Page 1

Pei Lin’s  Home Buying   Guide    Pei Lin Huang & Pei Lin Team  Keller Williams Syracuse  2501 James Street  Syracuse, New York 13206    Office: 315‐474‐1899  1‐866‐662‐9393 (Toll‐free email fax)    Websites:  Email: 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  



Thank you for considering the Pei Lin Team to work with you in   obtaining your real estate goals. We understand that buying a home   is a major decision. Our goal is to take you through the home finding  process, making it as efficient, stress‐free and successful as possible.   

The purpose of this presentation is to provide the information you  need to select the best real estate professionals to help you in buying  your home.  We also hope this guide will help you understand the  process of finding and buying a home, to acquaint you with the kinds  of housing and financing choices available to you, and to assist you  throughout the home buying process. We hope that after reviewing  this material you have a clearer understanding of how important you  and your business are to us.   

In order to best serve you we will need to spend time with you, learn‐ ing more about your unique needs, both in a home and in your real  estate sales professionals.  Our goal is that you will be delighted with  your home buying experience.   

Please feel free to call on us at any time. Ask questions and share your  concerns and expectations with  us.    

Our team is here to help you.  Working TOGETHER with you, we will  achieve both your goal and ours!  Very truly yours,      Pei Lin Huang,     Marketing, Contracts, & Negotiations     

Kelly Erickson,   Closing Coordinator 

Pam Avery,   Operations and Realtor Associate 

Melissa Snavely,  Listing Coordinator 

Jenn LaGraffe,  Buyer Agent   

Meeting your real estate needs with over 64 years combined experience! 


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

TABLE OF CONTENTS    The Role of Your Sales Representative  Pei Lin Team Members & Roles  What Can You Expect From the Pei Lin Team  Our Pledge to Buyers  Why Buy?  The Real Cost of Renting  Avoiding Common Mistakes Home Buyers Make  Are You Ready to Buy?    The Step‐By‐Step Home‐Buying Process  Step One:  Obtaining Lender Pre‐Approval  Step Two:  Consulting with Your REALTOR®    Agency Relationships    Buyer Agency    Financial Considerations    Your Wants and Needs in a Home  Step Three: Finding Your New Home    Defining Your New Home    Top Features I Want in My Home    It’s Time to Start Looking at Real Houses    Homefinding Worksheets  Step Four:  Writing Your Purchase Offer    The Price You Want to Offer    How Are You Going to Pay For The House    Personal Items to be Included/Excluded    When to Close?  When to Take Possession?    Do You Want A Home Inspection    Radon, Pest, Well and Septic Tests  Step Five:  You Bought the House!  Step Six:  Formalizing Your Financing    What’s Considered for Loan Approval?    Loan Application Checklist    Components of a Mortgage    The Loan Process   

6 7  9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  20  22  23  24  24  26  27  28  34  34  34  34  35  35  36  37  38  38  40  42  43 


The Appraisal    Surveys & Inspections  Step Seven:  Preparing For & Closing on the House    Pre‐Closing Walk Through Inspections    Protecting Your Investment    Understanding Insurance Options      Flood Insurance      Hazard Insurance      Homeowners Insurance      Mortgage Disability Insurance      Mortgage Life Insurance      Mortgage Guarantee Insurance    Title Insurance    Understanding Options for Taking Title    Understanding Closing Costs    Who Pays for What at Closing?    Settlement and Closing    What to Bring to Closing    Home Equity Protection Program    STAR Exemption on School Tax  Step Eight:  Boxing, Packing and Moving In!    Moving Timeline and Checklist    Additional Moving‐Checklist Items    Tips on Packing    Moving with Children    Tips on Having A Garage Sale    Moving Your Pets    Moving Your House Plants  Glossary of Terms   Appendix  Disclosure of Agency Relationship Form    Buyer Agency Contract    Sample Property Listing    Sample Contract to Purchase (Purchase Offer) 

45 47  48  48  48  49  49  49  49  50  50  50  51  52  54  56  58  60  61  62  63  63  65  67  68  70  72  74  75  90  92  93  94 


THE ROLE OF YOUR SALES REPRESENTATIVE    Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Why hire the Pei Lin Team?    Buying a new home can be more than just a financial decision.   It can be an emotional one as well.  That is why it is so impor‐ tant to choose the right real estate representative—one who is  not a “salesperson” trying to sell you on something; but some‐ one who wants to help you accomplish what you have decided  you want to do. In order to do this successfully, your full‐ service real estate representative must be:    ♦ Your Property Specialist  ♦ Your Transaction Coordinator  ♦ Your Community Consultant  ♦ Your Experienced Negotiator  ♦ Your Trusted Advisor and Consultant  ♦ Your Real Estate Professional     The lone‐agent concept just doesn’t get the job done in today’s  marketplace. The Pei Lin Team is dedicated to providing the  best real estate service and advice. Working as a team, we eas‐ ily provide full service to our clients. The team approach pro‐ vides top‐dollar value for the same price as a single agent.    We are not a “Jack of all trades, master of none.” We operate  under the “Jack of one trade and he has mastered it well” phi‐ losophy. We use unity and strength to serve you. We strive to  protect you and your home investment. We always watch out  for your best interest. We work together to achieve one com‐ mon goal: Your complete satisfaction!    Pei Lin Huang built this business on determining what people  need and want and finding the best way to give it to them. 


Meet the Team   

 Pei Lin Team Members & Roles 

Our Team functions as a unit.   

Although you’ll see that we all have our individual talents and ar‐ eas of responsibility, the governing rule is that we all can and will  do whatever needs to be done to keep our clients happy and satis‐ fied with their real estate transaction. There is no time that a cli‐ ent’s needs can’t be met due to unavailability of their agent. We all  are aware of what the others are working on, and can fill in for  them without missing a beat. We all keep ourselves informed of  available and competing homes, and our buyer clients, looking for  matches.  We all engage in ongoing educational seminars, making  certain we are familiar with relevant laws and stay abreast of cur‐ rent technology. This assures that you, our client, is always given  the best service and advice.   

Here’s some background on the five talented team  members ready to go to work for you!   

Pei Lin Huang, CBR, CRS, GRI, has been a licensed REALTOR®  since 1987.  As Team Leader, Pei Lin oversees  all aspects of the team business. Recognizing  the individual skills and talents of the Team  Members, Pei Lin coordinates their activities  resulting in a consistently high level of ser‐ vice. Marketing and promotion are some of  Pei Linʹs prime responsibilities. She person‐ ally films and edits the ʺhome moviesʺ for all  our listings. These are prominently featured  on our various websites. Financial strategies,  contract negotiations, and problem solving round out Pei Linʹs  skill‐set, resulting in someone who can and will get the job done.   


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Pam Avery has recently re‐joined the Team and has over  eight years of experience as a real estate agent.  She draws on  her  prior marketing background to coordinate our advertis‐ ing and marketing programs. She is responsible for establish‐ ing and implementing new systems to enhance our presence  in the marketplace, and to ensure our clients receive the at‐ tention and care they deserve. 

    Melissa Snavely, is our listings coordinator and makes  certain our sellers have all the collateral materials they need  in their homes to answer most buyer questions.  Melissa takes  care of mailings, phones, and keeps our office and schedules  running smoothly.       

Kelly Erickson is our Closing and Customer Care Coordi‐ nator. Kelly knows the importance of details and “mothers”  each transaction  from contract to closing.  She makes certain  that transactions close on time with as few “bumps” along  the way as possible.  Kelly’s goal is a stress‐free closing for all  our buyers and sellers.       

Jenn LaGraffe—A former Pei Lin Team client, Jenn joined  Keller Williams in January 2007 and serves as our buyer  agent. She graduated from LeMoyne College and has at‐ tended Newhouse as a graduate student in communications.  Jenn has lived in Syracuse over 30 years and has served on  several local community and grassroots committees. With her  knowledge of the community and available local resources,  Jenn is a perfect fit for helping our buyers find their new  homes.       


WHAT YOU CAN EXPECT FROM THE PEI LIN TEAM?     The Best Service… Better than 99% client satisfaction.  Results… We find the home perfectly suited to your needs.  Buyer Counseling… The most dedicated and experienced advisors  to work with you.  Value‐Added… Caring services from the entire team and our ven‐ dors.  Access… To ALL new and resale homes available.  Ethical Standards… We support and practice the professional stan‐ dards of the National Association of REALTORS® (NAR), the New  York State Association of REALTORS®, as well as the local  Greater Syracuse Association of REALTORS®.  Experience… Benefit from more than 64 combined years of success‐ ful experience in residential real estate.      CLIENT SERVICE PHILOSOPHY    We entered the real estate field with a strong conviction. Our belief is  this:  “Just take care of the needs of people.   Everything else will take care of itself.  It is so simple.”    This difference in attitude is founded upon one basic idea.  Our job is  not to deal with brick, mortar and parcels of land, but with people.       People who sell homes through us.   People who buy homes through us.   First… last… and always, people. 


Our Pledge to Buyers    Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

We feel so strongly about it, we put it in writing.   

To provide unsurpassed service to help you buy your home at a  fair market price, in the shortest time, with the least inconvenience  to you, we will:    •

Explain real estate agency relationships. 

Maintain communication during the term of the agreement. 

Analyze your property needs and desires. 

Orient you to current market conditions. 

Provide helpful community data. 

Explain local real estate practices and procedures. 

Provide information on lenders and financing alternatives. 

Search the local Multiple Listing Service for suitable properties. 

Coordinate appointments and show all properties of interest,  whether the properties are our listings, another REALTOR’S® or For  Sale By Owner. 

Provide relevant market data as to fair market value of homes. 

Disclose all material defects of the property known. 

Explain the offer‐presentation process. 

Deliver any state required Property Disclosure form. 

Carefully explain and prepare Offer to Purchase forms. 

Arrange to present all offers to seller in a timely manner. 

Strive to obtain the best possible price and terms for you. 

Explain post‐purchase activities and responsibilities. 

Follow up on all post‐purchase activities. 

Keep confidential any information that you designate in writing as  confidential.  


