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O USO N INSIGH T

VOL . 01 01 \ 1 2\ 201 3

欧盛智库:

Si xT i psf orbuy i ngof f t hepl an

CommonMi s t ak es i nv es t or smak ewi t hl oans

欧盛焦点:

零负担?

以房养学

房屋出租月入2万


contents


OVERVI EW 04 c ont ent s

OUSONPEDI A 06 1 0 1 3 1 5

Si xT i psF orBuy i ngOf f T hePl an Bec omi ngaL andl or dNeedt oCons i derT hos esT hi ngs HomeL oanNeedt oChanget oRef l ec t Y ouL i f es t y l e Aus t r ump: MyPl ac e

OUSONCHI NESEPERDI A 1 9 澳洲买房相关法律常识 21 如何获取更高的租金回报率 23 Aus t r ump: T heHub

OUSONFOCUS 27 澳洲以房养学解析

OUSONPEROPERTY 31 欧盛集团开发建筑项目介绍

OUSONACTI VI TY 37 墨尔本中秋博饼会



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1.MAKESURETHEDEVELOPERHASAGOOD REPUTATI ON

3.CAPI TALI SEONSTAMPDUTYCONCESSI ONS ONOFFER

Resear cht hebackgr oundoft hedevel operandi t s t r ackr ecor d.Havet her ebeencour tact i onsagai nst t hedevel oper ?Doesi thaveahi st or yofdel i ver i ng whathasbeenpr omi sedandset t l i ngdi sput esqui ckl y andneat l y?

Buyi ngapar t ment sandt ownhousesof ft hepl anof t en at t r act sexempt i onsorr educedst ampdut yf orpr oper t ypur chasesi nst at esacr ossAust r al i a.

“ Banksar est r i ctonwhot heyl endt o.Banksal sol ook f oragoodt r ackr ecor dbef or ehandi ngover const r uct i onf i nance, ”saysTi m Rees,di r ect orof CBREr esi dent i alpr oj ect s. Thei nt er neti sagoodt oolf orr esear ch,andl ookf or bl ogsandnewspaperar t i cl es.Donotj udgea devel opersol el ybyi t swebsi t e,andensur et her ei s anof f i cewher eyoucanmeetpeopl ef acet of ace. I ti sal soagoodi deat ovi si tt hepr oper t ysi t eand checkt hel ocat i on.Youmayf i ndot herconst r uct i oni n t hear ea,whi chmayaf f ectyourvi ew.Youshoul d al socar ef ul l yi nspectt hedi spl ayhome,model sand pl ansaswel last hef i xt ur esandf i t t i ngs.

EachAust r al i anst at eandt er r i t or yhasi t sownconcessi onsandi ncent i ves,buti fyouar eaf i r st home buyerchancesar eyouar eel i gi bl ef orsomesor tof st ampdut ydi scountorwai ver . Theschemesmost l ypr ovi deassi st ancef ori ndi vi dual sbuyi ngt hei rf i r sthomes,butseni or swi shi ngt o downsi zemi ghtbeel i gi bl ei nsomepl acesaswel l . Fr om t i met ot i me,schemeshavebeenunvei l edf or upgr adi ngbuyer sai medatst i mul at i ngt he const r uct i onofnewhomes.Someschemeshave r equi r edpur chasi ngof ft hepl anbef or econst r uct i on commences,andot her ssubsi di separ toft hest amp dut yaf t erconst r uct i oncommences.Theschemes t ypi cal l yhaveel i gi bi l i t yr equi r ement sr egar di ngt he t oppr i cet hatpr ecl udesconsi der at i on.


