Page 1

AASTA MAAKLER 2013:

Kodu soetama asudes koonda huvipakkuvad objektid ühte faili ja otsi kutseline maakler. Lk 4 Veel: kokkulepete tagamiseks tuleb tehingutele leida kõige sobivam lepinguvorm. Lk 7

Urmas Mardi: Heanaaberlikes suhetes naabrid on üksteise jaoks alati olemas — pannakse tähele ning aidatakse üksteist, kui tarvis. Lk 6

TEEMALEHT 15. JAANUAR 2014


2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 15. jaanuar 2014 kinnismÕte

Peep Sooman

I

Juulikuus lumi on maas

ga kord, kui kinnisvaraportaalides ringi sobran, haarab mind must masendus. Paljud kinnisvarafotod on lihtsalt kohutavad. Jaagup Kreemi poolt mällu lauldud sõnad on saanud kinnisvaraturul häbiväärseks tõeks — juulikuus ongi lumi maas. Ja talvel õitsevad tulbid. Pildid on udused. Viltu. Peldikupotil on jäetud kaas lahti. Triikimata pesu vedeleb nurgas. Trussikud kuivavad radiaatoril. Kaheliitrised õllepudelid on rõdule ritta seatud. Muidugi meenub paar kuud tagasi Facebookis ringi tiirelnud pärl, kus poolenisti avatud vetsuukse vahelt paistis si…uv pereisa. See oli tollel hetkel küll naljakas, kuid asjasse süüvima hakates on asi naljast kaugel. Professionaalne fotograaf ma aga pole. Küll olen hobi korras teinud elu jooksul paarkümmend tuhat klõpsu ja saan ikka aru küll, kas vead on oskamatusest või hooletusest. Või veel hullem — laiskusest. Mille muuga selgitada seda, et suvel on lumi maas? Mina julgen väita ainult üht — maakler oli loru ega viitsinud uusi pilte teha. Olgu, see kirjutis pole mõeldud tänitamiseks või kellelegi näpunäidete andmiseks. Aur välja lastud, proovime analüüsida teada-tuntud tehnikaga ehk võtame jälle valdkonnavälise näite.

KINNISMÕTE

Äkki võtaks pesu radiaatorilt ja näitaks hoopis, milliste küttekehadega on tegemist — kui juba radiaatorite pildistamiseks läks? Ajalehes X on kaubandusketi Y reklaam: «Norra lõhe ainult 5,99 eurot/kg». Kõrval on pilt kalast, mida hoiab pragunenud ja räpaste kätega kalur. Vabandust, kalurid — teie töö on kiiduväärt ja kalapüük ongi üks nahka hävitav töö, tean omast käest. Aga las reklaamikontekstis jääda köögipool merele ehk kui presenteerime lõpptarbijale mingit toodet, siis lööme selle enne ikka läikima.

N

üüd korraks teooriasse. Mis on foto ülesanne? Tegelikult on neid eesmärke kolm. Infokandja. Kuivavad trussikud ei ole selles suhtes üldse katastroof, sest enamik meist kannab ju aluspesu ja pilt informeerib, et nimetatud korteri pererahvas ka. Ehkki tasuks mõelda, kas sellel objektil on tõesti trussikud kõige olulisem info? Äkki võtaks pesu radiaatorilt ja näitaks hoopis, milliste küttekehadega on tegemist — kui juba radiaatorite pildistamiseks läks? Ja kui rõdul on õllepudelite asemel lilled, teavitab see hoolsast pererahvast, mitte napsulembusest. Rääkimata vabanevast vaatest, mis rõdult ehk avaneb. Teiseks on foto kujunduselement. Netikuulutuste puhul on see küllaltki teisejärguline, kuid printreklaamides jällegi väga oluline. Kui kujunduselement on ise kehvakene, muutub kehvakeseks terve reklaam. Lihtne. Kolmas ja kõige olulisem funktsioon fotol on olla pilgupüüdja. Ja nüüd jõuame asja tuumani. Kinnisvara müümine on emotsiooni müümine. Kinnisvara ei ole nagu Norra lõhe, mille ahju paned ja ära sööd. Kodu jääb alles — selle ostmine on suur ja tähtis otsus, sest kinnisvara on jube kallis ja enamik inimesi teeb elu jooksul vaid mõne üksiku tehingu. Kui kinnisvarafoto ei hakka silma, on see liiva jooksnud foto, mis ei räägi tuhandet sõna. Kindlasti püüab ka triikimata pesu hunnik pilku, aga seda siiski negatiivses mõttes; pilku tuleb püüda positiivsega. Lilleõis, viljakas õunapuu, puhtad põrandad, värsked puuviljad laual, särav ja läikiv vannituba ning päevatekiga kaetud voodid — need kõik on elemendid, mis köidavad ja loovad emotsiooni. Kokkuvõtteks — koolitage end ja pildistage südamega või tellige teenus elukutseliselt. Nagu mulle selle kirjatüki koostamise ajal ühe suure meediaväljaande piltnik ütles — fotograafi tasu on maaklerteenuse vahendustasude suurust arvestades küllaltki väike. Tõsi, on küll. Ning ei saa üle ega ümber loo algusest — vastavalt hooajale tuleb ka fotosid vahetada!

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman kliendisuhetest. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

TURUÜLEVAADE. Kiirelt kasvanud korterituru tuules on ka Tallinna eramute turg hoogu sisse saamas — mullu oli tehingute arv juba suurem kui 2007. aastal, mil rahvusvahelise finantskriisini oli veel aasta jagu aega.

