Issuu on Google+

Мошенничество на рынке недвижимости Москвы и московской области.


Содержание 1. Фантомные фирмы 2. Двойные продажи 3. Невозможность получения квартир 4. Повышение стоимости 5. Намеренное утаивание информации 6. Долгострои 7. Банкротство застройщика

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

2


В период с 2000 по 2008 год

по Москве и Московской области все чаще возникали различные ситуации, связанные с мошенническими действиями при долевом участии в строительстве жилья, появляются все новые схемы обмана покупателей жилья в новостройках. Безусловно, в результате таких афер страдают покупатели, которые в свою очередь не могут, как следствие оформить собственность на квартиру, а в худшем случае не могут вернуть деньги, а квартира существует только на бумаге. Мошенничество на рынке недвижимости существовало, существует и как это ни парадоксально, будет существовать. В данном разделе я постараюсь рассказать Вам о самых распространенных схемах обмана. Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

3


1 Распространенный, но и наиболее простой вариант это чисто мошеннические по существу, фантомные фирмы (ст. 159 УК РФ) Эти фирмы не имели к инвестированию строительства никакого отношения. Все бумаги липовые. Дома, которые они показывали, принадлежали другим фирмам. По существу это был «чистый» сбор денежных средств. После какого-то времени существования эти фирмы просто исчезали. Пример: 1) ООО «Сибур - Инвест» В правоохранительных органах, проверку конторы «Сибур-Инвест», головной офис, которой находился в СК «Олимпийский», оперативники начали после того, как заподозрили фирму в уклонении от уплаты налогов. В ходе расследования выяснилось, что контора занимается не столько обманом фискальных органов, сколько обманом клиентов. «Сибур Инвест» предлагал всем вкладывать деньги в строительство. Заманив людей рекламой и буклетами, сотрудники компании предлагали вложить от 50 до 100 тысяч долларов в возведение новостроек. Чтобы убедить клиентов, аферисты вывозили их на реальные стройки и там показывали будущее жилье. Люди соглашались внести деньги. Взамен они получали договора на куплю жилья и квитанции. Когда же настали сроки въезжать в квартиры, выяснилось, что они принадлежат другим лицам. В «Сибур-Инвест» объясняли, что деньги направлены в строительную фирму «Атика-2001». Но и там концы, оказалось найти трудно. Оперативники выяснили, что злодеи за более чем два года своего существования собрали порядка 1,6 миллиона долларов. Большую часть денег они успели перевести за рубеж, вложив их там в недвижимость. Сейчас задержаны двое руководителей «Сибур-Инвест», их подельники скрывались от следствия и были объявлены в розыск.

2) Корпорация «ВНЛ» и ИК «ПроектИнвест» Продажа несуществующих жилых домов в ЮЗАО: ул. Каховка, вл. 1; ул. Голубинская, д. 22; Севастопольский проспект, 35а. По данным, полученным из Префектуры ЮЗАО г. Москвы, на земельном участке по ул. Каховской, владение 1 планируется строительство жилого комплекса по индивидуальному проекту, но инвестор и сроки строительства не определены. Никакого строительства жилых домов по адресам: ул. Голубинская, д. 22; Севастопольский проспект, 35а не планируется. За период 2000-20008 г. ОБЭП по ЮЗАО г. Москвы проводились мероприятия по запросу Префектуры ЮЗАО по пресечению распространения ложной рекламной информации о строительстве вышеуказанных жилых домов, а также проверку по факту незаконной деятельности данных организаций. Однако соинвесторы под данные проекты уже привлекались и были привлечены.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

4


2 Конфликт между заказчиком и подрядчиком (схема наиболее распространенная) и как результат двойные продажи: Фирма – заказчик строительства отдавал часть работ по новостройке постороннему подрядчику и расплачивался с ним квартирами в новостройке (договор подряда + договор о переуступке прав на часть квартир). Подрядчик сразу продавал свою долю еще не построенных квартир физическим лицам. После окончания строительства заказчик расторгал договора с подрядчиком (причина – неисполнение обязательств, недовольство качеством работ и др.). Квартиры, переданные подрядчику, на этом этапе уже проданы и оплачены физическими лицами. Однако при разрыве основного договора с подрядчиком аннулировались все последующие сделки с недвижимостью, в частности договора подрядной организации с физическими лицами. К моменту расторжения реальная стоимость квартир возрастала в 2 раза и, заказчик продавал их уже на порядок выше, то есть, фактически зарабатывал на чужих инвестициях. Физические лица, приобретшие квартиры у подрядчика, пытались вернуть свои деньги через суд, зачастую безуспешно. Пример: 1) ЗАО «Социальная инициатива» vs ООО «Технополис – Монолит К» ЗАО «Социальная инициатива» - заказчик строительства в Тушине – переуступал свои права в трех корпусах своему подрядчику – ООО «Технополис – монолит К». После окончания работ по первому и второму корпусу ЗАО «Социальная инициатива» разрывала договор с ООО «Технополис – монолит К» по причине недовольства качеством выполненных работ. Квартиры, отошедшие по договору подрядчику, уже были реализованы физическим лицам. После расторжения договора физические лица, купившие квартиру у подрядчика оказались фактически без квартир. 2) ООО «ФОРБС» vs ЗАО «ИСПК «Стройсервис» Два года назад в г. Химки Московской области на проспекте Мельникова ЗАО «ИСПК «Стройсервис» было начато строительство многоквартирного жилого дома. ЗАО «ИСПК «Стройсервис» являлось застройщиком данного дома по договору, заключенному с ООО «ФОРБС», являющемуся заказчиком строительства на основании Инвестиционного контракта, заключенного с Администрацией Химкинского района.

