Page 1

Egeskov & Lindquist

1991 – 2016

UPDATE 2016 EFTERÅR/AUTUMN

DET DANSKE EJENDOMSMARKED THE DANISH PROPERTY MARKET

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE IN NORTHERN EUROPE


FORORD Morten Jensen Executive Senior Director, Senior Partner Head of Valuation & Research E-MBA, State-Authorized Public Accountant

renteniveauer og dels den generelle bedring i dansk økonomi. Samlet resulterede det i moderat stigende lejeniveauer på primære ejendomme i landets større byer og en transaktionsvolumen på 47 milliarder kroner.

Siden den seneste udgave af Det danske ejendomsmarked er Egeskov & Lindquist trådt ind i et samarbejde med Newsec, som er den største rådgiverkoncern inden for erhvervsejendomme i Nordeuropa. Egeskov & Lindquist har i mange år produceret en række rapporter om de forskellige geografiske og ejendomsmæssige segmenter på det danske ejendomsmarked. Tilsvarende har Newsec produceret en lang række rapporter om det Nordeuropæiske ejendomsmarkedet, og med samarbejdet med Newsec vil vi nu i endnu større omfang end tidligere kunne skabe værdi for vores kunder ved at levere opdaterede og skræddersyede analyser af ejendomsmarkedet i et større perspektiv. Det glæder os nu at kunne præsentere en opdatering af forårets omfattende rapport, Det danske ejendomsmarked 2016, som giver indblik i udviklingen på det danske erhvervsejendomsmarked i et samfundsøkonomisk perspektiv. Ejendomsmarkedet udviklede sig positivt igennem 2015 med stigende efterspørgsel efter investeringsejendomme og øget udlejningsaktivitet. Den positive udvikling skyldes dels de fortsat lave

2  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

De positive økonomiske takter fra 2015 er fortsat igennem 2016 med en fortsat stigende tendens i transaktionsvolumen og let stigende lejeniveauer på primære ejendomme, og vi forventer en samlet transaktionsvolumen i niveauet 60-65 milliarder kroner i 2016. Pr. 30. juni 2016 skønnes den at være i niveauet 25-29 milliarder kr. Hvor transaktionsvolumenen i 2015 primært var drevet af retailejendomme på Strøget i København ses transaktionsvolumenen i 2016 nu primært at være drevet af efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme. Briternes EU-exit kan få positiv effekt på det danske ejendomsmarked. Danmark har, set med internationale øjne, en stabil økonomi, og er et interessant ejendomsinvesteringsmarked delvist på grund af vores unikke realkreditsystem men også på grund af det relativt høje afkast på godt beliggende ejendomme. Virksomhederne vil fortsat konsolidere sig i nye moderne lejemål med lys, luft og fleksibilitet. Om end der er kommet en større aktivitet på kontorudlejningsmarkedet, er der fortsat flere kontorejendomme, der bliver konverteret fra erhverv til beboelse. En af de primære årsager til denne tendens er befolkningstilvæksten i København. Siden 1995 er København vokset med 23 pct, og København er i det hele taget blevet en langt mere international by. Københavns kommune fremskriver befolkningen til 685.000 i 2027 (2015: 591.485).


FOREWORD Since the latest edition of The Danish Property Market, Egeskov & Lindquist has entered into a collaboration with Newsec, which is the largest consultancy group in commercial property in Northern Europe. Egeskov & Lindquist has for many years produced research reports on the various geographical and property market segments in the Danish property market. Similarly, Newsec has produced a long series of reports on the Northern European property market, and with cooperation with Newsec, we will now to an even greater extent than previously be able to create value for our customers by providing updated and tailored analyses of the property market in a wider perspective. We are now pleased to be able to present an update of this Spring’s comprehensive report – The Danish Property Market 2016, which provides insight into the development of the Danish commercial property market in a socio-economic perspective. The property market developed positively through 2015 with a growing demand for investment properties and increased rental activities. The positive development was due partly to the continued low interest rates and partly to the general improvement in the Danish economy. Overall, this resulted in moderately increasing rent levels on primary properties in the country’s major cities and a transaction volume of DKK 47 bn.

an overall transaction volume at the level of DKK 60-65 bn in 2016. As of 30 June 2016, the transaction volume is estimated to constitute in the range of DKK 25 - 29 billion. Where the transaction volume in 2015 was primarily driven by the retail properties on Strøget in Copenhagen, the transaction volume in 2016 is now to a greater extent driven by demand for residential buildings. The British EU exit can have a positive effect on the Danish property market. Viewed in international perspective, Denmark has a stable economy and is an interesting property investment market partly because of our unique mortgage credit system, but also because of the relatively high yield on buildings with good locations. Companies will continue to consolidate in new, modern premises with light, air and flexibility. Although there has been major activity in the more primary section of the office rental market, there are still more office buildings that will be converted from commercial to residential. One of the primary reasons for this trend is population growth in Copenhagen. Since 1995, Copenhagen has grown by 23% and the municipality of Copenhagen projects that the population will increase to 685,000 in 2027 (2015: 591,485).

The positive economic cycle from 2015 has continued through 2016 with a continued upward trend in the transaction volume and slightly increasing rent levels on primary properties, and we expect

TEAMET BAG RAPPORTEN/THE TEAM BEHIND THE REPORT: MORTEN JENSEN

Direktør & Seniorpartner / Executive Senior Director & Senior Partner Dir.: +45 51 68 78 88 - morten.jensen@newsec.dk

MATHIAS HARTMANN BONDE

Vurderingsrådgiver & Analytiker / Adviser & Analyst Dir.: +45 26 79 74 73 - mathias.bonde@newsec.dk

HENRIK KIRK NIELSEN

Researcher & Journalist Dir.: +45 27 78 96 38 - henrik.nielsen@newsec.dk

MALENE KIHM HESSELFELDT

Grafisk designer / Graphic Designer Dir.: +45 27 21 11 29 - malene.kihm@newsec.dk 3  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


I denne udgave kan du læse mere om: • Dansk økonomi • Markederne for: - Kontorejendomme - Industri- og logistikejendomme - Detailejendomme - Boligudlejningsejendomme - Investeringsejendomme • TEMA: Investeringsejendomme i et regnskabsmæssigt perspektiv 4  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016


In this edition, you can read more about: • The Danish Economy • The markets for: - Office property - Industry and logistics property - Retail property - Residential property - Investment property • THEME: The valuation of investment properties seen from an accounting perspective 5  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


DANSK ØKONOMI DANSK ØKONOMI ER AFHÆNGIG AF OMVERDENEN Der er ikke sket markante ændringer i Dansk økonomi siden Det danske ejendomsmarked udkom i februar 2016. Den økonomiske udvikling bevæger sig fortsat i en positiv retning. Væksten udviser en svagt stigende tendens, og renterne er fortsat på et meget lavt niveau. Økonomien i Kina er bremset op og synes at have svært ved at komme op i samme tempo som i 2015. Det er fortsat Europas vækstlokomotiv, Tyskland, der trækker den europæiske og danske vækst. Den danske økonomi er lille og åben og i høj grad afhængig af handel med andre nationer. Udviklingen på de største eksportmarkeder - særligt Tyskland, Sverige og USA - har derfor stor indflydelse på udviklingen i

Danmark. Forbedringerne i de europæiske og amerikanske økonomier er særdeles gode for udsigterne for dansk økonomisk vækst. Fremgangen i USA’s økonomi underbygges blandt andet af, at den amerikanske centralbank, Federal Reserve, i december 2015 hævede renten for første gang i 9 år. Rentestigningen er generelt et tegn på bedring i USA’s økonomi og et skridt mod en normalisering. Vi vurderer, at briternes EU-exit kan få stor indvirkning på både de finansielle markeder, den økonomiske vækst og ejendomsmarkederne i Europa. På kort sigt kan Brexit få positiv effekt på aktiviteten på det danske ejendomsmarked. Usikkerheden på det britiske ejendomsmarked kan styrke de mere sekundære markeder, og det er realistisk, at investorerne i større omfang vil søge

alternative investeringer i f.eks. Danmark, resten af norden og andre europæiske lande. I praksis forlader briterne tidligst EU-samarbejdet i 2019, og de økonomiske konsekvenser af Brexit vil afhænge af, hvilke aftaler de kan forhandle på plads. ØKONOMISKE NØGLETAL FOR DANMARK Den danske beskæftigelse er steget med 11.000 personer i 1. kvartal. Fra maj til juni steg den med yderligere 5.000 personer, og hvis man omregner beskæftigelsesudviklingen til fuldtidspersoner, har Danmark pr. 1. halvår 2016 med 46.000 personer - svarende til 1,7% - opnået den største vækst siden finanskrisen. I 2. kvartal steg beskæftigelsen med 0,5%.

THE DANISH ECONOMY There have been little significant changes in the Danish economy since the Danish Property Market was published in February 2016. Economic development continues to move in a positive direction. Growth is showing a slightly increasing trend and interest rates are still at a very low level. The economy in China has stalled and seems to have difficulty achieving the same pace as in 2015. Germany is still driving European and Danish growth. The Danish economy is small and open, and very much dependent on trade with other nations. Therefore, development in the largest export markets – especially Germany, 6  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

Sweden and the United States – has a big influence on developments in Denmark. This means that the upturn in the European and US economies is a very positive indication of the prospects for growth in the Danish economy. The recovery in the American economy is supported by the US Federal Reserve having increased the interest rate in December 2015 for the first time in nine years. The interest rate increase is generally seen as a sign of improvement for the US economy and a first step towards normalisation. We estimate that the British EU exit can have a major impact on the financial

markets, economic growth and the property markets in Europe. In the short term, Brexit may have a positive effect on activity in the Danish property market. The uncertainty on the British property market could strengthen the secondary markets, and it is realistic that investors to a greater extent will seek alternative investment markets such as Denmark, the rest of the Nordic countries and other European countries. In practice, the British will exit the EU cooperation in 2019 at the earliest, and the economic consequences of Brexit will depend on the agreements they can negotiate.


»Der er et betydeligt potentiale for vækst i det private forbrug«

Det reale BNP voksede 0,5% i både 1. og 2. kvartal, når der korrigeres for prisudvikling og sæsonbevægelse. Nationalbanken vurderer, at det primært skyldes den indenlandske efterspørgsel efter varer og eksporten til udlandet. Over de seneste par år har BNP udviklet sig forholdsvist svagt i forhold til beskæftigelsen. Det afspejler i høj grad tilbagegang i forskellige sektorer, for eksempel råstofudvinding og søtransport, som begge har markant økonomisk betydning, men dog beskæftiger forholdsvis få personer på landsplan. Derimod har der været betydelig fremgang i både produktionen i industri-, bygge- og anlægssektoren samt en række andre serviceerhverv. Nationalbanken forventer overordnet en genopretning af produktiviteten, idet

ECONOMIC KEY FIGURES FOR DENMARK Danish employment has increased by 11,000 in the first quarter of 2016 which, converted to full-time employment, equates to an additional 46,000 employees. This increase in employment is equivalent to 1.7% and is highest growth leap since the financial crisis. The second quarter, unfortunately resulted in an increase of in unemployment of 0.5%. The real GDP grew 0.5% in both the first and second quarters when corrected for price development and seasonal fluctuation. Danmarks Nationalbank estimates that this is primarily due to the domestic demand for goods and exports to the rest of the world. Over the last few years, the GDP has evolved relatively weakly in relation to employment. This does, to a high degree, reflect the decline in different sectors, for example mining and quarrying as well as maritime transport, both of which are of significant economic importance, but employ relatively few people at the national level. On the other hand, there has been

»There is a significant potential for growth in private consumption«

fremgangen i det reale BNP skønnes at blive 1,0% i 2016, stigende til 1,6% i 2017 og 1,8% i 2018. Der er et betydeligt potentiale for vækst i det private forbrug, sådan som det allerede har været tilfældet i nogen tid. Privatforbruget steg 0,6% i 1. kvartal i forhold til kvartalet før. Det sker efter en forbrugsvækst i 2015 på 2,1%, hvilket er den højeste årlige vækst siden 2006. Væksten i det private forbrug skønner Nationalbanken til 1,8% både i år og i 2017 og til 1,9% i 2018. Selvom boligpriserne er steget voldsomt især i storbyerne, udtalte nationalbankdirektør Lars Rohde på et pressemøde den 15. juni 2016, at banken fortsat er særligt opmærksom på udviklingen på det danske

substantial progress in production both in the industrial sector and the construction sector, as well as for a number of other professional services.

ejendomsmarked, men at banken ikke frygtede en boligboble. Dog kan eventuelt massive rentestigninger over en kortere periode ifølge de danske boligøkonomer medføre et prisfald. Se tabel 1.1 FORTSAT LAVE RENTER MEN FORVENTNING OM STIGENDE INFLATION Den lange rente er fortsat lav og understøtter det private forbrug og boliginvesteringerne. I juli omlagde en stor andel af de danske boligejere deres finansiering. Flere boligejere er gået til 30-årige fastforrentede ”superlån” med og uden afdrag - frem for de ellers billige og populære rentetilpasningslån. De historisk lave renter har ligeledes været en støttende hånd for den danske økonomi, hvilket især ejendomsinvestorer har nydt godt af. Den Europæiske Centralbanks

Danish property market, the bank is not afraid of a housing bubble. However, according to Danish housing economists, massive interest rate increases over a shorter period can lead to a drop in prices.

