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| Dise帽o Urbano y Habitabilidad

Delegaci贸n Los Pavos Proyecto Urbano

Zona 18 - Ciudad de Guatemala | CA


un nuevo centro de urbanidad para 8,000 habitantes en donde el diseĂąo promueve un nuevo modelo de desarrollo urbano mĂĄs eficiente, responsable con el entorno urbano y el medio ambiente.


el total de viviendas necesarias para atender esta franja poblacional es de 241,773 unidades. (salario m铆nimo mensual Q.2,142.00). * Centro de Investigaciones Econ贸micas Nacionales - CIEN en su informe LINEAMIENTOS DE POLITICA ECONOMICA SOCIAL Y DE SEGURIDAD 2012 2020 Junio de 2011.


DÉFICIT DE LA VIVIENDA

En base a las proyecciones de crecimiento poblacional del Censo del 2002, el déficit de vivienda se expande a un ritmo del 5% anual, alcanzando en el 2010 más de 1.5 millones de hogares. Esta cifra comprende tanto la demanda insatisfecha por nuevas unidades habitacionales, como la demanda por viviendas de calidad. Una condición que exige cada año la construcción de 90,000 unidades.* Tomado como base el ingreso mensual familiar en función del salario mínimo, el déficit cuantitativo para las familias de ingreso familiar mensual de:

Q3,000.00 a Q4,000.00 es de 16,887 und. Q4,000.00 a Q6,000.00 es de 15,567 und. Q6,000.00 a Q8,000.00 es de 81,357 und. Q8,000.00 a Q12,000.00 es de 127,962 und.*

El proyecto busca atender a una población con condiciones salariales entre 1.5 y 5 salarios mínimos de ingreso mensual familiar. EL FHA COMO VENTAJA AL INVERSIONISTA La existencia del INSTITUTO PARA EL FOMENTO DE LA HIPOTECA ASEGURADA (FHA), significa una ventaja en el sector de la vivienda de Guatemala. Creado en 1961, es una institución pública descentralizada, mediante una trasferencia de capital del Gobierno, con el objetivo de fomentar la oferta de vivienda al ofrecer aseguramiento hipotecario a los acreedores de viviendas, disminuyendo el riesgo. Para el financista el FHA representa una ventaja importante al poder recuperar su capital a través del aseguramiento en caso de incumplimiento por parte de un deudor, con la garantía ilimitada del estado.


VIVIENDA + URBANISMO + MEDIO AMBIENTE

El proyecto Delegación Los Pavos se encuentra ubicado en la zona 18, una de las zonas más pobladas de la ciudad de Guatemala, dentro de un sector que quedo aislado; rodeado de asentamientos humanos faltos de servicios urbanos e infraestructuras viales que permitan un mejor acceso y comunicación de la zona. Por su ubicación estratégica, en relación al resto de la ciudad y dentro de la misma zona 18, se presenta una oportunidad de resolver temas de integración urbana con nuevos ramales viales asociados al transporte colectivo que posibilite el acceso y derecho a la ciudad al reducir la marginalidad del sector. La propuesta plantea una serie de estrategias de integración y renovación urbana que hacen de la misma un nuevo centro de actividades socio-económicas locales, en donde no solamente ocurre un proyecto de vivienda de mercado y de subsidio, sino también se hace posible la generación de ciudad, y con ello, la dotación de espacio público, áreas vedes, equipamientos culturales, así como zonas comerciales. Esto garantiza un proyecto muy atractivo, que permite un acceso rápido a nuevas fuentes de trabajo, educación y ocio, lo que hacen de esta propiedad una oportunidad para el desarrollo inmobiliario. Delegación Los Pavos es un proyecto innovador que viene a establecer las bases para futuros desarrollos habitacionales, en los que el bienestar de las familias guatemaltecas es la prioridad, creando para ello espacios de esparcimiento, cultura y servicios que garanticen la sostenibilidad y el aprecio por su entorno natural. Un nuevo centro de urbanidad para 8,000 habitantes en donde el diseño promueve un nuevo modelo de desarrollo urbano más eficiente, responsable con el entorno urbano y el medio ambiente.