Why Buy?  Renting Versus Buying Your Home     Pride in Owning: Most people buy homes to have control over where they live. Own‐

ers are no longer at the mercy of the landlord and can alter the property as  they see fit to better suit their taste, preferences and lifestyles. Although in‐ vestment features are important, the psychological reasons for buying—the  satisfaction of owning and freedom from paying rent—are at least as im‐ portant.     Dislike Paying Rent: Renting does offer a lifestyle that’s nearly maintenance‐free.  That may appeal to you, but consider that renting offers you no equity, no  tax benefit, and no protection against regular rent increases. Writing a rent  check is just like watching your hard‐earned money sail away!     Settling Down:  More than six in ten renters said “settling down” was an important  reason to buy.  Renting is always a “temporary living situation”.     Good Investment: 76% of owners and 69% of renters said that the investment aspect  of ownership was important.     Tax Advantages: Property taxes and qualified home interests are deductible on  Schedule A, for itemized deductions.     Long‐Term Appreciation: People consider homeownership a good investment be‐ cause they view it as a long‐term venture. Historically, home prices have  risen at relatively steady rates.       Leverage Investment: People borrow a great deal to buy homes, yet they receive the  full benefits of price appreciation. In the long run, investments in homes far  outpace inflation rates.     Source of Savings: Homeownership always has been and continues to comprise the  single largest source of savings for American households. Homeowners  build equity and can borrow against it.     Sacrifices Are Worth It: Almost 7 in 10 renters in the National Association of REAL‐ TORS® homeownership survey said that they planned to buy a home in the  future. More than three‐quarters of these people said they were willing to  sacrifice to do that. 


The Real Cost of Renting 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Based on a 6% Rental Increase Each Year, If You Now Pay…

$600/ month

$700/ month

$800/ month

$900/ month

$1,000/ month

$1,200/ month

This year







Next year







3rd year







4th year







5th year







6th year







7th year







8th year







9th year







10th year














Think about the home you could have purchased using that money.  Not to mention the potential annual tax deduction for mortgage interest paid! 


Avoiding the Most Common Mistakes  Home Buyers Make   

They are:     Not understanding a local market and all that is available.   

Not screening the masses—trying to see everything, both in  their own price range and not.   

Not understanding pricing and the value of certain  amenities.   

Letting the emotional desire for a house override the  reasonable aspects such as price, condition and location.   

Weak negotiating. This mistake alone can cost a buyer  thousands of dollars.   

Not requiring the proper inspections.   

Not understanding all available financing.   

Looking for the perfect home.   

Not previewing schools, shopping, and other  neighborhood amenities. 

By utilizing our exclusive service, your home purchase will go more smoothly and you will avoid these common mistakes.


Before we go any further, we need to know:     Are You READY To Buy? 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Four Big Questions   

If you answer yes to the following questions, you are probably ready to buy a  home:   

1.  Do you have a steady, reliable income? In other words, have you  been employed on a regular basis for the last two years and do you  expect to maintain your employment?  2.  Do you have a good record of paying your bills?   Have you made  regular, on‐time payments?  If not, read on; there is still hope.   

3.  Do you have money saved up for a down payment and closing costs?    Many home buyers think that a down payment of 20 percent is needed.  It’s not. Many loans exist today that allow buyers to put down 10  percent to as little as 3 percent on the purchase of a home. (Even less  with the use of seller’s concessions or available grants.) So don’t give up  just because you can’t come up with a 20 percent down payment.   

4.  Do you have the ability each month to pay the mortgage as well as  additional costs that go along with homeownership, such as taxes,  insurance, and maintenance? 

Golden Nugget   

In real estate, the motto is…IF YOU SNOOZE…YOU LOSE!   The finer, correctly‐priced properties do not last!   When looking for a home, remember, Tuesdays, Wednesdays, and  Thursdays are best!   Weekends are worst!   Most buyers look for homes on the weekends.  This is the time you  will most likely find yourself in multiple‐offer situations competing  with other buyers, and when you compete,  you’ll always pay more to get the house! 


The Step‐By‐Step Home‐Buying Process 

  Although each transaction is different, all go through  most of the following steps in the same order.   Each  step will be discussed in detail in the pages that fol‐ low.  If after reading the material on each step you still  have questions, please feel free to contact us for fur‐ ther explanation.  Remember, we’re here to help!      Step One:  Obtaining Lender Pre‐Approval    Step Two:  Consulting with Your REALTOR®    Step Three:  Finding Your New Home    Step Four:  Writing Your Purchase Offer    Step Five:  You Bought the House!    Step Six:  Formalizing Your Financing    Step Seven:  Preparing For & Closing on the House    Step Eight:  Boxing, Packing and Moving In!   


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step One:  Obtaining Lender Pre‐Approval  Being pre‐approved by a lender before you make an offer on a  home can save you thousands of dollars later.  We can recom‐ mend several top lenders for you to contact before or immedi‐ ately after our initial counseling session.    You will want to find out from your lender the largest amount  for which you can qualify to purchase a home.  You can always  choose to spend less.  It’s very easy to become excited about fea‐ tures found in homes out of your range, and very discouraging  to have to step down to those you are qualified to buy after see‐ ing the “cream of the crop”.    Other benefits of pre‐approval are:   

You will know in advance what your payments will be. 

You won’t waste time considering homes you cannot afford. 

You can select the best loan package without being under  pressure.  There are many options and programs to choose  from in today’s market.  Your lender will explain the alterna‐ tives to help you select the one best suited for you. 

Sellers will find your offer to purchase more favorable if  they know in advance that you are able to secure financing.   This will make your offer more attractive if you are in com‐ petition with other offers.  Nowadays, most listing agents  require a pre‐approval letter to accompany all purchase of‐ fers. 

You’ll have an estimate of your closing costs, and . . . 

You’ll have peace of mind that when the house is right  you  will get the loan you need and can afford. 


Step Two:  Consulting with Your REALTOR®  When we first meet with potential buyers, we spend a good hour,  more if necessary, to educate them on the buying process.  Many  topics are covered as they arise, but we will always cover the fol‐ lowing topics during the initial consultation:     1.  Agency Relationships  2.  Buyer Agency  3.  Financial considerations  4.  Your wants and needs in a home        Pre‐Qualified or Pre‐Approved. Whatʹs better?  Being pre‐qualified for a mortgage helps give you an idea of how  much you might qualify to borrow. But since you have not actu‐ ally applied for a loan, and the lender only has your word on your  credit, income, assets and liabilities, a home loan or mortgage  amount is not guaranteed. With a pre‐qualification, no informa‐ tion has been verified.  The pre‐approval goes one step further than a pre‐qualification. It  is the process by which you are formally approved for a mort‐ gage. When getting pre‐approved, you may receive a letter stating  how much you qualify to borrow. Your lender will review your  credit report and verify all your financial documentation.  Pre‐approved buyers have an edge in home purchase negotiations  because pre‐approval lessens any uncertainties the sellers might  have about your financial capabilities. 



Step Two:  Consulting with Your REALTOR® 

Agency Relationships  Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

When real estate professionals work with buyers  and sellers, “agency” relationships are established.  As you start working with a real estate profes‐ sional, please have a clear understanding  of our  state’s current agency laws, so that you have the  representation you want and you deserve.   

There are four kinds of agency relationships:   

• Buyer’s agent — represents the buyer during the home buy‐ ing process. The buyer’s real estate professional (agent) has a  fiduciary responsibility to represent the buyer’s best interests  including reasonable care, loyalty and confidentiality.   

• Seller’s agent — represents the interest of the seller and has a  fiduciary responsibility of reasonable care, loyalty, confidenti‐ ality and disclosure to the seller. A seller’s real estate profes‐ sional (agent) works to assist the seller in locating a buyer and  in negotiating a transaction suitable to the seller’s specific  needs.   

• Disclosed dual agent — represents the interests of both the  buyer and the seller, during the same transaction. A dual  agent has responsibilities to both buyer and seller and must  act in the best interest of both parties.   

Designated agent — represents the interests of either the  buyer or the seller. The company is the dual agent, but the in‐ dividual agents represent the assigned client completely. 


Step Two:  Consulting with Your REALTOR®  New York State law requires that the Agency Disclosure Form  be presented to prospective buyers at their first meeting with a  REALTOR®.  This contains the legal definitions of the types of  agency available and has a place for the buyer to sign, acknowl‐ edging that they have received the agency form and understand  the types of agency available to them. At this time the buyer in‐ dicates the type of agency relationship they wish to have with  the presenting REALTOR.®.  A copy of this form can be found in  the Appendix of this guide.     


Step Two:  Consulting with Your REALTOR® 

Buyer Agency  Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Within a real estate transaction, real estate professionals  must inform everyone involved of their agency relation‐ ship with the partners to the transaction.  As you are cur‐ rently looking for a home, we wish to work with you as  your “buyer’s agent”.  To make sure we all understand ex‐ actly what is expected of each of us we will ask you to sign  a buyer agency agreement at our first meeting.   The basic  items to be acknowledged include the following:    Our responsibilities to you:    1.   We will arrange a free, no‐obligation pre‐approval meeting for you with  a foremost lender to find out exactly how much you qualify to borrow.  2.   We will search the Multiple Listing Service for all homes listed by real  estate companies to make sure that you know about every home or  building site for sale in your price range. If you want  a new home, we’ll  find the builder who will build you the home most meeting your speci‐ fications for the best price.  3.   We will arrange private showings for any and all homes you wish to see  or we will coordinate meetings for you with the best home builders in  the area.  4.   We will help you with negotiation and purchases of any For Sale By  Owner homes.  5.   When you find the right home or builder, we’ll assist you with prepar‐ ing an acceptable offer that is in your best interest.  6.   We will strategize about the offer price, financing terms, interest rate,  and possession date.  7.  We will recommend the best services: home inspectors, lenders, attor‐ neys,  home warranty vendors.


Step Two:  Consulting with Your REALTOR®    8.   We will obtain answers to any and all questions you may  have.  9.   We will present the offer on your behalf to the seller, the  builder, the For Sale By Owner, or the seller’s agent. We will  negotiate in your best interest at all times to get you the best  terms possible.  10. We will help you find the best possible financing.  11. We will work hard to ensure that you receive exceptional ser‐ vice from everyone involved with your home purchase.   

Your responsibilities to us:  1.  To immediately seek pre‐approval from a home lender.  2.  To notify us of any listed homes you wish to inspect or build‐ ers you wish to interview.  3.  To inform builders, For Sale By Owners, and real estate agents  that you are working with us.  4.  To make any offer on any home or new construction through  us.  5.  That you are under no obligation to buy or build a home.  6.  That for all these services, you owe us nothing. Our fee will be  paid by the builder or seller on any home that you purchase or  build.  7.  That if you choose to purchase a property from another real  estate firm, For Sale By Owner, or builder without using us,  you agree to pay Pei Lin Team for our time, effort, and ser‐ vices.    A copy of the Buyer’s Agreement we use is located in the Appen‐ dix for your review. 


Step Two:  Consulting with Your REALTOR®   

Financial Considerations 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Although a mortgage consultant will ask you many questions,  verify all your financial information and have many options for  you to consider, it’s still important for us to know a bit about your  financial situation.    We keep informed of various grants and special lending programs  available in this area.  Having a feel for your situation can help us  recommend lenders who are able to offer you special programs  for which you may be eligible.  So please, don’t feel shy about giv‐ ing us your financial information.  It’s held in strict confidence  and will only be used to help you find the best loan officer for  your lending needs.