ЗАО «ИСПК «Стройсервис» активно реализовывало квартиры в данном доме физическим лицам – дольщикам строительства. Но в апреле 2005 года заказчик ООО «ФОРБС» «разорвал» отношения с застройщиком ЗАО «ИСПК «Стройсервис», вернув при этом «при урегулировании взаимных претензий» квартиры, реализованные ЗАО «ИСПК «Стройсервис» физическим лицам, в свою долю и реализовав уже вдвое дороже. Администрация Химкинского района, являясь стороной инвестиционного контракта, несмотря на возникшую ситуацию с двойными продажами, игнорировало обращения пострадавших дольщиков ЗАО «ИСПК «Стройсервис», сохраняя «нейтралитет». Ни Прокуратура, ни УБЭП Химкинского района не видело оснований для возбуждения уголовного дела. Попытка обманутых дольщиков решить данную ситуацию в судебном порядке также мало к чему приводило, поскольку суд первой инстанции (Химкинский) также «не видит оснований для удовлетворения исковых требований пострадавших» в результате данной аферы граждан, потерявших не только квартиры, но и свои кровно заработанные деньги. Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

5


3) ЗАО «ИСПК «Стройсервис» vs ЖСК «Ветеран» Дом № 86 по ул. Институтской пос. Нахабино Красногорского района Московской области. Строительство данного дома было начато еще в 1991 году на средства ЖСК «Ветеран», созданного для строительства данного дома. ЖСК «Ветеран» были выполнены предварительные работы и часть работ по устройству фундамента, однако впоследствии строительство было приостановлено. В 1998 году Главой Красногорского района ЖСК «Ветеран» было позволено продолжить строительство дома. Тогда же ЖСК «Ветеран» привлекло к строительству данного дома ЗАО «ИСПК «Стройсервис», между данными организациями были заключены договор подряда и договор о долевом участии в строительстве данного дома, в соответствии с которыми ЗАО «ИСПК «Стройсервис» принимало на себя выполнение работ по окончанию строительства 144 квартирного жилого дома, а также обеспечить финансирование в течение всего периода строительства и окончание строительства. Со своей стороны ЖСК «Ветеран» внесло весь объем имеющегося незавершенного строительства. В течение последующего периода и ЖСК «Ветеран» и ЗАО «ИСПК «Стройсервис» активно привлекали к строительству данного дома дольщиков – физических лиц. Однако, ситуация, в которую на настоящий момент попали дольщики, можно назвать безвыходной. В период 2000-2008 г. в Федеральном арбитражном суде Московской области происходило разбирательство между ЗАО «ИСПК «Стройсервис» и ЖСК «Ветеран», касающееся признания за ЖСК «Ветеран» права собственности на объект незавершенного строительства по данному адресу, в обязании Московской регистрационной палаты произвести государственную регистрацию прав ЖСК «Ветеран» на указанный объект и признании недействительной государственной регистрации прав ЗАО «ИСПК «Стройсервис» на указанный объект. Данное разбирательство длилось более полугода и все это время физические лица – дольщики данных организаций оставались «заложниками» возникшей ситуации. Более того, ЗАО «ИСПК «Стройсервис» каким-то образом смогло зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. В свидетельстве о государственной регистрации права в разделе «документы – основания» указан договор аренды земельного участка, хотя действующим законодательством (ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») не предусмотрено такого основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Результатом «незаконной» регистрации права ЗАО «ИСПК «Стройсервис» на объект незавершенного строительства по адресу: Московская область, Красногорский район, пос. Нахабино, Институтская ул., д. 86, явилась возможность ареста и продажи вышеуказанного объекта с торгов Красногорской службой судебных приставов за долги инвестора – ЗАО «ИСПК «Стройсервис». Таким образом, ни дольщики – приобретатели квартир у ЖСК «Ветеран», ни соответственно дольщики ЗАО «ИСПК «Стройсервис» на настоящее время не имеют никаких прав на квартиры в указанном доме.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

6


4) ООО «ТЕКС – П» vs ООО «ИнвестПроект» В г. Подольске Московской области подобная ситуация возникала с фирмами «ТЕКС-П» (Генеральный застройщик) и ООО «ИнвестПроект» (Инвестор строительства). Обе компании в процессе строительства привлекали физических лиц к строительству жилого дома. Однако, Инвестор строительства – ООО «ИнвестПроект» исчезло (телефоны не отвечали, офис съехал), а Генеральный застройщик строительства – фирма «ТЕКС-П» пытался продать квартиры, входящие в долю ООО «ИнвестПроект», третьим лицам, то есть фактически осуществлял «двойные» продажи. Также как и в описанных выше случаях, Администрация района сохраняло «гробовое» молчание. 5) ОАО «ГлавУКС» vs ЗАО «ОСК – Сервис» В г. Климовск ОАО «ГлавУКС» - застройщик строительства 16-ти этажного монолитнокирпичного дома – заключало договора соинвестирования с тремя соинвесторами, в том числе с ЗАО «ОСК – Сервис». Квартиры по договорам соинвестирования были переуступлены физическим лицам. В период 2000-2008г. дом был сдан Госкомиссии, однако заказчик – ОАО «ГлавУКС» расторг все договора с соинвесторами и продавал уже реализованные квартиры третьим лицам по цене на 300 долларов выше. Деньги ЗАО «ОСК-Сервис» заказчиком строительства не были возвращены, соответственно и ЗАО «ОСК-Сервис» не возвращал денежные средства своим соинвесторам – физическим лицам по причине их отсутствия. Две другие компании – соинвесторы строительства просто исчезли. А физические лица, приобретавшие квартиры у соинвесторов ОАО «ГлавУКС» остались и без квартир и без денег.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

