Page 1

HBS Kampen Magazine #1

Herbestemmen met aandacht voor het planproces interview met tom marissen

�Ik hoop dat mijn initiatief een eye-opener voor anderen kan zijn, dat er een brok energie ontstaat�

Het Hanzehuis verbindt

De HBS terug in de bloedsomloop van de stad door middel van maatschappelijk initiatief

NU OF NOOIT

Hoe de aangewakkerde energie vastgehouden kan worden


12

klassenfoto, jaartal onbekend (bron: SNS Historisch Centrum Kampen)

Ruim 130 jaar oud erfgoed, van H.B.S. / Gymnasium, naar lyceum, naar ROC


22 “Aandacht voor een zichtbaar planproces. De plek moet terug in de bloedsomloop van de stad worden gebracht”.

31 “Het concept Hanzehuis refereert aan de oude Hanzestad waar samenwerkingsverbanden tussen mensen van zeer groot belang waren”.

40

“Ik vind het belangrijk dat mijn werknemers in een karaktervolle en inspirerende omgeving kunnen werken”.

48 “Hoe fijn kan het zijn als je op een plek kunt wonen waar je voor lange tijd kunt blijven”.

54 “Een plan met een sluitende business-case”

58 “Het gaat niet alleen om een nieuwe functie voor het gebouw, ook om een visie op de context”.


Herbestemmen begint met aandacht voor het planproces. We hebben een podium gecreĂŤerd voor het gebouw, de mensen, hun ideeĂŤn en hun initiatieven.


Het resultaat is een programma van nieuwe functies, ontwikkeld door de samenleving zelf. Een brok energie om het tij te keren, gebaseerd op natuurlijk draagvlak. Waardoor de plek weer in de bloedsomloop van de stad wordt gebracht.


Ruim 130 jaar geleden werd de gemeentelijke Hoogere Burgerschool in Kampen gebouwd. Het markante gebouw werd naar een ontwerp van stadsarchitect Willem Koch op de plek van het voormalige Van Ingenbolwerk in 1882 gerealiseerd. Voor die tijd een prestigieus project door de omvang, maar ook vanwege het feit dat het de enige HBS in Nederland was die door de gemeente zelf werd gefinancierd. Sinds begin 2014 staat het markante rijksmonument leeg en heeft het haar onderwijsfunctie verloren. In het kader van het project Ruimte voor Ruimdenkers van de Provincie Overijssel werd door NOHNIK een geslaagde herbestemming voor dit gebouw onderzocht.


luchtfoto met het ziekenhuis, de hbs en villa mary in 1933 (bron: Gemeentearchief Kampen)

Binnen het project wordt gezocht naar innovatieve en vernieuwende ideeën om de groeiende leegstand in de provincie aan te pakken. Het creëren van maatschappelijk draagvlak is essentieel voor een succesvolle en duurzame herbestemming. Het team is daarom wekelijks op de vrijdagen in een speciaal ingerichte werkruimte in het gebouw aanwezig om met geïnteresseerden van gedachten te wisselen.

De gemeente Kampen en NOHNIK vinden het belangrijk dat het mooie pand een herbestemming gaat krijgen in samenspraak met geïnteresseerde omwonenden en lokale ondernemers. Het is nu, na de korte leegstand, nog een mooi pand in het hart van Kampen met een duidelijke meerwaarde voor de omgeving. Maar als het niet snel een herbestemming krijgt wordt het een schandvlek, lelijk en grauw. Als wethouder wens ik het team en een ieder die bij dit mooie project betrokken is veel succes en ik hoop dat er snel inspirerende en uitvoerbare ideeën komen.

Op vrijdag 16 januari 2015, mocht ik als wethouder op symbolische wijze de sleutel van de HBS aan team NOHNIK overdragen. Het monumentale pand aan het Engelenbergplantsoen 5 in Kampen is afgelopen jaar leeg komen te staan. Het team is in het kader van het project Ruimte voor Ruimdenkers van de Provincie Overijssel geselecteerd om de kansen voor een levensvatbare herbestemming van het gebouw te onderzoeken, die tevens recht doet aan de stad en historie.

Martin Ekker wethouder gemeente Kampen 9


Herbestemming is een integrale opgave Anders denken over ontwikkelen Door groeiende leegstand is er een vraag naar een radicaal andere manier van denken over ontwikkelen en het geleidelijk veranderen van gebruikelijke verdienmodellen. Nederland is uitgebouwd. Jarenlang zijn grote gebouwen neergezet die slechts voor één functie geschikt waren. Die gebouwen komen nu vrij. De uitdaging voor herbestemming van leegstaande gebouwen ligt in het ontwikkelen van dynamische handvatten om vastgoed continu te laten meebewegen met een wisselende vraag. Bijvoorbeeld door verschillende functies onder één dak te brengen en wellicht in de toekomst steeds nieuwe functies toe te voegen. Herbestemmen is geen ’vakkenvullen’, maar zoeken naar toekomstbestendigheid binnen financiële haalbaarheid en flexibiliteit. Inspelend op maatschappelijke veranderingen en passend bij de karakteristieken van een gebouw of gebied.

Nieuwe functies in relatie met de omgeving en samenleving Het is zaak dat binnen de herbestemmingsopgave niet alleen wordt nagedacht over nieuwe functies, maar juist over de relatie daarvan met de omgeving. Groeiende leegstand bij met name maatschappelijke functies als scholen, bibliotheken en kerken heeft een grote impact op de omgeving. Vooral omdat deze functies zowel stedenbouwkundig als maatschappelijk een centrale plek innemen en een cruciale samenbindende rol vervullen. Maatschappelijk vastgoed heeft de potentie om door middel van een geslaagde herbestemming bij te dragen aan de leefbaarheid, identiteit en gebiedsexploitatie van dorpen, steden en regio’s in brede zin. In de opgave voor de herbestemming van de oude Hoogere Burgerschool te Kampen komen deze elementen nadrukkelijk samen.

Ruimte voor maatschappelijke initiatieven NOHNIK koos ervoor niet met een vooraf bedacht idee naar de plek te kijken maar om juist te investeren in een open planproces. Voor een geslaagde herbestemming is inzicht in de kwalitatieve vraag van een dorp, stad of regio essentieel. Wat voegt een nieuwe functie toe aan het bestaande? Dit vraagt om onderzoek naar de marktpotentie van nieuwe functies, maar vooral ook naar aanwezige maatschappelijke initiatieven van bewoners en ondernemers. Want meer dan ooit is herbestemming onderdeel van een maatschappelijke discussie. Het betrekken van lokale actoren in het herbestemmingsproces is daarom van groot belang. Hierin krijgen lokale ideeën en initiatieven de ruimte. Een herbestemmingsconcept dat bottom-up georganiseerd is, is dan niet slechts een leuk idee, maar gebaseerd op haalbaarheid en daadwerkelijk draagvlak binnen de maatschappij. Passend bij de integrale opgave is een multidisciplinair team samengesteld. Het team bestaat uit vier jonge en gedreven mensen met elk een eigen specialisatie.

“Een geslaagde herbestemming draagt bij aan de leefbaarheid van dorpen, steden en regio’s op de lange termijn”

“Redeneren vanuit de karakteristieken van een gebouw of gebied levert plek-specifieke ideeën op voor nieuwe functies”

10

Jorrit Noordhuizen - landschapsarchitect

Jorrit studeerde in 2011 af als landschapsarchitect aan de Wageningen Universiteit. Als ontwerper houdt hij zich dagelijks bezig met het verduurzamen van de leefomgeving met behulp van ontwerpen en strategieën voor dorpen, steden, parken en landschappen. In het verleden werkte hij ondermeer aan een verduurzamingsstrategie voor de eilandenkust van North Carolina. Samen met Wieteke Nijkrake heeft hij in 2014 de ideeënprijsvraag voor de herbestemming van het voormalige poppodium Tivoli in Utrecht gewonnen en werden zij runner-up bij de ontwerpwedstrijd voor een bezoekerscentrum voor UNESCO werelderfgoed Kinderdijk.

Wieteke Nijkrake - architect

Wieteke studeerde in 2006 af als architect aan de TU Delft, specialisatie renovatie en restauratie. Sindsdien werkte ze ondermeer aan diverse onderwijs- en zorggebouwen en de transformatie van de historische textielfabriek Tetem in Enschede. Maatschappelijke betrokkenheid en het samen met gebruikers en betrokkenen vormgeven van een plan vormen in haar werk een belangrijke drijfveer. Samen met Jorrit Noordhuizen heeft ze afgelopen jaar de ideeënprijsvraag voor de herbestemming van het voormalige poppodium Tivoli in Utrecht gewonnen en werden zij runnerup bij de ontwerpwedstrijd voor een bezoekerscentrum voor UNESCO werelderfgoed Kinderdijk.


“Herbestemmen is een proces dat vorm moet krijgen rond lokale maatschappelijke initiatieven”

“Het organiseren van een participatief planproces draagt bij aan vanzelfsprekend draagvlak voor het resultaat”

Floor Nijdeken - industrieel ontwerper, planoloog, kunstenaar

Floor studeerde in 2013 af als product designer aan Artez Institute of Arts in Arnhem na vier jaar als planoloog werkzaam te zijn geweest. Met zijn sociale machine ’Crossover Collective’ krijgt hij nationaal en internationaal grote waardering. In zijn werk wordt sociale cohesie door middel van kunst en participatie gestimuleerd. Een belangrijke focus ligt in het activeren en mobiliseren van mensen door het ontwerpen van omstandigheden waarin sociale structuren kunnen groeien en bloeien en het initiatief van de gebruikers wordt gestimuleerd.

