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VIVIENDA Y HÁBITAT

LACIUDADNOSEVENDE:SOBRELA REGULACIÓNDELMERCADODE VIVIENDAENLACABA En el artículo se abordan las diversas problemáticas que atraviesan actualmente a la Ciudad en torno al hábitat y la vivienda, como consecuencia del insuficiente o deficitario papel regulador del Estado. En este contexto, y partiendo de una contraposición fundamental existente entre aquellos que desean hacer de la Ciudad un objeto para la satisfacción de sus necesidades, y quienes apuntan a utilizarla exclusivamente en pos de la realización de ganancias económicas, encontramos que el Estado no es nunca un actor neutral, nunca un "árbitro", y que dicha contraposición constituye un campo abierto a la disputa política. Asimismo, se buscará mostrar que la problemática de la política estatal respecto a la vivienda no se limita a la construcción, sino que abarca un amplio espectro de espacios de intervención: Regulación y control de la construcción privada, de los alquileres, y de los hoteles y pensiones, urbanización de villas, limitación a la construcción en altura, etc. En función de ello, se argumentará que cuando el Estado no actúa, o actúa de manera asistemática, insuficiente, negligente o errada, también está interviniendo, en contra precisamente de quien se encuentran en desventaja y a favor de los diversos agentes económicos.

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Introducción Introducción. . Toda Ciudad en la era moderna, se enfrenta a una contradicción fundamental, y en cierta medida irresoluble. Por un lado, es un bien útil y necesario a los habitantes de una sociedad dada. Las industrias, los comercios, las viviendas, y todos los bienes y servicios urbanos que hay en ella, así como los efectos fundamentales de interconexión, proximidad y accesibilidad reciproca, que la Ciudad como totalidad integra, agrega como valor a cada uno de sus elementos, están allí en primer lugar para servir a las necesidades de la población: trabajo, techo, alimentos, agua potable, esparcimiento, educación, salud, etc. La ciudad es el ámbito donde la gente vive, donde produce y se reproduce a sí misma, y sirve, como objeto complejo, de peor o mejor manera a este fin (es decir, brindando peores o mejores condiciones de vida). Pero al mismo tiempo, la Ciudad, el espacio físico de la ciudad, es, como todo otro objeto en la economía capitalista, una mercancía, un terreno propicio para la búsqueda de la máxima ganancia. Y esta búsqueda, es llevada a cabo en el mercado inmobiliario por una pluralidad de actores: La industria constructora, los agentes inmobiliarios, los dueños de la tierra urbana o los propietarios de inmuebles que los ofrecen en alquiler, entre otros. En principio, estas dos esferas parecerían no ser contrapuestas. La teoría económica liberal y neoliberal de la economía, aplicada al mercado de la vivienda, sostiene una armonía automática entre las necesidades de la población y el interés de los agentes productores y distribuidores de vivienda, entre la oferta y la demanda. Pero en los hechos ¿Qué garantiza que los intereses económicos de estos distintos agentes armonicen con las necesidades vitales de la población de una ciudad? En la práctica, se presenta entonces una contradicción fundamental en lo que hace a la Ciudad entre los intereses económicos de los agentes capitalistas de la vivienda, y las necesidades de las y los habitantes de una Ciudad.

En esta contradicción, que forma parte de la vida de cualquier ciudad, el Estado es un actor fundamental a ser tenido en cuenta. No solo por las políticas de intervención directa como productor o distribuidor de bienes inmobiliarios (construcción de viviendas sociales, acceso a créditos baratos, etc.), sino también a través de toda una

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serie de decisiones políticas más o menos “indirectas”, que afectan tanto o más al mercado inmobiliario, que las mencionadas políticas directas. Una forma de intervención se vincula con el rol del Estado de prestar ciertos servicios públicos no garantizados por la actividad empresaria (agua, luz, construcción y mantenimiento de calles, escuelas, hospitales, transporte, etc.). Estos servicios, distribuidos de manera desigual en la ciudad, afectan a las condiciones de vida de las personas y también, al valor de la tierra urbana. Y la otra manera fundamental que el Estado tiene de intervenir en la dinámica del mercado inmobiliario, es la que tiene que ver con la regulación de dicho mercado. Las leyes, el entramado jurídico que condiciona y en muchos casos determina la situación habitacional de los habitantes, y las condiciones generales para los negocios inmobiliarios, así como la mayor o menor funcionalidad de los cuerpos administrativos encargados de hacer cumplir estas leyes, son parte de la política pública, y esto tanto si el Estado efectivamente regula, como si por ausencia de legislación o de aplicación efectiva de la ley, deja librada la competencia de los agentes empresarios, la apropiación de la tierra de la Ciudad.

