Issuu on Google+

20 aastat ERAõigust. LK 2 Talv ei ole veel läbi: ootamatust lumest tingitud ülekoormus ohustab jätkuvalt ehitisi. Lk 4 Ideid linnaruumi taaskasutamiseks. Lk 5 Kaunimad kaminad ja ahjud said pärjatud. Lk 7

Christian Ayrer: Mis puudutab aga kinnisvara hinnatõusu või langust, on lihtsalt küsimus nõudlusest ja pakkumisest, rahvusel vahet pole. Lk 6

TEEMALEHT 12. veebruAR 2014


2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 12. veebruar 2014 KINNISMÕTE

Peep Sooman

Ü

Vaikimine pole teenus

ks suuremaid kuritegusid, mida müügipersonal saab kliendiga teha, on tema jätmine infosulgu. Kui veel lisada vabanduseks «mul pole talle midagi öelda», ongi vist aeg enesetäienduseks uuel ametikohal. Nagu alati, alustan sellest, et ei mina ega ka Pindi Kinnisvara pole patust puhas. Tegijatel juhtub vahel. Unustad helistada, midagi pakilist tuleb vahele, oled jätnud meeldetuletuse kalendris fikseerimata ... Kõike juhtub. Aga praegu keskendun müügimehe – selles kontekstis siis kinnisvaramaaklerite – teadlikele valikutele oma olemasolevatele klientidele mitte helistada. Ja ma ei räägi igapäevasest tüütamisest, vaid kord-kaks kuus kontakti hoidmisest, mille käigus teavitatakse klienti turuarengutest, tema tellimuse täitmise edust või ebaedust ning nende põhjustest. Et situatsiooni ilmestada, võtame traditsioonilise valdkonnavälise näite. Olete otsustanud osta uue auto ja soovite vana maha müüa, kuid olete jõudnud järeldusele, et vana müügiga ise tegeleda ei taha – olgu põhjuseks ebamugavus võõraste ostjate ees, soovimatus tehnilist asjaajamist korraldada või lihtsalt soov säästa aega.

ASJAÕIGUS. 1. detsembril möödus kakskümmend aastat asjaõigusseaduse jõustumisest. Samal kuupäeval alustati kohtute juures kinnistusraamatute pidamisega; kuu varem oli tööle hakanud ka sõltumatu notariaat. Need kolm lõvi pidid olema kinnisvarakäibe garandid.

Eraõiguste vundament laoti 20 aastat tagasi

KINNISMÕTE

Klient hindab müügiteenust mitte ainult müügitulemuse, vaid ka teeninduse taseme järgi. Lõppeesmärk on selge – asjad tuleb maha müüa.

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman tootepresentatsioonist ja väärinfo esitamisest. Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

Priidu Pärna

notar, asjaõigusseaduse töörühma liige

ajalugu Asjaõigusseadus (AÕS) võimaldas sõlmida kinnisvaratehinguid, notarid pidid tagama lepingute seaduspärasuse ja kohus pidi tehingud usaldusväärselt registreerima. Eesti oli jõudnud olukorda, kus maareform ja korterite erastamine oli kestnud paar aastat, kuid puudusid igasugused normid kinnisvarakäibeks ja nende fikseerimiseks. Seadus ei defineerinud isegi kinnisvara mõistet, kuna ENSV tsiviilkoodeks ju maatehinguid ei tunnistanud. Sul ei tohtinud kahte maja ja lehmagi olla, kapitalist! Kinnisvaraseaduse aluseks võeti professor Uluotsa tsiviilseadustiku eelnõu, mille menetlemine pidi riigikogus algama 1940. aasta sügisel. Alternatiiv oleks olnud lähtuda okupatsioonini kehtinud 1864. aasta Balti eraseadusest (BES), kuid see oleks olnud selgelt arhailine tee. BESi ajaloolised normid (näiteks naabrusõigused) elavad läbi Uluotsa eelnõu praeguse AÕSi kujul siiski edasi. Kahjuks on justiitsametnike kiretu käsi neist värvikamad hiljem kustutanud nagu mesilaspere hõivamise ning karjajootmisservituudi paragrahvid. Eesti pole enam sel määral agraarmaa nagu 19. sajandil.

