__MAIN_TEXT__

Page 1

Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Auteur: Sabien Verheijen Studentnummer: 2017750 HBO instelling: Avans Hogeschool Opleiding: Bouwmanagement & Vastgoed Afstudeerprofiel: Vastgoed Afstudeerbedrijf: Agrarisch Erfgoed Nederland Bedrijfsbegeleider: Ewoud van Arkel Afstudeerbegeleiders: Marc van Dun & Bart van Berkel Afstudeerscriptie 24 maart 2014


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeerscriptie geschreven in het kader van de opleiding Bouwmanagement & Vastgoed aan Avans Hogeschool te Tilburg. Deze scriptie gaat in op de vraag in hoeverre het mogelijk is om historische boerderijen te herbestemmen naar een zorgcomplex. Een woord van dank is in dit voorwoord op zijn plaats. Allereerst, bedank ik mijn afstudeerbegeleiders de heer Van Dun en Van Berkel voor de goede begeleiding. Daarnaast wil ik de zorginstellingen, eigenaren van de historische boerderijen, initiatiefnemers en architecten die in het kader van deze scriptie ge誰nterviewd zijn, hartelijk bedanken. Tot slot bedank ik de heer Van Arkel, projectleider van Agrarisch Erfgoed Nederland en tevens mijn bedrijfsbegeleider. Zijn hulp was onmisbaar bij het onderzoek voor mijn afstudeerscriptie. Ik wens u veel leesplezier toe!

Sabien Verheijen Tilburg, 24 maart 2014

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

1


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Samenvatting In dit rapport wordt er onderzoek gedaan naar de factoren die de herbestemming van een historische boerderij tot een zorgcomplex succesvol maken. Het doel daarvan is om een model te ontwikkelen voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex voor projectontwikkelaars. In het eerste hoofdstuk, historische boerderijen, komt naar voren dat van de 87.000 historische boerderijen die er nog in Nederland zijn, 4.350 boerderijen leegstaan. De boerderijtypen zijn onder te verdelen in vijf groepen: - Friese-huisgroep - Hallehuisgroep - Dwarshuisgroep - Zeeuwse-schuurgroep - Vlaamse-schuurgroep Het formaat van de verschillende boerderijtypen speelt een rol of de historische boerderij geschikt is om her te bestemmen tot zorgcomplex. Over het algemeen zijn de boerderijen die vallen onder de hallehuisgroep, de dwarshuisgroep en de Groningse graankathedralen uit de friese huisgroep, het grootste van formaat. Het tweede hoofdstuk, zorg, gaat in op vergrijzing, gehandicapten zorg en het programma van eisen. Er vindt vergrijzing plaats in Nederland, dit houdt in dat het aantal 65-plussers toeneemt, dit geldt ook binnen de gehandicaptenzorg. Ruim 112.000 65-plussers woonden in 2012 in een verzorging- of verpleeghuis. Vanaf 2013 zal het aantal 65-plussers toenemen van 2.700.000, naar 4.700.000 in 2041. Binnen de gehandicaptenzorg wonen 75.000 cliĂŤnten in een instelling. De doelgroepen zijn ouderen en gehandicapten. Zij hebben veel overeenkomsten op het gebied van woonwensen. Voor deze doelgroep is een programma van eisen voor zorgwoningen opgesteld op basis van verkregen informatie van zorginstellingen. Op basis van het programma van eisen en de transformatiepotentie meter is er in hoofdstuk 3 het herbestemmingskans model opgezet. In stap 5 is de Risicoanalyse voor projectontwikkeling van Gehner als basis gebruikt.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

2


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Het herbestemmingskans model is getoetst doormiddel van de virtuele casussen Dorpzigt en de Middenhof. Daarnaast heeft de heer Ewoud van Arkel het herbestemmingskans model getoetst aan dezelfde casussen. Uit de toetsing van het herbestemmingskans model blijkt dat het model vrij eenvoudig in te vullen is. Stap 1 en 2 blijken een goede check te zijn omdat de mogelijkheden van een concreet project vaak de doorslag geven. De derde stap geeft een overzicht van de knelpunten die opgelost moeten worden en geeft aan in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is. Door zes variabele in te vullen rolt er een globale financiÍle haalbaarheidsanalyse uit stap 4. Om de risico’s in beeld te brengen, in stap 5, moet er wel gerekend worden, dit is duidelijk uitgelegd maar kost meer tijd. Er zijn meerdere factoren die de herbestemming van een historische boerderij naar een zorgcomplex succesvol maken. De locatie en zijn omgeving zijn van groot belang, deze wegen ook zwaar mee in het herbestemmingskans model. Het Programma van Eisen voor zorgwoningen bepaald de indeling van een zorgcomplex, dit moet passen binnen de historische boerderij.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

3


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Inhoud Inleiding ................................................................................................................................................... 6 Aanleiding ................................................................................................................................................ 7 Probleemomschrijving............................................................................................................................. 7 Probleemstelling...................................................................................................................................... 7 Doelstelling .............................................................................................................................................. 7 Hoofdvraag .............................................................................................................................................. 7 Deelvragen .............................................................................................................................................. 8 Casussen .................................................................................................................................................. 9 Dorpzigt ............................................................................................................................................... 9 De Middenhof .................................................................................................................................... 10 Leeswijzer .............................................................................................................................................. 11 1.

Historische boerderijen ................................................................................................................. 12 1.1 Leegstand historische boerderijen .............................................................................................. 12 1.2 Boerderij typen ............................................................................................................................ 14 1.2.1 Friese huis ............................................................................................................................. 15 1.2.2 Hallehuis ............................................................................................................................... 16 1.2.3 Dwarshuis ............................................................................................................................. 18 1.2.4 Zeeuwse schuur .................................................................................................................... 19 1.2.5 Vlaamse schuur .................................................................................................................... 19 1.3 Boerderijen formaat................................................................................................................... 20

2.

Zorg................................................................................................................................................ 21 2.1 Vergrijzing .................................................................................................................................... 21 2.1.1 Vergrijzing in de gehandicaptenzorg .................................................................................... 23 2.2 Gehandicaptenzorg ..................................................................................................................... 23 2.3 Programma van Eisen .................................................................................................................. 24 2.3.1 Doelgroepen ......................................................................................................................... 24 2.3.2 AWBZ & ZZP .......................................................................................................................... 25 2.3.3 Openbare ruimtes ................................................................................................................. 25 2.3.4 Gevoel van thuis wonen........................................................................................................ 25 2.3.5 Gebruikersfuncties ................................................................................................................ 26 2.3.6 Ruimte .................................................................................................................................. 26 2.3.7 Zorgkantoor .......................................................................................................................... 26

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

4


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.3.8 Bouwkundig .......................................................................................................................... 27 2.3.9 Wooncomfort ....................................................................................................................... 27 2.3.10 Omgeving ........................................................................................................................... 28 2.3.11 Locatie ................................................................................................................................ 28 2.3.12 Budgetten ........................................................................................................................... 28 3.

Toelichting Herbestemmingskans model ...................................................................................... 29 3.1 Stap 0 ........................................................................................................................................... 31 3.2 Stap 1 ........................................................................................................................................... 31 3.3 Stap 2 ........................................................................................................................................... 32 3.4 Stap 3 ........................................................................................................................................... 35 3.5 Stap 4 ........................................................................................................................................... 36 3.6 Stap 5 ........................................................................................................................................... 39

4.

Toetsing herbestemmingkans model ............................................................................................ 42 4.1 Dorpzigt ....................................................................................................................................... 42 4.2 De Middenhof.............................................................................................................................. 45 4.3 Conclusie toetsing herbestemmingskans model ......................................................................... 48 4.4 Toetsing door derde .................................................................................................................... 48

5. Conclusie & Aanbevelingen ............................................................................................................... 49 Literatuurlijst ......................................................................................................................................... 51 Bijlage 1. Een momentopname De bijlagen zijn niet Bijlage 2. Interviews met zorginstellingen in deze publicatie opgenomen. Bijlage 3. Transformatiepotentie meter Wilt u ze toch raadplegen: Bijlage 4. Herbestemmingskans model neem dan contact op Bijlage 5. Huur- en grondprijzen met de auteur. Tel. +31(0)640384823 Bijlage 6. Herbestemmingskans model Dorpzigt Bijlage 7. Informatie Dorpzigt Bijlage 8. Herbestemmingskans model de Middenhof Bijlage 9. Informatie de Middenhof Bijlage 10. Herbestemmingskans model Dorpzigt, Ewoud van Arkel Bijlage 11. Herbestemmingskans model de Middenhof, Ewoud van Arkel

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

5


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Inleiding 2013 was het jaar van de boerderij, met als thema herbestemmen. Het jaar van de boerderij werd georganiseerd door Agrarisch Erfgoed Nederland om de historische boerderij weer extra aandacht te geven. Er zijn nog steeds grote zorgen over de achteruitgang van het historisch erfgoed. Er verdwijnen te veel boerderijen, terwijl deze een belangrijke bijdrage leveren aan de kwaliteit van het landschap en de regionale identiteit van het landelijk gebied. Na het jaar van de boerderij in 2003 is er veel veranderd binnen het erfgoedbeleid en het beleid voor het landelijk gebied. Er ontstaan op dit moment veel vraagstukken door de huidige crisis, deze moeten opgelost worden en daar kunnen nieuwe mogelijkheden uit voorkomen. Agrarisch erfgoed heeft met deze ontwikkelingen te maken. Het programma van het jaar van de boerderij bestond uit verschillende activiteiten zoals: lezingen, excursies, opendagen, presentaties enzovoort. Deze activiteiten werden verspreid door het land georganiseerd. Ze waren toegankelijk voor iedereen, voor de boerderijenbewoners en voor de specialisten en beleidsmakers. Dit is mede mogelijk gemaakt door de boerderijenstichtingen verspreid in Nederland en door Agrarisch Erfgoed Nederland.’1

1

Jaar van de boerderij 2013, de historische boerderij in een veranderd landschap. www.boerderij2013.nl.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

6


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Aanleiding Mijn persoonlijke interesse gaat al een tijdje uit naar erfgoed. De reden hiervan is dat er naar mijn mening vroeger erg mooie boerderijen werden gebouwd. Deze zijn inmiddels vaak verouderd of slecht onderhouden. Daarnaast houd ik van de natuur en zijn er in de landerijen erg mooie monumenten te vinden. Op dit moment komen er steeds meer boerderijen leeg te staan. Het is zonde als deze verwaarloosd worden want er is vaak iets heel moois van te maken. Dit is dan ook de reden dat ik Agrarisch Erfgoed Nederland benaderd heb voor mijn afstudeerstage.

Probleemomschrijving Er zijn ongeveer 87.000 historische boerderijen te vinden in Nederland. Daarvan is 40% nog in agrarisch gebruik, de andere 60% heeft inmiddels al een andere bestemming gekregen. Dit komt naar voren in het onderzoek wat omschreven is in Historische boerderijen in Nederland2. Het aantal boerenbedrijven neemt in het algemeen met 10 per week af volgens de Momentopname in 2012, hierdoor komen er ook steeds meer historische boerderijen leeg te staan. Het is van belang voor het landschap dat deze historische boerderijen niet verloren te laten gaan. Nederland is aan het vergrijzen, dit zorgt ervoor dat er steeds meer mensen zorgbehoevend worden. Het huidige aanbod in zorgwoningen schiet tekort om de toename van zorgbehoevenden te voorzien.

Probleemstelling Er komen steeds meer historische boerderijen leeg te staan, daarnaast is er steeds meer vraag naar zorgwoningen.

Doelstelling Het ontwikkelen van een model voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex voor projectontwikkelaars.

Hoofdvraag Welke factoren zorgen voor een succesvolle herbestemming van een historische boerderij naar een zorgcomplex?

