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LOI ALUR... PEUR SUR LA VILLE

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CES URBANISTES QUI EMPRUNTENT LES SENS INTERDITS

BORDEAUX

QUARTIERS MAGAZINE D'INFORMATION - GRATUIT - MAI /JUIN 2014

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IMMOBILIER

MARCHÉ IMMOBILIER

Bordeaux bâtit sa réputation QUE VAUT BORDEAUX P.10 À qui appartient la ville ?

L’URBANISME CHAHUTÉ P.20 Agora, les archis en vedette


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STANDING OVATION À l’heure où ces lignes sont écrites, on ne sait pas encore si Zinedine Zidane a accepté la proposition des dirigeants du club des Girondins pour devenir le nouvel entraîneur. Ce dont on est sûr, c’est que la célèbre maison Barnes, spécialiste de l’immobilier de très haut standing, a choisi Bordeaux pour implanter sa plus récente délégation. Barnes-Zidane ? Quel lien, vous dites-vous ? Professionnel sans doute : on peut imaginer que pour trouver un logement dans sa nouvelle ville, la star du ballon rond ira plus volontiers dans une agence comme Barnes (ou l’un de ses confrères) que sur le Bon Coin, mais également symbolique. Le discours de Barnes, quant aux raisons de sa venue à Bordeaux, comme celui des supporters de l’arrivée de Zinedine Zidane, reposent sur les mêmes arguments. Bordeaux a consenti de gros efforts pour obtenir le classement Unesco, de nouveaux équipement sont attendus (LGV, salle de spectacle et bien sûr nouveau stade), la ville connaît une insolente attractivité et elle peut donc prétendre aux meilleures « recrues ». Ce contexte très favorable se retrouve dans les prix de l’immobilier. Alors que (presque) partout en France ce secteur est impacté par la crise, à Bordeaux, les prix ont certes cessé de grimper mais personne ne s’attend à les voir baisser. C’est le prix à payer quand on veut jouer dans la cour des grands. Julien Pitet

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BILAN

Marché immobilier en berne, Bordeaux échappe à la bérézina.

PRIX

Encadrement des loyers : une nouvelle usine à gaz ?

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AGENCE

OUVRAGE

Après la flambée des prix constatée au cours de ces dernières années, Bordeaux est entré dans une période plus raisonnable. Effets de la crise ou sagesse des acteurs du marché ? Les deux assurément !

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PATRIMOINE

.com/ k o o b face aux

Quel avenir pour l’immobilier à Bordeaux ?

POTENTIEL

Brazza, l’immobilier et l’urbanisme revisités

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Barnes met Bordeaux dans la cour des grands

Que vaut Bordeaux, vous nous apporterez l’addition ?

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BORDEAUX : LE CALME AVANT LA TEMPÊTE DES PRIX

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PROXIMITÉ Ces urbanistes qui empruntent les sens interdits

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www.bordeaux-quartiers.fr Directeur de la publication Julien Pitet Rédacteur en chef François Puyo

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Conception graphique Etienne Douet Page Publique Publicité Flore d'Anglade Tél : 05 56 52 94 99 Couverture : Cabinet Obras

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CONCOURS

Architectes, promoteurs, bâtisseurs… au tableau d’honneur

Bordeaux Quartiers est un magazine bimestriel édité par Page Publique, SARL au capital de 5 000 euros. RCS Bordeaux B 527 879 530. Dépôt légal à parution ISSN : 2119-7598 © Tous droits réservés. La reproduction, même partielle, de tout article ou image publié dans Bordeaux Quartiers est interdite sans autorisation préalable de l'éditeur.

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Bordeaux :

le calme après la tempête des prix

PRIX Notaires, sites spécialisés, agence nationales, professionnels locaux… Toutes les analyses convergent pour saluer l’excellent tenue du marché immobilier bordelais. On parle à son sujet d’exception et même de bulle. Celle-ci n’est pourtant pas entrée dans une phase spéculative Après la flambée des prix constatée au cours de ces dernières années, on est entré dans une période plus raisonnable. Effets de la crise ou sagesse des acteurs du marché ? Les deux assurément.

L

es chiffres compilés par les notaires sont formels : au cours des dix dernières années, c'est à Bordeaux que l'inflation des prix immobiliers a été la plus forte. Le coût des appartements anciens a augmenté, durant cette période, de 112 % et celui des maisons anciennes de 72 %. Seule la ville de Lille a connu une progression quasi identique au cours de ces dix dernières années. Une valorisation flatteuse que peuvent envier des villes comme Grenoble ou Angers qui n'enregistrent que des plus-values d'environ 40% en moyenne (45 pour les appartements et 30 pour les maisons).

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Cette progression spectaculaire comble de bonheur les acquéreurs de biens bordelais qui sont passés à l'acte au début des années 2000, ne remet pas en cause l'attractivité de la capitale de l'Aquitaine.

ACCROÎTRE L’OFFRE DE BIENS

Selon les estimations de la Fnaim, parmi les grandes agglomérations françaises, seule Toulouse a un prix moyen du m2 légèrement inférieur à celui de Bordeaux. En comparaison, le prix moyen du  m2 s'élève à 3 201 € à Lyon ou encore de 6 282 € à Paris. Ces données n'ont qu'une valeur indicative et comme toute moyenne, elles ne reflètent pas la réalité des

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quartiers. Ainsi à Bordeaux, des différences importantes de prix sont constatées entre Saint-Seurin ou le Grand Parc. Grâce à une offre immobilière moins chère qu'ailleurs, Bordeaux est aujourd'hui l'une des villes les plus recherchée. Elle devrait le rester si l'on tient compte des programmes immobiliers en cours dans plusieurs de ces quartiers. Pour contenir les prix de l'immobilier, le meilleur moyen est encore d'accroître l'offre des biens. Il reste à souhaiter pour les promoteurs que la demande reste soutenue pour éviter les risques de déflation et en cas de crise de vente à perte.


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Le futur du quartier Cheverus aujourd’hui en pleine mutation.

Merci qui ?

En 2013, sur le territoire de la Communauté Urbaine de Bordeaux, les professionnels enregistrent une hausse des ventes d'appartements neufs de 27 %. C'est l'un des meilleurs résultats sur une vingtaine d'agglomérations ou départements avec lesquels des comparaisons ont été établies. En France, la progression moyenne n'est que de 1,4 % de vente en 2013 comparée à 2012. En volume, Bordeaux et sa périphérie parviennent à éviter la casse que connaissent de nombreuses régions. En 2013, 3 266 ventes ont été effectuées, soit le même niveau qu'en 2009. Alain Ferrasse, le président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers d'Aquitaine, n'hésite pas à saluer le dynamisme des collectivités locales lorsqu'il est amené à commenter ces chiffres. Selon lui, les explications de la bulle bordelaise sont à rechercher dans les nouveaux programmes immobiliers qui n'auraient pas vu le jour sans le volontarisme politique des pouvoirs locaux. L'exemple le plus souvent cité est celui des Bassins à flots portés à bout de bras par la ville de Bordeaux, la CUB et l'Etat via le Port autonome. De nombreuses grues sont encore dans le ciel de Bacalan, mais tôt ou tard elles disparaîtront, au fur et à mesure de l'achèvement des constructions. Ne risque-t-on pas alors de connaître le creux d'une vague ? Non, car d'autres programmes immobiliers sont sur le point de sortir de terre. Sur la rive droite, Bastide-Niel, Brazza et de l’autre côté de la Garonne, on attend beaucoup (trop ?) du programme Euratlantique. Le développement attendu de Ginko ainsi que la poursuite de l’opération «  50 000 logements » lancée par la Cub à l’époque où Vincent Feltesse en était le président. À son sujet, Elisabeth Touton qui coordonne désormais l’aménagement urbain pour la ville de Bordeaux et la Cub s’est montrée très favorable à la poursuite de ce programme déclarant même à nos confrères d’Objectif Aquitaine « il faut trouver dans les prochains mois les moyens d’aller plus vite ». Rappelons que ce concept repose sur l’attribution à des architectes d’ilots à construire autour des lignes de tram existantes ou à venir. Pour l’heure un petit millier de logements sont en cours de réalisation. Il en reste… 49 000 à bâtir.