Step Two:  Consulting with Your REALTOR® 

Your Wants and Needs in a Home   

At any given time there are hundreds of properties available for sale.   

How do we find the right house for you?      First, you have to tell us what you like and don’t like.  Neighborhoods   that you would or would not consider are also very important dis‐ criminators.  Your preferred school district, size, style, age of house,  size of lot, number of bedrooms, baths, or garage spaces are all things  we need to know.  We take note of these items, enter your criteria in  our database of available homes, and  then send you an email contain‐ ing links to listings of homes within your price range that match as  much of your criteria as possible.      The emails go out as soon as a property is listed in the Multiple Listing  Service, so you don’t need to worry about missing a home anymore. If  a house that was emailed to you seems interesting you can either drive  by the house and see if the neighborhood appeals to you, or you can  contact us to set up an appointment for a private showing.  Just re‐ member that  good houses often sell very quickly, so call promptly!  A  sample property listing that would be emailed to you is available in  the Appendix.  If you have any questions on how to read this listing,  we will be happy to explain.   


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Three:  Finding Your New Home   Sometimes it’s difficult to realize the difference between what you NEED  and what you WANT in a home. While our goal is to find a home that  meets as many of your needs and wants as we can, there is often some  compromise involved.  Knowing ahead of time what you absolutely must  have or absolutely will not give up can help a great deal. Quite often  there’s a difference of opinion in these matters when more than one buyer  is involved!  Knowing this ahead of time can help to resolve some of these  issues prior to finding a home one partner loves and the other hates!     

Defining Your Ideal Home   

The property you buy will be much more than a house; it will be your  home.  The following questions can help you describe the things that are  most important to you in your ideal home and neighborhood.    1.  For some people, “home” means a hub of social activity; for others it  might be a place to retreat from the pressures of daily life.  What does  “home” mean to you?  2.  Who will be living in your household? Will you often have other family  members or friends visiting for more than a few days at a time?  3.  If you will be working outside your home, what would you consider a  comfortable commute (in time or distance)? Will you be working at  home?  4.  What are the most important activities for the members of your house‐ hold? For example, hobbies, recreation, school, entertaining, religious or  cultural activities.  5.  What are one or more features you liked most about homes you have  lived in previously? This might include style, floorplan, yard, view and  neighborhood.  6.  What is something you disliked about the house or neighborhood  where you lived previously, and that you would want to avoid in your  next home?  7.  What are the most important “must have” features of your ideal home  and neighborhood? Why are they important? 


Step Three:  Finding Your New Home   Which of the following are important to you in this home purchase?  (Check all that apply.)    Community Services  Child‐care services available  YMCA/park‐district facilities  Churches, Temples and other places of worship  High‐quality healthcare    Convenience  Close to present or future jobs  Near grocery and other stores  Parks/play areas  Easy highway access    Neighbors  Relatives/friends in the neighborhood  Children for your kids to play with  Active community groups    Home Requirements  Home style (please elaborate):        Age of home:         Number of bedrooms:      Number of bathrooms:      Price range:        Finished square footage:      Pool        Fireplace        Garage Spaces          Other:               


Step Three:  Finding Your New Home  

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

The Top Features I Want in My Home!     I must have the following non‐negotiable features in my new home:  1.       2.       3.           I’d like to have the following in my new home, but they aren’t necessary  in order for me to buy the property!  1.       2.       3.            I would like to stay within the following areas:  1.       2.       3.      



Step Three:  Finding Your New Home   Ok—now that we know what we’re looking for, let’s see if your new  home is one of those you’ve selected from the Multiple Listing print outs.   

It’s Time To Start Looking At Real Houses!   

Some things to make looking at houses a little easier:    1.  Leave small children with a sitter if possible.  You need to concentrate  on the home you’re visiting, not worry about keeping small ones un‐ der control, or in your arms.  You also don’t want your child excitedly  choosing their room in a house you know you won’t be buying!  2.  Wear foot‐ware that is easy to take off and put back on.  Most home‐ owners request that visitors remove their boots and shoes.  Lacing up  shoes can become tedious after the first few homes!  3.  Try to view homes in daylight hours.  If not possible, try to drive by  them prior to your appointment.  It’s crushing to fall in love with a  house and later discover the yard or neighborhood is totally unaccept‐ able when viewed in the daylight .  4.  If possible, have all the potential buyers present for the house tour.   Some couples want one person to preview many houses and have the  other buyer only see those that pass the first screening.  In theory this  sounds fine, but if it’s the right house you want to start writing the of‐ fer before someone else does—not trying to schedule a second ap‐ pointment!  5.  Bring your checkbook.  When you consider how we’ve narrowed your  search by matching criteria, it’s not surprising that many people find  their new homes the first day they go out looking with us.  It doesn’t  always happen, and you shouldn’t be discouraged if you don’t find  the right one in the first week or so, but you should be prepared in the  happy event it does!     

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Step Three:  Finding Your New Home  


Step Three:  Finding Your New Home  

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Step Three:  Finding Your New Home  


Step Three:  Finding Your New Home  

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Step Three:  Finding Your New Home  


Step Three:  Finding Your New Home  


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Four:  Writing Your Purchase Offer  Once we have found your dream home, we’ll go back to our office and  complete a purchase offer.  A sample offer is included in the Appendix.   At this time you’ll be making some very important decisions, so it’s wise  to give some thought to these items prior to the time you find the right  house.  To write the purchase offer you will need to know:    • The price you want to offer.  The price the seller is asking may or may  not reflect realistic market value.  The best way to determine market  value is with Comparative Market Analysis (CMA) showing similar  properties that sold recently, those that are currently active on the  market and those that failed to sell.  As your Buyer’s Agent, we will be  happy to provide this information to you.    •

How are you going to pay for the house?  Your purchase offer must in‐ dicate how much deposit you are making with your offer, the cash you  will be putting into the transaction at closing and any amounts you  will be financing.  The type of loan you’ll be seeking, the length of the  loan, the date you will apply for the loan and the date you will receive  a commitment from your lender all should be included. The seller will  want to know these things to feel comfortable with the probability of  your receiving the loan you will need.  We will work together with  your loan officer to explain financing options and help you determine  the mortgage plan that best fits your requirements.  Please note that  your deposit check will be cashed upon acceptance of the offer and the  money deposited in an escrow account until closing.  At that time it  will become part of your down payment.  If agreement is not reached  on the terms of the contract, this money will be returned to you. 

Were there any items of personal property present in the home that  you want to stay?  Anything included that you want removed?  Al‐ though personal property is not normally included in the transfer of  real estate it is sometimes used to negotiate a better price or other  terms. 


Step Four:  Writing Your Purchase Offer  •

When do you want to close on the house?  When do you want to take  possession?  Things that might influence these dates are your current  lease, or when the house you’re selling will close.  Others want to  work around school calendars, new jobs, or even when a trucking  company will be available!   

Do you want to do a home inspection?  Having a home inspection  prior to buying is one of the best things you can do.  Home inspections  offer tremendous protection and peace of mind on the condition of  your perspective home. 

Your inspection report should cover the following:  ♦ Foundations, basements, and all structures.  ♦ Basement floor and walls, proper drainage and ventilation, evidence of  water seepage.  ♦ Exterior walls, siding, windows, and doors, walkways, steps.  ♦ Porches, decks, and balconies; garage and driveway.  ♦ Roof condition, type and material.   ♦ Condition of gutters and downspouts.  ♦ Interior plumbing system.  ♦ Hot & cold water system, waste system and sewage disposal, water  pressure and flow, and hot‐water equipment.  ♦ Electrical system including type of service, number of circuits, type of  protection, outlet grounding, and the load balance.  ♦ Central heating and air conditioning system including capacity.  ♦ Interior walls, ceilings, floors, windows, and doors.  ♦ Stairways, cabinets, and countertops.  ♦ Attic.  ♦ Structural, insulation, and ventilation information.  ♦ Fireplace, with notes about the chimney, damper, and masonry.  ♦ Garage, including roof, doors, walls, floor, opener.  ♦ Appliances that are built‐in, and smoke detectors.  ♦ Lot and landscaping.  ♦ Ground slope away from foundation.   


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Four:  Writing Your Purchase Offer  We know several excellent home inspectors, and will be happy to recom‐ mend them to you.  If you decide to use someone we’re not acquainted with  please make certain that they are an ASHI (American Society of Home In‐ spectors) member and will give you a written report immediately following  the inspection.    • Do you want to have a radon test performed?  This is usually done by the  home inspector.  There are different types of tests available, and the in‐ spector you choose can tell you the benefits, drawbacks and costs of each  type.    • Do you want a pest inspection done?  A pest inspection report shows that  the property is free from wood destroying insects. These inspections usu‐ ally cost around $90.  A copy of a clean pest inspection report is not typi‐ cally required by the lender unless you are applying for a FHA loan. Ter‐ mites are not an issue in our area, although carpenter ants or bees can be.    • Should the well and septic system be checked?  If the property you are  buying uses a well and/or septic system, your contract will require certifi‐ cation that the water is potable and the septic system is functioning prop‐ erly. These inspections are also required by the lender. The cost is about  $50 for each report. Typically, the seller is responsible for these charges,  although it is negotiable.    When we meet to write your purchase offer you will also be asked to sign  any disclosures the Seller has provided, such as that of Property Condition,  Additional Information on the Property, and Lead Paint Disclosure. Your  signature will indicate that you have read these disclosures and are aware of  any flaws or blemishes disclosed.    Agency will again be discussed and you will be asked to sign another Disclo‐ sure of Agency Relationships.  This one, however, will define the agency re‐ lationship of each of the REALTORS® and their brokers involved in this par‐ ticular transaction. 


Step Five:  You Bought The House!    As soon as possible after your purchase offer is completed we will arrange  to present the contract to the sellers and/or their agent.  The seller will have  three choices:  accept your offer as it is presented; reject it completely; or  propose adjustments to your offer (counter‐offer).  If there is a counter‐ offer, you can choose to accept it, reject it or counter it.  Once an agreement  is reached:     THE EXCITEMENT REALLY BUILDS!    We will submit a copy of the fully executed contract to your attorney for  review and approval.  We will also deliver a copy to your lender so it will  be available when you make formal mortgage application.   Inspections  will be arranged, and within just a few days you will know the results of  them.    This is sometimes the hardest part of the home‐buying process.  Why?  Be‐ cause “buyer’s remorse” may set in. Although the majority of buyers stay  very excited, some feel a bit apprehensive.  It’s a time of decision, commit‐ ment, legal documents and second‐guessing.  So remember, the butterflies  are normal.  And you can check with us at any point along the way to make  certain all’s well. 


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Six:  Formalizing Your Financing  If you haven’t already made a loan application when going for your pre‐ approval, now is the time to do so.  The following section is designed to  take some of the worry and mystery out of the mortgage process.   

