Page 1

1


ABSTRACT El presente estudio sostiene como hipótesis que la gentrificación de Santiago Centro, posibilitada por la implementación del Subsidio de Renovación Urbana (SRU) que a partir de 1991 acelera la edificación residencial en altura, no sólo se limitaría a ser la herramienta necesaria para llevar a cabo el repoblamiento y reformulación espacial del centro y pericentro del Gran Santiago, sino también resultaría ser la manera más efectiva de resolver los efectos económicos locales generados por la Crisis Asiática (1998-2002), durante la cual el mercado inmobiliario presentó fluctuaciones profundamente inestables.

Se realiza un análisis de la situación macroeconómica de Chile y la del mercado inmobiliario nacional, regional y principalmente comunal durante la década comprendida entre 1997 y 2007 (caída, recuperación y estabilización post Crisis Asiática). Asimismo se caracteriza el rol de las Políticas Públicas Urbanas y Monetarias de la época, estimuladoras del mercado financiero e inmobiliario (MINVU, Banco Central, CORDESAN); y las estrategias urbanas pro-densificantes del Municipio de Santiago Centro para dinamizar el mercado inmobiliario en recesión y lograr revertir el deterioro urbano de la comuna por medio de la progresiva renovación residencial en manos de estas empresas inmobiliarias.

Las principales conclusiones de esta investigación apuntan a un proceso de gentrificación que subsidia la oferta de densificación residencial en altura de la comuna de Santiago Centro, a través de incentivos económicos fiscales (DFL-2, SRU) y herramientas municipales (PRC, CORDESAN) catalizadoras de la inversión de privados como única manera posible de estimular las áreas urbanas deterioradas del centro y pericentro de Santiago, cuya postura ideológica acerca del desarrollo urbano está respaldada en la ideología del neoliberalismo urbano impuesto por la dictadura de Augusto Pinochet (1973-1990)

PALABRAS CLAVES Gentrificación, mercado inmobiliario, corporatización, Santiago centro, Crisis Asiática.


SIGLAS UTILIZADAS AMGS: Área Metropolitana del Gran Santiago. Área conformada por las 32 comunas de la Provincia de Santiago, sumado a las comunas de Puente Alto y San Bernardo. BCCh: Banco Central de Chile. CChC: Cámara Chilena de la Construcción. CIIU: Clasificador de Actividades Económicas y Tasa Adicional. CORDESAN: Corporación para el Desarrollo de Santiago. DFL-2: Decreto con Fuerza de Ley nº2. Conocido originalmente como la ley 19.622 y publicada en el Diario Oficial el 29 de julio de 1999. DOM: Dirección de Obras Municipales. DS: Decreto Supremo. IBS: Índice de Bienestar Socioeconómico. Índice desarrollado por el INE y adaptado por el MINVU en el año 2005 Fórmula: Puntaje o índice, que corresponde a una medida ordenada de bienestar socioeconómico del hogar clasificado, calculado a partir de cinco áreas de análisis y 49 variables respecto de las características del hogar y la vivienda; equipamiento del hogar y la educación del jefe de hogar (Observatorio Urbano, 2005) IMACEC: Indicador Mensual de Actividad Económica. Incluye el 90 por ciento de los bienes y servicios que integran el Producto Interior Bruto (Ministerio de Hacienda, 2012). INE: Instituto Nacional de Estadísticas. IPC: Índice de Precios al Consumidor. MINVU: Ministerio de Vivienda y Urbanismo. OGUC: Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. OPAEP: Organización de Países Árabes Exportadores de Petróleo. PIB: Producto Interno Bruto. Valor total de los bienes y servicios producidos en el territorio de un país en un periodo determinado, libre de duplicaciones (Ministerio de Hacienda, 2012), expresado en miles de millones de dólares. PIEC: Promedio del Índice Efectivo de Constructibilidad. Cociente entre el promedio de superficie construida (PSC) y el promedio de superficie original (PSO). PSC: Promedio de Superficie Construida, expresado en m2. PSO: Promedio de Superficie Original, expresado en m2. PRC: Plan Regulador Comunal. PUC: Pontificia Universidad Católica de Chile.


PYMES: Pequeñas y Medianas Empresas. SIT: Subsidio de Interés Territorial. Redenominación del SRU en 2004 a través del DS (MINVU) Nº 40. SRU: Subsidio de Renovación Urbana. Se aclara que en la investigación se utiliza estasigla, a pesar de su nueva denominación ‘Subsidio de Interés Territorial (SIT), bajo DS (MINVU) Nº 40 de 2004. SVA: Superficies de Viviendas Autorizadas, expresada en m2. TC: Tipo de Cambio. Precio al cual cada moneda nacional puede ser convertida a la moneda de otro país. TIMFiC: Tailandia, Indonesia, Malasia, Filipinas yCorea. Países del Sudeste Asiático detonadores de la Crisis Asiática en 1997. TPM: Tasa de Interés de Política Monetaria. Tasa de interés objetivo para las operaciones interbancarias que el Banco Central de Chile pretende lograr mediante sus instrumentos de política monetaria (Banco Central, 2012), expresada en puntos base. UF: Unidad de Fomento. Índice que evoluciona de acuerdo a la inflación del mes pasado, calculado mensualmente y rigente desde el día 10 del mes en curso al día 9 del siguiente mes (Ministerio de Hacienda, 2012), expresado en pesos chilenos. USACh: Universidad de Santiago de Chile. UTA: Unidades Tributarias Anuales. Corresponde a la unidad tributaria mensual vigente en el último mes del respectivo año comercial, multiplicada por doce o por el número de meses que comprende el citado año comercial (Fernández, 2012), expresado en pesos chilenos. ZDP: Zonas de Desarrollo Prioritario. ZRU: Zonas de Renovación Urbana.


ÍNDICE Abstract................................................................................................................................. 03 SIGLAS UTILIZADAS............................................................................................................... 04 Índice....................................................................................................................................... 06 Lista de figuras.................................................................................................................. 08 Lista de tablas.................................................................................................................... 10 INTRODUCCIÓN...................................................................................................................... 13 CAPÍTULO 1. MARCO TEÓRICO Y METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN

1.1 Marco teórico............................................................................................................... 17 1.2 Objetivos generales, metodología y resultados esperados........................................... 20 CAPÍTULO 2. CRISIS ASIÁTICA Y SU IMPACTO URBANO E INMOBILIARIO EN EL GRAN SANTIAGO

2.1 Antecedentes................................................................................................................ 25 2.2 Consecuencias económicas en Latinoamérica y Chile.................................................... 26 2.3 Variables macroeconómicas que afectan a la oferta y demanda inmobiliaria............. 29 2.4 Consecuencias inmobiliarias a corto plazo en el Gran Santiago................................... 30 2.5 Evolución económia del mercado inmobiliario en el Gran Santiago entre 1997 y 2007........................................................................................................ 34 2.6 Conclusiones del capítulo............................................................................................. 38 Capítulo 3. Políticas pro-gentrificadoras: DFL-2, política monetaria del Banco Central, SRU y estrategias municipales de Santiago Centro

3.1 Introducción.................................................................................................................. 41 3.2 Decreto con Fuerza de Ley (Ley 19.622 o Ley DFL-2).................................................... 41 3.3 Política Monetaria del Banco Central 1990-1998........................................................ 44

3.3.1 Introducción 3.3.2 Ataques especulativos e intervenciones del Banco Central

3.4 Subsidio de Renovación Urbana y su impacto en la comuna de Santiago Centro........ 46 3.4.1 Introducción

3.4.2 Orígenes y objetivos 3.4.3 Postulación y beneficios 3.4.3 Influencia del mercado inmobiliario de Santiago Centro en la entrega de SRU


3.5 Estrategias municipales de Santiago Centro 1997-2007............................................. 54 3.5.1 Introducción

3.5.2 CORDESAN 3.5.3 Modificaciones al PRC entre 1997 y 2007

3.6 Conclusiones del capítulo............................................................................................. 62 Capítulo 4. Verdaderos gentrificadores: Inmobiliarias en la crisis asiática y su rápida recuperación

4.1 Introducción................................................................................................................. 65 4.2 Densificación en Santiago Centro 1997-2007.............................................................. 65 4.3 Gentrificación en Santiago Centro: análisis espacial urbano....................................... 70

4.3.1. Introducción 4.3.2. Patrones de localización de densificación residencial en altura 4.3.3 Barrios pobres como condicionante de desarrollo inmobiliario

4.4 Casos particulares de densificación.............................................................................. 84 4.5 Conclusión del capítulo................................................................................................. 90 CAPÍTULO 5. Conclusiones

5.1 Respondiendo las preguntas previas........................................................................... 93 5.2 Sobre la investigación y los resultados esperados....................................................... 94 Bibliografía......................................................................................................................... 96 Anexos

01. Clasificación de las crisis económicas........................................................................... 99 02. Crecimiento PIB y evolución del total de superficie de vivienda nueva construida a nivel nacional y regional entre 1997 y 2007................................................................. 100 03. Carta de Dirección de Obras de I. Municipalidad de Santiago entregando antecedentes de modificaciones al PRC entre 1997 y 2007, acogido a Ley Nº20.285 de Unidad de Transferencia.................................................................................................. 102 04. Artículo 2.6.4 al 2.6.10 de OGUC referidos a Conjunto Armónico.............................. 103 05. Comunas afectas a Zonas de Renovación Urbana en Chile, incluyendo fecha de promulgación de sus respectivos decretos...................................... 108 06. Historial y resumen de las 22 modificaciones realizadas al PRC de Santiago Centro entre 1997 y 2007............................................................................................................ 110 07. Registro fotográfico: densificación en la comuna de Santiago Centro 1997-2007.... 119


Lista de figuras FIG 1. Resumen de investigación....................................................................................... 23 FIG 2. Orígenes de la Crisis Asiática e impacto económico a corto plazo en América Latina........................................................................................ 28 FIG 3. Promedio TPM entre 1997 y 1999, el peor año de la Crisis Asiática. Valor expresado en porcentaje.......................................................................................... 31 FIG 4. Promedio TPM entre 1997 y 2007........................................................................... 32 FIG 5. Devaluación de monedas locales con respecto al Dólar durante el segundo semestre de 2007.............................................................................. 33 FIG 6. Variación anual de la venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago entre 1994 y 2007.................................................................................. 35 FIG 7. Ventas anuales de viviendas nuevas en el Gran Santiago entre 1997 y 2007. Valores expresados en miles de unidades......................................................................... 35 FIG 8. Variación porcentual respecto al año anterior de las superficies autorizadas a nivel nacional (SVA País) y a nivel regional (SVA RM)..................................................... 36 FIG 9. Evolución del volumen anual de superficies de viviendas autorizadas en el Gran Santiago (valores expresados en m2)................................................................ 37 FIG 10. Aporte de la Región Metropolitana al volumen nacional total de producción anual de superficies de viviendas entre 1997 y 2007................................ 37 FIG 11. Desempeño del PIB nacional, variación porcentual respecto al año anterior de las superficies autorizadas a nivel nacional (SVA País) y a nivel regional (SVA RM)...... 39 FIG 12. Valor UTA expresado en pesos chilenos, entre 1997 y 2001................................. 42 FIG 13. Volúmenes de viviendas aprobadas en permisos de edificación en AMGS según tramos de superficie entre 1997 y 2002.................................................. 43 FIG 14. Orígenes y objetivos del SRU................................................................................. 49 FIG 15. Distribución de los subsidios SRU en el AMGS entre 1999 y 2005........................ 51 FIG 16. Trayectoria de los subsidios SRU otorgados en el AMGS entre 1999 y 2005......... 51 FIG 17. Evolución del total de superficie destinada a vivienda nueva en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007. Valores expresados en m2............. 52


FIG 18. Relación entre actores de la CORDESAN............................................................... 56 FIG. 19. Categorización de modificaciones al PRC de 1996, entre 1997 y 2007................ 58 FIG. 20. PRC de Santiago Centro válido hasta 2002........................................................... 60 FIG. 21. Propuesta de modificación en 2002 de PRC de Santiago Centro.......................... 60 FIG 22. Zonas donde se prohíbe el emplazamiento de actividades productivas............... 61 FIG 23. Líneas cronológicas sobre hechos importantes de MINVU, Municipio de Santiago y evolución política económica del país entre 1979 y 2007.......... 63 FIG 24. Vista panorámica del grado actual de densificación del Centro Histórico de la comuna de Santiago Centro..................................................... 67 FIG 25.Evolución de PSO y PSC en Santiago Centro entre 1997 y 2007............................. 69 FIG 26. Promedio del índice efectivo de constructibilidad de permisos de edificación de obra nueva entre 1997 y 2007 en la comuna de Santiago Centro......... 69 FIG 27. Barrios de la comuna de Santiago......................................................................... 73 FIG 28. Número de proyectos inmobiliarios en la comuna de Santiago entre 1997 y 2007........................................................................ 74 FIG 29. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2000; localización y concentración según barrio; localización y vialidad correspondiente......... 75 FIG 30. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 2001 y 2004; localización y concentración según barrio; localización y vialidad correspondiente......... 76 FIG 31. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 2005 y 2007; localización y concentración según barrio; localización y vialidad correspondiente......... 77 FIG 32. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007................................ 78 FIG 33. Análisis de la concentración de hogares de los cinco quintiles en la comuna de Santiago Centro en 2005........................................................................ 80 FIG 34. Localización de proyectos inmobiliarios residenciales entre 1997 y 2007 y concentración de hogares pertenecientes al quinto quintil........................................... 81 FIG 35. Normativa del PRC de Santiago Centro y localización de proyectos inmobiliarios desarrollados entre 1997 y 2007........................................... 82 FIG 36. Normativa del PRC de Santiago Centro e indicador de bienestar social a nivel de manzana............................................................................. 83


FIG 37. Edificio residencial ubicado en Diagonal Paraguay 372: comparación de escala entre edificio y su contexto inmediato (izq.) y edificio final (der.)..................... 85 FIG 38. Intersección Catedral con Teatinos (año de inauguración).................................... 86 FIG 39. Proyecto inmobiliario San Pablo y cités originales previa fusión predial.............. 87 FIG 40. Proyecto inmobiliario San Pablo Brasil: vista desde San Pablo (izq), zoom en fachada (der. Superior) y comparación de escala con cités (der. Inferior).......... 89 FIG. 41. Proyecto residencial San Pablo Brasil y relación con cités vecinos....................... 89 FIG 42. Fotografías del proyecto de Santa Elena 1722 visto desde Vicuña Mackenna...... 90 FIG 43. Rayado en Brasil esquina Rosas, a una cuadra del conjunto residencial San Pablo Brasil de la FIG 40. Barrio Balmaceda............................................................... 90

Lista de tablas TABLA 1. Variación PIB 1997-2007..................................................................................... 39 TABLA 2. Nº SRU otorgados y monto de UF. Situación de Región Metropolitana y total país (1991-2006)............................................ 53 TABLA 3. Nº SRU otorgados y monto de UF. Situación de Región Metropolitana y total país (1991-2006)............................................ 53 TABLA 4. Población total de la comuna de Santiago entre 1982 y 2002, y proyección INE hasta 2020.............................................................................................. 55 TABLA 5. Desglose de permisos efectivamente catastrados en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007........................................................ 65 TABLA 6. Variación del promedio de las superficies originales y construidas de los permisos efectuados de edificación de obra nueva en la comuna de Santiago entre 1997 y 2007 (valores en m2)........................................... 65 TABLA 7. Registro de permiso de edificación de obra nueva en Diagonal Paraguay 372... 85 TABLA 8. Registro de permiso de edificación de obra nueva de Marín 227...................... 85 TABLA 9. Registro de permisos de edificación de obra nueva de predios donde se construye sólo casa para cuidador................................................... 87 TABLA 10. Registro del permiso de edificación de obra nueva en Santa Elena 722............................................................................................................ 87


12


La presente investigación busca identificar la estrecha relación entre planificación urbana y los aspectos económicos fundamentales detrás de las transformaciones espaciales de la ciudad contemporánea. En el caso de Chile, por ejemplo, la actual densificación residencial en altura de Santiago Centro es reflejo tanto de los vaivenes de la economía nacional (y por consiguiente del desempeño del mercado inmobiliario) como también del proceso de repoblamiento del centro y pericentro de la capital iniciado a comienzos de la década de 1990, canalizado a través de la entrega del Subsidio de Renovación Urbana entregado por el MINVU. No obstante, con el estallido de la Crisis Asiática (1997), se pone en marcha un plan de medidas estatales extraordinarias (estímulos municipales, fiscales y tributarios) para la reactivación del mercado inmobiliario, poniendo a prueba el proceso de gentrificación de la comuna de Santiago Centro durante el ciclo de la Crisis Asiática (caída, estabilización y recuperación pre-Crisis Subprime) entre 1997 y 2007, la década de estudio de esta investigación.

Cabe señalar que, basado en López-Morales (2011), el concepto de gentrificación presentado en esta investigación se asume como resultante el proceso de densificación residencial en altura en comunas con altos componentes de población de ingresos bajos, como ocurre en las pertenecientes al centro y pericentro del Gran Santiago (AMGS), cuyos barrios deteriorados y de bajo valor de suelo fueron (son) explotados por las empresas inmobiliarias en el proceso de repoblamiento de estas comunas y son ellas las que orientan en definitiva la transformación espacial urbana de la ciudad. Por lo tanto, están vulnerables al desempeño de la economía, y en particular en este caso, al de la Crisis Asiática, pues originó el desplome los ritmos de demanda y oferta inmobiliarias de aquel entonces y es ahí donde entran en escena los estímulos estatales extraordinarios para solventar al mercado y retomar la densificación residencial, y por extensión, el proceso de gentrificación de la comuna de Santiago Centro. Es decir, la gentrificación se asume aquí como gatillada o consonante con el proceso de reconversión residencial urbana subsidiado y regulado por el estado a través de sus diversos mecanismos urbanos y económicos, pero no se busca discutir tal supuesto sino producir un análisis a partir de éste.

De hecho, el caso de estudio escogido para esta investigación es efectivamente la comuna de Santiago Centro (SRU) pues es por la cual originalmente se estableció el Subsidio de Renovación Urbana en 1991, en vista del deterioro urbano y demográfico que presentaba la comuna desde la década de 1980 en consecuencia de la rápida expansión del anillo periférico del Gran Santiago; es asimismo la comuna que mayor cantidad anual de SRU captura (mínimo de 40,45%, registrado en 2005), convirtiéndose por sí misma en actor gravitante en el mercado de SRU desde 1991; Santiago Central es también la comuna más exitosa en el establecimiento de una organización (CORDESAN) coordinadora de la inversión inmobiliaria privada que pretendiera construir en su interior (oferta habitacional), simultáneamente a la orientación de postulantes individuales y colectivos para la entrega del SRU (demanda habitacional).

13


Como se adelantó, la investigación postula que el mercado inmobiliario de Santiago Centro fue fuertemente estimulado con la entrega del SRU para generar proyectos residenciales en altura repoblando los barrios deteriorados de la comuna. No obstante, el desencadenamiento de la Crisis Asiática en 1997 terminó por promulgar una batería de estímulos estatales complementarios para el mercado inmobiliario a nivel nacional, y mejor aprovechados por el comunal. Estos incentivos públicos –todos analizados en esta tesis- son de carácter: a) municipal: el Plan Regulador Comunal de Santiago Centro en 1996 redefinió su carácter “mixto” a “residencial y de servicios” y la CORDESAN (Corporación para el Desarrollo de Santiago) coordinó tanto las inversiones inmobiliarias como la demanda de postulantes a la casa propia en los primeros años del lanzamiento del SRU (1991-1995); b) fiscal: las sucesivas modificaciones a la tasa de interés de política monetaria del Banco Central que inciden a la postre en los créditos hipotecarios por establecer las tasas de interés referenciales para los crédito que entreguen los bancos; c) y tributarios: la Ley DFL-2 beneficios en los impuestos de quienes adquirieran una vivienda nueva (1999-2001) en plena Crisis Asiática. La investigación presenta una hipótesis generada a partir de tres preguntas de investigación simples, que dan pie a la formulación de cuatro objetivos generales. Las preguntas de investigación son: a) ¿Cuál fue el enfoque de las políticas públicas en Chile durante la Crisis Asiática y su posterior recuperación?; b) ¿Cuál fue su impacto en el desarrollo del mercado inmobiliario residencial en altura de Santiago Centro en igual periodo? c) ¿Cómo se resolvió la crisis local –consecuencia de la crisis Asiática- en términos urbanos e inmobiliarios? Para resolver estas inquietudes, se plantean los siguientes objetivos generales de investigación: a) analizar subsidios ministeriales y estímulos inmobiliarios fiscales y municipales reactivando al mercado inmobiliario de Santiago Centro durante la Crisis Asiática entre 1998 y 2002; b) analizar proceso de desarrollo de densificación residencial en altura de la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007; c) establecer impacto de estímulos estatales en el proceso de densificación, presentando un análisis espacial urbano de la comuna sobre la localización de los proyectos inmobiliarios entre 1997 y 2007.

14


Para el desarrollo de esta investigación, la metodología a utilizar contempla la revisión de las 21 modificaciones del Plan Regulador de Santiago Centro entre 1997 y 2007; revisión de documentos MINVU sobre memoria y evaluación de SRU (1991-2006); datos estadísticos sobre la evolución del TPM, el ritmo de ventas de viviendas nuevas en el AMGS, índice anual IMACEC, índice de crecimiento PIB nacional 1997-2007; análisis espacial urbano de la evolución de permisos de edificación de obra nueva entre 1997 y 2007 en la comuna de Santiago Centro, a través del catastro de los predios afectados y categorizados por año. Este último análisis es el resultado de la complementación entre la propia base de datos en Excel de permisos de edificación, georeferenciación de los permisos en conjunto entre Mapcity.cl, plano CAD de límites prediales de la comuna a fines de la década de 1990 y fotografías satelitales vía Google Earth. Finalmente se considera un registro fotográfico de sectores de la comuna de Santiago Centro donde se presenten altos grados de densificación residencial en altura.

La propuesta metodológica apunta a identificar el reconocimiento de progresivas modificaciones pro-densificantes en el Plan Regulador de Santiago Centro; determinar el rol activo del SRU durante la Crisis Asiática como estímulo para el mercado inmobiliario de la comuna de Santiago; y del Banco Central a través de la TPM en la reactivación del sector financiero a través de sus tasas de interés de los créditos hipotecarios y determinar patrones de la evolución urbana de la gentrificación en altura de la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007.