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Marché immobilier en berne,

Bordeaux échappe à la bérézina BILAN Bordeaux enclave privilégié qui résiste à la crise de l’immobilier ? C’est une réalité si l’on en juge par les chiffres et analyses fournis par la Fnaim.

U

ne conjoncture économique dégradée, une fiscalité galopante, des prix élevés, un projet de réforme de la location très contesté… Pour la Fnaim, 2013 fut une année difficile pour l’immobilier, heureusement soutenue par des taux d’intérêt historiquement bas. La FNAIM, 1er syndicat professionnel de l’immobilier avec ses 12 000 adhérents, dresse un bilan sincère des marchés du logement ancien dans notre pays. Jean-François Buet, son président ne cache pas son inquiétude : « Ce bilan n’est pas enthousiasmant. Il confirme la nécessité d’agir ou de réagir si l’on veut redresser un secteur d’activité essentiel à notre économie ».

 BAISSE GÉNÉRALISÉE DES TRANSACTIONS EN 2013

Le marché immobilier résidentiel ancien connaît une nette dégradation depuis 2012. Cette baisse d’activité s’explique à la fois : - Par la faiblesse de l’offre. Des vendeurs potentiels renoncent à leur projet par manque de confiance en l’avenir et par crainte de l’impôt sur la plus-value. La production insuffisante de logements neufs accentue encore le manque d’offre. - Par la diminution de la demande. De nombreux candidats acquéreurs, en particulier les primoaccédants,

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n’ont plus les moyens d’acquérir leur logement ou hésitent à s’endetter par crainte pour leur situation professionnelle. La FNAIM estime à 668 000 le nombre des transactions de logements anciens conclues en France en 2013. C’est -5,1 % par rapport à 2012 (704 000 ventes) et de -15 % à -20% par rapport aux années d’avant-crise des subprimes, intervenue en 2008. D’après l’étude européenne d’ERA, la France se situe au 3e rang des marchés immobiliers en repli, après le Portugal et les Pays-Bas. La baisse du marché national se retrouve dans toutes les régions, sans exception. Elle est particulièrement forte en Champagne-Ardenne (-8,7 %), Alsace (-8,6 %), Languedoc-Roussillon– région particulièrement touchée par la mévente des résidences secondaires – (-7,6 %), Basse-Normandie (-7,4 %), Haute-Normandie (-6,8 %), Île-deFrance (-6,6 %).

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 BAISSE QUASI GÉNÉRALE DES PRIX DES VENTES EN 2013

Paradoxalement, la dégradation du nombre de transactions ne se traduit pas par une chute importante des prix. Jusqu’à présent, semble-t-il, le retrait parallèle de l’offre et de la demande ont empêché la formation de stocks importants à la vente et ont limité la baisse des prix. Celle-ci est toutefois à nuancer sur le plan géographique : elle est davantage perceptible dans les bassins d’emploi les plus affectés par la crise économique.

 SUR LA FRANCE ENTIÈRE, tous

logements anciens confondus, les prix ont reculé de -2,9% par rapport à 2012. Le repli est plus marqué en province (-3,0 %) qu’en Île-de-France (-2,5 %). La baisse est plus accentuée dans l’habitat collectif que dans l’individuel : - Les appartements accusent une

« Le bilan national n’est pas enthousiasmant. Il confirme la nécessité d’agir ou de réagir si l’on veut redresser un secteur d’activité essentiel à notre économie ». Jean-François Buet, président de la FNAIM.


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Comté (-6,0 %), la Bretagne (-5,7 %), le Languedoc-Roussillon (-5,3 %), Poitou-Charentes (- 4,3 %), la BasseNormandie (-4,2 %), etc.

11 et 13,50 euros par mois et par m². Paris culmine à 27,92 euros/m² (+1,8 %) tandis que Châlons-en-Champagne ferme la marche à 8,33 euros/m².

 QUELQUES REPÈRES DE PRIX

 RENDEMENTS LOCATIFS

Sur la France entière, en 2013, le prix moyen au m² est de 3 298 euros en appartement (-3,5 %) et de 2 106 euros en maison (-2,5 %). Avec des écarts très prononcés entre les régions. Ainsi, aux deux extrêmes, l’Île-de-France, avec un prix moyen des appartements à 5 130 euros/m², est trois fois plus chère que la Franche-Comté (1 628 euros/m²). Les capitales régionales connaissent, elles aussi, d’importants écarts de prix entre elles : Paris, à 8 706 euros/m² (-3,2 %) est 6 fois plus chère que Limoges, à 1 377 euros/m² (-5,7%). Dans la plupart des métropoles régionales, les prix se situent entre 2 000 et 3 000 euros/m². - A plus de 3 000 euros/m², on trouve Bordeaux à 3 445 euros/m² (+3,0 %), Lyon à 3 360 euros/m² (-5,7 %), Lille à 3 241 euros/m² et Nantes à 3 074 euros/ m² (+0,6 %). - A moins de 2 000 euros/m², on trouve Poitiers à 1 920 euros/m² (-1,3 %), Clermont-Ferrand à 1 897 euros/ m² (-2,9 %), Châlons-en-Champagne à 1 651 euros/m² et Limoges à 1 377 euros/ m² (-5,7 %).

 BAISSE OU STABILISATION DES LOYERS EN 2013 baisse de -3,5 % sur la France entière, plus forte en province (-3,8 %) qu’en Île-de-France (-3,0 %). - Les maisons sont en recul de -2,5 % sur la France entière, avec la même tendance plus marquée en province (-2,6 %) qu’en Île-de-France (-1,8 %).

 RÉGION PAR RÉGION, l’érosion

des prix s’avère aussi globalement plus forte en collectif qu’en individuel : - En appartement, à l’exception du Centre (+1,3 %) et des Pays de la Loire (-0,1 %), toutes les régions voient leurs prix diminuer de façon plus ou moins importante : -6,8 % en BasseNormandie, Haute-Normandie, Champagne-Ardenne ; -5,9 % en PACA ; -4,9 % en Languedoc-Roussillon, etc. - En maison, deux régions restent en – légère – hausse : la HauteNormandie (+1,1 %) et l’Aquitaine (+0,2 %). Les autres baissent, fortement pour certaines d’entre elles : la Franche-

Directement corrélé au niveau de vie des Français locataires de leur logement, les loyers du secteur privé se sont assagis : ils baissent de 0,3 % au niveau national et de 0,6 % en province, tandis qu’ils progressent moins que l’inflation en Île-de-France (+0,8 %).

