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Jesús María 2019-2

EXPLORA

grupo inmobiliario


Equipo

Jesús María 20162034

Alcántara Ascarruz, Eveelyn Frida

20161334

Blaz Morán, Paula Valeria

20142006

Ramírez Bejarano, Queenet Valery

20134753

Rodríguez Salcedo, Kevin Jesús

20151188

Soria Badajoz, Lesly Doris

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO ARC 250 Promoción y gestión inmobiliarias Horario 1001


Tabla de

Contenido

I. Introducción 1. Presentación de la empresa EXPLORA 2. Resumen ejecutivo 3. Reflexiones 3.1 Rol del ingeniero civil 3.2 Rol del arquitecto

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II. Análisis de la coyuntura inmobiliaria

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III. Ubicación del proyecto 4. Determinación de polígono de análisis 5. Investigación y análisis previo de ciudad: Ciudad. Demanda. Financiamiento 6. Análisis del terreno propuesto: 6.1 Análisis de 3 opciones de compra y selección final 6.2 Valor de mercado: Determinación del valor del terreno

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IV. Desarrollo y estructuración 7. Proyecto de Desarrollo Inmobiliario 7.1 Estudio Técnico - Análisis del perfil técnico 7.1.1 Análisis normativo 7.1.2 Análisis de cabida técnica 7.1.3 Análisis de costos de construcción 7.1.4 Estimación de cronogramas de construcción 7.2 Estudio de Mercado 7.2.1 Estudio de oferta 7.2.1.1 Calidades y diseño 7.2.1.2 Marketing y precios 7.2.1.3 Financiamiento al comprado

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7.2.1.4 Velocidad de ventas 7.2.1.5 Estimación de cronogramas de ventas 7.2.2 Estudio de demanda 7.2.2.1 Descripción del perfil de segmento de mercado objetivo 7.2.2.2 Análisis de la capacidad de endeudamiento del comprador 7.3 Análisis económico - financiero 7.3.1 Análisis de ingresos 7.3.2 Análisis de egresos 7.3.3 Análisis de rentabilidades: bruta, neta y esperada 7.3.4 Análisis de potenciales riesgos 7.4 Definición de producto 7.4.1 Memoria descriptiva del proyecto 7.4.2 Memoria de calidades 7.4.3 Proyecto conceptual 7.5 Marketing y ventas 7.5.1 Estrategias de marketing 7.5.2 Estrategia de ventas 7.5.3 Imagen promocional 7.6 Presentación de proyecto conceptual 7.6.1 Imágenes volumétricas e interiores 7.7 Responsabilidades en materia legal V. Conclusiones

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VI. Recomendaciones

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VII. Bibliografía

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INTRODUCCIÓN

Inmobiliaria

EXPLORA Somos una empresa inmobiliaria que se preocupa en brindar a las personas espacios dignos y de calidad donde vivir. Nuestro principal objetivo es continuar manteniendo los altos estándares de calidad mostrados desde el primer proyecto que desarrollamos. Contamos con profesionales de alto nivel en el desarrollo de todos nuestros proyectos a nivel nacional. Nos caracterizamos por el trabajo en conjunto con urbanistas, ingenieros y especialistas en la materia para brindarle los mejores proyectos con habilitación urbana que pueda tener. Lograrlo sería imposible si

no partiéramos de nuestros dos valores fundamentales La creatividad, como impuslo de cada una de nuestras propuestas con la finalidad de desarrollar productos inmobiliarios funcionales que cumplan con las necesidades de desarrollo de nuestros clientes. La empatía, como el conector fundamental para generar experiencias positivas en cada uno de nuestros clientes y miembros del grupo tras cada proyecto. Con esta dualidad, la creatividad y la empatía, trabajamos y las desarrollamos no como un encargo, sino la razón de ser de EXPLORA.

Misión

Visión

Desarrollar productos de excelencia, entregando soluciones innovadoras que generen un sentido de pertenencia, identificación y orgullo a nuestros clientes y a todo le equipo desarrollador, al mismo tiempo, crear valor económico para los inversionistas. De esta manera, existe una satidfacción mutua de todos .

Queremos que EXPLORA se convierta en la mejor empresa inmobiliaria en el Perú para sus clientes, todos los miembros del equipo de cada proyecto, siendo además reconocidos por el respeto al medio ambiente, al entorno de los proyectos que desarrollamos, y por la calidad de espacios de vivienda que se ofrecen.

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INTRODUCCIÓN

Resumen

EJECUTIVO Nuestra empresa EXPLORA está dirigida y planificada para el acceso a un amplio público, contamos con una variedad de departamentos de acuerdo a las necesidades y posibilidades de nuestros clientes, siempre manteniendo los altos estándares que nos caracterizan. Además, en un análisis encontramos un déficit de viviendas en el distrito de Jesús María y a la vez como resultado de anteriores investigaciones identificamos una baja calidad espacial de las viviendas, por lo que proponemos viviendas con mayor calidad de diseño y acabados. Asimismo, como empresa, buscamos hacer frente a la falta de espacios públicos por vivienda, de acuerdo a estudios, el porcentaje de área verde que le corresponde a cada persona es inferior al reglamento, disminuyendo la calidad de vida de los habitantes, por lo que se plantea parques internos, ciclovías al exterior que conecten con la calle, terrazas ajardinadas, etc.

El proyecto se encuentra en una base inicial de anteproyecto, por lo cual es necesario una inversión privada. La ubicación del proyecto lo hace atractivo a cualquier tipo de inversionistas; asimismo, contamos con altos márgenes de ganancias en nuestros anteriores proyectos, por lo que brindamos una inversión segura y confiable. Para este análisis del distrito y los niveles socioeconómicos, nos hemos basado en la compilación de entrevistas a los residentes del distrito de Jesús María para identificar cuáles son las principales virtudes del distrito y tener una idea previa a qué tipo de cliente podemos dirigir el proyecto. Ante ello, se podrá generar los espacios y dimensiones de los departamentos. Previo a ello, se realizó una investigación detallada del distrito en el que se analizó la calidad de las áreas verdes, equipamientos y zonas de riesgo; así, se elegirá la mejor zona para construir un edificio multifamiliar en Jesús María.

Metodología empleada El gráfico siguiente recoge los pasos a seguir para la realización del presente

estudio de viabilidad y desarrollo del proyecto inmobiliario en Jesús María.

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INTR0DUCCIÓN

REFLEXIONES

Rol del ingeniero civil En el sector inmobiliario, no solo es importante el realizar una venta o compra de inmueble de manera exitosa, sino también adoptar una metodología de gestión óptima en el proceso de construcción. Trabajar con una herramienta de gestión adecuada (como los son Lean Construction, Prince2, PMI, entre otros) permite reducir el tiempo de culminación del proyecto aumentando la utilidad del mismo. Por esta razón, es sustancial que una persona con estos conocimientos se involucre en el sector inmobiliario; con ello, nos referimos a un ingeniero civil residente de construcción. La vida humana depende de servicios que la Ingeniería Civil provee, mismos que tienen que ser confiables, seguros y de alta calidad para asegurar ese alto nivel de vida pretendido. Si por alguna causa los servicios son afectados o interrumpidos, entonces consecuencias potencialmente graves pueden ocurrir, como enfermedades, daños materiales e incluso atentar contra la vida. La misión de estos profesionales es mejorar el conocimiento con las tecnologías modernas a su disposición.

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INTRODUCCIÓN

Rol del arquitecto Como arquitectos, nosotros estamos en la capacidad y obligación de brindarle a las personas espacios óptimos donde desarrollar su vida cotidiana. Esta labor va más lejos de lo construido, el arquitecto entiende que el entorno inmediato también es parte del proyecto y, por consiguiente, este debe estar considerado en los parámetros del proyecto. El impacto de la arquitectura en la sociedad y la vida cotidiana es muy significativo para la evolución del hombre y la civilización. Para que lo proyectado infl¬uya de manera positiva en la sociedad, el diseño se debe ir mejorando y adaptando a su entorno urbano. Asimismo, la construcción de edificios de vivienda no solo involucra crear espacios de residencia, sino lo que aporta el arquitecto es su conocimiento acerca de espacios públicos y sociales; una vivienda involucra en su conjunto la interacción del edificio con la ciudad o la relación entre las viviendas y la calle. También, el arquitecto busca brindarle una mejor calidad espacial a las viviendas

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ANÁLISIS

Análisis de la

COYUNTURA INMOBILIARIA Riesgos y obstáculos • Alta sensibilidad a las variaciones económicas: La estabilidad de este sector depende en demasía del entorno internacional. Si las condiciones económicas en un país son desfavorables, este impactará negativamente , con mayor magnitud, en el sector en mención; y de, lo contrario, si fuera una condición favorable producirá un efecto bastante positivo en el sector inmobiliario. A continuación, se muestra indicadores de PBI e IVF que muestran la estabilidad de nuestro país en los últimos años.

