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Le Guide de l’acheteur


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La réforme européenne sur les successions

D

epuis le 17 août 2015, un règlement européen valide en France et dans toute l’Union Européenne à l’exception du Royaume-Uni, de l’Irlande et du Danemark, est venu modifier le droit applicable aux successions internationales, et consacre l’établissement d’un testament fait selon un droit étranger, en dépit du droit local. Le droit applicable en France et la réforme: a priori, jusqu’à cette directive, d’après le droit international privé français, le droit applicable à une succession était celui du dernier domicile du défunt, sous réserve du renvoi pour les biens immobiliers situés à l’étranger. Ainsi en France par exemple, lorsque quelqu’un décédait et laissait un bien immobilier en Israël, on appliquait à celui-ci la répartition successorale selon le droit israélien. Aujourd’hui, on applique le droit français à l’ensemble des biens de la succession. L’avantage du testament international : la réforme, si elle unifie le droit applicable, pour les résidents de l’Union européenne, elle permet aussi à ceux-ci de choisir le droit applicable à leur succession. En effet, par défaut le droit applicable sera en principe celui du pays de résidence du défunt, mais celui-ci a la possibilité, s’il possède une autre nationalité, de choisir le droit de l’autre pays en question, par le biais d’un testament. Le testament sera donc international, et il pourra même être établi avant l’acquisition de la future nationalité en question, en

janvier 2017

prévision de celle-ci, et même si elle n’est pas celle d’un pays européen. Le testament israélien : ce testament permet aujourd’hui, à un résident européen concerné, possédant la nationalité de tout autre pays, comme Israël par exemple, de faire valoir le droit étranger sur tous ses biens y compris en Europe. Sachant qu’Israël permet une liberté testamentaire totale sans réserve héréditaire, certains pourraient y trouver leur compte. Dans tous les cas, ces dispositions concernent uniquement la détermination de la qualité d’héritier et non la fiscalité des droits des successions qui reste celle en vigueur selon la résidence du défunt, et des héritiers et le lieu de situation des biens légués. Qu’en sera-t-il aujourd’hui de l’application d’un testament étranger violant les principes d’ordre publique français comme la réserve héréditaire ? La réforme est encore récente et soumise à interprétation jurisprudentielle. Une chose est sure, si vous êtes résident français et que vous devenez israélien, pour demander la répartition de votre héritage en dépit du droit français, mieux vaut faire un testament international de droit israélien. Notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller en matière successorale et sur les questions de patrimoine en Israël. Me Yaël Hagege Maruani, Tél : 03-5239944 - www.yhm-law.com

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Imposition du troisième appartement

L

a loi initiée par le Ministre Moshé KAHLON est entrée en vigueur au premier janvier 2017. Elle est destinée à faire baisser les prix de l'immobilier en remettant sur le marché des stocks d’appartements et ainsi permettre aux jeunes couples d'acquérir un logement. Le contribuable possédant trois appartements ou plus devra payer un impôt annuel de 1% par an sur la valeur du ou des appartements de son choix : il exclura donc naturellement les deux appartements les plus coûteux, qui seront exonérés. Le prestataire : la personne ou la cellule familiale  : un couple marié avec ou sans enfants mineurs constitue une cellule familiale, et chaque appartement possédé par l'un ou plusieurs d'entre eux rentre dans le décompte global des trois appartements. Seule exception : les couples mariés qui vivent séparément : chaque conjoint sera pris en compte séparément pour

le décompte des 3 appartements. Le quota d’appartements : pour être imposé, il faut posséder au minimum 249 % : chaque appartement correspond à 100 % et il suffit que la propriété du 3ème porte sur 49 % pour être redevable. Exemple  : le contribuable qui possède 50 % de la propriété de 4 appartements ne sera pas imposé, car il possède au total 200% (taux inférieur à 249 %). Attention ! Il suffit d'avoir signé un contrat d'acquisition d'un troisième bien pour être redevable, peu importe que la remise des clés ait lieu dans plusieurs mois voir plusieurs années. Exonération : si la valeur totale des appartements d'investissements est inférieure à 1 150 000 shekels. Il existe une exonération partielle si la valeur est inférieure à 1 400 000 shekels. Plafond : l'impôt est plafonné à 18 000 shekels par an et par appartement. Me Muriel KUPERMAN est avocate et notaire en Israël, spécialisée en droit immobilier. Tél : 04-86994390, 0544668740 e-mail : murielk@netvision.net.il www.murielk.co.il (Site en cours de constitution)