 EN RÉGIONS, le loyer moyen par

mois et par m² se situe entre 10 et 12 euros, à quelques exceptions près : - l’Île-de-France, à 20,64 euros/m² (+0,8 %) et PACA, à 14,43 euros/m² (-1,3 %). - Restent en dessous de 10 euros la Bourgogne, à 9,96 euros/m² (+1,1 %), la Basse-Normandie, à 9,74 euros/m² (+1,8 %), la Lorraine, à 9,32 euros/m² (-2,5 %), le Limousin et l’Auvergne, toutes deux à 8,68 euros/m² (-2,7 %).

 DANS LES CAPITALES DE RÉGION, les loyers, sensiblement

supérieurs à la moyenne régionale, sont généralement compris entre

Le rapport entre le loyer annuel et le prix des appartements dans les principales métropoles régionales permet de dégager une estimation des rendements locatifs. Compris, pour la plupart, entre 5 % et 6 %, ils situeraient l’immobilier locatif résidentiel dans le haut du classement actuel des placements. Une performance à relativiser. Il s’agit, en effet, de rendements bruts qui ne tiennent pas compte des charges et contraintes spécifiques à l’immobilier : travaux d’entretien, gestion locative, frais d’entrée élevés, revenus et plus values lourdement taxés. C’est bien là toute la problématique actuelle de l’investissement locatif dans le logement : une fois les charges déduites, son rendement net souffre désormais de la comparaison avec certains placements financiers qui, eux, ne demandent aucun effort de gestion à l’investisseur. « Il ne faut donc pas s’étonner du découragement éprouvé par de nombreux propriétaires bailleurs », souligne Jean-François Buet.

 PRÉVISIONS DE LA FNAIM POUR 2014

Pour 2014, beaucoup d’incertitudes pèsent sur le marché immobilier résidentiel, dans tous les domaines : économique (croissance, chômage), psychologique (moral des ménages, confiance), financier (taux d’intérêt, solvabilité des accédants à la propriété), juridique (loi ALUR), fiscale (plus values, droits d’enregistrement), etc. L’étude CAFPI le confirme : le risque de remontée des taux, la hausse des frais de notaire et le déficit de construction de logements neufs l’amène à pronostiquer un net recul de la production de crédits en 2014. « Ces évolutions du marché immobilier ont un impact sur l'emploi et l'activité. En 2013, en se basant sur le nombre de cartes professionnelles délivrées ou renouvelées par les préfectures, ce sont plus de 3 000 agences qui ont fermé et, en conséquence, près de 10 000 emplois qui ont été détruits. Les métiers de la transaction et de l'administration de biens ont été très affectés par une économie française en berne », explique Jean-François Buet.

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Encadrement des loyers : une nouvelle usine à gaz ?

PRIX La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) est votée. L’une des mesures phare concerne l’encadrement des loyers dans les locations nues ou meublées à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et habitation principale. Qu’elles vont en être les conséquences ?

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remier point, tous les loyers ne sont pas concernés. L’encadrement est limité aux « zones tendues », dans lesquelles seront fixés des « loyers de référence ». En dehors de ces zones, le dispositif d’encadrement ne s’appliquera pas. L’agglomération bordelaise (plus de 50 000 habitants) où l’on enregistre un déficit de logements locatifs est classée « zone tendue ». Ce dispositif devrait s’appliquer à 70% des locations privées en France. Deuxième point, quand les loyers de référence seront connus, ils seront immédiatement applicables seulement aux nouvelles locations. Troisième point, pour les baux en cours, la modification éventuelle du loyer n’interviendra qu’au moment de leur renouvellement. Zones tendues, loyers de référence Dans ces zones, le Préfet du département fixera chaque année, par arrêté, un « loyer de référence » par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence d’un secteur considéré sera égal au loyer médian calculé à partir des loyers constatés par un observatoire local. Le loyer fixé dans le contrat de location devra se situer entre deux limites : - un « loyer majoré », qui ne pourra pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence ; - un « loyer minoré », qui ne pourra pas être supérieur au loyer de référence diminué de 30%. Les loyers de référence seront connus lorsque les observatoires locaux auront pu remonter les données de marché auprès des préfets. Vraisemblablement au dernier trimestre ou en fin d'année 2014, mais sans certitude. Nouvelles locations A compter de l’entrée en vigueur des arrêtés préfectoraux, dans les zones concernées, le loyer sera fixé dans la limite du loyer de référence majoré pour les logements, situés en zones tendues, mis en location pour la première fois ou remis en location après le départ du précédent locataire. Si le loyer indiqué dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat,

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le locataire pourra engager une action en diminution de loyer. Pour des logements particulièrement bien situés ou très confortables, un «complément de loyer exceptionnel» pourra s'ajouter au loyer de base. Le locataire disposera toutefois d’un droit de contestation de ce complément de loyer devant la commission départementale de conciliation et dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail. Contrats de location en cours Les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi ALUR demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables précédemment. Les loyers resteront donc les mêmes (sauf effet de la révision annuelle si elle est prévue au contrat). C’est seulement au moment du renouvellement du bail que l’encadrement trouvera à s’appliquer. En cas de loyer trop élevé, quand le contrat

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de location arrive à son échéance et se renouvelle avec le même locataire, ce dernier peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors loyer exceptionnel le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. A l’opposé, si le loyer fixé dans le bail est inférieur au loyer de référence minoré, c’est le bailleur qui aura la faculté d’engager une action en réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail. Un bail se renouvelle quand, arrivé à son terme, il est reconduit (tacitement ou après la signature d’un nouveau contrat) avec le même locataire. La durée minimum d’un bail d’habitation non meublée est de 3 ans lorsque que le propriétaire est une personne physique (ou une SCI de famille) et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale (autres sociétés, institutionnels…). En meublé, la durée minimale est d’un an, réduite à 9 mois pour les locataires étudiants


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Barnes met Bordeaux dans la cour des grands PRESTIGE Connu pour ne s’implanter que dans les lieux les plus huppés, prisés par une clientèle à fort pouvoir d’achat, Barnes vient d’ouvrir une antenne à Bordeaux, confirmant ainsi l’attractivité de la ville.

