Page 1

September 2009

bulletin Kernekompetencer: -

Strategisk investeringsrådgivning Køb og salg af investeringsejendomme Strategisk asset management Ejendomsadministration Facility management

Tid til at se fremad Property advisors established in London since 1985

I vor bulletin i juni var en af overskrifterne: “Vendepunktet er nået” ! Dette var baseret på, at en række indikatorer var på vej til at blive positive – ikke mindst den øgede investeringsaktivitet, især i det centrale London, samt det faktum, at der var begyndende tegn på, at afkastene var ved at stabiliseres efter vedvarende prisfald gennem længere tid. Faldet fra top til bund siden juni 2007 har været mere end 45 %. Siden juni er tallene blevet ”bedre” og ejendomsmæglerfirmaet CB Richard Ellis meldte for nylig om en værdistigning for første gang siden 2007. Da det britiske marked er faldet på et tidligere tidspunkt og hurtigere end de fleste andre lignende markeder på verdensplan, er det ikke overraskende, at et antal internationale købere er begyndt at få øje på det britiske marked. Der har i år været et stigende antal og i medierne meget omtalte handler, bl.a. har en statsejet investeringsfond fra Oman købt Bishops Square, en kontorbygning i London, af et børsnoteret selskab, Hammerson Plc, for 450 mio. GBP. Handler af denne størrelsesorden hører til sjældenhederne, men viser en trend blandt nogle af de større ejendomsbesiddere, specielt børsnoterede selskaber, der har måttet ”massere regnskaberne” for at arbejde på forholdet mellem ejendommens værdi og banklån. British Land begyndte at afhænde en række ejendomme for nu godt et år siden, hvilket resulterede i meget omtalte handler, som f.eks. salget af en 50 % andel i Meadowhall Shopping Centre til en opportunistisk fond, London & Stamford, sammen med en investor fra Mellemøsten, for over 500 mio. GBP. Som vi har sagt ved mange tidligere lejligheder, har Storbritannien fordele for en investor, såsom lange lejekontrakter, hvilket giver en uovertruffen, sikker indtægt sammenlignet med andre europæiske markeder. Ikke overraskende er en sådan sikker indtægt

i det nuværende økonomiske klima meget eftertragtet af investorer og der er helt klart noget der tyder på, at priserne ikke blot er blevet stabiliseret, men at de også er blevet forbedret i det seneste kvartal. På markedet oplever vi for øjeblikket, at der er betydelige midler til rådighed for investering i denne ende af markedet. Nylige transaktioner vidner herom – for eksempel var der meget konkurrencedygtige bud fra markedet i forbindelse med Co-op’s ”sale-and-leaseback” af en portefølje på ca. 20 butikker på 20-25 års lejekontrakter. En af de største britiske fonde, Threadneedle, afgav det vindende bud til et startafkast, der siges at være i nærheden af 6 %. Et andet kendetegn ved denne type lang lejekontrakt, især ved ”sale-and-leaseback” handler, er at investoren kan indføje minimumslejeforhøjelser i betingelserne for lejegenforhandling, enten ved at knytte lejeforhøjelser til detailprisindekset (”RPI”) eller ved at have faste stigninger. Co-op, for eksempel, brugte dette lejegenforhandlingsmønster. Selve det centrale London har været - og er stadig - tillokkende for de internationale investorer, der er vendt tilbage til det britiske ejendomsmarked, tiltrukket af de nuværende høje afkast. Situationen for en stor del af markedet er, at tiderne stadig er hårde og dermed fordelagtige for købere, men der er stadig få transaktioner. Dette skyldes hovedsageligt, at banksektoren dels ikke er begyndt at sælge ud af overtagne ejendomme, dels at det stadig er svært at opnå bankfinansiering. Indtil bankerne lukker op for pengekassen vil aktiviteten hovedsageligt komme fra investorer, der har stor egenkapital.

