (41 m2), Executive Suite (70 dan 80 m2), Presidential Suite (110 m2), hingga Royal Suite (164 m2) dengan harga di atas Rp1 miliar. Berbekal nama besar Sahid, Adhitia mengaku Kurnia Land tidak sulit memasarkan

Maket Bhuvana Condotel & Apartement

Sahid Eminence. Sejak awal peluncurannya pada akhir 2013, setiap bulan perusahaannya berhasil menjual sekitar 20-30 unit. Pada hari pertama ajang pameran Indonesia Property Expo di Jakarta Convention Center, Senayan, pertengahan bulan lalu, Kurnia Land langsung membukukan penjualan sebanyak 12 unit. Yang membuat Sahid Eminence laris yaitu status kepemilikannya yang strata title. Pengembangnya menawarkan kepada konsumen ROI sebesar 24% atau 1% per bulan selama masa pembangunan; bagi hasil 50:50 dimulai dari tahun ketiga saat kondotel beroperasi; potensial pay back period 100% pada tahun ke-15 dengan unit tetap menjadi hak konsumen, dan lain sebagainya. Adhitia mengatakan penjualan Sahid Eminence saat ini telah mencapai 90% dan siap dioperasikan pada September mendatang. Bhuvana Hotel & Residence milik Gapura Prima juga terserap pasar dengan gampang. Kondotel bintang lima, terdiri dari dua menara hunian dan satu menara kondotel, yang dibangun dengan investasi Rp600 miliar itu kini harganya sudah menyentuh Rp900 juta hingga Rp1 ,5 miliar per unit. Padahal, semula hanya dibanderol dengan harga Rp500 juta per unit.

Rendy setuju jika setiap proyek mesti jelas konsepnya dan memiliki diferensiasi produk. Sebab, di sepanjang kawasan Puncak saat ini ada sekitar sembilan hotel mewah dan jumlah itu kemungkinan besar akan terus bertambah setiap tahunnya. “Hunian vertikal makin berkembang di sini. Untuk itu, kami juga butuh pembeda,” katanya. Pesatnya pertumbuhan properti di kawasan Puncak semestinya diikuti oleh penyediaan infrastruktur yang memadai. Meski ada anggapan semakin macet semakin potensial, tetap saja itu menyiksa. Sebagian orang barangkali memilih membatalkan liburannya ke kawasan tersebut hanya gara-gara kemacetan lalu lintas yang luar biasa. Sebetulnya sudah ada usulan pembangunan fly over di jalur Gadog hingga Gunung Mas. Namun, itu masih sebatas usulan. “Walaupun jalur Puncak itu otoritas nasional, Pemerintah Kota Bogor bisa saja mengusulkan pembangunan fly over tersebut demi mengurai kemacetan,” kata pengamat tata ruang Yayat Supriatna seperti dikutip HeiBogor. com. Langkah itu lebih baik demi mendorong Puncak terus “memuncak”. PB

41

Foto: Purjono EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Pembiayaan

Beban di Balik KPR Inden

42

Para pengembang keberatan jika larangan KPR inden tetap diberlakukan. Itu dianggap tidak sejalan dengan semangat percepatan pembangunan di sektor properti.

Oleh Adilil Amri

P

rogram sejuta rumah yang digaungkan Jokowi-Jusuf Kalla cukup diapresiasi para pengembang. Program itu menunjukkan bahwa pemerintah memang peduli terhadap masalah perumahan rakyat. Namun, beberapa regulasi masih harus dikritisi agar tak menghambat realisasi. Salah satu yang menjadi sorotan akhir-akhir ini adalah kebijakan Bank Indonesia (BI) mengenai kredit pemilikan rumah (KPR) inden. BI, menyusul kebijakan loan to value, tiga

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

tahun lalu melarang pengembang menjaminkan properti indennya. Alasannya, properti inden amat berisiko jika ternyata terjadi kredit macet sewaktu produknya belum selesai dibangun. Solusinya, BI hanya memperbolehkan bank mengucurkan KPR inden untuk produk-produk properti dengan jaminan pengembang. Artinya, apabila konsumen gagal bayar ketika bangunan sedang dikembangkan, pengembang harus siap membeli kembali

(buyback). Karena itu, pengembang mesti memiliki cukup dana untuk pengembangan properti. Yang lantas merasakan dampaknya adalah pengembang kecil. Sebab, dana yang dimiliki biasanya sebagian besar telah dipakai untuk pembelian lahan. Keterbatasan dana itulah yang menjadi persoalan mendasar, kata Chief Executive Officer Mika Land Abdul Hamid. “Kebijakan itu mengharuskan pengembang memiliki modal besar di luar penguasaan lahan,� katanya.


Alhasil, yang terjadi di satu sisi pemerintah harus menjaga keseimbangan agar pasokan dan permintaan tidak terganggu, di sisi lain dihambat oleh aturan tersebut. Pengembang berkilah bagaimana pasokan akan terpenuhi jika regulasi yang ada justru memberatkan pelaku. “Kebijakan tersebut memang memproteksi konsumen dari pengembang nakal, tapi sekaligus juga memberatkan pengembang,” kata Abdul. Kebijakan BI itu tidak mendukung program pemerintah dalam mengatasi kekurangan pasokan rumah (backlog). Seharusnya program sejuta rumah yang dicanangkan pemerintah didukung oleh BI dengan memberi kemudahan dari dua sisi. Tidak hanya memudahkan konsumen, tapi juga pengembang supaya pasokan tetap ada. Karena itu, saat ini Mika Land tak memaksakan diri untuk memasok rumah sebanyakbanyaknya, melainkan memilih fokus menyelesaikan proyek yang sudah dilansir sebelumnya. Tahun lalu, Mika Land meluncurkan 900 unit rumah sederhana, yang tahap pertamanya (100 unit) diakadkreditkan pada akhir Februari 2016. Kata Abdul, itu dipilih demi menjaga cashflow perusahaan. Jika kebijakan rumah inden dapat dihapuskan, paling tidak pengembang bisa mengejar pembangunan rumah berikutnya tanpa harus menunggu pembangunan rumah yang pertama rampung. Dengan begitu, pasokan akan terus ada tanpa jeda waktu yang panjang. Ini diperlukan untuk mengejar ketertinggalan 15 juta unit backlog nasional. Senada dengan Abdul, Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Sederhana Indonesia Eddy Ganefo juga berpendapat KPR inden membuat ruang gerak pengembang menjadi terbatas karena seluruhnya harus dibiayai dari kas perusahaan. Padahal, perusahaan mempunyai keterbatasan sumber

dana, ditambah pembiayaan konstruksi dari perbankan sulit mengakomodasi kebutuhan pengembang karena tingginya suku bunga kredit. “Jika perbankan bisa memberikan modal konstruksi dengan bunga yang murah dan kompetitif, mungkin masih bisa menjadi salah satu pertimbangan kami untuk terus memasok rumah sederhana bagi masyarakat bawah. Keinginan pemerintah untuk merumahkan rakyat sewajarnya didukung semua pihak. Pengembang tidak bisa jalan sendirian karena kami memiliki keterbatasan,” jelas Eddy. Eddy mengatakan relaksasi kebijakan KPR inden untuk rumah pertama yang diluncurkan BI tahun lalu tidak terlalu berpengaruh karena pengembang sendiri harus menyiapkan bank guarantee 100% saat proyek berjalan. Seharusnya, perbankan turut mendukung program pemerintah dari sisi pembiayaan. Tidak hanya kredit kepada konsumen, tapi kredit konstruksi untuk pengembang juga dimudahkan. Kebijakan Bank Indonesia yang baru saja menurunkan suku bunga acuannya sebesar 25 basis poin menjadi 7% semestinya juga segera diikuti oleh perbankan dengan memangkas bunga kredit konstruksi. Saat ini, bunga kredit konstruksi masih di kisaran angka 12-14%. Pengembang juga harus memberikan jaminan 1:1 kepada perbankan sebagai bank

guarantee. Direktur Eksekutif Housing Urban Development Institute Zulfi Syarief Koto menyatakan seharusnya pengembang tidak lagi diberatkan dengan jaminan jika memang pembiayaan sistem KPR inden diberlakukan. “Untuk apalagi aturan KPR inden jika pengembang diharuskan memberikan jaminan satu berbanding satu,” katanya.