"N

otre plus beau bien actuellement en vente sur Bordeaux ? C'est un appartement situé place de la Comédie, il est magnifique mais je ne vous le montrerais pas, son propriétaire ne souhaite pas que nous fassions de publicité, c'est à nous de lui trouver un client". Pour vendre heureux, vendons caché.... ainsi va la vie chez Barnes, le spécialiste de l'immobilier haut, très haut de gamme. Les sites d'implantation des agences Barnes résument bien la sphère dans laquelle ces professionnels souhaitent évoluer : Miami, Los Angeles, SaintBarth, Genève, Courchevel, Megève, Cannes, Biarritz, le bassin d’Arcachon et... Bordeaux. L'antenne bordelaise est la petite dernière de cette prestigieuse lignée. Même si on n'est pas en mesure de devenir soi-même client Barnes, on peut tirer une certaine fierté, teintée de chauvinisme, en voyant que Bordeaux est entré dans la cour des grands de l'immobilier. La capitale de l'Aquitaine est en mesure d'attirer une clientèle fortunée au même titre que les villes citées précédemment. La force de frappe de Barnes, c'est avant tout un carnet d'adresses planétaire composé de clients qui ont les moyens de leurs ambitions. A savoir : habiter dans des endroits de très haut standing ou de réaliser un placement patrimonial aussi solide que la pierre. C'est ainsi que l'équipe Barnes (8 personnes) dirigée par Aymeric Sabatier-Garat, scrute depuis son arrivée, les opportunités susceptibles de répondre à leur cahier des charges. Le fichier des biens disponibles est impressionnant et sa traduction en papier glacé se consulte comme un magazine de décoration ou celui d'une

Aymeric Sabatier-Garat (à gauche sur la photo) et toute l’équipe bordelaise de Barnes

agence de voyage. Le rêve est de mise à chaque page. Les prix se font parfois très discrets, cachés derrière la formule "nous consulter" mais on apprend vite dans ce cas qu'il faut débourser au minimum un million d'euros pour devenir client Barnes.   ÔÔTrois secteurs privilégiés L'arrivée de cette agence à Bordeaux est un indicateur supplémentaire de l'attractivité de la ville. Le classement Unesco parle à la clientèle étrangère et la perspective de relier prochainement Paris en deux heures grâce à la LGV permet d'aller vendre Bordeaux dans les beaux quartiers parisiens ou ces banlieues chics. Il ne suffit pas de susciter l'envie d'investir sur les bords de la Garonne, il faut aussi être en mesure de le concrétiser. Voilà pourquoi l'équipe Barnes est en quête de beaux biens capables de figurer dans ses catalogues. Trois secteurs sont privilégiés : le Triangle d'or (Cours de l'Intendance, Clémenceau et Allées Tourny), les secteurs résidentiels comme le Jardin Public, Saint-Seurin, Caudéran ou Le Bouscat. Le quartier des Chartrons et

ses quais sont également recherchés. Les prix pratiqués peuvent être qualifiés d'atypiques comme la nature des biens mis en vente. Difficile d'établir une moyenne pertinente des prix au m2. Ainsi, une maison a été vendue dans le très coté quartier Saint-Seurin à un million d'euros. Cela peut sembler élevé mais ramené à la superficie (6 chambres) le prix au m2 n'est "que de" 3 750 €. À l'inverse, un appartement quai des Chartrons s'est vendu à un prix comparable mais ramené au prix du m2 on a franchi la barre symbolique des 7 000 €. Dans le Triangle d'or un appartement de 200 m2 s'est vendu 1,2 millions d'euros, soit 6 000 € le m2. La spécificité de l'agence Barnes c'est de proposer à la clientèle bordelaise,mais aussi à la clientèle parisienne et même étrangère des investissements à des tarifs encore très inférieurs à ceux de la capitale ou de la plupart des grandes villes en vogue dans le monde. Le centre ville de Bordeaux reste pour Barnes une bonne affaire.   ÔÔAgence Barnes 7 rue Buffon Tél. 05 32 09 10 90 www.barnes-international.com 

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Que vaut Bordeaux, vous nous apporterez

l’addition ?

OUVRAGE L’écrivain-économiste Patrice de Moncan et la FNAIM ont associé leurs talents pour répondre à cette question : quelle est la valeur du patrimoine immobilier des grandes métropoles régionales ? Bordeaux sert de ville test à cet exercice qui prendra tout son intérêt lorsque des éléments de comparaison seront connus.

C

ette évaluation est une première et cette démarche sera menée dans huit métropoles régionales. « Il s’agit assurément d’une grande première. Marseille vaut-elle plus ou moins que Lyon, Nantes est-elle plus ou moins riche que Bordeaux ? Jamais auparavant, cette information n’avait

été proposée au public. D’ores et déjà, les études sur Bordeaux, Nantes, Lyon, Lille, Marseille, Nancy, Strasbourg et Rennes sont programmées. À terme, elles seront réunies dans un seul et même ouvrage », indique Jean François Buet, Président de la FNAIM. Pour Bordeaux, la première des villes auscultées, Patrice de Moncan

VOUS VENDEZ UN BIEN : Mettre en valeur l’extérieur de votre bien, c’est assurer la réussite de votre transaction. Dans les échoppes bordelaises, le jardin situé à l’arrière peut créer la surprise chez l’acheteur et le charmer.

a recensé les 68.435 bâtiments de la ville (voir encadré). En fonction de la taille des 144.250 logements, chaque bien s’est vu attribuer un prix. La référence en la matière a été apportée

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par les agents locaux de la FNAIM, à partir des transactions récemment réalisées dans une vingtaine de micro marchés représentatifs. La même démarche a été reproduite pour les 5.500 commerces, en considérant qu’il s’agissait de rez-de-chaussée. Puis, un mode de calcul spécifique a été appliqué aux 880.000 mètres carrés de bureaux.

L’étude révèle encore d’autres spécificités. Ainsi les propriétaires uniques arrivent encore largement en tête (52,3% des immeubles sont

Patrice de Moncan, auteur d’enquêtes comparatives pour évaluer la valeur des patrimoines urbains.

détenus par eux). Les copropriétés gagnent quant à elles du terrain. Elles représentent 38,6% des immeubles et les SCI 2,1%. Il n’empêche, le taux de 52,3% de propriétaires uniques reste le plus élevé de la France urbaine. Bordeaux devra relever le défi de l’accroissement programmé de sa population avec l’arrivée prochaine de la ligne à grande vitesse qui la reliera à Paris en deux heures. Face au trop grand nombre de petits logements et de studios, la ville a mené ces dernières années, avec succès, un plan visant à recréer de grands appartements pour faciliter le retour des familles.

VI TÉ

!

De cette étude, il ressort que Bordeaux « vaut » à  vingt fois moins que Paris, pour une population dix fois moins nombreuse. Les prix du mètre carré sont deux fo i s m o i n s élevés. Mais en fait, les deux villes n’ont rien de Le comparable. Sans même parler de la taille, l’Histoire est différente. Le centre de Bordeaux se caractérise par une concentration, unique en son genre, d’hôtels particuliers du

XVIIIème siècle. Cela lui a d’ailleurs valu, en 2007, son classement au patrimoine mondial de l’humanité par l’Unesco. Dans la capitale, la plupart des immeubles datent du XIXème siècle. Un autre particularisme de la métropole girondine tient à sa spécialité locale de logements familiaux, communément appelés les « échoppes ». « Ces maisonnettes, qui s’étendent sur des quartiers entiers, contribuent à donner à la ville un taux de verticalité parmi les plus faibles de France. Ce taux est calculé à partir du nombre de logements dans un même bâtiment. La moyenne nationale est de 5,35. A Paris, il s’élève à 11. A Bordeaux, il arrive difficilement à 2,08. Et encore, en 2000, il n’était que de 1,92 ! Si bien que lorsque 25 personnes en moyenne habitent dans un immeuble à Paris, la proportion tombe à trois dans la capitale d’Aquitaine », explique Patrice de Moncan.

