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E s p a ñ a . Fr a n c i a . Po r t u g a l. M é x i c o . E s t a d o s U n i d o s. C h i l e. U r u g u a y. A rg e n t i n a . Pe r ú

Marzo 2011

I N COIN: INF ORME D E COYONTUR A 1 E R TR IMES TRE 2011 G u adalajara y Zo na M et ro p o li tan a


L

a coyuntura en la que nos encontramos tanto a nivel internacional como nacional, representa nuevas situaciones y retos para todas las actividades económicas. Es indudable que la construcción y el sector inmobiliario tienen un papel relevante en la actividad económica del país, por lo que la información que se genera respecto a estos sectores es de indudable riqueza para los participantes. Esta ha sido la preocupación de TINSA, traducida en este estudio que hemos llamado INCOIN. El trabajo del equipo de TINSA Consultoría ha sido identificar toda la información relevante para el sector, ordenarla, analizarla y ponerla a disposición de todos los actores. El INCOIN es un estudio único, donde se concentran los indicadores clave sobre el comportamiento del sector inmobiliario de vivienda nueva, de forma que sea una herramienta para la correcta toma de decisiones. Para un mercado en constante cambio, es indispensable actualizar habitualmente la información, estar realizando análisis que permitan tomar y revisar decisiones. De tal situación hemos establecido el compromiso de actualizar periódicamente la información y generar trimestralmente los indicadores del INCOIN, monitoreando el pulso del mercado de forma regular.

Atte. José Angel Borbolla Bolívar Director México TINSA

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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TINSA México (Tasaciones Inmobiliarias de México, S.A. de C.V.) forma parte de un grupo empresarial Internacional con oficina central en España, con experiencia en el sector inmobiliario por más de 20 años. Luego de tener un éxito importante en avalúos y consultoría inmobiliaria en España, se tomó la decisión de incursionar en varios países obteniendo resultados muy positivos. En Europa podemos mencionar a Francia y Portugal; en América a Chile, Argentina, Uruguay, Perú y Estados Unidos. En México TINSA se constituye hace diez años, desde mayo del año 2000 la empresa se ha distinguido por la alta calidad de sus servicios, imparcialidad y objetividad, que al igual que en los otros países donde se trabaja activamente, nos ha permitido convertirnos en líderes en asesoramiento inmobiliario. En México TINSA participa en dos áreas de negocio: •

TINSA Avalúos: Se dedica a la valuación de todo tipo de bienes inmuebles y muebles para cualquier finalidad, tanto para empresas privadas y del estado, como para personas particulares. Su red de nueve oficinas en el país, permiten dar un servicio nacional, con un equipo de más de 150 profesionales repartidos en los 32 estados.

TINSA Consultoría: Esta área de negocio abarca un espectro amplio en lo relacionado a las inversiones inmobiliarias. A través de sus departamentos de asesoría, análisis y evaluación de proyectos, se ofrecen servicios de manera integrada para el sector inmobiliario, tales como Estudios de mercado sistemáticos y Ad hoc, Evaluación de la factibilidad de proyectos, Asesoría para la presentación de información en créditos puente y Estudios de contraste. Nos enfocamos en ayudar a nuestros clientes en la toma de decisiones y estrategias para su negocio.

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▪ DIRECTOR DEL PROYECTO

▪ COLABORADORES

▪ DISEÑO GRÁFICO

Mto. Arq. José Angel Borbolla Bolívar

Juan Carlos Ameca

Blanca Chiapa Hernández

Justino Moreno Mata

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Karen Elia Gutiérrez Uranga

▪ CORDINADOR DEL INFORME Arq. Baloys Tiburcio Navarro

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INTRODUCCIÓN

E

n el presente estudio, informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN), representa un arduo trabajo de nuestro equipo de estudios de mercado que consiste en: visitar en su totalidad los 8 municipios que conforman la ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana y detectar todas las ofertas de proyectos de vivienda nueva. Sigue una labor en gabinete, realizando el procesamiento y análisis de la información levantada; aclarando que esta información se actualizará de forma periódica cada trimestre, ofreciéndole al cliente una fotografía exacta de lo que ocurre con los proyectos y el stock de vivienda de la ciudad de Guadalajara. El informe es el resultado del análisis y procesamiento de la información pormenorizada de los proyectos inmobiliarios dentro de los límites de la ciudad de Guadalajara y abarcando 8 Municipios que integran la Zona Metropolitana. Se levantaron datos de un total de 307 proyectos inmobiliarios tanto de departamentos como de casas, en el cuarto trimestre de 2010; se encontraron 70 proyectos vendidos, dejando un total de 236 proyectos vigentes en el presente trimestre.

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Los proyectos se encuentran repartidos en la ciudad de Guadalajara y 7 municipios que integran la Zona Metropolitana del Estado de Jalisco; estos municipios son: Zapopan, Tlajomulco de Zúñiga, Tlaquepaque, Tonalá, el Salto Ixtlahuacán de los Membrillos y Tala. Un aspecto fundamental a tener en cuenta, es que el 83% de los proyectos de vivienda nueva corresponden a casas en conjuntos horizontales, y solo el 17% es de proyectos de departamentos. El informe está estructurado de forma que en una primera sección se presentan los resultados generales para Guadalajara y su Zona Metropolitana incluyendo los 7 municipios ya mencionados, productos y proyectos encontrados. La segunda sección analiza los resultados del mercado tanto de departamentos como de casas en cada municipio de forma individual. Esta estructura permitirá al lector del INCOIN tener información indispensable para la toma de decisiones, según las características particulares de sus proyectos, considerando que cada cliente tiene necesidades diferentes.

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METODOLOGÌA

L

a Metodología utilizada para el levantamiento de la información requerida para la elaboración del INCOIN consta de dos etapas. •

En la primera etapa se efectúa un empadronamiento total de la oferta inmobiliaria de cada municipio, registrando las características generales del proyecto, con el fin de obtener datos preliminares que nos permitan llegar al proceso de encuestado con una información completa y confiable. Esta información se recaba con diferentes fuentes tanto oficiales, como comerciales. En la segunda etapa se analiza cada proyecto identificado en la primera etapa, verificando los datos con diversas fuentes a la vez, que incluye a la inmobiliaria o constructora, visita directamente al proyecto y/o un cliente de incógnito que visite la caseta de ventas. Este grado de detalle y cruce de información nos permite detectar en forma oportuna, disonancias e incompatibilidades de cualquier dato y así corregirlo antes de que forme parte del análisis del informe final.

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Es bueno detectar que para el eficiente y ordenado levantamiento de la información se tomo a cada municipio como un sector especifico. Para un adecuado levantamiento, análisis, interpretación y posterior conclusión de la información, nuestro equipo se encuentra integrado por profesionales (arquitectos e ingenieros) con formación y experiencia en el sector de la construcción y el inmobiliario. Los profesionales involucrados en el planteamiento, diagramación y construcción del INCOIN, son capacitados bajo las metodologías desarrolladas por TINSA a niveles internacionales y validados previamente a través de rigurosas pruebas y seguimientos en la verificación de su aplicación cumpliendo con nuestros estándares de calidad. Es importante mencionar que TINSA realiza análisis de información sobre sectores inmobiliarios desde hace 20 años en diversos países y ha recibido importantes reconocimientos, por mencionar el Salón Inmobiliario en Madrid y el Banco de España por estos trabajos. Dicha metodología es la misma en la que soportamos nuestro Informe de Coyuntura en México.

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CORREDOR INDICADORES PEDRO PARRA GENERALES CENTENO (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

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“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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GENERALIDADES

E

n lo que respecta al cuarto trimestre de 2010 se visitaron y levantaron datos de un total de 307 proyectos inmobiliarios tanto de departamentos como de casas; de los cuales 71 corresponden a proyectos nuevos, 70 a proyectos vendidos dejando un total de 242 proyectos vigentes en el presente trimestre. Al recopilar la información de estos proyectos, se contempló obtener datos que incluyen desde información comercial relacionada con las tipologías, precios, amenidades, superficies, así como información técnica de: nivel de avance de obra, características constructivas y acabados de los mismos. Toda la información que derivó del total de proyectos visitados, tipologías y unidades en venta, se concentra en una base de datos diseñada para el posterior análisis detallado de cada dato obtenido; siendo esto a través de la disgregación de los datos tomando en cuenta los siguientes factores y variables: Sectorización Geográfica: Pariendo de la actual división municipal del Estado de Jalisco y de la concentración geográfica de los proyectos activos, se crearon corredores claramente definidos; algunos de los mismos abarcas más de un municipio. Teniendo como resultado 17 corredores del mercado inmobiliario de casas (horizontal) y 6 corredores del mercado de departamentos (vertical), los principales criterios utilizados para la elaboración de los corredores son: •

Distribución y agrupación de los propios proyectos inmobiliarios.

Niveles socioeconómicos de cada zona.

Sectorización por producto. La información se va analizando y presentando de acuerdo a las mismas características de los productos encontrados, por programa arquitectónico, número de dormitorios, número de estacionamientos, así como también por el estado de los proyectos (preventa y venta) y el estado de avance de obra. Buscando dar información clara y específica que permita el correcto y amplio entendimiento del informe, se generan los siguientes indicadores para cada sectorización: •

Valores de venta u oferta.

Valores unitarios de venta u oferta (pesos/m2 de construcción)

Superficies de construcción.

Estado de avance de obra.

Cantidad de proyectos ingresados.

Cantidad de proyectos vendidos.

Stock ó unidades disponibles en venta.

Unidades vendidas.

Velocidades de venta.

Meses para agotar stock.

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Por último, todos los datos recopilados para el presente informe, referidos al cuarto trimestre de 2010, serán contrastados tanto con los obtenidos en el tercero, segundo y primer trimestre de 2010.

Sectorización económica. Se crearon cinco segmentos determinados por el valor de venta de cada unidad ofertada: segmento Económico, Popular, Tradicional, Media, Residencial y Residencial Plus. Aún cuando los criterios para definir esta segmentación fueron determinados por TINSA, han sido tomados en cuenta los límites preestablecidos por instituciones vinculadas a la vivienda y el grado de ingresos de las familias según el salario mínimo vigente para el Estado de Jalisco.

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VENTAS EN EL PERIODO

E

n el cuarto trimestre de 2010 se detectaron un total de 9,806 ventas que corresponden al 36% de un total de 36,932 viviendas, de las cuales 27,518 se encuentran en venta.

Para el mercado de departamentos (vertical) los corredores Centro de Guadalajara y Providencia concentran el 76% de las ventas, equivalente a 165 y 118 unidades vendidas respectivamente.

Del total de ventas registradas, sólo el 4% corresponde a departamentos con 373 unidades vendidas. Las casas habitación registraron un total de 9,433 unidades vendidas en el trimestre. Respecto a los resultados de venta por corredores concernientes al mercado de casas (horizontal), en los corredores Adolfo Horn, Tesistán y Carretera Libre a Zapotlanejo se concentra el mayor número de unidades vendidas registrando 1,320, 1,009 y 1,002 unidades respectivamente que corresponden al 35% de las ventas totales del mercado de casas (horizontal) la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana.

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U nidades vendidas 4T2010

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U nidades vendidas por P roducto

Unidades en v enta

Casas

Unidades vendidas

Departamentos

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U nidades vendidas por corredor : M ercado de C asas

U nidades vendidas por corredor : M ercado de D epartamentos

C. Adolfo Horn C. Tesistan C. Carretera Libre A Zapotlanejo C. Juan Gil Preciado C. López Mateos C. Periférico Sur C. Carretera Federal No. 90 C. El Salto C. Carretera A Chapala C. Tonalá Centro C. Pedro Parra Centeno C. Tala Otros

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C. Centro Guadalajara C. Providencia C. Avenida Patria C. López Mateos Otros

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M onto de ventas realizadas cuarto trimestre de 2010 (C asas ) UNIDADES VENDIDAS 4T2010

CORREDOR

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO

TOTAL DE VENTAS 4T2010

% PARTICIPACION EN EL MERCADO

CORREDOR ADOLFO HORN

1320

14,0%

$712.971.001

12,3%

CORREDOR TESISTAN

1009

10,7%

$791.509.125

13,7%

CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

1002

10,6%

$532.939.402

9,2%

CORREDOR JUAN GIL PRECIADO

735

7,8%

$851.638.767

14,7%

CORREDOR LÓPEZ MATEOS

701

7,4%

$785.736.813

13,6%

CORREDOR PERIFÉRICO SUR

691

7,3%

$384.159.912

6,6%

CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90

682

7,2%

$302.989.672

5,2%

CORREDOR EL SALTO

660

7,0%

$214.580.184

3,7%

CORREDOR CARRETERA A CHAPALA

642

6,8%

$166.864.477

2,9%

CORREDOR TONALÁ CENTRO

616

6,5%

$327.703.045

5,7%

CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO

527

5,6%

$166.608.602

2,9%

CORREDOR TALA

485

5,1%

$120.528.949

2,1%

CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE

158

1,7%

$198.710.582

3,44%

CORREDOR MARIANO OTERO

75

0,8%

$68.313.190

1,2%

CORREDOR CENTRO ORIENTE

56

0,6%

$64.680.313

1,12%

CORREDOR SAN ISIDRO

42

0,4%

$49.339.042

0,9%

CORREDOR HUENTITAN

32

0,3%

$42.615.127

0,7%

9433

100%

$5.781.888.204,67

100%

TOTALES

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M onto de ventas realizadas cuarto trimestre de 2010 (D epartamentos ) UNIDADES VENDIDAS 4T2010

CORREDOR

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO

TOTAL DE VENTAS 4T2010

% PARTICIPACION EN EL MERCADO

CORREDOR CENTRO GUADALAJARA

165

44,1%

$577.561.503

37,4%

CORREDOR PROVIDENCIA

118

31,7%

$521.213.023

33,7%

CORREDOR AVENIDA PATRIA

37

10,0%

$237.246.151

15,4%

CORREDOR LÓPEZ MATEOS

33

8,8%

$123.798.000

8,0%

CORREDOR CENTRO ORIENTE

11

3,0%

$6.692.424

0,4%

CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE

9

2,4%

$78.540.000

5,1%

373

100%

$1.545.051.101

100%

TOTALES

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R esumen TIPOLOGÍA

UNIDADES VENDIDAS 4T2010

% PARTICIPACIÓNE EN EL MERCADO

TOTAL DE VENTAS 4T2010

% PARTICIPACION EN EL MERCADO

Casas

9433

96,2%

$5.781.888.205

79,3%

Departamentos

373

3,8%

$1.513.226.801

20,7%

9806

100%

$7.295.115.006

100%

TOTALES

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VALORES OFERTADOS

E

n cuanto a los valores unitarios de venta para el mercado de vivienda horizontal (Casas), estos reportan disminuciones en los segmentos de Vivienda Económica, de Vivienda Popular y de Vivienda Media con respecto al tercer trimestre de 2010, la disminución más notable se presenta en el segmento de Vivienda Popular con -5.1%; en tanto que de los aumentos se presentaron en los segmento de Vivienda Tradicional, Residencial y Residencial Plus, siendo el más significativo de 3.9% para el caso del segmento de vivienda Tradicional.

En lo que compete a los valores ofertados por corredor para el mercado de casas (Horizontal) se registraron reducciones sobresalientes en los corredores Tonalá Centro con -6.7% y Adolfo Horn con -6.3%; por el contrario, los corredores que registran incrementos considerables para el cuarto trimestre de 2010 son el corredor Huentitán y Centro Oriente con 34.7% y 26.6% de incremento respectivamente con relación al tercer trimestre de 2010. Ahora bien, para el mercado de departamentos (Vertical) el corredor Centro Oriente es el que presenta el mayor incremento en sus valores ofertados de -2.8%, las reducciones más significativas se presentaron en los corredores Centro de Guadalajara con -11.1% y Providencia con el -8.5%, esto en comparación con el tercer trimestre de 2010.

Con respecto al mercado de vivienda vertical, la evolución de los valores unitarios presenta únicamente disminuciones en el segmento Residencial; en tanto que los aumentos se registran en los siguientes segmentos: Tradicional, Vivienda Media y Residencial Plus, el más significativo de estos se presenta en el segmento de Vivienda Tradicional con 8.5% con respecto al tercer trimestres de 2010.

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E volución de los valores unitarios por trimestre y segmento , comparativa 3T2010-4T2010: M ercado de C asas $ 20,000 $ 17,500 $ 15,000 $12,500 $ 10,000 $ 7,500 $ 5,000 $ 2,500 $0

ECONÓMICA

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

3T2010

$5.615

$6.499

$6.934

$9.290

$12.530

$18.596

4T2010

$5.392

$6.166

$7.207

$9.225

$12.927

$19.016

% Diferencia 3T2010-4T2010

-4,0%

-5,1%

3,9%

-0,7%

3,2%

2,3%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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Guadalajara

5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6%

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E volución de los valores unitario por trimestre y segmento , comparativa 3T2010-4T2010: M ercado de C asas 10 % 8% 6% 4% 2% 0% -2 % -4 % -6 % -8 %

$25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000 $ 5,000 $0

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

4T2010

$7.743

$10.956

$20.728

$21.645

4T2010

$8.400

$11.460

$19.575

$22.623

% Diferencia 3T2010-4T2010

8,5%

4,6%

-5,6%

4,5%

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V alores de venta ofertados por corredor : M ercado de D epartamentos $10,000 $ 9,000 $ 8,000 $ 7,000 $ 6,000 $ 5,000 $ 4,000 $ 3,000 $ 2,000 $ 1,000 $0

AVENIDA PATRIA

PERIFÉRICO PONIENTE

PROVIDENCIA

LÓPEZ MATEOS

CENTRO GUADALAJARA

CENTRO ORIENTE

Valor de venta promedio 4T2010

$8.704.700

$6.894.625

$6.091.324

$4.476.000

$3.565.506

$590.000

Valor de venta promedio 4T2010 Variaci’on

$8.191.511

$6.570.000

$5.570.891

$4.587.300

$3.169.406

$606.667

-5,9%

-4,7%

-8,5%

2,5%

-11,1%

2,8%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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V alores de venta ofertados por corredor : M ercado de C asas $2,000,000 $1,750,000 $1,500,000 $1,250,000 $ 1000,000 $ 750,000 $ 500,000

Valor de venta prom. 3T2010 Valor de venta prom. 4T2010 Variación

▪ C onsultoría ▪

TALA

CARRETERA A CHAPALA

EL SALTO

PEDRO PARRA CENTENO

ADOLFO HORN

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

CARRETERA FEDERAL NO. 90

PERIFÉRICO SUR

TONALÁ CENTRO

TESISTÁN

MARIANO OTERO

CENTRO ORIENTE

JUAN GIL PRECIADO

HUENTITÁN

SAN ISIDRO

LÓPEZ MATEOS

$0

VALLARTA EJE PONIENTE

$ 250,000

$1.775.636

$1.511.445

$1.340.656

$1.006.070

$1.283.754

$962.400

$994.765

$801.979

$664.955

$503.278

$553.813

$511.142

$566.073

$478.136

$352.640

$303.231

$283.719

$1.839.379

$1.557.178

$1.467.478

$1.355.615

$1.243.888

$1.218.563

$1.066.988

$837.330

$620.252

$597.612

$537.414

$533.528

$530.492

$487.543

$331.628

$290.097

$273.276

4,4%

-6,7%

18,7%

-3,0%

4,4%

-6,3%

2,0%

-6,0%

-4,3%

-3,7%

3,6%

3,0%

9,5%

34,7%

-3,1%

26,6%

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7,3%

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STOCK DE UNIDADES DISPONIBLES

L

a evolución del stock disponible para este cuarto trimestre nos muestra un aumento notable del 22% con respecto al tercer trimestre de 2010, pasando de 22,580 unidades en venta a 27,518; de las cuales se ingresaron 15,872 viviendas en este cuarto trimestre del año, que representan el 58 % del stock total. El mercado de departamentos, solo tiene participación en 6 de los 23 corredores creados en el Estado de Jalisco. Con relación a la concentración del stock de acuerdo a su ubicación geográfica tenemos que para el mercado de casas (Horizontal), el 56% del stock disponible, se concentra en cuatro corredores (Adolfo Horn, Tesistán, Carretera a Chápala y Carretera Federal No. 90), el 44% restante se encuentra repartido en los 13 corredores restantes del mercado de casas (Horizontal), el corredor Adolfo Horn concentra el 16% del stock disponible de este mercado, presentándose como el líder en este rubro, mientras que 5 de los corredores participan con menos del 1% del stock disponible del mercado de casas.