Wajar jika pengembang keberatan dan mempertanyakan apakah BI dan perbankan berkomitmen sama dengan pemerintah dalam mewujudkan program sejuta rumah. Lebih lanjut Zulfie menjelaskan pemerintah melalui menteri keuangan telah menerbitkan paket kebijakan ekonomi yang salah satunya untuk mendorong bisnis properti. Regulasi yang tumpang tindih dan beberapa pajak berganda sudah dihapuskan. Namun, kebijakan pemerintah itu berkaitan dengan kebijakan fiskal. Sementara kendali kebijakan moneter yang dipegang BI justru mempersempit ruang gerak pengembang properti. Harus diakui, program sejuta rumah menyerap banyak tenaga kerja dan mampu menggerakkan

43

FOTO: PURJONO

ekonomi masyarakat berkat 127 industri turunan dari bisnis properti itu sendiri. Semua pihak terkait perlu saling bahu-membahu demi menyelesaikan backlog. Zulfie menyarankan presiden mendorong BI agar kebijakannya dalam mewujudkan program sejuta rumah didukung. Ketika ekonomi melemah, BI sebagai pemegang kebijakan moneter seharusnya bisa mengeluarkan regulasi yang dapat mendorong sektor properti menyerap banyak tenaga kerja serta industri pendukungnya. “Pemerintah, perbankan, pengembang, dan stakeholder-nya mesti berada pada satu visi yang sama agar permasalahan perumahan nasional dapat teratasi,” katanya. PB

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


? n a n u g n a B i s a v o n e R g n a k Anda Tu Tawarkan Jasa Anda di

www.kangreno.com

! S I T A R G Situs Iklan Baris Gratis Pertama untuk Para Tukang Renovasi


Kolom

Lima Strategi Digital di Industri Properti

I

masalah dan lain sebagainya. Tanpa ndustri properti di Tanah Air kian menarik untuk dibahas. Perhatikan perusahaan sadari, diam-diam calon saja, kini konsumennya sudah berubah konsumen akan membatalkan niatnya dan sangat bergantung pada internet. untuk membeli, yang tentu tidak akan Namun, di sisi lain, para praktisinya justru mengatakan alasannya secara jujur. masih sangat sedikit yang memasukkan Ini yang disebut dengan Zero Moment kanal digital ke dalam strategi of Truth, yaitu tahapan bagi konsumen pemasarannya. mencari informasi di internet terlebih Untuk diketahui, setidaknya ada dulu, terutama via mesin pencari seperti lima kanal digital yang sebenarnya Google dan Yahoo sebelum memutuskan bisa dimanfaatkan untuk memasarkan membeli properti. produk-produk properti saat ini. Yang Keempat, media sosial. Media sosial pertama, situs web. Media ini wajib dimiliki di industri properti lebih bertujuan untuk perusahaan properti karena pembelian layanan pelanggan. Media sosial tidak Tuhu Nugraha Dewanto properti sifatnya tidak instan. Calon akan menghasilkan penjualan. Namun, COO Upnormals Pingfans pembeli akan mencari informasi lengkap, calon konsumen dan konsumen yang mulai dari spesifikasi produk hingga sudah membeli akan lebih nyaman untuk informasi kontak layanan pelanggan. bertanya dan melihat perkembangan dari properti itu Bayangkan, kalau perusahaan properti tidak memiliki melalui media sosial tersebut. situs web, pelanggan akan lebih sulit mencari informasiMelalui media sosial, pengembang bisa melakukan informasi tentang produk yang diinginkannya. Padahal, banyak hal: bisa memperbarui informasi tentang sudah produk itu bagus. Sehingga, kalau pun ada, situs web sejauh mana pembangunannya, harga, prospek, dan lain mesti menyediakan informasi selengkap mungkin, sebagainya. Ini penting karena perilaku konsumen saat termasuk di dalamnya testimoni pembeli dan proyekini tidak mau bersusah payah menelepon. Kalau bisa proyek yang telah dibuat sebelumnya agar konsumen bertanya melalui Facebook atau Twitter, kenapa harus makin percaya. Selain itu, situs web berfungsi untuk menelepon? Begitu cara berpikirnya. mendapatkan database kontak pelanggan yang bisa Kelima, search engine optimization (SEO) dan search ditindaklanjuti melalui e-mail atau telepon. engine marketing (SEM). Sebaiknya pengembang properti Kedua, content marketing. Setelah memanfaatkan strategi ini. Karena membeli properti mempunyai situs web yang bagus, tidak spontan, butuh pemikiran panjang, maka pengembang perlu membangun mesin pencari menjadi tempat yang dibutuhkan kredibilitas melalui media online. konsumen untuk mencari informasi terkait Sebab, calon konsumen tidak produk. Secara logika, mereka yang proaktif akan percaya begitu saja dengan mencari berarti mereka yang benar-benar apa yang ditulis di situs web berniat membeli. Dengan cara ini, konversi ke perusahaan. Mereka akan pembelian lebih besar ketimbang memasang mencari tahu tentang kredibilitas iklan di media sosial. perusahaan dari pihak ketiga Ada dua strategi terkait mesin pencari. yang dianggap netral. Maka dari Pertama, optimalisasi mesin pencari secara itu, pengembang harus mempunyai organik (SEO). Hal yang paling dioptimasi pemberitaan positif di media online dari teknik ini adalah menempatkan situs atau blog. Tulisan-tulisan itulah yang web di peringkat atas dan halaman akan menentukan konsumen yakin atau depan mesin pencarian. Kedua, SEM, tidak untuk melanjutkan ke tahap survei lokasi dan yaitu dengan memasang iklan di transaksi. mesin pencari agar pengunjung Apabila pemberitaan di media online sebagian besar web lebih banyak secara instan dan mengatakan positif, maka konsumen akan yakin untuk bisa langsung spesifik ke halaman melanjutkan ke proses selanjutnya. Bagaimana yang diinginkan perusahaan. Itulah kalau sebagian besar beritanya negatif? Misalnya, lima strategi digital yang bisa banyak yang menulis bahwa proyek sebelumnya dimanfaatkan pengembang untuk tidak memuaskan, serah terima kunci terlambat, banyak mendongrak penjualan.

45

PB

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


OnThis h t n Mo 1 Maret 1978

PT Jasa Marga Tbk. didirikan oleh pemerintah dengan tugas utama merencanakan, membangun, mengoperasikan, dan memelihara jalan tol. Jalan tol merupakan infrastruktur utama dalam mendongrak properti di sebuah wilayah.

1 Maret 1990

Plaza Indonesia Shopping Center yang dikembangkan oleh PT Plaza Indonesia Relaty Tbk. dibuka pertama kali dan menjadi pelopor pusat perbelanjaan kelas atas di Indonesia.

11 Maret 1997

PT Wijaya Karya Beton Tbk. resmi didirikan untuk fokus pada bisnis beton pracetak yang sudah dimulai PT Wijaya Karya Tbk. sejak 1977. 46

18 Maret 1972

Gubernur DKI Jakarta Letnan Jenderal TNI Ali Sadikin mengeluarkan Surat Keputusan Nomor 638/A/K/BKD/72 yang berisi pengukuhan asosiasi perusahaan pengembang properti Real Estat Indonesia.

27 Maret 1997

Perusahaan pengembang properti, kontruksi, dan perhotelan PT Surya Semesta Internusa Tbk., yang saat pendirian pada 15 Juni 1971 bernama PT Multi Investments Limited, mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia.

30 Maret 2000

PT Kridaperdana Indahgraha mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Jakarta (sekarang Bursa Efek Indonesia) setelah berdiri sejak 11 Juni 1990. Pada 27 September 2007, Kridaperdana kemudian berganti nama menjadi PT Global Land Development Tbk., yang lantas menjadi PT MNC Land Tbk. pada 11 Juni 2012.

