Page 1


Настоящая брошюра подготовлена в рамках проекта «Безопасность сделок с жильем», при реализации которого используются средства государственной поддержки, выделенные в качестве гранта в соответствии с распоряжением Президента Российской Федерации от 05 апреля 2016 года № 68-рп и на основании конкурса, проведенного Движением «Гражданское достоинство» (http://civildignity.ru). Распространяется бесплатно.

2


Введение Жилье является основой существования каждого человека. Совершение сделки с квартирой или домом требует достаточных юридических знаний, которыми не все обладают. Неправильные действия при подготовке необходимых документов, необдуманные поступки, а также мошеннические действия подкованных в правовых вопросах преступников,могут привести к самому страшному–потере жилья или денежных средств от ее продажи. Можно перепоручить совершение сделки профессионалам на рынке недвижимости – юристам и риэлторам. Но, как показывает практика, к сожалению, и те лица, которые соглашаются помочь в совершении сделки, могут быть нечистыми на руку и преследовать свои, корыстные цели. Именно поэтому каждый собственник жилья, в том числе потенциальный, должен обладать определенным объемом знаний, который позволит ему если не самостоятельно совершить сделку, то хотя бы проконтролировать данный процесс и в нужное время задать необходимые вопросы. Правовые знания население получает в скудном объеме, который не гарантирует получение достаточной информации – в школе или институте нет специальных предметов, посвященных правовому просвещению (за исключением специализированных юридических школ и факультетов); СМИ не занимаются, как правило, регулярным размещением юридически значимой информации; государственные органы консультируют строго по поставленным вопросам и в рамках своей компетенции. Поэтому правовое самообразование должно стать целью каждого гражданина. Получение правовых знаний необходимо, в том числе и по вопросам безопасного оборота жилья. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» уже несколько лет не только активно оказывает бесплатные юридические консультации жителям Челябинской области по вопросам, связанным с оборотом жилья, но и занимается правовым просвещением населения по данной теме. Мы проводим просветительские лекции и семинары, готовим и размещаем полезную информацию на сайте организации www.pravosoznanie.org, где каждый желающий может почерпнуть необходимые знания, сотрудничаем со СМИ путем предоставления комментариев и советов на злободневные правовые темы, выпускаем и распространяем информационно-просветительские материалы – брошюры. Именно в рамках мероприятий правого просвещения населения региона подготовлена настоящая брошюра «Безопасность сделок с жильем». Она представляет собой сборник статей, посвященных актуальной правовой информации о недвижимости (жилье), способах ее безопасного оборота, средствах защиты от неправомерного лишения жилья и т.д. Мы надеемся, что данная брошюра будет полезна широкому кругу читателей и сможет помочь в безопасном решении вопросов, связанных с жильем.

Бабин Алексей Анатольевич Председатель ЧРОСПО «Правосознание»

3


Содержание Введение..................................................................................................................................................... 3 Раздел I. Общие вопросы: недвижимость и жилые помещения.......... 5

Что такое недвижимость и жилые помещения ............................................................................5 Собственность на жилые помещения................................................................................................7 Долевая собственность на недвижимость.......................................................................................9 Нарушения при продаже доли в праве собственности на жилое помещение............. 10

Раздел II. Правовые способы оборота недвижимости........................... 12

Совершение сделки по доверенности. Проверка доверенности........................................ 12 Договор купли-продажи недвижимости.......................................................................................14 Как самостоятельно проверить «чистоту» приобретаемой квартиры и продавца?... 16 Различие залога и купли-продажи недвижимости...................................................................20 Наследование по закону и по завещанию...................................................................................21 Договор дарения.....................................................................................................................................23 Договор пожизненного содержания с иждивением................................................................24 Договор обмена жилья.........................................................................................................................25 Договор социального найма жилья................................................................................................ 27 Приватизация жилья.............................................................................................................................30 Договор долевого участия в строительстве.................................................................................32 Операции с жильем, в которых участвуют несовершеннолетние дети............................ 33 Обременение права собственности на недвижимое имущество....................................... 34 Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью.......................................................36 Титульное страхование недвижимости.........................................................................................39

Раздел III. Мошенничество на рынке недвижимости и способы защиты от неправомерного лишения жилья..................................................... 40

Что такое мошенничество, как уголовное преступление....................................................... 40 Знать, чтобы не попасться: распространенные схемы мошенничества........................... 42 Способы восстановления справедливости при противоправном завладении жильем...............................................................................................................................45 Правовой статус потерпевшего и гражданского истца в уголовном деле...................... 47 Обжалование постановления об отказе в возбуждении уголовного дела..................... 48 Наложение ареста на имущество в рамках расследования уголовного дела............... 49 Оспаривание сделки продажи квартиры, которая противоречит основам нравственности и правопорядка......................................................................................................51 Компенсация государства в связи с утратой жилого помещения собственником и добросовестным приобретателем...................................................................................................53

4


Раздел I. Общие вопросы: недвижимость и жилые помещения Что такое недвижимость и жилые помещения Ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (основного закона, регулирующего гражданско-правовые отношения и имеющего приоритет перед другими законами и нормативно-правовыми актами в сфере гражданского права) указывает: К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Деление вещей на недвижимые и движимые является основополагающим для гражданского законодательства. Правовое значение данного деления связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим основным направлениям: а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе; б) предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ); в) ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ); г) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя; д) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ). Жилищный Кодекс Российской Федерации указывает, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Видами жилых помещений являются: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

5


Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Ст. 131 ГК РФ указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т.д. Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестр. Данный орган обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе Росреестра, независимо от места совершения регистрации и нахождения объекта недвижимости. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Малоедова Наталья Валерьевна

Судья коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда

«Совершая любое юридически значимое действие, необходимо осознавать, что за этим наступают определенные правовые последствия. Об этом надо думать в первую очередь. У нас, как правило, почемуто за юридической помощью обращаются после заключения сделки, когда уже возникают судебные споры. Эти действия необходимо совершать в обратном порядке – сначала идти к юристам, а потом совершать сделку»

6


Собственность на жилые помещения Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (как и на иные недвижимые вещи), ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. С 01 января 2017 года вступило в силу большинство положений Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который был принят еще 13 июля 2015 года. Именно данный закон регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В данном законе указано, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Ст. 288 ГК РФ устанавливает, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.Жилые помещения предназначены для проживания граждан.Гражданин - собственник жилого помещения – может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома - общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Важно знать, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

7


Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Право собственности также прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам; 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу; 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка; 4) реквизиция; 6) конфискация и другое.

Смирных Ольга Фаритовна

Исполняющая обязанности руководителя Управления Росреестра по Челябинской области

«Одним из нововведений, предусмотренных Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которое усложнит совершение мошеннических действий на рынке недвижимости, является обязательное направление органами государственной власти и местного самоуправления, судами и нотариусами в ЕГРН сведений, необходимых для учета и государственной регистрации при принятии ими решений. Например, МВД России будет предоставлять информацию об изменении сведений о физическом лице, ФНС России – об организациях, органы ЗАГС – о смерти человека, нотариусы – о выдаче свидетельства о праве на наследство. Наличие в ЕГРН подобных сведений позволят проверять достоверность гораздо большего объема информации как об объектах недвижимости, так и о его правообладателях»

8


Долевая собственность на недвижимость Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество, в том числе недвижимое, может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правила о преимущественном праве покупки. В жизни встречаются ситуации, когда у одного из сособственников в собственности находятся незначительная часть (доля) квартиры: 1/8, 1/16 или еще меньше. Чаще всего это происходит в результате раздела имущества в ходе оформления наследства. Понятно, что 1/8 долью однокомнатной квартиры практически нет возможности распорядиться, кроме как продать ее. Напомним, что по общему правилу, согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения, либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Недавним нововведением закона является то, что теперь сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Это указано в ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данное нововведение связано с тем, что ранее часто именно при продаже или дарении долей в праве собственности на квартиры, совершались мошеннические действия либо нарушались права иных сособственников данного объекта недвижимости: игнорировалось преимущественное право сособственников на приобретение доли, продавец не получал денежные средства за проданную долю, либо его принуждали оформить договор дарения и т.д. Участие нотариуса при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество призвано обеспечить соблюдение прав всех сторон. Вопрос пользования долями в общем имуществе весьма конфликтный: с точки зрения закона все долевые совладельцы распоряжаются одним объектом недвижимости совместно. Например, если речь идет о жилом доме, то каждый долевой собственник имеет право пользоваться любой его комнатой. А как быть, когда нет возможности выделить долю в натуре? По действующему законодательству фактически невозможно переоформить в собственность каждого совладельца отдельные комнаты, оставив общим имуществом кухню, ванную и туалет (то есть из обычной квартиры сделать «коммунальную»). Формально можно разделить одну квартиру на две других. Но они должны быть изолированы друг от друга, иметь отдельный вход, кухню, туалет с ванной

9


и хотя бы одну жилую комнату. В большинстве квартир совершить подобную операцию невозможно с инженерно-технической точки зрения. Данную ситуацию регламентирует ст. 252 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако при не достижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. В случае, если выдел доли в натуре невозможен, в силу ли требований закона (например, упомянутые выше «коммунальные» квартиры) или в связи с несоразмерным ущербом имуществу, находящемуся в общей собственности, то выделяющийся собственник может потребовать выплатить ему стоимость его доли другими участниками долевой собственности. Вопросы о порядке и размере такой выплаты могут быть разрешены либо с согласия выделяющегося собственника (соглашение, как правило, должно быть составлено в простой письменной форме, которое можно заверить у нотариуса), либо по решению суда. В судебном порядке такой вопрос может быть рассмотрен, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, является исключительным случаем и допускается только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Также надо иметь в виду, что после получения компенсации за свою долю, собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Нарушения при продаже доли в праве собственности на жилое помещение Когда существует несколько сособственников жилого помещения, то каждый из них вправе реализовать свое право на отчуждение недвижимости (доли в праве собственности). По общему правилу, согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При этом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу

10


с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Кроме того, закон предусматривает и последствия нарушения такого положения, а именно, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть, сособственник обязан известить остальных владельцев, что доля отчуждается. Как правило, это должно происходить путем письменного и/или нотариального уведомления. Такое же правило применяется и в уведомлении супругов о совершении сделок с недвижимостью, зарегистрированной на одного из них, но купленной в браке. Закон предусматривает, что данное правило действует на договоры купли-продажи и мены, не называя иные договоры, чем мошенники и пользуются. Сама мошенническая схема начинается с предложения продавцу вместо договора купли-продажи заключить договор дарения, при этом дарение не требует уведомления остальных сособственников об отчуждении доли, то есть они вовсе не знают о сделке, которая проходит, как правило, тайно и в их отсутствие. Став новым сособственником, мошенники вынуждают, чаще уже неправовыми методами, бывших членов семьи выселяться, чинят им всевозможные препятствия в пользовании жилым помещениями, меняют замки, выбрасывают или портят вещи иных владельцев, оставляя их без жилья, вынуждая отказаться от него. В некоторых ситуациях, конечно, можно обратиться в правоохранительные органы, требуя возбуждения уголовного дела по ст. 330 УК РФ «Самоуправство», либо ст. 167 УК РФ «Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества», однако нужно понимать, что следствие по таким делам чаще всего идет с волокитой, в большинстве случаев гражданам отказывают в возбуждении уголовного дела, мотивируя незначительностью утраченного имущества, отсутствия документов об оценке причиненного ущерба, указывая, что данные отношения совместного проживания являются гражданско-правовыми и предлагают гражданам обращаться с соответствующим иском в суд. Таким образом, бороться с этой ситуацией можно наиболее перспективным образом, признавая сделку недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства. По ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо неё сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи. Обстоятельства доказывания в таких гражданских делах достаточно однотипны, как правило, доля дарится лицу, которое ни разу в квартире не было, ранее не осматривало её, близким родственником не является, что уже вызывает вопросы об основаниях совершения дарения такому лицу. После сделки даритель, а фактически продавец, получает откуда-то большую сумму денежных средств, которую также чаще всего не сильно скрывает, и приобретает в относительном будущем дорогостоящее имущество: автомобили, иную, вместо проданной, недвижимость. Обратившись в суд, сделав судебные и адвокатские запросы в управление ГИБДД, Росреестр, можно узнать, приобретал ли данный бывший сособственник такое имущество в последнее время и в суде данный факт также будет являться косвенным доказательством, даже если лицо откажется подтвердить источник большого дохода,

11


кроме того, закон не умаляет в таких судебных процессах и свидетельские показания, например, если иные лица, в том числе риэлторы, выступающие на сторонах таких сделок, выступают не в сговоре, то на противоречиях в их показаниях также можно выстроить стратегию судебной защиты. Стоит повториться, что теперь сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Это должно предотвратить совершение мошеннических действий по описанному сценарию.

