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TABLA DE CONTENIDO: -PRESENTACIÓN

PAGINA 7

-DEDICATORIA

PAGINA 9

-INTRODUCCIÓN

PAGINA 11 PAGINA 12 PAGINA 18

-ACERCA DE LOS BIENES RAÍCES -ASPECTOS FUNDAMENTALES: ASPECTOS FÍSICOS

PAGINA 19

ASPECTOS JURÍDICOS

PAGINA 28

ASPECTOS ECONÓMICOS

PAGINA 34

-INVENTARIO INMOBILIARIO

PAGINA 42

-FUENTES DE CONCEPTOS

PAGINA 48 IVC.

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PRESENTACIÓN:

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PRESENTACIÓN

Introducción a los Bienes Raíces, es un material didáctico que ha sido elaborado, pensando en todas aquellas personas que de manera intuitiva, se inician en las actividades de comercialización de dichos Bienes. Consecuencia de ello, es presentado de manera sencilla, para que sea de fácil comprensión para todo aquel que lo lea. En él se señalan los profesionales que inciden en los tres aspectos fundamentales, lo cual permite que personas cuya profesión u oficio sea distinta a las de ellos, puedan saber de quien auxiliarse para la realización de labores específicas. Pretende también, que pueda motivar a los que me privilegien en leerlo y estudiarlo, a que se inspiren y continúen con estudios más profundos de los conceptos difundidos en él y obtener mejor perfeccionamiento de los mismos.

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DEDICATORÍA:

A mis padres y hermanos idos. A mis hermanos que aún preservo. A mis hijos y nietos. A mis sobrinos y sobrinietos. A mi amada esposa, quien con su amor y entusiasmo me motivó, alentó y ayudó a hacer realidad este manual. A todas quellas personas, que he tratado y conocido en los afanes Inmobiliarios, iniciando por las aulas de la Universidad Autónama de Santo Domingo y continuando con el ejercicio profesional. A aquellas personas encontradas en dichos afanes en el Tribunal Superior de Tierras, en cursos post-universitarios, clientes, en gestiones, relacionados, alumnos, etc.

IVC.


INTRODUCCIÓN:

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INTRODUCCIÓN

Toda actividad humana, requiere del conocimiento del asunto que maneja, para que surta el efecto buscado en la ejecución de la misma. La de comercialización de los bienes raíces, no está ajena a esos requerimientos y para esas nociones iniciales, encuentran en el presente material, un aliado ideal. En esta actividad, nos tocará servir a personas con menos, iguales y/o mayores conocimientos que los nuestros, a todas ellas debemos servirles con igual empeño, en interés de que la asistencia que les brindemos, sea garantía absoluta de su propósito. Para todo ello, además de la teoría que contiene este material, tiene aspectos prácticos y todos juntos, finalmente son concentrados en un formulario diseñado a propósito, para que en el agrupen todos los elementos que componen los aspectos fundamentales de los bienes raíces, el cual hemos definido como inventario inmobiliario. El presente manual contiene además, conceptos y documentaciones que abarcan la Ley 1542 sobre Registro de Tierras y sus antecedentes, así como de la 108-05 sobre Registro Inmobiliario, ya que al momento de ser elaborado, aún tienen vigencia documentos diversos, tales como planos, certificados y/o constancias de títulos, emanados al amparo de la primera y entendemos conveniente que sepamos manejarlos e interpretar, los de ambas leyes.

IVC.

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TEMA # 1:

Inmueble por Naturaleza

ACERCA DE LOS BIENES RAÍCES: DEFINICIÓN: LOS BIENES RAÍCES, LLAMADOS ADEMÁS, BIENES INMUEBLES, PROPIEDADES INMOBILIARIAS, INMUEBLES O PROPIEDADES, SON LOS TERRENOS, LAS EDIFICACIONES QUE SE FOMENTAN EN LOS TERRENOS ( LAS CASAS, LOS EDIFICIOS DE APARTAMENTOS O DE LOCALES O DE OTRA INDOLE, LAS NAVES INDUSTRIALES) Y LAS MAQUINARIAS QUE SE INSTALAN EN LOS TERRENOS Y/O EDIFICACIONES.

Inmuebles por Incorporación

Inmueble por Destinación

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ACERCA DE BIENES RAÍCES

TIPOS DE BIENES RAÍCES: De conformidad con la anterior definición, existen tres tipos de inmuebles, siendo ellos, los inmuebles por naturaleza, los inmuebles por incorporación y los inmuebles por destinación.

DEFINICIONES DE LOS TIPOS DE INMUEBLES: INMUEBLE POR NATURALEZA: Son los terrenos y sus componentes : el suelo, el subsuelo, la flora y la fauna.

INMUEBLE POR INCORPORACIÓN: Son las edificaciones que se adhieren a los terrenos, tales como, las casas, los edificios de apartamentos o de locales comerciales, las naves industriales, etc.

INMUEBLE POR DESTINACIÓN: Son las maquinarias, que se instalan en las naves industriales adheridas a los terrenos o directamente en ellos y dado el estado de durabilidad en el tiempo, es considerado como un bien inmueble. En el presente manual, relativo a este tipo de inmueble, solo nos limitamos a lo dicho antes, y a lo concerniente a sus ubicaciones y usos.

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TEMA # 2: CLASIFICACIÓN DE LOS TIPOS DE BIENES RAÍCES: LOS TIPOS DE BIENES RAÍCES, SE CLASIFICAN POR SU UBICACIÓN, POR SU USO Y POR SU ESTADO DE COMPOSICIÓN.

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CLASIFICACIONES DE LOS INMUEBLES POR SUS UBICACIONES

CLASIFICACIONES DE LOS INMUEBLES POR SU UBICACIÓN: La ubicación la define, el lugar donde se encontraban situados los bienes raíces, al momento de ser inventariados para fines de registro catastral, siendo tres: urbanos, suburbanos y rurales. Los terrenos urbanos estuvieron emplazados en los centros de ciudades o cabezas de municipios, habiendo sido llamados solares, los cuales a su vez formaban partes de porciones de terrenos definidas como manzanas, las cuales tenían calles por la mayor parte de sus lados. Se caracterizaron por tener en su entorno, un conjunto de servicios que le dan la connotación de urbanos, tales como calles, aceras, contenes, líneas para las conducciones de energía electrica, agua potable y residuales, servicios estos que son llamados infraestructura . Los terrenos suburbanos, estuvieron situados alrededor de las ciudades o sea, de los terrenos urbanos. Los terrenos rurales, estuvieron ubicados muy lejanos de las ciudades, son los que usualmente llamábamos campos. Estos dos últimos terrenos, catastralmente fueron identificados como parcelas.