31 Maret 1983

PT Beton Perkasa Wijaksana (Pola Group) berdiri dan menjadi perusahaan penyedia formwork dan scaffolding system pertama di Indonesia. Alat-alatnya membantu kontraktor dalam membangun proyek-proyek bangunan pencakar langit.


n ra u c n lu e P s ta A s e s k u S & t a m la Se

7 Maret 2016


Wawancara IR. H. EDDY GANEFO, MM Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI)

“Seolah Ada Anak Tiri dan Anak Emas”

S 48

ektor properti diyakini menjadi lokomotif pertumbuhan ekonomi nasional. Betapa tidak, dari pembangunan satu proyek properti begitu banyak efek domino yang tercipta, mulai dari penyerapan bahan baku hingga tenaga kerja. Namun, yang menjadi pertanyaan, bagaimana kalau sektor properti berada pada siklus yang kurang bagus? Pertanyaan selanjutnya, bagaimana peran sektor properti setelah Kementerian Perumahan Rakyat digabung dengan Kementerian Pekerjaan Umum? Lantas, mengapa para pengembang tetap merasa kurang diuntungkan dari paket-paket kebijakan ekonomi pemerintah? Untuk mengetahui jawabannya, wartawan Purjono Agus Suhendro, Adilil Amri, Ade Komala, dan fotografer Mudak Yasin dari PropertyBusiness melakukan wawancara khusus dengan Ir. H. Eddy Ganefo, MM, Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) di sela-sela pembukaan pameran Indonesia Property Expo 2016 di Jakarta Convention Center, Senayan, Jakarta, pada 13 Februari 2016. Berikut ini petikannya.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


Menurut Anda, bagaimana perkembangan bisnis properti saat ini? Bila kita berbicara mengenai properti, dalam beberapa tahun terakhir memang tumbuh cukup pesat. Akan tetapi, sejak 2015 terjadi penurunan permintaan yang sangat tajam, khususnya untuk rumah komersial. Pelemahan sektor properti salah satunya juga disebabkan oleh gejolak politik saat pemilihan presiden. Diperparah lagi dengan situasi politik tahun lalu yang sangat tidak kondusif karena adanya dua blok di gedung dewan yang terhormat. Tentu secara tidak langsung itu memengaruhi kondisi ekonomi kita. Selain gejolak politik, pelemahan ekonomi yang merata di seluruh dunia juga mempunyai imbas yang kurang bagus bagi perekonomian Indonesia. Ditambah menurunnya daya beli masyarakat. Selain itu, dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah. Sebenarnya kebijakankebijakan yang telah dikeluarkan pemerintah sudah bagus, tetapi baru menyentuh dari sisi permintaan, terutama properti kelas menengah bawah atau rumah subsidi. Dari sisi pasokan, kebijakan pemerintah belum berdampak pada kemudahan-kemudahan bagi pengembang. Kebijakan itu belum bisa menyentuh langsung pada percepatan penjualan dari produk-produk yang ditawarkan pengembang. Sebenarnya kendala apa saja yang dihadapi pengembang saat ini? Ada beberapa kendala di lapangan. Yang pertama, masalah perizinan. Dalam hal perizinan, memang telah lama ada wacana akan ada pembenahan seperti kecepatan dan kemudahan, tapi sampai kini belum ada realisasinya. Pengaruhnya sangat vital karena berimbas pada waktu

pembangunan dan harga dari rumah yang dibangun pengembang. Kedua, masalah dalam penyediaan dan pengurusan sertifikat. Kita tahu waktu yang dibutuhkan untuk pengurusan sertifikat tanah sangat lama dengan biaya yang mahal. Belum lagi, kesulitan bagi pengembang dalam mendapatkan tanah yang layak dengan harga yang bagus untuk dibangun. Salah satu contoh yang sering terjadi, status tanah dan rencana tata ruang yang belum jelas. Bisa dicontohkan? Misalnya, ada tanah yang lokasinya bagus tapi dalam detail rencana tata ruang sebenarnya belum tuntas, ini masih bisa dipermainkan. Itu dikarenakan ketiadaan detail tata ruang sehingga izin hanya dapat dikeluarkan dengan cara-cara tertentu. Ketiga, masalah aksesibilitas ke perbankan. Tidak semua pengembang mudah mendapatkan fasilitas pembiayaan dari perbankan. Tentu ini akan berpengaruh pada percepatan dan kelancaran pembangunan perumahan. Hal yang paling fatal dari sisi perbankan adalah masih sangat tingginya suku bunga perbankan yang tentunya berimbas pada tingginya nilai jual produk properti. Keempat, masalah pajak. Pajak merupakan salah satu yang memberatkan para pengembang maupun calon konsumen properti. Banyak kejadian, para petugas pajak mencari-cari kesalahan pengembang. Pengembang dianggap kurang bayar pajak, padahal unit perumahannya telah lama terjual. Hal seperti ini akan menghambat pengembang dalam meluncurkan produk-produk perumahan, bahkan menimbulkan ketakutan bagi mereka. Direktorat Jenderal Pajak seharusnya konsisten, jika ada perumahan yang bermasalah dengan perpajakan mesti diselesaikan tahun itu juga. Itu yang dirasakan pengembang?

Ya, keempat hal itu yang paling memengaruhi perlambatan pembangunan perumahan. Dilihat dari peringkat kemudahan berusaha (easy of doing business) yang dikeluarkan Word Bank, Indonesia sekarang ini berada di peringkat 109 dari 187 negara. Artinya, negara kita masih menjadi tempat yang sulit dalam menjalankan usaha. Vietnam saja berada di atas kita, apalagi Malaysia. Singapura malah di peringkat pertama. Masalah perizinan, pertanahan, perpajakan, dan perbankan sangatlah mutlak memengaruhi kemudahan dalam berusaha. Soal pajak itu menarik. Benarkah sepinya peluncuran proyek properti baru tahun ini dikarenakan gencarnya “operasi� pajak? Memang masalah perpajakan sangat berpengaruh pada percepatan pembangunan perumahan. Para pengembang perumahan takut membuat dan merencanakan proyek baru mereka, baik dalam hal penentuan harga maupun strategi penjualan, karena alasan pajak. Mereka harus sangat berhati-hati dalam hal ini. Berbeda dengan dulu, mereka dapat langsung membangun dan menjual secara cepat.

49

Memangnya seberapa besar nilai pajak yang mesti ditanggung sehingga amat menakutkan pengembang? Pajak properti komersial sangat tinggi. Dalam membebaskan tanah induk untuk proyek perumahan, pengembang akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dan Pajak Penghasilan (PPh) 5%. Ketika menjual unit dikenakan Pajak Penjualan 10%, ditambah PPh 5%, dan konsumen dikenakan BPHTB 5%. Bahkan, kontraktornya dikenakan pajak 10% ditambah PPh 2-4%. Belum lagi apabila yang dijual properti mewah akan dikenakan pajak penjualan barang mewah (PPnBM). Inilah yang menyebabkan EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Wawancara tingginya harga properti yang tentu memengaruhi daya beli masyarakat. Tapi, sebagai pengembang rumah sederhana, tentu tidak serumit itu, bukan? Bila berbicara mengenai rumah subsidi, dibanding rumah komersial, rumah bersubsidi hanya tanpa PPnBM, dan PPn dan PPh hanya 1%. Selain itu, sama seperti rumah komersial.

50

Melihat pergerakan ekonomi, banyak yang mengatakan bisnis properti tahun ini akan lebih baik ketimbang tahun lalu. Benarkah demikian? Saya merasa awal sampai pertengahan tahun ini masih berat bagi pelaku bisnis properti untuk memasarkan produknya. Memang banyak yang mengatakan tahun ini sudah bagus, tapi kenyataannya tidak seperti itu. Seandainya paket kebijakan ekonomi pemerintah yang dikeluarkan tahun lalu tidak mengalami kendala, saya rasa pertengahan tahun ini bisnis properti bisa membaik secara bertahap. Paket ekonomi yang sudah diluncurkan diakui belum ada yang menyentuh langsung ke bidang perumahan. Memang ada paket terkait Badan Koordinator Penanaman Modal, tapi hanya untuk investasi industri secara umum dan pertambangan, bukan untuk perumahan. Peraturan pemerintah soal kepemilikan asing baru-baru ini juga tidak jauh berbeda dengan peraturan sebelumnya. Inginnya pengembang? Untuk meningkatkan pasokan yang menurun saat ini, seharusnya pemerintah memberikan keringanan dan kemudahan bagi pengembang. Dukungan pemerintah sangat utama. Contohnya perizinan tadi, yang saat ini masih masih sangat sulit karena kebijakan antar-pemerintah daerah berbedaINDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

beda. Jika memang mau serius membantu, kenapa tidak ditangani oleh pemerintah pusat atau BPKM sehingga bisa segera mengikuti paket kebijakan yang ada. Hal-hal lain yang memperlambat perizinan adalah harus berulang kalinya pengurusan untuk mendapatkan rekomendasi dari rukun tetangga dan rukun warga, baik izin lokasi, site plan, maupun hal lainnya, bahkan terkadang dengan orang yang sama. Masalah inilah yang menjadi kendala kami di lapangan karena pemborosan waktu, tenaga, dan biaya. APERSI sudah memberikan masukan-masukan kepada pemerintah? Kami selalu mendorong, mengkritisi, dan memberikan masukanmasukan kepada pemerintah untuk menuntaskan masalah yang terjadi di lapangan. Didengar atau tidak itu tergantung si empunya kekuasaan. Untuk kemajuan sektor perumahan, kami tak akan pernah