den 20. august, at forbrugerpristallet for juli var uændret på 1,8 % for anden måned i træk, hvor det var forventet, at det ville vise et fald. Dette peger på, at forbruget er stigende og økonomien bevæger sig i den rigtige retning. ONS oplyser, at retail salget steg dobbelt så meget i juli som forudset og salget af forbrugsgoder steg med 4,5 %, den højeste stigning i 3 år. Der har været mange udtalelser på det sidste om, at den britiske økonomi er ude af recessionen i 3. kvartal i år, og britiske erhvervsfolk nærer nu også denne tiltro. Tillidsindikatoren (Institute of Chartered Accountants Index) har således opg jort det største spring i 2 år – nemlig til et plus på 4,8 i juni mod et minus på 28,2 i marts. Instituttet forudsiger også, at recessionen er slut i 3. kvartal med en vækst på 0,5 %. Hermed følger Storbritannien efter Tyskland, Frankrig og Japan. Vi tror ikke på, at vi inden for de næste 12 måneder ser en boomende økonomi, men vi forudser øget investeringsaktivitet og mere stabile priser. Vi forventer ikke, at lejeværdierne og udlejningsmarkedet vil vende hurtigt, men når 2010 er overstået tror vi, at vi vil se et varigt opsving. Efter vor opfattelse er der de bedste investeringsmuligheder inden for de sidste 10 år, men som markedsvilkårene er, kræver det stadigvæk en omhyggelig rådgivning og grundig due diligence.

En anden faktor er naturligvis den økonomiske situation. De negative indvirkninger mærkes utvivlsomt stadig i flere sektorer – med forskellige konsekvenser for hver enkelt sektor. The Office for National Statistics (ONS) oplyste

Ib Bjørnbirk

Lars Sindberg


September 2009

”Takeover” aktiviteten blandt børsnoterede ejendomsselskaber – British Land Broadgate

På ”toppen” blev aktierne handlet for 1700 pence pr. aktie. Som alle børsnoterede selskaber brugte man bankgæld i et stigende marked til at forøge afkast og benyttede sig af mulighederne for at refinansiere, efterhånden som værdierne steg. Da virkningerne af den økonomiske krise har tæret på porteføljens værdi, nåede aktierne et lavpunkt på 300 pence pr. aktie tidligere på året, hvilket afspejler hvor følsom man er over for udviklingen i finanssektoren i City of London og detailsektoren på grund af de ejede butikscentre og ”retail parks”. Begge disse sektorer har været meget udsat for virkningerne af den økonomiske nedtur. Det var denne følsomhed over for finanssektoren, der førte til et 24 % fald i værdi, et 3 mio. GBP fald i lejeindtægter og en stigning i tomgangsprocenten fra 0,2 % til 2,4 % i de seks måneder frem til december 2008. Forholdet mellem lån og værdi for porteføljen steg fra 63,4 % i marts 2008 til 74,1 % i september 2008. For British Land og mange andre ejendomsselskaber var der derfor risiko for, at et fald i lejen og en stigning i tomgangsprocenten ville føre til et brud på deres bank covenants. Da dets bank covenants har været under pres, har selskabet ikke haft ret meget andet valg end at sælge ud af sine aktiver. Dette har det g jort med en vis succes, specielt i 2009. Væsentlige salg har bl.a. været en 50 % andel i Meadowhall Shopping Centre, Sheffield, for over