4.DO YOURDUEDI LI GENCE

3.DON’ TUNDERESTI MATETHERI SKS Oneoft hebi ggestr i sksi st hatadevel operor bui l derwi l lgounderbef or ecompl et i onort hata pr oj ectwi l lf ai lt ogetof ft hegr ound,butt hi sshoul d r esul ti nnof i nanci all ossf ort hebuyer . Whenyoupayyour10% deposi tt osecur eyour pr oper t yi ti shel di nt r ustei t herbyt hesel l i ng agentorvendor ’ ssol i ci t or .I ft hedevel operi s unabl et ogoaheadf orwhat everr easonbuyer s wi l lgett hei rmoneyback. Anot herbi gi ssuei sof t ent hef i nalpr oduct .The bestwayt opr ot ectyouf r om anast yshocki st o checkever ydet ai lont hesal econt r act ,par t i cul ar l y r egar di ngt hef i ni shes.Mostdi sput esar i sef r om a buyernotbei nghappywi t ht heendpr oduct .The bestwayt oavoi dt hi si st obeawar eofexact l y whatal loft hef i ni shesshoul dbe. Ti mi ngofdel i ver ycanal sobeani ssuef orbuyer s ofpr oper t yof ft hepl an.Devel oper sdoneed f l exi bi l i t yi nt hesal econt r actsot heycanensur e successf uldel i ver yoft heapar t ment s,andt her e ar emanysi t uat i onst hatmaycauset hedel i ver y dat et obeext ended,suchaswetweat her .

Not hi ngcanbemor ei mpor t antt hanensur i ng t hatt hecor r ectr esear chandcheckshavebeen conduct edandt hatyouar egoi ngi nt ot he pur chasewi t hyoureyeswi deopen.Fi r st ,i ti s absol ut el yessent i alt ounder st andt hebuyi ng pr ocess,pr eci sel ywhatf undsar er equi r edand whenyouwi l lneedt hem.Thi swi l lal l owyout o makeanaccur at ecashf l owanal ysi s.I tshoul d coveri nvest mentandr i sk. Hi ghpot ent i alr et ur nsof t enequalgr eat err i sk, andvi cever sa.Taket het i met oi dent i f yt he pot ent i alr i sk,andt her et ur nst hatyouhave cal cul at edshoul dbeaccept abl ybal anced.I ti s i mpor t antt oset t l ef orapur chaset hatsui t syour f i nanci alsi t uat i onandi nvest mentt ar get s. Bevi gi l antwi t hmoney,andhaveyourf i nance l i nedupwhenyouputdownt hedeposi t .Don’ tbe caughtoutatset t l ementbynothavi ngf i nance r eady.Somet hi ngassi mpl easchangi ngj obs andent er i ngi nt oapr obat i onper i odcanaf f ect yourcapaci t yt ogetf i nance. I fyouar epl anni ngt obuyof ft hepl ani nt er st at e, f ami l i ar i seyour sel fwi t ht hel awsandt axesoft hat st at e.Andi fyouhaveaf r i endorr el at i vei nt hat l ocat i onaskhi m orhert ogoandphysi cal l ysee t hesi t esi ncet her ecoul dbeanynumberof f act or i esorot herdevel opment snear byt hat coul di mpactyourdeci si on.


5.BUYI NG EARLYCANHAVE I TSADVANTAGES Notonl ycanyouof t engetf i r st pi cki fyougeti near l y,butt her e canbesoundr easonsf orbuyi ng pr oper t yof ft hepl an.Bef or ea pr oper t yi sconst r uct ed devel oper sl ookf orpr esal est o gi vet ot hebanksoi twi l lpr ovi de f undi ngf orconst r uct i on. TheGFChasmadei thar df ordevel oper st ogetconst r uct i on f i nance,andmanybanksar enot wi l l i ngt opar twi t hmoneyunl ess t hemaj or i t yoft hepr oposed devel opmenthasbeensol d.Many devel oper sar ewi l l i ngt ogi ve gooddeal supf r ontt osecur e sal es.Di scount scanst ar tf r om about5% t oabout10% ont he compl et i onpr i ceandusual l yt he ear l i eryouar ei n,t hebet t erpr i ce youcannegot i at e.