Danmarks Nationalbank expects an overall recovery of productivity, as the recovery in the real GNP is estimated at 1.0% in 2016, rising to 1.6% in 2017 and 1.8% in 2018.

CONTINUED LOW INTEREST RATES WITH EXPECTATIONS OF RISING INFLATION

There remains to be significant potential for growth in private consumption. Private consumption increased by 0.6% in the first quarter compared with the previous quarter. This is taking place after consumption growth in 2015 of 2.1%, which is the highest annual growth since 2006.

Long-term interest rates have remained low and support private consumption and investments in housing. In July, a large proportion of Danish homeowners restructured their financing. Several homeowners have switched to 30-year-fixed-rate “super loans” with and without periodic loan repayments – rather than the popular alternative of floating rate mortgages.

Danmarks Nationalbank estimates growth in private consumption at 1.8% both this year and in 2017, and at 1.9% in 2018. Although housing prices have risen dramatically in large cities in particular, Lars Rohde, Head of Danmarks Nationalbank, stated at a press conference on 15 June 2016 that although the bank will continue to pay special attention to developments in the

The historically low interest rates have also lent a helping hand to the Danish economy, particularly benefiting property investors. The European Central Bank’s fear of deflation, the attempt to kick-start the economy and the influx of capital due to uncertainty elsewhere in the world have been the primary causes of the current low interest rate. 7  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


deflationsangst, forsøget på at hjælpe økonomien i gang og indstrømning af kapital på grund af usikkerhed andre steder i verden er de primære årsager til den nuværende lave rente. Nationalbankens udlånsrente følger generelt renteniveauet fra ECB. Så længe priserne ikke begynder at stige markant, forventer vi, at renten forsætter på sit nuværende lave niveau. Se figur 1.1

inflation i EU har ligesom den danske udvist en faldende tendens igennem de seneste år - Danmark har haft den laveste inflation i 60 år. Både den europæiske og danske inflation ligger således langt fra det officielle ECBmål på 2,0%, og med den generelle usikkerhed i omverdenen kan det være svært at spå om fremtidens inflationsniveau.

Forbrugerprisinflationen i Danmark har siden 2013 ikke oversteget 1,0%, og lå i 2014 på blot 0,6%. Den vægtede gennemsnitlige

Skulle de nuværende usikkerhedsmomenter i international økonomi få større negative konsekvenser for den danske vækst, kan det lave inflationsniveau blive problematisk. Kommer der et negativt stød til dansk økonomi og et efterfølgende fald i

Danmarks Nationalbank’s lending rate generally follows the interest rate level of the ECB. Provided that prices do not start to increase significantly, we expect that interest rates will stay at the current low level.

rates are thus far from the official ECB target of 2.0%. With the general uncertainty that may affect the world economy, it is difficult to predict the level of inflation going forward.

EXPECTED INFLATION RATE INCREASE Consumer price inflation in Denmark has not been above 1.0% since 2013 and in 2014 it was recorded at just 0.6%. The weighted average inflation for EU mirrored the Danish level and showed a falling trend over the past three years. Denmark currently has the lowest inflation rate in 60 years and both the European and Danish inflation

If the current uncertainty elements in the international economy turn out to have significant negative consequences for Danish growth, the low inflation level could well pose a problem. If the Danish economy is negatively impacted and sees a subsequent fall in consumer confidence, we will likely see falling price levels.

FORVENTET STIGNING I INFLATIONSRATEN

8  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

forbrugertilliden, er det derfor ikke usandsynligt, at vi kan komme til at opleve faldende priser. Uden en væsentlig mulighed for at justere renteniveauet yderligere i nedadgående retning kan en sådan deflation potentielt sætte gang i en negativ spiral, hvor forbrugerne udskyder deres indkøb af særligt varige forbrugsgoder. Det kræver dog længerevarende og kraftig deflation, før denne frygt aktualiseres, og vi forventer ikke at det vil udvikle sig til et sådant scenarium under de nuværende økonomiske forhold.

Without the option to significantly adjust interest rates further in a downward direction, deflation may kick-start a negative spiral in which particularly the sale of consumer durables is expected to suffer. Notwithstanding, a longer-lasting period of persistent deflation is required before this fear becomes a reality, a scenario which we, in the current economic situation, consider unlikely.


TABEL 1.1: NATIONALREGNSKABET HOVEDPOSTER TABLE 1.1: THE NATIONAL ACCOUNTS PRINCIPAL ITEMS Realvækst i % Real growth in %

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016 E

Bruttonationalprodukt, BNP Gross Domestic Product, GDP

-0,7

-5,1

1,6

1,2

-0,1

-0,2

1,3

1

0,5

Import af varer og tjenester Imports of goods and services

4,3

-12,4

0,9

7,1

1,8

1,1

3,3

0

0,1

Eksport af varer og tjenester Exports of goods and sevices

3,2

-9,5

1,9

7,3

0,6

0,9

3,1

0,3

0,6

Husholdningernes forbrugsudgifter Household consumption

0,5

-3,6

0,8

0,7

0,2

0,2

0,6

2,3

0,6

Offentlige forbrugsudgifter Public consumption

3,2

3

1,3

-1,4

0

-0,7

0,2

-0,7

0,6

Faste bruttoinvesteringer Gross fixed asset formation

-3,3

-14,3

-4

0,3

3,9

1,1

3,4

1,1

n/a

Kilde: Nationalbanken / Source: Danmarks Nationalbank

FIGUR 1.1: NATIONALBANKENS UDLÅNSRENTE I PROCENT FIGURE 1.1: DANMARKS NATIONALBANK’S LENDING RATE IN PER CENT 1,5 1,0 0,5 0,0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Kilde: Nationalbanken / Source: Danmarks Nationalbank

9  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


KONTOR MODERNE OG EFFEKTIVE KONTORLOKALER I HØJ KURS Virksomhederne efterspørger kontorfaciliteter, der opfylder kravene om en dynamisk og fleksibel arbejdsplads. Moderne kontorer skal i dag kunne favne såvel mødeaktiviteter, krav om vidensdeling, fremme kollegialt samvær samt sikre plads til faglig fordybelse. Kravene er mangeartede og mere komplekse end tilfældet var for 20 år siden, hvor kontorbygninger typisk kunne bestå af mødelokaler, cellekontorer og kantine. Flere mindre virksomheder ønsker ligeledes en arbejdsplads beliggende i et veletableret område med en god infrastruktur samt kontorarealer i en moderne opsætning med for eksempel kantine. Vi oplever stadig, at større kontorejendomme bliver renoveret og ombygget til ”multibrugerhuse”, hvilket giver mindre servicevirksomheder mulighed for at få et domicillignende hjemsted.

Udlejerne er fortsat interesseret i at specialindrette lejemålene til lejerne, hvis der er tale om fornuftige længder på lejekontrakterne og om økonomisk sikre lejere. Ifølge Ejendomstorvet har den overordnet tomgang for kontorlejemål vist en faldende tendens og ligger nu på 8,5% på landsplan. Københavns omegn topper med en tomgang på 13,8% pr. 1. juli 2016. STOR EFTERSPØRGSEL I KØBENHAVNS CENTRUM OG FÆRRE LEDIGE KONTORLOKALER I teorien bør en god økonomi med stigende beskæftigelse medføre et fald i tomgangen for kontorarealer.

Der er lige nu et øget efterspørgselspres på kontorlokaler i det centrale København – både fra lejere og investorer. Det er ikke unormalt at flere lejere kæmper om at få det samme lejemål, hvilket giver et opadgående pres på årslejen. På baggrund af den høje efterspørgsel er lejeniveauerne for de allerbedste ejendomme i København steget med 150-200 kroner pr. m² det seneste år. Lejeniveauet på disse ejendomme ligger på op til 1.975 kroner pr. m² eksklusive driftsomkostninger for lokaler på cirka 1.000 m². Ved leje af mindre end 500 m² på en god beliggenhed er lejeniveauet op til 2.500 kroner pr. m² (eksklusive driftsomkostninger).

Arbejdsløsheden i København by er aktuelt 4,6% mod 6,5% i 2010. I samme periode er tomgangen i Københavns by faldet til cirka 7,9% mod 8,8% i 2010.

Forrentningskravet til de bedste kontorejendomme i København ligger omkring 4,00%. Der har ikke været markante ændringer de seneste 15 måneder. Dog er der igennem det sidste halv år sket nogle ændringer i

still find that larger office buildings are renovated and converted into business centres, which allows smaller companies to benefit from prestigious addresses.

STRONG DEMAND IN THE CENTRE OF COPENHAGEN AND FEWER VACANT OFFICE PREMISES

OFFICE MODERN AND EFFICIENT OFFICES REMAIN POPULAR Businesses demand office facilities that can satisfy the need for a dynamic and flexible workplace. Modern offices must now be able to support meeting activities, knowledge-sharing opportunities, support social contact and provide room for immersion. The demands are varied and more complex than they were 20 years ago, when office buildings typically consisted of meeting rooms, office cubicles, and a canteen. Several small businesses also want to be located in well-established areas with good infrastructure and office spaces in a modern setup with a canteen, for example. We 10  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

Landlords are still interested in fitting out the premises especially for the tenants as long as a it involves sensible lease lengths and financially secure tenants. According to Ejendomstorvet.dk, the overall vacancy rate for office premises has shown a downward trend and is now at 9.6% nationwide. The region of Copenhagen peaks with a vacancy rate of 13.8% as of 1 July 2016.

In theory, a stable economy with increasing employment should result in a reduction in the vacancy rate for office space. Unemployment in Copenhagen city is currently 4.6% compared with 6.5% in 2010. During the same period, the vacancy rate in Copenhagen city has reduced to approximately 7.9% compared with 8.8% in 2010. There is currently an increase in the demand for office premises in central Copenhagen, both from tenants and from investors. It is not unusual that several potential


markedet, og der er allerede handlet ejendomme med et lavere forrentningskrav. Der har været tale om særligt godt beliggende liebhaverejendomme og/eller ejendomme med mulighed for udvikling. Efter flere år med konverteringer fra kontor til bolig i Københavns bymidte, kommer der snart centralt beliggende kontorarealer til CBD igen. PFA købte i december sidste år det gamle postkontor i Købmagergade af PostNord. I den historiske ejendom er der 10.300 m² nye kontorer på vej. Samlet set udvikler det københavnske kontormarked sig i en positiv retning med en stor andel af effektive kvadratmeter i nybyggeriet. Samtidig bliver udbuddet af mindre effektive ejendomme reduceret. Det sker i takt med, at en betydelig del konverteres til boliger, hvilket også opleves i andre større byer. Regeringens planlagte udflytning af statslige arbejdspladser ventes at frigøre cirka 80.000 m² kontorlokaler. På trods af dette forventer vi, at tomgangen i kontorlokaler i København fortsætter sin stagnerende tendens, da især jobvæksten skaber øget efterspørgsel. ØSTJYLLAND FØLGER GODT MED Arbejdsløsheden i Aarhus har de seneste år været lavere end i København. Ifølge Danmarks statistik er arbejdsløsheden i Aarhus

tenants vie for the same property, causing upwards pressure on rent levels. Due to the high demand, the rent levels achievable for space in the most attractive properties in Copenhagen have increased by DKK 150–200 per m² over the past year. For premises of approx 1,000m2, the maximum rent level is around DKK 1,975 per m² excluding operating costs. For lettings of less than 500 m² in these prime locations, the maximum rent level is rumoured to reach DKK 2,500 per m² (exclusive operating costs). The yield requirement for prime office investments in Copenhagen is currently in the region of 4%. There has not been significant yield movement in the past 15 months. The level is under pressure with a few properties having traded at a lower yield. These have been exceptional properties with especially good locations and/or properties with potential of development. After several years of central Copenhagen office conversions to residential, new office developments are again planned for the CBD area. In December 2015, PFA

purchased the old post office and distribution centre in Købmagergade from PostNord which, in addition to retail, will comprise approx 10,300 m² of new offices. In general terms, the Copenhagen office market is currently moving in a positive direction with a large share of the efficient spaces in the new construction. At the same time, the stock of less efficient offices buildings is continually reduced due to conversion to residential. This is a trend which is also witnessed in other major cities. The Government’s planned relocation of governmental jobs is expected to result in approx 80,000 m² of vacant office space. Nevertheless, we expect the vacancy rate for office in Copenhagen to remain stagnant, as the expected increase in jobs is expected to result in a growing demand sufficient to soak up the created office surplus. EAST JUTLAND IS FOLLOWING SUIT In recent years, unemployment in Aarhus has been lower than in Copenhagen. According to Statistics Denmark, 11  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


»Vi oplever stadig, at større kontorejendomme bliver renoveret og ombygget til ”multibrugerhuse”«

på 4,4% pr. juni 2016 mod cirka 5,0% i 2010. Aarhus og Østjylland viser en tendens til faldende tomgang. Fra 1. kvartal 2015 til 1. kvartal 2016 har der været et fald i antallet af tomme kvadratmeter på lidt mere end et procentpoint.