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Quel est le le meilleur investissement immobilier, habitation ou commercial ? En dépit des habitudes d’investissement favorisant l’immobilier d’habitation, il semble que l’immobilier commercial est bien plus lucratif. Et les avantages sont nombreux : une rentabilité moyenne de 9 % contre 3 % pour l’habitation, un prix à l’achat beaucoup plus attractif au mètre carré, des baux d’au moins 5 années. Tout naturellement, les néophytes se dirigeront vers l’immobilier d’habitation. Ainsi, selon l’Administration fiscale, 275,000 israéliens possèdent deux biens immobiliers ou plus affectés au logement, soit 17 % des israéliens, dont l’achat est plus motivé par un besoin d’être propriétaire que par la raison. De fait, investir dans l’immobilier commercial (bureaux, murs de boutique, etc…) permet d’obtenir une rentabilité 3 fois plus élevée. Qu’est ce que l’immobilier commercial ? Sans conteste, le meilleur investissement reste les bureaux, tout particulièrement dans des tours dédiées à ces-derniers en particulier les luxueuses. Pour autant, les murs de boutiques, parkings, hôtels, centres commerciaux et bâtiments industriels restent également de bons investissements. Quels sont les avantages de l’immobilier commercial ? Le but de tout investissement est bien évidemment le gain. Or, non seulement l’investissement commercial est plus facilement accessible, mais également plus rentable. De fait, inutile d’investir dans de grandes surfaces, la taille d’un bureau débute à une dizaine de mètres carrés, contre environ une trentaine pour un studio, mais la rentabilité peut être jusqu’à 3 fois plus élevée que celle connue dans l’immobilier d’habitation.

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Lorsque l’on compare des cas concrets, les chiffres sont sans appel ! En effet, un F4 coûte à l’achat 1.22 millions de shekels (moyenne nationale) avec un revenu locatif mensuel moyen de 3,700 shekels, soit 44,400 shekels à l’année, d’où une rentabilité de 3.70 %. À Tel Aviv, la rentabilité pour ce type d’appartement chute à 3 %. Par contre, le prix moyen d’un bureau à Tel Aviv sera de 15,000 shekels/mètre carré se louant à 110 shekels/mètre carré/mois, soit une rentabilité oscillant entre 8 et 10 %. Que faut-il vérifier avant de se lancer ? De même que dans l’immobilier d’habitation, certaines vérifications permettent d’optimiser votre investissement lorsqu’il est question de commercial, il conviendra de vérifier que votre future acquisition est située dans une zone stratégique, facile d’accès et bien desservie. S’il s’agit d’un achat en VEFA, il conviendra également de vérifier la solidité du promoteur. Si votre investissement est un bureau, il est recommandé de le faire dans une tour de bureau, de préférence luxueuse ; ces deux points minimisent les risques de locataire problématique et maximisent votre tranquillité. Autres points forts. Actuellement, l’État lutte activement contre la hausse des prix de l’immobilier d’habitation. Par contre rien pour l’immobilier commercial, dont les revenus locatifs attractifs continuent à augmenter. Par ailleurs, de nombreux projet fleurissent en Israël, dont l’un des plus prestigieux actuellement est le projet » H-Tower » porté par le groupe » Hagage » au coeur de Tel Aviv, à deux pas du centre Azrieli et qui devrait être livré fin premier semestre 2018. Globes

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9111. HERZLYA BET, 3 r. A Tzefira, maison mitoy. neuf, 5 pcs, 250 m2, jard.70, s.sol 80, opt.unité séparée, 4 sdb, 5 wc, air cond.mamad, parquet chbres, 2 pkg couv., proxi.Syna. 5.500.000₪ Nani: 053‑4430303, d.propriét.

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La taxe immobilière d’amélioration ou Etel Hashbaha

V

ous souhaitez profiter de droits de construction octroyés par les autorités locales, ou vous vendez un bien sujet à des droits de construction ? Attention, ces droits sont considérés comme une amélioration pour votre bien, et vous pourriez être soumis à une taxe locale dite Etel Hashbaha, indépendante de la taxe sur la plus-value, ou de toute Arnona, impôt local, ou prélèvement municipal. 1. Qu’est ce qu’une amélioration ? En Israël, la commission locale d’urbanisme, attachée généralement à une mairie, a pour rôle d’établir l’aménagement de territoire d’une région, statuer sur la destination des terres, et décider des possibilités de construction d’un terrain. Dans le cas où celle-ci décide d’autoriser pour un territoire donné (un quartier par exemple), des droits de construction supplémentaires, les biens concernés seront taxés. Cette amélioration due à ces droits de construction peut être par exemple le droit de construire une pièce sur le toit des derniers étages d’immeubles, d’ajouter des terrasses, ou de faire une piscine pour les maisons. 2. Quand s’applique cette taxe ? la taxe est due par le propriétaire de chaque bien concerné, soit au moment où il dépose sa demande de permis de construire pour profiter des droits octroyés, soit lorsqu’il vend son bien. Il est donc important, avant de mettre un bien en vente, de vérifier les droits de construction non exploités qui

