РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Page 1


За „Айлънд прес“

От 1984 г. неправителствената „Айлънд прес“ стимулира, формира и разпространява идеи, които са важни за решаване на природозащитни проблеми в световен мащаб. С отпечатани повече от 800 заглавия и приблизително 40 нови всяка година ние сме водещото издателство по природозащитни теми на нацията. Откриваме иновативни мислители и новопоявили се тенденции в областта на защитата на околната среда. Ние си сътрудничим със световно признати експерти и автори, за да създадем интердисциплинарни решения на проблемите с околната среда. „Айлънд прес“ създава и прилага координирани кампании по издаване на книги, за да разпространи критично важни послания под формата на книги интернет, използвайки най-новите технологии, програми и медии. Нашата цел: да достигнем избраните среди – учени, политици, природозащитни адвокати, медии, загрижени граждани, – които могат и ще предприемат действия, за да защитят растенията и животните, обогатяващи нашия свят, екосистемите от които имаме нужда, за да оцелеем, водата, която пием и въздуха, който дишаме. „Айлънд прес“ с благодарност приема подкрепата за своята работа от Агуа Фънд Ко, фондациите „Маргарет А. Каргил“, „Бетси и Джеси Финк“, „Уилиям и Флора Хюлет“, „Кресге“, „Форест и Франсис Латнър“, „Андрю Мелън“, „Къртис и Едит Мънсон“, „Овербрук“, „Дейвид и Люсил Пакард“, „Съмит, Тръстът за архитектурни сервитюдни права“ (това означава „отстояние между сградите“ – технически и юридически термин), фондация „Уинслоу“ и други щедри спонсори. Мненията, изложени в тази книга, са на авторите и не отразяват задължително вижданията на нашите спонсори.


РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Галина Тачиева „РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА“ Първо българско издание Превод от английски доц. д-р арх. Пламен Петров Стилов редактор и коректор: Стела Зидарова Компютърна адаптация Мариана Христова ISBN 978-954-715-717-0 Издателски център на ВСУ „Черноризец Храбър“ Книгата се издава със съдействието на арх. Здравко Здравков

Copyright © 2010 Galina Tachieva All images © 2010 Duany Plater-Zyberk & Co., unless otherwise noted. All rights reserved. All rights reserved under International and Pan-American Copyright Conventions. No part of this book may be reproduced in any form or by any means without permission in writing from the publisher: Island Press, 1718 Connecticut Ave., NW, Suite 300, Washington, DC 20009. Copyright © 2010 Галина Тачиева Всички изображения © 2010 Duany Plater-Zyberk & Co., освен ако не е посочено друго. Всички права запазени. Всички права са запазени съгласно международните и панамериканските конвенции за авторски права. Никоя част от тази книга не може да бъде възпроизведена в нито един формат или по какъвто и да е начин без писмено разрешение от издателя: Island Press, 1718 Connecticut Ave., NW, Suite 300, Washington, DC 20009.


РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА ГАЛИНА ТАЧИЕВА

Сътрудници Джудит И. Бел, Мария Елиза Мърсър, Рейчъл Д. Мерсън Зитофски и Еузебио Аскуе и Крис Ритър

Washington | Covelo | London


Published by Island Press Copyright © 2010 Galina Tachieva All images © 2010 Duany Plater-Zyberk & Co., unless otherwise noted. All rights reserved. All rights reserved under International and Pan-American Copyright Conventions. No part of this book may be reproduced in any form or by any means without permission in writing from the publisher: Island Press, 1718 Connecticut Ave., NW, Suite 300, Washington, DC 20009. Library of Congress Cataloging-in-Publication Data Tachieva, Galina. Sprawl repair manual / Galina Tachieva. p. cm. Includes bibliographical references and index. ISBN-13: 978-1-59726-731-1 (cloth : alk. paper) ISBN-10: 1-59726-731-7 (cloth : alk. paper) ISBN-13: 978-1-59726-732-8 (pbk. : alk. paper) ISBN-10: 1-59726-732-5 (pbk. : alk. paper) 1. Cities and towns – United States – Growth. 2. Sustainable development – United States. 3. Social justice – United States. 4. Citizenship – United States. I. Title. HT384.U5T33 2010 307.1’214–dc22 2010015762 Printed on recycled, acid-free paper Design by Duany Plater-Zyberk & Company Manufactured in the United States of America 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1

Center Applied Tr ansect Studies for

The production of this book was made possible with support from the Center for Applied Transect Studies. CATS promotes research, publication, tools, and training for the design, coding, building, and documentation of transect-based communities. The publishing program at CATS was funded with proceeds from the Richard H. Driehaus Prize. www.transect.org


СЪДЪРЖАНИЕ

БЛАГОДАРНОСТИ

КРАТЪК ПРЕГЛЕД НА „РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА“ – проф. д.н. арх. Александър Д. Слаев ГЛАВА ПЪРВА – ПРЕДСТАВЯНЕ

1

ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ ИЗБОР ДЕФИНИРАНЕ НА ПОНЯТИЕТО „РЕКОНСТРУКЦИЯ“ НА СПРОЛА ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА ВЪЗМОЖНОСТИ ГЛАВА ВТОРА

17

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА ДВА МОДЕЛА ТЕХНИКИ ЗА ГРАДОУСТРОЙСТВО ГЛАВА ТРЕТА

33

РЕКОНСТРУКЦИЯ В РЕГИОНАЛНО НИВО КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ ИНСТРУМЕНТ ЗА ОЦЕНКА НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА ПРИЛОЖЕНИЕ ГЛАВА ЧЕТВЪРТА