jard铆n de bio-retenci贸n


PLAN MAESTRO Frente comercial | Equipamiento y Servicio Urbano Em1 (comercio + equipamiento + vivienda) Em2 (ancla comercial + vivienda) CC (equipamiento cultural + comercio) Vivienda Vertical Vvp (vivienda vertical tipolog铆a de patio) Vvz (vivienda vertical tipolog铆a zig-zag) Vvl (vivienda vertical lineal) Equipamiento Barrial Pbc (pabellones - equipamiento comunitario ) Dp (canchas deportivas) Servicios P (Parqueos s贸tanos) Servicios Ambientales Pl (parque lineal) Lc (laguna captaci贸n) BR (barranco) PA (futuro parque)


EL PROYECTO


PLAN MAESTRO Frente comercial | Equipamiento y Servicio Urbano Em1 (comercio + equipamiento + vivienda) Em2 (ancla comercial + vivienda) CC (equipamiento cultural + comercio) Vivienda Vertical Vvp (vivienda vertical tipolog铆a de patio) Vvz (vivienda vertical tipolog铆a zig-zag) Vvl (vivienda vertical lineal) Equipamiento Barrial Pbc (pabellones - equipamiento comunitario ) Dp (canchas deportivas) Servicios P (Parqueos s贸tanos) Servicios Ambientales Pl (parque lineal) Lc (laguna captaci贸n) BR (barranco) PA (futuro parque)


RESUMEN DEL PROYECTO

ASPECTOS GENERALES Localización:

zona.18, Cd. de Guatemala.

Área del Terreno:

10.46 ha.

Área Útil del Terreno:

6.74 ha.

PROGRAMA DEL PROYECTO Vivienda Vertical:

1,785 unidades (60m2)

Área Vivienda:

12.75 ha. - 127,500 m2

Vivienda Subsidiada:

20%

Áreas Comerciales:

0.66 ha.

Áreas Equipamiento:

0.36 ha.

Espacio Público:

1.21 ha.

Áreas Verdes:

2.96 ha.

Circulación Vial:

2.00 ha.


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N

esquema funcional territorial


CONCEPTOS DE URBANIDAD

circuito vial nodo verde tejido restaurativo nodo de servicios urbanos arteria vial


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1

PA (futuro parque)

2 3

4

N

radios de influencia


RELACIONES URBANAS

1. potencial parque - 4.6 ha. 2. uso educativo - 0.4 ha. 3. predio municipal 4. parque barrial 0.3 ha.


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N

esquema funcional urbano


ESTRATEGIA

sistema - red ambiental morfologĂ­a y grano urbano cĂŠlulas urbanas interconectividad vial servicios ambientales


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ESTRATEGIA DE DISEÑO

Pl (parque lineal) Lc (laguna captación) BR (barranco) PA (futuro parque)

N

conexión urbana

nodos e hitos

trama urbana

continuidad y acceso

elementos naturales y artificiales

topografía y dirección


ESTRATEGIA AMBIENTAL

escorrent铆a

tratamiento de bordes

continuidad ambiental

vocaci贸n natural del terreno

paisaje e integraci贸n urbana

naturaleza de integraci贸n


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N

huella edificada


HUELLA URBANA

2.3 ha. de 6.5 ha. 36 % de huella ocupada


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N

anchos viales


SISTEMA VIAL

2.0 ha. de 6.5 ha. 30 % de de circulaci贸n


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escurrimientos


SISTEMA DE ESCORRENTÍAS

> 30% pendiente áreas de protección natural

Áreas de Bioretención proyecto ambiental piloto de captación o bioretención de escorrentías urbanas como apoyo a las nuevas políticas municipales para la actual administración.


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240 uds.

Pl (parque lineal) Lc (laguna captaci贸n) BR (barranco)

380 uds.

PA (futuro parque)

410 uds.

670 uds.