Rob Tönissen - consultant, sociaal-ruimtelijk wetenschapper

Rob studeerde in 2013 af als sociaal-ruimtelijk wetenschapper aan de Wageningen Universiteit. Hij is gespecialiseerd in participatieve en open-source planprocessen. Na zijn studie is hij gaan werken als consultant in grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten. Hierin houdt hij zich bezig met het op het juiste moment, en op de juiste manier betrekken van stakeholders en het verbinden van hun belangen. Doel hierbij is om het draagvlak voor het planproces en het uiteindelijke resultaat zo optimaal mogelijk te maken. 11


Ruim 130 jaar oud erfgoed Van H.B.S. / Gymnasium naar lyceum en ROC 12

de hbs in 1895 (bron: Gemeentearchief Kampen)

In december 1880 vond de aanbesteding van het Gymnasium en de Hoogere Burgerschool te Kampen plaats. Het gebouw werd gepland in het stadsplantsoen op het voormalige Van Ingenbolwerk. Voor die tijd (en eigenlijk nog steeds) was het met ruim 4.600 vierkante meter bruto vloeroppervlak een enorm gebouw. Het vormde daarmee een nieuw gezicht van Kampen aan de zuidelijke stadsentree. De aanneemsom bedroeg f 133.850,00 maar de bouwkosten stegen uiteindelijk tot ruim f 170.000,00. Het ontwerp werd gemaakt door stadsarchitect Willem Koch die zijn plan invulling gaf met aan neo-renaissance ontleende elementen. Karakteristiek zijn de mythologische figuren boven de vensters van de tweede verdieping. Het pand is tot rijksmonument bestempeld vanwege de hoge culturele waarde, de hoge kwaliteit van de architectonische uitwerking, de bijzondere typologie en de markante ligging in de omgeving.

Het gebouw werd gepland in de groenstructuur van het stadspark. Dit park werd aangelegd naar een ontwerp uit 1863 van landschapsarchitecten Jan David Zocher en Louis Paul Zocher. In 1915 werd dit aangepast door landschapsarchitect Leonard Springer omdat de komst van onder andere de HBS de continu誰teit van het park ernstig had aangetast. In het ontwerp van Springer ging het stadspark ter plaatse van de HBS over in een plantsoen waarin paden naar de entrees van het gebouw leidden. Kort na oplevering van de HBS werden het voormalige ziekenhuis (nu verpleeghuis Myosotis) en de Villa Mary gebouwd. Dit monumentale ensemble is nog steeds aanwezig. Echter is de groenstructuur rondom de HBS door de jaren heen steeds meer aangetast door nieuwe bebouwing en is van het originele monumentale plantsoen weinig meer over. De locatie van de HBS is bijzonder vanwege de scharnierfunctie tussen het stadspark, het stadscentrum, de Bovenhaven en de IJssel. De Bovenhaven liep eerder door tot langs de glasfabriek en is later deels gedempt. Tussen de HBS en het latere MAVOgebouw aan de noordzijde lag de joodse begraafplaats. Deze is rond 1829 verplaatst naar IJsselmuiden. De plek is momenteel ingevuld als parkeerterrein.


bouwtekeningen voor een verbouwing rond 1985 (bron: Gemeentearchief Kampen) 13


klassenfoto’s uit de beginjaren, jaartal onbekend (bron: SNS Historisch Centrum Kampen) 14


het plantsoen werd in 1915 hersteld aan de hand van een ontwerp van leonard springer (bron: Gemeentearchief Kampen) 15


het ziekenhuis, de hbs en voormalig station kampen zuid, jaartal onbekend (bron: Gemeentearchief Kampen)

de hsb vlak na oplevering, jaartal onbekend (bron: Gemeentearchief Kampen) 16


oude plattegrond van het stadscentrum met het stadspark op de voormalige bolwerken, jaartal onbekend (bron: Gemeentearchief Kampen)

de bovenhaven en villa’s bij de hbs rond 1955 (bron: Gemeentearchief Kampen) 17


Van stadsentree met allure naar semi-achterkant en vergeten plek

stadspark

voormalig plantsoen

Hoewel het exterieur van de HBS nog grotendeels gaaf en origineel is, is bij het interieur alleen het casco enigszins herkenbaar. De verschillende gebruikers gaven elk hun eigen invulling aan het gebouw waardoor de originele indeling op sommige plekken verdween. Opvallend is ook de aanwezigheid van veel verlaagde plafonds waarbij fraai stucwerk gaandeweg heeft plaatsgemaakt voor systeemplafonds. Vanaf 1985, nog relatief laat, werden de karakteristieke paneeldeuren vervangen door moderne deuren en is de lambrisering volledig verdwenen. Hier en daar zijn nog bijzondere details in het pleisterwerk en de kozijnen aanwezig. Van de drie trappenhuizen is er slechts één origineel, de andere twee zijn vervangen of zelfs deels dichtgetimmerd. Het gebouw heeft enorme potenties en verdient het om in te investeren. Een rondgang door het gebouw toont hoe intensief het gebruikt is en hoe er in is ‘geleefd’, maar tegelijk worden ook de potenties helder. De ruimtes zijn vaak ruim en hoog en het daglicht vloeit rijkelijk naar binnen door de karakteristieke raampartijen. Een geslaagde herbestemming van het gebouw zou kansen kunnen bieden voor het (deels) herstellen van het interieur waardoor woon- of werkruimtes met een bijzonder karakter kunnen worden gerealiseerd.

18

De grandeur van weleer heeft plaatsgemaakt voor recentere ontwikkelingen. Sinds het vertrek van het Hoornbeeckcollege in april 2014 staat het pand er verlaten bij. ’s Avonds brandt er geen licht en het is er stil. De ooit zo karakteristieke markering van de zuidelijke stadsentree van de stad is verworden tot een blinde vlek. Waar ooit het fraaie plantsoen rondom de school tot aan de IJssel reikte, ligt nu veel verharding en staan hekken met prikkeldraad. De royale groene omgeving rondom de HBS is uitgewist en wordt nu gekarakteriseerd door achterkanten en parkeerplekken. Een tankstation domineert het zicht en een brede autoweg snijdt het gebied af van de haven en de IJssel. Een nieuwe invulling van het gebouw met een passende activiteit zou de plek weer terug in de bloedsomloop van de stad kunnen plaatsen. Het uitzicht vanuit het gebouw richting de rivier en over de stad laten zien hoe bijzonder de plek eigenlijk is. Het is een belangrijke schakel tussen het stadspark, het centrum, de Bovenhaven en de IJssel. Daarom moet ook verder worden gekeken dan alleen naar een invulling van het pand zelf. Het inpassen van goede routes van en naar het centrum, het stadspark en de IJssel kunnen bijdragen aan een herstelde verbinding van de HBS met de omgeving.


bovenhaven

luchtfoto huidige situatie

huidig beeld van de hbs aan de lyceumstraat 19


het centrale trappenhuis en de entreehal


de zolder, de aula, een hoeklokaal en het enige nog originele trappenhuis 21


Herbestemming is onderdeel van een maatschappelijke discussie We begonnen dit project met een idee voor een planproces en bewust niet met een vooraf gekozen nieuwe functie voor het pand. Herbestemming is onderdeel van een maatschappelijke discussie, vooral wanneer het gaat om gebouwen als de HBS die letterlijk een centrale plek innemen binnen een stad of gemeenschap. Gebruik maken van maatschappelijke betrokkenheid kan veel creativiteit en initiatieven opleveren. Wanneer de aangedragen ideeën elkaar versterken en onderdeel kunnen zijn van een integrale visie is draagvlak eerder voor de hand liggend, zonder dat er functies geforceerd wordt. In ons planproces is in intensieve en open dialoog met de lokale bewoners en ondernemers gewerkt aan een geslaagde herbestemming. Onze aanpak voor het opstarten en voeren van deze dialoog bestond uit een aantal elementen; belangstelling van de media genereren, een kantoor op locatie openen, de plek weer op de kaart zetten, het planproces zichtbaar maken en het organiseren van openbare inloopbijeenkomsten. Benutten van de media Op zowel social media als de gedrukte media is er veel aandacht besteed aan het open planproces rond de herbestemming van de HBS. Een belangrijk moment hierin was de symbolische sleuteloverdracht van het pand aan ons team door wethouder Martin Ekker van de gemeente Kampen. Hiermee is het startsein gegeven voor de planvorming. De social media spelen ook een grote rol in het proces. Op Twitter en Facebook is het proces door ruim 250 mensen gevolgd. Mensen leverden spontaan ideeën aan en er werden interessante contacten gelegd. De lokale kranten wijdden meerdere nieuwsitems aan het proces en een lokaal televisiestation kwam langs voor een reportage.

Een kantoor op locatie, wekelijks geopend Met medewerking van de gemeente is door ons team een kantoor ingericht op de locatie dat wekelijks op de vrijdagen geopend is. Naast de berichten in de media werden direct omwonenden met een brief op de hoogte gebracht van het proces. Dit heeft buitengewoon goed gewerkt. Mensen kwamen spontaan binnen voor een gesprek en het gaf de uitgelezen mogelijkheid om met betrokkenen af te spreken en van gedachten te wisselen. De plek weer op de kaart zetten Er werd een speciaal logo ontworpen, een nieuwe naam gelanceerd die tot de verbeelding spreekt en banners aan het gebouw gemonteerd. Het gebouw is, zeker nadat het leeg is komen te staan, een soort blinde vlek geworden op een strategische binnenstedelijke locatie. Er zijn geen scholieren meer die zorgen voor levendigheid in en om het gebouw en ’s avonds is het donker. Ook werd ons duidelijk dat sommige inwoners van Kampen niet eens van het bestaan van het gebouw af wisten. We vonden het daarom van groot belang ruchtbaarheid te geven aan het proces rondom de herbestemming van het gebouw. De nieuwe naam en het logo zijn symbolen geworden van het vormgeven aan een ‘tussentijd’, als brug naar een definitieve bestemming. Hierbij hebben de naam en het logo van het voormalige Hoornbeeckcollege definitief plaatsgemaakt voor ‘HBS

Kampen’. Sindsdien wordt er in de wandelgangen weer gesproken over ‘de HBS’. Er is veel energie gestoken in deze aanpak. Niet alleen online media en social media zijn ingezet om ruchtbaarheid te geven aan het project. Bewust is ook geïnvesteerd in berichten in kranten en schriftelijke communicatie met de buurt om een zo breed mogelijke groep mensen te bereiken. Dat heeft onder andere geleid tot twee succesvolle inkoopbijeenkomsten waarvan de ideeën de basis vormen voor onze visie voor de herbestemming van het gebouw.