55

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ ЗАСТРОЕНИ СЕЛСКИ ЗОНИ ЗОНИ, ЗАСТРОЕНИ С ЕДНОФАМИЛНИ КЪЩИ

XII


ЗОНИ, ЗАСТРОЕНИ С МНОГОФАМИЛНИ СГРАДИ ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР ТЪРГОВСКИ МОЛ ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ БИЗНЕС ПАРК ПЕРИФЕРНО ГРАДСКО ЯДРО КРАЙГРАДСКИ КАМПУС ОТКРИТИ СПРОЛ ПРОСТРАНСТВА ГЛАВА ПЕТА

217 РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ ПЪТНИ АРТЕРИИ НА СПРОЛА МАГИСТРАЛА ПЪТНИ АРТЕРИИ СЪБИРАТЕЛНИ ПЪТИЩА ЛОКАЛНИ ПЪТИЩА ТУПИК СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ ПРИЛОЖЕНИЕ ГЛАВА ШЕСТА

235 РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО КРАЙГРАДСКИ СУПЕРКВАРТАЛ КВАРТАЛИ С ПЛОЧО-ОБРАЗНИ СГРАДИ И КУЛИ ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ НАМАЛЯВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ

XIII


ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ С ТУПИЦИ ПРИЛОЖЕНИЕ ГЛАВА СЕДМА

257 РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО „McMANSION“ КРАЙГРАДСКА КЪЩА ТИП „РАНЧО“ „ДРАЙВ-ТРУ“ БЕНЗИНОСТАНЦИЯ ПАРКИНГ ГАРАЖ УЛИЧЕН ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР (СТРИП ЦЕНТЪР) „БИГ-БОКС“ РЕЛИГИОЗНИ СГРАДИ ПРИЛОЖЕНИЕ

277 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПОЯСНЕНИЯ ЗА СПЕЦИФИЧНИ ТЕРМИНИ, ИЗПОЛЗВАНИ В „РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА“ RECOMMENDED READING INDEX

IX


БЛАГОДАРНОСТИ Това ръководство е създадено с усещане за спешност. Желанието за реформа на СПРОЛА витае във въздуха в цялата страна, от Лонг Айлънд до Тексас, от южния край на Флорида чак до Портланд. Нарастващ брой инициативи са насочени към решаване на належащите икономически, социални и екологични проблеми на разрастването на СПРОЛА. За да подпомогне тези инициативи и да се възползва от уникалните възможности, които съществуват сега, тази книга предоставя колекция от инструменти за СПРОЛ реконструкция и уроци, научени от вече изградени модерни проекти. Вдъхновението за книгата се роди през април 2008 г. по време на Конференцията за нов урбанизъм (CNU) в Остин, където стартира инициативата за Sprawl Retrofit с няколко десетки участници. Събрахме се, за да обсъдим спешната необходимост от реконструиране на СПРОЛА; нашия опит с проекти за модернизация и как да продължим напред. През юни 2009 г., на Конференцията в Денвър, представихме първия работен вариант на Ръководство за реконструкция на СПРОЛА. Тогава започнахме да работим усилено по книгата с приноси от Инициативата на КНУ за модернизация на СПРОЛА. Посредством създадената платформа за споделяне чрез имейли (listserv) се проведоха широкообхватни дискусии по темата (вижте по-долу подробности). Много от идеите, обсъждани в тази кореспонденция, са намерили място в изданието и неговият успех като практическо ръководство ще се дължи до голяма степен на приноса на много експерти и практикуващи урбанисти. Много от техниките, демонстрирани в книгата, са получени от работата и осъществените проекти на Duany PlaterZyberk и компанията (DPZ) през последните двадесет години. Това усилие не би било възможно, ако Ръководството не беше създадено в нашия офис. Аз бях в състояние да посветя цялото си внимание, защото моите партньори, особено Elizabeth PlaterZyberkи и Andres Duany, бяха толкова щедри, търпеливи и подкрепящи. Judith I. Bell, Maria Elisa Mercer и Rachel D. Merson Zitofsky – един всеотдаен, талантлив и интелигентен екип – работиха в близко сътрудничество с мен и получихме

X

безценни приноси от илюстраторите Eusebio Azcue и Chris Ritter. Екипът ни беше подкрепян и насърчаван от целия офис. Brian Falk от Центъра за приложни изследвания беше внимателен и предизвикващ съветник по всички въпроси, свързани с писане, съдържание и публикуване. Heather Boyer беше ентусиазиран поддръжник и редактор спонсор от Island Press. Макар че повече хора заслужават да им благодаря за техния принос, бих искала лично да спомена тези лица, тъй като всеки от тях е допринесъл по специален начин: John Anderson, Ellen Dunham-Jones, Robert Gibbs, Sara Hines, Mike Lydon, Joshua Martin, Michael Mehaffy, Leslie Pariseau, Daniel Slone, Sandy Sorlien, Emily Talen, Dhiru Thadani, June Williamson и от офиса на DPZ, Torika Alonso-Burford, Alice Enz, Eduardo A. Pardo Fernandez, Xavier Iglesias, Matt Lambert, Chien Nguyen, Atul Sharma, Shannon Tracy, Max Zabala and our interns Marcos Bode, Scott Douglass, Scarleth Lazo, Megan Recher, и Laura Valla. Също така съм много благодарна на семейството си за разбирането и подкрепата. Това ръководство е предназначено да бъде динамичен документ, актуализиран с нови техники и стратегии, когато те се появяват. Надявам се, че в един момент ще бъде публикувано в електронен формат, така че допълнителната информация да може лесно да бъде добавяна и достъпна за ползване. Имайки всичко това предвид, очаквам коментарите на читателите. Моля, изпратете отзивите си директно към мен на адрес galina@dpz.com. Ако искате да се присъедините към електронната имейл платформа Спрол инициатива за модернизация, моля, изпратете заявка на имейл Retrofit-Repairsubscribe@dpz.com. Надявам се, че това ръководство ще бъде полезно за всички, които са загрижени за последиците от Спрола и са подтиквани да коригират неговото разрастване. Галина Тачиева Маями, 2010


