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Le guide de L’acheteur

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Le Guide de l’acheteur

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Indice sur le coût de la construction madad tsoumot abnia L’indice de construction est une mesure particulièrement importante pour les acheteurs, car, en général, les nouveaux paiements des entrepreneurs sont étroitement liés à cet indice. Comment le calculer ? Quand faut-il le payer ? Comment en payer le moins possible ? Nous répondrons à ces questions par la suite. Commençons par la définition de cet indice: En hébreu ‫מדד תשומות הבנייה‬, (madad tsoumot abnia), dit indice sur le coût de la construction est calculé et publié chaque 15 du mois par le Bureau Central des Statistiques (CBS). Il mesure les fluctuations du coût d’achat d’un «panier fixe» de matériaux, produits et services utilisés pour la construction d’habitations, et il représente la composition des dépenses de construction effectuées par les entrepreneurs et les sous-traitants. Comment le calculer ? Cet indice s’applique uniquement si le bien immobilier est vendu par un promoteur. Le taux s’évalue aujourd’hui à environ 1.4% du capital restant dû. En effet, en général le prix d’acquisition est payé en plusieurs échéances, négociées par un avocat auprès du promoteur. Selon les termes du contrat d’acquisition, la taxe sur la construction commence à courir dès lors que le promoteur obtient le ETER ABNIA ( Permis de construire). Quand faut-il le régler ? L’indice est payé au promoteur selon les accords, soit à chaque échéance soit lors du règlement du solde, le jour de la remise des clés. Notez que si vous avez du retard dans le paiement des échéances, vous risquez également de payer des pénalités de retard. Comment payer le moins possible ? Comme vous avez pu l’observer, l’indice sur le coût de la cons-

truction se calcule au prorata du capital restant dû. Par conséquent, pour limiter à terme le montant à régler, il est possible d’anticiper les échéances dues. Contracter un prêt, afin de payer plus rapidement, n’est pas pour autant la solution. Dans le cas où les taux d’intérêt demandés par la banque seraient plus élevés que l’indice sur la construction. Il est donc nécessaire de réaliser un travail comparatif pour calculer le gain ou la perte estimée. L’enjeu présenté ici consiste alors à ne pas régler une trop grande partie de la somme avant la réalisation de la construction, pour limiter les risques liés à une défaillance du promoteur. Il faut dans le même temps minimiser la perte liée à la taxe sur la construction. C’est pour cela et pour bien d’autres détails que l’accompagnement du futur propriétaire par un avocat spécialisé dans l’immobilier est indispensable. Celui-ci procède à des négociations avec le promoteur israélien afin de trouver le juste milieu qui correspond aux besoins du client. Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR Tél 077 350 5530 Ligne française: 01 77 38 12 51 Email manager@zgalit.com ADRESSE: 25, rue David Hameleh, NETANYA Boulevard Rothschild, TEL AVIV 

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Beautiful villa on 2 levels, 26 Hashahaf st, 6 large rooms, 230m2, ground 760m2, in very good condition, full air cond, 2 parkings with garage, 4 bathrooms, toilets, 2 parental suites {1 jacuzzi}, 3mn walk from the sea, 2mn synas. Ready to leave in!

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Démarches à l’Arrivée en Israel L’Olé qui pose le pied à l’aéroport Ben Gurion, à l’aurore de son Alyah, commence sa vie de jeune israélien par une myriade de démarches administratives visant à régulariser sa situation. L’expérience peut s’avérer parfois déroutante, entre l’émotion de l’arrivée, et l’accomplissement de tâches dans une langue étrangère et des codes méconnus. Arrivée à l’aéroport Ben Gurion: Vous serez réceptionné par un employé du Ministère de l’Intégration (Misrad Haklitah), afin d’amorcer votre processus d’intégration. Vous recevrez: Votre Teoudat Olé (Carte d’Immigrant), nécessaire pour toute demande d’aide accordée au nouvel immigrant. Avec un numero « zeout » pour aller, chercher dans le bureau d’en face votre « teoudat zeout » (carte d’identité). Une carte d’identité. Afin de l’obtenir, pensez à vous munir de votre passeport, 2 photos d’identité, l’original de votre certificat de judaïcité, et de votre acte d’état civil certifié par un tampon apostille et livret e famille (original) pour un olé marié, veuf ou divorcé. Le Panier d’intégration (Sal Klita), qui comprend: Une somme d’argent liquide, qui correspond au premier versement du Panier d’Intégration. Une “autorisation de virement” bancaire donnant droit à votre Sal Klita. Celui-ci sera viré tous les mois sur votre compte bancaire. Afin d’encaisser les virements mensuels, il s’agira donc d’ouvrir, par la suite, un compte bancaire israélien. Koupat Holim : Il vous sera possible de choisir votre Koupat Holim depuis les bureaux du Ministère de l’Intégration à l’aéroport Ben Gurion, au moment de votre alya. Un taxi au besoin vous affrètera de l’aéroport vers votre lieu de