What’s Considered for Loan Approval   

The Basics  Obtaining an affordable mortgage depends not only on what you feel you  can afford but, more importantly, on what a lending institution says you  can afford.  Before lenders will issue a commitment to lend large sums of  money, they must be assured that you can afford to repay the loan and  that the value of the property is sufficient collateral to guarantee repay‐ ment of the loan in case of default.    You may have already noticed there is much more to the loan process than  selecting an interest rate.  Your mortgage lender can guide you through  the process and relieve any anxiety you may be feeling.  In order to be con‐ sidered for a mortgage, the lender looks at five distinct areas of your fi‐ nances and the property.   

Assets The lender must first determine the amount of cash that you have avail‐ able for a down payment and closing costs.  There are guidelines that gov‐ ern the allowable sources of funds for the down payment and closing costs   and documentation required to verify these funds.   

Income The lender needs to determine how much income is available to qualify  for the loan, where it is coming from, and how long it is likely to continue.   All income used to qualify for the mortgage loan must be verifiable. Your  gross monthly income, coupled with your monthly debt obligations, are  used to determine the ratios for approval of your loan.  Length, type 


Step Six:  Formalizing Your Financing  and stability of employment are also key factors to consider. Do discuss  with your lender what your “comfort” payment is. Oftentimes, the buyer  is not necessarily comfortable with the maximum loan amount that he/she  qualifies for. Knowing your comfort payment will help me help you, and  avoid us looking at houses that are beyond your financial comfort.   

Credit Lenders will look at your credit report and any other credit references to  determine how much credit you have been extended, what types of credit  are available to you, how timely the payments have been made and how  much your total monthly obligations are.   

Liabilities It is necessary to make sure that a borrowers’ obligations don’t exceed ac‐ ceptable ratios for both the monthly housing payment and the total of all  monthly debts.  The ratios consist of a housing ratio and a total monthly  debt ratio.  The housing ratio is calculated by comparing the proposed  principal, interest, taxes and insurance (PITI) payment on the loan for  which you are applying to your gross monthly income.  Similarly, the to‐ tal monthly debt ratio is calculated by comparing the total of all your  monthly obligations including PITI, credit card payments and installment  loans with your gross monthly income. The formulas used (ratios) will  vary depending on your credit and the type of loan you apply for.   

Equity The final piece to the mortgage puzzle is the difference between the loan  amount and value of the property.  A property appraisal is conducted to  determine value.  Appraisers are licensed by the state and base their de‐ termination of value on the prevailing market.   


Step Six:  Formalizing Your Financing 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Loan‐Application Checklist  General:  Picture ID with social security number of borrower and co‐ borrowers.  Application fee.  Name and complete address of all landlords for the past two years.  Income verification as follows:        • Employment history for the past two years including names,  addresses, phone numbers, and length of time with each com‐ pany.  • Copies of your most recent pay stubs and W‐2 forms (past two  years).  • Verification of other income (social security, child support, re‐ tirement, etc.).  • If self‐employed, you need copies of the past two years’ signed  tax returns, including all schedules, and a signed profit‐and‐ loss statement for the current year. Retirees need tax returns  for the past two years.  • If you have rental‐property income, bring a copy of all lease  agreements.   

Assets: Copies of all bank and credit union statements for the past three  months.  Copies of all stock/bond certificates and/or the past three statements  from all investment and retirement accounts.  Prepare a list of household items and their values.  Copies of title documents for all automobiles, boats, motorcycles, etc.  Face amount, monthly premiums, and cash values of all life insur‐ ance policies. (Cash value may be used for closing costs or down  payments. You need documentation from the carrier indicating cash  value.)   


Step Six:  Formalizing Your Financing  Creditors:  Credit card account numbers, current balances, and monthly pay‐ ments.  Installment loans (car, student, etc.). Same details as for credit  cards.  Mortgage loans (property addresses, lenders and lenders’ ad‐ dresses, account numbers, monthly payments, and balances  owned on all properties presently owned or sold within the last  two years). Bring proof of sale of properties sold.  Child‐care expenses/support (name, address, and phone number  of provider).      Other:  Bankruptcy: Bring discharge and schedule of creditors.  Adverse credit: Bring letters of explanation.  Divorce: Bring divorce decrees, property settlements, quit‐claim  deeds, modifications, etc., for all divorces for yourself and your  spouse.  VA only: Bring Form DD214 and Certificate of Eligibility.  Retirees: Bring retirement and/or social security award letter.     

Your loan officer will keep you informed of progress and docu‐ ments they require from you.  Please respond to their requests  promptly to ensure a timely closing! 


Step Six:  Formalizing Your Financing 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Components of a Mortgage    A monthly mortgage payment can contain several com‐ ponents:    Principal  The original balance of money loaned. As the loan is paid over time, the  principal is the remaining loan balance.    Interest  The charge for the use (loan) of money. The interest rate remains constant  in a Fixed Rate Mortgage. The rate can vary according to specified guide‐ lines over the life of an Adjustable Rate Mortgage (ARM).    Property Taxes  The county or other local municipality assessor charges property taxes  based on the value of your home. County and school taxes are billed sepa‐ rately. The new county tax bills come out in January, school in July. Taxes  are paid quarterly within the city of Syracuse, annually outside Syracuse.  Therefore, you will need more cash upfront to set up your escrow account  for properties outside Syracuse.    Insurance  Protection against loss resulting from certain hazards, such as theft or fire.  The standard policy pays replacement costs, minus depreciation based on  actual cash value. You will need to obtain homeowners insurance from  your own insurance agent.    Private Mortgage Insurance (PMI)  Loans with smaller down payments involve greater risk for the lender, who  requires protection in case the loan goes into foreclosure. Without PMI,  lenders would be reluctant to offer loans with lower down payments. Any‐ thing less than 20% down payment usually requires PMI.  


Step Six:  Formalizing Your Financing 

The Loan Process   Pre‐purchase — First, the buyer chooses a lender and may re‐ quest pre‐approval of his/her loan. This is a more substantial ap‐ proval than a prequalification. In a pre‐approval, the  buyer actu‐ ally makes mortgage application, and the lender will verify em‐ ployment, assets, debts, and credit. The application goes through  the normal lender process and scrutiny and is actually  “underwritten.” The pre‐approval is a bona‐fide mortgage ap‐ proval, subject to buyer finding a house, and the house passing  the appraisal process. This pre‐approval gives you the buyer lev‐ erage when negotiating with a seller.     The normal timeframe for the mortgage process is 45‐60 days for  commitment (mortgage approval). Times will vary depending on  the demand of the market.   

DAYS 1‐5  

Application — The buyer becomes the Bor‐

rower and completes the loan application with the information  that includes employment and income data for the past two years,  financial information on assets and liabilities and any other data  that could affect the loan decision. For a complete list of what you  will need at mortgage application, please go to   

DAYS 3‐10   

Opening the File — Lender orders property 

appraisal and credit report, requests written  verifications of em‐ ployment and deposits, and follows up for replies.   

DAYS 5‐25  

Processing —Lender reviews documents as 

they are received.  These documents include credit reports, verifi‐ cations of asset, income and  appraisal.  In addition, debt and pay‐ ment histories are reviewed and verified. 


Step Six:  Formalizing Your Financing 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

The Loan Process (continued)     

DAYS 15‐25    Lender Underwriting — Underwriter reviews the  entire package.  If there are questions, it is extremely important that you  respond immediately. Otherwise, you will delay your loan approval, and  may not be able to meet the contract deadline for mortgage approval.   

DAYS 17‐27 

Pre‐closing — When the loan is approved: 

• Title insurance is ordered,  • Approval conditions are met (again, it is important for you to  get all your mortgage conditions in if they require any informa‐ tion gathering on your part, so as not to delay Closing),  • Closing is scheduled by the attorney,   • Borrower orders home owner’s insurance. Please be sure to call  your lender and attorney with the annual insurance premium so  they can properly set up your escrow account and mortgage  payment.   

DAYS 24‐45     Closing:  • • • •

Borrower obtains loan proceeds,  Borrower presents certified check or money order for balance of  down payment and closing costs,  Loan closes, and  Congratulations! You move into your new home! 


Step Six:  Formalizing Your Financing 

The Appraisal    The appraisal of the property being purchased is one of the most misunder‐ stood facets of the buying process.  Typical questions asked about the ap‐ praisal process are answered for you below.   

What is an Appraisal and Why do I need one?  Before the lender will make a loan on a property, an estimate of value is re‐ quired.  It is common for lenders to require that appraisals conform to the  Uniform Standards of Professional Appraisal Practice.  This is done so that  consistent, detailed information is provided on all appraisals providing for  protection for both the bank’s and the buyer’s investments.  The Appraisal  provides an estimate of the value of the property.  The information in the  appraisal is necessary to evaluate whether or not the property is adequate  security for the loan.  An appraisal is a report made by a qualified person  setting forth an opinion or estimate of value.  An independent appraiser in‐ spects the property, neighborhood and at least three other properties of  comparable size and style that have recently sold.   

Who is the Appraiser?  Appraisers are licensed by the state in which they work.  These individuals  undergo an extensive 2‐year “on the job” apprenticeship with an experi‐ enced appraiser.  The final opinion of value is based primarily on the experi‐ ence and logic of the particular appraiser who completes the report.   

What does it cost?  The fee for a standard residential appraisal is generally a standard fee for a  given geographic area.  If the subject property is valued at $500,000 or  above, the cost may be more.  In addition, some investors may require more  than one appraisal.  If a government mortgage (FHA or VA) is being used,  the fee is regulated by the governing agencies.  In the case of government  appraisals the cost is $250, with conventional appraisals, from $275‐$300. 


Step Six:  Formalizing Your Financing 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Can I get a copy of  the appraisal?  You are entitled to a copy of the appraisal…after all, you paid for it!   However, you may have to request a copy in writing from your lender.   

When will it be done?  Immediately after loan application, the lender will order an appraisal of  the property.  It will generally be completed within seven to ten days.   The appraisal is submitted with the loan package for review by the under‐ writer. If there are still open contingencies on the contract (for example, a  home inspection or radon test), you can request the lender “hold the ap‐ praisal” until the required contingencies are met. That way, you do not  spend the appraisal money just in case something falls through.   

How is value determined?  An appraisal is simply a supported estimate of value.  There are three ap‐ proaches to estimating market value of a property:  the Cost Approach,  the Income Approach and the Sales Comparison Approach, (a.k.a. Market  Data Approach).  The cost approach measures the value of a house from  what it would cost to reproduce it.  The income approach relies on the  analysis of income generated by the property to determine value.  This  approach is not generally used for assessing the value of single family  homes because these homes are not typically used for generating income.   The approach which tends to be weighed most heavily is the Sales Com‐ parison Approach.  This approach identifies what similar properties have  sold for in the same market place over the last two to eight months, and  then adjusts the values of the comparables to make them “more like” the  subject. 