7


3 Конфликт между застройщиком и администрацией и как результат либо невозможность получения квартир, либо невозможность оформления квартир в собственность: В период с 2000-2008 г. было характерным противостояние районной администрации и инвестора-застройщика, в результате чего тысячи соинвесторов – физических лиц оставались ни с чем. Схемы различны – от тривиального отъема у застройщика строительной площадки до невозможности распределения площадей между администрацией и застройщиком. Пример: 1) ООО «ПринтКапитал» vs Администрация г. Химки В сентябре 2002 года между тогдашней администрацией г. Химки и ООО «ПринтКапитал» был подписан Инвестиционный контракт на строительство в квартале Левобережный жилого комплекса «Звезда России». Была получена вся необходимая разрешительная документация, начато строительство. В апреле 2005 года, когда уже были построены 3 первых 25-этажных дома комплекса, химкинская администрация подала иск в Арбитражный суд МО о признании ничтожным инвестиционного контракта, заключенного между ООО «ПринтКапитал» и прежней Администрацией г. Химки (за время строительства власть в Химках сменилась), а в связи с этим обязать ООО «ПринтКапитал» прекратить осуществление строительных работ, а также освободить земельный участок. В сентябре 2004 года Администрация г. Химки уведомила застройщика о прекращении договора аренды земельного участка. Однако тогда Арбитражный суд МО принял сторону застройщика и запретил администрации препятствовать строительству. Однако уже в апреле (то есть до судебного разбирательства) администрация Химок проинформировала Мособлэкспертизу о том, что ООО «ПринтКапитал» занимает участок незаконно и 12 мая обратилась к губернатору МО Борису Громову с ходатайством о предоставлении долгосрочной аренды части участка ООО «Гиза 21 век». Решение координационного совета по имущественным отношениям в МО было положительным. Документы возвращены в администрацию г. Химки и последнее слово было за химкинской администрацией. 2) ООО «Стройтехинвест» vs Администрация г. Одинцово В 2001 году администрация Одинцовского района заключила инвестиционный контракт с ООО «Стройтехинвест». По контракту администрация предоставляла в аренду земельный участок под застройку многоэтажными жилыми домами, а ООО «Стройтехинвест» взяло на себя обязательства часть квартир в этих Омах передать Администрации Одинцовского района для переселения жильцов 24 ветхих домов. ООО «Стройтехинвест» заключило договоры долевого участия в строительстве с ЗАО «Веста-П» и ЗАО «АН-Сибконтакт Инвест», которые в свою очередь привлекали в качестве соинвесторов физических лиц. Спор между администрацией Одинцово и ООО «Стройтехинвест» возник из-за корпуса № 6, в который муниципальные власти хотели переселить жителей ветхого жилого фонда на ул. Вокзальной. Когда строительство микрорайона 7-7 «А» стало приближаться к стадии Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

8


завершения, администрация Одинцовского района предъявила свои права на все квартиры в корпусе № 6, в том числе и на квартиры, профинансированные соинвесторами – физическими лицами. ООО «Стройтехинвест» было заявлено, что списки квартир для передачи в муниципальную собственность предварительные и должны уточняться. Администрация же заявляла, что существует решение администрации о передаче почти всего шестого корпуса (484 квартиры из 529) для расселения ветхих домов по ул. Вокзальная. Однако в протоколе распределения жилых площадей в корпусе № 6 микрорайона 7-7 «А» от 30.10.2003г. под переселение зарезервирована 331 квартира, еще 23 квартиры должны отойти администрации. 24 августа 2004 года было подписано изменения протокола распределения квартир, в соответствии с которым для переселенцев отводятся 200 квартир. В период 2000-2008 г. Администрация Одинцовского района подавала иск в Арбитражный суд, требуя передать причитающиеся администрации квартиры. Похожая проблема возникала также с микрорайоном «Кутузовский» строящемся в Одинцовском районе. 3) Компания «Форест Гейт» vs Префектура ЮЗАО г. Москвы 16-ти этажный жилой дом по адресу: г. Москва, ул. Островитянова, д. 11, корп. 1 Квартиры в данном доме были куплены физическими лицами у генерального инвестора строительства - компании «Форест Гейт» еще в 2003 году. Застройщиком объекта являлась фирма, именующаяся Внешнеэкономической ассоциацией «Центр делового и научнотехнического сотрудничества» (Центр «ДНТС»). Строительство дома было завершено в мае 2004 года. Акт Госприемки был согласован со всеми инстанциями, кроме Префектуры ЮЗАО г. Москвы. Однако Префектура ЮЗАО г. Москвы отказалась от подписания Акта ГК по причине невыполнения застройщиком – Центром «ДНТС» обязательств по другому дому. В то время на дом неоднократно накладывали и снимали аресты, суды следовали один за другим, но это ничего не меняло. Префектура ЮЗАО г. Москвы ссылалась на непредставление Центром «ДНТС» заявки о вводе дома в эксплуатацию, а никто другой застройщика представлять в Префектуре не мог. Компания «Форест Гейт» трижды обращалась в Префектуру со стандартным пакетом документов и каждый раз получала отказ на основании того, что «Форест Гейт» является ненадлежащим заявителем. Префектура не признавала компанию генеральным инвестором, несмотря на то, что дом построен полностью на деньги «Форест Гейт», ни даже на то, что статус компании дважды (18 марта и 26 мая) подтверждал Высший Арбитражный суд РФ. В марте 2005 года префект ЮЗАО Валерий Виноградов обращался в городскую прокуратуру с просьбой возбудить уголовное дело в отношении руководства Центра «ДНТС», утверждая, что покупатели квартир в данном доме стали жертвами мошенников. Пока застройщик, инвестор и Префектура решали свои проблемы покупатели квартир в этом доме оставались ни с чем. Ни проводимые пикеты у дома, у мэрии ни к чему не приводили.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