КРАТЪК ПРЕГЛЕД НА „РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА“ ОТ ГАЛИНА ТАЧИЕВА Книгата на арх. Галина Тачиева „Ръководство за реконструкция на спрола“ е нещо много повече от наръчник или учебник за урбанистите, архитектите, както и всички, които се вълнуват от устойчивото развитие на градската среда и как тази среда да стане екологична, с човешки мащаб, комфортна, зелена, здравословна и достъпна за всички социални групи и членове на обществото. Едва ли би могло да е иначе, като отчетем позициите и приноса на Галина Тачиева към съвременното развитие на американската архитектура и градоустройство. Водещ партньор и директор на градоустройствения отдел на една от най-успешните проектантски фирми, които свързваме с възхода и разпространението на Новия урбанизъм – DPZ CoDesign (https://www.dpz.com), и изтъкнат член на Конгреса на Новия урбанизъм (CNU), тя е дългогодишен ръководител на националната „Инициатива за преструктуриране на спрола“ и успешно съчетава авангардните теоретични концепции със своята архитектурна и урбанистична практика. Вече повече от две десетилетия Галина Тачиева проектира в духа на тази нова архитектурна идеология урбанистични структури и сгради в различни краища на САЩ, Латинска Америка, Европа и Русия и през 2010 г. публикува „Ръководството за реконструкция на спрола“ (Sprawl Repair Manual) – една от най-известните книги на визионерите от DPZ CoDesign. Книгата е нещо много повече от наръчник поради две много важни характеристики. Първо, тя поставя насоките, в които проектантите могат да работят за неутрализиране на негативните ефекти от градския спрол, в пряка зависимост от възможностите за преодоляване на тези ефекти. Като резюмира основните причини за „разливането“ на градовете, „Ръководството“ най-напред изтъква негативите на спрол зоните и дисперсните форми на застрояване – прекомерната консумация на земеделски земи и ценни природни територии, влошаването на социалното здраве, липсата на атрактивни обществени пространства поради доминирането на автомобилите над пешеходното движение, неефективния обществен транспорт, прекомерните разходи за инфраструктура и т.н. На тази основа са идентифицирани основните предизвикателства пред реконструкцията на градската среда и възможностите и методите за справянето с тях: преодоляване на еднотипното (монофункционално) зониране, осигуряване на екологични резерви, ефективно организиране на град-

ската мобилност чрез оптимално степенуване на уличната мрежа, отказ от автомобилното доминиране и стимулиране на пешеходното, велосипедното и други форми на движение, създаване на разнообразие от атрактивни обществени пространства с благоустроена и богато озеленена среда, наситена с различни форми на обществено обслужване. Второ, несъмнено най-силните страни на книгата са свързани с осъществената ясна връзка между теорията на Новия урбанизъм и принципите на урбанистичната практика, реализирана в детайлно разработените подходи за устройствено планиране и архитектурно проектиране в духа на устойчивото градско развитие. Връзката между теорията и практиката е убедително дефинирана чрез разграничаването между два типични модела за развитие на крайградските територии – спрол-образния дисперсен и ниско плътностен модел и моделът на кварталните структури, изграден от квартални единици, интегриращи в себе си разнообразие от урбанистични функции. Това разграничаване служи като база за определянето на два основни вида проектантски техники – за градски дизайн (т.е. за планиране и проектиране на урбанистичните структури) и за реализация на плановете посредством инструментите за приложение и регулиране на градското развитие. На тази теоретична база Галина Тачиева проучва в книгата си различни възможности за неутрализиране на негативните ефекти от спрола чрез прилагане на методи за устойчиво градоустройствено планиране според типа на застрояване и според характера на пътната и уличната мрежа. Възможностите за реконструкция са изследвани в регионален и локален мащаб, както и на квартално и сградно ниво: при реконструкция на крайградски квартали, традиционни квартали, квартали с плочо-образни сгради, жилищни кули, както и разнообразни други жилищни типове, „драйв-тру“ комплекси, многоетажни паркинги, търговски улици, „биг-бокс“ халета и религиозни сгради. Като цяло, най-ценното в книгата на Галина Тачиева е това, че предлага практически насоки за реконструкция на крайградските територии, съответстващи на духа, стила и концепциите на прогресивната идеология на Новия урбанизъм. Тези насоки са развити в удобни за прилагане решения и ефективни инструменти, чрез които проектантите успешно могат да претворят в реалност принципите на устойчивото развитие и да преобразят деформираната от спрола крайградска зона в здравословна,

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

XI


Кратък преглед на „Ръководство за реконструкция на спрола“ от Галина Тачиева

достъпна и атрактивна, богато озеленена и наситена с обществени функции среда за обитаване, труд, обслужване и отдих. Освен че разработените методи и средства са логично и подробно изложени, те са подкрепени с многобройни практически примери, илюстрирани с впечатляващ по обем графичен материал. Богатият илюстративен материал е още едно важно предимство на „Ръководството за реконструкция на спрола“. Благодарение на ясната последователност на текстовете и нагледността на многобройните изображения книгата е увлекателна за четене и по този начин посланията на автора бързо достигат то читателите – убедителни за професионалистите и разбираеми за широката публика. Накрая е необходимо да се подчертае важността и актуалността на разработената от Галина Тачиева проблематика за урбанистичните процеси у нас. Книгата представлява изследване на проблемите и неудачите в развитието на американските градове. Затова много от спецификите на тези процеси са различни от тенденциите в Европа и България. Но както основните причини, така и главните ефекти от тяхното действие са твърде сходни и имат подобен негативен ефект върху пространственото развитие на населените места и териториите в повечето краища на света. Въпреки че на Стария континент, и особено в нашия регион, достъпът до