Para el mercado de departamentos (horizontal) los corredores Centro de Guadalajara y Providencia concentran el 64% del stock disponible de este mercado; mientras que el Corredor López Mateos acapara únicamente el 3% del stock disponible de departamentos. Para el stock de unidades en venta por tipo de producto ofertado, tenemos que para casas habitación se abarca el 98.6% del mercado inmobiliario con 27,126 unidades, mientras que los departamentos, con 392 unidades, abarcan el 1.4% restante. Debido al peso tan importante que las casa habitación poseen en el mercado inmobiliario, el número de corredores que concentran la información de este producto es mayor comparada con el número de corredores existentes con referencia al mercado de departamentos.

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C omparación de unidade vendidas por trimestre 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0

Stock 3T2010

Stock 4T2010

Stock de unidades

22580

27518

Unidades vendidas

8481

9806

Unidades ingresadas

23980

15872

▪ C onsultoría ▪

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S tock de unidades vendidas por corredor : M ercado de C asas 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000

1.886

475

265

612

1.026

224

37

58

105

62

Stock 4T2010

4.434

4.083

3.395

3.216

2.299

2.101

1.977

1.378

1.296

956

749

587

167

156

137

125

70

TALA

HUENTITAN

935

SAN ISIDRO

1.775

VALLARTA EJE PONIENTE

PEDRO PARRA CENTENO

1.771

CENTRO ORIENTE

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

2.389

MARIANO OTERO

JUAN GIL PRECIADO

1.905

PERIFÉRICO SUR

CARRETERA FEDERAL NO. 90

2.181

TONALÁ CENTRO

CARRETERA A CHAPALA

4.227

EL SALTO

TESISTAN

Stock 3T2010

LÓPEZ MATEOS

ADOLFO HORN

0

S tock de unidades vendidas por corredor : M ercado de D epartamentos

140 120 100 80 60 40 20 0

CENTRO GUADALAJARA

PROVIDENCIA

PERIFÉRICO PONIENTE

CENTRO ORIENTE

AV. PATRIA

LÓPEZ MATEOS

Stock 3T2010

115

92

72

16

18

15

Stock 4T2010

128

124

63

46

21

10

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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18


E volución del stock por trimestre y segmento : M ercado de C asas 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0

ECONOMICA

3T2010 4T2010

440

POPULAR

MEDIA

TRADICIONAL

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

10.050

5.033

4.091

633

126

12.976

6.070

5.925

1.198

517

19

E volución del stock por trimestre y segmento : M ercado de C asas

E volución del stock según tipo de vivienda

350

300

300

250

250

200

200

150

150 100

100

50

50

0

TRADICIONAL

3T2010

16

4T2010

36

▪ C onsultoría ▪

MEDIA 42

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

18

294

25

289

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

0

Total general (unidades)

DEPARTAMENTO

CASAS

3T2010

22.580

307

22.273

4T2010

27.518

392

27.126

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R esumen C omparativo D el S tock P or T rimestre (C asas ) CORREDORES MERCADO DE CASAS

STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 3T2010

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)

STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 4T2010

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)

CORREDOR ADOLFO HORN

4.227

21,2%

4.434

16,3%

CORREDOR TESISTÁN

2.181

10,9%

4.083

15,1%

CORREDOR CARRETERA A CHAPALA

1.905

9,6%

3.395

12,5%

CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90

2.389

12,0%

3.216

11,9%

CORREDOR JUAN GIL PRECIADO

1.771

8,9%

2.299

8,5%

CORREDOR LÓPEZ MATEOS

1.775

8,9%

2.101

7,7%

935

4,7%

1.977

7,3%

1.886

9,5%

1.378

5,1%

CORREDOR EL SALTO

475

2,4%

1.296

4,8%

CORREDOR TALA

265

1,3%

956

3,5%

CORREDOR TONALÁ CENTRO

612

3,1%

749

2,8%

CORREDOR PERIFÉRICO SUR

1.026

5,1%

587

2,2%

CORREDOR MARIANO OTERO

224

1,1%

167

0,6%

CORREDOR CENTRO ORIENTE

37

0,2%

156

0,6%

CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE

58

0,3%

137

0,5%

CORREDOR SAN ISIDRO

105

0,5%

125

0,5%

CORREDOR HUENTITÁN

62

0,3%

70

0,3%

19.933

100%

27.126

100%

CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO

TOTAL

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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20


R esumen C omparativo D el S tock P or T imestre (D epartamentos )

CORREDORES MERCADO DE DEPARTAMENTOS

STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 3T2010

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)

STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 4T2010

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)

CORREDOR CENTRO GUADALAJARA

115

35,1%

128

32,7%

CORREDOR PROVIDENCIA

92

28,0%

124

31,6%

CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE

72

22,0%

63

16,1%

CORREDOR CENTRO ORIENTE

16

4,9%

46

11,7%

CORREDOR AVENIDA PATRIA

18

5,5%

21

5,4%

CORREDOR LÓPEZ MATEOS

15

4,6%

10

2,6%

328

100%

392

100%

TOTAL

21

R esumen TOTALES 4T2010

STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 3T2010

CASAS DEPARTAMENTOS

TOTAL

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)

STOCK DE UNIDADES OFERTADAS 4T2010

% PARTICIPACIÓN EN EL MERCADO (UNIDADES)

19.933

98,4%

27.126

98,6%

328

1,6%

392

1,4%

20.261

100%

27.518

100%

Guadalajara

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CANTIDAD DE PROYECTOS DISPONIBLES

D

urante el proceso de levantamiento de proyectos, fueron detectados 242 proyectos activos con vivienda disponible en venta, lo que indica cierta estabilidad con relación al trimestre anterior en donde fueron detectados 241 proyectos activos. Solo el 17% de los proyectos presenta oferta de departamentos; el restante 83% son proyectos del tipo de casa habitación.

Los proyectos de departamentos se concentran en 6 Corredores, de los cuales Providencia (Vertical) concentra 38% de los proyectos activos, en segundo lugar le sigue el corredor Guadalajara Centro (Vertical) que acapara el 31% de los proyectos activos de departamentos.

En la concentración de proyectos de casas, son tres los corredores que concentran el 41% de los proyectos activos, estos corredores son: Juan Gil Preciado que concentra 15% de los proyectos, López Mateos con 15% de concentración de proyectos activos y Tesistán que concentra el 11%.

22

E volución de proyectos por tipo de vivienda

C antidad de proyectos en venta por tipo de producto

300 250 Casas

200

Departamentos

150 100 50 0

3T2010

4T2010

TOTAL

236

242

CASAS

189

200

DEPARTAMENTO

47

42

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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C antidad de proyectos en venta por corredor (C asas )

4%

4%

3% 7%

15%

5% 4%

15%

4% 5% 11%

5% 5%

▪ C onsultoría ▪

6%

7%

C. Juan Gil Preciado C. López Mateos C. Tesistan C. Adolfo Horn C. Carretera L ibre a Zapotlanejo C. Carretera F ederal No. 90 C. Pedro Parra C. Vallarta Eje Poniente C. Carretera a Chapala C. San Isidro C. Tonalá Centro C. Huentitan C. Mariano Otero C. Periférico Sur Otros

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

C antidad de proyectos en venta por corredor (D epartamentos )

5%

5%

7% 38%

C. Providencia C. Centro Guadalajara C. Periférico Poniente C. Av. Patria C. Centro Oriente C. López Mateos

14%

31%

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23


PROYECTOS QUE AGOTARON STOCK

P royectos ingresados 4T2010

R

especto a la evolución del número de proyectos, el 30% de los proyectos registrados en el tercer trimestre de 2010 agotaron su stock durante el cuarto trimestre del año. Se registraron 71 proyectos nuevos en el mismo periodo, que corresponde al 23% del total de proyectos registrados.

Proyectos En Venta Proyectos Nuevos

Del total de proyectos que agotaron su stock, 17 corresponde a proyectos de departamentos y 54 a proyectos de casas habitación. El corredor Juan Gil Preciado es el que presenta el mayor número de proyectos de casa que agotaron su stock con 13 proyectos, le siguen los corredores Adolfo Horn. Carretera Libre a Zapotlanejo y Tonalá corredores que agotaron 6 proyectos de casas respectivamente.

24

P royectos que agotarón stock e ingresados

P royectos que agotaron su stock por C orredores (C asas )

300 250 200

4%

150

4%

2% 4%2% 24%

4%

100

5%

50 0

9%

3T2010

4T2010

CANTIDAD DE P.

236

242

P. QUE AGOTARON STOCK

40

70

P. NUEVOS

82

71

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

11% 9% 11%

Guadalajara

11%

C. Juan Gil Preciado C. Adolfo Horn C. Carretera L ibre a Zapotlanejo C. Tonalá Centro C. López Mateos C. Vallarta Eje Pon C. Carretera a Chapalaiente C. Carretera F ederal No. 90 C. El Salto C. Mariano Otero C. Tala C. Huentitan C. Pedro Parra Centeno

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Para los proyectos de departamentos, el corredor Providencia Vertical agotó 12 proyectos representando el 71% del total de proyectos agotados, siendo el líder en ésta medición.

P royectos que agotaron su stock por C orredor (D epartamentos ) 6%

C. Providencia c. Avenida Patria

24%

C. López Mateos

71%

25

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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PROYECTOS NUEVOS

C omparativa de proyectos ingresados ( departamentos ) 40 4

20

1 2

6

PERIFÉRICO PONIENTE

3

Proyectos en venta

2

LÓPEZ MATEOS

0

1

CENTRO ORIENTE

10

16

13

AVENIDA PATRIA

30

3

PROVIDENCIA

En cuanto a los proyectos de departamentos solo en 4 de los 6 corredores concerniente a este mercado presentan inicio de proyectos nuevos (Centro de Guadalajara, Providencia, Avenida Patria y Centro Oriente), de los cuales destaca el corredor Centro de Guadalajara en donde se registro el inicio de 4 proyectos.

50

CENTRO GUADALAJARA

L

os 16 corredores concernientes al mercado de casas reportan inicio de proyectos nuevos. Destacan los corredores Juan Gil Preciado que reporto inicio de 9 proyectos, Tesistán en donde se ingresaron 8 proyectos nuevos, Carretera Libre a Zapotlanejo y López Mateos con 7 proyectos nuevos cada uno.

Proyectos ingresados 4T2010

26

C omparativa de proyectos ingresados (C asas ) 50 40 30

9

7 8

Proyectos en venta

▪ C onsultoría ▪

1 10

1 6

PERIFÉRICO SUR

1 7

PEDRO PARRA CENTENO

10

MARIANO OTERO

9

2

2 8

VALLARTA EJE PONIENTE

9

2 4

HUENTITAN

3

3 4

EL SALTO

3

TONALÁ CENTRO

3 5

TALA

3 10

CENTRO ORIENTE

LÓPEZ MATEOS

9

15

CARRETERA FEDERAL NO. 90

12

3 4

ADOLFO HORN

30

CARRETERA A CHAPALA

7

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

22

TESISTAN

0

30

JUAN GIL PRECIADO

10

SAN ISIDRO

20

Proyectos ingresados 4T2010

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

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AVANCE DE OBRA DE LOS PROYECTOS

É

ste indicador es indispensable para entender la evolución de los proyectos que conforman el stock total, a través de su estado de obra actual. El resultado de éste indicador para el mercado de casas (Horizontal) en el cuarto trimestre del año, es que el 62% de los proyectos ofertados ya se encuentran terminados y listos para su entrega inmediata, el 18% se encuentran en la fase final de acabados; mientras que el 16% de los proyectos activos dentro del mercado horizontal (Casas) se encuentran en obra negra. El restante 3% de los proyectos se encuentran en etapas iníciales de preliminares.

para su entrega inmediata; mientras que el 19% de los proyectos activos de departamentos se encuentran en etapas finales de acabados. Únicamente el 6% se encuentra en etapas iníciales de construcción de preliminares.

Para el mercado de departamentos (Vertical) tenemos que el 51% de los proyectos se encuentran en la etapa intermedia de obra negra, el 24% se encuentran listos

27

R elación porcentual del estado de obra 4 t 2010: M ercado de C casas

R elación porcentual del estado de obra 4T2010: M ercado de D epartamentos

Entrega Inmediata Acabados Obra Negra Preliminares

6%

Entrega Inmediata Acabados Obra Negra Preliminares

24%

71%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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VELOCIDAD DE VENTA

E

l promedio de unidades vendidas por proyecto para los corredores concernientes al mercado de vivienda Horizontal (Casas) es de 19.1 unidades/ mes, con un tamaño promedio por proyecto de 395 unidades y un estimado de 21 meses para agotar el stock actual de un proyecto promedio.

Con relación al mercado de vivienda Vertical, el segmento Residencial se estima que desplace su stock actual en 8 meses ya que presenta una velocidad de ventas de 17%, siendo el segmento líder en este rubro, contrastando el segmento de Vivienda Tradicional reporta la velocidad de ventas más baja para este mercado con 6.4% y se estima que agote su stock en 10 meses.

Para el mercado de vivienda vertical (Departamentos) el tamaño promedio por proyecto es de 51, con un promedio de ventas de 3.1 unidades/mes; se estima que en un periodo de 16 meses en venta se agote el stock de un proyecto promedio dentro del mercado de departamentos (Vertical). Dentro del mercado de vivienda Horizontal (Casas) el segmento que presenta la mayor velocidad de ventas es el de Vivienda Tradicional con 15.7% y se estima que en 7 meses este agotando su stock; en contraste el segmento de Vivienda Económica es el que presenta la menor velocidad de ventas con 1.1%, el stock de este segmento se estima que se agote en 60 meses.

En lo que respecta al análisis de las velocidades de venta por corredor, el corredor Tonalá Centro presenta la velocidad porcentual más alta dentro del mercado de vivienda Horizontal (Casas) con 24.3% de velocidad, el segundo lugar en este rubro o ocupa el corredor Carretera Federal No. 90 con 19% de velocidad porcentual; por el contario, contrastando con este dato el corredor Tesistán presenta la velocidad de venta más baja de 8.7% presentando un estimado de 12 meses para que agote su stock.

28

P romedio de unidades / proyecto 4T2010: M ercado de C asas 1000

60

800

50 40

600

30

400

20 200

MESES AGOT STOCK 4T2010

▪ C onsultoría ▪

CORREDOR EL SALTO

CORREDOR ADOLFO HORN

CARRETERA A CHAPALA

CARRETERA FEDERAL NO. 90

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

TALA

PEDRO PARRA CENTENO

TONALÁ CENTRO

TESISTAN

PERIFÉRICO SUR

JUAN GIL PRECIADO

MARIANO OTERO

LÓPEZ MATEOS

SAN ISIDRO

VALLARTA EJE PONIENTE

CENTRO ORIENTE

10

R HUENTITAN

0

VEL. VTA (%) 4T2010

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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0


P romedio de unidades / proyecto 4T2010 :M ercado de D epartamentos

80

4

60

3

40

2

20

1

0

0

AV. PATRIA

CENTRO ORIENTE

UNID PROMEDIO / PROY 4T2010

PROVIDENCIA

5

PERIFÉRICO PONIENTE

6

100

LÓPEZ MATEOS

120

CENTRO GUADALAJARA

Para el mercado de vivienda Vertical (Departamentos) el corredor que presenta la velocidad de ventas más baja es el corredor Periférico Poniente con 4.8% de velocidad porcentual presentando un estimado de 21 meses para que agote su stock; por el contrario los corredores que presentan las velocidades de venta más alta para este mercado son: Centro de Guadalajara con 22.9% de velocidad porcentual y el Corredor Avenida Patria con 17.8%; ambos corredores con un estimado de 2 meses para agotar su stock.