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BORDEAUXQUARTIERS

Immobilier Hors Série Légende

Quel avenir pour l’immobilier à Bordeaux ?

À

Bordeaux comme dans toutes les grandes villes de France, la grande bataille de la propriété immobilière urbaine se jouera, dans les prochaines années, sur le champ de plus en plus restreint, que représentent les 41.995 immeubles restant potentiellement accessibles, c’est-à-dire les immeubles détenus en uni-propriété par les personnes physiques (35.818 immeubles), les sociétés commerciales, les congrégations religieuses et les SCI. Inéluctablement, un jour ou l’autre, ils seront vendus soit à la Ville, soit à des investisseurs institutionnels, soit mis en copropriété. Le terrain de cette bataille ? L’ensemble des quartiers de Bordeaux. Le trésor le plus convoité ? Les immeubles restant la propriété unique de familles ou de personnes physiques... car ce sont indéniablement les proies les plus faciles bien qu’à Bordeaux, compte tenu de leur taille souvent modeste (celle des échoppes par exemple), résisteront bien à l’impôt sur les successions. Ceci devrait retarder leur disparition. Les perdants ? Ils sont connus d’avance : les propriétaires privés, les sociétés commerciales, les SCI et les congrégations religieuses.

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Les futurs vainqueurs ? La copropriété, la Municipalité et les collectivités locales, et les investisseurs institutionnels. Les armes des conquérants ? Pour la Municipalité, à travers son pouvoir sur les permis de construire, la puissance quasi-absolue – et presque similaire à celle de l’État – que lui donne le droit d’agir à sa guise au nom de l’intérêt collectif : droit de préempter, droit d’expulser, droit d’exproprier. Des limites toutefois à ce pouvoir : l’argent et les comptes à rendre aux citadins-électeurs, ainsi que les recours au nom de l’abus de pouvoir ou pour raisons d’écologie. Les armes des institutionnels ? L’argent et le temps ! L’argent qui coule des cotisations des retraites, des primes d’assurance comme d’une corne d’abondance éternelle ; et le temps concrétisé par un droit comptable d’amortissement de quatrevingt-dix ans, (une éternité) ! L’arme de la copropriété, C’est le nombre, l’immense multiplicité toujours grandissante. De quelques dizaines de copropriétaires bordelais dénombrés en 1950, ils sont aujourd’hui plus de quarante mille, personnes physiques et sociétés confondues.

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Le match Paris- Bordeaux

La valeur totale de Paris est de 706,8 milliards d’euros, soit 21 fois la valeur de Bordeaux, sans compter bien sûr les estimations de la Tour Eiffel, du Palais de l’Élysée, du Musée du Louvre, etc, tous les monuments «atypiques» de Paris. Il y a là, dans cette différence égale à 20 une certaine logique. Bordeaux, en population est dix fois plus petite que Paris. Quant aux prix des biens, ils sont plus de deux fois moindres. L’intérêt principal de cette comparaison réside dans la différence de structure de la constitution des prix. À Bordeaux le prix se répartit de la manière suivante : 74,3 % pour l’habitation, 20,1 % pour les bureaux et 5,6 % pour les commerces. Les pourcentages sont les suivants : habitation 89,6 %, bureaux 4,7 % et commerces 5,7 %. (Extrait de l’ouvrage de Patrice de Moncan)


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Immobilier Hors Série

Place de la Bourse La cathédrale Saint-André

Sa nef date des XIe et XIIe siècles et le transept fut reconstruit aux XIVe et XVe. Elle est la propriété de l’État.

Le grand théâtre

Ce théâtre fut construit de 1773 à 1780. Il se dresse sur les vestiges d’un temple gallo-romain. De 1989 à 1992, il fut entièrement restauré. La miraculeuse découverte d’un échantillon du bleu utilisé par l’architecte Victor Louis et de nombreux documents d’époque ont permis de reconstituer le décor de celui qui l’avait conçu, effaçant l’ornementation rouge dont le Second Empire l’avait exagérément habillé. Il est la propriété de l’Assistance Publique et des Hôpitaux de Bordeaux.

Cette place en fer à cheval a été aménagée de 1730 à 1755, d’après les plans des architectes Gabriel, père et fils. La Bourse est la propriété de la Chambre du Commerce et de l’Industrie.

À qui L’église Notre-Dame

Ancienne chapelle des Dominicains, elle fut édifiée entre 1684 et 1707. Propriété de la Ville.

Esplanade des Quinconces

Aménagé pendant la Restauration en remplacement du château Trompette, ce parc de treize hectares est dominé par le Monument aux Girondins (1902) qui fut érigé à la mémoire des 21 députés Girondins guillotinés en 1793 (31 octobre). Propriété de la Ville.

appartient

Bordeaux ?

Le Pont de Pierre

Ce n’est que sous la Restauration, le 26 août 1821, que la circulation – sur un pont à péage – sera ouverte aux Bordelais. Long de 426,68 mètres, le Pont de Pierre est supporté par dixsept arches. Sa chaussée a été élargie en 1954. Propriété de la Ville.

L’Hôtel de ville

Ce Palais commandé par l’archevêque Mériadec Monbazon, prince de Rohan, fut élevé de 1722 à 1778. Successivement demeure épiscopale, hôtel du département, puis du préfet, palais impérial sous le Ier Empire, château royal en 1814 il devint enfin, en 1835, hôtel de Ville. Après avoir connu de multiples propriétaires, il appartient, depuis 1835, à la Ville.

La Maison du vin

Elle est située à l’angle du cours du “XXX Juillet” et des allées de Tourny. L. Propriété d’une Société Anonyme.

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Brazza, l’immobilier et l’urbanisme revisités POTENTIEL La Ville de Bordeaux travaille depuis plusieurs années à l’avenir de Brazza, L’ouverture du pont Jacques Chaban-Delmas n’a fait qu’accroitre son potentiel. Pour le mettre en valeur, on a laissé quartier libre à l’architecte Youssef Tohmé.