Tõuge majandusele 1993. aasta seadus pani aluse kogu eraõiguse taastamisele õigusliku traditsiooni alusel. Justiitsminister Kaido Kama tark otsus oli luua uus tsiviilseadustik osa-

seaduste kaupa. AÕS oli esimene seaduspääsuke ja andis raamid sama seadustiku hilisemate osade – perekonnaseaduse, pärimisseaduse ja võlaõigusseaduse – jaoks. Eurooplane Siim Kallas on tunnistanud, et Eesti kiire lähte ja järgnenud kasvu eelduseks olid radikaalsed õigusreformid, mis raputasid meid otsustavalt lahti nõukogude õigusruumist. Sellega eristusime paljude IdaEuroopa rahvaste pehmetest õiguskohendamistest. Seadus on jäänud Eesti eduloos tagaplaanile, kuid tegelikult määravad edukuse ju õiguskorra pakutud võimalused ettevõtlikele. AÕSi vastuvõtmisega sai alguse müüt, et Eesti seadused on saksa tõlked. Nii see loomulikult pole, kuid Eesti alad on ajalooliselt germaani õigusruumi kuulunud juba Lüübeki linnaõigusest saati. AÕS lõi kinnisvarakäibele välisinvestori silmis selge ja talle tuttava raamistiku, mis hõlbustas erastamist ning ergutas majandust. Kinnisvarakäibe turvalisust on korduvalt Eesti puhul hinnanud ka Maailmapank. AÕS andis meile kinnisvara mõiste ning lõi asjaõiguste ehk isikute asjade suhtes kehtivate õiguste süsteemi. Kui omandiõigust tundis ka nõukogude õigus, siis servituudid, ostueesõigused, hoonestusõigus ja korteriomand olid täiesti uued instituudid. Eesti majandus ei oleks mingil juhul saanud sellist stardikiirendust, kui juba 1993. aastal poleks loodud hüpoteekide seadmise ehk laenu katteks kinnisasjade pantimise ja nende registreerimise süsteemi. Kinnisvarakäibe usaldusväärsuse on taganud topeltkontroll, kus tehingut kontrollib esmalt notar ja seejärel ka sõltumatu kohtulik register. Kinnis-

Asjaõigusseadus lõi kinnisvarakäibele välisinvestori silmis selge ja talle tuttava raamistiku, mis hõlbustas erastamist ning ergutas majandust. tusraamatus on meie eraõigused õrnalt hoiul ja kindlustatud, samas on õigustega tutvumine tagatud reaalajas.

Ajale vastu pidanud Parlament menetles AÕSi praegustes oludes uskumatu kiirusega, veebruarist juunini. Kuigi seadusandja peatähelepanu läks võõral maal seenel ja marjul käimise vaagimisele, on tollased lahendused hästi vastu pidanud ja seadus pääsenud olulistest muudatustest. Kui algusaastatel oli lubatud ka ehitiste ja korterite võõrandmine nn vallasasjadena, siis 2006. aastast saab ehitisi käsutada ainult koos maaga. Ehitised on rooma õiguse eeskujul üksnes maatüki olulised osad. AÕSil oli oluline tähendus ka muude loodusvarade kasutamist reguleerivate seaduste (vee-,

Õ Postimees

S

iis aga ... möödub kaks nädalat. Juba on läinud kaks kuud sellest, kui viimati oma automüügimehest midagi kuulsite. Naine kodus küsib – mees, kas uue auto saame? «Saame, aga vana, näed, on veel müümata». Pettunud naine tõmbab klaasi veini rindu, sõimab meest mökuks, ja ongi pahandus majas. Mees peab omakorda automüüjat jobuks (majandusja kommunikatsiooniministeeriumi tõlkes inglise keelest «fools») ja viimane peaks vist tunnistama, et tegelikult on ta kliendil õigus. Isiklikult ootaksin vähemalt paar korda kuus mingisugustki tagasisidet – kõnesid oli nii ja naa palju, helistajad pidasid hinda kõrgeks või autovärvi koledaks, läbisõit on siiski liiga suur vms. Ühesõnaga – TAGASISIDE! Isegi kui mitte keegi pole kuulutuse peale helistanud, siis ka see on väärtuslik info, mille põhjal saab hakata tuletama uusi küsimusi. Kas hind on vale? Kas praegu üldse selles hinnaklassis autosid ostetakse? Millised on konkureerivad pakkumised? Väidan, et müügimees, kes kliendiga pidevat suhtlust ei hoia, ei saa selle tööga mitte kunagi edukaks. Klient hindab müügiteenust mitte ainult müügitulemuse, vaid ka teeninduse taseme järgi. Lõppeesmärk on selge – asjad tuleb maha müüa. Aga kui kauba müük on mingil põhjusel raskendatud, tulebki mängu teeninduskvaliteet – mittemidagiütlejatelt võetakse objekt käest ära ja antakse teistele, kes on aktiivsemad. Need, kes suudavad ka keerulisel müügiperioodil kliendiga suhet hoida, saavad lõpuks välja makstava teenustasu näol ilusa preemia ja sõbraliku käepigistuse. «Mul ei ole mitte midagi öelda» on lihtsalt loll jutt. Alati on midagi öelda. Lõpetuseks ka aus ülestunnistus – eelmisel nädalal pidin ühe suurkliendi ees sarnast viga tunnistama ning see «jobutamine» maksis meile täpselt 1200 eurot pluss käibemaks, mille kompromissina kliendile allahindluseks määrasime. Enam ei tee – jobuks olemine on liiga kallis lõbu.