Раздел II. Правовые способы оборота недвижимости Совершение сделки по доверенности. Проверка доверенности Бывают случаи, когда гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать, обменять, совершить иную сделку по отчуждению принадлежащего ему жилья, при этом, не заботясь о своем личном присутствии при оформлении документов. Данный гражданин, вправе выдать доверенность на совершение сделки с недвижимостью на третье лицо, которым, как правило, выступает риэлтор. Но может быть и так, что мошенник, оказывая риэлторские услуги, пользуясь таким положением вещей, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение и с правом на получение денежных средств. Мошенник, совершив сделку от имени такого «слишком доверчивого» гражданина за продажу квартиры, получает сумму, которая превышает ту, что указана в самом договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств), на которую он рассчитывал. Избежать данной схемы достаточно просто. Во-первых, необходимо быть максимально бдительным при самой выдаче доверенности. Многие знают, что доверенность для совершения сделки с жильем должна быть удостоверена нотариусом, однако какие полномочия в ней указывать, на какой срок ее выдавать, и каков круг доверенных лиц, это решение конкретного гражданина. Выдавая доверенность, во избежание каких-либо дальнейших недоразумений настоятельно рекомендуется указать минимальную фиксированную цену недвижимости, на которую согласен продавец. Затем, в доверенности не рекомендуется указывать полномочия на получение денежных средств доверенным лицом. Это означает, что денежные средства продавец получает либо лично от покупателя, иного контрагента по сделке, либо сумма сделки зачисляется на счет в банке, что лишает мошенника возможности даже «прикоснуться» к данным денежным средствам. Во-вторых, при минимальной степени осмотрительности, если есть подозрения в недобросовестности риэлтора (это можно определить по некоторым признакам: нелогичное, странное поведение, сокрытие местонахождения офиса, длительность процедуры, предложение попутно заняться иными проблемами клиента, в том числе предложение получить денежные средства от риэлтора под залог данной недвижимости и т.д.), рекомендуем рассмотреть вопрос об отмене доверенности. Сама процедура занимает минимум времени, и ее желательно производить у того же нотариуса, где

12


доверенность выдавалась. Копию извещения об отмене доверенности необходимо вручить доверенному лицу, а также лучше сообщить об отмене доверенности в Росреестр, где планировалось совершение сделки. Извещение лучше направлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Кроме того, нотариус также вправе принять такое поручение – известить третье лицо об отмене доверенности. В-третьих, следует учитывать, что сделка по доверенности не учитывает мнение (согласие) супруга на совершение сделки, что создает дополнительные риски для отмены сделки в будущем. В ст. 35 Семейного кодекса РФ указано: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. То есть, если покупатель состоит в браке, и решил совершить сделку с недвижимостью, которая зарегистрирована на него, но приобретена в период брака, то необходимо получать согласие второго супруга. Если же оформляется доверенность на совершение сделки с такой недвижимостью, то в ней (в доверенности) сведения о состоянии в браке будет отсутствовать, то есть сделка зарегистрируется и без согласия супруга/супруги. Однако если в течение последующего времени супруг/супруга захотят отменить эту сделку, то у них это, скорее всего, получится в судебном порядке, поскольку их согласия никто не отбирал. В конечном итоге, вопрос выдачи доверенности – это выбор каждого, но стоит учитывать, что в обычной жизни гражданин не так часто продает и покупает объекты недвижимости (жилье), поэтому вопрос личного присутствия на сделке, при прочтении и подписании договора, при получении денежных средств – это в первую очередь вопрос юридической безопасности. Да и сам термин «доверенность» означает передачу полномочий лицу, которому именно доверяют. А на чем строится это доверие: на рекламе, на советах близких, на мнении уважаемых людей, и нужно ли оно вообще – это решать каждому самостоятельно. С 2013 года в законодательстве существует норма, согласно которой собственники объекта недвижимости получили возможность заявить о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без их личного участия. Теперь каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с его имуществом могут производиться только при его личном участии. Данное заявление должно снизить число мошеннических операций с недвижимостью, заключаемых посредниками (представителями по доверенности). Стоит добавить, что собственник вправе отзывать ранее поданное заявления о невозможности регистрации без личного участия. Как указывалось ранее, порой сделки с жильем заключаются не самим собственником или потенциальным приобретателем, а лицом, действующим по доверенности. К сожалению, бывают ситуации, когда лицо, которому доверено совершить определенные действия, не оправдывает ожидания доверителя и доверенность отменяется. Но недобросовестный поверенный, действуя уже в своих корыстных интересах, все равно совершает сделку с жильем. В результате пострадавшей стороной оказывается не только собственник объекта недвижимости, но и приобретатель по сделке. Также бывают случаи, когда доверенность просто подделывается. Избежать неблагоприятных последствий в таких ситуациях позволила бы информация о том, что доверенность была отменена, и лицо уже не уполномочено на совершение сделки, либо информация о том, что доверенность вовсе не выдавалась. Но иногда данная информация появляется

13


слишком поздно, либо об этом стороны вообще не задумываются. Теперь появилась возможность оперативно, без каких-либо затрат, получить информацию о подлинности и действительности нотариальной доверенности. На сайте Федеральной нотариальной палаты начал работу новый сервис проверки подлинности доверенностей. Данный сервис находится в открытом доступе, то есть убедиться в достоверности доверенности и ее актуальности, либо напротив – выявить подделку или уже отмененный документ, может каждый, и буквально за считанные секунды. Для проверки необходимо указать реквизиты доверенности – дату удостоверения, реестровый номер и Ф.И.О. нотариуса, который его удостоверил и сервис моментально выдаст ответ, существует ли такой документ, а также, не был ли он ранее отменен. Учитывая объем поддельных доверенностей, которые сегодня находятся в обращении, и доступность интернет-сайтов, где можно без труда заказать подделку почти любого документа, появление такой бесплатной услуги убережет многих граждан от возможных проблем. Стоит заметить, что значительно упростился порядок отмены доверенностей. Для этого доверитель может обратиться в любую нотариальную контору, где нотариус, удостоверяя факт отмены, внесет данные в реестр отмененных доверенностей. А благодаря тому, что c июля 2016 года этому реестру придан публичный статус, уже на следующий день после того, как сведения оказались в нем, все заинтересованные лица считаются проинформированными о факте отмены. Раньше доверителю приходилось самому сообщать всем тем, кого касалась доверенность, об ее отмене, или тратить деньги и время на печать соответствующего объявления в газете «Коммерсантъ». Теперь же отмена проходит очень быстро, а проверять доверенность на отмену рекомендуется на сайте Федеральной нотариальной палаты. Все эти нововведения позволяют усилить защиту нотариальных актов, заблокировать мошенникам доступ к использованию фальшивых и недействительных доверенностей, а также сделать совершение сделок или других юридически значимых действий законнее и безопаснее. Гражданам остается лишь не терять бдительность и перед совершением любой сделки по доверенности не жалеть потратить пару минут на сайте Федеральной нотариальной палаты для проверки документа, от которого может зависеть не только судьба сделки, но и сохранность их имущества. Сервис по проверке подлинности нотариальных доверенностей расположен на сайте http://reestr-dover.ru.

Договор купли-продажи недвижимости Сделка купли-продажи квартиры не относится к числу часто совершаемых человеком сделок (как, например, покупка продуктов в магазине). И, в том числе поэтому, когда возникает необходимость купить или продать недвижимость, то появляется множество вопросов, особенно касающихся юридической части сделки. Естественно, что лучше все доверить профессионалам, но даже в этом случае об основных этапах и покупатель, и продавец должны иметь четкое представление. Первое, что необходимо сделать продавцу и покупателю, это заключить договор купли-продажи жилого помещения (квартиры). В соответствии со ст. 454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязуется принять эту квартиру и заплатить за нее определенную денежную сумму. При этом сторонами в данном договоре могут выступать как физическое, так и юридическое лицо. Договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение

14


этого правила влечет недействительность договора купли-продажи (ст. 550 ГК РФ). Какие условия должны быть прописаны в договоре? К обязательным условиям договора купли-продажи относятся: - предмет договора, то есть данные, которые позволяют определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю: адрес местонахождения жилого помещения (квартиры), общая площадь передаваемого жилого помещения, в том числе сведения, определяющие расположение помещения на земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ); - цена передаваемого помещения (ст. 555 ГК РФ); - перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения, если такие имеются (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Ранее договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Договоры купли-продажи недвижимости, заключенные после 1 марта 2013 года теперь регистрировать не нужно. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст. 556 ГК РФ). Надо иметь в виду, что если вышеперечисленные условия не будут предусмотрены в договоре, то такой договор может быть признан незаключенным. Процесс проведения сделки по купле-продаже недвижимости можно условно разделить на пять основных этапов: - предварительные договоренности или, при необходимости, подписание предварительного договора; - проверка пакета документов; - подписание договора; - государственная регистрация сделки и права собственности; - передача недвижимого имущества. Если по договоренности Вы будете заключать предварительный договор и принято решение об авансовом платеже, то уплату аванса и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости необходимо зафиксировать в предварительном договоре. Затем необходимо проверить весь пакет документов продавца: существует ли у него право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запретов, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. Для совершения сделки продавцу необходимо иметь следующие документы: 1. План жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения, – технический (кадастровый) паспорт. Надо иметь в виду, что срок действия плана жилого помещения и технического паспорта составляет 1 год со дня его выдачи. Для получения таких документов собственнику жилого помещения (продавцу) надо обратиться в органы технической инвентаризации (территориальное Бюро технической инвентаризации и др.). 2. Выписку из домовой книги с указанием лиц, зарегистрированных в продаваемой квартире, которую можно получить в ЖКХ, ДЕЗ, РЭУ, бухгалтерии ЖСК и ТСЖ. 3. Финансово-лицевой счет с указанием того, что за собственником не числится задолженности по оплате коммунальных платежей, который получают в едином информационном расчетном центре (ЕИРЦ). Срок действия выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета – 1 месяц с момента выдачи. Следующий этап – составление (заключение) договора. Законодательство позволяет по соглашению сторон составить договор в простой письменной форме либо

15


нотариально заверить сделку купли-продажи квартиры. Заключительный этап сделки – государственная регистрация, которая является единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете документов, подаваемых на регистрацию, необходимо тщательно проверить. Продавец, получив деньги, должен выдать расписку (либо в самом договоре куплипродажи, если деньги передавались при его подписании, указать, что деньги переданы и получены в полном объеме) и передать покупателю недвижимое имущество, затем подписывается акт приема-передачи. Покупатель становится собственником жилья. По договоренности передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время проведения государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.

Трофименко Елена Сергеевна Адвокат

«Особое внимание необходимо уделить процедуре приема или передачи денег по сделкам с недвижимым имуществом, так как денежные средства передаются немалые. Необходимо грамотно передать или получить деньги, даже проверить подлинность. Нельзя однозначно сказать, когда лучше передавать деньги – до или после подписания договора, это зависит от условий самого договора и от обстоятельств сделки. Обратите особое внимание – расписку в получении денег необходимо обязательно давать только после самого факта получения денег, если происходит наличный расчет»

Как самостоятельно проверить «чистоту» приобретаемой квартиры и продавца? Российское законодательство устанавливает правило, согласно которому государственной регистрации подлежит переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю. Именно после этого у покупателя возникает право собственности на жилье. Государственной регистрацией занимается уполномоченный орган - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Перед государственной регистрацией перехода права собственности Росреестр проводит юридическую экспертизу – это является одной из гарантий того, что сделка будет правомерной и не нарушит права сторон. Но, к сожалению, этого недостаточно, так как Росреестр проверяет документы, которые представлены на регистрацию и порой он не может выявить истинное намерение сторон, которое может отличаться от написанного в договоре. Также не стоит исключать случаи, когда совершается мошенничество. Юридическую проверку «чистоты» объекта недвижимости и сделки можно,

16


конечно, поручить профессионалам – юристам, нотариусам, риэлторам. Но даже в таком случае надо и самому знать необходимый минимум, который не позволит привести в последующем к негативным последствиям – лишению жилья либо денежных средств эквивалентных его стоимости. Намереваясь купить жилье, каждый должен найти для себя ответы на следующие вопросы: 1) существует ли понравившаяся квартира в реальности, соответствует ли она заявленным характеристикам, оформлены ли на нее документы надлежащим образом и нет ли запретов на распоряжение ею; 2) принадлежит ли данное жилье человеку, с которым ведутся переговоры либо имеет данное лицо полномочия на совершение каких-либо действий от собственника; 3) соответствует ли подписываемый договор намерениям покупателя, все ли его условия ясны и понятны. I. Когда покупатель нашел понравившуюся квартиру, которую готов купить, то ее, как минимум, необходимо один раз осмотреть до заключения договора. При осмотре обязательно обращайте внимание не только на характеристики, которые влияют на комфортное проживание, но и на иные нюансы, а именно: соответствует ли номер дома и квартиры, которые посещаются, указанным в документах (например, не перевешан ли номер квартиры); соответствует ли реальная планировка квартиры техническому описанию, указанному в кадастровом или техническом паспорте. Для анализа ситуации вам в обязательном порядке надо затребовать у продавца оригиналы документов на квартиру (свидетельство о праве собственности – если право регистрировалось до 15 июля 2016 года, выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), кадастровый и технический паспорт, документы, на основании которых у данного собственника возникло право собственности на квартиру и т.д.). Совершайте осмотр квартиры не одни, а со свидетелями. Осматривая квартиру, сделайте фотографии дома и помещений. Пообщайтесь с соседями – узнайте, кто и как долго живет в данной квартире. Также необходимо установить, кто зарегистрирован в квартире и кто в ней фактически проживает. Это возможно выяснить, запросив справку из паспортного стола и изучив квитанции по оплате коммунальных услуг. Все это поможет составить более полное представление о приобретаемой квартире, а также может пригодиться в будущем, если окажется, что по документам покупатель приобрел не то жилье, на которое рассчитывали. II. Узнать кому принадлежит квартира вы можете в первую очередь изучив документы, которые были запрошены у продавца. Но информация в данном документе может быть неактуальной (например, человек давно продал квартиру и пытается сейчас вас обмануть) или просто недействительной. Чтобы убедиться с достоверностью того, кто на данный момент является юридическим собственником квартиры, вы можете получить в Росреестре выписку из ЕГРН – это документ, удостоверяющий факт проведения государственной регистрации права. Выписка подтверждает, что на дату выдачи за определенным в ней лицом зарегистрировано право на основании поименованных в ней документов на описанный объект недвижимости. За получение данной выписки необходимо заплатить государственную пошлину. Выписка из ЕГРН может быть предоставлена как в электронном виде, так и в бумажном (по нашему мнению, всегда лучше иметь именно бумажную выписку, которая может, если такое случилось, пригодиться вам в суде). В идеале выписку надо получить и в день сдачи документов на государственную регистрацию сделки. В выписке из ЕГРН также будет содержаться информация, находится ли квартира в залоге либо наложен запрет на совершение сделок с данным объектом. Дополнительно получить информацию о том, наложен ли запрет на совершение сделок с квартирой можно на сайте службы судебных приставов в разделе «Банк данных исполнительных производств». Для этого необходимо ввести Ф.И.О. продавца.