t l ement .Atset t l ementt he 6.CONSI DERUSI NG ADEPOS- set b u y e r p a y s t h e p u r c h a s e p r i cei n I TBONDRATHERTHANTYI NG f u l l , a n d t h e d e p o s i t b o n d l a p s e s . UPYOURCASH Buyi ngof ft hepl anwi l lr equi r ei nvest orpayadeposi t ,usual l y10% oft hepur chasepr i ce.Whi l e devel oper spr ef ercash,somewi l l al l owbuyer st ouseadeposi t bondorbankguar ant eei nst ead ofr equi r i ngcashdeposi t . Adeposi tbondi saguar ant ee t hatsayst hei nsur ancepr ovi der wi l lpay10% deposi tt ot he vendori nanyoft he ci r cumst anceswher et hedeposi t woul dor di nar i l ybef or f ei t edby t hevendor .I ft heset t l ementdoes notoccurandt hedeposi t f or f ei t ed,t hedeposi tbond pr ovi derwi l lseekt or ecovert he moneyf r om t hebor r ower .Ther e i snoexchangeofmoneyi nwi t h t hedeposi tbondi npl aceunt i l

Themai nbenef i tofusi ngadeposi tbondi st hatsavi ngsr emai n i nt act ,ast hecostoft hedeposi t bondi sf arl esst hant hedeposi t i t sel f .


pi ct ur ef or m cent r ealsout hyar r a

Bec omi ngal andl or d Her ear e3T hi ngst oCons i der I nt o da y’ sr e a le s t a t ema r ke t ,whe ns e l l i ngyo urho me ,i tc a nf e e ll i keyo uha v el i mi t e do p t i o ns . Va l ue sa r ej us tb e gi nni ngt os t a b i l i s e ,a ndb uye r sc a nb es c a r c e . I fyo ua r ea b l et os e l lyo urho me–gof o ri t !Thi si st heb e s to p t i o n. Butwha ti fyo uc a n’ tf i na nc i a l l ya f f o r dt os e l l ?

Cons i derbec omi ngal andl or dandr ent i ngouty our pr oper t yt oaqual i f i edt enantunt i l y ouar ei nabet t er pos i t i ont os el l .Thi swi l l pr ov i dey ouwi t has t r eam of r ev enueony ourpr oper t ywhi l es uc c es s f ul l ymov i ng t r ans i t i oni ngi nt oy ournex thome. Wi t has hak yr eal es t at emar k etandi nc r eas edl ender r equi r ement s ,manywoul dbebuy er sar eopt i ngt o r entv er s usbuy .Ac c or di ngt or ec entnews ,v ac anc i es ar eatanal l t i mel owac r os st hec ount r y .Thi smeans t hec hanc eof s uc c es s f ul l yr ent i ngouty ourpr oper t yi sv er ygood. Bef or ey ouj umpi nt ot her ent al mar k ett hough, c ons i dert hef ol l owi ng: -Don’ tnec es s ar i l yex pec tt oc ov eral l ofy our pr oper t yex pens eseac hmont h.Thought her ent al mar k eti shotr i ghtnow,i fy ouar el oc k edi nt oa

hi ghmont hl ymor t gagepay mentdon’ tex pec ti tt o bec ov er edbyr ent al i nc omeeac hmont h.Rent al pr i c esar edi c t at edbymar k etv al ue.Ther ent al i nc omemayonl yc ov erapor t i onofy ourt ot al c os t s . -Sc r eeny ourt enant sc ar ef ul l y .Notonl yi si t i mpor t antt omak es ur ey ouhav eaTenantt hatwi l l payy oueac hmont handk eept hehomei ngood s hape,buty oual s ohav et or emembert hatt he Tenant ’ sbehav i ourwi l l i mpac ty ournei ghbour sand c ommuni t y .Choos ewi s el y . al l ypr epar ey our s el ft oac c eptt hats omebody -Ment el s ewi l l bel i v i ngi ny ourhome.Thi smeanst hat t y pi c al wearandt earwi l l happenwhi l et heTenanti s t her e.Thi si snor mal ands houl dbeex pec t ed.Any maj ordamages houl dbec ov er edbyt heTenant .