23


symbolische sleuteloverdracht van het pand aan ons team door wethouder ekker

veel belangstelling op facebook en twitter

24


veel aandacht in de (lokale) media


“Zet de plek op de kaart, maak het proces zichtbaar”.

“organiseer laagdrempelige bijeenkomsten’


“werk op de locatie zelf, leg nieuwe contacten”

“denk na over een logo en naam om ruchtbaarheid te geven aan het proces, als symbool van de tussentijd” 27


2 openbare inloopsessies 100 belangstellenden 60 ideeën 16 concrete initiatieven Programma ontstaan vanuit de samenleving Vanuit de lokale samenleving blijkt dat er concreet programma is voor het gebouw. De openbare inloopbijeenkomsten op 5 en 7 februari werden druk bezocht. Ruim 100 mensen van verschillende leeftijden en achtergronden kwamen verspreid over de dagen langs in de HBS. In een vrije en open sfeer werd iedereen gevraagd zijn of haar idee te omschrijven en op te hangen in de ideeënwolk in één van de lokalen. Daarnaast was er in de hal een grote fotowand ingericht. Met stickers gaven de bezoekers aan welke van de hier getoonde referentiebeelden en functies hen aansprak. De bezoekers gingen spontaan met elkaar in gesprek en vulden elkaars ideeën aan. Het resultaat van beide sessies was een wolk van circa 60 ideeën voor nieuwe functies voor de HBS. Opvallend was dat iedereen de noodzaak van het combineren van gebruiksfuncties als vanzelfsprekend beaamde. Alle visies en ideeën zijn vervolgens geanalyseerd. Van de 60 ideeën bleken er 16 een concreet initiatief

te bevatten voor het gebruik van een ruimte in het gebouw. Dit waren naast particulieren en stichtingen ook bedrijven. Een duidelijke rode draad Uit een analyse van alle ingediende ideeën bleek dat er een aantal thema’s bovengemiddeld vaak genoemd werden. Enerzijds was er veel aandacht voor de combinatie van wonen met zorg, in het bijzonder voor 55-plussers. Anderzijds was er veel belangstelling voor combinaties van diverse ambachten, kunsten en ateliers. Vanuit historisch perspectief hebben ambachten en handel altijd een belangrijke rol gespeeld in de hanzestad Kampen. Het grote aantal kunstenaars en ateliers in de stad vindt vermoedelijk zijn oorsprong in de aanwezigheid van de kunstacademie die tot 2004 in Kampen gehuisvest was. De behoefte aan bijzondere woningen, al dan niet in combinatie met zorg, past bij de bevolkingssamenstelling van Kampen. Volgens prognoses van het CBS neemt het aantal ouderen in Kampen toe van 16% in 2015 tot 23% in 2040. Daarnaast kan dit gekoppeld worden aan

de veranderende behoeften en wetgeving in de zorg. De HBS als centrale plek Een ander opvallend thema uit de ideeënwolk was de grote behoefte aan een ontmoetingsfunctie in het gebouw. Niet alleen voor de verschillende toekomstige gebruikers van de HBS zelf maar ook als buurtfunctie. Dit kan gekoppeld worden aan de uitkomsten van de enquete Sociale Index Kampen 2013. Hieruit blijkt dat de onderdelen ‘sociale binding’, ‘participatie’, ‘sociale contacten’ en ‘sociale voorzieningen’ zwak scoren. De HBS neemt ruimtelijk een centrale plek in tussen het centrum, het stadspark en diverse woongebieden. Maar ook in sociaal opzicht zijn er kansen om opnieuw een middelpunt te worden. Reageren op lokale maatschappelijke ontwikkelingen en trends is daarin essentieel. Daarbij kan de HBS een aanvulling zijn op de ontwikkeling van het cultuurcluster in de Van Heutszkazerne.


veel initiatieven, een rijk gevulde ideeËnwolk en nieuwe contacten als resultaat van de inloopbijeenkomsten 29


30


Het hanzehuis verbindt

Ambachten, kunsten, wonen/zorg De thema’s ‘ambachten’, ‘kunsten’ en ‘wonen/zorg’ vormen een rode draad in de ideeën die zijn aangeleverd tijdens de inloopbijeenkomsten en zitten diep geworteld in de Kamper samenleving. De ‘ambachten’ kunnen worden terugvertaald naar de historie van de hanzestad. Het hoge aantal mensen uit de creatieve sector heeft een duidelijke relatie met de vroegere kunstacademie. Het thema ‘wonen/zorg’ beantwoordt aan de behoefte aan goede voorzieningen voor een langzaam vergrijzende samenleving. De thema’s hebben allemaal een gelijke belangrijkheid. Het negeren van één van de thema’s zou dan ook niet verstandig zijn. Wij zien juist grote kansen in een concept dat de verbindingen zoekt tussen deze thema’s. Hieruit ontstaan vernieuwende combinaties tussen functies met een wederzijdse meerwaarde. Het Hanzehuis verbindt Het concept ‘Hanzehuis’ refereert aan de oude hanzestad waarin naast handel vooral de samenwerkingsverbanden tussen mensen van zeer groot belang waren. Onze interpretatie van de herbestemming van de HBS als maatschappelijke opgave, gaat uit van hetzelfde principe. Door (nieuwe) relaties tussen initiatieven en ideeën te stimuleren ontstaan nieuwe samenwerkingsverbanden tussen gebruiksfuncties en

mensen. Dit beantwoordt aan de behoefte aan meer sociale binding en maatschappelijke participatie zoals blijkt uit de Sociale Index Kampen 2013. Belangrijk hierbij is functies aan te bieden die een meerwaarde hebben voor de stad als geheel. Verbindingen met lokale organisaties zoals bijvoorbeeld zorginstelling Myosotis, STAKK, centrum voor kunsteducatie Quintus, de Stadswinkel en De Hanzedagen 2017 helpen om nieuwe initiatieven te stimuleren. De HBS krijgt zo een stevige maatschappelijke verankering. De combinatie van divers programma en verschillende complementaire initiatieven zorgt voor een veerkrachtig collectief. Mobilisatie van verschillende actoren heeft de potentie in zich om herbestemming van dit grote gebouw voor elkaar te krijgen. Om het concept ook financieel haalbaar te maken is het belangrijk ook functies of ambachten met een meer commerciële achtergrond aan het plan te binden zodat subsidies niet nodig zijn. Relaties tussen functies zorgen voor meerwaarde De ideeën voor nieuwe functies zijn direct afgeleid van de 16 concrete initiatiefnemers die tijdens de inloopsessies hun interesse kenbaar maakten. Met deze concrete initiatieven is het Hanzehuis niet slechts een visie op hoofdlijnen maar is er sprake van daadwerkelijk programma om geleidelijk invulling te geven aan een geslaagde

herbestemming. De ambachten (zowel ‘oude’ als moderne) en kunsten zorgen voor levendigheid en bedrijvigheid in het pand. Functies rondom deze thema’s zoals bijvoorbeeld een stadswerkplaats, fablab, lithografisch atelier, smederij en een zeilmakerij trekken verschillende doelgroepen aan. Hierdoor ontstaat een interessante dynamiek in en om het pand. Door deze functies te combineren met wonen en zorg ontstaat de kans een woonvoorziening te realiseren welke op een informele manier is verbonden met de overige functies. Dit past in de trend om kleinschalige zorgvoorzieningen te realiseren die op een toegankelijke wijze ‘middenin de samenleving’ zijn ingepast. Binnen het Hanzehuis zijn verbindingen tussen functies essentieel. De ambachten en kunsten kunnen bijvoorbeeld dagbesteding bieden voor de woonzorgfunctie. De woningen dragen op hun beurt bij aan constante levendigheid in het gebouw en de financiële haalbaarheid van het geheel. Korte termijn vs. lange termijn De 16 concrete initiatieven zijn een positieve start voor de herbestemming van het gebouw. Het is echter geen gegeven dat het gebouw daarmee direct volledig gevuld is. Dat hoeft niet problematisch te zijn. Bij het herstemmen van dergelijke grote gebouwen gaat het om zorgvuldigheid en geduld.


Een combinatie van functies maakt de herbestemming veerkrachtig en levensvatbaar, verschillende functies trekken een divers publiek aan. 32


Het is een zoektocht naar functies die tezamen een sterk en veerkrachtig geheel vormen. Wij denken daarom dat het verstandig is om tijdelijke invulling voor de korte termijn te stimuleren. Een aantal van de initiatiefnemers heeft aangegeven hier ook interesse in te hebben. Het voordeel van tijdelijke invulling is dat het gebouw gebruikt wordt en de opbrengsten van huur kunnen worden ingezet voor onderhoud. Tegelijk kan er gewerkt worden aan het aantrekken van meer initiatieven om zo het gebouw geleidelijk in te vullen. Renovatie en verbouw kan hier parallel aan plaatsvinden, mogelijk gefaseerd. Het is een groeimodel waarin het plan bijvoorbeeld per gebouwdeel of verdieping vorm kan krijgen. Het plan is dus flexibel en biedt mogelijkheden om geleidelijk functies toe te voegen of te vervangen - passend binnen het basisconcept. In aanvulling hierop wordt er in het Hanzehuis ook een start-up ruimte opgenomen. Hier krijgen startende ondernemers en initiatiefnemers de kans om hun initiatief uit te proberen en toe te werken naar een gezonde eigen onderneming. Een mix van functies is flexibel en veerkrachtig Binnen het concept ‘Hanzehuis’ wordt gezocht naar een duurzame ontwikkeling met diverse

functies die elkaar stimuleren en versterken. Flexibel, veerkrachtig en al naargelang de vraag. Het simpelweg ‘vullen’ van de HBS met één nieuwe functie draagt het risico in zich op de lange termijn voor dezelfde herbestemmingsopgave te komen te staan. Doel is de historische, culturele en economische waarde voor de Kamper gemeenschap voort te laten leven in een plek die door de initiatiefnemers zelf wordt ontwikkeld. Zo geeft het complex niet alleen een economische impuls aan het centrum maar biedt het ook een sociale en maatschappelijke meerwaarde voor de stad. Er wordt een gemeenschappelijk belang gediend. Het combineren van de thema’s ‘ambachten’, ‘kunsten’ en ‘wonen/ zorg’ in het concept ‘Hanzehuis’ maakt dat de verschillende functies elk een eigen doelgroep en marktsegment aanspreken. Dit zorgt ervoor dat het Hanzehuis voor een breed publiek iets interessants biedt en een zeer laagdrempelige en toegankelijke plek wordt. Daarmee krijgt het iconische gebouw ook een zekere belangrijkheid terug binnen het stadscentrum. Voor het gebouw is nauwkeurig onderzocht of en hoe de verschillende functies binnen het concept naast elkaar kunnen bestaan zonder dat er frictie ontstaat.

