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Università IUAV di Venezia - ClaPe A.A. 2007-2008, Corso di Laurea in Produzione dell’Edilizia, Corso di Economia e Gestione delle Imprese, Prof. Federico Della Puppa

Studio di prefattibilità per la realizzazione di un villaggio per le famiglie dei militari della caserma Ederle a Quinto Vicentino


INDICE



Inquadramento area di studio



Inserimento dell’area di studio nel contesto urbano (2)



Immagini aeree



Descrizione dell’intervento



Planimetria generale



Tipologia a e b



Tipologia c



Tabella tipologia abitazioni



Interpretazione dati demografici (2)



Quadro di mercato dell’area



Schema riassuntivo del progetto



Analisi economico finanziaria


Inquadramento area di studio

Villaggio Monte

Grappa

Caserma Ederle

Vicenza

strade statali autostrada


Inserimento dell’area nel contesto urbano L’opera sorgerà in Via Quintarello a Villaggio Montegrappa, frazione di Quinto Vicentino (Vicenza), area compresa tra il fiume Tesina e l’autostrada A31 della Valdastico.


Inserimento dell’area nel contesto urbano

Immagini aeree, tratte da Google Maps, della zona interessata per il nuovo progetto


Immagini dell’area in cui verrà costruito il nuovo villaggio americano

foto “a volo d’uccello” tratte dal sito Maps.live del futuro ingresso del complesso


Descrizione intervento

L’U.S. Army, nell’intento di ampliare l’esistente caserma Ederle situata nella provincia di Vicenza ove oggi è alloggiata la maggior parte del personale militare del comando SETAF, decide di creare un nuovo villaggio da destinare ai suoi militari per migliorare le condizioni abitative e al contempo per consentire agli stessi di ospitare le proprie famiglie.

Viene indetta una gara d’appalto per l’edificazione di questa nuova area e tra gli operatori che hanno presentato le proprie proposte, l’esercito degli Stati Uniti ha scelto come partner italiano, per la realizzazione dell’intervento, l’impresa di Parma “Pizzarotti & C.”. Questa impresa è specializzata in opere infrastrutturali ed offre un intero pacchetto di gestione in project financing rispettando le richieste e gli standard costruttivi dell’esercito americano.


Descrizione intervento

Il comando della base di Vicenza stipula quindi un contratto con l’impresa appaltatrice che, in breve, prevede: - l’incarico dell’impresa Pizzarotti di realizzare l’intero complesso che resterà per tutta la durata del contratto di proprietà della stessa ditta costruttrice. Come stabilito con l’U.S. Army, l’impresa gestirà gli affitti delle famiglie americane secondo la formula 10 + 5 + 5 anni, al termine di ogni scadenza l’esercito potrà scegliere se rinnovare o meno l’affitto per il prossimo periodo previsto. In ogni caso al mancato rinnovo del contratto il complesso rimane di proprietà e in gestione dell’impresa parmense.

- l’impegno del costruttore inoltre, a svolgere tutte le procedure necessarie per poter costruire nell’area individuata dall’U.S.Army, attualmente classificata ad uso agricolo, quindi alla creazione di un apposito piano urbanistico presso il Comune di Quinto Vicentino. Per perseguire tale obiettivo l’impresa Pizzarotti ha stipulato un patto col comune interessato secondo il quale in cambio del permesso di costruire nell’area desiderata essa si impegna a costruire nel territorio comunale opere pubbliche per un valore di 6milioni di euro.

Allo scadere dei 20 anni stabiliti nell’accordo con l’esercito americano, il villaggio è di proprietà Pizzarotti & C. che continua comunque a gestirlo interamente.


Planimetria generale – il villaggio sarà composto da tre tipologie di alloggi (tipo A, B, C) che andranno destinate ai diversi gradi dei militari alloggianti


Tipologia A e B - case a schiera (differiscono solamente nella disposizione nel lotto)


Tipologia C - villetta singola per militari con grado pi첫 alto


Tabella tipologia abitazioni

NUMERO TOTALE ABITAZIONI: 210

TIPOLOGIA A-B

TIPOLOGIA C

n째app.: 185

n째app.: 25

mq : 145.00

mq : 173

Descrizione Tipologia di casa a schiera, predisposte in blocchi da 3-4 abitazioni.

