Issuu on Google+

[о главном] интервью интервью

к сведению «Петербургская Недвижимость» (входит в состав инвестиционно-промышленного холдинга Setl Group) работает на рынке недвижимости с 1994 года; лидер по продажам строящегося жилья на Северо-Западе и по количеству сделок на вторичном рынке. Компания участвует в реализации более 170 проектов строящихся домов (свыше 40% петербургского рынка). Победитель Национального конкурса «Профессиональное признание», лауреат одиннадцати городских общественных премий «Каисса».

– Не опасаетесь, что нынешняя ситуация и в Европе, и в мире приведет к перелому, к резкому изменению представлений о жилье, комфортности, необходимости? Никто ведь не знает, какая у нас складывается экономика… – Я считаю, что в ближайшие два года будет господствовать тренд, рассчитанный на качество и невысокую цену. А эти показатели мы учли. Стоит также отметить, что для сегодняшнего покупателя очень важна доступность места работы. А у нас рядом Кольцевая. Единственная проблема может быть связана с авариями — это минус 3 часа. Но такое случается раз в два месяца. Мы предусмотрели максимальное количество мест для машин в подземных и наземных гаражах. Кроме того, будет ходить маршрутка до метро «Улица Дыбенко». – Вы будете обыгрывать «выключенность» ваших кварталов из мегаполиса? – Мы рассчитываем на городской спрос. В любом случае мы там сделаем и школу, и сады, и инфраструктуру. – Областная прописка не помешает продавать? – Это не имеет значения. Вопросы о местоположении детского сада, школы, больницы, конечно, задают. Поначалу медпункт мы сделаем на территории поселка. Пока будем достраивать параллельно школу и сад. Можно будет учиться и в школах Невского района, и во всеволожских. Зато налог на машину меньше… Продажи планируем открывать осенью этого года, точнее сказать не могу. – Сейчас продажи жилья резко сократились и в городе, и в области. От чего зависит активизация спроса? – Если говорить об отложенном спросе — от дефицита квартир высокой степени готовности и от падения рубля. У части людей, не имеющих достаточно средств для покупки, денег стало еще меньше. Сказываются увольнения, компании урезают бонусы. После скачка отложенного спроса мы увидим работу рынка, ориентированную на тех, кто покупает жилье на текущие накопления. Понятно,

что их будет меньше. Насколько меньше — это вопрос макроэкономики. Не берусь сейчас делать никаких прогнозов, потому что осень еще не наступила. – Вы готовитесь ко второй волне кризиса? – Мы всегда к ней готовимся. Опыт кризиса научил всех относиться к рискменеджменту более трепетно. Это нормально. Хотя благодаря активным приготовлениям к худшему, может, и не будет никакой второй волны. Возможно, будет тихое перераспределение активов, что рынку никогда не мешало. – Многие участники рынка считают, что сегодня на состояние рынка влияют психологические факторы (в том числе — те, которые зависят от слухов и СМИ). – Это верно. Граждане напуганы, они выжидают. И какой-то проект может не реализоваться не потому, что не нужен рынку, а потому, что про него два раза плохо написали. Тем не менее ликвидные проекты и объекты продаются, причем довольно хорошо. В июле мы зафиксировали рост продаж на 40% (по сравнению с июнем). Понятно, что это происходит в основном за счет объектов в высокой стадии готовности. Сейчас у нас будут заканчиваться такие квартиры. Цены повысятся, и спрос перейдет на объекты, находящиеся на более ранних стадиях. Мы работаем с покупателями и видим динамику запросов. Количество запросов на покупку жилья растет. Возможно, будет еще одно психологическое падение, на фоне «плохих» новостей. Может быть, кто-то из девелоперов на время опустит цены еще ниже. Сейчас рынок не понимает, куда идти. Люди, конечно, хотят купить дешевле, а с другой стороны — боятся пропустить выгодный момент. Граждане отслеживают продажи. На июль в городе оставалось 814 элитных квартир в новостройках, в сентябре их станет 700. Если сейчас есть возможность купить второй и пятый этажи, то завтра может остаться только второй. Два-три таких сигнала, и человек принимает решение о покупке. И это правильно, потому что он может не «схватить» момент достижения дна. В сегменте типового жилья готовые квартиры уходят с рынка, за ними следуют проекты в меньшей стадии готовности.

На рынке в стадии сдачи до конца года осталось не более 7000 квартир, из них ликвидных — не более 1500. Конкурентное преиму­щество рублевой рассрочки будет очень важным. Я ожидаю реализацию отложенного спроса примерно в октябре. Может быть, и раньше. Но угадать сложно. – Итак, плохой сценарий заключается в ослаблении рубля, девальвации, хронической экономической нестабильности? – Плохие сценарии могут быть разными. В любом случае ставка делается на психологию. Если у нас будет что-то плохо в макроэкономике или в новостях, но рубль мы держим, то все равно кто-нибудь может начать скидывать квартиры дешевле. – Дайте свою оценку возможным рискам (банкротство, смена владельцев в части девелоперского рынка). – Смена владельцев более вероятна, банкротство — в меньшей степени. Новые собственники — это, скорее всего, финансовые институты и компании, созданные ими для реализации плохих активов. Первое, что нужно будет делать банкам (и мы ведем предварительные переговоры с некоторыми), — оценить портфель с точки зрения ликвидности, подготовки к реконцепции. Самая час­тая реконцепция, которую мы сейчас видим, — это перевод коммерческих объектов в жилые. Нужно еще уметь грамотно ее провести. Правда, если такие объекты выйдут на рынок одновременно — мало не покажется. Но я не думаю, что это случится быстро, банки — весьма консервативные институты. Сейчас меня больше беспокоит не отложенный спрос, а ситуация в экономике. Отложенный спрос реализуется, часть накоплений уйдет, после чего, скорее всего, поднимутся цены. Останутся те, кто сможет покупать квартиры на текущие заработки. Таких людей будет меньше, но ликвидное предложение сокращается еще быстрее, и мы все равно увидим победу спроса над предложением. – И будет маленький рынок для небольшой группы людей. – Похоже на то. Возможно, рынок городского жилья вернется в 1990-е годы, когда строилось 20–40 домов по городу.

к сведению Район «Семь столиц» будет состоять из восьми кварталов, созданных по образу и подобию европейских столиц: Вены, Берлина, Барселоны, Лондона, Парижа, Рима, Мадрида и Амстердама (Барселона — тоже столица, но не Испании, а Каталонии). Общая площадь застройки — примерно 1,5 млн кв.м. Со временем здесь поселятся около 25 000 семей. Реализация проекта займет 12–15 лет. Кварталы будут строиться очередями. Первый — «Вена», его начнут возводить осенью 2009 года. Район расположен в Кудрово, между восточной границей города и Кольцевой автодорогой: у жителей будет удобный выезд на Мурманское шоссе, а также на КАД. От шума и пыли автострад новые кварталы защищены лесным массивом. В перспективе здесь появится станция метро «Народная».

сентябрь 2009

11


013