Issuu on Google+

№3 март 2009 Ежемесячный информационноаналитический журнал

Основная тема номера:

РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ФОРМИРОВАНИЮ СИСТЕМЫ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ „ Нормы саморегулирования, развивающие и дополняющие нормы госрегулирования „ Техрегулирование в строительстве должно опережать саморегулирование, а оно безнадежно отстает „ Строителям еще предстоит научиться жить без серьезного вмешательства в его профессиональные дела государства „ Основополагающие документы о саморегулируемых организациях по видам деятельности „ Законодательство о саморегулировании содержит ряд системных ошибок


СОДЕРЖАНИЕ

ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА: РЕАЛИЗАЦИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ПО ФОРМИРОВАНИЮ СИСТЕМЫ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ В. Смирнов Минул год действия закона о саморегулируемых организациях, но пока его реализация, в основном, дальше намерений не идет .........................................4 Ассоциированное членство в СРО ............................16 Строительная отрасль находится в режиме ожидания обнародования подзаконных актов о СРО ..........................................21 Страхование саморегулируемых организаций в строительстве ...................................24 Создание СРО — процесс долгосрочный и у организаций есть время, чтобы подумать и определиться, вступать в СРО или нет ..............................................28 2

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


СОДЕРЖАНИЕ

ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ Д. Карпухин Правоприменительные аспекты включения жилого помещения в наследственную массу ............................................... 31

СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА Мониторинг изменений в жилищном законодательстве ..................................... 40

ОПЫТ РЕГИОНОВ Примеры нормотворчества в сфере регулирования жилищных правоотношений на региональном уровне ............................................... 43

ЛЮДИ. СОБЫТИЯ. ФАКТЫ На включение в фирменные наименования организаций слов «Российская Федерация» и «Россия» требуется предварительное разрешение.................................................................. 27 Утверждены знаки отличия лауреата премии Президента РФ ................................................ 27 Порядок формирования экспертных комиссий по техрегулированию ................................................... 30 Деньги на приобретение квартиры в столице есть только у 1 процента москвичей ............................. 39

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

3


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Минул год действия закона о саморегулируемых организациях, но пока его реализация, в основном, дальше намерений не идет СМИРНОВ Владимир Васильевич Главный редактор, кандидат технических наук

Уже год действует Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (далее — Закон № 315-ФЗ), регламентирующий порядок деятельности саморегулируемых организаций (далее — СРО). Закон переполнен отсылочными нормами к соответствующим актам, часть из которых еще предстоит принять. Саморегулируемые организации — осознанная необходимость по дебюрократизации экономики Институт саморегулируемых организаций рассматривается как инструмент защиты предпринимателей от избыточного государственного контроля и необоснованного вмешательства в рыночные процессы. Процесс регулирования предприниматель-

4

ской деятельности имеет только две формы: 1) государственное реагирование в форме лицензирования, государственного контроля; 2) институты профессионального общественного регулирования. Эти формы регулирования предпринимательской деятельности развивались параллельно в странах с эволюционной экономикой. Всепроникающее государ-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ственное регулирование СССР, а затем в России привело к тому, что чиновники присутствуют поныне во всем процессе регулирования. Между тем саморегулирование заложено в деятельность нотариата, профессиональных оценщиков, участников рынка ценных бумаг, рекламной деятельности, аудита, объединений страховщиков. Конституция РФ не запрещает государству передавать отдельные полномочия исполнительных органов власти негосударственным организациям, государство в России с трудом отказывается от избыточного вмешательства в экономику, не отпускает бизнес в саморегулирование. И эффективность принятых законов по дебюрократизации низка, потому что недостаточно субъектов, которые могут настаивать на соблюдении законов. Для этого и нужны организации саморегулирования. Под саморегулированием понимается создание организаций для защиты прав неограниченного круга лиц, то есть публичноправовых организаций с функциями, свойственными органам государственной власти. Они нужны как противовес медлительности и консерватизму, свойственным государственному аппарату. Саморегулируемые организации призваны занять место посредника между органами государственной власти, профессиональными

участниками рынка и их клиентами. Для полноценного развития рынка необходимо расширение начал саморегулирования, передача ряда функций регулятора негосударственным структурам.

Условия становления эффективной системы саморегулирования Саморегулирование необходимо рассматривать не просто как одну из форм объединения предпринимателей, а как принцип взаимодействия государства и рынка. Наличие в современной России значительного числа некоммерческих организаций (союзов, ассоциаций), уже объединяющих предпринимателей не только с целью защиты и лоббирования их интересов, но и с целью саморегулирования их деятельности, создает практическую основу для передачи СРО, находящимся под контролем государства, функций государства в тех общественно значимых областях деятельности, которые требуют более тонких и специфических механизмов регулирования, обеспечивающих эффективное исполнение государством функции по защите таких конституционных прав граждан, как защита прав собственности, жизни, здоровья и других. Саморегулирование не только включает механизм ослабления

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

5


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

административного давления на рыночные процессы, но и позволяет более эффективно и с меньшими затратами регулировать эти процессы, проводя в жизнь налоговую реформу (см. табл. 1). Система саморегулирования станет достаточно эффективной, если члены данной саморегулированной организации добровольно делегировали ей право на выполнение следующих

функций: разработка системы правил и стандартов деятельности субъектов данной отрасли и контроль за соблюдением принятых правил и стандартов деятельности. Кроме того, должно быть учтено право применения определенных мер воздействия за нарушение этих правил. Это является ключевым вопросом в жизнеспособности системы саморегулирования.

Нормы саморегулирования, развивающие и дополняющие нормы госрегулирования

6

Таблица 1

Принципы взаимодействия государственного регулирования и саморегулирования

Преимущества системы саморегулирования над государственным регулированием

„ саморегулирование всегда осуществляется в рамках действующего законодательства и является легитимным; „ саморегулирование может фактически замещать государственное регулирование в определенных формах; „ положения системы саморегулирования могут дополнять и конкретизировать действующее законодательство; „ положения системы саморегулирования могут ужесточать требования к участникам рынка по сравнению с требованиями законодательства.

„ нормы саморегулирования, как правило, гибче норм, устанавливаемых государством, легче адаптируются к существующим условиям государственной коррупции, позволяют быстро заполнить имеющиеся пробелы в законодательстве; „ участники рынка имеют больше легальных возможностей воздействовать на нормотворчество и на политику организаций саморегулирования, чем на политику государственных органов; „ механизм разрешения споров в системе саморегулирования более дешевый и эффективный по сравнению с судебным разбирательством, и он в большей степени адаптирован к условиям конкретной сферы деятельности; „ государству выгодна экономия бюджетных средств при передаче определенных функций государственных органов организациям саморегулирования, которые финансируются самим бизнесом; „ развитие саморегулирования способствует повышению доверия общества к бизнесу.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Необходимо понимать, что саморегулирование является одной из форм самоограничения, направленной на поддержание и гарантирование высокого уровня оказываемых услуг, что, в конечном счете, и обеспечивает доверие потребителя. Принятие подобных ограничений должно основываться на сознании членов организации, что создание комфортных условий потребителям выгодно, так как повышает эффективность бизнеса, а это значит и более рациональное использование вложенных средств. Разработанный кодекс стандартов и правил профессиональной деятельности участников СРО по оказанию услуг должен включать перечень принятых ограничений, обязательных для исполнения членами СРО, а также предусматривать меры ответственности за нарушение кодекса.

Спектр сам��регулирования и его юридический инструментарий Под СРО законодатель определил некоммерческие организации, основанные на членстве, объединяющие субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ,

услуг) либо объединяющие субъектов профессиональной деятельности определенного вида (п. 1 ст. 3 Закона № 315-ФЗ). Другими словами, основной целью создания СРО является: „ объединение лиц по профессиональной принадлежности; „ разработка стандартов деятельности в определенной сфере; „ ведение членами СРО деятельности по стандартам; „ установление ответственности членов СРО за некачественно оказываемые ими услуги, выполня е мые ра бо ты, про из во ди мые товары. Примерами СРО, на которых распространяется Закон № 315ФЗ, яв ля ют ся субъекты, действующие в различных сферах (их перечень и документы, по которым регулируется их деятельность, приведены в таблице).

Законодатель предусмотрел множество реестров для СРО Помимо реестра, который ведется в каждой отдельно созданной СРО, вклю ча ю щей в се бя информацию о ее членах, законодатель предусмотрел государственный реестр созданных СРО (далее — Госреестр). Причем этих Госреестров, по задумке законодателя, должно несколько: в каждой сфере деятельности СРО. Порядку его ведения посвящены ст. 20

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

7


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Перечень основополагающих документов о саморегулируемых организациях по видам деятельности Состав документов

8

Наименование документов

Базовые документы

„ Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-Ф3 «О саморегулируемых организациях»; „ Федеральный закон от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»; „ Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)»; „ Правила ведения государственного реестра саморегулируемых организаций (утверждены постановлением Правительства РФ от 29 сентября 2008 г. № 724).