L andl or ds , l i f t y ourgame: Saf et yi s s uesar eput t i ng t enant sat r i s k Wheni tc omest os af et yandt heupk eepoft hei nv es t mentpr oper t i es , or“ r ent al pr oper t i es , ”t heques t i ont hatec hoest hr ought hei ndus t r yi s t hi sone:Whoi sl i abl es houl dany t hi nghappent ot het enant s ?

El ect r i calf useboxes

Wher edowebegi n?

Wi t hov er1, 000el ec t r i cs hoc k s , andonav er agef ourf at al i t i es r epor t edi nNSW i n20102012,I am onc eagai nc al l i ngoutt ot he aut hor i t i est ot ak eac t i oni nwhat i sanal ar mi ngs i t uat i onwheni t c omest ol ac kofs af et yand el ec t r i c al negl i genc eont hepar t oft heagent s / l andl or ds .I nt hel as t t hr eemont hswehav ei ns pec t ed newmanagement sc omi ngi nt o ourof f i c eandf i ndadi s t ur bi ng numberofpr oper t i eswi t h danger ousandf aul t yel ec t r i c al c abl i ngandpar t i c ul ar l yf us e box eswi t hnoadequat es af et y meas ur es .

Iam notcal l i ngf orr ealest at e agent st obecomeel ect r i ci ans,but sur el ysi mpl eobser vat i onscan det er mi nei ft hemai nel ect r i cal boxesr equi r epr of essi onalat t ent i on andupgr adi ng.Themai ni ndi cat or wi l lnodoubtbet heageoft he pr oper t yi t sel f .Mysoccercoach usedt ot el lus“ i fi ndoubtki cki tout ” whenwef oundour sel vesover whel medwi t ht heopposi ngsi de at t acki ngourgoal .Li kewi se,Isay “ i fi ndoubtcal lt heexper t ”i nt hi s caset heel ect r i ci ant hati supt o speedwi t ht her egul at i onsand r equi r ement s.Bet t erst i l l ,sendt he el ect r i ci anaphot ot hr oughyour smar t phoneandgetananswer ASAP.Don’ tdel ayt her esponseor act i on,el ect r i ci t yi snott obe messedwi t h.

Manybel i ev et hatbyhav i ngone “ s af et ys wi t c h”i ti senought opr ot ec tt heoc c upant s .Wel l ,i t ’ snot . Thes eonl ypr ot ec tt hepower c i r c ui t si nmos ti ns t anc es .What oft hel i ghtc i r c ui t s ,t hehar dwi r ed s t ov es ,wat erheat er sandai r c ondi t i oni nguni t st hatr equi r ec i r c ui tbr eak er s ?Butt hent her ear e al s oanumberofpr oper t i est hat don’ tev enhav eas af et ys wi t c h. Al ar mi ngl ywec omeac r os st hes e r egul ar l y .Iam notr ef er r i ngt oj us t s el f managedr ent al homes ei t her ,butal s ot opr oper t i est hat hav ebeenmanagedby pr of es s i onal agenc i esandf or manyy ear s .

WhatIam cal l i ngf or ,i st hei ndust r y t ol i f ti t sgamewheni tcomest o saf et yi ssuesandhazar dsi nand ar oundr ent alpr oper t i es.Butas st at edpr evi ousl y,t her ear emany f act or spr event i ngandcr eat i ngan i mpassef oranyl i f ti nst andar ds.


Homeloansneedto changetoreflect yourli festyle So,you’ vegott hehomel oan,boughtt hehous eand are now you’ res et t l i ng i n. . . Wel l ,don’ tgett oocomf ort abl e-not hi ng s t ayst he s ameand a proact i ve approach t oyourborrowi ng arrangement sovert i mecan s aveyou t hous ands .

