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Market Bulletin

Grupo Europ Assistance Confiança constante na Ocupantes Quando a Ocupantes ainda era nova no mercado imobiliário corporativo, em 2006, e estava à procura de clientes, realizou uma pesquisa de empresas que necessitavam de espaços comerciais. Por experiência de seus próprios diretores, que já na época possuíam grande conhecimento na área, a Ocupantes descobriu a necessidade do Grupo Europ Assistance em adquirir um novo escritório no Brasil, com um espaço aproximado de 2.200 m², em São Paulo, especificamente na região do ABCD. Uma das maiores empresas multinacionais de prestação de serviços de assistência de qualidade referencial, nos setores de viagens, automóveis, saúde e que tem como principais clientes bancos, seguradoras, operadoras de cartão de crédito, dentre outros, o Grupo Europ resolveu então contratar os serviços da Ocupantes. “Sabendo dessa necessidade, nós entramos em contato com a diretoria da Europ. Depois de uma pesquisa minuciosa na região do ABCD e, como sugestão, a cidade de Barueri, acabamos fechando negócio em um excelente edifício em Alphaville”, conta Alan Roger, Consultor de Mercado Imobiliário da Ocupantes Corporate Real Estate, responsável por todas as negociações com o Grupo Europ. O edifício escolhido, na região foi o West Side, o mais alto de Barueri, com 35 andares. O prédio foi apontado como a melhor opção, por meio de relatórios completos de pesquisas e análises financeiras e comparativas que a Ocupantes apresentou, além de que os incentivos fiscais eram os mesmos do ABCD. O apoio da Ocupantes foi completo, abordando questões técnicas, contratuais e documentais, gerando confiança na diretoria do Grupo Europ, criando condições muito favoráveis e atendendo a todas as exigências do cliente. Muito satisfeito com o resultado, o Grupo Europ procurou a Ocupantes em 2009 para,

novamente, expandir seus espaços. Segundo o consultor da Ocupantes, a exigência era para uma área de 300 a 400 m², e a Ocupantes conseguiu este espaço no mesmo prédio em Alphaville, o Edifício West Side, somando, hoje cinco andares de espaços alugados pelo Grupo Europ. Em 2010, os diretores do Grupo Europ receberam um aviso do proprietário do Edifício West Side informando que o aluguel estava muito defasado e revisariam o valor pago sobre os primeiros 2.200 m² locados em 2006. Porém a notícia pegou os diretores do Grupo Europ de surpresa, pois a proposta era de um aumento de 60% no valor de aluguel. Mais uma vez, a Ocupantes foi acionada, dessa vez para auxiliar a Europ com o intuito de uma re-negociação viável para ambas as partes, e aproveitar a negociação para renovar o contrato por mais cinco anos. “A Ocupantes e o cliente reconheceram que o aluguel pago atualmente estava abaixo do mercado”, conta Alan Roger. “No entanto, precisaríamos adotar uma estratégia de não aumentar muito o aluguel, para não afetar a operação do cliente e conseguir o objetivo principal: renovar o contrato de locação por mais cinco anos. Após algumas rodadas de negociação e apresentação para o proprietário de dados comparativos relevantes, conseguimos uma redução de 28% do preço pedido pelo proprietário e a renovação por mais cinco anos de contrato.” Este é o terceiro trabalho que a Ocupantes, Corporate Real Estate realiza para o Grupo Europ. Foi feita a locação dos 2.200 m² em Alphaville, em 2006, a expansão de mais 400 m², em 2009, e a renovação contratual neste ano por mais cinco anos do total de 2.600 m² em cinco andares do Edifício West Side. “O Grupo Europ é bastante fiel e tudo que seus dirigentes necessitam na área imobiliária, a Ocupantes é sempre procurada e continuamos trabalhando em outros projetos com eles”, conclui o Consultor da Ocupantes.

