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CORSO MONODISCIPLINARE DI ESTIMO

I

Prof. Ezio Micelli – Coll. Mirko Bisulli

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U STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UN EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE

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A --VITTI NICOLA ZAMBOLIN ANDREA

MATRICOLA 264083 MATRICOLA 264086

V


PRESENTAZIONE DELL’OGGETTO DI STIMA

EDIFICIO AD USO RESIDENZIALE COMPOSTO DA 4 UNITA’ ABITATIVE GARAGES INTERRATO SITO A VILLORBA, COMUNE DI TREVISO

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CONTESTO INTERCOMUNALE Via Montegrappa 120 Catena di Villorba - Tv VILLORBA

TREVISO

Il bene oggetto della stima è un complesso di 4 mini appartamenti situati nella provincia di Treviso, più precisamente a Villorba in località Catena. Villorba è un comune di 16.921 abitanti della provincia di Treviso. La sede comunale è nella frazione di Lancenigo, in località Carità.

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INDIVIDUAZIONE PRINCIPALI PUNTI DI INTERESSE VILLORBA

AUTOSTRADA

TREVISO

AEROPORTO

Villorba – Treviso Villorba – Aeroporto Villorba – Autostrada

Km. 6.5 circa km. 11 circa km. 3 circa

4


ZONIZZAZIONE Zona industriale

Centro cittĂ Edificio oggetto di studio Zona di interesse industriale Strade di interesse provinciale Strade di interesse regionale, autostrada

TREVISO 5


Tessiture Monti Spa Le Tessiture Monti sono una delle industrie più fiorenti e sviluppate della zona. Forniscono molto lavoro agli abitanti dei paesi vicini. Distano circa 5 km dalla zona interesse di studio.

Treviso La città di Treviso si trova a circa 7 km. E’ una città in costante sviluppo economico, grazie anche alla industrie tessili. Nel centro della città vi è inoltre la sede della facoltà di design e moda dello Iuav. 6


Il terreno in oggetto si trova a circa 2 km dalla zona industriale piÚ vicina. Il progetto prevede la costruzione di un complesso di quattro mini appartamenti. Grazie alla sua posizione strategica, in un punto da cui sono velocemente raggiungibili sia la zona industriale che la città , si ipotizzano come possibili acquirenti studenti universitari, imprenditori delle varie industrie della zona che possano utilizzare l’appartamento come punto d’appoggio e nuovi nuclei familiari.

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INDIVIDUAZIONE SITO ED ESTRATTO PRG

LOTTO IN ESAME

LOTTO IN VIA DÌ ESPANSIONE

8


PLANIVOLUMETRICO E CONI OTTICI studio dell’area circostante attraverso l’uso di coni ottici e immagini di riferimento

ANALISI DELL’AREA: Sebbene l’area oggetto di studio sia vicina a centri urbani e ad aree industriali, si può notare, come evidenziato dalle foto, che i lotti di terreno circostanti presentano per lo più edifici residenziali di modeste dimensioni, aree agricole e terreni non coltivati.

CONO OTTICO 1

CONO OTTICO 2

2 1

3

CONO OTTICO 3

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PIANTE PIANTA PIANO INTERRATO

PIANTA PIANO TERRA 10


PIANTE PIANTA PIANO PRIMO

PIANTA COPERTURA 11


PROSPETTI

PROSPETTO NORD

PROSPETTO SUD

PROSPETTO EST

PROSPETTO OVEST

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RENDERING

13


INDIVIDUAZIONE CONSISTENZA DEI DIVERSI APPARTAMENTI ABITAZIONE A

SUP. IN MQ

GIARDINO

41

SOGGIORNO/CUCINA

25

BAGNO + DISIMPIEGO

7+3

CAMERA

18

TOT.

94

ABITAZIONE B

SUP. IN MQ

GIARDINO

90

SOGGIORNO/CUCINA

25

BAGNO + DISIMPIEGO

7+3

CAMERA

18

TOT.

143

14


ABITAZIONE C

SUP. IN MQ

SOGGIORNO/CUCINA

25

BAGNO + DISIMPIEGO

7+3

CAMERA

18

TERRAZZA

4

TOT.

57

ABITAZIONE D

SUP. IN MQ

SOGGIORNO/CUCINA

25

BAGNO + DISIMPIEGO

7 +3

CAMERA

18

TERRAZZA

4

TOT.