2

E.L. van Olst, Historische Boerderijen in Nederland, 2001

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

7


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Deelvragen - Hoe groot is het historische boerderijen bestand? - Hoeveel historische boerderijen staan er leeg? - Welke boerderijtypen zijn er? - Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?

- Hoe staat het met de vergrijzing in Nederland? - In welke omvang wordt er gebruik gemaakt van de gehandicaptenzorg? - Aan welke eisen moeten zorgwoningen volgens zorginstellingen voldoen?

- Welk model is er geschikt om te gebruiken als onderlegger voor het herbestemmingskans model? - Welke factoren moeten er behandeld worden in het model? - Is het herbestemmingskans model bruikbaar?

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

8


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Casussen De casussen Dorpzigt en de Middenhof worden geanalyseerd. Doormiddel van interviews met de eigenaren, gebruikers, ontwikkelaar, bouwer, architect en dergelijke wordt duidelijk hoe de herbestemmingtrajecten zijn doorlopen. Op deze manier wordt ook duidelijk wat er goed en minder goed ging tijdens de herbestemmingen en wat de verbeterpunten zijn. Het ontwikkelde herbestemmingkans model wordt doormiddel van deze casussen, in de oude situaties, virtueel getoetst.

Dorpzigt In de Hoeksche Waard, in het centrum, van Zuid-Beijerland staat de monumentale boerderij Dorpzigt. Deze boerderij is herbestemd tot multifunctionele voorziening, die bestaat uit negen verschillende functies, onder andere een bibliotheek, kinderopvang en hospice. In de oude landbouwschuur zijn zes zorgwoningen gemaakt waar nu ouderen met lichte dementie wonen. De historische boerderij is gebouwd in 1865 en was tot 2000 nog in bedrijf als agrarische boerderij. Dorpzigt is hierna in het bezit gekomen van Woonstichting Union.

Figuur 1: Dorpzigt

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

9


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

De Middenhof Deze historische boerderij is gelegen aan de Molenweg 31 in Terwolde, in de provincie Gelderland. De eigenaar van de boerderij is Stichting Behoud IJsselhoeven. In opdracht van deze stichting is de historische boerderij herbestemd tot zorgcomplex met gezinshuis en zes studio’s. De cliënten van stichting ’s Heeren Loo, een organisatie die ondersteuning geeft aan mensen met een verstandelijke beperking nemen het gebouw in gebruik. De Middenhof is een hoeve uit 1868, gebouwd door de toen rijke boeren.

Figuur 2: Middenhof

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

10


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Leeswijzer

2. Zorg

3. Herbestemmingskans model

4. Toetsing model

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

11


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1. Historische boerderijen In dit hoofdstuk wordt de omvang van het historische boerderijenbestand inclusief leegstand behandeld. Ook wordt er besproken welke boerderijtypen met bijbehorende formaten er zijn. Met historische boerderijen worden alle nog bestaande historische of streekgebonden complexen die voor 1940 werden gebouwd als boerderij ongeacht hun cultuurhistorische waarde of huidige functie.3

1.1 Leegstand historische boerderijen Volgens ‘Een moment opname Agrarische Erfgoed in 2012’4, zie bijlage 1, zijn er op dit moment in Nederland naar schatting nog 87.000 historische boerderijen, daarvan zijn ongeveer 12.000 historische boerderijen in het bezit van een monumentale status. Inmiddels is het mogelijk ook de 8.000 wederopbouwboerderijen van in en vlak na de Tweede Wereldoorlog mee te tellen.

Om als boer te blijven bestaan in de huidige tijd zijn modernisering en schaalvergroting noodzaak, maar economisch gezien zijn deze opties niet voor alle boeren haalbaar. Dit is dan ook de reden dat er veel boerenbedrijven gedwongen stoppen. Jaarlijks sluiten er ongeveer 2.500 agrarische bedrijven, dit proces is gestart vanaf de jaren zestig en zal zich naar verwachting blijven voortzetten.5 De afname van boerenbedrijven zorgt er voor dat er meer boerderijen, waaronder ook historische boerderijen, leeg komen te staan.

Op ‘De Oude Kaart van Nederland’6 staan 80 agrarische boerderijen vermeld die leegstaan. Doordat boerderijen vaak in handen zijn van particulieren is het moeilijk in kaart te brengen hoeveel historische boerderijen er leeg staan. Het is dan ook hoogstwaarschijnlijk dat er aanzienlijk meer historische boerderijen leeg staan.

3

E.L. van Olst, Historische Boerderijen in Nederland, 2001. L. de Laat, Een momentopname, 2012. 5 H. Harmsen, De oude kaart van Nederland, 2008. 6 H. Harmsen, De oude kaart van Nederland, 2008. 4

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

12


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

In het magazine Herbestemming7 wordt in opdracht van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed onderzoek gedaan om de leegstandscijfers boven tafel te krijgen. Dit hebben zij gedaan door gebruik te maken van al bestaande administraties. 'Om de leegstand op het spoor te komen is er onder meer onderzocht of op het adres iemand staat geregistreerd als bewoner. Daarnaast zijn de bestanden van de Kamers van Koophandel geraadpleegd om te zien of op het adres een bedrijf geregistreerd is. Maar dan kom je erachter dat veel boeren zich niet hebben ingeschreven. Dus hebben we nog een derde bestand geraadpleegd, dat van de gecombineerde aanslag (subsidies voor agrarische doeleinden en natuurbehoud). Als het adres in alle drie de administraties niet voorkomt, is er sprake van leegstand. Dat is onze aanname. Die aanname is ook gecheckt door mensen van de Stichting Agrarisch Erfgoed. Zij zijn ter plekke gaan kijken en waren het met ons eens.'

Er is op deze manier onderzoek gedaan naar het agrarisch erfgoed in Oldambt (Groningen), Amstelland (Noord-Holland) en Raalte (Overijssel). Het leegstandspercentage voor deze drie gebieden komt uit op 5% van de gehele voorraad historische boerderijen. Dit zou dus betekenen dat er 5% van de 87.000 historische boerderijen in Nederland leeg staat.

Uit het onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed komt ook naar voren dat de huidige bouwkundige staat van 64% van historische boerderijen goed is. De overige historische boerderijen hebben een matige staat waarvan 4% slecht te noemen valt. Deze cijfers zijn ook afkomstig uit de gebieden Oldambt, Amstelland en Raalte. De aanname wordt gedaan, dat een vergelijkbaar beeld ook voor de historische boerderijen in Nederland geldt. Zeer waarschijnlijk is dat de al herbestemde of nog in bedrijf zijnde historische boerderijen in goede bouwkundige staat verkeren. Grotendeels zullen de leegstaande historische boerderijen in matige of slechte staat verkeren.

Het verschil dat er volgens de oude kaart van Nederland ongeveer 80 historische boerderijen leeg staan en volgens het onderzoek in Oldambt, Amstelland en Raalte 4.350 historische boerderijen leeg staan, kan als volgt verklaard worden: De oude kaart geeft het resultaat uit 2008 weer, het onderzoek van de Rijksdienst voor het Cultuur Erfgoed laat de resultaten van 2013 zien. De oude kaart is gebaseerd op bestaande inventarisaties, waardoor de kaart alleen een eerste indruk van de leegstaande gebouwen geeft en niet van de precieze omvang van de leegstand. Voor het veldwerk stond slechts enkele maanden en er is geen nieuw onderzoek opgestart. De aanname wordt dan ook gedaan, op basis van het onderzoek van Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, dat er 4.350 historische boerderijen leegstaan op dit moment in Nederland.

7

J. de Jong, De jacht op cijfers, http://www.herbestemming.nu/editie-3/2493/de-jacht-op-de-cijfers,2013.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

13


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1.2 Boerderij typen In sommige delen van het land hebben bedrijf en gezin altijd onder ĂŠĂŠn dak naast elkaar geleefd. In andere delen is de boerderij uitgegroeid tot een omvangrijk complex van meerdere gebouwen. Toch bestaan de meeste boerderijen uit een woongedeelte, een opslagplaats voor hooi, een opslagplaats voor de oogst (de tas), een stal voor de beesten en een ruimte om de oogst te bewerken (de deel). De bouw van boerderijen werd mede bepaald door de beschikbaarheid van de bouwmaterialen. In Nederland was dat in eerste instantie vooral hout, riet, stro, leem en klei. Pas later deed de baksteen zijn intrede.

De boerderijtypen zijn onder te verdelen in vijf groepen8, namelijk: Friese-huisgroep - Stolp - Vooreindhuis - Kop-hals-romp type - Oldambtstype - Stelp - Groningse graankathedraal Hallehuisgroep - Middenlangsdeeltype - Loshoes - Staldeeltype - Dwarsdeeltype - Voergangtype Dwarshuisgroep - Langgeveltype Zeeuwse-schuurgroep Vlaamse-schuurgroep

8

R.C. Hecker, Historische boerderijtypen, 1990

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

14


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1.2.1 Friese huis Het Friese Huis is oorspronkelijk een woonstalhuis. Bij deze boerderij is de stal in het huis gevestigd (zie figuur l-1). De stal heeft een smalle voer- en mestgang tussen de boxen, de oogstopberging werd opgeslagen op het erf. In 1700 zijn er verschillende typen van het Friese huis ontstaan. De stolp (zie figuur l-3) is een samenvoeging van de oogstopslag en het achtergedeelte van het woonstalhuis, alle onderdelen onder een dak met de oogstopslag in het midden. Het woongedeelte is de kop bij een kop-hals-romp boerderij (zie figuur l-2b), deze wordt verbonden met de romp, de stal, door middel van de hals wat een klein tussen gebouwtje is. Door een driebeukige schuur haaks over de stal te bouwen is de Stelp (zie figuur l-3) ontstaan, een door ontwikkelde variant van de Stolp. De Oldambtstype (zie figuur l-5) ontstond vanaf 1800, deze boerderij heeft een woongedeelte met een oogstopslag op zolder en een even hoge maar bredere aangebouwde driebeukige ‘Friese’ schuur. Binnen de Friese huisgroep is er ook een groep boerderijen met grote volumes, deze zijn gebouwd door rijke boeren, de zo gehete Groningse graankathedralen9. Deze werden gebouwd aan het eind van de 19e eeuw en zijn moeilijk te herleiden naar de Friesehuisgroep boerderijen maar vormen daarbinnen wel een catergorie. De Friese huisgroep historische boerderijen zijn te vinden in Friesland, Groningen, Noord-Holland en de Waddeneilanden.

9

F. Westerman, De graanrepubliek, 2000.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

15


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1.2.2 Hallehuis Het Hallehuis is van oorsprong een boerderij met een breed middenlangsdeel tussen potstallen, oogstopslag vond plaats boven de deel en in een kapberg of schuur (zie figuur ll-1a). De losse hoes (zie figuur ll-2) is een woon- en bedrijfsruimte in een. Bij het staldeeltype (zie figuur ll-3a) werd de deel ingericht tot potstal. Het middenlangsdeel werd bij de dwarsdeeltypen boerderijen (zie figuur ll8b) gebruikt voor opslag. Het kenmerk voor het voergangtype boerderij (zie figuur ll-9) is een groepsstal en opslag op het erf. De Hallehuis boerderijen zijn te vinden in de provincies Overijssel, Drenthe, Gelderland en Utrecht.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

16


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

17


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1.2.3 Dwarshuis Het Dwarshuis is een eenbeukig woonhuis met ingang in de lange gevel en een vrijstaande stal en dwarsdeelschuur (zie figuur lll-1). De stalling en oogstopslag konden in een bijgebouw worden ondergebracht. Vanaf 1700 ontstond er door L en U vormen van de gebouwen een binnenhof (zie figuur lll-2). De driedelige opzet van het hallehuis verdween volledig rond 1850, daarna ontstond er een eenbeukige langgeveltype (zie figuur lll-3). De dwarshuis boerderijen zijn gevestigd in Noord-Brabant en Limburg.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

18


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1.2.4 Zeeuwse schuur De Zeeuwse schuur is een oude open-boxenstal waarbij stal en huis onder een dak gevestigd zijn (zie figuur lV-1a). Dit type is een mix tussen Friese woonstalhuisdetails en West-Vlaamse dwarshuiselementen. Eigenlijk zegt de naam van de Zeeuwse schuur het al, deze zijn te vinden in de provincie Zeeland.