Eramuturu aktiivsus on taas 2007. aasta tasemel ANdrEs TEdEr

3000

ERI Kinnisvara tegevjuht

2530

Hoonestatud elamumaa

2629

tehinguid aastas

2500

KiNNisVArA 2012. aasta tõi kaasa eramuturul suisa ajutise tehingute arvu kahanemise, kuigi keskmine hind jätkas tõusu. 2013 ehk eelmine aasta näitas omakorda aga tehingute arvu arvestatavat kasvu — hoonestatud elamumaadega tehti mullu Tallinnas kokku 388 tehingut. Kas tehinguaktiivsus on Tallinna kinnisvaraturu jaoks väike või piisav, see sõltub — nagu teistegi Eesti majandusnäitajate puhul — võrdlusbaasist. Võrreldes buumiaja tipuga (714 tehingut) on tehinguaktiivsus küll poole väiksem, kuid siiski märgatavalt kõrgem aastate 2008–2009 tasemest (246 ja 268 tehingut aastas).

Madalseisust välja Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute arv kasvas 2012. aastal 1237 tehinguni ja 2013. aastal 1457 tehinguni, kahel eelneval aastal oli tehingute arv püsinud paarikümne protsendi jagu madalamal — vastavalt 2011. aastal 1147 tehingut ja 2010. aastal 1141 tehingut. Võrdlus buumitipuga näitab ikka veel peaaegu kahekordset tehingute arvu vahet (Harjumaal 2531), samas madalseisust (2009. aastal 889 tehingut) jõudsat väljatulekut. Ka pakkumiste arv on viimasel kolmel aastal püsinud suhteliselt stabiilsena. Majade pakkumiste arv on Tallinnas olnud vahemikus 500–700 müügipakkumist. Koos suvilate ja majaosadega (sh rida- ja paarismajad) on jooksvalt olnud 750–950 müügipakkumist. Harjumaal oli 2013. aasta alguses kokku ligi 2200 majapakkumist, 2014. aasta alguseks on see langenud 1900-le, mis

Hoonestatud elamumaade tehingute arv Harjumaal Hoonestatud elamumaade tehingute arv Tallinnas

2000

1675 1457

1500

1059 1000

714

363

2005

1147

345

346

283

2010

2011

2012

889

630

500

0

1237

1141

2006

2007

246

268

2008

2009

388

2013

Allikas: maa-amet

omakorda indikeerib, et värskeid pakkumisi turule eriti ei lisandu ning seeläbi väheneb ostjate valikuvõimalus. Pakkumishinnad on buumiajast saati langenud pea 35– 40 protsenti ja püsinud viimastel aastatel stabiilsetena, näidates aasta lõpuks siiski väikest kasvutendentsi. Kui vaadata pakkumiste struktuuri, siis Tallinnas on 15 protsendi pakkumiste puhul tegemist uute majadega.

Stabiilne kasvutrend Tehinguhinnad on olnud aktiivsusega võrreldes visamad taastuma ja alles 2011. aasta näitas varasemate, nn masuaastatega võrreldes kasvu. Tehinguhin-

Värskeid pakkumisi turule eriti ei lisandu ning seepärast väheneb ostjate valikuvõimalus.

nad on aastate lõikes olnud kõikuvad ja märgatavast hinnatõusust ei saa rääkida. Kuid Harjumaal on tehingute mediaan viimastel aastatel näidanud siiski vähest kasvu — see väljendab aga eelkõige asjaolu, et Harjumaal ostetakse pigem kallimaid eramuid. Tallinnas seevastu tõi 2013. aasta kaasa keskmise hinna languse tasemele 185 632 eurot. Võrdluseks: 2012. aastal oli see olnud 202 000 eurot. Seda analüüsides selgub, et kasvanud tehingute arvu juures tehakse rohkem tehinguid odavamate või remontivajavate elamutega. Kokkuvõtlikult on eramuturg liikumas stabiilses tempos. Tehingute arv lähiajal ilmselt järsult ei tõuse, kuigi jätkab kasvamist. Piduriks tehingu kasvule võib saada pakkumiste (mis on juba aastaga vähenenud) ja majade valiku vähenemine, sest uusi maju ehitatakse praegu vähem. Kui näiteks Harjumaal on väljastatud ehituslubade ja alustatud ehitusega majade arv küll väike, aga näitab kasvu,

siis Tallinnas on vastav näitaja isegi vähenenud.

Valik on väike Kuigi vahepealsetel buumiaastatel on maju, eriti Tallinnast väljapoole, arendatud arvestataval hulgal, siis paraku ei rahulda nende asukoht ja kvaliteet varasemast nõudlikumat ostjat. Jätkuvalt lähevad kehvalt kaubaks paljud nn põllupealsed, buumiajal ehitatud elamud, kus puuduvad taristu kõik vajalikud elemendid (asfaltteed, tänavavalgustus, ühistranspordipeatus jne). Ostjad valivad enim 1000 m² kruntidel ja kuni 200 m² suuruseid maju hinnaga kuni 220 000 eurot. Olulised tegurid on hoone konstruktsioonid ja arhitektuur, kombineeritud ja ökonoomne küttesüsteem, haljastus jms. Turul sobiva hinnataseme või kvaliteediga eramupakkumise puudumisel eelistatakse soetada paarismaja või ridaelamu osa, mille hinnad on Tallinnas jäänud valdavalt vahemikku 150 000 — 250 000 eurot.


postimees, 15. jaanuar 2014

reklaam || 3


4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 15. jaanuar 2014

KUIDAS OSTA? Alustades sobiva kinnisvaraobjekti otsinguid, ei teeks paha luua endale esmane teabeleht — fail, kuhu saaks koondada kõik huvipakkuvad objektid, et need siis pärast omakorda põhjalikult läbi töötada.