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CLASIFICACIONES DE LOS INMUEBLES POR SUS UBICACIONES

De esos dos últimos tipos de terrenos, con el paso del tiempo, muchos fueron dotados de servicios que les transfirieron la categoría de urbanos, debido a que cambiaron sus usos y fueron afectados por un proceso de urbanización. Esto debe de ser tomado en cuenta, al momento en que se fuera a dar una opinión económica y hay que tratarlos como terrenos urbanos. HOY EN LA LEY 108-05, TODOS LOS TERRENOS SIN IMPORTAR SUS UBICACIONES SON LLAMADOS ÚNICAMENTE PARCELAS. Las ubicaciones de los inmuebles por incorporaciones y destinaciones, quedan definidas por las de los terrenos en que se han incorporado o instalado.

CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES POR SUS USOS:

Los usos de los inmuebles, quedan definidos por los propósitos para los cuales habrán de utilizarse. Por ello los hay: RESIDENCIALES

PARQUES NACIONALES

COMERCIALES

VACACIONALES

INDUSTRIALES

AGRÍCOLAS

MUNICIPALES

TURÍSTICOS

RESERVAS FORESTALES

MINEROS

CRIANZA DE ANIMALES

OTROS...

Esas definiciones surgieron de maneras natural o artificiales.

El uso de los terrenos, es regulado por la Dirección General de Planeamiento Urbano, del Ayuntamiento o Alcaldía del Municipio a que pertenezca el terreno, apoyados por otras entidades del Estado Dominicano.

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CLASIFICACIONES DE LOS INMUEBLES POR SUS UBICACIONES

CLASIFICACIÓN DE LOS INMUEBLES POR SU ESTADO DE COMPOSICIÓN: Los podemos clasificar en simples y compuestos. Los simples, en cuanto a los terrenos se refiere, son aquellos que se encuentran en su estado natural, es decir, que no se les haya incorporado ningún tipo de edificación o instalado maquinaria alguna. Son llamados además, yermos, baldíos o no edificados. Los compuestos, son aquellos a los cuales se les ha fomentado alguna edificación o instalado alguna maquinaria. Son llamados terrenos edificados.

En lo que concierne a los inmuebles por incorporación, los definirán las composiciones de las edificaciones, esto es, si son individuales (casas, locales, naves industriales, etc.), o colectivas: (edificios de apartamentos, de locales comerciales, suites, etc.). Relativos a los inmuebles por destinación, su composición la habrán de definir las características de las máquinas y sus propósitos.

Estas composiciones quedan expresadas mediante la siguiente ecuación:

i= s+m. Donde i es significa inmueble, s el suelo, terreno o predio, y, m las edificaciones, llamadas por muchos como mejoras. En un terreno yermo o baldío, i= s. En un terrenos edificado, i= s+m. En un inmueble sometido a régimen especial, (apartamentos, locales comerciales, etc.), i=m.

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TEMA # 3: ASPECTOS FUNDAMENTALES DE LOS BIENES RAÍCES: DEFINICIÓN: LOS ASPECTOS FUNDAMENTALES, REVELAN CARACTERÍSTICAS ESENCIALES DE LOS BIENES INMUEBLES Y SON TRES: LOS FÍSICOS, LOS JURÍDICOS Y LOS ECONÓMICOS.

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ASPECTOS FÍSICOS

ASPECTOS FÍSICOS: Denotan las particularidades físicas de los terrenos, pudiendo ser apreciadas a simple vista, o mediante lecturas de documentos relativos a ellos. Son ellos: la ubicación geográfica, sus designaciones catastrales o posicionales, el nombre del propietario o reclamante del derecho sobre el terreno, área, formas, linderos y colindancias. Estas informaciones junto a otras, se encuentran concentradas en los llamados planos catastrales. - LA UBICACIÓN GEOGRÁFICA: Define la provincia, municipio, común, paraje, sección o lugar en que se encuentra situado el terreno. Ejmp. 1

P o S No.1

Ejmp. 2

P o S 1-A

P o S No.1 (Resto)

- LAS DESIGNACIONES CATASTRALES O POSICIONALES: En la ley 1542, significaba el número con que fuera designado un terreno, al momento de ser procesado el derecho de propiedad para una operación de mensura catastral llamada saneamiento. Ejemplo 1: parcela o solar resultante, el no. 1. Para operaciones posteriores al saneamiento, es decir, deslinde, subdivisión, refundición, modificaciones de linderos, localización de posesión, les eran agregadas letras, números o nomenclaturas, según las operaciones siguientes: - PARA DESLINDES: Eran agregadas letras en el orden del abecedario. Si la parcela resultante del saneamiento era la no. 1, al hacerse un deslinde de una parte de ella, resultaba la 1-A (Ejemplo 2), y así hasta extinguir la cantidad de las letras del silabario. Al seguir deslindándose, se le agregaba la nomenclatura Subd seguida de un número iniciando por el 1. por ejemplo, si sería la parte no. 29 que se deslindaba, sería P. No.1-Sud.1.

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ASPECTOS FÍSICOS

- PARA SUBDIVISIÓN :

Ejm. 3

1-B

1-C

1-D

1-E

1-F

Si se subdividía en partes iguales o menores al número de letras del abecedario, se le agregaban las letras necesarias, esto es, si se subdividía en seis partes serían desde la 1-A hasta la 1-F. Al agotarse las letras del silabario, eran llamadas P. No. 1-subd.-1 y siguientes. Igual a esto último sucedía cuando se sabía de antemano que sería subdividida en partes mayores a las cantidades de letras.