Ruimte voor lokaal ondernemerschap en initiatief Het Hanzehuis geeft ruimte aan ondernemerschap en initiatieven en vervult een nieuwe brandpuntfunctie voor de binnenstad. Eigenlijk een stad binnen een stad - met een straat, diverse ruimtes en verschillende bewoners, gebruikers en bezoekers. Door meerdere initiatieven te stimuleren, te bundelen en diverse mensen te laten participeren in de herontwikkeling wordt de HBS weer een plek ‘van de stad’. De clustering van functies biedt ook voor de exploitatie als geheel en de verschillende ondernemers veel voordelen. Zo wordt het mogelijk om bijvoorbeeld gezamenlijk producten aan te bieden en een breder publiek aan te spreken, doordat er zeer diverse doelgroepen van het gebouw gebruik maken. Vanuit het perspectief van de individuele ondernemer is dit interessant omdat zo nieuwe klanten kunnen worden gewonnen. Dit vergroot de kans op een duurzame bedrijfsvoering in een economisch nog onzekere tijd. Daarbij is samenwerking met de omgeving van levensbelang, bijvoorbeeld met het nabijgelegen zorgcentrum Myosotis.


Begane grond en 1e verdieping: mix van ambachten, kunsten, wonen Bij de inpassing van de nieuwe functies in de oude HBS worden de monumentale waarden gerespecteerd. De gangstructuur wordt daar waar nodig hersteld en de kwalitatief lage aanbouw aan de binnenplaats uit de jaren ’60 wordt ook verwijderd. Het interieur wordt opgeknapt door verlaagde systeemplafonds en wanden zonder monumentale waarde te verwijderen. De originele plafondhoogtes komen terug en worden passend afgewerkt. Begane grond De gehele begane grond van het Hanzehuis is in dit plan ingevuld met publieke/commerciële functies rondom het thema ambachten en kunsten (oude en nieuwe). Langs de gangstructuur bevinden zich voormalige lokalen van verschillende afmetingen. De nieuwe functies worden onderling verbonden door de bestaande interne ontsluiting (de gangen en entrees) welke door gereguleerde openstelling ook als publiek domein kan fungeren. In de centrale hal en gangen fungeren de zijwanden als etalages voor de ambachten en kunsten en verleiden de bezoeker langs te gaan bij een van de werkruimtes. Openstelling en de zichtbaarheid vanaf de weg dragen sterk bij aan de levendigheid van het gebied. Het binnenterrein, gelegen in de u-vorm van het gebouw, wordt opnieuw ingericht. De overkapte fietsenstalling wordt verwijderd en er komt groen voor terug. Hier ontstaat een prettige binnentuin voor algemeen gebruik. De binnentuin kan daarnaast wisselend benut worden voor activiteiten als een markt of bijvoorbeeld als expositieruimte tijdens de Hanzedagen 2017. De tuin wordt met een pad aangesloten op de openbare weg. Zo wordt ook een logistieke ontsluiting voor de functies op de begane grond gerealiseerd.

In de voormalige aula wordt een stadswerkplaats met smederij ingepast, vlakbij het bestaande rookkanaal. Hier worden cursussen gegeven en kunnen gereedschappen en faciliteiten worden gebruikt. In dezelfde vleugel als de stadswerkplaats is het fablab ingepast waar met vernieuwende technieken zoals 3D-printen wordt geëxperimenteerd. Deze functies kunnen in de vorm van dagbesteding of cursussen van betekenis zijn voor de woningen in het gebouw zelf maar ook voor de omgeving. Rond de middenbeuk zijn ambachten als een zeilmakerij en een lithografisch atelier ingepast. Daarnaast zijn er belangrijke algemene ontmoetingsfuncties rondom de hoofdentree geplaatst zoals een centrale koffiebar en een expositieruimte. Deze functies kunnen ook door de buurt gebruikt worden. Zo ontstaat er een natuurlijke aanloop naar de HBS. In de rechtervleugel is het lithografisch atelier en de zeefdrukkerij ondergebracht. Deze faciliteiten hebben een directe relatie met de ateliers in de vleugel van het gebouw maar worden ook gebruikt door andere kunstenaars uit Kampen. Tot slot is direct naast de hoofdentree de start-up ruimte gesitueerd waar startende, jonge ondernemers de kans krijgen om te experimenteren en hun idee voor een eigen bedrijf te ontwikkelen. Later kunnen deze als definitieve functie in de HBS worden ingepast. De combinatie van het concept Hanzehuis met de bijzondere locatie, en het bewust gebruik maken van de karakteristieke ruimtes in de HBS, zorgt ervoor dat er echt iets wordt toegevoegd aan de binnenstad. De verbinding tussen de monumentale karakteristiek van het gebouw en de voorgestelde gebruiksfuncties straalt een zekere allure uit en is zodoende onderscheidend.

1e verdieping De lokalen op de eerste verdieping lenen zich goed voor het realiseren van diverse appartementen van verschillende afmetingen. De woningen krijgen een unieke monumentale sfeer en liggen op een mooie en bereikbare locatie nabij de binnenstad. Op de eerste verdieping wordt de verbinding gezocht tussen de ambachten en kunsten op de begane grond en de woningen op de tweede verdieping. Er is een mix voorgesteld van autonome appartementen en woningen gecombineerd met een atelier of werkruimte. De woningen kunnen gebruik maken van de binnentuin op de begane grond en het plantsoen. De atelierwoningen kunnen specifiek bijvoorbeeld gebruik maken van de faciliteiten van het lithografisch atelier, het fablab of de multifunctionele expositieruimte op de begane grond. De woningen worden autonoom ontsloten zonder te interveniëren met de publieke functies op de begane grond. De etage is bereikbaar via één van de drie trappenhuizen of de nieuwe lift nabij de hoofdingang. In het plan is vanzelfsprekend voorzien in bergruimtes en vluchtroutes. Het realiseren van deze woningen zorgt er tevens voor dat er een sluitende businesscase ontstaat.


lees het verhaal van adriaan en bram op pagina 42

lees het verhaal van daan op pagina 44

plattegrond indeling ambachten, kunsten en ontmoetingsruimtes op de begane grond rond de binnentuin

plattegrond indeling appartementen met atelier/werkruimte op de eerste verdieping 35


“Ik vind de levendigheid en creativiteit een aanwinst voor de omgeving”

“We zijn met school naar het Hanzehuis geweest. Ik weet nu zeker dat ik later iets met techniek wil doen”

“Het Hanzehuis legt nieuwe verbindingen tussen jong en oud”

“Het Hanzehuis spreekt verschillende doelgroepen aan en neemt een centrale plek in de samenleving in”

37


2e verdieping: combinatie van wonen met zorg Ook de tweede verdieping wordt ingevuld met woningen. Deze worden gecombineerd met een zorgfunctie. De verdieping is zowel voor vitale als mindervalide mensen goed bereikbaar met de lift. Er worden diverse toegankelijke appartementen gerealiseerd van verschillende afmetingen. Deze verdieping zou als groepswoning kunnen worden ontwikkeld waarbij de bewoners de privacy hebben van een eigen appartement en tegelijk de voordelen van nabuurschap en zorg nabij. Om eenzaamheid te bestrijden en juist ontmoeting tussen de bewoners te stimuleren is er op deze verdieping een algemene ruimte voorzien in het hart

van het gebouw, nabij het centrale trappenhuis. Deze ruimte heeft uitzicht op het plantsoen en kan bijvoorbeeld ingericht worden als koffiekamer. Appartementen kunnen gekoppeld worden waardoor een mantelzorgwoning ontstaat. De woonzorgfunctie op deze verdieping heeft een relatie met de ambachten en kunsten op de begane grond. De passende levendigheid hiervan zorgt ervoor dat de bewoners niet op een ge誰soleerde plek leven maar gevoelsmatig middenin de samenleving wonen. Zo kan men bijvoorbeeld gebruik maken van de ambachtsfuncties en ateliers

in de vorm van dagbesteding en cursussen. Daarnaast is de locatie voor een woonzorgfunctie interessant vanwege de goede toegankelijkheid en de nabijheid van het stadscentrum. Ook kan er een relatie worden gelegd met het zorgcentrum Myosotis aan de overkant van de weg.

lees het verhaal van mw. geertman op pagina 48

plattegrond indeling zorgappartementen op de tweede verdieping 38


Zolder: werklofts voor moderne ambachten De ruime zolderverdieping is door de hoogte een volwaardige verdieping en kan goed worden gebruikt als werkruimte voor moderne ambachten zoals bijvoorbeeld grafische ontwerpstudio’s en marketingbureaus. Deze functies zijn complementair aan de ambachten en kunsten op de onderste verdiepingen. Om de bereikbaarheid en vluchtmogelijkheden te verbeteren worden de trappenhuizen alledrie aangesloten op deze verdieping. Daarnaast reikt de lift ook tot deze verdieping.