17


Из полученной информации также можно узнать о наличии и размере задолженности продавца – данная информация может характеризовать продавца как злостного неплательщика и, как следствие этого, возможность судебных тяжб в будущем и, что самое неприятное, вовлечение вас в судебные споры. Далее вам надо убедиться, что сделку будет совершать именно собственник. Для этого надо проверить паспорт гражданина (либо документ его заменяющий), а также подлинность данного документа. Это можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 , введя реквизиты документа, и выяснить входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов. Сделки с недвижимостью вправе совершать только дееспособные граждане. Поэтому совершенно нелишним будет выяснить, не лишен ли продавец судом дееспособности. Об этом можно узнать на сайте Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300, выбрав регион и введя Ф.И.О. продавца. Но бывает так, что и в базе судов нет данной информации. По этой причине можно запросить у продавца справку о состоянии здоровья, тем более, если он по своему состоянию или из-за возраста вызывает сомнения. Это необходимо для того, чтобы в будущем избежать случаев, когда продавец в суде будет доказывать, что он, продавая квартиру, по состоянию здоровья не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Также стоит проверить, не было ли в практике продавца случаев, когда он уже продавал эту или другую квартиру, а потом в судебном порядке пытался вернуть ее – такой продавец должен насторожить. Это можно также проверить через сайт Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» https://sudrf.ru/index.php?id=300, выбрав регион и введя Ф.И.О. продавца. Если было установлено, что судебные процессы с продавцом были, то внимательно ознакомьтесь с категориями дел и текстами решений суда, если они выложены на сайте. Обладая данной информацией, покупатель вправе уточнить у продавца, о чем были судебные процессы, кто был инициатором, какое решение. Возможно, понадобится запросить решения судов для изучения. Мониторинг сайтов судов также позволит узнать, не привлекался ли ранее продавец к уголовной ответственности за мошенничество с жильем. Эта информация, наверное, должна остановить от сделки с таким опытным «продавцом». Ознакомившись со свидетельством о праве собственности и выпиской из ЕГРН, обязательно обратите внимание на графу, где указан документ-основание возникновения у продавца права собственности. Его также надо запросить у продавца. Изучение «истории» квартиры необходимо для того, чтобы избежать оспаривания сделки и права собственности на квартиру прошлыми собственниками квартиры. Самый идеальный вариант – это встретиться с прежними собственниками квартиры и получить от них доказательства того, что они не претендуют на данную квартиру, что она выбыла из их владения не мошенническим путем, а по их воле. Если встретиться с прежними собственниками не получается, то надо внимательно изучить документ-основание возникновения права собственности продавца. Их может быть множество и способы их проверки различны: - если это договор купли-продажи или дарения, то необходимо убедиться, что прежний собственник совершил сделку добровольно (переговорите с ним, проверьте на сайтах судов, не было ли споров по квартире); - если это решение суда, то в обязательном порядке запросите данное решение, проверьте его подлинность (ведь подделывают и решения судов!), узнайте, не отменялось ли оно. Это можно сделать также через сайты судов; - если это свидетельство о праве собственности по наследству, то через сайты судов проверьте, не было ли споров по оспариванию завещания и выданного свидетельства,

18


выданного нотариусом; - если это договор приватизации, то изучите данный договор (запросив его у собственника), выясните, не было ли какое-либо лицо лишено права приватизации, а также установите есть ли лица, которые сохраняют право пожизненного пользования помещения – выселить таких лиц не получится даже в судебном порядке. - если это договор долевого участия в строительстве, то установите, расплатился ли полностью прежний собственник за квартиру, а также запросите акт ввода дома в эксплуатацию и проверьте не находится ли застройщик в стадии банкротства (это может создать проблемы для покупателя). Если сделку будет совершать не сам собственник, а лицо, действующее по нотариальной доверенности от него, то помимо проверки квартиры и собственника, надо убедиться и в его полномочиях. В обязательном порядке хоть раз встретьтесь и лично переговорите с собственником, выясните причину, по которой сделку будет совершать доверенное лицо, действительно ли у собственника имеется воля на продажу квартиры и на оговоренных условиях, именно данному ли лицу собственник доверил совершение сделки. Если встретиться лично не получается, то всегда можно переговорить по телефону или с использованием Интернета (Скайп и т.д.). Проверить подлинность нотариальной доверенности можно на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru. Для этого на сайте нужно указать реквизиты доверенности – дату удостоверения, реестровый номер и Ф.И.О. нотариуса, который ее удостоверил – и система выдаст ответ, существует ли такой документ, а также не был ли он ранее отменен. Это позволит убедиться в достоверности доверенности и ее актуальности, либо напротив – выявить фальшивку или уже отмененный документ. III. Проведя проверку квартиры и продавца, и, решив, что готовы приобрести квартиру, покупателю надо выразить свою волю. Она должна быть отражена в договоре. Его условия должны быть ясны и понятны: вас устраивает цена, которую надо заплатить, порядок оплаты и иные важные условия. Только убедившись во всех указанных обстоятельствах, подписывайте документ. Передачу денежных средств в обязательном порядке также документально закрепите – это может быть расписка в получении денег, либо в самом договоре должно быть указано, что деньги получены продавцом, либо если покупатель оплачивает на счет в банке, то должен остаться заверенный банком документ об оплате. В договоре также лучше предусмотреть обязанность сняться с регистрационного учета в квартире в определенный срок. Подводя итог, можно сказать, что при покупке квартиры надо проверить не только саму квартиру, но и человека ее продающую, а также быть очень внимательным к документам.

Хардина Елена Викторовна

Адвокат

«При покупке недвижимости, даже если гражданин знает как купить квартиру, как оформить документы, но если он не желает, чтобы его обманули, чтобы не допустить ошибок и избежать лишних хлопот, то лучше, конечно, обратиться к практикующему юристу либо адвокату, который профессионально, имея достаточный опыт, на законных основаниях поможет осуществить мечту»

19


Различие залога и купли-продажи недвижимости Самой распространенной схемой, используемой в последнее время при совершении мошенничества в сфере недвижимости, является использование неграмотности населения при подмене злоумышленниками юридических понятий «купля-продажа» и «залог недвижимости». Оказавшись в тяжелой жизненной ситуации, гражданин, срочно нуждаясь в денежных средствах, обращается в недобросовестные коммерческие компании, где ему поступает предложение получить крупную сумму денежных средств, то есть заключить договор займа под определенный процент, и под залог имеющейся у гражданина недвижимости. Фактически же, при регистрации сделки в Росреестре, гражданин либо в силу незнания, либо невнимательности подписывает уже договор купли-продажи, полагая, что так и должен быть оформлен залог его недвижимости. Итак, разберемся подробнее в терминах «Залог» и «Купля-продажа». Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. То есть залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств. Главное, что при залоге собственник имущества остается прежний, то есть гражданин, желающий получить в заем денежные средства, и при регистрации именно договора залога в Росреестре в документе о регистрации права собственности будет указано обременение недвижимого имущества, а именно слово «ипотека». Собственник не изменится. В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. То есть купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником, и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество. Таким образом, обе указанные сделки осуществляются через регистрацию в соответствующем компетентном органе – Росреестре, однако различия в последствии их заключения очевидны: при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять прежним собственникам любые законные требования, в том числе об их выселении. На основании изложенной информации, самым очевидным советом в такой ситуации будет необходимость особой внимательности и предусмотрительности при заключении и подписании договоров с недвижимостью, ведь если вы передаете свою недвижимость в залог, то и сам договор должен иметь соответствующее наименование, и только если вы решили продать свою недвижимость, то исключительно в этом случае договор должен называться «договор купли-продажи».

20


Наследование по закону и по завещанию Наличие жилья – является одним из главных условий достойной жизни человека. При этом важным видятся вопросы о том, кому и каким образом перейдет после смерти гражданина его квартира (дом или доля в жилье). Каждому гражданину необходимо заблаговременно решить для себя – кому бы он хотел оставить свое имущество. Однако часто принятие каких-либо мер по данному вопросу выливается в настоящую проблему, и в первую очередь для пожилого человека. И проблемным является даже не вопрос выбора потенциального собственника (наследника, одаряемого и т.д.) и оформления какого-либо договора (так как все сделки с недвижимостью – квартирами и домами проходят государственную регистрацию в органах Росреестра и проходят юридическую экспертизу), а то, что после указанных действий гражданин может просто оказаться на улице. Иногда даже родственники, став собственниками квартиры бабушки или дедушки, не дают нормально жить своим благодетелям, а зачастую и просто выживают из жилья. Чтобы избежать таких ситуаций необходимо, возможно и при помощи юристов, выбрать грамотный способ распоряжения своим имуществом. В том случае, если гражданин проживает в квартире, которая не приватизирована им или иным лицом, также проживающим в ней (то есть квартира является собственностью муниципального образования и предоставлена по ордеру или договору социального найма), то, как таковой проблемы распоряжения квартирой не существует. В случае смерти гражданина правом пользования данной квартирой на тех же правах будут обладать лица, зарегистрированные в ней по месту жительства («прописанные»). К данным лицам могут относиться как родственники пожилого человека, так и иные лица. В случае, если гражданин не имеет на праве собственности жилого помещения и проживает в квартире или доме, у которого есть собственник (будь то член семьи или иное лицо), то никакого права распоряжаться данным жильем (подарить, продать, завещать и т.д.) он не имеет. В такой ситуации может оказаться гражданин, который был собственником своего жилья, но подарил или продал его кому-либо и остался жить в данном жилье. То есть право собственности теряется и уже в последующем гражданин не имеет возможности им распорядиться. Единственное право, которое есть у гражданина в данной ситуации – это пользование жилым помещением, в котором имеется регистрация по месту жительства (то есть проживать в нем, неся, наравне со всеми иными лицами, зарегистрированными в жилье, бремя расходов по его содержанию). Таким образом, после смерти гражданина не изменится никакое право собственника на данное жилье; ни у какого иного лица не появится право собственности или пользования данным жильем. Если у гражданина имеется в собственности жилье, то он имеет право им распоряжаться по своему усмотрению (ч. 2. ст. 35 Конституции Российской Федерации: «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами»). В том числе гражданин вправе принять меры по определению судьбы имущества после своей смерти. Самый простой способ определения судьбы имущества после смерти – это переход к его наследникам. Российское законодательство предусматривает два способа перехода имущества по наследству: 1) по закону и 2) по завещанию. При переходе наследственной массы (то есть всего того, что принадлежало лицу при жизни: жилье, машина, деньги, иное имущество и т.д.) по закону наследодателю не надо совершать каких-либо действий. В ст. 1111 ГК РФ указано, что наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, установленной ГК РФ. Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, то есть если наследники предшествующих очередей

21


отсутствуют либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства. Наследники одной очереди наследуют в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления (то есть когда доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам в случаях, установленных ГК РФ, и делится между ними поровну. Не наследуют по праву представления потомки наследника по закону, лишенного наследодателем наследства). Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления. Если нет наследников первой очереди, наследниками второй очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры наследодателя, его дедушка и бабушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. Дети полнородных и неполнородных братьев и сестер наследодателя (племянники и племянницы наследодателя) наследуют по праву представления. Если нет наследников первой и второй очереди, наследниками третьей очереди по закону являются полнородные и неполнородные братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя). Двоюродные братья и сестры наследодателя наследуют по праву представления. Если нет наследников первой, второй и третьей очереди, право наследовать по закону получают родственники наследодателя третьей, четвертой и пятой степени родства, не относящиеся к наследникам предшествующих очередей. Степень родства определяется числом рождений, отделяющих родственников одного от другого. Рождение самого наследодателя в это число не входит. В соответствии с данным правилом призываются к наследованию: 1) в качестве наследников четвертой очереди родственники третьей степени родства – прадедушки и прабабушки наследодателя; 2) в качестве наследников пятой очереди родственники четвертой степени родства - дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки); 3) в качестве наследников шестой очереди родственники пятой степени родства дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети). Если нет наследников предшествующих очередей, к наследованию в качестве наследников седьмой очереди по закону призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. В законе указано, что распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания. То есть, если гражданин желает при своей жизни выбрать лицо (лиц), которое после его смерти получит имущество наследодателя, то он вправе составить завещание. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или всех наследников по закону, не указывая причин такого решения. Завещатель вправе в любое время отменить или изменить совершенное завещание, не указывая при этом причины его отмены или изменения (для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании). Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась

22


бы каждому из них при наследовании по закону). Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или отмене завещания. Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. Завещатель может распорядиться своим имуществом или какой-либо его частью, составив одно или несколько завещаний. ГК РФ указывает, что в случае если отсутствуют наследники, как по закону, так и по завещанию либо никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника, имущество умершего считается выморочным. Выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, – в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Иное выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации. При переходе прав на имущество наследнику все обязанности по надлежащему оформлению перехода права и регистрации возникновения нового права возложены на наследника. Подводя итог освещения вопроса наследования имущества, стоит указать, что наследодатель (даже если написал завещание) до конца своей жизни будет оставаться собственником своего имущества.