Kui algusaastatel oli lubatud ka ehitiste ja korterite võõrandamine nn vallasasjadena, siis 2006. aastast saab ehitisi käsutada ainult koos maaga.  Foto: Scanpix/AGE 

õiendus

Annate auto esinduse müügimehele, kes peseb auto puhtaks, laseb (teie raha eest muidugi) parandada kolisevad puksid, teeb autost säravad fotod ning paiskab info internetiavarustesse, ostuklientidele ja muudesse müügikanalitesse laiali. Loomulikult on tal õigus tehingu eduka läbiviimise eest küsida auga välja teenitud vahendustasu.

metsa-, maapõue-, jahiseadus jne) loomisele, kuna see pani aluse olulisele põhitõele. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud vaid seadusega! AÕSi paindlikkus hakkas tööle koos võlaõigusseaduse vastuvõtmisega 2002. aastal ning teenis edukalt ka buumiaja vajadusi. Õigus võimaldas müüa asju, mida tegelikult veel olemaski polnud ning tagas tehingute finantseerimise ja vajadusel sundmüügi. Kui vaadata aastakümnetega tekkinud kohtupraktikat, siis on selge, et seaduses on ebapiisavalt reguleeritud juurdepääsuteede küsimus üle võõra kinnisasja ja kaasomanike vahelised suhted. Aastate vältel ei ole paika saadud võõrale maale tehnovõrkude rajamise teemat ning tehnorajatiste talumistasud on juba teist korda tunnistatud põhiseadusvastaseks. Justiitsministeerium plaanib siin üle minna sundvalduse seadmisele haldusakti alusel, mis mingil kujul ei vasta minu ettekujutusele lepinguvabadusel põhinevast normaalsest tsiviilühiskonnast. Sama läbimõtlematud on ettepanekud korraldada ümber sõltumatud kohtulikud kinnistusregistrid haldusasutustena. Hoidkem rohkem väljakujunenud õiguskorda, sest ka omanik armastab rahu ja stabiilsust. Palju õnne, asjaõigusseadus!

27. septembril 2013 ilmus Postimehe lisalehes Kütteeri U. Malmet’i artikkel «Soojuspumpa ostes tuleb olla tähelepanelik». Artiklis tutvustatud soojuspumpade tehniliste andmete võrdleva tabeli andmed olid ebatäpsed, sest osa avaldatud andmeid ei olnud omavahel võrreldavad. Eksitav oli ka avaldatud tabelite all olev viide, et tabelis kajastatud andmed pärinevad sõltumatult sertifitseerimisorganisatsioonilt Eurovent: osa artiklis tutvustatud toodete kohta ei ole Eurovent sertifitseerimistunnistust väljastanud ja osa seadmete puhul on Euroventi avaldatud andmed jäetud tabelis kajastamata.


4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 12. veebruar 2014

SUURLUMI. Viimastel aastatel on rohkest lumest tingituna sagenenud ehitiste ja nende osade varingud – on tuvastatud, et õnnetuste hetkel oli lume kogus nende ehitiste katustel tunduvalt suurem, kui seda projekteerimisstandardid ette näevad. Talv ja lumesajud pole aga selleks aastaks veel läbi.

Lumest tingitud ülekoormus ohustab ehitisi kevadeni Ahto Tuuling

Tehnilise Järelevalve Ameti ehitus- ja elektriosakonna juhataja

ohutus Varingute sagenemine näitab, et ehitiste omanikud jätavad sageli täitmata kohustuse tagada ehitise ohutus ja heakord. Kortermajade puhul vastutavad lumekoristustööde õigeaegse ja nõuetekohase läbiviimise eest kõik korterite omanikud ühiselt. Ehitise omanik on kohustatud tagama ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale, sealhulgas takistama juurdepääsu varisemisohtlikule ehitisele ning paigaldama sellise ehitise ümber hoiatussildid. Selleks et ennetada ehitise katusele koguneva lume ja jääga kaasneda võivat ohtu, peab ehitise omanik võtma tarvitusele vastavad meetmed. Lihtsaim moodus selleks on pidevalt jälgida katusele kogunenud lume kogust ning lumi ja jää õigeaegselt ära koristada. Samuti on väga oluline visuaalselt hinnata, kas lumi on juba tekitanud ehitise konstruktsioonidele silmaga nähtavaid kahjustusi. Juhul kui ehitise konstruktsioonidel on märgata kujumuutusi, tuleb ehitise kasutamine kohe lõpetada. Konstruktsioonide deformeerumise või purunemise korral tuleks lasta eri-

alaspetsialistidel kindlaks teha, kas deformeerumine on tekitanud ehitisele püsivaid kahjustusi ning kas ja millises ulatuses on vaja ehitise stabiilsuse tagamiseks seda tugevdada või ümber ehitada. Viimased tegevused on pigem äärmuslikud ja probleeme tuleks varem ennetada. Kindlasti tuleb vältida lume ja jää kogunemist katuse räästarennidesse ning sadevee äravoolutorudesse ja -lehtritesse, kuna see võib kahjustada sadeveesüsteeme ja takistada katuselt sulalumest tekkiva sadevee ärajuhtimist.