»We still find that larger office buildings are renovated and converted into business centres«

I Aarhus city og havn bliver de bedst beliggende kontorlokaler udlejet til 1.200-1.300 kroner pr. m². De mindre attraktive lejemål i samme område ligger på omkring 800 kroner pr. m². Forrentningskravet til disse ejendomme er faldet til niveauet 5,25 % efter at have ligget på 5,50 % i en længere periode.

Trekantsområdets bedst beliggende kontorlejemål udlejes for 900-1.000 kroner pr. m². For ejendomme med en mere sekundær beliggenhed og/eller kvalitet er det ikke unormalt at se lejeniveauer i omegnen af 400-600 kroner pr. m². Forrentningskravet på de bedst beliggende kontorejendomme er faldet til niveauet 6,0 %. I perioden 2014 – ultimo 2015 lå forrentningskravet omkring 6,25% for disse ejendomme.

Danske Bank flytter sit århusianske domicil til Sydhavnen, hvor Danica i foråret købte grunden på hjørnet af Spanien og Jægergårdsgade af Aarhus Kommune. Det er KPC der opfører den 11.000 m² store bygning i 6 etager. Ud af de 650 medarbejdere, som bygningen skal huse, er der primært tale om Danske Bank medarbejdere. De øvrige medarbejdere er forbundet med koncernen via jobs i ejendomsmæglerkæden HOME og pensionsselskabet Danica.

unemployment in Aarhus was 4.4% in June 2016 compared with approx. 5.0% in 2010.

let at around DKK 800 per m² pa. Following a longer period of stagnant The yield requirement for primary office investments are currently at 4,75% while the more standard office stock attracts a yield in the region of 5.25%.

Statistics for the areas of Aarhus and East Jutland show a decline in the vacancy rate. From Q1 of 2015 to Q1 of 2016 the figures a drop in area vacancy of just over one percentage point. The Triangle area’s office premises occupying the best locations are let at between DKK 900–1,000 per m² pa. For properties in a more secondary location and/or quality, it is not unusual to see rent levels in the region of DKK 400–600 per m² pa. The yield requirement for primary located office buildings has reduced to approx. 6.0% whereas the level during the period from 2014 to the end of 2015 was around 6.25%. In the Aarhus city and harbour areas, office premises occupying the best locations are let at DKK 1,200–1,300 per m² pa whereas less attractive offices in the same area are

12  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

Danske Bank is relocating its Aarhus HQ to the south harbour area Aarhus to a new six-storey/11.000 m2 office complex to be constructed by KPC. The plot which is located on the corner of Spanien and Jægergårdsgade, was purchased in Spring 2016 in a transaction between the Municipality of Aarhus (seller) and Danica. While Danske Bank employees will make up the majority of the 650 future users of the office complex, other users will include employees from the real estate group HOME and the pension company Danica. ECONOMIC VACANCY Nationwide, the vacancy rate for July was 9.4% which is 0.2% less than the rate

ØKONOMISK TOMGANG I juli er den økonomiske tomgang på landsplan 9,4% for alle ejendomssegmenter, hvilket svarer til et fald på 0,2 %-point i forhold til april og 0,5 %-point i forhold til samme tid sidste år. Den økonomiske tomgang for kontor steg med 0,1 procentpoint sammenlignet med april, og pr. juli 2016 ligger den økonomiske tomgang på 12,7 %. Den økonomiske tomgangsprocent for kontor er typisk lavere end den arealmæssige. Det indikerer ifølge Ejendomsforeningen Danmark, at der bliver udlejet flere billige kontorlokaler. Tendensen kan blandt andet ses i København CBD, hvor den økonomiske tomgang for kontor er steget med 0,3 %-point, mens den arealmæssige tomgangsprocent er faldet med 0,1 %-point.

recorded in April and 0.5% less than the vacancy rate recorded at the same time last year. The economic vacancy rate for offices increased by 0.1 % compared with April, and as of July 2016, the economic vacancy rate was 12.7%. Generally, the office vacancy measured as economic vacancy tends to be lower than that measured on vacant area basis. According to the Danish Property Federation, this indicates that most lettings are achieved on cheaper office premises. This trend is evident in Copenhagen CBD where the economic vacancy rate for offices has increased by 0.3% points whereas the area vacancy rate has reduced by 0.1%.


TABEL 2.1: SALGSEKSEMPLER PÅ KONTOREJENDOMME TABLE 2.1: SALES EXAMPLES OF OFFCIE PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

3.249

30

n/a

København / Copenhagen

49.065

1.400

n/a

København / Copenhagen

7.849

155

4,85

København / Copenhagen

3.482

79

4,79

København / Copenhagen

7.000

225

n/a

Kolding

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 2.2: LEJEEKSEMPLER KONTOREJENDOMME TABLE 2.2: RENTAL EXAMPLES OF OFFCIE PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Primær nettoleje, DKK / m² Primary net rent DKK / sqm

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

2.131

1.150

København / Copenhagen

3.237

1.395

Nordsjælland / North Zealand

2.952

950

Aarhus

5.745

1.350

Aarhus

1.970

1.200

København / Copenhagen

2.950

1.427

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

Figur 1.1: Kontortomgang Figure 1.1: Vancancy rate for office properties FIGUR 2.1: KONTORTOMGANG FIGURE 2.1: VACANCY RATE FOR FOR OFFICE PROPERTIES 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 % 6,00 4,00 2,00 0,00 01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 01-10-2013 01-01-2014 01-04-2014 01-07-2014 01-10-2014 01-01-2015 01-04-2015 01-07-2015 01-10-2015 01-01-2016 01-04-2016 01-07-2016

København By / Copenhagen City 

København by

Københavns omegn

Østjylland

Fyn

Nordsjælland

Hele landet

Kilde: Oline.dk FIGUR Afkastet 2.2: FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME Source: Figur 1.2:Oline.dk på primære kontorejendomme

FIGURE 2.2: for YIELD FOR PRIMARY Figure 1.2: Yield primary office propertiesOFFICE PROPERTIES

Østjylland / East Jutland 

Fyn 

Københavns omegn / Suburban Copenhagen  Nordsjælland / North Zealand 

Hele landet / Total in Denmark Kilde: Ejendomstorvet.dk / Source: Ejendomstorvet.dk

FIGUR 2.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE KONTOREJENDOMME FIGURE 2.3: RENTAL LEVELS FOR PRIMARY OFFICE PROPERTIES Figur 1.3: Lejeniveauer eks. drift på primære kontorejendomme Figure 1.3: Rental levels (excluding operating costs)for primary office properties

% 8 7

2000

DKK

1800

6

1600 5

1400 1200

4

1000

Arhus

3 2

København/Copenhagen Trekantsområdet/Triangle Area

600 400

1

Aarhus København/Copenhagen

200 0

0

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Aarhus  Københavns / Copenhagen  Source: Newsec Egeskov & Lindquist

800

Trekantsområdet / Triangle Area

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Aarhus  Københavns / Copenhagen  Source: Newsec Egeskov &Lindquist

Trekantsområdet / Triangle Area

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

13  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


14  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016


15  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


PRODUKTION, LAGER & LOGISTIK NYBYGGERI OG UDVIKLING TAGER FART Siden finanskrisens afslutning har der været en tendens til faldende tomgang i segmentet, og specielt effektive ejendomme, der kan bruges til lager- og logistikvirksomhed, er på vej til at blive en mangelvare i markedet. Samtidig har der været igangsat meget få nybyggerier, hvilket har medført, at antallet af tomme ejendomme og lokaler (tomgangsprocenten) ifølge Ejendomstorvet er faldet til under 3,0% på landsplan - svarende til et fald det seneste år på mere end 0,5%-point.

Der er fortsat mangel på moderne industriog logistikejendomme på både investeringsog udlejningsmarkedet. Udbuddet af ældre industri- og lagerejendomme med korte lejekontrakter matcher ikke efterspørgslen på moderne bygninger med lange kontrakter. Logistikejendomme med læsseramper, mange porte, gode tilkørselsforhold, lav arealandel af kontorer med mere er i høj kurs. Populariteten stiger i takt med at flere varer transporteres som pakker - blandt andet som følge af stigende nethandel - samtidig

med at transport via jernbanerne holder status quo. Der har været en stærk udvikling inden for den type ejendomme langs den østjyske motorvej - specielt på strækningen mellem Aarhus og Trekantsområdet Det samme gælder på Sjælland ved Greve Main, Køge og Høje Taastrup. De er typisk bygget højloftet (minimum 8,5 meter), og nærheden til motorvej og gode tilkørselsforhold er attraktivt og gør det nemt for de store lasbiler at komme frem.

PRODUCTION, LOGISTICS & INDUSTRIAL NEW DEVELOPMENT GAIN MOMENTUM Since the end of the financial crisis, there has been a trend of decreasing vacancy in this segment, and especially modern and efficient storage or logistics stock has moved to become a scarce commodity in the letting and investment market. Additionally, only few new developments have been initiated, leaving the current national vacancy rate at a level just below 3% (Ejendomstorvet.dk). The shortage of attractive logistics and storage space is both felt both by tenants and investors neither of which shows 16  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

much interest in older industrial property stock where some vacancy still exist. Prime logistics assets offer adequate ramps and ports, good accessibility and an advantageous office to logistics ratio (max 10%). Demand for this type of asset is increasing in line with the increase in goods being transported, for instance as a result of increased internet shopping. Transport by rail is maintaining the status quo. For the past few years, new logistics assets have been developed close to existing

logistic hotspots. In particular the areas along the East Jutland motorway/E45 (from the Triangle area and north towards Aarhus) and the E20/E47 (between Høje Taastrup and Køge Transport Centre) have seen newly developed logistics properties located immediately by the motorway, comprising a clear floor to ceiling height of at least 8,5m. Much of this new building stock is developed jointly with a specific tenant taking a long lease, thus creating an attractive investment asset. This aspect is key to the sharpening of


Salg af investeringsejendomme i er tillige for opadgående, og det sker blandt andet i takt med, at kravet til startafkast på denne type ejendomme har været faldende. Det er dog primært effektive og velbeliggende kvalitetsejendomme, der efterspørges. Vores forventning er derfor, at vi vil se en fortsat stigning i antallet af sale-and-lease-back transaktioner inden for industrisegmentet i de kommende år. Tidligere i år har to af landets største fragtfirmaer solgt ud af deres logistikejendomme for efterfølgende at fortsætte som lejere. KONVERTERING TIL ANDRE FORMÅL Flere kommuner er opmærksomme på det store antal ukurante produktionsejendomme, og de er begyndt at se positivt på, at ejendommene konverteres til andre formål som lager, undervisning eller kontor. En del ejendommene har været handlet til meget lave priser med store tab til de tidligere ejere. Det har åbnet for muligheden for rentable udviklingsprojekter for de nye ejere. En engelsk koncern, som har specialiseret sig i opkøb og udvikling af nødlidende industriejendomme, har netop solgt to ejendomme på lige under 5.000 m² i Ishøj. HJEMTAGNING AF ARBEJDSPLADSER Udover de manglende nye byggerier, har der tillige været en tendens til, at danske

the yield requirement that has been occurring in this segment. Investment transactions are also increasing in line with the development of efficient, quality properties with a good location. Our expectation is therefore that we will see a continued increase in the number of saleand-lease-back transactions within the industry segment in the coming years. Earlier this year, two of Denmark’s largest freight companies sold off their logistics properties as investment assets on a sale and leaseback arrangement. PROPERTY CONVERSION In the past and current market, a number of properties have been traded at very low price levels, in many instances crystallising large losses for the selling party. Luckily, several municipalities now hold a more positive view towards conversion of traditional production properties which are now functionally obsolete. This shift widens the scope for repurposing obsolete buildings for future use as for instance warehouses, educational facilities or offices. An English group, specialising in the acquisition and development of non-performing

virksomheder i højere grad end tidligere er begyndt at hjemflage produktionen fra Østeuropa og Asien. Det sker som følge af, at det danske omkostningsniveau har været stagnerende siden finanskrisen, et øget brug af robotter og automatiseringsteknikker, udbredelsen af online forretninger samt en øget produktion. Virksomhederne har ifølge en analyse fra Dansk Metal generelt oplevet forbedret produktkvalitet, leveringshastighed og -pålidelighed ved at flytte produktionen til Danmark.

tomme effektive lokaler er faldet så meget, som tilfældet har været, men opmærksomheden på mulighederne er stigende.

En undersøgelse fra Syddansk Universitet viser, at der også stadig flyttes produktion ud af landet, og at motivationen primært er lavere omkostninger. Undersøgelsen bekræfter, at hjemtagningen handler om kvalitet og hastighed. Undersøgelsen fortæller også, at vi i de kommende to år vil opleve flytning af produktion både den ene og den anden vej, og at den samme virksomhed i flere tilfælde har gjort begge dele. Konklusionen er, at produktion løbende bliver analyseret og tilpasset den aktuelle markedssituation.