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YESHOUV NOFIM. Shomron (34Km mer, 54Km Ben Gurion)

résidence ou de votre souhait. Une fois récupérés ces différents éléments, l’aventure israélienne commence. Démarches post-arrivée Rendez-vous au Misrad Hapnim (Ministère de l’Intérieur) pour : Apres 3 mois, faire votre demande de Teoudat Maavar (passeport temporaire). Celle-ci aura une validité de 2 ans et vous sera nécessaire pour sortir du territoire israélien. Cependant, pendant les 3 premiers mois de votre alya, il vous est possible de sortir du territoire avec votre passeport français seulement (en présentant le tampon qui y a été apposé à votre arrivée). La Teoudat Maavar devient obligatoire après 3 mois d’alya. L’édition de ce passeport coûte 280 NIS. Au bout de 365 jours de présence en Israël, vous devrez faire votre demande de passeport régulier. Ouvrir un compte bancaire. Inscription à une Koupat Holim, si pas fait à l’aéroport. Rendez-vous au Misrad Haklita de votre ville pour rencontrer un conseiller. Inscription à l’Oulpan d’Hébreu. Pour ce faire, rendez-vous à l’oulpan choisi, muni de l’imprimé remis par le Misrad Haklitah. Inscription pour l’équivalence du permis de conduire. L’obtention du permis de conduire israélien est indispensable pour bénéficier des avantages liés à la voiture. Rendez-vous au Misrad Hapnim pour faire votre demande de passeport régulier. Ces premières démarches sont la clé d’entrée vers votre nouvelle vie israélienne. L’expérience de l’Alyah ne fait alors que commencer et nous vous promettons qu’elle sera palpitante !

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Investissement toujours rentable en Israel C’est la force de la très grande demande en investissement immobilier dans le pays, qui est la première responsable de la hausse des prix. C’est une règle de base en économie. Mais si cette hausse devient « excessive », elle tuera la demande. Ronen Chetrit conseille cependant pour celui qui veut investir, d’avoir un portefeuille immobilier en Israel. On perd rarement. Il y en a qui préféreront acheter une maison à Tel Aviv, ou plusieurs à Lod par exemple. Tout se développe. Les grandes métropoles continuent à se développer et à embellir (Jerusalem, Tel Aviv, Ashdod…) et les petites villes prennent leur essor. Elles semblent être moins rentables, mais avec du temps elles deviennent un véritable investissement à long terme très précieux.

Plusieurs tentatives ont été faites pour faire baisser les prix mais sans réel succès. L’ancien ministre des finances Lapid a essayé pendant longtemps de stabiliser le marché avec la loi sur la TVA (à zéro), ce qui a été vivement critiqué, et a eu finalement, pour conséquence, un effet boomerang. Le ministre actuel des finances Karlon eut l’initiative de la taxe du troisième appartement, ce qui devait décourager les investisseurs immobiliers. Suite à ça, beaucoup ont vendu leur troisième appartement.

Il y a du positif dans cette croissance immobilière.L’activité a pris un essor considérable et unique au monde. Elle a ouvert des offres d’emploi pour les agents immobiliers, courtiers, conseillers en investissement et crédit bancaire. L’augmentation du marché immobilier en Israel ne rassure personne mais il y a beaucoup d’options et de possibilités de transactions rentables. Chacun peut trouver une solution qui lui convient et qui correspond à son budget. Ce sont les avantages de la souplesse de ce marché. Globe

Di re ct Pr om ot eu r

D’après une interview sur le journal Globes de Ronen Chetrit, responsable immobilier des agences Anglo-Saxons, les prix du marché immobilier en Israel n’ont cessé d’augmenter et ont atteint, aujourd’hui, leur sommet par rapport à ce que l’acheteur pouvait mettre, en matière de budget. Beaucoup spéculent mais, comme dit Ronen Chetrit, il se passe toujours quelque chose et, tout a une influence : les élections, Tsok Etan, la bourse, l’euro, l’alia des français … et surtout la hausse de l’intérêt bancaire. « Mais ce qui est sur c’est que cette hausse des prix va surement permettre une stabilisation et montrer la dynamique du marche immobilier en Israel. C’est un petit pays avec beaucoup de défis et très prisé par les investisseurs »

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Le Guide de l’acheteur 15


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16 Le Guide de l’acheteur

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18 Le Guide de l’acheteur

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Imposition du troisième appartement - Avantages fiscaux