15


16


1.1 MARCO TEÓRICO El enfoque económico que presenta inicialmente esta investigación es clave para determinar la complementación existente entre el estudio de la economía y el urbanismo, sobre todo considerando que en la actualidad nos estamos enfrentando a un intenso proceso de globalización económica y la progresiva liberalización de los mercados financieros internacionales, piedras angulares para el desarrollo y consolidación del neoliberalismo y de marcada influencia en la ciudad contemporánea. De hecho, la hipótesis que se presentará está asociada a tres ideas claves que combinan economía y urbanismo para su exposición: 1) el mercado como agente gentrificador en el neoliberalismo, 2) el proceso de densificación residencial en altura del centro y pericentro de Santiago iniciado en la década de 1990 como detonador de gentrificación, y 3) la Crisis Asiática como causa del estímulo fiscal extraordinario del mercado inmobiliario (FIG 1). En primer lugar, el mercado como agente gentrificador urbano está respaldado por el neoliberalismo, quien le asigna un rol vital por considerar al “emprendimiento privado” (Daher, 2001) como determinante en el desarrollo “natural” de la ciudad. De hecho, la ciudad de Santiago refleja muy bien las diferencias entre el neoliberalismo urbano actual y el Estado planificador pre-1978, cuya ‘construcción’ del pericentro no sólo fue el resultado del proceso estatal de ISI (Industrialización sustituye Importación), sino también el resultado de políticas públicas que pretendían regular la producción residencial y la planificación urbana (López, 2010), en concordancia a un Estado ideológicamente de Bienestar (1925-1973). Por el contrario, para el Golpe de 1973 -y hasta 1979 con la promulgación del Decreto de Ley 420-, se despoja progresivamente del Estado esta visión política reguladora por el experimento del neoliberalismo (Harvey, 2005), liderado por los economistas asesores del dictador Augusto Pinochet: conocidos como Chicago Boys, economistas egresados de la PUC que desarrollaron sus estudios de posgrado junto a los profesores Arnold Harberger y Milton Friedman, promulgadores del neoliberalismo como sistema económico ideal. Incluso siendo éste último galardonado con el Premio Nobel de Economía en 1976 por sus aportes al estudio de la macroeconomía. Más allá de los clichés, y para efectos de esta investigación, el neoliberalismo se debe entender como un sistema económico que conjuga libertades civiles (libertad de expresión y pensamiento) junto a libertades económicas (respeto a la propiedad privada, reducción del Estado a árbitro económico, apertura y posterior ausencia de regularización del mercado) para la estimulación de creación de riquezas, y por lo tanto, el hipotético mejoramiento del bienestar de la población (Harvey, 2005). En el caso chileno, la apuesta por asociar ‘libertad’ económica y política como banderas de luchas para desarrollar un sistema económico que dejara a la “mano invisible” del mercado actuar como el mejor generador de riqueza fue la mejor carta de presentación en los años de dictadura militar, para lograr oponerse argumentativamente ante el experimento de transición pacífica al socialismo de la malograda presidencia de Salvador Allende (1970-1973).

17


La necesidad de desarrollar una serie de reformas estructurales para el establecimiento de un aparato estatal subsidiario concordante a la correcta implementación del neoliberalismo fue un obstáculo menos en el caso chileno-pinochetista por contar con instituciones democráticas completamente disueltas. El Estado neoliberal puede entenderse como aquel que facilita las condiciones para la acumulación de capital rentable. Las libertades individuales “reflejan los intereses de los dueños de la propiedad privada, empresas, corporaciones multinacionales y capitales financieros” (Harvey, 2005) y las medidas para neoliberalizar un Estado podrían enumerarse en: privatización de empresas públicas, derechos de propiedad de firmas extranjeras, repatriación de beneficios extranjeros, apertura de los bancos nacionales al control extranjero, trato nacional para compañías extranjeras y la eliminación de prácticamente todas las barreras comerciales.

La neoliberalización del Estado trajo consigo la consiguiente neoliberalización de la planificación urbana chilena, expresada en el decreto Ley 420 de 1979 que formuló una nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano (Daher, 2001). Variable determinante en el desarrollo de las ciudades, y en particular Santiago, en donde se sumará a ciertos fenómenos ya existentes: erradicación de las poblaciones y posterior reagrupación en la periferia sur, automarginación de las élites y políticas públicas que priorizan la ubicación de la vivienda social en la periferia en busca de suelos de bajo valor pues, entre otros factores, “la categoría social de los residentes debía guardar relación con los precios potenciales del suelo” (Sabatini, 2000). La lógica de desarrollo de Santiago tanto al momento de promulgarse el decreto Ley 420 como hasta la década de 1990 se expresó en una expansión por anexión de bordes, generando un simultáneo deterioro urbano y despoblamiento del centro y pericentro del AMGS a lo que el Estado, representado por el MINVU, y en conjunto con el Municipio de Santiago respondieron con la formulación del Subsidio de Renovación Urbana (1991), bono económico no reembolsable destinado a revertir el despoblamiento, a través del estímulo del mercado inmobiliario a desarrollar proyectos inmobiliarios en las zonas favorecidas por el bono, y del estímulo a la demanda residencial al reducir el valor de la vivienda final. El proceso de repoblamiento de Santiago Centro se planteó desde un punto de vista neoliberal, pues el enfoque está puesto en el rol del mercado inmobiliario como densificador. Es el repoblamiento de la comuna un proceso de densificación residencial en altura y éste se expresa a través de una progresiva gentrificación y que puede ser definida como la transformación (y reconfiguración) de barrios de clase trabajadora o zonas vacías dentro de una ciudad en barrios de clase media y/o de uso comercial (Lees, 2008), involucrando un proceso forzado de desplazamiento de los propietarios originales, ya sea por la venta de sus bienes raíces, aumentos en la renta (por el nuevo estatus que adquiere el barrio o bien por querer expulsar a los antiguos arrendatarios), desarticulación de las organizaciones barriales o derechamente exclusión por aumento del costo del vida. Tras la neoliberalización del mercado de suelos, el convertir la ciudad en un tablero económico de ajedrez, volvió su desarrollo totalmente vulnerable a las fluctuaciones del mercado urbano y el desempeño de la economía, cuyo principal efecto secundario, constante y contradictorio resulta ser la crisis económica,

18


pudiendo ser ésta entendida como mutación del desarrollo del mercado financiero, a raíz de desajustes estructurales entre el sistema neoliberal teórico actual y su real desarrollo. Por lo tanto, al plantear los teóricos de la economía que la mano invisible del mercado funciona idóneamente, los desajustes serían producto tanto de errores no detectados a tiempo por el mercado como del insuficiente desarrollo de políticas públicas para con el sistema. En el caso de nuestra investigación, la Crisis Asiática (FIG 2), de carácter especulativo, globalizado y financiero, explotó simultáneamente en Tailandia, Malasia, Indonesia, Filipinas y Corea en 1997, incubándose desde comienzos de la década por una combinación propia de la categoría de crisis de la segunda generación: especulación privada, déficit públicos inicialmente tolerados por los especialistas (justificados por tratarse de inversiones públicas), wake-up call, devaluaciones, contagio e interdependencia de los mercados en un mundo globalizado (Goldstein, 2008).La llegada de la Crisis Asiática a Chile coincidió con la denominada ‘década de oro’ de la economía chilena (Covarrubias, 2000) estimulando el desarrollo del mercado inmobiliario en todas sus escalas desde el regreso a la democracia, pero en nuestra condición de país emergente y exportador de materias primas a Asia, nos vimos profundamente afectados por la Crisis al menos entre los años 1998 y 2002, reflejado en tres grandes consecuencias inmediatas: retiro especulativo e infundado de las inversiones internacionales realizadas en el país, baja en volúmenes y precios de las exportaciones a Asia y brusco déficit en la cuenta corriente de la balanza de pagos, equivalente al 7% del PIB de 1998 (Valdés, 1999), siendo el rubro de la construcción uno de los más afectados, registrando el mercado inmobiliario una fuerte variación (caída del -41,5% en la venta de viviendas nuevas en 1998, según CChC) que no se esperaba en aquella ‘década de oro’ (Covarrubias, 2001)

La contradictoria intervención del Estado en el rescate del mercado inmobiliario (y financiero), pero la aparente desregularización de los usos de suelo en la ciudad abren la disyuntiva acerca del nivel efectivo de intervención del Estado en los rescates económicos, transformándose temporalmente de libre mercado a economía dirigida, como ocurrió en la crisis sub-prime de 2008.

El nivel de intervención del Estado y el comportamiento del mercado inmobiliario en época de crisis motiva el planteamiento de tres preguntas de investigación: 1. ¿Cuál fue el enfoque de las políticas públicas económicas y de vivienda en Chile durante la Crisis Asiática y su posterior recuperación? 2. ¿Cuál fue su impacto en el desarrollo del mercado inmobiliario residencial en altura de la comuna de Santiago Centro en igual periodo? 3. ¿Cómo se resolvió la crisis local –consecuencia de la crisis Asiática- en términos urbanos e inmobiliarios en la comuna de Santiago Centro durante la década de ciclo de comienzo, desarrollo y estabilización de la Crisis Asiática (1997-2007)?

19


La hipótesis que presenta la investigación asume que la gentrificación en Santiago Centro se materializa en el desarrollo inmobiliario residencial en altura en comunas con alto componente de clase baja, planteando un proceso de gentrificación de la comuna de Santiago liderado por inmobiliarias como herramienta indicada para la deseada reformulación espacial y la reactivación del mercado inmobiliario durante la Crisis Asiática. El rol de las autoridades ministeriales (MINVU y Hacienda) y locales (I. Municipalidad de Santiago) en esta gentrificación post-recesión (Hackworth, 2002) ha sido no solamente mantener sino también aumentar la variedad de subsidios habitacionales para proyectos inmobiliarios dirigidos a la clase media, como también las administraciones comunales se han entusiasmado en modificar sus planes reguladores con medidas pro-densificantes, como ocurriría en la comuna de Santiago.

1.2 Objetivos generales, metodología y resultados esperados 1.2.1 Analizar subsidios ministeriales y estímulos inmobiliarios fiscales y municipales reactivando al mercado inmobiliario de Santiago Centro en plena Crisis Asiática (FIG 1 y 2) 1.2.1.1 Metodología 1.2.1.1.1) Revisión de las 21 modificaciones del Plan Regulador de Santiago Centro entre 1997 y 2007, a través de información entregada por el DOM de la I. Municipalidad de Santiago por formulario de solicitud de información ley nº 20.285 sobre transparencia pública. 1.2.1.1.2) Catastro de permisos de edificación de obra nueva en la comuna de Santiago entre 1990 y 2008, a través de Dirección de Obras de I. Municipalidad de Santiago. 1.2.1.1.3) Documentos MINVU sobre memoria y evaluación de SRU (1991-2006), a través de minvu.cl y bibliografía correspondiente. 1.2.1.1.4) Datos estadísticos sobre la evolución del TPM entre 1997 y 2007, a través de la ‘Base de Datos Estadísticos’ online del Banco Central de Chile (BCCh)

20


1.2.1.1.5.) Datos estadísticos sectoriales: ritmo de ventas de viviendas nuevas en el AMGS, índice anual IMACEC, índice de crecimiento PIB nacional 1997-2007, índice muestral anual de despachos físicos de materiales de construcción. Datos entregados por la ‘Base de Datos Estadísticos’ online del Banco Central de Chile (BCCh).

1.2.1.2) Resultados esperados 1.2.1.2.1) Reconocimiento de modificaciones pro-densificantes en Plan Regulador Comunal de Santiago Centro entre 1997 y 2007. 1.2.1.2.2) Determinar rol activo del SRU durante la Crisis Asiática como estímulo para el mercado inmobiliario de la comuna de Santiago; y del Banco Central a través de la TPM en la reactivación del sector financiero a través de sus tasas de interés de los créditos hipotecarios. 1.2.1.2.3) Determinar reactivación y despegue del mercado inmobiliario antes que otros sectores económicos (Comercio, Industria, PIB nacional). 1.2.2 Analizar proceso de desarrollo de densificación y gentrificación de la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007.

1.2.2.1.) Metodología 1.2.2.1.1) Evolución de permisos de edificación de obra nueva entre 1997 y 2007 en la comuna de Santiago Centro, a través del catastro de los predios afectados y categorizados por año. Análisis coordinado entre base de datos en Excel de permisos de edificación, geolocalización vía Mapcity.cl, plano CAD de límites prediales de la comuna a fines de la década de 1990 y fotografías satelitales vía Google Earth. 1.2.2.1.2) Entrega de datos estadísticos de elaboración propia sobre densificación de la comuna en la década analizada para su posterior análisis. 1.2.2.1.3) Identificación de casos particulares de permisos de edificación de obra nueva en la comuna de Santiago entre 1997 y 2007. 1.2.2.1.4) Registro fotográfico de sectores de la comuna de Santiago que presenten altos grados de densificación.

21


1.2.2.2) Resultados esperados

1.2.2.2.1) Caracterizaciรณn urbana anual del proceso de gentrificaciรณn en la comuna de Santiago entre 1997 y 2007. 1.2.2.2.2) Reconocimiento de intensificaciรณn de proceso de gentrificaciรณn de la comuna de Santiago, a partir de su densificaciรณn.

22


FIG 1. Resumen de investigaci贸n

Fuente: Elaboraci贸n propia

23


24


2.1 ANTECEDENTES Como ha ocurrido en mayor o menor medida en las antesalas de las más de 40 crisis económicas desatadas entre la Gran Depresión de 1929 y la Crisis Asiática en 1997, un excesivo optimismo de los inversionistas sobre el futuro desempeño de los activos financieros en los países recepcionista fue la principal causa de la crisis asiática (Valdés, 1999). Tras un comienzo de década marcado por la recesión estadounidense (1989-1991), la crisis del sistema monetario europeo (Black Wednesday, 1992) y la crisis del peso mexicano (1994), la confianza de los inversionistas estuvo puesta en los países del Sudeste asiático, quienes completaban ya una década de bonanza económica gracias a las reformas neoliberales implementadas en los años 80, presentando bajas tasas de inflación, alto superávit público y adecuadas tasas de ahorro interno (público y privado).

Estas favorables condiciones de inversión redundaron en excesivas entradas de capital a corto plazo (capitales de renta –compra de bonos- y créditos de corto plazo de bancos internacionales a empresas y bancos nacionales) en los países del sudeste asiático (TIMFiC) en el marco de una débil (o incluso inexistente) regulación nacional (Valdés, 1999; Goldstein, 1998) y autoridades económicas que no sólo no dosificaron el ingreso de estas entradas de capital, sino que las liberalizaron aún más; de hecho, la banca del TIMFiC otorgó créditos bancarios (y no bancarios) al sector privado (dirigidos a bienes raíces y acciones) por sobre el crecimiento real de sus respectivas economías. Este endeudamiento excesivo y la concentración del crédito dejaron a las cuatro economías vulnerables a un cambio en las condiciones de crédito. Cuando llegó ese cambio, inducido por la necesidad de controlar el sobrecalentamiento y la defensa de tipos de cambio fijos, que trajo consigo, entre otras, la caída de los precios inmobiliarios y una participación creciente de los préstamos bancarios improductivos.

Las descontroladas entradas de capital tuvieron tres principales consecuencias que las autoridades políticas y monetarias de los países asiáticos posteriormente más afectados no pudieron controlar: mayor apreciación cambiaria real, aumento brusco e insostenible del déficit en la cuenta corriente y el deterioro del desempeño exportador (FIG 2).

Para fines de 1997, los inversionistas comienzan lentamente a detectar esta situación y comienzan a cambiar los activos en monedas nacionales por activos en monedas extranjeras más estables. A las amenazas del sudeste asiático y el éxodo de inversionistas, se sumó la irrupción de China (reducción de la competitividad de los TIMFiC, países exportadores manufactureros) y la frágil situación financiera de Japón, quien no sirvió como mercado catalizador del repunte económico con los países del TIMFiC, con quienes compartía fuerte vínculos comerciales y financieros.

25


Las causas de la crisis asiática desatada en los países del TIMFiC pueden resumirse en especulación, extrema liberalización financiera interna, déficits públicos y wake-up call (alerta de los inversionistas al revisar sus carteras temiendo estar invirtiendo en mercados débiles) (FIG 2).

2.2 Consecuencias económicas en Latinoamérica y Chile La revisión de las inversiones en el sudeste asiático motivó la revisión de todos los activos en los mercados emergentes como en Latinoamérica, denominada ‘fuga de calidad’ (Valdés, 1999), es decir, deshacerse indiscriminadamente de los activos en capital de los países emergentes (repentina y aparentemente riesgosos como Brasil, Argentina, México y Chile) e invertir en activos ‘seguros’ (como los papeles del Tesoro de EE.UU. o en empresas con clasificación AAA). La ‘fuga de calidad’ (1997) también se sintió en los bancos internacionales, quienes rehusaron renovar préstamos a corto plazo a deudores de países emergentes o bien, aumentaron fuertemente los spreads bancarios (diferencia entre la tasa de colocación y captación (Ministerio de Hacienda, 2012)) que cobraban a éstos.

Los países catalogados apresuradamente como ‘riesgosos’ por los inversionistas –sólo por tratarse de mercados emergentes (Tapia de la Puente, 1998) como Brasil, Argentina, México y Chile- repelieron el ataque especulativo contra sus monedas con ventas netas de sus reservas en dinero (FIG. 5) y un drástico aumento de la tasa de interés de la política monetaria (TPM) con el objetivo de evitar y reducir el impacto de la devaluación de la moneda local y de ralentizar el ritmo de consumo por el alza en las tasas de interés de créditos de consumo e hipotecario: el 17 de septiembre de 1998 el Banco Central chileno subió la TPM 550 puntos (5,5%), es decir, de 8,5% a un 14%, la tasa más alta determinada por el Banco Central hasta el día de hoy, incluso superior a cualquier fijada durante la crisis sub-prime del 2008.(FIG. 4).

Si bien el 14% del TPM de 1998 se fijó ya entrada la Crisis Asiática en Chile, en términos financieros ya se distinguen en 1997 tres grandes causas que desataron la crisis local: retiro de inversiones internacionales a pesar de ser una economía emergente, la baja de los volúmenes y precios de las exportaciones (Asia era, y es, gran importador de productos primarios y para la época representaba cerca de un tercio de los envíos chilenos (Valdés, 1999)) y por último, la disminución del gasto público. Todo esto redundó en un déficit en la cuenta corriente de la balanza de pagos, la cuenta que registra todas las transacciones económicas con el resto del mundo.

26


Para comienzos de 1998, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) ya advertía de los potenciales efectos que “(la Crisis Asiática) puede provocar en nuestro país, los que afectarán principalmente a sectores no transables como el comercio y la construcción, pudiendo anticiparse que será el mercado inmobiliario privado el que más se verá afectado por esta coyuntura adversa” (CChC, 1998).

En efecto, el mercado inmobiliario resultaría ser el más afectado, experimentando un grave deterioro en las expectativas de crecimiento del sector, además del frenazo impuesto por la fijación del TPM a niveles históricos congelaría la demanda de viviendas nuevas (caída del 12% en la inversión inmobiliaria en términos del número de viviendas privadas de mercado el año 1998 (CChC, 1998)), disminución del gasto público en inversión en infraestructura y por último, un sobrestock de viviendas que será subsanada por la implementación de la Ley DFL-2 (Valdés, 2000). Si bien se presentan datos estadísticos sectoriales para graficar el desplome del mercado inmobiliario, existe una cantidad de variables macroeconómicas que afectan de igual forma la oferta y demanda del mercado, siendo el caso de Santiago Centro particularmente grave tanto por la brusca caída de proyectos iniciados entre 1998 y 2001 (FIG 27) como por la inicial reticencia a invertir en el comuna que se proyectaba a albergar “servicios y oficinas financieras” según los pronósticos de comienzos de la década de 1990 (Arriagada, 2007).

27


FIG 2. Orígenes de la Crisis Asiática e impacto económico a corto plazo en América Latina

Fuente: Elaboración propia a base de Goldstein (1999), Tapia De la Puente (1998) y Valdés (1999).

28


2.3 Variables macroeconómicas que afectan a la oferta y demanda inmobiliaria El desempeño del mercado inmobiliario a mediano y largo plazo depende en gran medida de variables macroeconómicas que determinan y afectan su trayectoria. Es por esta razón, que para entender la situación del mercado en la comuna de Santiago Centro a fines de la década de los años noventa es fundamental analizar los impactos de la Crisis Asiática en ciertas variables macroeconómicas como lo son:

a) Crecimiento del producto e ingreso, expresada en el índice de Producto Interno Bruto (PIB) es la variable con mayor incidencia sobre el desempeño del mercado inmobiliario, pues sirve como referente general sobre el estado de la economía, quien se sostiene por la inversión, la cual contiene un alto componente del desempeño de la construcción. Es más, tanto el desempeño nacional como el sectorial experimentan ciclos productivos similares, pero éste último presenta ciclos más pronunciados y con ciertos desfases (entre 1980 y 1989, el crecimiento del sector construcción fue de 9% en promedio, mientras que la economía global creció al 7,8% (Valdés, 1999)) pues las inversiones en construcción y gastos de capital toman cierto tiempo en materializarse o detenerse, según el caso, debido a la inercia propia que presentan proyectos ya iniciados. A mayor crecimiento económico, teóricamente mayor es el incremento en el ingreso familiar promedio, lo que a su vez aumenta la demanda habitacional y mejora la capacidad de pago de los potenciales compradores en el mercado inmobiliario. El desplome del mercado inmobiliario en la Crisis Asiática respondió en gran medida a esta condición. b) Trayectoria del ahorro es el parámetro para medir el estado de la economía, pues un alto porcentaje de ahorro se traduce en una situación de estabilidad y crecimiento (si hay capacidad de ahorro es porque hay más dinero del que se tiene, aparentemente). Lo interesante del nivel de ahorro es que los depósitos actuales determinan el nivel de inversión de los bancos, y por ende, el potencial crecimiento, ya que los incrementos en el ahorro implican mayores niveles de financiamiento a través de los créditos bancarios para empresas, canalizados principalmente en el financiamiento de nuevos proyectos inmobiliarios.

c) Tasa de interés de política monetaria (TPM), cuyas variaciones afectan a largo plazo a tanto a inmobiliaria como al futuro propietario, pues influyen en los costos de construcción financiados con crédito como también en el financiamiento hipotecario para el comprador. Por lo tanto, si se incrementan las tasas consecutivamente como

29


ocurrió entre enero y septiembre de 1998 (FIG. 3), esto redundan en la correspondiente alza de las tasas de interés de créditos de consumo e hipotecarios: el Banco Central está dando una señal para evitar el sobrecalentamiento de la economía, es decir que la economía no gaste más de lo que produzca. Como consecuencia se extienden los tiempos presupuestados de plazos de venta y esto a su vez, afecta a la oferta inmobiliaria que se ajusta a la reducción de la actividad sectorial (FIG 3 Y 4). Una idea general del propósito del Banco Central es calculando el promedio anual de la TPM: si aumenta, se está privilegiando el ahorro; si disminuye, entonces se está favoreciendo el consumo. De hecho, si se compara la trayectoria de la TPM con el desempeño de la venta de viviendas nuevas en el AMGS durante 1997 y 2007, queda claro que la caída en la TPM fijada por el Banco Central aumenta el volumen de venta de viviendas por la reducción en el costo final del crédito hipotecario (FIG 6). d) Inflación afecta la demanda habitacional del sector que no cuenta con aporte estatal en el costo del financiamiento hipotecario, ya que éste se pacta en Unidades de Fomento (UF). e) Se entiende al tipo de cambio real, como el indicador de competitividad en precios, calculado como el cociente entre los precios de los bienes transables y los no transables (es decir, aquellos que sólo pueden consumirse en la economía en que se producen; no pueden importarse ni exportarse) (Jáuregui, A. 2001). Considerando este cociente, se puede determinar que sucesivas disminuciones en el tipo de cambio real implican, por lo tanto, caídas en el precio de los bienes transables y como consecuencia, se vuelve más atractiva y rentable la inversión en el sector no transables.

2.4 Consecuencias inmobiliarias a corto plazo en Santiago Centro La Crisis Asiática en el mercado inmobiliario generó cuatro grandes consecuencias: primero, un fuerte deterioro en las expectativas de parte del gremio como lo estipula el comunicado de prensa que publicó la Cámara Chilena del Comercio en abril de 1998, en el cual advierten que “como consecuencias de las actuales condiciones económicas internacionales se espera un menor crecimiento del producto, un menor crecimiento del empleo y las remuneraciones”.