UNID VEND /MES / PROY 4T2010

29

C omparativa de meses para agotar stock y velocidad de ventas por segmento : M ercado de C asas

40 30 20

MESES AGOT STOCK 4T2010

▪ C onsultoría ▪

RESIDENCIAL PLUS

RESIDENCIAL

MEDIA

TRADICIONAl

POPULAR

0

ECONOMICA

10

10 8 6 4 2 0

MESES AGOT STOCK 4T2010

VEL. VTA (%) 4T2010

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0%

12

|

Guadalajara

RESIDENCIAL PLUS

50

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

14

RESIDENCIAL

60

16

MEDIA

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

TRADICIONAL

70

C omparativa de de meses para agotar stock y velocidad de ventas por segmento : M ercado de D epartamentos

VEL. VTA (%) 4T2010

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0%


M eses para agotar stock y velocidad de ventas por corredor : mercado de casas

MESES AGOT STOCK 4T2010

PERIFÉRICO SUR

VALLARTA EJE PONIENTE

TONALÁ CENTRO

EL SALTO

0%

TALA

0

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

5%

HUENTITAN

3

MARIANO OTERO

10 %

PEDRO PARRA CENTENO

6

CENTRO ORIENTE

15 %

SAN ISIDRO

9

LÓPEZ MATEOS

20 %

JUAN GIL PRECIADO

12

ADOLFO HORN

25 %

TESISTAN

15

CARRETERA FEDERAL NO. 90

30 %

CARRETERA A CHAPALA

18

VEL. VTA (%) 4T2010

30

M eses para agotar stock y velocidad de ventas por corredor : mercado de departementos 25

25 %

20

20 %

15

15 %

10

10 %

5

5% 0%

0

PERIFÉRICO PONIENTE MESES AGOT STOCK 4T2010

▪ C onsultoría ▪

CENTRO ORIENTE

C PROVIDENCIA

CENTRO GUADALAJARA

AV. PATRIA

LÓPEZ MATEOS

VEL. VTA (%) 4T2010

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

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CORREDOR DESCRIPCIÓN PEDRO PARRA GENERAL CENTENO DEL MERCADO (TLAJOMULCO DE CASAS DE ZÚÑIGA)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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ANÁLISIS Y CLASIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA OFERTA POR CORREDOR Y PROGRAMA ARQUITECTÓNICO

E

l segmento económico con mayor participación del stock disponible, es el de Vivienda Popular con 12,967 unidades disponibles, que representan el 48%, le sigue los segmentos de vivienda Tradicional y Media con el 22% de participación respectivamente, equivalente a 5,925 y 6,070 unidades por cada segmento; en cambio el segmento de vivienda económica solo participa con 440 unidades que representan el 2% del stock disponible. La tipología con más stock es la de dos dormitorios, con 44% de participación en el mercado inmobiliario, equivalente a 12,070 unidades para este trimestre. Las casas de tres habitaciones, registran el 35% de participación en el mercado inmobiliario, que equivale a 9,620 unidades ofertadas.

32

S tock U nidades E n V enta P or S egmento

P articipacion P orcentual por C antidad de D ormitorios en el M ercado I nmobiliario

Popular Media Tradicional Residencial Residencial Plus

6%

1 DORMITORIO 2 DORMITORIO 3 DORMITORIO 4 DORMITORIO

24%

71%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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ANÁLISIS POR CANTIDAD DE DORMITORIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

S

egún su programa arquitectónico, las casas más ofertadas son las de dos dormitorios, concentrando el 44% de la oferta total de vivienda. Mientras que la tipología de tres dormitorios representa el 35% y las tipologías de uno y cuatro dormitorios representan el 20% y 0.3% respectivamente dentro de la oferta inmobiliaria actual. Cabe señalar la presencia de 4 unidades que presentan la opción de 5 recamaras.

Las casas de tres habitaciones registran el 36% de participación en el mercado inmobiliario, que equivale a 9,815 unidades; la mayor participación de esta tipología se presenta en el corredor Tesistán que concentra 2,251 unidades de este tipo, las cuales representan el 23% del stock disponible para esta tipología. La presencia de las tipologías de una habitación dentro de este mercado, se da con una concentración del 20% de las unidades disponibles, siendo el corredor Carretera a Chápala el que concentra la mayor participación con 1,395 unidades.

La tipologías de dos dormitorios tiene la mayor participación dentro del Corredor Adolfo Horn, que concentra el 19% de las unidades disponibles equivalentes a 2,377 unidades en venta; le sigue en número de unidades ofertadas de este tipo el Corredor Carretera a Chápala en donde esta tipología tienen una participación de 16% equivalente a 1,955 unidades.

S tock de unidades en venta por cantidad de dormitorios y segmento

33

8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

ECONÓMICA

1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS

440

POPULAR

TRADICIONAL

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

5275

70

7206

3189

1014

221

495

2645

5052

942

486

21

4

31

31

4 DORMITORIOS 5 DORMITORIOS

▪ C onsultoría ▪

MEDIA

4

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

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S tock de unidades en venta por cantidad de dormitorios y por corredor

6000 2500 2000 1500 1000

MARIANO OTERO

CENTRO ORIENTE

359

1,283

498

838

511

279

350

91

0

1,351

1,694

675

115

195

80

290

237

76

156

10

48

7

11

3

CARRETERA A CHAPALA

CARRETERA FEDERAL NO. 90 1,018

2 DORMITORIOS

2,377

1,752

1,955

805

938

3 DORMITORIOS

771

2,251

45

1,393

4 DORMITORIOS

1

5 DORMITORIOS

4

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

LÓPEZ MATEOS

TESISTAN

1,395

|

Guadalajara

137

HUENTITAN

PERIFÉRICO SUR

180

75

SAN ISIDRO

TALA 365

1,286

VALLARTA EJE PONIENTE

EL SALTO 260

1 DORMITORIO

TONALÁ CENTRO

C PEDRO PARRA CENTENO 754

JUAN GIL PRECIADO

12

ADOLFO HORN

0

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

500

12

22

106

48

7

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34


COMPARATIVA DE DOS DORMITORIOS POR CORREDOR SUPERFICIE Y VALORES TOTALES PROMEDIO

D ispersión de valores para un dormitorio ( casas ) $3.000.000 $3,000,000

C

on relación a los datos obtenidos para las viviendas de un dormitorio, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 32 m2 en el Corredor Carretera a Chápala hasta los 46 m2 en el corredor Adolfo Horn, para esta tipología se presenta un promedio de 38 m2. Se destacan los Corredores Adolfo Horn y Carretera Federal No. 90 como los Corredores con mayor superficie promedio construida en casas con un dormitorio, con 46 m2 y 43 m2 respectivamente. Mientras que en los corredores Carretera a Chápala y Tonalá Centro presentan las superficies menores para esta tipología con 32 m2 y 35m2 respectivamente. El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja que no muestra mucha variación; con precios que van desde el $208,000 hasta los $490,000 teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $270,377.

$2.500.000 $2,500,000

$2.000.000 $2,000,000

$1.500.000 $1,500,000

$1.000.000 $1,000,000

$$500.000 500,000 $0$0

35

S uperficie promedio construida para un dormitorio por corredor 50 40 30

32.00

35.003

35 5.67

36.7

37.50

40.0

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

PEDRO PARRA CENTENO

TALA

EL SALTO

04 0.00

43.1

46.06

38.45

20 10 0

CARRETERA A CHAPALA

TONALÁ CENTRO

TESISTAN

CARRETERA FEDERAL NO. 90

ADOLFO HORN

PROMEDIO

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


D ispersión de valores para dos dormitorios ( casas )

COMPARATIVA DE DOS DORMITORIOS POR CORREDOR Superficie y valores totales promedio

$3.000.000 $3,000,000

C

$2.500.000 $2,500,000

on relación a los datos obtenidos para las viviendas de dos dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 48 m2 en el Corredor Pedro Parra Centeno, hasta los 107 m2 en el Corredor Huentitán, con un promedio de 68 m2 entre los Corredores mencionadas en el gráfico correspondiente. La gama de dispersión de valores venta obtenida a partir de los valores por proyecto, refleja una franja muy variable; con precios que van desde los $213,650 en el Corredor Carretera a Chápala, hasta superar el $1,705,000 en el Corredor Tesistán, teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $478,480.

$2.000.000 $2,000,000

$1.500.000 $1,500,000

$1.000.000 $1,000,000

$$500.000 500,000 $0$0

36

S uperficie promedio construida para dos dormitorios por corredor 120 100 80

59,56

59,91

61,04

61,06

62,17

74,58

78,92

81,00

86,00

93,85

CARRETERA FEDERAL NO. 90

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

ADOLFO HORN

TONALÁ CENTRO

LÓPEZ MATEOS

JUAN GIL PRECIADO

CENTRO ORIENTE

SAN ISIDRO

MARIANO OTERO

106,75

67,75

PROMEDIO

57,48

HUENTITAN

52,62

PERIFÉRICO SUR

51,67

TESISTAN

49,29

CARRETERA A CHAPALA

48,05

EL SALTO

40

TALA

60

20

PEDRO PARRA CENTENO

0

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


COMPARATIVA DE TRES DORMITORIOS POR CORREDOR

D ispersión de valores para dos dormitorios ( casas )

Superficie y valores totales promedio

$6.000.000 $ 6,000,000

C

$5.000.000 $ 5,000,000

on relación a los datos obtenidos para las viviendas de tres dormitorios se registran superficies de área útil promedio que van desde los 67 m2 en el Corredor El Salto, hasta los 148 m2 en el corredor Vallarta Eje Poniente, con un promedio de 102 m2 entre los Corredores mencionadas en el gráfico correspondiente. De acuerdo al gráfico de dispersión de valores de venta para las casas de tres dormitorios ofertadas se encuentra desde los $321,500 en el Corredor Adolfo Horn, hasta los $5, 350,000 en el Corredor Huentitán. El valor de venta promedio general para esta tipología se ubica en $1, 124,954.

$ 4,000,000 $4.000.000 $ 3,000,000 $3.000.000 $ 2,000,000 $2.000.000 $1,000,000 $1.000.000 $0$0

37

S uperficie promedio construida para dos dormitorios por corredor 160 140 120 100 80 60 40

67,50

81,30

81,69

82,72

87,24

88,00

88,43

89,50

93,49

94,27

108,84

112,99

116,58

121,00

126,50

145,46

148,31

20

PROMEDIO

VALLARTA EJE PONIENTE

LÓPEZ MATEOS

CENTRO ORIENTE

SAN ISIDRO

MARIANO OTERO

JUAN GIL PRECIADO

HUENTITAN

TONALÁ CENTRO

PEDRO PARRA CENTENO

TESISTAN

ADOLFO HORN

TALA

CARRETERA FEDERAL NO. 90

PERIFÉRICO SUR

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

CARRETERA A CHAPALA

EL SALTO

0

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


COMPARATIVA DE CUATRO DORMITORIOS POR MUNICIPIO

D ispersión de valores para tres dormitorios ( casas )

Superficie y valores totales promedio

$6.000.000 $ 6,000,000

C

$5.000.000 $ 5,000,000

on relación a los datos obtenidos para las viviendas de cuatro dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 61 m2, hasta los 231 m2, con un promedio de 135 m2 entre los corredores mencionados en el gráfico correspondiente. Se destacan el corredor Juan Gil Preciado como el Corredor con mayor superficie promedio construida en casas de cuatro dormitorios, con 231 m2 mientras que la superficie más baja para esta tipología se ubica en el Corredor Pedro Parra Centeno con 61 m2 de superficie promedio. El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja muy variable; con precios que van desde el $499,000 en el Corredor Carretera Libre a Zapotlanejo, hasta los $5, 270,000 en el Corredor Juan Gil Preciado teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $1, 801,250.

$ 4,000,000 $4.000.000 $ 3,000,000 $3.000.000 $ 2,000,000 $2.000.000 $1,000,000 $1.000.000 $0$0

38

Cabe mencionar que solo en los municipios de Guadalajara y Zapopan se registraron tipologías de 5 dormitorios, teniendo esta una participación de 4 unidades de las cuales su superficie promedio es de 312 m2.

S uperficie promedio construida para cuatro dormitorios por corredor 2500 2000 150 100 50 0

61,15

87,00

PEDRO PARRA CENTENO

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

96,00

112,00

EL SALTO

TESISTAN

143,75

LÓPEZ MATEOS

215,25

SAN ISIDRO

231,00

JUAN GIL PRECIADO

135,16

PROMEDIO

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


ANÁLISIS POR SUPERFICIES Y VALORES PROMEDIO

R

especto a la superficie de casas ofertadas en el mercado inmobiliario para el cuarto trimestre de 2010, el comportamiento de las superficies promedio por corredor varía entre los 68 m2 para 1 dormitorio, 83 m2 para dos dormitorios, 134 m2 para tres dormitorios, 163 m2 para cuatro dormitorios y los 312 m2 para 5 dormitorios. Análisis por valor unitario En cuanto a los valores unitarios promedio, tenemos un comportamiento muy diferente en los corredores, debido en gran medida a la gama de segmentos de

vivienda que caracteriza a cada uno de los mismos y también por su ubicación geográfica. Los valores van desde los $5,673/m2 en el Corredor Tala, hasta los $ 11,107/m2 en Zapopan. Al realizar el análisis por segmentos de vivienda, el valor unitario promedio más bajo corresponde al segmento de vivienda Económica con $5,392/m2, y el más alto con $19,016/m2 que corresponde al residencial plus, teniendo una diferencia del 72% entre los dos segmentos extremos encontrados.

S uperficie P romedio P or C antidad D e D ormitorios Y C orredor 350 300 250

39

200 150 100

51,67

106,75

78,92

74,58

93,85

48,05

59,56

3 DORMITORIOS

88,94

81,30

90,98

81,75

126,50

55,00

108,84

106,50

149,33

114,27

93,49

82,72

231,00

143,75

4 DORMITORIOS

87,00

EL SALTO

35,00

38,45

86,00

49,29

57,48

62,17

67,75

121,00

88,00

89,50

102,66

96,00

61,15

215,25

5 DORMITORIOS Promedio

65,35

▪ C onsultoría ▪

55,31

64,66

66,36

103,75

60,67

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

107,79

|

138,81

Guadalajara

122,55

104,06

59,85

71,14

140,75

58,26

144,18

PROMEDIO

81,00

40,00

36,71

VALLARTA EJE PONIENTE

61,04

TONALÁ CENTRO

59,91

TESISTAN

52,62

CORREDOR TALA

61,06

37,50

SAN ISIDRO

2 DORMITORIOS

40,00

PEDRO PARRA CENTENO

35,67

MARIANO OTERO

43,11

LÓPEZ MATEOS

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

32,00

JUAN GIL PRECIADO

CARRETERA FEDERAL NO. 90

46,06

HUENTITAN

CARRETERA A CHAPALA

1 DORMITORIO

CENTRO ORIENTE

ADOLFO HORN

0

PERIFÉRICO SUR

50

101,47

112,00

135,16

311,90

311,90

122,18

66,61

144,18

91,31

www.tinsamexico.mx


V alor U nitario P romedio P or C antidad D e D ormitorios Y P or C orredor $ 25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000

$6.507

$9.531

$9.606

$8.261

$9.112

$6.691

$7.330

3 DORMITORIOS

$8.717

$6.113

$8.417

$7.989

$9.711

$5.862

$11.836

$11.060

$11.911

$9.622

$7.872

$8.301

$22.814

$13.834

4 DORMITORIOS

$5.908

EL SALTO

$8.514

$7.016

$12.442

$5.652

$9.709

$6.611

$7.448

$9.980

$5.284

$8.643

$9.011

$5.260

$9.975

$12.592

5 DORMITORIOS Promedio

$7.389

▪ C onsultoría ▪

$6.398

$7.265

$7.339

$9.902

$6.288

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

$10.683

|

$14.493

Guadalajara

$11.335

$9.367

$7.715

$7.816

$11.671

$5.673

$13.083

Total general

$10.093

$7.625

$6.320

VALLARTA EJE PONIENTE

$6.759

TONALÁ CENTRO

$6.718

TESISTAN

$5.838

$6.082

SAN ISIDRO

$6.898

PERIFÉRICO SUR

2 DORMITORIOS

$7.524

PEDRO PARRA CENTENO

$8.701

MARIANO OTERO

$6.659

LÓPEZ MATEOS

CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO

$7.243

JUAN GIL PRECIADO

CARRETERA FEDERAL NO. 90

$6.551

HUENTITAN

CARRETERA A CHAPALA

1 DORMITORIO

CENTRO ORIENTE

ADOLFO HORN

0

CORREDOR TALA

$ 5,000

$9.951

$5.893

$11.976

$7.727

$7.727

$7.919

$8.045

$13.083

$8.824

www.tinsamexico.mx

40


V alor unitario promedio por cantidad de dormitorios y segmento $ 30,000 $ 25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000 $ 5,000 0

1 DORMITORIO

ECONÓMICA

POPULAR

TRADICIONAL

$5.392

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

PROMEDIO

$6.974

$7.535

2 DORMITORIOS

$5.816

$7.534

$9.594

$16.536

3 DORMITORIOS

$5.732

$6.740

$9.207

$12.874

$17.769

$10.464

$6.763

$7.255

$11.799

$24.001

$12.455

4 DORMITORIOS 5 DORMITORIOS

▪ C onsultoría ▪

$6.634

$7.727

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

$9.870

$7.727

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41


DESCRIPCIÓN CORREDOR PEDRO PARRA GENERAL CENTENO DEL MERCADO DE (TLAJOMULCO DEPARTAMENTOS DE ZÚÑIGA)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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ANÁLISIS Y CLASIFICACIÓN ECONÓMICA DE LA OFERTA POR PRODUCTO Y PROGRAMA ARQUITECTÓNICO Análisis por tipología

S

e registró stock de unidades en venta en los segmentos económicos de Vivienda Tradicional, Media, Residencial y Residencial Plus.

El segmento Residencial Plus, es el que presenta la mayor cantidad de unidades ofertadas con 289 unidades, seguido del segmento de vivienda Media con 42 unidades. Por el contrario, en el sector Residencial sólo existen 25 unidades que representan el 6% del total de unidades en venta.

43

S tock de unidades en venta por segmento

P articipación P or C entual P or C antidad D e D ormitorios E n E l M ercado I nmobiliario 0,3%

Tradicional

9% 11% 6%

1 Dormitorio

8%

Media

2 Dormitorio

Residencial

3 Dormitorio

Residencial Plus

4 Dormitorio

50% 42%

74%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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ANÁLISIS POR CANTIDAD DE DORMITORIOS EN EL MERCADO INMOBILIARIO.

S

egún su programa arquitectónico, los departamentos más ofertados son los de dos y tres dormitorios, concentrando el 92% de la oferta total de vivienda por tipología. Mientras que las tipologías de uno y cuatro dormitorios representan el 7 y 1% respectivamente dentro de la oferta inmobiliaria actual. La tipología con más stock es la de tres dormitorios, con 50% de participación en el mercado inmobiliario, equivalente a 195 unidades para este trimestre. Esta tipología tiene participación dentro de los seis corredores en donde se reportan proyectos de departamentos: En el Corredor Periférico Poniente (Vertical) con 32% equivalente a 62 unidades, el Corredor Providencia con 31% equivalente a 60 unidades, en el Corredor Centro de Guadalajara con 43 unidades

que corresponden al 22% del stock; mientras que el 15% restante se reparte en tres corredores (Avenida Patria Vertical, Centro Oriente Vertical y López Mateos Vertical). Los departamentos de dos habitaciones, registran el 42% de participación en el mercado inmobiliario, que equivale a 166 unidades ofertadas. Para la tipología de una habitación, tenemos que ocupa el 7% con 30 unidades en venta, y finalmente para el caso de las tipologías de cuatro habitaciones observamos que éstas ocupan menos del 1% del total de mercado inmobiliario, con únicamente 1 unidad disponible.