• Ausencia de medidas concretas para consolidar la institucionalidad política en el país: En nuestro país, existe una alta tasa de desconfianza en losofertantes y demandantes de vivienda, debido a que no existe una institucionalidad sólida. Ante ello, es sustancial que se continúe desarrollando este tema. •Mayor concentración de la oferta de viviendas en los segmentos de menor ingresos: En los últimos años, se ha observado que la oferta de inmuebles se ha expandido con más énfasis en sectores socioeconómicos de ingresos medio y bajo; mientras que en los sectores de condición socioeconómica alta no avanza a la misma velocidad. Esto se debe a que, el Estado está invirtiendo en proyectos de edificios multifamiliares con facilidades de financiamiento y aplicación a estos. • Ausencia de títulos de propiedad: Es una dificultad que se acentúa en viviendas de zonas con población de menor capacidad adquisitiva. Lo que en un futuro, ocasiona juicios por legitimidad de propietarios. Según el diario Gestión solo el 89.8% de la población tiene título de propiedad inscrito en Registros Públicos

En la estadística anterior, que analiza la variación porcentual del índice de volumen físico respecto al mismo periodo del año anterior, muestra que el valor de PBI ( Producto Bruto Interno ) en el sector de construcción ha disminuido en los cuatro últimos trimestres del presente año pasando de un 4,9 del primer timestre del 2018 a un 2,2 del primer trimestre del 2019.

• Escasa cultura de endeudamiento: Nuestra nación no tiene una cultura de endeudamiento; es decir, los peruanos prefieren endeudarse por menos tiempo. Bajo esta idea, las cuotas que deberían pagar son altas esto limita a un porcentaje considerado de la población. Además, ellos deberían juntar por varios meses o años para llegar al monto de la cuota inicial del inmueble a adquirir. Todo lo mencionado anteriormente, dificulta el desarrollo veloz de los préstamos hipotecarios.

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ANÁLISIS

Factores por mejorar

Inversión económica

•Dificultades para obtener permisos de construcción

PROINVERSIÓN es el organismo público encargado de ejecutar la política nacional de promoción de la inversión privada; se encuentra adscrito al Ministerio de Economía y Finanzas. Así también, promueve proyectos inmobiliarios sobre activos del Estado, por Iniciativa Estatal o Iniciativa Privada, bajo el marco del Decreto Legislativo N° 674 y el Decreto Legislativo N° 1012. En la actualidad, tiene en cartera los siguientes proyectos

•Escasez de suelo •Falta de acceso a servicios de agua potable y electricidad en zonas periféricas de Lima •Regulación municipal se encuentra fragmentada debido a la falta de un plan de desarrollo urbano para Lima Concesiones Proyecto Centro Cívico de Lima (2007)

Adjudicatario

Origen de las inversiones

Inversión estimada US$

Urbi Propiedades

Perú

12,400,000

Iniciativas Privadas

Adjudicatario

Origen de las inversiones

Transacción US$

Inversión estimada US$

Mega Proyecto de Techo Propio, Mi Hogar y Mivivienda "Ciudad Sol de Collique" (2010)

Consorcio DH Mont & CG&M S.A.C.

Perú

19,969,275

150,000,00 0

Los Portales de Breña (2010)

Consorcio Mantenimiento y Operaciones del Perú S.A.C.

Venezuela Perú

1,500,000

13,945,350

Privatizaciones

Adjudicatario

Origen de las inversiones

Transacció n US$

Inversión estimada US$

Cuartel San Martín (2010)

Consorcio GMV-Urbi (Graña y Montero Vivienda y Urbi Propiedades)

Perú

37,451,064

150'000,000

En los próximos años, PROINVERSIÓN convocará a licitación el proyecto Parque Industrial de Ancón este consiste en la construcción de infraestructura inmobiliaria destinada a las empresas industriales de diversa escala ubicadas en Lima

Metropolitana, así como para la inversión extranjera directa que busca espacios modernos con toda la gama de servicios y la conectividad deseada que les permitirá operar bajo estándares internacionales y a costos muy competitivos.

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UBICACIÓN

Determinación

POLÍGONO DE ANÁLISIS del mar. De igual manera, al sureste limita con San Isidro mediante la av. Salaverry. Finalmente, al este, Colinda también con Lima Cercado en la av. Arenales. Este fue el distrito elegido, como anteriormente se ha expuesto, por presentar una alta demanda en cuando a proyectos inmobiliarios de alta densidad. De hecho, actualmente se cuenta con alrededor de 32 proyectos inmobiliarios en construcción. Asimismo, es frecuente la presencia de las mismas inmobiliarias con nuevos proyectos. Es decir, la inversión para proyectos inmobiliarios está en crecimiento.

Imagen 3. Delimitación Zona de trabajo: zona centro Elaboración propia

Imagen 4. Delimitación Distrito Jesús María Elaboración propia

Imagen 3. Plano Jesús María Elaboración propia

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UBICACIÓN

Investigación y

ANÁLISIS PREVIO DE LA CIUDAD ESCALA MACRO

Estructura vial

Equipamiento

La conectividad es el criterio más utilizado al momento de aproximarnos al estudio. Una buena ubicación en la red territorial de comunicaciones. Así, Jesús María, caracterizado por estar al centro de Lima, presenta fácil acceso vial de la zona norte, sur, este y oeste

Cada centro se caracteriza por reunir dinámicas urbanas con un soporte de infraestructuras básicas y equipamientos públicos que permiten realizar actividades productivas, de servicios, administrativos, culturales y/o recreativas, por lo que además son de fácil acceso vial

Jesús M aría ubicado a lredefuncionales como e l centro historio d e Lima , G amarra, etc. A demás d e contar c on subcentros de comercio.

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UBICACIÓN

ESCALA MESO

Estructura vial

Equipamiento

Jesús María se encuentra rodeado de vías metropolitanas como la av. Paseo de la República, Javier Prado oeste, y av. Faustino Sánchez Carrión que cuentan con transportes públicos como metropolitanos, metros y buses. Además, las vías arteriales como la av. Brasil y av. Salaverry..

A través de las vías se empieza a articular los equipamientos tanto de salud, comercio, educación y áreas verdes que son los que estructuran a la ciudad. Así, Jesús María presenta todos los equipamientos importantes que caracterizan la zona centro de Lima Metropolitana

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UBICACIÓN

ESCALA MICRO

Estructura vial

Sistema de transporte

Dentro de Jesús María, se presentan vía colectoras que son complementarias para canalizar el tránsito. Asimismo, los usuarios tienden a realizar caminatas o trasladarse en bicicleta dentro del distrito por su diversidad de actividades y equipamientos

A través de la estructura vial, se ejecutaron los corredores viales que fortalece la conectividad hacia otros centros urbanos existentes y áreas urbanas periféricas. Tanto el metropolitano, corredor rojo y corredor morado se encuentran en Jesús María complementada con buses.

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UBICACIÓN

Equipamiento

Espacios públicos

Jesús María se caracteriza por tener nodos funcionales que destacan los equipamientos siendo la concentración de empleo el indicador más usado. Presenta todos los equipamientos para la accesibilidad de sus usuarios tanto en el trabajo, ocio, cultura, educación y comercio.

El más importante es el Campo de Marte que presenta todo tipo de actividades deportivas y de estancia accesibles a sus residentes; además, con otros espacios alrededor de las viviendas. Cuenta con espacios públicos alrededor del distrito en el que resalta el Circuito Mágico del Agua

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UBICACIÓN

Ingreso per cápita

Densidad

El ingreso per capita de los residentes depende del aporte de los integrantes por familia. En el distrito de Jesús María, el ingreso per cápita alta es alrededor de la Residencial San Felipe. El medio alto es el preponderante en el distrito; se ubica en la zona norte.

La zonificación del distrito de Jesús María se distingue por tener zonas de densidad alta alrededor de vías importantes; presenta densidad media en lugares y calles intermedias; finalmente, se diferencian pocas zonas de densidad baja: estas se dan en lugares específicos.