Op de zolder worden werklofts van verschillende afmetingen gerealiseerd met voldoende daglichttoetreding. De bijzondere kapconstructie draagt bij aan de sfeer van een hoogwaardige en bijzondere werkomgeving. Een centrale gang verbindt de verschillende lofts met elkaar. De gebruikers van de lofts kunnen gebruik maken van algemene ruimtes op de begane grond.

lees het verhaal van tom op pagina 40

plattegrond indeling werklofts voor moderne ambachten op de ruime zolder 39


impressie werkloft op de ruime zolderverdieping

“Het wordt geen standaard bedrijfsverzamelgebouw maar legt logische en vernieuwende verbanden tussen initiatieven.’’ 40


Voor mijn bureau ben ik al langer op zoek naar een geschikte bedrijfsruimte. We zitten nu op een prachtige locatie maar de plek is eigenlijk te klein. Ik ben bewust niet op zoek naar een hokkerige en kantoor-achtige omgeving met systeemplafonds en tl-verlichting. Ik vind het belangrijk dat mijn werknemers in een karaktervolle en inspirerende omgeving kunnen werken en dat ik mijn klanten in een bijzondere setting kan ontvangen. De grote zolderverdieping van de HBS zou voor mij perfect zijn. Hier kan een ruime werkruimte voor mijn bureau worden gerealiseerd met circa twaalf werkplekken, met de mogelijkheid om eventueel uit te breiden. Daarnaast zie ik een vergaderplek voor me als een soort glazen kubus in de ruimte. Hierdoor blijft de ruimte als geheel in tact en hoeft deze niet te worden opgedeeld. Een ander deel van de zolder zou ik graag als trainingsruimte willen inrichten voor eigen gebruik en verhuur. Deze kan daarnaast ook door andere gebruikers in het pand gebruikt worden. Ik kan me daarnaast ook heel goed voorstellen dat er een koppeling met ouderen of het onderwijs plaatsvindt. Zo kunnen wij bijvoorbeeld trainingen geven en ondersteuning bieden.

Wat ik aantrekkelijk vind in het concept van het Hanzehuis is de combinatie van functies. Het is geen standaard bedrijfsverzamelgebouw maar legt logische en vernieuwende verbanden tussen initiatieven, passend bij Kampen. Er ontstaat een laagdrempelig en toegankelijk geheel met een vanzelfsprekende in- en uitloop. Een combinatie van traditionele ambachten zoals een meubelmakerij of smederij met modernere ambachten zoals grafisch ontwerp, marketing en e-commerce is verfrissend. De traditionele en moderne vakman breng je dan onder één dak waardoor er wellicht verassende samenwerkingen ontstaan. De kwaliteit van het Hanzehuis zit er vooral in dat het gebouw niet puur commercieel wordt weggezet. Bij zo’n bijzonder en monumentaal gebouw als de HBS moet je dat ook niet willen. Je moet vooral kijken naar de karakteristieken van het gebouw en de verschillende ruimtes en vervolgens zoeken naar functies die daar goed bij passen. Het lijkt me ook mooi als er functies in het gebouw komen die complementair zijn aan een goede werkplek. In de huidige economische situatie is de herbestemming van zo’n groot gebouw als de HBS natuurlijk niet eenvoudig. Ik heb er vertrouwen in dat het wél kan. De markante uitstraling van het gebouw maakt een herbestemming realistisch omdat de plek al een bijzondere sfeer van zichzelf heeft. Ik ben er van overtuigd dat andere mensen die kwaliteiten ook zien en hoop dat mijn initiatief een eye-opener voor anderen kan zijn. Dat er een brok energie ontstaat en dat we gezamenlijk iets teweeg kunnen brengen voor een geslaagde herbestemming voor de HBS. Een plek waar de gemeente trots op kan zijn.

Oorspronkelijk kom ik uit Enschede en ik ben naar Kampen gekomen voor de kunstacademie. Na bij diverse werkgevers te hebben gewerkt heb ik nu ruim vijf jaar een goed lopend bureau. Bijna vier jaar geleden nam ik de eerste werknemer aan en inmiddels zijn we met circa acht mensen. Het bureau adviseert in marketingstrategieën en werkt die uit in grafische ontwerpen en concepten, vaak voor online doeleinden.

Tom Marissen Grafisch ontwerp- en marketingbureau

41


impressie stadswerkplaats met smederij in de voormalige aula op de begane grond

“De combinatie van ambachten met wonen en zorg is vernieuwend voor Kampen en de regio en sluit goed aan bij de trends in de maatschappij.’’ 42


Het idee om een Stadswerkplaats te beginnen in Kampen ontstond door een vraag van iemand die een cursus meubelmaken zocht. Hij bleek daarvoor helemaal naar Utrecht te moeten reizen. Zoiets zou toch ook in Kampen moeten kunnen? Daarvoor is de stichting op zoek naar een locatie met een hout- en metaalwerkplaats waar diverse cursussen gegeven worden en waar men hoogwaardige, ambachtelijke en technische ondersteuning kan krijgen. Op dit moment is iets dergelijks onvoldoende in Kampen aanwezig. Vestiging van de Stadswerkplaats in de HBS kan een waardevolle rol vervullen voor uiteenlopende doelgroepen in de lokale Kamper samenleving. Door cultuur en jong ondernemerschap te koppelen kan zelfs nieuwe bedrijvigheid ontstaan. Iets wat in tijden van crisis een stimulans kan zijn voor de lokale economie. Het (financiële) model voor de Stadswerkplaats is gebaseerd op de Stadswerkplaats in Groningen - een bedrijf dat al ruim 25 jaar goed loopt en in een grote behoefte voorziet. Het cursusaanbod is in de loop der jaren enorm gegroeid en daarmee ook het aantal medewerkers. Voor enkelen van de betrokkenen leeft al lang de wens om te kunnen beschikken over een goed geoutilleerde werkplaats, om zelf gebruik van te kunnen maken, zowel privé als commerciëel. Maar het

realiseren van de Stadswerkplaats is vooral een prachtige manier om ambachten, materialen en technieken breed onder de aandacht te brengen en opnieuw de verbinding met de historie van de stad te leggen. Bovenal leeft de overtuiging dat de Stadswerkplaats bijzonder veel kan bijdragen aan de sociale samenhang en ontwikkeling van de Kamper samenleving. Door individualisering van de maatschappij neemt de behoefte aan sociale contacten toe. Daarbij hebben veel mensen van nature de behoefte om ‘iets’ te doen of te maken, en ook om zich te ontwikkelen. Kortom, men wil samenzijn en leren. De Stadswerkplaats kan in beide behoeften voorzien. In de voormalige aula kan een smederij worden gerealiseerd met meerdere vuren. Hier worden allerhande cursussen aangeboden op het gebied van metaalbewerking, smeden, gereedschap slijpen en het leren omgaan met werkplaatsmachines. Het wordt een toegankelijke en gastvrije plek waar inwoners van Kampen zich kunnen ontwikkelen en waar zelfredzaamheid en samenwerking wordt bevorderd. Het is ook een plek waar ontluikende creativiteit een steuntje in de rug krijgt door jong en oud te laten samenwerken met praktiserende vakmensen. In die zin past het ook perfect in het concept van het Hanzehuis in de HBS. Hier draagt de Stadswerkplaats aan bij in de vorm van levendigheid en de functie als ontmoetingsplek binnen de buurt en stad. De combinatie van ambachten met wonen en zorg is vernieuwend voor Kampen en de regio en sluit goed aan bij de trends in de maatschappij.”

Adriaan Stam en Bram de Jongh Stadswerkplaats / smederij

43


Daan Jilesen Animatieatelier

Ik studeerde een tijdje geleden aan de kunstacademie af met als richting animatie en illustratie. Via de Stichting Ateliervoorziening Kunstenaars Kampen huur ik momenteel een atelier in de HBS. Voordat ik hier mijn atelier had kende ik het gebouw niet echt. Ik reed er vaak langs maar heb er zelf nooit op school gezeten. De ruimte die ik nu gebruik voor mijn atelier is perfect - niet te groot maar wel in een bijzondere sfeer.

een open sfeer ontstaat waarbij verschillende (oude en nieuwe) ambachten van elkaar kunnen profiteren en waarin nieuwe contacten ontstaan. Eigenlijk is het een beetje de sfeer zoals op de academie, leven in de brouwerij! Waar je als vanzelfsprekend even bij je buren komt kijken waar ze mee bezig zijn of hoe hun werk vordert. Het elkaar opzoeken en dingen van elkaar zien en leren is verfrissend. Dat is wat ik nu mis op deze plek.

In mijn animatieatelier ontwerp en bouw ik decorstukken, attributen en figuren die ik gebruik voor korte films. Ik doe dit naast mijn gewone baan. De films zijn in ‘stop-motion’ gemaakt. Dit betekent dat ik bijvoorbeeld een figuurtje in steeds een andere houding fotografeer en deze serie foto’s achter elkaar zet waardoor er een film ontstaat. Het hele proces doe ik hier in mijn atelier. Boven, op het split-level, heb ik mijn ontwerptafel staan waar ik de eerste ruwe schetsen maak en kan filmen. Op de begane grond staat een grote werkbank met allerlei gereedschap waar ik de verschillende decorstukken en figuren bouw.

Het Hanzehuis biedt daar kansen voor, zeker als het mogelijk is combinaties te maken met bijvoorbeeld (grafische) ontwerpbureaus. Vooral het huisvesten van verschillende ambachten is interessant. In Kampen zijn nog steeds veel vakmensen aanwezig die op zoek zijn naar een goede ruimte met degelijke voorzieningen. Daarnaast is het ook voor de omgeving en als buurtfunctie interessant. Het biedt de mogelijkheid dat mensen af en toe even kunnen komen kijken. Het Hanzehuis vormt zo een centraal punt waar in een open en toegankelijke sfeer een levendige plek voor de stad ontstaat.