berhenti memberikan masukan kepada pemerintah. Sebenarnya ada satu hal yang menjadi kekecewaan kami, yakni sulitnya berkomunikasi menyangkut pertanahan. Entah karena masih adanya mafia pertanahan atau lainnya sehingga kami tidak bisa menyampaikan keluhan kami. Sebab, harus diakui sampai saat ini pola-pola lama masih berlangsung, bahkan seolah-olah ingin tetap dipertahankan. Apakah ini kesengajaan atau tidak, tentu hanya mereka yang tahu. Dari Kementerian Agraria sudah memiliki standar operasi yang bagus, tapi pelaksanaannya masih sangat jauh dari yang diharapkan. Bila dibandingkan antara pemerintahan sekarang dengan sebelumnya, apa perbedaannya? Pemerintahan sebelumnya lebih mementingkan pencitraan, sedangkan yang sekarang menterinya lebih fleksibel. Tetapi, pemerintahan sebelumnya lebih fokus pada perumahan, sedangkan sekarang jadi bias


karena digabung dengan pekerjaan umum (PU). Padahal, sejatinya roh dari perumahan dan PU jauh berbeda. PU bekerja bagaimana bisa menghabiskan dana dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) untuk membangun infrastruktur, sedangkan perumahan lebih menitikberatkan pada bagaimana dapat menyediakan rumah rakyat. Kami merasa seolaholah ada penganakemasan dan penganaktirian. Kan, ada program sejuta rumah… Memang program sejuta rumah yang digagas pemerintah sekarang sangat bagus untuk ketersediaan hunian bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Tapi, yang harus kita tekankan dari program itu adalah semangatnya. Semangat dari sejuta rumah itu yang harus kita ambil. Sebab, dengan penyebutan angka sejuta itulah seharusnya menjadi pelecut semangat bagi pengembang untuk menyediakan rumah bagi masyarakat dan masyarakat untuk memiliki rumah. Mengenai realisasi sebenarnya masih jauh dari harapan. Bukankah sudah tercapai 450.000-an unit? Pemerintah harus memberikan informasi yang benar. Mereka mengatakan saat ini sudah 450.000 unit terbiayai melalui kredit pemilikan rumah (KPR), kenyataannya baru sekitar 150.000 sampai 200.000 unit saja. Ketika data ini dipertanyakan, mereka mengatakan selisihnya sedang dalam tahap pembangunan. Kalau masih dibangun, tentu jangan dijadikan progres sebab nanti dalam pelaporan awal tahun rumah yang sedang dalam tahap pembangunan akan dilaporkan kembali sebagai progres tahun depan. Walaupun baru 200.000 rumah yang tersedia, ini sudah lebih baik daripada tahuntahun sebelumnya. Jadi, jangan malu mengakuinya. Anda juga Ketua Umum Kamar Dagang dan Industri Indonesia (ada dua versi Kadin—red.). Apa pandangan Anda terhadap industri

properti saat ini dibanding industri lainnya? Secara umum, industri properti saat ini memerlukan sentuhansentuhan khusus. Sebaiknya pemerintah lebih fokus menangani rumah subsidi. Sebab, permintaan produk properti segmen bawah ini memang meningkat ketimbang produk-produk properti lainnya. Kita tahu rumah komersial sedang turun permintaannya. Sementara pembangunan rumah bersubsidi memerlukan banyak tenaga kerja dan membutuhkan industri-industri penunjang. Gairah masyarakat sangatlah tinggi untuk bisa memiliki rumah bersubsidi. Itu berarti tinggal bagaimana pemerintah meningkatkan dari sisi pasokannya. Tentu dengan memberikan kemudahan-kemudahan bagi pengembang. Menurut kami, apabila pengembang diberikan kemudahan, maka program sejuta rumah bisa tercapai. Seandainya pemerintah daerah, si empunya lahan, berpikiran sama, ini juga akan meningkatkan pendapatan asli daerah mereka. Harus diakui rumah subsidi memiliki keuntungan yang jauh

lebih kecil daripada properti komersial. Tapi, janganlah dilihat dari persentase keuntungannya saja. Lihatlah kuantitas yang dapat mereka jual dengan cepat. Saat permintaan rumah komersial sedang melemah, mengapa para pengembang besar harus enggan menggarap proyek rumah bersubsidi yang permintaannya terus meningkat? Toh, mereka tidak bisa menjual rumah mewah. Terakhir, prediksi Anda, kapan bisnis properti akan bangkit kembali? Kalau semua berjalan lancar, tahun depan bisnis properti akan mengalami peningkatan yang menggembirakan. Di Kadin, kami sedang menyiapkan strategi bagaimana menjalin kerja samakerja sama antar pengusaha untuk ikut memikirkan sektor properti. Kami ingin mendorong agar karyawan mereka mendapatkan kemudahan akses dalam pemilikan hunian. Kami juga sedang mencari konsep pembangunan rumah secara cepat dan murah. Tentu dengan mengadopsi teknologi seperti proyek-proyek di luar negeri.

51

PB

IR. H. EDDY GANEFO, MM Tempat/Tanggal Lahir : Palembang, 26 April 1963 Pendidikan • Fakultas Teknik Universitas Sriwijaya (1989) • Magister Manajemen STIE IPWI Jakarta (2000) Karier • 2005-Sekarang: Komisaris PT Delima Engineering • 2003-Sekarang: Presiden Direktur PT Dinamisator • 1995-2000: Karyawan PT Wijaya Karya (Persero) Organisasi • Oktober 2015-Sekarang: Ketua Umum Kamar Dagang dan Industri Indonesia • Februari 2010-Sekarang: Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT


Daftar Outlet Majalah INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Gramedia Jakarta Pusat

Gajah Mada Grand Indonesia Matraman

Jakarta Barat

Central Park Mall Ciputra Daan Mogot Taman Anggrek

Jakarta Timur

Cijantung Pondok Gede Ciputra Cibubur

Jakarta Utara

Jakarta Selatan

Bekasi

Bandung

Bogor

Emporium Pluit Kelapa Gading Mall Artha Gading Mall Sunter Mall of Indonesia Pintu Air Pluit Village Baywalk

Bekasi Metropolitan Bekasi Mega Mall Kids Grand Metropolitan Bekasi

Padang

Padang

Palembang

Palembang Atmo Palembang Square

Pekanbaru

Ska Mall Sudirman

Pontianak

Pontianak

Pajajaran Bogor Botani Square Cibinong City Mall Kids Ciputra Cibubur

Purwokerto

Purwokerto

Samarinda

Samarinda Big Mall Samarinda

Semarang

Cinere Depok Pusat

Pemuda Semarang Semarang Pandanaran

Solo

Solo Slamet Riadi Solo Square

Denpasar

Mall Bali Galeria Nikita Plaza

Surabaya

Jogjakarta

Mall Ambarukmo Yogya Mall Malioboro Yogya Sudirman Yogya City Mall

Ciputra World Expo Surabaya Manyar Pakuwon Royal Plaza Tunjungan Plaza

Lampung

Bumi Kedaton Mall

Tangerang

Madiun

Madiun

Makasar

Panakukang Ratu Indah Plaza Trans Studio Makasar

Malang

Malang Town Square

Bintaro Sumarecon Mall Serpong Supermall Karawaci Teras Kota Balekota Alam Sutera AEON Mall BSD City CBD Bintaro

Medan

Medan Mall Medan Gajah Mada Sun Plaza

Tegal

Rita Supermall

Depok

Ambassador Gandaria Kalibata Melawai Pejaten Village Plaza Semanggi Pondok Indah Puri Indah

Bandung Festival Bandung Supermall Istana Plaza Merdeks Paris Van Java Rumah Buku Bandung

TOKO GUNUNG AGUNG P E R I N T I S

Jakarta Pusat

Atrium Kwitang 38 Kwitang 6

Jakarta Barat

Trisakti

Jakarta Timur

Arion Tamini Square Lippo Kramat Jati

Jakarta Selatan

Blok M Senayan City

U S A H A

M E N C E R D A S K A N

B A N G S A

Bekasi

Bekasi Cyber Park Pondok Gede

Semarang

Citra Land Semarang Paragon Mall

Bandung

BIP

Surabaya

Denpasar

Libi Denpasar

Galaxy Delta

Depok

Margo City

Tangerang

BSD Tangerang City

Property Property Entreprene urship • Lifestyle • Design

Tips

Memp Masa erpende Inv k Prope estasi rti

Entreprene urship • Lifestyle • Design

Property Memp Masa erpende Inv k Prope estasi rti h68

• Figure

Entreprene urship • Lifestyle • Design

• Tips

h68

• Figure

Tips

Memp Masa erpende Inv k Prope estasi rti h68

Tips

• Tips

MAYA MIR PRESIDEN ANDA AM DIREKTUR BA PT TRI TUN GGAL PRORSARI

• Figure

• Tips


Property 

Tips

Memperp Masa Inveendek s Properti tasi h68

Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

MAYA MIRANDA AMBARSARI PRESIDEN DIREKTUR PT TRI TUNGGAL PROPERTINDO

Miss Socioloper


Entrepreneurship Pengusaha wanita ini begitu menjunjung tinggi prinsip keseimbangan antara bisnis dan sosial. Oleh Purjono Agus Suhendro dan Adilil Amri