9


4 Внезапное повышение стоимости и требование доплат: Физические лица, заключая договоры долевого участия в строительстве на нулевом этапе, по окончании строительства (а иногда и на начальном этапе, прождав дватри года начала строительных работ) оказывались перед требованием застройщика о доплате в связи со значительным удорожанием себестоимости строительства. Пример: 1) Финансовая группа «Новый мир» Дом по адресу: г. Москва, проезд Черского, 13-15. В 2001 - 2003 годах дом продавался по договорам долевого участия в строительстве по цене около 600 долларов за квадратный метр, а последние квартиры уходили уже по 950 долларов. Весной 2005 года строительство было завершено (опоздание примерно на год). Однако уже после раздачи ключей ФГ «Новый мир» потребовало от покупателей квартир доплатить около 50%от стоимости квартиры. Чтобы покупатели не увиливали от доплат, «Новый мир» отказался выдать необходимые документы для оформления прав собственности. Та же ситуация у «Нового мира» была и по окончании строительства кирпичного дома по ул. Байкальской, д. 18, корпус 3. 2) ООО «Ремстройтрест» и ДСК – 2 Дома в Юго-Западном округе г. Москвы – под конец строительства цены были повышены вдвое, покупателям квартир на нулевом этапе было предложено доплатить до нынешней рыночной стоимости квартир либо расторгнуть договора. 3) ЖСК «ДОМИЗ» В 2001 году был подписан инвестиционный контракт на строительство многоэтажного жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Металлургов, владение 62. корпус 1 между ЖСК «ДОМИЗ» и Префектурой ВАО г. Москвы. ЖСК «ДОМИЗ» в свою очередь привлекло к соинвестированию строительства третью фирму на основании договора о долевом участии в строительстве. В данном договоре срок сдачи дома Госкомиссии обозначался как III квартал 2003 года. Однако своевременно дом Госкомиссии не был сдан, более того строительство дома находилось на стадии нулевого цикла.

Физические лица, приобретшие квартиры у фирмы – соинвестора, обращались в данную фирму с запросом о ходе строительства и предполагаемых сроках сдачи дома Госкомиссии. В ответ получали информацию о том, что ЖСК «ДОМИЗ» направило инвестору письмо, в котором указывалось, что инвестиционная стоимость данного объекта увеличилась до 1200 (?) долларов США за квадратный метр. Также ЖСК «ДОМИЗ» было сообщено, что в случае отказа инвестора от финансирования по указанной стоимости, а соответственно и отказа физических лиц, приобретших квартиры у инвестора, от повышения стоимости, ЖСК «ДОМИЗ» будет реализовывать жилые площади, входящие в долю инвестора. Возражения инвестора с требованием не осуществлять двойные продажи, так как доля, принадлежащая компании на основании договора долевого участия в строительстве, уже уступлена соинвесторам – физическим лицам, были оставлены ЖСК «ДОМИЗ» без внимания. Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

10


5 Намеренное утаивание информации: Генеральный инвестор строительства заключал договор инвестирования с третьей фирмой. В связи с отсутствием финансирования со стороны третьей фирмы, Генеральным инвестором договор расторгался. Фирма – инвестор, скрывая факт расторжения, продолжал привлечение физических лиц к инвестированию строительства. Физические лица, приобретшие квартиры у фирмы – инвестора пытались признать права собственности на квартиры через суд. Фирма – инвестор к моменту начала судебных разборок исчезала. Пример: 1) ООО «МИТА 2000» В период 2000-2008 г. ООО «МИТА 2000» велась мошенническая деятельность по продаже квартир в доме № 7 по ул. Учинской третьим лицам, несмотря на то, что никаких прав на жилую площадь в данном доме ООО «МИТА 2000» не имела, так как инвестиционный договор, заключенный между Генеральным инвестором строительства и ООО «МИТА 2000» в целях инвестирования жилых домов по ул. Учинской, был расторгнут Генеральным инвестором в одностороннем порядке в связи с периодическим срывом ООО «МИТА 2000» сроков финансирования строительства 13 августа 2001 года. Руководство ООО «МИТА 2000» неоднократно предупреждалось Генеральным инвестором о незаконности их действий по продаже квартир в доме № 7 по ул. Учинской г. Москвы. Более того, Генеральным инвестором подавалось заявление о мошеннических действиях ООО «МИТА 2000» в Управление по борьбе с экономическими преступлениями г. Москвы. Против Генерального директора ООО «МИТА 2000» - Юшкина Дмитрия Александровича – было возбуждено уголовное дело, которое по непонятным причинам приостановлено. Несмотря на все вышеизложенное, ООО «МИТА 2000» осуществляло продажу квартир третьим лицам, кроме того, покупатели квартир по настоянию данной организации обращались в различные районные суды г. Москвы с иском о признании прав собственности на жилые помещения и суды, будучи в неведении о расторгнутых договорных отношениях между ООО «МИТА «2000» и Генеральным инвестором (???), признавали права собственности, что в свою очередь вынуждало законных правообладателей квартир, проживающих в данном доме с момента сдачи Госкомиссии, обращаться в суды за защитой своих прав и интересов. Данная ситуация отнимала у физических лиц – жителей дома массу времени, нервов и, соответственно, денежных средств на оплату услуг адвокатов.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