Документы о СРО в области инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и других областях деятельности и сфере недвижимости

„ Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации» „ Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»; „ Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»; „ Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; „ постановление Правительства РФ от 19 ноября 2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Документы о СРО профессиональных участников рынка ценных бумаг

„ Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»; „ распоряжение ФКЦБ России от 20 марта 2001 г. № 219-р «Об утверждении Положения о совете саморегулируемых организаций профессиональных участников рынка ценных бумаг при Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг»; „ распоряжение ФКЦБ России от 17 сентября 1998 г. № 982-р «О взаимодействии ФЦЦБ России с саморегулируемыми организациями при проведении проверок деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг».

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Продолжение табл. Документы о СРО оценщиков

„ Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; „ постановление Правительства РФ от 3 июля 2007 г. № 423 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном вести единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков, осуществлять надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и обращаться в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков»; „ приказ Минэкономразвития России от 2 марта 2007 г. № 69 «Об утверждении Положения о порядке ведения реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, составе сведений, включаемых в реестр членов саморегулируемой организации оценщиков, порядке предоставления информации, содержащейся в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков, заинтересованным лицам и ее размещения в информационных системах общего пользования».

Документы о СРО сельскохозяйственных кооперативов

„ Федеральный закон 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» „ Приказ Минсельхоза России от 21 марта 2007 г. № 172 «О ведении единого государственного реестра саморегулируемых организаций ревизионных союзов сельскохозяйственных кооперативов»

Документы о СРО арбитражных управляющих

„ Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; „ постановление Правительства РФ от 3 февраля 2005 г. № 52 «О регулирующем органе, осуществляющем контроль за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих»; „ приказ Минюста России от 30 декабря 2004 г. № 202 «Об утверждении Положения о порядке ведения единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих и формы выписки из единого государственного реестра саморегулируемых организаций арбитражных управляющих»; „ постановление Правительства РФ от 25 июня 2003 г. № 366 «Об утверждении Правил проведения саморегулируемой организацией арбитражных управляющих проверки деятельности своих членов».

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

9


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Окончание табл. Документы о СРО в сфере рекламы

„ Федеральный закон от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе».

Документы об аккредитованном профессиональном аудиторском объединении — саморегулируемом объединении аудиторов

„ Федеральный закон от 7 августа 2001 г. № 119-ФЗ «Об аудиторской деятельности».

Документы о СРО негосударственных пенсионных фондов

„ Федеральный закон от 7 мая 1998 г. № 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах».

За ко на № 315-ФЗ и Правила ведения государственного реестра саморегулируемых организаций (утверждены постановлением Правительства РФ от 29 сентября 2008 г. № 724). Ведение реестра в определенной сфере деятельности согласно п. 2 ст. 20 Закона № 315-ФЗ передается уполномоченному федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему функции в сфере государственной регистрации некоммерческих организаций, в случае если не определен упол но мо чен ный фе де раль ный ор ган ис пол ни тель ной вла сти, осу ще ст в ля ю щий функ ции по контролю (надзору) за деятельностью СРО в установленной сфере деятельности. Другими словами, по общему правилу Госреестр ведется Минюстом России, который осуществляет функции регистрирующего

10

органа для некоммерческих организаций (п. 4 Указа Президента РФ от 12 мая 2008 г. № 724), до тех пор, пока не будет определен уполномоченный орган в соответствующей сфере деятельности. Например, такой орган определен только для СРО арбитражных управляющих и оценщиков. Постановлением Правительства РФ от 12 июня 2008 г. № 451 на Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию) возложены функции уполномоченного органа в сфере ведения единого Государственного реестра СРО арбитражных управляющих и организаций оценщиков. Постановление Правительства РФ от 19 ноября 2008 г. № 864 «О мерах по реализации Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

отдельные законодательные акты Российской Федерации» Во исполнение ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство РФ установило, что: „ перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждается Министерством регионального развития Российской Федерации; „ государственный контроль (надзор) за деятельностью саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, а также ведение реестра указанных организаций осуществляются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору. Напомним, что СРО согласно п. 6 ст. 3 Закона № 315-ФЗ приобретает статус СРО с даты вне-

сения сведений о ней в Госреестр и утрачивает этот статус с даты исключения сведений из него. Названные Правила очень подробно опи сы ва ют про це ду ру ве де ния Госреестра.

Порядок внесения сведений о СРО Госреестр и их исключения из Госреестра В пункте 6 Правил раскрыт перечень документов, которые должна представлять СРО в уполномоченный орган вместе с заявлением о включении организации в Госреестр. Указанные документы представляются уполномоченным представителем СРО непосредственно. Есть и дру гая воз мож ность представить документы в уполно мо чен ный ор ган, ес ли лич но привезти их не получается. Они могут быть отправлены почтой, но с обязательным оформлением уведомления и описью вложения. Решение о внесении сведений о СРО в Госреестр либо решение об отказе должно быть принято уполномоченным органом после про ве де ния про вер ки пол но ты и до с то вер но сти све де ний, содер жа щих ся в пред ста в лен ных до кумен тах, в те че ние 7 ра бочих дней с даты представления (п. 8, 9 Правил). В течение 3 рабочих дней после при ня то го ре ше ния упол но мо-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

11


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе <Извлечение> 17) саморегулируемые организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (далее — саморегулируемые организации) — некоммерческие организации, сведения о которых внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций и которые основаны на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих архитектурностроительное проектирование, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства. Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»

ченный орган обязан направить в адрес СРО письменное уведомление: о внесении записи в Госреестр либо мотивированный отказ в совершении данного действия (п. 12 Правил). Пра ви ла ми пре д у смо т ре но два основания отказа во внесении сведений о СРО в Госреестр (п. 11 Правил): „ если не представлены все предусмотренные Правилами документы; „ если представленные документы не соответствуют требованиям, предусмотренным Законом. Решение об отказе во внесении сведений в Госреестр может быть обжаловано в судебном порядке. Пра ви ла ми под роб но рег ламентирован порядок исключения СРО из Гос ре е ст ра (п. 14–16).

12

Так, СРО считается исключенной из Гос ре е ст ра и пре кра тив шей свою деятельность в следующие сроки: „ с даты представления в уполномоченный орган заявления об исключении из Госреестра; „ с даты ликвидации или реорганизации СРО; „ с да ты всту п ле ния в закон ную си лу ре ше ния су да об исключении сведений о СРО из Госреестра.

Платность, открытость и общедоступность Све де ния, со дер жа щи е ся в Госреестре, являются открытыми и общедоступными. До принятия по с та но в ле ния Пра ви тель ст ва РФ № 724 услуги реестродержа-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

те ля бы ли бес плат ны ми — как внесение сведений в реестр, так и последующее предоставление содержащихся в реестре сведений по за про сам за ин те ре со ван ных лиц. Однако Законом № 315-РФ предусмотрена платность таких услуг. Установлены следующие расценки: „ за внесение сведений в Госреестр взимается плата в размере 1 000 руб.; „ за предоставление сведений, содержащихся в Госреестре, взи-

мается плата в размере 100 руб. для физических лиц и 300 руб. для юридических лиц. Порядок предоставления заинтересованным лицам сведений, содержащихся в Госреестре, также регламентирован Правилами. Помимо получения письменных вы пи сок, с ин фор ма ци ей о за ре ги ст ри ро ван ных СРО мож но бу дет оз на ко мить ся на офи ци аль ном сай те упол номо чен но го ор га на в Ин тер не те бесплатно.

Статья 55.1. Основные цели саморегулируемых организаций и содержание их деятельности 1. Основными целями саморегулируемых организаций являются: 1) предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — вред) вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безо пасность объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых организаций; 2) повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. 2. Содержанием деятельности саморегулируемой организации являются разработка и утверждение документов, предусмотренных статьей 55.5 настоящего Кодекса, а также контроль за соблюдением членами саморегулируемой организации требований этих документов. Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

13


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Техрегулирование в строительстве должно опережать саморегулирование, а оно безнадежно отстает Острую дискуссию вызывают вопросы саморегулирования и наличия технических регламентов в строительстве. Некоторые эксперты отстаивают мнение, что отменять или даже переносить саморегулирование нельзя, поскольку процесс уже запущен и СРО начали создаваться. Они убеждены, что как раз внедрение саморегулирования подтолкнет реформу технического регулирования. Однако большинство экспертов все-таки склоняются к тому, что Закон № 315-ФЗ должен быть доработан, в первую очередь, с точки зрения «правил игры» на рынке. Необходимо, чтобы механизмы допуска, контроля за деятельностью компаний, ответственности бизнеса, а также изъятия допуска у недобросовестных компаний были прозрачны и понятны. И одинаковы на всей территории РФ. Есть мнение в экспертном сообществе, что введение саморегулирования в сфере строительства целесообразно перенести на два года — до 1 января 2011 г. Целесообразность перенесения сроков создания СРО в строительстве в том числе объясняют тем, что до сих пор не принят технический регламент

14

и не установлены параметры работ, влияющих на безопасность строительства. Кроме того, отсутствует ряд необходимых подзаконных актов. Также в число основных проблем, которые заставляют задуматься над целесообразностью введения СРО в строительной отрасли в запланированные сроки, входит монополизация власти, которая «может привести к монополизации саморегулируемых организаций». Кроме того, начало реализации Закона № 315-ФЗ может прийтись на не лучший период для строительной отрасли. Есть опасения, что волной кризиса придавит значительное число субъектов, относящихся к малому и среднему бизнесу, и эти организации просто останутся за бортом СРО. К тому же существующие в настоящее время квоты по созданию СРО таковы, что многие регионы могут остаться вне сферы саморегулирования. По Закону № 315-ФЗ, в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и проектирования должно быть не менее 50 членов, в СРО в строительстве — не менее 100.