DESTAQUES SÃO PAULO A taxa de vacância cai pelo 3º trimestre consecutivo RIO DE JANEIRO Expectativas positivas no mercado ABCD e Alphaville Queda na taxa de vacância de Alphaville

SUCCESS STORIES Satisfação do cliente garante nova atuação da Ocupantes

NOSSOS SERVIÇOS Sejam para escritórios, indústrias ou varejo (retail), nossos serviços são: • Re-localizações • Revisões e Renovações • Rescisões • Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas • Avaliações • Desimobilizações • Build-to-Suit • Sale & Leaseback • Gerenciamento de Projetos e Obras

PRESENÇA EM: SÃO PAULO

SALVADOR

RIO DE JANEIRO

RECIFE

BELO HORIZONTE

ARACAJU

GOIÂNIA

FLORIANÓPOLIS

www.ocupantes.com.br Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4º andar 04716-003, São Paulo - SP Tel. (11) 5182.3455

As informações contidas neste folheto são resultado da pesquisa realizada pela Ocupantes, com o objetivo de apresentar somente tendências do mercado imobiliário corporativo. Não representam parte de um documento legal.

3o Trimestre de 2010 - São Paulo / Rio de Janeiro / ABCD e Alphaville


São Paulo A taxa de vacância cai pelo 3º trimestre consecutivo Gráfico 1 - Absorção Líquida Taxa de Vacância 2 8 0 .0 0 0

(m² locáveis)

A b so rçã o L íq u id a - O u tro s A b so rçã o L íq u id a - C la sse A Ta xa d e V a câ n cia - O u tro s Ta xa d e V a câ n cia - C la sse A

Previsão

20%

2 3 0 .0 0 0

16%

1 8 0 .0 0 0

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1 3 0 .0 0 0 8%

8 0 .0 0 0

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3 0 .0 0 0 -2 0 .0 0 0

0%

Gráfico 2 - Taxa de Vacância por Distrito

Outros Classe A

25% 20% 15% 10% 5% 0%

Gráfico 3 - Atividade Construtiva 9 0 0 .0 0 0

O u tro s C la sse A

(m² locáveis)

8 0 0 .0 0 0 7 0 0 .0 0 0 6 0 0 .0 0 0 5 0 0 .0 0 0 4 0 0 .0 0 0 3 0 0 .0 0 0 2 0 0 .0 0 0 1 0 0 .0 0 0 0

Gráfico 4 - Novo Estoque 1 2 0 .0 0 0 1 0 0 .0 0 0 8 0 .0 0 0 6 0 .0 0 0 4 0 .0 0 0 2 0 .0 0 0 0

O u tro s C la sse A

Previsão

Absorção Líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – Desde 2005 a taxa de vacância vem caindo, ao longo dos anos, com alguns períodos de leve aumento. No entanto, no 3º trimestre de 2007, houve um pequeno aumento da vacância Classe A* devido à desocupação do Edifício Bank Boston. Um ano depois, no 3º trimestre de 2008, outra pequena elevação na taxa de vacância com a entrega de mais de 47 mil m² em um único trimestre. Foi a época da crise mundial, mas Indicadores de Mercado que em geral não afetou sensivelmente o mercado imobiliário brasileiro, superando expectativas. No Taxa de Vacância final de 2009, a taxa de vacância apresentou um leve aumento, o motivo foi a desocupação quase Absorção Líquida total do Edifício Morumbi Office Tower pela Empresa Votorantim, que durante alguns meses teve Atividade Construtiva dupla ocupação em função das obras de adaptação em seu novo endereço na Berrini (C. E. C. João DoNovo Estoque mingues de Araújo). A taxa de vacância continua apresentando queda neste 3º trimestre, de 5.57% para 5.45%, no segmento Classe A, e de 3,79% para 3,35%, em Outros. O segmento Classe A teve absorção liquida total de 21.738 m², contribuindo para esta queda na taxa de vacância. Está prevista para o próximo trimestre a entrega de 107 mil m² e, com isso, uma elevação na taxa de vacância. Taxa de Vacância por Distrito (Gráfico 2) - O maior índice de queda na taxa de vacância no segmento Classe A neste 3º trimestre de 2010 foi na região do Jardim São Luís, na Zona Sul, pois houve a ocupação de 8.500 m² em duas torres do Edifício Panamérica Park, sendo que em uma delas foi ocupação total. Já em Santo Amaro, o Edifício Jatobá (Birmann 22) foi desocupado: a Empresa Brasilprev mudouse para o Edifício que era ocupado pela Dow Química, hoje instalada no Diamond Tower Complexo Rochaverá. O bairro do Itaim Bibi, que no trimestre passado foi o destaque, teve, no segmento Outros, uma pequena diminuição da taxa de vacância onde houve diversas locações. Atividade Construtiva (Gráfico 3) – A atividade construtiva permanece em crescimento pelo quarto trimestre conscecutivo. A região do Itaim Bibi continua sendo o destaque com 242.816 m² em construção, sendo 50% só no segmento Classe A. A segunda região que apresenta maior atividade construtiva é Santo Amaro, com 115.302 m², dos quais 97.968 m² são do segmento Classe A. No total, a capital paulista tem 809 mil m² em construção (o equivalente a oito estádios do Morumbi), com mais 470 mil m² em projetos em processo de aprovação junto a Prefeitura de São Paulo. Novo Estoque (Gráfico 4) – Dos 98 mil m² previstos para entrega neste trimestre, somente três edifícios foram entregues: Spazio Faria Lima (17.500 m²) no Itaim Bibi, Company Work Station (7.500 m²) em Santo Amaro, e o Atrium Itapeva (4.905 m²) na Bela Vista, somando 29.905 m². Desta forma, prorroga-se, por mais um trimestre, a entrega dos 68 mil m² que estavam previstos para o trimestre passado e mais os 39.201 m² de novas entregas, totalizando 107 mil m²**. * Classe A: Edifícios entregues após o 1º trimestre de 1990, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas. ** A Ocupantes trabalha com informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras.