11


6 Замороженные стройки (долгострои) и как результат либо долгое ожидание + вынужденные доплаты либо расторжение договора и возврат «обесцененных» денежных средств: Компании – генеральные инвесторы строительства подписывали с районными администрациями инвестиционные контракты и начинали привлечение соинвесторов – физических лиц. Частично (малая часть) денежных средств идет непосредственно на стройку, остальные денежные средства идут на заключение новых инвестиционных контрактов и достройку старых объектов. Следствием чего являлась нехватка финансов ни на строительство дома по новому инвестиционному контракту, а, следовательно, и замораживание строительства, ни на последующие стройки. Соинвесторы – физические лица, внесшие денежные средства ранее и прождав 2-3 года начала строительства, вынуждены либо ждать, либо расторгать договор и забирать уже на порядок обесцененные денежные средства. Где – то проблему с замороженным строительством пытались решить через смену инвестора – застройщика, но это влечет ряд проблем. Во-первых, новый инвестор вряд ли получал денежные средства уже собранные прежним инвестором с соинвесторов, а это влекло значительное дополнительное финансирование, а, соответственно, и доплаты с соинвесторов. Во-вторых, новый инвестор получал инвестиционный контракт со всеми обременениями. Втретьих, смена инвестора это все равно дополнительное затягивание сроков строительства. Попытка решить проблему через администрацию ни к чему не приводила. Пример: 1) ЗАО «ИСПК «Стройсервис» Красногорский район Московской области - строительство двух жилых домов в поселке Нахабино. Дом № 28 по ул. Красноармейской, Генеральным инвестором строительства которого числится данная организация, начал строится в 1994 году, однако позже строительство дома было приостановлено и возобновлено благодаря привлечению дольщиков – физических лиц только в 2001 – 2002 годах. Но в 2003 году строительство было вновь приостановлено «в связи с нехваткой средств на окончание строительства» (куда были израсходованы Генеральным инвестором строительства денежные средства уже полученные от дольщиков, выяснить не представлялось возможным). Вынужденные отстаивать свои интересы, дольщики обращались в Администрацию Красногорского района и Заказчику строительства ФГУП УССТ-1 с требованием разрешить данную ситуацию и отстранить ЗАО «ИСПК «Стройсервис» от продолжения строительства данного дома, как Подрядчика не способного продолжать строительство. Дабы обезопасить себя физические лица – приобретатели квартир у ЗАО «ИСПК «Стройсервис» - требовали от Администрации и заказчика строительства подтвердить получение ими проинвестированных квартир путем заключения соответствующего трехстороннего договора на завершение строительства, позволяющего каждому дольщику ЗАО «ИСПК «Стройсервис» зарегистрировать свой новый договор в дополнение к договору с ЗАО

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

12


«ИСПК «Стройсервис» вместе с основным договором в Министерстве строительного комплекса Московской области. Данная ситуация оставалась в «подвисшем» состоянии, несмотря на согласие дольщиков на определенных условиях доплатить недостающие на строительство денежные средства. 2) ООО «Компания «Стройиндустрия» Город Долгопрудный, мкр. «Центральный» корп. 6-7 ООО «Компания «Стройиндустрия», являясь застройщиком микрорайона, пыталось начать строительство трижды (в июне 2003 года, июне 2004 года, сентябре 2004 года), но каждый раз его бросало, не добив до конца даже сваи. Привлечение физических лиц – соинвесторов, а, следовательно, и сбор денежных средств «на строительство», было начато уже в 2003 году. Осенью 2004 года покупатели квартир создавали инициативную группу, объединив всех соинвесторов и подготовив списки проданных квартир, которые были поданы в городскую администрацию. Инициативной же группой были подняты данные, что деньги собранные с соинвесторов ушли на покупку земли и застройку других объектов. На тот период денежных средств у ООО «Компания «Стройиндустрия» не было и появление их не предвиделось, несмотря на уверения руководства компании об открытой кредитной линии в Сбербанке России. Инициативная группа соинвесторов вынуждена была обратиться в Администрацию города с просьбой о смене застройщика. Администрация пошла на встречу соинвесторам, но возникли проблемы следующего порядка: Компания «ПИК – Регион», выразившая желание принять недострой, вынуждена принять инвестиционный контракт со всеми, на��ешанными городом обременениями (инженерные сети и объекты социальной инфраструктуры), которые прежним застройщиком оплачены не были. Денежные средства, собранные с дольщиков строительства, исчезли в неизвестном направлении. Компания «ПИК – Регион» выразила готовность взять стройку без сбора доплат с соинвесторов, в случае если ООО «Компания «Стройиндустрия» передаст ему свои стройки в некоторых других районах области, не имеющие дополнительных обременений. В противном случае во избежание убытков при смене застройщика Компания «ПИК – Регион» будет вынуждена предложить соинвесторам либо доплатить, либо забрать свои денежные средства. Администрация города заняла выжидательную позицию. Пока шел сей «конструктивный диалог», стройка стояла. 4) ООО «УКС «Созидатель» Таунхаусы в пос. Островцы Раменского района Московской области Строительство данных объектов было начато еще в 2002 году, тогда же и было начато привлечение денежных средств физических лиц – соинвесторов. Однако уже в 2003 году стройка была заморожена в связи с началом процедуры смены застройщика. По заявлениям руководства нового застройщика сроки строительства сорваны прежним генеральным инвестором строительства. На данном этапе работы не велись по причине отсутствия разрешения на строительство, а также у ООО «УКС «Созидатель» была приостановлена строительная лицензия. Основными задачами нового застройщика являлось переоформление документов на землю, получение разрешения на строительство и попытка не допустить банкротства (выдержка из речи Генерального директора ООО «УКС «Созидатель» Николая Львова).