500 mio. GBP og salget af Triton Square, London NW1 til Santander (Abbey) for mere end 100 mio. GBP. Selskabets offentligg jorte tal for første kvartal 2009 tyder på, at det har nydt godt af større optimisme blandt investorer i markedet og starten på en stabilisering af afkast (som omtalt andetsteds i denne Bulletin). Værdierne faldt 3,7 %, men lejeindtægterne steg 1,2 % i forhold til samme periode sidste år. Selskabet er på det seneste blevet meget omtalt i pressen i forbindelse med salget af en 50 % andel i et af sine hovedaktiver, Broadgate komplekset i City of London. I april forlød det, at British Land var i forhandlinger med den australske fund manager MGPA om salget af halvdelen af sit 2,5 mia. GBP Broadgate kompleks – men senere forsvandt interessen. Et af de væsentligste motiver bag et muligt salg af Broadgate var, at et 50 % joint venture ville sætte British Land i stand til at fjerne en stor del af sin gæld fra balancen og dermed hurtigt nedbringe gældsætningen. Det ville også give selskabet mulighed for at drage fordel af de nuværende priser på det britiske ejendomsmarked og erhverve ny ejendomme. Dette er en taktik, der anvendes af en række ejendomsselskaber i hele Storbritannien.

som det har været tilfældet med hele det britiske ejendomsmarked. I de sidste to måneder har der dog været tegn på en bedring. • I midten af august 2009 meddelte British Land, at værdien af deres portefølje var faldet langsommere i de tre måneder frem til den 30. juni 2009. Væsentligt var det, at 3 mia. GBP af porteføljen var steget i værdi. • Efter at forhandlingerne om deres andel i Broadgate komplekset ikke blev til noget, er British Land nu i forhandlinger med Blackstone. • Og endelig går der også rygter om et ”takeover bid” for hele selskabet.

Det er svært at sige, hvilke valg ”pengerige” investorer vil træffe, men vi er af den opfattelse, at med den nuværende mangel på investeringsmuligheder i markedet, vil flere investorer vende opmærksomheden mod ”takeovers” blandt børsnoterede ejendomsselskaber som en mulig vej ind på det ”direkte” ejendomsmarked.

I skrivende stund har British Land bekræftet, at de ligger i eksklusive forhandlinger med den amerikanske koncern Blackstone om salget af deres 50 % andel for mere end 2,3 mia. GBP. British Land har haft to vanskelige år,

British Land Share Price

Kombinationen af de nuværende priser og faldet i pundets værdi har medført, at British Land er et interessant overtagelsesemne på grund af dets aktivers høje kvalitet.

reageret ved at stige til omkring 500 pence, hvilket har ført til snak i markedet om, at andre større børsnoterede ejendomsselskaber også kunne blive genstand for sådanne opkøb.

Selskabet er det første større børsnoterede selskab på dette stadium i cyklusen, der kunne blive genstand for et ”takeover bid”, og nogle af verdens rigeste familier og statsejede fonde (bl.a. Lakshmi Mittal – den indiske stålmagnat) står i spidsen for et konsortium og har indledt forhandlinger. Aktierne har

British Land har længe fungeret som en slags barometer for det britiske ejendomsmarked, på toppen var selskabets markedsværdi omkring 13 mia. GBP. Alene dets størrelse og den bredt sammensatte portefølje betød, at det at eje aktier i selskabet var en generel investering i det britiske marked.

2

Aktiepriserne i hele sektoren er steget kraftigt igen, hvilket især Hammerson, Capital Shopping Centres og andre store aktører har nydt godt af.

3


September 2009

Er detailhandelssektoren undervurderet? Efter vores mening begynder de bedste butikker med god beliggenhed i Storbritannien nu at virke undervurderede.

2009 og har planer om at åbne 20 nye butikker, nogle ved at overtage butikker fra Woolworths.

”Prime yields” i detailhandelssektoren er faldet 200 basis point fra ”toppen” i 2007.

Hvad med forbrugeren?