Lumekihi paksus ja kaal Kehtivatele nõuetele vastavalt projekteeritud ja ehitatud ehitise puhul võiks lumekihi paksuse hindamisel juhinduda järgmistest näitajatest: • Äsja sadanud värske lume kiht ei tohiks ületada 1 m, seisnud lume kiht 0,5 m ja märgunud lume kiht 0,3 m. • Need lumekihi paksused on võetud lähtuvalt lume keskmisest kaalust, mis on värskelt sadanud lume puhul 100 kg/m³, seisnud lume puhul 200 kg/m³ ja märgunud lume puhul 400 kg/m³. • Arvestada tuleb, et vastavad suurused on võetud tänapäevastest ja võrreldes nõukogudeaegsete normidega karmistunud projekteerimisnormidest, seetõttu tuleks vanemate katuste puhul olla kriitilisem eespool märgitud parameetrite arvestamisel. Allikas: tehnilise järelevalve amet

Kergehitised ohus Kõige enam ohustab liigne lumekoormus teras- ja puitkonstruktsioonidega kergehitisi või ehitiste osasid (spordirajatised, angaarid, viil- ja kaarhallid, varjualused, varikatused, karniisid), lameda katusega või väikese katusekaldega ehitisi ning vanemaid amortiseerunud ehitisi. Sagedamini on varingute

Kortermajade puhul vastutavad lumekoristustööde õigeaegse ja nõuetekohase läbiviimise eest kõik korterite omanikud ühiselt.

tagajärjel deformeerunud või purunenud ehitise rajamisel kasutatud ehitustooted (näiteks profiilplekist katusekate, räästarennid) või ehitiste eenduvad osad (rõdud, varikatused). Katusele ohtlikuks muutuva lumekihi hindamisel tuleb lähtuda konkreetsest ehitise kandekonstruktsioonide tüübist ja selle katuse kujust. Lisaks peab arvestama muude ehitise kandevõimet ohustada võivate teguritega, näiteks ehitise vanus, amortiseerumine, halb ehituskvaliteet, võimalikud vead projekteerimisel või ehitamisel, ehitusprojektile mittevastav ehitamine ja ehitustoodete asendamine, ehitise kasutusotstarbele mittevastav ehitamine, nõuetega vastuolus hooldamine jne. Erilist tähelepanu tuleb pöörata katusel kohtadele, kus on katuseastmed, eendid või muud takistused või katus piirneb kõrgema ehitisega või ka näiteks katuse serva kinnitatud katuse parapetist tunduvalt kõrgema reklaamtahvliga. Sellistesse kohtadesse kuhjub tuulega lund koguses, mille koormus võib mitmekordselt ületada katusele lubatavat lumekoormust. Lumekoristustöid planeerides tuleks esmalt tutvuda katuse projektiga ning teha kindlaks kohad, kus on oht katu-

selt läbi kukkuda – näiteks katuseaknad ja haprad või amortiseerunud katusekattematerjalid, mis ei talu inimese raskust. Juhul kui hoone omanikul puudub nõuetekohane turvavarustus ja muud tööohutuse tagamiseks vajalikud vahendid, on soovitav tellida katuse lumekoristustööd sellele spetsialiseerunud ettevõttelt. Katusele minnes tasub arvestada ilmastikuoludega – jää, tugev lumesadu ja tuul suurendavad allakukkumise riski oluliselt.

Korista ohutult Lumekoristustööde ajal ei tohi lasta lumel kukkuda ega seda visata madalamatele hoonetele. Kui lund visatakse inimeste ja sõidukite liikumistsooni, tuleb ohuala tööde teostamise ajaks piirata ohutuslindiga ning pärast tööde lõpetamist ohutuslindid eemaldada. Samuti on vajalik jälgida, et tööde tegemisel ei kukuks töövahendid katuselt alla. Ohutu liikumise tagamiseks on katusele soovitatav paigaldada katusesillad ja -redelid. Lume ja jää allakukkumise takistamiseks võiks katusele paigaldada lumetõkke. Lume ja jää sulatamisel tuleb kasutada ainult selleks ette nähtud aineid ning vältida tehnoloogiaid ja ai-