Kutseline maakler aitab ostu- ja müügitehingut lihtsustada Marge Tõnnis Domus Kinnisvara kutseline maakler, aasta maakler 2013

NÕUANNE Kindlasti langeb osa kinnisvaraportaalidest väljavalitud pakkumistest teatud põhjustel huviorbiidist välja, kuid allesjäänud objektid on võimalik teatud parameetrite järgi enda jaoks pingeritta seada. Näiteks maakodu valijatele saab oluliseks kaugus suurematest keskustest koos juurdepääsuteede, vee ja elektri olemasoluga, suvekodu otsijatele on tähtis veekogu lähedus ning naabritega silmside puudumine.

Vähese info viga Kindlasti olete kokku puutunud erinevat infot sisaldavate reklaamkuulutustega. On väga mahuka teabe ja toreda pildimaterjaliga objekte ning vastupidi, äärmiselt napi või üldsõnalise, kohati puuduliku infoga reklaame. Kui esimene variant tekitab vaatajas valdavalt positiivseid emotsioone, siis teise puhul on raske oma meelepaha maakleri vastu varjata — kuidas saab küll n-ö üle jala oma tööd teha? Selgituseks võime oma igapäevast kutsetööd tehes öelda, et alati ei tarvitse otseseks põhjuseks olla objekti reklaamijate rumalus või laiskus, vaid pigem puudulik info sellel hetkel, kui objekt on otsustatud avalikku keskkonda müügiletile laotada.

Liigne kiirustamine võib anda märku müüja soovist kohe ja praegu tegutsema asuda ning kui maakler käsundisaajana on sellega nõus, sünnibki materjal, mis teeb info tarbija nõutuks. Alatihti seisame objekti vahendajatena ka olukorra ees, kus müüja selge ja põhjendatud seisukoht müümisel on, et teatud strateegilist infot esmaselt avaldada ei tohigi. Kui sellisel juhul pole seegi vähene materjal nutikalt tarbijale «pakendatud», ei leiagi otsija enda jaoks võib-olla väga atraktiivset objekti inforägastikust üles. Meie maakleritena peame väga oluliseks just info ülesleidmisele järgnevat suhtlust, kus saame anda põhjalikuma info vahetul kohtumisel kas büroos või objektil kohapeal.

Usalduse küsimus Omaette teema on objekti müügiks või väljaüürimiseks ettevalmistamine, mis peab eelnema eespool kirjeldatule. Tuletame kõikidele tehingus osalejatele meelde, et maakleriteenuste standard näeb ette objekti kogu võimaliku info koondamise vahendaja kätte, et see siis adekvaatselt ja ausalt potentsiaalsele kliendile edastada. Enamik objektiga seotud infost on omanikul tavapäraselt kenasti olemas või saab maakler selle suhteliselt kergesti registritest või arhiividest leida. Komplitseeritumad asjaolud saab maakler enne müügitege-

vusega alustamist kas notari või omavalitsuste poole pöördudes lahendada. Ka on müügiperioodi käigus paljude objektide poolik või suisa puuduolev paberimajandus tänu maakleri suunavatele juhistele või otsesele tegevusele korrastunud, kuid kindlasti tuleb taunida olukordi, kus müüma asutakse objekti, millega pole kohapeal tutvumas käidud või pole ennast kurssi viidud puuduoleva materjali suurusjärguga. Paraku oleme klientidele nõustamisteenust osutades selliste kurioosumitega kokku puutunud ja enamasti sellised olukorrad ostude-müükidena ei realiseeru.

Tuletame kõikidele meelde, et maakleriteenuste standard näeb ette objekti kogu võimaliku info koondamise vahendaja kätte. Rõõm leitud toreda pakkumise üle vahetub kiiresti nördimusega kaotatud aja ja ostuvõimaluse pärast, millele omakorda lisandub usalduse kaotus konkreetse maakleri vastu.

Kes on asjatundja? Õnneks on sellised olukorrad meie töös pigem erandiks kui reegliks. Ühelt poolt toetab seda avalikkuse toel elanikkonna kasvav teadlikkus oma kinnisvara majandamisel ning teisalt hoogsalt kasvanud kutseliste maaklerite arv Eestis.

Iga viie aasta järel eksamil oma teadmisi üle kontrollides võib kutseline maakler olla kindel, et ta on kehtivate õigusaktidega kursis, tunneb turu suundumusi ning võib täie vastutustundega kliente nõustada. Maakleriks võib meie mõistes ennast nimetada keskharidusega isik, kes on läbinud vähemalt erialased algkursu-

sed ning valmistub kaheaastase tõendatud tegutsemise järel saama kutseliseks maakleriks. Rohkem infot maaklerite ja nende tegevuse kohta leiab enne valikute tegemist maakleritekoda.ee leheküljelt internetis. Artikkel on valminud koostöös Domus Kinnisvara Lõuna-Eesti maakleri Kristo Kivisaluga.

Kinnisvaraportaalidest tuhandete pakkumiste hulgast ostuks sobivate objektide leidmine võtab aega, mistõttu tasub huvipakkuvad objektid endale kohe alguses koguda faili või vihikusse.  Foto: REPRO/CITY24.EE


kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 15. jaanuar 2014 Kinnisvaraostja meelespea Mida küsida maaklerilt enne objektile minekut: • Kindlasti tuleb lugeda pakutava objekti tutvustav tekst kuulutuses korralikult läbi. Tihti on paljude küsimuste vastused tekstis juba olemas. • Täpsusta üle objekti asukoht, kui pole piirkonnaga tuttav. Ümbruskonna lühiiseloomustuse ning kaugused eri objektidest (kauplus, kool, bussipeatus vms) annab maakler hea meelega. • Kui ostetavale objektile on mingisugused kindlad kriteeriumid, mille kohta kuulutuses info puudub või ei suuda sa seda leida, tuleks see kindlasti enne objektile sõitu üle küsida. Ei ole mõtet enda ja teiste aega raisata, minnes kohale ainult selleks, et veenduda objekti endale mittesobivuses.

