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Digital News - Outubro - 2013


Vivemos uma bolha imobiliária no Brasil? Não há evidências de bolha imobiliária no mercado brasileiro, diz estudo Um estudo realizado pela Bain & Company, intitulado “Risco de bolha ou motor de crescimento”, chegou à conclusão de que não há evidências de bolha imobiliária no Brasil. O levantamento comparou o Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária (Alemanha, Canadá, Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido) e constatou que há pontos de atenção, mas não existe formação de bolha. “Os principais pontos de atenção são o nível atual de comprometimento de renda, que vem se aproximando de uma zona mais crítica, e a valorização dos imóveis, cujos preços cresceram com o dobro da velocidade do crescimento da renda familiar. Ainda assim, a dimensão de bolha que poderia se formar seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preço dos imóveis quando comparado renda anual familiar e a baixa penetração de crédito imobiliário como percentual do PIB”, analisa o sócio da Bain & Company e autor da pesquisa, Rodolfo Spielmann. Indicadores Em seu estudo, a consultoria acredita que, além da percepção de aumento de preços, diversos outros indicadores devem ser acompanhados para melhor definir a existência ou ausência de uma bolha imobiliária, bem como as potenciais dimensões de seu desenvolvimento e o que serve de gatilho para que ela estoure. Dentre todos os países estudados, uma característica comum aos que mais sofreram com a crise imobiliária foi a expectativa irreal de valorização contínua dos imóveis. Crença que leva as pessoas a investirem cegamente no mercado imobiliário, forçando a um aumento ainda mais especulativo dos preços e à criação de bolha, visto que descola os preços dos fundamentos da oferta e demanda. Outro fator relevante para melhor entender os princípios da formação de uma bolha é o crédito imobiliário. Ou melhor, as condições oferecidas para o mesmo, medidas pelo percentual do valor do imóvel que é financiado, conhecido como “Loan to value ratio” ou LTV.


Segundo o levantamento, nos países mais impactados pela recente crise financeira, financiava-se mais de 75% dos valores dos imóveis e, em casos extremos, era possível financiar até 130% do valor do imóvel, o que permitia além do pagamento da propriedade, mobiliá-la, por exemplo. Nos Estados Unidos, em 2007, quase 1/3 dos imóveis novos financiados tinham LTV maior que 90%. Na Irlanda, no mesmo ano, um a cada seis imóveis novos financiados contavam com LTV maior que 95%.

“A nossa análise indica que, em situações nas quais o LTV médio dos empréstimos imobiliários supera 65%, os riscos aumentam significativamente. A partir de 75%, passam a um nível crítico. Nos financiamentos com LTV muito alto, o valor da dívida que o proprietário tem com a instituição financiadora pode ficar maior que o valor do imóvel no eventual caso de uma queda significativa de preços. Isso pode servir à inadimplência e agravar a crise”, diz Spielmann.

Prazos Além do crescimento do LTV médio de novos financiamentos, nos países que sofreram com bolha, as políticas de crédito eram pouco criteriosas e os produtos tornaram-se excessivos. Para se ter ideia, nos Estados Unidos e Espanha havia a possibilidade de realizar um empréstimo por meio do “interest-only loans”, ou seja, financiamentos nos quais o cliente tomador pagava somente juros, nos primeiros seis meses a dois anos. Outro exemplo foram os chamados “Ninja Loans” oferecidos nos EUA, concedidos a pessoas sem rendimentos mensais comprovados, sem emprego e sem ativos.

No Brasil, por outro lado, avalia o estudo, não existem atualmente créditos imobiliários com carência para pagamento de principal e os processos de concessão de crédito se mostram bastante rigorosos por parte das instituições. Além disso, o LTV médio se encontra na faixa de 64%, o que, apesar de próximo dos 65%, que indicaria atenção, ainda não é, na opinião da consultoria, uma situação crítica.

Acessibilidade No que diz respeito ao acesso à aquisição de imóveis, a existência de condições excessivamente atrativas para o financiamento imobiliário leva o setor a um movimento especulativo, caracterizado pela escalada dos preços dos imóveis em descompasso com o crescimento da renda por domicílio.

Neste sentido, a análise demonstrou que, internacionalmente, começam a se tornar preocupantes diferenças acima de 30%. Aqueles que passaram por este gap, com exceção do Canadá, tiveram sua crise imobiliária e financeira.