Lumi tuleb katustelt koristada probleeme ennetades ja ohutult. Foto: PEETER LANGOVITS 

neid, mis võivad kahjustada katust või sadeveesüsteeme. Samuti tuleb lume mehaanilisel eemaldamisel valida õiged vahendid, et vältida külmaga rabedaks muutunud katuse või selle katte lõhkumist. Nagu eespool mainitud, kannab ehitise ohutuse eest vastutust omanik, kes peab ehitusseadusest tulenevalt tagama, et ehitis ei tekitaks ohtu inimese elule, tervisele ja varale ning ehitisele

mõjuvad koormused, sealhulgas lumekoormus, ei põhjustaks ehitise või selle osade varisemist. Samuti on ehitise omanik kohustatud tagama ehitise ja selle asukoha maaüksuse korrashoiu ja ohutuse ümbruskonnale. Ehitise ohutuse tagamist kontrollivad kohalikud omavalitsused ja Tehnilise Järelevalve Amet, viimast peab omanik teavitama ka ehitisega toimunud õnnetusest.


kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 12. veebruar 2014

LINNARUUMI TAASKASUTUS. Sügisel avaldati kinnisvaraportaalides vana garaaži müügikuulutus. Kuigi tegemist ei olnud elamispinnaga, pakkus see paljudele Facebookis rõõmu, mistõttu jagati kuulutust ohtralt. Palusime arhitekt Mustal lasta fantaasial lennata ja kujundada garaažist vastupandamatu linnakodu.

Vanast garaažist kompaktne linnakodu Arhitekt Must

INSPIRATSIOON Projekteerisin Lastekodu tänaval asuva garaaži ümber väikeseks eramajaks. Ambitsiooniks oli teha garaažist moodne eramu, mis sobiks dünaamilise elustiiliga aktiivsele inimesele. 45 m² garaaži kinnistu asub rohelust täis kortermajadest ümbritsetud sisehoovis. Kesklinnas paiknevad põhilised kaubandus- ja meelelahutuskohad asuvad eramust kõigest 5 minuti kaugusel. Praegu on tegemist tavalise telliskivist garaažiga, mille põrandas on autoremondi kanal ja millel on kaks väikest aknaava. Ümberehitamise põhiideeks on kompaktsus ja funktsionaalsus, mugavus ning trendikus – kasutama peab võimalikult palju olemasolevat ja otstarbekas ei ole teha suuri ega uhkeid ümberehitusi. Ehitise välisseinad ühtivad suures osas krundipiiriga, mistõttu hoonet palju laiendada ei saagi. Ainukene võimalus hoone mahtu suurendada on ehita-

da garaažile peale teine korrus – see on piisavalt tagasihoidlik ja sobib suurepäraselt hoonet funktsionaalselt jagama. Ülemisel korrusel on privaatne tsoon – magamisase ja töölaud; alumisel korrusel on köök söögilauaga ja suur diivan. Diivan, köök ja söögilaud asuvad keldrikorruse ülestõstetud lael, mille sees paiknevad endisesse autoremondikanalisse paigutatud vannituba, WC ja panipaik. Autokanali pikkus on 4,3 meetrit, laius 2,3 meetrit ja kõrgus 1,5 meetrit – et ruumid kanalisse ära mahutada, pidin tõstma lae kõrgust, mis tekitas toreda kõrgendiku esimese korruse mööbli tarvis. Kõik kolm tasandit – magamistuba, köök ja elutuba – ning vannituba on ühendatud trepi ja selle kõrval oleva õhuruumiga.

Pilkude eest varjatud Suurim probleem garaaži muutmisel eramajaks on piisava privaatsuse tagamine. Ümbritsevad hooned on kolme- ja viiekorruselised korterelamud, mis tähendab, et eramu on igalt poolt vaadeldav. Et vältida teiste inimeste uudishimulikke pilke, avab hoone ennast kohtadesse, kust teised sisse ei näe.

Esimesel korrusel avaneb hoone selle ees asuvasse müüridega ümbritsetud aeda, teisel korrusel on aga ainult üks suur aken otse taevasse. Valgus liigub läbi kogu hoone, kuna selle keskel on aatrium ning esimene ja teine korrus on täielikult avatud, ilma ühegi seinata.

Eeliseid on palju Esimene korrus on funktsionaalne ja tihe – elutuba ja olemise ruum peavad osaliselt sisehoovi pikenema. Televiisor on asendunud välikinoga sisehoovi tagumisel seinal. Välja saab vaadata läbi suureks panoraamaknaks muudetud garaaži vanadest väravatest. Sisehoovis paikneb ka suveterrass ja grillimiskoht – kogu elutuba suureneb suvel seega sisehoovi arvelt; seal saab sõpradega pidada välikinoõhtuid väikese grilliga. Kinnistu territooriumil sisehoovi seina taga asub parkimiskoht väikesele linnaautole või mootorrattale. Iga ehitise ja krundi ruutsentimeeter on kasulikuks muutunud ilma suurte, keeruliste ja kalliste muudatusteta. Enne juurdeehitust oli hoone pindala 30 m² ja pärast muudatuste tegemist suurenes pind 45 m²-ni. Sisehoovi suurus on 17 m² ja parkimiskoht 10 m².