Вводить саморегулирование в строительстве в условиях кризиса нецелесообразно Вводить саморегулирование в строительстве в условиях кризиса

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

нецелесообразно, считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Елена Николаева. «Вводить саморегулирование ввиду отсутствия технических регламентов и в период кризиса является ошибкой. Экономический кризис и изменение регулирования не выдержит ни одна отрасль», — заявила Е. Николаева на заседании секции «Строительство и строительная индустрия, жилищная политика и ЖКХ» Общественного совета при Минрегионе России. Глава НАМИКС также отметила, что закон о СРО является дискриминационным для малого бизнеса. «Из 250 тыс. строительных организаций, получивших сейчас лицензии, продолжат свое существование сотни, может быть, тысячи. А что делать остальным? Уходить на «черный рынок?», — спросила она. «Кроме того, — добавила Е. Николаева, — закон надо дорабатывать с точки зрения видов работ. В проекте перечня особо опасных работ, разработанном Министерством регионального развития РФ, «малоэтажка» не прописана. Таким образом, если перечень будет принят в таком виде, то дома до трех этажей можно будет строить без допусков, вне системы регулирования. В этих

условиях гарантировать качество строительства будет практически невозможно».

АСР планирует подготовить предложения по изменению закона о СРО Ассоциация строителей России (АСР) планирует в текущем году подготовить поправки в Закон № 315-ФЗ. По мнению руководства АСР, в закон о СРО не вошли такие важные организации и структуры, необходимые для существования строительной отрасли, как девелоперские, занимающиеся экспертизой, проектировочные организации, а также сектор промышленных строительных материалов. «Всех необходимо внести в закон о СРО, так как эти отрасли непосредственно связаны со строительством», — подчеркивают в АСР. В Ассоциации также считают, что страховой взнос в 1 млн. руб., установленный Законом № 315ФЗ, может быть непосилен для организаций малого и среднего бизнеса. Также количество компаний для образования СРО, установленное законом, может быть непосильно для некоторых регионов, для этого необходимо будет объединять несколько регионов.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

15


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Ассоциированное членство в СРО Пошел второй год действия Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 315ФЗ «О саморегулируемых организациях» (далее — Закон № 315-ФЗ). Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в него уже внесены изменения. Законотворцы намерены Закон № 315-ФЗ еще дополнить. О новеллах в Законе № 315-ФЗ и целом об институте саморегулируемых организаций (далее — СРО) рассказывает (опубликовано на сайте akdi.ru) председатель Комитета Госдумы ФС РФ по собственности В.С. Плескачевский. Подготовленный законопроект «О внесении дополнений в Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» вводит новую категорию участников — ассоциированные члены СРО. О ком идет речь? Кто такие ассоциированные члены СРО, можно увидеть на

16

примере зарубежных правовых систем. За рубежом ассоциированными членами СРО арбитражных управляющих являются юристы, оценщики, нотариусы. Институт ассоциированного членства дает возможность общаться с так называемыми смежниками, участниками СРО других сфер деятельности и профессий. Через ассоциированное членство достигается перекрестный взаимный контакт с представителями не только смежных профессий, но и потребителей. Ассоциированное членство представляет собой своего рода мостик между СРО

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

и лицами, не являющимися его членами, но заинтересованными в деятельности СРО. Например, ассоциация российских банков недавно обсуждала стандарты оценки предмета залога. В данном случае системными потребителями оценочных услуг являются банки, которые своим участием в обсуждении стандартов создали механизм взаимосвязей. Цель участия состояла в разработке таких правил, по которым предмет залога оценивался бы правильно. Законопроектом вводится понятие ассоциированных членов для того, чтобы процесс взаимоотношения со смежниками и потребителями был более системным. По существу, речь идет о взаимном членстве СРО различных отраслей. В законопроекте говорится, что права, обязанности, пределы участия ассоциированных членов в формировании имущества СРО определяются и утверждаются самой СРО. Означает ли это, что на практике ассоциированные члены могут быть фактически приравнены в правах к прочим членам СРО? Конечно, нет. Общая формула концепции Закона № 315-ФЗ состоит в следующем: вы стали членом СРО, исполнив все необ-

ходимые обязанности, получаете допуск к профессии. При этом требования к этим условно «вторичным» членам не могут быть такими же, как и к основным членам. В этом случае можно было бы продолжить эту нелепую логику: ассоциация юристов, войдя в ассоциацию оценщиков, должна получить право заниматься оценочной деятельностью. Ассоциированная форма взаимодействия при условии раскрытия информации должна способствовать большей объективности, стандартизации каждой профессии, без уравнивания в правах и обязанностях. По-нашему мнению, закон не должен походить на инструкцию, как и что делать его участникам. Эти вопросы должны решаться внутри СРО, в т.ч. определять, каковы будут взаимоотношения и характер участия ассоциированных членов в СРО, их права, обязанности. Мы считаем, что законами необходимо устанавливать только рамки. Вмешательство на уровне закона потребуется, если начнут происходить злоупотребления. Например, ассоциация юристов станет спонсором ассоциации оценщиков. Последняя, несомненно, попадает в зависимость от спонсора. Это недопустимо. Это гипотетический пример. Появление злоупотреблений будет пресекаться с помощью закона.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

17


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ПЛЕСКАЧЕВСКИЙ Виктор Семенович, председатель Комитета Госдумы ФС РФ по собственности. Родился 27 сентября 1956 г. в Целинограде Казахской ССР. Окончил вечернее отделение Ленинградского университета экономики и финансов, факультет переподготовки руководящих кадров Межотраслевого института

Пока злоупотреблений не выявлено, регулирование этих вопросов предоставляется самим СРО. Какие права и обязанности появятся у ассоциированных членов СРО в отношении средств компенсационного фонда? Ассоциированные члены не имеют никакого отношения к

18

повышения квалификации при Ленинградском финансовоэкономическом институте им. Н.А. Вознесенского (1991), Ленинградский государственный областной университет им. А.С. Пушкина (2002). До 1984 г. работал на кафедре экспериментальной физики атмосферы Ленгидромета. В 1984–1988 гг. работал в строительно-монтажном управлении. С августа 1988 г. — руководитель финансово-инвестиционной компании «Altus Group». С 1998 г. — президент ОАО «Фонд «Преображенский». 19 декабря 1999 г. избран депутатом Госдумы ФС РФ третьего созыва. В 2003 г. избран в Госдуму ФС РФ четвертого созыва. 5 декабря 2007 г. избран депутатом Госдумы ФС РФ пятого созыва.

компенсационному фонду. Законом № 315-ФЗ предусмотрен компенсационный фонд, формирующий коллективную материальную ответственность членов СРО. Это страховой резерв, обозначающий размер лимитированного гарантированного возмещения ущерба всем третьим лицам от деятельности членов, которые занимаются тем видом

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

деятельности, для которого создано СРО. При разработке концепции коллективной материальной ответственности через формирование компенсационного фонда были учтены выявленные злоупотребления. Например, характерное злоупотребление было в сфере арбитражных управляющих, когда в отсутствие необходимого количества денег нужное количество участников создало ассоциацию. Инициативная группа договаривалась с банком о кредитовании каждого участника необходимой суммой, которая вносилась в компенсационный фонд на счета в тот же банк. В данном случае не создавалась система гарантирования исполнения обязательств, которой по назначению является компенсационный фонд. Поэтому никто, кроме соискателей на право заниматься этим видом деятельности, не должен формировать компенсационный фонд. Действующей редакцией Закона № 315-ФЗ предусмотрено, что порядок ведения госреестра СРО устанавливается Правительством РФ, что и сделано им. Постановлением Правительства РФ от 29 сентября 2008 г. № 72424 утверждены Правила ведения государственного реестра СРО. С 1 января 2009 г. вступят в силу