Una segunda consecuencia fueron las consecutivas alzas en la TPM. Cabe señalar la importancia del TPM en el desarrollo inmobiliario pues es la tasa de interés referenciales del BCCh para las transacciones interbancarias y sirve para controlar en cierta medida el desarrollo de la economía, pues si el BCCh desea incentivar

30


el consumo, reducirá la TPM, de manera que las tasas de interés de los créditos financieros, hipotecarios e interbancarios tenderán a la baja. En cambio, si se desea incentivar el ahorro para evitar un sobrecalentamiento de la economía, tenderá a subir la TPM de manera de aumentar las tasas de interés que ofrecerán los bancos y menos será la gente en pedir créditos.

No obstante, el control del TPM también responde a ataques especulativos exteriores de la moneda como ocurrió en enero y febrero de 1998 (FIG. 3 y 4), respondiendo a un ataque extranjero contra nuestra moneda nacional (FIG. 5) con el objetivo de lograr contenerla dentro de la banda de flotación (es decir, dentro de los límites permitidos del valor de la conversión entre el dólar estadounidense y el peso chileno) determinada por la política monetaria del Banco Central de la época. Éste se encontraba en una difícil posición con una política fiscal expansiva y una economía sobrecalentada: de hecho, el BCCh primero optó por vender reservas –entre diciembre de 1997 y enero de 1998 ya había perdido US$2.000 millones (Tapia De la Puente, 1998)- y luego aumentó la tasa de interés -50 puntos base el 08 de enero y 150 puntos base el 04 de febrero (FIG. 3 y 4). El aumento en la TPM fue pronunciado, con el objetivo de que la administración de la liquidez de la economía se orientara a proveer suficientes recursos para el funcionamiento normal del sistema financiero (Clavero y Villa, 2007). En el mercado, la tasa de interés terminó siendo mucho más alta que la de política monetaria y terminó afectando negativamente los volúmenes de créditos hipotecarios ofrecidos durante ese año: y si bien se indujo a una sobre reacción del mercado (Doren, 1998) exacerbando las tasas de interés, la posterior normalización –TPM era sólo 0,6% más alto que a la misma fecha en 1997- se logró gracias a “las nuevas rebajas que se han producido en las comisiones de los bancos como consecuencia de agresivas campañas por conseguir posiciones en este mercado” (Doren, 1998 pp. 2). FIG 3. Promedio TPM entre 1997 y 1999, el peor año de la Crisis Asiática. Valor expresado en porcentaje.

Fuente: BCCh, 2012

31


FIG 4. Promedio TPM entre 1997 y 2007.

Fuente: Elaboración propia a partir de BCCh, 2012 Además cabe señalar que el efecto del aumento de la TPM no influye homogéneamente a todos los sectores económicos, pues las demandas habitacionales de los hogares más acomodados difieren de los más vulnerables no solamente por costo final y metros cuadrados construidos, sino también por la importancia que se le asigna a la TPM: mientras en la demanda ABC1, es altamente relevante pues el costo del crédito se paga directamente y en menor plazo, en los sectores más vulnerables la importancia que se le asigna es bajísima, debido a la especulación de una mejor estabilidad laboral y mayores remuneraciones ideales. Asimismo, en la demanda de los sectores acomodados también influye el desempeño actual y la proyección en el mercado de valores de las inversiones en diversos negocios.

Una tercera consecuencia fue la disminución del gasto público en inversión en infraestructura, pero resulta ser un factor de poco importancia en Santiago Centro, debido a su desarrollado nivel ya existente de infraestructura y conectividad. Y finalmente, una cuarta y última consecuencia resultó ser el alto nivel de stock que derivó en sobreoferta, a causa también de las altas expectativas que tenía el mercado inmobiliario con respecto al desempeño de 1998 y que, independiente de la crisis, ya se presentaba como un problema. No obstante, el mismo comunicado de prensa de la Cámara Chilena de la Construcción presentado anteriormente explica que aquella “situación (ya la) han internalizado los constructores, por lo que estamos proyectando una caída en la inversión habitacional asociada a un ajuste en la oferta habitacional privada y en flujo de la inversión inmobiliaria, que hemos estimado en un 12% en términos del número de viviendas privadas de mercado y en un 4,3% de la inversión asociada, diferencia que se explica por el desfase que existe entre el permiso de obra y su construcción”.

32


FIG 5. Devaluación de monedas locales con respecto al dólar durante el segundo semestre de 2007

Fuente: Elaboración propia a partir de Tapia de la Puente, 1998 Los efectos de la Crisis Asiática a corto plazo en el mercado inmobiliario en todas sus escalas afectan principalmente en la confianza de los demandantes quienes no están dispuestos a realizar grandes gastos en época de recesión; las expectativas del mercado inmobiliario que reduce sus niveles de producción para años venideros y en el presente a corto plazo reduce considerablemente sus ventas por la desconfianza de los demandantes y finalmente, merma las proyecciones de los especialistas quienes extrapolan los rendimientos actuales de las variables macroeconómicas anteriormente señaladas (PIB, ahorro, inflación, tasas de interés hipotecario, y el valor de la moneda nacional) para el hipotético desempeño futuro de la economía.

Como en toda Crisis, el mercado inmobiliario es víctima de la incertidumbre (¿cuándo terminará?, ¿podré tener un mejor sueldo a futuro?, ¿podré pagar la hipoteca?, ¿y si después empeora la situación?) y por eso se desploma, considerando lo trascendental a largo plazo que resulta ser la compra de una vivienda.

33


2.5

Evolución económica del mercado inmobiliario en el Gran Santiago enTRE 1997 y 2007

La subestimación de parte del gobierno de Eduardo Frei Ruiz-Tagle (1994-2000) sobre el desempeño de variables macroeconómicas como la caída del precio de cobre por la demanda asiática (reducción del 5% entre octubre y diciembre de 1997), el creciente aumento en gasto interno (hasta 1998, ya se sumaban 3 años de déficit en la cuenta corriente de la balanza nacional de pagos) y el ataque especulativo de 1998 que afectó a las economías latinoamericanas emergentes, terminó acentuando el impacto real de la crisis asiática en nuestro país ante una “actitud pasiva del gobierno” (Tapia De la Puente, 1998): un presupuesto 1998 ajustado en su ejercicio por condiciones externas y la dramática situación de liquidez a comienzos de año redundó en un conjunto de medidas destinadas a reducir el gasto agregado (rebajas en el gasto público para reducir el déficit de la Cuenta Corriente de la balanza de pagos y alzas de las tasas de interés referenciales del BCCh) Fue justamente el drástico aumento de la TPM a corto plazo el que hundió el mercado inmobiliario en 1998 (FIG 6 Y 7), generando un escenario diametralmente opuesto al pronóstico optimista que presentaba la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC) en su conferencia de abril de ese año, donde proyectaron un alza del 11% en la venta anual de viviendas nuevas en el AMGS de 1998. De hecho, junto al desplome del desempeño anual de aquel índice (-41,5%) (FIG 6 y FIG 7), se registró una caída del 15,79% del volumen en metros cuadrados de viviendas autorizadas a nivel nacional y un 30,23% a nivel regional. Bajas tan fuertes que en términos netos de metros cuadrados construidos en el AMGS, el nivel original de 1997 pre-recesión (4.869.722 m2) recién se recuperó en 2006 (5.328.905 m2, +9,43%) (FIG 8 Y 9), con una economía recuperada y consolidada creciendo al 4,8% (BCCh, 2012). La Crisis Asiática no sólo afectó la demanda habitacional privada sino también afectó a los proyectos inmobiliarios ya en marcha, generando un sobrestock de viviendas para el año 1998 y la reducción de la inversión en proyectos en un 11% (Doren, 1998). El plan de reactivación del gobierno de Frei Ruiz-Tagle se centró en cuatro puntos: a) estimulación del empleo (principalmente en el sector de la construcción); b) aumento del consumo a través de la baja de la TPM determinada por el Banco Central; c) apoyo a las PYMES a través de créditos y capitales semilla; d) inversión en infraestructura y vivienda (se proyectaron para 1998 un total de 79.100 viviendas asociadas a los programas del MINVU).

34


FIG 6. Variaci贸n anual de la venta de viviendas nuevas en el Gran Santiago entre 1994 y 2007.

Fuente: CChC, 2012 FIG 7. Ventas anuales de viviendas nuevas en el Gran Santiago entre 1997 y 2007. Valores expresados en miles de unidades

Fuente: CChC, 2012

35


El sobrestock de viviendas en la Crisis Asiática fue paulatinamente absorbido por la Ley Nº19.622 (Julio de 1999 – Junio de 2001) que estableció un incentivo tributario a las viviendas nuevas afectas al DFL-2, liberándolas tanto del pago del impuesto global complementario y adicional como del de cualquier categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, a partir de las ganancias que se generaran por el concepto de arriendo o venta de la vivienda, siempre y cuando hubiese transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta de la vivienda DFL 2. Interesante resultará revisar el caso del mercado urbano de Santiago Centro bajo la apuesta de Renovación Urbana, pues a pesar de las extremas variaciones anuales, al finalizar la década (1997-2007) la producción en superficies de viviendas autorizadas (SVA) en la Región Metropolitana (52,18% del total nacional, (FIG. 9) se había incrementado sólo un 3,3%, mientras que a nivel país aumentaron un 12,5%.Este análisis se desarrollará en extenso más adelante. No obstante, podemos obtener una rápida conclusión de la evolución de la producción de SVA: no sólo el ciclo de crecimiento del sector de la construcción es más acentuado y extenso que el del resto de la economía, sino también que al interior de este sector, hay que marcar una diferencia y es que el mercado metropolitano es aún más acentuado: si en 1998 a nivel nacional el índice registró una caída del 15,79%, a nivel regional fue de un 30,23%; mientras que en 2001 a nivel nacional el mercado se recuperó a una tasa de 6,33%, mientras que a nivel regional fue de un 11,37% (FIG 8). FIG 8. Variación porcentual respecto al año anterior de las superficies autorizadas a nivel nacional (SVA País) y a nivel regional (SVA RM).

Fuente: Permisos de Edificación de las Direcciones de Obras Municipales, a nivel nacional.

36


FIG 9. Evoluciรณn del volumen anual de superficies de viviendas autorizadas en el Gran Santiago. Valores expresados en m2

Fuente: Elaboraciรณn propia a partir de BCCh, 2012. FIG 10. Aporte de la Regiรณn Metropolitana al volumen nacional total de producciรณn anual de superficies de viviendas entre 1997 y 2007.

Fuente: Elaboraciรณn propia a partir de BCCh, 2012.

37


2.6 Conclusiones del capítulo El periodo extraordinario de estímulos estatales (1999-2001) para la reactivación de la economía nacional estuvo marcado por una volatilidad que atribuimos a la ‘artificialidad’ de las medidas adoptadas, recordando también que para fines de 1999 estaba programada la tercera elección presidencial después del regreso a la democracia con Ricardo Lagos (Concertación, centro izquierda) y Joaquín Lavín (Coalición por el Cambio, derecha) en una reñida competencia que terminó en segunda vuelta con la victoria del primero. Y es también sabido que el Banco Central tiende históricamente a determinar reducciones en la Tasa de Interés de Política Monetaria para incentivar el consumo y la obtención de créditos hipotecarios en época de elecciones o bien, aumentarlas una vez obtenidos los resultados (Valdés, 2000; De Gregorio, 2005)

En vista del análisis de los gráficos, es clara que la volatilidad del desempeño inmobiliario entre 1999 y 2001 contrasta con la evolución más estable del volumen final del total de permisos de edificación (FIG 8), del volumen neto de superficies construidas con destino residencial (FIG 9) y el propio crecimiento del país medido en PIB (TABLA 1, FIG 11). No obstante, la caída del mercado inmobiliario deja a la vista una nueva situación: desde 1998 hasta la medición de 2007, el aporte de la Región Metropolitana al volumen de producción anual de superficies de viviendas sobrepasa el 50%, aumentando 8 puntos de porcentaje en el peor año de la Crisis Asiática, 1998. Es decir que el impacto de la Crisis en regiones fue mayor respecto a sus propios volúmenes de producciones anuales y que ni siquiera con la entrega del SRU (TABLA 2) extendido a todo el país logra nivelar la diferencia entre ambos mercados.

Se hace necesario diferenciar en este periodo, como conclusión, que el desempeño de las ventas de viviendas (FIG 6 y 7) es distinto del de construcción de viviendas (FIG 8) por la inercia propia que significa un proyecto inmobiliario: la venta de viviendas en 1999 en el plazo de un año en un 42,1% para luego perder en 2000 un 15,7%. A su vez, es diferente hablar de la trayectoria del ritmo de construcción de viviendas (FIG 8), del de construcciones en general (FIG 9), pues en esta última categoría el ítem infraestructura pública representa un peso importante en la reactivación de la economía por la capacidad de pago del Estado como por la cantidad de empleos temporales que genera.

38


TABLA 1. Variación PIB 1997-2007

Fuente: BCCh, 2009 FIG 11. Desempeño del PIB nacional, variación porcentual respecto al año anterior de las superficies autorizadas a nivel nacional (SVA País) y a nivel regional (SVA RM)

Fuente: BCCh, 2009 y permisos de Edificación de las Direcciones de Obras Municipales, a nivel nacional, 2009

39


40


3.1 Introducción Si bien el proceso de gentrificación de Santiago Centro comienza a gestarse lentamente desde la puesta en marcha del Subsidio de Renovación Urbana en 1991 en un esfuerzo en conjunto entre el MINVU y el Municipio de Santiago (FIG 12), y materializado en la densificación residencial en altura, es a fines de la década cuando comienza a estabilizarse el mercado con la activa participación de inversionistas privados convencidos de su rentabilidad efectiva en la denominada ‘década de oro’ de la economía chilena (Covarrubias, 2001). No obstante, con el estallido de la Crisis Asiática de 1998, el mercado inmobiliario se desploma y se activan una serie de estímulos fiscales, municipales y económicos para solventarlo, sumado al ya establecido Subsidio de Renovación Urbana que asegura un piso económico para inversionistas y un descuento no menor para quienes optaran por una vivienda a ya bajo valor en plena Crisis.

En este capítulo se presentan detalladamente las políticas públicas que estimularon al mercado inmobiliario en Crisis y a la postre, mantuvieron relativamente estable el proceso de densificación residencial en altura en los barrios deteriorados de la comuna de Santiago, a pesar de las adversidades económicas globales, regionales y locales.

3.2 Decreto con Fuerza de Ley (Ley 19.622 o Ley DFL-2)

En medio de las turbulencias económicas por la Crisis Asiática y el mercado inmobiliario con un crecimiento negativo de 41,5% en el Gran Santiago, el Estado, a través de un paquete de medidas fiscales, publica el 29 de julio de 1999 en el Diario Oficial la ley 19.622 que estableció nuevos beneficios tributarios para quienes adquirieran viviendas nuevas DFL2 (máximo establecido de 140 m2), con tal de estimular al mercado y reducir el sobrestock habitacional que se venía arrastrando del año anterior, aunque oficialmente se justificó este incentivo apelando a “recuperar una parte importante de los cerca de 100.000 empleos que se han perdido en el sector de la Construcción” (MINVU, 1999) La promulgación de la ley 19.622 estableció incentivos tributarios como el pago rebajado al 50% de las contribuciones de bienes raíces por 10 ó 20 años, dependiendo de la superficie total construida; tributación de los arriendos (el arriendo de la propiedades no constituye renta y no quedan gravados con impuestos); tributación frente a la venta y la rebaja de la base imponible afectada a impuesto global complementario, la cual era rebajada de 10, 6 ó 3 Unidades Tributarias Anuales (UTA) de acuerdo a la fecha en que se haya hecho la adquisición dentro del plazo señalado (FIG. 12)

41


FIG 12. Valor UTA expresado en pesos chilenos, entre 1997 y 2001

Fuente: SII, 2012 a) Quienes hubieran adquirido la vivienda entre el 22 de junio de 1999 y el 31 de marzo de 1999 rebajaron de su base imponible un máximo anual de 10 UTA ($3.166.560 aprox.) b) Desde el 1 de enero de 2000 hasta el 30 de septiembre del mismo año, la rebaja fue de hasta 6 UTA ($1.987.200). c) Desde el 1 de octubre de 2000 hasta el 30 de junio de 2001 la rebaja fue de sólo 3 UTA ($993.600 durante 2000 y $1.026.864 durante 2001).

No obstante, estas rebajas no se limitaban a la compra de solamente una vivienda DFL2. De hecho, la única condición impuesta a una persona natural para optar por otra vivienda DFL2 era que se tratara de una vivienda nueva, siempre y cuando se ajustara a los plazos anteriormente señalados (MINVU, 1999). Lo importante era estimular al mercado financiero a través de los créditos con letras y los mutuos endosables otorgados tanto por bancos como por otras instituciones financieras y agencias administradoras de mutuos endosables, con los cuales podía acoger al beneficio, aunque el objetivo principal de la ley fue alentar a la compra y arriendo del stock ya disponible en el mercado inmobiliario, en desmedro de la posible venta de estos inmuebles por sus nuevos propietarios, pues había prioridad para aquellos proyectos que venían finalizando su construcción antes (o incluso, a comienzos) de la llegada de la Crisis Asiática. De hecho, la condición de poder acogerse a la ley DFL-2 de parte de una persona natural que vendiera una propiedad DFL2 era trabada por la condición de que “la fecha de compra y venta haya transcurrido más de un año y no sea calificado

42


como habitual en este tipo de transacciones” (MINVU, 1999), es decir, considerando que la duración del periodo de compraventa de viviendas DFL2 fue entre el 22 de junio de 1999 y el 30 de junio de 2001, entonces aquellas personas naturales que compraron por primera vez una vivienda DFL2 y optaron por venderla, podían haberla comprado entre el 22 de junio de 1999 y el 22 de junio de 2000 para poder acogerse al beneficio entre el 23 de junio de 2000 y el 30 de junio de 2001. Asimismo, el beneficio estaba condicionado por el tipo de crédito hipotecario con el que se pagaba la vivienda, es decir, durante todo el servicio de la deuda asociada a la(s) vivienda(s): 8, 12, 15, 20 ó hasta 25 años.

El incentivo tributario de la ley DFL-2 también benefició a aquellos quienes optaron por una propiedad DFL2 vía crédito hipotecario (exención de un 50% del impuesto de timbres, por lo cual la tasa se rebaja del 1,608% al 0.804% hasta el plazo de dos años siguientes a la recepción municipal de la vivienda) y un descuento del 50% en el pago de Contribuciones de Bienes Raíces (Impuesto Territorial) por un tiempo determinado, según la superficie de la vivienda: a) Hasta 70 m2 gozan de esta franquicia por un plazo de 20 años. b) Entre 71 m2 y 100 m2, quedan exentas por un plazo de 15 años. c) Entre 101 m2 y hasta 140 m2 el plazo es sólo por 10 años. FIG 13. Volúmenes de viviendas aprobadas en permisos de edificación en AMGS según tramos de superficie entre 1997 y 2002

Fuente. Elaboración propia a partir de Servicio de Información Estadística de CChC , 2007

43


A modo de conclusión, la primera consecuencia de la ley DFL-2 fue subsanar el sobrestock de viviendas nuevas existentes producto de las expectativas optimistas realizadas por el CChC para 1998, incentivados por el exitoso ciclo macroeconómico de la década, sobre todo por el 6,3% de crecimiento PIB de 1997 (TABLA 1). Con la Crisis Asiática de telón de fondo, la ley DFL-2 también significó un cambio en los niveles de producción de metrajes (FIG 13), pues los proyectos inmobiliarios ingresados para la comuna de Santiago con una superficie entre 71 y 100 m2 (exentos del 50% en el pago de Contribuciones de Bienes Raíces durante 15 años) se redujeron en un 90,13% respecto a 1998 y no volvieron a sus volúmenes pre-Crisis, siendo desplazados en volumen de producción por las viviendas de hasta 70 m2, que resultan ser las que bajo la ley DFL-2 presenten mejores beneficios tributarios (exención del 50% en el pago de Contribuciones de Bienes Raíce durante 20 años).

Como se verá más adelante, esta interpretación del rol de la ley DFL-2 en la reactivación del mercado inmobiliario de Santiago, junto a la intensificación progresiva del promedio anual del índice efectivo de constructibilidad (PIEC) de proyectos inmobiliarios de la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007 arroja luces sobre la reducción de las viviendas producidas por la gentrificación a favor de mejores rentabilidades de parte de las inmobiliarias.

3.3 Política Monetaria del Banco Central 1997-2007 3.3.1. Introducción

La importancia del Banco Central (BCCh) en la reactivación del mercado inmobiliario en plena Crisis Asiática está definida por su Política Monetaria, definida como el conjunto de herramientas y criterios económicos que maneja con el objetivo de administrar el valor de la moneda nacional respecto a una o varias divisas extranjeras (dólar estadounidense en el caso del peso chileno). La meta del Banco Central es “lograr optimizar nuestra economía en su ámbito internacional, ya sea en finanzas internacionales o en la balanza comercial, por medio del manejo del mercado de divisas” (Clavero y Villa, 2007).

Una de las herramientas disponibles para el BCCh es la tasa de interés de política monetaria (TPM) que administra como estímulo macroeconómico para la recuperación del mercado financiero, y a la postre, del inmobiliario, ya que es la tasa de interés objetivo para las operaciones interbancarias que el BCCh pretende lograr mediante sus instrumentos de política monetaria: operaciones de mercado abierto, facilidades de crédito y depósito de liquidez, principalmente (BCCh, 2012), afectando las tasas referenciales para los créditos hipotecarios que se entregan para proyectos inmobiliarios.

44


3.3.2. Ataque especulativos y la intervención del Banco Central

Como se ha mencionado a lo largo de esta investigación, la TPM es manejada por el Banco Central como herramienta para evitar el sobrecalentamiento de la economía o al contrario, para estimular el consumo y endeudamiento. No obstante, también es vulnerable a los ataques especulativos que puedan ocurrir en contra de la moneda nacional, pues el Banco Central también vigila para contener el valor de ésta (“apreciación cambiaria”) evitando devaluaciones.

Con el estallido de la Crisis Asiática, a partir del desplome de las exportaciones, el déficit de la Balanza Comercial y la desconfianza infundada de parte de inversionistas extranjeros por creer un comportamiento fiscal similar al de los países TIMFiC que desataron la Crisis (FIG. 2), el peligro de un ataque especulativo siempre estuvo presente y a partir de 1998 se identifica uno de los primeros (para febrero de ese año, el Banco Central había perdido más de US$1.000 millones en reservas conteniendo la devaluación): el Banco Central “estaba en una posición difícil con una política fiscal expansiva y una economía sobrecalentada. La depreciación era temida, considerada como una seria amenaza a la meta inflacionaria y por sus potenciales efectos en los balances” (Clavero y Villa, 2007). En estas circunstancias, el Banco Central suele primer vender las reservas en moneda extranjera (dólar estadounidense) y luego acude como segunda opción al aumento la tasa de interés, por las conocidas consecuencias que trae al mercado interno y que resultó ser pronunciado (FIG 3 y 4), “con el objetivo de que la administración de la liquidez de la economía se orientara a proveer suficientes recursos para el funcionamiento normal del sistema financiero. En el mercado, la tasa de interés fue mucho más alta que la de política monetaria” (Clavero y Villa, 2007).

Durante 1998 se desataron dos ataques especulativos más en junio y agosto, como consecuencia del contagio de la Crisis brasileña y el deterioro de la economía rusa, respectivamente. Nuevamente se recurrió al alza de la TPM hasta llegar al 14% (máximo histórico hasta hoy) y los créditos hipotecarios perdieron su atractivo, haciendo caer al mercado inmobiliario, incluso teniendo el respaldo económico del SRU.

