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fairvesta Holding AG | Konrad Adenauer-Str. 15 | 72072 Tübingen | Deutschland

Hermann Geiger Vorstand Telefon: +49 7071 3665 100 Telefax: +49 7071 3665 77 info@fairvesta.de Konrad-Adenauer-Str. 15 72072 Tübingen 15. Oktober 2013

Stellungnahme unseres Unternehmens zum Artikel der WirtschaftsWoche über fairvesta (Ausgabe 42 vom 14.10.2013)

Sehr geehrte Damen und Herren, der Artikel „Bevollmächtigter in Problemlage“, der in der Wirtschaftswoche Nr. 42 (14.10.2013) erschienen ist, beschäftigt sich mit unserem Unternehmen und zu gleichen Teilen mit Otmar Knoll, dem Leiter unseres Immobilien-Asset-Managements, der ebenso unser volles Vertrauen als Handlungsbevollmächtigter genießt. Der Mensch liest gerne Zeitungen. Haben Sie darin schon einmal gelesen „alles normal – nichts Außergewöhnliches zu berichten“? Die Welt der Medien kennt nur schwarz oder weiß. An einem Tag ist alles gut, am nächsten alles schlecht. Die Realität liegt meist in der Mitte. Wir möchten mit diesem Schreiben zu einer besseren Faktenlage beitragen. Unser Geschäftsmodell fairvesta ist mittlerweile seit über elfeinhalb Jahren am Markt und hat sich vom Spezialanbieter einer Nische zu einem der führenden Anbieter der Immobilienbranche in Deutschland entwickelt. Das Geschäftsmodell basiert damals wie heute aus zwei Komponenten: 1.) Immobilienhandel und 2.) dem zwischenzeitlichen Halten und Verwalten von Immobilien. Alle Objekte werden aus Sondersituationen wie z.B. Bankenverwertungen und Zwangsversteigerungen unter Beachtung strenger Investitionskriterien erworben. Diese sind bei unseren Geschlossenen Immobilienfonds vertraglich im Beteiligungsprospekt fixiert und müssen über das Gesamtportfolio des jeweiligen Fonds verbindlich eingehalten werden. Die Vollständigkeit, Richtigkeit und Plausibilität wurde durch einen international tätigen unabhängigen Wirtschaftsprüfer geprüft. Dieser haftet sogar für jeden einzelnen Fonds in Höhe von 18,2 Millionen Euro mittels einer eigens dafür abgeschlossenen fondsbezogenen Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Des Weiteren wurden die einzelnen fairvesta-Fonds durch namhafte Analysten wie Check, G.U.B., Dextro usw. geprüft, die auch An- und Verkäufe von Immobilien, Grundbuchauszüge und Verträge der einzelnen Fonds genauestens geprüft haben und beste Ergebnisse bestätigen. Grundsätzliches zum Immobilienhandel von fairvesta Investiert wird nicht nur in einzelne Objekte, sondern auch in ganze Portfolien. Bei Portfolien ist es marktüblich, dass Banken zusätzlich zu sehr guten Objekten auch gerne Immobilien mit einigen „Problemen“ dazu tun. Ab einer gewissen Marktgröße ist dies der Standard, dem sich auch fairvesta mittlerweile nicht mehr entziehen kann. Entscheidend ist, wie groß dieser Anteil am Gesamtbestand der

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Objekte ausmacht. Aktuell befinden sich lediglich rund 7-8 Prozent der Immobilien mit Optimierungspotential im Bestand. Die im Artikel der Wirtschaftswoche erwähnten Objekte gehören dazu. „Hohe Abschläge gibt es nur bei Problemimmobilien“ heißt es im Artikel – das ist richtig. Das Problem ist dabei jedoch nicht die Immobilie, sondern die notleidende Finanzierung dazu. Insbesondere wenn der Eigentümer vor 2007 die Immobilie mit extrem hohen Fremdkapitalanteil erworben hat und nun gegenüber der Gläubigerbank nicht in der Lage ist, genügend Eigenkapital nachzuschießen, um die Finanzierung auf gesunde Beine (Basel III-gerecht) zu stellen. Auch die gewählte Bildsprache von der Wirtschaftswoche erzeugt ein negatives Bild. Daher möchten wir diese ins richtige Licht rücken:

Wohn- und Geschäftshaus in Grimma (rechts Darstellung der WirtschaftsWoche) Beispielhaft möchten wir die Fakten an dem Objekt Grimma näher erläutern. Der derzeitige Leerstand des Objektes bezieht sich auf zwei von insgesamt 12 Gewerbeeinheiten mit insgesamt 353 Quadratmetern von 1.954 Quadratmetern sowie drei Leerstandswohnungen (insgesamt 218 Quadratmeter) von insgesamt 26 Wohnungen. Der Leerstand beträgt somit 571 Quadratmeter von insgesamt 3.836 Quadratmetern. Das ergibt zum Stand September 2013 eine Leerstandsquote von 14,9 Prozent. Wenn es um den Wertansatz geht, so muss hier der wohnwirtschatliche Bereich vom gewerblichen Bereich getrennt betrachtet werden, da Wohnungen anders als ein Norma-Markt bewertet werden. Da davon auszugehen ist, dass die Wohnungen wieder kurzfristig vermietet werden und auch schon konkrete Mietverhandlungen für die leerstehenden Gewerbeflächen geführt werden, ist demnächst von einer Vollvermietung auszugehen. Demnach bedarf es keiner Wertberichtigung. Selbst in derzeitigem Zustand hätte ein Käufer eine Ist-Rendite von mehr als 6 Prozent, während fairvesta bereits gegenwärtig trotz Leerstand eine Ist-Miete von mehr als 9 Prozent vereinnahmt.

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Wohn- und Geschäftshaus in Großalmerode (rechts Darstellung der WirtschaftsWoche)

Wohn- und Geschäftshaus in Pirmasens (rechts Darstellung der WirtschaftsWoche)

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Wohnblöcke in Schwerin (rechts Darstellung der WirtschaftsWoche) Bei den anderen genannten und von der WirtschaftsWoche angefragten Objekten haben wir der WirtschaftsWoche die wesentlichen Fakten insbesondere Soll- und Ist-Miete sowie unseren angestrebten Verkaufspreis mitgeteilt. Dabei konnte folgende Feststellung getroffen werden: Die Objekte wie z.B. Pirmasens, Affing, und Ansbach, wurden bereits vor längerer Zeit an einen ausländischen Investor weiterverkauft, also nicht an ein verbundenes Unternehmen wie in dem Artikel gemutmaßt wird. Somit befinden sich diese Objekte nicht mehr im wirtschaftlichen Eigentum von fairvesta, auch wenn wir weiterhin für den Investor das Property- und Assetmanagement als Dienstleister erbringen. Die Objekte mit angeblich hohem Leerstand, unbeliebten Standorten oder als „Katastrophe“ bezeichnet, bringen den fairvesta-Fonds mehr als 9 Prozent Ist-Mietrendie p.a. auf die jeweiligen Gesamtgestehungskosten. Der Kaufpreisfaktor für einen Erwerber, wenn fairvesta zum avisierten Verkaufspreis weiterveräußert, beträgt das 15,9-fache der Jahresnettokaltmiete-Ist bzw. das 11,5-fache der Soll-Miete. Somit hätte ein potentieller Käufer eine Miet-Ist-Rendite von 6,3 Prozent p.a., welche dieser auf rund 8 Prozent p.a. steigern kann. Somit erhält ein potentieller Erwerber zusätzliches Entwicklungspotential. In der Gesamtheit betrachtet ist dies als überdurchschnittlich zur Entwicklung am Markt zu sehen, da ein Großteil der Objekte überwiegend wohnwirtschaftlich vermietet ist. Da die objektspezifischen Einzelheiten insbesondere unsere Kaufpreise und Einzelobjektrenditen zu einer Erschwerung des Weiterverkaufs führen würden, haben wir auf eine weitere Objekteinzeldarstellung verzichtet. Die Ist-Mieten zu den angefragten Objekten liegen der WirtschaftsWoche genauso vor wie die avisierten Verkaufspreise. Eine Veröffentlichung dieser Daten, hätte jedoch in dem Artikel wesentlich dazu beigetragen ein anderes Bild aufzuzeigen. Fazit: Unterm Strich wird deutlich, dass die von WirtschaftsWoche angefragten Objekte zwar deutlichen Optimierungsbedarf aufweisen, aber dennoch im Gesamtdurchschnitt eine Rendite von über 9 Prozent p.a. erwirtschaften, die im Hinblick auf die Leitzinspolitik der Notenbanken sehr attraktiv erscheint. Wir arbeiten permanent daran, die Objekte zu optimieren, mögliche Leerstände abzubauen und die Rendite für die Anleger dadurch weiter zu erhöhen. Die ausgewiesenen Verkehrswerte Die neuen gesetzlichen Regelungen der AIFM-Richtline geben Geschlossenen Fonds zukünftig einen neuen Rahmen. fairvesta erfüllt maßgebliche Kriterien schon jetzt: Vom Gesetzgeber wird gefordert, dass Fonds ihre Werte nach aktuellem Verkehrswert, die von einem unabhängigen vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen ermittelt wurden, ausweisen. Darauf weist die Kanzlei Klumpe, Schroeder + Partner in ihrem Newsletter 09-10/2013 noch einmal deutlich hin. Dort heißt es: „Unabhängig von