Договор дарения Стоит сразу же обратить особое внимание на то, что если гражданин подарил свое имущество (квартиру, машину и т.д.), то он уже перестает быть собственником данного имущества, то есть утрачивает все права на него (право на владение, распоряжение и управление имуществом). По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу, либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. Стоит отметить, что переход права собственности по договору дарения квартиры (как и при любой сделке с недвижимым имуществом) подлежит государственной регистрации в Росреестре. С того момента, как в государственный реестр внесена

23


запись о том, что собственником квартиры дарителя становится одаряемый, старый собственник утрачивает права на имущество, в том числе и право проживать в нем. Поэтому, если даритель имеет волю на переоформление права собственности на иное лицо, но желает продолжать проживать в квартире, то в договоре дарения необходимо указать следующее: за дарителем сохраняется право пользования (проживания) в данной квартире. Отмена дарения предусмотрена действующим законодательством, но только при определенных условиях: даритель вправе отменить дарение в судебном порядке, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В договоре дарения может быть отмечено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Для отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. Правила об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Малоедова Наталья Валерьевна

Судья коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда

«Имеются дела, когда престарелый, одинокий человек заключил договор дарения с посторонним, малознакомым человеком в обмен на устное обещание ухаживать за ним, и это доказано в суде, в таком случае сделка может быть признана недействительной ввиду того, что она совершена под влиянием заблуждения и собственник квартиры заблуждался относительно природы сделки, полагал, что он заключает договор ренты, тогда как в силу состояния здоровья, возраста он нуждался в посторонней помощи и уходе. Истцами по таким делам, как правило, выступают пожилые люди, возраст которых превышает 80, а то и 90 лет»

Договор пожизненного содержания с иждивением Еще одним способом распоряжения недвижимым имуществом является пожизненное содержание с иждивением. При совершении такой сделки гражданин – получатель ренты – перестает быть собственником своего имущества, но продолжает проживать в квартире, а плательщик ренты, становясь собственником квартиры, обязан осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты –

24


гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом, стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающего отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины, не менее двух установленных, в соответствии с законом, величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Если договор ренты был заключен до 2011 года, когда был установлен размер общего объема содержания в месяц менее двух величин прожиточного минимума, то он должен быть приведен сторонами в соответствие с данной нормой. Если указанные договоры не будут приведены сторонами в соответствие с требованиями части второй Гражданского кодекса РФ, к отношениям сторон указанных договоров с момента их заключения применяются правила определения размера соответствующих выплат, установленные частью второй Гражданского кодекса РФ в редакции указанного Закона от 30 ноября 2011 года № 363-ФЗ. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением, использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Договор обмена жилья Зачастую в быту под «обменом» подразумевается любая сделка с жильем, при которой новая квартира приобретается взамен существующей. До принятия

25


Гражданского Кодекса Российской Федерации (до 1994 года) обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. В настоящее время, с юридической точки зрения, обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. К ситуациям, когда в сделке участвуют квартиры, находящиеся в собственности, применяется юридический термин «мена» (глава 31 ГК РФ). Надо иметь в виду, что обмен – это сделка более сложная, чем мена недвижимости. Если в случае с меной вы являетесь собственником жилья и достаточно одного вашего желания, то в случае обмена муниципального жилья нужно еще и письменное согласие всех проживающих вместе с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. В случае, если такое соглашение не достигнуто, существует возможность обращения в суд для решения вопроса о принудительном обмене, но нужно учесть, что суд станет рассматривать только существенные и заслуживающие внимания доводы. Еще сложность при обмене муниципального жилья может возникнуть, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные лица. В таком случае сделка может быть произведена только при наличии разрешения от органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства могут отказать в разрешении на обмен, если сделкой могут быть ущемлены права этих лиц. Следует знать также, что не подлежит обмену муниципальное жилье, признанное непригодным для проживания или в отношении него принято решение о сносе либо принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой квартир. Также надо помнить, что с марта 2005 года не разрешается обмен между нанимателем и собственником квартиры. Итак, по законодательству Российской Федерации, сделка мены регулируется Гражданским кодексом, обмен – Жилищным. К договорам обмена и мены, как правило, применяются те же правила, что и к договорам купли-продажи недвижимости, обе стороны обязуются передать и принять в обмен. Квартиры, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы осуществляются той стороной, которая несет соответствующие обязанности, если договором не предусмотрено иное. В случае, когда обмениваемое жилье признается неравноценным, сторона, передающая квартиру, цена которой ниже, должна оплатить разницу, если иное не предусмотрено договором. Жилье нередко бывает неравноценным, поэтому одной из сторон приходится производить доплату. Виды обмена. Как показывает практика, большинство обменов осуществляется по схеме, которую риэлторы именуют «альтернативной»: квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу и после того, как покупатель на нее найден, для продавцов подбирается устраивающая их квартира из числа тех, что продаются на открытом рынке. Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем «прямой обмен» (при мене квартиры на квартиру), так как позволяет избежать необходимости согласования интересов обменивающихся. Однако в настоящее время все чаще стала возникать проблема: для того, чтобы «альтернативная схема» осуществилась, в самом ее начале должен находиться покупатель, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая, а в конце «схемы» должен располагаться продавец, которому взамен продаваемой квартиры нет необходимости приобретать иное жилье. А таких покупателей становиться все меньше. В сложившейся ситуации стал возрождаться «прямой обмен» жилья. Поскольку юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.

26


Найти квартиры абсолютно идентичные по параметрам, месторасположению, а значит и цене, крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех обмена во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Поэтому размер доплаты и порядок ее осуществления должен в обязательном порядке быть согласован заранее и включен в договор мены.

Договор социального найма жилья Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: договор социального и договор коммерческого найма. Целью договора найма жилого помещения всегда является удовлетворение потребности нанимателя в жилье. Правила заключения и исполнения социального найма регулируются нормами жилищного законодательства, а правоотношения сторон, связанные с коммерческим наймом, регулируются гражданским законодательством, а с социальным наймом – жилищным законодательством Российской Федерации. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 60 ЖК РФ). По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование. Жилищный кодекс РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления – чаще всего это Управление имуществом местной администрации. Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин Российской Федерации. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную (совместную, равную) с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. По согласованию с нанимателем и членами его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ). Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться

27


гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, и она устанавливается органом местного самоуправления. Не могут быть самостоятельным объектом социального найма неизолированное жилое помещение (т.е. отдельные комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат), помещения вспомогательного использования, т. е. подсобные помещения (кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение), а также общее имущество в многоквартирном доме. Плата по договору социального найма включает: - плату за наем (плату за пользование жилым помещением). Однако граждане, признанные в установленном законом порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением; - плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; - плату за коммунальные услуги. Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК РФ, обязан: - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; - - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Однако в типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например, обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у наймодателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и, в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого

28


помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: - использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены законодательством; - обеспечивать сохранность жилого помещения; - поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; - проводить текущий ремонт жилого помещения; - своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; - информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма: в типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде. Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 ЖК РФ имеет право в установленном порядке (с согласованием с наймодателем): - вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; - сдавать жилое помещение в поднаем; - разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; - осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; - требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям,

29


установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).

Приватизация жилья В соответствии с Законом от 04 июля 1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. В преамбуле к данному Закону сказано: «Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем». Условно процесс приватизации можно разделить на два этапа: 1. Заключение договора с муниципалитетом о передачи квартиры в собственность. 2. Регистрация этого договора в Управлении Росреестра. Для заключения договора в муниципалитет необходимо сдать следующие документы (оригинал и копию): 1) Ордер на занимаемое помещение; 2) Договор найма на квартиру; 3) Справка с места жительства о составе семьи (в которую вписываются все граждане, указанные в ордере и те, кто проживают в квартире на сегодняшний день); 4) Паспорта всех участников приватизации; 5) Свидетельство о рождении; 6) Технический паспорт на квартиру; 7) Копии свидетельств о браке, разводе, смерти (по необходимости). В некоторых случаях дополнительно необходимо предоставить справку с предыдущего места жительства, с указанием периода проживания ранее или с 1991 года, документ органов опеки, постановление о переименовании улицы, доверенности, отказы от приватизации, решения суда и т.д. После проверки всех документов будет заключен договор приватизации, который необходимо будет зарегистрировать.

30


Для государственной регистрации права собственности на приватизируемое жилое помещение в уполномоченный орган (управление имуществом местной администрации) должны быть представлены следующие документы: - удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации; - заявление на регистрацию ранее возникшего права и (или) перехода права от имени передающего жилье органа или организации; - заявления на регистрацию права всех участников договора приватизации; - документы, необходимые для регистрации ранее возникшего права государственной или муниципальной собственности; права хозяйственного ведения или оперативного управления; - подлинные экземпляры договора передачи жилого помещения (приватизации) (по числу сторон и один для хранения в деле правоустанавливающих документов); - кадастровый паспорт жилого помещения, если право государственной или муниципальной собственности не зарегистрировано в ЕГРН; - выписка из домовой книги (справка паспортного стола) о составе лиц, зарегистрированных на приватизируемой жилой площади, в том числе и временно отсутствующих; - договор социального найма (при наличии) или копия финансового лицевого счета (наличие отношений социального найма может быть удостоверено органом местного самоуправления); - документы, подтверждающие, что участники договора не участвовали ранее в приватизации жилого помещения (предоставляются в случае, если участники договора приватизации меняли место жительства после 04 июля 1991 года - даты вступления в силу Закона о приватизации жилья). Отказ от приватизации может быть оспорен в суде. 22 февраля 2017 года подписан Федеральный закон № 14-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Данным законом исключается ч. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая предельный срок приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. Таким образом, теперь для граждан, желающих бесплатно приватизировать свое жилье, какихлибо временных ограничений не существует. Бессрочно продлевается возможность приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, занимаемых ими на условиях социального найма.

Бабин Максим Анатольевич

Юрист ЧРОСПО «Правосознание», председатель Общественной палаты Копейского городского округа

«Приватизация – это не только права, но и обязанности. Приобретая право собственности на квартиру, вы получаете и обязанность содержать имущество многоквартирного дома: собственники недвижимости самостоятельно оплачивают и содержание, и ремонт. Кроме этого, у собственника недвижимости появляется обязанность платить налог на имущество. Всегда необходимо об этом помнить»

31


Договор долевого участия в строительстве Одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья на данный момент является участие граждан в долевом строительстве. С принятием федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у населения появилась возможность привлекать собственные денежные средства для строительства жилья, и, как следствие, возникновения права собственности на объекты долевого участия. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. На сегодняшний день можно выделить несколько плюсов долевого строительства – удешевление стоимости квартиры, предоставление рассрочки и т.п. Однако имеются и отрицательные стороны, такие как – вероятность сдвига срока сдачи объекта строительства, невозможность оценить планировку самой квартиры, а также инфраструктуру вокруг будущего дома. Если покупатель решил приобрести жилье с помощью участия в долевом строительстве, то пригодится следующая информация. Действующий закон предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве, наряду с залогом, должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Поручительство банка описано в ст. 15.1 Закона о долевом строительстве. Поручителем застройщика может быть только банк,имеющий лицензию на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 миллионов рублей и собственными средствами не менее 1 миллиарда рублей. Срок договора поручительства должен превышать срок передачи объекта не менее чем на два года. Законом о долевом строительстве закреплена обязанность застройщика раскрывать информацию об условиях поручительства и о поручителе. Страхование гражданской ответственности застройщика. С 01 января 2014 года застройщик до государственной регистрации договора в Росреестре, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет проводит страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору. Страхование осуществляется за счет средств застройщика. Законом установлены определенные требования к страховой организации: лицензия, осуществление страховой деятельности не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее чем 1 миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей, отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности, отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации, отсутствие решения

32


Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации, отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве. Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. Застройщик обязан представлять договор страхования на государственную регистрацию также и для последующих договоров участия в долевом строительстве, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства. В случае выбора страхования гражданской ответственности в качестве меры обеспечения исполнения обязательств застройщик либо участвует в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо заключает договор страхования гражданской ответственности со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования. Указанные обеспечения обязательств позволяют защитить права дольщиков, которые авансируют строительство жилья, и вернуть вложенные участниками долевого строительства денежные средства при наступлении страхового случая. К таким случаям относятся банкротство строительной компании-застройщика и открытие в отношении него конкурсного производства, а также обращение по решению суда взыскания на предмет залога. Важно помнить, что при подписании договоров участия в долевом строительстве гражданам необходимо убедиться в наличии всех предусмотренных законодательством разрешительных документов у застройщика, потребовать у него договор страхования или договор поручительства.