En conclusión, el impacto de la Política Cambiaria y Monetaria del Banco Central en la reactivación del mercado inmobiliario se da por las variaciones que presente el TPM afectando los créditos hipotecarios, como también por la valoración de la moneda nacional respecto al dólar estadounidense como divisa referencial, pues si el tipo de cambio real cae, por ejemplo, “se favorecerá la inversión en bienes no transables, donde el sector de la construcción es uno de los más representativos, como analizamos anteriormente” (Clavero y Villa, 2007).

45


3.4 Subsidio de Renovación Urbana (SRU) y su impacto en la comuna de Santiago Centro. 3.4.1. Introducción

Con el retorno a la democracia, en 1991 el MINVU presenta en conjunto con la Municipalidad de Santiago el Subsidio de Renovación Urbana (SRU, posteriormente refundado como Subsidio de Interés Territorial (SIT) en 2004, pero para efectos de esta investigación se seguirá hablando de SRU). Este subsidio entra a revertir la franca caída de los índices de población tanto del centro como del pericentro de la capital en contraste al auge del Anillo Periférico en el periodo intercensal 1982-1992 (Arriagada et al 2007, TABLA 3), es decir, las comunas de El Bosque, Huechuraba, La Florida, La Pintana, La Reina, Las Condes, Lo Barnechea Maipú, Peñalolén, Pudahuel, Puente Alto, Quilicura, San Bernardo y Vitacura. Por lo tanto, el SRU pretendía revertir esa situación incentivando a familias de clase media con capacidad de ahorro y/o endeudamiento a obtener un subsidio de 200 UF en el precio final de la compraventa de una vivienda.

Mediante DS (MINVU) N° 95, fue creado en 1991 el SRU “incorporándose como Título III del Reglamento del Sistema General Unificado de Subsidio Habitacional (DS N° 44, 1988). Posteriormente, el DS (MINVU) N° 40 de 2004 –que aprueba el nuevo Reglamento del Sistema de Subsidio Habitacional y deroga el DS N° 44– incorpora el SRU –ahora denominado Subsidio de Interés Territorial (SIT)– como Título II” (Arriagada et al, 2007).

3.4.2. Orígenes y objetivos de SRU.

El MINVU y la Municipalidad de Santiago contaron con objetivos distintos para la implementación del SRU (FIG. 14): si para el Ministerio los objetivos del SRU eran ‘favorecer la renovación o recuperación de barrios antiguos dentro de la Ciudad’ e ‘impulsar el desarrollo equitativo de la ciudad, atrayendo inversiones del sector privado’” (Arriagada et al, 2007), el Municipio estableció cinco objetivos: revertir la emigración centro-periferia que se venía registrando desde el Censo de 1982, acercar la población al trabajo reduciendo los desplazamientos, mejorar la oferta habitacional por precio, mejorar la calidad de vida (¿de quiénes?) y reactivar barrios residenciales de la comuna en deterioro.

Estos cinco objetivos divididos en urbanos, habitacionales y locales (FIG 12) se pueden relacionar entre sí con la meta superior del repoblamiento poblacional de la comuna, es decir, “revertir la emigración centro-periferia”. Revertir esta

46


emigración se podía lograr si mejoraba “la oferta habitacional por los precios” (PRC proponía hasta 1996 un carácter mixto, sin énfasis en su aspecto residencial), pero los analistas de la época lo creían imposible (Arriagada et. al, 2007) por la supuesta conversión de la comuna en pos de los requerimientos financieros y de servicios que aparentemente requería. Para revertir la emigración, la oferta residencial debía mejorar y el Plan Regulador Comunal debía jugar a favor de aquello, favoreciendo el repoblamiento, “reactivando los barrios deteriorados de la comuna” y que por ende, sus valores de suelo eran menores y más atractivos para los inversionistas inmobiliarios.

Si el Municipio pretendía “acercar la población al trabajo”, dejaba claro que no se trataba de los vecinos de la comuna, sino de la potencial nueva población proveniente del AMGS que emigrara al centro en desmedro del anillo periférico, pues los vecinos de la comuna ya contaban (cuentan) con una excelente conectividad interna, intercomunal, metropolitana y nacional. El reducir los desplazamientos reduce en cierta medida la congestión intercomunal en las horas punta e intensifica las internas. Esta descongestión es clave para la ciudad pues Santiago Centro contiene algunos de los principales flujos vehiculares de la capital (Vicuña Mackenna, Blanco Encalada-Avenida Matta-Grecia, Alameda, Autopista Central).

3.4.3. Postulación y valores de SRU.

SRU consiste en un subsidio económico no reembolsable que entrega el Estado chileno a postulantes colectivos e individuales para la compra o construcción de una vivienda económica DFL-2, es decir, de una superficie edificada no mayor a 140 m2, y de un valor máximo de 2.000 UF. También puede tratarse de una vivienda que resulte de la reparación o alteración de edificios ya construidos acogidos al DFL-2. En el caso de la comuna de Santiago, la vivienda es exclusivamente por medio de la compra, ya que la construcción –como se ve en esta investigacióncorre por cuenta de las Inmobiliarias. Mientras que la postulación colectiva fue mayoría en los comienzos de la década de 1990, pero a medida que el mercado ganó dinamismo y la Municipalidad dejó de servir como coordinador para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, la postulación individual comenzó a tomar peso hasta volverse absoluta el año 2003 (Arriagada et al., 2007)

El subsidio permite complementar el financiamiento de la compra de viviendas en dos tramos de valores: (i)

Hasta 1.000 UF (con un ahorro mínimo exigido de 100 UF);

(ii)

Hasta 2.000 UF (con un ahorro mínimo exigido de 200 UF).

47


Si bien en el caso de la comuna de Santiago, su aplicación es exclusiva para viviendas emplazadas en Zonas de Renovación Urbana (ZRU), para el resto de las ciudades seleccionadas del resto de país existen Zonas de Desarrollo Prioritario (ZDP), las cuales constituyen áreas definidas para “impulsar el desarrollo equitativo de la ciudad, atrayendo inversiones del sector privado” (MINVU, 1999).

Los factores de puntaje determinados para calificar al beneficio son semejantes a los exigidos en el caso del Subsidio Habitacional (Título I, Ex Nueva Básica y Ex General Unificado). La única diferencia significativa se establece en materia de ahorro, que constituye un factor que adquiere una mayor ponderación en el cálculo del puntaje.

En complementariedad a la postulación convencional al SRU, el MINVU dispone de un programa alternativo en modalidad de Leasing Habitacional. El SRU mediante Leasing Habitacional, se establece a través del D.S.N° 120 de 1995, ajustándose a los criterios estipulados por la Ley N° 19.281 que norma el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa. Este programa brinda la posibilidad de acceder a la oferta privada de viviendas nuevas o usadas localizadas en ZRU y ZDP, a través de una sociedad inmobiliaria con la cual se celebra un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. El reglamento no considera ahorro mínimo.

Las condiciones que deben cumplir los interesados para suscribir un contrato de arrendamiento con promesa de compraventa las fija la respectiva sociedad inmobiliaria. La ayuda económica entregada por el subsidio es idéntica al SRU convencional (200 UF). Puesto que no se exige ahorro mínimo, no se definen tramos específicos, y el monto máximo de valor las viviendas equivale a 2.000 UF.

48


FIG 14. Or铆genes y objetivos del SRU

Fuente: Elaboraci贸n propia a base de Arriagada et al., 2007

49


3.4.4 Influencia del mercado inmobiliario de Santiago Centro en la entrega del SRU

Como se presentó en el análisis del origen de este subsidio, la elección de la comuna de Santiago Centro como caso de estudio responde a la idea original del SRU como incentivo económico como estímulo tanto para inversionistas inmobiliarios como para potenciales nuevos vecinos con el objetivo de repoblar aquella comuna. Si bien su aplicación se extendió progresivamente entre 1995 y 2007 (MINVU, 2011 A) a los barrios deteriorados de otras 39 ciudades del país (ANEXO 5), la distribución de los subsidios hasta 2005 se concentró fundamentalmente en la comuna capital por sobre el resto de las beneficiadas del AMGS (FIG. 14) e incluso a nivel país (TABLA 2), concentrando un promedio del 35,42% de los subsidios entregados entre 1999 y 2005, el último año de la medición de Arriagada (2007).

Si bien el mercado inmobiliario de la comuna de Santiago Centro concentra un alto porcentaje de los subsidios que entrega el MINVU desde su implementación en 1991, a partir de 2001 en plena Crisis Asiática, su peso porcentual en relación al país cayó pasando la barrera del 30% en 2001 (27,11%), originado más por alzas consecutivas y mayores de los mercados regionales que las del mercado de Santiago Centro. Sin embargo, y a pesar del estancamiento de la entrega de SRU en el AMGS desde la caída de 1999 en plena Crisis Asiática (TABLA 2), la entrega de subsidios en la comuna de Santiago creció de forma sostenida desde la caída de 2001, producto del contagio por la Crisis económica Argentina cuando el Banco Central debió aplicar aumentos a la TPM de aquella época (FIG 4) para controlar la inflación y el devaluación de la moneda.

Por el lado de la demanda, el éxito de la entrega de subsidios en la comuna podría explicarse por el atractivo que representa para los nuevos vecinos por la excelente conectividad que Santiago Centro posee no sólo a escala local (Brasil, Ricardo Cumming, Ejército, Portugal) sino también Intercomunal (San Francisco, Lira, Carmen, Santa Isabel, San Pablo), Metropolitana (Alameda, Vicuña Mackenna, Santa Rosa, San Diego-Gran Avenida, 5 de Abril-Blanco Encalada-MattaGrecia) e incluso Nacional (Avenida Jorge Alessandri (Norte-Sur) y Autopista del Sol). Adicionalmente, se precia de una alta concentración de servicios, otorgando la posibilidad de reducir considerablemente los desplazamientos hogar-trabajo. Asimismo cuenta con una adecuada oferta de establecimientos educacionales (incluyendo liceos emblemáticos municipales, universidades tradicionales y el Barrio República), espacios culturales (Barrio Yungay, Barrio Santa Lucía-Forestal, Centro Histórico) y áreas verdes (Parque O’Higgins, Parque Forestal, Cerro Santa Lucía y Parque Almagro) (FIG.26).

50


FIG 15. Distribuci贸n de los subsidios SRU en el AMGS entre 1999 y 2005

Fuente: Elaboraci贸n propia a partir de Arriagada et al, 2007

FIG 16. Trayectoria de los subsidios SRU otorgados en el AMGS entre 1999 y 2005

Fuente: Elaboraci贸n propia a partir de Arriagada et al, 2007

51


Es más, al comparar la evolución de la entrega de subsidios en la comuna (TABLA 4) con el total de proyectos residenciales ejecutados entre 1997 y 2007 (FIG 23), se aprecia que el mercado inmobiliario comunal ya no sólo se estabilizó dejando atrás la labor coordinadora de la CORDESAN de la primera mitad de la década de 1990, sino incluso logró independencia de la entrega del SRU en las postrimerías de la Crisis Asiática: entre 2002 y 2004, el volumen de superficie construida con destino vivienda en la comuna de Santiago Centro (FIG 13) prácticamente se triplicó creciendo en un 187,7% y entre 2004 y 2006 se duplicó creciendo un 92,13%. Mientras que la entrega de SRU en la comuna presentó ritmos de crecimientos considerablemente menores (TABLA 4): entre 2002 y 2005, “sólo” creció un 42,9% equivalente a 408 nuevos subsidios.

FIG 17. Evolución del total de superficie destinada a vivienda nueva en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007. Valores expresados en m2

Fuente. Elaboración propia a partir de Servicio de Información Estadística de CChC , 2007

52


TABLA 2. Nº SRU otorgados y monto de UF. Situación de Región Metropolitana y total país (1991-2006)

Fuente: Arriagada et al. 2007

TABLA 3 Nº SRU otorgados y monto de UF. Situación de Región Metropolitana y total país (1991-2006)

Fuente: Elaboración propia a partir de Arriagada et al. 2007

53


3.4.5 Conclusión de la sección

El impacto del SRU en el proceso de repoblamiento de Santiago Centro puede ser catalogado como exitoso, en la medida que; 1) el dinamismo del centro de una ciudad se puede medir en índices como “la población flotante, destino de viajes, y la actividad constructiva y localización de vivienda nueva” (Arriagada et al., 2007); 2) lo entendamos bajo el criterio de “mejorar oferta habitacional por precio” que pretendía el Municipio de Santiago al lanza el SRU en 1991 y 3) como actor fundamental en la “reactivación de barrios deteriorados” al entrecruzar información con la base de mapeos de los permiso de edificación de obra nueva residencial como se verá más adelante.

No obstante, el análisis cruzado de los volúmenes de producción residencial en los años de estabilización del mercado (2004-2007) y la evolución nominal de la cantidad de SRU entregados en la misma época , detecta una independencia del mercado inmobiliario, de la entrega de SRU como garantía y atractivo económico para los niveles de demanda habitacional. Así también es determinante esta observación para asegurar que el rol del SRU es el de catalizador del boom inmobiliario desde 1995 y de salvavidas económico en la Crisis Asiática para el mercado inmobiliario en su momento más crítico (1997-2001), mientras que la trayectoria ascendente de los volúmenes de superficie destinada a uso residencial en Santiago Centro en los años de crisis reafirma el rol gentrificador del subsidio entendiéndolo como densificador residencial en altura.

3.5 Estrategias municipales de Santiago Centro 1997-2007

3.5.1 Introducción

Además de entender el SRU como un esfuerzo en conjunto entre el MINVU y el Municipio de Santiago desde 1991 (Arriagada et al., 2007), éste último desarrolló otras estrategias para estimular un efectivo proceso de gentrificación en la figura de la densificación residencial en altura, pretendiendo revertir la progresiva situación de deterioro urbano, ambiental y demográfico que venía experimentando la comuna desde el periodo intercensal 1982-1992 y extrapolado por el INE (2003) hasta 2020 (TABLA 4). En palabras de Arriagada (2007), “la edificación en altura (debía) ser vista como indicador de modernización urbana y habitacional, toda vez que es la imagen de vivienda característica de los centros financieros y comerciales de las nuevas ciudades globales”. De esta manera, el potencial de índice de constructibilidad (y en consecuencia, rentabilidad) de los predios de los barrios deteriorados de la comuna, junto a los beneficios prediales que entregan acogerse tanto al Artículo 2. 6. 4 de la OGUC referida a la aplicación de Conjunto Armónico como a la fusión de predios colindantes (ANEXO 4), fueron factores decisivos en el proceso de gentrificación.

54


TABLA 4. Población total de la comuna de Santiago entre 1982 y 2002, y proyección INE hasta 2020.

Fuente: Arriagada et al. , 2007 e INE, 2003.

3.5.2 CORDESAN

Contra todo pronóstico del mercado y los especialistas por la evidente tendencia a potenciar servicios e industrias en el centro de Santiago (Contrucci, 2002), el Municipio por medio de la Corporación para el desarrollo de Santiago (CORDESAN), institución que desde 1985 venía concentrando sus esfuerzos “en los ámbitos de la renovación urbana, económica, social y cultural” (CORDESAN, 2012), planteó una ‘bolsa de demanda’ (Arriagada et al., 2007) que decidía las inversiones de constructoras e inmobiliarios en la comuna, complementaria a una serie de proyectos habitacionales en conjunto con postulantes al subsidio (colectivo por sobre individual) e inversionistas privados algo reticentes a invertir en un mercado que aparentemente, como mencionábamos, viraba fuertemente al desarrollo de proyectos de servicios comerciales y financieros, aunque con la ventaja de aún presentar bajos precios de suelo (FIG 18).

Asimismo, la figura de la postulación colectiva al SRU en la comuna de Santiago tendió a desaparecer (2003) a medida que se “consolidó un mercado fluido de renovación urbana, con participación estable de ejecutores y postulantes” (Arriagada et al., 2007), simultáneamente al dejar de ser necesario el empuje municipal para estimular al mercado. Por ejemplo, si bien la compañía Paz venía construyendo desde la década de 1960, para 1995 lanzaron la marca Paz-Froimovich, exclusivamente para participar en el Plan de Renovación Urbana de la Ilustre Municipalidad de Santiago y el MINVU. Incluso entre sus hitos como empresa, consideran al edificio residencial Portugal 451 (1997) como histórico por tratarse del “primer edificio en Santiago Centro de Paz-Froimovich en convenio con la Corporación de Desarrollo Municipalidad de Santiago” (PAZ, 2012).

En definitiva, el rol de la CORDESAN es fundamental para convencer al sector privado de invertir en una comuna en caída demográfica, incluso en las proyecciones del INE para 2012 (INE, 2003) y cuya “tendencia de mercado” (Arriagada et al., 2007) indicaba que lo más lógico era potenciar servicios (liderado por el Centro Histórico) e industrias (Barrio Bogotá, O’higgins, Franklin y Sierra Bella). 55


La CORDESAN atrajo el interés de la comunidad al presentar los atractivos de la comuna y coordinar los postulaciones al SRU, entendiendo a su vez que para el sector privado era fundamental asegurar un nivel estable de demanda y para la comunidad que existiría una demanda habitacional acorde a un nuevo carácter de uso de la comuna (PRC 1996 fija el carácter “residencial y de servicios” de Santiago Centro) y cuya oferta habitacional estuviera económicamente cercana a su realidad con la subvención del SRU. FIG 18. Relación entre actores de la CORDESAN

Fuente: Greene, 2007

3.5.3 Modificaciones al PRC de Santiago Centro entre 1997 y 2007

Si bien la creación de la CORDESAN resulta ser una particularidad del municipio de Santiago en su rol activo en la estimulación del proceso de gentrificación de la comuna, en el Plan Regulador Comunal (PRC) recae un peso importante en la atracción de inversionistas privados, considerando que es facultad del PRC promover “el desarrollo armónico del territorio comunal, en especial de sus centros poblados, en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico – social; prever normas para lograr adecuadas condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos, y de comodidad en la relación funcional entre las zonas habitacionales, de trabajo, de equipamiento y esparcimiento”. En resumen, y así lo plantea el MINVU, el PRC debe ser oportuno, realista, referenciado,

56


incentivador, participativo y aceptado (MINVU, 1999 a). El desarrollo de Planes Reguladores Comunales previos a 1997 en la comuna de Santiago Centro –área central urbana Metropolitana- estuvo siempre relacionado a la idea de la comuna como de uso mixto (residenciales, de servicios, equipamiento y comerciales) con prioridad de actividades productivas. Así lo comprendió el Plan Regulador de Karl Brunner (1939) que las privilegió representando el 55% del total de la superficie de la comuna, permitiendo la instalación de industrias tanto molesta como inofensivas; también así lo propuso el Plan Regulador de Hábitat (1989) que mantuvo el carácter mixto en un 56% del total del territorio, pero limitando la actividad productiva a aquella de carácter inofensiva, definida por la Ordenanza Local y en concordancia con el Plan Regulador Intercomunal de la época. No obstante, y considerando el objetivo del Repoblamiento Comunal, las modificaciones al Plan Regulador Comunal en 1996 (Decreto 53, de 29 de noviembre de 1995, Gobierno Regional) redujeron las zonas mixtas a sólo un 23,5% del total del territorio (I. Municipalidad de Santiago, 2000), priorizando la densificación poblacional y otorgando un carácter residencial (de 11,6% a 29,3% de la superficie) y de equipamiento a la comuna. No obstante, las actividades productivas no dejaron de ser importantes en la planificación de la comuna, pues se entendió que la generación de empleos “crea cadenas productivas y socioeconómicas, las cuales contribuyen al soporte económico y autosuficiente de los residentes” (I. Municipalidad de Santiago, 2000), así que los esfuerzos en el rubro de las actividades productivas comunales estuvieron en “conservar e incentivar la localización de las actividades productivas más especializadas y de tecnologías limpias y seguras” (I. Municipalidad de Santiago, 2000).

Ahora bien, en el periodo comprendido entre 1997 y 2007, el PRC de Santiago Centro presentó 22 modificaciones (ANEXO 6) entre 27 de agosto de 1997 (Modificación nº 10, M10) y el 24 de octubre de 2006 (Modificación nº31, M31) y dentro de las más relevantes, se pueden agrupar en cuatro categorías, todas ellas relacionadas en menor o en mayor medida con el proceso de renovación urbana de la comuna: modificaciones a la regulación de la actividad industrial dentro de la comuna; revalorización de barrios patrimoniales en la comuna; rezonificación; y flujos viales (FIG 19).

Las modificaciones a la regulación de la actividad industrial dentro de Santiago Centro están referidas al cambio de carácter de la comuna en 2002, cambiando de “uso mixto” a “residencial y de servicios”, en concordancia con el objetivo de repoblamiento de la comuna capital de la década de 1990. Estas modificaciones de la actividad industrial incluyeron la redefinición del concepto de actividad productiva, prohibiciones de almacenamiento en la Zona A (Centro Histórico, Paseo Bulnes, calle Ejército, Barrio Bogotá, Barrio Balmaceda, Barrio Yungay) y de las actividades productivas en manzanas con al menos 75% de uso residencial, además de determinar la priorización de actividades productivas especializadas y de tecnologías limpias y seguras en la comuna (M19 de 2002) (FIG. 20, 21 y 22), relegándolas en la zona suroriente (Sierra Bella, Franklin).

57


FIG. 19. Categorizaci贸n de modificaciones al PRC de 1996, entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboraci贸n propia

58


Esta zonificación permite priorizar la concentración de proyectos residenciales en los principales sectores deteriorados de la comuna y que veían limitada una reactivación por la presencia de la actividad industrial en su interior, reduciendo la plusvalía de los suelos.

El PRC de 1996 hizo eco del proceso de repoblamiento de la comuna, planteado por el Municipio ya a partir de 1991 con la implementación del SRU, privilegiando en normativa la densificación residencial en barrio de valor económico. No obstante, varios de estos barrios se caracterizaban (caracterizan) por concentrar parte del patrimonio histórico urbano-arquitectónico de la comuna (Barrio Yungay, Balmaceda, Parque O’Higgins (Viel) y Huemul), pero se encuentran localizados en sectores de bajo valor económico (FIG. 28 a la 32), y por ende, de “fácil” negociación de compra a sus propietarios originales.

El PRC entregó facilidades normativas a las compañías inmobiliarias para el pronto desarrollo de proyectos residenciales densificantes en barrios de bajo valor económico y si sumamos a esta situación la cercana salida de la Crisis Asiática (2001-2003) y el consiguiente repunte del mercado inmobiliario en la comuna, los vecinos comenzaron a exigir protección normativa para sus sectores ante la “pérdida de la calidad de vida (y desear) mantener el carácter de barrio” (I. Municipalidad de Santiago, M18 de 2002). Así fue como en 2002 se aprobó una nueva zonificación, usos de suelo y nuevas condiciones de edificación para el Seccional Santa Lucía-Forestal; y la incorporación de nuevos inmuebles de Conservación Histórica en su interior, incluyendo la formulación de nuevos sectores de conservación (A4, A8a, A8b) (M23 de 2002) (FIG 22).

De la misma manera, se aprobaron las Zonas de Conservación Histórica en el Centro Histórico, Barrio Yungay, Bogotá y Balmaceda, además de Secciones Especiales, resguardándolos del proceso de Renovación Urbana e incentivando la hipotética recuperación de inmuebles históricos a partir de su restauración (FIG 22).