- PARA REFUNDICIÓN : Se hacía prevalecer el número menor de las parcelas a refundirse y se le agregaba la nomenclatura Refund. Esto es, si se refundían las parcelas nos. 1 y 2, resultaba la P. No. 1-Refund. - PARA DESLINDE Y REFUNDICIÓN SIMULTANEA : Se hacía prevalecer el número de la parcela agregada la palabra Reform. Esa parcela resultante, contiene el área de la parte que se deslinda y de la parcela con que se refunde. VC

1

1 Modif

2

1

2-A

2

Resto

1-Reform

- PARA MODIFICACIÓN DE LINDEROS: Se le agregaba la palabra modif. esto es, la P. No. 1, era afectado su lindero al ser construida una vía de comunicación (vc), entonces se actualizaba su realidad física resultante de esa acción y resultaba la P. No. 1-Modif.

Ejm. 2 1-Posesión 1 P. No.1 (Resto)

1

1-Refund

1-A

- PARA LOCALIZACIONES DE POSESIONES: La parte resultante era llamada P. No. 1 Posesión 1. Habían operaciones llamadas localizaciones de mejoras y replanteos, en las cuales mantenían intactas sus designaciones catastrales. En la ley 1542, los municipios que integraban las provincias del país, fueron divididos en grandes extensiones de terrenos llamados Distritos Catastrales, (D.C.). esos d.c. a su vez en manzanas y solares, para los terrenos urbanos y se les asignaban el No. 1. A los terrenos suburbanos y rurales, se les llamaban parcelas y les correspondían los D.C. del no. 2 en adelante.

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ASPECTOS FÍSICOS

A los terrenos urbanos, se hacía una planificación numérica por manzanas y porciones, número ese que era el otorgado al momento de ser identificado, para un saneamiento del derecho de propiedad reclamado al estado dominicano, por un posesionario de una porción de terrenos de una manzana especifica y que no tenía registro de derecho de propiedad a nombre de ninguna persona, ya fuera física o jurídica. A los terrenos suburbanos y rurales, se les iban asignando un número en correspondencia con el que expresaba el orden de medición y de designación al momento de elaborar sus planos individuales en los casos de los saneamientos. Por eso encontraremos planos generales de un D.C. específico, con un conjunto de parcelas identificadas con sus números. Nótese la diferencia de que a los terrenos urbanos, por estar situados en las ciudades, las cuales tenían infraestructuras, se les designaba como dijéramos antes, como solar, por ser esta la unidad catastral por excelencia, en cambio a los suburbanos o rurales parcelas, ya que estaban desprovistas de tales servicios, siendo ellas las unidades catastrales por excelencia de los terrenos suburbanos y rurales. Es notorio ver terrenos que estando situados en las afuera de las ciudades o cabezas de municipios, y por tanto fueran designados como parcelas, que con el tiempo los encontramos provistos de los mismos servicios que los terrenos ubicados en las zonas urbanas y muchas veces, hasta con designaciones catastrales propias de terrenos urbanos. Lo que ha sucedido es, que esos terrenos pertenecientes a parcelas, fueron afectados por un proceso de urbanización en la cual intervino el correspondiente Ayuntamiento, hoy Alcaldía. Encontraremos casos, que por no haber intervenido dicha oficina municipal, mantienen su designación de origen, esto es, parcela. Durante el tránsito de la ley 1542 a la ley 108-05, fueron usadas unas designaciones catastrales que eran expresadas con el final del número del año en que se realizaba el trabajo, un guión y el número del expediente tratado, esto es, si se hizo el trabajo en el año 2005 y era el expediente número cien, entoces se designaba como 005-100. EN LA LEY 108-05, SURGIERON LAS DESIGNACIONES POSICIONALES DERIVADAS ESTAS ÚLTIMAS DE LAS COORDENADAS DE LOS VÉRTICES DE LOS TERRENOS Y ELLAS NO VIENEN ACOMPAÑADAS DE UN D.C. LES ACOMPAÑAN LAS CATASTRALES, QUE SEÑALAN DE QUE PARCELA O SOLAR PROCEDEN Y A SU VEZ, LES ANTECEDE UNA DESIGNACIÓN TEMPORERA, EMANADA DEL NÚMERO DE EXPEDIENTE QUE SURGE DE LA AUTORIZACIÓN QUE SE OTORGA A UNA SOLICITUD DE CUALQUIER TRABAJO DE MENSURA CATASTRAL.

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ASPECTOS FÍSICOS

EN ESTA LEY SE PRESERVAN DE LA PASADA LEY 1542 LAS OPERACIONES DE SANEAMIENTOS, DESLINDES, SUBDIVISIONES, REFUNDICIONES Y LOCALIZACIONES DE POSESIONES, NO ASÍ LOS REPLANTEOS Y LOCALIZACIONES DE MEJORAS. SURGIENDO OTRAS TALES COMO ACTUALIZACIÓN DE MENSURAS, NUEVA MENSURA, URBANIZACIÓN PARCELARIA, REGULARIZACIÓN PARCELARIA, DIVISIÓN PARA PARTICIÓN DE INMUEBLES Y DIVISIÓN PARA CONSTITUCIÓN EN -EL NOMBRE DEL RECLAMANTE (S) O PROPIETARIO (S): Indica la persona que reclama al estado dominicano, un derecho de propiedad sobre un terreno no registrado, o es propietaria de un derecho sobre terreno y registrado su nombre como propietaria.

EN LOS PLANOS RESULTANTES DE LA LEY 108-05, SOBRE REGISTRO INMOBILIARIO, NO SE EXPRESA EL NOMBRE DEL PROPIETARIO. -EL ÁREA: Expresa la unidad de medida seleccionada para indicar la extensión superficial o tamaño del terreno. Los terrenos urbanos en la Ley 1542 sobre Registro de Tierras, eran dichas sus Áreas en Metros Cuadrados (M2) y Centímetros Cuadrados, (Cm2); los Suburbanos en Hectáreas (Has), Área (A); Centiáreas (Cas), y Decímetros Cuadrados, (Dm2); los Rurales en Hectáreas (Has), Áreas (As); Centiáreas (Cas), y en el hablar cotidiano en Tareas (Tas.). 1Ha = 10,000 M2. 1 A= 100 M2. Ca= 1 M2 y 1 Tas = 628.86 M2.

EN LA LEY 108-05 SOBRE REGISTRO INMOBILIARIO, EL ÁREA ES EXPRESADA ÚNICAMENTE EN METROS CUADRADOS (M2), CENTÍMETROS CUADRADOS, (CM2).

