Issuu on Google+

ОПТИКОММЕДИА

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ: НА ЧТО СЛЕДУЕТ ОБРАЩАТЬ ВНИМАНИЕ?


Инвестиции в недвижимость сегодня являются довольно распространенным, надежным и выгодным вложением денежных средств. Основой любой такой сделки считают договор инвестирования — документ, имеющий юридическую силу, закрепляющий права и обязанности сторон, регламентирующий весь процесс сделки. А это значит, что любой человек, решивший, к примеру, приобрести квартиру на стадии строительства дома, неизбежно столкнется с необходимостью подписания подобного документа. Ниже мы приводим некоторые нюансы, на которые будущему покупателю следует обратить особое внимание при заключении договора инвестирования с девелоперской или риелторской компанией. С юридической точки зрения для заключения договора инвестирования строительства необходимо присутствие лица, являющегося стороной договора, и/или его законного представителя. Кроме того, обязательны документы, удостоверяющие личность инвестора, а также документы, подтверждающие полномочия его законного представителя, если в силу закона или обстоятельств он присутствует при совершении сделки или совершает ее от имени инвестора. 1. Положение о свободе договора Договор инвестирования заключают на основании ФЗ N 39 от 25.02.99 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ст. 8 которого указывает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с ГК РФ (ст. 421 ГК РФ о свободе договора). Несмотря на предоставленную законодателем свободу, в договоре инвестирования должно быть достигнуто согласие по всем существенным условиям. В частности, как гласит ст. 432 ГК РФ, существенным является условие о предмете договора. 2. Предмет договора инвестирования Предметом договора инвестирования является, с одной стороны, финансирование инвестором строительства объекта недвижимости либо его части (например, квартиры), а с другой стороны, возведение инвестиционно-строительной компанией объекта недвижимости и после его сдачи в эксплуатацию передача предусмотренного договором объекта (части объекта) инвестору. Следовательно, предмет договора — это не определенный объект, а процесс. В силу данной особенности следует очень внимательно относиться к тому, что включено в предмет договора. Как правило, документ должен содержать описание объекта недвижимости, цену договора (размер инвестиций), обязательства сторон, в том числе срок исполнения работ инвестиционностроительной компанией, условия и порядок внесения инвестиций инвестором.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


3. Объект инвестирования Существует проблема описания объекта инвестирования, так как физически его еще нет на момент заключения договора. Поэтому и появляются в договорах такие несвойственные конкретике юридического документа словосочетания, как «проектная площадь», «ориентировочная площадь», «слева», «справа», «западная секция», «восточная секция», «в осях…» и так далее. Таким образом, следует проследить за тем, чтобы в договоре объект был четко определен, исходя из его строительных характеристик, однозначно его (объект) идентифицирующих. Эти данные будут частично уточнены по завершении строительства объекта (почтовый адрес здания, номер и площадь квартиры), а частично — после регистрации права собственности на него в учреждении юстиции (кадастровый номер). 4. Ответственность сторон Ответственность сторон, безусловно, очень важный момент, на который при заключении договора следует обратить самое пристальное внимание. В силу того, что строительство дома является достаточно длительным процессом (от 6 месяцев до трех лет), необходимо определить порядок расторжения договора и возврата денежных средств инвестору. Ведь за данный период у последнего могут измениться жизненные обстоятельства, потребности, возможности инвестирования и так далее. Поэтому целесообразнее сразу определить алгоритм действий сторон при отказе инвестора от исполнения договора, а также ответственность застройщика в случае невыполнения условий договора, например, установить размер штрафных санкций, накладываемых на застройщика (или риелтора) в случае затягивания сроков строительства. Это положение при заключении договора инвестирования очень часто упускают из вида, и большой плюс тому девелоперу или риелтору, который данный пункт прописывает, лишний раз подтверждая, что является ответственной надежной структурой, беспокоящейся о своем клиенте и поддержании хорошей репутации на рынке. 5. Иные условия Для инвестора желательно, чтобы в договоре были подробно отмечены такие вносящие дополнительную определенность в действия сторон положения, как порядок передачи квартиры, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и тому подобное.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