1 küsimus: JURIIDIKA Huvipakkuvat objekti koos maakleriga külastades uuri kindlasti küttesüsteemide Foto: LIIS TREIMANN kohta.

Mida küsida maaklerilt objektil olles: • Tuleks selgeks teha, kas objekt müüakse koos seal ülevaatamise hetkel oleva mööbli ja/või tehnikaga ning mis konkreetselt kajastub müügihinnas. • Äärmiselt vajalik on uurida, mis seisukorras on tehnosüsteemid ja/või küttekolded. Lisaks tuleks tutvuda objekti kasutamise ning ülalpidamise kuludega. Praeguste kõrgete energiahindade puhul võib ebaefektiivse küttelahenduse korral olla ka tavalise korteri küttekulu üle jõu käiv. • Selgeks tuleks teha ka see, kas objekti kasutamisega on seotud mingisugused kitsendused või piirangud. Näiteks avastada suveperioodil, et naabripere käib ja on ajalooliselt käinudki teie vähese täitumusega maakodu kaevust oma tarbeks vett võtmas, ei ole meeldiv tõdemus. • Kindlasti küsi objekti kasutusloa kohta, sest selle puudumisel võivad uuel omanikul tekkida kasutusprobleemid. Selguse loa olemasolu või puudumise kohta annab maakler. • Huvi tasuks tunda võimalike teiste vaatajate osas. Objekti puhul, mille vastu on turul suur nõudlus, võib pikk mõtlemisaeg tähendada selle kellelegi teisele müümist. Mida küsida enne tehingu notariaalset vormistamist: • Kui kiiresti ollakse valmis objekti vabastama? Fikseeri objekti üleandmise kuupäev ning objektile jääv mööbel ja/või tehnika. Korterite puhul ära unusta keldribokse ning autokohti, mis pole korteriomandi koosseisus. • Vormistamisega kaasnevad kulud ning nende jagunemine ostja ja müüja vahel. • Esita enda ja vajadusel teise ostja kohta isikuandmed, teavita maaklerit võimaliku eluasemelaenu võtmise soovist. • Kuhu oleks kõige otstarbekam tasuda objekti ostuhind — kindlasti tehingut teostava notari hoiukontole teile sobivas pangas. Rekvisiidid ja ülekande selgituse info annab teile maakler. Mida küsida pärast tehingu notariaalset vormistamist: • Tutvu objekti üleandmise-vastuvõtmise aktiga ning täpsusta, kas maakler vajaduse korral ka ise üleandmise juurde tuleb. Mida peaks arutama maakleriga, kuid tihti seda ei tehta: • Finantseerimise küsimused, soovitused ja kontaktid. Suurtel kinnisvarabüroodel on tihe koostöö erinevate pankadega, mis annab kiire võimaluse saada infot erinevate pangatoodete kohta, küsida kliendihaldurite kohta või uurida koostöökampaaniate kohta. Olulised küsimused, millele maakler ise vastata ei saa: • Ostja hinnapakkumisele vastusega «jah» või «ei». Hinnapakkumine edastatakse omanikule ning lõplik vastus tuleb temalt. • Hinnangu andmine hoone konstruktsioonide kohta ilma eksperdiga konsulteerimata. • Tellitud eksperthinnangu numbriline väärtus, kui töö teostajaks ei ole tema ise.

Kas maakleril on õigus maakleritasule ka siis, kui tehing tehakse teise maakleri vahendusel?

Pille Pettai

Glikman Alvin & Partnerid partner

Ksenija Liss

Glikman Alvin & Partnerid advokaat

Praktikas tekib kinnisvarabüroo teenuseid kasutades tihti küsimusi, millistel eeldustel saab maakler nõuda kliendilt maakleritasu maksmist. Kõige teravam on probleem siis, kui tehing viiakse lõpuni maakleri edasise abita — näiteks müüja müüb objekti ikkagi omal käel, olles maaklerilt eelnevalt saanud vajaliku info või ostab ostja «otse omanikult», kuigi maakler on ostja ja müüja varem kokku viinud jms. Hiljuti tegi riigikohus lahendi, milles selgitas veel kord maakleritasu nõude eelduseid. Kaasuse asjaolud puudutasid olukorda, kus ostja pöördus maakleri poole, et maakler tutvustaks talle tema vahendusmüügis olevaid kinnisasju. Muu hulgas tutvustas maakler ostjale kinnistut, mis oli sundmüügis. Ostja ja maakler sõlmisid kirjaliku maaklerilepingu.

Vahetult pärast maaklerilepingu sõlmimist maakleri ja ostja vahel müüdi sundmüügis olnud kinnistu uuele omanikule, kes pani kinnistu omakorda müüki, sõlmides maaklerilepingu teise kinnisvarabürooga. Ostja ostis kinnistu uuelt omanikult teise kinnisvarabüroo vahendusel. Maakler, kellega ostjal oli sõlmitud kirjalik maaklerileping, esitas ostja vastu kohtusse nõude maakleritasu saamiseks. Nimelt olid pooled maaklerilepingus kokku leppinud, et maakleril tekib õigus vahendustasule pärast seda, kui maakler on esitlenud ostjale vara ning kinnistu omanik sõlmib ostjaga asjaõiguslepingu maaklerilepingu kehtivuse ajal või 12 kuu jooksul pärast maaklerilepingu lõppemist. Maakler põhjendas oma nõuet asjaoluga, et maakler oli see, kes esitas ostjale kinnistu andmed ning ostja sõlmis selle tagajärjel kinnistu omandamiseks asjaõiguslepingu. Seega on maakleri hinnangul maakleri tegevuse ja kinnistu omandamise vahel seos. Maakleri selgituste kohaselt otsis maakler ostjale ostja poolt ette nähtud tingimustega kinnistu, tegi kinnistu kohta analüüsi, esitles kinnistut ostjale, pidas läbirääkimisi omaniku ja võlausaldajaga ning tegi endast kõik oleneva kinnistu müümiseks. Seega täitis maakler enda hinnangul