крайградски терени винаги да е бил значително по-ограничен, отколкото в Америка (поради високата цена на земята или централизирани забрани), а личните автомобили станаха широко достъпни, много десетилетия след като това се реализира в САЩ, днес тенденциите към ускорено и спонтанно застрояване на градската периферия са достатъчно мощни и у нас. Тези тенденции са очевидни както около София и големите български градове, така и по Черноморието и атрактивните планински територии в близост до курортите, в полите на планините над повечето градове, както и в редица зони във и около природно ценни територии. Ето защо книгата на Галина Тачиева е необходимо четиво, полезен източник на методологични знания и ценен наръчник в ежедневната работа на урбанисти и архитекти, както и на всички, които имат отношение към развитието на урбанизираната среда поради професионалните си задължения или поради лична мотивация – еколози и участници в природозащитни организации, общински служители, предприемачи, икономисти, строителни и пътни инженери, обществени активисти или просто любители на българската природа и граждани, които взимат присърце условията на живот в градовете в България. проф. д.н. арх. Александър Д. Слаев

xii


ГЛАВА ПЪРВА – ПРЕДСТАВЯНЕ

ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ Това ръководство предоставя насоки за трансформиране на фрагментираните и неефективни селищни образувания в цялостни общности, които са устойчиви и подходящи за живот. Полемично, както и практично, ръководството ще даде на професионалните проектанти в областта на дизайна, инвеститорите, регулаторите и гражданите стратегии, извлечени от успешно осъществени проекти.

Фигура 1-2. Пълноценна общност: балансирана, свързана, компактна

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Фигура 1-1. Спрол: фрагментиране, зависими от автомобила зони с единично предназначение

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Спролът е модел на растеж, характеризиращ се с изобилие от задръстени магистрали, крайпътни търговски центрове, големи молове, офис паркове и жилищни квартали със затворен достъп – всички отделени един от друг в изолирани зони, всяка с единствено предназначение за ползване (Фигура 1-1). Този модел на използване на земята обикновено се среща в крайградските райони, но също така засяга нашите градове и е от първостепенно значение за разточителното използване на вода, енергия, земя и време, прекарано в трафик. Спролът е доказано свързан с повишено замърсяване на въздуха и водата, повишени емисии на парникови газове, загуба на открито пространство и естествен хабитат и експоненциалното увеличение на новите инфраструктурни разходи. С него са

свързани някои социални проблеми (като липсата на разнообразие), здравни проблеми (затлъстяването, тези, които се дължат се на автомобилната зависимост). За разлика от спрола пълноценните общности разполагат с комбинации от различни зони, предназначени за задоволяване на много от ежедневните битови потребности на хората – магазини, офиси, транспорт, обществени и развлекателни места – на минимално разстояние от домовете им. Те са компактни, консумират по-малко открито пространство и съвместяват различните видове транспорт – велосипеди, автомобили и обществен транспорт. Голямото многообразие от сгради е част от микса, който дава адекватни отговори на изискванията на жителите и бизнеса. Тази комбинация от различни зони за ползване, обществени пространства, транспорт и население прави пълноценните общности икономически, социално и екологично устойчиви (Фигура 1-2). Привлекателността на предградията ерозира от десетилетия, но достигна критична точка с ипотечния срив от 2008 г. Рекорден брой домове бяха иззети от банките и цели жилищни райони и търговски зони започнаха да западат. И все пак резултатите от спрола представляват огромна инвестиция и не могат просто да

1


Фигура 1-3. Търговски спрол

Фигура 1-4. Пълноценна общност

бъдат изоставени или разрушени. Прагматизмът изисква регенериране посредством преустройство, което въвежда различни функции и транспортни опции. Трябва да се признае обаче, че части от спрола могат да останат в съществуващото си състояние, докато други е възможно да бъдат преосмислени, превърнати в земеделски или природни територии. Градоустройството и регулационните стратегии и стимули, представени тук, са предназначени за местата, които са най-подходящи за урбанизация поради местоположението си или направената инвестиция. Историята и последиците от развитието на предградията са добре документирани. В многобройни изследвания са формулирани траекторията на спрола в рамките на историческия му контекст – от заемите на Федералната жилищна администрация за ново строителство, субсидирането на междущатската магистрална мрежа и данъчните закони, позволяващи ускорена амортизация на изградените с търговска цел комплекси, до еволюцията на Евклидовото зониране, разделянето по предназначение за ползване и на културния мандат за разделяне по етнически признак. Последните публикации и доклади на Конгреса за нов урбанизъм изтъкват необходимостта от регенериране на спрола и сочат какво конкретно трябва да се коригира – „индустриални полета в златни полета“ (Greyfields into Goldfields) и Malls into Main Streets. Елън Дънъм-Джоунс и Джун Уилямсън в „Retrofitting Suburbia: Urban Design Solutions for Redesigning Suburbs“ обясняват защо трябва да се модернизира спролът и представят успешни примери за промяна чрез изчерпателен и разяснителен анализ.