Par Me Muriel Kuperman, Avocat et Notaire

Ces jours ci, la Haute Cour de Justice (Bagatz) devra se prononcer sur les recours en annulation de la loi. Rappel de la loi: Le contribuable possédant trois appartements ou plus devra payer un impôt annuel de 1% par an sur la valeur du ou des appartements de son choix, à partir du troisième. Du fait du retard de la Haute juridiction dans le prononcé de la décision, le délai pour déposer la déclaration a été reporté au premier septembre 2017. Entre temps, la loi est toujours en vigueur et en particulier les avantages fiscaux qui sont accordés pendant la période transitoire, soit jusqu’au 1.10.2017, voir même jusqu’au 31.12.2017: Si vous êtes assujetti à l’impôt sur la propriété d’appartements multiples et que vous vendez l’un de vos appartements, vous pourrez beneficier de plusieurs avantages fiscaux: - Si vous vendez un appartement jusqu’au premier octobre 2017, vous serez exonéré de l’impôt sur l’appartement de votre choix (pas nécessairement l’appartement que vous vendez) et ce pour toute l’année 2017. - Si vous vendez un appartement jusqu’au premier octobre 2017 à une personne ou une famille qui ne possède pas encore d’appartement ou qui s’engage à vendre son unique appartement après l’acquisition, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt sur la plus-value immobilière jusqu’à hauteur de 85 000 shekels. Cet avantage est accordé jusqu’à trois fois (si vous

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vendez trois appartements jusqu’au 1.10.2017, vous pouvez bénéficier d’une économie sur la plus-value immobilière d’une somme pouvant aller jusqu’à 255 000 shekels!). - Si vous vendez un appartement à une personne sans logement jusqu’au 31.12.2017 et que vous déposez le produit de la vente sur un compte épargne retraite (koupat Guemel) jusqu’à hauteur de 2 500 000 shekels, vous ou vos héritiers bénéficieront de crédits d’impôt sur les revenus et intérêts des capitaux mobiliers, au moment du retrait, sous certaines conditions. Ainsi, si vous êtes assujetti à l’impôt sur le troisième appartement et que vous avez l’intention de vendre, il est interessant de conclure la vente jusqu’au 1/10/2017, car les avantages fiscaux ci-dessus sont bien réels et accordés par l’administration fiscale, l’auteure de ces lignes en a fait l’expérience. Si la loi est annulée par le Bagatz, les avantages fiscaux disparaitront avec elle. Pour plus de précisions sur les conditions d’octroi des avantages fiscaux, il est préférable de consulter un avocat. Me Muriel Kuperman est avocate et notaire en Israël, spécialisée en droit immobilier. 2, boulevard Pal-Yam – HAIFA 3309502 – ISRAEL Tel: 00 972 4 8699390 fax: 00 972 4 8699391 Cell: 00 972 544 668740

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Le Guide de l’acheteur 47


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Investir en Israel Nombreuses sont les raisons qui font qu’un investissement immobilier réalisé en Israel est plus intéressant qu’en France. Le premier argument est bien entendu celui du marché, Israel connait depuis plusieurs années un développement important de son marché avec des prix et une demande qui ne cessent de croitre. Ainsi si vous réalisez une bonne sélection de vos biens vous vous assurerez une plus value à la revente et au taux de vacance extrêmement faible. S’ajoute à ces conditions de marché favorable, une réglementation du droit immobilier beaucoup plus souple qu’en France ou le propriétaire peut imposer un certains nombre de conditions et séparer assez facilement d’un mauvais locataire. Le dernier aspect, et non des moindres, concerne

la fiscalité des revenus fonciers en Israel. Comparé à la France, le poids de la fiscalité sur les investissements locatifs est sensiblement plus faible. En Israël, les revenus provenant de loyers d’habitation sont exemptés jusqu’à un total d’environ 4900 NIS. Au-delà, il est possible d’appliquer un taux forfaitaire de 10%. Attention, ce régime fiscal très avantageux concerne les propriétaires particuliers et uniquement les locations résidentielles. Par ailleurs, les impôts locaux en Israel “Arnona” ne sont dus que par l’occupant des locaux, il n’existe pas de taxe foncière en Israel mais uniquement une taxe d’habitation. Ces éléments mis bout à bout permettent d’obtenir des rendement locatifs beaucoup plus importants en Israel que ce que vous auriez pu espérer en France

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Ainsi, des avantages fiscaux et des exemptions sont octroyés aux différentes étapes que constitue un tel projet. Côté promoteur : L’initiative et le grand intérêt du Pinouy Binouy reviennent certainement aux promoteurs qui – moyennant quelques appartements neufs à livrer comme rétribution aux propriétaires des appartements anciens recoivent les droits de constructions supplémentaires autorisés, et ont ainsi souvent la possibilité de construire et vendre un nombre important d’appartements neufs.

Côté propriétaire : Le Pinouy Binouy est aussi souvent une opportunité rêvée pour un propriétaire d’appartement ancien à la porte duquel vient un jour sonner un promoteur pour proposer « gratuitement » un nouvel appartement contre le sien, assorti d’une pièce en plus, un abri (mamad), une terrasse, une cave, voire un parking, le tout dans un immeuble de standing équipé d’un ascenseur. En général la plus-value est assurée, et le propriétaire relogé pendant la durée des travaux dans un appartement en location à la charge du promoteur.

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