temale maaklerilepingust tulenevaid kohustusi ning tema vahendustasunõue on põhjendatud. Kohtu arvates sisaldas poolte vahel sõlmitud maaklerileping eeldusi, mille täitmise korral oli maakleril õigus nõuda ostjalt vahendustasu. Kohus ei leidnud sellistes kokkulepetes seadusega vastuolu. Riigikohus selgitas, et seaduse järgi võib maakleri kohustus vahendustasu saamiseks piirduda ka sellega, kui maakler üksnes viitab lepingu sõlmimise võimalusele. Siinkohal tuleb märkida, et eelnimetatu taandub siiski poolte kokkuleppele ja selle tõendamisele, et maaklerileping sõlmiti tõesti üksnes müüja ja ostja kokkuviimiseks, mitte lepinguni jõudmiseks. Lisaks tõi riigikohus välja eeldused, mille olemasolu korral võib maakleri tasunõue olla üldjuhul põhjendatud: • kellelt sai ostja esialgselt infot kinnistu kohta; • kas ostja lõpuks nimetatud kinnistu ka omandas; • kas ostjal ja maakleril oli kirjalik kokkulepe kinnistu ostu vahendamiseks; • tasunõue ei ole välistatud ka olukordades, kus kinnistu müüja või ostja on tasunud vahendustasu juba mõnele muule maaklerile või kui klient oli sõlminud ainuesinduslepingu mõne muu kinnisvara müüjaga.


6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 15. jaanuar 2014

HEA(DUS) VÕIDAB. Eesti Korteriühistute Liit ja Tallinncity.ee otsisid möödunud aasta lõpus pealinna parimaid naabreid. Vihjeid vahvate naabriperede kohta tuli üle linna. «Head naabrid on kodutunde puhul sama olulised kui korda tehtud kodumaja,» leiab korteriühistute liidu juht Urmas Mardi.

Urmas Mardi: head naabrid on tunnustamist väärt KrisTEl KossAr

Tallinncity.ee vanemtoimetaja

iNTErVjUU Kui oluline on ühistu töö jaoks, et naabrid saaksid hästi läbi?

See on ülioluline, sest naabrid just moodustavadki ühistu liikmeskonna ja mis saab olla veel olulisem, kui hea läbisaamine ja rõõm ühiselt tehtud asjade üle. Head naabrid on täpselt sama olulised kui korda tehtud ja hästi hoitud kodumaja — ainult nii saab tekkida tõeline kodutunne. Oleme kortermajas teinekord liiga endasse tõmbunud ega märka, kui naaber näiteks meie abi vajab. Hea meel on, et Eesti Korteriühistute Liidu ja Postimehe portaali Tallinncity aktsioon Tallinna parimate naabrite tunnustamiseks leidis elavat vastukaja ning häid naabreid üle kogu Tallinna — selgub, et meilgi on kortermajades toredaid sõpruskondi, kes ühes majas elades üksteist aitavad. Hoitakse üksteise lapsi, käiakse koos linna põnevates paikades ekskursioonil või ühiselt teed joomas ning hoolitsetakse kodumaja hea käekäigu eest. Heanaaberlikes suhetes on naabrid üksteise jaoks alati olemas — pannakse tähele ning aidatakse üksteist, kui tarvis; igaüks tahab maja juures käed külge panna. Kõik, isegi lapsed, tunnevad ja tervitavad oma naabreid. Ikka võiks uurida, kas kellelgi on abi tarvis või vaja kodumaja juures üht-teist parandada. Teiste abistamiseks kulunud aeg on samuti heategu ning kasvõi see, kui agaralt talgutest kodu juures osa võetakse, näitab, et inimesed tahavad ühiselt tegutseda. Kas on veel mõni heanaaberlik näide?

Kohtla-Järvel on näiteks ühistu Sinivoore 13 — naabrid on kodumaja sättinud saabuvaks pühadeajaks ühiselt piduehtesse, kuid ka tavapäeval saab iga tulija aru, et selles majas elavad inimesed, kes armastavad oma kodu: ühes trepikojas on tõeline talveaed, teises maalid, toalilledest aknalaudadel kõnelemata. Sinivoore 13 ühistu juht Jelena Mutonen valiti ka Eesti parimaks ühistujuhiks — tema sõnum on, et inimesi tuleb armastada ja nende jaoks aega võtta. Ta ise on selle parimaks näiteks: kui tänavu üks majaelanikest, Mihhail, kadus, püüdis Jelena päevi teda leida, helistades haiglatesse. Selgus, et see naaber on Tartu haiglas väga raskes seisundis ja isegi ei saa rääkida. Jelena palus arstil öelda patsiendile, et kogu maja ootab teda tagasi, soovib tervenemist

ja on valmis aitama nii palju, kui on vaja. Mihhaili jaoks olid need sõnad parimaks ravimiks ja vaatamata lootusetule seisukorrale oli ta kuu aja pärast kodus. Eestis on järjest rohkem ühistuid, mille vanust loetakse juba aastakümnetega ning ühistujuhte, kes olnud ametis aastaid. Niisuguste pikaealiste ühistute tunnuseks on usaldus, avatus, viisakus, läbipaistvus, ausus ja tegevused, mida maja heaks on tehtud. Tähtis on, et ühistujuht teeb oma tööd nagu omanik — täieliku vastutustundega ja rõõmsameelselt, mitte kellegi sunni tõttu.

Ühistöökontorid ja büroohoonete kompleksid, kus on multifunktsionaalsed, mitme ettevõtte peale kasutatavad koosolekuruumid, toetavad nii ideede vaba vahetamist kui ka kokkuhoidu kontorikuludelt.