Descrizione Tipologia di villetta singola per militari con un grado pi첫 alto disposte al massimo in blocchi di 2 abitazioni. Composte da soggiorno, cucina, 4 bagni, ripostiglio, 3 camere singole, 2 camere matrimoniali, garage.

Composte da soggiorno, cucina, 3 bagni, 2 camere matrimoniali e 2 camere singole, garage.


Interpretazione dei dati demografici

Alla fine del project financing ovvero del contratto di affitto con l'U.S. Army l'impresa potrà reinserirsi, riadattando il suo villaggio con caratteristiche di costruzione e finitura dell'area già diverse dall'ordinarietà, nel mercato cambiando fascia di interesse e cambiando il target dei clienti.

A tale scopo dovrà essere effettuato uno studio approfondito della popolazione locale, individuando le fasce che meglio potranno usufruire della struttura da riqualificare. Pertanto sono stati richiesti alcuni dati chiave presso il comune di Quinto Vicentino, ovvero: Popolazione residente nel Comune suddivise per anno e fasce d’età con relativa composizione dei nuclei familiari anni di riferimento: • 01.01.2001 – 31.12.2007 o più recente • Fasce d’età: 0-15 / 15-45 / 45-60 / 60-75 / 75-oltre • Numero di famiglie composte da solo anziani o con almeno un anziano nell’abitazione.


Interpretazione dei dati demografici

L’analisi dei dati demografici evidenzia un aumento dei nuclei familiari legato ad un significativo incremento della popolazione relazione abitanti-famiglie 6000

5000

n°abitanti

4000

3000

2000

1000

0 2001

2002

2003

2004

2005

2006

anni abitanti

uomini

donne

famiglie

2007

20/05/2008


Interpretazione dei dati demografici – Divisione per fasce d’età

Dal confronto tra la divisione per fasce d’età rispettivamente negli anni 2006 e 2007 risulta un incremento della parte di popolazione che nei prossimi 20 anni entrerà nella fascia “over 60”: anno

Popolazione tra 45 e 60 anni

2006

911

2007

982 Anno 2007

Anno 2006 60-75 16%

oltre 75 5%

60-75 16%

0-15 18%

0-15 18% 15-45 43%

15-45 44% 45-60 17%

oltre 75 5%

45-60 18%


Interpretazione dei dati demografici – numero di anziani per famiglia

Relazione famiglie - anziani 397 400 336 350 300 250 200

158

150 100 50 0 famiglie con solo un anziano

famiglie con coppie di anziani

famiglie con piĂš di due anziani

Rapporto tra numero di famiglie e numero di anziani per famiglia. Dai dati evidenziati emerge che all’interno del Comune sono presenti, in rapporto alla popolazione, numerose famiglie con al loro interno coppie di anziani.


Interpretazione dei dati demografici – numero componenti per famiglia

600 533 499 500 444 411

famiglie

400

300

200 113 100 33 6 0 1

2

3

4 n°componenti

5

6

7


Andamento del mercato immobiliare della provincia di Vicenza nell’anno 2007

Il mercato delle costruzioni in provincia di Vicenza nel 2007 ha fatto segnare investimenti per 2.383 milioni di euro, dei quali il 58,5% destinati ad attivitĂ  di edilizia residenziale, il 35,0% nel non residenziale e il 6,5% per investimenti in opere del genio civile. Le dinamiche del mercato per il 2008 prevedono una diminuzione contenuta degli investimenti al netto dell'inflazione, ma con una diminuzione sensibile nella nuova costruzione (-4,4%) e una debole crescita (+1,0%) del mercato del rinnovo.


Analisi della richiesta per tipo di immobile


SCHEMA RIASSUNTIVO DEL PROGETTO

AMPLIAMENTO CASERMA EDERLE E CORPO ARMATO U.S.A.