1.2.5 Vlaamse schuur De Vlaamse schuur ontstond in 1700, het is een driebeukige schuur met een zijlangsdeel (zie figuur V-1). De Vlaamse schuur werd opgenomen in het achterstuk van het staldeelhuis of het hele bedrijfsgedeelte werd vervangen door de Vlaamse schuur, waarin de potstal aan de achtergevel een plaats kreeg. Er ontstonden in 1850 ook vierbeukige schuren met een middenlangsgevel tussen stallen en oogstopslag. De Vlaamse schuur is terug te vinden in delen van Noord-Brabant en Zeeland.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

19


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

1.3 Boerderijen formaat Voor de afmetingen van boerderijen gelden geen standaard regels. Sommige typen zijn groter dan andere, maar dat heeft van vroeger uit te maken met de grondsoort, het type bedrijf (akkerbouw, veeteelt, gemengd) en de schaalvergroting die is ingezet aan het einde van de 19de eeuw. Er wordt per boerderijtype gekeken of deze geschikt kan zijn om de historische boerderij her te bestemmen naar zorgwoningen. Om dit te beoordelen moet er onderzocht worden wat de oppervlaktes van de verschillende typen boerderijen zijn. Hierbij worden aannames gedaan.

Friese-huisgroep Deze historische boerderijen zijn over het algemeen niet erg groot, 13m x 14m. Wel staat bij de meeste boerderijen nog een later bij gebouwde schuur.10 De Groningse graankathedralen hebben echter wel grote volumes.11

Hallehuisgroep Het Hallehuis is een grote boerderij met woonhuis en stal in een en zijn gemiddeld 14m x 26m. De begane grond is groot, namelijk 364m², als daar de 1e verdieping (of een deel daarvan) nog bij komt zorgt dit voor maximaal 728m².12

Dwarshuisgroep De oppervlakte van het Dwarshuis is 500m². Bij deze historische boerderij zijn het woonhuis en de stal van vroeger uit onder een dak gevestigd, wat voor grote oppervlaktes zorgt.13

Zeeuwse-schuurgroep Over het algemeen zijn het woonhuis en de Zeeuwse schuur met elkaar verbonden, dit is niet in alle gevallen zo. Het woonhuis bij een Zeeuwse schuur is vrij klein, 180m². De Zeeuwse schuur zelf heeft een oppervlakte van 200m².14

Vlaamse-schuurgroep De Vlaamse schuur staat in de meeste gevallen los van het woonhuis van de boerderij. De meeste van dit boerderijtype zijn niet zo groot, zij hebben een oppervlakte van 250m² als er een Vlaamse schuur bij staat. De Vlaamse schuur zelf heeft een oppervlakte van 150m².

10

http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/venhuizen/object-48557648-westerkerkweg-36/omschrijving/, 2013 F. Westerman, De graanrepubliek, 2000. 12 http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/ambt-delden/object-48558986-loofrietweg-40/omschrijving/, 2013 13 http://www.fundalandelijk.nl/agrarischebedrijven/klein-zundert/object-48558469-hulsdonkstraat-15/, 2013. 14 http://www.huislijn.nl/recreatiewoning/zeeland/oostburg/margarethaweg-4/details#omschrijving,2013. Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014 11

20


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2. Zorg Er is onderzoek gedaan naar de toenemende vergrijzing en de gehandicaptenzorg. Daarnaast is er een programma van eisen opgesteld voor zorgwoningen.

2.1 Vergrijzing Het is bekend dat de Nederlandse bevolking aan het vergrijzen. De babyboomers gaan met pensioen en de levensverwachting van de mensen neemt toe, dit heeft gevolgen voor de samenleving. Op deze ontwikkelingen binnen de veranderende samenleving moet worden ingespeeld.

‘De bevolking van Nederland is geleidelijk aan het vergrijzen. Vergrijzing houdt in dat het aandeel ouderen in de totale bevolking toeneemt, personen van 65 jaar en ouder. Dit komt neer op 16% van de totale bevolking. Daarnaast is sprake van 'dubbele vergrijzing'. Dit houdt in dat binnen de groep 65-plussers het deel 80-plussers toeneemt. Op 1 januari 2012 waren er 686.000 mensen van 80 jaar en ouder, wat neerkomt op 4% van de bevolking. Van de 65-plussers was 25% ouder dan 80 jaar.’15

‘Op 1 januari 2012 woonden ruim 112.000 personen van 65 jaar en ouder in een verzorginghuis of verpleeghuis zoals te zien is in figuur 3. Van alle 65-plussers woonde daarmee 4% in een verzorgingshuis of een verpleeghuis en van de 80-plussers was dat 14%. Vrouwen vormen de ruime meerderheid, vooral in de hoogste leeftijdscategorieën. Een klein aandeel van de 65-plussers woonde in een andere instelling, zoals een psychiatrisch ziekenhuis of een inrichting voor verstandelijke gehandicapten. In totaal woonde het overgrote deel van de 65-plussers (95%) thuis. Van de 80-plussers woonde in 2012 nog 86% zelfstandig.’16

Een kleine 900.000 65-plussers zijn alleenstaand. Daarnaast wonen er ruim 112.000 65-plussers in instellingen, zoals ook hier boven gezegd wordt.17

15

H. Giesbergs, Vergrijzing: Wat is de huidige situatie?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/, 2013. 16 H. Giesbergs, Vergrijzing: Wat is de huidige situatie?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/huidig/, 2013. 17 CBS: personen in huishoudens naar leeftijd, http://statline.cbs.nl/StatWeb/publication/?VW=T&DM=SLNL&PA=37620&D1=a,!1&D2=0&D3=a,!1107&D4=l&HD=081111-1114&HDR=G3,G1,T&STB=G2 Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

21


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Figuur 3: Ouderen in verzorgingshuizen en verpleeghuizen naar leeftijd en geslacht, 1 januari 2012 (Bron: CBS Bevolkingsstatistiek).

‘Vanaf 2013 zal het aantal ouderen versneld toenemen, zoals te zien is in figuur 4. Volgens de CBS Bevolkingsprognose zal het aantal 65-plussers toenemen van 2,7 miljoen in 2012 tot een hoogtepunt van 4,7 miljoen in 2041. Tot 2060 blijft het aantal schommelen rond 4,7 miljoen.

De komende jaren zal vooral het aandeel 65-79-jarigen sterk stijgen en vanaf 2025 neemt ook de groep 80-plussers sterk toe, de dubbele vergrijzing. In 2040, het hoogtepunt van het aantal 65plussers, is naar schatting 26% van de bevolking 65-plusser, waarvan een derde ouder is dan 80 jaar.’18

Figuur 4: Prognose aantal 65+ en 80+

18

H. Giesbergs, Vergrijzing: wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst?, http://www.nationaalkompas.nl/bevolking/vergrijzing/toekomst/, 2013. Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

22


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.1.1 Vergrijzing in de gehandicaptenzorg Ook in de gehandicaptensector zal het aantal ouderen flink toenemen. In het bijzonder de toenemende vergrijzing binnen de verstandelijk gehandicapten speelt hierin een rol. De redenen hiervan zijn dat er sprake is van een verbetering van de medische zorg voor verstandelijk gehandicapten en het welvaartspeil groeit waardoor ook de levensverwachting van verstandelijk gehandicapten stijgt. 19

2.2 Gehandicaptenzorg ‘In 2011 wordt er door ongeveer 187.000 mensen gebruik gemaakt van de gehandicaptenzorg. Hiervan ontvangen 112.000 cliënten de zorg thuis. De overige 75.000 cliënten wonen in een instelling en ontvangen de zorg daar. Het gaat daarbij om mensen met een verstandelijke, lichamelijke en/of zintuiglijke beperking. Hoe hun zorg eruit ziet, verschilt per persoon. Denk bijvoorbeeld aan persoonlijke verzorging, begeleiding en dagbesteding.

Zorginstellingen verantwoorden aan het zorgkantoor hoeveel dagen, dagdelen en uren zorg en ondersteuning ze hebben verleend. Van cliënten die in een instelling wonen, wordt dit in dagen bijgehouden. Bij cliënten met dagbesteding tellen instellingen dit in dagdelen en zorg bij de cliënt thuis wordt in uren gerekend.

Instellingen in de gehandicaptenzorg ontvangen geld uit de AWBZ (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) voor de zorg die zij leveren. De zorg per cliënt verschilt, daardoor zijn er per cliënt verschillende tarieven waardoor er ook verschillende financieringsstromen ontstaan. Voor cliënten die in een instelling wonen, geldt dat zij een zogenaamd zorgzwaartepakket (ZZP) toegewezen krijgen. Een integraal pakket waar een bepaald bedrag bij hoort waarvoor de zorgaanbieder zorg en ondersteuning kan regelen.’20

Door het scheiden van wonen en zorg, extramuraliseren, gaat het er naar toe dat de cliënten gaan huren van een woningcorporatie of andere verhuurder. Als de huurprijs onder de sociale huurgrens van € 699,84 blijft, kunnen zij huurtoeslag ontvangen. Het zorgtarief wordt dan gefinancierd vanuit de Wmo (Wet maatschappelijke ondersteuning).

Volgens Vereniging Gehandicaptenzorg Nederland werken er 160.000 personen in de gehandicaptenzorg die samen ongeveer 100.000 fulltime arbeidsplaatsen bezetten. Een gemiddelde werkweek duurt 22,3 uur. Een fulltime werkweek bestaat in de gehandicaptenzorg uit 36 uur. Er werken dus bijna even veel personen in de gehandicaptenzorg als dat er gebruik maken van de gehandicaptenzorg. 19 20

Vergrijzing in de gehandicaptenzorg, 2003. A.J.J. van der Kwartel, Brancherapport gehandicaptenzorg 2012, 2012

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

23


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.3 Programma van Eisen In dit Programma van Eisen worden de eisen met betrekking tot woning van de doelgroep benoemd. Een groot deel van de informatie komt vanuit zorginstellingen. Er zijn interviews bij hen afgenomen omdat zij op de hoogte zijn wat de wensen van de cliĂŤnten zijn, zie bijlage 2. 21 2.3.1 Doelgroepen Er is gekozen om de huisvesting van ouderen en gehandicapten in zorgwoningen te onderzoeken. De reden om dit te onderzoeken is dat er verwacht wordt dat ouderen en gehandicapten veel overeenkomsten hebben op het gebied van woonwensen. Met ouderen wordt bedoeld: personen van 65 jaar en ouder. Onder gehandicapten worden verstaan: personen met een handicap die zorg nodig hebben of zorg voor mensen met een functiebeperking.

2.3.1.1 Ouderen De vergrijzing slaat steeds meer toe. De groei van de Nederlandse bevolking neemt af, de babyboomers gaan met pensioen en de leeftijdsverwachting van de mensen komt hoger te liggen. Hier komt bij dat de beroepsbevolking krimpt en snel veroudert. Dit zorgt ervoor dat in de toekomst de grijze druk hoger wordt. Omdat er steeds meer ouderen komen, komt er ook meer vraag naar woningen voor deze doelgroep. Volgens de huishoudenprognose van het CBS komen er tot en met 2045 nog 1 miljoen huishoudens bij, dit zijn dan met name eenpersoonshuishoudens en in het bijzonder van oudere alleenstaanden. Zij hebben speciale woonvoorkeuren en dit zal terug te zien zijn op de woningmarkt.22

2.3.1.2 Gehandicapten Er zijn 187.000 mensen die gebruik maken van de gehandicaptenzorg. In de gehandicaptenzorg wordt onderscheidt gemaakt tussen lichamelijke, zintuiglijke- en verstandelijke beperkingen. De 75.000 gehandicapten die in een instelling wonen ontvangen de zorg daar. Ook binnen de gehandicaptenzorg speelt vergrijzing een rol, voornamelijk bij verstandelijk gehandicapten. Voor gehandicapten geldt hetzelfde als voor ouderen, zij /hebben speciale huisvesting nodig, de markt moet hier op in moeten spelen om dit te realiseren.