La ambición de repoblar los barrios deteriorados de la comuna chocaba con las aspiraciones de los vecinos a mantener y elevar su calidad de vida ante los nuevos santiaguinos. Así se da que mientras la normativa, por ejemplo, reconocía “la dimensión patrimonial del barrio Balmaceda a través de la formulación de sectores especiales y protección de inmuebles de Conservación” (I. Municipalidad, Modificación 27 de 2003), al mismo tiempo estipulaban las reglas para el desarrollo de grandes proyectos inmobiliarios (altura máxima de 70 metros, 28 pisos) en aquellos predios que enfrentan vías de grandes dimensiones a un par de cuadras.

59


FIG 20 y 21. PRC válido hasta 2002 y propuesta de modificación finalmente aprbada

Fuente: Departamento de Urbanismo, DOM. Ilustre Municipalidad de Santiago, 2002

Finalmente, el cuarto grupo corresponde a las modificaciones relacionadas con los flujos viales, en pos tanto de una mejor conexión comunal como metropolitana, justificándose por la mejora en los niveles de servicio de transporte público y privado, y la promoción de la renovación de “un sector importante de la Comuna de Santiago” (I. Municipalidad de Santiago, 2000). Caso interesante resulta ser el de las playas de estacionamientos, pues si bien se desea su erradicación apelando a “los impactos negativos se concentran en los de tipo ambiental (contaminación, congestión) y urbanos (deterioro de la imagen, pérdida de la manzana construida como unidad morfológica de la trama urbana del centro e inseguridad)”, es más seguro pensar en el potencial usos de esos suelos con fines densificantes residenciales por las privilegiadas ubicaciones que ocupan en el Centro Histórico: a) modificación de las exigencias de estacionamiento para el destino de oficinas, en áreas donde los estándares resultan absolutamente inaplicables en razón de los índices de constructibilidad permitidos (M11 de 1997), b) creación de un eje estructurante metropolitano alternativo a la Alamedacompuesto por Isabel Riquelme, Simón Bolívar, 5 de Abril, Arica, Blanco Encalada, Copiapó, Irarrázaval y Larraín (M17 de 2001);

60


FIG 22. Zonas donde se prohĂ­be el emplazamiento de actividades productivas

Fuente: Departamento de Urbanismo, DOM. Ilustre Municipalidad de Santiago, 2002

61


c) nueva modificación del límite del área de restricción para el uso de edificios y recintos destinados a estacionamientos en el centro.(M22 de 2002) d) modificar la Ordenanza Municipal Nº47 de playas de estacionamiento, incorporando nuevas exigencias para su instalación y modificar el PRC respecto a la localización de las playas de estacionamiento, prohibiéndolas en el sector del centro (M29 de 2004) e) desafectación de vías comunales en el Sector Santiago Norponiente (Barrio Yungay, Concha y Toro, Brasil y Balmaceda, en su totalidad) por muchos de los ensanches proyectados ya no resultan necesarios ni se justifican debido a diversos factores en los que se destaca la falta de recursos municipales o fiscales. Sin embargo, contribuyen al incremento del deterioro y a desincentivar las inversiones en el sector, puesto que afectan indefinidamente a propiedades particulares con posibilidades a rehabilitarse o a renovarse (M31 de 2006)

3.6 CONCLUSIONES DEL CAPÍTULO En resumen, las estrategias municipales para la estimulación del mercado inmobiliario en la comuna a través del SRU representan un rol activo desde la formulación y coordinación de proyectos habitacionales a través de la CORDESAN, ante un mercado que enfrentaba con pesimismo inicial la repoblación de una comuna que mostraba signos de modernizarse en función de las necesidades de las actividades financieras y servicios.

El PRC de Santiago Centro modificó su carácter mixto –prioritariamente productivo- de más de 60 años por uno residencial y de servicios con la modificación al PRC en 1996, a las que se sumarán modificaciones que permitirán la densificación residencial en sectores de alto componente de clase baja, la reformulación del concepto de “actividad productiva” para reducir su porcentaje de participación en uso de suelo de la comuna, la priorización de actividades industriales no contaminantes, la limitación de su ubicación para favorecer zonas residenciales, la protección de barrios patrimoniales ante las quejas de los vecinos, las constantes restricciones a las playas de estacionamiento para liberar predios en barrios con potencial de densificación (principalmente zona poniente del Centro Histórico) y propuestas viales para satisfacer los nuevos flujos viales originados por el robustecimiento de la población de la comuna en términos nominales.

62


FIG 23. Líneas cronológicas sobre hechos importantes de MINVU, Municipio de Santiago y evolución política económica del país entre 1979 y 2007


64


4.1 Introducción Para la presente investigación resulta necesario corroborar el impacto de las políticas públicas y fiscales que dinamizarían el mercado inmobiliario de Santiago Centro durante y después de la Crisis Asiática, liderando el proceso de gentrificación de la comuna. Para entender el impacto inmobiliario y urbano de este fenómeno, se llevó a cabo un mapeo con el listado de permisos de edificación de obra nueva para el periodo correspondiente entre 1997 y 2007 (TABLA 5) en planimetría de la comuna de Santiago con límites prediales según los últimos años de la década de 1990 para comprobar también el nivel de intensidad de las fusiones prediales llevadas a cabo. Esto se complementa con la corroboración en fotografías satelitales de la construcción efectiva de los proyectos por medio del software Google Earth, actualizado en 2012.

El análisis que nace de este mapeo y sus respectivas estadísticas nos permitirá comprender mejor el impacto urbano de la política de gentrificación en la comuna durante este periodo, así también poder entender los patrones de ubicación de los proyectos inmobiliarios y la intensidad de densificación de la comuna en esta década. TABLA 5. Desglose de permisos efectivamente catastrados en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboración propia

4.2 Densificación en Santiago Centro 1997-2007 Como se adelantó al comienzo de esta investigación, los resultados del análisis estadístico de nuestra base de datos entrega una clara señal: el proceso de gentrificación ha sido un éxito para las autoridades, entendiendo el ‘éxito’ como la progresiva densificación de la comuna entre 1997 y 2007 (TABLA 6 Y ANEXO 7), consolidándose a pesar de a) la pesimista expectativa de los expertos a comienzos de la década de 1990 (Arriagada et al, 2007) y b) la Crisis Asiática que derrumbó al mercado inmobiliario en todas sus escalas geográficas. Por ejemplo, en el AMGS recuperó su nivel de producción de viviendas nuevas de 1997 recién en el 2002, cuando se despejan las dudas por la recuperación de la Crisis. 65


A continuación, la Tabla 6 presenta tres índices propuestos por esta investigación que miden el grado de densificación de la comuna en términos de volumen de producción: a) Promedio de Superficie Original (PSO) que determina la magnitud promedio anual de los predios destinados a obras nuevas de uso residencial en la comuna de Santiago. b) Promedio de Superficie Construida (PSC) que determina el promedio de las superficies construidas pretendidas por los proyectos residenciales de obra nueva ingresados a la Dirección de Obras Municipales de la comuna de Santiago Centro para su correspondiente aprobación. El PSC permite comparar los volúmenes de superficie de cada proyecto inmobiliario residencial en el proceso de densificación de la comuna, aportando la dimensión productiva del posterior análisis de la localización de estos proyectos en la década estudiada (1997-2007). c) Promedio índice Efectivo de Constructibilidad (PIEC) permite cuantificar el nivel de densificación real de cada proyecto inmobiliario desarrollado en la comuna de Santiago y su aporte a la intensificación del proceso de gentrificación.

TABLA 6. Variación del promedio de las superficies originales y construidas de los permisos efectuados de edificación de obra nueva en la comuna de Santiago entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboración propia.

66


En la actualidad, la consolidación de la densificación residencial se puede corroborar caminando por el Centro Histórico (FIG 24, ANEXO 7), en cuyas cuadras se identifica la mayor concentración de proyectos inmobiliarios residenciales en altura de la comuna de Santiago Centro. La imagen de la FIG 24 tomada desde Catedral con la avenida Jorge Alessandri hacia el oriente muestra claramente dos tiempos en la historia reciente de la comuna: en primer plano, blocks habitacionales de la década de 1980 de 4 pisos y en segundo plano, la progresiva intensificación de proyectos residenciales altamente densificados de la última década. No obstante, para llegar a este estado, debieron pasar al menos seis años desde la creación del SRU en 1991 para hablar de la densificación como tendencia: para 1997 el promedio del índice efectivo de constructibilidad (PIEC) de los proyectos residenciales presentados ante el DOM de Santiago alcanzó un valor de 8,4, es decir, la superficie residencial construida de los 43 proyectos inmobiliarios en promedio entregó 8 veces a la comuna la superficie de sus predios originales de explotación. Asimismo, si extrapolamos este cociente y consideramos que el promedio de la superficie original fue de 5.283,17 m2 aquel año, un proyecto inmobiliario de aquella envergadura construyó por lo tanto 44.378,6 m2, es decir, aportó a la comuna de Santiago el equivalente a 3,5 cuadras del centro histórico.

La llegada de la Crisis Asiática afectó la demanda de viviendas, y la creciente competitividad del mercado inmobiliario en la comuna de Santiago sin la asistencia de la CORDESAN redujo la posibilidad de conseguir grandes paños en la comuna, por lo que progresivamente se volvió más común la fusión predial junto con los potenciales beneficios que entrega la normativa a través del Art. 2.6.4 de la OGUC referida a Conjunto Armónico. El Promedio de Superficie Original (PSO) alcanzado en 1997 de 5.284,17 no se repetirá en el periodo analizado y más aún, el PSO ni siquiera sobrepasará los 3.000 m2 (máximo de 2.725,68 m2, año 2006) (TABLA 6). No obstante, y a pesar de la caída del mercado y la reducción de proyectos ejecutados anualmente, el promedio de superficie construida (PSC) en 1997 es rápidamente sobrepasado en 2000, en medio de la Crisis, y sólo en el 2003 volverá a caer, para luego recuperarse en más de un 17,09% (TABLA 6 y FIG 25 y 26). FIG 24. Vista panorámica del grado actual de densificación del Centro histórico de la comuna de Santiago Centro.

Fuente: Elaboración propia

67


Si bien el PIEC dice en relación a la cantidad de veces que se aumenta la superficie original del predio, la relación entre el PSO y el PSC es más asertiva para graficar el grado de explotación de los predios pequeños (inferiores a 1.000 m2) y medianos(superiores a 1.000 m2 e inferiores a 5.000 m2) al interior de la comuna (FIG 19). Por ejemplo,

a) Se alcanza el mismo PSO por proyecto inmobiliario de 1997 en 2000, pero con una superficie 61,43% inferior. b) En pleno periodo de recuperación de la economía incluyendo el progresivo aumento de las ventas de viviendas nuevas, entre 2003 y 2007el PSO pasa de 1.654,94 m2a 1.865,52 m2, es decir, un incremento del 12,72% de la superficie original donde se emplazan los proyectos inmobiliarios, pero el PSC correspondiente se dispara un 74,87% c) Si extrapolamos los valores de PIEC de 2003 (6,05) y 2007 (8,73), un proyecto inmobiliario promedio de 2003 (1.654,94 m2) genera 10.012,39 m2 y uno de 2007 (1.865,52 m2) genera 16.285,98 m2, es decir, un aumento sustancial de más de 6.000 m2 adicionales. Todo esto a pesar que el PSO aumentó sólo 210,58 m2 por proyecto. En conclusión, y junto a los índices macroeconómicos de crecimiento (IMACEC, PIB, Venta de Viviendas Nuevas), para 2003 y hasta 2007 nos enfrentamos ante una intensificación del proceso de densificación de la comuna. Se llega a tal punto que el 05 de junio de 2007, la Municipalidad de Santiago publica un Decreto en el Diario Oficial informando de la postergación “por un plazo de tres meses, (…) de los permisos de construcciones para uso de suelo residencial, en el sector denominado ‘Centro Histórico’, en la parte nororiente del área urbana de la comuna de Santiago” (Diario Oficial, 2007), considerando la conveniencia de “evitar una proliferación de permisos de construcción con uso residencial que destruyan el patrimonio histórico arquitectónico existente”. El 11 de septiembre del mismo año, la Secretaría Regional Ministerial Región Metropolitana publica la primera prórroga del decreto y luego vendrán dos nuevas prórrogas (06 de diciembre del mismo año y 21 de enero de 2008) con el mismo fin.

Como es de esperar, la Crisis Asiática afecta fuertemente a la cantidad de proyectos inmobiliarios desarrollados desde 1998 y su nivel de 1997 no se vuelve a mostrar hasta 2004, avanzado ya la etapa de recuperación de la economía:

a) La cantidad de proyectos cae entre 1997 y 1999 (Crisis Asiática), luego en 2002 (efecto de la Crisis Argentina. Revisar ‘3.3.2 Ataques especulativos e Intervenciones del Banco Central’) y en 2006 (FIG 25);

68


FIG 25. Evolución de PSO y PSC en Santiago Centro entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboración propia

FIG 26. Promedio del índice efectivo de constructibilidad de permisos de edificación de obra nueva entre 1997 y 2007 en la comuna de Santiago Centro

Fuente: Elaboración propia

69


b) El PSO en 2001 aumenta en un 127,1%, debido a la baja generalizada en los precios de suelos de la comuna, pero luego se mantiene estable hasta 2005 en el rango entre 1.265,51 m2 y 1.510,16 m2 (TABLA 6 y FIG. 26); c) El PSC crece un 68,5% entre 2001 y 2006, incluso a pesar de la caída de 2003 de un 24,6% (FIG. 25)

Por lo tanto, las conclusiones del proceso de densificación de la comuna dicen en relación a que en la medida que el mercado inmobiliario de Santiago Centro crece y se vuelve más competitiva la demanda de suelo por parte de las empresas del rubro,

a) la oferta de grandes predios cae y es inversamente proporcional a la cantidad de predios fusionados; b) para compensar los costos operacionales de fusión predial y el tiempo demandado en las respectivas negociaciones, e independiente de las fluctuaciones de la cantidad de proyectos inmobiliarios iniciados cada año, los proyectos inmobiliarios se vuelven más densos, aumentando los volúmenes de superficie construida. c) tanto el atractivo del SRU como las favorables condiciones de conectividad, servicios e infraestructura mantienen la alta demanda por viviendas en la comuna y mientras esto ocurra, los PSC seguirán al alza en vista de esta condición y los puntos a) y b).

4.3 Gentrificación en Santiago Centro: análisis espacial urbano

4.3.1 Introducción

En el proceso de densificación de Santiago Centro, la herramienta económica otorgada por el MINVU en conjunto con el Municipio fue la implementación del SRU, y un PRC que en 1996 adaptó su carácter productivo por el residencial. La labor de la CORDESAN fue coordinar proyectos inmobiliarios entre oferta y demanda, proponiendo sectores de inversiones y canalizando la postulación al SRU, respectivamente. La cantidad de sitios eriazos en la comuna rápidamente se fue reduciendo desde 1997 de manera inversamente proporcional a la cantidad de proyectos inmobiliarios que recurrieron a la fusión predial para llevarse a cabo, como ya se documentó anteriormente.

70


El atractivo económico del mercado inmobiliario de la comuna reflejado en la demanda por el interés de vivir cerca del trabajo, la excelente conectividad incluso nacional que posee, la diversidad y calidad de servicios y la cercanía a áreas verdes metropolitanas (Parque O’higgins, Parque Metropolitana) e intercomunal (Parque Forestal), estimuló a las compañías inmobiliarias a seguir desarrollando proyectos incrementando metraje e intensidad sostenidamente desde 1997. La compraventa de terrenos en sectores deprimidos de la comuna generó desplazamiento: al convertir el proceso de densificación en un sistema subsidiario de oferta, el enfoque no estuvo puesto en el destino de quienes debían vender sus terrenos con escaso nivel de negociación.

Como en el caso del proyecto inmobiliario de Brasil con San Pablo, cités completos desaparecieron, pero nunca se aseguró el destino dentro de la comuna entre quienes vendían. Para Hartman (1982) el desplazamiento sería lo que ocurre cuando fuerzas externas hacenimposible, peligrosos o inaccesible vivir ahí”. La superposición del catastro de proyectos inmobiliarios desarrollados en la comuna entre 1997 y 2007 junto tanto a la concentración de viviendas de propietarios de los primeros tres deciles como al desglose por quintil, arroja que efectivamente la demanda por suelos urbanos en la comuna se concentró en barrios deprimidos con normativa flexible y bajos valores de suelo.

4.3.2 Patrones de localización de DENSIFICACIÓN RESIDENCIAL EN ALTURA

De los 398 proyectos inmobiliarios a los que se les otorgó permiso de edificación, 392 (98,49%) se lograron materializar y entre las FIG 25 y 36 se presenta la evolución año a año del mercado inmobiliario de Santiago Centro entre 1997 y 2007, mientras la FIG 36 es el mapeo final con la ubicación de todos los proyectos desarrollados en el mismo lapso de tiempo. Como también se hablará del impacto inmobiliario por barrios, la FIG 22 presenta la división barrial oficial.

Como ya se ha advertido, 1997 (FIG 25) fue un año atípico en la oferta de PSO pues arrojó un valor de 5.284,17 m2, un 101,2% por sobre el PSO más alto de la década (2006). 1997 coincide también con los años de despegue del programa de SRU (Arriagada et al., 2007): en relación a las postulaciones individuales, las colectivas caen bruscamente; inversionistas privados comienzan a desarrollar proyectos inmobiliarios sin la ayuda de la CORDESAN (43 proyectos iniciados ese año, FIG 278 y la empresa insigne del proceso de gentrificación, Paz-Froimovich, construye su primer edificio (Portugal 451). Asimismo, se cumplió un año del nuevo PRC que cambia el carácter comunal de “productivo” a “residencial y de servicios” (I. Municipalidad de Santiago, 2000), como se señaló en el capítulo 4 de esta investigación.

71


La concentración de proyectos inmobiliarios se presentó en el área norponiente de la comuna, integrado por el Barrio Yungay, Balmaceda y Brasil (59,7% de proyectos), barrios con una normativa flexible, grandes predios (sobre 5.000 m2), a bajos precios de suelo por su nivel de deterioro y completamente vulnerables, pues ni siquiera existía una protección adecuada para el patrimonio de barrios como Yungay.

1998 (FIG 29) es el primer año de la Crisis Asiática, con el mercado inmobiliario desplomado: 27,9% de menos proyectos y una contracción del 41,5% de las ventas de viviendas nuevas en el AMGS (CChC, 2012). La ubicación de los proyectos se reparte principalmente en cuartos: Barrio Yungay-Brasil (2 y 3, respectivamente), Barrio República-Ejército (2 y 1, respectivamente), Barrio Lira (3) y Barrio Almagro (2).

Santa Rosa y Fray Camilo Henríquez se presentan como vías atractivas por su importancia intercomunal, y su cercanía a Portugal y la vía metropolitana Vicuña Mackenna, respectivamente.

El desfase propio del rubro de la construcción se sintió en el mercado inmobiliario de Santiago Centro con el desplome y resurgimiento un año después del de la economía (originalmente 1998-1999). Si en 1999 cae el nivel de inversión y producción, sin detectarse algún patrón y en 2000 vuelve a diversificarse la oferta. Los tres proyectos en Eleuterio Ramírez (Barrio Almagro y Lira) son un adelanto del repoblamiento de aquellos barrios en años posteriores. Asimismo, la conectividad interregional de la Avenida Jorge Alessandri comienza a ser aprovechada por las inmobiliarias en proyectos volcados a esta vía en el sector suroriente.

Para 2002 (FIG. 30) se aprueba nueva modificación al PRC que revierte el carácter productivo de la comuna por el de “residencial y servicios”, y aunque sus efecto se verán recién en 2004-2005, el Barrio Balmaceda, en franco proceso de gentrificación, ya presenta casos emblemáticos de fusiones prediales, haciendo desaparecer cités completos o compartiendo muros medianeros con ellos, privándolos de gran parte de sus horas/sol, como ocurrió en el polígono compuesto por San Pablo (N), Brasil (E ), Santo Domingo (S) y Cumming (O), donde se alcanzaron PIEC por valores superiores a 15 (el PIEC comunal de ese año alcanzó 6,18)

Como se analizará en el siguiente ítem, la entrada en vigencia de los Sectores Especiales en el Barrio Yungay, conducentes a la conservación patrimonial del lugar genera un efecto inmediato, y aún más fuerte en el siguiente año, en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. El polígono Alameda(N), Lira (E), Victoria y Cóndor (S) y San Francisco (O) presenta las mayores fusiones prediales y los proyectos más densificados.

72


FIG 27. Barrios de la comuna de Santiago

Fuente: CORDESAN, 2012

En 2004 (FIG. 30), la Crisis Asiática queda completamente atrás: la entrega de SRU en la comuna aumenta 9,13 puntos porcentuales con respecto a 2003 y logra su máximo histórico en la década analizada; el impacto de la protección al Barrio Yungay, como adelantábamos, genera un efecto inmediato en la demanda por suelos para proyectos inmobiliarios y se desplaza a Lord Cochrane, Avenida España, Gay, Curicó y Toesca. La demanda se divide entre el barrio República, Almagro-Lira y continúa el avance del sector norte del Centro Histórico.

Para 2007, el barrio Almagro y el barrio Lira presentan niveles altísimos de densificación específicamente en el polígono de Alameda (N), Vicuña Mackenna (E), Eyzaguirre (S) y la Avenida Jorge Alessandri. Los decretos de postergación de permisos de edificación para aquellos proyectos localizados en el Centro Histórico, debido a su concentración y posible daño para el patrimonio histórico, condiciona su desarrollo.

73


FIG 28. N煤mero de proyectos inmobiliarios en la comuna de Santiago entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboraci贸n propia

74


FIG 29. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2000; localización y concentración según barrio; localización y vialidad correspondiente

Fuente: Elaboración propia

75


FIG 30. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 2001 y 2004; localización y concentración según barrio; localización y vialidad correspondiente

Fuente: Elaboración propia

76


FIG 31. Localización de los permisos de edificación residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 2005 y 2007; localización y concentración según barrio; localización y vialidad correspondiente

Fuente: Elaboración propia

77


FIG 32. Localizaci贸n de los permisos de edificaci贸n residencial de obra nueva en la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboraci贸n propia

78


4.3.3. BARRIOS POBRES COMO CONDICIONANTE DE DESARROLLO INMOBILIARIO

El proceso de renovación urbana de la comuna de Santiago Centro es por medio de la densificación residencial. El proceso de densificación residencial en la comuna de Santiago Centro se materializa a través de proyectos inmobiliarios en sectores promovidos por el Municipio en el PRC, en barrios de deterioro urbano y bajo valor de suelo. Los antiguos propietarios venden sus propiedades para la edificación de nuevos proyectos (ANEXO 7). El proceso de renovación se enfoca en los nuevos vecinos, no en el destino de los originales. Los barrios deteriorados y de bajo valor de suelo están habitados principalmente por personas de los primeros tres deciles.

Para Slater, la “transformación de zonas de clase trabajadora o vacías de una ciudad en áreas residenciales de clase media y/o uso comercial” es gentrificación. ¿Estamos ante un proceso de gentrificación? Si bien hemos caracterizado el proceso de densificación, para poder corroborar la existencia del proceso de gentrificación, analizamos la condición socioeconómica de los propietarios originales.

A partir del Índice de Bienestar Social que desarrolla Observatorio Urbano con los datos del Censo 2002 del INE y del MINVU (2005), caracterizamos socioeconómicamente la comuna de Santiago según el porcentaje de hogares pertenecientes a cada quintil en cada manzana.

