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Real Estate Guide

Israel

‫בס”ד‬ Le guide de L’acheteur

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L’IMMOBILIER EN DIRECT · Projets · Annonces PAP· Agences · Fonds de commerce

Aout - Septembre 2018 August - September 2018 www.nesmedia-guide.com


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050-6839323 Le Guide de l’acheteur

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NESMEDIA

LE GUIDE DE L’ACHETEUR VOUS OUVRE LES PORTES D’ISRAËL Chers lecteurs, le guide de l’acheteur est diffusé en Israël sur: 300 POINTS DE DISTRIBUTIONS

Hôtels - restaurants - synagogues - Consulat de France locations de voitures - change - supermarchés -boulangeries et autres points de rencontre francophone.

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Très beau duplex, 60r Henkin {impasse} calme, 6pcs, 189m2, sur 2 niv, 2 terrasses 100 et 12m2, rénové, top design, 3 et 4 etage, 2pkg {1couv}, cave, 600m de Ahuza, proxi. synas, vue pastorale panoramique jusqu’a Cesarée Pas serieux s’abstenir

Very nice duplex, 60 Henkin St. {dead end} quiet, 6 rooms, 189m2, on 2 levels, 2 terraces 100 and 12m2, renovated, top design, 3rd and 4th floor, 2pkg {1 cov.}, cellar, 600m of Ahuza, close to synagogues, panoramic pastoral view up to Cesarea Not serious refrain

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Yeshouv Sde Eliezer 2.500.000₪ Superbe maison neuve

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Sigal Buttle-owner of property. 0064272688975 contact person for viewing Ilanit (00972)0526478808 Guy ( 00972)0548824890 sigal@wi.co.nz 050-6839323

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Café restaurant affaire à ceder Naharya chaine nationale “café- café “

Jerusalem Affaire a ceder / ou associé

Restaurant Italien halavi

Keniyon Arena, emplacement nº1, 2ans d’activité, potentiel à developper {le proprietaire n’est pas sur place}, parnassa pour 2 a 3 familles, 170m2+terrasse, air cond, 150 places, *option d'agrandir sans frais supl., materiel et ameublement neuf. Pour plus d 'infos contactez le: 052-6514445 Israel Direct 050-6839323 Proprietaire

En activité depuis 1991, quartier Katamon, clientèle habituèle, receptions privées, unique sur Jerusalem sur 3 dounam, 130 places option jusqu’a 250, grand jardin, avec permis d’exploitation

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Plusieurs années d’activite, recettes élévés, beneffices mensuel stables. 200 couverts avec terrasse, bail longue durée, employés professionels, materiel neuf, après rénovation, pas d’investissement supl. à faire

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Affaire a Ceder

Chaîne de 2 restaurants de viande MEAT-NIGTH, en activité depuis 2011, recettes stable, clientèle existante, livraison privée et institutions, les 2 restos sont situés sur les meilleurs emplacement du Goush Dan, bonne parnassa pour 4 familles avec bilan et comptabilite. *opton de developer en franchise sur tout Israel

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15 Tchernichovsky St., 3 rooms, 80m2, large terrace, spacious, very good condition, 2ndfloor/4, facing Betzalel project, near schools, ganim, Shouk HaCarmel, Shouk Beztalel, Dizengof center. Arnona 460 ₪, vaad Bayit 100₪ very close to the sea.

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9 rue HaAvoda, 4 pièces, 110m2, 7ème etage/8, 2 sdb, 2wc, ascenseur, parking {tabo}, 2 dressing, central, à proximité de tout: bord de mer, shouk Betzalel, shouk HaCarmel, gan Meir, Dizengof center.

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9 HaAvoda St., 4 rooms, 110m2, 7th/ 8 floors, 2 bathrooms, 2wc, elevator, parking {tabo}, 2 dressing room, central, close to everything: seaside, shouk Betzalel, shouk HaCarmel, gan Meir , Dizengof center.