S

54

Property 

setiap etelah melewati kemacetan lalu lintas Ibu Kota, akhirnya Senin (15/2) siang itu kami bisnis yang sampai di sebuah rumah megah di Jalan dikerjakan Niaga Hijau Raya, Pondok Indah, Jakarta sebagian Selatan. Tak seperti kebanyakan rumah mewah hasilnya yang sulit diakses, kami disapa seorang petugas harus satuan pengamanan dengan sangat ramah. dibagikan Tanpa basa-basi, petugas itu langsung kepada mempersilakan kami menunggu sebentar di sesama. ruang tamu, lalu diarahkan ke ruang tengah. SampaiKami duduk di sofa-sofa bermeja besar yang sampai kalau tersusun memutar. Sesaat kemudian sosok membeli perempuan berparas cantik dan tinggi turun dari barang yang lantai atas. Salam sapa keluar dari bibirnya. dianggapnya Perempuan itu bernama Maya Miranda berharga, Ambarsari, pemilik sekaligus Presiden Direktur ia mesti PT Tri Tunggal Agung Propertindo (Tree Land). Dibanding grup-grup besar seperti Agung Podomoro, Ciputra, dan Summarecon, Tree Land tentu belum ada apa-apanya. Sebab, “Kami tidak ingin merusak perusahaan tersebut tergolong alam, walau diakui konsep baru di industri pengembangan properti. seperti itu tidaklah murah. FOTO: DOK. PRIBADI Meski masih baru, Tree Kalau konsekuensinya Land tidak bisa diabaikan. kami harus membayar “mengonversi” sebagian pula Proyek pertamanya ada di untuk sosial. lebih mahal tidak apa-apa. Puncak, Bogor, namanya Maya bahkan memiliki Grand Dafam Cisarua. Grand Kami tidak ingin untung Rumah Belajar Miranda, tempat Dafam Cisarua adalah kondotel besar dengan memberikan belajar bagi anak-anak kurang bintang empat dengan fasilitas produk yang kurang mampu. Di situ anak-anak setara hotel bintang lima yang bebas belajar sama halnya di bagus.” berdiri di atas lahan seluas 1,7 sekolah konvensional. Meski hektare. tidak memungut biaya, ia tetap Tree Land Maya Miranda Ambarsari mengelolanya secara profesional. menginvestasikan Rp180 Presiden Direktur Demi menjaga kualitas, ia miliar untuk pengembangan PT Tri Tunggal Propertindo rela mengusung merek-merek proyek itu. Konsep green waralaba ke “sekolahan”-nya. building dilekatkan demi tetap Kepeduliannya itu terpupuk menjaga keharmonisan dengan dari sang bunda. Sebelum meninggal akibat alam. “Kami tidak ingin merusak alam, walau menderita kanker, ibunda Maya memiliki majelis diakui konsep seperti itu tidaklah murah. Kalau taklim yang 99% anggotanya janda dan jompo. konsekuensinya kami harus membayar lebih Ketika itu, ibunda memanfaatkan tempat mahal tidak apa-apa. Kami tidak ingin untung tinggalnya yang berada di Villa Sawo, Cipete, besar dengan memberikan produk yang kurang Jakarta Selatan, untuk menjalankan aktivitas bagus,” ujar Maya. tersebut. Setelah berbincang panjang lebar tentang Setelah ibunda tiada, Maya melanjutkannya perjalanan hidupnya, begitulah Maya, seorang dan mengubah rumah itu menjadi Rumah pengusaha wanita yang selalu berpegang pada Belajar Miranda. “Banyak anak yang belajar di keseimbangan: bisnis dan sosial. Ia berprinsip EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


sana itu berasal dari anak-anak yang memang hidup di jalanan. Sebagai seorang ibu, saat melihat mereka berkeliaran di jalanan dan rentan terhadap kekerasan, nurani saya tersentuh,” katanya.

•••

Sebetulnya Maya bukan terlahir dari keluarga pengusaha. Ayahnya birokrat di Kementerian Perhubungan yang pensiun sebagai staf ahli menteri, ibunya seorang ibu rumah tangga biasa. Anak bungsu dari tiga bersaudara ini pun semula tidak memiliki latar pendidikan bisnis karena ia sarjana hukum dari Universitas Pancasila, Jakarta, yang lulus 1995. Maya baru mengenyam pendidikan bisnis (Master of International Business) di Swinburne University of Technology, Melbourne, Australia, dua tahun setelahnya. Pekerjaan pertamanya bukan di perusahaan pertambangan atau properti, melainkan sebagai associate lawyer di Dimhart & Associate Law Firm milik Dimyati Hartono. Yang paling berperan mengantarkannya sebagai pengusaha justru cita-citanya. Sejak kecil Maya bertekad ingin menjadi pengusaha. Dalam benaknya, dengan menjadi pengusaha ia bisa berbuat sesuatu, baik untuk dirinya sendiri maupun orang lain. Ia ingin menciptakan lapangan pekerjaan sehingga bisa membantu orang banyak dalam mencukupi kebutuhan.

Ketika masih duduk di bangku sekolah menengah pertama, Maya sering membuat keterampilan tangan. Berbagai macam pernak-pernik dan aneka kue ia ciptakan. Tak disangka, apa yang ia hasilkan diminati oleh teman-temannya. “Apa yang saya buat saat itu kok laku dan menghasilkan uang,” ceritanya mengenang. Singkat cerita, setelah menjadi sarjana dan bekerja di Dimhart & Associates Law Firm, Maya banyak menimba ilmu dari bosnya. Ia melihat atasannya mampu mengelola waktu dengan baik. Ia juga belajar bagaimana cara bertemu dengan orang, cara menyelesaikan masalah, dan lain sebagainya. Tetapi, setelah berjalan beberapa lama, tetap saja cita-citanya menjadi pengusaha kembali hinggap. Oleh karena itu, Maya memutuskan untuk mengambil pascasarjana bisnis internasional di Australia. Ia rela bekerja di konsulat jenderal seraya menjadi model, master of ceremony (MC), membantu orang mengerjakan tesis, atau apa saja di sana. “Kadangkala bekerja sama dengan penyelenggara satu acara agar saya yang memasak makanan sekaligus MC-nya,” jelasnya. Dari situlah jiwa kewirausahaannya kian terasah. Meski kembali menjadi pengacara, tekadnya untuk mempunyai perusahaan sendiri kian menggebu. Posisi penting di dua perusahaan yang berbeda (general manager perusahaan kontraktor telekomunikasi EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

55

Property 


F O R M U L I R BERLANGGANAN

DATA PELANGGAN Isi dengan huruf Kapital

Nama Lengkap

: .....................................................................................................................

Perusahaan/Instansi

: .....................................................................................................................

Jabatan / Posisi

: .....................................................................................................................

Alamat

: .....................................................................................................................

.....................................................................................................................

No. Telp. / Faks.

: .....................................................................................................................

E-mail

: .....................................................................................................................