изменения, согласно которым порядок ведения госреестра СРО должен устанавливаться не Правительством РФ, а уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. Означает ли это, что будут отменены только что принятые Правила и появятся новые? Или каждый уполномоченный в своей сфере орган будет разрабатывать свои правила? Если внимательно посмотреть на модель СРО, то она представляет собой «вход без выхода». Правительственные документы сегодня создают лишь основу, если таковая отсутствует. Положение по ведению реестра необходимо только на начальном этапе появления СРО. Дальше необходимость в нем отпадет, так как особого притока новых СРО не ожидается. Предполагается, что все реестры будут вести национальные объединения саморегулируемых организаций соответствующей отрасли. Разработанный механизм ведения госреестра СРО не предполагает какого-то многократного изменения. Это стартовая позиция, обеспечиваемая государством, которая впоследствии будет развиваться самостоятельно. Какие существуют законодательные инициативы в

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

19


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

развитие законодательства о СРО? Сегодня существуют строительные правила (СНиПы), которые когда-то были разработаны Госстроем СССР и уже давно устарели. Они давно сдерживают развитие строительной индустрии, но одновременно без них нельзя вообще. Нужен какой-то новый документ, в который эти СНиПы были бы положены в качестве основы. В настоящее время Правительству РФ придется взять на себя провозглашение этих документов. С нетерпением ждем назначения того органа власти, который будет вести госреестр СРО. В ближайшее время мы уже увидим постановление о назначении временного или постоянного органа. Мы считали, что идеальным местом для такой службы является Минюст России, обладающий очень важной функцией — приданием юридической силы документам как нормативным актам. Но сейчас решено, что такая функция будет пока осуществляться Минэкономразвития России. Мы согласны с тем правильным решением, что именно Минэкономразвития России решает вопросы, связанные с профессиональной предпринимательской деятельностью. Закон действует год. Оправдываются ли ожидания от его

20

принятия? В каких сферах институт саморегулирования должен проявиться? Напомним, что обязательное членство в СРО предусматривается только для тех сфер, где государство должно регулировать отношения, где было лицензирование. Лица, которые в силу своей деятельности могут причинить вред неограниченному, заранее неопределенному кругу потребителей, должны контролироваться государством. Государство может избрать непосредственный способ регулирования — через лицензирование либо опосредованный — через саморегулирование. Главный принцип — саморегулирование не должно насаждаться сверху. Должна быть готовность профессионального сообщества к созданию СРО. По нашему мнению, установление СРО необходимо сфере деятельности кадастровых инженеров (лица, которые должны заменить собой функции БТИ, функции землемеров), патентных поверенных, врачей, архитекторов, аудиторов, нотариусов, строителей, экспертов, которые должны заменить функции ГИБДД по техосмотру автомобилей, экспертов по безопасности зданий, управляющих компаний в сфере недвижимости.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Строительная отрасль находится в режиме ожидания обнародования подзаконных актов о СРО Утверждение важнейшего для строительной отрасли документа перечня работ и услуг, определяющего порядок выдачи допусков на рынок, неоправданно затягивается, хотя имеется подготовленный вариант документа «Перечень работ и услуг, влияющих на безопасность объектов капитального строительства». За основу при его разработке был принят «Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, продукций и услуг (ОКДП)», составленный еще в советские времена.

Законодательство о саморегулировании содержит ряд системных ошибок Давно ожидаемое решение об утверждении госведомства — держателя реестра саморегулируемых организаций строительного комплекса (СРОС) адекватно воспринято строительным сообществом. Осуществление Ростехнадзором надзорных функций за деятельностью СРОС, вполне логично, так как это ведомство всегда наблюдало за качеством выполнения данного вида

работ. И наказание за нарушение закона обещает быть суровым. Любая компания может быть исключена из СРО в случае невыполнения требований закона. И это будет для нее конец, потому что в течение 5 лет она не сможет вступить ни в какое другое объединение. Эксперты отмечают, что, несмотря на активное образование некоммерческих партнерств, являющихся предтечей СРО (например, осенью прошлого года в Санкт-Петербурге их было уже 12, по стране — 48), изза неготовности подзаконных актов реально запустить механизм реализа-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

21


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

ции положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в полной мере пока не удается. Они также заявляют, что данный закон содержит ряд системных ошибок, к таковым они относят: „ высокий финансовый барьер для вхождения в состав саморегулируемых организаций (1 млн. руб. с каждого члена); „ неустановленный порядок формирования и налогообложения средств компенсационного фонда; „ неразработанность механизма работы СРО с аффилированными лицами. Эксперты строительного рынка в большинстве своем сходятся во мнении, что процесс перехода от государственного регулирования к общественному в России идет невероятно сложно. Трудности связаны, прежде всего, со сменой образа мышления российских бизнесменов и чиновников. Тормозит внедрение новых форм работы, по их мнению, и нежелание некоторых органов государственной власти выпускать рычаги управления строительным комплексом из своих рук. Однако, как они отмечают, государство в рамках саморегулирования предоставило бизнесу уникальную возможность разработать свои правила игры, оставляя за собой лишь технический контроль.

22

Необходимы четкие и продуманные правила регулирования строительной деятельности в переходный период Пока же в своих письмах Президенту РФ представители малого бизнеса пишут о трудностях, которые ожидают их в связи с введением СРОС (об этом говорится в сообщении Управления Президента РФ по работе с обращениями граждан). Представители малого бизнеса обращают внимание на то, что эти новшества в большей степени отвечают интересам крупных компаний и ставят в трудное положение малые предприятия — для них будут непосильны обязательный взнос в компенсационный фонд не менее одного миллиона рублей и платежи на содержание управленческого аппарата. К тому же объединение малых предприятий в качестве противовеса крупному строительному лобби практически невозможно, так как для этого должно объединиться не менее ста организаций. Например, считается, что строительный рынок Алтайского края значительно пострадает в результате отмены лицензирования и введения института саморегулирования. Наиболее красноречиво предстоящие изменения демонстрируют цифры: за девять месяцев 2008 г. в Алтайском крае строительных

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

работ выполнено на сумму 17,3 млрд. руб., из них только 7,4 млрд. руб. или (43%) сделано крупными и средними компаниями. Более 60% работ выполнено мелкими фирмами и индивидуальными предпринимателями, которые никогда не будут членами саморегулируемых организаций. Через год с небольшим они должны будут уйти с легального рынка как самостоятельные единицы. В лучшем случае произойдет передел строительного рынка в пользу крупного бизнеса, в худшем, предприниматели образуют «дикие» строительные бригады, которые не будут платить налоги и нести ответственность за свои ошибки.

Саморегулирование не новшество для России и других стран Институт саморегулирования не является для России новым: его история насчитывает более 140 лет (не включая период существования российского общинного самоуправления). Саморегулирование впервые было положено в основу такого правового института, как адвокатура и коллегии адвокатов (при проведении правовой реформы 1864 г. адвокатура создавалась как саморегулируемая организация). Прообразом саморегулируемой организации как союза предпринимателей является созданная в 1870 г. Московская биржа, уставом

которой на ее представительный орган возлагалась защита интересов биржевого общества в отношениях с государственными и общественными организациями. Также следует упомянуть, что во многих развитых странах деятельность субъектов оценочной деятельности не регламентируется государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается общественными организациями оценщиков путем принятия и соблюдения соответствующих стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, а также США — страны, в которых существует определенное государственное регулирование. В США, к примеру, государственное лицензирование оценщиков недвижимости было введено в 1989 г. Интересен тот факт, что и американский рынок оценочных услуг был саморегулируемым до 1989 г. Переход к государственному лицензированию был связан с кризисом недвижимости в США. Оценка стоимости недвижимости вышла из-под контроля государственных органов, что повлекло массовое проведение недостаточно объективных оценок при ипотечном кредитовании, размещении муниципальных заказов на строительство и в других случаях. В 90-е годы прошлого века аналогичная кризисная экономическая ситуация, связанная с завышением цен на недвижимость, наблюдалась и в Японии.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

23


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Страхование саморегулируемых организаций в строительстве По предварительным подсчетам страховщиков, полис страхования гражданской ответственности перед третьими лицами для членов саморегулируемых организаций в строительном комплексе (СРОС) будет стоить от 30 до 50 тыс. руб. в год. При этом они ориентируются на то, что лимит ответственности будет составлять от 5 до 10 млн. руб. Планируется, что базовый вид страхования — гражданской ответственности перед третьими лицами — не будет привязан к конкретному объекту. Ведется разработка механизма страхования ответственности строителей В России на конец прошлого года работало порядка 800 страховых организаций. В СанктПетербурге страхованием рисков, связанных с деятельностью СРОС, изъявили желание заниматься порядка 20 компаний. Поэтому эксперты предсказывают, что по-

24

ток предложений от страховых компаний у строителей города на Неве будет немалый. Весной 2008 г. Союз строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга подписал с представителями страхового сообщества Северо-Запада (порядка 17 крупнейших компаний) меморандум о взаимодействии. Строители надеются, что таким образом им удастся освободиться

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

от недобросовестных поставщиков страховых услуг. Впоследствии был также создан Координационный совет по организации деятельности по страхованию строительных рисков и ответственно��ти по СанктПетербургу и Ленинградской области для разработки механизма страхования ответственности строителей. В данный совет входят представители как страхового, так и строительного сообщества города и области. Определенные наработки в рамках координационного совета уже есть: „ ведется работа по созданию единых правил и стандартов деятельности для страховых компаний петербургского рынка; „ разрабатываются требования к страховщикам (они должны помочь строителям определиться при выборе страховой компании). Однако рынок есть рынок, и тот, кто из страховщиков предложит оптимальный продукт, и будет признан строительным сообществом.