Dette er helt naturligt, eftersom perioden har været præget af, at flere landsdækkende detailhandlere er bukket under, fra den meget omtalte lukning af Woolworths og MFI til visse mindre, landsdækkende butikskæder, som f.eks. Zavvi og Land of Leather. Der har også hersket stor uvished blandt de kendte butiksnavne i bymidterne på grund af de islandske investeringsselskabers nedtur. I årene med højkonjunktur erhvervede de betydelige andele in butikker, som f.eks House of Fraser, Iceland, JJB Sports, Karen Millen, Moss Bros. Deres andele i disse butikker er for størstedelens vedkommende blevet overdraget til de banker, der finansierede købene, hovedsageligt Landisbanki og Kaupthing, hvor disse banker stadig eksisterer. Ifølge nyligt offentligg jorte tal virker det dog, som om nogle af de berørte butikker er ved at komme sig. House of Fraser sagde for eksempel så sent som i juni, at deres omsætning havde været større end forventet. Iceland meldte om en 16 % stigning til over 2 mia. GBP i årsomsætningen frem til marts

Vi mener dog ikke, at dette afspejler markedet i almindelighed og i nogle tilfælde er det svært at se, hvordan investeringernes fundamentale nøgletal kan berettige dette prisniveau.

Der er nu lidt større optimisme, hvilket afspejledes i detailsalgstallene for juni 2009. Den samlede salgsomsætning for de tre måneder frem til juni var 1,3 % højere end for samme periode i 2008. For hele året var stigningen 2,9 %. Tilliden blandt forbrugerne er dog kun lige begyndt at indfinde sig og skal ses på baggrund af lavere renter og stigende opsparing. Vi tror derfor, at detailsalgstallene vil fluktuere et stykke tid endnu og i høj grad være præget af, hvordan den økonomiske situation udvikler sig.

Investor? De seneste to kvartaler har bekræftet, at afkast fra ejendomme i bycentrum er begyndt at stabilisere sig for ejendomme med lange lejekontrakter og stærke lejere. Velhavende private investorer er vendt tilbage, primært som følge af den væsentlige forskel mellem afkast på fast ejendom og kontante indlån. Der har været mange eksempler på, at butikker udlejet på lange lejekontrakter til stærke lejere (selv bankerne!) er blevet solgt til afkast ned til 5,25 %.

Vi tror ejendomme med de traditionelle bedste kriterier som beliggenhed og butiksstørrelse/ layout vil være en bedre investering, da disse vil være mere eftertragtede for detailhandlen, eftersom de giver større mulighed for at nå op på den ønskede omsætning. Omvendt mener vi, at mange gennemsnits- og dårlige detailhandelsejendomme er overvurderede. For at investere kræves det, at investorerne har stor forståelse for de enkelte detailhandlere. Evnen til at identificere undervurderede beliggenheder og ejendomme vil bidrage til resultater baseret på rentabilitet og dermed øgede ejendomsværdier. Vi anbefaler derfor, at man overvejer denne sektor igen, mens der stadig er mulighed for at købe til for denne sektor relativt høje afkast. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at som det har været tilfældet med andre sektorer, er lejeværdierne faldet og vi tror disse fald vil være størst for sekundære byer og beliggenheder. Hvad angår ”prime properties”, tror vi lejeudviklingen vil vende hurtigere og at lejeindtægterne vil stige kraftigere.

Transaktioner af ejendomme beliggende på strøggader

Edinburgh New Uberior House og Princes Exchange

To moderne kontorbygninger på i alt 14.725 m2 centralt beliggende i Edinburgh. Begge bygninger er lejet ud til Bank of Scotland på lejekontrakter, der udløber i december 2025 og med en årlig lejeindtægt på 4,1 mio. GBP. Ejendommene blev købt af en tysk fond for over 57 mio. GBP, hvilket afspejler et startafkast på 6,75 %. Ejendommene havde et afskrivningsgrundlag på 15 mio. GBP, hvilket gør dem yderligere interessante.