Kuidas saavutada hea läbisaamine ja kord ühistu koosolekul?

Võtmesõnaks on suhtlemine. Ühistujuht peab olema hea kuulaja, avatud, selgitusteks valmis ja aus. Ühistu majandustegevus peab olema läbipaistev, päevakord ja dokumendid koosoleku eel seaduses sätestatud ajal liikmetele teatavaks tehtud. Kui need eeldused on täidetud, sujuvad asjad kenasti. Ühistujuht ei pea teadma absoluutselt kõiki valdkondi (selliseid inimesi pole olemas), aga ta peab teadma usaldusväärseid partnereid (spetsialiste), kelle poole probleemide tekkimisel pöörduda. Ning päris kindlasti võiks ühistujuht majaelanikelt ikka ka lihtsalt niisama aeg-ajalt pärida, et kuidas läheb?

Foto: SCANPIX/CoRBIS

Eesti Korteriühistute Liidu juht Urmas Mardi kinnitab, et heanaaberlike suhete saavutamiseks tuleb nii ühistujuhil kui kogu majarahval teha sihiFoto: LIIS tREIMANN kindlat tööd ja õppida üksteist väärtustades vastastikku suhtlema — turvaline kodutunne on seda väärt.

Ometi tuleb naabreid, kes ühistus kokkulepitud käitumiskorrast kinni pidada ei suuda, aeg-ajalt korrale kutsuda. Kuidas seda teha?

Väga oluline on viisakas toonis suhtlemine ja selgitamine, et meie majas on välja kujunenud ühiselureeglid ja nendest üleminek ei ole teistele omanikele lihtsalt vastuvõetav. Esimene reegel on viisakas suhtlemine ning juhul, kui sellest abi pole, siis kõige äärmuslikumate korrarikkujate puhul on võimalik algatada korteri võõrandamisnõude menetlus, tuginedes korteriomandiseadusele.

Mihhaili jaoks olid need sõnad parimaks ravimiks ja vaatamata lootusetule seisukorrale oli ta kuu aja pärast kodus. Suurimad probleemid on laamendajad ja võlgnikud?

Ühistute suurim murekoht on jätkuvalt võlgnikud. Võlgnikuga tuleb aga tegelema hakata kohe, mitte oodata, millal probleem iseenesest laheneb, sest kolme aastaga nõuded aeguvad. Võlgnik muudkui jagab katteta lubadusi, kuid aeg lendab kiiresti ja ühel hetkel nõue aegub. Rääkimata sellest, et võlg muutub kolossaalseks ning võib

hakata mõjutama ühistu enda maksekohustusi, näiteks kaugküttefirma ees. Kasvav võlg võib ühel hetkel seada kõik ülejäänud ja korraliku maksekäitumisega majaelanikud täbarasse olukorda, kui ühistu näiteks võlgnike tõttu kolmandatele osalistele tasuda ei suuda. Kui majas on lärmavad ja laamendavad naabrid, saab sellest samuti kohe kõigi probleem. Kannatab maja sisekliima, kannatavad inimestevahelised suhted. Mida aga paljud lärmajad ei tea, on asjaolu, et korteriomandi seaduses on ka sundvõõrandamise säte, mille eesmärk on vabaneda rahurikkujatest, kes ei austa ühiselu reegleid. Selle sammu saab ühistu astuda, aga seda ei saa teha ühe juhtumi põhjal — pole päris nii, et noored peavad kord sünnipäeva ja muusika on veidi valjem, siis kohe korter sundvõõrandatakse. Sundvõõrandamise menetlus on kõige mustem stsenaarium, mille tulemusena jääb inimene kodust ilma. Rahurikkuja peab aga aru saama, et ka niisugune stsenaarium on siiski võimalik. Inimene peab mõistma, et elatakse ühise katuse all ning elamus on kehtestatud ühised reeglid, mida enamik aktsepteerib.

mÕtle kaasa! Kes peaks sinu arvates järgmises lehes kõnelema? Kirjuta meile: kinnisvara@postimees.ee

Tallinnas Kalamaja kommuunis on naabrid kui üks suur pere Kristi Dodjak saatis Tallinncity.ee üleskutse peale loo Kalamajast: «Majas on väikesed, 25-ruutmeetrised korterid, kus elatakse üksi või kahekesi. Algselt olin seal n-ö üksi, koos võõraste naabritega, kuid aja jooksul, kui keegi sealt ära kolis, lubas maja omanik alati ise üürnikku otsida. Nüüdseks kutsume seda maja Salme kommuuniks, sest seal elab oma sõpruskond, kellega koos tee- ja koogiõhtuid või suuremaid sööminguid teeme,» rääkis ta. «Talve tulekul aitame üksteisel kütta. Kui naaber teatab, et jõuab hilja koju, siis pole probleemi tuld teha sellel, kes parasjagu kodus on. Ei ole harv juhus, kui lisaks oma ahju kütmisele jooksen pühapäeval veel kahe naabri kortereid kütma, et kui nad maalt tulevad, oleks pisutki soojem,» rääkis naine. Naabrite koertega käiakse vajaduse korral jalutamas, taara korjatakse kokku ja viiakse korraga ära, saadud raha eest ostetakse puhastusvahendeid. «Lisaks asjade laenamine — föön, riiv, terav nuga, sibul, piim ... mis iganes ... kui kiiresti midagi vaja, tulevad naabrid appi,» kirjeldas Dodjak. Tema sõnul viib naabripoiss autoga poodi, kui on vaja