21

Interviews met zorginstellingen. J. Schuur, Welvaart en leefomgeving, horizonscan, http://www.pbl.nl/sites/default/files/cms/publicaties/PBL-2013-Welvaart-en-Leefomgeving-1136.pdf, 2013. 22

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

24


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.3.2 AWBZ & ZZP De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten vergoedt langdurige zorg voor mensen met een ernstige beperking. Het gaat om beperkingen door een handicap, chronische ziekte of ouderdom. Als een cliënt gebruik wil maken van de AWBZ heeft deze een indicatie nodig. Uit de indicatie volgt een zorg zwaarte pakket, 1 tot en met 10, deze beschrijft welke zorg de cliënt krijgt.23 Er zijn dus ouderen en gehandicapten die meer of juist minder zorg nodig hebben dan andere cliënten. Er zijn lichte pakketten voor cliënten die alleen hulp nodig hebben bij de dagelijkse verzorging. Ook zijn er zware pakketten voor mensen met bijvoorbeeld een ernstige beperking of een zware vorm van dementie.

2.3.3 Openbare ruimtes In de openbare ruimtes willen de zorgbehoevende de sociale contacten onderhouden. De gangen en deuren, alle voorzien van elektrische deuropeners, moeten breed genoeg zijn voor rolstoelgebruikers en er dient een (plateau)lift in het gebouw aanwezig te zijn als de appartementen op de eerste verdieping gevestigd zijn. Er dienen voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn, deze moeten voorzien zijn van voldoende verlichting. Eis: Woonkeur certificaat B, 1 parkeerplaats per woning.

2.3.4 Gevoel van thuis wonen Uit gesprekken met verschillende zorginstellingen blijkt over het algemeen dat de cliënten graag een leven willen leiden dat past bij hun mogelijkheden. Het gevoel van thuis wonen in een zorgwoning staat daarbij hoog in het vaandel. Daarnaast is het van belang dat ze opgenomen worden in de samenleving. Er komen verschillende aspecten bij kijken zoals wonen, werken, dag- en vrijetijdsbesteding, sociale activiteiten, gezondheid en veiligheid. Door zorgwoningen te creëren met eventueel een multifunctioneel gebouw kunnen deze aspecten goed gecombineerd worden. Op deze manier kunnen ze hun leven zo goed en zelfstandig mogelijk leiden. Om het tekort aan woningen voor eenpersoonshuishoudens op te vangen is het slim om in te spelen op de toenemende vraag. Eis: Eigen slaap- en badkamer, gemeenschappelijke ruimten.

23

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/algemene-wet-bijzondere-ziektekosten-awbz/awbz-zorg

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

25


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.3.5 Gebruikersfuncties Om zorg te verlenen is het van belang dat er voldoende ruimte is in de woning. Vooral in de badkamer en slaapkamer zijn dit vereisten. De badkamer moet minimaal 7,5m² groot zijn. Voor de slaapkamer geldt dat deze minimaal 15m² moet zijn. Rolstoelvriendelijkheid binnen het gebouw is ook een aandachtspunt. Daarnaast zijn gemeenschappelijke ruimtes voor het leggen van sociale contacten en het doen van activiteiten een groot pluspunt. Domotica24 is ook een belangrijk item bij zorgwoningen, dit verhoogt de gebruikskwaliteit van een gebouw. Het moet per cliënt aangepast kunnen worden. Internet is de belangrijkste aansluiting om domotica aan te leggen. Eis: Woonkeur certificaat B, basis domotica.

2.3.6 Ruimte Er bestaan verschillende zorgwoningen. Bijvoorbeeld een studio of appartement, per zorgbehoevende is de voorkeur voor een woningtype anders. De minimale afmeting van een zorgwoning, studio, is 25m². De slaapkamer moet namelijk minstens 15m² zijn en de badkamer 7,5m² om goed zorg te kunnen verlenen. De zorgappartementen moeten een oppervlakte hebben van 45m², in dit appartement is er ook een woonkamer aanwezig en zit er een keuken/pantry in. Vanuit een zorginstelling gezien bestaat een woongroep minstens uit zes zorgbehoevenden. Per zorgbehoevende moet er minstens 18m² aan gemeenschappelijke ruimte zijn, dit houdt in minimaal 108m². Hier horen ook de openbare ruimtes, zoals gangen en liften bij. Deze getallen en oppervlaktes zorgen ervoor dat er minimaal een oppervlakte van 403m² beschikbaar moet zijn voor zes appartementen van 45m², een zorgkantoor, gemeenschappelijke ruimtes en openbare ruimtes. Als er in plaats van de appartementen zes studio´s van 25m² komen wordt de oppervlakte minimaal 283m². Dit is afhankelijk van de cliënten. Eis: minimale oppervlakte 403m² (studio’s 283m²).

2.3.7 Zorgkantoor Het moet mogelijk zijn 24-uurs zorg te kunnen verlenen. Er moet daarom voor de zorgaanbieder een zorgkantoor/woning aanwezig zijn in het gebouw. Voor deze ruimte moet minimaal 25m² gereserveerd worden. Eis: 25m² zorgkantoor.

24

Domotica is elektronische toepassingen in de woning om functies en diensten te besturen.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

26


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.3.8 Bouwkundig Het spreekt voor zich dat het bouwbesluit van toepassing is op het gebouw. Brandveiligheid is daarbij een extra aandachtspunt. De reden hiervoor is dat er ten eerste meerdere mensen in een gebouw zijn en ten tweede dat zorgbehoevende mensen zelf niet snel en veilig kunnen vluchten.25 Het is ook van belang dat het gebouw rolstoelvriendelijk is. Eis: Bouwbesluit, brandveiligheidseisen, WoonKeur certificaat B.

2.3.9 Wooncomfort Wooncomfort is essentieel bij zorgbehoevenden, zij brengen een groot deel van de dag door in hun woning. 2.3.9.1 Licht Er is onderzoek gedaan naar het effect van daglicht in een zorgwoning. Hieruit blijkt dat cliënten het als niet prettig ervaren om de hele dag in kunstlicht door te brengen. Het is daarom van belang dat er genoeg daglicht binnen komt. Dit heeft een positieve invloed op het wooncomfort. De hoeveelheid daglicht inval kan berekend worden door middel van de daglichtfactor.26 Eis: 70% van de dag voldoende daglicht.

2.3.9.2 Binnenklimaat Het binnenklimaat wordt beïnvloed door verschillende factoren zoals: luchttemperatuur, stralingstemperatuur, luchtsnelheid, luchtvochtigheid. Deze factoren worden geregeld door middel van verwarming, koeling en ventilatie. Als de juiste balans gevonden wordt tussen deze factoren zorgt dat voor een goed wooncomfort.27 Eis: EPC28 0,4.

25

E. van Wassenaar, Zorgsector kan brandveiligheid zelf eenvoudig verbeteren, 2013. Baas-Kleinbloessem, http://www.baaskleinbloesem.com/media/51464/baas-kleinbloesem-in-fmtgezondheidszorg.pdf, 2012. 27 CBZ, http://www.verenso.nl/assets/Uploads/Downloads/Wat-doen-wij/hitte-webPDF1.pdf, 2007. 28 Energie prestatie coëfficiënt. 26

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

27


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

2.3.9.3 Geluid Aangezien zorgbehoevende erg gevoelig voor geluid en vaak slechthorend zijn, is het van belang extra aandacht te besteden aan de geluidseisen. Het is verstandig om boven de huidige geluidseis te gaan zitten, ook met oog op de toekomst. Dit kan door middel van akoestische isolatie. Het aantal dB kan bij elkaar op geteld worden en zo wordt duidelijk voor hoeveel dB er geïsoleerd is. 29 Eis: + 5dB boven de basiseis realiseren. Dat houdt in: Ilu;k30 = +5 dB, Ico31 = +10 dB.

2.3.10 Omgeving Een veilige en rustige omgeving is voor zorgbehoevende van belang. Daarbij hechten zij waarde aan het onderhouden van sociale contacten. Een groene omgeving met bankjes is een goede oplossing. Aanbeveling: rustige omgeving waar sociaal contact mogelijk is.

2.3.11 Locatie Een veilige, leefbare omgeving met voorzieningen in de buurt is een goede locatie voor de doelgroep. Over het algemeen zijn deze locaties te vinden in dorpen. Het is wel per cliënt verschillend wat de beste locatie is volgens de zorginstellingen. Bepaalde cliënten worden gemakkelijk opgenomen in de samenleving, voor hen is het goed dicht bij de maatschappij te staan. Anderen kunnen hier niet zo goed mee omgaan waardoor het voor hen beter is op een afstand van de maatschappij te wonen. Aanbeveling: In een dorp (afhankelijk van cliënt).

2.3.12 Budgetten Door het scheiden van wonen en zorg van de ZZP’s (Zorg ZwaartePakket) 1 tot en met 4 komt er meer vraag naar betaalbare zorgwoningen voor deze groep. De reden hiervan is dat de huisvestingscomponent verdwijnt. Dit houdt in dat cliënten zelf moeten gaan huren, van een woningcorporatie of andere verhuurders, om huurtoeslag te krijgen. Daarbij geldt dat de huur niet meer dan € 699,84 mag zijn. Voor de overige ZZP’s blijft de AWBZ de woonkosten voorzien. Aanbeveling: Zorgwoningen die aan de sociale huurgrens voldoen.

29

SGGS, http://www.sggs.nl/Nederland/images/FCK/402%20glas%20en%20akoestische%20isolatie.pdf. Lucht geluid. 31 Contact geluid. 30

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

28


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

3. Toelichting Herbestemmingskans model Er is onderzoek gedaan naar historische boerderijen en de vraag naar zorgwoningen. Daaruit is gebleken dat er 4.350 historische boerderijen leeg staan. Ook is er vraag naar zorgwoningen vanuit de gehandicaptenzorg en door de opkomende vergrijzing. Het herbestemmen van historische boerderijen naar zorgwoningen heeft alleen zin wanneer deze woningen voorzien in de behoefte van de doelgroep. Het aanbod moet aansluiten op de vraag, zowel wel op het gebied van de locatie als op het gebied van het woongebouw.

Om te kunnen toetsen in hoeverre een historische boerderij te herbestemmen is, is er op basis van de transformatiepotentie meter32 (zie bijlage 3) en het programma van eisen voor zorgwoningen, wat op gesteld is in hoofdstuk 2 (zie 2.3), een herbestemmingskans model opgezet. De transformatiepotentie meter, waar het herbestemmingskans model op gebaseerd is, is sinds 2007 al meerdere malen gebruikt. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat deze betrouwbaar is. Dit model is ontwikkeld door Rob Gereards en Theo van der Voordt, het bestaat uit een aantal checklisten waarmee in zes verschillende stappen beoordeeld kan worden in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is.

