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DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO T3, Rua Palmira Bastos, Nº7, Portela

Pedro Oliveira 960 347 532 pmgoliveira@remax.pt

Paulo Oliveira 925 490 985 pmoliveira@remax.pt


Mapa de Localização dos Imóveis vendidos

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Imóveis Vendidos nos Últimos 12 meses Rua Luís de Camões, 1

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

Sim

1976

Usado

T3

123m2

90m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

139.000 €

125.000 €

240

1389€/m2

0,0%

0,0%

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20,0%

0,0%

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0,0%

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0,0%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

Sim

1973

Usado

T5

230m2

190m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

185.000 €

160.000 €

30

842€/m2

0,0%

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0,0%

20,0%

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0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

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0%

Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

10º

Sim

1978

Usado

T4

125m2

110m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

144.900 €

135.000 €

30

1227€/m2

0,0%

0,0%

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20,0%

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0,0%

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0,0%

0,0%

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Andar

Elevador

Ano Const.

Est. Conserv.

Tipol.

Á.Bruta

Á. Útil

Log.Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Preço Inicial

Preço Final

Dias Venda

Valor m2

sim

1984

Renovado

T3

125m2

90m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

167.000 €

150.000 €

60

1667€/m2

0,0%

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-5,0%

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ID:

120181087-221

1

Andar

Coeficiente de Valoração

Rua Fernão de Magalhães, 7

ID:

122201304-139

2

1.667 €

Coeficiente de Valoração

Rua Palmira Bastos, 17

ID:

120991194-135

3

1.011 €

Coeficiente de Valoração

R.Pedro Álvares de Cabral, 2

ID:

120611206-43

4

1.473 €

Coeficiente de Valoração

Valores Médios dos imóveis comparados: Idade Tipologia Predominante:

35 Anos T4

1.583 €

Obs.:

Valor Inicial médio:

158.975 €

Valor Médio de Venda:

142.500 €

Área Bruta:

151m2

Desconto Médio:

-11,2 %

Área Útil:

120m2

Valor Médio por m2:

1281€\m2

Em funçao das características do prédio onde se insere o imóvel, assim como dos materiais utilizados, e da concorrência actual, o valor por metro quadrado não deverá ser superior a 1500€


Identificação do Imóvel em Análise Requerente: Sr.João Franco do Carmo

Determinação do Valor de Mercado pelo Método Comparativo Após análise de todos os elementos do imóvel, vistoria visual ao estado e componentes fisicas que o caracterizam, assim como à situação do mercado em que se insere, sou da opinião que o valor máximo de mercado, no estado actual, não deverá ser superior a:

Contacto: 962 617 734

Morada: Rua Palmira Bastos

Nº 7

Freguesia: Portela, Loures

Piso: 5º

170.278 €

Descrição Resumida do Imóvel Natureza: Tipologia: Andar: Ano de Construção: Conserv. Fracção: Conserv. Prédio Garagem:

Apartamento T4 7º 1978 Usado Boa Sim

Área Bruta: Área Principal: Estrutura: Qual. Materiais: Qual. Execução: Pavimentos: Arrecadação:

125 m2 110 m2 Placa Boa Boa ? Sim

Logradouro: Var. Terraços Funcionalidade: Orient. Solar: Vãos: Nivel de Obras: Elevador:

Não m2 Boa Boa ? Recentes Sim

Previsão da Evolução do Valor de Mercado para os próximos 12 Meses 180.000 € 170.000 € 160.000 € 150.000 € 140.000 € 130.000 €

Métodos Utilizados nesta Análise

120.000 €

Método Comparativo Este método, fundamenta-se sobretudo no conhecimento dos valores da oferta e dos valores pelos quais se têm vindo a transaccionar as propriedades similares no mercado local. Neste método o valor é determinado por comparação com outros

E porquê este valor? Método do Rendimento Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado

Basta imaginar que é um potencial comprador. Face à oferta de imóveis semelhantes na zona para venda, e acreditando que qualquer um deles terá ainda uma margem de negociação que o pode deixar ainda mais acessivel, fará sentido iniciar a venda por um valor acima deste?

"Quero vender. Qual é o melhor valor para colocar em venda? E porquê?"

A forma errada de colocar um imóvel no mercado: Ao ser colocado em venda pelo valor correcto , o seu imóvel vai atraír a atenção de potenciais compradores. As visitas vão surgir, e consequentemente as propostas. Desta forma aumentam-se as possibilidades de venda por um melhor valor para o proprietário, dado que se o imóvel estiver com o preço correcto é natural que exista mais do que uma pessoa interessada na compra.

A novidade de colocar um imóvel "fresco" em venda tem um impacto forte forte no mercado. É exactamente nessa altura que conseguimos captar a atenção dos potenciais compradores. E não há uma segunda hipótese para causar uma primeira boa impressão.

É durante a fase inicial de venda de um imóvel que se gera o maior fluxo de interesse em torno do mesmo. Quer pelo factor surpresa, ou pelo marketing empregue, as primeiras 4 semanas de comercialização são muito importantes. É fundamental a colocação no mercado com um valor de venda correcto, sob pena de não conseguir captar o fluxo inicial de potenciais interessados.