Parimad naabrid: Tallinncity.ee ja Eesti Korteriühistute Liit valisid pealinna parimateks naabriteks Kalamaja noortekommuuni, kelle esitas konkursile Kristi Dodjak (pildil esiplaanil). Foto: kARLI SAUL

suurem kogus asju osta ning kui vaja, laenab autot. «Suvel käisime koos ka Patarei vanglas ja Kiek in de Kökis ekskursioonil,» meenutas Dodjak. «Pole probleemi pidutsevate naabritega, sest kui on pidu, siis on kõik naabrid ka kohal!» Naise sõnul on tekkinud kommuuni raske kirjeldada. «Uskumatult tore on elada

sellises keskkonnas, kus on omad inimesed, kuuldes, et keegi trepikojas liigub, võib ukse kohe lahti teha ja tead, et keegi omadest on koridoris.» Selles toredas majas elavad naabrid on Kati ja Silver, Sander, Birgit ja Kristo, Marika, Kädi ja Raul, Kadri, Margarita ning Kristi. Kristel Kossar


kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 15. jaanuar 2014

MÜÜGITEHINGUD. Iga sellise kinnisvaratehingu puhul, kus notariaalse müügilepingu sõlmimine lepitakse kokku tavapärasemast pikemale ajale, tekib mitmeid küsimusi.

Müügitehinguks leia sobivaim lepinguvorm Ardo Lepp

DTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja

lepingud Kuidas olla kindel, et müüja müüb oma kinnisvara tingimustel, milles ollakse justkui kokku lepitud? Kuidas olla kindel, et ostja ostab kinnisvara eelnevalt kokkulepitud tingimustel? Suusõnaliste kokkulepete kindlustamiseks tuleks need alati vormistada ka kirjalikult. Seadus annab sellisteks puhkudeks võimaluse sõlmida broneerimisleping või eelleping. Kumb aga sõlmida? Kumba kasutada kinnisvaramüügil? Mille poolest erineb broneerimisleping eellepingust?

Broneerid või ostad? Kinnisvara müügilepingute peamine erinevus on vorminõue. Kinnisvara müügi eelleping peab olema samas vormis kui müügileping ise — ehk notariaalne. Broneerimislepingu puhul sellist nõuet ei ole ja tavaliselt tehakse need lihtkirjalikult. Eellepingus võtavad müüja ja ostja kohustuse sõlmida müügileping ning lepivad kokku tulevase tehingu olulis-

tes tingimustes (müügihind, müügilepingu sõlmimise tähtaeg, valduse üleandmise tähtaeg jne). Tavaliselt kaasneb eellepingu sõlmimisega ka ettemaks, mis jääb müügihinna osaks. Broneerimislepingu puhul lepitakse teatud tasu eest ja mingiks perioodiks kokku müüja kohustuses selle aja jooksul vara kolmandatele isikutele mitte võõrandada. Riigikohus on välja toonud, et broneerimisleping on kehtiv, kui selles ei sisaldu eellepingu tunnuseid. See tähendab, et broneerimislepingus ei tohi olla kohustust müügilepingu sõlmimiseks. Samuti ei saa broneerimislepingusse märkida tulevase müügilepingu tingimusi ning ka kokkulepet, et broneerimistasu peetakse müügihinna osaks. Kõik see annab broneerimislepingule eellepingu tunnused ning lihtkirjalikuna muutub see vorminõuete rikkumise tõttu kehtetuks. Mingeid õiguslikke tagajärgi see sellisel juhul endaga kaasa ei too. Tähelepanu peab kindlasti juhtima asjaolule, et broneerimislepingu sõlmimisel ei ole müüjal kohustust vara broneerijale müüa. Seega ei taga broneerimisleping ostja jaoks eriti midagi ja tasutud broneerimistasu saab ostja tagasi vaid

juhul, kui müüja lepingut rikub, st müüb vara lepingu kehtivuse ajal kolmandale isikule.

Võlaõiguslik leping Kuidas garanteerida mõlemale poolele turvalist tehingut? Pean tunnistama, et head lahendit ei ole. Teatud juhtudel aitab broneerimisleping — ostja broneerib vara teatud perioodiks, tegeleb finantseerimisküsimustega (laenutaotlus, vara hindamine, laenuotsus) ja probleemide lahenemisel sõlmitakse juba müügileping. Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga, sest lisaks eellepingule tuleb sõlmida notari juures hiljem ka müügileping. Alternatiiviks eellepingule võiks olla kohe võlaõigusliku müügilepingu sõlmimine, jättes vajaduse korral asjaõiguslepingu sõlmimise tulevikku.

Suurema kindluse annab kindlasti eelleping, kuid selle puhul peab arvestama täiendava aja- ja rahakuluga.

Millal tuleb tasuda elukoha müümisel tulumaksu? Birgit Jõgi

CKE Kinnisvara OÜ jurist

NÕUANNE Eraisiku kinnisvara müügist saadud kasu maksustamine 21-protsendise tulumaksuga on aktuaalne teema. Elukoha müügituluga seotud muudatus on kehtinud küll juba mõned aastad, kuid teema on jätkuvalt küsimusi tõstatanud. Isikul võib olla korraga mitu elukohta. Kui varem võis elukohti maksuvabalt müüa piiramatult, siis juba mitu aastat see nii enam ei ole. Igal inimesel on võimalik maksuvabastust kasutades müüa kahe aasta jooksul üks elukoht.

Millal tekib maksukohustus? Enamate müügitehingute puhul on saadud kasu maksustatav. Levinud on arusaam, et kui kahe aasta jooksul müüa juba kaks või enam elukohta, kaasneb sellega kohe maksukohustus. Maksukohustuse tekkimisel on määrav müügist saadav kasu. Maksuvabalt saab müüa kahe aasta jooksul ühe alalise või peamise elukoha. Kui müüakse korter või maja, mis ei olnud kuni müümiseni inimese eluasemeks, siis maksuvabastust kohaldada ei saa.