Het herbestemmingskans model, zie bijlage 4, is ontwikkeld om ingevuld te worden door een projectontwikkelaar. Stap 0 is het in beeld brengen van leegstaande historische boerderijen. Stap 1 is een zeer globale scan op basis van 7 vetocriteria. Op het moment dat een gebouw niet aan al deze criteria voldoet, is het niet interessant om deze te her bestemmen. Dit is het eerste go/no go moment. Stap 2 is een meer gedetailleerde scan op basis van graduele criteria, hier volgt een score uit. Deze scan is opgesplitst tussen locatie en het gebouw. Op deze manier wordt zichtbaar welke criteria gunstig of juist ongunstig zijn voor herbestemming. De criteria uit stap 1 en een deel van de criteria uit stap 2 zijn in het Excel model voorzien van een opmerking, deze geeft nadere toelichting om onduidelijkheden te voorkomen. In stap 3 wordt door het invoeren van de score uit stap twee duidelijk of het gebouw wel of niet goed her te bestemmen is. Dit wordt uitgedrukt in de termen van niet tot zeer goed transformeerbaar. Daarnaast worden alle ‘nee’s’ uit stap 2 op een rij gezet, wat zorgt voor een overzichtelijke lijst met knelpunten. Dit moment is het tweede go/no go moment is. Hierna volgen twee stappen van verbreding en verdieping in de haalbaarheidsstudie. Stap 4 is een globale financiële haalbaarheidsstudie. Door het invullen van zes variabele, worden de investering en exploitatie berekend. In stap 5 worden er op basis van de Risicoanalyse voor projectontwikkeling van Gehner33 de verschillende risico’s in beeld gebracht. Bij het opstellen van het model is er uitgegaan van zes zorgappartementen van 45m², 18m² gemeenschappelijke ruimte per woning en een zorgkantoor van 25m². Dit is in totaal een oppervlakte van 403m². De verschillende stappen van het herbestemmingkans model in dit hoofdstuk zijn als voorbeeld ingevuld.

32 33

R. Gereards & T. van der Voordt, Transformatiepotentie meter, 2007 E. Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2011

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

29


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Stap Actie 0 Inventarisatie leegstaande historische boerderijen 1 Globale scan: beoordeling op basis van vetocriteria 2 Haalbaarheidscan: beoordeling op basis van graduele criteria 3 Bepaling transformatieklasse 4

Globale financiĂŤle haalbaarheidscan

5

Risico's

Niveau Voorraad

Resultaat Inzicht leegstaande historische boerderijen Locatie / gebouw Snelle selectie, wel of niet geschikt voor nader onderzoek Locatie / gebouw Oordeel over herbestemming kans Locatie / gebouw Transformatie klasse van de historische boerderij Gebouw Inzicht in de financiĂŤle haalbaarheid Locatie / gebouw Risicoanalyse op basis van Gehner

Figuur 5: Stappen herbestemmingkans model

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

30


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

3.1 Stap 0

Als men historische boerderijen wil gaan herbestemmen is het van belang om te weten te komen hoe groot de omvang is binnen de regio is. Om inzicht te krijgen in de leegstand van het huidige historische boerderijenbestand, is het noodzakelijk hier onderzoek naar te doen. Dit kan gedaan worden door bijvoorbeeld literatuuronderzoek en deskresearch.

3.2 Stap 1

Op basis van 7 vetocriteria wordt er een beoordeling gegeven in stap 1, figuur 6. Deze stap biedt de mogelijkheid om in eerste instantie een snelle, globale scan uit te voeren die niet arbeids- en informatie intensief is. Een vetocriterium houdt in dat wanneer er een van de criteria beantwoord wordt met ‘nee’, het herbestemmen van de historische boerderij naar zorgwoningen direct komt te vervallen. Dit is dan ook het eerst go/no go moment, hierdoor wordt er snel duidelijk of het interessant is verder onderzoek te doen. In de kolom ‘gegevens’ staat aangegeven op waar informatie ingewonnen kan worden om het criterium in kwestie te kunnen beoordelen. Om de vetocriteria te beantwoorden is het nodig marktonderzoek te doen. De vetocriteria zijn gevormd op basis van het programma van eisen voor zorgwoningen en de transformatiepotentie meter. Veto criteria Aspect 1 Markt 2

Criterium Er is vraag naar zorgwoningen.

Overheid

Gegevens Zorgaanbieders / gemeente Bestemmingsplan / beleid gemeente Gemeente / ter plaatse

Ja

Nee

Bestemmingsplan staat wijzigingen toe. 3 Locatie Er is geen gevaar voor de volksgezondheid. 4 Gebouw De minimale oppervlakte is Tekeningen / makelaar 403m². 5 Initiatiefnemer Er is een passievolle Initiatiefnemer initiatiefnemer. 6 Eigenaar De eigenaar is bereid Eigenaar medewerking te verlenen. 7 Investeerder Er zijn financiële middelen Investeerder aanwezig. WAAR Er is een mogelijkheid tot het herbestemmen naar zorgwoningen. Figuur 6: Vetocriteria Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

31


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

3.3 Stap 2

De input voor stap 2 is dat er in stap 1 op alle van de vetocriteria ‘ja’ is geantwoord. Er kan dan gestart worden met de haalbaarheidsscan op basis van graduele criteria. Met graduele criteria wordt bedoeld dat de beoordeling van een criterium hierbij niet leidt tot een goed of afkeuring van een gebouw, maar vormt een beeld van de mogelijkheden tot herbestemming. Deze scan is gedetailleerder en geeft goed weer waar de knelpunten zitten. De beoordeling van een historische boerderij op basis van locatieniveau, figuur 7, bestaat uit 6 hoofdcriteria, welke zijn onderverdeelt in functionele, culturele en juridische aspecten en 21 subcriteria. De beoordeling van een historische boerderij op gebouwniveau, figuur 8, bestaat uit 14 hoofdcriteria, welke zijn onderverdeelt in functionele, technische, culturele en juridische aspecten en 24 subcriteria. Ieder criterium die bij de graduele beoordeling wordt beantwoord met nee, duidt op een knelpunt voor herbestemming naar zorgwoningen. De criteria komen voort uit het programma van eisen voor zorgwoningen en de transformatiepotentie meter. In figuur 7 is het eerste criterium voorzien van * Oordeel van de ligging is afhankelijk van de cliënt. Dit komt voort uit het Programma van eisen voor zorgwoningen, zie hoofdstuk 2.3, waarin beschreven staat dat bepaalde cliënten makkelijker worden opgenomen in de samenleving,voor hen is het goed dicht bij de maatschappij te staan. Anderen kunnen hier niet zo goed mee omgaan waardoor het voor hen beter is op een afstand van de maatschappij te wonen.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

32


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Graduele criteria Beoordeling van een historische boerderij voor herbestemming tot een zorgcomplex: Locatie. Maximale score: 105.

Functioneel Aspect 1 Ligging

2

Voorzieningen

3

Bereikbaarheid

Criterium Het gebouw ligt in of aan de rand van een kleine kern.* Het gebouw heeft goede bezonning mogelijkheden. Goed uitzicht aanwezig. Er is buitenruimte aanwezig. Supermarkt < 1 km. Buurtontmoetingsplaatsen < 500 m. Horeca < 1 km. Bank < 2 km. Medische voorziening < 2 km. Afstand tot bushalte < 1 km. Goede doorstroming, weinig obstakels op de weg. Afstand tot parkeerplaats < 50 m. 1 parkeerplaats per woning.

Cultureel 4

Representativiteit Andere bebouwing aanwezig in de omgeving. Het gebouw ligt in een rustige omgeving. Buurtgroen aanwezig. Imago van de omgeving is goed. Het gebouw staat in een veilige omgeving. Er is geen gevaar, stankgeluidsoverlast.

Juridisch 5

Ligging

6

Grondeigendom

Geluidsbelasting is < 50dB op de gevel. Geen sprake van erfpacht.

Gegevens Plattegrond

Ja

Nee

Ter plaatse Zorgaanbieder, Ter plaatse Ter plaatse Buurtonderzoek Buurtonderzoek Buurtonderzoek Buurtonderzoek Buurtonderzoek Plattegrond / OV dienst Ter plaatse Ter plaatse / nieuw ontwerp Ter plaatse / nieuw ontwerp Kadaster Zorgaanbieder, ter plaatse Ter plaatse Ter plaatse / lokaal nieuws Ter plaatse / lokaal nieuws Gemeente / ter plaatse Meten Makelaar Score =

Figuur 7: Graduele criteria: Locatie

*Oordeel van de ligging is afhankelijk van de cliĂŤnt. Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

33


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Beoordeling van een historische boerderij voor herbestemming tot een zorgcomplex: Gebouw. Maximale score: 72. Functioneel Aspect 1 Bouwjaar 2 Monument

Criterium Het betreft een historische boerderij Er is geen sprake van een monumentale status Het gebouw is binnen de afgelopen 5 jaar gerenoveerd. Het gebouw staat leeg.

Gegevens Definitie Gemeente

3

Renovatiejaar

4

Leegstand

5

Nieuwe wooneenheden

Minimaal 6 eenheden realiseerbaar van 45m² + gemeenschappelijke ruimte van 108m² +25m² zorgkantoor Plattegrond inpasbaar voor Schetsontwerp doelgroep. Woonkeur certificaat B is toepasbaar Schetsontwerp in het gebouw.

8 9 10

Constructie Gevel Installaties

Er is geen sprake van achterstallig onderhoud. Vrije plafondhoogte > 2,10 m. Stramien draagconstructie > 3,60 m. Diepte > 6,60 m. Draagconstructie is in goede staat. Gevelopeningen aanpasbaar. Voldoende leidingschachten realiseerbaar. Er is domotica aanwezig.

NLFSB

7

Staat van onderhoud Afmetingen casco

Zorgaanbieder Architect, zorgaanbieder Architect

Technisch 6

Cultureel 11

Representativiteit

Niet herkenbaar als zorgwoning. Eigen woonidentiteit realiseerbaar.

12

Ontsluiting

Veilige, duidelijke, overzichtelijke gebouwentree.

Juridisch 13

Milieu

Geen gevaarlijke stoffen aanwezig.

14

Bouwbesluit

Geluidisolatie: Ilu;k = +5 dB, Ico = +10 dB. EPC van 0,4. 70% van de dag voldoende daglicht. Het gebouw voldoet aan het bouwbesluit. Het gebouw voldoet aan brandveiligheidseisen. Figuur 8: Graduele criteria: Gebouw

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

Ja

Nee

Makelaar / eigenaar Makelaar / eigenaar Makelaar / meten

Tekeningen Tekeningen Tekeningen NLFSB Tekeningen Schetsontwerp Ter plaatse

Gemeente / ter plaatse Geluidsisolatie berekening EPC Daglichtfactor Bouwbesluit Brandweer Score =

34


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

3.4 Stap 3

Door de scores van de graduele criteria te berekenen, zowel op locatie als op gebouw niveau, kan de transformatieklasse worden opgemaakt van de betreffende historische boerderij. De wegingsfactor voor locatie is 5 en voor het gebouw 3. De reden hiervan is dat er op het gebouw veel invloed uitgeoefend kan worden en op de locatie niet, deze kun je niet of nauwelijks veranderen. De score van locatie wordt gevormd door het aantal keer ‘ja’ te vermenigvuldigen met 5. Dit zorgt ervoor dat de maximale score voor locatie 21 x 5 = 105 is. De score van het gebouw wordt gevormd door het aantal keer ‘ja’ te vermenigvuldigen met 3. Wat maakt dat de score voor het gebouw 24 x 3 = 72 is. De maximale totaal score komt dus op 105 + 72 = 177. Op basis van de maximale en minimale scores zijn er 5 transformatieklassen gemaakt. Bij transformatieklasse 1, de maximale score, is het gebouw zeer goed transformeerbaar. Bij transformatieklasse 5, de laagste score, is het gebouw niet transformeerbaar. Dit is het tweede go/no go moment. Wanneer de score 71 of lager is wordt het gebouw in de klasse nauwelijks transformeerbaar ingedeeld, dit houdt in dat er geen verder onderzoek naar de herbestemming plaats hoeft te vinden. Bepaling transformatieklasse historische boerderij Transformatie score 177-142 141-107 106-72 71-37 36-0

Transformatieklasse 1 - zeer goed transformeerbaar 2 – transformeerbaar 3 - beperkt transformeerbaar 4 - nauwelijks transformeerbaar 5 - niet transformeerbaar