Wat mij aanspreekt in het concept van het Hanzehuis is dat er kansen liggen voor echte kruisbestuivingen. Ik zou het mooi vinden als er


impressie animatieatelier met split-level op de begane grond

“Wat mij aanspreekt in het concept van het Hanzehuis is dat er kansen liggen voor échte kruisbestuivingen.’’ 45


impressie fablab op de begane grond


47


impressie toegankelijk zorgappartement op de tweede verdieping

“Hoe fijn kan het zijn als je op een plek kunt wonen waar je voor lange tijd kunt blijven.�


In het huidige verhuurbeleid voor zorgwoningen hebben mensen met een medische indicatie (terecht) voorrang. Er zijn echter veel mensen zonder een indicatie die daardoor nog niet in aanmerking komen voor een levensloopbestendige woning. Vroeg of laat moet de woning verruild worden voor een andere en komt men in de huidige tijd zonder of met een kleine fysieke beperking niet meer in een verzorgingshuis. Dit betekent dat mensen dus vaker moeten verhuizen wat als belastend wordt ervaren. Hoe fijn kan het zijn als je zelf, met eventueel mensen uit je omgeving, op een plek kunt wonen waar je voor langere tijd kunt blijven - zonder nog een keer te moeten verhuizen. Het realiseren van een woongroep met toegankelijke appartementen, voor vitale 55-plussers en meer zorgbehoevende mensen, lijkt me daarom een mooi onderdeel van het concept Hanzehuis. Het mooie van zo’n woongroep is dat er wellicht geen medische indicatie overlegd hoeft te worden en dat iedereen welkom is; vitaal, mobiel en gezondheidsbeperkt. Zo ontstaat er niet een soort tweede verzorgingshuis en personen met een gezondheidsbeperking hebben zelf de regie waar zij eventuele professionele zorg inhuren. Men

Gerda Geertman Omwonende

woont dus wel zelfstandig maar heeft tegelijk de mogelijkheid van onderlinge ontmoeting. Vanuit gemeentelijke of provinciale gelden zouden dergelijke projecten misschien ondersteund kunnen worden als een impuls voor zelfsturende woon-zorggroepen, die kostenbesparend kunnen werken. Ook zou een subsidie voor het Hanzehuis een symbolische aftrap kunnen zijn voor een verdere uitbreiding van autonome woonzorggroepen binnen de gemeente. Vanuit mijn persoonlijke kring merk ik dat er echt behoefte is aan zo’n concept. Binnen de woongroep kunnen de bewoners elkaar ondersteunen en ontstaan nieuwe sociale contacten, met behoud van ieders privacy. Er is dan sprake van informele zorg waarin mantelzorg, vrijwilligerswerk en nabuurschap hand in hand gaan. Hiermee wordt een goede invulling gegeven aan de participatiesamenleving. Het zou een laagdrempelige en toegankelijke voorziening moeten zijn waarbij een gevoel van veiligheid en geborgenheid van groot belang is. Een koppeling met het verpleegcentrum Myosotis aan de overkant is wellicht denkbaar. De inpassing van een woonzorgfunctie in het Hanzehuis met daarnaast ambachten en kunsten spreekt mij zeer aan. De HBS is een prachtig en karakteristiek gebouw met veel mogelijkheden. Het concept doet recht aan de historie van de stad en haar inwoners. Mooi vind ik ook dat het Hanzehuis door deze invulling een gastvrije plek wordt. De bewoners van de woongroep op de bovenste verdieping kunnen bijvoorbeeld voor dagbesteding of cursussen terecht bij de ambachten op de begane grond of ter ontspanning gebruik maken van de binnentuin. Maar ook mensen uit de omgeving zijn er welkom. Misschien dat oudere ambachtslui hun kennis hier ook weer aan de jonge generatie kunnen overdragen en vice versa. Er ontstaat zo een gevoel van wederkerigheid en nieuwe verbindingen in de samenleving. Het Hanzehuis dient daarmee een maatschappelijk belang.

Omdat ik zelf werkzaam ben in de zorg- en welzijnssector, ervaar ik van dichtbij wat de veranderingen in de zorg en binnen de Wet Maatschappelijke Ondersteuning betekenen. Verpleeghuizen moeten inkrimpen en om in aanmerking te komen voor opname in een verzorgingshuis heeft iemand een hoge zorgindicatie nodig. Mensen wonen daardoor dus langer thuis waarbij er een grote rol voor mantelzorg is weggelegd.

49


impressie mogelijk tijdelijk gebruik van de binnenplaats voor expositie en markt rond de hanzedagen 2017


51


Vanzelfsprekend energieneutraal Onze visie op duurzaamheid is gebaseerd op de pijlers people, planet, profit. People De door ons voorgestelde herbestemming met functies rondom de thema’s ambachten, kunsten en zorg passen in de transformatie naar een duurzame samenleving. Daarnaast beogen we met de diverse functies een zo divers mogelijk publiek naar de HBS te trekken. Het gebouw blijft zo een rol vervullen op het gebied van ontmoeten en verbinden en draagt op deze wijze bij aan sociale cohesie en maatschappelijke participatie. Planet De HBS kan op termijn energieneutraal worden. Hierbij maken we gebruik van de veelzijdigheid en aanwezigheid van de verschillende gebruiksfuncties. We stellen voor om een energiecoöperatie voor de HBS op te richten. Hierin kunnen energiebehoeftes tussen functies worden uitgewisseld. Zo kunnen het fablab en de algemene ruimtes bijvoorbeeld gebruik maken van de warmte uit de smederij. De

gebruiksfuncties worden dus ook in een energienetwerk met elkaar verbonden en profiteren zo van elkaar. Daarnaast kunnen tijdens de renovatie principes als ’warm bouwen’ worden toegepast, een techniek die speciaal voor monumentale gebouwen ontwikkeld is. Hierbij wordt een fijnmazig netwerk van kunststof leidingen in de binnenwandafwerking van het gebouw ingepast. Door deze leidingen wordt in de bodem opgeslagen warmte van rond de12℃ gepompt (de natuurlijke evenwichtstemperatuur tussen zomer en winter). In de winter wordt hiermee de gebouwschil verwarmd en in de zomer gekoeld. Zo is er geen energie uit fossiele bron meer nodig om een behaaglijke comforttemperatuur te handhaven. Het is daarnaast eenvoudig mogelijk technieken als warmte en koude opslag toe te passen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de nabijheid van het oppervlakte water van de haven en de IJssel. Het gebouw wordt met vloerverwarming gekoeld en verwarmd, waarbij de juiste temperatuur wordt bereikt met een warmtepomp. De ventilatie van

het gebouw wordt gereguleerd door een hoog rendement warmteterugwinningssysteem. Tenslotte wordt het regenwater op het dakterras opgevangen om te gebruiken voor onder andere het doorspoelen van het sanitair. Op het platte dak is het mogelijk pv-cellen toe te passen welke kunnen voorzien in warmte en elektriciteit. Dit is mogelijk zonder de monumentale waarden aan te tasten. Door op termijn ook het groen rondom het gebouw te herstellen en de verharding terug te dringen, neemt het verharde oppervlak af waardoor het mogelijk is regenwater ter plekke te laten infiltreren. Profit We voorzien een herbestemming die gebruik maakt van de bijzondere monumentale karakteristieken van het complex en functies met een onderscheidende uitstraling realiseert. In de financiële onderbouwing gaan we in op de ontwikkelingsconstructie en het te verwachten rendement binnen dit plan. Het is een langjarig economisch model dat de ‘Total Cost of Ownership’ inzichtelijk maakt.


verschillende gebruiksfuncties werken met elkaar samen in de hanzehuis-energiecoÖperatie

pvt cellen

warm water warmte-terugwinning

hergebruik regenwater

‘warm bouwen’

verhoogde vloeren voor installaties en uitzicht

vloerverwarming

warmtepomp

energieopslag in de bodem / kelder

eenvoudige inpassing duurzaamheidsprincipes met respect voor monumentale waarden 53


Een financieel haalbaar plan Het plan voor de herbestemming van de HBS is door Stadkwadraat beoordeeld op financiële haalbaarheid. Hiervoor is een financiële businesscase opgesteld waarbij toekomstige kasstromen en investeringen inzichtelijk zijn gemaakt. Deze haalbaarheidsanalyse vormt een eerste financiële verkenning, waarbij kosten en opbrengsten zijn gebaseerd op marktconforme uitgangspunten, huurniveaus en globale (kosten)ramingen. Vertrekpunt is dat het pand in huidige staat wordt verkocht door de gemeente Kampen aan een private investeerder. De investeerder is verantwoordelijk voor de uitvoering van de herbestemming van het plan en vervolgens de exploitatie van de woningen en bedrijfsruimten na oplevering. Het gehele pand blijft als een toekomstig huurobject eigendom van de belegger/ investeerder. Financiële verkenning Doelstelling van de haalbaarheidsanalyse is om inzichtelijk te maken in hoeverre vanuit het gebruik en exploitatie van het pand na herbestemming, een positieve kasstroomontwikkeling haalbaar is. Deze kasstroom dient voldoende te zijn om enerzijds de benodigde (voor)investeringen af te dekken en anderzijds om een reële koopsom voor het pand in huidige staat te kunnen betalen. Deze koopsom is residueel bepaald waarbij de maximale aankoopsom wordt beoogd bij een sluitende businesscase. Onderdeel van de businesscase is een marktconform rendement op de exploitatie (jaarlijkse rendementsuitkering) en herbestemming (winstmarge op de investering) voor een potentiële investeerder.