En esta nota, pasaremos revista algunas cuestiones que se vinculan directamente con la regulación del mercado de viviendas en la Ciudad: la de la construcción, de los alquileres, la situación del hábitat precario (villas, viviendas precarias, hoteles y pensiones) y el caso de las viviendas ociosas. Pasaremos revista a cuál ha sido la intervención del poder ejecutivo actualmente en funciones en todas estas áreas, en las cuales creemos, que cuando no se ha desentendido de la situación previamente existente, ha profundizado tendencias favorables a la apropiación mercantil en todas estas esferas, relegando el problema habitacional de los vecinos de la Ciudad a un segundo plano.

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Distribucióndesigualdelaconstrucción Distribucióndesigualdelaconstrucción. .  Una tendencia que refleja en la CABA la autonomía del mercado inmobiliario por sobre las necesidades habitacionales de la población, es la desigual distribución de la construcción entre los barrios de la Ciudad. Lo que arrojan los datos estadísticos es que se construye en mayor medida en aquellos barrios donde la comercialización de la vivienda es más rentable: barrios con “buena ubicación”, es decir sobre todo cercanía geográfica y/o buena accesibilidad en transporte público a los centros de actividad comercial más importantes y buena provisión de servicios públicos, en los cuales el precio de alquiler y de venta por m2, es más alto. La sobreconsrucción en estos barrios eleva los precios de las viviendas, aumentando el margen de ganancia de los agentes mercantiles inmobiliarios, pero reduciendo las posibilidades de acceso de la población. Al mismo tiempo, perjudica a los actuales vecinos, sobresaturando los servicios públicos disponibles. Esto se ve claramente ilustrado en el hecho de que, entre las comunas 1, 2, 11, 12, 13 y 14 (en donde se ubican los barrios que son los más caros en términos de costo de alquiler y precio de venta por m2 de la Ciudad, Puerto Madero, Recoleta, Colegiales, Belgrano, Núñez y Palermo) concentran el 75% de la construcción de nuevas viviendas o ampliación en m2 del parque existente para el año 2010, mientras que otros barrios de menor costo (también en términos de costo de venta por m2 y alquiler), como Flores en la comuna 7, representa solamente el 7,47%, y las comunas 8 y 9 (con barrios mayoritariamente populares, como Liniers, Villa Soldati o Villa Lugano) representan sólo el absurdo porcentaje del 0,6 y 4% respectivamente1.

Tipodeviviendaycosto Tipodeviviendaycosto. . La construcción además lejos está en estos barrios de corresponder al tipo de viviendas adecuada a las necesidades habitacionales de los sectores de menores recursos. En este sentido, es notable que el 51% de las nuevas viviendas construidas en la Ciudad durante el año 2010 hayan sido Viviendas calificadas como Confortables, 1

Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Ministerio de Desarrollo Urbano. Dirección General de Registro de Obras y Catastro.

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Lujosas o Suntuosas2, es decir, viviendas fuera del alcance de los sectores con mayores urgencias habitacionales.