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UBICACIÓN

Precio por metro cuadrado

Usuarios

De acuerdo al análisis realizado, así se sectoriza Jesús María por precio de m2 donde el sector entre el Campo de Marte y el Circuito mágico del agua es el más caro con densidad media. Por otro lado, el más económico es alrededor del Hospital de policías por la inseguridad de la zona

De acuerdo a los equipamientos que presenta el distrito, se establecen diferencias entre los usuarios según sus necesidades, hábitos e ingresos promedio. Así, los separamos en Adulto mayor, Cliente Joven, Familia clase alta, Emprendedores y Familia promedio.

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UBICACIÓN

Seguridad

Sectores

Jesús María cuenta con casetas de seguridad que demandan los residentes, y comisarías. Así la seguridad es lo primordial para la demanda de futuros residentes. Además, este distrito presentan un bajo porcentaje de inseguridad.

Se dividió de acuerdo a los mapeos de análisis que destaca más su accesibilidad, usos, espacios de interacción, hitos, nodos, contaminación acústica y visual. El sector 1 es el menos valorizado y el sector 4 el más destacado para nuestro interés.

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UBICACIÓN

Niveles socioeconómicos Para una evaluación de los perfiles de los posibles clientes de la empresa, se hizo un estudio de los niveles socioeconómicos en el distrito para identificar las zonas en las que se encuentran los clientes con mayor capacidad de adquisición de viviendas; también para tener cierto conocimiento acerca de los valores promedio de terreno y asociarlos con los ingresos familiares promedio de los clientes.

como el ingreso económico mensual familiar, la educación y ocupación laboral para finalmente dividirlo en tres niveles; nivel alto, nivel bajo y nivel medio. Como punto de partida para la elección del distrito, se analizó el nivel socioeconómico promedio de Jesus María, en conjunto con informes sobre la coyuntura inmobiliaria actual, el análisis previo de la ciudad, y otros parámetros para poder realizar un cruce de información y ,así, poder seleccionar la zona propicia para el proyecto.

Según IPSOS PERÚ y APEIM, el nivel socioeconómico (NSE) se encuentra determinadopor varios parámetros

Fuente: Dashboard APEIM

Fuente: Dashboard APEIM

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UBICACIÓN

De acuerdo a los gráficos mostrados anteriormente, el distrito de Jesus María se encuentra agrupado en conjunto con distritos que presentan

similares características y proximidad; básicamente existen tres niveles socioeconómicos predominantes, NSE A, NSE B y NSE C. .

Nivel Socioeconómico NSE A NSE B NSE C NSE D NSE E

Ingreso promedio S/. 14,000 - 4,000 S/. 4,000 - 2,000 S/. 2,000 - 1,200 S/. 1,200 - 420 S/. 420 - 0

Fuente: APEIM

Al momento de solicitar un préstamo bancario es recomendable que la cuota mensual sea equivalente al 30% del ingreso familiar; sin embargo, las entidades bancarias tienen tasas muy altas (12%) a comparación de otros países como Japón (1.2%) por lo que

incrementan el valor de la cuota mensual. En el caso de Jesús María, el ingreso promedio permite que las familias de los sectoresNSE A y NSE B puedan cubrir cómodamente el valor de los departamentos, es a esos sectores a los que apunta la empresa.

Mapa de sectores socioeconómicos

Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6

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UBICACIÓN

Se puede deducir que el sector más propicio y favorable para nuevos proyectos inmobiliarios es por la Av. San Felipe, influido por las extensas áreas verdes que tiene la Residencial San Felipe; también, con los equipamientos urbanos y edificios públicos que posee a su alrededor. No obstante, es una de las zonas de mayor valor del metro cuadrado a diferencia de otros sectores del distrito. Por otro lado, los sectores 6 y 2, que se encuentran al límite con el distrito de Lima Cercado, concentran el mayor número de oferta de unidades inmobiliarias del distrito, según APEIM; esto debido a que la demanda de departamentos excede en mayor porcentaje a la oferta disponible en el mercado inmobiliario de dicha zona en cuestión.

58 mil Interés de compra en los próximos dos años

27 mil Oferta de departamentos

Fuente: CAPECO y BBVA

Mapa de perfil de clientes según nivel socioeconómico

EMPLEADOR JOVEN:

PAREJA DE TERCERA EDAD:

Son p arejas d e adultos mayores jubilados quienes forman parte del 53% de la problación en Jesus María, que se encuentran en busca d e departamentos p ara un m ejor confort de esta etapa de su vida tras haber oasado años d e trabajo. E stos c lientes buscan vivir en z onas tranquilas, c erca d e parques y centros culturales para participar de c ursos exclusivos p ara ellos y especialmente cerca a hospitales y/o clínicas privadas.

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UBICACIÓN

FAMILIA CLASE ALTA:

CLIENTE JOVEN:

El jefe de familia tiene alrededor de 50 años. Son una familia de clase económica alta, cuyos miembros tienen educación universitaria completa, asimimo muestran patrones de consumo alto. Esto hace referencia a que hacen sus compras semanales en supermercados, visitan con frecuencua a centros comerciales y muestran gusto por la cultura y arte. Buscan que la vivienda no solo sea cómoda sino espaciosa y hastat lujosa. Asimismo, son miembros de clubes privados.

FAMILIA EMPRENDEDORA:

El jefe de familia es un comerciante o negociante entre 35 y 55 años que cuenta con un negocio en la zona comercial de la Av. Brasil o distritos aledaños como Lima Centro. Sus ingresos económicos promedio son de S/ 4,000, por lo que pueden contar con una serie de comodidades. Es una familia que cuenta con hijos universitarios que estudian en los centros de enseñanza superior cercanos.

INVERSORES:

Son grupo de personas que cuentan con una o más propiedades que generan ingresos a través del alquiler de otras propiedades como departamento. Sus clientes principales con los universitarios y extranjeros, quienes comparten gastos y manutención del departamento. Eligen zonas cercanas a centros universitarios o a avenidas principales.

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UBICACIÓN

Análisis

TERRENO PROPUESTO En esta sección, se toma el primer contactocon los terrenos que se pretenden adquirir para n uestra promoción inmobiliaria. Respecto a l a metodología empleada, s e contrastarán los datos facilitados p or l os vendedores recaudados d esde p ortales inmobiliarios o p or c omunicación d irecta.

BR

A

LIMA

1 NALES

2

PU

EB

LO

LI

BR

E

V. ARE LIMA A

3

LINCE

RO

ID

N

IS

SA

M

LEYENDA

AG DA L

EN

A

DE

LM

1 Av. Arenales 2 Av. Salaverry 3 Campo de Marte

AR

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UBICACIÓN

preciso añadir que la moneda con la cual se r ealizan l as t ransacciones d e compra y venta de t errenos en e l distritode Jesús María es el dólar americano. OPCIÓN 1: ARENALES Esta p rimera o pción de c ompra se encuentra ubicado e n el c ruce d el jirón Ramón Dagnino cuadra 2 con Av. Arenales cuadra 7 . El terreno abarca un área total de quinientos metros cuadrados y presenta un c osto d e dos millones doscientos c incuenta mil dólares ( $ 2 250 000), lo que es equivalente a cuatro mil quinientos dólares ( $ 4 500) por metro cuadrado. Actualmente e xiste una c onstrucción en e l terreno que d eberá ser demolida y considerada para el presupuesto de obra. Al estar ubicado e n una avenida principal, e stá p ermiti

Imagen 14. Av. Arenales 718. Fuente: Google Earth

OPCIÓN 2: SALAVERRY

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UBICACIÓN

OPCIÓN 3: CAMPO DE MARTE

Imagen 14. Vista del exterior de la casa opción 2 Fuente: Google Earth

Imagen 14. Vista desde jirón Huayna Cápac Fuente: Google Earth

SELECCIÓN FINAL se evalúa la mayor rentabilidad que se tendría a l poder contar c on m ás n iveles. Por tanto, el terreno elegido, en el que se propone c onstruir e l proyecto i nmobiliario, e s el que e stá ubicado e n el c ruce d e la A v. Arenales con jirón R amón D agnino p erteneciente a la urbanización Santa Beatriz. Se sitúa, además, entre dos grandes hitos para la c iudad de L ima como l o son el campo de Marte y el parque Paseo de las Aguas, lo

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UBICACIÓN

QUIPA

AV ARE

LES

AV ARENA Imagen 14. Plano de ubicación del terreno elegido. Fuente: Google Earth

multifamiliar. Se trata, entonces, de un lote de quinientos metros cuadrados e n suelo urbano de uso residencial y uso comercial permitido según l as n ormas urbanísticas vigentes. Se permite ocupar la totalidad del máximo d e veinte ( 20) p lantas y c inco ( 5) sótanos, h asta duplica las cifras m áximas permitidas de las otras dos opciones abarcadas. Sus d os frentes d e fachada,

orientándose l a principal a una a venida principal articuladora como lo es la Av. Arenales, m iden 1 8 y 16m respectivamente, pudiendo resolver mejor las condiciones de iluminación y ventilación de las viviendas al situarse en toda una esquina. La movilidad y accesibilidad ya están resueltas, y cuenta para p oder m anejar un p royecto con tal envergadura.