54

Een haalbare businesscase De haalbaarheidsanalyse toont aan dat de herontwikkeling voldoende opbrengstpotentie heeft om een interessante beleggingspropositie te vormen. De jaarlijkse huurinkomsten, verminderd met de verwachte exploitatie- en onderhoudslasten, lijken in de basis voldoende om de kapitaallasten voor aankoop en verbouwing af te dekken en een marktconform rendement van 8% op jaarbasis voor de investeerder te realiseren. In dit geval bedraagt de residuele aankoopsom (of verkoopsom vanuit het oogpunt van de gemeente Kampen) € 1.750.000,- k.k. Het is vooralsnog niet duidelijk of de gemeente Kampen bereid is om tegen deze prijs het pand te verkopen. Daarnaast is een investering van € 3.500.000,benodigd voor de herbestemming naar de 21 appartementen en diverse ruimten voor de ambachten en kunsten. Het pand na herontwikkeling is gewaardeerd op € 5.400.000,-. Uitgaande van de residuele benadering is deze waarde gelijk aan het investeringsvolume. De tabellen en kasstroomfiguur op de volgende pagina’s geven een cijfermatige onderbouwing van de businesscase. Uitgangspunten De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd in de businesscase. De haalbaarheidsstudie gaat uit van een 15-jarige huurexploitatie door een investeerder onder marktconforme condities voor huurinkomsten, exploitatielasten en verkoopwaarden. De huuropbrengsten zijn bepaald op basis van een marktverkenning naar marktconforme huurniveaus van woningen en commerciële voorzieningen in Kampen. In de opstelling wordt uitgegaan van een beleggings-cv waarbij participanten (commandieten)

fiscale voordelen kunnen benutten vanuit de instandhouding van een rijksmonument. De totale investering in de businesscase bedraagt € 5.400.000,-. Daarvan wordt 5% gefinancierd vanuit het Nederlands Restauratie Fonds (NRF), die goedkope financiering aanbiedt voor de instandhouding van rijksmonumenten. Daarnaast wordt 60% via een bancaire lening gefinancierd en het restant van de benodigde middelen (€ 1.900.000,-) komt voort uit eigen financiële middelen van de investeerder. Uitgangspunt is een marktconform rendement van gemiddeld 8% op jaarbasis voor de investeerder. De aankoopsom van het pand in huidige staat is gebaseerd op de beleggingswaarde van het pand (uitgaande van 8% rendement) verminderd met de benodigde investering in de herbestemming. Dit resulteert in een maximale netto aankoopsom van € 1.750.000,- voor het pand in huidige staat (exclusief 6% overdrachtsbelasting en 1% transactiekosten). De kosten voor exploitatie en onderhoud van het pand zijn gebaseerd op globale kengetallen en zijn inclusief de belastingteruggave van kosten voor instandhouding en btw-lasten van de vrijgestelde planonderdelen. Voor de bouwkostenraming zijn indicatieve kengetallen gebruikt. De totale bouwkundige investering bedraagt € 2.500.000,- en bestaat uit de renovatie van de buitengevel, slopen van de uitbouw, aanpassen van het casco (vloeren, muren, isolatie), vernieuwing van de installaties, aanbrengen van een lift, binnenafwerking van woningen en bedrijfsruimten en het transformeren van de zolder naar een volwaardige verblijfsruimte. Bovenop de bouwkosten is 16% aan bijkomende kosten gerekend (honoraria, bouwleges, begeleiding uitvoering), 5% algemene ontwikkelaarskosten


(over bouw- en bijkomende kosten) en 6% voor winst en risico ontwikkelaar (over bouw, bijkomende en algemene kosten). De totale waardering van het pand na herontwikkeling bedraagt € 5.400.000,-. Dit is inclusief een belastingteruggave over de investering ten behoeve van de instandhouding van het pand waardoor per saldo sprake is van een beleggingswaarde van € 5.200.000,-.

Op basis van een huurstroom van € 334.000,- per jaar resulteert dit in een bruto aanvangsrendement van 6,4%. De verkoopwaarde bij einde van de verhuurperiode is gebaseerd op een gemiddelde jaarlijkse waardestijging van 1% en bedraagt € 6.200.000,- k.k.

Opbrengsten huuropbrengsten Kelder: installaties BG: bedrijfsruimten 1e: appartementen 2e: appartementen Zolder: bedrijfsruimten

325 1.150 1.150 1.150 850

m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo

- 75 81 75 81

huuromzet per m2 bvo per jaar huuromzet per m2 bvo per jaar huuromzet per m2 bvo per jaar huuromzet per m2 bvo per jaar huuromzet per m2 bvo per jaar

Totale huuromzet Factor netto/bruto Totale huuromzet

4.625 m2 bvo 59% 2.712 m2 bvo

334.000

Gemiddeld € 72,- per m2 bvo

334.000

Gemiddeld € 123,- per m2 gbo

100% van jaarlijkse huuromzet 3,5% van jaarlijkse huuromzet per jaar inclusief fiscale teruggave 9% van de huuromzet per jaar Over vrijgestelde activiteiten

Jaarlijkse exploitatie- en onderhoudslasten Huurderving Huurderving Onderhoudskosten Exploitatielasten Niet-verrekenbare BTW

jaar 1 > jaar 1 jaar 2 jaar 2 jaar 2

-/- 334.000 -/- 11.000 -/- 33.000 -/- 28.000 -/- 7.000

Netto resultaat huuromzet Netto resultaat huuromzet

jaar 1 jaar 2

-/- 18.000 + 254.000

Beleggingswaardering Bruto aanvangsrendement jaar 2 6,4% Netto aanvangsrendement jaar 2 4,9% Beleggingswaarde 5.204.000 Na herontwikkeling Fiscale teruggave box 1 173.000 80% kosten instandhouding, 52% belastingtarief Totale opbrengstpotentie plan

5.377.000

55


Financiering en rendement Financiering Lening

Invest. %

Invest. â‚Ź

Jaarrente

Aflossing

Rendement â‚Ź (15 jaar) 880.000 173.000 491.000 1.747.000

In 15 jaar vanuit huuropbrengsten Na uitvoering herbestemming Waardeontwikkeling gem. 1%/jaar Aflossing leningen in 15 jaar

NRF lening 5% 292.000 1,50% Lineaire aflossing in 30 jaar Bancair 60% 3.203.000 4,00% Lineaire aflossing in 30 jaar Subtotaal 65% 3.495.000 3,80% Private investeerder 35% 1.882.000 Totaal 100% 5.377.000 Rendement private investeerder Direct rendement uit huurstroom Direct rendement fiscale belastingteruggave Indirect rendement bij verkoop in jaar 15 Indirect rendement uit aflossing bancaire lening

% invest. (15 jaar) 47% 9% 26% 93%

Totaal 175% 3.292.000 Rendement op kasstroom 8,0% IRR op investering

Investeringsoverzicht verwervingskosten 1.873.000 Aankoopwaarde 1.750.000 Overdrachtsbelasting (6%) en transactie 123.000 Bouwkosten (excl. BTW) 2.450.000 Instandhouding monument 301.000 Herbestemmingskosten en afwerking 2.106.000 Inrichting buitenruimte 43.000 Honoraria, bouwleges, begeleiding

392.000

Algemene kosten ontwikkelaar

142.000

Winst en risico ontwikkelaar

180.000

Rentelasten 0* Niet-verrekenbare BTW (21%) 340.000 Totale investering 5.377.000 (*onderdeel van beleggingsexploitatie)

56


Kasstroom huurexploitatie

€ 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000

jaar 15

jaar 14

jaar 13

jaar 12

jaar 11

jaar 9

jaar 8

jaar 7

jaar 6

jaar 5

jaar 4

jaar 3

jaar 2

€ 100.000-

jaar 1

€-

jaar 10

€ 100.000

€ 200.000€ 300.000€ 400.000-

huurinkomsten

fiscale teruggave

kapitaallasten

exploitatielasten

Rendementsontwikkeling op investering

€ 3.000.000 € 2.500.000 € 2.000.000 € 1.500.000 € 1.000.000

jaar 15

jaar 14

jaar 13

jaar 12

jaar 11

jaar 9

jaar 8

jaar 7

jaar 6

jaar 5

jaar 4

jaar 3

€ 1.000.000-

jaar 2

€ 500.000-

jaar 1

€-

jaar 10

€ 500.000

€ 1.500.000€ 2.000.000-

investering

rendement uit kasstroom verhuur

indirect rendement uit waardestijging

indirect rendement uit aflossing

verkoop in 15 jaar

kasstroom investeerder

57


58

Het gaat niet alleen om een nieuwe functie voor het gebouw, ook om een visie op de context.


59


De ontwikkelingen rondom de HBS staan niet op zichzelf. Het is denkbaar dat een herbestemming tot Hanzehuis een vliegwiel kan zijn voor ontwikkelingen in de directe omgeving. De situatie rondom de vervallen villa en oude glasfabriek bij de Bovenhaven is al jaren een hoofdpijndossier en recent zijn rond het herstel van het stadspark initiatieven opgestart. In deze beknopte ruimtelijke visie geven we een doorkijk naar een ontwikkelingsrichting van de ruimtelijke context van het gebouw. Historisch gezien neemt de locatie van de HBS een centrale plek in tussen het stadspark, het centrum, de Bovenhaven en de IJssel. Het vormt een scharnierpunt tussen de verschillende gebieden. Deze functie is in de afgelopen decennia geleidelijk aan naar de achtergrond verdwenen door de komst van nieuwere bebouwing (o.a. Engelenbergschool, autogarage en tankstation), de aantasting van de originele groenstructuur en de wegenstructuur. Doel van de voorgestelde ingrepen is de omgeving van de HBS vriendelijker en toegankelijker in te richten, in te zetten op een verblijfsfunctie van het plantsoen, de bereikbaarheid te vergroten en het stadscentrum een nieuw gezicht naar het zuiden te geven. Dit alles zonder al te historiserend te willen zijn. Daarbij wordt ook aandacht geschonken aan een verbetering van de stedenbouwkundige situatie rond de haven en het herstellen van routes om het gebied beter met de context te verbinden. 1. verwijderen hekwerken en prikkeldraad 2. minder verharding, meer ruimte voor groen rondom de HBS 3. verantwoorde inpassing speeltuin in plantsoen 4. amoveren tankstation en garage 5. amoveren Engelenbergschool en herstel plantsoen 6. renovatie en herbestemming villa en glasfabriek 7. aanhelen stedenbouwkundige structuur 8. versterken routes en verbindingen met context


6 7 2

1 2

4 4

2 3

1

2 5

61


Hoe nu verder, de volgende stap Nu of nooit Door bewoners, ondernemers en initiatiefnemers aan te trekken is er energie en sociale dynamiek ontstaan. Met het open planproces rondom de herbestemming van de HBS hebben we geprobeerd een momentum te creĂŤren met een perspectief voor de toekomst van deze plek. Een plek die door de Kampenaren zelf ontwikkeld wordt, op basis van hun ideeĂŤn en met een grote maatschappelijke relevantie. De eigenlijke herbestemming begint dus nu. Het is van wezenlijk belang de in dit proces aangewakkerde energie vast te houden. Als eigenaar van het pand is de gemeente dan ook aan zet, het is nu of nooit. Maak gebruik van het plan zoals we dat nu aanbieden. Een plan dat niet alleen een idee op papier is, maar waaraan direct mensen zijn gekoppeld die klaar staan om hun initiatief of onderneming realiteit te laten worden. Een plan wat door het doorlopen proces als vanzelfsprekend heeft kunnen rekenen op draagvlak in de samenleving. En een plan met een onderbouwd en gezond financieel model.