No caso do Brasil, o valor médio dos imóveis cresceu a um ritmo muito superior ao da renda por domicílio, acima do limite definido (108% contra 30). Ainda sim, diz o estudo, baseado em dados da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) e da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apesar da forte valorização dos preços dos imóveis, sobretudo quando comparados com o aumento da renda, a proporção do valor médio dos imóveis por salário médio anual no Brasil, continua abaixo do limite de 8 vezes definido como crítico.

Dessa forma, conclui o estudo, o crescimento dos últimos anos resulta de ajustes de nível da demanda e da oferta provocados pelas restrições ao nível da oferta de imóveis e por um maior acesso da população à compra de habitação e ao financiamento imobiliário.


PIB e Renda Familiar Por fim, para analisar o risco do Brasil de sofrer uma bolha imobiliária, a Bain & Company analisou a penetração do crédito imobiliário no PIB e o nível de comprometimento da renda familiar. No primeiro caso, a consultoria constata que a penetração do crédito imobiliário no PIB no Brasil é de apenas 6%, enquanto em outros países este valor é bem superior, alcançando 64% na Espanha e 77% nos EUA. Assim, baseado neste indicador, o Brasil ainda teria fôlego para aumentar a penetração do crédito imobiliário, podendo triplicá-la em cinco anos. Nestas condições, o crédito imobiliário teria um grande potencial de impulsionar o crescimento da construção civil e de vários setores da cadeia de valor ligados a ela, acredita a consultoria. Já quando o assunto é o comprometimento da renda familiar, o estudo indica que este se encontra alto no Brasil, na casa dos 22%. Mesmo assim, ao considerar todos os indicadores, a pesquisa acredita que o Brasil está mais próximo dos países que resistiram à crise, do que dos que sucumbiram a ela. “Nossa conclusão é que os números do Brasil estão muito mais próximos dos de países que resistiram melhor à crise, como a Alemanha, do que aqueles altamente impactados pela crise, como Espanha, Irlanda e Estados Unidos. No entanto, no Brasil, o alto comprometimento da renda e a recente elevação acelerada dos valores dos imóveis em relação á receita das famílias sugere atenção à evolução desses indicadores”, finaliza Spielmann. Fonte: Info Money

Conselho Monetário amplia limite para comprar imóvel com recursos do FGTS

Brasília – Os mutuários que compram imóveis com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) poderão financiar unidades de maior valor. O Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou os valores máximos dos imóveis que podem ser adquiridos por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor dos imóveis que podem ser financiados com recursos do FGTS subiu de R$ 500 mil para R$ 650 mil. Para os mutuários de quatro unidades da Federação – São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal – o limite foi elevado de R$ 500 mil para R$ 750 mil. O limite não era elevado desde abril de 2009.


A medida entra em vigor amanhã (1º) e só vale para novos financiamentos. De acordo com o chefe adjunto de Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central (BC), Júlio César Carneiro, o limite foi elevado para corrigir a inflação acumulada no período, que variava de 22% a 29% dependendo do índice. No caso dos materiais de construção, o aumento de preços foi ainda maior. O Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) acumula alta de 36,43%. Além disso, ressaltou o técnico do BC, as empresas de construção civil e as próprias instituições financeiras pediam o reajuste do limite há pelo menos dois anos. “Os bancos reclamavam que o valor estava baixo demais para financiar unidades habitacionais”, explicou. Em relação ao limite para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, Carneiro disse que o CMN optou por estabelecer um teto diferenciado para adequar os financiamentos às características do mercado imobiliário dessas unidades da Federação. “O crescimento do mercado e dos custos nessas regiões justificaram o limite de R$ 750 mil”, declarou. O técnico do Banco Central disse ainda não acreditar que a elevação do limite vá inflacionar o preço dos imóveis. “Os limites foram reajustados em percentuais menores que a inflação”, justificou. O CMN também mudou a parcela do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS. Pela regra anterior, até 90% do valor podia ser financiado. Agora, o percentual ficou em 90% para os financiamentos que usam o Sistema de Amortização Constante (SAC), cujas parcelas começam mais altas, mas o abatimento do saldo devedor ocorre mais rápido. Para os demais sistemas de amortização, o percentual foi reduzido para 80%. Fonte: Agência Brasil