I tseemsyourhomel oancanbe l i kenedt ot hecaryoudr i ve–j ust asi tr ef l ect syourl i f est yl e,needs andgoal satanyst agei nl i f e,so, t oo,shoul dyourhomel oan. " Thi si swel li l l ust r at edbyt hef act t hatt hecheapr unaboutyou dr i vewhenyou’ r ei nyourear l y 20si sver ydi f f er entt ot hesevenseat erf our wheel dr i veyou’ l l needi nyour40swhenyouhave t hr eechi l dr enandt hei rf r i endst o t r anspor t , "saysSmar t l i nePer sonalMor t gageAdvi ser s’Mi chel l eSchaaf sma. " Ayoungcoupl est ar t i ngoutwho havemanagedt osavet hei rdeposi tandar ei nt heear l yst ages oft hei rcar eer s,onent r yl eveli ncomes,pr obabl yonl yneeda basi cl oanwi t hmi ni malf eesand f eat ur est hatsi mpl yal l owst hem t omaxi mi sepayi ngever ydol l ar of fasqui ckl yaspossi bl e. " However ,f i veyear sl at ert hey’ r e i naver ydi f f er entsi t uat i on. They’ vepai dof fachunkoft hei r homel oanandbot har eear ni ng consi der abl ymor eandper haps savi ngf orsomet hi ngsi gni f i cant , suchasr enovat i onsoranover seast r i p.Theymaywel lbe bet t erof fwi t hahomel oanpackaget hati ncl udesanof f setaccount ,r edr aw,al owf eecr edi t car dandamor ecompet i t i vei nt er estr at e. " Lat eri nl i f e,ast hecoupl e movest owar dsr et i r ement ,t hey maynotwantorneedacompl ex l oanorl oanst r uct ur e.Theymay wel lwantabasi cl oanagai nt hat i sgoi ngt oal l owt hem t oqui ckl y


payoutt hef i nalamountowi ng ont hei rhomel oani nt hel ast f ewyear soft hei rwor ki ngl i ves. " Schaaf smasai dagoodmor t gagebr okerwoul dr evi eweach cl i ent ’ ssi t uat i onannual l yt o ensur et hatl oanpr oduct sand st r uct ur esi npl acecont i nuet o meett hei rneedsandgoal s. Shesayscl i ent swhohaven’ tr evi ewedt hei rhomel oanar r angement si nt hepastt hr eeyear s coul dbeget t i ngabet t erdeal . " Thepoi ntoft her evi ewshoul d notbet of ocusj ustont hei nt er estr at eonof f erandt hel ender , al t hought heyar ecer t ai nl ykey consi der at i ons,butt odet er mi ne whet heryouneedt hesame t hi ngsoutofal oannowt hatyou di dwhenyouf i r stt ooki tout . " I fyourl i f est yl e,r equi r ement s andf i nanci alsi t uat i onhave changed,f orbet t erorwor se, t hent her ei spr obabl yscopet o i nvest i gat eot heropt i ons. " Taket hecoupl ef aci ngcash f l owpr essur easar esul tofr educedhousehol di ncomeand/ or consi der abl yi ncr easedexpenses,suchaspr i vat eschoolf ees, whohavedi l i gent l ybeenmaki ng pr i nci palandi nt er estr epay ment sont hei rhomel oanf or10 year s. " Theycoul dpr obabl yr ef i nance t hei rmor t gageandr esett he t er m oft hei rl oan.Thi swoul d consi der abl yr educet hei rr epayment sandi mpr ovet hei rhousehol dcashf l owposi t i onandt hei r whol el i f est yl e. "

Schaaf smasai dt hepol i ci es andcr i t er i aoft hebankshad changedconsi der abl yi nr ecent year sandcont i nuet odoso. " So,i tmi ghtbet hatsomef or ms ofi ncome( suchascommi ssi onsorbonuses)t hatwer en’ t pr evi ousl yconsi der edbyyour l endernowar e,ort hatyou’ r e abl et obor r owahi gherper cent ageoft hepr oper t y’ sval ue. " Thecompet i t i oni nt hehome l oanmar ketal someansbanks t endt oof f erl oansonmor ef avour abl et er mst onewcust omer s,orexi st i ngcust omer swho ar epr epar edt oaskf oradi scount . " Anexper i encedmor t gageadvi serwi l lconsi deryourcur r ent si t uat i oni ndept handbeabl et o advi seoft hebestappr oacht o maxi mi set heoppor t uni t i es avai l abl et oyou. "