MERE ENKLE BRANDKRAV TIL NYBYGGERIER

BYGGEGRUNDE Den aktuelle udvikling betyder, at det er interessant at se på udbuddet af byggegrunde til industrisegmentet. Ikke alle virksomheder har registreret, at antallet af

industrial properties, recently sold two 5,000 sq m optimised properties in Ishøj, Greater Copenhagen. MANUFACTURING JOBS RETURNING TO DENMARK In addition to the new developments in the segment, there is also an emerging tendency to bring back manufacturing jobs from Eastern Europe and Asia, even if production in these geographical areas are still considered to be beneficial in terms of low cost overheads due to of lower wages. As Danish cost levels/wages have been stagnant since the financial crisis and since there has been an increased use of robots and automation techniques, Danish firms have generally experienced improved product quality, delivery speed and delivery reliability by moving the production to Denmark, an analysis by Danish Metal states. Part of the reason for the bettering of the market, is due to the increase in the amounts of and use of internet retailing as well as an increased production. While some firms base their strategy on Danish manufacturing jobs, other firms focus on lower cost only. A study from the University of Southern Denmark concludes that production is still being moved out of the

En af landets stærke byggemarkedskæder har netop købt en 80.000 m² stor byggegrund i Aarhus-området med henblik på at opføre et nyt logistikcenter, og en større IT-virksomhed har netop erhvervet et grundstykke i Glostrup efter længe at have været på jagt efter en placering til deres server-aktiviteter.

Som følge af et politisk ønske om at gøre brandreguleringen mere enkel og i tråd med vores nabolande er en række brandkrav til højlagre og lignende industribygninger flyttet fra beredskabslovgivningen til byggeloven. I praksis betyder ændringen, at bygherren pr. 1. juli 2016 ikke længere skal opfylde detaljerede krav til hvordan brandsikringen udføres, men i stedet efterkomme funktionsbaserede krav til sikkerhedsniveaet og selv kan bestemme hvordan. En af de største investorer inden for industri- og logistiksegmentet vurderer, at lempelsen giver muligheder for lavere byggeomkostninger, og dermed en bedre forrentning af nybyggerier.

country, and that the motivation is mainly lower costs. The study confirms that the process of bringing back manufacturing jobs concerns quality and speed. The study also expects that we, in the next two years will see the relocation of production in both directions, and that the same company in several cases will exercise both actions. In conclusion, production effectiveness is expected to be scrutinised on an ongoing basis with actions adapting to the current market situation. BUILDING SITES The current development makes it interesting to look at the supply of building plots for the industrial segment. Not all companies have discovered that the amount of vacant efficient premises has reduced to the extent it has, however, attention to the opportunities this creates is increasing. One of Denmark’s largest DIY chains has just bought a 80,000 m² building plot in the Aarhus area with a view to construct a new logistics centre. Additionally, a large IT company has recently acquired a site in Glostrup, Greater Copenhagen for its server activities.

17  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


Muligheden for at bygge billigere vil også betyde, at flere virksomheder får råd til at flytte i nybyggeri, der er mere effektivt indrettet med højere produktivitet til følge. Det bør i sidste ende forbedre konkurrenceevnen. Vi har tidligere set, at en del virksomheder har flyttet deres lager til Sverige, hvor arbejdskraften er billigere, men de har også kunnet bygge billigere på grund af andre bygningskrav. Med mere lempelige krav til nybyggerier er der kommet incitament til at flytte lagre tilbage igen og dermed skabe grund for flere arbejdspladser. INDUSTRIPRODUKTIONEN HOLDER KADENCEN I forhold til samme periode sidste år er industriproduktionen steget med 3,6% i 2.

kvartal 2016. Efter lavpunktet i 2009 har udviklingen vist en positiv tendens. Tallene dækker over forskelle i de enkelte brancher; hvor fremstilling af elektrisk udstyr og elektronikindustrien har oplevet fald, er produktionen i 2016 steget mest i træ- og papirindustri, trykkerier samt plast-, glas- og betonindustrien.

dyrere at bruge de private udbydere. Med nye retningslinjer fra SKAT er denne forvridning af konkurrencen nu væk, og det bliver mere attraktivt for den type logistikvirksomheder at etablere sig på det danske marked.

FORBEDREDE MOMSREGLER FOR PRIVATE DISTRIBUTØRER AF PAKKER Siden 1989 har Post Danmark været fritaget for at lægge moms på regninger i forbindelse pakkedistribution for homeshopping, som blandt andet omfatter e-handel. I samme periode, hvor handel via internettet er eksploderet, har de private distributører været ramt af, at e-handelsvirksomhederne ikke har kunnet fradrage momsen på fragtregningen. Dermed har det været

Figur 2.1: Industri/Logistiktomgang Figure 2.1: Vancancy rate for Industrial/Logistics properties FIGUR 3.1: INDUSTRI/LOGISTIKTOMGANG FIGURE 3.1: VACANCY RATE FOR FOR OFFICE PROPERTIES

Tomgangen fortsætter sin faldende tendens og lå den 1. juli på 2,8% for hele landet. Københavns omegn topper med 4,4% ledige lokaler.

01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 01-10-2013 01-01-2014 01-04-2014 01-07-2014 01-10-2014 01-01-2015 01-04-2015 01-07-2015 01-10-2015 01-01-2016 01-04-2016 01-07-2016

8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 % 3,00 2,00 1,00 0,00

Københavns omegn Østjylland Sydjylland Fyn Nordsjælland Hele Landet Nordsjælland / North Zealand  Københavns omegn / Suburban Copenhagen 

Sydjylland / South Jutland 

Hele landet / Total in Denmark 

Fyn

The vacancy rate is continuing its downward trend and on 1 July was at 2.8% for the entire country. The region of Copenhagen peaks with 4.4% vacant premises.

Kilde: Oline.dk/ East Jutland Østjylland Source: Oline.dk

Kilde: Ejendomstorvet.dk / Source: Ejendomstorvet.dk

SIMPLIFIED FIRE SAFETY REQUIREMENTS FOR NEW BUILT There has been a political desire to review legislation governing fire safety controls in order to simplify requirements as well as ensuring that the requirements are in line with our neighbouring countries. As a result of this, a number of the fire safety requirements for modern warehouses (extended height) and similarly industrial buildings have been relaxed. One of the largest investors in the industrial and logistics segment estimates that this easing provides opportunities for lower construction costs, and thus a better return on new buildings. The ability to build cheaper will also mean that more companies will be able to afford to move into new modern buildings aiding higher productivity and which should, ultimately, improve competitiveness. 18  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

A number of companies have been relocating their storage business to Sweden due both to cheaper labour cost and cheaper building cost. Following these more lenient requirements for new buildings, there will be an incentive to relocate the business back to Danish soil and thus create the basis for more jobs. INDUSTRIAL PRODUCTION MAINTAINS THE CADENCE In comparison with the same period last year, industrial production has in the second quart of 2016 increased by 3.6%. Since the low point in 2009, the development has shown a continuing positive trend. The figures cover differences in the individual industries; where the manufacture of electrical equipment and the electronics industry have experienced decreases, production in 2016 has increased mostly in the wood and paper

industry, printers as well as the plastics, glass and concrete industries. IMPROVED VAT RULES FOR PRIVATE DISTRIBUTORS OF PACKAGES Since 1989, Post Denmark has been exempted from VAT in relation to the distribution of packages for home shopping, which includes e-commerce. In this period, internet retailing has exploded and private distributors have been negatively affected as they have not been allowed to exclude VAT from their shipping bills. The consequence has been a more expensive service for the consumer which has favoured Post Denmark. With new guidelines from SKAT, the Danish Tax Authority, this distortion of the competition has now been removed and going forward, it will be more attractive for this type of company to establish themselves on the Danish market.


TABEL 3.1: SALGSEKSEMPLER PÅ INDUSTRI / LOGISTIKEJENDOMME TABLE 3.1: SALES EXAMPLES OF INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

Billund

7.932

27

n/a

Aarhus

184.000

1.180

6,58

24.622

100

8,00

Jylland / Jutland Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

8.100

30

4,49

Ringkøbing

35.278

45

n/a

Middelfart

11.751

15

n/a

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 3.2: LEJEEKSEMPLER INDUSTRI / LOGISTIKEJENDOMME TABLE 3.2: RENTAL EXAMPLES OF INDUSTRIAL/LOGISTIC PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Primær nettoleje, DKK / m² Primary net rent DKK / sqm

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

4.643

400

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

5.717

416

Fredericia

2.098

175

Lystrup

2.381

299

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

Figur 2.2:3.2: Afkastkrav på primære industri/logistikejendomme FIGUR FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE INDUSTRI/LOGISTIKEJD. Figure 2.2:3.2: YieldYIELD for primary Industrial/logistic properties FIGURE FOR PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTIC PROPERTIES

FIGUR 3.3: LEJENIVEAUER PÅ PRIMÆRE INDUSTRI/LOGISTIKEJD. FIGURE 3.3: R  ENTAL LEVELS (EXCLUDING OPERATING COSTS) Figur 2.2: Lejeniveauer på primære industri/logistikejendomme FOR(excluding PRIMARY INDUSTRIAL/LOGISTICS PROPERTIES Figure 2.2: Rental levels operating costs)for primary industrial/logistics properties DKK 600

500

400

300

200

Aarhus København/Copenhagen Trekantsområdet/Triangle Area

100

0

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Source: Newsec Egeskov & Lindquist

Aarhus  Københavns / Copenhagen  Trekantsområdet / Triangle Area Aarhus  Københavns / Copenhagen  Trekantsområdet / Triangle Area Kilde: NewsecProduktionsindeks Egeskov & Lindquist Industriens Source: NewsecEgeskov Egeskov&&Lindquist Lindquist/ Source: Newsec Egeskov & Lindquist Kilde: indeks Newsec Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist Enhed: 2011M01 2011M02 2011M03 2011M04 2011M05 2011M06 C Industri Sæsonkorrigeret 103,8 99,6 103,1 104,7 108,6 105,3

Ved offentliggørelsen af tal for december 2014 er der implementeret ændringer i de metoder, der anvendes til at beregne produktionen. Ændringerne er ført tilbage i tid, og hele tidsserien for industriens produktions

FIGUR INDUSTRIENS PRODUKTIONSINDEKS Figur 3.3: 3.4: Industriens Produktionsindeks Figure 3.3: The production index FIGURE 3.4:Industrial THE INDUSTRIAL PRODUCTION INDEX 125 120 115 110 105 100 95 90 85 2016M07

2016M04

2016M01

2015M10

2015M07

2015M04

2015M01

2014M10

2014M07

2014M04

2014M01

2013M10

2013M07

2013M04

2013M01

2012M10

2012M07

2012M04

2012M01

2011M10

2011M07

2011M04

2011M01

80

Industriens Produktionsindeks

Industriens Produktionsindeks / The Industrial production index

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Kilde: Danmarks statistik / Source: Danmarks statistik Source: Newsec Egeskov & Lindquist

19  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


DETAIL ÆNDRINGER I GADEBILLEDERNE Efterspørgslen er i de seneste år primært kommet fra forhandlere af produkter, services og især oplevelser, som ikke kan forhandles på internettet, blandt andet restauranter, caféer, cykler, slikbutikker og specialbagerforretninger i de store byer. Der etableres fortsat nye dagligvareforretninger overalt i Danmark. Onlinehandlen med dagligvarer ligger på omkring 3%. Forventningerne fra onlineforhandlerne er, at i 2020 vil dette udgøre cirka 10%. I f.eks. Storbritannien – som er det land i Europa med den største andel af onlinehandel – udgør dagligvarer på nettet cirka 4,4% ultimo 2015 og andelen forventes at vokse til cirka 8,5% i år 2020. Banker, posthuse samt foto- og elektronikforretninger fylder væsentligt mindre i gadebilledet end tidligere.

Ved årsskiftet færdiggjorde Metroselskabet og DSB en ny trappe, som forbinder perronerne fra Nørreport station med Købmagergade. Det er nu blevet nemmere for Københavnerne - på vej til og fra arbejde - at undgå de flaskehalsproblemer, der tidligere har været mellem Nørreport og shopping området. Flowet af turister og handlende, der kommer fra Nørreport hver eneste dag, kan være den primære grund til, at Burger King i foråret valgte at leje sig ind i Frederiksborggade 12 - lige ved den nye trappe. Se tabel 4.3 side 23 Den langvarige renovering af Illum er nået til vejs ende, og selvom Prada ikke kom til at overtage det omstridte Café Norden lejemål, får de alligevel en udsigt til Amagertorv, da de snart flytter ind de tidligere McDonald’s lokaler i Illum.

I Aarhus er den nordlige del ved at blive udbygget. Elgiganten vil lægge en ny ”mega-butik” i området. En 4.500 m² stor butik skal efter planen bygges på en mark ved Randersvej lige efter Ikea-rundkørslen på den modsatte side af Ilva og Ikea. Butikken åbner efter planen mod slutningen af 2017. FÅ LEDIGE LEJEMÅL I KØBENHAVN OG AARHUS C Velbeliggende ejendomme i de største byer, både på hovedstrøgene, men også på de vigtigste hovedgader i forstæderne, klarer sig godt. I København City er andelen af tomme butikskvadratmeter omkring 2,6%, og i Storkøbenhavn er tallet cirka 2,8%. I de mindre byer og på dårligere beliggende gader er andelen af ledige butikker noget højere - visse steder op til 7-8%. For hele landet er der aktuelt cirka 6% tomme butiksarealer.