Основные разработки, необходимые для запуска страхования, в основном подготовлены В Санкт-Петербурге концепция страхования саморегулируемых организаций в строительстве в целом одобрена. Уже известна

примерная стоимость страхового полиса для компаний, занятых в данной отрасли, и сроки начала заключения первых договоров страхования строительных рисков. После принятия Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты РФ» (далее — Закон № 148-ФЗ) страховое сообщество СанктПетербурга активно включилось в разработку стандартов гражданской ответственности для будущих СРОС, механизм создания которых прописан в указанном законодательном акте. Российский союз строителей (РСС), контролирующий данную работу (создание единых требований к страховому договору, условиям аккредитации страховщиков и механизму контроля над дальнейшим продлением полиса), уже отобрал ряд предложений от крупнейших страховых компаний страны, которые будут использованы в качестве базовых стандартов для страхования членов СРОС. Предполагается, что базовая тарифная ставка при заключении договора составит порядка 1% от страховой суммы. Размер обеспечения будет зависеть от двух факторов: 1) объема заказов, выполненных строительной компанией за предыдущий год;

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

25


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

2) количества видов работ, к которым компания имеет допуск. Увеличение данных показателей приведет, соответственно, к росту уровня рисков. Заключение первых договоров страхования планируется начать после утверждения Правительством РФ Перечня видов работ, влияющих на надежность и безопасность объектов капитального строительства — именно по ним строительным организациям необходимо будет получать допуски от СРОС.

Страхование объектов инфраструктурного строительства доминирует Для страховщиков выгоды страхования строительных рисков стали очевидны с принятием Закона № 148-ФЗ — документа, определяющего порядок перехода стройкомплекса страны на саморегулирование. Согласно нему, все организации строительного рынка России, желающие получить допуск к работе, должны объединиться в саморегулируемые организации и сформировать механизмы коллективной ответственности перед потребителями. Одной из таких «подушек безопасности» станет компенсационный фонд СРОС, другой — страхование гражданской ответственности перед третьими лицами.

26

По мнению одних представителей делового сообщества, Закон № 148-ФЗ стал одним из законов, принятых при активном участие страховых компаний. Другие эксперты утверждают, что говорить о пролоббированности принятых норм нельзя, ведь фактически все решения, касающиеся организации страхования в СРОС оставлены на усмотрение самих участников рынка. Эксперты обращают внимание, что Закон № 148-ФЗ лишь стимулирует строителей страховать свои риски. Причем в нем не определены конкретные требования к условиям договора и выбору страховой компании. Данные указания могут быть включены лишь в правила и устав СРОС. Санкт-Петербург на конец прошлого года занимал второе в России место по масштабу страхования строительных рисков. Потенциальный объем данного сегмента рынка услуг в городе по итогам 2008 г. составит около 500 млн. руб. Наступивший финансовоэкономический кризис внес свои изменения в планы не только строительных компаний. В течение последних лет объем рынка страхования строительных рисков в России увеличивался в среднем на 30% ежегодно. В 2009 г. ожидается, что темпы роста данного сегмента сократятся до 5–7% в год.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Развитие происходило в основном за счет роста операций по страхованию строительно-монтажных рисков на объектах инфраструктурного строительства. Этот рынок до сих пор стабилен, в отличие от рынка коммерческой недвижимости, где сейчас замораживается строительство очень многих объектов. Рост также сохранится за счет продолжающегося бюджетного строительства — оно наи-

более защищено от финансовых рисков. Страхование объектов инфраструктурного строительства сейчас составляет около половины объемов рынка и будет доминировать в ближайшее время. В целом, по мнению экспертов, динамика развития рынка страхования строительных рисков в 2009 г. будет коррелировать с состоянием самого строительного рынка страны.

____________ Люди. События. Факты ____________ НА ВКЛЮЧЕНИЕ В ФИРМЕННЫЕ НАИМЕНОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИЙ СЛОВ «РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ» И «РОССИЯ» ТРЕБУЕТСЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ РАЗРЕШЕНИЕ С 1 января 2008 г. использовать в своем фирменном наименовании слова «Российская Федерация», «Россия» и производные от них Правительство РФ разрешало только тем АО, более 75% акций которых принадлежит РФ. В связи с этим многие организации, использовавшие в своем наименовании указанные слова, столкнулись с необходимостью внесения изменений в свои фирменные наименования. Теперь, согласно Федеральному закону от 8 ноября 2008 г. № 201-ФЗ «О внесении изменений в статью 1473 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о включении в фирменные наименования организаций слов «Российская Федерация», «Россия» (производные от них) будет решаться в каждом конкретном случае на основе предварительного разрешения. Порядок выдачи разрешения устанавливает Правительство РФ.

УТВЕРЖДЕНЫ ЗНАКИ ОТЛИЧИЯ ЛАУРЕАТА ПРЕМИИ ПРЕЗИДЕНТА РФ Указом Президента РФ от 6 ноября 2008 г. № 1589 «О почетном знаке лауреата премии Президента Российской Федерации, удостоверении к нему, дипломе и фрачном знаке лауреата премии Президента Российской Федерации» утверждены: „ описание и рисунок почетного знака лауреата премии Президента РФ; „ описание фрачного знака (уменьшенной копии почетного знака) лауреата премии Президента РФ; „ образцы бланка удостоверения к почетному знаку лауреата премии и бланка диплома лауреата премии. В связи с утверждением описания фрачного знака лауреата премии Президента РФ внесены изменения и дополнения в Указ Президента РФ от 30.07.2008 № 1144 «О премии Президента Российской Федерации в области науки и инноваций для молодых ученых» и в «Положение о премии Президента Российской Федерации».

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

27


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

Создание СРО — процесс долгосрочный и у организаций есть время, чтобы подумать и определиться вступать в СРО или нет Членство в саморегулируемой организации станет, фактически, обязательным условием допуска соответствующих субъектов на строительный рынок. Власти считают, что создание саморегулируемых организаций не будет мешать строителям в преодолении кризиса. Каким образом создание саморегулируемых организаций в условиях мирового финансового кризиса отразится на дальнейшем развитии строительной отрасли в регионе, на сайте regnum.ru рассказывает исполняющий обязанности начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Архангельской области Д.С. Яскорский. Дмитрий Станиславович, строительная сфера — одна из тех, что на слуху во время обсуждений финансового кризиса. Все ли ее участники

28

пострадают от данной экономической ситуации? Конечно, кризис очень больно ударит по строительному комплексу, и его влияние чувствуется уже сейчас. Это и понятно, ведь строительный комплекс — это тот инструмент, который есть у государственных и частных инвесторов для реализации своих инвестиционных программ, если они собираются создать новые объекты недвижимости, будь то новый жилой дом, фабрика или завод. В состоянии экономического кризиса сворачиваются, в первую очередь, инвестиционные

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

программы. Поэтому первый, кто чувствует на себе кризис, — это строители, в частности подрядные строительные организации. Еще более худшая ситуация складывается у той части строительного комплекса, которая занимается проектно-изыскательными работами. В состоянии финансового кризиса инвестиционные компании, которые уже ведут строительство на завершающей стадии, как правило, стремятся завершить начатое любой ценой для того, чтобы этот объект ввести в эксплуатацию и добиться его окупаемости. Проектные же организации стоят в самом исходном этапе строительства и в условиях кризиса могут и вовсе не получить заказ на ведение работ. Сколько сегодня в регионе компаний-проектировщиков? И стави�� ли администрация области перед собой задачу поддержать их? Сегодня в Архангельской области по спискам лицензионного центра числятся более 440 проектных организаций, из них серьезный вклад в развитие области вносят около 90 компаний. Наша задача сегодня — сохранить строительный комплекс, в том числе и проектные организации, в рабочем состоянии и не растерять высокоинтеллектуальные кадры, которые нам крайне необходимы для развития экономики региона.