Ръководството за реконструкция на спрола (Sprawl Repair Manual) се стреми да обогати съществуващата литература, илюстрирайки как да се реновират крайградските зони, демонстрирайки стъпка по стъпка процеса на проектиране и създаване на повече устойчиви общности. Това е рамка на бъдещите интервенции, включването им в регулаторната система и прилагането им посредством стратегии за издаване на разрешителни и финансови стимули. Предложеният подход разглежда редица мащаби от региона надолу до общността, улицата, блока и сградата. Методът идентифицира недостатъците в типичните спрол елементи и определя най-добрите техники за отстраняването им. Включени са също и препоръки за регулаторни и икономически стимули. Уроците, научени от историята, ръководят тази методология. Вместо мигновеното и цялостно обновяване на общнос­ тите, така унищожително популяризирано в американските градове преди половин век, това ръководство представя модели на постепенна промяна и подобрение, използвайки възникващите с течение на времето възможности. Повечето от диаграмите са концептуализирани и обобщени, за да са приложими за по-широк набор от ситуации. В някои случаи реалните условия са опростени, с цел да се направят компонентите и техните недостатъци лесно разпознаваеми, а техниките отчетливо ясни. Различните варианти са показани с дву- и триизмерни чертежи и диаграми в поредица, започваща от общото към специфичното (Фигури 1-3 и 1-4).

2

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ИЗБОР Има два основни варианта за растеж: конвенционален спрол и развитие на пълноценни общности.

Фигура 1-5. Масачузетс, 1960, търговски център

Фигура 1-6. Трансформация в градски център след 2000 г.

Машпий Комънс, ЛП

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Спролът изостави кварталната структура в полза на модели, зависещи от автомобила. Когато шофирането е задължително за почти всички ежедневни дейности, въглеродните емисии са по-високи. С нарастването на цената на бензина дългите пътувания до или от извънградските места стават икономически неизгодни. Тъй като спрол образуванията не са компактни, те консумират прекомерно количество земеделски земи и ценни природни територии. Проучванията показват, че спролът вреди както на физическото, така и на социалното здраве, изолирайки хората в среда, доминирана от автомобилите, където те са лишени не само от физиологичните ползи от ходенето, но също така и от естествените човешки взаимодействия, типични за пълноценните общности.1 Това е особено важно за хората в напреднала възраст, които губят независимостта си, когато вече не могат да шофират, трябва да напуснат крайградските си къщи и да се пренесат в пенсионни общности. Децата и по-младите подрастващи също са уязвими от автомобилната зависимост на спрола. През 1969 г. 90% от всички деца са ходили пеша на училище, тъй като училищата са били част от пълноценни квартали, но през 2002 г. този процент е едва 31.2 Спрол зоните, особено в извънградските райони, са обект на едни от най-високите проценти на банкови изземвания на имоти, а в много от тях се забелязва драстично нарастване на престъпността, достигаща до над 30 процента.3 Много

домове и цели квартали са изоставяни, създавайки ефекта на спорадично и разпръснато заселване, типично за последиците от природни бедствия. Кристофър Лайнбергер, гостуващ сътрудник в Brookings Institution, прогнозира, че предградията по периферията, които са лошо обслужвани от обществения транспорт, ще претърпят много видим спад и ще се превърнат в „магнити за бедност, престъпност и социална дисфункция, когато бъдат заселени от жители с ниски доходи“.4 Независимо от това строителната индустрия продължава да произвежда спрол с подкрепата на финансовата индустрия, възприетите практики за планиране и държавните политики. Спролът остава евтин за планиране, по-лесен за финансиране, по-бързо получаване на строителни разрешения, по-малко сложен за строителство главно поради разпоредбите, уреждащи планирането и развитието. По-просто е да се прикрепят отделно стоящите, изолирани зони с единично предназначение като спрол компоненти към вече субсидираните и силно разраснали се магистрални системи, отколкото да се сглобяват тези елементи в истински квартали и градове. Спролът е изключително негъвкав и няма да се превърне в оживен урбанистичен модел сам по себе си. Без прецизен дизайн и политическа намеса той може да бъде променен – крайпътен търговски център може да бъде заменен с лайфстайл център, когато дойде следващият собственик, но е малко вероятно да се създаде достъпен, устойчив урбанизъм. За разлика от спрола пълноценните общности са икономически стабилни, защото включват разнообразие на бизнеси, имащи отношение към ежедневните битови потребности на

ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

3


ИЗБОР

жителите, които от своя страна работят наблизо и съответно подкрепят тези бизнеси. Те са социално здрави, защото много поколения с разнообразни доходи и произход живеят и взаимодействат в съответните рамки. Пълноценните общности са подходящи за живот поради удобния им мащаб. Те са по-екологични, тъй като са компактни, спестяващи земя и природни ресурси. Километрите, изминати с автомобила, се намаляват с цели 30%, което води до по-малко замърсяване и по-малко използвана енергия.5 Пълноценните общности подкрепят ходенето и физическа активност, които са важни за човешкото здраве и общото благосъстояние. Мултидисциплинарен екип от изследователи от Университета в Маями е установил, че общностите с комбинация от различни видове зони за ползване и добра свързаност, блокова структура, обществени пространства и удобен обществен транспорт имат жители, които са по-склонни да ходят и съответно по-рядко са с наднормено тегло и имат

4

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

по-големи социални и обществени контакти.6 Изследователите са работили със Здравния департамент на Флорида за създаването на Печат за достъпност, издаван от Главния медицински инспектор на САЩ, използвайки базирани на доказателства критерии, за да знае широката публика какво да търси в една пълноценна общност. Търсенето обаче е по-голямо от текущото предлагане. Според Тод Литман, основател на Института за транспортна политика във Виктория, през 2009 г. домакинствата в Северна Америка са разделени според техните предпочитания за спрол или за интелигентен растеж под формата на пешеходно достъпни, разнообразни квартали. Той предсказва, че до 2030 г. повече от две трети ще предпочетат интелигентния растеж.7 Това ръководство показва начина за посрещане на нарастващите нужди от пешеходно ориентирани места за живеене чрез трансформиране на спрола в пълноценна общност.