Figuur 9: Transformatieklasse

In onderstaande tabel worden de ‘nee’s’ uit stap 2 ingevuld op basis van de beoordeling van locatie en het gebouw. Op deze manier wordt er een overzicht gegeven wat de knelpunten zijn. Voor deze knelpunten moeten oplossingen bedacht worden als de herbestemming daadwerkelijk uitgevoerd gaat worden. Advies: de volgende punten moeten worden opgelost om de historische boerderij te herbestemmen. Knelpunten Nee's locatie Nee's gebouw Figuur 10: Knelpunten Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

35


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

3.5 Stap 4

Financiële haalbaarheid De financiële haalbaarheid wordt getoetst door het berekenen van de investering en de exploitatie. Door het in vullen van de zes variabele worden deze berekend. De in te vullen variabelen zijn in het rood weergeven. Dit zijn de vierkante meters van het vloer oppervlak, de hoogte in meters en het aantal vierkante meters grond. Ook het aantal woningen, de vierkante meters zorgkantoor en het aantal voor service kosten moeten ingevoerd worden. Door de cashflows van de exploitatie netto contant te maken kan de DCF-waarde34 berekend worden. Hier kan uit opgemaakt worden of de herbestemming wel of niet rendabel is. Er is gekozen om het gebouw voor 35 jaar te exploiteren. In 2040 is er een piek in de vergrijzing, hier wordt de exploitatietermijn overheen getild. De investering, figuur 11, wordt als volgt berekend. De verwervingskosten worden berekend door het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met € 200, zie bijlage 5. De renovatiekosten zijn berekend doormiddel van de hoogste eenheidsprijs van renovatiekosten voor zorgcomplexen, dit is € 580 per m³.35 Dit bedrag is afkomstig uit 2011, er is daarom inflatiecorrectie toegepast. Aangezien het hier een herbestemming betreft en niet alleen een renovatie wordt er van uitgegaan van het hoogste bedrag dat staat voor renovatiekosten van een zorgcomplex. Als de renovatie zeer intensief is kan er met een hoger bedrag gerekend worden. Er wordt qua grootte van het gebouw uitgegaan van vierkante meters, dit is omgerekend naar kubieke meters door het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met een in te vullen variabele. De standaard vrije plafondhoogte is 2,6 meter. Aangezien het een historische boerderij betreft, kan de plafondhoogte afwijken. Deze variabele dienen dan ook handmatig ingevoerd te worden. Over de renovatiekosten van het gebouw zijn nog de staartkosten berekend. Deze bestaan uit de Algemene Bouwplaats Kosten (ABK), Algemene Kosten (AK), risico en winst. Over het de renovatiekosten inclusief staartkosten zijn nog bijkomende kosten van 10% gerekend. Dit bedrag plus de verwervingskosten levert het investeringsbedrag exclusief BTW op. Er wordt exclusief BTW gerekend omdat dit verschillend is voor bedrijven en particulieren.

34 35

Discounted Cash Flow Vastgoed exploitatiewijzer, FHG Vastgoed, 2011.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

36


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Totale investering

-

Verwervingskosten Kosten per m2 m2

€ €

200 0

Renovatiekosten Kosten per m³ m³ m² Vrije hoogte (m)

€ € € €

609 0

-

ABK 7%

€ €

-

A.K. 7%

€ €

-

Risico 2%

€ €

-

Winst 3%

€ €

-

Aanbiedingsprijs excl. BTW

-

Bijkomende kosten

-

Staartblad Directe kosten Bouwkosten

10% Figuur 11: Investering

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

37


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

De percentages die te zien zijn in figuur 12 zijn aannames. Er is gekozen om met een disconteringsvoet van 5,5% te rekenen. De reden hiervan is dat het voor de zorgbehoevenden van belang is dat het sociale huur betreft. Er wordt vanuit gegaan dat het geëxploiteerd wordt door een woningcorporatie. Een belegger kan hier een hogere disconteringsvoet hanteren. Waardestijging Inflatie Huurderving Stijging markthuur Bouwkosten Disconteringsvoet

2,0% 2,0% 3,0% 2,0% 3,0% 5,5%

Figuur 12: Exploitatie percentages

De inkomsten zijn verdeeld in de huur voor zorgwoningen, het zorgkantoor en de service kosten, zie figuur 13. De prijzen van de huur voor zorgwoningen en de servicekosten zijn op basis van gelijke zorgwoningen. De huurprijs van het zorgkantoor is op basis van de huurprijs voor een zorgkantoor, zie bijlage 5.

Aantal Servicekosten Huur zorgwoning Huur zorgkantoor m²

Prijs/maand 0 € 0 € 0 € Totaal

Per jaar 100,00 € 500,00 € 12,50 € €

-

Figuur 13: Inkomsten

De kosten die weergegeven worden in figuur 14, samen de vaste kosten, zijn afkomstig uit de Vastgoed exploitatiewijzer36. De kosten voor het onderhoud komen voort uit de onderhoudskosten die beschreven zijn voor een gerenoveerde flat van voor 1950 en eengezinswoningen van voor 1950. De reden voor deze keuze is dat er meerdere woningen in een gebouw gevestigd worden. Als beheerskosten is de laagste eenheidsprijs gekozen, omdat het niet over losse woningen gaat maar meerdere woningen binnen een gebouw. De vaste kosten zijn berekend door de OZB kosten en de verzekeringskosten bij elkaar op te tellen. De prijzen zijn uit 2011, er is daarom inflatie correctie toegepast. Kosten per woning Onderhoud € Beheerskosten € Per complex Vaste kosten €

Per jaar 971 205 -

Figuur 14: Vaste kosten

36

Vastgoed exploitatiewijzer, FHG Vastgoed, 2011.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

38


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

In figuur 15 zijn de exploitatiegegevens weergeven. De percentages van de verzekeringspremie en OZB komen uit het boek Vastgoed exploitatiewijzer. 37 Voor de WOZ waarde is er uit gegaan van de investering. De verwervingskosten komen tot stand door het aantal m² te vermenigvuldigen met €200, zie bijlage5. De OZB en verzekeringskosten worden berekend doormiddel van een percentage van de WOZ waarde.

OZB percentage Verzekeringspremie Renovatiekosten Verwervingskosten WOZ-waarde OZB

€ € € €

0,17% 0,35% -

Figuur 15: Exploitatiegegevens

3.6 Stap 5

Op basis van de risicoanalyse bij projectontwikkeling van Gehner38 is stap 5 opgezet. De cijfers worden automatisch ingevuld bij het invullen van de variabele in stap 4. De risicopremie en het effect zijn berekend doormiddel van doelzoeken in Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het risicopremie en het effect in te vullen. De risicopremie wordt als volgt berekend. Eerst wordt de IRR39 berekend door in de exploitatie op de op de DCF waarde te gaan staan. Deze wordt dan ingevuld bij ‘cel instellen’. ‘Op waarde’ wordt ingevuld met 0. ‘Door wijzigen van cel’ wordt de cel met het percentage van de disconteringsvoet ingevuld. Daarnaast wordt de WACC40 brekend, de formule luidt als volgt: ((EV/TV) x Re) + ((VV/TV) x Rv). Wat inhoud dat het eigen vermogen gedeeld wordt door het totaal vermogen, de uitkomst wordt vermenigvuldigd met het rendement van het eigen vermogen. Van deze uitkomst wordt de volgende afgetrokken. Het vreemd vermogen wordt gedeeld door het totaal vermogen, de uitkomst wordt vermenigvuldigd met het rendement van het vreemd vermogen. De risicopremie is de IRR – WACC. De risico’s worden berekend door middel van de investeringsbegroting, bestaande uit de verwervingskosten, renovatiekosten en bijkomende kosten. Hier komen verschillende risico’s uit voort.

37

Vastgoed exploitatiewijzer, FHG Vastgoed, 2011. E. Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, 2011 39 Internal Rate of Return 40 Weighted Average cost of capital 38

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

39


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Onder invloed van het grondprijsrisico verandert alleen de variabele ‘verwervingsprijs’. De stijging ten gevolge van het risico wordt geschat op 30%. De grondprijs wordt daardoor met 30% verhoogd in de investering. De exploitatie verandert automatisch mee. Het doelzoeken wordt opnieuw uitgevoerd doormiddel van dezelfde cellen, de uitkomst is het nieuwe risicopremie op basis van het grondprijsrisico. Van dit percentage wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het effect. Het ruimtelijke ordeningsrisico heeft invloed op de planning, de bijkomende kosten en de aanloopkosten van het project. Doordat de ontwikkelingsfase langer duurt, start de realisatiefase later wat er voor zorgt dat de oplevering uitgesteld moet worden. De vertraging zal naar verwachting een kwartaal bedragen. De bijkomende kosten stijgen door juridisch advies, hier wordt uitgegaan van € 3.750. De aanloopkosten als vergoeding aan de huurder vanwege de latere oplevering bedragen € 30.000. Door bij de investering € 33.750 op te tellen en dan het doelzoeken opnieuw uit te voeren wordt het risicopremie op basis van het ruimtelijke ordeningsrisico berekend. Van dit percentage wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het effect. Bij het aanbestedingsrisico veranderen de renovatiekosten van het project. Er wordt uitgegaan van een stijging van 10%, ditzelfde geldt voor de bijkomende kosten. De renovatiekosten en bijkomende kosten in de investering worden met 10% verhoogd, exploitatie veranderd automatisch mee. Het doelzoeken wordt opnieuw uitgevoerd, op deze manier wordt het risicopremie op basis van het aanbestedingsrisico berekend. Van dit percentage wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het effect. Het structureel leegstandsrisico is erg klein bij de herbestemming van een historische boerderij naar een zorgcomplex omdat er van te voren al onderzoek gedaan wordt naar de vraag naar zorgwoningen. De variabele wordt geschat op 10%. Het aantal servicekosten, huur zorgwoning en huur zorgkantoor neemt met 10% af. Het doelzoeken wordt opnieuw uitgevoerd, op deze manier wordt het risicopremie op basis van het structureel leegstandsrisico berekend. Van dit percentage wordt het originele risicopremie afgehaald, hieruit ontstaat het effect. Bij het financieringsrisico verandert de constructie en het rentepercentage over het vreemd vermogen. In eerste instantie wordt er uitgegaan van 10% eigen vermogen en 90% vreemd vermogen met de bij behorende rentepercentages van 5% en 4,5%. Onder invloed van het risico is de verhouding veranderd in 30%/70% en het rentepercentage van het vreemd vermogen vastgesteld op 5,5%. De percentages worden ingevuld in de volgende formule: ((VV/TV) x Re) + ((VV/TV) x Rv). Door de nieuwe WACC van de originele WACC af te trekken wordt het effect duidelijk. Het risico wordt bepaald door de kans per risico, zie figuur 16, te vermenigvuldigen met het effect. Door dit percentage van alle risico’s bij elkaar op te tellen en dit van de risicopremie af te trekken wordt duidelijk hoe groot het risico is.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

40


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Risicoanalyse Referentie Begroting Verwervingskosten € Renovatiekosten € Bijkomende kosten € Verhuurwaarde 0% Aanloopkosten Financiering Vreemd vermogen % 90% Rendement VV 4,5% Planning Start bouw 1-'15 Oplevering 1-'16 Tijdstip verhuur 2-'16

Grondprijs Risico € € -

Risicopremie Effect Kans Risico

0%

0%

ROrisico € €

Aanbestedings Risico - € - € -

- € 3.750 € 0% 0% €30.000

Structureel leegstandsrisico € € -

- € 0%

Financierings Risico € € € -

10%

0%

90% 4,5%

90% 4,5%

90% 4,5%

90% 4,5%

70% 5,5%

1-'15 1-'16 2-'16

4-'15 4-'16 5-'16

1-'15 1-'16 2-'16

1-'15 1-'16 2-'16

1-'15 1-'16 2-'16

0%

0%

0%

0,50 0%

0,10 0%

0,25 0%

0% 0,75 0%

0,75 0%

Figuur 16: Risico's

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

41


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

4. Toetsing herbestemmingkans model Het herbestemmingkans model wordt getoetst aan de hand van de casussen: Dorpzigt en de Middenhof. Deze casussen worden virtueel ingevuld. Het doel van de toetsing is kritisch naar de gebruiksvriendelijkheid van het model te kijken.