44

S tock de unidades en venta por cantidad de dormitorios y segmento 250 200 150 100 50 0

TRADICIONAL

MEDIA

36

10

1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1

3

26

30

31

11

88

166

11

174

195

1

1

4 DORMITORIOS

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

Total general

www.tinsamexico.mx


S tock D e V enta P or C antidad D e D ormitorios Y C orredor

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

AV. PATRIA

1 DORMITORIO

CEENTRO GUADALAJARA

CENTRO ORIENTE

LOPEZ MATEOS

6

PROVIDENCIA 24

2 DORMITORIOS

4

79

36

7

3 DORMITORIOS

17

43

10

3

4 DORMITORIOS

▪ C onsultoría ▪

PERIF’ERICO PONIENTE

40 62

60

1

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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45


COMPARATIVA DE UN DORMITORIO POR MUNICIPIO

D ispersion de valores de venta para un dormitorio por corredor ( departamentos )

Superficie y valores totales promedio

C

on relación a los datos obtenidos para departamentos de un dormitorio, observando el gráfico de superficies construidas, se registra un área útil promedio para los corredores Providencia (Vertical) y Centro de Guadalajara (Vertical), únicos con esta participación en el mercado, de 153 m2. El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja muy variable; con precios que van desde el $1, 162,485 en el Corredor Centro de Guadalajara (Vertical) hasta superar los $5, 250,000 dentro del mismo corredor. Teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $3, 486,019.

$3,000,000

$6.000.000

$2,500,000 $5.000.000 $2,000,000 $4.000.000 $3.000.000 $1,500,000

$2.000.000 $1,000,000

$1.000.000

$ 500,000 $0

$0

46

S uperficie promedio construida para un dormitorio por corredor 200 175 150 125 100 75

135,27

171,561

135,42

PROVIDENCIA (VERTICAL)

CENTRO GUADALAJARA (VERTICAL)

PROMEDIO

50 25 0

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S uperficie promedio construida para dos dormitorios por corredor

COMPARATIVA DE DOS DORMITORIOS POR MUNICIPIO Superficie y valores totales promedio

$9.000.000 $ 9,000,000

C

on relación a los datos obtenidos para los departamento de dos dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 72 m2 en el Corredor Centro Oriente (Vertical) hasta los 190 m2 en el Corredor López Mateos (Vertical), con un promedio de 143 m2 entre los corredores mencionados en el gráfico correspondiente.

$8.000.000 $ 8,000,000 $7.000.000 $ 7,000,000 $6.000.000 $ 6,000,000 $5.000.000 $ 5,000,000 $4.000.000 $ 4,000,000

El gráfico de dispersión con base en los valores de venta para esta tipología, refleja una franja muy variable; con precios que van desde los $595,000. Hasta superar los $8, 400,000. Teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $3, 223,254.

$3.000.000 $ 3,000,000 $2.000.000 $2,000,000 $1.000.000 $ 1,000,000 $0$0

47

D ispersión de valores de venta para dos dormitorios por corredor 200 175 150 125 100 75 50 25 0

71,75

CENTRO ORIENTE (VERTICAL)

147,68

151,75

156,32

CENTRO GUADALAJARA (VERTICAL)

AVENIDA PATRIA (VERTICAL)

PROVIDENCIA (VERTICAL)

190,00

LÓPEZ MATEOS (VERTICAL)

143,50

PROMEDIO

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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COMPARATIVA DE TRES DORMITORIOS POR MUNICIPIO

S uperficie promedio construida para tres dormitorios por corredor

Superficie y valores totales promedio

C

on relación a los datos obtenidos para los departamentos de tres dormitorios, se registran superficies de área útil promedio que van desde los 91 m2 en el Corredor Centro Oriente (Vertical) hasta los 297 m2 en el Corredor Avenida Partía (vertical), con un promedio de 206 m2 entre los corredores mencionados en el gráfico correspondiente. La gama de dispersión de valores de venta obtenida a partir de los valores por proyecto, refleja una franja muy variable; con precios que van desde los $665.000, en el Corredor Centro Oriente (Vertical), hasta superar los $20, 750,000, en el Corredor Providencia, teniendo un valor promedio general para ésta tipología de $4, 834,415.

$25.000.000 $25,000,000

$20.000.000 $20,000,000

$15.000.000 $15,000,000

$10.000.000 $10,000,000

$5.000.000 $ 5,000,000

$0$0

48

D ispersión de valores de venta para tres dormitorios por corredor 350 300 250 200 150 100 50 0

91,00

106,00

CENTRO ORIENTE (VERTICAL)

CORREDOR LÓPEZ MATEOS (VERTICAL)

193,84

250,69

296,88

297,14

205,92

CENTRO GUADALAJARA (VERTICAL)

PROVIDENCIA (VERTICAL)

PERIFÉRICO PONIENTE (VERTICAL)

AVENIDA PATRIA (VERTICAL)

PROMEDIO

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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COMPARATIVA DE CUATRO DORMITORIOS POR MUNICIPIO

S uperficie promedio construida para cuatro dormitorios por corredor

Superficie y valores totales promedio

C

on relación a los datos obtenidos para los departamentos de cuatro dormitorios, solo se registro 1 unidad en venta de esta tipología con una superficie de área útil de 520 m2 dentro del Corredor Periférico Poniente (Vertical). Tal tipología tiene el valor de $12, 660,000.

$14.000.000 $ 14,000,000 $12.000.000 $ 12,000,000 $10.000.000 $10,000,000 $8.000.000 $8,000,000 $6.000.000 $6,000,000 $4.000.000 $4,000,000 $2.000.000 $ 2,000,000 $0 $0

49

S uperficie promedio construida para cuatro dormitorios por corredor 600 500 400 300

520

520

200 100 0

C. Periférico Poniente (Vertical)

PROMEDIO

Superficie Promedio

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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ANÁLISIS POR SUPERFICIES Y VALORES PROMEDIO

Análisis por valor unitario.

R

especto a la superficie de departamentos ofertados en el mercado inmobiliario para el presente trimestre, el comportamiento de las superficies promedio por Corredor varía entre los 153 m2 para un dormitorio, 143 m2 para dos dormitorios, 206 m2 para tres dormitorios y los 520 m2 para cuatro dormitorios.

E

n cuanto a los valores unitarios promedio, tenemos un comportamiento diferente en los Corredores en donde se presenta la participación de departamentos en el mercado inmobiliario, debido en gran medida a la gama de segmentos económicos que caracteriza a cada corredor. Los valores se encuentran desde los $7,854/m2 en el Corredor Centro Oriente (Vertical) a los $24,9397m2 en el Corredor Providencia. Al realizar el análisis por segmentos económicos, el valor unitario promedio más bajo corresponde por razones obvias al de vivienda de Interés Social con $8,400m2, y el más alto con $23,652m2 correspondiente al segmento Residencial Plus, teniendo una diferencia del 182% entre los dos segmentos extremos encontrados.

S uperficie P romedio P or C antidad D e D ormitorios Y C orredor 50

600 500

S uperficie promedio por cantidad de dormitorios y por corredor

400 300 200 100 0

CORREDOR AVENIDA PATRIA

CORREDOR CENTRO GUADALAJARA

CORREDOR CENTRO ORIENTE

CORREDOR LÓPEZ MATEOS

171,56

1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS

151,75

147,68

71,75

190,00

3 DORMITORIOS

297,14

193,84

91,00

106,00

▪ C onsultoría ▪

296,88

CORREDOR PROVIDENCIA

Promedio

135,27

153,42

156,32

143,50

250,69

205,92

520,00

4 DORMITORIOS Promedio

CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE

224,45

171,03

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

81,38

|

Guadalajara

148,00

408,44

520,00 180,76

202,34

www.tinsamexico.mx


V alores U nitarios promedio por cantidad de dormitorios

y corredor

$ 3,000 $ 2500 $ 2000 $ 1500 $ 1000 $ 500 0

AVENIDA PATRIA

1 DORMITORIO

CENTRO GUADALAJARA

CENTRO ORIENTE

LÓPEZ MATEOS

PERIFÉRICO PONIENTE

$19.145

2 DORMITORIOS

$24.830

$18.974

$8.400

$27.949

3 DORMITORIOS

$18.741

$18.360

$7.308

$20.425

4 DORMITORIOS Promedio

$19.353

PROVIDENCIA

Promedio

$26.199

$22.672

$24.597

$20.950

$24.020

$18.034

$24.346 $21.786

$18.826

$7.854

$24.187

$24.346

$21.850

$24.939

$19.907

V alores unitarios promedio por cantidad de dormitorios y segmento

$ 30,000 $ 25,000 $ 20,000 $ 15,000 $ 10,000 $ 5,000 0

TRADICIONAL 1 DORMITORIO 2 DORMITORIOS 3 DORMITORIOS

$8.400,00

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

PROMEDIO

$13.517,27

$18.346,36

$24.357,04

$18.740,22

$11.984,35

$19.604,97

$24.377,21

$16.091,63

$7.307,69

$15.144,15

$21.412,18

$14.621,34

$24.346,15

$24.346,15

4 DORMITORIOS

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx

51


CORREDORES

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR JUAN GILL PRECIADO

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


E

l corredor Juan Gil Preciado se ubica al norponiente del Municipio de Zapopan; este corredor participa con 30 proyectos activos que representan el 15% de los proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio en este corredor es de $1, 174,187, en el encontramos tipologías de 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 3 recamaras la que mayor participación presenta.

54

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


STOCK DE UNIDADES EN VENTA

S tock disponible

P

ara el cuarto trimestre de 2010 El corredor Juan Gil Preciado concentra 2,299 unidades disponibles; cifra que representa el 8.5% de las unidades en venta de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas).

8.5%

Corredor Juan Gil Preciado Stock total Guadalajara y ZM

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Media concentra el 57% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Residencial que concentra el 20% de los proyectos, el segmento de Vivienda Tradicional concentra el 13% de los proyectos el 10% restante se encuentra distribuido entre los segmentos Residencial Plus y Popular que concentran el 7 y el 3% respectivamente de los proyectos. 91.5%

55

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

7%

3% 20%

Media Residencial

13%

Tradicional Residencial Popular

57%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


UNIDADES VENDIDAS

E volución de las unidades vendidas

E

l corredor Juan Gil Preciado registro una disminución en sus ventas al cierre del cuarto trimestre de 2010 con 735 unidades comercializadas; mientras que en el tercer trimestre del año fueron 776 las unidades vendidas.

780

Para el número de cajones de estacionamiento que incluyen las casas tenemos el 42% lo abarcan las tipologías que incluyen solo un cajón de estacionamiento, el 30% corresponde a las tipologías incluyen 3 espacios de estacionamiento y el 28% restante corresponde a tipologías que incluyen 2 espacios para estacionamiento.

750

770 760 740 730 720 710 U/Vendidas

3T2010

4T2010

776

735

56

U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

8%

RESIDENCIAL PLUS 56

12%

12%

RESIDENCIAL

POPULAR

88

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

90

|

Guadalajara

15%

TRADICIONAL 109

53%

MEDIA 392

www.tinsamexico.mx


VELOCIDADES DE VENTA

E

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 9.4% de velocidad y 12 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un proyecto de tamaño promedio de 242 unidades de stock inicial. El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 30 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 4.8%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 15 meses agotar el stock en el corredor Juan Gil Preciado. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 24 meses, con un tamaño promedio por proyecto de 2,000 unidades de stock inicial y una velocidad de ventas de 4.8%; mientras que el segmento de Vivienda Medial se estima que agote su stock en 4 meses, con un tamaño promedio por proyecto de 157 unidades y una velocidad de ventas de 7.5%.

57

U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas 40

16%

35

14%

30

12%

25

10%

20

8%

15

6%

10

4%

5

2%

0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

▪ C onsultoría ▪

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

30

9

7

5

8

4,8%

9,0%

7,5%

12,2%

13,6%

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

0%

www.tinsamexico.mx


C orredor J uan G il P reciado (Z apopan ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

POPULAR

STOCK INICIAL

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

STOCK DISPONIBLE

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

2.000

710

2.000

4,8%

24

$289.000

$5.245

714

240

714

9,0%

7

$554.625

$8.487

MEDIA

2.664

516

157

7,5%

4

$940.332

$9.619

RESIDENCIAL

1.169

484

195

12,2%

18

$1.762.083

$14.081

714

349

218

13,6%

21

$4.635.000

$27.800

7.261

2.229

657

9,4%

15

$1.636.208

$13.046

TRADICIONAL

RESIDENCIAL PLUS TOTALES

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx

58


VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta un incremento considerable en el segmento Residencial Plus de 39%; mientras que para el segmento Tradicional se presenta un incremento de 1.39%. En el segmento residencial se presenta un incremento de 0.5%; el único decremento presente se dio en el segmento de Vivienda Media con -0.91% mientras que el segmento de Vivienda Popular presenta valores estables con respecto al tercer trimestre de 2010. Por m2 los precios de venta se concentran en un rango que va desde los $5,245 para el segmento de Vivienda Popular hasta los $27,800 para el segmento Residencial Plus.

59

V alores de venta promedio por segmento $ 5,000,000 $ 4,500,000 $ 4,000,000 $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$289.000

$547.000

$948.924

$1.761.250

$3.334.500

Valor MXN Prom. 4T2010

$289.000

$554.625

$940.332

$1.762.083

$4.635.000

0,0%

1,4%

-0,9%

0,05%

39,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR LOPEZ MATEOS

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR LÓPEZ MATOS (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)

E

l corredor López Matos de ubica al Sur Poniente de la Centro de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, este corredor abarca los municipios de Zapopan y Guadalajara. Este corredor participa con 2 proyectos activos que representan el 4.8% del total de proyectos activos dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio es de $4, 759,750 por unidad. En este corredor encontramos tipologías de 2 y 3 Recamaras; de las que predomina la de 2 Dormitorios con el 70% de las unidades disponibles.

61

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


STOCK DE UNIDADES EN VENTA

S tock disponible

E

l corredor López Mateos presenta únicamente 10 unidades disponibles que equivalen al 2.6% de la oferta disponible del mercado de Departamentos de Guadalajara y su Zona Metropolitana.

2.6%

Corredor Centro Oriente Stock total Guadalajara y ZM (Deptos)

En cuanto a la distribución de proyectos activos, estos se reparten equitativamente entre los dos segmentos que participan dentro del corredor: Residencial y Residencial Plus con el 50% respectivamente.

97.4%

62

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Residencial Residencial Plus

50%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

50%

www.tinsamexico.mx


UNIDADES VENDIDAS.

S

e observa una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 6 unidades al cierre del tercer trimestre de 2010 a únicamente 5 unidades comercializadas durante el cuarto trimestre. El 80% de las unidades vendidas corresponde al segmento Residencial; el 20% restante corresponde al segmento de Residencial Plus.

E volución de las unidades vendidas 8

5

7

4

6 5

3

4

2

3

1

2 0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

63

E volución de las unidades vendidas

3T2010

4T2010

6

5

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

20%

80%

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1

4

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 9.1% y 0.8 unidades vendida al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 12 unidades (stock inicial) en este corredor. El segmento de Residencial es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 1.3 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 15%.

1,4

16%

1,2

14% 12%

1,0

10%

0,8

8%

0,6

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 9 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 15 meses para que agote su stock, presentando un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 3.3%; para el segmento de Residencial se estima que agote su stock en los próximos 4 meses de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 15%.

6%

0,4

4%

0,2

2%

0

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1,3

0,3

15,0%

3,3%

U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

0%

64

C orredor L ópez M atos (Z apopan y G uadalajara ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES

▪ C onsultoría ▪

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

12

5

12

15%

4

$2.019.500

$21.236

12

5

12

3,3%

15

$7.500.000

$30.900

24

10

12

9,1%

9

$4.759.750

$26.068

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA.

L

os valores de venta promedio reporta un decremento considerable para el segmento Residencial de 16.7%; mientras que el segmento Residencial Plus presenta un incremento de 10% Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $21,236 para el segmento de Vivienda Residencial hasta los $30,900 para el segmento Residencial Plus.

V alores de venta promedio por segmento

65

$ 8,000,000 $ 7,000,000 $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$2.423.750

$6.817.500

Valor MXN Prom. 4T2010

$2.019.500

$7.500.000

-16,7%

10,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR TESITÁN

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR TESISTÁN (ZAPOPAN)

E

l corredor Tesistán se ubica al norponiente del Municipio de Zapopan; este corredor participa con 22 proyectos activos que representan el 11% de los proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas) de la Cuidad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. El valor promedio en este corredor es de $737,330 y en el encontramos tipologías de 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 3 recamaras la que mayor participación presenta.

67

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor concentra el 15.1% del stock disponible dentro del mercado de vivienda Horizontal (Casas), equivalente a 4,083 unidades en venta. Corredor Testán

15.1%

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Media concentra el 57% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Residencial que concentra el 20% de los proyectos, el segmento de Vivienda Tradicional concentra el 13% de los proyectos el 10% restante se encuentra distribuido entre los segmentos Residencial Plus y Popular que concentran el 7 y el 3% respectivamente de los proyectos.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

84.9%

68

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

5%

Media

9%

Tradicional Residencial 45%

Popular

41%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS

E

l corredor Tesistán muestra un repunte en el nivel de las ventas al cierre del cuarto trimestre de 2010 con las 1,009 unidades comercializadas, repunte observado al comparar las 894 unidades vendidas en el tercer trimestre.

1025

Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es la vivienda Media la que acapara el mayor número de unidades vendidas, representando el 53% de las mismas; el 15% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional; mientras que con el 12% respectivamente continúan los segmentos de vivienda Popular y Residencial el 8% restante las unidades vendidas corresponden al segmento Residencial Plus.

950

1000 975 925 900 875 850 825 U/Vendidas

3T2010

4T2010

894

1009

69

U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

18%

POPULAR

20%

RESIDENCIAL

180

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

205

|

Guadalajara

24%

TRADICIONAL 244

38%

MEDIA 380

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA

E

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 9% de velocidad y 15 unidades vendidas al mes por proyecto, esto haciendo referencia a proyectos con un tamaño promedio de 249 unidades. El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 30 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 4.8%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 12 meses agotar el stock en el corredor Tesistán. Para el segmento de Vivienda Tradicional se estima el mayor tiempo de 22 meses para que agote su stock con un tamaño promedio por proyecto de 182 unidades (stock inicial) y una velocidad de ventas de 5.9%; mientras que el segmento Residencial se estima que agote su stock en 5 meses, teniendo este segmento un tamaño promedio por proyecto de 143 unidades y una velocidad de 7.2%.