300 uds.

estacionamientos


ZONAS DE ESTACIONAMIENTOS

2,000 uds. 1.4 ha. en superficie 21 % de huella en s贸tanos


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8 niveles

6 niveles

6 niveles

6 niveles

huella de la vivienda vertical


PROYECTO HABITACIONAL

1,785

viviendas ~ 8,000 habitantes ~ 127,500 m2 de construcción tipología de patio tipología lineal tipología zig-zag


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comercio ancla

comercio local

paseo comercial

huella de servicios comerciales


USOS MIXTOS COMERCIALES

0.66 ha. de 6.5 ha.

comercio primario comercio secundario


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1

Pl (parque lineal) Lc (laguna captaci贸n) BR (barranco) PA (futuro parque)

2

4 5

3

2

huella de equipamientos urbanos


EQUIPAMIENTO

0.36 ha. de 6.5 ha. 1. educativo 2. cultural 3. asistencial + salud 4. comunitario 5. deportivo


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espacio público


ÁREA DE ESPACIO PÚBLICO

1.21 ha. de 6.5 ha. ~ 18% público tipología de plaza abierta tipología de plaza cerrada


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área verde - parque lineal


ÁREA VERDE

2.93 ha. de 6.5 ha. ~ 45% de permeabilidad

10.12 m2 / hab. espacio público + áreas verdes


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catálogo de secciones viales y paisajísticas


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sección urbana - áreas de vivienda


espacio pĂşblico - plaza comercial vivienda vertical lineal ĂĄreas verdes de amortiguamiento lago de bioretenciĂłn


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sección urbana - áreas de uso mixto


edificaciĂłn pĂşblica - asistencial y salud vivienda vertical - zig-zag ĂĄreas verdes de amortiguamiento circuito vial


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sección urbana - áreas verdes


terrazas públicas edificios de usos mixtos áreas deportivas áreas de reforestación


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calle peatonal


VIABILIDAD URBANA Y FINANCIERA Para valorizar la oportunidad de desarrollo del proyecto Delegación Los Pavos y su aporte a la renovación urban del sector, es necesario incrementar el índice de edificabilidad normado por el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), de la Municipalidad de Guatemala. Proceso el cual inicio su gestión a finales del 2011, con el objetivo de obtener por parte de la Municipalidad un Plan Local de Ordenamiento Territorial (PLOT), que regule y norme las condiciones urbanas que aseguren una mejor calificación de edificabilidad, así como los componentes urbanos que permita hacer del proyecto una potente centralidad urbana. A la fecha, ya se cuenta con la anuencia Municipal para solicitar la autorización al Consejo Municipal. MODELO FINANCIERO Delegación Los Pavos es un proyecto diseñado para desarrollarse y venderse en 5 años, a un ritmo de venta de 50 unidades habitacionales al mes. Inversión proyectada:

US$. 85,976,111.00

Ventas estimadas:

US$. 116,145,000.00

Rentabilidad:

entre 23% a 18%, después de impuestos.


Grupo Promotor

Desarrollos Las Tapias, S. A. (en formación) Contacto: Roberto Bianchi Milla , Arq. rbianchim@gmail.com C. (502) 4519 7188 2ª. Avenida 15-10 zona 14 Guatemala, Guatemala | C. A. 01014 T (502) 2368 1080

Diseño Urbano y Paisajístico Coordinador del Proyecto: Roberto Bianchi Milla , Arq. Equipo de Diseño: oficiocolectivo® | TALLER DE ARQUITECTURA Y CIUDAD| Edificio Design Center  Diagonal 6 12-42 zona 10 Torre 2 oficina 607 Guatemala, Guatemala | C.A. 01010 T (502) 22618999 M info@oficiocolectivo.com W www.oficiocolectivo.com


Proyecto Urbano - Delegación Los Pavos  

Proyecto de integración urbana y ciudad. Propuesta de vivienda, urbanismo y medio ambiente en la zona 18, Ciudad de Guatemala - oficiocolect...

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