A

près plusieurs études préalables, la Ville de Bordeaux confie, fin 2012, l’élaboration d’un plan guide à une équipe pluridisciplinaire. Youssef Tohmé, urbaniste conseil fait équipe avec le paysagiste Michel Desvigne et du bureau d’étude Ingérop. Ils ont six ans pour redonner à ce quartier de 53 hectares, la place centrale qu’on lui prédit. Quand on observe le territoire de la ville de Bordeaux, on constate que Brazza est le chainon manquant entre le quartier des Bassins à flot (plan guide de Nicolas Michelin) et celui de Niel (plan guide de Winy Maas). Brazza reprend d’ailleurs du projet Niel les rues minérales — typiquement bordelaises — et de celui des Bassins à flot les volumes industriels. Mais le Brazza de Youssef Tohmé compte affirmer une identité singulière. Des plans et esquisse fournis, il se dégage un quartier paisible qui fait la part belle à une vaste peupleraie. Ses concepteurs développent un chapelet de places au centre desquelles se construiront les équipements de proximité. S’il s’ouvre à l’ouest sur la Garonne, il longe à l’est sur la «Brazzaligne», une voie ferrée sur laquelle ne circule plus qu’un train de marchandises par semaine. Elle est appelée à devenir, à l’instar de celle de New York, une «highline» bordelaise. Tous les logements de Brazza s’ouvriront sur la nature ou disposeront de jardins et de terrasses.   Les logements collectifs sur pilotis — installés au sein de jardins et en liaison

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avec les lanières vertes, offriront un cadre d’habitat séduisant. Les pilotis seront volontairement hauts (4,50 à 5,50 mètres) pour permettre les circulations et la vie sous les immeubles. Comme le font volontiers les chefs cuisiniers avec les plats traditionnels, Youssef Tohmé entend revisiter l’échoppe bordelaise, spécialité locale s’il en est. L’architecte parle à ce sujet d échoppes du XXIème siècle. Elles seront construites sur dalle en R+1, les rez-de- chaussée accueilleront les stationnements nécessaires aux échoppes et aux logements collectifs. On attend aussi de savoir à quoi ressembleront ce que l’architecte libanais appellent «  les volumes capables ». Derrière ce terme abscons, se cache encore un concept qui n’existe dit-il nul part ailleurs. A savoir la possibilité pour des particuliers d’acquérir des logements non achevés. la formule s’adressera également aux artisans, commerçants et aux PME sous forme d’ateliers, de bureaux, de commerces ou de surface plus vastes. Cette offre existe déjà dans l’ancien, ce sont ces plateaux nus qui sont vendus à des acquéreurs qui peuvent ensuite les aménager à leur guise en fonction de leurs goûts et de leurs moyens.

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Youssef Tohmé. Cest la première fois qu’on lui confie un chantier de cette nature. Il en attend beaucoup.

Lorsque l’on interroge, comme nous l’avons fait, Youssef Tohmé sur les contours précis de ces « volumes capable » on constate que sa réflexion n’est pas totalement aboutie. On ne sait notamment pas l’état de finition ou plutôt de non finition des habitats qui seront mis en vente. Que leur manquera-t-il  ? des cloisons  ? le confort ? un étage ? la question est encore prématurée l’architecte va devoir confronté son idée avec les réalités économiques de la promotion immobilière. Ce qui est sûr c’est qu’il y croit dur comme fer, parle à ce sujet de moyen pour proposer des prix attractifs pour accéder à un logement, de liberté donnée à l’imagination et aux talents des bricoleurs. Enthousiaste, il voit dans ce concept une vraie révolution qui fera de Bordeaux une référence en la matière. Sur ce plan Youssef Tohmé a trouvé en Alain Juppé un adepte des « volumes capables ». A chaque fois qu’il en a l’occasion le maire de Bordeaux fait la promotion… immobilière de cette idée. Brazza c’est aussi des immeubles en front de Garonne. Prévus eux de plain pied, ils offriront un cadre unique, face à la Garonne et à la ville de pierre. Vite, vite, on a hâte voir tous ces plans se réaliser…


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Immobilier Hors Série

Ces urbanistes qui empruntent les sens interdits

SATIRE Peut-on rire en lisant un ouvrage consacré à la critique des doctrines urbanistiques dominantes? oui s’il est signé de Mathieu Zimmer et Florian Rodriguez auteur bordelais d’un brûlot intitulé « Petit Paris ». Une satire facilement exportable en province !…

Et Bordeaux ?

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es deux iconoclastes bordelais de l’agence Deux degrés ont adopté pour parler de leur discipline un ton que ne renierait pas Pierre Desproges ou Gaspard Proust. Les mandarins, défenseurs de la pensée unique, en prennent et pour leur grade. Cette parodie corrosive s’attaque en premier lieu à Paris et l’Ile de France décrit comme « la région la plus pourrie de France » mais au delà de ce cas d’école c’est toute la conception de l’urbanisme en milieu urbain qui passe à la kalachnikov de Deux degrés. Le très prisé développement durable, la nécessaire mixité et même les sacro-saints éco-quartiers en prennent pour leur grade. Ces jeunes gens ne respectent rien et surtout pas les pontes de leur profession. La mauvaise foi est de règle comme l’humour et la sincérité du propos.   Pour avoir un aperçu du contenu de cet ouvrage en voici un large extrait :  

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« Ce qui est vraiment intéressant sur Bordeaux est de constater que, depuis peu, en certains endroits (principalement St Michel et les quais de Paludate), on rencontre une hostilité aux projets quelle que soit leur forme. C’est intéressant parce que nous sommes assez convaincus que, parfois, il faut surtout ne rien faire. Même quand un quartier est moins beau, moins réaménagé, et surtout s'il abrite des pratiques que l'on ne trouve pas ailleurs dans la ville (et que l'on ne retrouvera pas après le projet). L'intérêt de Bordeaux aujourd'hui vis-à-vis des projets d'urbanisme, c'est que l'on va en arriver au stade où il faudra, parfois, savoir s'arrêter. Devenir plus sélectif. L'époque où l'on pouvait tout faire puisque tout était à faire est probablement terminée... et c'est là que ça va devenir compliqué, donc intéressant. »

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Mathieu Zimmer, Florian Rodriguez

« Nous parlons des urbanistes bourrés de réflexes qui font disparaître toutes les ruptures, qui créent des transitions douces partout. Des obsessionnels de la ville écosocio-durable. Il est temps pour eux de bousculer un peu leurs habitudes. D’envisager la ville et ses habitants dans toute leur diversité, même la pire. L’urbanisme est pollué par de belles idées, par de grands gestes. (…) Les urbanistes souffrent de trop aménager. Les urbanistes sont des bourrins de l’aménagement. Ils pallient leur manque de sensibilité programmatique en multipliant les solutions simplistes. À force de tartiner les projets de cheminements doux et de potagers, les citadins pourront se faire chier durablement plus longtemps sur leur nouvelle place de quartier en béton désactivé et dans leurs médiathèques... Heureusement, le manque d’argent devrait faire évoluer les choses. La crise économique freinera les projets au programme et aux ambitions démesurés.  Les urbanistes vont devoir se convertir aux éco-quartiers. Avec le préfixe « éco » tiré du terme « économique » cette fois. Sans tomber dans l’urbanisme low-cost, il faudra être plus mesuré et donc peut-être plus juste, plus pertinent. Il va falloir réellement tenir compte du contexte, c’est-à-dire de ce qui existe et de ce qui n’existe pas, sur le site et à proximité du site de projet. Il faudra probablement apprendre à sousaménager, à laisser des endroits en friche et apprécier ce qu’ils peuvent générer (quitte à ce que ce ne soit pas des activités totalement acceptables). (…) Les habitants il faut être capable de les chahuter par moment et les laisser tranquilles à d’autres. Un urbanisme un peu plus humain, mais sans prêter trop attention aux demandes de confort excessive. Une façon de dire que vous avez le droit de vous faire chier en ville, vous avez le droit de faire ce que vous voulez en ville, mais beaucoup moins celui de faire chier les autres. Aux professionnels de l’aménagement de créer les conditions pour cela. Ça exige un urbanisme moins défensif, moins cul-cul, plus stimulant. En espérant qu’un jour, devant une image de projet, quelqu’un se dise : « tiens, je prendrais bien du bon temps dans ce petit square avec un(e) collègue, tranquillement caché, à deux pas du bureau ».