Otro indicador que ilustra la dinámica cada vez más excluyente del mercado es el significativo aumento del costo de la propiedad que se viene registrando. Entre 2007 y 2011, un 50% en dólares y un 115% en pesos, de U$S 1402 a U$S 2107 en 20113. Adicionalmente, comprar una vivienda ha pasado de costar un promedio de 42 sueldos en 2001, a 84 sueldos en 20114. El acceso a los créditos hipotecarios se hace igualmente complicado: Según estadísticas recientes, un grupo familiar con un ingreso de unos $9000 necesita de más del 40% de sus ingresos y un 30% de los mismos como ahorro previo para poder acceder a un crédito a 20 años5. Este hecho, que el acceso a la propiedad de la vivienda se vuelva una forma de tenencia cada vez más restringida, obliga a las personas que desean residir en la Ciudad a utilizar otros regímenes de tenencia alternativos, siendo uno de los más difundidos, el alquiler. Esta forma de habitar la ciudad, ha crecido en un 55% desde el año 2001, alcanzando a unos 350.000 hogares. Al mismo tiempo, en los últimos 5 años, este crecimiento de los inquilinos, ha tenido su contrapartida en un incremento del 240% del monto promedio del alquiler, alcanzando hoy el 40% de un salario medio en la Ciudad6.

Los alquileres están regulados actualmente por la Ley Nacional de Locaciones Urbanas 23.091, sancionada en 1984. Ella establece un plazo mínimo de alquiler de solo dos años, plazo que resulta perjudicial para los inquilinos, al mismo tiempo que no se fijan precios máximos por barrios. A lo largo de estos años, se han presentado proyectos de ley para reformar dicha ley, pero al día de la fecha, todos ellos se encuentran “cajoneados”.

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Fuente: Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos del Ministerio de Desarrollo Urbano. Dirección General de Registro de Obras y Catastro. 3 Información estadística extraída de la Campaña por un plan integral de vivienda en la Ciudad http://viviendaenlaciudad.com.ar/wp/ 4 Información estadística extraída de la Campaña por un plan integral de vivienda en la Ciudad http://viviendaenlaciudad.com.ar/wp/ 5 Información estadística extraída de la Campaña por un plan integral de vivienda en la Ciudad http://viviendaenlaciudad.com.ar/wp/ 6 Información estadística extraída de la Campaña por un plan integral de vivienda en la Ciudad http://viviendaenlaciudad.com.ar/wp/

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Viviendas ociosas: Las paradojas de la libertad de mercadoirrestricta mercadoirrestricta. . Quizás uno de los datos que más sorprenden en cuanto a la falta de regulación en el mercado inmobiliario, es aquella que se vincula con la existencia en la Ciudad de viviendas ociosas. En una Ciudad con un déficit habitacional en crecimiento, alrededor de 340.000 viviendas se encuentran desocupadas7. Actualmente, no existe ninguna legislación ni política tendiente a enfrentar esta malversación del parque ya construido de viviendas. Tal política sería provechosa además porque influiría de manera positiva sobre el del mercado, haciendo bajar los precios y desalentando la especulación, favoreciendo el acceso tanto al alquiler como a la vivienda propia.

Construcciónenaltura Construcciónenaltura. . La falta de una política integral de planeamiento urbano se ve reflejada en la demolición de viviendas en estado de perfecta usabilidad, para la construcción en altura en zonas donde crece el valor del terreno. La transformación desmedida de la fisionomía de los barrios de la Ciudad, la mala distribución de los servicios públicos (barrios con servicios deficientes por la saturación de los mismos, y otros con servicios deficientes por carencias estructurales e históricas que no son resueltas por no haber en ellos suficiente "rentabilidad"), la destrucción del patrimonio histórico, arquitectónico y hasta de los espacios verdes de la Ciudad en pos de proyectos privados de construcción que buscan aprovechar márgenes extraordinarios de ganancia son algunos de los síntomas.

En relación con esta problemática, rige en la ciudad desde 1999 y el gobierno de la Alianza, un Código de Planeamiento Urbano que en su concepción, se suponía, alentaría la construcción en los barrios del sur de la ciudad. Sin embargo, ya desde el vamos, el código presentaba artículos que daban lugar a una orientación contraria, 7

http://www.censo2010.indec.gov.ar/CuadrosDefinitivos/V1-P_Caba.pdf

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como aquella disposición que establece que dentro de cada cuadra, el máximo de altura autorizado para la construcción está dado por el edificio de más altura8.