Tabla 1. Comparación entre las opciones de compra Elaboración propia OPCIÓN DE COMPRA

Área total m

2

Precio total $P

2

recio por m $

Altura máx permitida

1 Arenales5

00

2 250 000

4 500

20 pisos

2 Salaverry

534.

1 674 000

3 129

10 pisos

3 Campo de marte

540

1 460 000

2 703

10 pisos

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DESARROLLO

Desarrollo y

ESTRUCTURACIÓN Proyecto de Desarrollo Inmobiliario

Estudio Técnico

DATOS NORMATIVOS VIGENTES

Parámetros Area de Estructuración

El estudio técnico conforma la segunda etapa del proyecto de inversión, en el que se contemplan los aspectos técnicos de acuerdo a los parámetros urbanísticos del

Zonificación

I

RDM

RDM

Usos permisibles

Comercio Zonal (CZ)

-

Usos compatibles

-

-

Densidad neta

-

-

Coeficiente de Edificación

-

Area mínima por unidad de vivienda Lote Normativo Area Libre

500 m2

65m2 450.00 m2

35%

30%

20 pisos

1.5(a+r)

Ancho de via

-

26m +parque Cesar Vallejo

Retiro Frontal

3.00 ml

3.00 ml

Altura máxima

las áreas disponibles y en el cual se analizan la determinación del tamaño óptimo del lugar de producción con el análisisn normativo, localización, costos de construcción y su cronograma. La importancia de este estudio se deriva de la posibilidad de llevar a cabo una valorización económica de las variables técnicas del proyecto, que permitan una apreciación exacta o aproximada de los recursos necesarios para el proyecto; además de proporcionar información de

Mi vivienda

I

Alineamiento de fachada Estacionamiento

-

-

1 cada 1 viviendas + 15% visita

1 cada 1 viviendas + 15% visita

enda presenta parámetros muy similares con el lote elegido sin ser de carácter comercial Zonal. Análisis de cabida técnica A continuación , para obtener la capacidad que tiene el terreno para contener una construcción esta ligado con lo establecido de los parámetros urbanísticos en el lote.

Análisis Normativo El terreno elegido se encuentra ubicado en el cruce de Jirón Ramón Dagnino cuadra 2 con Av. Arenales cuadra 7 de carácter comercial de dos fachadas principales.

30.30

3.00

16.50

3.00

Área total

De acuerdo con los parámetros urbanísticos el lote de carácter comercial con 500 metros cuadrados necesita 35 % de área libre donde se incluyen los 3m de retiro de cada frontis. Además, como altura máxima de 20 pisos y por cada vivienda un estacionamiento más el 15% de visita.

Área libre

175 m2

Huella

325 m2

De acuerdo con el 35% de área libre se obtuvo 175 m2 dejando de huella para la construcción unos 325 m2, donde se encuentra destinado para la vivienda , los espacios comunes y circulación. 27


DESARROLLO

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DESARROLLO

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DESARROLLO

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DESARROLLO

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DESARROLLO

Estudio de demanda El estudio de demanda es un requisito importante en un estudio de mercado, ya que de esa manera se adquiere conocimiento de la cantidad de compradores dispuestos a comprar los inmuebles ofertados. En este estudio se evaluará variables como los ingresos salariales, rango de edades, ventas y proyecciones del producto en el distrito, gustos y preferencias de los perfiles de segmento de mercado objetivo.

Respecto a las variaciones porcentuales relativas, la población ocupada de 45 y más años aumentó en 8,2% (116 mil 700 personas); mientras que disminuyó en 7,7% (66 mil 100 personas) los ocupados jóvenes de 14 a 24 años de edad y en 0,3% (8 mil 800 personas) la población de 25 a 44 años. Con respecto al total de población ocupada, el 16,1% tiene entre 14 a 24 años de edad; el 52,8% (más de la mitad de la población) de 25 a 44 años y el 31,1% de 45 y más años de edad.

Descripción del perfil de segmento de mercado objetivo A continuación, se mostrará el resumen de los perfiles que se consideraron en la evaluación del mapeo de potenciales compradores

Precio y venta por distrito

En promedio el poder adquisitivo de nuestro mercado objetivo oscila en tres mil quinientos nuevos soles ( S/. 3500 ) y cuatro mil nuevos soles (S/. 4 000 ). Siendo los clientes con más posibilidades de concretar la venta aquellos que hemos denominado “Familia Clase Alta”. Así también, nos enfocamos más en personas por encima de veinticinco años de edad, ya que consideramos que gran parte de esa población se encuentra terminando estudios; por lo tanto, posee empleo fijo. Esto se respalda con la estadística “Población ocupada según grupos de edad” del último trimestre realizada por el INEI.

El precio por metro cuadrado en el distrito de Jesús María es de 6 271.20 soles, valor por encima del promedio 5 032.78 soles. Sin embargo, es el tercer distrito en el que se produce mayor ventas de inmuebles, ubicado después de los distritos de Comas y El Rímac.

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DESARROLLO

Así lo confirma el reporte del mes de septiembre de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI) mediante su presidente, Ricardo Arbulú, quien mencionó que dicha cifra representa un 30% más que el mismo mes del año anterior. “Hubo un punto de inflexión a partir de octubre del año pasado y tomó fuerza después de la vacancia presidencial en febrero de este año. Las ventas comenzaron a avanzar por el incremento del dinamismo económico y una reducción atractiva e histórica de las tasas para créditos hipotecarios. Antes estaban en 9% y ahora están entre 6% y 7%. También se le une la mayor confianza de las familias”, explicó. Otros factores que consideramos influye en la elección de inmuebles en Jesús María son: La ubicación céntrica del distrito, accesibilidad adecuada, existencia de diversas universidad, centros comerciales y espacios recreativos, seguridad e impulsión de la cultura en el distrito, entre otros.

FAMILIA CLASE ALTA Muestran patrones de consumo alto. Refiere a que hacen sus compras semanales en supermercados, visitan con frecuencia a centros comerciales y muestran gusto por la cultura y arte. Buscan que la vivienda no solo sea cómoda sino espaciosa y hasta lujosa. Asimismo, son miembros de clubes privados. CLIENTE JOVEN Laboran en el centro financiero de San Isidro, pero por motivos de suficiencia económica buscan vivir en distritos aledaños por lo que destacan sectores del distrito con mejor la accesibilidad y conexiones viales. Asimismo, gustan del deporte, vida sana y la vida nocturna. FAMILIA EMPRENDEDORA Cuentan con un negocio en la zona comercial de la Av. Brasil o distritos aledaños como Lima Centro. Gustan de una vida con una serie moderada de comodidades. Buscan inmuebles cerca a sus emprendimientos y centros de estudio.

Gustos y preferencias del mercado objetivo

INVERSORES Tienen propiedades que generan ingresos a través del alquiler. Sus clientes principales con los universitarios y extranjeros, quienes comparten gastos y manutención del departamento. Eligen zonas cercanas a centros universitarios o a avenidas principales.

PAREJA DE LA TERCERA EDAD Buscan departamentos para un mejor confort en esa etapa de su vida tras haber pasado años de trabajo. Estos clientes buscan vivir en zonas tranquilas, cerca de parques y centros culturales para participar de cursos exclusivos para ellos y especialmente cerca a hospitales y/o clínicas privadas.

Proyección demanda de inmuebles nuevos

EMPLEADOR JOVEN La familia demuestra tener patrones de consumo medio lo que facilita su vida sin que implique lujo. Suelen realizar sus compras en mercados y escasamente en centros comerciales, por lo que presentan patrones de ahorro. Buscan departamentos cercanos a sus centros laborales. Fuente: BBVA con apoyo Consultoría

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DESARROLLO

Análisis de la capacidad de endeudamiento del comprador

De esta manera se garantiza un 60-70% restante para cumplir con compromisos básicos y poder realizar con normalidad la actividad económica cotidiana. El objetivo de este estudio es responder a la necesidad de conocer las condiciones más favorables para que los potenciales compradores puedan acceder a préstamos de diversos tipo y atendiendo a su posterior devolución, íntegra y sin dificultades intermedias, a entidades que actúan como agentes prestamistas. Los factores que determinan la capacidad de endeudamientos son: La solvencia económica tanto en el presente como en el futuro, el patrimonio y rentas actuales de la persona y en, algunos casos, otro tipo de avales o garantías por parte de terceros.