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ASPECTOS FÍSICOS

-LAS FORMAS DE LOS TERRENOS: Enuncian la figura o versión geométrica de ellos, que fueran definidas por el hombre, al entrar en su posesión o al momento de planificar los mismos, para un asentamiento específico. Las primeras (Terreno 1) , por lo general, son irregulares, por ser el resultado de una actividad no ejecutada con las lógicas de las técnicas. La segunda (Terreno 2), en cambio, por lo general son regulares ya que son el resultado de una planificación lógica de los terrenos, que hace el hombre para cumplir con un propósito especifico.

Forma Regular

Forma Irregular

Terreno 1

Terreno 2

-LOS LINDEROS: Señalan los límites del derecho de propiedad sobre los terrenos, fijados por el hombre al asentarse en ellos o establecidos, obedeciendo a una planificación lógica.

o der Lin ) a (+ Faj

0.50

0.50

Lindero

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ASPECTOS FÍSICOS

Denotan el principio y el fin del derecho de propiedad sobre un terreno. Pueden expresarse mediante trochas, esto es, aberturas entre vegetaciones; bornes o hitos, cercas de alambres de púas o de bloques, plantas, etc. En la ley 1542, al medir terrenos definidos como parcelas, cuyos linderos estaban expresados en cercas de alambre de púas, se construía a su alrededor un polígono para la mensura. El espaciamiento entre ellos eran llamadas fajas y surgían negativas cuando se establecía la línea de la mensura fuera del terreno y el área que ella formaba se le restaba al área del polígono de medición; en cambio si se situaba la línea de la mensura por dentro del terreno, el área que esta creaba, se le sumaba a la del área del polígono. Para ambos casos, las sumas y/o restas del área de la faja al área del polígono de la mensura, establecía el área del terreno medido. Esta modalidad creó muchas confusiones, dadas las interpretaciones que se le daba a las colocaciones de los hitos o bornes alrededor de los alambres de púas. En la ley 108-05, las fajas no son permitidas. -LAS COLINDANCIAS: P.2 P.1

o der Lin

Arroyo

P.2

P.3 Camino

Las generan los linderos y muestran qué le rodea al terreno. Pueden ser cosas naturales, tales como un mar, un río, un arroyo, una laguna, otro terreno, etc., o artificiales, es decir, los creados por el hombre, como una vía de comunicación, ya sea carretera, camino vecinal, calle, canales de regadío de agua, una designación catastral o posicional, el nombre del titular o posesionario del terreno adyacente, entre otros. En la Ley 1542, solo se hacían constar los números de parcelas o solares colindantes, o el nombre del posesionario. si no existía ninguno de los dos, se hacían constar como terrenos desocupados.

EN LA LEY 108-05, SE EXIGE PONER LOS NÚMEROS DE LOS SOLARES O PARCELAS Y LOS NOMBRES DE LOS COLINDANTES. Todos esos aspectos Físicos se encuentran formando parte de un plano catastral, el cual entre otros asuntos y la elaboración de los mismos, es el resultado de un levantamiento parcelario o una subdivisión hecha en oficina y luego trazada en el terreno, efectuado por un profesional de la agrimensura.

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FORMATOS USADOS PARA LOS PLANOS CATASTRALES GENERALES DE UBICACIÓN E INDIVIDUALES Y TARJETAS SURGIDOS EN AMBAS LEYES : FORMATOS DE PLANOS LEY 1542: PLANO GENERAL: CONTIENE DOS O MÁS TERRENOS. Modelo de tarjeta Plano General REPÚBLICA DOMINICANA PLANO GENERAL D-C-No. DE Parcelas Nos. Solares Nos. Sección : Sitio : Provincia : Prioridad de Fecha : Area: Fecha: AGRIMENSOR

Manzana No. Lugar:

Escala : Aprobado : DIRECTOR GENERAL

PLANO INDIVIDUAL: CONTIENE UN SOLO TERRENO. REPÚBLICA DOMINICANA PLANO GENERAL Parcelas No. ______________ Solares Nos.______________ D-C-No.___ DE __________ Sección :_________________ Provincia : ________________ Antiguo D.C. No.____________ Prioridad de Fecha *: _________ Reclamante : ______________ Propiedad de : ____________ Por desición No. __________ Area:___________________ Fecha: __________________ AGRIMENSOR

Manzana No.__________ Lugar:_______________ Escala : ______________ Aprobado : ____________

Fecha : ____________

DIRECTOR GENERAL

* : En operaciones de Saneamientos, sus planos cuando era para audiencia, se ponían Prioridad de Fecha, cuando esos planos eran definitivos se le agregaban eltermino por Desición No.__ de fecha __ . Cuando eran operaciones posteriores al Saneamientos, se les ponia por Resolución de fecha __.

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PLANO INDIVIDUAL:

22.0 cm 15.0 cm 7.0 cm

CONTIENE UN SOLO TERRENO.

53.0 cm 51.0 cm 47.0 cm

1/2 HOJA

70.0 cm 74.0 cm 69.0 cm

1/2 HOJA

107.0 cm 104.0 cm 99.0 cm

HOJA GRANDE 26

HOJA GRANDE


PLANOS LEY 108-05: PLANO INDIVIDUAL:

PLANO GENERAL: Expresa la ubicaciรณn de una parte de un terreno, en el plano del terreno de su procedencia o todas las parcelas a resultar de una subdivisiรณn.