Garaaž oli müügis 22 000 euroga, selle ümberehituse hind jääb 30 000 euro kanti. Eeliseid korteri ees jagub: privaatsus, sisehoovi võimalus, oma parkimiskoht maja kõrval. Arhitekt Must on Postimehe Kinnisvara ja Ehituse teemalehe väljamõeldud tegelaskuju, kes annab kujutluspiltidele hagu ja ammutab inspiratsiooni meid ümbritsevast lagunevast, mahajäetud linnaruumist, julgustades teisigi tegudele.

Arhitekt Musta visioon Lastekodu tänaval asuvast garaažist kui modernsest linnakodust (üleval) ja garaaž selle müügihetkel 2013. aastal.  Foto: INTERNET/REPRO


6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 12. veebruar 2014

DÜNAAMILINE TURG. On vaid aja küsimus, kui Eesti pangad hakkavad ka välismaalaste siinseid kinnisvaraoste finantseerima, selgitab 1Partner Kinnisvara soomlasest maakler Christian Ayrer. «Praegu saavad finantseerimisest kasu ju välismaa pangad.»

Kalamaja on Tallinna Soho Christian Ayreri CV Rain Uusen

1997–2000 maakler Soomes, Helsingis

toimetaja

INTERVJUU Räägite 13. jaanuari Helsingin Sanomates kinnisvaraturust Eestis ja sealt võib välja lugeda, et soomlased on siinselt turul alati rolli mänginud, varem riskikapitalistidena ja nüüd pigem iseendale elamiseks kortereid ostes. Kuivõrd soomlased Tallinna korterite turul hinda tegelikult mõjutavad? Kas peaksime kartma – palgatasemed on ju meil siiski erinevad?

Soomlased rahvusena ei mõjuta kinnisvara hinda. Pigem on soomlane hästi hinnatundlik ja uurib igat objekti põhjalikult. See, et palgatase on Soomes kõrgem, annab soomlasele võimaluse soetada endale teine kodu või siis investeerida. Mis puudutab aga kinnisvara hinnatõusu või -langust, siis on lihtsalt küsimus nõudlusest ja pakkumisest, rahvusel vahet pole. Ehk soomlased on pigem rahvus, kelle huvi Eesti kinnisvaraturu vastu tekitab turul elevust ning selle kaudu tõstab mingil määral ka nõudlust ja kinnisvara väärtust. Väidate, et üle 4000 soomlase on Eestis kodu leidnud – mis neile meeldib? Kuhu veel peale Tallinna soomlased kodu otsivad?

Nagu ütlesin, uurib soomlane igat objekti hoolikalt. Tavaliselt nõuab ta rohkem infot objekti kohta kui eesti klient. Soomlased tahavad teada, milline on maja seis. Isegi kui maja laguneb, on soomlasele tähtis teada seisu, siis on ta valmis ostma. Peamiselt on huvipakkuvad objektid siiski alla kümne aasta vanad või renoveeritud. Asukoht on alati tähtis. Nagu öeldakse: sijainti, sijainti ja sijainti! Tallinnas on popimad kohad kesklinn ja vanalinn. Noored tunnevad huvi Põhja-Tallinna, eriti Kalamaja vastu. Peale Tallinna ostetakse kortereid enamasti Pärnusse ja Tartusse. Pärnus on tähtis mere lähedus ja Tartus ostetakse kodu lastele, kes õpivad ülikoolis. Vana hitt aastatel 1995– 2005, Saaremaa, praegu eriti ei mõju; hinnad pole enam üli-

2000–2004 maakler Tallinnas 2004–2011 maakler Hispaanias Costa Del Solis 2011 – maakler Tallinnas

odavad ja kohalejõudmiseks on vaja reisida terve päev. Mis meelitab soomlasi ja üldse välismaalasi Eestis kinnisvara omama?

Turg on siin dünaamiline, hinnatase aga mõistlik. Turg töötab siiski sarnaselt nagu mujal Euroopas. Omakapitali määr on Soome omaga võrreldes aga siin väiksem. Näiteks finantseerib Soome Nordea Eesti kinnisvara tagatisena. Eesti pangad praegu välismaalasi ei finantseeri, aga on ainult aja küsimus, kui nad seda tegema hakkavad, sest muidu saavad kasu finantseerimisest ainult välismaa pangad. Ja kui seda tegema hakatakse, siis kindlasti kasvab välismaalaste osakaal kinnisvaraturul. Peale rahalisi võimalusi on Eesti ilus riik, ja eriti Tallinn paistab välja veidi eksootiline, aga samas turvaline koht, kuhu investeerida.

Eesti on ilus riik, ja eriti Tallinn paistab välja veidi eksootiline, aga samas turvaline koht, kuhu investeerida. Soome kinnisvaraturg on enam välja kujunenud kui Eesti oma – kuivõrd oskavad soomlased olla paremad, teadlikumad kliendid?