Berlangganan

: 1 tahun / 2 tahun / 3 tahun

Lingkari Pilihan

PAKET 1 TAHUN

Rp540.000

Rp486.000 FREE Strato Coffee 1 Pcs Senilai Rp40.000

Keterangan: PAKET 2 TAHUN

Rp1.080.000

Rp918.000 FREE Strato Coffee 2 Pcs Senilai Rp80.000

• Harga @Rp45.000,• Ongkos Kirim • Jakarta • Bodetabek • Pulau Jawa • Luar Jawa

: FREE : Rp120.000/tahun : Rp175.000/tahun : Rp250.000/tahun

PAKET 3 TAHUN

Rp1.620.000

Rp1.296.000 FREE Strato Coffee 4 Pcs Senilai Rp160.000

GRAHA PANANGIAN MEDIA GROUP Jalan Tebet Timur Dalam IVA No. 7, Tebet Timur, Jakarta Selatan 12820 Telp./Faks.(021) 83794027


Entrepreneurship hari sebelum menyambut kami, ia PT Tiara Lilin Indonesia dan menggelar bazar bersama temanpresiden direktur perusahaan temannya di Elliotti dan semua periklanan PT 247) tidak sedikit pun hasilnya mereka sumbangkan ke menyurutkan obsesinya. Rumah Belajar Miranda. Sampai Di Tiara Lilin, Maya bertemu saat ini, ada 500-an murid yang mitra kerja yang sekarang belajar di rumah belajar tersebut. menjadi suaminya. Selain itu, Kini, bisnis pertambangan Maya rekan kerjanya banyak pula yang digabungkan dengan kepemilikan ekspatriat, yang mendorongnya para pengusaha kelas kakap untuk mendirikan perusahaan seperti Edwin Soeryadjaya dan sendiri. “Why you don’t try to Garibaldi Thohir di PT Merdeka open your own company? Your Copper Gold Tbk. Kegiatan brave its better to you to run Maya lantas difokuskan ke Tree your own business,” kata Maya Land yang sekarang sedang menirukan rekan kerjanya itu. Itu “Bu Maya orang mengembangkan Grand Dafam yang membuatnya semakin ingin yang sangat luar Cisarua. Sebenarnya ia juga pernah mendirikan perusahaan sendiri. biasa. Selain memperkenalkan FameHotel Setelah menimbangsebagai ibu Yogyakarta yang lokasinya berada menimbang bisnis apa yang akan rumah tangga, ia di depan Keraton Ngayogyakarta dikembangkan, Maya kemudian juga pemimpin Hadiningrat, tapi agak tersendat memilih tambang emas. Ia perusahaan yang karena satu alasan yang tak ia bersama sang suami, Andreas baik.” sebutkan. Reza Nazaruddin, mendirikan PT Dalam mendirikan Tree Land, Indo Multi Niaga pada 2005. Dari Andy Surya Jap Maya melibatkan suaminya, dan situlah ia bisa membeli unit-unit Managing Director Andy Surya Jap. Andy dipilih apartemen dan beberapa rumah PT Tri Tunggal Propertindo lantaran faktor kepercayaan. Ia di Pondok Indah. Kala itu, dalam juga diberi ruang sebesar-besarnya pemikirannya, suatu saat ia tidak untuk menjalankan perusahaan. hanya membeli tapi harus bisa Sebaliknya, Andy menganggap menjadi pengembangnya. Lagi Maya sudah seperti kakak sendiri. “Bu Maya pula, peluang bisnis hunian cukup menjanjikan. orang yang sangat luar biasa. Selain sebagai ibu Tidak langsung menjadi pengembang, Maya rumah tangga, ia juga pemimpin perusahaan lebih dulu mengubah rumah-rumahnya yang yang baik,” katanya. berada di kawasan elit Jakarta Selatan itu Andy dan Maya sudah lama kenal. Keduanya menjadi guesthouse premium dengan nama tergabung dalam satu komunitas. Karena Elliotti Residence. Ia berpikir banyak orang sudah mengenal sepak terjang Andy, Maya yang ingin merasakan tinggal di rumah mewah lantas mengajaknya mendirikan Tree Land. Di seperti di Pondok Indah. Karena itu, ia memberi mata Andy, Maya seorang yang mau mendidik kesempatan kepada siapa saja untuk menginap sekaligus mendengar apa kata karyawan. Ia juga di guesthouse-nya. tak menganggap karyawan sebagai bawahan, Lagi-lagi karena jiwa sosialnya begitu tinggi, tapi keluarga. Maya tidak mau mematok tarif sewa Elliotti “Sebagai pemimpin, ia lebih menonjolkan Residence dengan harga mahal. Ia menawarkan sosok keibuannya, jauh dari sifat otoriter,” kata Rp399.000 per kamar per malam, hampir Andy. Ia juga seorang yang visioner dalam separuh lebih murah daripada kompetitornya pengembangan bisnis, selain multitalenta dan di luar kawasan itu. Dengan begitu, banyak berjiwa sosial tinggi. “Pak Andy pernah saya orang bisa merasakan tinggal di Pondok Indah. buat pusing karena saat gathering saya tiba-tiba Kalau ada yang tidak mampu membayar, ia rela mengambil mikrofon lalu mengumumkan kalau menggratiskannya. membeli hari ini diskonnya 50%,” ungkap Maya Dalam pengelolaannya, Elliotti Residence sambil tertawa. mempunyai manajemen hotel sendiri. Kini, Maya tidak bisa dilepaskan dari jiwa guesthouse yang classy, elegan, dan luxurious kepedulian kepada sesama. Setiap apa yang itu sudah menyebar di banyak tempat: 4 unit dilakukannya selalu berpikir pula untuk orang di Pondok Indah, 2 unit di Cipete, dan 1 unit di lain. Maka, tak salah jika kami menyandangkan Cisarua. “Saya bersyukur Elliotti mendapatkan istilah baru untuknya: Miss Socioloper. Miss sambutan yang meriah. Itu bisa dilihat dari Socioloper berarti pengembang (developer) tingkat kunjungannya,” ungkap Maya. properti wanita yang berjiwa sosial (socio atau Selain itu, seringkali Maya mengadakan social) tinggi. aneka kegiatan sosial di Elliotti Residence. Dua PB

57


Arsitektur

58

Kloof Road


59

House


60

Arsitek: Werner Van der Meulen Nico Van der Meulen Architects


Kloof Road House Lokasi: Bedforview, Johannesburg Afrika Selatan Luas Bangunan: 1.100 m2

61


Etalase

Antara Kebutuhan dan Hiasan Kini, televisi tak hanya berfungsi sebagai alat untuk memperoleh informasi dan hiburan, tapi juga sebagai media penghias ruangan yang nyaris tak pernah ketinggalan.

Oleh Intan Nuraini Nugraheni

SHARP LC-65UE630X SmartTV dari Sharp ini tampil dengan layar 65 inci sehingga tampak begitu lebar. Gambarnya pun sudah Ultra HD. Dengan dimensi yang dimiliki, jika tak ingin dipajang di dinding, produk ini bisa dipasang di atas rak televisi dengan penopang khusus yang kokoh dan gahar.

62

Harga: Rp40.499.000

SONY X90C 4K ULTRA HD-TV ANDROID Televisi Ultra HD (3840 x 2160) ini tampil selebar 65 inci dengan prosesor 4K X1. Televisi Android ini memiliki ketipisan yang mengagumkan, yakni hanya 4,9 milimeter. Teknologi ClearAudio+-nya, suaranya begitu menggelegar, pas dengan kualitas layarnya.

Harga: Rp68.420.000

Property 

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016


SAMSUNG SMART TV 60” BLACK-UA60JU6400 SmartTV ini memiliki layar 60 inci yang mampu menghadirkan gambar Ultra HD. Kinerjanya disokong oleh Quad-Core Processor, dengan suara berteknologi DTS Studio Sound. Karena sudah cerdas, pengguna dapat berselancar internet di televisi “cantik” ini.

Harga: Rp35.199.000

LG ULTRA HD 3D SMART TV60” BLACK-60UF850T Televisi selebar 60 inci ini mampu menghasilkan gambar tiga dimensi dengan resolusi hingga 3840 x 2160. Untuk mengimbangi kualitas gambar, layar kaca yang ultraslim ini dilengkapi speaker Harman/Kardon. Yang menarik, pengguna dapat mengunduh aplikasi seperti di ponsel cerdasnya berkat webOS yang ada.

Harga: Rp44.999.000

EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

Property 

63


Tips

Mengeruk Untung dari Properti Lebih Cepat Selama ini properti dikenal sebagai produk yang tidak likuid. Jangka waktu investasinya mesti lama. Lantas, bagaimana kiatnya agar Anda bisa mengeruk untung dalam waktu singkat?

Oleh Intan Nuraini Nugraheni Jangan salah memilih produk

L

Pastikan bahwa properti yang Anda beli banyak peminatnya, sehingga tidak sulit dijual. Misalnya, propertiproperti kelas menengah-bawah.

64

Perhatikan prospeknya

Beli saat diluncurkan

Rp

Rp

Belilah properti di kawasan yang belum berkembang, tapi yakin bahwa dalam waktu dekat akan dibangun fasilitasfasilitas pendukungnya.

Untuk mendapatkan keuntungan yang maksimal, Anda bisa membeli properti ketika pertama kali diluncurkan. Sebab, biasanya pengembang menawarkan harga promo ketika memperkenalkan produknya ke pasar.

Poles sedikit

Di bawah harga pasar

Akan lebih baik lagi kalau Anda membeli properti di bawah harga pasar, asalkan bukan karena rawan banjir dan lain-lain.

Rp

Apabila mau repot, renovasilah properti yang baru Anda beli. Konsepnya: beli-renovasi-jual. Langsung untung, bukan?