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Les locations / ventes en Israël En Israël comme partout, il est souvent difficile de synchroniser un achat immobilier avec une vente sans avoir à déménager en location entre les deux. En effet, en général les transactions sont « à la chaîne » et chaque vente dépend d’un achat… Pour pallier à ce problème, diverses configurations de locations liées à la vente sont à envisager. Vendre et rester locataire : Vous pouvez de vendre votre logement sans avoir encore trouvé où acheter, et être alors surs d’avoir l’argent nécessaire entre les mains avant de vous engager dans un achat. Ainsi, au lieu de devoir livrer votre bien et déménager en location, nous pouvons proposer que l’acheteur vous garde comme locataire à partir du moment où il a payé le solde de l’achat. Cela nécessite de combiner avec le contrat de vente, un contrat de location par lequel le vendeur devient locataire. Acheter et louer avant de pouvoir tout payer : un autre cas de figure est celui de l’acheteur qui n’a pas les moyens de libérer l’ensemble des fonds sur un temps court alors que le vendeur ne veut pas patienter sans être payé quand son bien est disponible. Il est possible que le contrat et la vente se fassent, et que l’acheteur paye un acompte selon l’arrangement des parties, et d’autre part que celui-ci entre dans l’appartement au titre de locataire en attendant le délai imparti pour le paiement du solde. Louer et vendre en parallèle: Louer l’appartement que vous possédez ne vous empêche pas de le vendre. En général, on stipule une clause laissant au propriétaire la possibilité de vendre et de « transférer » le locataire à l’acheteur. Ainsi, il est des cas où parallèlement et presque

au même moment, un propriétaire peut louer et vendre. Par conséquent, le locataire paiera les loyers au vendeur jusqu’à la transmission légale de la possession du bien (paiement du solde par l’acheteur), puis il deviendra locataire de l’acheteur aux mêmes conditions. Il faudra donc faire attention à ce que les chèques et cautions soient transmissibles à l’acheteur. La responsabilité et la possession du bien : Dans ces différents cas, il est bien nécessaire de faire un contrat de location en bonne et due forme car tant que l’acheteur ou le vendeur sont en situation de locataire, l’appartement est sous la responsabilité du seul propriétaire. Il ne faut donc laisser aucun droit sur l’appartement, ni d’y faire des travaux ou modifications, ni de sous-louer. L’appartement doit être assuré et conséquence, et n’oublions pas que, tant que tout le prix n’est pas payé, la transaction a un risque d’être annulée et le contrat rompu… publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consutlation juridique personnelle

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Superb Cottage in luxury complex, 6 rooms, 240m2, with separate unit, private elevator, 3 levels + roof 120m2, sea view, 1st line, not serious refrain direct from owner

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Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier neuf d’un promoteur Parfois, il arrive que l’acheteur veuille se défaire de son bien immobilier avant la date de remise des clefs prévue. Quel est son droit, dans ce cas précis ? En effet, il arrive souvent que l’acheteur n’ait pas encore terminé de payer ses échéances ou de rembourser le prêt de son bien et souhaite s’en séparer avant que n’ait lieu la remise des clés. Dans ce cas, il est possible qu’il vende son bien, et les fonds liés à cette vente compléteront alors les paiements de l’acquisition. Un bien acheté auprès d’un promoteur, le bien ne sera pas encore inscrit au ‘Tabo’ mais auprès d’une société d’inscription/d’enregistrement. Cependant, il faut être vigilant car souvent dans le contrat d’acquisition figure une clause n’autorisant pas l’acheteur à vendre le bien sans autorisation préalable du promoteur et de la banque qui suit le projet. Les seules conditions permettant de vendre son bien en toute liberté sont: Le promoteur a obtenu le TOFES 4 « AUTORISATION D’URBANISME POUR HABITER » La totalité de l’acquisition est payée et la remise des clefs a été effectuée. Par exemple, Monsieur TOLEDANO a acquis un bien immobilier auprès d’un promoteur et Monsieur ELBAZ lui propose de lui racheter son bien. Si la remise des clefs n’a pas été effectuée, l’accord du promoteur et celui de la banque gérant le projet seront nécessaires. Si le promoteur a obtenu le ‘Tofes 4’ et que la remise des clefs a été effectuée il n’aura pas besoin de l’accord du promoteur pour vendre le bien immobilier. Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier de seconde main, la vente d’un bien immobilier est possible avant le paiement total de l’acquisition et la remise des clefs. Quand il s’agit d’un bien de seconde main, après signature du contrat d’acquisition le bien sera

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préinscrit au nom des acquéreurs au ‘Tabo’. Pour le paiement du solde, il y a deux possibilités, soit l’acheteur paye lui-même directement le solde avant la vente, soit c’est le nouvel acquéreur qui le paiera. Conclusion : Il est plus simple de revendre un bien immobilier, si c’est une acquisition de seconde main, car les seuls acteurs de la transaction sont le vendeur et le futur acheteur. Dans le cas d’un bien neuf, l’opération est plus compliquée, car il faut obtenir l’accord du promoteur et celui de la banque qui suit le projet pour libérer la vente.