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Publirédactionnel

Immobilier Pierres bordelaises, l’agence patrimoniale PROXIMITÉ, réactivité, efficacité... voilà les "clés" de la politique maison qui font la spécificité de l'agence "Immobilier Pierres Bordelaises".

C

réée à la fin des années 1990, le cœur de métier de cette agence implantée rue Paulin a d'abord été la gestion de biens, en tant que syndic de co-propriété. A ce titre, Jérôme et Delphine Paoletti ont été amenés à en connaître les arcanes, concilier les intérêts de propriétaires exigeants avec les attentes de locataires qui le sont tout autant. Etre un gérant réactif, c'est avant tout répondre aux attentes des propriétaires et des locataires. C’est aussi parvenir à tout moment du jour (et parfois de la nuit !) à trouver le bon artisan disponible au bon moment pour réparer ce qui doit l’être et veiller à l'entretien du patrimoine bâti. Pour être efficace dans ce domaine, il faut savoir détecter l'origine du problème (fuites, pannes électriques...) en se déplaçant pour faire un bon diagnostic, et solliciter le bon artisan capable d'intervenir dans des délais raisonnables. Ces prestations doivent être payées au plus juste prix, d'où la nécessité de bien connaître la nature des interventions. Voilà pourquoi Jérôme Paoletti aime à dire en souriant : "en plus de mon métier, je suis devenu un peu plombier, électricien, maçon...". Etre syndic, c'est aussi rechercher en permanence du consensus et manifester de réelles dispositions pour la diplomatie. Ce sont toutes ces expériences et tous ces principes de gestion familiale, que Delphine et Jérôme Paoletti mettent au service de leur agence. Quand on les interroge, ils aiment à résumer leur démarche par cette formule : "on fait comme si c'était pour nous" et de développer en ces termes : "nous aussi, nous avons été locataires, aujourd'hui nous sommes propriétaires et nous pouvons aisément nous mettre à la place de nos clients et répondre à leurs attentes".

Delphine et Jérôme Paoletti, entretiennent avec leurs clients des liens de proximité

Contrairement aux agences filiales de grands groupes de l'immobilier, on tient ici à personnaliser au maximum le service. C'est ainsi que la même personne de l'équipe d’Immobilier Pierres Bordelaises (7 personnes à temps plein) commercialise le bien et ensuite le gère.   L'acheteur d'un appartement destiné à la location aura le même interlocuteur pour réaliser son acquisition, en trouver les locataires et en assurer la gestion. Ce service personnalisé s'effectue dans un souci de qualité, et dans une démarche très professionnelle que Jérôme Paoletti résume de cette façon : "un locataire heureux, c'est un locataire qui n'a pas la bougeotte, qui va rester dans des murs où il se sent bien et c'est donc un propriétaire heureux, car rien n'est pire que de devoir changer de locataire tous les quatre matins". Ce principe est valable quelle que soit la taille du patrimoine ou celle de la location. Qui dit expérience, dit expertise reconnue en matière

d'estimation de prix, c'est le cas pour Immobilier Pierres Bordelaises. Une question rituelle est souvent posée à Jérôme et Delphine Paoletti : "Combien vaut ma maison ou mon appartement ? ou combien puis-je le louer et à qui ?" Ils ont donc une idée assez précise du marché bordelais. A ce sujet, ils ne sont pas inquiets, ils constatent que leur secteur reste porteur. Le souci est davantage de répondre à la demande des acheteurs en trouvant le bien recherché que le contraire. A condition bien sûr que la négociation se fasse au juste prix.   Le carnet de commandes pour la maison bordelaise et son jardinet ne désemplit pas. Un garage en centre ville s'apparente à du luxe et le locatif se porte toujours aussi bien. Pourvu que cela dure.   ÔÔImmobilier Pierres Bordelaises 43 rue Paulin Tél. : 05 56 52 11 30

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Quartiers de Bordeaux : le baromètre des prix PRIX Nombreux sont les professionnels à vouloir donner régulièrement la température du marché immobilier. Le site « meilleursagents. com » reste une référence dans ce domaine. Voici les dernières tendances pour Bordeaux.

C

réé en 2008, le site internet MeilleursAgent.com permet aux particuliers d'avoir une tendance sur le prix de l'immobilier dans le quartier de leur choix. Ce site a commencé sa carrière à Paris et dans sa région. Il a progressivement étendu son activité sur la plupart des grandes villes de France. MeilleursAgent.com présente de façon Lestonat/ attractive, à l'aide de cartes, de tableaux, Monséjour de fourchettes de prix, des informations utiles à la fois aux vendeurs et aux acheteurs d'un bien immobilier. Les sources d'information pour parvenir à ces résultats sont multiples. Entrent en ligne de compte, les transactions immobilières réalisées par les agences parrainées par ce site ainsi que les opérations qui se sont concrétisées dans les offices notariales de chacune des villes concernées. C’est le cas à Bordeaux. < 2940 €

2940 €

3090 €

3200 €

Chartrons/ Bacalan Saint-Seurin Fondaudège

Caudéran Parc Bordelais

Bastide Cœur de ville Saint Bruno/ Saint Victor

Saint Augustin

Capucins/ Victoire

Nansouty 3300 €

3490 €

> 3630 €

Gare Saint-Jean

Quartier

Fourchette basse

Prix m2 moyen

Fourchette haute

Quartier

Fourchette basse

Prix m2 moyen

Fourchette haute

Bacalan

2 778 € / m²

3 107 € / m²

3 580 € / m²

2 983 € / m²

3 364 € / m²

3 924 € / m²

Capucins Victoire

Lestonat Monsejour

2 798 € / m²

3 180 € / m²

3 744 € / m²

Nansouty

2 701 € / m²

3 040 € / m²

3 515 € / m²

Chartrons Grand-Parc

2 799 € / m²

3 218 € / m²

3 799 € / m²

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2 915 € / m²

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2 873 € / m²

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3 090 € / m²

3 610 € / m²

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Saint-Seurin Fondaudege

3 079 € / m²

3 567 € / m²

4 216 € / m²

La Bastide

2 587 € / m²

2 888 € / m²

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3 525 € / m²

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Estimations de prix MeilleursAgents.com au 1er mai 2014.

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Immobilier Hors Série

Architectes, promoteurs, bâtisseurs… au tableau d’honneur CONCOURS Avec le Printemps arrive la saison des prix et des récompenses. Le cinéma célèbre ses meilleurs ouvriers à Cannes, pour l'architecture et l'urbanisme, la biennale Agora est devenue un rendez-vous majeur.