35

14%

30

12%

25

10%

20

8%

15

6%

10

4%

5

2%

0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

30

6

7

17

12,9%

5,9%

10,0%

7,2%

0%

70

C orredor T esistán (Z apopan ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

POPULAR

800

590

400

12,9%

10

$296.750

$6.766

TRADICIONAL

2365

1814

182

5,9%

22

$479.543

$7.758

MEDIA

4600

1370

271

10,0%

11

$802.701

$8.920

RESIDENCIAL

572

309

143

7,2%

5

$1.720.250

$14.124

TOTALES

8337

4083

249

9,0%

12

$824.811

$9.392

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta un decremento significativo en segmento de Vivienda Popular del -8%; mientras que el segmento de vivienda Tradicional presento un aumento de 2.3%, los precios para el segmento de Vivienda Media se reportan estables al incrementarse en solo un 0.2% mientras que el incremento presente en el segmento de Residencial fue de 0.9%. Por metro cuadrado los valores se presentan desde los $6,676 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,758 para la Vivienda de segmento Tradicional, los $8,920 para el segmento de Vivienda Media hasta los $14,124 para el segmento Residencial.

V alores de venta promedio por segmento $ 2,000,000 $ 1,800,000 $ 1,600,000 $ 1,400,000 $ 1,200,000 $ 1,00,000 $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0

71

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$322.500

$468.910

$800.760

$1.705.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$296.750

$479.543

$802.701

$1.720.250

-8,0%

2,3%

0,2%

0,9%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR ADOLFO HORN

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR ADOLFO HORN (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)

E

l corredor Adolfo Horn se ubica al sur de la Ciudad de Guadalajara, específicamente en el Municipio de Tlajomulco de Zúñiga. Este corredor participa con el 7.5% de los proyectos activos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio en este corredor es de $536,974, por lo cual el segmento económico que predomina en el mismo es el de Vivienda Popular; encontrando tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 2 recamaras la que mayor participación presenta.

73

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor acapara el mayor número de unidades en venta en el cuarto trimestres de 2010 con 4,434 unidades disponibles, cifra que representa el 16.4% de las unidades en venta de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas).

16.4%% 16.4

20% 20%

Corredor Adolfo Corredor Adolfo HornHorn Stock Guadalajara Stock totaltotal Guadalajara y ZMy ZM

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 60% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Tradicional que concentra el 20%de los proyectos, el segmento de Vivienda Media concentra el 13% de los proyectos; el 7% de pertenece al segmento Residencial.

40% 40%

40% 83.6% 40% 83.6%

74

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico 7% 13%

Popular

7%

Popular

Tradicional

13%

Tradicional

Media

Media

Residencial

Residencial

20%

20%

60%

60%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS.

E

l Corredor Adolfo Horn registra un ligero repunte en el nivel de las ventas al cierre del cuarto trimestre de 2010 con 1,320 unidades comercializadas repunte observado al compara las 1,265 unidades comercializadas en el tercer trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de vivienda Popular el que acapara el mayor número de unidades vendidas concentrando el 41% de las mismas, el 30% corresponde al segmento de vivienda media, con el 24% continua el segmento de Vivienda Tradicional. El 5% restante de las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 corresponde al segmento Residencial.

1,330 1,320 1,310 1,300 1,290 1,280 1,250 1,240 1,230 U/Vendidas

3T2010

4T2010

1,265

1,320

75

U nidades vendidas 4T2010 600 500 400 300 200 100 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

5%

24%

30%

41%

RESIDENCIAL

TRADICIONAL

MEDIA

POPULAR

62

318

393

547

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

25%

70

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 11.7% y 30 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un proyecto de tamaño promedio de 725 unidades. El segmento de Vivienda Media presenta el mejor comportamiento de ventas dentro del corredor al presentar 60 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de 22.1%.

60

20%

50

15%

40 30

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 10 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 18 meses con un tamaño promedio por proyecto de 699 unidades y una velocidad de ventas de 6%; mientras que el segmento de Vivienda Media se estima que agote su stock en 3 meses, presentando un tamaño promedio por proyecto de 173 unidades y una velocidad de 22.1%.

10%

20

5%

10 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

19

21

60

21

6,0%

7,0%

22,1%

11,8%

U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

0%

76

C orredor A dolfo H orn (T lajomulco de Z úñiga ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

POPULAR

6.293

3.133

699

6,0%

18

$286.031

$6.126

TRADICIONAL

3.546

914

1152

7,0%

15

$449.204

$6.618

MEDIA

859

309

430

22,1%

3

$818.700

$9.531

RESIDENCIAL

173

78

173

11,8%

4

$1.662.500

$12.549

10.871

4.434

614

11,7%

10

$804.109

$8.706

TOTALES

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA.

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestre de 2010 reporta un incremento considerable en el segmento Residencial de 23.1%; mientras que para el segmento de vivienda Media se reporta un incremento de 1%. El segmento de Vivienda Popular reporta un decremento considerable de -26.7%, y para el segmento de Vivienda Tradicional se presenta un decremento del -1.7% con respecto al tercer trimestres de 2010. Por metro cuadrado los precios de venta se concentran en un rango que va desde los $ 6,126 para el segmento de Vivienda Popular hasta los $12,549 para el segmento residencial.

77

V alores de venta promedio por segmento $ 1,800,000 $ 1,600,000 $ 1,400,000 $ 1,200,000 $1000,000 $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$390.365

$456.833

$810.556

$1.350.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$286.031

$449.204

$818.700

$1.662.500

-26,7%

-1,7%

1,0%

23,1%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTRLANEJO

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR CARRETERA LIBRE A ZAPOTLANEJO (TLAQUEPAQUE, TONALÁ Y EL SALTO)

E

l corredor Carretera Libre a Zapotlanejo se encuentra integrado por 12 proyectos que representan el 6% de los proyectos activos del mercado de vivienda Horizontal (Casas); se ubica al suroeste del Centro de Guadalajara y debido a la ubicación de los proyectos activos que lo integran, abarca 3 Municipios: El Salto, Tlaquepaque y Tonalá. El valor promedio en este corredor es de $504,271 y en el encontramos tipologías de 1, 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 2 recamaras la que mayor participación presenta.

79

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor acapara 1,977 unidades disponibles, las cuales representan el 7.3% del total de las unidades en venta para el cuarto trimestres de 2010 del mercado de Casas (Horizontal) de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 42% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Tradicional que concentra el 33% de los proyectos, mientras que el 25% restante de los proyectos activos dentro del corredor pertenecen al segmento de Vivienda Media.

20%

7.3%

Corredor Carretera Libre a Zapotlanejo Stock total Guadalajara y ZM (Casas) 40%

40% 92.7%

80

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

5,1%

Popular

25%

Tradicional 42%

Media

33% 94.9%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS

E

l corredor Carretera Libre a Zapotlanejo presenta un notable repunte en sus ventas al duplicar prácticamente el número de unidades vendidas; ya que en el tercer trimestre de 2010 reporto 473 unidades vendidas y para el cuarto trimestre las unidades vendidas fueron 1,002. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Media el que acapara el mayor número de unidades representando el 35% de las mismas; el 33% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Popular, mientras que con el 32% continúa el segmento de Vivienda Tradicional.

81

E volución de las unidades vendidas

U nidades vendidas 4T2010

1400

355 350 345 340 335 330 325 320 315 310

1200 1000 800 600 400 200 0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

473

1002

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

305 U/V 4T2010

|

Guadalajara

32%

33 %

35 %

TRADICIONAL

POPULAR

MEDIA

321

332

349

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA

E

25

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 8.3% de velocidad y 14 unidades vendidas al mes por proyecto; esto con un tamaño promedio por proyecto de 256 unidades (stock inicial). El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 22 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 15.7%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 14 meses agotar el stock en el corredor Carretera Libre a Zapotlanejo. Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 20 meses para que agote su stock con un tamaño promedio por proyecto de 184 unidades y una velocidad de ventas de 5.1%; mientras que el segmento de Vivienda Popular se estima que agote su stock en 9 meses presentando un tamaño promedio por proyecto para este segmento económico de 379 unidades y una velocidad de ventas de 15.7%.

20 15 10 5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

22

11

8

15,7%

4,0%

5,1%

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

82

C orredor C arretera L ibre a Z apotlanejo (T laquepaque , T onalá y E l S alto ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

POPULAR

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

1.896

980

379

15,7%

9

$292.175

$6.865

TRADICIONAL

819

543

205

4,0%

13

$486.733

$6.774

MEDIA

551

454

184

5,1%

20

$749.250

$8.983

3.266

1.977

256

8,3%

14

$509.386

$7.541

TOTALES

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reportan incrementos en los tres segmento económicos que participan en el corredor, el más significativo se presenta en la Vivienda Media con 21.3% de incremento; el segmento de Vivienda Tradicional presento un incremento de 13.3%, mientras que el segmento de vivienda Popular solo incremento sus precios de venta en un 0.7% en comparación con el tercer trimestres de 2010. Por metro cuadrado los precios de venta se concentran desde los $6,685 para el segmento de Vivienda Popular, los $6, 774 para el segmento de Vivienda Tradicional hasta los $8,983 para el segmento de Vivienda Media.

83

V alores de venta promedio por segmento $ 800,000 $ 700,000 $ 600,000 $ 500,000 $ 400,000 $ 300,000 $ 200,000 $ 100,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

Valor MXN Prom. 3T2010

$290.200

$429.667

$617.500

Valor MXN Prom. 4T2010

$292.175

$486.733

$749.250

0,7%

13,3%

21,3%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR CARRETERA FEDERAL NO. 90 (TLAQUEPAQUE Y TONALÁ)

E

l corredor Carretera federal No. 90 se ubica al Oriente del la Ciudad de Guadalajara, específicamente por la ubicación de los proyectos activos que lo integran abarca dos municipios: Tlaquepaque y Tonalá. En este corredor participa con el 5% de los proyectos activos del mercado de Vivienda Horizontal (Casas) equivalente a 10 proyectos. El valor de venta promedio que presenta es de $582,930 encontrando tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la de 3 recamaras la que mayor participación presenta.

85

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor concentra el 11.9% de las unidades disponibles de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas) de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana, equivalente a 3,216 unidades disponibles.

11.9%

Corredor Adolfo Horn Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Tradicional concentra el 40% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Popular que concentra el 30% de los proyectos, el segmento de Vivienda Media concentra el 20% de los proyectos; el 10% de los proyectos restantes pertenecen al segmento Residencial. 88.1%

86

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

10%

Tradicional Popular Media

20% 40%

Residencial

30%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS

A

l cierre del cuarto trimestre de 2010 el corredor Carretera Federal No.90 reporta un incremento en el número de unidades vendidas, al observar que fueron comercializadas 682 unidades en el cuarto trimestre, en comparación con las 460 vendidas durante el tercer trimestre del año. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010, tenemos que es el segmento de Vivienda Tradicional el que acapara el mayor número de unidades, representando el 44% de las mismas; el 40% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Popular, mientras que con el 16% continúa el segmento de Vivienda Media. Cabe mencionar que el segmento residencial reporto únicamente 2 unidades vendidas en el trimestre.

800 700 600 500 400 300 200 100 0 U/Vendidas

3T2010

4T2010

460

682

87

U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

0.3%

15.7%

40.3%

RESIDENCIAL

MEDIA

POPULAR

TRADICIONAL

2

107

275

298

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

43.7%

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA

E

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 15 meses agotar el stock en el corredor Carretera Federal No. 90. Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 19 meses para que agote su stock, presentando este segmento económico un tamaño promedio por proyecto de 432 unidades y una velocidad de ventas de 14.4%; mientras que el segmento de Vivienda Residencial se estima que agote su stock en 11 meses presentando un tamaño por medio por proyecto de 10 unidades y una velocidad de 9.5%

16%

30

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 9.6% de velocidad y 17 unidades vendidas al mes por proyecto; esto con respecto a un tamaño promedio por proyecto de 437 unidades. El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 27 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 7%.

14%

25

12%

20

10% 8%

15

6%

10

4%

5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

2% POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

27

23

18

1

7,0%

9,5%

14,4%

7,4%

0%

88

C orredor C arretera F ederal N o . 90 (T laquepaque y T onalá ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

POPULAR

1.806

1.349

602

7,0%

17

$261.000

$5.867

TRADICIONAL

2.815

1.195

704

9,5%

13

$463.023

$7.198

MEDIA

863

665

432

14,4%

19

$894.857

$8.842

RESIDENCIAL

10

7

10

9,5%

11

$1.650.000

$13.525

5.494

3.216

437

10,1%

15

$817.220

$8.858

TOTALES

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA

E

n cuanto a los valores de venta con respecto al tercer trimestre de 2010, estos reportan disminuciones para el segmento Tradicional de -0.6%; la disminución más significativa se presenta en el segmento de Vivienda Media con -6%. El único incremento se presenta en el segmento de Vivienda Popular con 4.6% y el segmento Residencial se reporta estable en sus valores de venta. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $5,867 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,198 para el segmento de Vivienda Tradicional, los $8,842 para el segmento de vivienda Media hasta llegar a los $13,525 para el segmento Residencial.

89

V alores de venta promedio por segmento $ 1,800,000 $ 1,600,000 $ 1,400,000 $ 1,200,000 $ 1,000,000 $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$249.500

$465.643

$952.000

$1.650.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$261.000

$463.023

$894.857

$1.650.000

4,6%

-0,6%

-6,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR VALLARTA EJE PONIENTE (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)

E

l corredor Vallarta se ubica al Poniente de la Ciudad de Guadalajara; se delimita hacia el poniente por el Periférico Manuel Gómez Morín, hacia el Norte por la Avenida Naciones Unidas y hacia el Oriente por la Avenida Patria. La zona en la cual se ubica este corredor también tiene presencia del mercado de Departamentos; en esta sección hablaremos exclusivamente del mercado de casas, del cual el corredor Vallarta concentra el 5% de los proyectos activos. El valor de venta promedio para este corredor es de $1, 876,746 y en el encontramos exclusivamente tipologías de 3 recamaras.

91

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor participa únicamente con el 0.5% de las unidades disponibles de todo el mercado de Vivienda Horizontal (Casas), tal participación representan las 137 unidades disponibles con las que cuenta el corredor.

0.5%

Corredor Vallarta Eje Poniente Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Residencial concentra el 70% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento Residencial Plus que concentra el 20% de los proyectos; el 10% de los proyectos restantes pertenecen al segmento de Vivienda Media.

99.5%

92

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

10%

Residencial Residencial Plus

20%

70%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS

E

l corredor Vallarta (Eje Poniente) al cierre del cuarto trimestre de 2010 reporto un incremento significativo en el número de unidades vendidas pasando de 101 unidades en el tercer trimestre a 158 unidades comercializadas en le cuarto trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Media el que acapara el mayor número de unidades, representando el 34% de las mismas; el 32% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional (segmento en el cual se vendieron 50 unidades durante el cuarto trimestre de 2010, con las cuales este segmento agoto su stock dentro del corredor), mientras que con el 26% continúa el segmento de vivienda Residencial. El 8% restante de las unidades vendidas en el cuarto trimestres de 2010 corresponde al segmento Residencial Plus.

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 U/Vendidas

3T2010

4T2010

101

158

93

U nidades vendidas 4T2010 60 50 40 30 20 10 0 U/V 4T2010

RESIDENCIAL PLUS

RESIDENCIAL

12

42 8%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

MEDIA

50 26%

|

TRADICIONAL

Guadalajara

32%

54 34%

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA

E

2.5

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 5.2% de velocidad y 1.5 unidades vendidas al mes por proyecto esto, presentando un tamaño promedio por proyecto de 54 unidades (stock disponibles) El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Media, con 2.3 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 2.5%.

2.0 1.5 1.0

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 14 meses agotar el stock en el corredor Vallarta (Eje Poniente). Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 21 meses para que agote su stock presentando un tamaño promedio por proyecto de 56 unidades y una velocidad de ventas de 2.5%; mientras que el segmento Residencial Plus se estima que agote su stock en 9 meses respecto a un tamaño promedio por proyecto de 80 unidades y una velocidad de ventas de 5.2%.

0.5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

2,3

0,9

1,2

2,5%

8,0%

5,2%

9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

94

C orredor V allarta E je P oniente (Z apopan y G uadalajara ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

MEDIA

56

48

56

2,5%

21

$1.124.500

$7.238

RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES

184

68

26

8,0%

11

$1.710.244

$13.178

160

21

80

5,2%

9

$3.295.000

$18.546

400

137

54

5,2%

14

$2.043.248

$12.987

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta un incremento considerable en el segmento Residencial Plus de 26.2%; mientras que para el segmento de Vivienda Media se presenta un incremento de 0.4%. El segmento de Vivienda Residencial se reporta estable en sus valores de venta. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $7, 238 para el segmento de Vivienda Media, los $13,178 para el segmento Residencial, hasta los $18,546 para el segmento Residencial Plus.

95

V alores de venta promedio por segmento $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

MEDIA

RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$1.120.000

$1.710.000

$2.611.462

Valor MXN Prom. 4T2010

$1.124.500

$1.710.244

$3.295.000

0,4%

0,0%

26,2%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR PEDRO PARRA CENTENO (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)

E

l corredor Pedro Parra Centeno se ubica al sur de la Ciudad de Guadalajara, específicamente en el municipio de Tlajomulco de Zúñiga. Este corredor participa con el 5% de los proyectos activos concernientes al mercado de vivienda Horizontal (Casas) abarcando 10 proyectos. El valor de venta promedio para este corredor es de $524,939 y en el encontramos tipologías de 1, 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 1 recamara la que mayor participación presenta.

97

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

VALORES DE VENTA OFERTADOS Este corredor presenta 1,378 unidades disponibles que representan el 5.1%del stock total del mercado de vivienda Horizontal de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. 5,1%

C. Pedro Parra Centeno

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 40% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Media que concentra el mismo 40% de los proyectos, el restante 20% de los proyectos activos dentro del corredor pertenece al segmento de Vivienda Tradicional.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

94.9%

98

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Media

20%

Popular 40%

Tradiconal

40%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


UNIDADES VENDIDAS

E

n el corredor Pedro Parra Centeno se presento una disminución considerable en el número de unidades vendidas al cierre del cuarto trimestre de 2010 de prácticamente el 50% al pasar de 1,250 unidades vendidas durante el tercer trimestre a únicamente 527 unidades comercializadas durante el cuarto trimestres de 2010. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Popular el que acapara el mayor número de unidades, representando el 71% de las mismas; el 25% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional. El 4% restante de las unidades vendidas en el cuarto trimestres de 2010 corresponde al segmento de vivienda Media equivalentes a 20 unidades.