Esta inconsistencia en la legislación y en los mecanismos de control, ha desencadenado la respuesta organizada de los vecinos, quienes han recurrido a la protesta colectiva y a las acciones judiciales para trabar la construcción indiscriminada. Estos vecinos consiguen a menudo restricciones judiciales, o incluso, y en esto el gobierno del PRO no ha sido la excepción, modificaciones legislativas parciales del código de las directrices del código de planeamiento (como en Caballito9 o Villa Pueyrredón10 por ejemplo). Pero estas respuestas “reactivas” del gobierno, por presión de las organizaciones vecinales, en ningún caso ofrecen una respuesta integral y sistemática de regulación del mercado de la construcción. Además, estas “victorias” de los vecinos solo son parciales, al poco tiempo, las constructoras consiguen burlar o ignorar las normativas, volviendo a generar la reacción vecinal11. A contrapelo de esta necesidad, el gobierno de Macri ha acentuado aún más el perfil no-intervencionista de los gobiernos anteriores. En Julio de este año por ejemplo, decidió la remoción de su cargo de Mónica Capano de la Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la Ciudad, que contaba con el apoyo de una gran parte de las asociaciones vecinales y de ONG por la protección del patrimonio arquitectónico de la ciudad. La comisión es un organismo conjunto entre el Ejecutivo y el Legislativo reservada a un diputado de la oposición, y se había constituido en uno de los pocos escollos para la demolición irrestricta en la Ciudad.12

Controldeobras Controldeobras. . Otra consecuencia que se vincula con esta situación, es la problemática que a lo largo de los años, denuncian numerosas ONG especializadas en el tema: la ausencia de mecanismos de eficiente control público sobre las obras en construcción (obras que 8

http://www.pagina12.com.ar/2000/00-07/00-07-29/pag15.htm http://www.lanacion.com.ar/1014865-la-legislatura-limito-por-ley-las-alturas-de-edificios-en-caballito 10 Http://salvemosalbarrio.blogspot.com.ar/2010/06/salio-la-nueva-ley.html 11 http://www.pagina12.com.ar/diario/sociedad/3-183691-2011-12-19.html 12 http://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/m2/10-2323-2012-07-21.html 9

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consiguen permisos para construir un número determinado de pisos y terminan violando la normativa, ante la “vista gorda” o ausencia de las inspecciones), el otorgamiento de permisos de construcción de manera irregular (sin la realización de estudios de impacto adecuados, por ejemplo), para favorecer la hiperconcentración de proyectos inmobiliarios en ciertos barrios, en los cuales ya se encuentra ocupado el espacio. Esta falta de control de seguridad y factibilidad de las obras en pos de dejar hacer a los agentes constructores, se vincula directamente con los insólitamente frecuentes casos de derrumbes que ocurren en la ciudad, algunos de ellos con trágicas consecuencias, como el caso del derrumbe de un edificio en construcción, en el año 2010, que produjo la destrucción de un gimnasio aledaño, dejando un saldo de 3 personas muertas y 11 heridas, y el alejamiento del director ejecutivo de la Agencia Gubernamental de Control (AGC), Raúl Ríos, o el ocurrido en la calle Bartolomé Mitre, con grandes pérdidas materiales y 1 muerto13

Posteriormente a este último incidente, la legislatura sancionó como consecuencia de la presión vecinal y mediática la ley 3562, que prescribía una normativa en materia de inspecciones más rigurosa que la anterior. Sin embargo, al poco tiempo, nuevos derrumbes dejaron de manifiesto la falta de aplicación de la ley: El gobierno del PRO detenta un record nada simpático: 20 derrumbes desde el inicio de su gestión, incluyendo el 201214. Creemos que lejos de ser “accidentes aislados”, o incompetencia de funcionarios específicos de rango bajo, la falta de política sistemática y efectiva de control es una decisión política estatal de “dejar hacer”, que se contrapone con la legislación en la materia, en favor de los intereses del mercado inmobiliario.