Current Prime Yields and Movement from ‘Peak’ Market Yields 2007 Sector

Sub-sector

Basis Point Rise 2007-2009 (Q2)

Yield Q1 2009

Yield Q2 2009

Shops

Prime retail towns Good market towns

200 275

6.00% plus 7.00% plus

6.00% 7.00%

Offices

Prime West End Prime City Major provincial cities

200 225 275

6.00% 6.50% 7.25%

5.75% 6.50% 7.00%

Retail Warehouse Supermarkets Prime retail parks Prime ‘bulky goods’

200 200 250

6.00% 6.75% 8.75%

6.00% 6.50% 8.50%

Industrial

200 250

7.75% 8.00%

7.50% 8.00%

4

Prime distribution Prime industrial estate

Ejendom

Lejer

Taunton, Fore Street

HMV, Vodafone, 02

Grimsby, Victoria Street

House of Fraser

Exeter, High Street

Størrelse Afkast Køber (mio. GBP) 5,6

6,90 %

Britisk fond

10,5

8,70 %

Britisk ejendomsselskab

Burton Dorothy Perkins Properties Ltd (garanteret af Redcastle Ltd)

5,8

6,40 %

Britisk fond

Harrogate, Cambridge Road

Tesco Stores Ltd., Costa Ltd, McDonalds Restaurants Ltd, Superdrug Stores Plc, BonMarché Ltd

7,8

5,90 %

Familieejet fond

Edinburgh, Princes Street

HMV UK Ltd (garanteret af HMV Music Ltd)

10,0

7,40 %

Britisk fond

Bath, Milsom Street

Lloyds TSB Bank Plc

4,0

5,25 %

Privat investor

Gloucester Road ‘Freehold’ ejendom bestående af to erhvervslejemål og beliggende på et befærdet strøg i en velstående Londonbydel (Kensington). Bygningen er lejet ud til HSBC plc og Tesco plc på to 15-års lejekontrakter til en samlet leje på 291.000 GBP p.a. Bygningen var til salg for 5,2 mio. GBP (5,3 % startafkast). Man opnåede konkurrencedygtige bud og bygningen blev solgt for over 5,5 mio. GBP, hvilket afspejler et startafkast på 5,0 %.

5


September 2009

Investeringsaktiviteten i øjeblikket Investeringsaktiviteten har vist tegn på bedring i det seneste kvartal. Blandt hovedaktørerne har været udenlandske investorer, der har været tiltrukket af de høje afkast, det har været muligt at opnå på fast ejendom i første halvdel af året, samt draget fordel af den stærkere euro og dollar over for pundet. Det er derfor ikke overraskende, at udenlandske investorer har kunnet udnytte dette og været i en stærk position, når de bød på ejendomme. I andet kvartal af 2009 steg den samlede aktivitet til i alt 4 mia. GBP, hvor tallet for første kvartal kun var lidt lavere med 3,9 mia. GBP. Antallet af udenlandske investorer, der ønsker at drage fordel af de nuværende lave priser, specielt i det centrale London, vil sandsynligvis bidrage til yderligere investeringsaktivitet i den sidste halvdel af året. Der har været en række større transaktioner i det seneste kvartal med 6 handler på mere end 100 mio. GBP og yderligere 7 handler over 50 mio. GBP. Ikke overraskende fandt en stor del af denne aktivitet sted i London, især i City of London, hvor de tyske fonde dominerede. På denne baggrund af øget aktivitet, specielt i London, er den femårige swap-rente i øjeblikket ca. 3,5 %, sammenlignet med det gennemsnitlige afkast på ejendomme, der er 7,8 %.

Som sådan er der en forskel mellem ejendomsafkast og renter på 430 basis point. Man skal dog være opmærksom på, at bankernes udlånsbetingelser er strengere end før, og den krævede marginal vil øge låneomkostningerne betydeligt – alt fra 200 till 300 basis point baseret på vore erfaringer i øjeblikket. Selv med disse marginaler kan fast ejendom stadig give positive kontante afkast.

Det interessante ved markedet - og en udfordring for potentielle investorer er det manglende udbud af investeringsejendomme.