RETAIL CHANGES IN THE STREET SCENE In recent years, demand has primarily come from retailers of products, services and in particular experiences that cannot be purchased on the internet, for example restaurant visits, cafés, bicycle stores, sweet shops and speciality bakeries in the large cities. The market for new grocery stores is still growing across Denmark and On-line trade of daily consumer goods is currently around 3%. The online retailers expect this to account for approximately 10% in 2020. For example, in the United Kingdom – which is the country in Europe with the largest share of e-commerce – daily consumer goods purchased online accounted for approximately 20  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

4.4% at the end of 2015, and this share is expected to grow to approximately 8.5% by the year 2020. Banks, post offices and photo and electronics stores has become less common on the High Street than what was previously the case. At the start of 2016, Copenhagen Metro and DSB opened the new access linking Købmagergade with the underground S-train platforms making it easier to access and exit the station, thereby reducing the risk of the previously frequent bottleneck situations.

The flow of tourists and shoppers who come from Nørreport every day may be the primary reason that Burger King decided to take out a lease in Frederiksborggade 12 in the spring – right near the new flight of steps. The long-term renovation of Illum has come to an end and Prada, who originally vied for the Café Norden premises opposite, will still occupy an equal prime location facing Amagertorv. In Aarhus, the northern part is in the process of being expanded. Elgiganten is due to open a new “mega-store” in the area. A 4,500 m² store is scheduled to be built on a field near Randersvej just after the Ikea roundabout on


the opposite side of Ilva and Ikea. The store is scheduled to open toward the end of 2017.

basis, approx. 6% of retail space is currently vacant.

FEW AVAILABLE PREMISES IN COPENHAGEN AND AARHUS C

Private consumption, which is important for activity and profitability in retail, has since 2009 been characterised by weak growth with growth in real terms having been close to zero. Danmarks Nationalbank expects that private consumption will contribute to driving growth in the coming years, which will have a positive effect on the demand for retail space. The positive effect may, however, be hampered by the rise in online shopping.

The retail property market is still divided into where properties in prime locations in the largest cities, both on the main shopping streets, but also on the most important main streets in the suburbs, are doing well. In Copenhagen City, the proportion of vacant retail space is around 2.6%, and in Greater Copenhagen, this figure is approximately 2.8%. In the smaller cities and on secondary street, the proportion of vacant shops is somewhat higher with vacancy rates reaching 7-8% in certain areas. On a national

of 2012, the trend turned positive yet again. This rise in in consumer confidence continued until March 2015 when the index peaked at 13.9. After a short period with a drop, consumer confidence is now again rising, and in August the index was at 4.8 against 3.1 in July 2016. We expect to see a moderate growth in consumption in the coming years which in turn should have a positive effect on the demand for retail space even where internet retailing continues to increase.

Shortly after the financial crisis, consumer confidence fell sharply, but at the beginning 21  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


Privatforbruget, som er vigtigt for aktiviteten og rentabiliteten i detailhandelen, har været præget af svag vækst siden 2009. Realvæksten har således ligget tæt på nul. Nationalbanken forventer, at privatforbruget vil være med til at drive væksten i de kommende år, hvilket vil få en positiv effekt på efterspørgslen på detailkvadratmeter. Den positive effekt kan dog mindskes af, at handelen i stigende grad foretages online. Kort efter finanskrisen faldt forbrugertilliden kraftigt, men tendensen vendte i starten af 2012, og stigningen fortsatte indtil marts 2015, hvor indekset toppede med 13,9. Efter en kort periode med fald er forbrugertilliden igen stigende, og indekset lå på 4,8 i august mod 3,1 i juli 2016.

er projektudvikling indenfor detailhandel igen på vej frem. Det er vores erfaring at investorerne efterspørger udviklingsejendomme i detailsegmentet i både Aarhus og Storkøbenhavn. Investering i detailejendomme - herunder dagligvarebutikker - er fortsat attraktivt, og på de absolut bedste beliggenheder (Strøget i København), handles de bedste ejendomme til et startafkast omkring 3%. De øvrige ejendomme handles generelt med et forrentningskrav på mellem 5 og 8%. På trods af den store efterspørgsel fra blandt andet internationale investorer er udbuddet af de bedste strøgejendomme begrænset.

Vi forventer, at en moderat vækst i forbruget de kommende år vil få en positiv effekt på efterspørgslen på detailkvadratmeter. Også selvom der i stigende grad handles via internettet.

Markedslejen på de bedst beliggende butikker på Strøget i København ligger fortsat omkring 23.500 kroner pr. m², mens de almindelige gode lejemål koster omkring 16.000 kroner pr. m².

ATTRAKTIVE INVESTERINGSMULIGHEDER

I Aarhus bliver de bedste strøgejendomme handlet med et forrentningskrav på cirka 5,50%. Det er det samme niveau, vi har set de seneste 18 måneder.

Der etableres fortsat nye lokale og regionale indkøbs- og shoppingcentre, og generelt

ATTRACTIVE INVESTMENT OPPORTUNITIES New local and regional malls and shopping centres continue to be established, and in general, project development in the retail trade is again on the rise. In our experience, investors are looking for development properties in the retail segment in both Aarhus and Greater Copenhagen. Investing in prime retail properties including grocery stores is still viewed as attractive, and in the absolute best locations (Strøget in Copenhagen), the best properties are being traded with an initial yield around 3%. Other properties are generally traded with a yield requirement of between 5% and 8% driven predominantly by the quality of the location and the unexpired lease length.

22  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

Markedslejen for de bedst beliggende butikker i Aarhus City er steget til omkring 6.000 kroner pr. m². De seneste år har den ligget mellem 5.500 og 5.700 kroner pr. m². Det stigende lejeniveau i Aarhus har medført en ændring i forrentningskravet på de bedst beliggende ejendomme, som nu bliver handlet til i et niveau på 4,25%. Trekantsområdet har ikke oplevet væsentlige ændringer i lejeniveauer og forrentningskrav de seneste 24 måneder. Lejeniveauet ligger på 3.200 kroner pr. m² i centrum, og ejendommene handles med et forrentningskrav i niveauet 5,50%.

Despite high demand from national and international investors the availability of prime high street retail assets is limited.

The increase in rent levels in Aarhus has led to a sharpening of the yield requirement for prime properties to a level of 4.25%.

The market rent for units located in the prime section on Strøget in Copenhagen is still around DKK 23,500 per m² pa, whereas the rent on units in less prime positions attracts rents of around DKK 16,000 per m² pa.

Retail in the Triangle area has in the last 24 months not experienced major changes neither in rent levels nor yield requirements. The rent level currently stands around DKK 3,200 per m² pa in the city centres, and these properties are traded with a yield requirement in the region of 5.50%.

In Aarhus, prime high street properties are traded at a yield of approx. 5.50%, a level which has remained static over the past 18 months. The market rent for prime retail in Aarhus City has increased and is now around DKK 6,000 per m² pa, rising from a previous level of around DKK 5,500 per m² pa.


TABEL 4.1: SALGSEKSEMPLER PÅ DETAILEJENDOMME TABLE 4.1: SALES EXAMPLES OF RETAIL PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

810

200

n/a

København / Copenhagen Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

14.808

250

6,90

København / Copenhagen

450

71

3,90

Aarhus

890

15

n/a

Aarhus

122

9

4,00

København / Copenhagen

1.350

102

4,20

København / Copenhagen

1.831

234

3,90

42.326

1.120

5,31

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 4.2: LEJEEKSEMPLER DETAILEJENDOMME TABLE 4.2: RENTAL EXAMPLES OF RETAIL PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Primær nettoleje, DKK / m² Primary net rent DKK / sqm

Strøget / Copenhagen High Street

241

11.667

Strøget / Copenhagen High Street

371

17.000

København / Copenhagen

65

3.300

Kolding

276

2.174

Aarhus

344

2.200

Odense

409

1.675

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 4.3: NYE BUTIKKER I KØBENHAVN SIDEN SIDSTE RAPPORT TABLE 4.3: NEW SHOPS IN COPENHAGEN SINCE THE LAST REPORT Ejendom Property

Lejer Tenant

m² sqm

Amagertorv 3

Victoria’s Secret

Frederiksberggade 38

Sportsforretning/sportsshop

Frederiksborggade 10

Shawarma Restaurant

n/a

Frederiksborggade 12

Burger King

615

Kultorvet 2

Søsterne Grene

385

Købmagergade 3

Zara Home Danmark

Købmagergade 47

Calvin Klein

200 1.400

1.200 n/a

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

Figur 3.1: Retailtomgang FIGUR DETAILTOMGANG Figure 3.1:4.1: Vancancy rate for retail properties

FIGUR FORRENTNINGSKRAV PÅ PRIMÆRE DETAILEJENDOMME Figur 3.2:4.2: Afkastkrav på primære retailejendomme Figure 3.2:4.2: Yield for primary retail properties FIGURE YIELD FOR PRIMARY DETAIL PROPERTIES

FIGURE 4.1: VACANCY RATE FOR RETAIL PROPERTIES 7

8 7 6 5 4 % 3 2 1 0

%

6 5 4

01-01-2010 01-04-2010 01-07-2010 01-10-2010 01-01-2011 01-04-2011 01-07-2011 01-10-2011 01-01-2012 01-04-2012 01-07-2012 01-10-2012 01-01-2013 01-04-2013 01-07-2013 01-10-2013 01-01-2014 01-04-2014 01-07-2014 01-10-2014 01-01-2015 01-04-2015 01-07-2015 01-10-2015 01-01-2016 01-04-2016 01-07-2016

3

København by Københavns omegn Nordsjælland København by / Copenhagen City  Københavns omegn / Suburban Copenhagen  Fyn Østjylland Hele landet Nordsjælland / North Zealand   Fyn  Østjylland / East Jutland 

Hele landet / Total in Denmark Kilde: Oline.dk Kilde: Ejendomstorvet.dk / Source: Ejendomstorvet.dk Source: Oline.dk

2 1

Aarhus København/Copenhagen Trekantsområdet/Triangle Area

0

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist Aarhus  / Copenhagen  Source: NewsecKøbenhavns Egeskov & Lindquist

Trekantsområdet / Triangle Area

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

23  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


BOLIG KONVERTERING ER POPULÆRT – BYERNE VOKSER Både i Aarhus og København er der forsat en meget lav tomgang for boliger. Traditionen tro blev der i sommeren 2016 igen optaget rekordmange studerende på de videregående uddannelser. Selvom udbuddet af mindre beboelseslejligheder er stort, er der ifølge boligsiden.dk hele 17 studerende pr. lejlighed til salg i Aarhus og 7 i København. Set isoleret for ét- og toværelses lejligheder er der 34 studerende pr. lejlighed til salg i Aarhus, mens tallet er 20 i København. Den store boligmangel medfører, at der forsat er stor aktivitet på markedet for konvertering fra erhverv til bolig. Det er typisk ældre kontorejendomme med upraktiske indretninger, som ændres til beboelseslejligheder og herefter kan udstykkes i ejerlejligheder. Flere pensionskasser er aktive på området, og senest er der på Landemærket

og Nytorv i København udstykket i alt 35 beboelseslejligheder i gamle kontorlokaler. 2150 Nordhavn er et københavnsk område, som har været inde i en stor udvikling. I Århusgadekvarteret er der blot fire ud af de i alt 32 grunde, som har været udbudt af By & Havn, tilbage, og endnu flere af byggerierne er blevet færdige hen over sommeren 2016. Lejeniveauet for de bedste lejligheder i området ligger på 2.500 kroner pr. m², hvilket betyder at en lejlighed på 100 m² koster op til 21.000 kroner pr. måned i husleje eksklusive forbrug. De billigste ejerlejligheder i området kan erhverves for 40.000 kroner pr. m², mens de dyreste koster cirka 75.000 kroner pr. m². NY BY I (CARLSBERG)BYEN Mellem Vesterbro og Frederiksberg er de mange pladser og tomme

produktionsbygninger i Carlsberg Byen i gang med at blive forvandlet til en helt ny bydel. Siden 2008, hvor ølproduktionen blev flyttet til Fredericia, har området midlertidigt dannet rammerne om en række kulturbegivenheder i blandt andet Tappehallerne. De fredede og bevaringsværdige bygninger danner rammen, når det nye kvarter tager form med egne kontorer, boliger, butikker, uddannelsessteder, parker, kulturliv og S-tog. I sensommeren 2016 åbner 16 butikker i området ved stationen - hvoraf flere er caféer og spisebarer - og Dansk Supermarked rykker ind med Føtex og Netto. Når Carlsberg Byen er færdigudviklet om 8-10 år, vil der være i omegnen af 10.000 m² caféer, restauranter, kaffebarer og lignende spredt over hele kvarteret. På samme tidspunkt er flere end 3.000 københavnske

HOUSING CONVERSION IS POPULAR – THE CITIES ARE GROWING Both in Aarhus and Copenhagen, there is still a very low vacancy rate for housing. True to tradition, in the summer of 2016, record numbers of students were once again admitted into higher education programmes. Even if the supply of smaller residential flats is large, according to boligsiden.dk there are 17 students per flat for sale in Aarhus and 7 in Copenhagen. Taken in isolation for one and two-bedroom flats, there are 34 students per flat for sale in Aarhus, while the figure is 20 in Copenhagen. The extensive housing shortage means that there is still a high level of activity in the 24  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

market for conversion from commercial to residential. It is typically older office buildings with impractical layouts that are converted to residential flats which can then be divided into freehold flats. Several pension funds are active in this field, and most recently, a total of 35 residential ownership parcels have been created in what was previously an old office building in Landemærket and Nytorv in Copenhagen. The traditional industrial harbour area north harbour is an area which is undergoing extensive transformation to become the new neighbourhood having the post code 2150 Nordhavn. Also known as the Aarhusgade neighbourhood, only four out of the total 32

plots that have been up for sale by By & Havn are still available and a number of the new developments have already completed during summer 2016. The rent level for the best flats in the area is DKK 2,500 per m² pa, which means that a 100 m² flat costs up to DKK 21,000 per month in rent excl. utilities. Freehold flats in the area can be acquired for DKK 40,000 per m² and upwards, while the most expensive cost approx. DKK 75,000 per m².