Peame meeles pidama, et Eesti kinnisvaraturg on alles hiljuti taaskujunenud. Ja kiirus on olnud muljet avaldav! Algul oli omandi soetamine uus ja samas ebakindel asi, nüüd aga on kinnisvara omamine kindlam kui Soomes. Pole mingeid aktsiaid, vaid kindel kinnistusraamat, mis tagab omandi. Samuti on nota-

riaalne ostu-müügileping palju kindlam viis kinnisvara vahendamisel. Soomes teeb maakler ostu-müügilepingu ja mitte keegi pole kohustatud seda kontrollima. Mis puutub maakleriteenusesse, oli minule töökohana 1Partner Kinnisvara loogiline valik, sest vahendusteenuse pakkumine ainuesinduslepingu alusel on ainuke mõeldav viis minu jaoks oma tööd teha. Samamoodi töötavad kinnisvarafirmad Soomes. On ju naeruväärne ja müüjale kahjulik, kui ühte objekti pakub mitu maaklerit, vahel isegi eri hindadega! Nii tekib ostjal küsimus – kas objektil on midagi valesti?

Vahel üritavad, enamasti välismaalased, teha mingi projekti just eesmärgiga müüa see välismaalastele. See õnnestub neil aga harva. Püütakse teha mingi kombinatsioon välismaa ja Eesti vahel. Näiteks Kalamaja alguses on Soomemaja, mis on juriidiliselt nagu Soome «asunto-osakeyhtiö» ehk maja ja osaühingu hübriid. Ostja soetab endale aktsiad, mis annavad talle õiguse hallata korterit. Soomes töötab see asi hästi, aga siin pangad sellise hübriidi ostmist ei finantseeri. Eesti kinnisvaraturul on omad seadused ja kombed, mida välismaalased saavad omada, aga enda mudeli toomine teisele turule õnnestub väga harva.

Kas Eestis/Tallinnas on kinnisvara, mis ongi teie hinnangul mõeldud investeerimisvarana välismaalastele?

Kui ennustada, siis mis meie kinnisvaraturul sel aastal toimuma hakkab?

Tallinnas tegi mullu iga viienda kinnisvaratehingu välismaalane

Mänguväljak Õismäel. 

Foto: PM

Välismaalased tegid 2013. aastal Tallinnas 2331 kinnisvaratehingut, mis on veidi rohkem kui aasta tagasi, analüüsib kinnisvarafirma 1Partner maa-ameti statistikat. Kõige rohkem – 22 protsenti – kasvas välismaalaste poolt sooritatud tehingute arv Haaberstis. Mustamäel ja Nõmmel kasvas tehingute arv 20 protsenti. Linnaosadest

langes välismaalaste tehingute arv kesklinnas viis ning Põhja-Tallinnas 16,5 protsenti. 1Partner Kinnisvara Soome klientide maakleri Christian Ayreri sõnul teevad Tallinnas suurima osa välismaalaste tehingutest soomlased ja venelased. «Peamiselt mõjutas piirkondade populaarsust sobivate pakkumiste olemasolu,» ütles Ayrer ja li-

sas, et kõik vene ostjad pole siiski reaalselt välismaalased, vaid paljud on kodakondsuseta Eesti elanikud. «Üldiselt oli välismaalaste osas hea aasta ning soomlaste huvi on tõusnud, kuna nad näevad Tallinna korteris head üüritootluse võimalust,» ütles Ayrer ja lisas, et sobivatest pindadest on praegu selge defitsiit.

1Partner Kinnisvara tegevdirektori Martin Vahteri sõnul on välismaalaste tehingud kasvav osa kinnisvarabüroo igapäevasest ärist ning seetõttu palkas ettevõte mullu juurde ka uued soomlastest konsultandid ning suurendas vene maaklerite gruppi kümne inimeseni. 2013. aastal tehti Tallinnas kokku kinnisvaraga 11 237 ostu-müügitehingut. PM

Näen, et tõus jätkub, nagu eelmiselgi kahel aastal. Popid piirkonnad Tallinnas tõusevad teistest kiiremini. Kalamajas, Uue Maailma piirkonnas ja Kassisabas on toimumas sama protsess, mis Helsingis Kallio linnaosas 1990ndate lõpus ja 2000ndate alguses. Nimetan seda Soho-nähtuseks – kesklinna vahetus läheduses asuv linnaosa, millel on natuke halb maine, hakkab kiskuma enda poole tudengeid, kunstnikke, artiste ja teisi loovaid inimesi. Piirkond puhastub, muutub atraktiivseks, maju renoveeritakse ja nii tõuseb kinnisvara väärtus. Siis märkavad ka tavainimesed, et elukeskkond on muutunud ja polegi neile enam kõlbmatu. Mingit mulli ega krahhi mina tulemas ei näe.