Операции с жильем, в которых участвуют несовершеннолетние дети Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными, так как несовершеннолетние в соответствии с Гражданским кодексом РФ не могут распоряжаться своим имуществом без согласия законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, так как они обладают неполной дееспособностью. Однако бывает такая ситуация, когда собственником квартиры, которую собираются продавать (покупать) является несовершеннолетний или он просто зарегистрирован (прописан) в этой квартире. В первую очередь необходимо помнить, что когда несовершеннолетний ребенок является собственником объекта недвижимости, а семья планирует переезжать в другое жилье, родителям нужно понимать, что новая квартира должна быть не хуже предыдущей. Всех детей по возрастному принципу можно разделить на малолетних – до 14 лет и несовершеннолетних – 14-18 лет. От имени малолетнего ребенка в сделке всегда действуют родители или же другие законные представители. Для детей постарше при заключении сделок с недвижимостью свободы больше: они могут самостоятельно регистрировать сделки, подписывать договоры, представлять документы на регистрацию. Однако есть оговорка – все действия производятся по письменному согласию родителей (представителей). Владелец квартиры – ребенок. В той ситуации, когда ребенок, не достигший совершеннолетия, представляется владельцем жилья или какой-то ее части, то тогда получить единодушие попечительных

33


органов для продажи недвижимости строго обязательно. Здесь за интересы ребенка отвечают его законные представители, то есть родители или попечители. Как особо сложный можно выделить момент приватизации квартиры. Если в процессе приватизации ребенок оказался в свидетельстве (выписке ЕГРН), тогда вне всяких сомнений, он имеет свою долю жилья по праву собственности. Но также, такое же право остается за ним, когда у него отсутствует регистрация, но сохраняется постоянное место жительства. Перед тем, как направиться в органы опеки за получением согласия на сделку куплипродажи квартиры необходимо собрать документы на обе квартиры (продаваемую и покупаемую). В этом вопросе важно все: и размер площади для ребенка в новом жилье, и место нахождения недвижимости, и стоимость квадратного метра. Нововведением закона является то, что теперь все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Это указано в ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ребенок зарегистрирован (прописан) в квартире. В случае, когда не достигший совершеннолетия ребенок не является владельцем жилплощади, а лишь прописан в ней, то тогда уже достаточно согласие от двух опекунов или родителей на совершение сделки купли-продажи, которое должно быть оформлено в письменной форме. Необходимо помнить, что согласие органов опеки в данном случае будет необходимо, если несовершеннолетний, прописанный в квартире, остался без опекунов. В каких случаях органы опеки могут не дать согласие на совершение сделки куплипродажи недвижимости? Это бывает, когда приобретаемый объект недвижимости имеет большой износ, или его площадь меньше площади продаваемой квартиры. Если на приобретение новой квартиры тратятся заемные средства в размере более одного миллиона рублей (зачастую сами банки отказывают в предоставлении ипотеки, если узнают, что одним из собственников будет несовершеннолетний). Часто бывают отказы в связи с переездом в другой город или в сельскую местность. Надо помнить, что любой отказ можно оспорить в суде. Одной из преград на пути к совершению сделки купли-продажи квартиры является так называемая «прописка» несовершеннолетнего. Выписать ребенка «в никуда» на данный момент не получится, поэтому необходимо, чтобы ребенок был зарегистрирован в жилплощади, всецело отвечающей условиям, в каких обязан находиться ребенок. Однако нередки случаи, когда не достигших совершеннолетия детей прописывают в обустроенных квартирах формально, а по-настоящему живут они абсолютно в иных условиях. Органы опеки с этим борются и сделка по приобретению недвижимости с участием несовершеннолетнего может быть признана недействительной по причине ущемления его прав, в результате чего ребенок оказывается в худших условиях или совсем без жилья.

Обременение права собственности на недвижимое имущество Во многих случаях недвижимое имущество, то есть здания, дома, квартиры и земельные участки, из-за своей высокой стоимости, являются предметом интереса со стороны различного рода «черных риэлторов» – лиц, специализирующихся на мошенничестве с жильем, или «рейдеров» – то есть граждан и юридических лиц, специализирующихся на захватах собственности. К сожалению, такие лица существуют и в настоящее время и основным фактором, способствующим успешным действиям «черных риэлторов» и рейдеров, до сих пор является несовершенство законодательства. Однако, используя те же действующие законы, пусть и во многих случаях далекие от

34


совершенства, порой можно разработать ряд контрмер, направленных на минимизацию риска потери имущества, при которых «захватчик», «черный риэлтор» истощит как свои финансовые, так и моральные силы либо сама мошенническая схема потеряет весь смысл ввиду отсутствия у хозяина имущества «полных» прав. Таким образом, необходимо признать, что эффективным средством против действий таких лиц является обременение, то есть создание определенных условий, ограничивающих способность собственника осуществлять в полной мере свои права на владение, пользование и распоряжение имуществом. В качестве обременения могут выступать, и чаще всего выступают на практике: 1) залог (ипотека), 2) доверительное управление, 3) аренда, 4) арест имущества, 5) сервитут. Обременение означает, что лица, не являющиеся собственниками, приобретают определенные права на первоначально не принадлежащее им имущество. Например, по договору доверительного управления имуществом, одна сторона передает другой стороне имущество на определенный срок, а другая, в свою очередь, обязуется совершать предусмотренные договором юридические и фактические действия в отношении этого имущества в интересах собственника или указанного им лица. Такой договор подлежит государственной регистрации в органах юстиции (в Росреестре), о чем делается запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что создает определенные сложности для его расторжения. Обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается (за исключением ситуации банкротства). Однако в этом случае доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, переданного ему в управление, и это затрудняет реализацию собственником своих прав. То есть, эта схема проста и не требует больших финансовых и временных затрат. Имущество, переданное в доверительное управление, теряет ценность и привлекательность, поскольку хозяин, на которого чаще всего и оказывается давление, не может распоряжаться в полной мере принадлежащей ему вещью. Такой способ также можно рассматривать как промежуточный вариант одиноко проживающим пожилым лицам, не желающим дарить свое имущество потенциальным наследникам, однако опасающимся стать жертвой таких недобросовестных лиц, как «черные риэлторы». Еще одним видом обременения выступает залог (ипотека), в соответствии с которым, кредитор-залогодержатель, при неисполнении залогодателем обязательств, имеет право получить удовлетворение своего денежного требования из стоимости заложенного имущества, о чем у нас в стране действует отдельный закон (Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Такой договор также подлежит государственной регистрации с вытекающими отсюда преимуществами и гарантиями перед другими лицами, что заложенное имущество не будет предметом сделки. В этом случае имущество, то есть квартира, земельный участок, дача, остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Залогодержатель может быть при этом не банком, а дружественным лицом. То есть, заключая такой договор о залоге недвижимости (ипотеке), сведения о таком договоре также будут занесены в ЕГРН, открытый доступ к которому, в том числе и мошенникам, сделает неосуществимым саму мошенническую операцию по отъему жилья. Другим видом обременения имущества по волеизъявлению собственника является аренда или наем. По договору аренды либо найма арендодатель передает арендатору имущество не только во временное пользование, но и во временное распоряжение. Договор аренды также подлежит государственной регистрации, если заключается на

35


срок более одного года. Затем по условиям договора, можно сдать уже арендованное имущество в субаренду другим лицам, тоже через регистрацию перехода такого права. Подобные двойные или иные комбинированные способы защиты, к сожалению, крайне редко используются нашими гражданами, но создают дополнительные, а порой и непроходимые, заградительные барьеры для мошенников. Еще одно распространенное основание для установления обременения на имущество – это не решение самого собственника, через подписание соответствующего договора, а решение компетентных властных уполномоченных органов. Например, наложение ареста на имущество органом предварительного следствия или дознания. Данный способ становится особенно актуальным, в случае, если уже произошли физические действия, направленные на захват объекта недвижимости. С помощью ареста настоящий собственник исключает возможность перепродажи недвижимости и выигрывает достаточное время для обжалования незаконных действий в суде. Таким образом, один из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, - это, конечно, залог и иные производные от него варианты. Но, в любом случае, обременять свою личную собственность необходимо с помощью дружественных лиц, неспособных самостоятельно осуществить какую-либо мошенническую схему в отношении данного имущества, иначе теряется сам смысл наложения обременения.

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью Как известно, действующее законодательство позволяет совершать сделку куплипродажи недвижимости в простой письменной форме. Однако регистрация права собственности на недвижимость является обязательной. С целью обеспечения большей защищенности совершения сделок с недвижимостью, законодателем предусмотрена возможность удостоверения сделки у нотариуса. В соответствии с действующим законодательством, лицам, которые собираются совершить сделку с объектом недвижимости, для которой обязательна государственная регистрация, предоставляется право обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения данной сделки. Однако можно и напрямую обратиться в Росреестр. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ). Однако законодателем не указываются насколько широки полномочия нотариуса в определении законности сделки: может ли он, например, отказать в удостоверении сделки, если сочтет ее оспоримой или незаключенной. Ст. 59 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает, что при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, за исключением случаев представления на государственную регистрацию прав указанных документов нотариусом, удостоверившим такие документы. Также Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации

36


недвижимости» в ст. 66 указывает, что орган регистрации прав не несет ответственность за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов либо на основании нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной или в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки. Таким образом, у лица, попавшего в конфликтную ситуацию, для возмещения понесенных убытков остается единственная возможность: получить компенсацию от нотариуса, который удостоверил данную сделку (помимо страхования не менее чем на 2000000 рублей, нотариус отвечает еще и всем своим имуществом). Необходимо помнить, что в Росреестр обращаться все равно придется, так как нотариусы не осуществляют регистрационные действия, а лишь проверяют представленный пакет документов для совершения сделки и удостоверяют ее. Сама же регистрация прав в Росреестре на основании нотариально удостоверенных документов теперь проводится не позднее чем в течение трех - пяти рабочих дней, следующих за днем приема заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации. В соответствии с новыми требованиями закона, нотариус, удостоверивший сделку, на основании которой подлежит государственная регистрация права на недвижимое имущество или сделок с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, может предоставить заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением необходимых документов в регистрационный орган. Если с нотариусом не был согласован другой порядок, то он сам получает документы о государственной регистрации, а также иные документы, выдаваемые регистрационным органом, и передает их обратившемуся лицу. В этом случае нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Указанные полномочия нотариуса осуществляются без доверенности и по строго установленному тарифу за представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. За удостоверение сделки нотариусом стороны должны оплатить государственную пошлину, указанную в Налоговом кодексе РФ. Если же лица, собирающиеся регистрировать право собственности, обращаются напрямую в Росреестр, то придется заплатить только государственную пошлину за регистрацию. В настоящее время отменено ограничение на удостоверение нотариусом сделки по отчуждению недвижимости, которое ранее требовало совершения такого удостоверения нотариусом по месту нахождения недвижимости. Теперь можно обратиться к любому нотариусу в пределах субъекта Российской Федерации, в котором находится объект недвижимости. Действующим законодательством введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в ряде случаев. Разберем их подробно. Ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержит указание: сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей. Таким образом, если гражданин является собственником доли в праве на жилое помещение (то есть он не единственный собственник), то, намереваясь совершить сделку со своей долей, он должен в обязательном порядке обратиться к нотариусу для удостоверения такой сделки. Данное нововведение связано с тем, что ранее часто именно при продаже или

37


дарении долей в праве собственности на квартиры совершались мошеннические действия либо нарушались права иных сособственников данного объекта недвижимости: игнорировалось преимущественное право сособственников на приобретение доли, продавец не получал денежные средства за проданную долю, либо его принуждали оформить договор дарения и т.д. Участие нотариуса при отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество призвано обеспечить соблюдение прав всех сторон. Ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указывает: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Таким образом, как дополнительный инструмент защиты прав собственности детей, недееспособных или ограниченных в дееспособности граждан введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с их недвижимым имуществом. Нововведения законодательства установили обязательное присутствие (участие) нотариуса в наиболее проблемных сегментах правоотношений на рынке недвижимости, где существует риск не учесть интересы того или иного собственника, нарушить его законные права или права третьих лиц, чем нередко пользуются мошенники. Еще одним случаем, затрагивающим возникновение права на недвижимое имущество (жилье) и требующем нотариального удостоверения, является соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Это правило закреплено в ст. 38 Семейного кодекса РФ. В законе прямо указано: «Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено». В том случае, если согласия нет, то раздел имущества и определение долей супругов происходит в судебном порядке.