Jangan ditahan

Properti yang Anda investasikan sebaiknya memang benar-benar untuk mencari keuntungan, bukan ditinggali. Jika sekiranya sudah untung, jual saja. Lalu, pakai seluruh dana hasil penjualan untuk membeli properti lainnya dengan prinsip yang sama.


Enam Kunci Menjadi Penjual Properti yang Efektif Tidak hanya pemasar, penjual pun mesti memiliki strategi agar lebih maksimal dalam membukukan penjualan. Tak terkecuali di ranah properti. Berikut ini tipsnya.

Oleh Andrew Ardianto

Presiden Direktur John Robert Power Indonesia

O ? Tingkatkan listening skills Plan your sales!

Hilangkan kebiasaan para penjual pada umumnya yang cenderung baru “mempercepat langkah” ketika hari-hari menjelang akhir bulan. Kita harus melangkah cepat sejak awal bulan sambil terus menjaga konsistensi pergerakan dalam mencapai target.

Yang terpenting dari seorang penjual bukanlah keterampilan bernegosiasi atau berbicara dengan baik, melainkan keterampilan untuk bisa mendengarkan dan memahami kebutuhan pelanggan atau konsumen dengan baik. Menariknya, keterampilan berbicara justru akan muncul dengan maksimal saat listening skills kita meningkat.

Di dalam proses negosiasi, salah satu kesalahan terbesar dari seorang penjual adalah sikap terburu-buru dalam menembakkan semua “peluru”. Padahal, kita tidak perlu mengeluarkan bom nuklir untuk membunuh seekor semut. Demikian pula, kita tidak harus memberikan “janji-janji surga” dengan tujuan meyakinkan konsumen agar membeli produk yang kita tawarkan.

Seorang penjual yang andal adalah orang yang mengerti “profil singkat” calon konsumennya. Ketika berhasil “membaca” profil calon konsumen melalui perilaku maupun gaya komunikasinya, maka kita dapat dengan mudah menyesuaikan gaya komunikasi kita dengan orang tersebut.

‚

Jangan terburu-buru mengeluarkan isi “gudang senjata”

Kenali calon pelanggan secara pribadi

Jangan takut gagal! Fokus pada pekerjaan pribadi, bukan pekerjaan orang lain

Salah satu masalah terbesar untuk mencapai target adalah seringnya terjadi distraction atau gangguangangguan yang menyebabkan kita kehilangan fokus. Bila kita memiliki banyak pekerjaan yang harus diselesaikan, jangan dikerjakan sekaligus, tapi tetapkan skala prioritas dan rampungkan satu per satu.

Seorang penjual andal bukan berarti tidak pernah gagal. Kegagalan atau penolakan merupakan bagian dari “fitur” penjualan. Bila kita belum berhasil menjual unit yang ada kepada seseorang, bukan lantas unit itu tidak akan pernah terjual. Sebagaimana “pasangan hidup”, sebuah rumah atau bangunan pun memerlukan chemistry yang tepat dengan pembelinya. Bila kita mengalami kegagalan dalam menjual, evaluasi penyebabpenyebabnya, dan kembalilah melangkah.

65


Otomotif MERCEDES-BENZ GL 500

Tunggangan Impian Para Pengembang Kendaraan premium ini cocok dipakai oleh petinggi perusahaan properti untuk berangkat ke kantor ataupun mengecek proyek di lapangan. Oleh Irwan Darmawan 66

S

emua orang yang melihat Mercedes-Benz GL 500 pasti kesengsem. Selain bodinya yang gagah penuh wibawa, merek yang tersemat juga dengan jelas menunjukkan bahwa ini bukan kendaraan biasa. Walau telah diperkenalkan MercedesBenz Indonesia sekitar dua tahun lalu, aura kemewahan model ini tak sedikit pun luntur. Kendaraan ini memiliki dimensi panjang 5,120 meter; lebar 1,934 meter; dan tinggi 1,850 meter.

Di setiap sisi mengalir garis-garis tegas yang menunjukkan ketegasan pemiliknya. Apalagi bemper depanbelakangnya dilapisi chrome, yang dipadu dengan roda penggerak velg AMG 5-twin spoke light alloy berukuran 21 inci, sehingga tampak kian gagah. Soal performa jangan ditanya. Mercedes-Benz GL 500 dibekali mesin berkapasitas V8 4.700 cc ber-twin turbocharged. Apabila dikendarai mobil ini bisa melaju dengan kecepatan 320 kW atau 435 tenaga kuda pada rotasi

5.250 per menit dan torsi 700 Nm. Meski bodinya bongsor, “dia� bisa melesat sampai 100 kilometer per jam dalam 4,5 detik dari posisi diam. Yang tak kalah menarik dari GL 500 adalah fitur-fitur yang ditawarkan. Sepertinya produsen benar-benar ingin memanjakan pengendara kendaraan ini. Jika hendak melewati jalanan beraspal mulus, misalnya, tingkat kelenturan suspensi bisa diatur layaknya multipurpose vehicle. Sedangkan


67

apabila menaklukkan jalanan berlubang, gunakan saja fitur sport sehingga otomatis suspensinya akan terangkat naik menjadi sport utility vehicle (SUV) sejati. Macet? Tak perlu khawatir. Bahkan, apabila terjebak macet di jalanan menurun ketika mau meninjau lokasi proyek sekalipun, Anda cukup menginjak pedal rem dengan sedikit tekanan beberapa detik. Kendaraan ini meniadakan rem tangan. Setelah berhenti, fitur auto-start stop-nya akan bekerja,

sehingga diharapkan dapat menekan penggunaan bahan bakar (RON 95) yang dalam angka normal sekitar 11,5 liter per 100 kilometer atau 8,69 kilometer per liter. Uniknya, manakala melintasi jalanan terjal, mobil ini justru dapat berjalan sendiri tanpa peran pengemudi. Sistem elektroniknya bisa menggantikan itu semua. Tak cuma itu saja, fitur Active Parking Assist berkamera 360 derajatnya memungkinkan kendaraan bisa parkir sendiri, sekali lagi tanpa peran

pengemudi. Akan tetapi, Mercedes-Benz GL 500 sepertinya baru dapat dinikmati oleh para pengembang properti yang sudah terbukti sukses dan mapan. Sebab, untuk menikmati segala kecanggihannya, pengembang harus rela mengeluarkan uangnya hingga Rp2 miliar sebelum pajak. Jika dihitung berikut pajaknya, jelas jauh lebih mahal karena mobil ini sudah terkena pajak penjualan barang mewah. PB


NUGROHO SOESANTO Pemilik dan Direktur Sydney Property Realty

Figur

68

Belajar dari Iwan Sunito

S

eorang guru yang baik adalah yang bisa membuat muridnya lulus ujian, lalu melihat muridnya berdikari dan maju seperti dia. Saya melihat itu ada di diri Pak Iwan Sunito (Chief Executive Officer Crown Group). Setelah merasa cukup ilmu, saya berkonsultasi dengan beliau untuk membuka usaha sendiri. Saya tanya ke beliau, ‘Pak Iwan, apakah saya sudah cukup jadi entrepreneur?’ Dia bilang, ‘sudah’. Saya belajar dari Pak Iwan tentang blue ocean strategy. Saya belajar dari Pak Iwan bahwa di dunia ini ada persaingan: kenapa yang satu sukses dan yang satunya lagi tidak. Itu karena yang satu mempunyai keunikan. Contoh, banyak yang bisa berjualan hamburger, tapi kenapa hanya hamburger McDonald’s yang terkenal. Pertanyaannya, apakah McDonald’s terkenal karena hamburgernya? Menurut saya, yang terkenal kentang gorengnya. Semua orang setuju kalau kentang goreng McDonald’s enak. Banyak agen properti di Australia, cuma model

bisnis kami berbeda. Kami membantu investor untuk membeli properti di bawah harga pasar tapi berpotensi jual tinggi. Kira-kira, misalnya, naik 30% dalam setahun. Agen properti lebih banyak melayani apa yang Anda minta, sedangkan kami menawarkan apa yang menurut kami bagus. Jadi, di balik. Kalau ada properti bagus, kami tawarkan ke investor. Tapi, kami tidak boleh berspekulasi. Kami semacam headhunter di dunia kerja atau fund manager di ranah finansial. Saya membangun bisnis ini bersama Rendy Rachmat baru tiga tahun. Total anggota tim saya ada tujuh orang. Tapi, transaksi kami Rp1,5 triliun setahun. Prinsip saya, kalau kita ingin sukses, jadikanlah orang lain itu seperti dirimu sendiri. Contoh, kalau makan tidak enak ya jangan diberikan kepada orang lain. Kalau tak suka dengan properti itu, jangan dijual kepada orang lain. Karena pada dasarnya semua orang tak mau ditipu. PB

Purjono Agus Suhendro


Jeffry Yamin Direktur Pemasaran dan Penjualan Selaras Land

69

Kembali ke Passion

S

aya lahir tiga bersaudara dan saya anak paling besar. Pada umur 13 tahun, papa saya meninggal. Tentu ini pukulan berat sekaligus titik balik bagi kehidupan saya. Sejak itulah saya menjadi tulang punggung keluarga. Saya sekolah sambil bekerja. Saya berjualan apa saja yang bisa dijadikan uang. Itu saya lakukan sampai lulus sekolah menengah pertama. Lantas, saya menggugurkan cita-cita menjadi dokter dan melanjutkan ke sekolah teknik mesin agar cepat bekerja. Di sekolah itulah saya belajar menggambar teknik produksi. Begitu lulus, saya mendapatkan beasiswa di Mitsubishi, tapi saya tolak karena ternyata teman-teman saya di situ semua. Singkat cerita, saya kemudian berkarier di bank, perusahaan garmen, ritel, hingga e-commerce.