Fl i nderst at i on 40M

St at ueof Li ber t y 93M

StPaul ’ s Cat hedr al 1 1 1 M

Mel bour ne Ar t sCent r e 1 26M


LondonEye 1 35M

Tower Mel bour ne 220M

Ei f f erTower 324M


Pr oper t yandL aw 澳洲买房相关法律常识 Pr oper t yandL aw 物业的买卖过程中,或物业租赁过程中,自然很难避免会涉及一些与法 律相关的事宜。以下这一部分,我们将一些常见的与法律有关的内容介 绍给您,希望您在此帮助下,能更好地处理自己的物业买卖和租赁。 ***

1、何谓物业卖家申明书? 法例规定,凡买物业前,卖家一定要给 予买家该份档,并要买家签署后才可签署买

●若发现申明书内 容有错误﹐该如何 处理?

2、卖家可否售卖违例建筑? 法例不禁止该类建筑物的销售,因此买 家自己要小心,在签署买卖合同之前应查清 该建筑是否违例。

卖合同。这申明书目的是要保护买家利益, 确保他们知道所购买物业的情况。业主须在

如果这些错误是违

这文件上公开有关物业的:按揭情况﹑城市

反法律的﹐卖家和

例如﹐市政府有否发给该物业建筑批准

规划﹑建筑许可证﹑水费﹑政府通告﹑通往

他的律师都会受到

﹐而这些建筑完工后有否得到市政府的合格

物业公路的状况﹑土地限制或禁止某些用途

制裁﹐买家亦可因

检查。若没有合格检查﹐则有可能将来市政

的说明﹑电﹑煤气﹑水﹑电话的接驳﹑地契

此退出买卖合同,

府不接受该建筑的合法性﹐也会下令让业主

等等。列出这些内容的目的在于:买家要从

收回所有的定金。

修改建筑﹐直到合格为止。

这些数据中确定该物业是否适合将来使用。 调查建筑合法与否﹐一定要在签署合同 例如﹐买家想将一间商业楼宇改为住宅

之前进行。否则﹐买家便自动承担责任。所

用途。他应该确定现在的城市规划是否准许

以﹐若没有做这项调查便签约﹐以后才去调

商业用途﹐更重要的是这个规划在未来会否

查有关的建筑批准﹐有可能导致市政府去调

有所改变。另一例子是,该物业是否在污染

查该物业的建筑﹐要是不幸真的有问题﹐市

的土地上﹐申明书不可能会指出这一点﹐但

政府会下令买家去修改物业直到合格为止﹐

买家应该找律师作调查。

这样更得不偿失。


3、外国人可否在澳洲买住宅楼 宇? 为了保障国民居住福利﹐澳洲+政 府制定的"外国收购法"(ForeignAcquisttiosAnTakeoversACT1975) 管制外国人投资住宅地产。一般,外 国人可买到的住宅物业是在建筑期间 或新建成的单位(StrateUnit)或地 与产配套(House/LandPackage)。

一般情况下﹐这些可从地产发展 商(OffThePlan)那里购买。发展 商要预先向政府申请批准﹐最高只可 卖五成给外国人。重新发展的单位如 果是由非住宅用途改建成住宅用途的 话﹐也可以得到政府批准卖给外国人 。但重新修建的单位则不包括在内。


欧盛智库

<海外房产投资>

如何获取

更高的租金回报率

投资海外房产风险比较高,投资者必须做好全面的准备,方可下手。如何运用金融、汇率政策? 如果选择升值潜力的物业?物业如何管理?这N个问题均 需要投资者考虑清楚。 古人云:知己知彼方可百战百胜。掌握了全胜的资讯,还怕投资部赚钱。