ДЕФИНИРАНЕ НА ПОНЯТИЕТО „РЕКОНСТРУКЦИЯ“ НА СПРОЛА Реконструкцията на спрола преобразува неуспешни или потенциално неуспешни райони с единично предназначение и доминирани от автомобили в цялостни общности, които имат по-добри икономически, социални и екологични резултати. Целта е да се изградят комплекси, базирани на кварталната единица, подобно на традиционната тъкан, установена в големите и малките градове преди Втората световна война. Основната тактика е вмъкване на необходимите елементи – сгради, плътност, обществено пространство, допълнителни връзки – за попълване и разнообразяване на монокултурните агломерации на спрола: новообразувани жилищни квартали, търговски центрове, офис паркове, крайградски кампуси, молове. Чрез системно модифициране на подлежащите на корекции зони (превръщането на обслужвани само с автомобили жилищни квартали в пешеходно ориентирани общности, търговски центрове и молове в градски центрове) и оставяне на доизживяване тези, които не подлежат на реорганизиране (изоставяне или преобразуване в паркове, в земеделска земя или естествена природна среда) спролът може да бъде превърнат в пълноценна общност.

За да се идентифицират правилните цели, от съществено значение е да се разбере формата и структурата на спрола в американския модел на градската среда. Спролът може да се установи в силно урбанизираните градски райони, но най-много се среща в крайградските жилищни зони. Има три поколения предградия, които варират във форма, свързана с градския характер и пешеходната достъпност: предвоенни предградия, следвоенни предградия и предградия от края на XX век. Докато довоенните предградия често са пълноценни, последните два типа изоставят пешеходно ориентираната квартална структура в полза на системата за преобладаващ автомобилен достъп (автоцентрична дисперсия). Предвоенните предградия включват модели на растеж, които могат да бъдат определени като крайградски, но не са спрол в истинския смисъл на думата (Фигура 1-7). В САЩ първите предградия възникват през XIX век покрай новопостроените железопътни линии като компактни общности за средната класа или построени около жп станции (примерите включват Лейк форест и Ривърсайд в Илинойс и Форест хилс в Куинс, Ню Йорк) (Фигура 1-8). Те са моделирани по предградията, построени в Англия през XVIII век да обслужват лондон-

Фигура 1-8. Форест хилс, Ню Йорк

Традиционно градско ядро Първо поколение предградия Железопътни или трамвайни линии Неразработени земи Фигура 1-7. Първо поколение предградия: Традиционните модели на растежа формират трамвайни и железопътни селищни образувания извън границите на градовете. ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

5


ДЕФИНИРАНЕ НА ПОНЯТИЕТО „РЕКОНСТРУКЦИЯ“ НА СПРОЛА

процъфтява след края на Втората световна война, когато, под егидата на националната отбрана, федералното правителство създава междущатска магистрална система, най-големия инфраструктурен проект, който страната някога е виждала. По ирония на съдбата основното постижение на това монументално усилие е да се улесни личната мобилност и да подкопае цялостната идея за пешеходната достъпност в американския урбанизъм. Левиттаун, построен на Лонг Айлънд, Ню Йорк, през 1948 г., е забележителният пример за общност, зависима от новата привързаност на нацията към автомобила (Фигура 1-10). Замислена като иновативна и достъпна планирана общност, базирана на масовото производство на жилища, Левиттаун е прототипът на следвоенния период на американското предградие и в крайна сметка се превръща в символ на възхода и провала на спрола. С хилядите еднакви къщи върху еднакви парцели, Левиттаун трансформира по магически начин американската мечта от по-ранните предградия, като направи всичко подчинено на автомобила, включително жителите. Въпреки че има училища, търговски центрове и паркови зони, генералният му план игнорира традиционната квартална структура, а общността е създадена само за семейства,

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

ската буржоазия, и вдъхновяват създаването на предградия в други части на света.8 С изобретяването на електрическия трамвай по-близо до града се появява друга група с по-разнообразно в икономическо и социално отношение население от това в предградията около жп станциите (примерите включват Кливланд Парк във Вашингтон, окръг Колумбия, Кънтри Клъб дистрикт в Канзас Сити, Мисури и Бруклин, извън Бостън, Масачузетс).9 Тези общности зависят от близостта си до железопътни спирки, от поддържаната градска структура за пешеходците и възможностите за обслужване на ежедневните им нужди и дейности. В началото на XX век още един тип предградия се присъединява към моделите на крайградските общности. Примери за това са Блумфийлд, Мичиган и Корал Гейбълс, Флорида, които са проектирани за автомобилен достъп, но все пак се състоят предимно от смесени, компактни и разнообразни квартали. В пълен контраст с предвоенните предградия, второто поколение на предградия са с единична функция за ползване, с ниска плътност, стимулирано от федералната ипотечна система, от увеличаване на автомобилната инфраструктура и използване на автомобили (Фигура 1-9). Второто поколение предградия започва да се развива през 20-те години, но

Фигура 1-10. Левиттаун, Ню Йорк

Западнало градско ядро Второ поколение предградия Магистрали и многоетажни пътни възли Неразработени земи Фигура 1-9. Второ поколение предградия: конвенционалното планиране създава зависим от автомобила спрол по протежение на магистралите. 6