£bn 25

20

15

10

5

6

Q1

Q2

Q3

Q4

2005

Investeringer

Cardiff, Crickhowell House Cardiff, Callaghan Square Croydon, Metropoint Tesco sale & leaseback Edinburgh, New Uberior House Maidenhead, 2 Vanwall Business Park Bristol, Eastgate Oxford, Seacourt Preston, Deepdale Maidstone, Fremlin Walk Leicester, Haymarket

Til trods for et 45 % fald i kapitalværdier fra ”top til bund” har man derfor endnu ikke set ret mange ”gode handler”. Fremover vil det blive interessant at se, hvad der sker med udbuddet af investeringsejendomme. Hidtil har britiske institutionelle investorer udg jort størsteparten af sælgerne, men selv de viser tegn på igen at være investorer i markedet og alles øjne hviler derfor nu på ejendomsselskabssektoren, hvor ejerne har mindre spillerum og har brug for at sælge for at nedbringe deres gæld – Se artiklen om British Land plc.

I en anden artikel i Bulletinen kommenterer vi den nuværende situation med bankerne, men kort fortalt har disse ikke leveret de nye investeringsmuligheder, som markedet havde forudset tidligere i cyklusen. I stedet for at sælge har

0

Ejendom

bankerne skaffet ressourcer til at håndtere deres låneporteføljer og der har kun været få eksempler på, at bankerne har udpeget kuratorer til at sælge ejendomme. De tilfælde, hvor man har benyttet dem, er hvor indtægten fra ejendommene ikke har kunnet betale renter på lånene.

Q1

Q2

Q3

Q4

Q1

Q2

2006

Q3

Q4

Q1

2007

Lejekontrakt Køber

Q2

Q3

Q4

2008

Q1

Q2

2009

Pris (mio. GBP)

Afkast

Kategori

31,0 22,6 12,0 36,0

6,25 % 8,50 % 7,25 % 5,25 %

23 år 15 år 10,75 år 25 år

Opportunistisk fond Privat køber Privat køber

Kontor Kontor Kontor Supermarked

52,5

6,75 %

16,50 år

Tysk fond

Kontor

25,1 19,0 27,0 57,0 70,0 26,2

7,50 % 7,30 % 8,30 % 7,00 % 8,50 % 8,80 %

16,25 år n/a n/a n/a n/a n/a

Privat køber Britisk fond Britisk fond Britisk fond Opportunistisk fond Britisk fond

Kontor Retail park Retail park Retail park Shoppingcenter Shoppingcenter

Bankerne: “Fortrængning”

“Erkendelse”

“Handling”?

Det er vigtigt at bemærke, at der er Bankerne havde ved udgangen Hvad foretager bankerne et betydeligt antal ejendomslån, der af december 2008 for ca. sig så i øjeblikket? skal refinansieres i løbet af de næste 225 mia. GBP lån i fast Som nævnt har de 225 mia. GBP tre år og dette giver usikkerhed i ejendom i Storbritannien og med sikkerhed i fast ejendom i markedet. Tallene er som følger: det er derfor ikke urimeligt Storbritannien og der er klare 43,8 mia. GBP. at mene, at de i forening har tegn på, at bankerne har forlænget 2009 forfaldsdatoerne mod et fee i stedet en afgørende indflydelse på, 2010 32,6 mia. GBP for at opsige ejendomslånene. hvordan det kommer til at 2011 31,5 mia. GBP Det vigtigste for bankerne er at gå markedet og hvilken Alt tyder på, at bankerne har erkendt retning det vil tage fremover. undgå at realisere tab på lån – Som det er tilfældet med de fleste krisesituationer, er den første reaktion ”fortrængning” af problemet, efterfulgt af ”erkendelse” og derefter ”handling”. I løbet af 2008 og i begyndelsen af 2009 var vi vidne til de første to faser og investorerne holder nu øje med bankerne for at se, hvad deres næste træk mon vil være – hvilken ”handling” kommer der. De fleste havde utvivlsomt forventet, at bankerne ville optræde anderledes end den måde, hvorpå begivenhederne faktisk har udfoldet sig. Vi forventede også, at mulighederne fra bankernes låneporteføljer i højere grad ville have vist sig på investeringsmarkedet – enten som del af en kontrolleret nedbringelse af deres risiko eller i form af salg af ”nødlidende ejendomme”. Ingen af delene er sket i særligt stort omfang. Set i bakspejlet er det ikke så svært at se, hvorfor disse muligheder endnu ikke har vist sig. Med de fald i værdier, der er omtalt andetsteds i denne bulletin, har der ganske enkelt ikke været et marked for aktiverne – og et omfattende salg ville have fået markedet til at blive endnu mere ustabilt. En ond cirkel. I stedet har bankerne valgt at gribe tingene an på en mere behersket måde.