57

15


TABELLA DELLA CONSISTENZA – NORMA UNI 10750

Appartamento A

SUPERFICIE LORDA

COEFFICIENTE PONDERAZIONE

SUPERFICIE COMMERCIALE

Vani principali

53

1

53

Giardino di appartamento

41

0,18

7

18 + 5

0,5

11,5

TOTALE

71,5

Garage al piano interrato + cantina Appartamento B

Vani principali

53

1

53

Giardino di appartamento

90

0,18

16

18 + 5

0,5

11,5

TOTALE

80,5

Garage al piano interrato + cantina

16


TABELLA DELLA CONSISTENZA – NORMA UNI 10750

Appartamento C

SUPERFICIE LORDA

COEFFICIENTE DI PONDERAZIONE

SUPERFICIE COMMERCIALE

Vani principali

53

1

53

Terrazza

4

0,25

1

18 + 5

0,5

11,5

TOTALE

65,5

Garage al piano interrato + cantina

Appartamento D

Vani principali

53

1

53

Terrazza

4

0,25

1

18 + 5

0,5

11,5

TOTALE

65,5

Garage al piano interrato + cantina

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ELEMENTI DI PARAGONE PER LA STIMA DELL’ IMMOBILE Paragone 1 – via Cà Zenobio Villorba Paragone 2 – via E. Mattei Casier Paragone 3 – via Centole Villorba Paragone 4 – via Volta Ponzano Veneto Paragone 5 – Quinto di Treviso

Paragone 6 – Mareno di Piave

Edificio oggetto di stima

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Paragone 1 Edificio sito nel comune di Villorba in via Ca’ Zenobio. Edificio di nuova costruzione composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento di 50 mq, sito al secondo piano dello stabile, composto da ingressosoggiorno, angolo cottura, bagno, camera da letto matrimoniale e box auto privato di circa 20 mq. Valore di vendita: 115.000,00 euro Valore al mq: 1.642 ₏/mq

1.642 â‚Ź/mq 19


Paragone 2 Edificio sito nel comune di Casier in via Enrico Mattei. Residence di nuova costruzione “Le Grazie” composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento di 62 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale, box auto e scoperto privato. Valore di vendita: 130.000,00 euro Valore al mq: 1.585 €/mq

1.585 €/mq 20


Paragone 3 Edificio sito nel comune di Villorba. Edificio di recente ristrutturazione composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento mansardato, sito all’ultimo piano dello stabile, di 70 mq, composto da soggiorno, angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato. Valore di vendita: 150.000,00 euro Valore al mq: 1.666 ₏/mq

1.666 â‚Ź/mq 21


Paragone 4 Edificio sito nel comune di Ponzano Veneto. Edificio di recente costruzione composto da appartamenti di varia metratura. Elemento di paragone: Mini appartamento al primo piano, di 55 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato. Valore di vendita: 119.000,00 euro Valore al mq: 1.487 â‚Ź/mq

1.487 â‚Ź/mq 22


Paragone 5 Edificio sito nel comune di Quinto di Treviso. Edificio di recente costruzione (finito nel 2006) composto da appartamenti di varia metratura. Elementi di paragone: Mini appartamenti al piano primo e secondo, di circa 65 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato. Valore di vendita: 143.000,00 euro Valore al mq: 1.787 â‚Ź/mq

1.787 â‚Ź/mq 23


Paragone 6 Edificio sito nel comune di Mareno di Piave. Edificio di recente costruzione composto da 8 appartamenti di varia metratura, di cui 2 mini appartamenti. Elementi di paragone: Mini appartamenti al piano primo e secondo, di circa 55 mq, composto da soggiorno con angolo cottura, un bagno, una camera da letto matrimoniale e box auto privato scoperto. Valore di vendita: 110.000,00 euro Valore al mq: 1.571 â‚Ź/mq

1.571 â‚Ź/mq 24


MATRICE DI PONDERAZIONE - NORMALIZZAZIONE

1

2

3

4

5

6

COMPARABLES

1

2

3

4

5

6

PREZZI D‘ OFFERTA

1.642

1.585

1.666

1.487

1.787

1.571

Posizionali estrinseche

1

0,95

0,95

1,05

0,95

1,05

Posizionali intrinseche

0,95

1,10

1,05

1,05

0,95

1

Caratteristiche intrinsechetipologiche

1,05

1

1

1,05

1

1

Caratteristiche produttive

1

1

1

1

1

1

Aggiustamento totale

0,99

1,05

0,99

1,15

0,90

1,05

VM unitario aggiustato

1.637

1.664

1.661

1.710

1.608

1.649 25


VALUTAZIONE DEL VALORE MEDIO AGGIUSTATO DI VENDITA DELL’IMMOBILE Valore medio :

1637+1664+1661+1710+1608+1649 = 9929 = 1.654,83 ~ 1.655 €/mq 6 6

ANALISI DEI RICAVI TOTALI I ricavi totali prodotti dalle unità immobiliari sono quindi dati dalla sommatoria dei metri quadri commerciali di ciascun appartamento per il valore medio precedentemente ricavato. RICAVI TOT = (71.5 + 80.5 + 65.5 + 65.5) mq * 1.655 €/mq = 468.365,00 €

Superficie commerciale

Valore medio €/mq

Valore di vendita

Abitazione A

71,5 mq

1.655

118.332,5

Abitazione B

80,5 mq

1.655

133.227,5

Abitazione C

65,5 mq

1.655

108.402,5

Abitazione D

65,5 mq

1.655

108.402,5

Ricavo Tot.