Третьяков Сергей Викторович

Президент Челябинской областной нотариальной палаты

«Именно нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью позволяет свести к минимуму риски участников сделки, обезопасить добросовестных граждан от действий мошенников. Являясь высококвалифицированным юристом, нотариус при удостоверении сделки проводит большую работу: проверяет законности сделки, разъясняет реальные последствия сделки, обращает внимание сторон на условия, которые нарушают их права или ухудшают положение. Обычно как раз отсутствие такой информации и непонимание гражданами реальных последствий сделки является одним из методов действий мошенников на рынке недвижимости, если договор заключается без участия нотариуса, в простой письменной форме»

38


Титульное страхование недвижимости Для тех, кто собирается приобрести или уже приобрел недвижимость (в том числе квартиру), одним из эффективных способов компенсации стоимости имущества в случае его утраты является страхование недвижимости, одним из видов которого является титульное страхование. Данный вид страхования защищает собственника (покупателя) от притязания третьих лиц на имущество, возникших до и сохранившихся после его покупки, а также от возможного расторжения сделки по приобретению недвижимости. При покупке квартиры, к сожалению, не всегда удается узнать всю информацию о бывших владельцах и правильности оформления прошлых сделок с ней (могут «найтись» неучтенные наследники, несовершеннолетние дети, предыдущие владельцы, поддельные документы, ошибки регистратора, а также могут быть выявлены мошеннические действия). В связи с чем существует риск утраты права собственности на недвижимость, а значит потери больших финансовых вложений или, как это часто бывает, единственного жилья. Нотариусы, риэлторы, юристы не несут ответственность в случае потери их клиентом прав собственности, если в этом нет их прямой вины. Даже после проверки покупаемой недвижимости хорошими специалистами риск остается. При титульном страховании жилья страхуется право собственности, то есть имущественные интересы собственника, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимым имуществом. Страховым случаем при титульном страховании является потеря страхователем недвижимого имущества в результате утраты права собственности на него на основании вступившего в законную силу решения суда. Под утратой права собственности понимается прекращение страхователем права собственности на недвижимое имущество по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ (например, признание сделки недействительной в результате мошеннических действий). При наступлении страхового случая выплачивается возмещение в размере, равном страховой сумме по договору страхования и в соответствии с долей собственника на недвижимость. Страховая сумма может быть определена исходя из действительной (рыночной) стоимости объекта страхования на момент заключения договора страхования; цены объекта страхования по договору купли-продажи; стоимости объекта страхования по оценке БТИ; иным факторам, например, размер кредита под залог недвижимости и т.п. Чаще всего титульное страхование предоставляется на один год, который можно пролонгировать. Такое страхование обычно стоит от 0,3% до 0,5 % (в особо сложных случаях тариф может подняться) от действительной стоимости объекта. Срок действия договора страхования выбираете сам собственник. Но рекомендуется заключать договор на три года со дня приобретения права собственности, так как общий срок исковой давности составляет именно три года. Размер страхового тарифа определяется по результатам предстраховой экспертизы специально уполномоченным сотрудником страховой компании – андеррайтером. В целом тариф зависит от срока страхования, истории права собственности и количества сделок, а также их природы (купля-продажа, наследование, дарение, рента). Договором также может быть предусмотрена оплата страховой премии (платы за страхование) в рассрочку. В этом случае страховые взносы вносятся в сроки, предусмотренные договором страхования. Программы титульного страхования, предлагаемые большинством страховых компаний, обеспечивают довольно широкое страховое покрытие, причем договор страхования может быть заключен еще на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости.

39


Коркина Наталья Михайловна

Руководитель Юридической службы ГП «Компаньон»

«Рынок недвижимости очень привлекателен для мошенников из-за высокой стоимости объектов (квартир, земельных участков, домов). Поэтому преступниками и изобретаются различные схемы, направленные на обман граждан. Титульное страхование защищает покупателя от возможных рисков утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости»

Раздел III. Мошенничество на рынке недвижимости и способы защиты от неправомерного лишения жилья Что такое мошенничество, как уголовное преступление В отличие от других форм хищения, таких как кража или грабеж, мошенничество (ст. 159 УК РФ) совершается путем обмана или злоупотребления доверием, под воздействием которых, владелец имущества или иное лицо, либо уполномоченный орган власти, передает имущество или право на него другим лицам, либо не препятствуют изъятию этого имущества или приобретению права на него другими лицами. Остановимся на данных способах подробнее. Обман, как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество, может состоять в сознательном сообщении мошенниками заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений, либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях, направленных на введение владельца имущества в заблуждение. Например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки (квартиры, которой в действительности не существует, и др.), использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги, в имитации кассовых расчетов и т.д. Сообщаемые при мошенничестве ложные сведения (либо сведения, о которых умалчивается) могут относиться к любым обстоятельствам сделки с недвижимостью, в частности к юридическим фактам и событиям, качеству, стоимости недвижимого имущества, личности виновного, его полномочиям, намерениям.

40


Злоупотребление доверием при мошенничестве заключается в использовании с корыстной целью доверительных отношений с владельцем недвижимого имущества или иным лицом, уполномоченным принимать решения о передаче этого имущества третьим лицам. Доверие может быть обусловлено различными обстоятельствами, например, служебным положением лица либо личными, родственными отношениями лица с потерпевшим. В практике также встречаются ситуации, когда от действий мошенников страдают лица, которые ранее их знали и абсолютно им доверяли, чем эти недобросовестные лица и воспользовались. Злоупотребление доверием также имеет место в случаях принятия на себя лицом обязательств при заведомом отсутствии у него намерения их выполнить с целью безвозмездного обращения в свою пользу или в пользу третьих лиц чужого имущества или приобретения права на него (например, получение физическим лицом кредита, аванса за выполнение работ, услуг, предоплаты за недвижимое имущество, если оно не намеревалось возвращать долг или передавать квартиру в собственность покупателя). В действующий Уголовный кодекс Российской Федерации Федеральным законом № 207-ФЗ от 29 ноября 2012 года были внесены изменения, которыми в часть четвертую ст. 159 УК РФ, кроме признака «мошенничество в особо крупном размере» (то есть при сумме ущерба более одного миллиона рублей), добавился квалифицирующий, то есть отягчающий уголовную ответственность признак: «мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Таким образом, законодатель, во-первых, приравнял оба этих последствия как наиболее тяжкие для данного вида преступления, несмотря на стоимость жилого помещения. То есть, даже при цене мошеннической сделки с жилым имуществом менее миллиона рублей, уголовная ответственность будет максимальной. Во-вторых, согласно этой позиции, лишение любого права физического лица на жилое помещение: как права собственности, так и права пользования, то есть если ранее, например, лицо владело жилым помещением по договору социального найма, уже расценивается как наиболее тяжкое мошенничество. В-третьих, законодатель указал на такой признак, как жилое помещение, при этом, согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). А в ст. 16 ЖК РФ подробно раскрываются все имеющиеся виды жилых помещений и даются им исчерпывающие определения. Согласно данной статье, видами жилых помещений являются: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. То есть законодатель создал отсылочную юридическую конструкцию, указав на необходимость применения судом жилищного законодательства при привлечении к ответственности преступников за мошенничество, связанное с лишением права на жилое помещение, и установив за это деяние наиболее суровое наказание из всех видов мошенничества - лишение свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет, либо без такового.

41


Сабодаш Анатолий Николаевич

Начальник Управления экономической безопасности и противодействия коррупции ГУ МВД России по Челябинской области

«В целях исключения неблагоприятных последствий при совершении сделок с недвижимостью необходимо знать, что низкая стоимость квартиры одна из главных уловок мошенников. В том числе при выборе риэлтора для купли-продажи или обмена недвижимости нужно обратить внимание на то, чтобы риэлторская организация была зарегистрирована в ИФНС и в лучшем случае имела стаж не менее 3-4 лет. Избегать сделок по доверенности. При осуществлении сделки необходимо обязательное присутствие собственника со всеми документами на недвижимость и риэлтор должен знать право возникновения собственности у собственника»

Знать, чтобы не попасться: распространенные схемы мошенничества Анализ ситуаций, в результате которых граждане лишаются своего жилья, позволил Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организации «Правосознание» выявить ряд мошеннических (либо неправомерных в гражданскоправом смысле) схем, по которым происходит отъем жилья у граждан (либо денежных средств, эквивалентных стоимости жилья). Понимание данных схем должно позволить гражданам не оказаться в подобной ситуации, поэтому приводим их краткое описание и рекомендации по предотвращению негативных последствий: 1) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает получить взаймы (в долг) денежные средства и согласен на залог жилья. Мошенники предлагают заключить договор купли-продажи квартиры, убеждая, что именно так оформляется заем денег с залогом недвижимости. При возврате денежных средств мошенник отказывается переоформлять квартиру обратно. Гражданин теряет свое жилье. С целью избежать подобного неблагоприятного результата, надо напомнить, что залог – это возможность обеспечения исполнения обязательств кредитора, то есть лица, имеющего право требовать возврата своих денежных средств. При залоге собственник имущества остается прежний. Купля-продажа недвижимости – это сделка, направленная на ее отчуждение прежним собственником и появление у покупателя (перехода к нему) права собственности на данное имущество; при купле-продаже происходит переход права собственности на иное лицо, которое становится полноправным хозяином, и вправе предъявлять к прежним собственникам любые законные требования, в том

42


числе об их выселении. При заключении и подписании договоров с недвижимостью необходимо быть особо внимательным к деталям; в договоре должно быть прямо указано намерение: или продать или передать свою недвижимость в залог. В 2013 году в Гражданский кодекс Российской Федерации были внесены изменения, в том числе в ст. 178. Теперь граждане, которые были введены в заблуждение относительно того, что с ними заключен договор займа с залогом недвижимости (а в реальности заключен договор купли-продажи жилья) при оспаривании сделки в судебном порядке могут в обоснование правовой позиции ссылаться, в том числе и на новую редакцию п.п. 3 п. 2 ст. 178 ГК РФ (сторона заблуждается в отношении природы сделки). 2) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желая оказать помощь иному лицу, соглашается быть поручителем по договору займа денежных средств и передает в залог свое жилье. Заемщик не выполняет условия договора (не выплачивает денежные средства) и происходит обращение взыскания на объект залога. Гражданин теряет свое жилье. Важно помнить, что соглашаясь на подобное действия, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ указывает, что невозможно обратить взыскание на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. 3) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать (обменять) жилье. Мошенник, оказывая риэлторские услуги, оформляет на себя доверенность с условием определения цены на свое усмотрение. Мошенник за продажу квартиры получает сумму, которая превышает сумму, указанную в договоре и на которую рассчитывает продавец. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Достаточно часто преступники также действуют по доверенностям от умерших лиц, а также от лиц, находящихся в розыске или безвестно отсутствующих. Одним из инструментов, который поможет не потерять жилье подобным способом, является право собственника объекта недвижимости подать в Росреестр заявление о невозможности проведения регистрационных действий со своим недвижимым имуществом без их личного участия. 4) Гражданин, являясь собственником жилого помещения, желает продать жилье. Мошенник приобретает жилье и обещает выплатить денежные средства позже, но под влиянием обмана или введения в заблуждение вынуждает продавца подписать документ, подтверждающий получение денег. Гражданин теряет свое жилье и не получает денежных средств эквивалентных стоимости квартиры (либо вообще не получает денежных средств). Важно знать: продавец только в случае получения денег должен выдать расписку (либо в самом договоре купли-продажи, если деньги передавались при его подписании, можно указать, что деньги переданы и получены в полном объеме). 5) Гражданин, являясь одним из собственников жилого помещения, желает продать жилье (либо долю в нем). Мошенник, под влиянием обмана или введения в заблуждение, с целью уйти от получения продавцом согласия на сделку иного лица (супруга), либо уйти от преимущественного права на покупку доли сособственниками, вынуждает продавца вместо договора купли-продажи оформить договор дарения. Жилье в такой ситуации теряет иное лицо (сособственник продавца), либо данное лицо ставится перед фактом появления нового (нежелательного) сособственника. Важно помнить, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности

43


имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Наиболее перспективным способом защиты своих прав является признание сделки недействительной (притворной) в порядке гражданского судопроизводства. Ст. 170 ГК РФ: притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, заявляя в суде требование о признании сделки дарения притворной, о фактически заключенной вместо нее сделке купли-продажи при несоблюдении права преимущественной покупки, можно требовать и перевода на себя прав и обязанностей по этой сделке купли-продажи. С 2016 года вступили в законную силу изменения в законодательство, в соответствии с которыми все сделки, связанные с переходом права собственности на долю в жилом имуществе, придется оформлять через нотариуса. Будем надеяться, что данные нововведения позволят значительно сократить неблагоприятные последствия для граждан. 6) Гражданин, желая приобрести жилье, осматривает квартиру, подписывает документы, проходит государственная регистрация сделки, но по факту оказывается, что ему продана не та квартира, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др. С целью недопущения подобных ситуаций необходимо быть внимательным как к документам, так и к самому объекту покупки. По возможности производить фото или видеосъемку процесса осмотра, привлекать свидетелей – все это может помочь в суде оспорить сделку. 7) Сделки по поддельным документам. Например, лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем. Необходимо всегда запрашивать у продавца оригиналы документов, а не довольствоваться их копией. Также важно перед подписанием договора проводить проверку всех обстоятельств: запросить в Росреестре информацию о собственниках квартиры, провести проверку действительности паспорта. Это можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России, введя реквизиты документа и выяснить, входит или нет данный документ в список недействительных российских паспортов. 8) Фирма или частное лицо оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает – клиент не получает ожидаемый результат и теряет денежные средства. В подобной ситуации существует два совета – все отношения с риэлтором вести на основании договора, условия которого ясны и соответствуют реальным ожиданиям, а также не осуществлять оплату за оказываемые услуги до выполнения работы в полном объеме.