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handelsrechtlichen Verpflichtungen müssen deshalb auch geschlossene Fonds ihre Vermögensgegenstände dem Verkehrswert nach bewerten.“ Sehr häufig wurden die Verkehrswertgutachten durch das zuständige Amtsgericht oder die Gläubigerbank beauftragt. Da diese neutral erstellt wurden, besteht hier kein Anlass, die Verkehrswerte anzuzweifeln. So z.B. auch die Verkehrswertgutachten von einem offenen Immobilienfonds, von dem fairvesta 42,6 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert eine Immobilie erworben hat. Neben dem Verkehrswert zählt vor allem der Ertragswert. Leerstände führen zwar zu weniger Mieteinnahmen, müssen jedoch vom Substanzwert der Immobilie getrennt werden. Selbst bei Leerstand entspricht der Wert eines Objekts nicht null, da das Grundstück immer noch von Wert ist. Sogenannte „Problemimmobilien“ erwerben wir mit sogenannten Risikoabschlägen, sodass dem Zustand und Leerstand des Objektes Rechnung getragen wird. Verkaufsarten von Immobilien In der Immobilienbranche unterscheidet man unterschiedliche Arten von Veräußerungen: Direktverkauf, Asset-Deals und Share-Deals. Bei einem Direktverkauf wird das Objekt selbst veräußert. D.h. ein Objekt wird gegen einen entsprechenden Verkaufspreis veräußert. Im Gegenzug wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Ähnlich verhält es sich beim Share-Deal. Dabei entstehen u.a. Grunderwerbskosten, die sich gerade bei größeren Immobilienwerten auf eine große Summe beziffern können. Immer mehr Investoren, und insbesondere solche, die zwar die Bonität und Mieteinnahmen erwerben, aber die Immobilien vorerst halten und zum späteren Zeitpunkt weiter handeln wollen, wollen diese Kosten vermeiden. Häufig wünschen solche Erwerber auch die Hausverwaltung extern zu belassen, um sich nicht hiermit befassen zu müssen; diese interessiert nur die finale Einnahmenseite. Dies ist recht einfach: Es erfolgt nun eine Verbriefung in Form einer Grundschuldüberlassung, welche entsprechend ihrer Rangstelle die ausgewiesene Summe als primäre Anspruchsgrundlage enthält. Wird nun die Immobilie oder das Portfolio verbrieft, wechselt nicht die Immobilie den Eigentümer, sondern der erstrangige Anspruch auf diese einschließlich der laufenden Mieteinnahmen. Dies geschieht ohne dass immobilienübliche Kaufnebenkosten entstehen. Hierbei handelt es sich nicht um eine Spezialität von fairvesta, sondern dies ist im Investmentbanking weltweit seit Jahrzehnten üblich. Verkaufszyklen und Ergebnisse Die angestrebte durchschnittliche Haltedauer soll bei den Fonds ca. drei Jahre betragen. Auch das Geschäftsmodell fairvesta wurde durch die Finanzkriese betroffen. So erhielten konkrete Kaufinteressenten nicht wie gewohnt ihre erforderliche Bankfinanzierung für den Erwerb von Objekten, was teilweise zu einer längeren Haltedauer führte. Rund 20 Prozent des Immobilienbestandes wechseln innerhalb von nur 12 Monaten den Eigentümer, weitere ca. 60 Prozent innerhalb von den avisierten drei Jahren und ca. 20 Prozent haben eine längere Haltedauer als drei Jahre, so der aktuelle Stand. Maßgebend für das Geschäftsmodell Immobilienhandel ist nicht allein die Haltedauer, sondern die Eigenkapitalrendite für die Anleger. Diese setzt sich aus Mietrendite und Handelsertrag zusammen. Der Abverkauf von Objekten und die Finanzkrise Es entspricht fraglos den Tatsachen, dass insbesondere die bereits älteren Fonds weitaus geringere oder zum Teil keine Abverkäufe von Bestandsimmobilien aufweisen. Grund hierfür ist insbesondere die Finanzkrise, welche Abverkäufe ab dem Jahr 2008 signifikant erschwerte. Seit Anfang 2008 waren zahlreiche Kaufinteressenten entweder gar nicht oder nur zu extrem erschwerten Bedingungen in der Lage, Bankfinanzierungen und Hypotheken für Immobilienkäufe zu realisieren. Das betraf und betrifft jedoch nicht nur fairvesta, sondern die gesamte Immobilienbranche, wie die nachfolgende Grafik von Bulwien Gesa zeigt.