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ASPECTO JURIDÍCOS

ASPECTOS JURIDÍCOS: Establecen la tenencia legal de un inmueble, es decir, en quien recae el derecho de propiedad sobre un bien raíz y en virtud de qué. EVOLUCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD INMOBILIARIA EN EL TERRITORIO DEL CUAL SURGIERA LA REPÚBLICA DOMINICANA: ANTECEDENTES: -Se conoce que al 5 de diciembre del año 1492, cuando comenzó a ser invadida por España, la isla que era llamada Haití por sus pobladores, se encontraba en posesión de cacicazgos con límites establecidos, pero no registros de régimen de propiedad. Las bulas de 1493 del Papa Alejandro VI, por medio de las cuales los Reyes de España quedaron investidos del derecho de propiedad sobre las tierras descubiertas y por descubrir en el llamado Nuevo Mundo. -La Ley de Amparo Real del 20 de noviembre 1578, establece un procedimiento para amparar en sus derechos a los pobladores que tuvieran una prueba escrita preexistente. -La Ley sobre Composición de Tierras del 17 de mayo de 1631 que dispuso que aquéllas personas que ocupen tierras en exceso, fueran sometidas a moderada composición, se les despacharan títulos por lo propio y les fuese vendido el resto. -Mediante el tratado de Aranjuéz, firmado el 03/06/1777 entre España y Francia, la isla Haití quedó dividída en dos partes: Haití Español y Haití Frances, surgíendo así una nueva posesión de los terrenos que corresponden a dicha isla y con ello, una nueva tenencía legal. LEYES PROCLAMADAS TRAS EL SURGIMIENTO DE LA REPÚBLICA DOMINICANA: La constitución de 1844 que declaró que la parte Española de la isla ó Haití Español y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República Dominicana. La ley sobre Bienes Nacionales del 21 de julio del 1845, que dispone que todas las tierras sin dueños conocidos sitos en la República, pertenecientes o no a gobiernos anteriores (Español, Francés o Haitiano), o convenios religiosos ya extinguidos, son bienes nacionales.

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ASPECTO JURIDÍCOS

Ley sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas del 21 de junio de 1890, que establece una fuente de informaciones para terceros. La Ley sobre División de Terrenos Comuneros del 21 de abril del 1911, que fija el procedimiento para la mensura y partición de las tierras en poder de acciones preindivisos. La Ley de Registro de Tierras del 1º de julio de 1920, que adoptó el sistema Torrens. El Sistema Torrens, es de origen inglés y tiene su fundamento en las instituciones clásicas del derecho sajón. Fue creado para corregir defectos del derecho de propiedad inmobiliario en Inglaterra, en él encontramos cuatro elementos fundamentales: la publicidad, la legalidad, la autenticidad y la especialidad). Ley No. 1542 de fecha 11 de octubre del 1947, gaceta oficial 6707. Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, surge como consecuencia de crear un marco jurídico sólido y de disposiciones legales modernas, que contribuyan con el desarrollo del país, mediante el uso de nuevas tecnologías y procedimientos que eficienticen, garanticen y agilicen los procesos relacionados al derecho inmobiliario y la titulación de él. OTRAS LEYES VINCULADAS A LOS BIENES RAÍCES:

LEY 831, SOBRE REGISTRO DE TÍTULOS. LEY 317, SOBRE CATASTRO NACIONAL. LEY 6232, SOBRE PLANIFICACIÓN URBANA. LEY 3455, SOBRE ORGANIZACIÓN MUNICIPAL. LEY 18-88, SOBRE VIVIENDAS SUNTUARIAS. LEY 2569, SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. LEY 5038, SOBRE CONDOMINIOS. LEYES 596 Y 1087, SOBRE VENTAS CONDICIONAL DE INMUEBLES. OTRAS...

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ASPECTO JURIDÍCOS

-EL CERTIFICADO DE TÍTULO: Es el documento por excelencia, el cual es emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. -COMO SURGE EL CERTIFICADO DE TÍTULO: En una fase primaria, surge consecuencia de una labor de saneamiento, de un derecho que reclama un posesionario de un terreno al Estado Dominicano, que es el dueño originario del territorio dominicano y que no esta registrado a favor de nadie. En una fase secundaria, puede surgir como resultado de operaciones de mensuras catastrales, posterior al saneamiento, es decir, aquéllas mencionadas en los tratados sobres las designaciones catastrales o posicionales. El original del certificado de titulo, es guardado bajo custodia por la oficina de registro correspondiente. Al dueño o acreedor si lo hubiera, se le emite un duplicado, siendo identificado entre otros asuntos, con un número. En los actos traslativos parciales de los derechos de propiedad, los certificados de títulos, mantienen su mismo número, en cambio en los actos totales sí cambia el número de Certificado de Título. -LAS CONSTANCIAS DE TÍTULOS: Cuando el derecho de propiedad sobre un terreno era parcialmente transferido a alguien, se hacía uso del Artículo 170 de la Ley 1542 sobre Registro de Tierras y, a través de ese artículo se obtenía una constancia que, por un motivo especifico, se anotaba en un determinado Certificado de Título, surgiendo así las constancias de títulos. El beneficiario de esa transferencia y habiendo registrado la misma y por tanto estar provisto de la debida constancia de título, haciendo uso del artículo 216 de la mencionada ley, iniciaba un proceso de deslinde, que concluía en la expedición de un certificado de titulo. Al que cedía parcialmente su derecho, su certificado de título se le transformaba automáticamente, en una especie de constancia de titulo.

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ASPECTO JURIDÍCOS

También eran emitidas para amparar el derecho de propiedad sobre unidades sometidas a regímenes especiales de derechos, tales como, apartamentos y locales comerciales.

HOY CON LA LEY 108-05, SOLO SE EMITEN CONSTANCIAS DE TÍTULOS A LOS DERECHOS SOBRE INMUEBLES SOMETIDOS A REGÍMENES ESPECIALES, TALES COMO APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES, ETC., O POR LOS RESTOS DE ÁREAS QUE LE VAN QUEDANDO AL TITULAR, DESPUÉS DE SER REBAJADA UN ÁREA RESULTANTE DE DESLINDE EFECTUADO, SUSTENTADO EL DERECHO DE PROPIEDAD EN UN ACTO DE VENTA. CUANDO UNA PERSONA, DECIDE EMITIR PARCIALMENTE SU DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE UN TERRENO Y ESTÁ AMPARADO EL MISMO EN UN CERTIFICADO DE TITULO, EN LA ACTUAL LEY, ESTÁ OBLIGADA A EFECTUAR UNA SUBDIVISIÓN DEL TERRENO Y ASÍ OBTENER DOS O MÁS TÍTULOS, CONFORME A LA CANTIDAD DE PARTES EN QUE QUIERA SUBDIVIDIR SU TERRENO. SI LA PERSONA TUVIERA SU DERECHO AMPARADA EN UNA CONSTANCIA DE TITULO, PUEDE EMITIR ACTOS TRASLATIVOS PARCIALES Y HASTA TOTAL Y EL ADQUIRIENTE, FUNDAMENTADO EN UN ACTO DE VENTA Y UNA CERTIFICACIÓN DEL ESTADO JURÍDICO DEL INMUEBLE DEL CUAL ADQUIERE DERECHO, PUEDE SOLICITAR ANTE LA CORRESPONDIENTE DIRECCIÓN REGIONAL DE MENSURAS CATASTRALES, CONJUNTAMENTE CON UN AGRIMENSOR, LA DEBIDA AUTORIZACIÓN PARA DESLINDAR SU DERECHO Y ASÍ OBTENER FINALMENTE UN CERTIFICADO DE TITULO.