Es la cantidad de deuda máxima que puede asumir una persona sin llegar a tener problemas de solvencia; en otras palabras, capacidad de endeudamiento es la cantidad que se considera como máxima posible para comprometerse a devolver un préstamo en su totalidad adicionado con los intereses sin arriesgar la posición económica del financiado. El nivel de capacidad de endeudamiento oscila entre 30-40% de los ingresos para personas naturales. Esto se traduce a que no es deseable asumir deudas cuyos pagos periódicos se encuentren por encima de dicho porcentaje del ingresos. De esta manera se garantiza un 60-70% POTENCIALES COMPRADORES Empleador Joven Parejas de tercera edad Familia Clase Alta Cliente Joven Familia Emprendedora Inversores

Ingreso Salarial

Capacidad de Endeudamiento

S/. 1 000 - S/. 3 000

S/. 600 - S/. 800

S/. 1 000

S/. 300 - S/. 400

S/. 14 000 - S/. 5 000

S/. 2 850 - S/. 3 800

S/. 1 500 - S/. 4 000

S/. 825 - S/. 380

S/. 4 000

S/. 1 200 - S/. 1 600

S/. 3 000 a S/. 5 000

S/. 1 200 - S/. 1 600

La capacidad de endeudamiento es uno de los factores esenciales que se considera para poder clasificar a la persona en una de las siguientes categorías.

A+

Solvencia de crédito fuerte: Tiene una posición de solvencia muy fuerte, liquidez y rentabilidad que le proporcionan una gran capacidad para acometer sus obligaciones financieras en el corto, medio y largo plazo

A

Solvencia de crédito alta: Tiene un buen nivel de solvencia , liquidez y rentabilidad, mostrando una buena posición para afrontar todas sus deudas financieras a corto y largo plazo. La capacidad de la compañía para acometer sus compromisos financieros es fuerte aunque cambie el contexto económico

B

Solvencia de crédito media alta: Tiene buen nivel de solvencia, liquidez y rentabilidad para afrontar sus obligaciones en el corto y medio plazo. Sin embargo, el rating podría deteriorarse en caso de cambios moderadamente adversos en el entorno económicos

C

Solvencia de crédito media: La compañía puede acometer sus deudas a corto y medio plazo. Sin embargo, es probable que condiciones económicas adversas debiliten su capacidad de afrontar sus compromisos financieros.

C-

Solvencia de crédito débil: Puede acometer sus deudas a corto plazo y la capacidad de devolver sus préstamos a medio plazo dependerá de la gestión precisa de la compañía para poder afrontar efectos negativos del mercados

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DESARROLLO

Análisis

ECONÓMICO FINANCIERO Análisis de ingresos

Cabe resaltar que el grueso de la inversión en un edificio de departamentos está en la construcción del mismo. En este sentido usando referentes en cuanto a costos estimados, resulta que el metro cuadrado construido tiene un valor de inversión de ochocientos ( 800 ) dólares, el edificio cuenta con 8, 000 m2. Generando en total una inversión de seis millones cuatrocientos mil( 6, 400, 000 )dólares americanos, solo en construcción. La gestión del proyecto es posiblemente la parte más económica del proyecto, no obstante es importante tenerla en cuenta. En la gestión se incluyen gastos como: los trámites municipales, el salario de los arquitectos e ingenieros involucrados, consultores, etc. En este sentido la empresa está destinando 478, 000 dólares para cubrir estos gastos.

El edificio multifamiliar contara con 40 departamentos, los cuales contaran con sus respectivos retiros y áreas comunes. En total esto nos daría 4500 m2 de área construible, teniendo en cuanta que el precio del mercado por metro cuadrado construido es de 1979 dólares. Esto nos da un ingreso total, en cuanto a la venta de las 20 unidades de vivienda, de 8, 905, 500 de dólares. Resaltamos que la empresa trabaja con uno de los precios más cómodos en cuanto a departamentos con características similares del mercado. El edificio también contara con espacios para estacionamientos de vehículos, los cuales consideramos de gran importancia para la movilidad y seguridad de las familias que evitaran en el complejo. Los 40 estacionamientos estarán disponibles desde el momento de la entrega del edificio, tienen un precio de 15, 000 dólares. Dando como resultado un ingreso de 600, 000 dólares solo en la venta de los estacionamientos.

Los egresos totales; incluyendo el valor del terreno, los costos de construcción y los de gestión; sería un total de siete millones quinientos cincuenta y ocho mil doscientos setenta y cinco dólares americanos( 7, 558, 275).

El complejo de departamentos también contara con depósitos privados para la libre disposición de los compradores. Estos 12 depósitos valorizados en 5, 000 dólares generara ingresos de 60, 000 dólares. Los ingresos totales; sumando la venta de los departamentos, los estacionamientos y los depósitos; genera un total de 9, 565, 000 dólares.

Análisis de rentabilidad: bruta,neta y esperada Para el bienestar de nuestros inversionistas la empresa Explora, lleva años en la realización de este tipo de proyectos multifamiliares. En este sentido, el actual proyecto tiene un estimado de Rentabilidad neta de dos millones siete mil doscientos veinticinco dólares americanos ( 2, 007, 225 ). Este número es el resultado de analistas tanto los ingresos como egresos estimados. Teniendo en cuanta que el margen de ganancia en proyectos de este tipo es normalmente de solo el 15 por ciento. Nos tranquiliza saber que ofrecemos a nuestros inversionistas un margen de ganancia muy superior al del mercado actual.

Análisis de egresos El terreno en el cual se está emplazando el proyecto es de 500 m2. Este tiene un precio de 1, 360 dólares por metro cuadrado. Con lo cual el valor total del terreno es de 680, 000 dólares. . Esto teniendo en cuanta los estándares en precios en cuanto al mercado 42


DESARROLLO

Anรกlisis de potenciales riesgos

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DESARROLLO

Definición del

PRODUCTO Memoria descriptiva La presente “Memoria Descriptiva” se refiere al proyecto arquitectónico “La Torre de Jesús María”, el cual corresponde a un Conjunto residencial de Explora, de un edificio de vivienda multifamiliar, sobre un área de 500.00m². El proyecto se encuentra a la altura de la cuadra 7 de la Av. Arenales. Distrito de Jesús María, Lima. El lote cuenta con un área de 500.00 m2, en lote se encuentra en una esquina con las siguientes especificaciones:

“Explora” de veinte (20) pisos y cinco (05 )sótanos en total, con ocho (08) departamentos por cada piso de tres (03) dormitorios y con un área aproximada de 72.77m2 cada unidad de vivienda. El lote se encuentra en una zona céntrica de la ciudad, distrito de Jesus Maria. En el cual, hay una variedad de parques, y áreas de entretenimiento y esparcimiento a su alrededor; asimismo, cuenta con una amplia gama de equipamiento urbano. Para aprovechar el espacio y la luz natural, se decidio incluir las cocheras del edificio en los sótanos. El acceso peatonal del edificio será por la av. Arenales y el vehicular será por el Jiron Ramón Dagnino. De esta forma el edificio tendrá un acceso más fluido con posibilidades al peatón de mejor acceso.

- Av. Arenales 18 metros lineales - Jr Ramón Dagnino 16 metros lineales Planteamiento general: El proyecto comprende la ejecución de un edificio de viviendas multifamiliar desarrollado por el grupo inmobiliario

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DESARROLLO

Estrategias de calidad Manejaremos un sistema de contratación directa y sistema de precios estandarizado, de esta forma lograremos la calidad del producto ofrecido, haciendo parte del proyecto a los contratistas y proveedores, quienes estarán alineados a nuestro proceso constructivo. De esta se optimizara el uso de los materiales, teniendo la oferta más cómoda del mercado. No, obstante se mantendrá los altos estándares de calidad que nos caracteriza.

los diseños paulatinamente a gusto del cliente. De esta forma, ofreceremos un producto final que se alineé mas con el gusto del cliente, y de la misma forma tendremos en cuenta esas observaciones para futuros proyectos Estrategia de procesos: Ejecutaremos esta estrategia utilizando nuestro modelo constructivo, las observaciones y requerimientos de nuestros clientes, permitiendo preparar el cronograma de obra que brindará la seguridad de cumplir cada proceso definido para el proyecto. La puntualidad con las fechas establecidas es una característica resaltante de nuestra empresa, tenemos en agenda más de cinco proyectos concluidos, los cuales fueron entregados a nuestros respectivos clientes en el cronograma pactado: la puntualidad y cumplimiento nos caracteriza. Por lo cual aseguramos que nuestro sistema es uno de los más eficientes del mercado.