NECESSITA’ DI NUOVI ALLOGGI PER IL CORPO ARMATO AMERICANO

GARA D’ APPALTO

VINCITORE GARA IMPRESA PIZZAROTTI

1 – ACCORDO CON IL COMUNE DI QUINTO VICENTINO PER IL PIANO PARTICOLAREGGIATO 2 – ACCORDO CON IL PRIVATO PER LA COMPRAVENDITA DEL TERRENO 3 – PROJECT FINANCING


SCHEMA RIASSUNTIVO DEL PROGETTO

PROJECT FINANCING

COSTRUZIONE DELL’OPERA

GESTIONE DELL’OPERA

TIPO DI CONTRATTO PER LA GESTIONE: 10 + 5 +5 ANNI AFFITTO DELL’IMMOBILE

RIQUALIFICAZIONE DELL’INTERA ZONA DEL VILLAGGIO PER UNA NUOVA TIPOLOGIA DI CLIENTI VENDITA DELL’IMMOBILE


Considerazioni di mercato

Il villaggio con unità immobiliari di dimensioni non elevate, comode e libere da barriere architettoniche, con una configurazione urbanistica che prevede spazi verdi e servizi primari vicini alle abitazioni, strade lontane dal traffico automobilistico cittadino e l'eventuale ausilio dell'ingresso con sbarra di fermo (utilizzato dal villaggio americano per evitare l'accesso di persone non desiderate) aumenta le sue caratteristiche intrinseche potendo così diventare un villaggio all'insegna della sicurezza e tranquillità. Dall'analisi dei costi e ricavi emerge che l'intervento non porta ad un guadagno immediato in quanto l'investimento da zero a vent'anni è a basso rischio, per via della sicurezza data dal contratto stabilito con l'esercito americano, e calcolato per coprire interamente il costo dell'opera. Con la riqualifica dell’area, il villaggio potrà reinserirsi nel mercato con prezzi vantaggiosi e presentarsi come un prodotto competitivo anche con previsioni molto lontane. Al termine dei venti anni si valuta se conviene: - Affittare con tariffe molto accessibili e dedicato ad una fascia determinata di popolazione (ad esempio agli anziani) - Vendere a privati sempre con prezzi competitivi (stima abitazioni)


ANALISI ECONOMICO-FINANZIARIA

Analisi economica dell’opera: Costi costruzione Terreno 18 €/mq x 220.000 mq = 3.960.000 € Opere pubbliche comune per piano particolareggiato 6.100.000 € Oneri urbanizzazione primaria e secondaria 2.835.000 € Costo Opera ( 1200 x 25 x 170) + (1200 x 185 x 145) alloggi = 37.290.000 € Ricavi Affitto (contratto 1600) x 12 x 20 x 210= 80.640.000 (4.032.000 annui) Al 20 anno 20.000 (media) a casa manutenzione per ripristino Al 21 anno A - inizio trattativa e vendita con privati (stima) B - locazione a privati con affitti agevolati (esempio anziani, edilizia agevolata)


ANALISI ECONOMICO - FINANZIARIA

Capitale da finanziare: 40.290.000 € Tempo di ammortamento: 20 anni Capitale con cui interviene la ditta all’inizio 12.895.000 € Calcolo della rata di dilazione Saggio di mercato ricavato da analisi: 5% Annualità costante anticipata limitata Rata: 3.512.666 € [verifica accumulazione finale formula An = a x q x ( 11,46992122)]

Anni

1

2

3

10

20

Ricavi

4.032.000

4.032.000

4.032.000

4.032.000

4.032.000

Costi

16.127.974

3.232.974

3.512.666

3.512.666

3.512.666

TOTALE EURO

53.185.000

21


ANALISI COSTI-RICAVI E PAYBACK PERIOD DEL PROGETTO

10.000.000

5.000.000

0

-5.000.000

-10.000.000

-15.000.000

Ricavi (R) Costi (C)