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Eben solche Beispiele hat die WirtschaftsWoche richtiger Weise exemplarisch anhand des Objekts Schwerin ermittelt. Aber fest steht: In einem extrem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld, bedingt durch die Finanzkrise sowie einiger anderer Faktoren, erreichen wir über 9 Prozent Rendite auf das eingesetzte Kapital – und das wohlgemerkt nur bei den „Problemimmobilien“. Aus unserer Sicht ist zwar der stockende Abverkauf insbesondere älterer Immobilien nicht erfreulich, aber in Anbetracht der Zahlen sicher kein Grund zu übersteigerter Sorge. Zur Lage: Opportunity statt Core Im Beitrag der WirtschaftsWoche werden die Lagen einzelner Immobilien als problematisch dargestellt. Für uns als Asset-Manager zählt nicht nur Lage, Lage, Lage. Unsere Objekte müssen auch keinen Schönheitspreis gewinnen. Vielmehr kommt es uns darauf an, für unsere Anleger die maximale Rendite zu erzielen. Anleger wünschen heute vor allem Sicherheit. Das bieten Immobilien wie kaum eine andere Anlageklasse. Core-Immobilien sind daher so stark gefragt, dass die Renditen sinken und die Volatilität gestiegen ist, was alle Marktprofessionals bestätigen. B- bis D-Standorte haben die A-Städte in der Rendite zwischenzeitlich weit überholt, was die Nachfrage nach Objekten für B- bis D-Standorte national wie international eindeutig belegt.

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Der aktuelle fairvesta-Immobilienbestand Die Assets under Management von fairvesta belaufen sich zum Stichtag 01.09.2013 auf über 800 Millionen Euro – alles schulden- und lastenfreie Immobilien, die mithilfe von privatem Anlegerkapital erworben wurden. Wir legen großen Wert darauf, auf Fremdkapital bzw. Schulden zu verzichten. Damit schließen wir Kapitalmarktrisiken und Bankenwillkür aus. Das Portfolio über alle Fonds im Überblick: • • • • • • • • • •

179 Standorte 206 Gebäude 390 Hausnummern 600.979 m² Vermietungs-/Nutzfläche 1.504 Wohnungen 1.128 Gewerbeeinheiten 1.146.097 m² Grundstücksfläche 2.219 Tiefgaragenstellplätze 384 Garagen 12.410 PKW Stellplätze