При попадании не в очень простое положение из-за кризиса участников строительного рынка ждет новая реформа — отмена лицензий и создание саморегулируемых организаций. Не усугубит ли это положение строителей в условиях кризиса? Создание саморегулируемых организаций (СРО) в сфере строительства не будет препятствием на пути преодоления кризиса. Наоборот, на мой взгляд, в условиях финансового кризиса создание СРО поможет участникам строительного рынка, и в первую очередь проектировщикам, определиться со своей дальнейшей судьбой, ведь так или иначе, ситуация кризиса ставит всех перед дальнейшим выбором. Кроме того, создание СРО — это процесс довольно длинный, законодательство отводит на эти цели больше года. Поэтому время для того, чтобы подумать и определиться, вступать в СРО или нет, у организаций еще есть. Какие еще позитивные последствия принесет с собой создание СРО? Важный аспект в создании СРО — это уменьшение всем известных административных барьеров. СРО должны будут создать собственные стандарты в отношении качества своей про-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

29


ОСНОВНАЯ ТЕМА НОМЕРА

дукции. Поэтому члены СРО будут заинтересованы, если костяк, основу СРО будут составлять квалифицированные специалисты и организации. Стоит ли ожидать, что в СРО вступят все участники строительного рынка, или будут и те, кто останется за бортом? В СРО войдут не все участники регионального строительного процесса. Но это естественная эволюция. Остальные, очевидно, займутся другой деятельностью. Стоит отметить, что к участию в тендерах по государственным закупкам будут допускаться только члены саморегулируемых организаций. Частный же инвестор может нанимать любого строителя, которого пожелает — хоть члена СРО, хоть не члена СРО. Но все, что касается объектов капитального строительства, которые подлежат государственному над-

зору, будут выполнять строителичлены СРО. Приведет ли это в конечном итоге к сокращению участников строительного процесса в Архангельской области? Создание СРО, конечно, приведет к сокращению организаций, участвующих в строительном бизнесе региона. И это хорошо, ведь не для кого не секрет, что институт государственного лицензирования и попытки государственного управления качеством не всегда были успешны, и надо честно признать, что в сфере строительства сегодня появилось огромное количество организаций с лицензиями, которые по сути ничего не имеют, и нанимают работников на демпинговых условиях. После того, как будут созданы СРО, строители смогут участвовать в торгах без таких вот посредников, и получат возможность конкурировать в более честной борьбе.

____________ Люди. События. Факты ____________ ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ЭКСПЕРТНЫХ КОМИССИЙ ПО ТЕХРЕГУЛИРОВАНИЮ Целью формирования экспертных комиссий является экспертиза проектов технических регламентов. Приказом Минпромторга России от 14 октября 2008 г. № 198 (зарегистрировано в Минюсте России 12 ноября 2008 г. № 12623) утвержден порядок их формирования. Это обусловлено передачей данному ведомству функций преобразованного

30

Минпромэнерго России по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере торговли. Приказ Минпромэнерго России от 03.04.2006 № 66, ранее регламентирующий порядок формирования экспертных комиссий, признан утратившим силу. «ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Правоприменительные аспекты включения жилого помещения в наследственную массу

КАРПУХИН Дмитрий Вячеславович, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

Актуальность выбранной темы обусловлена принятием Верховным Судом РФ принципиально важных для юридической (деловой, нотариальной, судебной) практики постановлений и определений, касающихся сделок с жилыми помещениями, влекущими переход права собственности на жилье. Целью настоящей статьи является исследование указанных актов применения и толкования права. Правовой анализ актов высшей судебной инстанции выявил различное содержание разъяснения правовых норм, регламентирующих момент возникновения права собственности на жилые помещения применительно к сделкам приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением. Выявленные различия в интерпретациях правовых предписаний позволяют разграничить механизм включения в наследственную массу жилых помещений, находящихся в процессе приватизации и являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением. Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

31


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Особенности включения в наследственную массу жилых помещений, находящихся в процессе приватизации Интенсивное развитие рыночных отношений в России в начале 90-х годов XX в. обусловил генезис института частной собственности на жилые помещения, начало которому было положено принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ред. от 11.06.08) (далее — Закон о приватизации жилья), в соответствии с которым граждане России получили право на приватизацию — передачу государственных и муниципальных жилых помещений в частную собственность. Статья 1 указанного Закона определяет приватизацию жилых помещений как бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Процедура оформления приватизации жилого помещения охватывает несколько этапов. Первый. Добровольное волеизъявление лиц, имеющих право на приобретение в собственность жилых помещений (ст. 1 Закона о

32

приватизации). На практике содержанием данного этапа является подача соответствующего заявления, подписанного заинтересованными сторонами с приложением пакета документов, полученных из БТИ (бюро технической инвентаризации), паспортного стола по месту жительства и т.д. Второй. Передача жилых помещений в собственность граждан, которая оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается. В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (статья 7 Закона о приватизации). Третий. Государственная регистрация права собственности на

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

приобретенное жилое помещение в Едином государственном реестре прав. Следует учитывать, что право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права (ст. 7 Закона о приватизации). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.06.08). Пункт 1 ст. 2 этого Закона определяет сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Принцип добровольности приватизации жилых помещений означает свободу волеизъявления физических лиц на приобретение жилья в собственность путем его передачи органами государственной или местной власти. В право-

применительной деятельности возникли вопросы: «В какой процессуальной форме должно быть выражено волеизъявление на приватизацию жилого помещения? Может ли отсутствие договора о передаче жилого помещения в собственность физическому лицу при наличии заявления о приватизации жилья служить основанием для отказа во включении приватизируемого жилого помещения в наследственную массу?» Важное разъяснение по данному ��опросу содержится в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 № 11, от 25.10.1996 № 10, от 06.02.2007 № 6) гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

33


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в определении Верховного Суда РФ от 12 августа 2008 г. № 5–В08–81, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица о приватизации жилого помещения. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей

34

в тот же день, не успел завершить процесс приватизации. Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8, и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность; возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, определила отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Таким образом, волеизъявление физического лица о приватизации жилья могут быть выражены не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Даже если жилое помещение не прошло все этапы приватизации, оно может быть включено в наследственную массу, так как наследодателем выражена воля на принятие жилого помещения в форме заявления или нотариально удостоверенной доверенности и по независящим

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

от наследодателя обстоятельствам (смерть) последний не смог осуществить все этапы приватизации жилого помещения.

Правовая специфика включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением Однако следует учитывать, что данное толкование высшей судебной инстанции нельзя применять к случаям, касающихся включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся объектами сделок, влекущих переход права собственности, но не прошедших процедуру государственной регистрации прав на недвижимое имущество в органах Росрегистрации. Так, в правоприменительной практике возник следующий вопрос: может ли быть включена в наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью наследодателя? Указанный случай проанализирован в определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г.

№ 24-В08-2. В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой (получателем ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передала в собственность плательщик ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т.д. Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 г. получатель ренты скоропостижно скончалась. Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет. Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявил встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что договор заключен в нотариальном порядке,

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

35


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине — вследствие смерти получателя ренты. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения вышестоящим судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены. Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего получателя ренты. Верховный суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако государственная регистрация договора произведена не была по независящим от воли плательщика и получателя ренты причине — в связи со смертью получателя ренты. С данными выводами суда согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея. Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они

36

основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ (ред. от 28.07.08) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения договора, подлежащего государственной регистрации, является момент его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В соответствии со ст. 584 ГК РФ (ред. от 14.07.08) договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа. Таким образом, указал Верховный Суд РФ, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государ-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

ственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав наследника получателя ренты. Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло, и иск плательщика ренты удовлетворению не подлежит.

Выводы по проанализированным материалам 1. Следует отметить прямо противоположные по смысловому вы-

ражению интерпретации норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, изложенные высшей судебной инстанцией Российской Федерации применительно к приватизации жилья и договора пожизненного содержания с иждивением. Позиция Верховного Суда РФ, в соответствии с которой волеизъявление гражданина в форме надлежащим образом оформленной доверенности о приватизации жилья, может являться основанием для включения жилого помещения в наследственную массу в случае скоропостижной смерти наследодателя, основана на нормативном толковании, изложенном в постановлении пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8, принятом до введения в действие норм ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, влекущими переход права собственности, и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Во втором случае высшая судебная инстанция России признает моментом возникновения прав на жилое помещение, переходящее в порядке пожизненного содержания с иждивением, момент государственной регистрации сделки с жилым помещением. 2. Правоприменительные акты Высшей судебной инстанции Российской Федерации фактически обусловливают принципиально

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

37


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

различный механизм осуществления процедуры включения жилого помещения, находящегося в процессе приватизации и являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, но не прошедших процедуру государственной регистрации. В случае с жильем, находящимся в процессе приватизации нотариусы обязаны включить его в наследственную массу на основании волеизъявления наследодателя, выраженного в заявлении или доверенности. Аналогичные действия не могут быть осуществлены в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, но не прошедших процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью наследодателя. 3. Нормативное толкование норм Верховного Суда РФ, касающихся включения жилых помещений, находящихся в процессе приватизации в наследственную массу, является устоявшимся в нотариальной практике, так как действует с 1993 г. Казуальное толкование Верховного Суда РФ в отношении включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом договора пожизненного содержания с иждивением, принято в 2008 г., актуализирует вопрос о возможности включения в наследственную массу жилых помещений, являющихся предметом