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

ДЕФИНИРАНЕ НА ПОНЯТИЕТО „РЕКОНСТРУКЦИЯ“ НА СПРОЛА

Фигура 1-12. Тайсънс Корнър, Вирджиния

Западнало градско ядро Трето поколение предградия Магистрали и многоетажни пътни възли Неразработени земи Фигура 1-11. Трето поколение външни предградия

притежаващи автомобили. Използването на автомобила елиминира необходимостта от удобна близост до елементите на ежедневието, а пешеходната компактност на предвоенното предградие отстъпва място на спрола. След 60-ия си рожден ден през 2008 г. Левиттаун прие екологична програма, насочена към „убеждаване на жителите да усъвършенстват домовете си, увеличавайки енергийната им ефективност и намалявайки сметките за консумирана енергия“.10 Колкото логични и благородни да са такива усилия, особено в това време на изменението на климата и през (първата) голяма рецесия на XXI век, Левиттаун и предградията от този вид ще се нуждаят от нещо повече от „озеленяване“ на отделните сгради. Те ще се нуждаят от основна реконструкция на цялостната градска структура, защото, дори сградите да бъдат направени по-ефективни, шофирането няма да намалее, а околната среда, обществото и икономическата тежест от спрола ще останат. Второто поколение предградия е погубено от трафика, остарелия жилищен фонд и неадекватните услуги и е изпреварено от по-новия спрол в най-външните предградия. Тези места са спешните кандидати за преустройство, тъй като техните недостатъци не им позволяват да реагират на променя-

щата се демография – бързо остаряващото и по-разнородно население. Машпий в Кейп Код, Масачузетс, една от първите реконструкции на търговска зона в страната, представлява потенциал за съживяване на това поколение предградия. Това е модернизация, в която мъртъв търговски център, построен през 60-те години на миналия век, е превърнат в градски център през 80-те години (Фигури 1-13 и 1-14). Последното поколение, или предградията от третия пръстен (Фигури 1-11 и 1-12), процъфтява от 80-те години на миналия век до началото на 2000-те на крайградската периферия. Доскоро тези предградията са били силно конкурентни и в добро състояние отчасти поради мощните сдружения на собствениците, които прилагат специални стандарти и подзаконови актове за поддържане на качеството в рамките на кварталите. Разработките често са от затворен тип, зонирани само за жилища или търговски агломерации, като крайпътни търговски центрове, молове, корпоративни кампуси или цели периферни градове – всички те са достъпни само с автомобил. Реконструкцията на тези предградия изисква активен, визионерски подход, който да предвижда потенциалния икономически спад и тяхното обезценяване. Урбанисти,

ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

7


ДЕФИНИРАНЕ НА ПОНЯТИЕТО „РЕКОНСТРУКЦИЯ“ НА СПРОЛА

Mashpee Commons LP

проектанти, собственици на фирми, инвеститори и общинските управи трябва да предвидят тези провали и да се намесят. Пример за далновидно преустройство на все още успешен мол и околностите му е Даунтаун Кендъл в МаямиДейд, Флорида, където областната управа, Камарата на търговията и собствениците на земя са работили заедно, за да очертаят дългосрочен план за трансформация на този периферен град в ориентиран към транзита регионален център (Фигури 1-15 и 1-16).

Реконструкцията на някои места ще бъде физически и икономически по-лесно осъществима (например идеално разположеният мол, който само чака да бъде свързан със заобикалящите го предградия), докато други е по-голяма вероятно да бъдат елиминирани, отколкото да еволюират. Това са изолираните, несвързани извънградски периферии, където прилагането на кварталната структура няма да бъде пълноценно осъществено. И ако жителите и бизнесът мигрират масово от периферията поради безработица, банкови изземвания или социална нестабилност, тези места може да се превърнат обратно в земеделски земи или да бъдат върнати към естествената природна среда. В национален и международен план инициативата „свиващи се градове“ (стартирана от градове като Йънгстаун, Охайо) се фокусира върху програми за управление на (намаляване на физическата инфраструктура) градските и крайградските зони, преживяващи икономически спад и загуба на население.11 В сравнение с други страни (главно в Европа), където отрицателният прираст е основната причина за появата на „свиващи се градове“, населението в САЩ се очаква да продължи да расте, създавайки потенциал за интензификация на някои области.12 Това ръководство се концентрира главно върху стратегиите за уплътняване на спрола, но отчита, че някои инициа-

Mashpee Commons LP

Фигура 1-13. Машпий Комънс, 1960: Крайпътен търговски център

Фигура 1-14. Машпий Комънс, началото на 2000 г.: трансформиран в градски център 8

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ДЕФИНИРАНЕ НА ПОНЯТИЕТО „РЕКОНСТРУКЦИЯ“ НА СПРОЛА

инфраструктура и липсата на обществени удобства стават непоносими), както и местата с регионално значение и управляемите модели на собственост трябва да бъдат с приоритет при определяне на зоните за реновиране. Както е обсъдено по-подробно в Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“, приоритетите трябва да бъдат определени на регионално ниво. Темата за деволюцията обаче е чувствителна, относително нова и най-добре е да се разглежда в рамките на общността, където жителите, сдруженията, собствениците на имоти и инвеститорите могат да вземат решения на местно ниво.