Step Six:  Formalizing Your Financing 

Surveys & Inspections   

Surveys If the purchaser is obtaining a loan and the property is not a condo,  a survey is typically required by the lender.  An existing survey  may be provided by the seller, as long as the closing attorney deter‐ mines it is acceptable.  If not, a new survey will be ordered by the  closing attorney.  A house location survey, without corner markers  (stakes), is sufficient.  If you would like the markers, request this  through the attorney’s office. More often than note, a “redate” of an  existing survey is acceptable.    The closing attorney will review the survey for anything that might  affect the validity of the seller’s title.  Items included on the survey  are: location of fences, driveways, decks, outbuildings and any  other improvements to the property to be sure that there are no en‐ croachments onto neighboring property and vice versa.   

Home Inspections  Most contracts are contingent on a home inspection. This is usually  done by a professional inspector who is hired by the buyer.  The  home inspector makes a detailed inspection of the home and pre‐ pares an evaluation that lists any defects found in the structure,  utility systems and appliances.  If problems are found, the buyer is  not obligated to proceed with the purchase unless the seller agrees  to correct the problems.  Home inspections usually cost from $250  to $350 and are well worth the investment.  Radon tests, if required  by contract, are an additional $90‐$100. We recommend you get a  home inspector who is a member of the American Society of Home  Inspectors (ASHI).  


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  Pre‐Closing Walk Through Inspections    Your contract provides for a “walk through” just prior to closing to de‐ termine that the condition of the property is as it was when the contract  was signed.  The walk through should take only a few minutes.  Al‐ though this is typically just a “formality,” any discrepancies that may  arise should be identified and addressed prior to the closing.     

Protecting Your Investment    At or around the time of closing you will have many options to protect  your new investment.  These include, but are not limited to the follow‐ ing:    • Flood Insurance  • Hazard Insurance  • Homeowners Insurance  • Mortgage Disability Insurance  • Mortgage Life Insurance  • Mortgage Guarantee Insurance  • Title Insurance  • How Best to Take Title     


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Understanding Insurance Options    Insurance is a basic ingredient in most real estate transactions.  From  protecting lenders against a borrower’s default in mortgage payments  to guarding the owner’s investment from loss due to accident, illness  or death, the insurance industry can provide policies to cover all po‐ tential risks.  In many instances, a buyer must provide the lender with  several different types of insurance in order to meet loan commitment  requirements.  The following is a brief summary of the forms of insur‐ ance that may be required in residential real estate transactions.   

Flood Insurance  If a property is located in a designated flood zone, a lender will require  the borrower to secure a flood insurance policy.  This type of coverage  is not included as part of a homeowners policy. Your insurance carrier  can provide you with a rider to your normal homeowner’s insurance  policy.   

Hazard Insurance  Hazard Insurance is a type of casualty insurance that covers damage to  or destruction of the improvements from specific hazards such as fire  and wind.  Lenders require this type of coverage on all properties as a  condition of loan approval.   

Homeowners Insurance  In addition to protecting against damage to improvements, home‐ owner’s insurance protects against the loss or damage to personal 


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  property, injuries to occupants and guests, vandalism and living   expenses in case the insured premises becomes untenable.  Lenders  generally require only a hazard insurance policy, but as a practical  matter most buyers take a full homeowner’s protection package if they  intend to live in the house.   

Mortgage Disability Insurance  A Disability Insurance policy makes mortgage payments when the in‐ sured is unable to work due to illness or injury.  This type of insurance  is not required by the lender as a condition of loan approval.  The  buyer may choose this insurance based on his/her own personal needs  and preferences.   

Mortgage Life Insurance  A Mortgage Life Insurance policy—generally a decreasing term pol‐ icy—pays off the mortgage upon the death of the insured.  Again, this  type of insurance is not required by the lender, but may be obtained  by the buyer based on his/her own personal needs.   

Mortgage Guarantee Insurance  Mortgage Guarantee Insurance protects a lender against losses result‐ ing from a borrower’s default.  In case of a default, if a foreclosure pro‐ ceeding does not provide sufficient funds to satisfy all monies  due,  then the mortgage insurance company makes up the deficit.    For conventional loans, mortgage guarantee insurance — often called  PMI (Private Mortgage Insurance) — is required when a borrower fi‐ nances more than 80% of the purchase price.  For loans insured by the  Federal Housing Administration (FHA), this type of insurance is re‐ quired regardless of the amount of down payment. There are newer  loans available that does not require mortgage insurance, even with  less than 20% down. For more details, call your lender or my office.   


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  Title Insurance    One of the most frequently asked questions I hear at closing is, “What  is title insurance?”  The borrower is required to provide a title insur‐ ance for the lender, but is often asked if he/she would like to purchase  an owner’s or “fee” policy as well.    Unlike other kinds of insurance that protect against losses from future  events, title insurance affords protection from past events which may or  may not be part of the public record.  No matter how extensive and ex‐ acting the title search may be, the possibility of “hidden risks” remains.  Although rare, these hidden risks, if found after the loan has closed,  could affect your ownership rights to the property.  Some of these hid‐ den risks are listed below:      Claims of missing heirs    False impersonations        Forgeries            Improperly probated wills    Clerical errors                Unsatisfied claims not shown in the records    Misinterpreted wills and trusts       Deeds executed under expired or false power of attorney    Confusion due to similar names    Fraud     Because lenders understand the potential impact of these “hidden  risks,” they require a title insurance policy to protect the amount of  money they loan for the purchase of the property.  You may also want  to protect yourself from these “hidden risks,” by purchasing a policy  for yourself. Your attorney can arrange this on your behalf. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Understanding Your Options for Taking Title    Carefully consider how you intend to take title of your property. This will  determine your legal status, rights, and obligations to the property. You  may want to discuss your options with an attorney to determine which is  best for you. Most of the possible ways to take title to your property are  listed here.    Community Property  In a community‐property state, there is a statutory presumption that all  property acquired by a husband and wife is community property. Some  states do not presume community property status unless you acquire title  as such. Community property is a co‐ownership method for married per‐ sons only. Upon the death of a spouse, the deceased spouse’s interest in  the property will pass by either a will or interstate succession.    Community Property With Right of Survivorship  This is a method of co‐ownership that allows a married couple to hold ti‐ tle as husband and wife while providing for succession outside of probate  upon the death of either spouse to convey or encumber. Both halves of  the community property are entitled to a “stepped up” tax basis as of the  date of death.    Corporation  Title may be taken in the name of a corporation provided that the corpo‐ ration is duly formed and in good standing in the state of its incorpora‐ tion.    General Partnership  Title may be taken in the name of a general partnership provided that the  general partnership was duly formed according to the laws of the state. A  partnership is defined as a voluntary association of two or more persons  as co‐owners in a business for profit. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  Limited Partnership  Title may be taken in the name of a limited partnership provided that  there are one or more general partners and one or more limited part‐ ners. A certificate of limited partnership must be filed in the office of the  Secretary of State, a certified copy of which must be recorded.     Joint Tenancy With Right of Survivorship  Joint tenancy is a method of co‐ownership that gives title to the real  property to the last survivor. Title to real property can be acquired by  two or more individuals. If a married couple acquires title as joint ten‐ ants with the right of survivorship, they must specifically accept the  joint tenancy to avoid the presumption of community property.    Sole and Separate  Title to real property owned by a spouse before marriage or any ac‐ quired after marriage by gift, descent, or specific intent may be taken as  sole and separate. If a married person acquires title as sole‐and‐separate  property, his/her spouse must execute a disclaimer deed if the state is a  community‐property state.    Tenancy in Common  Tenancy in common is a method of co‐ownership in which parties do  not have survivorship rights and each owns a specific undivided inter‐ est in the entire title. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

UNDERSTANDING CLOSING COSTS    Application Fee: Fee charged by the lender to offset fixed costs related to  mortgage loan processing such as appraisal, credit report, and underwrit‐ ing.    Closing Fee: The fee charged by the closing agent who prepares the closing  documents and closes the loan on behalf of the lender.    Commitment Fee: This is often called an origination fee.    Discount Points: Each point is equal to one percent of the mortgage  amount. The lender uses points to adjust the yield on the mortgage when it  is sold to an investor. By paying more points, the borrower can obtain a  lower mortgage interest rate.    Funding Fees: Normally applicable to VA loans only, equal to one percent  of the loan amount. The fee is due at closing or may be added to the loan  amount and financed.    Homeowner’s Insurance: A one‐year premium is due in advance at time of  closing.    Mortgage Insurance: Insurance that is required by the lender when the  down payment is less than 20 percent. In the case of loan default, this insur‐ ance reduces the lender’s loss.    Pre‐Payables: Adjustments to escrow accounts from the date of closing to  the date of the first payment. Interest is paid through the end of the month  of closing. Taxes are paid through the end of the month of closing plus the  following month. Two months of PMI (Principal Mortgage and Interest) are  collected. Two months of homeowner’s insurance must be provided along  with a receipt showing that the first year’s premium is paid. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  Processing Fees: Fees charged by the escrow processor, either work‐ ing for the escrow company, title company, or real estate company  for administrative services performed from the point of contract  through closing.    Recording Fees: Fees charged by state or municipal entities for enter‐ ing the closing documents into the public record.    Survey Fee: The title company checks the survey for encroachments  from within or from outside the subject property.    Title Insurance: Provides protection for lenders and homeowners  against financial loss resulting from legal defects in the title.    Underwriting Fee: Practices vary from lender to lender. Check the  good faith estimate for the amount of the underwriting fee. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Who Pays for What at Closing?     The seller can normally be expected to pay for the following:   

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Real estate commission.  Payoff of all loans in seller’s name.  Fees, re‐conveyance fees, and prepayment penalties.  Home warranty according to the contract, if any.  Any judgments, tax liens, etc., against the seller.  Recording fees to clear all documents of record against the seller.  Tax pro‐ration. This is for any unpaid taxes at the time of transfer  of title.  Any unpaid homeowner‐association dues.  Any assessments according to the contract.  Any and all delinquent taxes per the contract.  State real estate tax fee.  Sales tax.  New approval of well, septic, and as‐built survey (if required).  Re‐inspection fee with appraiser or home inspector (as negotiated  in contract).  Any seller’s concessions as negotiated in the contract and allowed  by the lender. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  The buyer can normally be expected to pay for the following:   

♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦ ♦

Lender’s title‐policy premium—American Land Title Association  (ALTA).  Recording charges for all documents in buyers’ names.  All new loan charges (except those required of the seller by the  lender).  Interest on a new loan from date of funding to 30 days prior to first  payment date.  Assumption/change‐of‐records fees for takeover of existing loan.  Home warranty according to contract.  Fire‐insurance premium for the first year.  Home inspection and radon test.  Reserve account for taxes and insurance.  Flood‐certification fee. 