derfor er det efter vores mening sandsynligt, at de over en periode på 3-8 år vil gennemgå en proces med at arbejde sig ud af problemet. Som følge heraf vil de spille en vigtig rolle, hvad angår kontrollen med, hvor mange ejendomme der kommer på markedet og hvornår.

Der, hvor bankerne griber tingene anderledes an, er når det drejer sig om lån, hvor der er problemer med rente- og afdragsbetalinger og i visse tilfælde ser man eksempler på, at lånene bliver opsagt. I øjeblikket synes det kun at være tilfældet ved et mindre antal lån, men det kan blive mere aktuelt, hvis lejeværdierne falder yderligere og den økonomiske situation lægger yderligere pres på lejere/virksomheder. Hvad angår nye lån/forretninger, er der tegn på, at når der er tale om en god låntager og en kvalitetsejendom samt en stærk pengestrøm (både hvad angår antal år tilbage på lejekontrakten og typen af lejer), så er der banker, der er parate til at låne. Dette er dog langtfra udlåning i større stil. Antallet af aktive banker er stærkt reduceret, men der er begyndende tegn på, at nogle af de større banker igen er på vej ind på markedet.

omfanget af deres problemer og at det er urealistisk at antage, at alle disse lån vil kunne refinansieres uændret. Man synes at have valgt at omlægge og forlænge lån, hvor forholdet mellem lejeindtægt og renteudgifter er tilfredsstillende, og så lade lån fortsætte på nye betingelser.

For låntager har dette uundgåeligt betydet, at marginalerne er steget til de nuværende niveau på over 200 basis point. Bankerne er ved at ”varme op” (nogle ved at ansætte mere personale) til at håndtere deres låneporteføljer over en længere periode og man fokuserer på at arbejde sig ud af problemet i løbet af de næste 3-8 år. Det virker derfor ikke sandsynligt, at der kommer mange salg i øjeblikket, men fortsætter markedet med at blive bedre, forventes langsomt et stigende udbud af ejendomme.

7


September 2009

Personerne bag Danmerc Med et uovertruffent, dybtgående kenskab til det britiske ejendomsmarked har Danmerc de bedste forudsætninger for at rådgive danske klienter om investering i et af verdens mest sikre og likvide ejendomsmarkeder med høje totalafkast. Ib Bjørnbirk, Statsautoriseret ejendomsmægler, MDE, V, Partner

Lars Sindberg, Cand. oecon., Adm. direktør, Partner

Firmaets grundlægger og formand. Over 40 års erfaring inden for fast ejendom, såvel i Danmark som internationalt, herunder som landsformand for Dansk Ejendomsmæglerforening, præsident for Nordisk Ejendomsmæglerunion og Deputy World President for International Real Estate Federation.

Administrerende direktør med det overordnede ansvar for Danmerc siden 2003. 18 års omfattende international ledelseserfaring.

Stifter af flere investeringsselskaber i Storbritannien. Har sammen med advokat Randi Bach Poulsen, Bech-Bruun, skrevet bogen ”Fast Ejendom i England”.