С какими проблемными моментами можно при этом столкнуться? Во-первых, заключить договор с фирмой, которая не имеет право продавать квартиры в этом доме. Итог: квартиры Вам не увидеть, главная задача на ближайшие годы будет найти мошенников и попытаться вернуть деньги.  Во-вторых, подписанный Вами договор полностью ущемляет Вами права, как потребителя, позволяя застройщику требовать с Вас дополнительные деньги и не гарантировать сдачу дома в определенное время.  В-третьих, в Вашем договоре указан срок окончания строительства, (причем достаточно близкий - всего лишь год, полтора), однако исходно-разрешительной и проектной документации на дом не существует, а часто и инвестиционный контракт не подписан, разрешения на строительство нет, но при этом условия договора таковы, что ответственности за нарушение сроков фирма не несет. То есть Вам продали воздух! Итог: вероятность, что дом будет построен, близка к нулю. В лучшем случае Вам вернут деньги, которые были вложены Вами, но с учетом инфляции и роста цены на недвижимость, на эти средства купить квартиру уже не получится. Худший вариант - возврат денег будет не возможен, т.к. у самой фирмы уставной капитал 10 000 руб., пустой счет в банке и никакого имущества. 

С кем возможно заключение договора? С застройщиком, инвестором или так называемым "третьим лицом" на основании договора уступки прав требования. Третьим лицом может выступать как юридическое, так и физическое лицо. При этом у "третьего лица" обязательно должны быть документы, подтверждающие его право продавать квартиру. Где возможно заключение договора? В офисе застройщика, инвестора, в агентстве недвижимости, в офисе "третьего лица". Когда можно подписать договор и оплатить деньги? Подписывать договор и вносить денежные средства можно в случае: если Вы внимательно изучили деятельность застройщика и ситуацию, связанную со строительством этого дома (через прессу, интернет и т.п.);  если Вы внимательно изучили документы, разрешающие строительство дома, и они не вызвали у Вас никаких опасений;  если юридическое лицо (фирма), с которой Вы заключаете договор, имеет на это право, причем это право подкреплено документально (договора, соглашения, протоколы), и Вы с этими документами ознакомились, и Вам готовы предоставить их заверенные копии.  если все то, что Вам обещали на словах, внесено в текст договора (ссылка на устные договоренности в суде не проходит!); 

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


если в договоре указан срок окончания строительства дома, полный адрес дома (пока это строительный адрес), номер квартиры, ее площадь, и стоимость.  если из текста договора ясно, что стоимость квартиры является фиксированной и не может измениться ни при каких обстоятельствах, либо приведены обстоятельства, которые могут быть основанием для проведения взаиморасчетов (например, изменение площади квартиры, подтвержденное обмерами БТИ);  если из договора ясно, в каком состоянии квартира будет передана Вам (наличие перегородок, стяжки и т.п. о чем было сказано выше),  если Вам передали заверенные копии всех документов (в случае подписания договора уступки прав требования);  если условия договора не ущемляют Ваши права, не навязывают Вам кабальных условий;  если после всего этого у Вас есть полная уверенность, что выбранная квартира после окончания строительства будет оформлена в Вашу собственность. 

Что может произойти, если Вы упустите, хотя бы один из перечисленных выше пунктов? Например, не проверив досконально документы фирмы, подтверждающие наличие у нее права на продажу Вам квартиры, легко угодить к мошенникам. Отсутствие полного комплекта документов (их заверенных копий), при заключении договора уступки права требования, будет основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру. А отсутствие в договоре сроков окончания строительства лишит Вас возможности обращать в суд в случае нарушения обещанного на словах срока. Это только вершина айсберга. А ведь очень много "проблемных" условий скрывается в самом тексте договора, причем человеку, нез��акомому с этими юридическими нюансами, разобраться в них практически невозможно. Чтобы избежать неприятных сюрпризов старайтесь привлекать к подобным сделкам независимых юристов. Именно юристов! Часто для заключения подобных сделок обращаются в агентства недвижимости. Риэлторы действительно проводят проверку документов, предлагаемых Вам для подписания, проверяют правоустанавливающие документы продавца. Но помните: во-первых, риэлтор - чаще всего не юрист, и может не заметить юридических <подковырок> в документах, во-вторых, риэлтор - лицо, заинтересованное в том, что бы Вы купили квартиру, т.к. он получит от Вас за сделку реальные деньги, это его зарплата. Обращение к независимому юристу, - это дополнительная гарантия безопасности Вашей сделки. Услуги по юридическому анализу пакета документов при совершении гражданами подобных сделок Общество защиты прав потребителей Московской области считает своей наиболее приоритетной задачей, не только для жителей Подмосковья, но и Москвы или любого другого региона. Мы проводим анализ текста договора, предложенного Вам для подписания, при необходимости