合适的房产,这仅仅只是成功的房产投资的一半。如何获 取更高的租金回报率,即投资回报,是另一个成功的关键。 为此,资深投资者给出的建议是——维护房产的良好状况。

有人倾向于尽量减少持续支出与获得最 大化回报率,但有经验的投资者往往会花钱 维护房产的良好状况,这样不但吸引好的租 客,获得高于平均水平的租金,房产空置时 间更短,而且转售价格可能更好。

房东应为投资房产配备高质量的锁、安 全纱窗、新粉刷的墙壁、空调、地板、窗帘 、水龙头配件、现代贴砖和橱柜维修等。更 好的房产条件能吸引更好的租户与得到更好 的租金回报。

80%左右的出租房由私营部门提供,而政 府无法为每一位租客提供出租房,所以房产 市场中的投资活动很重要。

如何判断是否是售房最佳时机?

大多数的投资者选择购买公寓和联排别 墅等多住房产,部份原因是这些房产比独立 屋更便宜,同时也因为位置好,往往更容易 出租。

生活方式的改变是很多人决定出售房产 的重要原因,不管你是重新选择居住地,还 是家庭人数增加需要一个大房子,或者是子 女独立出去之后降级房产;寻找合适的市场 时机出售房产显得尤为重要,尤其是对于首 次置业者而言更是如此。

房产投资者应聘请持牌房产管理公司对 房产进行妥善管理,除非投资者有充足的业 餘时间和对租赁房产所涉及的法律流程很熟 悉。西澳60%左右的投资房产由专业人士管理 。 房产管理公司会对此进行定期检查,并 提醒房东所需维护的项目,因此比私人管理 的房产所需长期维护少。投资者也应对房产 进行彻底检查,以确定所需的维修工作。 如果房产出租时处于最佳状态,租客更 可能继续保持其状况。重要的是房东在房产 出租开始时对房产设置了高标准,是为了使 租户维持这一标准。这对已经购买了老房产 的投资者特别重要。

你选择的时机很可能不是房产市场的最 佳出售时机,所以详细的了解房产市场的现 状和整个经济形势的现状是非常重要的,因 为房产市场通常都会反映出所在地区和整个 州的经济现状。 此外,你还需要考虑你的个人目标和你 融资购置新房产并承担贷款的能力,购置新 房产你还需要考虑资本所得税等税收因素。 你需要认识到,如果当前的房产价格较低, 你可能出售房产所获得的收入也会较低,但 是你所需要花费的购置新房产的钱也相对较 少,反之亦然,所以价格最高的时候,对很 多人而言并不一定是最佳的房产出售时机。