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ASPECTO JURIDÍCOS

EXTRAVÍO O DETERIORO DE UN CERTIFICADO O CONSTANCIA DE TITULO: Cuando el duplicado del certificado o constancia de titulo se le extravía o deteriora a un dueño o acreedor, puede gestionar y obtener una reexpedición de un duplicado, una vez haya agotado todos los requisitos exigidos para conseguirlo por dichos motivos. Para esas acciones de pérdidas o deterioro, debe ser asistido por un profesional del derecho, quien es el facultado para instrumentar y certificar actos que tengan que ver con el derecho sobre la propiedad inmobiliaria. Existe además un documento que denota el nombre del titular del derecho de propiedad sobre un inmueble específico y, si el mismo se encuentra afectado por alguna inscripción que lo perturbe, tales como, hipoteca, gravamen, oposición, denuncia de embargo, etc., y eran inscritas al dorso del certificado o constancia de título. En la pasada ley era llamado Certificación de Cargas y Gravámen.

En la actual Ley, es llamado Certificación del Estado Jurídico del inmueble y cualquier inscripción, no se escribe al dorso del certificado o constancia de título, sino, que se hace un registro complementario en otro documento.

-OTRAS AFECTACIONES SOBRE EL DERECHO: Es también conveniente, establecer la existencia o no de algún compromiso tributario, esto es, si el derecho de propiedad está o no al día en sus obligaciones, que pudiera impedir la transferencia de un derecho de propiedad inmobiliario. Para ello es conveniente informarse en la administración correspondiente de la Dirección General de Impuestos Internos, (D.G.I.I.), quien le establecerá la situación del inmueble a promover la venta de su derecho de propiedad.

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ASPECTO JURIDÍCOS

FORMATOS DE CERTIFICADOS Y CONSTANCIAS DE TÍTULOS: Ley 1542 Modelo No. 13

Caratula del Certificado de Título

REPÚBLICA DOMINICANA

REGISTRO DE TITULOS DEL DEPARTAMENTO

CERTIFICADO No.________________ EXPEDIDO A FAVOR DE:________________________________________________ CORRESPONDIENTE AL SOLAR No.____________ MANZANA No.______________ PARCELA No.________________________ DISTRITO CATASTRAL No.___________

CIUDAD O MUNICIPIO _________________________________________________ PROVINCIA O DISTRITO ________________________________________________

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ASPECTO JURIDÍCOS

Formatos de Certificados de Títulos y Constancias de Títulos, surgidos en la Ley 1542 sobre Registros de Tierras: CERTIFICADOS DE TÍTULOS: Ley 1542 PROVINCIA O CIUDAD O MUNICIPIO ________________ MUNICIPIO ______________________ Folio No.______________________

No. . . . . . . . . . . . . . . del Tribunal de Tierras, en el libro Registro Vol. . . . . . . . Folio . . . . . . . Bajo al No. . . . . . . . . el día . . . . . . de . . . . . . . . . . . .de . . . . . . . . . . .

No. . . . . . . . . . . Libro No. . . . . Folio . . . . . . . . .

ANVERSO DEL TÍTULO

TRANSFERENCIA DEL CERTIFICADO No. . . . . . . . . . . Libro No. . . . . Folio . . . . . . . . .

EG

R

TRANSFERENCIA DEL CERTIFICADO

REPÚBLICA DOMINICANA

S

REGISTRADO PRIMERAMENTE EN CUMPLIMIENTO DEL DECRETO U ORDEN

IS T

CARA, GRAVAMENES E INSCRIPCIÓNES QUE AFECTA EL DERECHO DE PROPIEDAD SOBRE ESTE INMUEBLE

REVERSO DEL TÍTULO

U R O D E TIT

EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA

PROPIETARIO (s) : MUNICIPIO : DESCRIPCIÓN :

34

L

SOLAR No...................................... MANZANA NO.______________ PORCION NO.................................. PARCELA NO................................... DIST. CATASTRAL NO..................... DE .....................................................

O

FOLIO NO. __________________________

_______________________ AREA .............H.............A.............M.............D


ASPECTO JURIDÍCOS

Formatos de Certificados de títulos y constancias de Títulos Originados en la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario: CERTIFICADO DE TÍTULOS: LIBRO :

FOLIO :

VERIFICAR LA PRESENCIA DE LA MARCA DE AGUA EN FORMA DE LOGO SOSTENIENDO EL DOCUMENTO A CONTRALUZ MATRÍCULA FECHA Y HORA DE INSCRIPCIÓN

REGISTRO DE TÍTULOS JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

VIENE DE MUNICIPIO PROVINCIA

PODER JUDICIAL REPÚBLICA DOMINICANA SUPERFICIE METROS CUADRADOS

OFICINA : DESIGNACIÓN CATASTRAL :

PROPIETARIO:

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ASPECTOS ECONÓMICOS: Establecen el valor comercial de un inmueble, obtenido mediante un conjunto de procedimientos llamado tasaciones. Las tasaciones, que además son llamadas evaluaciones, valuaciones o valoraciones, son enfocadas desde los puntos de vistas de beneficios, costos y mercados. Inciden en ellas las ciencias económicas, estadísticas, financieras, administrativas, jurídicas y conceptos técnicos de mercadeo, etc. Estas operaciones son realizadas por un tasador calificado, esto es que sea miembro del Instituto de Tasadores Dominicanos, Inc., o del Capítulo de Catastro y Tasación, del Colegio Dominicano de Ingenieros, Arquitectos y Agrimensores, CODIA), Catacodia. -MÉTODOS PARA TASAR INMUEBLES: Dependiendo el inmueble a tasar, se define el método o fórmula a utilizar. -TASACIONES DE INMUEBLES POR NATURALEZA, SE USAN MÉTODOS Y FORMULAS. Para los urbanos y rurales, se usa un procedimiento llamado comparación de características y valor de mercado. Ese modo consiste, en hacer comparaciones entre el inmueble a tasar con inmuebles ofertados en ventas ubicados en el lugar o en zonas con características similares. Se comparan las características y homologan con precios de ellos, lo que nos permite llegar a un valor promediado ajustado, de los precios $/m2 de los inmuebles en ventas y deduciéndoles un 10%, nos da el valor precio $/m2 del terreno a tasar.