NEW NEIGHBOURHOOD, CARLSBERG BYEN Between Copenhagen and Frederiksberg, there are the many spaces and empty production buildings in the Carlsberg Byen district, which is being transformed into a whole new neighbourhood. Since 2008 when the production of beer was relocated to Fredericia, the area has temporarily been utilised for cultural events and activities, for example in Tappehallerne. The listed buildings will form the framework of the new neighbourhood which will comprise offices, homes, retail units, educational facilities, green spaces including parks, cultural life and the S-train which will stop at the new station Carlsberg which has already been completed. In late Summer of 2016, 16 shops will open in the area near the station several of which will be cafes, restaurants and bars. The supermarket chain Dansk Supermarket will be represented in the area where Føtex and Netto will be located. When the development of Carlsberg Byen is completed, expected in eight to ten years, there area is expected to comprise around 10,000 m² of cafés, restaurants, coffee bars, etc, which will be dotted around the entire neighbourhood. At the same time, more than

3,000 families will have moved to the neighbourhood, benefitting from an array of playing fields, playgrounds and cultural activities. AARHUS – “A METROPOLIS” The smaller suburb of Åbyhøj, where there are cultural events all year round, is in a state of great development. The freight carrier central, which stood empty for several years, will be replaced with new housing. The plan is that seven buildings will be constructed, of which one will be 15 floors tall. Åbyhøj is already 60 metres above the rest of the area. In the new port district of Aarhus Ø, there is great variation in the appearance of the buildings. According to Mogens A. Morning, professor in building culture, the properties in the port district look like something that would otherwise only be seen in Hamburg or New York, for example. In addition, work is being done on a complex change project in Gellerupparken and Toveshøj in Brabrand outside of Aarhus. The goal is to change the rough area into an attractive district with new housing, growth centres for industry and municipal jobs. Along with the light rail system, which will be finished in 2017, more projects are in

progress that will transform Aarhus into a major metropolis. THE UNIVERSITY CITIES – AN ATTRACTIVE INVESTMENT Outside the metropolitan area and Aarhus, there are still large regional differences in the price levels in Denmark. In the university cities, Aalborg, Kolding, Slagelse and Roskilde, a large number of Danish and international students are admitted each year, and the cities are of a certain size themselves. This means that the overall risk of vacancy is relatively low. The yield requirement in residential buildings in the four cities is at an attractive level between 4.5% to 7%, while in Aarhus and Copenhagen it is in the range of 3% to 6%. The market rent in Aarhus and Copenhagen is still significantly higher than in the other Danish cities. With attractive financing opportunities and a relatively low vacancy rate, we assess that residential buildings still constitute the segment with the lowest risk.

25  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


»Med attraktive finansieringsmuligheder og relativt lav tomgang vurderer vi, at boligudlejningsejendomme fortsat er det segment med den laveste risiko« familier flyttet ind, og de får glæde af boldbaner, legepladser og kulturaktiviteter, som også kommer til. AARHUS – ”EN METROPOL” Den mindre forstad Åbyhøj, hvor der året rundt er kulturelle arrangementer, er inde i en stor udvikling. Fragtmandscentralen, der i flere år stod tom, bliver udskiftet med nye boliger. Det er planen, at der skal opføres syv bygninger, hvoraf den ene bliver 15 etager høj. Åbyhøj ligger i forvejen 60 meter over resten af området.

»With attractive financing opportunities and a relatively low vacancy rate, we assess that residential buildings still constitute the segment with the lowest risk«

Toveshøj i Brabrand uden for Aarhus. Målet er at ændre det belastede område til en attraktiv bydel med nye boliger, vækstcentre for erhverv og kommunale arbejdspladser.

niveau mellem 4,5 - 7 %, mens det i Aarhus og København ligger i intervallet 3% til 6%. Markedslejen i Aarhus og København er fortsat væsentligt højere end i de øvrige danske byer.

Sammen med letbanen, som står klar i 2017, er der således flere projekter i gang, som vil gøre Aarhus til en større metropol.

Med attraktive finansieringsmuligheder og relativt lav tomgang vurderer vi, at boligudlejningsejendomme fortsat er det segment med den laveste risiko.

UNIVERSITETSBYERNE – EN ATTRAKTIV INVESTERING

I den nye havnebydel Aarhus Ø er der stor variation i bygningernes udseende. Ifølge professor i bygningskultur Mogens A. Morgen minder ejendommene i havnebydelen om noget, der ellers kun ses i for eksempel Hamborg eller New York.

Uden for hovedstaden og Aarhus er der stadig store regionale forskelle på prisniveauerne i Danmark. I Universitetsbyerne Aalborg, Kolding, Slagelse og Roskilde optages der hvert år et stort antal danske og internationale studerende, ligesom byerne i sig selv har en vis størrelse. Det betyder, at den overordnede risiko for tomgang er relativt lav.

Derudover arbejdes der på et komplekst forandringsprojekt i Gellerupparken og

Forretningskravet på boligudlejningsejendomme i de fire byer ligger på et attraktivt

TABEL 5.1: SALGSEKSEMPLER PÅ BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME TABLE 5.1: SALES EXAMPLES OF RESIDENTIAL PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Forrentningskrav % Yield %

Aarhus

4.088

60

3,24

Aarhus

2.843

55

3,34

Kolding

509

6

6,50

Vejle

3.342

22

8,00

Aarhus

1.700

38

2,00

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

24.909

630

4,00

Storkøbenhavn / Greater Copenhagen

2.222

34

1,20

København / Copenhagen

309

25

1,96

København / Copenhagen

896

24

2,63

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

26  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016


27  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


INVESTERINGSEJENDOMME & CAPITAL MARKETS STOR INTERESSE FOR ALLE SEGMENTER Den generelle efterspørgsel på investeringsejendomme - fra både udenlandske og nationale investorer - er fortsat med at stige i løbet af 2016. En lav rente og en stabil dansk økonomi er medvirkende til at ejendomsmarkedet fortsat er i vækst. Forholdene har især tiltrukket en række udenlandske investorers interesse, og det har øget presset på de indenlandske investorer.

Der er fortsat væsentlig interesse for boligejendomme i hele København, kontorejendomme med primære beliggenheder og for ’prime retail’ (Strøget, Købmagergade og større shoppingcentre). Newsec har for nylig formidlet salg af en boligejendom i København Ø, kontorejendomme i København K og en retailejendom på Strøget. Efterspørgslen efter logistikejendomme på gode placeringer er også stigende, og det

gælder i hele landet ved de centrale transportcentre. Tidligere i år har to af landets største fragtfirmaer solgt ud af deres logistikejendomme og er fortsat som lejere. Nyopførte boligudlejningsejendomme i København og Aarhus er stadig i høj kurs, og det har ført til kraftige prisstigninger. Specielt i hovedstaden har det medført en større forsigtighed, og det betyder, at

INVESTMENT PROPERTY & CAPTIAL MARKETS GREAT INTEREST IN ALL SEGMENTS The overall demand for investment properties – from both foreign and domestic investors – has continued to rise over the course of 2016. Low interest rates and a stable Danish economy are instrumental to the continued growth in the property market. The situation has particularly attracted the interest of a number of foreign investors, and it has increased pressure on the domestic investors.

28  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

There is still substantial interest in residential buildings throughout all of Copenhagen, office buildings with primary locations and in “prime retail” (Strøget, Købmagergade and major shopping centres). Newsec has recently brokered the sale of a rental property in Copenhagen Ø, office buildings in Copenhagen K and a retail property on Strøget. The demand for logistics properties in good locations is also increasing, and this applies

throughout the country near the central transport centres. Earlier this year, two of the country’s largest freight companies have sold out of their logistics properties and have continued as tenants. Newly constructed residential buildings in Copenhagen and Aarhus are still at a premium, and this has resulted in major increase in prices. Especially in the metropolitan area, it has led to a greater caution, and this means that investors are now also


investorerne nu også ser på nybyggeri i de mellemstore provinsbyer. Derudover er der en stigende efterspørgsel efter mindre (by)ejendomme, som er delvist drevet af relativt attraktive startforrentninger og privatpersoners behov for placering af overskudslikviditet. Set med investorøjne fremstår erhvervsejendomsmarkedet fortsat meget stærkt, og vi forventer, at de positive tendenser fortsætter igennem resten af 2016. Den begrænsende faktor kan blive, at der er færre sælgere i markedet. Flere nuværende ejere vil se de stigende værdier som incitament til at beholde ejendommene i stedet for at tage en fortjeneste på et højt niveau, da provenuet fra salget efterfølgende vil skulle placeres til et lavere afkast eller med større risiko. Newsec Egeskov & Lindquists seneste Forventningsanalyse fra foråret 2016 underbygger investorernes efterspørgsel, og den fortæller, at det især er beliggenhed, lejerbonitet og udviklingsmuligheder, der betyder noget, når de vælger nye investeringsobjekter. Den viser også, at et stigende antal investorer forventer, at værdien af

looking at new construction in the medium-sized provincial towns. In addition, there is a rising demand for smaller (city) properties, which is partially driven by a relatively attractive initial yield and the need of private individuals for placing surplus liquidity. From investor perspective, the commercial property market remains very strong, and we expect that the positive trends will continue through the rest of 2016. The limiting factor may be that there are fewer sellers in the market. Several current owners will see the increasing values as an incentive to keep property instead of taking a profit at a high level, as the proceeds from the sale will subsequently need to be placed at a lower return or with greater risk. Newsec Egeskov & Lindquist’s latest expectation analysis from spring 2016 supports the demand of investors, and it tells that it is especially location, tenant credit worthiness and development opportunities that mean something when they select new investment objects. It also shows that a growing number of investors expect that the value of their portfolios will grow in 2016

deres porteføljer vil vokse i 2016 - både som følge af opkøb og som følge af værdistigninger. Endelig viser den, at der er udsigt til stabile eller faldende forrentningskrav i alle ejendomssegmenter. DE LAVE RENTER ØGER INVESTERINGSLYSTEN Renteniveauet i Danmark har igennem flere år været historisk lavt. Dette har - sammen med kreditinstitutternes øgede udlånsvillighed - haft en stor betydning for både efterspørgsel og prisudvikling på ejerboliger og investeringsejendomme i Danmark. Nationalbankens udlånsrente har igennem de seneste måneder været fastholdt tæt ved 0%, mens renten på 30-årige realkreditobligationer igen sætter ny bundrekord og svinger mellem 2 og 2,5%.

ligeledes usikkerhed om den økonomiske udvikling hos Danmarks største handelspartnere i EU, særligt efter Brexit-afstemningen i Storbritannien, selvom Tyskland igen ser ud til at have en stærk og stabil økonomi. De ekstraordinært lave renteniveauer, der efterhånden opfattes som en selvfølge, har en betydelig realøkonomisk effekt, og særligt aktie- og boligmarkederne er blevet gjort særdeles attraktive for investorer i jagt på en tilfredsstillende forrentning. Den seneste tid er der dog set større udsving i aktiekurserne som følge af usikre fremtidsudsigter hos de større virksomheder, mens boligmarkedet ser ud til at fortsætte sin positive udvikling med uformindsket kraft. OMSÆTNINGEN KAN SÆTTE NY REKORD I 2016

Vi forventer, at renten i det kommende år vil ligge relativt stabilt i forhold til det nuværende niveau, som følge af ECB’s fortsatte opkøb af statsobligationer, samt generel usikkerhed om udviklingen i den internationale økonomi. Kinas vækst er aftagende, og udviklingen i USA’s økonomi er forbundet med usikkerhed, særligt i forbindelse med det kommende præsidentvalg. Der er

Figur 5.1 på næste side viser Newsec Egeskov & Lindquists estimat over udviklingen i den samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme fra 2010-2016. Den underbygger et generelt stigende antal transaktioner.