There are some mandatory costs:    ♦ ♦

Both FHA and VA require that the seller must pay for document  preparation, tax service, warehousing, and loan‐review fee (if any).  VA: 100% of escrow closing fee. 



Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Settlement and Closing    The settlement, or Closing,  is the culmination of the purchase process.   Shortly after finalizing the sales contract you will select a closing attorney.  In our area, unlike other areas of the  country, Closings are handled by attorneys, not title companies. Also, be  aware that the Closing date on the contract is a “on or about” date, not  carved in stone. The actual closing date will be coordinated by your attor‐ ney, depending on Seller and Lender attorneys’ availability. Do not be sur‐ prised if you get very short notice, perhaps even as little as a day’s notice!  There are varying factors, including how long it takes for you to get your  mortgage conditions in (if any) to the lender, how long it takes for the title‐ work and survey to be updated, and of course, the schedules of all the at‐ torneys involved.    Closing Attorney  The closing attorney is responsible for ordering the title examination and  survey, providing the mortgage lender with a title insurance commitment,  reviewing the title documents to make sure the seller can convey market‐ able title, and scheduling the actual time and place for the closing.  The  closing attorney will receive the loan documents from the lender and will  finalize preparations for closing following the loan instructions included  with these documents.    The closing itself usually takes about an hour.  During the closing, numer‐ ous documents are explained and signed, funds are received and dis‐ bursed and the keys are delivered.  In many instances, buyers need to co‐ ordinate settlement to coincide with the arrival of their movers and cannot  afford delays.  Choosing a reputable, experienced closing attorney is cru‐ cial to a smooth settlement.  An attorney who specialized in real estate can  make the process go a lot smoother, and will have experience recognizing  any title defects. We can refer you to an attorney with whom we work  if  you do not know one. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House  The closing will be conducted by an attorney who will explain the  various documents you will sign.  Most attorneys walk you through  this at your own pace.  If you are feeling rushed, just ask him or her to  slow down.     Many of the forms signed at closing are required by law and are  signed by everyone who obtains a mortgage loan.  Most documents  only require that you check the spelling of names and addresses and  sign the form.  By all means, however, know what you are signing.  If  you have questions, ask!   

The Settlement Statement    The Settlement Statement, often referred to as the “HUD‐1”, summa‐ rizes the financial aspects of the transaction.  For this reason, it is the  document that warrants the closest scrutiny at closing.  Basically, the  HUD‐1 translates the terms of your sales contract and mortgage com‐ mitment into numbers and acts as a balance sheet for an accounting  between buyer and seller.    You will be given a copy of the HUD‐1 at closing. Be sure you keep a  copy in safekeeping so you can refer to it at tax time for any deductible  expenses. We suggest you keep a copy in your Closing Book that we  provide you either prior to or just after Closing.   

The Note    This is a written promise from you, the borrower, to pay the lender a  definite sum of money at an agreed interest rate over a stipulated pe‐ riod of time.  You should check to make sure that all of the variables  just mentioned are correct. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

What to Bring to Closing?    You will need to bring a certified check. bank check, or money order in  the stated amount, made out to yourself.  At closing you will endorse it  over to the seller. Be sure to bring a checkbook with you for any inci‐ dentals.    If you have received the complete insurance policy from your agent,  bring that to the closing also.  At the very minimum, the lender will re‐ quire a paid receipt and binder from your insurance agent.     A piece of photo identification may also be required. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Protect Your Investment in your City Home  with the Home Equity Protection Program 


hinking of buying a home in Syracuse, but wonder whether values are going  up or down?  Will your investment be safe from possible neighborhood de‐ cline? 

Do you worry that your home will be worth less than you pay for it in just a few  years due to market value declines you have no control over?    Thanks to a new program offered by Home Headquarters, Inc., you can protect your  new or existing home in the City of Syracuse if market values fall.    For a one‐time premium of 1½% of the protection amount you choose (which can be  financed), your home value (new purchase, or present home) will not suffer from a  possible downturn in your zip code’s overall selling prices.    No one wants to see home values go down in Syracuse.  But if they do ‐‐ don’t you  want your home and your investment protected?    Call our office today at 315‐682‐7197 for more information on this new financial prod‐ uct. We’ll be happy to further explain how it works and get you on your way to  worry‐free home ownership in the City of Syracuse!      AN EXAMPLE OF HOW THE PROGRAM WORKS:    Let’s say you buy a home within the city limits for $90,000 and decide to protect it for  the entire purchase price.  At a one‐time premium of 1½%, your cost is $1350 for  Home Equity Protection.  After 3 or more years of living there you decide to sell the  home. In the 3+ years since you purchased the Equity Protection Plan, the average of  all home sales in your zip code has fallen 10%. Upon sale you would be paid 10% of  your protected amount, or in this case, $9,000, regardless of the sale price of your  home.   If zip code prices fell 5%, you would be paid 5% of your protected amount, or  $4,500, and so on.  If prices in your zip code improve, you would not be paid. 


Step Seven:  Preparing For & Closing On The House 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

ONCE YOU OWN YOUR HOME  Don’t forget to apply for the STAR   exemption           

Don’t let your money go down the drain.  


ake sure you get all your tax savings. As you may know,  New York State has instituted a School Tax Relief (STAR)  Program.  There are varying levels of tax exemption based on  income and age, but almost all New York State property owners are eli‐ gible for some school tax relief on their primary residence (the house  they actually live in).  It is very easy to apply for STAR ‐ all you need to  do is apply with your local assessor by January 1 if you live in the city,  March 1 if you live outside the city.    You may also qualify for additional tax exemptions, such as Veteran and  Senior Citizen. For a copy of the application, contact our office or your  local tax office.     When you close on your house, we will provide you with a STAR ex‐ emption application. Don’t forget to fill it out and send it in. It will save  your hundreds of dollars a year, maybe thousands over the time you  own your home! 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In! 

Moving Timeline and Checklist    One month before your move:    Arrange for moving your furniture and personal belongings either  by hiring a moving company or renting a truck. Get estimates from  several moving companies or truck‐rental companies and be sure to  obtain a hand truck (appliance dolly) if you’re moving yourself.  Gather moving supplies: boxes, tape, rope, and anything else you  might need.  Plan your travel itinerary and make transportation and lodging res‐ ervations in advance if you are driving to your new home. (Leave a  copy with a friend or relative.)  Some moving expenses are tax deductible, so you will want to save  your moving‐expense receipts (if the move is employment‐related)  for tax deductions, including meals, lodging, and gasoline. Record  expenses incurred during your house‐hunting trips.   Develop a plan for packing, such as packing last the things you use  the most often.  Notify others of your new address: post office, charge accounts, sub‐ scriptions, relatives and friends, national and alumni organizations,  church, mail order clubs (books, videos, catalogues), firms with  which you have time payments, and your past employer to make  sure that you receive W‐2 forms and retirement‐account information.  Save your old address labels to speed up filling out change‐of‐ address forms for your new address.  Notify federal and state taxing authorities or any governmental  agency necessary. 


Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!  Two weeks before your move:    Notify and get refunds from your present utilities: gas, electric,  water, cable, and phone. Arrange for services at your new ad‐ dress.  Notify long‐distance phone company and arrange for ser‐ vice at your new address.  Have your car serviced if you are driving a long distance to your  new home.  Recruit people to help you on moving day.  Arrange for someone to take care of your pets and children dur‐ ing the move.  Confirm moving company or rental‐truck arrangements.       One day before your move:    Keep moving materials separate so they don’t get packed until  you are finished.  Pick up rental truck if you are moving yourself.  Fill up your car with gas and check oil and tire pressures.         



Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!  Additional Moving‐Checklist Items    Decide what to move and what not to move. Possibly have a  garage sale (extra cash and less to move). See “Tips on Hav‐ ing a Garage Sale”.  Transfer your bank accounts. Your new bank will be happy  to help you with this.  Request records from doctors and dentists, including eye‐ glass prescriptions, dental x‐rays, and vaccinations. Don’t  forget the veterinarian records!  Obtain your children’s school records to make for an easier  transfer.  Draw up a floor plan of where your furniture should be  placed. This will help avoid confusion for you and your  movers.  Pay existing bills and close out local charge accounts.  Arrange any special movers, such as may be necessary for an  expensive piano or to break down and move a pool table or  above‐ground swimming pool.  Cancel or transfer deliveries, newspaper, garbage collection,  etc. Coordinate the transfer of gas, electric (water and sewer  when not handled by title company) with the next occupant  of your old home as well as with the previous owner of your  new home, so as to avoid lapses in service and extra re‐start  expenses.  Check on personal items that might be at the photo shop, in a  safe deposit box, at a neighbor’s house, on lay‐away, or in a  repair shop (e.g., shoe repair, jewelry store, small‐appliance  repair, or dressmaker).  Make arrangements for transporting your plants and pets.  


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In! 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Transfer insurance policies or arrange for new policies.  Gather all valuables, jewelry, important papers (birth certificates,  deeds, documents) to take with you personally.  Pack an arrival kit of necessities just in case you arrive before the  mover, if applicable.  Purchase moving insurance. Your mover’s liability for lost or dam‐ aged goods will not equal their replacement cost. Have valuable  items appraised.  Check with your attorney about your will, if crossing state lines.  Ask for professional referrals if available (e.g., doctor, accountant,  etc.)    Good Idea:  Save the phone book from your former city residence for tying up loose  ends or for future correspondence. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!  Tips on Packing     1.  Use strong containers that are in good condition and can be se‐

cured tightly with twine or strapping tape. These can usually  be purchased from your moving company. Purchase special  boxes for dishes, wardrobe, and other special items.  2.  Label each box with its contents, which room it should go in, 

whether it is fragile, and whether it should be loaded last so as  to be unloaded first.  3.  Don’t load more than 50 pounds into any one box, and make 

sure that the weight is evenly distributed.  4.  Cushion contents with newspaper or other packing material to 

prevent breakage. Use newsprint paper or tissue paper for  items that might be soiled by newspaper. Towels and cloth  napkins are great for wrapping fragile items.  5.  Pack books tightly in small boxes. Alternate bindings and wrap 

valuable books separately.  6.  Have your rugs and draperies cleaned before moving and 

leave them in their wrappings for easier handling.  7.  Remove all breakables and liquids from drawers and pack 

them separately. Seal medicines and other containers to pre‐ vent leaking and pack them in a leak‐proof bag or container.  8.  Pack linens and clothing in drawers, but don’t overload them. 