-20.000.000


Relazione di stima – tipologia A/B 1 - Incarico: Il gruppo di studio Locatelli, Mantiero, Vitti e Zambolin stima, tramite il criterio del valore di mercato, l’immobile ad uso civile abitazione “tipo A/B”, per lo studio di prefattibilità economica dell’opera dell’impresa Pizzarotti. 2 - Identificazione: l’immobile è situato nel “Villaggio Americano”, a Villaggio Montegrappa frazione di Quinto Vicentino, provincia di Vicenza. Coordinate catastali: comune di Quinto Vicentino 3 – Descrizione Caratteristiche Intrinseche: L’abitazione di 145,00 mq commerciali confina tramite i muri perimetrali laterali con le altre abitazioni formando una complesso a schiera. Ristrutturata, l’abitazione si sviluppa su due piani. Al piano terra c’è un garage con un posto auto, una cucina di 9 mq, una sala da pranzo di 13 mq, un soggiorno di 20 mq, un bagno non finestrato e un portico sul retro ed una tettoia davanti, sopra all’entrata. Al piano superiore ci sono due camere doppie con terrazza di cui una servita da un bagno, due camere singole, un altro bagno e una lavanderia. La ricezione di tv satellitare, digitale terrestre e l’allacciamento a internet risulta possibile senza problemi. Rispetto le altre case in zona non è stato predisposta la recinzione del lotto. Caratteristiche Estrinseche: Il lotto è servito da una strada interna secondaria poco trafficata, In zona ci sono parcheggi. Tutta la zona è inoltre servita da marciapiedi, illuminazione e molto verde pubblico. Il villaggio nel quale sorge l’edificio in analisi è contornato da recinzioni e siepi e l’accesso è controllato da due postazioni con sbarra e dotato di servizi primari interni. Essendo una zona residenziale è libera da elettro-smog, inquinamento acustico e dell’aria e può essere considerata tranquilla anche in relazione agli abitanti. Sull’abitazione non sono stati riscontrati vincoli particolari, servitù, ipoteche ed abusi edilizi. 4 – Criteri e procedure: Scelto il criterio del valore di mercato, per la presenza in zona di dati recenti riguardo la compra-vendita di immobili con caratteristiche simili si procede con una stima sintetica comparativa (monoparametrica). Tabella per il calcolo del valore ordinario: Tipo di costruzione mq anno valore € Bifamiliare 160,00 2006 240,00 Bifamiliare 180,00 2007 300,00 Casa singola 220,00 2006 400,00 Casa singola 200,00 2006 350,00 Villetta 250,00 2005 500,00 Casa a schiera 150,00 2007 210,00 Esclusi i valori degli immobili con caratteristiche diverse da quello in analisi e inserendo per un confronto nella procedura di calcolo il valore ottenuto dalla camera di commercio di Vicenza


Relazione di stima – tipologia A/B

Tot mq = 910,00 Totale € 1.500.000,00 Valore ordinario = 1.500.000,00 € / 910,00 mq = 1.648,35 € / mq  145,00 mq x 1.648,35 €/mq = 239.010,75€ Tabella per il calcolo dei comodi e scomodi: Caratteristiche Nessun tipo di inquinamento Presenza e vicinanza ai servizi primari Scomoda rispetto al centro urbano Area ad ingresso sorvegliato Tipologia a schiera (vincoli laterali)

comodo/scomodo comodo comodo scomodo comodo scomodo

Tabella per il calcolo delle aggiunte e detrazioni: Caratteristica No impianto di allarme Mancanza recinzione privata

aggiunta/detrazione detrazione detrazione

% +3% +3% -3% +5% -4% _____________ Totale incremento +4%

€ € 2.000,00€ 5.000,00_____________ Totale Aumento + € -7.000,00

(I valori in tabella derivano dai computi metrici e dai preventivi delle opere stesse.) Totale: €239.010,75 + 4% = € 248.571,18 € 311.538,15 - € 7.000,00 = 241.571,18 € 5 – Conclusione: Osservato e descritto l’immobile, calcolato prima il suo valore ordinario con il metodo comparativo, corretto con le tabelle di comodiscomodi ed aggiunte-detrazioni, si afferma che il valore dell’immobile in esame è di €241.571,18 duecentoquarantunmila cinquecentosettantuno/15 € Aggiornato al 04/06/2008