44


Хардина Елена Викторовна

Адвокат

«В нашей стране на сегодняшний день характер мошенничества стал более сложным и изощренным. Совершаемые преступления такого характера отличаются гибкой адаптацией к новым экономическим условиям, маскировкой под заключение и осуществление законных гражданскоправовых сделок, использованием технических новаций»

Способы восстановления справедливости при противоправном завладении жильем Проанализировав различные мошеннические схемы, Челябинской региональной общественной социально-правозащитной организацией «Правосознание» были выделены критерии подозрительных сделок: 1) частая смена владельцев квартиры в прошлом или длинная цепочка перепродаж в настоящем, 2) низкая цена, 3) продажа по доверенности, особенно, если встретиться с собственником не представляется возможным, 4) сокрытие любой информации от риэлтора или юриста, а также отказ от предоставления каких-либо документов. Хотелось бы обратить внимание на то, что возникновение любой из описанных ситуаций должно насторожить и подтолкнуть к более тщательной проверке объекта. Все описанное ранее относится к ситуациям, когда сделка с жильем еще не была совершена; советы направлены на то, чтобы предотвратить неблагоприятные последствия для гражданина. Но что делать, в случае, если все документы подписаны, и гражданин несправедливо лишен своего жилья? Вариантами восстановления справедливости при противоправном завладении жильем являются: 1) обращение в суд с иском в гражданском порядке о признании договора отчуждения квартиры недействительным. 2) обращение в правоохранительные органы с заявлением о совершенном преступлении (хищении имущества), надлежащее следствие и приговор в отношении преступника. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд. Признание какого-либо договора недействительным в судебном порядке – это процесс, сопряженный с необходимостью подготовки и подачи обоснованного искового заявления, оплаты государственной пошлины и доказывания своей позиции.

45


В гражданском процессе – каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. Именно в невозможности представить надлежащие и допустимые доказательства состоит главная проблема данного способа защиты прав граждан. В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка заключается в простой письменной форме, либо сделка заключается на сумму не менее десяти минимальных размеров оплаты труда, то в подтверждении сделки и ее условий стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания. При этом разрешается предоставлять письменные доказательства, а именно таких доказательств у истцов, как правило, не имеется. В результате чего не каждый подобный процесс завершается решением суда в пользу бывшего собственника жилья. Представители судейского сообщества указывают, что при недостаточности доказательной базы гражданам,считающим,что в их отношении совершено преступление, до обращения с иском в суд необходимо подавать заявление о преступлении. Обвинительный приговор, материалы уголовного дела и даже доследственной проверки могут содержать данные, которые могут быть использованы в качестве доказательств в гражданском процессе. Но и процесс расследования уголовных дел по делам о мошенничестве – не всегда гарантия возвращения похищенного. Как правило, до суда доходят дела, в которых прослеживается систематичность действий, то есть имеется множество преступных эпизодов – такие преступления относительно проще расследуются. Также стоит отметить, что даже приговор суда, которым установлена вина преступника в хищении жилья, не является основанием для компенсации вреда причиненного преступлением – у осужденного просто может не быть какого-либо имущества, на которое могло бы быть обращено взыскание. Неэффективность судебной защиты и нерасторопность правоохранительных органов в возбуждении и расследовании преступлений приводит к ситуациям, в которых появляются третьи лица, так называемые «добросовестные приобретатели» (когда неправомерно, против воли собственника, изъятое жилье перепродается третьему лицу), что в дальнейшем препятствует возврату жилья. С целью недопущения подобной ситуации возможно, как в уголовном, так и гражданском процессах, применение обеспечительных мер (наложение ареста на имущество и др.). Но важно помнить, что возбуждению уголовного дела и его расследованию всегда должна предшествовать подача заявления о преступлении со стороны потерпевшего лица.

Силинцев Алексей Сергеевич Адвокат

«Главный риск потерпевшего – оказаться в таком замкнутом круге, когда гражданский суд оценивает действительность сделок исключительно по представленным документам, а уголовное дело приостанавливается при проигранном гражданском процессе»

46


Правовой статус потерпевшего и гражданского истца в уголовном деле При мошеннической операции с недвижимостью наиболее важным моментом и действенным механизмом по возврату своей собственности является возбуждение уголовного дела, о чем мы говорили ранее. Однако сам факт возбуждения дела правоохранительными органами – это, конечно, еще не гарантированный результат победы над «черными риэлторами», а лишь шаг к успеху. Для более эффективной защиты и выработки стратегии своего поведения в уголовном деле, лицо, пострадавшее от действий преступников, именуемое потерпевшим и гражданским истцом в уголовном деле, должно знать и грамотно пользоваться принадлежащими ему правами. Согласно уголовно-процессуальному законодательству, потерпевшим является физическое лицо, которому преступлением причинен физический, имущественный, моральный вред, а также юридическое лицо в случае причинения преступлением вреда его имуществу и деловой репутации. Решение о признании потерпевшим оформляется постановлением дознавателя, следователя или суда. Такое решение может быть оформлено по собственной инициативе органа, либо по заявлению лица о признании его потерпевшим. Полномочия потерпевшего также определены законом, они достаточно широки, таким образом, потерпевший вправе: 1) знать о предъявленном обвиняемому обвинении, т.е. знать по какой статье Уголовного Кодекса Российской Федерации обвиняют преступника. 2) давать показания; 3) отказаться свидетельствовать против самого себя, своего супруга (супруги) и других близких родственников. При согласии потерпевшего дать показания, он должен быть предупрежден о том, что его показания могут быть использованы в качестве доказательств по уголовному делу, в том числе и в случае его последующего отказа от этих показаний; 4) представлять доказательства – это могут быть справки, иные документы, не запрошенные следователем и/или судом, свидетели и т.д. 5) заявлять ходатайства и отводы; 6) иметь представителя; 7) участвовать, с разрешения следователя или дознавателя, в следственных действиях, производимых по его ходатайству либо ходатайству его представителя; 8) знакомиться с протоколами следственных действий, произведенных с его участием, и подавать на них замечания, знакомиться с постановлением о назначении судебной экспертизы и заключением эксперта. 9) знакомиться по окончании предварительного расследования со всеми материалами уголовного дела, выписывать из уголовного дела любые сведения и в любом объеме, снимать копии с материалов уголовного дела, в том числе с помощью технических средств. В случае, если в уголовном деле участвует несколько потерпевших, каждый из них вправе знакомиться с теми материалами уголовного дела, которые касаются вреда, причиненного данному потерпевшему; 10) участвовать в судебном разбирательстве уголовного дела в судах первой, второй, кассационной и надзорной инстанций; 11) приносить жалобы на действия (бездействие) и решения дознавателя, следователя, прокурора и суда; 12) обжаловать приговор, определение, постановление суда; 13) осуществлять иные полномочия, предусмотренные Уголовным Кодексом. Закон также гласит, что потерпевшему обеспечивается возмещение имущественного вреда, причиненного преступлением, а также расходов, понесенных в связи с его участием в ходе предварительного расследования и в суде, включая расходы на

47


представителя. По иску потерпевшего о возмещении в денежном выражении причиненного ему морального вреда размер возмещения определяется судом при рассмотрении уголовного дела или в порядке гражданского судопроизводства. В связи с этим необходимо понимать, что требование о возмещении ущерба, заявленное потерпевшим, преобразует его статус, добавляя к его полномочиям и права гражданского истца. По общему правилу, гражданским истцом является физическое или юридическое лицо, предъявившее требование о возмещении имущественного вреда, при наличии оснований полагать, что данный вред причинен ему непосредственно преступлением. Решение о признании гражданским истцом оформляется определением суда или постановлением судьи, следователя, дознавателя. Гражданский истец может предъявить гражданский иск и для имущественной компенсации морального вреда. Гражданский иск может быть предъявлен после возбуждения уголовного дела и до окончания судебного следствия при разбирательстве данного уголовного дела в суде первой инстанции. Важным моментом является то обстоятельство, что при предъявлении гражданского иска в уголовном деле гражданский истец освобождается от уплаты государственной пошлины. Очевидно, что это является преимуществом, поскольку в обычном гражданском деле при подаче иска об отмене сделок, признании их недействительными, о возврате денежных средств, уплата государственной пошлины – это обязательное условие для принятия иска, и ее размер составляет порой десятки тысяч рублей. Таким образом, только грамотно и эффективно используя полномочия потерпевшего и гражданского истца в уголовном деле, можно добиться необходимого результата в виде реального возврата собственности, денежных средств, иного имущества, ставшего предметом преступного посягательства мошенников.

Обжалование постановления об отказе в возбуждении уголовного дела При столкновении с совершенным в отношении имущества преступлением, мошенничеством в сфере недвижимости (как и иного преступления, вообще), одним из перспективных направлений борьбы является подача заявления в правоохранительные органы, однако, зачастую первоначальным результатом подачи такого заявления является отказ в возбуждении уголовного дела. Следует понимать, что отказ в возбуждении уголовного дела, ни при каких обстоятельствах не является окончательным решением по делу, и с этим можно и нужно бороться, обжалуя постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Таким образом, в случае, если следователем, дознавателем, оперуполномоченным не принимаются во внимание доказательства, сведения, которые представляет гражданин, то он вправе в порядке ст. 123 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (УПК РФ) обжаловать его действие (бездействие) – в том числе и отказ в возбуждении уголовного дела – прокурору или в суд. Прокурор должен рассмотреть жалобу в течение 3 дней, в исключительных случаях в течение 10 дней и в случае удовлетворения жалобы в постановлении должны быть указаны процессуальные действия, осуществляемые для ускорения рассмотрения дела, и сроки их осуществления. В случае, если выбирается судебный порядок обжалования постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, то для этого должна быть подана жалоба в районный (городской) суд по месту производства проверочных мероприятий должностным лицом. Согласно ч. 2 ст. 125 УПК РФ, жалоба может быть подана в суд заявителем, его защитником, законным представителем или представителем непосредственно, либо

48


через дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, орган дознания, следователя, руководителя следственного органа или прокурора. Согласно ч. 3 ст. 125 УПК РФ, судья проверяет законность и обоснованность действий (бездействия) и решений дознавателя, начальника подразделения дознания, начальника органа дознания, органа дознания, следователя, руководителя следственного органа, прокурора не позднее чем через 5 суток со дня поступления жалобы в судебном заседании с участием заявителя и его защитника, законного представителя или представителя, если они участвуют в уголовном деле, иных лиц, чьи интересы непосредственно затрагиваются обжалуемым действием (бездействием) или решением, а также с участием прокурора, следователя, руководителя следственного органа. Неявка лиц, своевременно извещенных о времени рассмотрения жалобы и не настаивающих на ее рассмотрении с их участием, не является препятствием для рассмотрения жалобы судом. Таким образом, судебное разрешение данного вопроса о признании незаконным и отмене постановления об отказе в возбуждении уголовного дела в настоящее время является достаточно действенной мерой, оказывающей влияние на правоохранительные органы, обязывающее их должным образом относиться к обстоятельствам, изложенным в заявлении и их тщательной проверке. Немаловажным фактором здесь является и то, что закон не содержит предельных сроков обжалования постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, что позволяет осуществить такие действия как сразу, после вынесенного постановления, так и по прошествии какого-либо периода времени.