Carry all valuables with you. Do not pack jewelry, documents,  coin or stamp collections, or anything that will be difficult to re‐ place. The contents of a safety deposit box can be moved for you  by your bank. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!  Moving With Children  (Adapted from information at  Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

If you think moving is hard on grown‐ups, imagine what it’s  like for kids. They’re starting over and trying to meet new  friends while getting used to a new home, neighborhood, and  school. Think about your children’s specific needs before, dur‐ ing, and after the change and you’ll make a big difference in  how your children feel about the move and how they adjust af‐ terwards.   

BEFORE THE MOVE: PREPARING  Give your children a chance to talk about their feelings and  let them know how you are feeling too.   Help them make a list of phone numbers and addresses of  friends, relatives, and other important people. Knowing they  can stay in touch with these people will be reassuring.   Visit your new home and line up some activities for your  child to be part of after the move; a sports team, music les‐ sons, or a scouting troop.   

DURING THE MOVE: REMEMBER WHAT’S IMPORTANT  Stay as upbeat and calm as you can. Your own mood will im‐ pact your children’s moods.  Involve your children in the packing. Older children can put  their own belongings in boxes, and children of all ages will  enjoy decorating the boxes containing their things.  Stick to your routines. Have meals at the same times you nor‐ mally do.  Don’t pack things that your children treasure. Take special  blankets, favorite books, and other prized items in the car or  on the plane with you.  Help your children say goodbye to the important people in  their lives. For their friends, a party is a fun way to celebrate  the friendship. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!  For many families, moving day means a long car trip or a cross‐ country flight. Prevent backseat blues and airline angst by adding  travel fun and games to your plans.  Allow your child to bring an album with pictures of their old  home and friends. This will allow them to express their feelings  and give you a chance to reassure them that it is natural to feel  loss and initial discomfort with such a big change.   

AFTER THE MOVE: GETTING SETTLED  To make your new home seem more like home, hang your child’s  or family portrait in a prominent location or create a tabletop dis‐ play of family photographs.  Take pictures of the new home, neighborhood playmates, family  members, and school. Start a new family album to show there is  fun and family togetherness available at the new home.  Don’t spend too much time unpacking—at least not right away! In  the first few days, take time to enjoy your new home with your  family. Take walks and check out local restaurants.    Above all, listen. Be there when your children get home after the first  day at their new school and talk with them about it. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In! 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Tips on Having a Garage Sale    1.  Allow plenty of time—three or four weeks—to prepare for the 

sale. 2.  Choose a date that will not conflict with holidays.  3.  Weekends are more convenient for more people than weekdays.  4.  Your sale is likely to attract more people if you join together with 

neighbors in an effort to have more merchandise. Some homeown‐ ers’ groups are sponsoring neighborhood sales that are proving  popular!   5.  Practical household goods are popular items; adult clothing has 

less appeal.  6.  Merchandise your items attractively in neat, clean surroundings.  7.  Cluster like items together; place the more desirable items in the 

back of the garage so browsers are urged to look at other mer‐ chandise on their way to the most popular items.  8.  All items should be clean, polished, and in good repair.  9.  Locate your appliance table near an outlet so customers can try be‐

fore they buy!  10. Be sure that there is adequate parking space and a place to load 

large items.  11. Have plenty of bags and boxes for packing and newspapers for 

wrapping glass items.  12. Place a classified ad in the local paper. Include 3‐4 items for sale, 

directions, and other details.  13. Take advantage of free publicity on bulletin boards in grocery 

stores and other public places.  14. Provide directional signs to your property. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!    15. If your home is listed for sale, have flyers about your home available  for people to take!  16. Visit other sales to form an idea on how to price things. Be prepared  to bargain down your prices.  17. Post a notice that all sales are final and payment must be cash.  18. Have plenty of change in a cash box that is kept in a protected spot.  Keep a record of sales, especially when there are several sellers. One  recording method that is simple and efficient is to use small white  stickers for prices. When an item is purchased, remove the sticker  and place it next to the name of the seller on a piece of paper.  19. On a hot day, have ice water or lemonade available so people will  stay longer, and on cold days serve hot chocolate.   20. Tell your real estate agent about some of the major items in your  sale. She/he may have a client looking for just that thing! One per‐ son’s trash is another’s treasure! 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In! 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

Moving Your Pets    Cats and Dogs  Cats and dogs can either be shipped by air or taken along in the car. If  you are flying to your new destination, your cat or dog can ride in the  baggage compartment. Your pet will need a health certificate from  your vet. Call the airline in advance to find out about special boxes  they may have. If you are going to make a container for your pet, make  sure that the container complies with airline regulations. It is a good  idea to put a piece of clothing with your scent in the animal’s box so  he/she feels more at home.   

If you aren’t flying with your pet but are having it shipped by air,  make sure that someone is on the other end to pick your pet up at the  airport and take care of him/her until you arrive. The easiest way to  care for your pet before your arrival is a kennel. Many kennels can take  your pet several days before your move (keeping him/her safe and out  of your way). Or you can take your pet to the airport and arrange to  have a kennel on the other end pick him/her up and take care of  him/her until you arrive.   

Think twice about taking your dog or cat with you on a long cross‐ country trip. Not only can animals get car sick, but being cooped up in  a car all day can make them nervous and upset. They must be fed and  have plenty to drink (make sure that you take along a water dish), they  have to make “rest stops,” and they have to be on a leash to keep them  from running off anytime the car door is opened.   

Some motels and hotels don’t allow pets. Others have special facilities  for handling travelers’ pets. Call in advance and check out the avail‐ able literature on hotels along your route. National chains usually pub‐ lish such information. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In! 

Smaller Animals  Hamsters, birds, mice, and such can be transported in the family  car fairly easily. Make sure that the animals have enough food and  water in their cages and are out of drafts or extreme temperatures.  Cover cages with a cloth to keep the pets quiet and restful.    Fish  It is not practical to move fish in their aquarium. A gallon of water  weighs eight pounds. Plan on giving the fish away and restock the  aquarium when you arrive at your new home.    Your veterinarian and pet stores are also valuable sources of infor‐ mation. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!  Moving Your House Plants  Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  

You can take your plants with you when you move without harming them.  Here are some tips:   

Call your local U.S. Dept. of Agriculture to check on regulations if moving  from one state to another. Many states have restrictions on certain kinds of  plants to prevent importing bugs or pests that can destroy valuable cash  crops in the state. 

A couple of weeks before you move, prune plants to facilitate packing.  Consult a florist or a plant book for instructions. 

A week before you move, put your plants in a black plastic bag. Prior to  placing your plant in the bag, place a bug/pest strip, conventional flea col‐ lar, or bug powder in the bag. Close the bag and place it in a cool area over‐ night. This will kill any pests on the plant or in the soil. 

The day before you move, put your plants in cardboard containers. Make  sure that they are held in place by dampened newspaper or packing paper.  Use paper to cushion the leaves and place a final layer of wet paper on top  to keep them moist. Water the plants normally in summer, a little less in  winter. 

On the day of your move, set the boxes aside and mark “DO NOT LOAD”  so they won’t be taken on the moving van. 

On the day you leave, close boxes, punch air holes in the top, and load  them in your car. 

When on the road, be careful where you park your car. Look for shade in  the summer and a sunny spot in the winter. 


Step Eight: Boxing, Packing and Moving In!   

Unpack the plants as soon as you can after arriving. Remove plants  through the bottom of the box in order to avoid breaking their stems. Do  not expose the plants to much sunlight at first. Let them get accustomed to  more light gradually. 

If you must leave your plants behind, take cuttings. Put them in plastic  bags with wet paper towels around them. 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  




Abstract of Title  The summary of the public records relating to the ownership of a particu‐ lar piece of land. It represents a short legal history of an individual piece  of property from the time of the first recorded transfer to present.    Acceptance  Consent to an offer to enter into contract.    Adjustable Rate Mortgage (ARM)  A mortgage in which interest and payment rates vary periodically, based  on a specific index, such as 30‐year Treasury Bills or the Cost‐of‐Funds  index.    Adjustments  Money credited or debited to either/both buyer and seller at closing, in‐ cluding real estate taxes, association fees, garbage fees, rents, etc.    Agency  A mutual‐consent, legal relationship in which a seller or buyer engages a  broker‐agent in the sale or purchase of property.    Agent/REALTOR®  A licensed person who represents the seller (and/or buyer) and who pro‐ vides market assessment, offers sales or buying strategy, recommends  various services and sources important to the seller or buyer, is a member  of the National Association of REALTORS®(NAR), and subscribes to  NAR’s strict Code of Ethics.    Amortization  A method by which monthly mortgage payments are equalized over the  life of a loan, despite the fact that the proportion of principal to interest  changes.     

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Annual Percentage Rate (APR)  The total finance charge (interest, loan fees, points) expressed as a per‐ centage of the mortgage amount.    Appraisal  A professional and unbiased written opinion of a property’s value that  is based on recent, comparable sales; quality of construction and cur‐ rent condition; and style of architecture.    Appreciation  Increase in value to any cause.    Asking Price  The price at which a property has been placed on the market for sale.    Assessed Value  The established value of a property for tax‐assessment purposes,  which may or may not reflect market value.    Assumption of Mortgage  The taking of title to property by a grantee, wherein he or she assumes  liability for payment of an existing note secured by a mortgage or deed  of trust against the property, becoming a co‐guarantor for the payment  of a mortgage or deed for trust note.  Balloon Mortgage  A short‐term mortgage, generally at a fixed rate of interest, to be paid  back in predetermined, equal monthly payments with a large final  payment for the balance of the loan to be paid at the end of the term.    Broker  A person licensed to represent home buyers or sellers for a contracted  fee. Brokers manage real estate offices and employ licensed agents to  sell properties.     


Bridge Loan  A short‐term mortgage made until a longer‐term loan can be made; it’s  sometimes used when a person needs money to build or purchase a  home before the present one has been sold.    Building Codes  State and local laws that regulate the construction of new property and  the rehabilitation of existing property.    Cap  A limit on the total amount an interest rate can be increased in a speci‐ fied time and over the lifetime of an adjustable‐rate mortgage.    Capital Gains  The taxable profit derived from the sale of a capital asset. A gain is the  difference between the sale price and the basis of the property, after  making appropriate adjustments for closing costs, fix‐up expenses,  capital improvements, allowable depreciation, etc.    Closing   The final settlement at which time the title is transferred from seller to  buyer, accounts are settled, new mortgages are signed, and all fees and  expenses are dispersed or satisfied.    Closing Costs  All fees, taxes, charges, commissions, surveys, lender fees, inspection  fees, and other costs paid by the buyer and/or seller at the closing.    Commission  A previously agreed upon percentage of the home’s sale price paid to  the listing and selling agent(s).    Comparables  Similar properties in type, size, price, and amenities that have sold re‐ cently, been adjusted, and are used for comparison in the appraisal re‐ port.      