Estrategia de productos y servicios: Para alinear nuestro producto con el cliente, estaremos levantando las observaciones y requerimiento de nuestros clientes al momento del cierre, de igual forma al momento de entregar la casa al cliente y finalmente tres meses después de entregado el bien al cliente, esto nos permitirá redefinir los nuevos productos que lanzaremos cada año. Se tendrá en cuenta cualquier observación realizada por el cliente en las etapas iniciales del proyecto para ajustar

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DESARROLLO

Proyecto conceptual La propuesta plantea un Edificio Multifamiliar que cumple con el Certificado de Parámetros y la normatividad vigente (RNE, Decreto Supremo N°010-2018-VIVIENDA y ordenanzas distritales) como también con los aspectos reglamentarios de seguridad y evacuación. Para ello se propone desarrollar la mayor cantidad de unidades inmobiliarias posibles manteniendo una buena calidad arquitectónica, con una distribución y dimensionamiento de ambientes que brinda seguridad y armonía para los usuarios. El presente proyecto representa un edificio de vivienda multifamiliar, en éste se busca aprovechar las alturas necesarias de acuerdo a los parámetros y adaptarse con el entorno, es así que se plantea un edificio de 20 pisos y 05 sótanos de estacionamiento, los cuales tienen visuales a espacios abiertos (vías públicas o área verde central) lo que permite una buena iluminación natural de todos los ambientes de los departamentos.

Retiro Según el Certificado de Parámetros N ° 1 1 5 -2 0 1 5 / M DJ M - G D U -S G O Py P U, al predio le corresponde un retiro de 3ml. El proyecto tiene un retiro de 3ml. Estacionamientos Vehiculares El presente proyecto tiene 141 estacionamientos distribuidos en 5 sótanos. En el primer sótano se ha proyectado 23 estacionamientos. En el segundo sótano se desarrollan 27 estacionamientos. En el tercer sótano se desarrollan 28 estacionamientos. En el cuarto sótano se desarrollan 31 estacionamientos. En el quinto sótano se desarrollan 32 estacionamientos. La rampa de ingreso a los estacionamientos en sótano, se ubica por el Jr. Ramón Dagnino, a la cual se accede desde el nivel de calle. Asimismo, cabe indicar que en los sótanos se distribuyen un total de 59 depósitos para vivienda.

Aspecto normativo Área libre Según el Artículo 10.3 del Decreto Supremo N°010-2018-VIVIENDA, el área libre mínima para edificios multifamiliares es de 30%. En nuestro proyecto tenemos 39.71 % de área libre es decir 477.44m2.

Estacionamientos para Bicicletas El presente proyecto tiene espacio para un total de 57 bicicletas distribuidas en el primer sótano y se ha planteado un sistema de sujeción vertical cumpliendo con las dimensiones de la normativa del Gobierno Español indicadas en el “Manual De Aparcamientos De Bicicletas” cumpliendo de esta forma con lo requerido por la norma.

Altura Según el Artículo 10.4 del Decreto Supremo N°010-2018-VIVIENDA, para edificios multifamiliares con uso RDA, les corresponde una altura de 1.5 (a+r). Frente al predio la vía tiene un ancho de 30.00ml y los retiros normativos son de 3ml cada uno, lo cual aplicado a la formula mencionada nos da una altura total de 54ml. El actual proyecto cuenta con 20 pisos llegando a una altura total de 54ml.

Azotea Según el Artículo 10.1 inciso J, del Decreto Supremo N°010-2018-VIVIENDA, en las azoteas de edificios multifamiliares además de tanques elevados y casetas de ascensor se podrá techar el 50% del área total restante para uso privado o servicios comunes o mixto. Adicionalmente se requiere un retranque mínimo de 1.5m del límite exterior frontal y destinar el 30% del área libre resultante como área verde

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DESARROLLO

MARKETING y ventas

El producto corresponde a las viviendas con situada en una avenida principal del distrito de Jesús María, la cual cuenta con áreas sociales. Nuestro proyecto inmobiliario otorgan a los clientes un excelente ambiente para vivir, con armonía y seguridad para toda la familia. El proyecto abarca dos (2) modelos de departamento, las cuales pueden ser de dos (2) y tres (3) dormitorios, según lo que posteriormente se presentará en la parte conceptual.

Dentro de los objetivos propuestos por la emresa, se encuentran el aumento progresivo en ventas, así como el reconocimiento de nuestra marca. Con ello, se desea asegurar la satisfacción del cliente; es decir aumentar el porcentaje de clientes satisfechos respecto al total de clientes. Como objetivo a largo plazo, la empresa plantea ampliar la variedad de productos; es decir, presentar también nuevos modelos de vivienda.

Estrategias de marketing Se plantea analizar las estrategias de marketing; por ello, se dividen en los siguientes dos ítems: estrategia por segmentación, estrategia por competencia, y estrategia , en suma, de marketing .

En el presente proceso de estructuración y estudio de viabilidad, se han dividido en base a cuatro variables (4) en los que se especificarán criterios como demografía. geografía, psicografía, y conductual. A continuación, se expondrá el gráfico que representa la segmentación planteada para el proyecto inmobiliario.. Cabe añadir que respecto al ámbito geográfico, se concentra en Jesús María y distritos a su alrededor, que incluyen Lima Centro, aunque se ha visto una marcada preferencia de clientes quienes trabajan actualmente en el centro financiero de San Isidro o edificios de oficinas a lo largo de la av. Javier Prado..

Estrategia de segmentación Para debemos establecer quiénes son nuestros clientes y cuáles son las características de mercado al que nos dirigimos; por tanto, a través de la segmentación de mercado es posible estructurar el mercado en grupos más pequeños y similares, con características, necesidades o hábitos similares.

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DESARROLLO

Estrategia de competencia

Estrategia de marketing

Se utilizará la estrategia de ataque de flancos, en donde se analizarán las debilidades de la competencia con los criterios fijados en la matriz del perfil competitivo. Para esta evaluación, nos ubicaremos como SEGUIDOR, pues al ser empresa nueva, imitamos los productor líder del mercado, pero de tipo ADAPTADOR, pues tomaremos los productos líder del mercado, los adaptamos y mejoramos. Por ello, un primer paso es identificar a las diferentes empresas inmobiliarias que trabajan actualmente en Jesús María. Se distinguen un total de cuarenta y ocho (48) proyectos de vivienda multifamiliar; la mayoría se encuentra aún en la etapa de pre-venta y un veinte por ciento ( 20% ) se encuentra ya en la etapa de construcción. Se eligió para el análisis, al más destacado que es el grupo inmobiliario ABRIL, pues se encuentra manejando cinco ( 5 ) proyectos en el distrito de Jesús María. Su ventaja es que trabaja con distintos bancos en cada proyecto, probablemente por el perfil del cliente asignado.

Primero, se definirá el producto básico, que es la venta de casas; los servicios básicos, consultas, cortesía, y excepciones; y servicios complementarios, como información, facturación, y pago. Por otra parte, se trabajará la fijación de precios. De acuerdo con el estudio de mercado, se brinda un intervalo de precio bastante flexible. Como parámetro para establecer le precio de venta, se utilizará el análisis de una estructura de costos. Respecto a la plaza, el proyecto se ubica en el distrito de Jesús María, zona central de Lima Metropolitana. De hecho, se estima que este distrito es la mejor opción, no solo por ubicación, sino por los ítems favorables que conlleva ser el foco de desarrollo de varias inmobiliarias, contar con infraestructura de servicios básicos, accesibilidad. Debido a todas estas obras, generará plusvalía a los terrenos aledaños al proyecto y las viviendas de nuestros clientes. Para la promoción, se utilizará la venta personal, la publicidad y la promoción de ventas. 48


DESARROLLO

Estrategia de ventas Como principal estrategia de venta, se desarrollará la venta personal. Los asesores de ventas ofrecen de manera personal el producto a los clientes potenciales. Para lograr esto, se tendrá un punto de venta en el centro comercial Plaza Salaverry, por ser el punto donde concurren mayormente los residentes de la zona. Posterior a ello, los asesores se trasladarán con los potenciales clientes a la obra, donde se realizará una visita guiada de todos los beneficios que conlleva el proyecto; es en la obra donde se debe cerrar las operaciones de compra venta del inmueble, pues se contará con una caseta de venta, que asegurará una atención personalizada y completa al cliente.