s’y rapportent, et de demander éventuellement une évaluation par expert de la taxe applicable. Cette taxe est donc imputable au vendeur mais elle pourrait, à ce moment-là être répercutée sur le prix de vente. 3. Que se passe-t-il dans les projets Tama 38 ? Depuis quelques années, la volonté de l’Etat et des autorités locales en Israël a permis la mise en place d’un plan d’aménagement du territoire destiné aux immeubles anciens non conformes aux nomes sismiques. Dans les cas où les copropriétaires décident de faire les travaux de mise aux normes, l’Etat octroie des droits de construction à l’immeuble lui permettant d’ajouter souvent des terrasses, des abris, des caves, et des étages supplémentaires, et ce, sans taxe de Etel Hashbaha pour ces droits. C’est ainsi que dans de nombreux immeubles, les copropriétaires revendent leurs droits exemptés à des promoteurs qui - en contrepartie de l’ajout de caves, abris et terrasses, aux appartements existants - reçoivent des copropriétaires les droits de construire des étages supplémentaires sur le toit et le bénéfice des nouveaux appartements construits et vendus. Me Yaël Hagege Maruani, Tel : 03-5239944 - www.yhm-law.com

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ment et réellement résident au sens fiscal, ou si vous le devenez dans les deux ans de votre acquisition, vous êtes éligible à une exemption totale ou partielle de taxe selon la valeur du bien. 2-L’exemption pour un Ole Hadash : A côté du privilège accordé pour un bien unique, la loi prévoit une autre exemption quasi-totale de taxe d’acquisition pour tout nouvel immigrant, et ce durant sept ans après l’Alya, et de même si l’Alya se fait dans les 12 mois suivant une acquisition. Cette règle est sans critère de résidence effective, et peut s’appliquer même si vous possédez déjà des biens immobiliers. Elle concerne un bien d’habitation et un bien professionnel, à condition que les biens soient

occupés par l’immigrant et non loués. 3-Cas pratique : un immigrant pourra par exemple décider d’acquérir un appartement à 1.400.000 de shekels en tant que bien unique et ne payer aucun droit à l’achat. Ensuite il pourra décider de le louer et d’acheter pour y vivre un appartement à 1.600.000 shekels au titre de « Ole Hadash ». Il paiera alors une taxe de 8.000 shekels au lieu des 84.000 shekels dus dans le cas général. Il pourra d’autre part acquérir un local commercial imposé à 0.5% au lieu de 6%. Israël propose des avantages fiscaux très intéressants pour les nouveaux immigrants.

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Pinouy-Binouy ou comment échanger son vieil appartement contre du neuf en Israël

Tama 38, c’est le nom du plan d’aménagement du territoire élaboré par l’Etat et par lequel tous les immeubles datant d’avant 1980 et répondant certains critères de fragilité sont encouragés à entreprendre de sérieux travaux de renforcement, aux frais des propriétaires, mais moyennant avantages fiscaux. Côté collectif : Les autorités publiques ont un grand intérêt à promouvoir des projets de Pinouy Binouy en autorisant la destruction d’immeubles très anciens voire vétustes. Souvent ces immeubles sont sans ascenseurs, ne comptent que trois ou quatre étages et ne répondent ni aux normes parasismiques, ni aux critères modernes de fonctionnalité et d’architecture. Les raser permet de construire de nombreux nouveaux logements dans des immeubles neufs, améliorant la qualité de l’habitat et l’esthétique de la ville.

Ainsi, des avantages fiscaux et des exemptions sont octroyés aux différentes étapes que constitue un tel projet. Côté promoteur : L’initiative et le grand intérêt du Pinouy Binouy reviennent certainement aux promoteurs qui – moyennant quelques appartements neufs à livrer comme rétribution aux propriétaires des appartements anciens recoivent les droits de constructions supplémentaires autorisés, et ont ainsi souvent la possibilité de construire et vendre un nombre important d’appartements neufs.

Côté propriétaire : Le Pinouy Binouy est aussi souvent une opportunité rêvée pour un propriétaire d’appartement ancien à la porte duquel vient un jour sonner un promoteur pour proposer « gratuitement » un nouvel appartement contre le sien, assorti d’une pièce en plus, un abri (mamad), une terrasse, une cave, voire un parking, le tout dans un immeuble de standing équipé d’un ascenseur. En général la plus-value est assurée, et le propriétaire relogé pendant la durée des travaux dans un appartement en location à la charge du promoteur.

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