Hay claras diferencias: por su carácter de centro cívico y concentración de servicios y financiera, el Centro Histórico es un núcleo en completa ausencia de vecinos del primer quintil, el más pobre. ¿Dónde se encuentran? Se detecta una medialuna perimetral de norte a este en el sentido de las agujas del reloj, abarcando los barrios de Balmaceda, Yungay, Estación, Parque Club, Parque O’Higgins (no el parque en sí), Huemul, Franklin, Sierra Bella, Bogotá y el bloque sur de Almagro y Lira (FIG 33, 34 y 35)

La normativa del PRC identifica con claridad esta medialuna: la Zona D (Barrio Yungay, San Vicente y Balmaceda hacia el límite norte de la comuna) contó con una normativa permisiva en el Barrio Yungay y Balmaceda que se reflejó en la concentración de proyectos inmobiliarios (FIG 40) en los primeros años del despegue del SRU entre 1997 y 2000 (FIG 25). Habrá que esperar hasta 2003 con la entrada en vigente de una modificación al PRC que crea la Zona de protección del barrio. Con la promulgación efectiva, los proyectos inmobiliarios se concentran en el Centro histórico y los barrios República, Ejército, Almagro y Lira.

79


FIG 33. An谩lisis de la concentraci贸n de hogares de los cinco quintiles en la comuna de Santiago Centro en 2005

Fuente: Elaboraci贸n propia a partir de INE (2002) y MINVU (2005)

80


Si para comienzos de la década de 1990 la medialuna se extendía hasta la Avenida Jorge Alessandri desde el límite norte hasta Alameda y de ahí hasta Plaza Italia, para 2007 se identifica una zona de transición entre el Centro HistóricoSanta Lucía Forestal y la medialuna que describimos anteriormente. El éxodo de las inversiones desde los ahora barrios protegidos de Balmaceda y Yungay para 2003-2004 terminó por desplazar la concentración de proyectos inmobiliarios en el barrio San Francisco y el bloque norte de los barrios de Almagro y Lira, identificándose una progresiva expansión de barrios de clase media en desmedro de la franja residencial de clase baja contenida por Santa Isabel al norte y Avenida Diez de Julio hacia el sur. FIG 34. Localización de proyectos inmobiliarios residenciales entre 1997 y 2007 y concentración de hogares pertenecientes al quinto quintil.

Fuente: Elaboración propia a partir de INE (2002) y MINVU (2005)

81


FIG 35. Normativa del PRC de Santiago Centro y localizaci贸n de proyectos inmobiliarios desarrollados entre 1997 y 2007

Fuente: Elaboraci贸n propia a base de Plano PRS 01F y catastro propio de permisos de edificaci贸n de obra nueva entre 1997 y 2007

82


FIG 36. Normativa del PRC de Santiago Centro e indicador de bienestar social a nivel de manzana.

Fuente: Elaboraci贸n propia a base de Plano PRS 01F e INE, 2002

83


4.4 Casos particulares de DENSIFICACIÓN De los 392 permisos de edificación de obra nueva de la comuna de Santiago Centro entre 1997 y 2007, se identifican algunos casos particulares como el de apropiación de espacio público de Diagonal Paraguay 372 (esquina surponiente de la intersección con Vicuña Mackenna, FIG 37), donde hasta 2004 hubo una plaza de 888,34 m2 y que no aparecía en el registro de predios de la planimetría predial de la comuna. Sin embargo, y con registro de 1998 bajo la Inmobiliaria Nuevo Siglo S.A. se ingresó proyecto residencial con un índice de constructibilidad efectiva de 17,67 en 1998 (el PIEC de ese año fue de 7,02). Se especula que no se concretó debido al escenario de estancamiento económico producto de la Crisis Asiática, pues el proyecto se vuelve a presentar dos veces en 2004, en pleno época de recuperación, y bajo el alero de Inversiones Paz y Froimovich S.A. y reducido a un 25% de su superficie construida original de 1998 y 47% del primer proyecto presentado el 2004.

Además de la irregularidad presentada, el proyecto no sólo no respeta la escala residencial en altura de su contexto sino genera una sombra dura sobre el edificio hacia el sur por la proyección de sombra durante todo el día y todas las estaciones del año.

El amplio mercado de sitio eriazos y de gran metraje como ocurría hasta 1997 se redujo drásticamente y comenzó a primar la fusión predial para lograr terrenos mayores a 1.000 m2 (Capítulo 4.2) como el proyecto de Marín 227 (TABLA 8), el cual presentó un proyecto original de 1.407,68 m2, fusionando 5 predios colindantes en enero de 1997, pero en julio del mismo año aumentó su superficie original en un 45, 04%, adicionando 3 nuevos predios, pero reduciendo el índice de constructibilidad efectivo.

En vista de los resultados del catastro de permisos de edificación de obra nueva de la comuna, Teatinos entre Santo Domingo por el norte y Alameda (FIG 37) por el sur presenta uno de las zonas más densificadas de la década analizada. En la intersección de Teatinos con Catedral se detectan cuatro momentos claves del desarrollo de la comuna: el edificio Catedral Teatinos (esquina SE) de uso habitacional, oficinas y comercial fue el primero en inaugurarse con ‘sólo’ 10 pisos a comienzos de la década de 1990. Para el rebranding de Santiago como capital financiera de alcance mundial (López, 2010), en 1996 se inaugura el edificio Sonda (esquina NO), compañía de “servicios y proyectos de integración de sistemas y provisión de plataformas en el campo de las tecnologías de información” (SONDA, 2012). No obstante, entre 1998 y 2007 adquiere un carácter predominantemente habitacional con cuatro torres residenciales. También nos encontramos con casos de terrenos eriazos que especulando con los valores de suelo están a la espera de alguna modificación de normativa, inyección de recursos o aún mejores valores como los permisos de edificación de

84


FIG 37. Edificio residencial ubicado en Diagonal Paraguay 372: comparación de escala entre edificio y su contexto inmediato (izq.) y edificio final (der.)

Fuente: Elaboración propia

TABLA 7. Registro de permiso de edificación de obra nueva en Diagonal Paraguay 372

Fuente: I. Municipalidad de Santiago, 2012

TABLA 8. Registro de permiso de edificación de obra nueva de Marín 227

Fuente: I. Municipalidad de Santiago, 2012

85


obra nueva en la comuna que en vastos terrenos construyen sólo casetas para cuidadores con tal de reducir impuestos Finalmente, existen dos casos extremos de gentrificación: el primero es un proyecto inmobiliario ubicado en San Pablo entre Brasil y General Baquedano (FIG 39, 40 Y 41) que originalmente fue la fusión predial de más de una docena de propiedades adscritas en cuatro cités que desaparecieron y segundo, es una concentración de edificios habitacionales resultado de la fusión de cuatro predios (dos industriales y dos cités) en Vicuña Mackenna en el límite sur de la comuna.

Ambos proyectos se insertan en sectores residenciales deteriorados (FIG 40 Y 41), con alta presencia de cités y con excelente conectividad tanto comunal como intercomunal y metropolitano (San Pablo –Brasil y Vicuña Mackenna, respectivamente).

FIG 38. Intersección Catedral con Teatinos (entre paréntesis, el año de inauguración)

Fuente: Elaboración propia a base de Google Earth

86


TABLA 9 Registro de permisos de edificación de obra nueva de predios donde se construye sólo casa para cuidador

Fuente: Elaboración propia

TABLA 10 Registro del permiso de edificación de obra nueva (Santa Elena 722)

Fuente: I. Municipalidad de Santiago, 2012 FIG 39. Proyecto inmobiliario San Pablo y cités originales previa fusión predial

Fuente: Elaboración propia a base de planos Google Earth

87


FIG 40. Proyecto inmobiliario San Pablo Brasil: vista desde San Pablo (izq), zoom en fachada (der. superior) y comparación de escala con cités (der. inferior)

Fuente: Elaboración propia

FIG. 41. Proyecto residencial San Pablo Brasil y relación con cités vecinos.

Fuente: Elaboración propia

88


FIG 42. Fotograf铆as del proyecto de Santa Elena 1722 visto desde Vicu帽a Mackenna

Fuente: Elaboraci贸n propia

FIG 43. Rayado en Brasil esquina Rosas, a una cuadra del conjunto residencial San Pablo Brasil de la FIG 40. Barrio Balmaceda.

Fuente: Elaboraci贸n propia

89


4.5 Conclusiones del capítulo El proceso de gentrificación de la década se concentró en cuatro grandes áreas equivalentes al 40% del total comunal. Estas áreas son el Norponiente (Balmaceda, Yungay y Brasil), el Nororiente (Centro Histórico y Santa Lucía), el Centroponiente y el Centro Oriente (República y Ejército).

Por su nivel de deterioro, buena conectividad, carácter residencial, “calidad de barrio” y cercanía a vastas área verdes (Parque de Los Reyes y Quinta Normal), el Norponiente fue el primero en presentar signos de gentrificación entre 1997 y 2002, en plena Crisis Asiática (ANEXO 7).

Con el pasar de los años, la prohibición de playas de estacionamientos en el Centro Histórico (y por lo tanto, nuevos terrenos disponibles para densificar), la conservación del Barrio Yungay como patrimonio cultural, los bajos valores de suelo, la excelente conectividad y cercanía a servicios y comercio y el cambio comunal a carácter “residencial y de servicios” permitió el surgimiento de las otras tres áreas como receptoras de proyectos residenciales y de familias postulando al SRU.

La rápida concentración de proyectos inmobiliarios en estas áreas en los últimos años, coincide tanto con el despegue de la economía como con el constante stock de viviendas en la comunal, a pesar de la caída de proyectos anuales, pues se contó con el aval del SRU, la Ley DFL-2 y el Leasing Habitacional.

En el Centro Histórico se aprecia claramente un radio de no intervención cuya origen es la Plaza de Armas y se pierde en Teatinos al oeste y Merced al este por la concentración de edificios gubernamentales, oficinas y comercio previamente existente y de alta actividad. Hacia el norte este radio se reduce entre las calles Bandera y Puente, mientras hacia el sur, la Alameda Libertador Bernardo O’Higgins actúa como barrera natural por la alta ocupación de sus inmuebles y límite de la zonificación.

Por lo tanto, los proyectos inmobiliarios de esta área están entre Rosas por el norte, Catedral y Agustinas por el sur y entre Morandé-Amunátegui (E ) y la Avenida Jorge Alessandri como límite natural, presentando una altísima tasa de concentración en los últimos años (2003-2007) que fue advertida por el Municipio en el Decreto de 2007 y sus posteriores prórrogas para postergar los permisos de edificación de obra nueva en el Centro Histórico por los potenciales daños al Patrimonio.

90


Por otra parte, y en vista del Seccional de 2002, el barrio Santa Lucía-Forestal concentra sus proyectos inmobiliarios en su límite oeste, Mac-Iver, calle de transición entre este barrio y el Centro Histórico por medio de una zonificación que permite mayores alturas.

El área centroponiente de República y Ejército no sólo concentra buena parte de los proyectos de renovación urbana, sino también logró ser reconocido como el barrio Universitario de Santiago, produciéndose un feedback entre República y Ejército por la demanda habitacional de estudiantes regionales universitarios y de institutos técnicos que llegan a la capital. También juega a su favor la cercanía con el pulmón verde del Parque O’higgins hacia el sur, la excelente conectividad interregional de la Avenida Jorge Alessandri hacia el este y los terminales de buses y la Estación Central hacia el oeste y la conexión metropolitana que otorga la Alameda hacia el norte. Presentó un desarrollo más homogéneo entre la calle República y Ejército para luego expandirse últimamente hacia la Avenida España.

Finalmente, el área centro oriente (Almagro, San Francisco y Lira) es el más extenso y el que mayor número de proyectos presenta a lo largo de la década de 1997 a 2007. El proceso de gentrificación reconvirtió cités, sectores pobres y de baja altura, pero con una excelente conectividad hacia el oriente de la capital (Santa Isabel, Victoria, Curicó, Diagonal Paraguay) y cercanos a centro de salud públicos como el Hospital San Borja, universidades como la Universidad de Chile, la Pontificia Universidad Católica, la Universidad Central, la Universidad Mayor y la Universidad Silva Henríquez. Asimismo se encuentra relativamente cercano a áreas verdes comunales como el Cerro Santa Lucía, el Parque Forestal, el Parque Bustamante (Providencia) y el Parque Almagro.

Lo reducido de los predios originales motivó la fusión de dos a cinco predios en promedio y considerando las conclusiones del ítem de Densificación de este mismo capítulo, estos costos monetarios y de tiempo fueron subsanados con PIEC más altos, acentuando la densificación del sector. El proceso de gentrificación está centrado en calles consecutivas de sentido norte-sur como San Francisco, Santa Rosa, San Isidro, Carmen y Lira y en sentido oeste-este como Curicó, Eleuterio Ramírez y Santa Isabel.

91


92


5.1 Respondiendo a las preguntas previas 5.1.1 ¿Cuál fue el enfoque de las políticas públicas económicas y de vivienda en Chile durante la Crisis Asiática y su posterior recuperación? Se enfocaron en reactivar al rubro sectorial de la Construcción -por su importante porcentaje de participación en el PIB nacional (8,02% en 2007. BCCh, 2012) y gran capacidad de generar empleos- a través del mercado inmobiliario residencial, por medio de la estimulación de la demanda habitacional: el Banco Central y la reducción de la TPM estimuló la demanda habitacional, reduciendo la tasa de interés referencial de los créditos hipotecarios; la Ley DFL-2 disminuyó los costos tributarios según el metraje cuadrado de la vivienda estimulando la demanda habitacional y absorbiendo en parte el sobrestock inmobiliario producto del optimismo del desempeño económico pre-Crisis Asiática.

5.1.2 ¿Cuál fue su impacto en el desarrollo del mercado inmobiliario residencial en altura de la comuna de Santiago Centro en igual periodo? En particular, la Ley DFL-2 reorientó la producción de nuevos proyectos habitacionales con viviendas bajo los 70 m2 a raíz de las exenciones tributarias categorizadas por metraje que se otorgó a quienes optaban por comprar viviendas nuevas en los años de la Crisis. Mientras que general, la promulgación de los estímulos estatales anteriormente descritos, incluyendo la ley DFL-2, entregó una base para la consolidación de la entrega de SRU y a la postre, la producción inmobiliaria, verdadero salvavidas de las empresas inmobiliarias participantes del mercado de Santiago Centro de la época. Es más, a medida que paulatinamente se dejó atrás la Crisis Asiática, el mercado de la comuna llegó a tal punto de desarrollo (2004 en adelante) que la entrega del SRU dejó de ser fundamental para desarrollar proyectos inmobiliarios, pues Santiago ya era un mercado consolidado, revirtiendo su despoblamiento y deterioro urbano ocurrido hasta la década de 1990.

5.1.3 ¿Cómo se resolvió la crisis local –consecuencia de la crisis Asiática- en términos urbanos e inmobiliarios en la comuna de Santiago Centro durante la década de ciclo de comienzo, desarrollo y estabilización de la Crisis Asiática (1997-2007)? La entrega de estímulos estatales monetarios y fiscales a la oferta y demanda habitacional de la clase media, junto a un recientemente aprobado PRC de Santiago Centro de carácter residencial y servicios (1996) catalizaron la reactivación del mercado inmobiliario de la comuna por medio del aumento en la demanda habitacional. Adicionalmente, el atractivo de la comuna en términos de conectividad, servicios, fuentes laborales y reducción de los desplazamientos trabajo-hogar,

93


junto a los bajos valores de las viviendas producto del sostenido aumento en la oferta habitacional resultaron ser superiores al hecho de vivir con mayor cantidad de metros cuadrados en el anillo periférico de ese entonces.

5. 2 Sobre la investigación y los resultados esperados La reactivación del mercado inmobiliario de Santiago Centro en la Crisis Asiática, no sólo se concretó por medio de las políticas públicas estatales monetarias y fiscales sino también es mérito del municipio de Santiago que, pensando en su repoblamiento comunal desde 1991 con la implementación del SRU, estableció en 1996 un PRC estimulador de la producción inmobiliaria, y particularmente en barrios deteriorados, logrando abolir las desconfianzas de los inversionistas, quienes creían que el centro de Santiago tendía a comienzos de la década de 1990 a concentrar las necesidades de metraje de los servicios y no residenciales. El municipio canalizó la inicial demanda y oferta habitacional surgida al alero del SRU por medio de la CORDESAN durante los primeros años de su implementación, hasta que el mercado se estabilizó sin la necesidad de su existencia (1995). El nuevo PRC cambió el carácter de la comuna a “residencial y de servicios” que se tradujo en modificaciones normativas pro-residenciales y densificantes: reducción de la superficie comunal destinada a actividades industriales; índices constructivos favorables en altura, constructibilidad y ubicación para desarrollar proyectos residenciales potencialmente densificados en barrios atractivos por su excelente conectividad, cercanía a servicios y fuentes laborales, áreas verdes y espacios culturales, pero con alto componente de clase baja y con suelos de bajo valor. El rol del SRU en la reactivación del mercado inmobiliario en la Crisis Asiática puede ser catalogado de exitoso por asegurar un piso económico a la oferta habitacional y la reducción en el precio final para la demanda, en plena época de recesión. Exitoso en igual medida resulta ser en el proceso de repoblamiento de la comuna, en la medida que le inyectó dinamismo, si se evalúa por a) el índice de actividad constructiva y localización de vivienda nueva de la época, como se midió efectivamente bajo los índices anuales propuestos de PSO (Promedio de Superficie Original), PSC (Promedio de Superficie Construida) y PIEC (Promedio del Índice Efectivo de Constructibilidad) en los proyectos inmobiliarios desarrollados en la década analizada, logrando alcanzar incluso diferencias de hasta 10 veces entre PSO y PSC (2007). Esta actividad constructiva se localizó principalmente en barrios deteriorados de la comuna (objetivo específico del Municipio) como Balmaceda, Lira, Brasil, Ejército, San Francisco y al poniente del Centro Histórico.; y b) bajo el criterio de “mejorar oferta habitacional por precio” que pretendía el Municipio de Santiago al lanza el SRU en 1991, llegando a desarrollar hasta 15.719 unidades de vivienda en 2006 (1.039.589 m2), superando al registro de cualquier otra comuna del AMGS, incluyendo al competitivo anillo periférico.

Este proceso de repoblamiento materializado por los inversionistas privados, como agentes del mercado de suelos, que por definición aspiran por maximizar el beneficio a obtener, terminaron por convertir el proceso de densificación re-

94


sidencial en altura en uno de gentrificación, pues densificaron barrios pobres con bajos valores de suelo, generando desplazamiento de los propietarios originales, como en los casos específicos que se presentaron en San Pablo y en Marín 1722. El repoblamiento no mide desplazamiento de los propietarios originales o el nivel de calidad de vida de los vecinos quienes se ven invadidos por la construcción de proyectos inmobiliarios densificados en altura, pero como lo plantea el Municipio en la implementación del SRU, resulta ser un proceso exitoso en términos nominales, creyendo de igual forma que los barrios se reactivan sólo bajo esa variable (FIG 43, ANEXO 7), como lo determinan las justificaciones a las modificaciones al PRC presentados en el Anexo 6 y los objetivos presentados en esta investigación del MINVU y el Municipio para la implementación del SRU. En definitiva, cabe concluir que el Estado efectivamente gentrifica, pero involuntaria e indirectamente: a) Involuntariamente, pues la aspiración del MINVU en la entrega del SRU es el de estimular la renovación/recuperación de “barrios antiguos” (¿deteriorados?) e impulsar el desarrollo equitativo de la ciudad, atrayendo inversiones del sector privado, es decir, la renovación de barrios deteriorados se logra atrayendo inversiones privadas materializadas en la generación de oferta habitacional. No explica si se hace cargo de la ubicación de esta nueva oferta o su grado de densificación, pues le compete al Municipio determinar esas zonas a recuperar, mas quienes efectivamente materializan ese repoblamiento son las compañías inmobiliarias al lograr generar esa oferta habitacional. b) Indirectamente pues, en línea a la idea de neoliberalismo urbano, no interviene siendo parte del mercado generando oferta habitacional, sino estimulándolo con la entrega del SRU, las variables en las tasas de interés hipotecario a través del TPM, la ley DFL-2 y la normativa de la planificación regulatoria comunal. Se le atribuye al agente privado ser el principal mecanismo de financiamiento en el mercado de suelos urbanos, pues según la Política Nacional de Desarrollo Urbano de 1979, el libre mercado resultaría ser el “mejor escenario para la convergencia entre interés privado y el interés social” (MINVU, 1981a) y el mejor asignador de tierra entre los usos, de acuerdo a su rentabilidad.

Finalmente, la investigación se inserta en el debate sobre los actuales cuestionamientos al neoliberalismo por las responsabilidades de las crisis globales y las desigualdades económicas y en particular, a su influencia en el desarrollo urbano: la disyuntiva entre libertad individual y bien común, pues si en el mercado cada agente privado pretende obtener la máxima utilidad, la planificación y normativa apuesta hipotéticamente al bien común, a costa de restringir las opciones individuales, mas no resulta correcto equiparar las reglas del neoliberalismo macroeconómico con las del urbano. Estamos hablando de la regulación y planificación de la ciudad donde residimos, trabajamos y estudiamos. Debe existir una política de suelo urbano capaz de reconocer ese diferencia.