– both as a result of acquisitions and as a result of value increases. Lastly, it demonstrates that there are prospects for stable or decreasing yield requirements in all property segments.

uncertainty, particularly in connection with the forthcoming presidential election. There is also uncertainty about the economic development of Denmark’s largest trading partners in the European Union, especially after the Brexit vote in the United Kingdom, even though Germany again seems to have a strong and stable economy.

LOW INTEREST RATES STIMULATE INVESTMENT DESIRE The interest rate levels in Denmark have been historically low for several years. Coupled with the increase in willingness to lend among mortgage lenders, this has had a strong impact on demand and price development for owner-occupied homes and investment properties in Denmark. The National Bank lending rate has been very close to 0% over the past few months, while the rate for 30-year mortgage bonds is again setting a new record low and fluctuates between 2% and 2.5%. We expect that the interest in the coming year will be relatively stable in relation to the present level as a result of ECB’s continued acquisition of government bonds as well as general uncertainty about the develop of the international economy. China’s growth is slowing down, and the development of the US economy is linked to

Den samlede transaktionsvolumen for hele 2016 er på baggrund af data for hele året

The exceptionally low interest rates that are now seen as a matter of course have a significant real economic effect, and particularly the equity and housing markets have been made very attractive to investors in the hunt for a satisfactory return. However, recent times have seen major fluctuations in equity prices as a result of uncertain future prospects with the larger enterprises, while the housing market looks set to continue its positive development unabated. THE TURNOVER CAN SET A NEW RECORD IN 2016 The figure below shows Newsec Egeskov & Lindquist’s estimate of the development in the total transaction volume for investment properties between 2010 and 2016. It underpins a general increase in the number of transactions. 29  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


FIGUR 5.1: DEN DANSKE TRANSAKTIONSVOLUMEN FIGURE 5.1: THE DANISH INVESTMENT VOLUME Mia. kr. / DKK Billion 70 60

50 40 30 20

10 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016 E*

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

TABEL 6.1: SALGSEKSEMPLER PÅ CAPITAL MARKETS EJENDOMME TABLE 6.1: SALES EXAMPLES OF CAPITAL MARKETS PROPERTIES By City

Etageareal m² Floor area, sqm

Kontantpris, DKK mio Cash Price, DKK millions

Type ejendom Type of property

Sælger Vendor

Investor Investor

København

14.000

615

Kontor/Office

M&G Real Estate

PFA

København

29.000

980

Bolig/Residential

Heimstaden Danmark A/S

Danica

N/A

1.180

Logistic

Danske Fragtmænd

Standard Life

Aarhus København

37.000

1.400

Kontor/Office

Danske Bank

Standard Life

Odense C

8.385

113

Kontor/Office

Private Investor

Danica

Aarhus N

23.600

555

Kontor/Office

PensionDanmark

C. W. Obel

6.800

77

Bolig/Residential

Private Investor

PKA

Aalborg

Kilde: Newsec Egeskov & Lindquist / Source: Newsec Egeskov & Lindquist

30  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016


estimeret til mellem 60 og 65 milliarder kroner. Transaktionsniveauet i 2016 er meget stærkt og en klar dokumentation af, hvor attraktive danske erhvervsejendomme er lige nu. Niveauet har ligget konstant i alle årets kvartaler til trods for øget international usikkerhed. Foreløbige tal fra de første seks måneder i 2016 tyder på en uændret høj aktivitet i år. Køberne af de større ejendomme er typisk pensionskasser, private equity-fonde og velhavende familier (family offices), som ikke har problemer med at opfylde et egenkapitalkrav på 30-40%. Der er også eksempler på at de investerer direkte i eller finansierer særligt attraktive udviklingsprojekter - også i større provinsbyer, hvis der er efterspørgsel (typisk boligejendomme).

The total transaction volume for all of 2016 is based on data for the entire year estimated at between DKK 60 and 65 billion. The transaction level in 2016 is very strong and a clear documentation of how attractive Danish commercial property is just now. The level has been constant in all quarters of the year in spite of increased international uncertainty. Preliminary figures from the first six months of 2016 suggest an unchanged high level of activity this year. The buyers of the larger properties are typically pension funds, private equity funds and wealthy families (family offices), which do not have problems fulfilling a capital requirement of 30–40%. There are also examples of them investing directly in or financing particularly attractive development projects, as well as in larger provincial

De fleste udenlandske pensionskasser handler via fonde, der står for den daglige asset management . Alternativt allierer de sig direkte med professionelle ejendomsfolk, der kender markedet og kan lave en fuldstændig forretningsplan fra køb til exit-strategi. Ejertiden er typisk 3-7 år, og forvaltningen er meget aktiv. De egenkapitalbårne investorer har ikke problemer med den ekstraordinært lave forrentning, som vi ser på de mest attraktive dele af markedet, selvom vanskeligere exitmuligheder gør dem mere forsigtige. Meget stærke investorer har i flere tilfælde været tilfredse med en sikker investering, der bare holder værdien - det gælder også de kinesere, som er begyndt at vise

towns, if there is a demand (typically residential buildings). Most of the foreign pension funds act through funds, which manage the daily asset management. Alternatively, they ally themselves directly with professional property people who know the market and can draw up a complete business plan from acquisition to exit strategy. The period of ownership is typically three to seven years, and the administration is very active. The equity-borne investors have no problems with the exceptionally low rate of return, which we see in the most attractive parts of the market, although more difficult exit options make them more cautious. In several cases, very strong investors have been satisfied with a secure investment

interesse for danske ejendomme. I disse tilfælde er investeringshorisonten meget lang. Aktiviteten har også påvirket spændet mellem forrentningskravet til primære og sekundære placeringer. Den generelle forskel har tidligere været 3-4 procentpoint, og denne er nu væsentligt indsnævret. Dette er udtryk for, at efterspørgslen nu i større omfang end tidligere går mod mere sekundære beliggenheder, hvor der kan opnås et merafkast i forhold til primære beliggende ejendomme.

that just maintains the value – this also applies to the Chinese, who have begun to show interest in Danish properties. In these cases, the investment horizon is very long. The activity has also affected the gap between the yield expectation for primary and secondary locations. The general difference has previously been 3–4 percentage points, and this has now been significantly narrowed. This is an expression of the fact that the demand now to a greater extent than previously is moving toward increasingly secondary locations, where an excess yield can be achieved in relation to properties with a primary location.

31  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


VÆRDIANSÆTTELSE AF INVESTERINGSEJENDOMME I ET REGNSKABSMÆSSIGT PERSPEKTIV

32  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016


THE VALUATION OF INVESTMENT PROPERTIES SEEN FROM AN ACCOUNTING PERSPECTIVE

33  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


Af/By Morten Jensen Executive Senior Director, Senior Partner Head of Valuation & Research E-MBA, State-Authorized Public Accountant

Årsregnskabsloven (ÅRL) blev ændret i 2015 med ikrafttrædelse for regnskabsår, der starter 1. januar 2016 eller senere. Investeringsejendomme har i de senere år haft en øget bevågenhed, hvilket har medført, at der særlig på dette område er kommet væsentlige ændringer til reglerne - herunder om værdiansættelsen og til de oplysningskrav, som er en del af virksomhedernes årsrapporter. Denne temaartikel omhandler alene de regler, som gælder for investeringsejendomme, hvor investeringsejendomme i henhold til IAS 40 punkt 7 defineres som følgende: Investeringsejendomme besiddes med det formål at opnå lejeindtægter og kapitalgevinster ved videresalg eller begge dele. I forhold til domicilejendomme adskiller investeringsejendomme sig ved selvstændigt at frembringe pengestrømme uafhængigt af eventuelt andre aktiviteter i virksomheden. Investeringsejendomme er ofte den eneste aktivitet i f.eks. en ejendomsinvesteringsvirksomhed, men kan også være én ud af flere aktiviteter i en virksomhed. FORSKELLIGE METODER TIL FASTSÆTTELSE AF EJENDOMSVÆRDIEN Årsregnskabsloven indeholder flere muligheder for værdiansættelse af investeringsejendomme • kostprismetoden (§36), • dagsværdiregulering over resultatopgørelsen (§38) og • dagsværdiregulering over egenkapitalen (§41).

TABEL 1: Kr.

Kr.

Anskaffelsessum: Bygning

80.000.000

80.000.000

Grund

20.000.000

20.000.000

100.000.000

100.000.000

50 år

100 år

40%

80%

Brugstid Scrapværdi Afskrivningsgrundlag

80.000.000

80.000.000

Scrapværdi

32.000.000

64.000.000

Afskrivningsgrundlag

48.000.000

16.000.000

960.000

160.000

Årlige afskrivninger 34  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016


The Financial Statement Act (ÅRL) was amended in 2015 and going into effect for the financial year which starts on 1 January 2016 or later. There has been increased attention on investment properties in recent years which has resulted in significant changes to the rules – including in relation to the valuation and concerning the information requirements, which are a part of corporate annual reports. This theme article deals only with the rules that apply to investment properties where in accordance with IAS 40 point 7, investment properties are defined as the following: Investment properties are held with the purpose to achieve rental income and capital gains on resale or both. In relation to domicile properties, investment properties differ in that they produce stand-alone cash flows independently of other possible activities in the company. Investment properties are often the only activity in e.g. a property investment company, but can also be one of several activities in a company. VARIOUS METHODS FOR THE DETERMINATION OF THE PROPERTY VALUE The Financial Statement Act provides several options for the valuation of investment properties • the cost price method (section 36) • fair value adjustment of the profit and loss account (section 38) and • fair value adjustment of equity capital (section 41) In the following, each of the options will be reviewed with a focus on the latest amendments to the Financial Statement Act. THE COST PRICE METHOD (ÅRL SECTION 36) Section 36 of the Financial Statement Act contains the main rule for the valuation of investment properties. The building are acquired at cost price and are depreciated over the period of use. Having to depreciate the buildings may seem like a paradox, if they are continuously maintained and have a primary location where they will increase in value over time. However, depending on the use and location of the property, it is still possible to argue for a longer period of depreciation or a higher scrap value, both of which can reduce the depreciation of the buildings. At the time of the acquisition of the property, an accounting estimate must be made of the expected period of use (depreciation period), and a possible scrap value (residual value) must be

TABLE 1: DKK

DKK

Acquisition sum: Building

80,000,000

80,000,000

Site

20,000,000

20,000,000

100,000,000

100,000,000

50 years

100 years

40%

80%

Period of use Scrap value Depreciation basis

80,000,000

80,000,000

Scrap value

32,000,000

64,000,000

Depreciation basis

48,000,000

16,000,000

960,000

160,000

Annual depreciation

35  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


I det følgende vil de enkelte muligheder blive gennemgået med fokus på de seneste ændringer til årsregnskabsloven.

Der må således ikke tages hensyn til fremtidig prisudvikling mv. i brugstiden.

KOSTPRISMETODEN (ÅRL §36) Årsregnskabslovens §36 indeholder hovedreglen for værdiansættelse af investeringsejendomme. Bygningerne optages til kostpris og afskrives over brugsperioden.

Ændringerne i årsregnskabsloven medfører, at scrapværdien fremover skal revurderes løbende, ligesom det sker med afskrivningsperioden mv. Dette er særligt relevant for ejendomme, hvor der løbende er udsving på grund af konjunkturerne. Scrapværdien skulle også efter de gamle regler opgøres på anskaffelsestidspunktet, men det var som udgangspunkt ikke muligt at ændre den løbende.

Det kan virke paradokst at skulle afskrive på bygningerne, hvis de løbende vedligeholdes og har en primær beliggenhed, hvor de over tid vil stige i værdi. Afhængig af ejendommens anvendelse og beliggenhed er der dog mulighed for at argumentere for en længere afskrivningsperiode eller en højere scrapværdi, som begge kan reducere afskrivningerne på bygningerne. På tidspunktet for ejendommens anskaffelse skal der foretages et regnskabsmæssigt skøn over den forventede brugstid (afskrivningsperiode), og der skal tages stilling til en eventuel scrapværdi (restværdi) ved udløbet af brugstiden. Begge forhold er afgørende for de beregnede afskrivninger på ejendommen. Se tabel 1 Scrapværdien er det beløb, som virksomheden på anskaffelsestidspunktet forventer at kunne få for en tilsvarende ejendom, der har samme alder, som den nye ejendom har ved brugstidens afslutning.

36  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

Pligten til løbende at revurdere restværdien medfører ikke, at der kan tages højde for den forventede fremtidige prisudvikling, men prisudviklingen frem til tidspunktet for revurdering af scrapværdien vil kunne medtages. Konsekvensen af en ændret scrapværdi vil være en ændring i afskrivningsgrundlaget og dermed en ændring til afskrivningerne i resultatopgørelsen. Reglerne i årsregnskabsloven bliver således på dette punkt i overensstemmelse med de internationale regnskabsstandarder. Der er fastlagt en overgangsbestemmelse, der medfører, at selvom der er tale om en ændring i anvendt regnskabspraksis, så er det muligt at foretage en revurdering af scrapværdien - første gang i det regnskabsår der begynder senest den 31. december 2016 - uden at skulle ændre sammenligningstal tilbage i tid.


considered at the end of the period of use. Both conditions are crucial for the calculated depreciation of the property. See table 1 The scrap value is the amount that the company expects to be able to receive at the time of acquisition for an equivalent property that has the same age as the new property at the end of the period of use. So future price development, etc. cannot be considered during the period of use. The amendments in the Financial Statement Act mean that from now on, the scrap value must periodically be reviewed, as is the case with the depreciation period, etc. This is particularly relevant for properties in which there are continuous fluctuations due to market conditions. In accordance with the old rules, the scrap value must also be determined at the time of acquisition, but as a starting point it was not possible to change it on a continuous basis. The obligation to constantly review the residual value does not entail that the expected future price development will be considered, but the price development up to the time of the reassessment of the scrap value will be able to be included. The consequence of a change in the scrap value would be a change in the depreciation basis and thus a change to the depreciation in the profit and loss account.