Market Bulletin é uma publicação trimestral dos indicadores do mercado imobiliário de São Paulo, Rio de Janeiro, ABCD e Alphaville elaborada pelos departamentos de Pesquisa e Marketing da Ocupantes. Todos os direitos reservados. A Ocupantes autoriza a reprodução desde que informada a fonte.


Market Bulletin

Rio de Janeiro

3o Trimestre de 2010

Expectativas positivas no mercado Gráfico 1 - Absorção Líquida e Taxa da Vacância 7 0 .0 0 0

(m² locáveis)

A b so rçã o L íq u id a - O u tro s A b so rçã o L íq u id a - C la sse A Ta xa d e V a câ n cia - O u tro s Ta xa d e V a câ n cia - C la sse A

Previsão

6 0 .0 0 0

10% 8%

5 0 .0 0 0

6%

4 0 .0 0 0 3 0 .0 0 0

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-2 0 .0 0 0 -3 0 .0 0 0

Gráfico 2 - Atividade Construtiva

-4 %

Outros Classe A

4 0 0 .0 0 0 3 2 0 .0 0 0 2 4 0 .0 0 0 1 6 0 .0 0 0 8 0 .0 0 0 0

Gráfico 4 - Novo Estoque 1 2 0 .0 0 0 1 0 0 .0 0 0 8 0 .0 0 0 6 0 .0 0 0 4 0 .0 0 0 2 0 .0 0 0 0

Outros Classe A

Previsão

Absorção Líquida e Taxa de Vacância (Gráfico 1) – No início deste ano, o Rio apresentava crescimento considerável na atividade construtiva, porém a taxa de vacância manteve-se em queda. Já nos meses de abril, março e junho, houve um pequeno aumento na absorção líquida com a ocupação de alguns edifícios Classe A*, Indicadores de Mercado superando o segmento Outros. No último trimestre, conforme previsto, foram entregues os 53 mil m² do Edifício Ventura Taxa de Vacância Corporate Tower 2, ocupado em 60%, que Absorção Líquida fizeram a taxa de vacância subir de 3,45% para, 5,47%. A absorção liquida total foi de Atividade Construtiva 36.470 m², sendo 30.304 m² no segmento Novo Estoque Classe A. Existe ainda uma expectativa de alta na taxa de vacância para o 4º trimestre de 2010 se considerarmos a entrega de mais de 60 mil m² de novo estoque previsto. Atividade Construtiva (Gráfico 2) e Atividade Construtiva por Região Administrativa (Gráfico 3) – A atividade construtiva no Rio teve uma pequena queda, isto porque foram entregues 53 mil m² no Centro. Os incorporadores, além de novas obras, estão também investindo em retrofits. Na capital carioca, a atividade construtiva no segmento Classe A está em 220.187 m² e 22.404 m² em Outros, totalizando 242 mil m². A Barra da Tijuca continua sendo o alvo prioritário dos incorporadores, só esta região soma 174 mil m² de edifícios em construção. É interessante notar que a atividade construtiva da cidade do Rio de Janeiro (242.595 m²) é equivalente a 30% da atividade construtiva da cidade de São Paulo (809.511 m²), enquanto que o estoque total do Rio de Janeiro (6.831.249 m²) equivale a 68% do estoque total de São Paulo (10.005.091 m²). Isto mostra que a atividade construtiva na cidade de São Paulo é mais intensa que na cidade do Rio de Janeiro. Novo Estoque (Gráfico 4) - Mesmo com o cenário otimista da entrega de 100 mil m², foram entregues apenas 50% dos novos edifícios, não ocorrendo o pico previsto para este trimestre. O único edifício entregue foi o Classe A Ventura Corporate Tower 2, no Centro do Rio. Sendo assim, a espectativa é que no 4º trimestre de 2010 haja uma entrega de mais de 60 mil m² de novo estoque. Hoje, o estoque total na cidade do Rio de Janeiro é de 6,8 milhões m². ** * Classe A: Edifícios entregues após 1º trimestre de 1990, com área locável superior a 700 m2 por laje, e elevadas especificações técnicas. ** A Ocupantes trabalha com informações fornecidas pelas construtoras e incorporadoras