4.1 Dorpzigt De monumentale boerderij Dorpzigt is gelegen in het centrum van Zuid-Beijerland, zie bijlage 6 en 7. Het betreft een boerderij die al herbestemd is, bij deze toetsing wordt er uitgegaan van de situatie in 2000, toen de boerderij leeg stond en vervallen was.41

Figuur 17: Dorpzigt in de jaren '70

Stap 0 In hoofdstuk 1, historische boerderijen, is er onderzoek gedaan naar de leegstand van historische boerderijen. Er is dus al bekend dat er een groot aantal historische boerderijen leeg staan. Het doel is deze boerderijen te behouden, wat gedaan wordt door deze te herbestemmen. Het onderzoek is uitgevoerd door het beantwoorden van de volgende deelvragen door middel van literatuuronderzoek en deskreaserch:    

41

Hoe groot is het historische boerderijen bestand? Hoeveel historische boerderijen staan er leeg? Welke boerderijtypen zijn er? Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?

MCF Dorpzigt, Zuid-Beijerland, 2007.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

42


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Stap 1 Alle vetocriteria kunnen met ‘ja’ beantwoord worden. Er is vraag naar zorgwoningen, het bestemmingsplan staat wijzigingen toe en er is geen gevaar voor de volksgezondheid. Het vloeroppervlak is 650m² wat voldoende is om aan het vetocriterium voor vierkante meters te voldoen, dit zal door herbestemming uitgebreid kunnen worden. Er wordt vanuit gegaan dat de eigenaar medewerking wil verlenen, er een enthousiaste initiatiefnemer en financiële middelen aanwezig zijn. Er kan dus doorgegaan worden naar stap 2. Door middel van marktonderzoek zijn de vetocriteria beantwoord. Het beantwoorden van de vetocriteria heeft geen problemen met zich mee gebracht. De opmerkingen per criteria geven duidelijk weer wat er onder dat criteria verstaan wordt.

Stap 2 Voor het beoordelen de locatie van een historische boerderij voor herbestemming tot zorgwoningen is voornamelijk onderzoek gedaan in de buurt, op locatie en met behulp van Google Maps. Er is bij het gebouw en in de omgeving daarvan gekeken welke criteria met ja beantwoord konden worden. Alleen voor de juridische aspecten moest er een makelaar of de gemeente geraadpleegd worden. Op locatie wordt er 85 punten gescoord. Om het gebouw te beoordelen voor de herbestemming wordt er vooral gekeken naar de eigenschappen en de staat van het gebouw. De culturele aspecten zijn niet zeer specifiek, deze kunnen beantwoord worden door de vertegenwoordiger van de zorgbehoevenden, de zorgaanbieder. Een boerderij is over het algemeen niet herkenbaar als zorgwoning dus in de meeste gevallen zal ook de eigen identiteit goed te creëren zijn. Er dient een schetsontwerp gemaakt te worden om te kijken of de plattegrond inpasbaar is en of de het gebouw aan Woonkeur kan gaan voldoen. Op Gebouw scoort Dorpzigt 27 punten. De beoordeling van de locatie en het gebouw zijn goed in te vullen. Bij een aantal criteria was het nodig een externe bron in te schakelen, zoals de interviews die gehouden zijn met zorginstellingen en Dorpzigt, maar over het algemeen kan een projectontwikkelaar deze stap zelf goed invullen.

Stap 3 De totaal score uit stap 2 is 27 + 85 = 112 punten. Daardoor komt Dorpzigt in transformatieklasse 2 terecht, wat inhoud dat deze historische boerderij transformeerbaar is. Door de resultaten van stap 2 bij elkaar op te tellen en te kijken welke transformatieklasse deze score uit komt wordt duidelijk in hoeverre de historische boerderij transformeerbaar is. Daarnaast komt er een overzichtelijke lijst met knelpunten die ontstaat door alle ‘nee’s’ op een rijtje te zitten. Hierdoor wordt duidelijk aan welke punten er het meest gedaan moeten worden om de herbestemming te realiseren.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

43


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Stap 4 Bij de investering is uit gegaan van 1160m² vloeroppervlak, een hoogte van 2,6 m en een grondoppervlak van 1000m² dit is in de herbestemde situatie ook het geval. De investering komt in totaal op € 2.650.224. Theoretisch gezien kunnen er 16 zorgwoningen gemaakt worden in de boerderij, zie bijlage 7, daarnaast wordt er 313m² verhuurd aan de zorginstelling als gemeenschappelijke ruimte en zorgkantoor, de servicekosten zijn voor 17 verhuurbare eenheden. De DCF-waarde komt uit op € -154.753. De herbestemming is op dit moment dus niet rendabel. De variabele zijn gemakkelijk in te vullen, het zijn er zes: m² vloeroppervlak, hoogte in meters, m² grondoppervlak, aantal zorgwoningen, m² zorgkantoor en aantal eenheden voor de servicekosten.

Stap 5 Door het invullen van de variabelen in stap 4 wordt er al een groot deel van de cijfers automatisch weergeven in stap 5. De risicopremie en het effect zijn berekend doormiddel van doelzoeken in Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het risicopremie en het effect in te vullen. De IRR van dit project is 5,1%. De WACC = 4,5% x 0,9 + 5% x 0,1= 4,55%. Het risicopremie is 5,1% - 4,55% = 0,55%. Het grondprijsrisico geeft een risicopremie van 4,9% - 4,55% = 0,35%. Het effect is 0,35% - 0,55% = -0,2%. Het ruimtelijke ordeningsrisico geeft een risicopremie van 5,0% - 4,55% = 0,45%. Het effect is 0,45% - 0,55% = -0,1%. Het aanbestedingsrisico geeft een risicopremie van 4,5% - 4,55% = -0,05% . Het effect is -0,05% - 0,55% = -0,6%. Het structureel leegstandsrisico geeft een risicopremie van 4,3% - 4,55% = -0,25%. Het effect is -0,25% - 0,55% = -0,8%. Het financieringsrisico geeft een WACC van (5,5% x 0,7) + (5% x 0,3) = 5,35%. Het effect is 4,55% - 5,35% = -0,8%. Grondprijsrisico is -0,2% x 0,75 = -0,15% Ruimtelijke ordeningsrisico is -0,1% x 0,75 = -0,075% Aanbestedingsrisico is -0,6% x 0,5 = -0,3% Structureel leegstandsrisico is -0,8% x 0,1 = -0,08% Financieringsrisico is -0,8% x 0,25 = -0,2% Risico is 0,55% - 0,805 % = -0,255.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

44


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

4.2 De Middenhof De monumentale boerderij de Middenhof ligt op ongeveer 2 km afstand van het dorp Terwolde, zie bijlage 8 en 9. Ook deze historische boerderij is op dit moment al herbestemd, er wordt hier dan ook weer van oude situatie uitgegaan.

Figuur 18: De Middenhof in de jaren '50

Stap 0 In hoofdstuk 1, historische boerderijen, is er onderzoek gedaan naar de leegstand van historische boerderijen. Er is dus al bekend dat er een groot aantal historische boerderijen leeg staan. Het doel is deze boerderijen te behouden, wat gedaan wordt door deze te herbestemmen. Het onderzoek is uitgevoerd door het beantwoorden van de volgende deelvragen doormiddel van literatuuronderzoek en deskreaserch:    

Hoe groot is het historische boerderijen bestand? Hoeveel historische boerderijen staan er leeg? Welke boerderijtypen zijn er? Wat is het formaat van de verschillende boerderijtypen?

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

45


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Stap 1 Alle vetocriteria kunnen met ‘ja’ beantwoord worden. Er is vraag naar zorgwoningen, het bestemmingsplan staat wijzigingen toe en er is geen gevaar voor de volksgezondheid. Het vloeroppervlak is 665m² wat voldoende is om aan het vetocriterium voor vierkante meters te voldoen, dit zal door herbestemming uitgebreid kunnen worden. Er wordt vanuit gegaan dat de eigenaar medewerking wil verlenen, er een enthousiaste initiatiefnemer en financiële middelen aanwezig zijn. Er kan dus doorgegaan worden naar stap 2. Door middel van marktonderzoek zijn de vetocriteria beantwoord. Het beantwoorden van de vetocriteria heeft geen problemen met zich mee gebracht.

Stap 2 Voor het beoordelen de locatie van een historische boerderij voor herbestemming tot zorgwoningen is voornamelijk onderzoek gedaan in de buurt, op locatie en met behulp van Google Maps. Er is bij het gebouw en in de omgeving daarvan gekeken welke criteria met ja beantwoord konden worden. Alleen voor de juridische aspecten moet er een makelaar of de gemeente geraadpleegd worden. Op locatie wordt er 50 punten gescoord. Om het gebouw te beoordelen voor de herbestemming wordt er vooral gekeken naar de eigenschappen en de staat van het gebouw. De culturele aspecten zijn niet zeer specifiek, deze kunnen beantwoord worden door de vertegenwoordiger van de zorgbehoevenden, de zorgaanbieder. Een boerderij is over het algemeen niet herkenbaar als zorgwoning dus in de meeste gevallen zal ook de eigen identiteit goed te creëren zijn. Er dient een schetsontwerp gemaakt te worden, zie bijlage 9, om te kijken of de plattegrond inpasbaar is en of de het gebouw aan Woonkeur kan gaan voldoen. Op gebouw scoort de Middenhof 27 punten. De beoordeling van de locatie en het gebouw zijn goed in te vullen. Bij een aantal criteria was het nodig een externe bron in te schakelen, zoals de interviews die gehouden zijn met zorginstellingen en de Middenhof, maar over het algemeen kan een projectontwikkelaar deze stap zelf goed invullen.

Stap 3 De totaal score uit stap 2 is 77 punten. hierdoor komt de Middenhof in transformatieklasse 3 terecht, wat inhoud dat deze historische boerderij beperkt transformeerbaar is. Door de resultaten van stap 2 bij elkaar op te tellen en te kijken welke transformatieklasse deze score uit komt wordt duidelijk in hoeverre de historische boerderij transformeerbaar is. Daarnaast komt er een overzichtelijke lijst met knelpunten die ontstaat door alle ‘nee’s’ op een rijtje te zitten. Hierdoor wordt duidelijk aan welke punten er het meest gedaan moeten worden om de herbestemming te realiseren.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

46


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Stap 4 Bij de investering is uit gegaan van 665m² vloeroppervlak, een hoogte van 2,6 m en een grondoppervlak van 1000m² dit is in de herbestemde situatie ook het geval. De investering komt in totaal op € 1.613.189. In theorie kunnen er 8 zorgwoningen gemaakt worden in de boerderij, zie bijlage 9, daarnaast wordt er 187m² verhuurd aan de zorginstelling als gemeenschappelijke ruimte en zorgkantoor, de servicekosten zijn voor 9 verhuurbare eenheden. De DCF-waarde komt uit op € -296.529. Dit houdt in dat de herbestemming niet rendabel is op dit moment. De variabele zijn gemakkelijk in te vullen, het zijn er zes: m² vloeroppervlak, hoogte in meters, m² grondoppervlak, aantal zorgwoningen, m² zorgkantoor en aantal eenheden voor de servicekosten.