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


даем рекомендации по его изменению, объясняем положения договора, которые могут негативно повлиять на Ваши взаимоотношения с застройщиком в дальнейшем, анализируем возможные риски, связанные с подписанием Вами такого варианта договора. Обязательно изучаем документы, связанные со строительством дома, проверяем наличие всех необходимых разрешений и согласований. Мы проводим тщательную проверку документов, дающих право фирме продавать эту квартиру. Особое внимание мы уделяем проверке документов в случае, если в офисе известного застройщика (или инвестора) гражданам предлагают подписать договор с совершенно незнакомой фирмой. После того как решение о подписании договора Вами принято, необходимо произвести оплату. Во избежание проблем не передавайте деньги из рук в руки сотрудникам фирмы, настаивайте на обязательной оплате через банк. Если у Вас пытаются вызвать сочувствие рассказами о больших налогах и т.п., не идите на поводу - думайте только о сохранности своих денег. Часто гражданам предлагают в обязательном порядке часть денег ха квартиру оплатить по договору страхования. Знайте, требование о якобы обязательном страховании, заключенных Вами договоров, не правомерно! Чаще всего условия этих договоров страхования таковы, что Вы никогда не получите страхового возмещения. А в случае расторжения основного договора (долевого участия, инвестирования и т.п.) Вы сможете требовать возврата только суммы, указанной только в этом договоре. Деньги, оплаченные по договору страхования, чаще всего вернуть не удается. Итак, первый этап завершен. Документы проверены, все возможные проблемы либо устранены, либо известны. Вы подписываете договор и после этого у Вас на руках обязательно должны быть следующие документы: 1. Подписанный обеими сторонами договор долевого участия (или договор с другим названием), причем, если договор составлен на нескольких страницах, желательно, чтобы все листы были <прошиты>, скреплены и опечатаны (на обороте последнего листа договора). 2. Заверенная копия доверенности, если договор был подписан лицом, действовавшим от имени фирмы на основании такой доверенности. 3. Документ, подтверждающий произведенную оплату. 4. Заверенные копии документов, в случае заключения договора уступки прав требования. Теперь Вам остается внимательно наблюдать за процессом строительства дома, контролировать сроки строительства и ждать появления постановления об утверждении акта государственной комиссии о приеме законченного строительством жилого дома по столь желанному для Вас адресу.

В заключение нужно отметить несколько основных моментов. На которые необходимо обращать особое внимание при заключении договора.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