Nieuwe fase, nieuwe rollen Het definitief kunnen binden van initiatiefnemers is de volgende stap in de richting van realisatie van dit plan. Wij bieden dit plan aan de gemeente aan in de hoop dat zij de handschoen oppakken. In de rol van aanjager hebben wij als team met een frisse blik deze opgave aangepakt. Er ligt een concept en visie die inzicht geeft in de concrete invulling van het pand voor de lange termijn. Aan de gemeente de taak het realiseren van dit plan binnen de gemeentelijke kaders mogelijk te maken en zich open te stellen voor de aangedragen ideeĂŤn en initiatieven.

Blijvend betrokken NOHNIK ziet een rol voor zich weggelegd om het plan ruimtelijk en architectonisch verder uit te werken. Mocht ons plan de winnaar worden van het project Ruimte voor Ruimdenkers van de provincie en daarmee het prijzengeld ontvangen, dan investeren wij dit direct in het project. We zien dit als een platform dat ondersteuning kan bieden voor het verdere planproces. Hier kunnen initiatiefnemers die een ruimte in de HBS willen gaan betrekken advies inwinnen. We zijn nog niet klaar, we beginnen pas.


63


De aanpak van een herbestemmingsopgave in 10 stappen De herbestemming van de HBS staat vanzelfsprekend niet op zichzelf. Heel Nederland heeft te maken met leegstand en ook in Overijssel is het een groeiend probleem. Het project Ruimte voor Ruimdenkers levert voor verschillende locaties ideeën op voor nieuwe gebruiksfuncties. Een echte meerwaarde krijgt het project als de uitkomsten ook iets zeggen over een methodiek

voor het planproces rondom herbestemmingsopgaven. Met de HBS als test-case formuleren we 10 stappen die waardevol zijn gebleken om een open proces vorm te geven en om te komen tot een integraal plan voor de toekomst van het gebouw.

Dit heeft betrekking op de projectfase waarbij aandacht wordt besteed aan draagvlak en visievorming. Deze methodiek kan een inspiratie zijn voor andere projecten.

1. Richt een open proces in, werk aan vanzelfsprekend draagvlak

Begin bewust een idee voor het planproces, ideeën voor nieuwe functies voor een gebouw of plek komen pas later aan bod. Discussies rondom de aanpak van een leegstaand gebouw of verlaten plek lopen vaak al jaren. Geef de ideeën en wensen die leven bij lokale betrokkenen een plek in het proces en hou er rekening mee.

2. Werk op locatie, leg nieuwe contacten

Regel een werkplek op de locatie zelf zodat je op een makkelijke en laagdrempelige manier belangstellenden en initiatiefnemers kunt ontvangen. Dit creëert kansen je om als ‘buitenstaander’, te verbinden met de plek, de stad en haar inwoners. Je legt eenvoudig contacten en er ontstaat een gedeelde energie tussen het team, de omwonenden en lokale ondernemers. Er worden nieuwe netwerken en samenwerkingsverbanden vormgegeven. Dit is een essentieel onderdeel van een succesvolle herbestemming.

3. Zet de plek op de kaart, maak het proces zichtbaar

Leegstaande locaties zijn in sommige gevallen ook vergeten locaties. Om belangstelling te genereren voor deelname in het planproces door betrokkenen is het van belang de plek weer in de bloedsomloop van de omgeving te brengen. Maak bekend dat ‘er iets staat te gebeuren’. We maakten 20 speciale banners die rondom het gebouw aan de gevel werden bevestigd. Zo was voor voorbijgangers duidelijk dat er ontwikkelingen gaande waren waar men eventueel zelf aan deel kon nemen.

4. Geef de plek een naam, maak een logo

Het herstemmen van een plek luidt een nieuw tijdperk in. Om vorm te geven aan de weg daar naartoe kun je nadenken over de ‘tussentijd’ en een naam en logo voor de plek en opgave bedenken. Maak dit zichtbaar aan het gebouw of op de locatie en gebruik het in alle communicatie naar buiten. Dit zorgt ervoor dat het project onderdeel van gesprek wordt en draagt bij aan de bekendheid van de ontwikkelingen in de samenleving.

5. Communiceer open, gebruik de (lokale) media

Het lijkt voor de hand te liggen maar een open en laagdrempelige communicatie met betrokkenen en geïnteresseerden is essentieel. Breng direct omwonenden met een brief op de hoogte van het proces en nodigden ze direct uit voor bijeenkomsten of een kop koffie in je plaatselijke kantoor. Social media helpt met het bereiken van veel mensen. Hier vindt ook uitwisseling van ideeën plaats. Om een brede groep mensen te bereiken is ook het benutten van andere (offline) media belangrijk. Denk ook aan lokale kranten, radio en televisie en formuleer persberichten bij elke relevante ontwikkeling. Lokale media zijn vaak bereid veel aandacht te besteden aan dit soort projecten die gaan over cruciale locaties in de regio.


6. Organiseer laagdrempelige bijeenkomsten

Organiseer openbare bijeenkomsten om zoveel mogelijk ideeën en wensen te horen van omwonenden, inwoners, ondernemers en initiatiefnemers. Hou deze bijeenkomsten zo laagdrempelig mogelijk. Zelf een presentatie geven is niet altijd noodzakelijk, door in te zetten op het voeren van echte gesprekken kom je vaak in directer contact met mensen. Geef geïnteresseerden de volledige vrijheid om een eigen idee te ventileren. Gebruik het gebouw als een ‘canvas’ en vul wanden met referentiebeelden, moodboards en ideeënborden om mensen te prikkelen. Maak het bezoek niet te vrijblijvend maar voorzie de bezoekers van eenvoudige invulformulieren en stickers om hun bijdrage vast te leggen. De resultaten leveren veel inspiratie en concrete initiatieven op om een gefundeerd herbestemmingsconcept op te stellen. Vraag de betrokkenen om hun contactgegevens achter te laten zodat men op de hoogte kan worden gehouden.

7. Baseer het herbestemmingsconcept op lokale initiatieven

De ideeën en ingrediënten voor het herbestemmingsconcept ontstaan vanuit de bijdragen van de bezoekers op de inloopbijeenkomsten. Hier kunnen ook concrete initiatiefnemers bij zitten. Door deze ideeën en initiatieven te gebruiken wordt op natuurlijke wijze draagvlak gecreëerd voor de herbestemming. Het binden van mensen die zich daadwerkelijk willen inzetten voor de herbestemming en interesse hebben om gebruiker te worden, is overtuigender dan welk marktonderzoek dan ook.

8. Combineer functies, kies initiatieven die elkaar versterken

Niet alles past zomaar bij elkaar. Uit de wolk van ideeën moeten strategische keuzes gemaakt worden om combinaties te vinden die op lange termijn goed werken en elkaar in stand houden. Hierbij is het waardevol te zoeken naar combinaties tussen functies die een maatschappelijke relevantie hebben en praktisch gezien goed samen kunnen gaan. Breng dit onder in een duidelijk basisconcept van waaruit je bepaalt wat wel en niet in het plan past. Hoeveel functies gecombineerd moeten of kunnen worden hangt sterk af van de specifieke opgave. Een mix van functies draagt bij aan een gevarieerd aanbod voor een breed publiek waardoor de plek weer middenin de samenleving kan komen te staan. Functies die elkaar versterken zorgen voor een veerkrachtige economische basis die toekomstbestendig is. Werken met tijdelijke invullingen op de korte termijn helpt om toe te groeien naar een definitieve bestemming op de lange termijn.

9. Maak het financieel haalbaar

Een plan voor herbestemming is het sterkst wanneer de businesscase sluitend is en wanneer dit met ‘eigen middelen’ kan worden gerealiseerd. Dit betekent dat zonder subsidies vormgegeven wordt aan een gezond financieel model. Dit zorgt ervoor dat er een duurzaam bedrijfs-economisch perspectief ontstaat dat niet afhankelijk is van de onzekere continuïteit van subsidieverstrekking.

10. Presenteer het toegankelijk

Dezelfde laagdrempeligheid die wordt gezocht bij de alledaagse communicatie en inloopbijeenkomsten komt ook tot uitdrukking in een toegankelijke presentatie van het eindproduct. Een beeldend verhaal met aandacht voor het proces, het resultaat, en een impressie van de toekomst draagt hier aan bij.

65


Het volgende nummer:

Colofon Tekst, illustraties, ontwerp, layout, proces

Speciale dank aan

Team NOHNIK Jorrit Noordhuizen, Wieteke Nijkrake, Floor Nijdeken, Rob Tönissen

Alle enthousiaste bezoekers van de inloopsessies. In het bijzonder de initiatiefnemers en hun bijdrage aan dit magazine: Gerda Geertman, Tom Marissen, Daan Jilesen, Adriaan Stam, Bram de Jongh, Janita Stoel

Fotografie (tenzij anders vermeld): Jelle Rietveld Financiële onderbouwing Stadkwadraat - Christian van der Blonk en Chee-Key Teoh

Gemeente Kampen voor ondersteuning en support: Martin Ekker (wethouder), Arnoud Ashouwer, Dick ten Hove, Annelies Scholtz, Henk van der Werf, Evelien Kamphuis, Linda Zaaijer, Gerrit Huisman

Copyright © 2015 NOHNIK architecture and landscapes

Adviseurs: Jan Bouman, Rob Dieleman, Christian van der Blonk, Chee-Key Teoh

info@nohnik.nl www.nohnik.nl

Stadsarchief Kampen en SNS Historisch Centrum / Frans Walcatearchief De Stentor, Koggecourant, Kampenonline, De Brug, Kampen.nl, Stadswinkel, Bolwerk Buitenwacht Provincie Overijssel


klassenfoto, jaartal onbekend (bron: SNS Historisch Centrum Kampen)


www.nohnik.nl

NOHNIK HBS Kampen magazine #1  

De eerste editie van HBS Kampen Magazine met daarin het concept voor de herbestemming van dit rijksmonumentale gebouw. Van HBS naar Hanzehui...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you