99

E volución de las unidades vendidas

U nidades vendidas 4T2010

1400

400

1200

350

1000

300 250

800

200

600

150

400

100

200 0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

50 3T2010

4T2010

1.250

527

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

4%

25 %

71 %

MEDIA

TRADICIONAL

POPULAR

20

133

374

www.tinsamexico.mx


VELOCIDADES DE VENTA

U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

E

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara únicamente 6 meses agotar el stock en el corredor Pedro Parra Centeno. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 9 meses para que agote su stock, presentando un tamaño promedio por proyecto de 768 unidades y una velocidad de ventas de 8%; mientras que el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 4 meses presentando un tamaño promedio por proyecto de 388 unidades y una velocidad de 15.1%.

18%

400

n cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 12.9% de velocidad y 18 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un tamaño de proyecto promedio de 410 unidades (stock inicial). El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 31 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 8%.

16%

350

14%

300

12%

250

10%

200

8%

150

6%

100

4%

50 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

2% POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

31

22

2

8,0%

15,1%

15,5%

0%

100

C orredor P edro P arra C enteno (T lajomilco de Z uñiga ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

POPULAR

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

3.071

1.180

768

8,0%

9

$248.000

$6.249

TRADICIONAL

775

159

388

15,1%

4

$505.400

$8.089

MEDIA

294

39

74

15,5%

6

$821.417

$8.077

4.140

1.378

410

12,9%

6

$524.939

$7.472

TOTALES

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reporta una disminución considerable para el segmento de Vivienda Tradicional de -9.7%; así mismo el segmento de Vivienda Popular disminuyo sus valores en -1.7%; mientras que el único aumento se presento en el segmento de Vivienda Media y este fue de 4.7% Por metro cuadrado, los precios se presentan desde los $6,249 para la vivienda del segmento Popular, los $7,089 para el segmento de Viviendas Tradicional, hasta los $8, 077 para el segmento de Vivienda Media.

V alores de venta promedio por segmento

101

900 800 700 500 500 400 300 200 100 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

Valor MXN Prom. 3T2010

$252.300

$559.400

$784.200

Valor MXN Prom. 4T2010

$248.000

$505.400

$821.417

-1,7%

-9,7%

4,7%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR CARRETERA A CHAPALA

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR CARRETERA A CHÁPALA (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA E IXTLAHUACÁN DE LOS MEMBRILLO)

E

l corredor Carretera a Chápala se ubica al Suroeste de la Ciudad de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, éste abarca dos municipios: Tlajomulco de Zúñiga e Ixtlahuacán de los Membrillo. El corredor participa con 9 proyectos activos que representan el 4.5% del mercado de vivienda Horizontal (Casas) de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana. Presenta un valor de venta promedio de $292,285; encontrando tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 2 recamaras la que mayor participación presenta.

103

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

VALORES DE VENTA OFERTADOS

E

ste corredor concentra el 12.6% de las unidades disponibles del mercado con 3,395 unidades, ocupando el tercer lugar entre los corredores con mayor stock disponible.

12.6%

20%

Corredor Adolfo Horn Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Popular concentra el 78% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento de Vivienda Tradicional que concentra el 11% de los proyectos y con 1 proyecto activo dentro del corredor equivalente al mismo 11% aparece la vivienda del segmento Económico.

40%

40% 87.4%

104

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

11%

2, 20%

Popular

5,1%

Económica

11%

Tradicional

78% 94.9%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS

E

l corredor carretera a Chápala registra una disminución considerable en el número de unidades vendidas de prácticamente el 50% al pasar de 1,198 unidades vendidas en el tercer trimestre de 2010 a únicamente 642 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Popular el que acapara el mayor número de unidades vendidas, representando el 88% de las mismas; el 8% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional, mientras que con 22 unidades vendidas en el cuarto trimestre equivalentes al 3% aparece el segmento de Vivienda Económica.

105

E volución de las unidades vendidas

U nidades vendidas 4T2010

1,400

600

1,200

500

1,000

400

800

300

600

200

400

100

200 0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

1,198

642

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

3%

8%

88 %

ECONOMICA

TRADICIONAL

POPULAR

22

53

567

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA

25

En cuanto a las velocidades de venta el corredor presenta un promedio de 5.2% de velocidad y 11 unidades vendidas al mes por proyecto, esto contemplando el tamaño promedio por proyecto de 596 unidades (stock inicial). El segmento con el mejor comportamiento de ventas es la Vivienda Popular, con 22 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 8.6%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 34 meses agotar el stock en el corredor Carretera a Chápala. Para el segmento de Vivienda Económica se estima el mayor tiempo de 60 meses para que agote su stock, contemplando un tamaño promedio por proyecto de 460 unidades para este segmento y una velocidad de ventas de 1.6%; mientras que el segmento de Vivienda Popular que presenta un tamaño promedio por proyecto de 827 unidades, se estima que agote su stock en 18 meses al presentar una velocidad de ventas de 8.6%.

20 15 10 5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

ECONÓMICA

POPULAR

TRADICIONAL

7

22

4

1,6%

8,6%

5,2%

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

106

C orredor CARRETERA A CHÁPALA (TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA E IXTLAHUACÁN DE LOS MEMBRILLO) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

ECONÓMICA POPULAR TRADICIONAL TOTALES

▪ C onsultoría ▪

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

460

440

460

1,6%

60

$204.900

$5.392

5.790

2.849

827

8,6%

18

$255.756

$6.049

500

106

500

5,2%

25

$416.200

$6.429

6.750

3.395

596

5,2%

34

$292.285

$5.957

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestres de 2010 reportan disminuciones de -2.8% para el segmento de Vivienda Popular y de -1.5% para el segmento de vivienda Tradicional; mientras que el segmento de Vivienda Económica reporta su primera participación en este corredor en el cuarto trimestre de 2010.

Por metro cuadrado los precios de venta se presentan desde los $5,392 para el segmento de Vivienda Económica, los $6,049 para el segmento de Vivienda Popular hasta los $6,429 para la Vivienda del segmento Tradicional.

107

V alores de venta promedio por segmento $ 450,000,000 $ 400,000,000 $ 350,000,000 $ 300,000,000 $ 250,000,000 $ 200,000,000 $ 150,000,000 $ 100,000,000 $ 50,000,000 0

ECONÓMICA

Valor MXN Prom. 3T2010 Valor MXN Prom. 4T2010

$204.900

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

POPULAR

TRADICIONAL

$263.194

$422.750

$255.756

$416.200

-2,8%

-1,5%

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CORREDOR SAN ISIDRO

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR SAN ISIDRO (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)

E

l corredor San Isidro se ubica al Norponiente de la Ciudad de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, este corredor abarca los municipios tanto de Zapopan como de Guadalajara; en la zona en que se ubica este corredor encontramos participación del mercado de vivienda Vertical (departamentos), aunque en este apartado solo retomaremos el mercado de casas (Horizontal), del cual el corredor presenta una participación del 4.5% de los proyectos activos, de los cuales el valor de venta promedio es de $2, 362,594 encontrando tipologías de 2, 3 y 4 recamaras, siendo la tipología de 3 recamaras la que mayor participación presenta.

109

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

l corredor San Isidro concentra únicamente el 0.5% del stock disponible de todo el mercado de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana, equivalente a 125 unidades.

0.5%

Corredor San Isidro Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

En cuanto a la distribución de proyectos por segmento económico, la Vivienda Media concentra el 78% de los proyectos activos en el corredor, le sigue en el rubro el segmento Residencial que concentra el 11% de los proyectos; el 11% de los proyectos restantes pertenecen al segmento Residencial Plus.

99.5%

110

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

11% 11%

78%

Media Residencial Residencial Plus

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS

E

l corredor San Isidro muestra una disminución importante en el número de unidades vendidas al pasar de 92 unidades comercializadas en el tercer trimestre de 2010 a únicamente 42 unidades vendidas al cierre del cuarto trimestre. Para las unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 tenemos que es el segmento de Vivienda Media el que acapara el mayor número de unidades, concentrado el 92% de las mismas, el segmento Residencial concentra el 7% de las unidades vendidas; mientras que el segmento Residencial Plus solo desplazo una unidad en el trimestre.

100 80 60 40 20 0 U/Vendidas

3T2010

4T2010

92

42

111

U nidades vendidas 4T2010 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

1%

7%

RESIDENCIAL PLUS

U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

1

RESIDENCIAL

92 %

MEDIA

3

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

39

|

Guadalajara

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA

E

2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,9 0,8 0,6 0,4 0,2 0

l corredor presenta una velocidad de de ventas promedio de 11.8% y una unidad vendida al mes por proyecto, esto con proyectos de tamaño promedio de 55 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Media es el que presenta el mejor comportamiento de ventas dentro del corredor al presentar 1.8 unidades vendidas al mes por proyecto con una velocidad de ventas del 10%. Analizando los resultados del cuarto trimestre del 2010 y de continuar el corredor con los mismos ritmos de venta se estima que tomara 11 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 22 meses para agotar su stock, este segmento presenta un tamaño promedio por proyecto de 5 unidades y una velocidad de ventas de 3.6%; el segmento Residencial se estima con el menor número de meses para que termine su stock, 2 meses, este segmento presenta una velocidad de ventas promedio de 20% con un tamaño promedio por proyecto de 41 unidades.

U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

25% 20% 15% 10% 5% MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1,8

1,0

0,2

10,0%

21,7%

3,6%

0%

112

CORREDOR SAN ISIDRO (ZAPOPAN Y GUADALAJARA) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

MEDIA

834

119

119

12,9%

9

$1.027.782

$9.497

RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES

41

2

41

20,0%

2

$1.860.000

$10.475

5

4

5

3,6%

22

$4.200.000

$20.538

880

125

55

12,2%

11

$2.362.594

$13.503

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA

E

l comportamiento de los valores de venta con respecto al tercer trimestre de 2010 un decremento considerable de -11.6% para el segmento Residencial, mientras que el segmento de Vivienda Media también reporta un decremento en sus valores el cual es de -5.4%. El segmento Residencial Plus presenta su primera participación en el corredor durante el cuarto trimestre de 2010. Para los valores de venta por metro cuadrado tenemos que se encuentran desde los $9,497 para el segmento de Vivienda Media, los $10,475 para el segmento Residencial, hasta los $20,538 para el segmento Residencial Plus.

V alores de venta promedio por segmento $ 5,000,000 $ 4,500,000 $ 4,000,000 $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

MEDIA

RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$1.086.333

$2.103.625

Valor MXN Prom. 4T2010

$1.027.782

$1.860.000

-5,4%

-11,6%

Variación

▪ C onsultoría ▪

113

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

$4.200.000

|

Guadalajara

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CORREDOR TONALÁ CENTRO

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR TONALÁ CENTRO (TONALÁ)

E

l Corredor Tonalá Centro se ubica al Poniente de la Ciudad de Guadalajara y participa con 9 proyectos activos que representan 4.5% de los proyectos del mercado de Vivienda Horizontal (Casas) de Guadalajara y su Zona Metropolitana. Presenta un valor de venta promedio por unidad de $709,150; en el encontramos tipologías de 1, 2 y 3 Reamaras, siendo la de 3 Dormitorios la que mayor participación presenta.

115

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor participa con el 2.8% de las unidades disponibles del mercado, al contar con 749 unidades. 2.8%

Corredor Tonalá Centro

Los segmentos económicos que mayor número de proyectos concentran son el de Vivienda Media y el de Vivienda Tradicional que acaparan el 33% de los mismos respectivamente, continúa en el rubro el segmento de Vivienda Popular que acapara el 22% de los proyectos; mientras que el segmento dentro del segmento Residencial solo existe precia de 1 proyecto dentro del corredor.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

97.2%

116

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

11%

Media Popular

33% 22%

Media Tradicional

33%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el Corredor muestra un significativo repunte al comparar las 616 unidades comercializadas en el cuarto trimestre con las 359 unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010. Observamos que el 55% de las unidades vendidas corresponden al segmento de Vivienda Tradicional; el segmento de Vivienda Popular concentra el 24% de las unidades comercializadas, con el 21% de las mismas corresponde al segmento de Vivienda Media; mientras que en el segmento Residencial solo se reportaron 5 unidades vendidas.

700 600 500 400 300 200 100 0 U/Vendidas

3T2010

4T2010

359

610

117

U nidades vendidas 4T2010 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

1%

21%

RESIDENCIAL

MEDIA

5

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

128

|

Guadalajara

24%

POPULAR 146

55%

TRADICIONAL 336

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

L

a velocidad de venta promedio para el corredor es de 11.4% con un promedio de 12 unidades vendidas al mes por proyecto; esto contemplando un tamaño promedio por proyecto de 237 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional es el que reporta el mejor comportamiento de ventas con 20 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 20.4%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 9 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Residencial se estima el mayor tiempo con 18 meses, esto presentando un tamaño promedio por proyecto de 150 unidades y una velocidad de ventas de 4.5%, mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 1 mes de venta con un tamaño promedio por proyecto de 171 unidades y una velocidad de ventas de 20.4%

25

25%

20

20%

15

15%

10

10%

5

5%

0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

0% POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

16

20

10

2

7,7%

20,4%

12,9%

4,5%

118

C orredor T onalá C entro (T onalá ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

POPULAR

801

419

401

7,7%

13

$314.333

$6.484

TRADICIONAL

683

69

171

20,4%

1

$479.500

$7.269

MEDIA

903

231

226

12,9%

6

$950.364

$9.486

RESIDENCIAL

150

30

150

4,5%

18

$1.583.000

$11.179

2.537

749

237

11,4%

9

$831.799

$8.605

TOTALES

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

l comportamiento de los valores de venta promedio reporta decrementos de -5% para el segmento de Vivienda Tradicional y de 4.7% para el segmento de Vivienda Media, el segmento de Vivienda Popular incremento sus precios en 1.4%, mientras que el segmento Residencial mantuvo estables sus precios de venta promedio. Por metro cuadrado los precios se presentan desde lo $6,484 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,269 para la vivienda Tradicional, los $9,486 hasta $11,179 para el segmento Residencial.

V alores de venta promedio por segmento

119

$ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

RESIDENCIAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$310.000

$504.625

$996.925

$1.583.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$314.333

$479.500

$950.364

$1.583.000

1,4%

-5,0%

-4,7%

0,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR HUENTITAN

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR HUENTITÁN (GUADALAJARA)

E

l corredor Huentitán se ubica en la zona Norte de la Ciudad de Guadalajara, participa con 8 proyectos activos que representan el 4% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio de venta en este corredor es de $1, 349,508; en el encontramos tipologías de 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 3 dormitorios la que mayor participación presenta.

121

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


STOCK DE UNIDADES EN VENTA

S tock disponible

E

ste corredor solo participa con el 0.3% del stock disponible de todo el mercado de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana equivalente a 70 unidades.

0,3% Corredor Huentitán Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

La mayor concentración de los proyectos activos en el corredor se presenta en el segmento de Vivienda Media con 75% de los proyectos; los segmentos Residencial y Residencial Plus participan con 1 proyecto respectivamente lo que equivale al 13%.

99,7%

122

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico Media 13%

Residencial Residencial Plus

13%

75%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


UNIDADES VENDIDAS.

S

e observa una disminución en el número de unidades vendidas al cierre del cuarto trimestre debido a que en el tercer trimestre se reportaron 89 unidades comercializadas en tanto que para el cuarto trimestre se reportaron 32 ventas. El segmento económico que mayor número de ventas presento fue el de Vivienda Media concentrando el 81% de las mismas, le sigue el segmento Residencial en el que se concentraron el 10% de las ventas; mientras que el segmento Residencial Plus solo reporto 3 unidades vendidas las cuales representan el 9% restante.

123

E volución de las unidades vendidas 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

E volución de las unidades vendidas 30 25 20 15 10 5

3T2010

4T2010

89

32

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

3

9%

10%

81%

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

MEDIA

3

26

www.tinsamexico.mx


VELOCIDADES DE VENTA.

U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

L

a velocidad de venta promedio que presenta el corredor Huentitán es de 8.8% comercializando en promedio 1 unidad al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 33 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Media reporta el mejor comportamiento de ventas al presenta 1.4 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 13.7%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 13 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial se estima el mayor tiempo de 24 meses con un tamaño promedio por proyecto de 24 unidades y una velocidad de ventas de 1%; mientras que para el segmento de Vivienda Media se estima que agote su stock en 4 meses de venta presentando un tamaño promedio de 60 unidades y una velocidad de ventas de 13.7%

1,6

16%

1,4

14%

1,2

12%

1,0

10%

0,8

8%

0,6

6%

0,4

4%

0,2

2%

0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1,4

1,0

1,1

13,7%

6,1%

6,6%

0%

124

C orredor H uentitán (G uadalajara ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

MEDIA

362

36

60

13,7%

4

$932.361

$9.796

RESIDENCIAL

24

24

24

6,1%

24

$1.435.000

$10.361

RESIDENCIAL PLUS

16

10

16

6,6%

10

$5.350.000

$30.571

TOTALES

402

70

33

8,8%

13

$2.572.454

$16.910

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

n cuanto a los valores de venta promedio éstos, solo reporta un decremento en el segmento de Vivienda Medio de -3.1% mientras que los demás segmentos con participación dentro del corredor se muestran estables en comparación con el tercer trimestre. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $9,976 para el segmento de Vivienda Media, los $10,361 para el segmento residencial hasta los $30,571 para las viviendas del segmento Residencial Plus.

125

V alores de venta promedio por segmento $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$962.677

$1.435.000

$5.350.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$932.361

$1.435.000

$5.350.000

-3,1%

0%

0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR MARIANO OTERO

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR MARIANO OTERO (ZAPOPAN)

E

l corredor Mariano Otero se ubica al Sur poniente de la Ciudad del municipio de Zapopan y se delimita hacia el Suroeste por la Avenida Mariano Otero y hacia el Norte par el Periférico Poniente Gómez Morín; participa con 7 proyectos activos que representan el 3.5% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor promedio en este corredor es de $1, 653,957; en el encontramos tipologías de 2 y 3 recamaras, siendo la tipología de 2 dormitorios la que mayor participación presenta.

127

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor solo participa con el 0.6% de las unidades disponibles de todo el mercado de vivienda Horizontal (Casas) presentando 167 unidades disponibles.