95


Bibliografía Arriagada, Camilo et. Al. (2007). Evaluación de Impacto del Subsidio de Renovación Urbana (Estudio del Área Metropolitana del Gran Santiago 1991-2006).Departamento de Estudios, DITEC. CDU 351.778.532 (83). Banco Central (2012). Indicadores sector construcción: venta de viviendas nuevas Gran Santiago. Visto en http://si3.bcentral.cl/Siete/secure/cuadros/arboles.aspx Banco Central (2012). Índicede ventas comercio desde el 2002 al 2011. Visto en http://si3.bcentral. cl/Siete/Login.aspx?cod_canasta=PXAIY1989 Banco Central (2012). Índice de producción SOFOFA, desde el año 1992 a 2012. Visto en http://si3. bcentral.cl/Siete/Login.aspx?cod_canasta=357282055 Boyle, David y Simms, Andrew (2009). The new economic..A bigger picture.Londres, Earthscan. Castro, Paz y Sobarzo, Óscar (2000).Ajuste y Revisión de las Actividades Productivas de la Comuna. I. Municipalidad de Santiago, Santiago. Clavero, Christopher y Villa, Fernando (2007). Política cambiaria en Chile (1977-2007): aplicación de la Trinidad Imposible a los regímenes cambiarios de los últimos 30 años. Santiago. Contrucci, Pablo (2002). La Corporación para el desarrollo de Santiago: un modelo de gestión urbana. En“Preparándonos para el Bicentenario: Gestión Estratégica del Desarrollo Urbano”, MINVU. Santiago. CORDESAN (1985). Objetivos. Visto en http://www.cordesan.cl/index.php?option=com_content&vi ew=article&id=2&Itemid=2 Daher, Antonio (1991). Neoliberalismo urbano en Chile. Publicado en “Cuadernos del CLAEH” Nº57: 55-70, Montevideo. De Gregorio, J.y Tokman, A (2005).El Miedo a Flotar y la Política Cambiaria en ·Chile. Economía Chilena, vol 8 - Nº3: 29-54, ISSN 0717-3830. Disponible también online en http://www.bcentral.cl/ estudios/revista-economia/2005/dic/Vol8N3dic2005pp29_54.pdf Diario Oficial (2007; a). Posterga por plazo que indica permisos que señala. I. Municipalidad de Santiago. 05 junio, Santiago. Diario Oficial (2007; b). Prórroga postergación de permisos en área que indica en comuna de Santiago. MINVU, Secretaría Regional Ministerial. 11 de septiembre, Santiago. Diario Oficial (2007; c). Segunda prórroga postergación de permisos en área que indica en comuna de Santiago. MINVU, Secretaría Regional Ministerial. 06 de diciembre, Santiago. Diario Oficial (2008). Tercera prórroga postergación de permisos en área que indica en comuna de Santiago. MINVU, Secretaría Regional Ministerial. 06 de marzo, Santiago. Doncel, Luis y González, Miguel (2012). Europa acuerda la recapitalización directa de la banca española. [Artículo de prensa]. Visto en http://economia.elpais.com/economia/2012/06/29/actuali-

96


dad/1340943204_828577.html Doren, Hernán (1998). La crisis asiática y su incidencia en la compra de una vivienda. Conferencia de prensa de Cámara Chilena de la Construcción. Santiago, Chile. CCHC, Abril 28. 17 p. También online en http://biblioteca.cchc.cl/DataFiles/9274.pdf Economía y Negocios. Proyecciones económicas 2006. Visto en http://www.economiaynegocios.cl/ especiales/proyecciones_economicas_06/fotos/Latina.pdf Economiamascerca (2009). ¿Cómo afectan, en nuestra vida cotidiana, los cambios de la tasa de interés fijada por el Banco Central de Chile?. Entrevista a Claudia Varela, Gerente de Asuntos Institucionales del Banco Central de Chile. Visto en http://www.youtube.com/watch?v=oiVJc0SFJXs Fernández de Lis, Santiago y Emilio Ontiveros (2009). La reforma financiera internacional: de la crisis asiática a la crisis global, incluido en “La reforma de la arquitectura financiera internacional” (Alonso, José Antonio et al.). Madrid, Ediciones Empresa Global. Fernández, René (2012). Diccionario básico tributario contable. Visto en http://www.eumed.net/ cursecon/dic/dbtc/U.htm Figueroa, Juan Eduardo y Valdivia, Juan Carlos (2010). Las claves del mundo inmobiliario. Guía práctica legal. 2ª ed. Santiago, Aguilar Chilena de Ediciones. Goldstein, M. The Asian financial crisis.Policy Brief 98-1.March, 1998. Visto en http://www.cebc. org.br/sites/500/522/00000324.pdf Greene, Margarita (2007). Procesos de recuperación y repoblamiento de centros urbanos: ¿Para qué?, ¿Para quién?, ¿Cómo?. En: CASTILLO, María José y Rodrigo HIDALGO (Eds.). 1906/2006: Cien años de política de vivienda en Chile.Ediciones UNAB, Santiago. Harvey, David (2005). A brief history of neoliberalism. Nueva York, Oxford University Press. Hackworth, Jason (2002). Postrecession gentrification in New York City.Urban Affairs Review 2002; 37; 815. I. Municipalidad de Santiago (2000). Modificación del Plan Regulador Comunal de Santiago, su ordenanza y plano PRS-01 B. Declaración de impacto ambiental. Santiago. I. Municipalidad de Santiago (2005).Desafectación de vías comunales en el Sector Santiago Norponiente. Departamento de Asesoría Urbana, Santiago. INE (2003). Síntesis censal 2002. Visto en http://www.ine.cl/cd2002/sintesiscensal.pdf Jáuregui, A. (2001). Fundamentos de economía: Bienes transables y no transables. Visto en http:// www.gestiopolis.com/canales/economia/articulos/13/transablenotransable.htm Ley DFL2. Visto en http://www.webs.cl/info/265/beneficio-tributario-de-viviendas-dfl2/ López G., Diego (2012). Europa al rescate. [Artículo de prensa]. Visto en http://elpais.com/elpais/2012/06/20/opinion/1340209281_713453.html López, Ernesto (2010) Santiago de Chile: Examiningstate roles in thetransformation of a post-industrial innercityspace.

97


López-Morales, E. (2011). Gentrification by Ground Rent Dispossession: the Shadows Cast by Large Scale Urban Renewal in Santiago de Chile. International Journal of Urban and Regional Research, 35(2). Marcuse, Peter (2009). From critical urban theory to the right to the city.City, 13:2, 185-197 Mars, Amanda (2012). Los mercados ahora esperan un estímulo del BCE. [Artículo de prensa]. Visto en http://economia.elpais.com/economia/2012/07/01/actualidad/1341171830_766559.html Ministerio de Hacienda. Glosario. Visto en http://www.hacienda.cl/glosario.html Ministerio de Hacienda. Estadísticas de las Finanzas Públicas 1997-2006. Visto en http://www.dipres.gob.cl/572/propertyvalue-15407.html Ministerio de Hacienda. Estadísticas de las Finanzas Públicas 1998-2007. Visto en http://www.dipres.gob.cl/572/propertyvalue-15407.html MINVU (1981 a). Política Nacional de Desarrollo Urbano, Chile, 1979. URE. Vol. VIII, Nº22: 9-15 MINVU (1981 b). Conceptos básicos para la formulación de la Política Nacional de Desarrollo Urbano. Chile 1979. EURE. Vol. VIII, Nº22: 16.28 MINVU (1999 a).Circular DDU N° 55: Plan Regulador Comunal. Santiago. MINVU (1999 b). Ley Nº 19.622. MINVU (2011 a). Zonas de Renovación Urbana. Visto online en http://www.minvu.cl/opensite_20070329112953.aspx MINVU (2011 b). Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Actualizada al 13 de diciembre de 2011. Santiago. PAZ (2010). Proyectos realizados. Visto en http://www.paz.cl/acerca-de-paz/proyectos-realizados Portal Inmobiliario (2007). Inmobiliarias a la bolsa. http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=7428 Sabatini, Francisco (2000).Reforma de los mercados de suelo en Santiago, Chile: efectos sobre los precios de la tierra y la segregación residencial.EURE.Santiago. [online]. Vol.26, n.77, pp. 49-80.Disponible en: <http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S025071612000007700003&lng=es&nrm=iso>. ISSN 0250-7161. doi: 10.4067/S025071612000007700003. Salazar, Gabriel (2003).Historia de la acumulación capitalista en Chile. Santiago, Ediciones LOM. Smith, Neil (1979). Toward a theory of gentrification: aback to the city movement by capital, not people. Journal of the American Planning Association, 45:4, 536-548 SONDA (2012). Quiénes somos. Visto en http://www.sonda.com/ Tapia de la Puente, Daniel (1998). El Banco Central ante la crisis asiática [artículo de revista] Publicado en: Administración y Economía UC, no.33 (1998: Otoño) Valdés, Sergio (1999). Efectos de la crisis asiática en el sector inmobiliario. Santiago, profesor guía: Axel Jansson M.

98


Anexo 1 Clasificación de las crisis económicas. Fuente: Fernández de Lis y Ontiveiros (2009)

Tras la crisis sub-prime de 2008, Fernández de Lis y Ontiveiros (2009) proponen una clasificación de las crisis ocurridas desde 1982 tras el descalabro de las deudas latinoamericanas hasta la fecha.

1. Primera generación. Son las crisis ‘tradicionales’, aquellas originadas por el clásico desequilibrio de la balanza de pagos, consecuencia de políticas públicas expansivas o de una combinación de erróneas políticas fiscales y monetarias (altos intereses reales y sobrevaloración del tipo de cambio real). Ergo, se producen cuantiosas entradas de capitales y un aumento del déficit por sobre la cuenta corriente. 2. Segunda generación. Son consecuencia de la globalización financiera y la libre circulación de capitales. Pues se detecta una preocupante hormonalidad del mercado por mera especulación en la figura del denominado ‘ataque especulativo autoconfirmado’: producto de una aparentemente fundada sospecha de la devaluación de la moneda de un país, se produce una fuga de capitales y termina produciéndose una real devaluación de la moneda (similar al efecto dominó tras la crisis asiática, donde el cuestionamiento al rendimiento de Tailandia alarmó a los inversionistas quienes revisaron sus capitales en otros países produciendo devaluación meramente especulativas) 3. Tercera generación. Hijas de la crisis asiática, acá las consecuencias son bastante más variadas: dudas sobre la solvencia del sector público, privado o de ambos (Tailandia), coincidencia de crisis cambiarias y crisis bancarias (‘crisis gemelas’, Kaminsky y Reinhart 1997), la existencia de un riesgo moral sobre los pasivos bancarios y ‘frenazos’ de flujo capital (como la profunda crisis de Argentina del 2001.

99


Anexo 2 Crecimiento PIB y evolución de total de superficie de vivienda nueva construida (m2) entre 1997 y 2007. Valores a nivel nacional y regional (Región Metropolitana). (Fuente: Elaboración propia con base a CChC, 2012 y América Economía 2012)

100


101


Anexo 3 Transcripción de Carta de Dirección de Obras de I. Municipalidad de Santiago entregando antecedentes de modificaciones al PRC entre 1997 y 2007, a raíz de solicitud realizada por medio de la ley nº 20.285 de Unidad de Transferencia

Santiago, 25 de Junio de 2012

De: Sr. Miguel Saavedra S. Director de Obras Municipales

A: Sr. Nicolás Valencia Muñoz

Mediante el presente informo a Ud., lo siguiente: En DVD que se adjunta se encuentran desde la modificación Nº 10 de Octubre de 1997 a la modificación Nº31 de Octubre de 2006, además de las memorias explicativas del Centro Histórico, Barrio Universitario – Expansión del Centro y Club Hípico – Parque O’Higgins y por último la Ordenanza Local de marzo de 2012 junto con los planos Plano PRS 01F y Plano PRS 02C, todo esto según lo solicitado.

Saluda atentamente a Ud.,

Miguel Saavedra Sáenz Arquitecto. Director de Obras Municipales.

102


Anexo 4 Artículo 2.6.4 al 2.6.10 OGUC referidos a Conjunto Armónico (actualizado al 13 de Diciembre de 2011) Fuente: MINVU, 2012

Art. 2.6.4.(…)Se considerará que un proyecto tiene la calidad deConjuntoArmónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalan a continuación y con las exigencias que para cada caso se establecen, sin perjuicio de lo prescrito en losartículos2.6.15. y 2.6.16.de este mismo Capítulo.

1.-Condición de dimensión: a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5 vecesla superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo, siempreque la superficie total no sea inferior a 5.000 m2; b) Estar emplazado en un terreno que constituya en sí una manzana existente,resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de ésta;

c) Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, conforme alartículo 63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre que susuperficie no sea inferior a 2.500 m2.

2.- Condición de uso: Estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el Plan Regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, que tenga unasuperficie total no inferior a 2.500 m2 y cumpla con lo preceptuado en el artículo 2.1.36. de esta Ordenanza.

El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindescon los predios vecinos, no podrá ser inferior a 10 m., aunque se emplace enáreas de construcción continua obligatoria.

3.- Condición de localización y ampliación: a) Estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados inmuebles declarados

103


Monumentos Nacionales o definidos por el Plan Regulador como inmueblesde conservación histórica y que el proyecto contemple su ampliación, restauración,remodelación, reparación o rehabilitación.

En el primer caso deberán contar con autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº17.288 y en el segundo, con autorizaciónde la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.

b) Estar emplazados en un predio contiguo a un inmueble declarado Monumento Nacional o definido por el Plan Regulador como inmueble de conservación históricay que el proyecto contemple la ampliación, restauración, remodelación, reparacióno rehabilitación del respectivo Monumento Nacional o inmueble de conservaciónhistórica.

En estos casos, la ampliación, restauración, remodelación, reparación o rehabilitacióndel inmueble declarado Monumento Nacional deberá contar con autorizaciónprevia del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº17.288,y cuando dichas obras se realicen en un inmueble de conservación histórica, conla autorización previa de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.

Los proyectos que cumplan con alguna de las condiciones señaladasen el inciso anterior deberán, además, cumplir copulativamente con los siguientes requisitos: a) Que el terreno enfrente en al menos 20 metros a una vía existente o proyectadaen el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con calzada de nomenos de 14 m.

En el caso que la calzada no se encuentre materializada con las característicasseñaladas, deberá ser ensanchada por el proyecto, hasta encontrarse oempalmarse con una calzada existente de al menos el mismo ancho. b) Que se ejecute un proyecto de mejoramiento en el espacio público que enfrenta elterreno, en toda el área comprendida entre la línea oficial y la solera, de acuerdoal diseño y características establecidos en el respectivo plano seccional. Sólo se podrán hacer las exigencias a que alude la letra b) del incisoanterior, cuando las Municipalidades hayan establecido las características y el diseño de losproyectos de mejoramiento del espacio público mediante planos seccionales. Las obras que se deban realizar en conformidad al presente artículodeberán ejecutarse o garantizarse y contar con recepción final previa o conjuntamente con lasobras de edificación.

104


Artículo 2.6.5. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que serefieren las letras a) o b) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un 50% elcoeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.

Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que serefiere la letra c) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un 30% el coeficientede constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.

Artículo 2.6.6. Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán excederhasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.

Artículo 2.6.7. Los proyectos que cumplan con la condición de localización yampliación a que se refieren las letras a) o b) del numeral 3. del artículo 2.6.4. deestaOrdenanza, podrán aumentar hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido en el Plan Regulador respectivo.

Artículo 2.6.8. Tratándose de fusión de terrenos, en los porcentajes de incremento delos coeficientes de constructibilidad señalados en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7. seentiendeincluido el 30% de aumento de dicho coeficiente que otorga el artículo 63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975.

Artículo 2.6.9. Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de uso,podrán exceder hasta en un 25% la altura máxima establecida por el Plan Regulador respectivo.

Cuando la altura esté expresada en pisos y de la aplicación de este porcentaje resulte unafracción de piso igual o mayor que 0,5 se permitirá la construcción de un piso más. En el casoque dicho Plan Regulador contemple edificación continua, y el Conjunto Armónico no ocupe unamanzana completa, el aumento de altura regirá sólo para las edificaciones aisladas construidaspor sobre la altura máxima de la edificación continua, y se aplicará a partir de la altura máximafijada para la edificación continua por el Plan Regulador respectivo.

Artículo 2.6.10. En los conjuntos armónicos el aumento del coeficiente deconstructibilidad no permite exceder las alturas máximas ya incrementadas por la aplicación delartículo 2.6.9. ni libera del cumplimiento de rasantes y distanciamientos establecidos por elrespectivo Plan Regulador o a falta de éste o si no contiene norma en la materia, por estaOrdenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.6.11. de este mismo Capítulo. Del mismo modo, en los conjuntos armónicos el aumento de altura nolibera del cumplimiento del coeficiente de constructibilidad ya incrementado por la aplicación delos artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7., ni de las rasantes y los distanciamientos establecidos por elrespectivo Plan Regulador o a falta de éste o si no contiene norma en la materia, por estaOrdenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.6.11. de este mismo Capítulo.

105


Anexo 5 Comunas afectas a Zonas de Renovación Urbana en Chile, incluyendo fecha de promulgación de sus respectivos decretos. Fuente: MINVU, 2011 a.

REGIÓN DE ARICA Y PARINACOTA

ARICA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995). REGIÓN DE IQUIQUE

IQUIQUE

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995). REGIÓN DE ANTOFAGASTA

TOCOPILLA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

ANTOFAGASTA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

TAL-TAL

(Res. ex. Nº 2.817 del 20/10/1998, publicada en D.O. de 23/10/1998). REGIÓN DE ATACAMA

COPIAPÓ

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

VALLENAR

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995). REGIÓN DE COQUIMBO

LA SERENA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

COQUIMBO

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

OVALLE

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

ILLAPEL

(Res. ex. Nº 1.013 del 09/04/1999, publicada en D.O. de 16/04/1999). REGIÓN DE VALPARAÍSO

SAN FELIPE

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

LOS ANDES

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995). (Res. ex. Nº 2.664 del 30/09/1998, publicada en D.O. de 08/10/1998).

LA CALERA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

QUILLOTA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

106


Res. ex. Nº 839 del 26/03/1997, publicada en D.O. de 01/04/1997).

VIÑA DEL MAR

(Res. ex. Nº 2.661 del 04/08/2003, publicada en D.O. de 08/08/2003).

VALPARAÍSO

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995) (Res. ex. Nº 2.261 del 20/09/1995, publicada en D.O. de 29/09/1995) (Res. ex. Nº 839 del 26/03/1997, publicada en D.O. de 01/04/1997) ( Res. ex. Nº 1.181 del 28/04/1999, publicada en D.O. de 06/05/1999)

SAN ANTONIO

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995) (Res. ex. Nº 683 del 12/03/1999, publicada en D.O. de 22/03/1999). REGIÓN DEL LIBERTADOR BDO O’HIGGINS

RANCAGUA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995) (Res. ex. Nº 3.376 del 18/12/1998, publicada en D.O. de 31/12/1998)

SAN FERNANDO

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995). REGIÓN DEL MAULE

CURICÓ

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

TALCA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

CONSTITUCIÓN

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995).

LINARES

(Res. ex. Nº 1.013 del 09/04/1999, publicada en D.O. de 16/04/1999). REGIÓN DEL BÍOBIO

CHILLÁN

(Res. ex. Nº 515 del 18/02/2002, publicada en D.O. de 22/02/2002).

TOMÉ

(Res. ex. Nº 2.350 del 09/06/2004, publicada en D.O. de 14/06/2004)

TALCAHUANO

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995)

CONCEPCIÓN

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995) (Res. ex. Nº 3.030 del 25/10/1996, publicada en D.O. de 05/11/1996) (Res. ex. Nº 500 del 19/03/2001, publicada en D.O. de 19/03/2001) (Res. ex. Nº 4.004 del 09/11/2005, publicada en D.O. de 14/11/2005)

LOTA

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995) (Res. ex. Nº 1.181 del 28/04/1999, publicada en D.O. de 06/05/1999)

LOS ÁNGELES

107


(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995) (Res. ex. N° 4.054 del 02/08/2007, publicada en D.O. de 18/08/2007) (Res. Ex. N° 5.050 del 27/09/2007, publicada en D.O. de 04/10/2007)

CURANILAHUE

(Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995). REGIÓN DE LA ARAUCANÍA

TEMUCO

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 Res. ex. Nº 2.328 del 19/08/1999, publicada en D.O. de 07/09/1999

PADRE LAS CASAS

Res. ex. Nº 1.254 del 30/05/2001, publicada en D.O. de 09/06/2001

VILLARICA

Res. Ex. N° 5.275 del 08/10/2007, publicada en D.O. de 12/10/2007 REGIÓN DE LOS RÍOS

VALDIVIA

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 Res. ex. Nº 839 del 26/03/1997, publicada en D.O. de 01/04/1997 Res. ex. Nº 852 del 07/04/1998, publicada en D.O. de 23/04/1998 REGIÓN DE LOS LAGOS

OSORNO

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 Res. ex. Nº 839 del 26/03/1997, publicada en D.O. de 01/04/1997

PUERTO MONTT

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995

ANCUD

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995

CASTRO

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 REGIÓN DE AISÉN

COYHAIQUE

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 REGIÓN DE MAGALLANES Y LA ANTÁRTICA CHILENA

PUNTA ARENAS

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 REGIÓN METROPOLITANA

GRAN SANTIAGO

RENCA, RECOLETA, INDEPENDENCIA, QUINTA NORMAL, SANTIAGO CENTRO, ESTACIÓN CENTRAL, PEDRO AGUIRRE CERDA, SAN MIGUEL, SAN JOAQUÍN Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 Res. ex. Nº 1.598 del 15/06/1999, publicada en D.O. de 21/06/1999 Res. ex. Nº 4.608 del 15/12/2003, publicada en D.O. de 20/12/2003

COLINA

108


Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995 Res. ex. Nº 2.717 del 27/11/1995, publicada en D.O. de 04/12/1995

CONCHALÍ

Res. ex. Nº 2.236 del 03/06/2004, publicada en D.O. de 09/06/2004 Res. ex. Nº 2.768 del 06/07/2004, publicada en D.O. de 10/07/2004

LO PRADO

Res. ex. Nº 4.742 del 12/12/2006, publicada en D.O. de 15/12/2006

ÑUÑOA

Res. ex. Nº 3.407 del 30/11/2001, publicada en D.O. de 12/12/2001

LA CISTERNA

Res. ex. Nº 2.236 del 03/06/2004, publicada en D.O. de 09/06/2004

LA PINTANA

Res. ex. Nº 2.043 del 27/07/1999, publicada en D.O. de 03/08/1999

SAN BERNARDO

Res. ex. Nº 852 del 07/04/1998, publicada en D.O. de 23/04/1998 Res. ex. Nº 1.598 del 15/06/1999, publicada en D.O. de 21/06/1999

BUIN

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995

TALAGANTE

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995

MELIPILLA

Res. ex. Nº 843, del 06/04/1995, publicada en D.O. de 19/04/1995

109


Anexo 6 Historial y resumen propio de las 22 modificaciones al PRC entre 1997 y 2007 Fechas según publicación en el Diario Oficial. M10: 27 de agosto de 1997 Modifícase el Plan Regulador Comunal de Santiago, aprobado por Resolución Nº 26 del 7 de diciembre de 1989 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, en el sentido de rectificar la línea oficial de edificación en calle Baquedano, entre Catedral y Martínez de Rozas, de conformidad al Plano Nº144 a escala 1:1000, elaborado por la Dirección de Obras Municipales de Santiago

M11: 25 de Junio de 1997 El proyecto señalado propone la corrección de algunos artículos del texto de la Ordenanza Local, referidos a diversas materias. Esto, con el fin de precisar en algunos casos aspectos conceptuales de ajustes en el detalle de los usos de suelo permitidos, especialmente referidos a industrias y bodegas inofensivas; y de interpretación sobre los límites de zonas. Asimismo, se proponen adecuaciones en las exigencias para las Zona de Conservación Histórica, especialmente donde los edificios patrimoniales han sufrido cambios en su volumetría original; y finalmente una modificación de las exigencias de estacionamiento para el destino de oficinas, en áreas donde los estándares actuales resultan absolutamente inaplicables en razón de los índices de constructibilidad permitidos

M12: 18 de febrero de 1998 Corrección de errores de transcripción. En el Artículo 22. Zona D, Punto a.1.3) se eliminó la ocupación máxima del 40% de la superficie total de la manzana por no justificarse una ocupación tan baja, considerando las características de este sector En el Punto d) se agregó, para otros usos en primer nivel la autorización de ocupación del suelo hasta un 100%

M13: 18 de diciembre de 1998 El resguardo de aquellos atributos morfológicos que inciden en la escala que presenta el barrio y por ende, en su calidad de vida urbano-residencial, unido al actual proceso de revalorización del sector en función de rescatar aquellos rasgos patrimoniales que configuran su identidad y su carácter; se traduce en la presente proposición de modificación del Artículo 22 de la Zona D letra e)

De acuerdo al Plan Regulador vigente, la altura máxima permitida para la Zona D, es de 12 metros. La modificación propuesta en consecuencia, consagra dicha altura, suprimiendo la construcción aislada

110


sobre la continua, es decir, aquella mayor altura resultante de la aplicación de las rasantes. “En el sector señalado no será aplicable esta disposición manteniéndose en consecuencia las condiciones establecidas para la Zona D, cuando se cumplan las siguientes condiciones: -Superficie Predial Mínima 5.000m2 -Distancia Mínima de 300m., respecto de una Zona Típica o de un sector de Conservación, medida desde el frente predial más cercano a dichas áreas -Habilitación en subsuelo, de la cuota de estacionamientos que determine la presente Ordenanza. -Destinar el 40% de la superficie a nivel de terreno, a uso de área verde, considerando una profundidad de tierra mínima de 1,5m. para posibilitar la plantación de especie arbóreas.