Kuigi soomlased saavad oma palga eest teist kodu välisriigis lubada, on nad siiski väga valivad kliendid, kinnitab 1Partner Kinnisvara soomlasest maakler Christian Ayrer.  Foto: TOOMAS TATAR 

Statistikat Välismaalaste poolt Tallinna linnaosades tehtud kinnisvaratehingud 2013. aastal Linnaosa

2012

2013

Muutus %

Tallinn Haabersti Nõmme Mustamäe Pirita Lasnamäe Kristiine Kesklinn Põhja-Tallinn

2297 181 53 202 59 724 107 444 527

2331 221 64 243 63 768 112 420 440

1.5 22.1 20.8 20.3 6.8 6.1 4.7 -5.4 -16.5

Allikas: 1PARTNER KINNISVARA


kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 12. veebruar 2014

KAUNID KAMINAD JA AHJUD. Wienerberger premeeris kaunimate kaminate, ahjude ja väliköökide tellijaid ning ladujaid tunnustuse ja auhindadega.

Ahjud ja kaminad toovad kodutunde ja -soojuse KONKURSS

Ilusaima kamina kategooria võitjaks valiti Pärnumaal asuvasse Pargi talu renoveeritavasse rehielamusse 2013. aasta oktoobris ehitatud kütte- ja küpsetuskompleks. Inglise stiili järgiv kaminahi ja pliidikompleks on ehitatud Aseris toodetud Terca keraamilistest tellistest Helepunane sile ja St. Paul’s. Kolde omanik on Aare Kurist ja ahju on ehitanud Riina Siimar, pliidikompleksi on ehitanud Raivo Koppel.

RAIN UUSEN toimetaja

www.AHI.ee

Konkursile laekus 89 võistlustööd, millest konkursi tingimustele vastas 79. «Läbiva joonena saab tuua välja neist kõigist tajutava kodutunde ja -soojuse,» kommenteeris konkursi lõpptulemust Wienerbergeri tegevdirektor Andrius Majauskas. «Looduslikust materjalist tellised on suurepärane näide tänapäevasest loodussäästlikust tootest, mis on vastupidav ja kvaliteetne ning säilitab oma väärtuse väga pikaks ajaks.»

Rohkem infot konkursi ja selle tingimuste ning ühtlasi kõigi võistlustööde kohta leiad konkursi kodulehelt.

Ilusaima ahju kategoorias valiti võitjaks Tallinna vanalinnas asuva Piip ja Tuut mängumaja kohvikusse Koogel-Moogel 2013. aasta jaanuaris ehitatud ahi. Kolde ehitamisel on kasutatud umbes 600 Aseris toodetud Terca keraamilist tellist Helepunane sile. Ahju tellisvooder on viimistletud mineraalkrohviga ja kodumaiste paekivi- ning dolomiit-detailidega. «Oskuslik, läbitöötatud detailidega, ajalooliste eeskujude põhine lahendus,» kommenteeris žürii esimees, sisearhitekt ja Eesti Sisearhitektide Liidu asutajaliige Eero Jürgenson võitjatööd. Kolde omanik TooFotoD: Wienerberger mas Tross ja ahjumeister Kerri Koppel.

Eripreemiad ja rahva lemmikud

Žürii eripreemia anti Raplamaal asuva eramu 2011. aastal valminud küttekompleksile, mis koosneb ahjust, pliidist, soemüürist ja lesost. Ahju ehitamiseks on kasutatud Aseris toodetud Terca keraamilisi telliseid Helepunane sile. Ahi on krohvitud. Pliidi, leso ja soemüüri ehitamiseks on kasutatud Belgias toodetud Terca keraamilisi telliseid Orchidee Rose. «Tore uus-etno laadis ahju ja pliidi kompleks, mis loob maamajas head võimalused nautida õdusat õhkkonda, kuid ei muutu tänu oma lakoonilisele lihtsusele ruumis pealetükkivaks,» kommenteeris ajakirja Kodu & Aed peatoimetaja Piret Veigel. «Eeskujulik lahendus, kuidas jätkata traditsioone tänapäevases võtmes.» Küttekompleksi omanik on Gerda Naur ja ahjumeister Ivar Käbi.

Ilusa ahju konkursi rahva lemmiku tiitli pälvis 2012. aasta augustis Lääne-Virumaal asuvasse Tõnu tallu ehitatud küttekompleks, kuhu kuuluvad suur leivaahi, kamin ja leso, mille ehitamiseks on kasutatud Belgias toodetud Terca keraamilisi telliseid Milano. Küttekompleksi omanik on Rita Kaljus ja ahjumeister Raivo Naarits.  Allikas: Wienerberger

Ilusaima väliköögi kategoorias osutus võitjaks Antslas asuva eramu õuele 2008. aasta juunis ehitatud kamin-grillsuitsuahi. «Valisime üksmeelselt kõige mängulisema ja teostusvõimelisema töö,» selgitas pottsepp ja korstnapühkija Jaanus Pedari. Tulekolde omanik on Aigar Grihin ja ahjumeister Sulev Kitsik.



Kinnisvara ja Ehitus veebruar 2014