EJEMPLO: -Se contratan los servicios de un Tasador, para establecer el valor comercial de un terreno urbano. En el lugar que se halla situado el terreno a tasar o en otro similar, encontramos varios terrenos ofertados en ventas sus derechos. De esos terrenos, elegimos varias muestras y mediante los precios de ventas y sus áreas que nos informa quienes promueven las mismas, podemos establecer los precios de $/m2.

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ASPECTO ECONÓMICOS

De esos terrenos, también podemos determinar además del área, otras características, tales como dimensión de su frente, ubicación en la manzana, es decir, si esta en esquina o no, el uso del terreno, su área, topografía u otras tantas. Esos datos han de completar un graficado ideado para él y con el procedemos a analizar las informaciones obtenidas y determinadas: FORMATO PARA ALMACENAR DATOS PARA TASAR: Solar Nos.

RD#/Ventas

1 2 3 4 5

350,000.00

Solar A Tasar

RD$/M2

M Frente:

Uso :

Ubc :

350.00

1,000.00

17.50

Comerc.

Esquina

375,000.00

375.00

1,000.00

18.75

Mixto

Esquina

275,000.00

275.00

1,000.00

13.75

Residen.

Medio

325,000.00

325.00

1,000.00

16.25

Residen.

Medio

400,000.00

400.00

1,000.00

20.00

Residen.

Medio

?

12.50

Residen.

Medio

?

M2

250.00

CUADRO DE HOMOLOGACIÓN Y VALORES AJUSTADOS: Solar Nos.

RD$/M2

M2

M Frente:

Uso :

Ubic :

RD$/M2 AJUST.

1

1,000.00

0.9

1.1

1.1

1.10

1,197.90

2

1,000.00

0.9

1.1

1.1

1.0

1,197.90

3

1,000.00

0.9

1.1

1

1.0

990.00

4

1,000.00

0.9

1.1

1

1.0

990.00

5

1,000.00

0.9

1.1

1

1.0

990.00

SUMATORIA

5,365.80

No. Solares

5

RD$/Prom

1,073.16

(-10%)

965.84

AJUSTE DE RD$/PROM POR SER OFERTAS DE VENTAS :

RD$/M2 VENTA :

DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SOLAR A TASAR: M2:

250.00

RD$/M2 VE

965.84

RD$/TASACION

241,460.00

RD$/ A REPC.

240,000.00

Siempre se redeondea por defecto o de menos.

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ASPECTO ECONÓMICOS

-TASACIONES DE TERRENOS SUBURBANOS O PREURBANIZABLES: Para establecer el valor de RD$/M2 del terreno a tasar, se emplea la siguiente fórmula: RD$/m2= Au x (U/(1+%)-V. Donde: Au es el área útil del terreno después de deducirle las áreas municipales, que oscila entre 30% y 35%. U es, el precio/m2 en RD$ en que se está vendiendo en zonas próxima y es usado como comparable con el terreno a tasar. V es, costo en RD$ de urbanizar el terreno. 1+% es, la utilidad del promotor.

EJEMPLO: Se contrata un Valuador de terrenos, para que determine el valor comercial de un predio suburbano, cuya área de registro es de 10 hectáreas. Esta parcela con el devenir del tiempo, ha cambiado de su uso de cultivo agrícola y crianzas de animales y ha ido adquiriendo un uso habitacional o residencial. Este valor se busca, para que el titular del derecho de propiedad sepa lo que vale su terreno. Para fines de tasación, obtenemos y valoramos los elementos que componen la ecuación antes descrita. . PARA ESTE CASO, AU ES IGUAL AL 70% U= RD$1,500.00. V=RD$750.00/M2 Y %= 30. ENTONCES, RD$/M2= 0.70 ((1,500.00/(1+0.30)-750.00)= 282.69.

POR TANTO EL VALOR DEL TERRENO SERÁ IGUAL A: 100,000.00M2 X RD$282.69 = RD$28,269,000.00 Ó RD$28,200,000.00.(*) (*): SIEMPRE SE REDONDEA POR DEFECTO O DE MENOS.

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ASPECTO ECONÓMICOS

Ahora bien, si fuera una persona distinta al titular que estuviera interesada en comprar para desarrollar un proyecto de solares , la anterior fórmula se ve afectada con un cociente por el tiempo en que se podrían vender los solares y el interés mensual (n), de sus dineros para comprar y desarrollar, que están sujetos a recibir un retorno. VEAMOS: Se estima que el proyecto podría venderse en tres años y el interés anual es de 12%. RD$28,269,000.00/(1+I) = Ó 28,269,000.00/(1+3) ELEVADO A 3, POR LO QUE EL PRECIO SERÍA IGUAL A RD$201.22 QUE AL MULTIPLICARLO POR LOS 100,000.00M2, SE ESTABLECE EN RD$20,122,000.00 Ó RD$20,100,000.00. Como se aprecia, al ser tomados en cuenta los elementos tiempo de retorno del capital invertido e interés del dinero usado para la compra y desarrollo, se establece una diferencia de RD$8,100,000.00. -TASACIONES DE INMUEBLES POR INCORPORACIÓN: Se usa un método basado en que por razones de edad y estado de conservación, se ha depreciado el valor de la edificación, en relación al costo de RD$/m2 de construcción al momento de tasarla, es decir su Costo de Reposición (CR). -VIDAS DE LAS EDIFICACIONES: -Vida útil (vu) o de duración, se estima entre 50 y 100 años. -Vida efectiva (vef), la que tiene al momento de ser tasada. Ejemplo: una edificación fue construida en el año 2,000 y es tasada en el año 2,016, su vida efectiva es de 16 años. -Vida económica (vec), es la que se determina al restar de la vu la vef. para el ejemplo anterior, la ve es igual a 100 menos 16 o sea 84 años. -Vida aparente (va), es la que parece tener la edificación, conforme a su estado de conservación. Al combinar las vidas útil y efectiva con el coeficiente del estado de conservación de la edificación y su área, podemos determinar el valor de la edificación.