Entregas em condomínios Saiba com o lidar com func ionários de superm ercado, lav ander ia e quitanda no c ondom ínio A comodidade aliada à falta de tempo tem feito com que as entregas a condomínio sejam cada vez mais populares. Do galão de água ao supermercado, é difícil pensar em alguém que nunca tenha desejado que a encomenda chegasse como mágica até a porta da sua unidade. Mas a cartilha da segurança em condomínio é clara: para não prejudicar o bem estar de todos, os entregadores devem ficar do lado de fora dos portões do condomínio. Porém, é difícil imaginar que uma pessoa que tenha encomendado uma compra do mês do mercado queira – ou até consiga, fisicamente – ir até a sua unidade, sozinha, com um mundo de sacolas. Por isso, há algumas alternativas a serem consideradas. Mas é importante frisar: o melhor é mesmo que os entregadores fiquem fora do condomínio. A cultura da vida em comunidade deve ser sempre a de que a segurança coletiva deve prevalecer sobre a vontade e o conforto individual. E para garantir a segurança do condomínio é importante que haja procedimentos claros para todos seguirem. É bom lembrar que sempre que houver alterações de procedimentos na vida condominial, que essas sejam aprovadas previamente em uma assembleia – como, por exemplo, a contratação de um entregador interno no condomínio. Vale lembrar que no caso de entregas pequenas, como de farmácia e de pizza, por exemplo, os entregadores não devem entrar no condomínio. Nesses casos, o morador ou empregado doméstico é quem deve, sempre, receber o entregador. Veja a seguir algumas possibilidades para os condomínios, com níveis diferentes de segurança:


Segurança em primeiro lugar Há condomínios que não permitem a entrada de nenhuma entrega. Então, há carrinhos para que os moradores circulem entre os portões e a unidade. Para entregas maiores, como de supermercado, pode haver uma área de descarga dentro do condomínio. Mas, nesse caso, o morador a receber a compra deve estar acompanhando o prestador de serviço. Outra possibilidade para quem não deseja a presença de estranhos no condomínio é contratar um entregador interno. Desse modo, os moradores não precisam, eles próprios, acompanhar a movimentação da entrega. Devem, porém, sempre, autorizar a entrada do prestador de serviços, preferencialmente com o número do pedido.

Nível médio de segurança Infelizmente, em muitos condomínios, se opta pelo meio termo, em que a segurança dá um pouco de lugar para o conforto.

Então, o entregador pode, sim, entrar no condomínio, desde que siga alguns procedimentos, como:

Cadastramento prévio dos entregadores. Nesse caso, os entregadores de comércio do entorno do condomínio como quitandas, lavanderias, mercadinhos, etc., devem ligar com antecedência e cadastrar os funcionários que irão efetuar as entregas. Mesmo assim, ao chegarem ao condomínio, os entregadores devem sempre ser anunciados para os moradores.

Avisar o porteiro. É de suma importância que o porteiro saiba que uma entrega está agendada para aquele dia. Não apenas no caso de entrada do entregador, mas também quando houver uma remessa grande. No caso da entrada de prestadores de serviço, como de internet, por exemplo, o morador deve, além de avisar o porteiro, fornecer o número do protocolo da chamada – assim, fica mais seguro liberar a pessoa

Se houver uma linha de telefone que faça ligações externas, o porteiro também pode ligar para a empresa em questão para ter certeza que aquela pessoa ainda trabalha lá.

Ter alguém na unidade. Se o entregador externo entra no condomínio, ele não deve, nunca, circular sozinho. Por isso, ao chegar uma remessa, é necessário que ou o morador ou seu empregado esteja disponível para acompanhar o prestador de serviços – inclusive na hora de ir embora.

Também é importante que haja alguém na unidade devido a impossibilidade da grande maioria dos condomínios de contar com um espaço adequado –e grande o suficiente- para receber e abrigar as entregas de todos os moradores.

Pouca segurança Há condomínios que ainda não se atentaram para a brecha na segurança que é permitir que entregas sejam feitas na porta da unidade. Nesses casos é fundamental que os entregadores sejam sempre anunciados nas unidades – além de serem cadastrados todas as vezes que estiverem ali. Os funcionários devem ficar de olho no tempo que o prestador de serviços fica no condomínio. O tempo deve ser o suficiente apenas para chegar até a unidade e sair. Fonte: Síndiconet


Feliz dia das Crianças! A todas as crianças que fazem de cada dia um novo aprendizado.

Eternize a criança que existe dentro de você. Uma homenagem da nossa equipe


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