0.6%

Corredor Mariano Otero Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

El 86% de los proyectos activos en el corredor pertenecen al segmento de Vivienda Media; el 14% restante corresponde al segmento Residencial.

99.4%

128

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

14%

Media Residencial

86%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

E

l corredor Mariano Otero reporto una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 213 unidades en el tercer trimestre a 75 unidades comercializadas en el cuarto trimestres de 2010. El segmento de Vivienda Media concentra el 89% de las unidades vendidas durante el cuarto trimestre, el 11% restante de las unidades corresponden al segmento Residencial.

129

E volución de las unidades vendidas

E volución de las unidades vendidas

250 80

200

70

150

60

100

40

50 30

50 0 U/Vendidas

20 Stock 3T2010

Stock 4T2010

213

75

10 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

100%

89%

RESIDENCIAL

MEDIA

8

67

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

l corredor presenta una velocidad de ventas promedio de 15.7% y 4 unidades venidas al mes por proyecto contemplando un tamaño promedio por proyecto de 94 unidades (stock inicial). El segmento Residencial presenta el mejor comportamiento de ventas al desplazar 3 unidades por proyecto con una velocidad de 21.7%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 5 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial se estima que agote su stock en 3 meses debido a que los participa con un proyecto con 8 unidades de stock inicial y una velocidad de ventas de 21.7%.

5

25%

4

20%

3

15%

2

10%

1

5%

0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

MEDIA

RESIDENCIAL

4

3

9,7%

21,7%

0%

130

C orredor M ariano O tero (Z apopan ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

MEDIA RESIDENCIAL TOTALES

▪ C onsultoría ▪

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

1083

159

181

9,7%

7

$912.914

$9.235

8

8

8

21,7%

3

$2.395.000

$11.975

1091

167

94

15,7%

5

$1.653.957

$10.605

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

l comportamiento de los valores de venta promedio reporta un decremento para el segmento de vivienda Media de -0.8%; mientras que el segmento residencial se reporta estable en sus precios de venta. Por metro cuadrado los precios se presentan de la siguiente forma: los $9,235 para el segmento de Vivienda Media y los $11,975 para el segmento Residencial.

V alores de venta promedio por segmento

131

$ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

MEDIA

RESIDENCIAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$920.071

$2.395.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$912.914

$2.395.000

-0.8%

0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR PERIFÉRICO SUR

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR PERIFÉRICO SUR (TLAQUEPAQUE Y TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA)

E

l corredor periférico sur se ubica la Sur de la Ciudad de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo conforman abarca dos municipios Tlaquepaque y Tlajomulco de Zúñiga, presenta 6 proyectos activos que representan el 3% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor de venta promedio por unidad que presenta este corredor es de $597.612 y en el encontramos tipologías de 2 y 3 recamaras, siendo la de 2 Dormitorios la que mayor participación presenta.

133

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor participa en el mercado con el 2.2% de la oferta toral de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al presentar 587 unidades disponibles. 2.2%

Corredor Periferico Sur

El 50% de los proyectos activos dentro del corredor corresponden al segmento de Vivienda Media, el 33% corresponde al segmento de Vivienda Tradicional, el 17% restante de los proyectos corresponden al segmento de Vivienda Popular.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

97.8%

134

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

17%

Media Tradicional Popular

33% 50%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el corredor Periférico Sur muestra un repunte considerable al pasar de 369 unidades comercializadas durante el tercer trimestre de 2010 a 691 unidades durante el cuarto trimestre. El 51% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional, el segmento de Vivienda Media concentra el 40% de las mismas; mientras que en el segmento de Vivienda Popular concentra el 9% restante de las unidades vendidas.

135

E volución de las unidades vendidas

U nidades vendidas 4T2010

800

400

700

350

600

300

500

250

400

200

300

150

200

100

100

50

0

0

U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

369

691

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

U/V 4T2010

|

Guadalajara

9%

40 %

51 %

POPULAR

MEDIA

TRADICIONAL

61

273

357

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

L

a velocidad de venta promedio que presenta el corredor Huentitán es de 15% comercializando en promedio 21 unidades al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 417 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional reporta el mejor comportamiento de ventas al presentar 30 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 18.9%. Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 5 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 11 meses con un tamaño promedio por proyecto de 550 unidades y una velocidad de ventas de 13.8%; mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 1 mes de venta presentando un tamaño promedio de 104 unidades y una velocidad de ventas de 18.9%.

20%

40 35

15%

30 25

10%

20 15

5%

10 5 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

10

30

23

13,9%

18,9%

12,2%

0%

136

C orredor P eriférico S ur (T laquepaque y T lajomulco de Z úñiga ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

POPULAR

550

227

550

13,8%

11

$281.000

$4.957

TRADICIONAL

802

104

401

18,9%

1

$479.498

$7.422

MEDIA

903

256

301

12,2%

3

$735.822

$8.969

TOTALES

2255

587

417

15,0%

5

$498.773

$7.116

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

l segmento de Vivienda Tradicional reporta un incremento considerable en sus valores de venta promedio de 15.7%, mientras que el segmento de Vivienda Media reporto un incremento del 7.9% y el segmento de Vivienda Popular se reporto estable al incrementar sus valores en solo 0.5% Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $4,957 para el segmento de Vivienda Popular, los $7,422 para el segmento Tradicional, hasta los $8,969 para el segmento de Vivienda Media.

137

V alores de venta promedio por segmento $ 800,000 $ 600,000 $ 400,000 $ 200,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

MEDIA

Valor MXN Prom. 3T2010

$279.500

$414.333

$681.875

Valor MXN Prom. 4T2010

$281.000

$479.498

$735.822

0,5%

15,7%

7,9%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR CENTRO OREINTE (CASAS)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR CENTRO ORIENTE (GUADALAJARA)

E

l corredor Centro Oriente participa con el 2.5% del mercado de Vivienda Horizontal (Casas) equivalente a 5 proyectos activos, presenta un valor de venta promedio por unidad de $1, 218,563 y en él solo encontramos tipologías de 3 Recamaras.

139

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

l corredor Centro Oriente presenta 156 unidades disponibles al cierre del cuarto trimestre de 2010; mismas que representan solo el 0.6% de la oferta disponible del mercado de casas.

0.6%

Corredor Centro Oriente Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

El 80%de los proyectos activos del corredor pertenecen al segmento de Vivienda Media; el 20% restante corresponde al segmento de Vivienda Residencial Plus.

99.4%

140

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Media

20%

Residencial Plus

80%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el corredor muestra un ligero al comparar las 56 unidades vendidas en el cuarto trimestre de 2010 con las 49 unidades comercializadas en el tercer trimestre. El segmento de Vivienda Media concentra el 98% de las unidades comercializadas durante el cuarto trimestre; el 2% restante corresponde al segmento Residencial Plus.

141

E volución de las unidades vendidas

E volución de las unidades vendidas 60

58

50

56 54

40

52

30

50

20

48

10

46 44 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

0 3T2010

4T2010

49

56

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

U/V 4T2010

Guadalajara

98%

2%

MEDIA

RESIDENCIAL PLUS

55

1

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 10 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 12 meses con un tamaño promedio por proyecto de 9 unidades y una velocidad de venta de 4.5%; mientras que para el segmento de Vivienda Media se estima que agote su stock en 8 meses de venta presentando un tamaño promedio de 87 unidades y una velocidad de ventas de 9.8%

12%

5.0 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0

l corredor Centro Oriente reporta una velocidad de venta promedio de 7.2% y 2.5 unidades vendidas al mes por proyecto, con un tamaño promedio por proyecto de48 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Media es el que reporta el mejor comportamiento de ventas con 4.6 unidades vendidas al mes por proyecto con una velocidad de ventas del 9.8%.

10% 8% 6% 4% 2%

U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

MEDIA

RESIDENCIAL PLUS

4,6

0,4

9,8%

4,5%

0%

142

C orredor C entro O riente (G uadalajara ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

MEDIA RESIDENCIAL PLUS TOTALES

▪ C onsultoría ▪

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

346

151

87

9,8%

8

$862.400

$8.937

9

5

9

4,5%

12

$2.900.000

$15.508

355

156

48

7,1%

10

$1.881.200

$12.223

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

n cuanto a los valores de venta promedio, éstos reportan un incremento considerable del 13.4% para el segmento de Vivienda Media, mientras que el segmento de Vivienda Residencial Plus muestra estabilidad en sus valores de venta. Por metro cuadrado, los precios se reportan de la siguiente forma: los $8,937 para el segmento de Vivienda Media y los $15,508 para el segmento Residencial.

V alores de venta promedio por segmento

143

$ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

MEDIA

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$862.400

$2.900.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$978.357

$2.900.000

13,4%

0,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR TALÁ

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR TALA

E

l corredor Tala se ubica al poniente de la Ciudad de Guadalajara, presenta únicamente 4 proyectos activos que representan el 2% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor de venta promedio por unidad que presenta este corredor es de $280,884 y en el encontramos tipologías de 1, 2 y 3 recamaras, siendo la de 2 Dormitorios la que mayor participación presenta.

145

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor participa en el mercado con el 3.5% de la oferta total de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al presentar 956 unidades disponibles. 3.5%

Corredor Tala

El 75% de los proyectos activos dentro del corredor corresponden al segmento de Vivienda Popular, el 25% restante de los proyectos corresponden al segmento de Vivienda Tradicional.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

96.5%

146

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Popular 25%

Tradicional

75%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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E volución de las unidades vendidas

UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el corredor Tala muestra un repunte considerable al pasar de 278 unidades comercializadas durante el tercer trimestre de 2010 a 485 unidades durante el cuarto trimestre. El 97% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Popular; mientras que en el segmento de Vivienda Tradicional concentra el 3% restante de las unidades vendidas.

600 500 400 200 100 0 U/Vendidas

3T2010

4T2010

278

485

147

U nidades vendidas 4T2010 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 U/V 4T2010

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

97 %

3% POPULAR

TRADICIONAL

470

15

www.tinsamexico.mx


U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

16

La velocidad de venta promedio que presenta el corredor Tala es de 5% comercializando en promedio 19 unidades al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 243 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional reporta el mejor comportamiento de ventas al presentar 5 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 5.6%.

14 12

6%

10 8

5%

6

4%

4

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 18 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 20 meses con un tamaño promedio por proyecto de 385 unidades y una velocidad de ventas de 4.4%; mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 16 meses de venta presentando un tamaño promedio de 100 unidades y una velocidad de ventas de 5.6%.

3%

2 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

POPULAR

TRADICIONAL

14

5

4,4 %

5,6 %

2% 1% 0%

148

C orredor T ala STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

POPULAR TRADICIONAL TOTALES

▪ C onsultoría ▪

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

1.155

876

385

4,4%

20

$260.426

$5.284

100

80

100

5,6%

16

$465.000

$5.747

1.255

956

243

5,0%

18

$362.713

$5.747

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


VALORES DE VENTA.

E

l segmento de Vivienda Popular reporta un incremento en sus valores de venta promedio del 3.3%, mientras que el segmento de Vivienda Tradicional reporta sus valores estables con respecto al tercer trimestre de 2010. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $5,284 para la Vivienda Popular hasta $5,747 para el segmento de de Vivienda Tradicional.

V alores de venta promedio por segmento

149

$ 500,000 $ 400,000 $ 300,000 $ 200,000 $ 100,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$252.000

$465.000

Valor MXN Prom. 4T2010

$260.426

$465.000

3,3%

0,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


CORREDOR EL SALTO

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

www.tinsamexico.mx


CORREDOR EL SALTO

E

l corredor Tala se ubica al Sureste de la Ciudad de Guadalajara, presenta únicamente 4 proyectos activos que representan el 2% del total de proyectos del mercado de vivienda Horizontal (Casas). El valor de venta promedio por unidad que presenta este corredor es de $338,715 y en el encontramos tipologías de 1, 2, 3 y 4 recamaras, siendo la de 2 Dormitorios la que mayor participación presenta.

151

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

www.tinsamexico.mx


S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor participa en el mercado con el 4.8% de la oferta total de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al presentar 1,296 unidades disponibles. 4.8%

Corredor El Salto

El 50% de los proyectos activos dentro del corredor corresponden al segmento de Vivienda Popular; el 50% restante corresponden al segmento de Vivienda Tradicional.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

95.2%

152

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Popular 50%

Tradicional

50%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el corredor El Salto muestra una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 706 unidades al cierre del tercer trimestre a 660 unidades comercializadas en el cuarto trimestre de 2010. El 64% de las unidades vendidas corresponde al segmento de Vivienda Tradicional; mientras que en el segmento de Vivienda Popular concentra el 36% restante de las unidades vendidas.

153

E volución de las unidades vendidas

E volución de las unidades vendidas

640

450 400 350 300 250 200 150 100 50

630

0

710 700 690 680 670 660 650

U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

706

660

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

U/V 4T2010

|

Guadalajara

36%

64%

MEDIA

RESIDENCIAL PLUS

236

425

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

L

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 41 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Popular se estima el mayor tiempo de 73 meses con un tamaño promedio por proyecto de 330 unidades y una velocidad de ventas de 8.2%; mientras que para el segmento de Vivienda Tradicional se estima que agote su stock en 10 meses de venta presentando un tamaño promedio de 550 unidades y una velocidad de ventas de 11%.

12%

40

a velocidad de venta promedio que presenta el corredor El Salto es de 9.6% comercializando en promedio 20 unidades al mes por proyecto, contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 880 unidades (stock inicial). El segmento de Vivienda Tradicional reporta el mejor comportamiento de ventas al presentar 36 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 11%.

10%

30

8% 6%

20

4%

10

2%

0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

POPULAR

TRADICIONAL

4

36

8,2%

11,0%

0%

154

C orredor E l S alto STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

POPULAR

660

598

330

8,2%

73

$284.330

$5.967

TRADICIONAL

1100

698

550

11,0%

10

$393.100

$7.075

TOTALES

1.760

1.296

880

9,6%

41

$338.715

$6.521

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

n cuanto a los valores de venta promedio el segmento de Vivienda Popular reporto un incremento del 4.3; el segmento de Vivienda Tradicional reporto un decremento en sus valores de -2.9%. Por metro cuadrado los precios de venta se encuentran desde los $5,967para la Vivienda Popular hasta $7,075 para el segmento de de Vivienda Tradicional.

V alores de venta promedio por segmento

155

$ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

POPULAR

TRADICIONAL

Valor MXN Prom. 3T2010

$272.500,00

$405.000,00

Valor MXN Prom. 4T2010

$284.330,00

$393.100,00

4,3%

-2,9%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR PROVIDENCIA

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR PROVIDENCIA (GUADALAJARA Y ZAPOPAN)

E

l corredor Providencia se ubica en una de las zonas con mayor plusvalía de la Ciudad de Guadalajara, se delimita hacia el sur por la Avenida Vallarta, hacia el Oriente por la Avenida Adolfo López Mateos y hacia el norte y Poniente por la Avenida Patria; se establece como el Corredor con mayor importancia dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos), al concentrar el 38% de los proyectos activos de este mercado. Este corredor presenta un valor de venta promedio ponderado de $7, 121,712 por unidad; en el encontramos tipologías de 1, 2 y 3 Recamaras; el 80% de estas corresponde a la tipología de 2 Dormitorios.

157

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste corredor concentra 31.6% de las unidades en venta de todo el mercado de departamento de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana, al contar con 124 unidades disponibles.

Corredor Providencia 31.6%

En cuanto a la distribución de proyectos activos el mayor número de estos se concentra en el segmento Residencial Plus que acapara el 94 % de los mismos, el 6% restante pertenece al segmento Residencial.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

68.4%

158

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico 6.3%

Residencial Plus Residencial

93.2%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el Corredor Providencia muestra un considerable repunte al comercializar 77 unidades al cierre del cuarto trimestre de 2010, tomando en cuenta que durante el tercer trimestre solo se reportaron 32 unidades vendidas. El segmento Residencial no reporto ventas durante el cuarto trimestre, por lo cual el 100% de las ventas se concentraron el segmento Residencial Plus.

E volución de las unidades vendidas 100

100

80

80

60

60

40

40

20

20

0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

159

E volución de las unidades vendidas

3T2010

4T2010

32

77

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

RESIDENCIAL PLUS 77

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

3.0

ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 4.7% y 1 unidad vendida al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 28 unidades (stock inicial). El segmento Residencial Plus es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 2 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de 9.4%. De acuerdo a los resultados registrados en el cuarto trimestre de 2010 no es posible estimar el tiempo que tomara agotar el stock en el Corredor debido a que el segmento Residencial no reporto ventas durante el trimestre; únicamente para el segmento Residencial Plus se estima que agote su stock en los próximos 5 meses presentando un tamaño promedio por proyecto de 27 unidades y una velocidad de ventas de 9.4%.

2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

0

2

0,0%

9,4%

U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

160

C orredor P rovidencia (G uadalajara y Z apopan ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS TOTALES

▪ C onsultoría ▪

STOCK INICIAL

STOCK DISPONIBLE

PRECIOS

TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

30

1

30

0,0%

S/D

$2.288.448

$19.423

402

123

27

9,4%

5

$7.482.403

$39.468

432

124

28

4,7%

S/D

$7.121.712

$38.076

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

L

os valores de venta promedio reportan incrementos en ambos segmento económicos con participación dentro del Corredor: para el segmento Residencial de 6.7%, mientras que el segmento Residencial Plus incremento sus precios de venta en 2.6%. Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $19, 423 para el segmento Residencial hasta los $39, 468 para el segmento Residencial Plus.

V alores de venta promedio por segmento

161

$ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$2.145.750

$5.011.629

Valor MXN Prom. 4T2010

$2.288.448

$5.139.651

6,7%

2,6%

Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR GUADALAJARA CENTRO (VERTICAL)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR GUADALAJARA CENTRO

E

ste corredor se presenta como el más céntrico de todo el mercado de vivienda de la Ciudad de Guadalajara y su Zona Metropolitana su ubicación se delimita: hacia el Norte por la Avenida Hidalgo, hacia el Oriente por la Calzada Independencia; hacia el Poniente por la Avenida Adolfo López Mateos y hacia el Sur Por la Avenida Niños Héroes. En él se encontraron 13 proyectos activos que representan el 31% del total de proyectos del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos); presenta un valor de venta promedio ponderado de $3, 577,383 por unidad. Las tipologías ofertadas en este corredor son de 1, 2 y 3 Recamaras; el 62% de las mismas corresponde a la de 2 Dormitorios.