Alle fairvesta-Fonds sind breit diversifiziert, denn wie der Volksmund sagt: „Wer streut, rutscht nicht aus.“ Das sagen die Experten Der Branchendienst „kapitalmarkt intern“ betitelt seine Ausgabe vom 02.08.2013 mit „fairvesta handelt erfolgreich“. Datengrundlage dafür bildet die Einsichtnahme in Originaldokumente wie z.B. Kaufverträge, Verkaufsverträge, Mietverträge, Mieterlisten oder Kontoauszüge der fairvesta-Fonds. Im Jahr 2012 wurden insgesamt 59 Objekte mit Verkehrswerten von in Summe 214,3 Millionen Euro erworben. Die Gesamtgestehungskosten betrugen insgesamt jedoch nur 118,5 Millionen Euro. Das bedeutet, dass die Immobilien im Durchschnitt zu 61 Prozent des Verkehrswertes angekauft werden konnten. Die IstMietrendite pro Jahr beziffert sich auf durchschnittliche 12,79 Prozent. Aber auch auf der Verkaufsseite gehen aus vertraulichen Notarverträge hervor, dass einige Objekte bereits nach wenigen Monaten Haltedauer weiterverkauft wurden. 11 Objekte konnten in 2012 erfolgreich veräußert werden. 70 Immobilientransaktionen pro Jahr entsprechen 1,296 pro Woche. Damit bestätigte sich der Aufwärsttrend der letzten Monate. Der Immobilienumsatz 2012 beläuft sich auf 207,9 Millionen Euro. "kapitalmarkt intern“ kommt zu dem Fazit: „Immobilienhandel ist ein hochspezialisiertes Geschäft, dessen Erträge vom Know-how der handelnden Personen abhängen. Die gegenüber 'k-mi' stichprobenartig dargelegten Ergebnisse untermauern die Kompetenz des fairvesta-Teams.“ Der vollständige Beitrag von „kapitalmarkt intern“ steht auf www.fairvesta.de im Bereich Presse / Pressestimmen zum kostenlosen Download bereit. Die „CHECK-ANALYSE“ nahm zwei Analysen vor: einzeln zu dem aktuellen Fonds und im Branchenvergleich. Dabei erreichte fairvesta Mercatus XI eine um 30 Prozent höhere Punktzahl als der zweitplatzierte Immmobilienfonds. Die vollständige Analyse von „CHECK“ steht auf www.fairvesta.de im Bereich Aktuelles zum kostenlosen Download bereit. Die Dextro Group stufte nach langer interner Detailprüfung fairvesta Mercatus XI mit der Risikoklasse 3 und einem Rating AA ein. Die vollständige Analyse von „Dextro“ steht auf www.fairvesta.de im Bereich Auszeichnungen zum kostenlosen Download bereit. Die avisierten Renditen Die Anleger des Fonds „fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH“ erhielten im Jahr 2011 nach einer Beteiligungsdauer von fünf Jahren im Durchschnitt eine Rendite von 12,37 Prozent pro Jahr – wohlgemerkt linear. Das ist die Messlatte für alle Folgefonds. Wir wollen auch zukünftig pro Jahr zweistellige Renditen erwirtschaften. Mit Zinseszins gerechnet entspricht dies knapp unter zehn Prozent. Ein Wert, der in der Branche seinesgleichen sucht. Alle aktuellen Ergebnisse können in der Leistungsbilanz 2011 nachgelesen werden, die auf www.fairvesta.de zum Download bereit steht.