The rules laid down in the Financial Statement Act will in relation to this point be in accordance with international accounting standards. A transitional provision has been established which means that even if there is a change in applied accounting practices, it is possible to conduct a reassessment of the scrap value – the first time in the financial year beginning not later than 31 December 2016 – without having to change the comparative figures back in time. As a consequence of the changes in the Financial Statement Act, Newsec Egeskov & Lindqvist has advised major Danish companies in connection with the reassessment of scrap values, including the provision of the necessary documentation and arguments for the implementation of the amendment as well as the calculation of the operational consequences thereof.  URRENT VALUE ADJUSTMENT OF THE C PROFIT AND LOSS ACCOUNT (ÅRL SECTION 38) Most property investment companies today use section 38 of the Financial Statement Act for the valuation of investment properties. The application of this provision is voluntary and implies that the investment properties must be entered at fair value and be reviewed every year. The annual fair value adjustment must be

37  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


Som konsekvens af ændringerne i årsregnskabsloven har Newsec Egeskov & Lindquist rådgivet større danske virksomheder i forbindelse med revurdering af scrapværdier, herunder tilvejebringelse af den fornødne dokumentation og argumentation for ændringens gennemførelse samt beregning af de driftsmæssige konsekvenser heraf. DAGSVÆRDIREGULERING OVER RESULTATOPGØRELSEN (ÅRL §38) De fleste ejendomsinvesteringsselskaber anvender i dag årsregnskabslovens §38 til værdiansættelse af investeringsejendomme. Anvendelse af denne bestemmelse er frivillig og medfører, at investeringsejendommene skal optages til dagsværdi og revurderes hvert år. Den årlige dagsværdiregulering skal føres i resultatopgørelsen på en særskilt linje, og opskrivningen øger de frie reserver under egenkapitalen. Bestemmelsen i årsregnskabslovens §38 er blevet ændret på flere punkter i forbindelse med ændringerne i 2015: HOVEDAKTIVITETSKRAVET Det er nu muligt for alle virksomheder, der ejer investeringsejendomme, at indregne disse til dagsværdi. Tidligere var der krav om, at virksomhedens hovedaktivitet skulle være investering. I koncernforhold, hvor en dattervirksomhed ejer ejendomme med udlejning til lejere uden for koncernen og anvender årsregnskabslovens §38, er det således nu blevet muligt fortsat at indregne disse til dagsværdi i koncernregnskabet uden at skulle omarbejde til årsregnskabslovens §36. Hvis dattervirksomhedens ejendomme udlejes til andre koncernforbundne selskaber, er der derimod på koncernbasis tale om domicilejendomme, og årsregnskabslovens §38 vil ikke kunne anvendes i koncernregnskabet.

Selvom ændringen har medført en opblødning i kravene, vurderer Newsec Egeskov & Lindquist ikke, at flere ejendomsinvesteringsvirksomheder vil bruge §41. Anvendelse vil fortsat være meget begrænset, da bestemmelsen fortsat ikke giver mulighed for at indregne værdiændringer over resultatopgørelsen, og bindingspligten under egenkapitalen medfører en infleksibilitet sammenlignet med årsregnskabslovens §38. NOTEOPLYSNINGER I ændringerne til årsregnskabsloven er der ligeledes indført mere omfattende oplysningskrav for ejendomme, der optages til dagsværdi efter årsregnskabslovens §38. Skærpelsen sker som følge af, at der i regnskabstermologi ikke findes et aktivt marked for handel med ejendomme. Noten skal indeholde de centrale forudsætninger, som er nødvendige for, at regnskabslæseren kan forstå, hvilke faktorer der har påvirket dagsværdiberegningen, og vurdere om han er enig i de anvendte forudsætninger. Oplysningerne kan gives samlet for en kategori eller en gruppe af ejendomme, hvis de centrale forudsætninger ikke afviger væsentligt indbyrdes. Oplysningerne omfatter forhold som har eller kan have en væsentlig indvirkning på ejendommenes dagsværdi. Det kan være anvendt forrentningskrav, forventet inflation, tomgang, ændringer i lejeindtægter, herunder indregning af lejerabat og trappeleje mv. Vedligeholdelsesniveauet kan ofte også have en væsentlig indvirkning på dagsværdien. Newsec Egeskov & Lindquist har betydelig erfaring med værdiansættelse til brug for aflæggelse af årsrapporter og kan bistå med værdiansættelse af investeringsejendomme til dagsværdi og vil kunne assistere med oplysningskrav til brug for noterne i årsrapporten.

ØVRIGE ÆNDRINGER Kravet om, at de til investeringsejendomme forbundene finansielle forpligtelser (gæld) ligeledes skulle optages til dagsværdi, er nu ophævet, og gældsforpligtelser skal fremover angives til amortiseret kostpris efter de almindelige regler i årsregnskabsloven.

AFRUNDING Med de nyeste ændringer i årsregnskabsloven har der været et væsentligt fokus på værdiansættelse af investeringsejendomme til dagsværdi, og loven er nu på dette område bragt tættere på de internationale regnskabsstandarder.

DAGSVÆRDIREGULERING OVER EGENKAPITALEN (ÅRL §41) De færreste ejendomsinvesteringsvirksomheder anvender årsregnskabslovens §41. Her opskrives ejendommen til dagsværdi direkte over egenkapitalen, og opskrivningen - med fradrag af udskudt skat - placeres på en bunden reserve og er dermed ikke en del af virksomhedens frie reserver.

Den er blevet mere fleksibel, men stiller også større og større krav til dokumentationen af dagsværdi og for f.eks. fastlagte scrapværdier og afskrivningsperioder, hvis reglerne om kostprisprincippet anvendes.

Når virksomheden først har valgt at anvende årsregnskabslovens §41, skal der løbende foretages revurdering af dagsværdien. Der skal fortsat foretages afskrivning på ejendommen jf. årsregnskabslovens § 36 i overensstemmelse med kostprismetoden. Hvis der foretages en opskrivning af ejendommen, skal der ligeledes foretages en afskrivning på opskrivningen, som påvirker resultatopgørelsen negativt. Da opskrivningen er indregnet direkte på egenkapitalen, medfører bestemmelsen en negativ påvirkning af resultatopgørelsen som følge af opskrivning af ejendommens værdi. Ændringen i årsregnskabslovens §41 betyder, at opskrivningen med fradrag af udskudt skat, der er bundet under egenkapitalen, nu kan reduceres med de løbende afskrivninger på opskrivningen. Efter de tidligere bestemmelser medførte de forøgede afskrivninger en reduktion af udbyttemulighederne, hvilket der nu rådet bod på.

38  DET DANSKE EJENDOMSMARKED EFTERÅR 2016

Indregning til dagsværdi skal ske med varsomhed, og det er vigtigt at være grundig og realistisk i forhold til indarbejdelse af forudsætninger, og argumentationen for dagsværdien skal bygge på et solidt markedskendskab. Newsec Egeskov & Lindquist rådgiver løbende et stort antal virksomheder om værdiansættelse af investeringsejendomme til dagsværdi, herunder virksomheder med ejendomsbesiddelser, ejendomsfonde og pensionskasser. Eksterne vurderinger er mere og mere anvendt, da uafhængigheden giver øget troværdighed.


conducted in the profit and loss account on a separate line, and the revaluation increases the free reserves in the equity capital. The provision in section 38 of the Financial Statement Act has been amended on several points in connection with the amendments made in 2015: THE MAIN ACTIVITY REQUIREMENT It is now possible for all companies that own investment properties to include these in the calculation of the fair value. Previously there was the requirement that the company’s main activity should be investing. In group situations in which a subsidiary owns properties with letting to tenants outside the group and applies section 38 of the Financial Statement Act, it has now become possible to continue including these in the calculation of the fair value in the group consolidated accounts without having to conform with section 36 of the Financial Statement Act. If the properties of the subsidiary company are let to other companies associated with the group, on a group basis these will however be domicile properties, and section 38 of the Financial Statement Act will not be able to be used in the group consolidated accounts. OTHER CHANGES The requirement that financial obligations (liabilities) associated with investment properties should also be entered at fair value has now been removed, and in the future, debt obligations must be specified as amortised cost price in accordance with the general rules in the Financial Statement Act. CURRENT VALUE ADJUSTMENT OF EQUITY CAPITAL (ÅRL SECTION 41). Only a few property investment companies use section 41 of the Financial Statement Act. Here, the property is written up at fair value directly above the equity capital, and the revaluation – after deduction of deferred tax – is placed on a bottom reserve and is thus not a part of the company’s free reserves. Once the company has chosen to apply section 41 of the Financial Statement Act, there must be continuous revaluation of the fair value. Depreciation of the property must still be made, cf. section 36 of the Financial Statement Act in accordance with the cost price method. If there is a revaluation of the property, a depreciation of the revaluation must also be made which affects the profit and loss account negatively. Since the revaluation is included directly in the calculation of the equity capital, the provision includes a negative impact on the profit and loss account as a result of the revaluation of the value of the property. The change in section 41 of the Financial Statement Act means that revaluation with deduction of deferred tax that is bound in the equity capital now can be reduced with the current depreciation of the revaluation. In accordance with the previous provisions, the increased depreciation resulted in a reduction of possible dividends, which has now been rectified.

number of property investment companies will apply section 41. Use will continue to be very limited, since the provision still does not allow for the inclusion of changes in value in the calculation above the profit and loss account, and the binding obligation under equity capital results in inflexibility compared with section 38 of the Financial Statement Act. ANNOTATION INFORMATION In the amendments to the Financial Statement Act more comprehensive information requirements have also been introduced for properties that are entered at fair value in accordance with section 38 of the Financial Statement Act. The tightening takes place as a result of the fact that there are no active markets for real estate. The annotation shall contain the central conditions which are necessary so that the reader of the financial statement can understand the factors which have influenced the fair value calculation and assess whether he agrees in the conditions used. The information may be given in total for a category or a group of properties, if the central conditions do not differ significantly among them. The information includes conditions which have or may have a significant effect on the fair value of the properties. Business requirements may have been used, as well as expected inflation, vacancy rate, changes in rent income, including the inclusion of rent discounts and graduated leases, etc. The maintenance level can also have a significant impact on the fair value. Newsec Egeskov & Lindqvist have considerable experience in valuation with the purpose of presenting annual reports and can assist in the valuation of investment properties at fair value and will be able to assist with information requirements to be used for annotation in the annual report. ROUNDING OFF With the latest amendments in the Financial Statement Act, there has been a significant focus on the valuation of investment properties at fair value, and in this area the law has been brought closer to international accounting standards. It has been made more flexible, but also makes increasing demands on the documentation of fair value and e.g. established scrap values and depreciation periods, if the rules relating to the cost price principle are applied. Inclusion at fair value must be done with care, and it is important to be thorough and realistic in relation to the incorporation of conditions, and the argument for fair value must be based on a solid market view. Newsec Egeskov & Lindqvist advises a large number of companies on an ongoing basis on the valuation of investment properties at fair value, including companies with property ownership, property funds and pension funds. External valuations are used are more and more since independence offers increased credibility.

Although the change has led to a relaxation in the requirements, Newsec Egeskov & Lindqvist do not assess that an increased

39  THE DANISH PROPERTY MARKET AUTUMN 2016


WELCOME

TO NEWSEC EGESKOV & LINDQUIST

- property advisers specialised in commercial real estate AGENCY & BROKERAGE • Acquisitions/sales • Rentals • Divestment strategies • Sale & lease back CAPITAL MARKETS • Investment properties • Corporate Finance • Investment consulting

VALUATION • Valuations and assessments • Market rent valuation • Tax valuations and complaints • Expert’s reports • Due diligence RESEARCH • Market reports • Bespoke analyses • Property Investor Confidence Index

CORPORATE SOLUTIONS • Search for new lease • Consulting on existing lease • Negotiation of contract on behalf of tenant CONSULTANCY/PROJECT DEVELOPMENT • Domicile positioning consulting • Evaluation and development of building projects • Letting and/or sale of building projects and newly built properties • Strategic Property Optimisation

NEWSEC EGESKOV & LINDQUIST A/S Silkegade 8, 1113 Copenhagen K. Tel.: +45 33 14 50 70 Banegårdspladsen 20 A, 8000 Aarhus C. Tel.: +45 87 31 50 70 www.newsec.dk | info@newsec.dk

Egeskov & Lindquist

1991 – 2016

Det Danske Ejendomsmarked update efterår 2016 issuu  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you