Relazione di stima – tipologia C 1 - Incarico: Il gruppo di studio Locatelli, Mantiero, Vitti e Zambolin stima, tramite il criterio del valore di mercato, l’immobile ad uso civile abitazione “tipo C”, per lo studio di prefattibilità economica dell’opera dell’impresa Pizzarotti. 2 - Identificazione: l’immobile è situato nel “Villaggio Americano”, a Villaggio Montegrappa frazione di Quinto Vicentino, provincia di Vicenza. Coordinate catastali: comune di Quinto Vicentino 3 – Descrizione Caratteristiche Intrinseche: L’abitazione di 175,00 mq commerciali confina tramite uno muro perimetrale con un'altra abitazione dalle stesse caratteristiche. Ristrutturata, l’abitazione si sviluppa su due piani. Al piano terra c’è un garage con un posto auto, una cucina di 9 mq, una sala da pranzo di 13 mq, un soggiorno di 20 mq, due bagni di cui uno non finestrato, un ripostiglio, una lavanderia e uno studio. Al piano superiore ci sono due camere doppie con terrazza di cui una servita da un bagno, due camere singole ed un altro bagno. Fuori dall’ordinarietà l’impianto di climatizzazione bi-zona. All’esterno la casa è contornata da un portico. La ricezione di tv satellitare, digitale terrestre e l’allacciamento a internet risulta possibile senza problemi. Rispetto le altre case in zona non è stato predisposta la recinzione del lotto. Caratteristiche Estrinseche: Il lotto è servito da una strada interna secondaria poco trafficata, In zona ci sono parcheggi. Tutta la zona è inoltre servita da marciapiedi, illuminazione e molto verde pubblico. Il villaggio nel quale sorge l’edificio in analisi è contornato da recinzioni e siepi e l’accesso è controllato da due postazioni con sbarra e dotato di servizi primari interni. Essendo una zona residenziale è libera da elettro-smog, inquinamento acustico e dell’aria e può essere considerata tranquilla anche in relazione agli abitanti. Sull’abitazione non sono stati riscontrati vincoli particolari, servitù, ipoteche ed abusi edilizi. 4 – Criteri e procedure: Scelto il criterio del valore di mercato, per la presenza in zona di dati recenti riguardo la compra-vendita di immobili con caratteristiche simili si procede con una stima sintetica comparativa (monoparametrica). Tabella per il calcolo del valore ordinario: Tipo di costruzione mq anno valore € Bifamiliare 160,00 2006 240,00 Bifamiliare 180,00 2007 300,00 Casa singola 220,00 2006 400,00 Casa singola 200,00 2006 350,00 Villetta 250,00 2005 500,00 Casa a schiera 150,00 2007 210,00 Esclusi i valori degli immobili con caratteristiche diverse da quello in analisi e inserendo per un confronto nella procedura di calcolo il valore ottenuto dalla camera di commercio di Vicenza


Relazione di stima – tipologia C

Tot mq = 910,00 Totale € 1.500.000,00 Valore ordinario = 1.500.000,00 € / 910,00 mq = 1.648,35 € / mq  175,00 mq x 1.648,35 €/mq = 288.461,25 € Tabella per il calcolo dei comodi e scomodi: Caratteristiche Nessun tipo di inquinamento Presenza e vicinanza ai servizi primari Scomoda rispetto al centro urbano Area ad ingresso sorvegliato

comodo/scomodo comodo comodo scomodo comodo

% +3% +3% -3% +5% __________ Totale incremento +8%

Tabella per il calcolo delle aggiunte e detrazioni: Caratteristica Climatizzazione bi-zona No impianto di allarme Mancanza recinzione privata

aggiunta/detrazione aggiunta detrazione detrazione

€ € 3.000,00+ € 2.000,00€ 5.000,00_____________ Totale Aumento + € -4.000,00

(I valori in tabella derivano dai computi metrici e dai preventivi delle opere stesse.) Totale: € 288.461,25 + 8% = € 311.538,15 € 311.538,15 - € 4.000,00 = 307.538.15 € 5 – Conclusione: Osservato e descritto l’immobile, calcolato prima il suo valore ordinario con il metodo comparativo, corretto con le tabelle di comodiscomodi ed aggiunte-detrazioni, si afferma che il valore dell’immobile in esame è di € 307.538.15 € trecentosettemilacinquecentotrentotto/15 € Aggiornato al 04/06/2008



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