ПАМЯТКА КЛИЕНТА Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным, c момента регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей. Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав. Итак, на что нужно обратить внимание непосредственно перед заключением договора. При покупке квартиры в строящемся доме, первое, на что следует обратить внимание, — сама организация, выступающая в роли застройщика. Необходимо выяснить историю организации за все время ее существования на строительном рынке, узнать, сколько лет она работает, какие объекты уже сданы в эксплуатацию. Если в вашем городе много лет работает строительная компания, имеющая успешно реализованные объекты, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов завершенного строительства — по меньшей мере, повод задуматься, сможет ли компания завершить проект. Лучше всего обратиться к людям, уже живущим в квартирах, построенных под ключ выбранной вами организацией. Как и при любой сделке, немаловажной является проверка полномочий лица, заключающего договор с дольщиком. Зачастую в качестве такого лица выступает не застройщик, а уполномоченная им организация. В этом случае дольщик вправе требовать от представителя застройщика договор, предоставляющий одному лицу право совершать от имени и за счет другого лица или от своего имени, но за счет другого определенные юридические Действия, в первую очередь действия по заключению договоров. ГК РФ предусматривает три разновидности подобных договоров: договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Обратите внимание на название договора. Как уже упоминалось, Федеральный закон № 214-ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве. Если вам, вместо договора участия в долевом строительстве предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., где вы обозначены как «Инвестор», значит, застройщик пытается избежать распространения на договор требований Федерального закона № 214-ФЗ и Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон «О защите прав потребителей»), что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, указанные Законы распространяются на эти договоры, однако лучше не рисковать. Принимая решение о том, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого необходимо проверить у компании - застройщика документы. Если таких документов нет, вас ждут проблемы. B соответствие с Федеральным законом № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома только после выполнения им следующих условий: - получения в установленном порядке разрешения на строительство. Нередко за этот документ выдают похожее по названию разрешение (или распоряжение) на обустройство территории, выданное местными властями. Это разные документы! Если компания не предъявляет вам именно разрешение на строительство, то его оформлением, скорее всего, займутся потом, оформят задним числом, когда дом уже будет построен. B результате сдача новостройки может серьезно затянуться; - государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства; - наличия инвестиционного договора. Именно в этом документе определяется круг лиц, имеющих отношение к строительству интересующего дольщика объекта, а также объем их прав и обязанностей; - предоставления проектной декларации застройщика, которая включает в себя информацию о застройщике и проекте строительства. Проектная декларация публикуется в средствах массовой информации и (или) размещается в информационнотелекоммуникационных сетях общего пользования, в том числе в Интернете. Если вы не можете самостоятельно найти проектную декларацию или ознакомиться с ней, спросите у застройщика, где и когда она была опубликована или размещена. B случае нарушения застройщиком установленных Федеральным законом № 214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. B случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 СТ. 19 Федерального закона № 214-Ф3. Порой факт отсутствия одного из перечисленных выше документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых документов.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


При заключении с компанией следующие аспекты:

договора,

обратите

внимание

на

1. Изучая текст договора, попросите менеджера или юриста разъяснить непонятные термины и понятия; 2. Внимательно отследите все ссылки и сноски, встречающиеся в договоре; 3. Одновременно с подписанием договора потребуйте копии документов, подтверждающих право Продавца на реализацию приобретаемой квартиры; 4. Обратите внимание на то, что лицо, подписавшее договор, было указано в преамбуле договора; 5. В заключительных положениях договора обратите внимание на указанное местонахождение Продавца; 6. Договор не догма. Всяческое нежелание сотрудников Продавца изменить те или иные формулировки договора должны заставить Вас насторожиться; 7. Оговорите порядок взаимодействия с сотрудниками Продавца (почтовый адрес для корреспонденции, адрес электронной почты, номер домашнего и мобильного телефонов и т. д.); 8. Если возможно, контролируйте ход строительства дома, где будет находиться приобретаемая Вами квартира. В случае затягивания сроков строительства Покупатель может потребовать, например, соразмерного уменьшения стоимости квартиры; 9. Четко оговорите кто, на каких условиях, и в каком порядке будет регистрировать Ваше право собственности на приобретаемую квартиру. 10. Условиями договора следует определить также и порядок внесения вклада сторонами по договору долевого участия. 11. Обращайте внимание на пункты договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальна и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний, но лучше, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности. B практике были случаи, когда отклонение от заявленной площади достигало 15 м; 12. В условиях договора долевого участия в строительстве не может быть обозначен раздел "цена договора", поскольку ни одна из сторон договора не покупает у другого участника товары, работы или услуги, это противоречило бы сути договора данного типа. 13. Если клиент вносит на начальном этапе строительства всю сумму за квартиру, то в договоре должно быть указано, что в данном случае цена на квартиру, стоимость которой оплачена в начальной стоимости строительства, изменению не подлежит. 14. В соответствии со статьей 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в соответствующей форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. P.S. при заключении договора поможет избежать неприятных сюрпризов, связанных не только с психологическим дискомфортом, но и с материальными потерями.

Эдуард Бычков © Компания "Оптиком-Медиа"


Dogovor