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Zu fairvesta V In der Leistungsbilanz 2011 ist ebenfalls der Fonds fairvesta V enthalten. Der Emissionszeitraum begann am 01.10.2006 und endete am 31.12.2007. Da der Hauptteil erst in der zweiten Jahreshälfte 2007 platziert wurde, hat der Wirtschaftsprüfer dies auch in der Leistungsbilanz angepasst und zur Renditeberechnung den Stichtag 31.12.2007 festgesetzt. Über die Geheimhaltungsverpflichtungen Der Immobilienhandel aus Sondersituationen ist ein Geschäftsmodell, das viel Fingerspitzengefühl benötigt. Keiner, der in eine Notlage geraten ist, möchte öffentlich zugeben, seine Immobilie(n) unter Wert verkauft zu haben. Das fairvesta-Management ist daher im Regelfall dazu gezwungen, den Gläubigerbanken und Verkäufern gegenüber weitreichende Geheimhaltungsvereinbarungen zu unterschreiben, die jedem Anleger als Mitunternehmer ebenfalls obliegen. Fast alle Transaktionen fallen unter das Bankgeheimnis, da hier grundsätzlich Gläubigerbanken involviert sind. Verkäufer oder Käufer sind i.d.R. namenhafte institutionelle Investoren oder Fonds, welche großen Wert auf Verschwiegenheit legen und deshalb z.T. sehr umfangreiche Geheimhaltungsvereinbarungen schon im Vorfeld von fairvesta abfordern. Diese werden i.d.R. zusätzlich notariell in die Ankaufs- oder Verkaufsurkunden mit aufgenommen und sehen z.T. sehr hohe pauschale Schadenersatzforderungen bzw. Vertragsstrafeversprechen im Falle der Zuwiderhandlung vor. Aus diesem Grund gibt fairvesta die selbst abgegebene Geheimhaltungsverpflichtung an Anleger oder Dritte weiter, damit auch diese sich daran halten und somit der entsprechende Fonds schadlos gehalten wird. Die Geheimhaltungsvereinbarung bezieht sich jeweils nur auf die Informationen zu den Namen der Käufer oder Verkäufer der involvierten Gläubigerbanken sowie den im Objekt befindlichen Mietern. Informationen zur eigentlichen Transaktion können dabei jederzeit verwendet werden, sofern dadurch das konkrete Objekt nicht öffentlich gemacht wird, was ansonsten ein Verstoß der Verpflichtung bedeuten würde. Aber auch auf Seiten der Gesellschafter von fairvesta gibt es gute Gründe, Daten wie den Einkaufspreis nur Anlegern zugänglich zu machen: Würde der Kaufpreis bekannt, wäre der Verkaufpreis in der Regel nicht mehr zu erzielen. Beispiel: Unter Normalbedingungen würde jeder Investor eine Immobilie für 900.000 Euro kaufen, wenn der Wert des Objekts 1.000.000 Euro beträgt. Würde der Investor jedoch wissen, dass wir das Objekt für nur 600.000 Euro angekauft haben, würde das unsere Verhandlungsposition erheblich schwächen. Das könnte zu deutlichen Renditeeinbußen führen. Um diesen Fall möglichst auszuschließen, wurde eine Vertragsstrafe von 25.000 Euro vereinbart, obgleich der entstandene Schaden im Einzelfall weitaus höher liegen kann. Jeder Anleger erhält im Jahr mehrere Einblicke in die aktuelle Entwicklung seiner Beteiligung: Über die gesetzlich vorgeschriebenen Gesellschaftervereinbarungen hinaus veranstaltet fairvesta im gesamten Bundesgebiet Anlegerinfoversammlungen. Darüber hinaus werden jährlich Kontoauszüge und Geschäftsberichte der einzelnen Fonds persönlich zugeschickt. Sollte dennoch etwas unklar sein, kann jeder Beteiligte von seinem Bucheinsichtsrecht Gebrauch machen und sich selbst von der Qualität der Anlage überzeugen. Jeder Fonds verfügt über einen Anlegerbeirat, welche durch die jeweiligen Anleger gewählt wurde. Dieser überprüft für den jeweiligen Fonds grundsätzlich alle Details und da diese mit eigenem Geld investiert sind, müssen diese auch vor jeder Transaktion ihre Zustimmung erteilen. Im Rahmen der Gesellschafterversammlungen werden auch alle Anleger/Gesellschafter umfassend informiert über den Geschäftsgang und Einzelheiten zu den Objekten und ggfs. Fragen, die sich daraus ergeben, beantwortet und belegt. Bislang erhielt das Management auch in den letzten Jahren volle Zustimmung und Entlastung.

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Über andere Anbieter bzw. Dritte Von dem Artikel auf Seite 93 distanzieren wir uns ausdrücklich und in aller Entschiedenheit.

Zur Person Otmar Knoll Da Herr Knoll selbst keinen Zugriff auf Anlegergeld hat, spielt seine persönliche steuerliche Situation für fairvesta und deren Anleger keine Rolle und ist bereits seit Jahren allseits bekannt. Die angebliche Problemlage des Bevollmächtigten Otmar Knoll besteht darin, dass weniger als 7 Prozent des Gesamtimmobilienbestandes aktuell mehr als 9 Prozent Ist-Rendite p.a. ausweisen und die weiteren 93 Prozent des Immobilienbestandes grundsätzlich mehr als 10 Prozent Mietrendite p.a. Deshalb können wir eine Problemlage für die Anleger nicht erkennen. Mit freundlichen Grüßen

Hermann Geiger Vorstand

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