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ASPECTO ECONÓMICOS

CLASIFICACIÓN DE LAS EDIFICACIONES, SEGÚN SU EDAD:

EDAD:

CLASIFICACIÓN: MENOR DE NUEVA 5 AÑOS ENTRE 5 Y MEDIANA 30 AÑOS DE 30 A 75 VIEJA AÑOS, CON ESTILO DE LA ÉPOCA DE 75 ANTIGUA AÑOS, CON ESTILO Y MATERIALES DE LA ÉPOCA

DEPRECIACIONES: MÉTODO DEL ARQ. GEORGE KUENTZLE: Establece que el desgaste que afecta una edificación, es inferior en los primeros años y que aumenta progresivamente con el correr del tiempo. Para ello usa la fórmula: DEPRECIACIÓN (D)= (Ve)2 /(Vu)2 .

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ASPECTO ECONÓMICOS

DEPRECIACIÓNES: MÉTODO DE F. W. ROSS: Establece que la depreciación de una edificación no es constante, como supone la línea recta, sino que es lenta al comienzo de la vida de ella y va paulatinamente aumentando hacia el final. para ello emplea la fórmula: D=1/2 x ((Ve/Vu) + (Ve 2 /Vu 2 ))

ESTADO DE CONSERVACIÓN DE LAS EDIFICACIONES: Plantea que cuando las reparaciones a una edificación se hacen a tiempo, permiten obtener una máxima duración de ella. Cuando es regularmente conservada, se deprecia de manera regular; en cambio, cuando es mal conservada, se deprecia más rápidamente. DEPRECIACIÓN DE LA EDIFICACIÓN SEGÚN SU ESTADO DE CONSERVACIÓN:

CONSERVACIÓN NUEVA MUY BUENA BUENA NORMAL REGULAR MALA MUY MALA DEMOLICIÓN IRRECUPERABLE

CRITERIO NO REQUIERE REPARACIÓN REPARACIONES SIN IMPORTANCIA REPARACIÓN SIN IMPORTANCIA REPARACIONES IMPORTANTES SIN VALOR

COEFICIENTE: 0.00% 3% 2.52% 8.09% 18.10% 33.20% 52.60% 75.20% 100.00%

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ASPECTO ECONÓMICOS

-TASACIÓN DE UNA EDIFICACIÓN: METODOLOGÍA: Se procede a medir la edificación, en interés de establecer su área. Además se levantan informaciones sobre el tipo de material de que está construida, para determinar su clasificación de terminación y con ellos el valor de m2, así como su estado de conservación.

EJEMPLO: Se requiere establecer el valor de una edificación, digamos una casa. Esa vivienda tiene una vida útil de 100 años, una existencia efectiva de 25 años, un área de 100M2, un costo de M2 de construcción a RD$20,000.00 y un estado de conservación clasificado de bueno. Usando el método de F. W. Ross, tendremos: D=0.5 x ((25/100(+ ((25)2/(100)2 D= 0.5 x ((0.25) + (625)/10,000)) D=0.15625 ó 16%. Por tener un estado de conservación de bueno, según Heidecke le corresponde una depreciación de 2.52%. esos dos valores sumados establecen un 18.52% de depreciación acumulada y conservada en esos 25 años. Ahora bien bajo esos conceptos, el valor de depreciación de esa edificación, es igual a su área multiplicada por RD$m2 de construcción por 18.52% de depreciación: Vd= Ac x r RD$/M2 x D= Vd= 100 x 20,000.00 x 18.52% = 370,000.00 Entonces, el Costo de Reposición de esa vivienda es igual a: CR= (100m2 x rd$20,000.00m2c) – 370,000.00 = RD$1,630,000.00.

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ASPECTO ECONÓMICOS

INFORME DE AVALÚO: • El informe del resultado de una tasación, debe ser presentado de manera escrita. • Ha de ser los más conciso y preciso posible y en él se describen los procedimientos, metodología y fuentes de informaciones, entre otros. • Debe mostrarse con una portada alusiva al inmueble tasado, contener una carta de presentación, páginas numeradas, un índice o contenido, cuerpo del informe y llevar una relación de documentos anexos. • En ocasiones y a manera preliminar o final, se presentan informes verbales.

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, .


ASPECTOS JURÍDICOS:

TIPO DE DOCUMENTO JUSTIFICATIVO DEL DERECHO DE PROPIEDAD: CERTIFICADO O CONSTANCIA DE TÍTULO NO:________________________________________ LIBRO NO.______________________________ FOLIO NO.___________________________ MODO DE ADQUISICIÓN:____________________ MATRICULA NO._______________________ FECHA DE EXPEDICIÓN:_____________________ OTROS:__________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ OBSERVACIONES: ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ SUGERENCIAS: ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________ Introducción a las Bienes Raícces por Ivan Vasquez Corletto/ 2016

ASPECTOS ECONÓMICOS:

TERRENO: ÁREA : _______________________________ RD$/M2 : _____________________________ RD$ TERRENO: _________________________ EDIFICACIÓN: VALOR AJUSTADO. RESUMEN DE VALUACIÓN: M2 CONSTRUCCIÓN : ____________________ TERRENO: RD$______________________ RD$/M2 DE CONSTRUCCIÓN :______________ EDIFICACIÓN: RD$___________________ RD$EDIFICACIÓN : ______________________ ACCESORIOS: RD$___________________ RD$ACCESORIOS : ______________________ TOTAL TASACIÓN: RD$________________

Introducción a las Bienes Raícces por Ivan Vasquez Corletto/ 2016


FUENTES DE LOS CONCEPTOS EXPRESADOS: Todo los conceptos emitidos en el presente manual, son partes de los que ha sido adquiridos por el autor, a través de los estudios universitarios, cursos, seminarios, diplomados, talleres efectuados durante y posteriores a las aulas, ejercicio profesional ininterrumpido desde el 1986 y actividades ligadas a la comercialización de los Bienes Raíces, que data desde el 1994. IVC.

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Introduccion a Bienes Raices Ivan Vasquez  
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