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

13


5) ЗАО «Стройметресурс» Земельные участки под строительство жилых домов в Щербинке, Железнодорожном, Долгопрудном, Щелкове, Ивантеевке, Лобне, Дмитрове, Павловском Посаде, Старой Купавне, Лосино-Петровском, Белоозерске и других городах Подмосковья.

Еще в 2004 году строительство всех этих объектов было остановлено и на период 20002008 г. никаких перспектив на его продолжения не было. Привлеченным соинвесторам, решившим расторгнуть договор, деньги не возвращались ни добровольно, ни по решению суда. По исковым заявлениям граждан отсужено 40 млн. долларов, судебными приставами опечатано 122 различных счета компании, но все они были пусты. Соинвесторы коллективно обращались к губернатору Громову с просьбой решить вопрос о завершении строительства оплаченного жилья. После этого в ряде администраций подмосковных городов прошли совещания с участием представителей министерства строительного комплекса МО и инициативных групп соинвесторов, на которых соинвесторам пообещали «поискать деньги застройщика в оффшорах», а заместитель главы Миноблстроя дал понять, что решение проблемы находится вне его компетенции. В период 2000-20008 г. на ряде объектов были выявлены двойные продажи. ЗАО «Стройметресурс» заявляло, что определенные трудности существуют в связи с прошлогодним банковским кризисом, но компания не собирается проводить консервацию строительства. Администрации подмосковных городов оценивали деятельность компании иначе, стройки стоят денежных средств на их достройку ни у администрации, ни у соинвесторов нет. Обманутые граждане проводили массовые акции протеста на недостроенных объектах и у зданий администраций. Но на тот момент никаких путей решения данной проблемы не было найдено.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

14


7 Подписание инвестиционного контракта, начало строительства, привлечение соинвесторов и последующее банкротство застройщика – как результат невозможность получения квартиры и возврата внесенных денежных средств: Пример: 1) ЗАО «ПСФ «НОРД»

Город Троицк, ул. Текстильщиков, строение Е39, корпуса 1 и 2 – монолитнокирпичный дом «Фаворит». Начало застройки - 2002 год, застройщик - крупная столичная фирма ЗАО «ПСФ НОРД». В 2003 году первый из двух запланированных корпусов проекта был готов на 70% и, параллельно начиналась застройка второго корпуса. К марту 2004 года большинство квартир было раскуплено, формально куплены были только права на получение квартир, с правом получить их в собственность после окончания строительства, которое должно было случиться в четвертом квартале 2004 года. Тогда же застройщик потребовал дополнительных выплат для завершения работ. Сроки сдачи домов несколько раз переносили и, в конце концов, прекратили строительство весной этого года (2004 год). Руководство застройщика заявляло, что на работы нет средств, в то время как активы компании выведены, а долги составляли астрономическую сумму. По тем же причинам и вернуть деньги тем, кто вкладывал их в строительство, представлялось невозможным. Кроме того, по договору в этом случае не возвращалась страховая сумма, а это почти половина цены квартиры. Строительство было заморожено, а соинвесторы готовили иски в адрес риэлтерских компаний, продававших квартиры в этих домах, с требованием вернуть деньги.

В июле 2005 г. ЗАО «ПСФ «НОРД» перерегистрировалась в г. Тамбов, где в арбитражном суде велось разбирательство по делу о ее банкротстве. Более 300 квартир в подмосковном Троицке оказались брошенными на произвол судьбы. Достраивать фирма была уже не в состоянии, велось банкротство. Более 200 граждан физических лиц, вложивших деньги в строительство квартир в домах в городе Троицке оказались и без квартир и без денег. Риэлтерская фирма АН КОНДР выступавшая организатором сделок по данным новостройкам документально ничем своим клиентам не была обязана. Страховки в страховых организациях у большинства граждан покупателей уже истекали. Несколько адвокатов представляющих интересы отдельных граждан веди суды против фирм риэлтеров.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

15


Новый закон и новые схемы обмана. "Скинемся на страховку" Довольно часто фирмы-застройщики использовали такой ход: чтобы снизить издержки, в том числе налоговые, в договоре с гражданином - соинвестором указывали лишь часть реальной стоимости квартиры - скажем, 60%. Остальная плата вносилась по иным схемам: например, оформлялась как страховые взносы. Заключая такой договор, был риск тем, что в случае его расторжения (например, при затягивании или "замораживании" строительства) вы могли вернуть себе лишь сумму, указанную в качестве вклада на строительство, т. е. те самые 60%. Остальные деньги можно было получить в виде страховой выплаты, только если расторжение договора входит в перечень страховых случаев. Если такого пункта в договоре нет, то вступление в долевое строительство с подобным оформлением платежей чревато потерей части денег. Вообще, юристы советуют отдавать предпочтение договорам, в которых весь ваш вклад официально оформляется именно как взнос на строительство. В договоре с фирмой-застройщиком либо иным участником долевого строительства (при цепочке компаний) обязательны "три кита": срок, объект строительства и ответственность. Какие подвохи здесь могут быть? Неустойки за просрочку можно лишиться В договоре непременно должен быть указан срок передачи готовой квартиры. В то время фирмы нередко щедро соглашались вписать и условие о неустойке за просрочку завершения строительства. Но при этом использовали уловку: вносили пункт о том, что ответственность наступает только при наличии вины компании. В результате, ссылаясь на бюрократические проволочки при госприемке дома, застройщик ускользал от выплаты неустойки за просрочку: он ведь не виноват! Так что если заинтересовавшая вас стройка под действие нового закона не попадала, то остерегайтесь подписывать договор с подобным условием о вине. А вот по новым правилам избежать выплаты неустойки таким способом застройщик уже не мог: ответственность за просрочку наступает в обязательном порядке.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