Kui isik müüb kahe aasta jooksul rohkem kui ühe elukoha, tekib tal saadud kasult maksukohustus. Kahe aasta pikkust tehingutevahelist aega hakatakse arvestama tehingu kinnistusraamatusse kandmise kuupäevale järgnevast päevast. Sageli arvatakse, et maksustatakse kogu müügist saadud tulu ehk müügihind, kuid tegelikkuses kuulub maksustamisele üksnes tehingust saadud kasu, mitte kogu müügitulu. Kasu arvestamisel arvestatakse müügihinnast maha soetusmaksumus (ostuhind) ja müügitehinguga kaasnenud otsesed kulud (otsesteks kuludeks on notarikulud, riigilõiv, maakleritasu, hindamisakt, elukoha rekonstrueerimise kulud jms). Kõik kulud, mida soovitakse maha arvata, peavad olema dokumentaalselt tõendatavad näiteks kuluarvete abil. Kui aga müügist kasu ei teki või asi müüakse kahjumiga, ei teki ka tulumaksukohustust. Seega — kui kahe aasta jooksul müüa

Kõik kulud, mida soovitakse maha arvata, peavad olema dokumentaalselt tõendatavad näiteks kuluarvete abil.

kolm elukohta, millest ainult ühel juhul saadi kasu ja teiste puhul kasu ei tekkinud, siis ei teki isikul ka maksukohustust. Isiku elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab ja elukoht võib ühel ajal olla mitmes eri kohas. Tulumaksuga ei maksustata kinnisvara (korteri, maja, eluruumi) müümisest saadud kasu, kui isik müüs oma kinnisvara, mida ta kasutas alalise või peamise elukohana. Elukoha eelduseks pole rahvastikuregistrijärgne elukoht — oluline on, et müümise hetkel on müüdav eluruum kasutusel isiku elukohana. Seadus ei määratle ka ajalist perioodi, st kui kaua peaks isik korterit või maja enne müümist oma elukohana kasutama.

Tõendamise kohustus Seega pole vahet, kas müüdavat korterit on kasutatud elukohana viis aastat või kaks kuud. Alalise või peamise elukoha kindlakstegemisel lähtutakse iga kord faktidest, mitte ajalisest perioodist või rahvastikuregistri andmetest. Vajaduse korral peab inimene ise olema suuteline seda tõendama. Kui müüakse kingituse või pärimise teel saadud kinnisvara, tuleb saadud kasult tasuda tulumaksu, aga mitte alati. Ka siin on määrav elukoha mõiste. Nimelt — kui kingi või pärandi saaja kasutas kingitud või pärandvara kuni müümiseni oma alalise või peamise elukohana, siis maksukohustust ei teki.

Erinevatest lepingutest lühidalt • Broneerimislepingu puhul lepitakse teatud tasu eest ja mingiks perioodiks kokku müüja kohustuses selle aja jooksul vara kolmandatele isikutele mitte võõrandada. • Eellepingus võtavad müüja ja ostja kohustuse sõlmida müügileping ning lepivad kokku tulevase tehingu olulistes tingimustes. Eelleping peab olema samas vormis kui müügileping ise — ehk notariaalne. • Võlaõiguslik müügileping sõlmi siis, kui olete tehingu tingimustes kokku leppinud, kuid teatud põhjustel ei ole võimalik kohe asjaõiguslepingut sõlmida ning omandit üle anda. • Suusõnaliste kokkulepete kindlustamiseks tuleks need alati vormistada kirjalikult. Allikas: ARDO LEPP, DTZ

Seda juhul, kui ostja ja müüja on tehingu tingimustes kokku leppinud, kuid teatud põhjustel ei ole võimalik kohe asjaõiguslepingut sõlmida ning omandit üle anda. Põhjused võivad olla mõlemapoolsed — ostjal on vaja aega ostu finantseerimiseks olemasoleva vara müügi lõpuleviimise kaudu, müüjal näiteks pärimistoimingute või hoone ehitamise lõpule viimiseks vms. Siinjuures on oluline, et kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni jääb omanikuks müüja ja ostja saab omanikuks pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, kui ta kantakse omanikuna kinnistusraamatusse. Viimast varianti kasutatakse enamasti uusehituste puhul, kui võlaõiguslikud müügilepingud sõlmitakse

juba hoone ehitamise ajal ja asjaõigusleping sõlmitakse pärast ehitise valmimist.

Heausksed läbirääkimised Otsustamaks, millist võimalust kasutada, tuleks kõiki asjaolusid kaaluda ja vastavalt konkreetsele olukorrale langetada ka otsus. Kui tehingut vahendab kinnisvaramaakler, tasuks alati temaga konsulteerida — pädev maakler oskab kindlasti anda oma soovitused asja lahendamiseks. Ostja peab siiski alati arvestama, et müüjat esindav maakler peab seisma müüja kui käsundiandja huvide eest. Olukorras, kus ostja on müügihinda alla kaubelnud, peab ta arvestama alati sellega, et enne müügilepingu sõlmimist võib tulla

ostja, kes hinda ei kauple või on valmis ostma objekti kõrgema hinnaga, kui tema oli kokku leppinud. Sel juhul müüakse objekt kindlasti kõrgema hinnaga teisele ostjale. Seda olukorda aitab vältida vaid notariaalses vormis sõlmitud eelleping. Kas selle sõlmimine on mõistlik, sõltub juba konkreetsest olukorrast ja poolte tahtest. Seadus keelab lepingueelseid läbirääkimisi pidada pahauskselt ja seda eelkõige ilma lepingu sõlmimise tahteta. Soovitan kõik peetud läbirääkimised ja sõlmitud kokkulepped fikseerida kirjalikult. Õnneks leidub vähe pahauskselt käituvaid ostjaid/müüjaid ja enamasti peetakse kokkulepetest kinni vaatamata vormistamise viisile.


Kve150114 240  

Postimehe Kinnisvara ja ehituse teemaleht