Pour plus de renseignements, nous restons à votre disposition :

*Tout ce qui est présenté dans cet article ne concerne que des informations d’ordre général et ne peut en rien se substituer à une consultation juridique et/ou à un avis d’expert juridique. Le rédacteur de cet article et/ou le comité de rédaction ne portent aucune responsabilité envers le lecteur/la lectrice qui sont tenus de consulter un conseil professionnel.

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La fiscalité sur l’immobilier locatif Pour un particulier, le montant de la taxe d’acquisition d’un appartement d’habitation est de 8% à partir du deuxième appartement. Une fois l’appartement acquis, il faut envisager quelles sont les options pour payer l’impôt sur les revenus locatifs. La loi israélienne fixe 3 possibilités, suivant la situation du propriétaire, pour l’année fiscale 2018: Exonération totale d’impôt pour les revenus locatifs jusqu’à un plafond de 5030 shekels par mois Exonération partielle pour les revenus locatifs jusqu’à 10060 shekels par mois: le montant du plafond d’exonération sera abaissé du montant qui dépasse celui du plafond, et un impôt de 10% sera payé pour le surplus. Par exemple, pour un loyer mensuel de 6000 shekels par mois, le montant de l’exonération sera de 4060 shekels, et l’impôt sera sur 1940 shekels. Au-delà de 10060 shekels, l’impôt sera de 10 % sur la totalité des revenus locatifs. Il faut noter que dans ce cas de figure, s’agissant d’un impôt à un taux préférentiel, le taux de 10% portera sur la totalité des revenus sans possibilités de pouvoir déduire les dépenses. L’administration fiscale a publié un projet de directive en février dernier pour limiter l’avantage fiscal de l’impôt

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24 Le Guide de l’acheteur


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Le Guide de l’acheteur 25


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26 Le Guide de l’acheteur

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Le Guide de l’acheteur 29


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32 Le Guide de l’acheteur

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Le Guide de l’acheteur 35


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36 Le Guide de l’acheteur

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38 Le Guide de l’acheteur

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Le Guide de l’acheteur 39


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obligatoire et qu’il faut donc régler la question au moment de la signature du contrat de location. L’option de renouvellement : en Israël, la procédure d’expulsion est très simple. Aussi, sans option de renouvellement le contrat s’annule et le locataire doit quitter les lieux. Si vous prévoyez une option, n’oubliez pas de fixer l’augmentation ou non du loyer car sans cela, le propriétaire est libre de fixer pour l’année suivante le montant de son choix, ce qui revient à vider l’option de son sens… Ne signez jamais un contrat sans l’avoir compris et sans le conseil de votre avocat. Votre négligence ne pourra être retenue en votre faveur. Sachez que d’après la loi, un agent immobilier n’est pas habilité à vous faire signer un bail et encore moins à le rédiger. Notre cabinet est à votre disposition pour tout contrat immobilier, location, vente, ou achat. publié à titre d’information générale et ne saurait remplacer une consutlation juridique personnelle

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Le Guide de l’acheteur 55


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56 Le Guide de l’acheteur

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Le Guide de l’acheteur 57


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Le Guide de l’acheteur 61


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62 Le Guide de l’acheteur

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66 Le Guide de l’acheteur

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Le Guide de lâ&#x20AC;&#x2122;acheteur 67


68 Le Guide de lâ&#x20AC;&#x2122;acheteur


Les testaments réciproques en Israël (Novembre 2017) Le droit israélien consacre la liberté testamentaire la plus totale. Il permet en outre çà deux personnes, de décider de léguer ensemble, chacune s’appuyant sur la volonté de l’autre. Dans quel cas et comment établir ces testaments ? Définition: par essence, le testament est un acte personnel d’expression de ses dernières volontés. Vous pouvez donc léguer ce que vous voulez, et sans avoir l’avis de personne, pas même de votre conjoint. En Israël, vous pouvez décider aussi, avec la personne de votre choix, en général votre conjoint, de faire des testaments ensemble, liés, et réciproques. Ainsi chaque testament dépend de l’autre car chacun est établi en fonction des stipulations de l’autre. Dans quel cas ? le cas le plus courant est celui de deux conjoints qui décident mutuellement de se léguer l’un à l’autre respectivement l’ensemble de leur patrimoine à leur décès, et donc au dernier des vivants. Le testament réciproque leur assure à chacun que l’autre conjoint stipule la même chose en même temps. Notons que ce moyen est plus sûr que la donation entre époux pratiquée en France car celle-ci ne permet pas de léguer la totalité à son conjoint mais uniquement une quotité disponible augmentée. Comment annuler des testaments réciproques ? Quand les deux personnes signent réciproquement, elles s’appuient chacune en quelque sorte l’une sur la volonté