Наложение ареста на имущество в рамках расследования уголовного дела Согласно ст. 115 УПК РФ, для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, следователь с согласия руководителя следственного органа, а также дознаватель с согласия прокурора, возбуждают перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия. Суд рассматривает ходатайство в порядке, установленном ст. 165 Уголовно-процессуального Кодекса Российской Федерации. При решении вопроса о наложении ареста на имущество суд должен указать на конкретные, фактические обстоятельства, на основании которых он принял такое решение, а также установить ограничения, связанные с владением, пользованием, распоряжением арестованным имуществом. Таким образом, первоначальное решение об аресте принимает лицо, осуществляющее предварительное расследование, то есть следователь, либо дознаватель. Однако окончательное решение по данному вопросу принимает суд. Стоит также отметить, что вопрос ареста по требованию должностного лица в уголовном деле решается практически во всех случаях положительно, тогда как в гражданском деле нередки случаи отказа в наложении обеспечительных мер, в том числе ареста. Следовательно, наложение ареста судом по требованию должностных лиц в уголовном деле – это наиболее эффективная и реальная мера. Смысл наложения ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение. Само ходатайство об аресте подлежит рассмотрению единолично судьей районного суда или военного суда соответствующего уровня по месту производства предварительного следствия или производства следственного действия не позднее 24

49


часов с момента поступления указанного ходатайства. То есть эта мера еще и быстро применяемая. Арест в уголовном деле может быть наложен на имущество, находящееся и у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого, либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия преступления, либо для финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации). Таким образом, не обязательно накладывать арест на имущество подозреваемого и/или обвиняемого, порой это и не имеет смысла, поэтому закон предусматривает иную возможность, а именно: арестовать имущество, если по нему прошло уже много сделок, и даже если последний добросовестный покупатель не является осознанным и умышленным участником мошеннической схемы. Закон предусматривает и ограничения при наложении ареста. Так, арест не может быть наложен на имущество, на которое в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации не может быть обращено взыскание. К таковому имуществу относятся: - жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением такого имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; - земельные участки, за исключением такого имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; - предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; - имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда; - используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания; - семена, необходимые для очередного посева; - продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении; - топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения; - средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество; - призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник. При фактическом наложении ареста на имущество может участвовать специалист, чаще всего им выступает профессиональный оценщик, способный в силу специализации осуществить расчет стоимости арестованного имущества, либо указать на особенности данного предмета, свидетельствующие о том, что он стал предметом преступления и имеет следы криминального происхождения (например, на автомобиле – это следы вмешательства в нанесенный номер кузова). Имущество, на которое наложен арест, может быть изъято либо передано по

50


усмотрению лица, производившего арест, на хранение собственнику или владельцу этого имущества, либо иному лицу, которое должно быть предупреждено об ответственности за сохранность имущества, о чем делается соответствующая запись в протоколе. Данное положение позволяет проконтролировать арест и фактическое нахождение имущества у определенного лица, которое под протокол отвечает за его сохранность. Предметом ареста может быть, как видно, не только недвижимое имущество, но и лицевые счета и денежные средства, ценные бумаги, находящиеся в банках и иных кредитных учреждениях, при этом закон также предусматривает по таким арестам ряд особенностей. Во-первых, при наложении ареста на принадлежащие подозреваемому, обвиняемому денежные средства и иные ценности, находящиеся на счете, во вкладе или на хранении в банках и иных кредитных организациях, операции по данному счету прекращаются полностью или частично лишь в пределах денежных средств и иных ценностей, на которые наложен арест. Во-вторых, руководители банков и иных кредитных организаций обязаны предоставить информацию об этих денежных средствах и иных ценностях по запросу суда, а также следователя или дознавателя на основании судебного решения. При наложении ареста на имущество составляется протокол. А при отсутствии имущества, подлежащего аресту, об этом также указывается в протоколе. Копия протокола вручается лицу, на имущество которого наложен арест. Таким образом, наиболее эффективной данная мера будет, если при подаче заявления об аресте имущества следователю и/или дознавателю в нем будет указано конкретное движимое или недвижимое имущество, подлежащее аресту. Следователь, как и дознаватель, в кратчайшие сроки своим запросом могут установить принадлежность данного имущества и затем самостоятельно разрешить вопрос о передаче в суд ходатайства об аресте. Отмена наложения ареста на имущество происходит на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении этой меры отпадает необходимость. Чаще всего на практике данная мера сохраняется до постановления приговора, и одновременно с его провозглашением суд прямо указывает на судьбу арестованного имущества. На основании изложенного можно сделать вывод о том, что достаточно действенным и эффективным является наложение ареста в рамках уголовного дела. Это мера, принимаемая судом на практике, чаще всего, безусловно и без возражений, если с таковым ходатайством выходит в суд следователь или дознаватель, позволяет удовлетворить интересы потерпевшего в целях заявляемого им гражданского иска.

Оспаривание сделки продажи квартиры, которая противоречит основам нравственности и правопорядка Защита прав в суде в порядке гражданского судопроизводства возможна тогда, когда в действиях иной стороны отсутствует состав уголовно-наказуемого преступления, но когда неблагоприятные последствия наступили (например, потеря жилья). Спектор способов и средств защиты велик и в каждом конкретном случае выбирается индивидуально в зависимости от сути дела. По этой причине описывать их все нецелесообразно. Для получения квалифицированной правовой помощи для подготовки иска в суд лучше всего обратиться к юристам. Мы остановимся на одном случае как защищать свои права в суде. Права человека (в первую очередь пожилого), не являющегося собственником жилья, но проживающим в квартире, могут нарушиться, если в результате продажи

51


квартиры близкими родственниками, гражданин остается без места проживания. Если единственной целью продажи квартиры является избавление жилья от обременения в виде проживающего там пенсионера, то такая сделка противоречит основам нравственности и правопорядка. Порядок восстановления прав гражданина лучше всего описать на конкретном примере. Бабушкинский районный суд г. Москвы 27 мая 2011 года вынес решение, которым была признана недействительной сделка, в результате которой бабушка (истец) могла потерять право проживать в квартире. Доводами, по которым суд вынес данное решение, являются: ст. 169 ГК РФ установила положение, согласно которому, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В силу ст. ст. 218, 288 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Между тем, в силу ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, гражданское законодательство не исключает возможности ограничения гражданских прав в определенных случаях. Так, ст. 10 ГК РФ, определяя пределы осуществления гражданских прав, установила, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Суд, проанализировав договор, а также сложившуюся ситуацию пришел к выводу, что договор данным основополагающим принципам, установленным Конституцией РФ и ГК РФ, не соответствует, поскольку, продав квартиру, в которой проживает бабушка, ответчик нарушил данные принципы, создав такую ситуацию, при которой бабушка (истец по делу) - с учетом положений ст. 292 ГК РФ в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 31 декабря 2004 года № 213-ФЗ, с 01 января 2005 года, лишается единственного жилья. Такой вывод, основан на том, что в оспариваемом договоре право бабушки на проживание в квартире после перехода права собственности к иному лицу не предусмотрено. При таких обстоятельствах следует считать оспариваемые сделки несоответствующими требованиям закона, основам правопорядка и нравственности. Основы правопорядка – это установленные государством основополагающие нормы об общественном, экономическом и социальном устройстве общества, направленные, а соблюдение и уважение такого устройства, обеспечение соблюдения правовых предписаний и защиту прав и свобод граждан. По смыслу ст. 169 ГК РФ под сделкой, совершенной с целью, заведомо противной основам правопорядка, понимается сделка, нарушающая требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина. В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые, хотя и являются правильными по содержанию, но нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, так как цель сделки, права

52


и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ) заведомо противоречили основам правопорядка, то есть, когда стороны (одна из них) для получения правового результата по сделке (вероятно, вполне законного при других обстоятельствах) умышленно совершают действия, направленные на нарушение основополагающих норм, в частности, об экономическом устройстве общества, принципов экономической организации общества.

Компенсация государства в связи с утратой жилого помещения собственником и добросовестным приобретателем Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает норму о компенсации со стороны государства за жилое помещение - единственное пригодное для постоянного проживания. Данная компенсация выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно закону, условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, в случаях: 1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства; 2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц. Однократная компенсация, предусмотренная новым законом, не может превышать один миллион рублей и выплачивается за счет казны Российской Федерации. Положение нового закона «О государственной регистрации недвижимости» о компенсации за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, вступает в силу с 01 января 2020 года. До этого момента продолжает действовать почти аналогичная ст. 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение» Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная норма появилась в 2004 и начала действовать с 2005 года. С 2017 года данная статья является единственной действующей в законе № 122-ФЗ. Процитируем указанную норму полностью: «1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. 2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

53


3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации». Последствием сделки, которая признана недействительной, является двусторонняя реституция. То есть каждая из сторон обязана возвратить другой полученное по сделке имущество, а в случае, если сделать это нельзя – возместить его стоимость в деньгах. Вероятность истребовать свою квартиру из чужого незаконного владения существует не всегда. Возможность получить обратно свое имущество зависит от того, добросовестным или недобросовестным являлся приобретатель. Если приобретатель недобросовестный, то в любом случае применяются общие правила о последствиях недействительной сделки. Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но покупатель не знал и не мог знать об этом. В противном случае он считается недобросовестным приобретателем. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. В частности, применить общие положения о недействительности сделок и истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, если такое имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, а также, если оно похищено или выбыло из владения иным путем помимо их воли (ст. 302 ГК РФ). В этом случае тоже применяются положения Гражданского кодекса о двойной реституции. В других случаях имущество не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя. Следовательно, появляется право на получение компенсации по ст. 31.1. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При истребовании имущества от добросовестного приобретателя он имеет право на возмещение своих затрат и может оставить за собой произведенные им улучшения недвижимого имущества (в случае, если они могут быть отделены без повреждения объекта) или потребовать возмещения понесенных затрат на улучшение (например, стоимость ремонта). При этом величина такого возмещения не должна превышать стоимость самой квартиры или дома. Добросовестный приобретатель вправе требовать взыскания средств, потраченных на приобретение недвижимого имущества от продавца, не имеющего права распоряжаться этим имуществом. Согласно ст. 31.1., собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу суда не производилось в течение одного года с начала срока для предъявления этого документа к исполнению (например, в случае смерти должника, наследники и наследственное имущество отсутствуют). Другими словами, если собственник имущества подал исковое заявление об истребовании своего имущества у приобретателя и суд вынес решение в его пользу, но такое решение не исполняется, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию. То же самое касается и добросовестного приобретателя. Размер компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. Для применения ст. 31.1. указанного закона необходимо, чтобы утрата права собственности была следствием невиновных действий регистрирующего органа (в этом

54


случае причиненный вред, согласно ст. 31 закона и ст. 1064, 1069 ГК РФ, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме), а неправомерных действий третьих лиц. Положения закона о выплате Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение применяются в случае, если государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение была проведена после 01 января 2005 года. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что порядок выплаты Российской Федерацией компенсации определяется Правительством Российской Федерации. Однако до настоящего времени такой порядок не разработан. Ст. 2 Конституции Российской Федерации устанавливает, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства. В силу ст. 45 Конституции РФ государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации гарантируется, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. В связи с этим, отсутствие механизма реализации права не может явиться основанием для умаления признаваемого и гарантируемого законом права добросовестного приобретателя на получение компенсации и для освобождения государства от установленных им самим обязательств перед своими гражданами. Таким образом, у гражданина, который в соответствии со ст. 31.1. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет право претендовать на получение компенсации, имеется единственный способ ее получения – обращение в суд с требованием о взыскании с Российской Федерации компенсации за счет средств казны. Суды при рассмотрении исков об обязании выплатить компенсацию, учитывая практику Европейского Суда по правам человека, отклоняют доводы ответчиков относительно отсутствия порядка выплаты компенсации, который должен быть установлен постановлением. К сожалению, судебная практика такова, что гражданам, которые обращаются в суд с требованием о взыскании компенсации за утрату жилья, отказывают в удовлетворении их требований на том основании, что нет доказательств того, что сделка была проведена по вине Росреестра. 04 июня 2015 года Конституционный Суд Российской Федерации вынес постановление № 13-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина». Главная суть данного постановления в том, что компенсация должна выплачиваться независимо от наличия оснований для привлечения органа регистрации прав к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регис прав на жилое помещение. С учетом позиции Конституционного суда РФ, законодатель готовит изменения (дополнения) в закон, в котором будет также указано, что компенсация должна выплачиваться независимо от наличия оснований для привлечения органа регистрации прав к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регистрацией прав на жилое помещение. Челябинская региональная общественная социально-правозащитная организация «Правосознание» выражает надежду, что позиция высшего судебного органа повлияет на возможность гражданам, которые лишились своего жилья получить компенсацию со стороны государства.

55


Полезные адреса ЧЕЛЯБИНСКАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ ОБЩЕСТВЕННАЯ СОЦИАЛЬНОПРАВОЗАЩИТНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ «ПРАВОСОЗНАНИЕ»

Адрес электронной почты: pravosoznanie74@rambler.ru Телефон: 8-91-91-2802-91 Сайт: www.pravosoznanie.org ВКонтакте: www.vk.com/pravosoznanie74 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

Адрес: 454048, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 85 Телефон: 8(351) 237-99-11 Сайт: www.rosreestr.ru Челябинский областной суд

Адрес: 454006, г. Челябинск, ул. Труда, д. 34 Телефоны: 8 (351) 239-26-20, 239-28-24 Сайт: www.chel-oblsud.ru Прокуратура Челябинской области

Адрес: 454091, г. Челябинск, ул. Елькина, д. 11 Телефон: 8(351) 239-20-20 Сайт: www.chelproc.ru

г. Челябинск, 2017 год

Брошюра безопасность сделок с жильем 2017  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you