A Ocupantes é a primeira e maior empresa de consultoria imobiliária corporativa no Brasil especializada na representação de usuários comerciais e industriais, composta por profissionais preparados e com ampla experiência, conduzindo e assessorando empresas nacionais e multinacionais nos seus planos de ocupação. Tendências passadas não devem ser tomadas como indicativos de resultados futuros. A Ocupantes não se responsabiliza por decisões tomadas com base neste informativo.


ABCD e Alphaville Queda na taxa de vacância de Alphaville Nos últimos três meses, a região de Alphaville, pertencente aos municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, apresentou uma queda de 10% na taxa de vacância de edifícios Classe A e 5% no segmento Outros. Com relação ao estoque total, o bairro manteve-se estável nos dois Estoque Total e Taxa de Vacância

Alphaville 4 5 0 .0 0 0

E sto q u e To ta l - O u tro s E sto q u e To ta l - C la sse A Ta xa d e V a c â n cia - O u tro s Ta xa d e V a c â n cia - C la sse A

Previsão

(m² locáveis)

50%

4 0 0 .0 0 0 40%

3 5 0 .0 0 0 3 0 0 .0 0 0

30%

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ABCD e Alphaville

segmentos. A previsão para os últimos meses do ano é que a taxa de vacância aumente para os empreendimentos Classe A em função do aumento do estoque total previsto para o 4º trimestre de 2010, pois a atividade construtiva, tanto nos Classe A

3ANTO!NDRÏ 3ÎO"ERNARDODO#AMPO 3ÎO#AETANODO3UL $IADEMA "ARUERI !LPHAVILLE 3ÎO0AULO

quanto em Outros, está em constante ascensão. A região do ABCD, que inclui Santo André, São Bernardo, São Caetano e Diadema, tem atualmente 36.910 m² de edifícios em construção, apresentando também uma fase de crescimento no setor.

SUCCESS STORIES

Satisfação do cliente garante nova atuação da Ocupantes A CPS Color, empresa de soluções tintométricas atuante em 11 países, mais uma vez entrou em contato com a Ocupantes Corporate Real Estate. Em 2005, a empresa, que é especialista na comercialização de equipamentos para mistura de tintas, havia procurado os profissionais da Ocupantes para a locação de um espaço industrial. O resultado na época foi a ocupação de um galpão de 1.600 m² no Condomínio Espace Center, na Vila Anastácio, região oeste de São Paulo. Muito satisfeita com a primeira atuação da Ocupantes, a CPS Color procurou novamente os consultores especialistas em Representação Corporativa. A nova necessidade era de re-localizar suas instalações para um município com ISS reduzido. O espaço novo deveria ser um galpão de aproximadamente 2.000 m², que acomodasse o escritório em 300 m². Após apresentação de alternativas em diversos municípios da Grande São Paulo, Alphaville foi a região escolhida. A CPS Color optou por alugar um galpão com cerca de 2.000 m² de área construída, incluindo espaço desejado para escritórios, localizado dentro de um condomínio fechado. Para o cliente, o resultado final superou as expectativas, pois gerou uma economia considerável para os próximos cinco anos de ocupação. Além disso, o prazo da execução das obras de instalação casou perfeitamente com a entrega do Condominio Múltiplo 1 - Alphaville imóvel da Vila Anastácio. TM


Ocupantes - Market Bulletin - 3º Trimestre 2010 - SP, RJ, ABCD e Alphaville