"Quero vender. Mas prefiro ir baixando o preço à medida que o tempo avança". Um imóvel apresenta-se pela primeira vez no mercado com um valor mais alto que o expectável a isto dá-se o nome de estar "fora de preço". Os potenciais compradores, apesar de terem conhecimento da existência deste imóvel, ou não o visitam, ou visitam-no apenas para comparar com algum outro imóvel em que possam ter interesse na compra, não demonstrando grande interesse, nem fazendo propostas de compra. Como os valores no mercado imobiliário estão a baixar, aguardam que o preço baixe, mês após mês. Quando surge uma proposta geralmente é inferior ao que seria de esperar.

180.000,00€

150.000,00€

Gráfico 1 Exemplo de um imóvel mal posicionado no mercado

Exemplo muito comum de um imóvel que entrou no mercado com valor de venda acima do que seria admissivel.

Vendido por 136.000,00€

14% Desvalorização Anual (2012)

A expectativa de concretizar a venda por €180.000, quando o valor correcto de comercialização seria de €150.000, causou que o imóvel fosse vendido após o 8º mês por um valor ainda mais baixo (€136.000).


Análise de imóveis Concorrentes, Em venda na Mesma Área Residencial


Imóveis Actualmente em Venda Rua Fernão Magalhães, 1

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

Sim

1977

Renovado

T3

168m2

128m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

190.000 €

360

1484€\m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

Sim

1974

Renovado

T4

144m2

125m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

225.000 €

30

1800€/m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

Sim

1983

Renovar

T4

177m2

135m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

192.000 €

5

1422€\m2

Andar

Elevador

Ano Const.

Estado Cons.

Tipol.

Á.Bruta

Á.Útil

Log. Terraço

Gar. Parq.

Exp. Solar

Localização

Valor

Dias Venda

Valor m2

Sim

1983

Renovado

T4

164m2

125m2

Não

Sim

Boa

Idêntica

180.000 €

60

1440€\m2

A

121211113-100

ID:

Rua Júlio Dinis, 9

B

122481119-64

ID:

Rua Infante D. Henrique, 3

C

122201156-69

ID:

Rua Vasco Santana, 9

D

122611076-19

Valores Médios dos imóveis Concorrentes: Idade Tipologia Predominante:

34 Anos T4

Área Bruta:

163m2

Área Útil:

128m2

Valor médio em Venda: Valor Médio por m2:

196.750 € 1.537 €

fonte: bpiexpressoimobiliario.com

ID:

Obs.:

Na mesma área existem actualmente cerca de 30 apartamentos em venda, com áreas superiores a 100m2, na gama de valores compreedida entre os 150.000€ e os 200.000€


Determinação Do valor De Venda Pelo Método Do Rendimento

Paulo Oliveira 925 490 985

"Preço é o que se paga. Valor é o que se recebe” Warren Buffet


Determinação do Valor de mercado através do método do rendimento: Este tipo de avaliação é especialmente adequado para o cálculo do valor de mercado de um imóvel que possa ser ou já se encontre arrendado. Neste método, a propriedade é encarada como um bem a que está ou estará associado um determinado rendimento.

Freguesia Portela

Fómula: Valor do Imóvel

= Renda X 12 meses % de rentabilidade

+

Exemplo: Valor do Imóvel: Renda Mensal: Rendimento pretendido:

? 500 € 7%

Valor do Imóvel = 500€ X 12 meses : 7% Valor = 85.700 €

Valor médio das rendas praticadas nos últimos 12 meses para imóveis com a mesma tipologia:

Capitalização Anual:

6,0%

Sugestão de preço a aplicar:

160.000 €

800 €


Plano de Promoção Mês 1

Mês 2

Mês 3

Mês 4

Mês 5

Mês 6

Mês 7

Mês 8

Mês 9

Mês 10

Mês 11

Mês 12

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2013

2014

2014

Março

Abril

Maio

Junho

Julho

Agosto

Setembro

Outubro

Novembro

Dezembro

Janeiro

Fevereiro

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Análise Comparativa de Mercado Foto Reportagem

Plano de Actividades de Promoção

Site Remax Multiplos Sites Cartaz de Venda Div. Base dados Remax Casas de Lisboa\Partilha Slide de Apr. a 80 Agentes Convite a Agentes Locais Divulgação Postal Zona Prop. Partilha Comissão Livro da Casa Página Facebook Open House Video c. Visita Virtual Criação de Site do Imóvel Folhetos Exclusivos Caravana 50 comerciais Actual.Valor de Mercado

Resultados

Click's Internet Click's Intranet Visitas ao Imóvel

+

Monitorização da Concorrência

Propostas Rua Fernão Magalhães, 1 ID

121211113-100 Rua Júlio Dinis, 9

ID

122481119-64

Rua Infante D. Henrique, 3 ID

122201156-69

Rua Vasco Santana, 9 ID

122611076-19

Sugestões & Recomendações

190.000 € Inicio Monit.

225.000 € Inicio Monit.

192.000 € Inicio Monit.

180.000 € Inicio Monit.


Anexos Plano de Promoção

1 - Fichas dos imóveis vendidos nos últimos 12 meses: B C D E

-

ID: ID: ID: ID:

120181087-221 122201304-139 120991194-135 120611206-43

-

Rua Luís de Camões, 1 Rua Fernão de Magalhães, 7 Rua Palmira Bastos, 17 R.Pedro Álvares de Cabral, 2

2 - Amostra de Imóveis Analisados nesta Avaliação


T4 rua Palmira Bastos, Portela