Viviendaprecaria Viviendaprecaria. .  Una de las consecuencias que genera el alza de los alquileres, la dificultad de acceso a la propiedad y la falta de regulación del mercado inmobiliario, es el de la vivienda precaria, incluidos los residentes permanentes en inquilinatos, conventillos, 13 14

http://www.clarin.com/capital_federal/Hallaron-muerto-hombre-desaparecido-derrumbe_0_589141197.html http://www.telam.com.ar/nota/26749/

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hoteles y pensiones. Según la última Encuesta Anual de Hogares, el 5,5% de los hogares (y 5,3% de la población) de la Ciudad reside en una vivienda precaria; es decir, en un inquilinato o un conventillo, un hotel o pensión, en una construcción no destinada a vivienda, un rancho o una casilla. Así mismo la población en villas o asentamientos pasó de 108.000 personas en 2001 a 164.000 en 2010 (un incremento del 52%)15.

En cuanto a las viviendas precarias en sí (ocupaciones, hogares en ranchos u otras), es importante que entendamos que el déficit habitacional, no consiste única o fundamentalmente en un porcentaje de personas que requieren una vivienda y no la tienen en absoluto. Aquellos que habitan en viviendas con materiales de mala calidad (vulnerables a los daños del clima y otros factores ambientales), con instalaciones mínimas insuficientes para cubrir necesidades elementales, o que viven en condiciones de hacinamiento, y/o sin acceso a servicios públicos elementales, también se encuentran en una situación de déficit. Una política de créditos para la compra de materiales y las tareas de mantenimiento, ampliación y mejoramiento de viviendas y la provisión de mejores servicios públicos, resulta en muchas ocasiones una política más adecuada que la construcción de nuevo parque.

Para el caso de los hoteles, pensiones y conventillos, que alojan residentes de manera fija (en su mayor parte, sectores de bajos recursos y con trabajos precarios sin ingresos, ni las garantías necesarias para un alquiler), es de notar que en su inmensa mayoría, lo hacen sin tener habilitación para ello, al margen de cualquier normativa, mediante acuerdos de palabra sumamente injustos y proclives a los abusos por parte de los dueños de las residencias, y en condiciones de hacinamiento y falta de servicios elementales. Al día de la fecha, no existe en la Ciudad ninguna normativa que regule la situación de las personas que viven en hoteles, inquilinatos, conventillos y pensiones.

La política del macrismo para todas estas formas de hábitat precario, sólo ha logrado profundizar las condiciones de exclusión, vetando en el año 2010, una nueva 15

Información estadística extraída de la Campaña por un plan integral de vivienda en la Ciudad http://viviendaenlaciudad.com.ar/wp/

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prórroga a la ley 1251, sancionada en 2004, llamada de "emergencia habitacional" que entre otras cosas, prohibía los desalojos de estos inmuebles precariamente habitados. En ese marco normativo tendiente a la expulsión de los sectores populares de la ciudad, el gobierno porteño ha procedido a realizar grandes operativos policiales de desalojo, como el caso del Hotel Sur y en viviendas aledañas, en el barrio de Constitución, donde 80 familias fueron desalojadas por la policía metropolitana, a cambio del otorgamiento de subsidios y traslado a "paradores", solución que lejos está de resolver la problemática habitacional de estas familias16.

Conclusiones Conclusiones. . En esta nota, analizamos diversas problemáticas que atraviesa actualmente la ciudad como consecuencia del insuficiente o deficitario papel regulador del Estado. Según podemos extraer de los diversos puntos analizados, el Estado no es nunca un actor neutral, nunca un "árbitro". Es un campo abierto a la disputa política, que expresa la contradicción entre aquellos agentes y fuerzas sociales que desean hacer de la ciudad un objeto para el uso y la satisfacción de sus necesidades, y aquellas que desean emplearlo para la realización de ganancias económicas. En este sentido, creemos que cuando el Estado no actúa, o actúa de manera asistemática, insuficiente, negligente o errada, también está interviniendo, en contra precisamente de quien se encuentra en desventaja y a favor de los agentes económicos. Apostar por una intervención integral, que priorice los problemas habitacionales de la población por sobre la búsqueda de ganancias, es la posición que sostenemos como necesaria desde este Observatorio, e incluye tanto las problemáticas tratadas en esta nota, como así también otras que iremos analizando en lo sucesivo desde este espacio.

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http://www.telam.com.ar/nota/24570/

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Vivienda y hábitat - La Ciudad no se Vende