IV. Construcción Una vez autorizado por parte del área de finanzas, es decir, que ya se haya vendido un mínimo de 30% del total de departamentos, se tiene doce (12) meses para tener la casa lista para la entrega, cumpliendo con todos los estándares de calidad que correspondan al proceso constructivo V. Entrega Se informa al área de finanzas la culminación de la etapa de construcción del edificio de viviendas multifamiliar, a fin de que esta última programe con el cliente la fecha y hora de la entrega del departamento. En este proceso, se firma el acta de entrega de la vivienda por el cliente.

Proceso de venta I. Venta Las ventas se realizarán una vez que se cuente con el permiso para el proyecto emitido por parte de la municipalidad de Jesús María con construcción simultánea a través de los canales de venta, tanto en los puntos de venta (centro comercial/obra) como en los medios escritos

VI. Postventa Los departamentos entregados a los clientes, según cada contrato, tienen una garantía de seis meses, ante cualquier defecto de la vivienda, como de los acabados o daños por el propio proceso constructivo. Esta atención de postventa se realiza con previa solicitud donde se deben detallar los inconvenientes causados.

II. Desembolso La venta de la vivienda se formaliza con el contrato de compraventa, donde se estipula: forma de pago, cuota inicial y saldo. Concluida la firma del contrato, se debe dar seguimiento a que el cliente cumpla con sus cuotas y asesorarlo.

Publicidad Para tener una llegada directa al cliente, se publicará en el diario El Comercio y el diario Gestión todos los domingos, ya que tiene mucha aceptación en el distrito de Jesús María y alrededores. Se utilizará el envío de mailings con las bases de datos obtenidos en el centro comercial Plaza Salaverry. Esto se apoyará con apoyará con el Fan Page en Facebook de la empresa inmobiliaria EXPLORA. Para el desarrollo de esta fase, se presenta, a continuación, un cronograma de actividades.

III. Cobranza Durante el pago de la cuota inicial se realiza el seguimiento al cliente para que cumpla con el pago puntual de las mensualidades correspondientes a la cuota inicial. Se debe dar seguimiento al cliente para que cumpla hasta que la vivienda esté debidamente inscrita en registros públicos a nombre del mismo.

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DESARROLLO

Imagen. Proceso de venta. Elaboración propia

Gráfico. Cronograma de actividades para el marketing y ventas

2020 ENE FENM

Periódicos ( El Comercio y Gestión ) Producción de comercial Anuncios en radio Adwords en Googlel Banners ( El Comercio, Adondevivir ) Facebook ADS (Publicidad) Agencias - RRPP Merchandising (tazas,bolsas de tela) Paneles ( vía principal del proyecto ) Alquiler espacio en ferias inmobiliarias Maqueta de proyecto Maquetas de departamentos Imágenes 3D y mailing

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AR ABR

MAYJ UN JULA GO SEPO

CT NOVD IC


DESARROLLO

Imagen promocional La imagen promocional es importante como elemento, pero es tan solo una parte de toda la identidad de la empresa EXPLORA, el resultado de una planificación estratégica. Por lo tanto, se propone crear una imagen corporativa 360: una imagen mental que los usuarios identifiquen a una empresa y a lo que ella representa. Por ello, se propone el uso del merchadising, pues facilita la identificación de la marca al mantener una coherencia en la comunicación a través de diferentes medios, lo que provoca que el consumidor reciba un mensaje claro sobre el enfoque de la empresa. De hecho, una persona tarda menos de 7 segundos en elegir un producto porque recordó la imagen o le llamó la atención entre el resto de opciones.

EXPLORA

grupo inmobiliario

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DESARROLLO

Presentación del

PROYECTO CONCEPTUAL El presente proyecto representa un edificio de vivienda multifamiliar, en éste se busca aprovechar las alturas necesarias de acuerdo a los parámetros y adaptarse con el entorno, cuenta con dos tipologías de departamento los cuales tienen visuales a espacios abiertos (vías públicas o área verde central) lo que permite una buena iluminación natural de todos los ambientes sociales internos. La propuesta plantea un Edificio Multifamiliar que cumple con el Certificado de Parámetros y la normatividad vigente (RNE, Decreto Supremo N°010-2018-VIVIENDA y ordenanzas distritales) como también con los aspectos reglamentarios de seguridad y evacuación. Para ello se propone desarrollar la mayor cantidad de unidades inmobiliarias posibles

manteniendo una buena calidad arquitectónica, con una distribución y dimensionamiento de espacios que brinda seguridad y confort para los clientes. La altura de entrepisos considerada para los departamentos es de 2.40m. El ingreso peatonal al edificio se ha planteado por la Av. Arenales, ubicando el lobby de ingreso al edificio, que cuenta con acceso a 02 ascensores, escalera a los pisos superiores y otra escalera a sótanos. Se cuenta con una Sala de Co-Working, un medio baño común, un baño para discapacitados y 2 closets comunes. Mediante un corredor se accede al área verde central desde la cual se accede al segundo bloque de circulaciones verticales, que cuenta con un lobby, 02 ascensores, escalera a los pisos superiores y otra escalera a sótano.

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DESARROLLO

Jirón Ramón Dagnino

Tipología A

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DESARROLLO

Vista interior sala-comedor Se presenta la primera tipología, en adelante tipología A. La sala y la cocina se encuentran unificados en un único espacio. Previo a ello, se coloca el baño compartido. Respecto a la cocina, esta se presenta en forma de barra, la cual puede o no ser abierta, para así poder contar con desayunador como se presenta en el plano adjunto.

El dormitorio principal cuenta con un largo clóset, baño privado con tina, y una terraza con vista hacia el jirón Ramón Dagnino. Por otro lado, el segundo dormitorio es amplio, y cuenta con clóset interior. En la imagen adjunta, se presenta un render de vista interior de la sala-comedor con la opción de cocina abierta más desayunador.

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DESARROLLO

Tipología B

Av. Arenales

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DESARROLLO

Vista interior cocina-comedor Esta segunda tipología B que se presenta cuenta con una cocina estilo americano, abierta y con desayunador en barra, conectada con el comedor y sala, creando un único amplio espacio. A ello, se le añade una terraza adjunta a la sala que tiene vista hacia la Av. Arenales. Cuenta, también, con dos dormitorios.

El dormitorio principal presenta un walking-closet cómodo y un baño privadocon tina; el segundo, con clóset clásico. Se le adiciona el baño completo compartido. Esta tipología presenta, además, un clóset al ingreso, de uso compartido también. La característica principal es la vista privilegiada hacia la av. Arenales.

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DESARROLLO

Responsabilidades en

MATERIA LEGAL En reiteradas ocasiones se limita erróneamente las responsabilidades de una inmobiliaria, centrándola solo en la venta de inmuebles producidos. Sin embargo, una inmobiliaria tiene más obligaciones que la mencionada. A continuación se explicará, brevemente, sus responsabilidades en el campo legal.

copia de documento que certifique la declaratoria de fábrica de la estructura construida, entre otros. Obtenida la licencia de demolición total se ejecuta la demolición V. Tras la demolición, se realiza el trámite no obligatorio de anteproyecto en consulta en la municipalidad distrital con la finalidad de verificar la factibilidad del proyecto. La documentación a presentar es el formulario único de edificación, el plano de ubicación y localización, planos de arquitectura, planos de seguridad y evacuación, declaración jurada de los profesionales y la memoria descriptive . VI. Aprobado el anteproyecto, se solicita la licencia de edificación necesaria para comenzar a ejecutar la construcción del proyecto. Para esta licencia la municipalidad exige el formulario único de edificación debidamente firmado, la ficha registral del terreno, licencia de demolición, vigencia de poder de la inmobiliaria, los pagos administrativos correspondientes y la declaración jurada del representante legal de la inmobiliaria estipulando que asume la responsabilidad de la veracidad de la documentación presentada. Aprobada la licencia de edificación se construye el inmueble según los planos elaborados.