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Condominium (Condo)  Real estate ownership in which a property owner has title to a specific  unit but shared interest in common areas.    Contingency   A condition that must be satisfied before a contract is binding.    Contract   An agreement to do or not to do a certain thing.  Contract for Deed  A contract ordinarily used in connection with the sale of a property in  cases where the seller does not wish to convey title until all or a certain  part of the purchase price is paid by the buyer.    Contract of Title  A summary or digest of the conveyances, transfers, and any other facts  relied on as evidence of title together with any other elements or records  that may affect the marketability of the title.    Conventional Mortgage  Most popular home financing form not insured by Federal Housing Ad‐ ministration (FHA) or guaranteed by Veteran’s Affairs (VA). Available  from many lenders at varying rates, terms, and conditions.    Conversion Clause  Clause in an ARM permitting conversion from an adjustable loan to a  fixed‐rate loan.    Counteroffer  An offer made by a buyer or seller to the other party, responding to the  asking price or a subsequent adjustment to that price to complete a pur‐ chase of sale.    CRV  Certificate of Reasonable Value. A document of appraisal issued by VA  establishing their opinion of the maximum value.     


Curb Appeal  A term used by REALTORS® that encompasses all that a buyer sees  from the street that may induce the buyer to look more closely at the  property.    Deed  A legal “instrument” that conveys the title to a property from seller to  buyer.    Disclosure Laws  State and federal regulations that require sellers to disclose such condi‐ tions as whether a house is located in a flood plain or if there are any  known defects that would affect the value of the property.    Discount Points  Additional charges made by a lender at the time a loan is made. Points  are measured as a percent of the loan, with each point equal to one  percent. These additional interest charges are paid at the time a loan is  closed to increase the rate of return to the lender so as to approximate  the market level.    Down Payment  The buyer and lender determine the down payment requirements dur‐ ing the pre‐qualification process. The down payment is usually ex‐ pressed as a percentage of the purchase price: e.g., 0%, 5%, 10%, 20%,  25%, 30%.    Earnest Money (Escrow Deposit)  Money paid by the buyer at the time an official offer to purchase is  submitted to the seller, intended to demonstrate the good faith of the  buyer to complete the purchase. Earnest money is applied against the  purchase price when the sale is finalized. Under certain conditions, the  earnest money may be forfeited if the buyer fails to complete the pur‐ chase under the terms of the sales contract. 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Easement A right to use the land of another.    Encroachment  A condition that limits the interest in a title to property such as a mort‐ gage, deed restrictions, easements, unpaid taxes, etc.    Equity  The difference between the sale price of a property and the mortgage  balance owed on the property.    Equity Mortgage  A mortgage based on the borrower’s equity in their home rather than  on their credit worthiness.    Escrow Account  A third‐party account used to retain funds, including the property  owner’s real estate taxes, the buyer’s earnest money, or hazard insur‐ ance premiums.    Exchange   The trading of equity in a piece of property for equity in another   property.    Fair Market Account  The highest price an informed buyer will pay, assuming there is no  unusual pressure to complete the purchase.     Fannie Mae  The Federal National Mortgage Association (FNMA) is a privately  owned corporation created by congress to buy mortgage notes from  local lenders and provide guidelines for most lenders to use to qualify  borrowers. 


Freddie Mac  The nickname for Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC),  Freddie Mac is a federally controlled and operated corporation to sup‐ port the secondary‐mortgage market. It purchases and sells residential  conventional home mortgages.    Graduated‐Payment Mortgage  This mortgage offers low initial monthly payments that increase at a  predetermined rate and then cap at a final level for the duration of the  mortgage.    Home Inspection  A formal survey of a home’s structure, mechanical systems, and overall  condition, generally performed by an inspector or contractor.    Home Warranty  A policy available to the buyer or seller as insurance against unantici‐ pated home‐repair costs.    Homeowner’s Policy  A hazard insurance policy covering, at the very least, the appraised  value of a house and property.    Inspection Contingency  A written stipulation contained in an “offer to buy” that makes the sales  contract predicated upon the findings of a professional home inspector.    Installment Debts  Long‐term debts that usually extend for more than one month.    Interest   The predetermined charge or fee paid to a lender by the borrower for  the use of monies loaned.    Investor  The holder of a mortgage or the permanent lender. Any person or insti‐ tution that invests in mortgages.   

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Joint Tenancy  Joint ownership by two or more persons with right of survivorship; all  joint tenants own equal interests and have equal rights in the property.    Land Contract  A contract ordinarily used in connection with the sale of property in  cases where the seller does not wish to convey title until all or a certain  part of the purchase price is paid by the buyer.    Lease Purchase Agreement   The buyer makes a deposit for the future purchase of property with the  right to lease the property in the interim.    Lien  A legal claim against a property that must be paid when the property is  sold.    Listing  A contract through which a seller agrees to terms and fees with an agent  who will sell the property to a buyer. Loan Commitment  A written promise by a lender to make a loan under certain terms and  conditions. These include interest rate, length of loan, lender fees, an‐ nual percentage rate, mortgage and hazard insurance, and other special  requirements.    Loan‐to‐Value Ratio  The relationship between the amount of a home mortgage and the total  value of the property.    Lock‐In Rate  A commitment made by lenders on a mortgage loan to “lock in” an in‐ terest rate pending mortgage approval. Lock‐in periods vary.    Market Price  The actual price at which a property is sold.     


Market Value  The price that is established for a property by existing economic condi‐ tions, property location, size, etc.    Marketable Title  Merchantable title, free and clear of objectionable liens or encum‐ brances.    Mold  Mold is a superficial and often woolly growth produced on damp or de‐ caying organic matter or on living organisms. See molds/moldguide.html for a guide that provides information and guid‐ ance for homeowners and renters on how to clean up residential mold  problems.    Mortgage  A legal claim received by the lender on a property as security for the  loan made to a buyer.    Mortgagee  The lender of money or the receiver of the mortgage document.    Mortgage Broker  An independent, third‐party, licensed broker who arranges loan trans‐ actions between lenders and borrowers by facilitating the application  and approval process.    Mortgage Insurance Premium (MIP)  The consideration paid by a mortgagor for mortgage insurance either to  the FHA or a PMI company. On an FHA loan, the payment is one half of  one percent annually on the declined balance of the mortgage. It is a  part of the regular monthly payment and is used by the FHA to meet  operating expenses and provide loss reserves.    Mortgagor  The borrower of money or the giver of the mortgage document.   

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Refinancing  The process of applying for a new mortgage to gain better terms or use  of equity.    Relocation Specialists  A firm or person specializing in advising buyers or sellers on relocating  to different and/or new communities.  There are designations for REAL‐ TORS® that indicate additional educational training. Look for the Certi‐ fied Relocation Professional (CRP) designation.  RESPA Statement  The Real Estate Settlement Procedures Act requires a precise listing of  all closing costs for both sellers and buyers.    Return on Investment (ROI)  The profit gained as the result of money spent on an improvement or  addition to a home or property.    Settlement Disclosure Statement   A statement or list providing a complete breakdown of costs involved in  finalizing a real estate transaction prepared by the lender’s agent prior  to closing and reviewed at closing by the buyer and seller.    Survey  The process by which a parcel of land is measured and its area ascer‐ tained. Title companies study the survey to check for encroachments.    Title  A legal document that defines the property, right of ownership, and  possession.    Title Defect  An outstanding claim or encumbrance on property that affects market‐ ability.   


Title Insurance  An insurance policy that protects the buyer against errors, omissions, or  any defects in the title.    VA Mortgage  The Department of Veterans Affairs has made guaranteed mortgages  available through banks and other lending institutions to active military  personnel, veterans, or spouses of veterans who died of service‐related  injuries.    Variance  A special suspension of zoning laws to allow the use of property in a  manner not in accord with existing laws.    Walk‐Through Inspection  The final inspection by the buyers, usually in the company of the buy‐ ers’ real estate sales agent, to ensure that all conditions noted in the offer  to purchase and all seller‐related contingencies have been met. This in‐ spection is most often completed immediately prior to the closing and  after the seller has vacated the premises.    Zoning  Virtually all local communities have established specific restrictions for  land use, new construction, and remodeling activity. These are available  to you through a local regulatory department such as the Building In‐ spector’s Department or office or the Planning and Zoning Board. 

Anytime you have a real estate question, remember...  Always Call  Pei Lin Huang and the Pei Lin Team  Pei Lin Huang and the Pei Lin Team 315‐474‐1899  1899 We are here to help! 

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Multiple Listing Service (MLS)  A system through which participating brokers agree to share commissions  on a predetermined percentage split on the sale of properties listed on the  system.    Origination Fee  This fee is a supplemental fee paid buy buyers to lenders, usually stated as a  percentage or as points.    Personal Property  Any property which is not real property: e.g., money, savings accounts, ap‐ pliances, cars, boats, etc.    PITI  Common real estate acronym meaning Principal, Interest, Taxes,   Insurance.    Point  A single percent of the loan principal, often charged by the lender in   addition to various fees and interest.    Prepayment  When a borrower pays off an entire mortgage before the scheduled payoff  date.    Prepayment Penalty  A fee included in the mortgage agreement that is required of the borrower  in the event the loan is paid of  before the due date. Look for a clause that  says, “There shall be no prepayment penalty.”    Prequalification  An informal estimate of the “financing potential” of a prospective borrower.    Principal  The amount of money borrowed against which interest and possibly fees  will be charged. OR: One of the parties to a contract.    Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  


Private Mortgage Insurance (PMI)  Insurance issued to a lender by a private company to protect the lender  against loss on a defaulted mortgage loan.  Its use is usually limited to  loans with high loan‐to‐value ratios. The borrower pays the premiums.    Promissory Note  A written contract that contains a promise to pay a definite amount of  money at a specific time in the future.    Pro‐ration  Proportionate division of expenses based on days or time occupied or  used by the seller and/or buyer.    Purchase Agreement  A written, legally binding contractual agreement between a buyer and a  seller for the purchase of real estate.    Qualification  Ability of a borrower to satisfy a lender’s mortgage‐approval require‐ ments.    Radon  A colorless, odorless gas formed by the breakdown of uranium in sub‐ soils. It can enter a house through cracks in the foundation or in water  and is considered to be a hazard. Your REALTOR® can supply a radon  brochure.    Real Property  Any land and whatever by nature or artificial annexation is a part of it.    Referral  The recommendation by one agent of a potential buyer and/or seller to  another agent either locally or long‐distance.     

Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  




Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  



Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  



Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  



Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  




Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  





Pei Lin Huang & Pei Lin Team ▪ ▪ 315‐474‐1899  





Pei Lin Team Homebuying Guide  
Pei Lin Team Homebuying Guide  

The purpose of this presentation is to provide the information you need to select the best real estate professionals to help you in buying y...