38

договора купли-продажи, дарения, мены, но не прошедших процедуру государственной регистрации по причине смерти наследодателя. Примечательным, по мнению автора, в исследованном правовом акте, посвященном договору пожизненного содержания с иждивением, является то обстоятельство, что стороны выразили согласие на осуществление процедуры, предоставив соответствующие документы в Росрегистрацию, однако суд не признал данный договор заключенным, так как смерть наследодателя наступила до момента внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав. 4. Толкования высшей судебной инстанции РФ оставили открытыми вопрос о моменте перехода права собственности на жилые помещения, являющихся предметом сделок, влекущих переход права собственности. По мнению автора, в рассмотренных актах, посвященных приватизации жилья, суд сделал акцент на расширительном толковании правовых предписаний о волеизъявлении заинтересованного лица, а в случае с договором пожизненного содержания с иждивением — на буквальной интерпретации норм гражданского законодательства о моменте возникновения права собственности на жилые помещения. В этом заключается ключ к пониманию противоречивости толкований правовых пред-

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ПРОБЛЕМЫ И ПРАКТИКА ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

писаний о возможности включения рассматриваемых категорий жилья в наследственную массу. 5. Проанализированные материалы судебной практики позволяют надлежащим образом уяснить

правовые механизмы включения в наследственную массу жилых помещений и вступления в наследственные права наследников жилых помещений.

____________ Люди. События. Факты ____________ ДЕНЬГИ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В СТОЛИЦЕ ЕСТЬ ТОЛЬКО У 1 ПРОЦЕНТА МОСКВИЧЕЙ По словам аналитика недвижимости Олега Репченко, сегодня купить квартиру в Москве могут лишь олигархи, топ-менеджеры, совладельцы крупного бизнеса, то есть люди с достатком намного выше среднего, у кого давно уже жилищных проблем нет. Другое дело — подавляющее большинство граждан (в том числе со средним достатком). Среди них приобрести жилье в столице в состоянии лишь 1% населения, а остальные 99% этого себе позволить не могут (сообщается на mk.ru). «В городе по социальным программам строят около 30 тыс. квартир в год, при среднем размере семьи 3 человека в них можно заселить около 100 тыс. человек, — говорит О. Репченко — Сравните эту цифру со всем населением Москвы (10–12 млн. человек). Результат говорит за себя: улучшить свои жилищные условия по соцпрограммам могут немногие». По словам аналитика, доступность столичного жилья сегодня действительно снижается. Цены на квартиры в Москве растут намного быстрее, чем доходы самих москвичей. И даже ипотечные кредиты горожанам не могут помочь: многим они стали не по карману. С начала года 1 кв. м жилплощади в среднем подорожал почти на 30%, причем больше всего в цене прибавило именно дешевое (оно же — «доступное») жилье — подорожало на 40%. Теперь обычная однокомнатная квартира (самые

дешевые варианты (на первых этажах столичных окраин) в расчет не берутся) в среднем стоит $250–300 тыс. «Жилье в Москве уже дороже, чем в Нью-Йорке и Лондоне, — заявляет О. Репченко. — Там оно в среднем стоит около $5 тыс. за 1 кв. м, а у нас — уже почти $6 тыс. В этих странах, как и во всем мире, недвижимость сейчас дешевеет, а у нас дорожает. Притом, что там доходы граждан и уровень жизни намного выше, чем у нас». Если говорить о заемных средствах, то количество ипотечных кредитов выросло. Если считать купленные с помощью ипотечных кредитов квартиры — уменьшилось. «Условия предоставления ипотечных кредитов ухудшились, — говорит вицепрезидент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. — Процентные ставки выросли (сейчас кредит выдают под 12–14% годовых, а год назад было 9–11%). Некоторые банки сократили число ипотечных программ, а есть и такие, которые вообще их закрыли». По словам Олега Репченко, человек, зарабатывающий сегодня $2–3 тыс. в месяц, уже не может купить с помощью ипотечного кредита в Москве приличную (по потребительским характеристикам) квартиру. Для этого он должен получать $4–5 тыс., а если у него есть семья и дети, то до $10 тыс.

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

«ВЖП» по материалам СМИ и веб-сайтов

39


СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Мониторинг изменений в жилищном законодательстве В журнале целенаправленно и последовательно дается комплексное знание о жилищном законодательстве. В публикуемой подборке документов представлены законодательные и иные нормативные правовые акты, принятые на федеральном уровне, то есть в соответствии с установленной компетенцией органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ст. 12 Жилищного кодекса РФ). Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала. Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания. Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу, которой пользуется конкретный руководитель и специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями. Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа.

Приказ Минфина РФ от 24 октября 2008 г. № 116н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет договоров строительного подряда» (ПБУ 2/2008)» Положение устанавливает порядок бухгалтерского учета доходов, расходов и финансовых результатов организаций, выступающих подрядчиками или субподрядчиками в договорах строительного подряда.

40

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Также Положение распространяется на договоры оказания услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, на выполнение работ по реконструкции, модернизации, ремонту объектов основных средств, по их ликвидации (разборке). Причем Положение применяется, если длительность выполнения договора превышает один отчетный год, либо ��ачало и окончание договора приходятся на разные отчетные годы. Учет ведется отдельно по каждому договору. При строительстве по единому проекту комплекса объектов, имеющих свою техническую документацию, и по каждому из которых можно достоверно определить доходы и расходы, учет ведется отдельно по объектам. С другой стороны, два и более договоров должны рассматриваться как один договор, если они фактически относятся к единому проекту с нормой прибыли, определенной в целом по договорам, и исполняются одновременно или непрерывно друг за другом. Строительство дополнительных объектов рассматривается как отдельный договор, если этот объект существенно отличается от других по своим характеристикам, либо если цена строительства определена дополнительной сметой. Определено, какая информация должна раскрываться в бухгалтерской отчетности по договорам, исполнявшимся в отчетном периоде, и по каждому договору, не завершенному на отчетную дату. Приказ вступает в силу с бухгалтерской отчетности 2009 г. Зарегистрировано в Минюсте России 24 ноября 2008 г. № 12717 Письмо ФНС России от 29 октября 2008 г. № шс-6-3/783@ «О земельном налоге» Даны разъяснения, касающиеся вопросов налогообложения земельным налогом земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Сообщено, что для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков (собственников земельного участка) пропорционально доле в общей долевой собственности на имущество в многоквартирном доме. На основании передаваемой из ЕГРП в налоговые органы инфорВопросы жилищного права, № 3, март, 2009

41


СИСТЕМА ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

мации о долях в праве общей собственности в многоквартирном доме и сведениях об их правообладателях налоговыми органами исчисляется сумма земельного налога, подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками — физическими лицами. Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. № 822 «Об утверждении Правил представления проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, для проведения государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы» В отношении проектной документации объектов, которые планируется строить, реконструировать на землях особо охраняемых природных территорий, проводится градостроительная и экологическая экспертизы. Если строительство, реконструкция или капремонт объектов предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения, проектная документация направляется в Минрегион России. Сюда же представляется проектная документация в отношении опасных, технически сложных и уникальных объектов, если перечисленные работы будут выполняться на особо охраняемых природных территориях регионального и местного значения. Экологическая экспертиза такой проектной документации проводится Ростехнадзором, а градостроительная — уполномоченным государственным учреждением Минрегиона России. В Минобороны России, ФСО России и ФСБ России представляется проектная документация на объекты военной инфраструктуры Вооруженных Сил РФ и иные объекты обороны и безопасности. Экологическая экспертиза данной проектной документации проводится Ростехнадзором (в отношении опасных, технически сложных и уникальных объектов) или органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на проведение такой экспертизы (в отношении иных объектов). Экологическая и градостроительная экспертизы иных объектов проводятся соответственно уполномоченными органом исполнительной власти субъекта РФ и государственным учреждением. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант», «Законодательство России» и «КонсультантПлюс»

42

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОПЫТ РЕГИОНОВ

Примеры нормотворчества в сфере регулирования жилищных правоотношений на региональном уровне Система жилищного законодательства находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Компетенция органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений указана в ст. 13 Жилищного кодекса РФ. В подборку документов этой рубрики включены законы и иные нормативные правовые акты, принятые органами государственной власти отдельных субъектов Российской Федерации. Сведения об изменениях, происшедших в жилищном законодательстве, опубликованы не только в данной рубрике, но и в рубрике «Люди. События. Факты», а также в других материалах данного номера журнала. Каждый документ сопровождается кратким комментарием с акцентом на существенные моменты его содержания. Пользование результатами мониторинга позволяет отслеживать многочисленные непрерывные изменения действующего законодательства, поддерживать в актуализированном состоянии персональную правовую базу данных, которой пользуется конкретный руководитель или специалист в соответствии с профилем своей профессиональной деятельности и должностными обязанностями. Законодательные и иные нормативные правовые акты представлены в хронологическом порядке по дате принятия документа. Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