Stap 5 Door het invullen van de variabelen in stap 4 wordt er al een groot deel van de cijfers automatisch weergeven in stap 5. De risicopremie en het effect en zijn berekend doormiddel van doelzoeken in Excel, de WACC is berekend doormiddel van de formule. Het risico wordt berekend door het risicopremie en het effect in te vullen. De IRR van dit project is 4,1%. De WACC = 4,5% x 0,9 + 5% x 0,1= 4,55%. Het risicopremie is 4,1% - 4,55% = -0,45%. Het grondprijsrisico geeft een risicopremie van 3,8% - 4,55% = -0,75%. Het effect is -0,75% - -0,45% = -0,3%. Het ruimtelijke ordeningsrisico geeft een risicopremie van 4,0% - 4,55% = -0,55%. Het effect is -0,55% - -0,45% = -0,1%. Het aanbestedingsrisico geeft een risicopremie van 3,6% - 4,55% = -0,95% . Het effect is -0,95% - -0,45% = -0,5%. Het structureel leegstandsrisico geeft een risicopremie van 3,3% - 4,55% = -1,25%. Het effect is -1,25% - -0,45% = -0,8%. Het financieringsrisico geeft een WACC van (5,5% x 0,7) + (5% x 0,3) = 5,35%. Het effect is 4,55% - 5,35% = -0,8%. Grondprijsrisico is -0,3% x 0,75 = -0,225% Ruimtelijke ordeningsrisico is -0,1% x 0,75 = -0,075% Aanbestedingsrisico is -0,5% x 0,5 = -0,25% Structureel leegstandsrisico is -0,8% x 0,1 = -0,08% Financieringsrisico is -0,8% x 0,25 = -0,2% Risico is -0,45% - 0,83% = -1,28%.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

47


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

4.3 Conclusie toetsing herbestemmingskans model Het herbestemmingskans model is een tool waarmee globaal bekeken kan worden of het de moeite waard is om een historische boerderij te herbestemmen tot een zorgcomplex. De knelpunten worden in beeld gebracht. Door zes variabele in te vullen rolt er een globale financiĂŤle haalbaarheidsscan uit. Om de risicoâ&#x20AC;&#x2122;s in beeld te krijgen moet er door de persoon die het model invult gerekend worden.

4.4 Toetsing door derde Bedrijfsbegeleider de heer Ewoud van Arkel heeft het herbestemmingskans model ingevuld op basis van de virtuele casussen Dorpzigt en de Middenhof, zie bijlage 10 en 11. Hij gaf het volgende kritiek over het herbestemmingskans model. "Het Herbestemminingskans model in vijf stappen is in principe een uitstekend middel om de haalbaarheid van transformatie van historische boerderijen en erven naar een nieuwe bestemming als zorgcomplex te analyseren. De vijf gedefinieerde stappen zijn logisch in hun opeenvolging. Ten aanzien van de eerste twee stappen kan worden opgemerkt dat de opportuniteit van een concreet project vaak de doorslag geeft. Met andere woorden: beide eerste stappen kunnen in veel gevallen worden overgeslagen, zeker als er sprake is van een geval waarin een eigenaar of initiatiefnemer al besloten heeft om "iets te gaan doen" (zoals veelal in de praktijk). De volgende drie stappen in het model zijn helder en relevant. Ze sturen de gedachtegang, stellen de juiste vragen en laten zich redelijk eenvoudig invullen. De financiĂŤle onderbouwing kan ik niet beoordelen. Op zich is het verstandig te verwijzen naar benchmarks zoals aangeboden in de Vastgoed exploitatiewijzer. Het verdient aanbeveling vergelijkbare kerngetallen te verzamelen speciaal gericht op de ontwikkeling van agrarisch vastgoed. Om het model effectief te laten functioneren ware het verstandig in de toelichting expliciet aan te geven wie het model dient in te vullen. De in een concreet project betrokken stake-holders brengen ieder voor zich een bepaalde expertise in: inhoudelijk, organisatorisch, financieel, bouwkundig, cultuurhistorisch. Het model nodigt uit die verschillende kennisgebieden te gebruiken, maar daarvoor is het wel belangrijk dat precies wordt aangegeven hoe dat in de vraagstelling tot uitdrukking kan komen. Kort gezegd: wie vult wat in? De toepassing van het model ten behoeve van het agrarisch vastgoed zal zich nog moeten bewijzen. Daarvoor is brede aandacht noodzakelijk, onder meer bij zorginstellingen, bij projectontwikkelaars en in de plattelandsmakelaardij".

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

48


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

5. Conclusie & Aanbevelingen Doelstelling Het ontwikkelen van een model voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex voor projectontwikkelaars. De doelstellig is voltooid. Er is een model ontwikkeld voor het herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex: het herbestemmingskans model.

Hoofdvraag Welke factoren zorgen voor een succesvolle herbestemming van een historische boerderij naar een zorgcomplex? De locatie en zijn omgeving zijn van groot belang, deze wegen ook zwaar mee in het herbestemmingskans model. Het Programma van Eisen voor zorgwoningen bepaald de indeling van een zorgcomplex, dit moet passen binnen de historische boerderij.

Deelvragen Het boerderijenbestand bestaat uit ongeveer 89.000 historische boerderijen. De aanname wordt gedaan dat er 4.350 historische boerderijen leeg staan. De boerderijtypen zijn te verdelen in vijf groepen: - Friese huis - Hallehuis - Dwarshuis - Zeeuwse schuur - Vlaamse schuur De Groningse graankathedralen uit de Friese huisgroep, de hallehuis- en de dwarshuis boerderijen beschikken over het algemeen over een oppervlakte groter dan de 403m², die nodig is voor een zorgcomplex. Dit houdt in dat deze geschikt kunnen zijn om te herbestemmen tot zorgcomplex. Het aantal 65-plussers neemt toe, dit geldt ook binnen de gehandicaptenzorg. Ruim 112.000 65plussers woonden in 2012 in een verzorging- of verpleeghuis. Vanaf 2013 zal het aantal 65-plussers toenemen van 2.700.000, naar 4.700.000 in 2041. In 2011 werd er door ongeveer 187.000 mensen gebruik gemaakt va de gehandicaptenzorg, waarvan er 75.000 in een instelling wonen. Dit betekend dat er steeds meer vraag komt naar huisvesting voor deze doelgroepen, hierop kan worden ingespeeld door herbestemming van historische boerderijen. Er zijn veel eisen waaraan zorgwoningen moet voldoen. De woningen moeten aangepast worden aan de cliÍnten. De eisen zijn opgesteld in het programma van eisen voor zorgwoningen.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

49


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

De transformatiepotentie meter is gebruikt als basis voor het herbestemmingskans model. Dit model bestaat uit zes stappen. Inventarisatie in de leegstand, globale analyse, haalbaarheidsscan, bepaling transformatieklasse, financiële haalbaarheid en risico’s. Voor de risicoanalyse is als basis het model van Gehner gebruikt. De factoren die voort komen uit het programma van eisen voor zorgwoningen en de transformatiepotentie meter worden behandeld in het herbestemmingskans model. Daarnaast worden de financiën en de risico’s behandeld, zie bijlage 4. Uit de toetsing van het herbestemmingskans model blijkt dat het model vrij eenvoudig in te vullen is. Stap 1 en 2 blijken een goede check te zijn doordat de mogelijkheden van een concreet project vaak de doorslag geven. De derde stap geeft een overzicht van de knelpunten die opgelost moeten worden en geeft aan in welke mate de historische boerderij transformeerbaar is. Door zes variabele in te vullen rolt er een globale financiële haalbaarheidsanalyse uit in stap 4. Om de risico’s in beeld te brengen moet er wel gerekend worden, dit is duidelijk uitgelegd maar kost wat meer tijd.

Aanbeveling 1 Op dit moment komen de getallen voor de ontwikkeling uit de Vastgoed Exploitatiewijzer. Het is interessant om vergelijkbare kerngetallen te verzamelen die speciaal gericht zijn op de ontwikkeling van agrarisch vastgoed. Deze getallen kunnen verkregen worden bij al herbestemde historische boerderijen, met voorkeur naar een zorgcomplex. Aanbeveling 2 Wie wat invult is op dit moment nog onduidelijk in het herbestemmingskans model. Dit kan vermeld worden in de gebruikershandleiding. Er kan per criteria beschreven worden wie deze moet beantwoorden. Daarnaast kan het criteria afgekaderd worden zodat het duidelijker wordt wat er precies onder het criteria valt en waar de informatie verkregen kan worden. Aanbeveling 3 Om tijd te besparen kan stap 5 makkelijker invulbaar gemaakt worden. Nu moet hier nog gerekend worden door de persoon die het model invult, dit kost tijd en er kunnen fouten in sluipen. In bijvoorbeeld Excel kan er een formule gemaakt worden die kan doelzoeken en de verschillen zelf uitrekent. Aanbeveling 4 Om het herbestemmingskans model te bewijzen zal brede aandacht voor het model noodzakelijk zijn. Het model moet daarvoor onder de aandacht komen bij zorginstellingen, projectontwikkelaars en in de plattelandsmakelaardij. De beste manier om dit te doen is deze partijen te benaderen zodat er uitleg gegeven kan worden over het herbestemmingskans model. Op deze manier is het mogelijk de partijen te laten zien wat het model inhoud en wat ermee gedaan kan worden. De partijen kunnen bijvoorbeeld benaderd worden door op een beurs te gaan staan of naar een congres te gaan. In deze situaties komen veel verschillende partijen samen.

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

50


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Literatuurlijst Agrarisch Erfgoed in 2012 Een momentopname Lyanne de laat, Ewoud van Arkel 2012 Historische Boerderijen in Nederland E.L. van Olst 2001 Herbestemming en agrarisch erfgoed Congres en publicatie Over de resultaten van het Jaar van de Boerderij 2013 Ewoud van Arkel 2013 De Oude Kaart van Nederland Leegstand en herbestemming in Drenthe, Flevoland, Friesland, Gelderland, Groningen, Limburg, Noord-Brabant, Noord-Holland, Overijssel, Utrecht, Zeeland, Zuid-Holland (12 boeken) Hilde Harmsen (coรถrdinatie) 2008 - Atelier Rijksbouwmeester De jacht op cijfers Herbestemming J. de Jong 2013 Historische Boerderijtypen R.C. Hecker 1990 Wat is de huidige situatie? H. Giesbergs 2001 Vergrijzing: wat zijn de belangrijkste verwachtingen voor de toekomst? H. Giesbergs 2013 Vergrijzing in de gehandicaptenzorg 2003 Brancherapport gehandicaptenzorg 2012 A.J.J. van der Kwartel 2012

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

51


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Welvaart en leefomgeving, horizonscan J. Schuur 2013 Zorgsector kan brandveiligheid zelf eenvoudig verbeteren E. van Wassenaar 2013 De hitte de baas College Bouw Zorginstellingen 2007 De zorgwoning van de toekomst Baas-Kleinbloessem 2012 Transformatiepotentie meter Rob Geraeds, Theo van der Voordt 2007 Vastgoed exploitatiewijzer FGH Vastgoed 2011 MCF Dorpzigt, Zuid Beijerland 2007 Risicoanalyse bij projectontwikkeling Ellen Gehner 2011

Internet: -www.Rijksoverheid.nl -www.Funda.nl -www.Cbs.nl -www.maps.google.nl

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

52


Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex

Bedrijven: Agrarisch Erfgoed Nederland Ewoud van Arkel Gerard Hendrickx 2013 Middenhof Jetse Hartmans 2013 Dorpzigt Union 2013 Toontje Schoen Ad Schoenmakers 2013

Zorginstellingen: Lunet zorg Frank Keijzer 2013 Amalia Zorg Rens Lingg 2013 Dichterbij Paul Oomen 2013

Afstudeerscriptie ll Sabien Verheijen ll 24 maart 2014

53

Profile for OOST

Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex  

De afstudeerscriptie van Sabien Verheijen, door haar met succes verdedigd op 7 april 2014. Avans Hogeschool, opleiding bouwmanagement en vas...

Herbestemmen van een historische boerderij naar een zorgcomplex  

De afstudeerscriptie van Sabien Verheijen, door haar met succes verdedigd op 7 april 2014. Avans Hogeschool, opleiding bouwmanagement en vas...

Profile for oost
Advertisement