468.365,00 26


QUOTAZIONI IMMOBILIARE DEL COMUNE DI VILLORBA

27


CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE DELL’IMMOBILE

CA ++CCcC ++StSt+ + (Ou(Ou + +CccCcc) ) + +I +I +ScSc++UUp p CPCP== Ca INDIVIDUAZIONE DELLE VOCI DELLA FORMULA •

Il costo dell’area è stato stimato mediante un valore medio rilevato nel mercato sulla base del valore di 1mc edificabile. Volume dificabile sul lotto (450 mq sup. lotto) * (1,2 mc/mq indice edificabilità area) = 540 mc edificabili. Costo area mc = 200 €/mc (valore ricavato tramite consulente immobiliare) Ca= 540 mc * 200 €/mc = 108.000,00 €

Il costo di costruzione viene stimato con procedimento sintetico comparativo previa consultazione con imprese e con professionisti competenti: Volume totale edificio (volume fuori terra + volume interrato) = (116 mc * 4 app.) + 136 mc =600 mc Cc = (320 €/mc * 600 mc) = 192.000,00 €

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CALCOLO DEL COSTO DI PRODUZIONE DELL’IMMOBILE INDIVIDUAZIONE DELLE VOCI DELLA FORMULA •

Le spese tecniche generali vengono stimate al 12% del costo di costruzione assumendo, in questo modo, una situazione ordinaria per il bene oggetto di stima. STG = 12% * Cc STG= 12% * 192.000,00 € = 23.040,00 €

Gli oneri di urbanizzazione vengono stimati mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba: Volume edificio = 600,00 mc oneri di urbanizzazione primaria non a scomputo : 600 mc * 5,83 €/mc= 3.498,00 € oneri di urbanizzazione secondaria non a scomputo : 600 mc * 6,14 €/mc= 3.684,00 € Ou = 3.498,00 € + 3.684,00 € = 7.182,00 €

II contributo sul costo di costruzione viene stimato mediante indici tabellari, forniti dal comune di Villorba: costo teorico (determinato a seconda dell’indice fondiario) = 9.07 €/mc Ccc = 600 mc * 9.07 €/mc = 5.442,00 € 29


Le spese di commercializzazione sono stimate al 2% del ricavo sulle vendite: Sc = ricavi totali * 2% Sc = 468.365,00 * 2% = 9.367,308 €

Il costo totale dell’opera si ottiene dalla somma di ogni singola voce di costo:

CP = 108.000,00+ 192.000,00 + 23.040,00+ 7.182,00 + 5.442,00 + 9.367,30= 345.031,30 €

L’utile del promotore, indice di un investimento più o meno conveniente, risulta essere:

Up = ricavo totale – costo totale = 468.365,00 – 345.031,30 = 123.333,70 €

30


ANALISI DEI COSTI E DEI RICAVI 1% 5%

2%

2%

26%

41%

23%

COSTO DELL'AREA COSTO DI COSTRUZIONE SPESE TECNICHE E GENERALI ONERI DI URBANIZZAZIONE CONTRIBUTO SUL Cc SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE UTILE DEL PROMOTORE

L’utile del promotore, calcolato sui ricavi totali ottenuti dalla vendita degli appartamenti, è espresso dal 26%. Dopo aver effettuato una serie di indagini presso costruttori e professionisti competenti, siamo giunti alla conclusione che l’utile rappresentato dal 26% può essere ritenuto un valore adeguato rispetto alle attuali condizioni di mercato. la costruzione dell’edificio può essere considerata un investimento conveniente. 31


Costo produzione

Costo costruzione

Superficie commerciale

ANALISI DELLA REDDITIVITÁ

345.031,30

192.000,00

283 mq

PREZZO MINIMO DI VENDITA

Ricavo totale

Profitto promotore (20-25% sui ricavi)

Utile promotore

1.000,00

283.000,00

- 22 %

- 62.031,3

1.100,00

311.300,00

- 10.5 %

- 33.731,3

1.200,00

339.600,00

- 1,6 %

- 5.431,3

1.300,00

367.900,00

6,2 %

22.868,7

1.400,00

396.200,00

13 %

51.168,7

1.500,00

424.500,00

18,7%

79.468,7

1.600,00

452.800,00

24 %

107.768,7

Prezzo unitario di vendita

1.700,00

ECCESSIVA VALUTAZIONE DEL BENE

PREZZO MIGLIORE DI VENDITA Dall’analisi sopra proposta possiamo vedere in che modo varia l’utile del promotore all’aumentare del valore medio unitario delle unità residenziali, Dopo aver effettuato una serie di indagini presso costruttori e professionisti competenti, abbiamo potuto constatare che il 6,2% dell’utile calcolato sui ricavi totali, rappresenta la soglia minima guadagnabile dalla costruzione dell’edificio; al di sotto del 6,2% la costruzione dell’edificio non può più essere considerata un investimento conveniente. 32


ISTITUTO UNIVERSITARIO DI ARCHITETTURA DI VENEZIA C O R S O D I L AU R E A I N P R O D U Z I O N E D E L L’ E D I L I Z I A – C L A P E ANNO ACCADEMICO 2008-09

VITTI NICOLA ZAMBOLIN ANDREA

264083 264086

33

estimo  

stima del più probabile valore di mercato di un edificio ad uso residenziale

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