M14: 22 de abril de 1999

1º Modificase en el sentido de establecer nueva zonificación, condiciones de uso de suelo, de edificación y subdivisión de predios y líneas oficiales, en el área comprendida dentro del polígono A, B, C, D, A, definido por las calles que a continuación se indica.

Oriente (A-B): Eje calle Bascuñán Guerrero; Sur (B-C): Eje Avda. Carlos Valdovinos; Poniente (C-D): Línea del Ferrocarril Longitudinal Sur; Norte (D-A): Eje Avda. Isabel Riquelme

2º En el polígono identificado se distinguen las zonas C, sector Especial C4; Zona F, Área Verde; Zona de Restricción para protección del Aeropuerto Los Cerrillos. 3º Sector Especial C4 - Avda. Isabel Riquelme. Los usos de suelo y condiciones de edifica ción y subsdivisión predial son los establecidos para esta Zona C, con excepción de la altura de edificación, en que se permitirá una altura máxima de 35 m. No se permitirá la edificación aislada por sobre la continua.

M15: 14 de Julio de 2000 Se propone modificar la Línea Oficial de Edificación del Plan Regulador Comunal vigente, en el sentido de suprimir el ensanche de 5 m. y 3 m., en el costado norte de la Av. Libertador Bernardo O’higgins, entre las calles San Martín y Amunátegui. La modificación se propone, principalmente para regularizar una situación legal que afecta a los terrenos y construcciones de ENTEL, las cuales luego de haber construido en la línea correcta, quedaron afectas a expropiación de acuerdo a los Seccionales de Línea Oficiales de Edificación y Áreas Verdes, en el año 1995, generando un entrante con respecto a las construcciones existentes.

111


M16: 14 de Julio de 2000 Se propone modificar el ancho de calle Yungay entre Cueto y Bulnes, de 32.50m a 30.00m., entre Líneas Oficiales; tomándose desde el eje de la calle existente 15 m. al norte y 15 m. al sur. Esto se justifica por la existencia de un convenio entre el propietario y locatarios del ‘Centro Comercial Nuevo Persa’ que les permitió reubicarse dentro de la manzana con fecha anterior a la aprobación de los Seccionales de Líneas y Áreas Verdes, en que se afectó a expropiación el terreno en que se encuentran.

M17: 23 de Abril de 2001 Se propone modificar el ancho de calle Copiapó entre calle San Diego y Avenida Benjamín Vicuña Mackenna de un ancho mínimo de 20 m. a un ancho mínimo variable entre 35.00m. a 35.50m entre Líneas Oficiales. Esto se justifica en la propuesta de la Ilustre Municipalidad de Santiago, la cual se inserta en el Plan Estratégico de Trasporte Urbano para el Gran Santiago, específicamente en el proyecto: “Creación de un eje estructurante alternativo a la Alameda” (Isabel Riquelme, Simón Bolívar, 5 de Abril, Arica, Blanco Encalada, Copiapó, Irarrázaval y Larraín, constituyéndose en un eje vial de envergadura metropolitana) y surge de la preocupación de la SECTRA y la Subdirección de Vialidad Urbana del SERVIU, con respecto a la necesidad de contar con una vía alternativa a la Av. Libertador Bernardo O’Higgins, que aporte a la descongestión del centro de la comuna y de la ciudad. De esta manera, se mejorarían los niveles de servicio de transporte público y privado del eje compuesto por las Avenidas Libertador Bernardo O’Higgins, Providencia, Apoquindo y Las Condes; y se promovería la renovación de un sector importante de la Comuna de Santiago De acuerdo a los antecedentes revisados y visita a terreno, la posibilidad de materializar la propuesta (...) aparece altamente factible debido al gran deterioro y precariedad de las construcciones existentes, además de la presencia de gran número de sitios eriazos, galpones y talleres, los cuales en su gran mayoría ya se encuentran afectados a expropiación.

M18: 1 de Marzo de 2002 Se propone modificar el texto de la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal de Santiago en su Artículo 22, proponiendo: “Sistema de Agrupamiento, Altura y Distanciamientos: Aislado, Pareado o Continuo” Estos dos últimos sistemas de agrupamiento se permitirán hasta una altura máxima de 12 m. Por sobre esta altura sólo se permitirá la edificación aislada, cuya altura total se delimitará de acuerdo al Artículo 2.6.3. OGUC (sobre rasantes). En el sector comprendido entre los fondos de predios de la acera norte de la calle Rosas, por el norte; los fondos de predios de la acera sur de la calle Moneda, por el sur; el costado poniente de Av. Ricardo Cumming, por el oriente y los fondos de predios de la acera oriente de calle Chacabuco, por el poniente se permitirá una altura máxima de 12 m., para todo sistema de agrupamiento. Dentro de este sector no se permitirá la edificación aislada sobre la continua”

112


Se propone una altura mínima de edificación continua de 4m. y la máxima de 12 m. No se permitirá construcción aislada sobre la continua. Esto se justifica a base de los requerimientos de la comunidad del sector, para mejorar la calidad de vida que se ha visto disminuida por las nuevas construcciones en altura y conservar el carácter de barrio del sector. La redacción actual ha permitido una interpretación que se contradice con el espíritu de la modificación solicitada por la comunidad, realizada por la I. Municipalidad de Santiago.

M19: 8 de Mayo de 2002 Proceso de modificación del Plan Regulador Comunal PRS-01B, producto del estudio “Ajuste y Revisión de las Actividades Productivas de la Comuna” Los principales puntos que se modifican son 1. Se incorpora a la actual Ordenanza Local una nueva definición de Actividad Productiva que incluye las categorías de producción, reparación y servicio, además se ordenan los rubros, según el listado de clasificación Clasificador de Actividades Económicas y Tasa Adicional (CIIU) 2. Se prohíbe el almacenamiento en la Zona A 3. Se prohíbe el emplazamiento de actividades productivas en las manzanas que tengan entre un 70% y 100% de usos residenciales, comerciales y /o de equipamiento, Zonas Típicas y Monumentos Históricos, Cités, Pasajes. 4. Se prohíbe la localización de actividades productivas en las Zonas A, B y D, en los sectores especiales, Sectores de Conservación, Inmuebles de Conservación Histórica a excepción de las actividades que cumplan con un estándar tecnológico similar a ISO 14000, limitado a un máximo de 2 actividades por manzana y de acuerdo al listado de rubros CIIU, permitidos. En la Zona D, se requerirá además contar con la autorización de los vecinos. 5. La tipología de taller artesanal se permite en toda la Comuna cumpliendo con condiciones que aseguren una coexistencia armónica entre los diversos usos. 6. Se reemplaza la Zona C, una parte de la Zona D al Sur de Av. Matta y parte de la Zona B de 10 de Julio al Sur, por una Zona F de carácter mixto en la cual se permiten las actividades productivas pero con nuevas exigencias y condiciones de tipo ambiental, tecnológico y urbano. 7. Para las actividades existentes formales en la Zona E, se exigirá el cumplimiento de la nueva normativa, al momento de realizar una nueva obra o alteraciones, modificaciones y ampliaciones. Se incorporan nuevas condiciones físicas de imagen, zonificación interna y condiciones ambientales que incluye, procesos limpios y seguros y medidas de mitigación cuando corresponda. Respecto de las densidades futuras, se proyecta un crecimiento similar al actual, ya que la propuesta fundamentalmente no afecta las condiciones relativas al uso residencial de la Comuna, más bien

113


se espera mejorar la calidad de las instalaciones productivas que estarán en la Comuna y con esto elevar la calidad de vida en la misma por lo que el crecimiento habitacional seguiría su desarrollo actual. Históricamente la comuna de Santiago se ha caracterizado por poseer usos mixtos y diversidad de actividades, como lo son las productivas, residenciales de servicios, equipamiento y comerciales, propias de un área central urbana Metropolitana. Este carácter de usos mixtos, donde la comuna ha acogido a residentes, industriales y empresarios ha sido apoyado por los instrumentos legales de planificación urbana comunal, como lo son el Plan Regulador de Brunner (1939) que privilegió la Actividad Productiva en un 55% del total de la comuna, permitiendo la instalación de industrias molesta e inofensivas, y el Plan Regulador de Hábitat (1989) que también mantuvo este carácter mixto en un 56% del total del territorio, pero permitiendo sólo la actividad productiva inofensiva, definida por la Ordenanza Local y en concordancia con el Plan Regulador Intercomunal. La excepción a esta condición de usos diversos, fue la modificación al Plan Regulador (1996) que disminuyó las zonas mixtas de la comuna a un 23,5% del total del territorio, apoyando las políticas estratégicas de repoblamiento y revirtiendo así la tendencia de pérdida de residentes. A modo de conclusión, la mixidad de usos otorga una gran diversidad de actividades a la comuna, lo que genera una buena oferta y atrae empresarios y usuarios, esto a su vez aumenta la oferta de mano de obra, crea cadenas productivas y socioeconómicas, las cuales contribuyen al soporte económico y autosuficiente de los residentes; asimismo, los ingresos percibidos permiten concretar proyectos de inversión urbana y social. Razón por la cual es importante conservar e incentivar la localización de las actividades productivas más especializadas y de tecnologías limpias y seguras en la comuna. (I. Municipalidad de Santiago, 2000)

M20: 2 de Agosto de 2002 Cambio de uso de suelo en calle Roberto Espinoza esquina Sur Oriente de calle Santiago. Proposición obedece a estudio realizado por la Asesoría Urbana, debido a la solicitud del propietario del predio de calle Roberto Espinoza nºº1302. Analizados los antecedentes se constató que cuando el Plan Seccional antes mencionado se elaboró, el terreno se encontraba abierto, por lo que se pensó que era Bien Nacional de Uso Público debido a lo cual se proyectó área verde en él.

M21: 7 de Agosto de 2002 Se propone revisa 23 planchetas del ‘Plan Seccional de Líneas Oficiales y Áreas Verdes’ en el siguiente sentido: 1. Corregir errores de dibujo, detectados en el trazado de las líneas oficiales (actuales y proyectadas) y anchos asignados de las vías contenidas en las planchetas y plano que conforman los Seccionales de líneas oficiales y áreas verdes. 2. Corregir límite comunal 3. Corregir emplames de las planchetas 4. Confeccionar 56 planos de detalle de correcciones de las planchetas que contienen errores. Dividiendo las láminas en vías intercomunales, comunales y de patrimonio histórico.

114


Se aprovecha además en estas 23 planchetas actualizar: 1. Edificaciones nuevas 2. Información relativa a los Inmuebles de Conservación, para lo cual se adjunta nuevo listad 3. Información de los Monumentos Histórios 4. Actualizar listados de Vías Intercomunales y Vías Comunales, que forman parte del Capítulo V, Artículo 24 de OGUC 5. Graficar Zonas Típicas aprobadas después del año 1995

M22: 19 de Agosto de 2002 Proposición de modificación del texto de la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal en el sentido de precisar las condiciones para uso de almacenamiento en Zona B y modificar el límite del área de restricción para el uso de edificios y recintos destinados a estacionamientos en el centro. Sobre este último, apoya la política comunal que tiende a suprimir las playas de estacionamiento y promueve la construcción de estacionamientos subterráneos o en edificios.

M23: 23 de Agosto de 2002 El estudio Seccional nace de la iniciativa de los propios residentes y usuarios del barrio, organizados en torno a un Comité de Adelanto, quien solicitó a la Municipalidad de Santiago un estudio en detalle de su barrio. Con el objetivo de promover la preservación y protección de la calidad de vida y patrimonio arquitectónico del sector, a la vez de potenciar su carácter tradicional y de localización central de la comuna. Otra de las razones para iniciar ese estudio, es la vigencia cultural y ambiental del barrio, ya que concentra gran cantidad de edificios de interés arquitectónico y diversos Monumentos Nacionales, como también los pulmones verdes de gran importancia dentro de la comuna, como lo son el Parque Forestal y el Cerro Santa Lucía, que le entregan más del 30% de superficie verde a la comuna. El objetivo general del estudio es “reconocer el comportamiento único de localización estratégica del barrio, promoviéndolo a la condición de modelo urbano residencial de alta calidad de vida, pues posee un sistema vial a escala Metropolitana y a la vez u sistema de espacios públicos a escala humana y protegidos; posee alta densidad habitacional, pero a la vez alta superficie de áreas verdes por habitante; posee equipamiento para esparcimiento familiar, como el parque, el museo, las galerías de arte, etc.; posee la característica urbana de Unidad y Diversidad, pluralidad de uso mixto y a la vez una particularidad en el uso cultural y residencial. La proposición de modificación se dirige a dos aspectos: nueva zonificación, usos de suelo y nuevas condiciones de edificación para el sector; y la incorporación de nuevos inmuebles de Conservación Histórica Sobre la proposición de usos de suelo, se propone modificar el PRC para la Zona A, en la cual se acondicionan y crean nuevos sectores especiales como lo son el cambio del límite del actual sector de conservación A4, Cerro Santa lucía, conservando sus usos, altura sy sistema de agrupamiento, explicado en la normativa; cambio del límite del sector especial A6; incorporación de un nuevo sector

115


especial A7, que equivale al sector Alameda, detallado en la Ordenanza; creación de un nuevo sector especial AB, borde sur del parque Forestal, dividido en dos tramos (A8a y A8b). La proposición está orientada a proteger la estructura y morfología del barrio Santa Lucía-Forestal, de modo que no quede ningún predio, al que se le puedan aplicar las normas de altura de la Zona A ni el artículo 15.1 que aluden a una propuesta de barrio, con torres espejizantes y usos deteriorantes para el residencial que predomina dentro del barrio.

M24: 14 de Enero de 2003 Proposición de modificación al PRC en el sentido de suprimir la prolongación del pasaje Las Ramadas hacia la calle Santo Domingo.

M25: 14 de Febrero de 2003 Proposición de modificación al PRC en parte del sector comprendido entre las calles Manuel Rodríguez Norte, Moneda, Tucapel Jiménez y Nicanor de la Sotta, donde se propone dar un ancho continuo entre líneas oficiales de 10m y suprimir parte del área verde proyectada en la esquina surponiente de las calles Moneda y Fanor Velasco. Este ensanche es necesario para facilitar el viraje de los vehículos que transitan por calle Moneda y escogen Fanor Velasco como alternativa para incorporarse a la AV. Libertador Bernardo O’Higgins.

M26: 11 de Enero de 2003 (sic) Proposición de cambio de uso de suelo en calle Carabineros de Chile esquina Dr. Corvalán Melgarejo. Sitio eriazo en el regirán las condiciones de edificación y uso de suelo que corresponden a la Zona B del PRC.

M27: 30 de Enero de 2003 (sic) En 1996 el Municipio de Santiago elaboró un Plan Indicativo que apuntó a orientar el accionar municipal incorporando una visión de desarrollo estratégico para su territorio, en esa oportunidad se definieron cinco imágenes objetivo, en la primera de las cuales se incorpora el tema cultural, histórico y patrimonial. El reconocimiento de la dimensión patrimonial, y de la presencia en su territorio de un conjunto de inmuebles y sectores de valor histórico, cultural y arquitectónico, se ha plasmado en la delimitación de una serie de zonas. Para comienzos de 1998, se formuló un proyecto para recuperar y revalorizar el sector poniente de la comuna de Santiago. El proyecto contempla generar una nueva zonificación y normativa territorial, modificando en consecuencia, el PRC vigente, modificación referida a las características particulares del valor histórico, cultural y arquitectónico de esta parte del territorio comunal. Las modificaciones incluyeron proponer Sectores Especiales (D3 Y B10) incluyendo la protección de 420 Inmuebles de Conservación. Además se incluyeron Sectores Especiales D1 con su respectiva Zona Típica (Lucrecia Valdés y pasajes Históricos) y el Sector Especial B3 con su respectiva Zona Típi-

116


ca “Barrio Concha y Toro”. Se regulan los tipos de intervenciones que estos inmuebles puedan sufrir, para esto se definen los conceptos de Rehabilitación de un Inmueble, Renovación de un Inmueble, Remodelación urbana, Restauración de Inmueble y Reconstrucción de Inmueble La propuesta se ha planteado también, por un lado, buscar preservar aquellos inmuebles y conjuntos que le dan precisamente el valor al lugar, y por otra, establecer como elemento novedoso en la actual normativa del plan Regulador vigente, ciertos incentivos que favorecerían nuevos proyectos. Con respecto a la ‘Remodelación Urbana’ se potencia el desarrollo inmobiliario hacia los bordes, precisamente en aquellos predios que enfrentan vías de grandes dimensiones y donde se da hoy en día un mayor deterioro y donde existen pocos inmuebles o conjuntos de valor patrimonial. Se apoya de hecho una tendencia en este sentido, como puede observarse con las nuevas edificaciones en altura, frente al Parque de los Reyes y de la Av. Presidente Alessandri. Según el tamaño del terreno y del porcentaje que se ocupe en el predio al nivel de superficie, pueden surgir edificaciones sobre 70m de alto /28 pisos), liberando al mismo tiempo un alto porcentaje del suelo a nivel del primer piso, como espacio destinado a área libre o áreas verdes, prolongándose en cierta medida el ambiente verde del Parque de los Reyes hacia el sur. Los proyectos que enfrenten vías de ancho superior a 20 metros, existentes, entre líneas oficiales, podrán construir por sobre la altura máxima del cuerpo edificado paralelo a la calle, definida para la respectiva zona por la presente Ordenanza, un piso retirado habitable, conformado por planos verticales en todas sus caras e inscrito en una rasante de 45º aplicada desde el plomo de la fachada frontal. Esta misma facultad podrá ser aplicable a proyectos que enfrenten áreas verdes públicas que tengan un ancho igual o superior a 10m, se tiende que este ancho se refiere exclusivamente al área verde propiamente tal, o excluyendo en consecuencia las vías que puedan circundarla. En todo caso la facultad antes señalada, no es acumulativa, es decir, cualquiera sea la situación sólo se podrá levantar en total un piso retirado adicional Zona D. Letra e: Adicionalmente y como norma de excepción, en el sector D5 se admitirá construcción aislada por sobre la altura máxima de la edificación continua, cuando se cumplan las siguientes condiciones específicas:

a) Superficie predial mínima: 5.000m2

b) Habilitación en subsuelo de la cuota de estacionamiento que determine el Art. 55 de la Ordenanza Local del PRC C) Destinar el 40% de la superficie a nivel del terreno a uso de área libre y de dicho porcentaje, un 60% destinado a jardines, considerando en este último caso, una profundidad de tierra mínima de 1,5 m., para posibilitar la plantación de especies arbóreas con un mínimo de 5 árboles por cada 100m2 de superficie destinada a área verde.

M28: 9 de Marzo de 2004 Modificación al PRC de Santiago referida a la ‘revisión del Plan Seccional de Líneas Oficiales y Áreas Verdes’. Se corrigen 16 planchetas y se actualiza información sobre Monumentos Históricos y Zonas Típicas aprobadas recientemente, edificaciones nuevas, modificaciones anteriores al PRC y corrección de vías intercomunales.

117


M29: 20 de Mayo de 2004 Aumento de la instalación de playas de estacionamientos causando deterioro urbano en el centro histórico y su expansión. Los impactos negativos se concentran en los de tipo ambiental (contaminación, congestión) y urbanos (deterioro de la imagen, pérdida de la manzana construida como unidad morfológica de la trama urbana del centro e inseguridad). Con tal de apoyar la política comunal, se propone modificar la Ordenanza Municipal Nº47 de playas de estacionamiento, incorporando nuevas exigencias para su instalación y modificar el PRC respecto a la localización de las playas de estacionamiento, prohibiéndolas en el sector del centro. M30. 12 de Enero de 2006 Rectificación y actualización del Texto de la Ordenanza Local que no afectan el contenido general del PRC de Santiago aprobado por Resolución Nº26 de 1989. M31. 24 de Octubre de 2006 Desafectación de vías comunales en el Sector Santiago Norponiente. El sector limitado por el eje de la Av. Presidente Balmaceda (Norte), eje de la Av. Presidente Jorge Alessandri (oriente), eje de la Alameda Libertador Bernardo O’Higgins (sur) y el eje de la calle Matucana (Poniente) posee una extensión aproximada de 300 Ha y ocupando una posición importante en la trama de relaciones de intercambio de la ciudad de Santiago, sólo presenta 3 vías que lo atraviesan por ambos costados conectándolo hacia otras áreas de la ciudad, esta carencia se debe a la presencia de verdaderas barreras urbanas que restringen la conectividad del sector, como son al Oriente la Av. Presidente Jorge Alessandri, el Parque de los Reyes hacia el Norte, la Quinta Normal y la USACH en el Poniente y la Alameda Libertador Bernardo O’Higgins hacia el sur. Hoy en día, muchos de los ensanches proyectados ya no resultan necesarios ni se justifican debido a diversos factores en los que se destaca la falta de recursos municipales o fiscales, como para poder llevar adelante las expropiaciones y ejecutar las obras necesaria, además que las políticas públicas de transporte y vialidad y políticas urbanas comunales de los últimos años han experimentado cambios que apuntan a otro tipo de intervenciones que incentivan el uso del transporte público y a la priorización de algunos ejes como vías conectoras. Como se mencionó anteriormente, los ensanches proyectados tienen escasa factibilidad de realización, sin embargo, contribuyen al incremento del deterioro y a desincentivar las inversiones en el sector, puesto que afectan indefinidamente a propiedades particulares con posibilidades a rehabilitarse o a renovarse. Por los motivos planteados, se ha elaborado un estudio para proponer la eliminación de los ensanches proyectados en vías comunales .Los objetivos de la modificación son 1. Eliminar el gravamen que afecta a un número importante de propiedades 2. Tener un sistema vial acorde a las densidades propuestas en el PRC 3. Proteger los inmuebles de valor patrimonial 4. Proteger sectores o inmuebles consolidados 5. Acoger propiedas antiguas a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria 6. Actualizar el sistema vial comunal de acuerdo a las necesidades actuales 7. Disminuir los permisos acogidos a los artículos de construcción provisoria 121 y 124

118


ANEXO 7

Registro fotográfico: densificación en la comuna de Santiago Centro 1997-2007 A excepción de imagen b) de la pág 120, todas las imágenes son sobre proyectos construidos entre 1997 y 2007 Fuente: Elaboración propia

a) Catedral y b) General Bulnes

119


a) y b) General Bulnes

120


a) San Pablo, b) CitĂŠ enfretado a proyecto de la imagen anterior, c) Brasil y d) AmunĂĄtegui

121


a) y b) Amunátegui, c) Huérfanos, d) San Francisco

122


a) y b) San Francisco, c) y d) C贸ndor

123


a) y b) Curic贸, c) Santa Victoria, d) Santa Rosa esquina Mar铆n

124


a) Victoria, b) Santa Rosa

125


AGRADECIMIENTOS Al profesor gu铆a Ernesto L贸pez M., a la gran ayuda inicial de los ayudantes Ivo Gasic y Daniel Meza, a la excelente disposici贸n de Pablo Trivelli para conversar sobre el mercado inmobiliario, a Ana Carolina Chamorro de CChC y al personal de biblioteca tanto de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo como de la Facultad de Econom铆a y Negocios, ambas de la Universidad de Chile.


Gentrificación corporativa post-Crisis Asiática en Santiago Centro 1997-2007  

Seminario de investigación que postula que la gentrificación fue una herramienta para salir de la Crisis Asiática que golpeó al mercado inmo...

Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you