Page 52

roma

50

scrupoloso in fase di consegna del fabbricato. Ferrofinestre e isolamento di 10 cm di pomice sulla copertura; e in alcune zone con un materassino di PVC. Senza quel documento o uno analogo il tecnico può solo fare ipotesi di buon senso. La prescrizione presente nella revisione della Norma deve essere dotata di un “paracadute” proprio per tutelare le ipotesi in mancanza di documentazione. Oppure imporre agli utenti saggi distruttivi sulle componenti edilizie. Altro aspetto che può lasciare alcuni dubbi, è il fatto che quelle spese “comuni” sono solo apparentemente legate al fabbisogno di energia degli appartamenti: il fatto di abitare in unità energeticamente sfavorite ha un impatto modesto sulla spesa per la manutenzione ordinaria dell’impianto. Mantenere o gestire una caldaia da 150 kW o una da 160 kW ha praticamente lo stesso identico costo; analogamente per il lavoro di contabilizzazione e ripartizione, dove si usa il computer per gestire numeri. Oltretutto, secondo l’orientamento indicato, anche se il singolo condomino effettuasse dei lavori di riqualificazione energetica, non godrebbe di alcuna riduzione di tale voce di spesa, non sarebbe quindi neanche raggiungibile l’obiettivo della Direttiva. La considerazione più importante, tuttavia, è che quel calcolo è assai complesso e, per gli edifici esistenti sprovvisti di documentazione, affetto da aleatorietà oggettive. In altre parole, i risultati ottenuti da due tecnici più che esperti della materia, saranno diversi per via delle tolleranze insite nelle norme di calcolo e per quelle consentite ai software commerciali16. È inoltre previsto che nel corso dei prossimi anni tali norme vengano aggiornate e modificate; è già successo in passato, con cadenze ravvicinate. I risultati che ottengo oggi domani potrebbero essere diversi; quelli calcolati ieri sono sicuramente diversi da quelli calcolati oggi. In definitiva si tratta di un punto assai debole che deve essere assolutamente affrontato dal Legislatore, al fine di evitare facili contenziosi. A complicare le cose, si segnala poi che per calcolare il rendimento di generazione (necessario per passare dalla spesa per il combustibile all’energia utile) si deve considerare l’edificio nella sua conformazione attuale: doppio calcolo quindi, e da aggiornare a valle di ogni intervento! È anche vero che, una volta modellato l’edificio con un software, l’eventuale aggiornamento dei risultati comporta solo un lavoro di qualche ora. Questo aspetto porta a fare una considerazione innovativa: e se si iniziasse ad “amministrare” a livello condominiale anche il funzionamento dell’impianto affidandosi al tecnico che ha guidato l’aggiornamento dei millesimi, e conosce il comportamento dell’edificio, di seguire anno dopo anno la situazione? Tutto ciò

con l’obiettivo di ottimizzare il funzionamento e di riequilibrare le tabelle millesimali a fronte di interventi di riqualificazione. Un lavoro non troppo impegnativo (non è la conduzione dell’impianto), ma che potrebbe portare a quei benefici auspicati dal Legislatore. La terza criticità da analizzare, riguarda invece gli appartamenti utilizzati da chi si è legittimamente distaccato dall’impianto in passato. Si ricorda che per prassi giurisprudenziale, nonché in virtù della nuova formulazione dell’articolo 1118 del Codice Civile, chi si distacca deve contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria, in quanto rimane (salvo decisione unanime dell’Assemblea) proprietario dell’impianto. Deve inoltre, per prassi giurisprudenziale, corrispondere una quota dei consumi se dal suo distacco deriva “un aggravio di spese” per gli altri condomini. Tale quota può essere determinata con gli algoritmi di calcolo citati (le specifiche UNI/TS 11300) o stabilita forfetariamente in accordo con l’Assemblea sulla base delle vecchie tabelle millesimali. Con le nuove modalità di ripartizione cosa succede? Nelle nuove tabelle millesimali vanno considerati anche questi appartamenti? Qualcuno asserisce di sì, e vorrebbe attribuire i consumi involontari anche ai distaccati ma, la norma, non dice nulla in merito. Questo fa dedurre che chi si è distaccato senza arrecare aggravio di spese nulla deve, né deve essere interessato (fino a quando non vorrà riallacciarsi all’impianto17) dalla nuova ripartizione; se invece arrecava aggravio di spese, o aveva stabilito una quota di partecipazione ai consumi, si dovrà ricalibrare il suo contributo con le nuove regole. Anche questo aspetto andrebbe normato; in alternativa dovrà decidere l’Assemblea senza ledere i diritti acquisiti e le pattuizioni stipulate. Per quanto riguarda le spese per la manutenzione straordinaria, ovverosia quella che si segnala come la quarta criticità, la Norma dice testualmente che: < I criteri di ripartizione della spesa di climatizzazione invernale e per Acqua Calda Sanitaria descritti nella presente norma non si applicano ..... alle spese di manutenzione straordinaria...>. Tenendo conto dell’obbligatorietà nell’utilizzo della Norma, che implica che le nuove tabelle non devono essere sottoposte all’approvazione dell’Assemblea Condominiale per quanto riguarda la metodologia usata (salvo rilievi di natura tecnica), e della necessità di rielaborare in ogni caso anche le tabelle esistenti, sarebbe opportuno ed importante che la Norma o il Decreto stabiliscano con precisione le modalità di ripartizione di tutte le spese inerenti l’impianto. In alternativa si potrà ricorrere a quanto previsto al comma 1 dell’articolo 1123 del codice ci-

ORDINE DEGLI INGEGNERI DELLA PROVINCIA DI ROMA

Quaderno IOroma II-2016  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you