在周星驰电影《功夫》中,泼辣而又精明的包租婆形 象早已深入人心。现实生活中,随着房产租赁市场的日渐 火爆,一个新的行当——包租业也开始“风生水起”,一 些目光高远的“包租婆”们更是将视野扩展到了全球。   有媒体报道“中国买家涌入硅谷小镇大手笔购房吓坏中介”,足见华 人在海外购房的来势汹汹。华人将“以房养老”的传统思想带到国外,通 过购入房产并对外租赁获取利润,同时又为子女提供了更好的生活环境。 另外,国内房产拥有70年使用权,在国内投资物业总会受到时间限制﹔ 而海外房产则多为永久产权,多数海外房屋的价值会随着土地的增加而增 加。 据《2012中国购房者海外购房趋势》报告数据显示,澳大利亚在中 国购房者海外购房意向国家排名中位列第二,仅次于美国。 而澳大利亚地产中介们也从中国购房者那里学到了“刚需”二字。根 据澳大利亚外国投资评估委员会2012年度的报告,澳大利亚去年共审批 房地产业申请 10118件,为2008年的两倍。其中,住宅投资价值 197 亿美元,排名前两位的是美国和中国。尤其是在悉尼的一些开发项目中, 15%的房子被在国内面临限购的中国大陆投资者买走。 “以前我看中国报道说北京人买房像买白菜一样,真是百思不得其解 。现在我自己深有感触,我的客户买房真的很快,很多人是以观光的名义 过来看房子,经常 一个星期就拍板了,而且使用贷款的比例并不高,动 辄付上几十万澳元首付。而且他们和极其重视隐私的其他外国人不同,后 者买房是不允许第三方在场的,不管对这个房子有多满意,他们一般会不 停地挑毛病,比如说公共交通、楼层不好等等,以此来杀价。但中国客经 常成群结伙,好几家一块看房子,价格说得很死,一下就 说买了,定了 ,然后就是付钱,非常干脆。”澳大利亚房产经纪描述道。 在另一位房产经纪透露,她的一位客户是个典型的第二代移民。“第 一代人去挣钱,第二代人去消费。换句话说,第二代移民是带着成功者的 姿态来国外的。他是富人,出国不是去卖劳力,而是拿钱来买一个身份。 这些人甚至也不想入籍,只想有一张绿卡当通行证就OK了。” 这位客户是一个20岁的留学生,名叫Si m on。刚步入大学的 Si m on厌倦了租房生涯,想拥有一套自己的房子。在房产经纪人的帮助 下,Si m on在 学校附近购置了一套价值53万澳元的两居室单元房。 Si m on之前盘算得非常美妙,“之前中介帮我设计了一套方案: 如 果是在学校附近租房的话,我的租金约为每周450~500澳元,一年为 2. 3万~2. 6万澳元。而在同地区购买一套两居室房约55万澳元,若按贷 款 70%计算,每周需还贷400澳元左右。我自己住一间,另一间租给同 学,每周收入不低于450澳元,完全可以满足还贷需求。而且澳洲房价平 均每年上涨约 10%,4年上涨超过40%,合20多万澳元,基本也把留 学费用挣回来了。更重要的是等我申请永居时,房产可以满足在澳洲拥有 25万澳元资产的要求,可谓一举多得。”


FOCUSON

学 养

房 以

担 负

零 学


2013墨尔本华人中秋博饼娱乐会 暨墨尔本地产开发解析会 博饼,起源于泉州,是闽南地区几百年来独有的中秋传统活动,是一种独特的月饼文化, 也是对历史的一种传承。博饼活动的创始人是被誉为中国民族英雄的泉州市南安人郑成功。 是年,郑成功为了鼓舞思乡将士们的士气而发明了这种游戏,经过几百年的变迁,成为一 种独特的中秋文化。 2013年9月21日下午2点星期六,欧盛集团在 中秋佳节举办了一次成功的中秋博饼会。 博饼活动是福建中秋佳节独有的传统娱乐活 动,非常热闹,由六颗骰子掷出不同结果决 定领奖不同奖项,与会嘉宾,人人可以参与 并拿奖。 中秋博饼,起源于泉州,后由泉州南安人郑 成功带入厦门,是闽南地区特有的由饼文化 外延的一种民俗活动。博饼是中秋节时的一 种大众娱乐活动,用六粒骰子投掷结果组合 来决定参与者的奖品。传统的奖品为大小不 同的月饼,共计一会,设状元1个,对堂2个 ,三红4个,四进8个,二举16个,一秀32个 。相传这种游戏可以预测人未来一年内的运 气。 欧盛集团总裁欧阳任海,九年地产开发建筑 经验,与大家一起分享“欧洲地产开发<易> 起来”的理念。2013墨尔本华人中秋博饼娱 乐会,免费拿大奖。


Easydevel opm ent “易开发”即欧盛集团于2013年面向广大华人建立的墨尔本地区地产 开发服务体系。该服务旨在以欧盛集团成熟丰富的开发经验、准确的 市场把握、专业的建筑知识、知名的品牌效应以及高效的合作体系来 协助海内外华人对开发项目进行高起点定位和高标准建设。

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