16


Краткие формулировки опасны! Объект договора, т. е. будущая квартира, должна была описана максимально подробно - "индивидуализирован", говоря юридическим языком. Следите, чтобы были указаны подъезд, этаж, секция, площадь квартиры - все, что можно описать, чтобы было ясно: второй такой квартиры в доме нет. Лаконичные формулировки типа "трехкомнатная квартира" чреваты не только вероятностью курьеза, когда гражданин вселяется и делает ремонт соседям, спутав жилье из-за похожести описания (такой случай известен). Более опасен другой риск: если возникал конфликт с застройщиком (просрочка, "замораживание" строительства и др.), то суд мог отказать в удовлетворении требований из-за неопределенности объекта. Потому что Гражданский кодекс позволял предъявлять требования в отношении "индивидуально определенной" вещи, в том числе квартиры. Дом есть, а прав на землю - нет... У застройщика или иного участника инвестиционного проекта должно быть право на землю, оформленное в установленном законом порядке. На сегодня это может быть право аренды либо право собственности. Здесь существуют два основных риска: Застройщик имеет краткосрочный договор аренды земельного участка, который заканчивается к моменту завершения стро��тельства дома. В такой ситуации орган, регистрирующий права на недвижимость, отказывает в оформлении квартир в собственность граждан-соинвесторов. Приходится решать проблему, в том числе в судебном порядке, добиваясь продления договора аренды. Застройщик имеет ненадлежащее (т. е. не соответствующее действующему законодательству) право на землю. Например, право бессрочного пользования участком. Оно довольно распространено, но после принятия Земельного кодекса РФ должно было до 2005 г. быть переоформлено на право аренды либо собственности. Если же земля под домом остается в бессрочном пользовании, то регистрирующий орган откажет в оформлении права собственности на квартиры. И сложных судебных процедур, скорее всего, не избежать. Встречаются еще более неприятные случаи, когда после завершения строительства дома выясняется, что земля передана застройщику незаконно. Так пострадала наша читательница Ольга Ш.: обнаружилось, что со стороны городской администрации договор аренды земли с застройщиком подписало неуполномоченное должностное лицо. Поэтому договор был объявлен недействительным. Это означает, что дом стоит на чужом участке и считается самовольной постройкой. Разумеется, об оформлении квартир в собственность граждан и речи идти не может. Возможный выход в подобных ситуациях - обращение в суд для узаконивания дома - самовольной постройки (на основании ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

17


ВОПРОС В ТЕМУ Сразу предупредим: по закону обеспечивать регистрацию ваших прав на квартиру застройщик не обязан. Но бывает, что фирмы сами предлагают дополнительную платную услугу по оформлению права собственности новоселов. Наша читательница Елена К. подписала такой договор и... пострадала. Фирма построила дом, оформила передачу квартир гражданам-соинвесторам, а с регистрацией их прав вышла заминка. Да немалая: вот уже 4-й месяц жильцы не могут получить свидетельство о праве собственности. А без него зарегистрироваться ("прописаться") не удается. Застройщик же открещивается: мы не виноваты, в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС) очереди... Как быть в такой ситуации? Увы, новый закон о долевом строительстве тут не помощник. Потому что по общему правилу задача застройщика считается выполненной с момента подписания акта сдачиприемки готовой квартиры. Оформление права собственности - дополнительная услуга, и ответственности за просрочку ее исполнения в законе нет. Если вы уверены, что в силах пробиться к регистраторам быстрее либо нашли посредническую фирму с хорошими связями в ФРС, то можете отказаться от услуг застройщика по оформлению права собственности на квартиру. При этом застройщик обязан выдать вам акт сдачи-приемки жилья и вернуть плату за услугу за вычетом расходов, которые уже фактически произвел для подготовки документов в ФРС. Можно поступить и по-другому. Отправляйтесь в паспортный стол ОВД с актом сдачиприемки квартиры и инвестиционным договором. Юридически эти документы являются основанием для вселения в жилье и потому достаточны для регистрации по месту жительства.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

18


РЕЗЮМЕ Как один из наиболее действенных вариантов разрешения большей части, описанных выше ситуаций, можно предложить создание выделенной регистрационной службы договоров долевого участия в строительстве (держатель Реестра), которая будет нести как функции регистратора, так и функции надзирающего органа. Это может быть либо федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП), либо акционерное общество, работающее по официальному договору с Министерством юстиции и Федеральной регистрационной службой.

Данная организация, неся как функции держателя реестра, так и функции надзирающей организации, сможет отслеживать и порядок / количество заключаемых договоров, и функциональное использование полученных от дольщиков средств, а также все другие необходимые аспекты строительства. Обязанность застройщика по государственной регистрации договоров долевого участия должна предусматриваться в решении инвестиционно - тендерной комиссии, а также в соответствующем акте администрации города / района, в соответствии с которыми застройщик приобретает право на новое строительство или реконструкцию конкретного здания, строения или сооружения. Обязанность застройщика по регистрации договоров долевого участия в строительстве должна являться неотъемлемой частью инвестиционных условий. Данная мера необходима потому что, несмотря на вступление 1 апреля 2005 года в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», до настоящего времени обращений в Федеральную регистрационную службу за государственной регистрацией договоров об участии в долевом строительстве было не так много. Создание данного органа позволит дольщикам фактически абсолютно безрисково вкладывать денежные средства в строительство. Во-первых, правовая экспертиза документов, разрешающих строительство, будет проводиться при регистрации договора долевого участия. Во-вторых, для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства необходимо будет лишь передать пакет документов в Федеральную регистрационную службу и приложить документы о вводе объекта в эксплуатацию.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