I. Escogido el terreno en el que se desarrollará el inmueble, se procede a solicitar el Certificado Registral Inmobiliario (CRI) que es un documento público emitido por SUNARP en el cual se encuentra la historia registral del inmueble en los últimos 30 años. II. Verificada la situación legal; es decir, en el CRI no se registra cargas, hipotecas o alguna otra irregularidad, se procede a realizar vía notarial la Minuta Compra – venta del terreno entre el dueño y la inmobiliaria, este documento es elevado a escritura pública por el notario quedando como propietario la inmobiliaria. III. Luego, debido a que sobre el terreno escogido existe estructura construida, se procede a solicitar, en la municipalidad del distrito, la licencia de demolición total de edificaciones menores a tres pisos de altura. Según esta entidad el procedimiento se basa en la ley N°27972 – Ley Orgánica de municipalidades (27.05.2003)- Art. 79 – numeral 3.6.2; y en el D.S. N°006-2017-Vivienda, TUO de la ley N° 29090 - Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (28.02.2017)- art. N° 4.9 y 10.1.

VII. Después del término de la construcción, se solicita a la municipalidad la conformidad de obra, documento que acredita que la obra ejecutada está conforme a la licencia de edificación sin ninguna variación en relación a los planos del proyecto aprobados.

IV. Por otro lado, la documentación que exige la municipalidad para otorgar esta licencia es el formulario único de edificación (FUE), declaración jurada del representante legal señalando que cuenta con representación vigente,

VIII. Luego, esta resolución se inscribe en SUNARP obteniendo la declaratoria de fábrica. Posteriormente, se realiza el proceso de independización de obra, en el cual, el estado del

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DESARROLLO

proyecto como unidad se transforma en zonas exclusivas y zonas comunes; es decir, el proyecto se convierte en un conjunto de departamentos independientes y zonas comunes, y cada uno de ellos teniendo la inmobiliaria como propietario. En esta condición, los departamentos se encuentran legalmente aptos para venderlos.

vía notarial; aquí, es responsabilidad de la inmobiliaria trasladar la documentación firmada al notario para legalizarla. La segunda, se ejecuta entre el comprador y el banco que financiará la deuda, y es esta entidad la que se responsabiliza de enviar el documento debidamente firmado al notario para legalizarlo X. Finalmente, la inmobiliaria firma el documento de garantía en el que menciona que el departamento está siendo otorgado al propietario en condiciones óptimas de funcionamiento; siendo corroborado por el propietario al firma el acta de entrega de departamento.

IX. En el proceso de venta se firma la minuta compra-venta de los departamentos, para ello se optan por dos opciones: Compra directa o compra con entidad bancaria. La primera, se concreta entre la inmobiliaria y el comprador

Ética profesional y empresarial Tema aparte, en el sector inmobiliario uno de los valores más importantes es la credibilidad, la cual se gana trabajando éticamente. EXPLORA, nuestra inmobiliaria, trabaja de esa manera, evitando las ventas “forzosas”, que son aquellas que se obtienen al ocultar deta.

lles que finalmente afectarán al cliente. EXPLORA adopta la filosofía “vendo como si fuese a vender para mí y compro como si fuese a comprar para mí. Si tras realizar ello, me quedo satisfecho entonces considero que ha sido una buena venta”

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Conclusiones Tras la investigación y el análisis del distrito Jesús María presentado, se puede concluir que de acuerdo con el análisis de escalas maso, meso y micro, se encontró la oportunidad de negocio para el proyecto inmobiliario de la empresa PROYECTA, pues el equipamiento urbano, la accesibilidad, la centralidad que el distrito presenta, y el crecimiento económico del sector que se proyecta hace que las condiciones sean favorables para su factibilidad.

Campo de Marte. Asimismo, los clientes del nivel socioeconómico A y B cuentan con mayores ingresos por lo tanto a tienen mayor capacidad de endeudamiento y también la posiblidad de pagar cuotas mensuales para poder adquirir un departamento. Tras realizar el estudio de la oferta, y demanda analizando los servicios que ofrecen otros grupos inmobiliarios, se concluye que los proyectos inmobiliarios situados próximos a estos lugares carecen de ciertos servicios; por lo que sugieren pasar poco tiempo en él y dedicarlo a visitar la ciudad. Por ello, se pretende dotar al presente proyecto de valor añadido en este ámbito, áreas comunes y espacio público, con el objetivo de incrementar su competitividad respecto al resto.

El distrito de Jesús María cuenta con equipamiento para poder albergar una mayor cantidad de familias. De hecho, según los planes urbanos municipales, esta se proyecta a futuro como un distrito de alta densidad, permitiendo la construcción de edicios de veinte (20) pisos. De esta forma, el permiso y licenciamiento del terreno elegido se encuentra asegurado. Respecto a la ubicación, el terreno elegido para desarrollar el proyecto inmobiliario se encuentra en la av. Arenales, una de las principales avenidas colectoras de Lima, lo que asegura su accesibilidad y rápida venta.

Las decisiones respecto al precio han sido tomadas tras analizar el posicionamiento del proyecto respecto a los existentes de la misma categoría, para ajustar el precio de los servicios de manera realista y competitiva En cuanto a la parte económica y financiera, los indicadores financieros hacen que el proyecto sea rentable y muy atractivo para los inversionistas, y tras el estudio de viabilidad y estructuración, se sostiene que le proyecto sea factible.

Del análisis de estudio de mercado se concluye que existe una demanda potencial para el proyecto, dirigido al segmento A y B mayormente por la zona de Av. San Felipe y la zona próxima a.

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Recomendaciones Tras el desarrollo del proyecto, se presentan algunas recomendaciones respecto a diversos ámbitos como el financiero, en el sector constructivo, incluso se abarca lo legal para poder llegar a la mejora en el sevicio a ofrecer

grama de seguimiento y actividades donde debe involucrarse la empresa. - Como el proyecto puede tener varias fases: desde la compra del terreno hasta la formalización en Registros Públicos de la venta al tercero. Esto puede traer consigo que existan diversos tipos de incumplimientos o cumplimientos parciales, tardíos o defectuosos a lo largo del proceso que se deben evitar, o bien asumir con responsabilidad sin afectar la calidad final del producto, el departamento en cuestión

- En el mediano plazo, mantener un banco de crédito que permita viabilizar los futuros proyectos en la zona, pues se espera que este no sea el único proyecto a desarrollar, ya que se ha estudiado que el distrito de Jesús María es rentable y hay déficit de viviendas respecto a la gran demanda de los usuarios . - Mantener actualizados los costos de materiales, se recomienda caracterizar los materiales en tres grandes grupos, ordenándolos de mayor a menor impacto en el costo. Esto deducido con la experiencia; por ejemplo, la subida del costo del acero en el mercado internacional influye; así como la coyuntura política, o bien, respecto a la subida de precio del combustible, pues eleva costos de transporte de material y de las máquinas necesarias para la etapa de construcción.

- Como largo plazo, como somos una empresa nueva y estamos en camino a la mejora de la calidad, es conveniente certificar el ISO 9001-2015, con la finalidad de estandarizar la calidad de servicio y procesos del negocio. Siendo una empresa certificada, ganaremos también la confianza de clientes e inversionistas.

- Respecto a la relación con el cliente, debe haber un seguimiento constante; de igual forma, asegurar la fecha de entrega del departamento a cada cliente organizando un crono

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ADIPERU 2018 Informe Estadístico Mercado Inmobiliario Julio 2018 PROPERATI 2019 Reporte del Mercado Inmobiliario Noviembre 2019

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TRABAJO PROCESO DE ESTRUCTURACIÓN DEL PERFIL DE VIABILIDAD Y DESARROLLO DE UN PROYECTO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA EN EL DISTRITO DE JESÚS MARÍA, LIMA CURSO PROMOCIÓN Y GESTIÓN INMOBILIARIAS CICLO 2019-2 UNIVERSIDAD FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ ALUMNOS AUTORES DEL PROYECTO EVEELYN ALCÁNTARA ASCARRUZ PAULA VALERIA BLAZ MORÁN QUEENET RAMÍREZ BEJARANO KEVIN RODRÍGUEZ SALCEDO LESLY DORIS SORIA BADAJOZ PROFESOR DE CURSO ERIK JAHNSEN ARAOZ CONCEPTO & DISEÑO DE BOOK PAULA BLAZ MORÁN Queda prohibida la reproducción parcial o total de esta publicación sin autorización expresa y manifiesta de los autores de los trabajos aquí presentados o de las autoridades académicas implicadas, sujeto a las penalidades legales correspondientes.

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Perfil de viabilidad y desarrollo de un proyecto inmobiliario en Jesús María  

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