43


ОПЫТ РЕГИОНОВ

Постановление Правительства Республики Мордовия от 20 октября 2008 г. № 462 «Об утверждении Положения об условиях отбора уполномоченных банков республики Мордовия» Положение устанавливает порядок отбора банков в целях присвоения статуса уполномоченного банка Республики и осуществления взаимодействия с органами государственной власти по предоставлению в залог государственного имущества по выданным уполномоченными банками кредитам субъектам предпринимательства; предоставлению ипотечных кредитов молодым семьям на приобретение (строительство) жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Республиканской целевой программы «Жилище» на 2006–2010 годы; предоставлению государственных гарантий Республики по выданным уполномоченными банками кредитам субъектам предпринимательства; возмещению за счет средств республиканского бюджета Республики части процентной ставки по кредитам, выданным уполномоченными банками субъектам малого предпринимательства и открытию уполномоченными банками именных блокированных лицевых счетов граждан, предназначенных для зачисления субсидий, предоставляемых за счет средств республиканского бюджета Республики. Отбор уполномоченных банков осуществляет Государственный комитет Республики Мордовия по организации торгов, ценовой и тарифной политике. Закреплен перечень документов, прилагаемых к заявке банкапретендента на присвоение статуса уполномоченного банка, порядок присвоения статуса, основания для исключения банка из состава уполномоченных банков и последствия утраты банком статуса уполномоченного банка. Распоряжение Департамента экономической политики и развития г. Москвы от 21 октября 2008 г. № 35-Р «Об утверждении предельных цен на техническое обслуживание лифтового оборудования, установленного в жилых домах» Утверждены и вводятся в действие с 1 января 2009 года: „ цены на техническое обслуживание пассажирских лифтов, установленных в жилых домах; „ цены на техническое обслуживание объединенных диспетчерских систем, районных диспетчерских систем; „ цены на техническое обслуживание скоростных пассажирских лифтов (иностранного и отечественного производства) со скоростью движения кабины более 1,4 до 2 м/с, установленных в жилых домах;

44

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОПЫТ РЕГИОНОВ

„ цены на техническое обслуживание платформ подъемных для инвалидов (без шахты), установленных в жилых домах и относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме. Распоряжение Департамента экономической политики и развития г. Москвы от 27 октября 2008 г. № 41-Р «Об утверждении предельных расценок на работы по механизированной уборке внутриквартальных проездов и дворовых территорий в зимний период» В целях дальнейшего регулирования цен (тарифов) в отраслях города Москвы Департаментом экономической политики и развития города Москвы утверждены и вводятся в действие с 1 января 2009 г. предельные комплексные и предельные единичные расценки на работы по механизированной уборке внутриквартальных проездов и дворовых территорий в зимний период. Предельные расценки применяются для формирования начальных (максимальных) цен государственного контракта при проведении отбора подрядных организаций, выполняющих соответствующие работы по городскому заказу, в случае содержания этих территорий за счет средств бюджета города. Постановление Правительства Москвы от 28 октября 2008 г. № 1010-ПП «О дальнейшем совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в городе Москве и внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП» В связи с переходом к исчислению арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости, изменяется порядок исчисления арендной платы за землю. Изменениями установлено, что ставки арендной платы за землю при заключении договоров аренды земельных участков и дополнительных соглашений к ним с 1 июля 2006 г. применяются с учетом следующего. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Москвы и расположенные за пределами города, определяется для участков, расположенных в РФ, в соответствии с установленными ставками арендной платы за землю, а для участков, расположенных за пределами РФ, на основании отчета независимого оценщика. Начальный размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставляемые по итогам торгов, устанавливается на основании Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

45


ОПЫТ РЕГИОНОВ

отчета независимого оценщика, если размер годовой арендной платы служит критерием определения победителя торгов. Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный для жилищного строительства, устанавливается в размере 2,5% от кадастровой стоимости участка в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении 2 лет с даты заключения договора аренды, а если объект не введен в эксплуатацию по истечении 3 лет с даты заключения договора аренды, размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земли (с ежегодным увеличением в 2 раза до ввода в эксплуатацию объектов). Ежегодная арендная плата для участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, устанавливается в размере 1,5% от их кадастровой стоимости. Если участок передается в субаренду, арендная плата за него составляет 2% от кадастровой стоимости участка на срок действия договора, при условии, что арендная плата по договору установлена в меньшем размере. При передаче в субаренду участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, арендная плата по таким договорам не изменяется. Постановление Правительства Москвы от 28 октября 2008 г. № 1012-ПП «О Городской целевой программе «Энергосбережение в городе Москве на 2009–2011 гг. и на перспективу до 2020 года» Утверждена Городская целевая программа «Энергосбережение в городе Москве на 2009–2011 гг. и на перспективу до 2020 года». Функции заказчика программы возложены на Департамент топливноэнергетического хозяйства города Москвы. Департаменту дано задание ежегодно до 1 марта представлять отчет о ходе выполнения программных мероприятий за предшествующий год и до 15 ноября – отчет за 9 месяцев текущего года и об ожидаемом выполнении за год. Планируется включить Программу в перечень городских целевых программ, подлежащих финансированию за счет средств городского бюджета. Объемы финансирования программы будут уточняться ежегодно при разработке проекта бюджета. С 1 января 2009 г. разрабатываемая проектно-сметная документация на капремонт многоквартирных домов в обязательном порядке должна согласовываться c Департаментом топливно-энергетического хозяйства Москвы в части обеспечения энергосбережения.

46

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009


ОПЫТ РЕГИОНОВ

Постановление Правительства Москвы от 11 ноября 2008 г. № 1020-ПП «Об увеличении размера денежных компенсаций» С 1 октября 2008 г. на 30% увеличивается размер денежной компенсации гражданам, ранее заключившим договоры пожизненного содержания с иждивением и договоры купли-продажи с условием пожизненного содержания с ГУП «Моссоцгарантия». Также с 1 октября 2008 года примерно на 30% повышаются размеры ежемесячных компенсационных выплат гражданам, вновь заключающим договоры пожизненного содержания с иждивением с ГУП «Моссоцгарантия». Постановление Правительства Москвы от 11 ноября 2008 г. № 1034-ПП «О приобретении за счет средств бюджета в собственность города Москвы жилых помещений для выполнения социальных жилищных программ» На право заключения государственных контрактов, предметом которых является продажа для государственных нужд города Москвы жилых помещений (квартир) будут проводиться аукционы. Жилье планируется приобретать для дальнейшего распоряжения им с целью предоставления лицам, отнесенным к соответствующим категориям, при выполнении социальных жилищных программ Москвы, и с целью осуществления мероприятий по переселению жителей при реконструкции территорий сложившейся застройки и иных проектах, требующих переселения для государственных нужд, за счет средств бюджета города. Государственным заказчиком по приобретению жилья является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, которому поручено ежеквартально утверждать перечни потребностей города в жилых помещениях для их приобретения на аукционах, графики проведения аукционов на следующий квартал. Кроме этого Департамент готовит, согласовывает и представляет в Департамент города Москвы по конкурентной политике документацию об аукционе, подписывает государственные контракты с победителями аукционов. Организация проведения аукционов возложена на Департамент г. Москвы по конкурентной политике. Обзор составлен В. Смирновым с использованием информационных ресурсов справочных правовых систем «Гарант» и «КонсультантПлюс»

Вопросы жилищного права, № 3, март, 2009

47


Журнал зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия Свидетельство о регистрации ПИ № ФС101640 от 1 ноября 2004 г. Главный редактор Владимир Смирнов EKmail: vvsm@yandex.ru Дизайн и верстка Елена Гутник Выпускающий редактор Ольга Кутузова Корректор Наиля Хайретдинова Журнал распространяется во всех отделениях связи через подписные каталоги: «Роспечать» — 84797; «Почта России» — 12300

Подписаться на журнал можно и через прямую адресную подписку издательства, справки по тел.: (495) 625K9611 и EKmail: idp@yandex.ru © Издательский Дом «Панорама»

Адрес для писем: 107031, Москва, а/я 49, ИД «ПАНОРАМА» Телефон: (495) 621K9998 EKmail: idp@yandex.ru ИнтернетKстраница журнала: www.vzp.panor.ru В журнале использованы материалы сайтов: www.kremlin.ru, www.government.ru, www.duma.gov.ru, www.minregion.ru, www.minjust.ru, www1.minfin.ru, www.gks.ru, www.bpn.ru, www.akdi.ru, www.regnum.ru, www.vedomosti.ru, www.cig-bc.ru, www.rosfincom.ru и другие. Тексты официальных документов публикуются с сохранением орфографии и пунктуации первоисточника.


ВЖП № 3-2009