19


При первичном предоставлении договора от застройщика будет необходимо предоставление всей правовой и разрешительной документации на строительство, както: 1) Распорядительный документ города / района, на основании которого заключен инвестиционный контракт; 2) Инвестиционный контракт; 3) Учредительные документы застройщика; 4) Документы, подтверждающие право собственности / аренды застройщика на земельный участок, отведенный под строительство; 5) Проектно-сметную документацию; 6) Разрешение на строительство; 7) Проектную декларацию, предусмотренную ФЗ «О ДУ»; 8) План создаваемого объекта с указанием его местоположения и количества, находящихся в его составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 9) Баланс застройщика на последний отчетный период, позволяющий подтвердить наличие у застройщика необходимого минимального размера собственных средств, установленного актами Правительства РФ. Данные документы позволят регистратору произвести необходимую правовую экспертизу документов, разрешающих строительство и обезопасить потенциальных дольщиков от вышеперечисленных ситуаций.

Также, исполняя функции надзирающего органа, данная организация должна быть, наделена следующими правами: 1) устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в области финансов, правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков; 2) осуществлять контроль над целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 4) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам; 5) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) осуществлять контроль за соблюдением положений Федерального закона «О ДУ», рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями Федерального закона «О ДУ»; Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

20


7) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений Федерального закона «О ДУ», нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений; 8) обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. В случае нарушения застройщиком ФЗ «О ДУ», нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, неисполнения предписаний уполномоченного органа, отказа от предоставления информации или предоставления неполной и (или) недостоверной информации уполномоченный орган (его должностные лица) вправе: 1) требовать от застройщиков устранения выявленных нарушений; 2) направлять застройщикам обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, правовых актов уполномоченного органа; 3) принимать меры, необходимые для привлечения застройщика (его должностных лиц) к ответственности, установленной Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. Уполномоченный орган должен быть вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: 1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной ФЗ «О ДУ»; 2) размер собственных средств застройщика ниже минимальных значений, установленных Правительством Российской Федерации; 3) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; 4) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; 5) застройщиком не исполнялись положения ФЗ «О ДУ», а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные ФЗ «О ДУ» меры воздействия.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

21


Финансирование созданного регистрирующего органа должно осуществляться за счет оплаты за совершение регистрационных действий, оплаты за получение информации о застройщике, объекте строительства и зарегистрированных обременениях, а также иных не запрещенных законом видов деятельности. С момента вступления закона в силу, застройщиками стали налаживаться новые схемы, позволяющие привлекать дольщиков без какой бы то ни было регистрации, както различные вексельные схемы, предварительные договоры и др. Одним из вариантов получения детальной информации о привлекаемых застройщиками дольщиках может быть предписание администрациям районов предоставить информацию обо всех зарегистрированных инвестиционных контрактах, предоставленных под строительство земельных участков, а также предоставление списка компаний, получивших в установленном порядке разрешение на строительство. Организация, исполняющая функции регистратора и надзирающего органа, должна обладать правом в случае не предоставления застройщиком информации ходатайствовать в правоохранительные органы о проверке данной организации, вплоть до привлечения к уголовной ответственности. Данная мера необходима, так как многие застройщики, не регистрируя договоры, получают возможность использования так называемых «серых» схем, используемых для ухода от налогов, отмывания нелегально полученных денежных средств, обналичивания и др. Существующая на настоящем этапе административная ответственность застройщикам не дает 100% гарантии, что застройщик не будет искать способы ухода от данной процедуры. Возможность же регистратора обратиться в правоохранительные органы и инициировать проверку даст возможность регистратору более жестко проводить закон «О ДУ» в жизнь. В принятом федеральном законе ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств лежит исключительно на застройщике объекта, однако общеизвестно, что большинство застройщиков привлекают для реализации своих объектов риэлтерские организации. В настоящее время, новый закон о долевом строительстве снял большинство рисков для граждан. Но... не спешите радоваться. Новые правила настолько обременительны для застройщиков, что компании уже принимают всевозможные меры для ухода из-под действия этого закона. Например, долевое строительство "маскируется" под куплюпродажу товара, который будет создан в будущем (т.е. квартир в новостройках). При таких сделках возникают дополнительные затраты: налог на добавленную стоимость (18% от цены квартиры), налог на имущество организации-продавца. В конечном итоге все эти расходы перелагаются на граждан, увеличивая стоимость жилья. Кроме того, еще продолжительное время будут действовать инвестиционностроительные проекты, не подпадающие под действие нового закона. Он не затрагивает объекты, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля с. г. (дата вступления закона в силу). Приобретая квартиры в таких строящихся домах, на применение новых правил рассчитывать не стоит. Зато надо быть готовым к немалым рискам.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

22


По оценкам риэлторов, в 30% случаев у застройщиков нет всех нужных документов Несмотря на вступление в силу ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и сопровождающих его изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», а также ряда других, не выработана схема и порядок регистрации договоров долевого участия, не ясно кто является непосредственно регистратором, кто надзирающей организацией. То есть, сам закон принимался именно с целью защиты прав дольщиков – физических лиц, но проведение его в жизнь – пока не осуществлено. ФГУП

Договор на проведение регистрационных действий, связанных с долевым участием в строительстве

Обязательная регистрация всех договоров + предоставление отчетности о ходе стройки

Застройщик

Министерство юстиции, Федеральная регистрационная служба

Получение всей необходимой информации о застройщике и объекте предполагаемого инвестирования

Заключение договоров долевого участия

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"

www.optikom-media.ru

Дольщики

23


Fraud