Han er derudover ansvarlig for kontakt til bankerne omkring finansiering, refinansiering, swap-aftaler m.v. Som overordnet ansvarlig varetager han kontakten til skattemyndigheder, revision og øvrige eksterne rådgivere på vegne af klienterne.

Mark Millar, BSc, MRICS, Chartered Surveyor, Partner

Peter S. Dove, MRICS, MCIArb, Chartered Surveyor, Partner

Efter mere end 20 år på det britiske ejendomsmarked har Mark Millar erfaring i investeringer og udvikling af ejendomsprojekter inden for forskellige ejendomskategorier. Han arbejdede for Jones Lang LaSalle i 1980’erne og opbyggede en lang række kontakter blandt institutionelle klienter og ejendomsselskaber.

Peter Dove har arbejdet i ejendomsbranchen siden 1980 og har omfattende erfaring fra ejendomsmarkedet, både i Storbritannien og i Tyskland. Han var også en af stifterne af asset management firmaerne Cording Land and Millar Kitching Management og havde personligt ansvaret for en portefølje på 1,5 mia. GBP.

Mark er ansvarlig for at formulere og implementere investeringsstrategier sammen med klienterne. Som investeringsansvarlig står han således for håndteringen af klienters køb og salg.

Som leder af Danmercs asset management team har Peter ansvaret for alle asset management funktioner, hvor hver enkelt ejendom i vore klienters portefølje løbende overvåges for at finde det bedst mulige tidspunkt for at øge værdien af investeringerne.

Simon M. G. Kitching, FRICS Chartered Surveyor, Partner

Nicholas P. Griffith, BSc, MRICS Chartered Surveyor, Associate Director

Simon Kitching begyndte i ejendomsbranchen i 1980 hos Jones Lang LaSalle. Han specialiserede sig i at sammensætte finansiering og investeringstransaktioner med britiske institutioner og ejendomsselskaber, herunder sale-and-leaseback deals med børsnoterede ejendomsselskaber.

Nick Griffith har grundig, alsidig erfaring fra branchen efter næsten 30 år inden for forskellige sektorer. I 1988 blev han ansat som Asset Manager i DTZ og har siden 2002 været leder af Danmercs ejendomsadministration. Nick koordinerer blandt andet eksterne rådgiveres aktiviteter for at sikre, at kunderne får den bedst mulige rådgivning og service.

Simon samarbejder med Mark Millar og Ib Bjørnbirk om at finde ejendomme, der endnu ikke er på markedet. Simons omfattende netværk og hans kontakter i ejendoms- og finansverdenen medfører, at han har adgang til at finde egnede emner til investorerne.

Tom Beattie, Facility Manager Tom Beattie er Facility Manager med 10 års erfaring inden for byggetekniske områder og 20 år i servicesektoren. Tom har ansvaret for levering af serviceydelser og vedligeholdelse af ejendomme med flere lejere. Herudover indeholder arbejdsopgaverne kontrol af, at alle forpligtelser i henhold til lejekontrakter og lovgivningen overholdes.

Sammen med firmaets investerings- og management team koordinerer Lars aktiviteterne for og kommunikationen med klienterne og varetager implementering af disses finansieringsstrategi.

Det britiske ejendomsmarked – et unikt marked hvor: - Lejekontrakter er lange og uopsigelige (15-25 år) - Lejen ikke kan blive lavere end den var på købstidspunktet - Lejen er en nettoindtægt for ejeren - Lejeren betaler alle udgifter, bortset fra omkostninger til ejendomsadministration - Lejeren er ansvarlig for udvendig og indvendig vedligeholdelse, ejendomsskatter m.m.

jackson house, 18 savile row, london W1S 3PW t: +44 (0) 20 7439 1515 f: +44 (0) 20 7434 2433 e: info@danmerc.com www.danmerc.com

bulletin_sept 09  

Kernekompetencer: - Strategisk investeringsrådgivning - Køb og salg af investeringsejendomme - Strategisk asset management - Ejendomsadminis...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you