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L

e palmarès de la sixième édition d’Agora sera officiellement proclamé à la rentrée au moment de la tenue de cette manifestation du 11 au 14 septembre (Hangar 14). La liste des prix décernés est d'ores et déjà connue. C'est Youssef Tohmé, le commissaire général de l'exposition, qui a donné le nom des lauréats à l'occasion d'un point presse organisé début mai. Pour le prix de l'architecture, le jury présidé par Edouardo Souto de Moura (prix Pritzker 2011) a examiné 75 dossiers. Dans la catégorie "Logement collectif social", c'est le groupe Aquitanis qui se distingue avec deux de ses programmes, l'un rue Raymond Lavigne (Botanica) et l'autre rue du Petit Cardinal, remarquable pour son ossature bois. Pour le logement collectif privé, c'est le groupe Bouygues Immobilier qui remporte la palme avec son immeuble construit sur l'ilot Canopée au cœur de l'éco-quartier Ginko. Dans le domaine de la réhabilitation, le favori a été primé, à savoir le travail effectué pour le compte de la SAS Darwin-Bastide à la Caserne Niel, dans les anciens bâtiments aujourd'hui transformés en locaux d'activités. La chaufferie bio-masse dans le quartier Ginko, tout

En haut, la maison réalisée par l’architecte Olivier Bienfait et en bas un usage de toit terrasse proposé par le collectif d’architectes Capitaine Madon, primé par le jury d’Agora.

de bois vêtu, a également reçu un prix, celui décerné aux bâtiments industriels. Pour la maison individuelle, c'est l'architecte bordelais, c'est Olivier Carcaly qui a été récompensé pour son concept baptisé Maison Haussu Meian, située 4 allée des Pins à Bordeaux. Il s'agit d'une petite maison (moins de 100 m2 au sol) d'habitation qui s'inspire des préceptes de l'architecture japonaise d'où son nom. Le jury d'Agora a été séduit par le choix d'Olivier Carcaly pour une structure porteuse en lamellé collé bois et les façades recouvertes d'un clair

voie en sapin. On parle à son sujet de "composition minimaliste". Toute la profession qui œuvre dans le secteur du bâtiment, comme les élus, seront très attentifs aux travaux des lauréats de la catégorie "Appel à idées". Le principe de ce concours est de faire "plancher" les architectes (étudiants, débutants ou confirmés) sur un thème commun. Ainsi, lors des précédentes éditions d'Agora, l'exercice imposé a porté sur : "Habiter les chais", "Les cœurs d'ilots" ou encore « la réhabilitation des échoppes ». Cette fois-ci, l'Appel à idées portait sur les possibilités originales (autant que faire se peut) qu'offrent les toits pour augmenter la surface d'habitation des logements et/ou embellir les bâtis existants et ceci dans le centre ville de Bordeaux. 82 équipes ont relevé ce défi et le jury présidé par Francisco Bandarin (membre de l'Unesco) en a retenu cinq pour son palmarès. Le premier prix, intitulé "Bordeaux augmenté" est allé au collectif parisien "Capitaine Madon". Le second baptisé Sky-Lab est l'œuvre des ateliers Gamany de Paris (le projet est présenté sous la forme d'une BD !). Le troisième désigné sous le nom de « Pignons sur vues » a été réalisé par une équipe d'architectes : les Ateliers perchés ; le quatrième a lui aussi un nom évocateur : « La danse des toits » (François Desbois et Samir Ellouzi, architectes). Et enfin le cinquième fait la part belle au verre et a choisi pour nom : Bordeaux altana (Lucien Puech, architecte).

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Immobilier Hors Série Chaque équipe en compétition a fourni un descriptif plus ou moins élaboré de ses idées, ainsi que de nombreux croquis et images de synthèse assez bluffantes pour la plupart. On connait les limites de l'exercice à savoir les difficultés pour passer de la planche à dessin à la réalité du terrain. Alain Juppé a exprimé un à priori très favorable à cette démarche, estimant que beaucoup d'idées fournies par ce concours étaient intéressantes et que l'utopie ne demandait qu'à devenir réalité. Il sera intéressant d'examiner leur faisabilité technique et réglementaire dans les mois à venir si un maître d'œuvre les met en chantier. Le fait d'avoir choisi un représentant de l'Unesco, comme président de jury, est plutôt bon signe. Autres prix Des prix encore des prix, notamment ceux qui ont été remis à l'occasion du récent Salon Aquibat organisé au Parc des Expositions du 19 au 21 mars. Le concours du CDPEA (Construction Durable et Performances Energétiques en Aquitaine) installé à Blanquefort a séduit une quarantaine d'équipes d'architectes. Comme pour Agora, le jury a retenu plusieurs catégories : maisons individuelles, bâtiment tertiaire, bâtiment collectif et équipement public. En plus de l'esthétique et de l'originalité des partis pris architecturaux, le critère majeur pour départager les dossiers en compétition portaient sur les choix techniques opérés par les maîtres d'ouvrage dans les domaines des économies d'énergie, du choix des modes de chauffage, des procédés d'isolation... le tout dans une optique du respect des principes du développement durable. Le jury a été favorablement impressionné par les performances affichées par une construction située dans le quartier des Chartrons, 43 rue Surson. Pour les matériaux, l'architecte, propriétaire des lieux (Olivier Bienfait) a privilégié le bois (panneaux massifs contrecollés) et le zinc prépatiné.  Les performances techniques sont remarquables et devraient valoir à cette maison la classification BBC (42 kWh/m2/an). Pour en savoir plus : www.atelierbaobab.fr Une autre maison située dans le quartier de la Benauge a elle aussi séduit le jury pour son allure générale (elle est

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En haut la maison conçue par l’architecte Olivier Carcaly, lauréat de la prochaine édition d’Agora, et en bas celle de Ludovic Lachavanne, remarquable pour sa très faible consommation d’énergie.

posée sur pilotis) et ses partis pris. On trouve notamment un potager sur le toit de l'habitation, un autre dans le cœur de la maison (patio à ciel ouvert) et un troisième au pied des pilotis. Cette maison a été conçue par l'architecte Ludovic Lachavanne) pour être la plus économe possible en énergie. Elle y parvient grâce à un chauffage gaz à condensation, une ventilation naturelle et une remarquable isolation. Pour en savoir plus : www.pra-architectes.com De son côté, la Fédération des Promoteurs Immobiliers d'Aquitaine Poitou-Charentes a publié à la miavril son palmarès des programmes réalisés ou en cours d'achèvement dans la région. Pour afficher ses ambitions de bâtisseurs, la Fédération appelle

BordeauxQuartiers - Hors série Immobilier - mai 2014

cette compétion : "Les Pyramides d'Argent" soyons immodestes ! Bien que régionale, ce concours a surtout récompensé le travail effectué par les promoteurs de la place bordelaise. C'est ainsi que le grand prix régional parrainé par le Crédit Foncier a été décerné au programme Nobilis de Bordeaux-Caudéran. Il s'agit d'un bel immeuble de 18 logements au confort thermique renforcé et proposant en accession des appartements avec terrasse. Ce standing a un prix : 4 300 € le m2.  Ce bâtiment est réalisé par une équipe composée de AFC Promotion en partenariat avec l'Atelier architecture A lo n s o -S a r r a u t e . Ce m ê m e programme a reçu des mains d'Alain Ferrasse, le président de la Fédération des Promoteurs, le prix de l'esthétique immobilière. Bravo à tous ces lauréats !


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