163

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

ste Corredor concentra el mayor número de unidades en venta en el cuarto trimestre de 2010, con el 32.7% del stock disponible de todo el mercado de vivienda Vertical (Departamentos), equivalente a 128 unidades en venta.

Corredor Centro Guadalajara 32.7%

El segmento Residencial Plus concentra el mayor número de proyectos activos dentro del corredor concentrando el 69% de los mismos; el segmento Residencial concentra el 23% de los proyectos activos, en tanto que el segmento de Vivienda Media participa únicamente con un proyecto dentro del Corredor.

Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

67.3%

164

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

7.7%

Residencial Plus Residencial

23.1%

Media

69.2%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

E

n cuanto al número de unidades vendidas el Corredor Guadalajara Centro indica un notable repunte al pasar de 27 unidades vendidas en el tercer trimestre del año a 165 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre de 2010. El segmento Residencial no reporto ventas durante el cuarto trimestre; mientras que el segmento residencial Plus concentro el 98% de las unidades vendidas. El 2% restante corresponde al segmento de Vivienda Media.

165

E volución de las unidades vendidas

E volución de las unidades vendidas

200

200

150

150

100

100

50

50

0

0

U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

27

165

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

U/V 4T2010

|

Guadalajara

2%

98%

MEDIA

RESIDENCIAL PLUS

3

162

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 12% y 2 unidades vendidas al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 31 unidades (stock inicial). El segmento Residencial Plus es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 6 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de 34.5%. De acuerdo a los resultados registrados en el cuarto trimestre de 2010 se estima que tomara 18 mese agotar el stock en el corredor. Para el segmento de Vivienda Media se estima el mayor tiempo de 35 meses de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 38 unidades y una velocidad de ventas 1.4%; mientras que para el segmento Residencial Plus se estima que agote su stock en tan solo 1 mes de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 45 unidades y una velocidad de ventas de 34.6%.

7

40%

6

35% 30%

5

25%

4

20%

3

15%

2

10%

1 0 U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

5% MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1

0

6

1,4%

0,0%

34,5%

0%

166

C orredor G uadalajara C entro STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

STOCK DISPONIBLE

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

MEDIA

38

32

38

1,4%

35

$1.086.042

$12.291

RESIDENCIAL

29

16

10

0,0%

S/D

$2.148.841

$15.447

RESIDENCIAL PLUS

402

80

45

34,6%

1

$3.915.937

$21.474

TOTALES

469

128

31

12,0%

18

$3.577.383

$20.357

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

E

n cuanto a los valores de venta, estos reportan un decremento notable para el segmento Residencial de -30%; en tanto que el segmento Residencial Plus incremento sus valores de venta en un 6%. El segmento de Vivienda Media reporta su primera participación durante el cuarto trimestres de 2010. Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $12,291 para el segmento de Vivienda Media, los $15,447 para el segmento Residencial hasta llegar a los $21,474 para el segmento Residencial Plus.

167

V alores de venta promedio por segmento $ 5,000,000 $ 4,500,000 $ 4,000,000 $ 3,500,000 $ 3,000,000 $ 2,500,000 $ 2,000,000 $ 1,500,000 $ 1,000,000 $ 500,000 0

MEDIA

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

$3.027.225

$3.655.220

$1.086.042

$2.115.378

$3.874.965

0,0%

-30,1%

6,0%

Valor MXN Prom. 3T2010 Valor MXN Prom. 4T2010 Variación

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR PERIFERICO PONIENTE

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR PERIFÉRICO PONIENTE (ZAPOPAN)

E

ste corredor participa con 6 proyectos activos que representan el 14.3% de los proyectos dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio ponderado que presenta es de $6, 570,000 por unidad, ya que el único segmento que participa dentro del mismo es el residencial Plus. En el corredor encontramos tipologías de 3 y 4 Recamaras; de las cuales 98% corresponde a la de 3 Dormitorios.

169

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

l corredor Periférico Poniente reporta 63 unidades disponibles que representa el 16.1% de la oferta del mercado de Departamentos de la Ciudad y si Zona Metropolitana.

16%

Corredor Periferico Poniente Stock total Guadalajara y ZM (Deptos)

El 100% de los proyectos activos dentro del corredor corresponde al segmento Residencial Plus.

84%

170

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico Residencial Plus

100%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

S

e reporta una disminución en número de unidades vendidas con relación al tercer trimestre de 2010 al pasar de 13 a únicamente 9 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre El 100% de las ventas se reporto en el segmento Residencial, ya que este es el único segmento que participa dentro del corredor.

171

E volución de las unidades vendidas

E volución de las unidades vendidas 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

15

10

5

0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

13

9

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

U/V 4T2010

|

Guadalajara

100%

RESIDENCIAL PLUS 9

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VELOCIDADES DE VENTA.

U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

E

ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 4.2% y 1 unidad vendida al mes por proyecto, esto con un tamaño promedio por proyecto de 42 unidades (stock Inicial). El segmento residencial Plus que predomina dentro del corredor presenta una velocidad de 4.2% y 1 unidad vendida al mes por proyecto. Se estima que el stock disponible del corredor Periférico poniente se agote en un aproximado de 21 meses en venta

1.25

5%

1.0

4%

0.75

3%

0.5

2%

0.25

1%

0

0%

RESIDENCIAL PLUS

U VEND /MES / PROY 4T2010

1

VEL. VTA (%) 4T2010

4.2%

172

C orredor P eriférico P oniente (Z apopan ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

STOCK DISPONIBLE

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

RESIDENCIAL PLUS

252

63

42

4,2%

21

$6.570.000

$19.977

TOTALES

252

63

42

4,2%

21

$6.570.000

$19.977

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

L

os valores de venta promedio reportan un decremento de -4.7% con respecto al tercer trimestre.

Para el corredor Periférico Poniente el valor promedio por metro cuadrado se reporta en $19,977.

V alores de venta promedio por segmento

173

$ 8,000,000 $ 7,000,000 $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$6.894.625

Valor MXN Prom. 4T2010

$6.570.000

Variación

▪ C onsultoría ▪

-4,708%

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR PATRIA (VERTICAL)

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR PATRIA (GUADALAJARA Y ZAPOPAN)

E

l corredor Patria se ubica al norte del centro de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos que lo integran abarca dos municipios: Zapopan y Guadalajara, este corredor participa con el 7.1% de los proyectos activos del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio ponderado para este corredor es de $4, 482,083; en el encontramos tipologías de 2 y 3 Recamaras, siendo la de 3 Dormitorios la que predomina con el 81% de las unidades disponibles.

175

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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S tock disponible

STOCK DE UNIDADES EN VENTA

E

l corredor Periférico Patria reporta 21 unidades disponibles que representan únicamente el 5.4% de de las unidades en venta de todo el mercado de Departamentos de Guadalajara y su Zona Metropolitana.

5.4% Corredor Patria Stock total Guadalajara y ZM (Casas)

El 100% de los proyectos activos dentro del corredor corresponde al segmento Residencial Plus.

94.6%

176

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Residencial Plus

100%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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UNIDADES VENDIDAS.

S

e reporta una disminución en número de unidades vendidas con relación al tercer trimestre de 2010 al pasar de 6 a únicamente 5 unidades comercializadas al cierre del cuarto trimestre. El 100% de las ventas se reporto en el segmento Residencial, ya que este es el único segmento que participa dentro del corredor.

177

E volución de las unidades vendidas

E volución de las unidades vendidas

8

6

7

5

6

4

5

3

4

2

3

1

2 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

6

5

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

100%

RESIDENCIAL PLUS 5

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

ste corredor Patria presenta una velocidad de venta promedio de 9.3% y 0.6 unidades vendidas al mes por proyecto, esto con un tamaño promedio por proyecto de 20 unidades (stock Inicial). El segmento Residencial Plus que predomina dentro del corredor presenta una velocidad de 9.3% y 0.6 unidad vendida al mes por proyecto.

0.6

10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0%

0.5 0.4 0.3

Se estima que el stock disponible del corredor se agote en un estimado de 13 meses en venta.

0.2 0.1 0

RESIDENCIAL PLUS

U VEND /MES / PROY 4T2010

0.6

VEL. VTA (%) 4T2010

9.3%

178

C orredor P atria (G uadalajara y Z apopan ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

STOCK DISPONIBLE

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

RESIDENCIAL PLUS

61

21

20

9,3%

13

$4.482.083

$26.294

TOTALES

61

21

20

9,3%

13

$4.482.083

$26.294

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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VALORES DE VENTA.

L

os valores de venta promedio reportan un decremento de -4.8% con respecto al tercer trimestre.

Para el corredor Periférico Poniente el valor promedio por metro cuadrado se reporta en $26,294.

V alores de venta promedio por segmento

179

$ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$5.068.813

Valor MXN Prom. 4T2010

$4.825.000

Variación

▪ C onsultoría ▪

-4,8%

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

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CORREDOR LOPEZ MATEOS

▪ C onsultoria ▪

Estudio de oferta inmobiliaria vigente y diagnóstico de mercado.

|

“El Dorado” Pachuca, Hidalgo

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CORREDOR LÓPEZ MATOS (ZAPOPAN Y GUADALAJARA)

E

l corredor López Matos de ubica al Sur Poniente de la Centro de Guadalajara, por la ubicación de los proyectos activos que lo integran, este corredor abarca los municipios de Zapopan y Guadalajara. Este corredor participa con 2 proyectos activos que representan el 4.8% del total de proyectos activos dentro del mercado de Vivienda Vertical (Departamentos). El valor de venta promedio es de $4, 759,750 por unidad. En este corredor encontramos tipologías de 2 y 3 Recamaras; de las que predomina la de 2 Dormitorios con el 70% de las unidades disponibles.

181

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

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STOCK DE UNIDADES EN VENTA

S tock disponible

E

l corredor López Mateos presenta únicamente 10 unidades disponibles que equivalen al 2.6% de la oferta disponible del mercado de Departamentos de Guadalajara y su Zona Metropolitana.

2.6%

Corredor Centro Oriente Stock total Guadalajara y ZM (Deptos)

En cuanto a la distribución de proyectos activos, estos se reparten equitativamente entre los dos segmentos que participan dentro del corredor: Residencial y Residencial Plus con el 50% respectivamente.

97.4%

182

D istribución porcentual de los proyectos por segmento económico

Residencial Residencial Plus

50%

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

|

Guadalajara

50%

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UNIDADES VENDIDAS.

S

e observa una disminución en el número de unidades vendidas al pasar de 6 unidades al cierre del tercer trimestre de 2010 a únicamente 5 unidades comercializadas durante el cuarto trimestre. El 80% de las unidades vendidas corresponde al segmento Residencial; el 20% restante corresponde al segmento de Residencial Plus.

183

E volución de las unidades vendidas

U nidades vendidas 4T2010

7

5

6

4

5 4

3

3

2

2

1

1 0 U/Vendidas

▪ C onsultoría ▪

3T2010

4T2010

6

5

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

0 U/V 4T2010

|

Guadalajara

20%

88 %

RESIDENCIAL PLUS

RESIDENCIAL

1

4

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U nidades vendidas por segmento y velocidad de ventas

VELOCIDADES DE VENTA.

E

18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%

1.4

ste corredor presenta una velocidad de venta promedio de 9.1% y 0.8 unidades vendida al mes por proyecto; esto contemplando que el tamaño promedio por proyecto es de 12 unidades (stock inicial) en este corredor. El segmento de Residencial es el que presenta el mejor comportamiento de ventas con 1.3 unidades vendidas al mes por proyecto y una velocidad de ventas de 15%.

1.2 1.0 0.8 0.6

Analizando los resultados del cuarto trimestre de 2010 se determina que tomara 9 meses agotar el stock en el corredor. Para el segmento Residencial Plus se estima el mayor tiempo de 15 meses para que agote su stock, presentando un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 3.3%; para el segmento de Residencial se estima que agote su stock en los próximos 4 meses de venta, con un tamaño promedio por proyecto de 12 unidades y una velocidad de ventas de 15%.

0.4 0.2 0

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

1.3

0.3

15,0%

3.3%

U VEND /MES / PROY 4T2010 VEL. VTA (%) 4T2010

0%

184

C orredor L ópez M atos (Z apopan y G uadalajara ) STOCK

SEGMENTO ECONÓMICO

STOCK INICIAL

PRECIOS TAMAÑO PROMEDIO POR PROYECTO (UNIDADES)

STOCK DISPONIBLE

VEL %

MESES PARA AGOTAR STOCK

VALORES DE VENTA PROMEDIO

$/M2 PROMEDIO

RESIDENCIAL

12

5

12

15%

4

$2.019.500

$21.236

RESIDENCIAL PLUS

12

5

12

3,3%

15

$7.500.000

$30.900

TOTALES

24

10

12

9,1%

9

$4.759.750

$26.068

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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VALORES DE VENTA. Los valores de venta promedio reporta un decremento considerable para el segmento Residencial de 16.7%; mientras que el segmento Residencial Plus presenta un incremento de 10% Por metro cuadrado lo valores promedio se reportan desde los $21,236 para el segmento de Vivienda Residencial hasta los $30,900 para el segmento Residencial Plus.

V alores de venta promedio por segmento

185

$ 8,000,000 $ 7,000,000 $ 6,000,000 $ 5,000,000 $ 4,000,000 $ 3,000,000 $ 2,000,000 $ 1,000,000 0

RESIDENCIAL

RESIDENCIAL PLUS

Valor MXN Prom. 3T2010

$2.423.750

$6.817.500

Valor MXN Prom. 4T2010

$2.019.500

$7.500.000

-16,7%

10,0%

Variación

▪ C onsultoría ▪

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GLOSARIO

Cajón de estacionamiento (EST.):

Es el área designada para el resguardo del automóvil.

Avance de Obra

Dormitorio (Recámara):

Se entiende por dormitorio al espacio privado, con iluminación natural, cuyas dimensiones le permiten ser amueblado con al menos una cama y dispone de un espacio de uso mínimo.

1. Bardeado: Terreno listo para comenzar las obras. En este periodo se considera, la limpieza y preparación del terreno y en su caso, la demolición de la construcción existente. Comúnmente se encuentra bardeado y anunciado ya el proyecto para su preventa.

2. Obras preliminares: Periodo que comprende desde el inicio de las excavaciones, hasta el término de los trabajos de cimentación.

3. Obra negra: Periodo de la obra que comprende las fases anteriores a la cimentación, levantamiento de columnas y muros, colado de losas y techos, así como la primera etapa de instalaciones.

4. Acabados: Periodo en la ejecución de la obra en el que se realiza la colocación e instalación de todos los elementos funcionales y/o decorativos del inmueble.

5. Entrega inmediata:

Fecha de entrega:

Es la fecha establecida en un primer momento, en la cual la obra debería culminar, esta puede estar sujeta a cambios.

Fecha de inicio de ventas:

Corresponde a la fecha de inicio de ventas de los proyectos. No necesariamente esta coincide con el inicio de obras (en esta caso se le conoce como pre-venta).

Meses para agotar stock:

Se refiere al plazo estimado (número de meses) para vender todas las unidades de un proyecto o una muestra determinada. Este plazo no considera que existan incrementos en el stock.

Promedio de valor en M.N.

Los promedios de valor por municipio o sector consideran la ponderación del valor en relación con el total de unidades en venta disponibles. Los promedios del valor no incluyen ningún elemento, como los estacionamientos y bodegas que se comercializan por separado.

Obra ya construida en un 100%.

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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186


Proyecto:

Cualquier conjunto o etapa de una obra que pueda ser evaluable económicamente de forma independiente.

Proyectos antiguos:

Proyectos de vivienda nueva con ofertas vigentes al momento de la visita.

Proyectos ingresados:

Proyecto inmobiliario:

Cualquier conjunto, fase de una obra mayor, compuesta de varias etapas sucesivas, que pueda ser evaluable económicamente en forma independiente, aislándola del conjunto total.

Segmento económico:

Segmentación creada por TINSA para el mejor análisis de la información levantada, según el valor de venta de cada vivienda. Para la creación de estos sectores se han considerado los límites preestablecidos por instituciones de vivienda, límites de productos hipotecarios, clasificaciones oficiales y la sectorización económica por grado de ingresos; dando como resultado la siguiente clasificación, que tiene como única finalidad la mejor compresión de los resultados presentados en el informe:

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

Hace referencia a la superficie edificada que reporta el desarrollo, sin considerar la superficie de terrazas descubiertas y volados, así como amenidades y áreas comunes.

Total de unidades:

Corresponde al total de unidades de vivienda que consideran los proyectos, claramente separadas por etapas en los casos de existir más de una. Se desglosan en total por proyecto y total por tipologías.

Define todos los proyectos de vivienda nueva que registren un inicio de ventas dentro del trimestre considerado, lo que constituye el stock de nuevos proyectos.

Superficie construida:

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Guadalajara

Valor de venta en pesos M.N.:

Corresponde al valor comercial ofertado para cada una de las viviendas en un desarrollo, sin considerar (en su caso) los valores por estacionamientos extras y/o bodegas que se vendan por separado. El valor comercial es obtenido de cotizaciones o consultas directas, comparado y validado con información que aparezca en medios publicitarios e incluso vía telefónica como un proceso de control de calidad en la información.

Valor unitario pesos M.N./m2:

Relación entre el valor de venta del inmueble y su superficie construida.

Valores de venta en otras monedas:

El INCOIN no genera indicadores en monedas diferentes al peso mexicano (M.N.). Todos los valores de venta ofertados en una moneda diferente, se convierte a pesos según el tipo de cambio que el mismo vendedor toma como válido para sus transacciones a la fecha de la investigación realizada por TINSA.

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187


Velocidad de absorción (Vel%):

Indicador que relaciona las ventas obtenidas por desarrollo mensualmente en contraste con su stock. De tal forma que este indicador da información sobre el porcentaje de venta de cada desarrollo o muestra analizada. Como ejemplo para una velocidad del 50%, de cada 100 viviendas se venden 50 por mes.

Ventas por proyecto (unidades vendidas por mes):

Indicador que expresa las unidades vendidas en un mes para un proyecto o muestra analizada. Este indicador no considera el stock de cada proyecto. Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) 1er Trimestre de 2011 Guadalajara

188 1a. Edición. Impreso en México. Abril 2011. Prohibido reproducir, plagiar, distribuir o comunicar públicamente, en todo o en parte una obra literaria, artística, científica, o su transformación, interpretación o ejecución artística fijada en cualquier tipo de soporte o comunicada a través de cualquier medio sin previa autorización.

▪ C onsultoría ▪

Informe Coyuntura Inmobiliaria 2011, 1to. Trimestre.

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Guadalajara

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INCOIN Guadalajara  

Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Guadalajara y Zona Metropolitana 1er trimestre 2011

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