Tak disangka, pada 2013 saya masuk ke dunia properti. Sayangnya, propertinya rumah masa depan, yaitu Lestari Memorial Park lalu Heaven Memorial Park. Baru masuk ke properti secara umum dua tahun setelah itu ketika diminta menangani pemasaran Wiraland Property Group. Berkat headhunter, saya lalu melompat ke Selaras Land. Di bisnis properti, saya seperti kembali ke “passion�. Karena dasarnya menggambar, saya selalu tertarik membuat desain-desain ruangan. Rumah saya sewaktu direnovasi saya gambar sendiri. Tidak sempat kuliah, hanya otodidak. Sekarang saya mengurusi semuanya, mulai dari desain hingga strategi pemasarannya. PB

Purjono Agus Suhendro


Selebriti

Imelda Fransisca

It’s Complicated, But It’s a Challenge

M 70

eski predikat sebagai Miss Indonesia disandangnya sebelas tahun lalu, sampai saat ini penampilan Imelda Fransisca tak banyak berubah: tetap cantik, anggun, dan pintar. Yang berubah justru kegiatannya. Jika sebelumnya sibuk menjadi presenter program televisi, kini perempuan kelahiran Bogor, 24 September 1982, ini “berbelok arah” menjadi pengembang properti. Sebenarnya alih profesi Imel, demikian ia biasa disapa, bukan secara tiba-tiba. Ia menggeluti dunia properti lantaran bisnis keluarganya, yakni produsen furnitur ternama Olympic, mulai merambah ke sektor properti sejak dua tahun lalu. Lagi pula, ia berpikir sudah waktunya membantu mengembangkan bisnis keluarganya, hitung-hitung regenerasi. Itu sebabnya, setahun terakhir ini Imelda fokus menggeluti profesi barunya sebagai Vice President PT Olympic Development, perusahaan keluarganya itu. Tak tanggung-tanggung, walau masih sangat baru Olympic Development langsung menggarap lima proyek besar, antara lain Olympic Commercial and Business District Sentul, Olympic Residence Sentul, Olympic Office Tower Sentul, Olympic Premier Inn Hotel Sentul, dan Olympic Industrial Park Sukabumi. Menurut Imelda, bisnis properti itu cukup detail, baik dari segi teknik, pemasaran, maupun pengembangan bisnis. “It’s complicated, but it’s a challenge”. Karena itu, ia terus belajar agar bisa lebih mendalami bisnis ini. “Namun demikian, bagi saya, keluarga tetap yang terpenting,” kata istri Norman Edward Sebastian dan ibu dari dua orang anak ini mengakhiri. PB Adilil Amri


Pojok Properti

Donald Trump

K

72

Property 

ita boleh sinis dengan yang namanya Donald John Trump, terutama karena ulahnya yang rasis dan fasis. Tapi, kita juga mesti mengakui bahwa Trump-lah salah satu guru bisnis properti yang paling berharga di dunia ini. Trumplah salah seorang pengembang Purjono Agus Suhendro properti Editor in Chief yang berhasil menempelkan namanya sendiri di proyek-proyek yang ia bangun. Jika di Indonesia ada Ciputra, begawan properti yang menyematkan namanya ke dalam proyek megah Ciputra World, di Negeri Paman Sam ada Trump Tower (New York), Trump International Hotel & Tower (New York dan Chicago), Trump SoHo (New York), Trump International Hotel Las Vegas (Nevada), Trump International Hotel Waikiki Beach Walk (Honolulu), Trump National Golf Club (California), dan masih banyak lagi. Trump menjadi guru karena dia pelaku. Sama seperti Ciputra yang proyeknya di mana-mana dan Trihatma K. Haliman yang dikenal sebagai raja apartemen lewat Agung Podomoro Groupnya. Sebagai pelaku “kawakan”, tentu ia sudah melewati segala macam situasi pasar. Ibarat melintasi samudera, Trump acap kali bertemu dengan air laut yang tenang, terdorong ombak yang tengah bergejolak, terdampar batu karang, lalu berlayar lagi dan lagi. Ini bukan urusan pujimemuji, melainkan soal inspirasi di bisnis properti. Ini juga tidak ada urusannya dengan kehadiran dua petinggi perwakilan rakyat kita, Setya Novanto dan Fadli Zon, ke kampanye bakal calon presiden Amerika Serikat beberapa waktu lalu. Bahkan, kalaupun ada yang sinis karena kerasisannya, itu silakan. Tapi, perlu dipahami bahwa Trump memang sosok EDISI 1/TAHUN I/MARET 2016

yang ambisius. Ia berhasil membangun gedunggedung tinggi karena sifatnya yang ambisius itu. Ia mempunyai tekad yang sangat kuat untuk mewujudkan apa yang ada di pikirannya. Visioner salah satu kelebihannya. Tidak takut risiko adalah kelebihan yang lain. Sukses? Jelas! Buktinya, bangunan-bangunan megahnya ada di mana-mana. Gagal? Berkalikali! Beberapa rencana prestisiusnya tak berhasil diwujudkan sampai saat ini. Tidak seperti Ciputra yang membangun usahanya dari awal, Trump merupakan generasi penerus dari pengembang apartemen luar kota utama. Cerita Trump berawal pada akhir 1970-an. Ketika itu, seperti diulas panjang lebar oleh majalah global Bloomberg Businessweek pada September 2015, ia mengambil alih Commodore Hotel, proyek yang sudah lama tak menghasilkan apa-apa, lalu mengubahnya menjadi Grand Hyatt New York yang megah. Keberhasilan itulah yang kemudian mengantarkan masa keemasan Trump sepanjang 1980-an. Banyak properti yang ia akuisisi, sampai-sampai ia membeli pesawat pribadi. Trump pun bertekad membangun gedung pencakar langit setinggi 150 lantai. Tapi, untuknya, 1990-an tak sebagus 1980-an. Pamornya meredup, gedung tertinggi yang dicita-citakannya gagal terwujud. Proyek lainnya, Trump International Hotel & Tower Chicago, tetap tak bisa menjadi gedung tertinggi di kota itu lantaran kalah dari Whillis Tower. Jadi, kesuksesan dan kegagalan sudah menjadi dua hal yang biasa bagi Trump. Dan, Trump tetaplah pebisnis yang ambisius. Buktinya, kini ada begitu banyak properti dan produk non-properti atas namanya—di bawah The Trump Organization. Bahkan, beberapa gedung tinggi yang jelas-jelas memampang nama Trump diketahui ternyata belum tentu milik Trump. Artinya, itulah kekuatan merek. Nama Trump bisa menarik konsumen, investor, dan pengunjung sebuah—misalnya— hotel ataupun mal. Kuatnya merek Trump pulalah yang mengantarkan niatnya untuk menjadi presiden Amerika, meski komentarkomentarnya sering kali terlalu bombastis. Tapi, jangan-jangan itu juga bagian dari strategi Trump supaya lebih dikenal, walau oleh sebagian masyarakat dunia dinilai kontroversial. PB


PropertyBusiness edisi 1 mei 2016  

bagi kalian yg menyukai dunia properti, kalian dapat membeli dan membaca majalah propertybusiness ini, sangat inspiratif dan memberikan wawa...

PropertyBusiness edisi 1 mei 2016  

bagi kalian yg menyukai dunia properti, kalian dapat membeli dan membaca majalah propertybusiness ini, sangat inspiratif dan memberikan wawa...

Advertisement