de l’autre. La loi prévoit donc qu’il n’est pas possible ensuite pour l’une d’elle d’annuler ou de modifier son testament sans avertir l’autre par courrier recommandé que le testament est annulé et que l’autre partie est donc elle aussi libre de modifier le sien. A l’inverse de la donation entre époux en France qui peut être annulée par l’un des conjoints sans prévenir l’autre, les testament réciproques permettent aux époux d’être assurés que les droits que chacun accorde à l’autre sont accordés à condition que l’autre respecte aussi les mêmes stipulations. Par contre, une fois l’une des deux parties est décédée, il est très difficile pour la deuxième d’annuler son testament et la loi pose plusieurs conditions, notamment la restitution de l’héritage perçu de la personne décédée. Notre cabinet est à votre disposition pour toute question sur les successions, les testaments, et le patrimoine et entre Israël et la France. Hagege - Maruani Cabinet d’Avocats - Law offices

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Investir dans un terrain en Israël Certains disent qu’Israël est le pays des « grues ». Dans chaque quartier des nouveaux immeubles se dressent. Les vrais bonnes affaires se font lorsqu’on est encore au stade du terrain non constructible et en attente de la transformation en terrain constructible. A ce stade le terrain n’a qu’une faible valeur. Dès qu’il devient constructible, mécaniquement sa valeur se multiplie. A chaque nouvelle étape sa valeur se multiplie.

Ce type d’information ne se trouve pas dans les journaux ; que de gré à gré. Le ticket d’entrée peut-être élevé. Il ne faut pas s’attacher à un délai bien défini, il peut y avoir des retards pour des raisons administratives, financières ou politiques. Cela s’adresse donc à l’investisseur patient.

Pour passer de la phase non constructible à la phase constructible, puis à l’édification finale de l’immeuble il peut se passer 7 à 10 ans. Plus tôt l’investisseur se positionnera, plus important sera son gain. A la différence de l’achat d’une action, dès que le terrain a été reconnu comme étant constructible il ne pourra pas perdre de valeur. A la différence d’une action on est sûr que la plus-value sera importante. Alors si c’est si simple, pourquoi tout le monde n’achète pas des terrains ?

Les investisseurs les plus sécuritaires pourront aussi par exemple choisir l’option d’un rendement annuel sécurisé pouvant atteindre 15% par an. Considérant qu’ils prêteront de l’argent sur une durée déterminée aux promoteurs du futur programme, pour les premiers besoins de financement. On peut aussi se demander pourquoi le promoteur ne fait pas appel aux banques. La réponse est simple, les banques ne sont pas la pour prendre des risques, elles interviennent quand tout est sécurisé, à 100%. Mais pourquoi les promoteurs prennent le risque de rémunérer à tels taux, sont-ils inconscients ? Pas du tout, ils sont les premiers à connaître le potentiel de gain. Quand ils offrent un rendement annuel de 10% et plus, leurs gains sont bien supérieurs. Source : coolamnews.com

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Nouvelles règlementations appliquables aux banques israéliennes s’agissant des virements internationaux Depuis l’adhésion d’Israël à l’OCDE, les banques israéliennes ont durci leurs exigences s’agissant de certaines opérations considérées à haut risque, et ce afin de se conformer aux nouvelles directives de la banque d’Israël qui a expressément invité les banques à mettre l’accent sur la coopération internationale dans la lutte contre l’évasion fiscale. Sont visés notamment l’ouverture de comptes séquestres d’avocats et les transferts de fonds entre Israël et l’étranger. Désormais, pour valider la réception de fonds d’une banque étrangère vers une banque israélienne, il faudra fournir à la banque israélienne : a) une attestation de la banque étrangère qui précisera l’origine des fonds et à quelle date les fonds ont été déposés sur le compte, b) une attestation du service des impôts du pays d’origine selon laquelle le titulaire du compte s’est acquitté de ses obligations fiscales. En pratique, les banques peuvent faire preuve de souplesse sur ces exigences: si la banque étrangère refuse de donner une attestation sur l’origine des fonds,

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