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

тиви за повторно озеленяване и редуциране на плътността на застрояване са валидни алтернативи в борбата срещу западането и обезлюдяването в предградията. Дадени са примери за намаляването им на регионално ниво (Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“), както и инструкции за преработване границите на пустеещите имоти в по-големи парцели, които да се използват за градини или жилищни комплекси (Глава шеста, „Реконструкция на квартално ниво“). Области, в които кризата е най-остра (където задръстванията, падащите стойности на недвижимите имоти, остарялата

Фигура 1-15. Централната част на Кендал: периферен град в процес на реконструкция

Фигура 1-16. Нова улица в централната част на Кендал ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

9


ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА Опитът с проекти за модернизация показва, че в процеса на реконструкция има многобройни предизвикателства за преодоляване. Първото предизвикателство е финансово, тъй като се изисква значителна първоначална инвестиция. Анализирани в дългосрочна перспектива, финансовите вложения са определено приемливи и поносими в сравнение с конвенционалните методи на крайградско развитие. Повишената плътност и смесеното ползване например намаляват разходите за инфраструктура на глава от населението. Сегрегацията на ползването на земите и дисбалансът под формата на концентрации за единично ползване (търговски центрове, жилищни анклави и офис паркове) фрагментират застроената околна среда. В допълнение, икономическите и пазарните разлики причиняват по-нататъшно разделяне и съществуващите модели на собственост често не се синхронизират помежду си. Тези фактори налагат координирано изкупуване на скъпоструваща земя, оказвайки натиск върху достъпността на жилищата и допълнително усложняват перспективите за реновиране на съществуващата тъкан. Транспортните ограничения включват липсата на свързаност и „пропускливост“ в съществуващите модели на крайградски пътни артерии. Рядко има непрекъсната мрежа, за да се даде възможност за по-голям избор на маршрути, само оскъдно подреждане на магистрали, събирателни улици и тупици, ограничаващи и насочващи потока от трафик до определени канали с висока скорост и задръствания. Преплитането на пътната мрежа ще бъде предизвикателство, а в някои случаи и невъзможно. Много имоти ще трябва да бъдат придобити и много права на преминаване ще трябва да бъдат променени, преди да се постигне една значима свързаност. Управлението на открито пространство в зоните на спрола обикновено не предполага непрекъснати и значителни екологични резервати. Безразборното развитие на спрола е разкъсало природните зони, в резултат на което нито човешкото, нито естественото местообитание е запазило своята цялост. Няма йерархия в разпределението на откритите пространства; канавки, диги и естествена растителност е допусната в урбани-

10

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

зираните райони, докато масивни, непропускливи повърхности от асфалт и паваж превземат постепенно чувствителните природни системи. Непрекъснато растящите потребности за паркоместа намаляват потенциала за увеличаване на плътността и видовете сгради. Повечето конвенционални кодове за зониране не позволяват споделено паркиране в определени съотношения, като по този начин развитието се ограничава до ниски структури, заобиколени от паркинги или високи сгради с паркинги в приземните етажи. Няма стимул за строителство на средни по височина сгради с по-ниски изисквания за паркиране, които да регулират строителство в цялата крайградската мрежа. Съществуващите разпоредби за устройство на територия насърчават разделянето по единично предназначение. Регулаторният акцент е все още по количествени критерии, а не съгласно физическия дизайн. Резултатът е спрол, който не е нито градски, нито селски по характер, а по-скоро е неясно дефинирана смес, в която пътищата и паркингите имат приоритет пред сградите, които формират общественото пространство. Необходими са нови регулаторни наредби, за да се осъществи модернизацията на тези елементи в по-устойчиви общности. В допълнение към общинските наредби – много от затворените общности, които се срещат във втория и третия пръстен на предградията, са защитени от споразуменията на асоциациите на собствениците на жилища, които оставят малко законни средства за преобразуване. Преразглеждането на регулаторната рамка, която поддържа спрола, заедно с идентифициране на правните методи за реновирането му, ще бъде от съществено значение за неговото успешно изпълнение. Най-важната причина за неефективността на спрола в предградията обаче е липсата на квартална структура. Разнообразният и компактен квартален блок, който е градивният елемент на интелигентния растеж, е изоставен и дори забранен, което води до раздробен и неефективен пейзаж на предградията. Установяването на квартална структура и нейното свързване с по-големия регион е най-голямото проектантско предизвикателство, срещано при реконструирането на спрола.


ПРЕДИЗВИКАТЕЛСТВА

Фигура 1-17. Бивши индустриални пространства в близост до жп гара ЖП гара

Чертеж на Макс фон Трот

Съществуващи сгради

Фигура 1-18. Свръхголемият паркинг и разпръснатите сгради водят до непълноценно използване на пространството. ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

11


ВЪЗМОЖНОСТИ Разходите за енергия растат, което означава, че дългите пътувания до работното място се превръщат в проблем. Променящият се климат в резултат на замърсяването ни принуждава да намаляваме отпадните продукти. От друга страна, преодоляването на „епидемията“ от затлъстяване и хроничните заболявания налагат увеличаване на физическа активност. Цели жилищни и търговски проекти се провалят. Икономиката на спрола не работи. Това са очевидните реалности, налагащи преосмисляне и реновиране на спрола. Разбира се, има и други причини, не така очевидни, но достатъчно убедителни. Появата на нов клас купувачи – икономически далновидни, природно и екологично ориентирани, социално активни, променят в голяма степен жилищния пазар. Бейби бумърите (родените между 1946 и 1964 г.) и тяхното потомство, милениалите (родените между 1980 и 2000 г.), в голямата си част са ориентирани към разнообразен, компактен урбанизъм – бумърите, защото се пенсионират и искат удобство, комуникативност и стимули на цялостната общност; милениалите, защото са млади, търсят предизвикателства и възможностите за работа в градска среда.13 Подобни тенденции заедно с икономическите и екологичните сили, които правят извънградското развитие неустойчиво, ще принудят строители, предприемачи и частния сектор като цяло да се заемат с агресивна реконструкция на спрола. В комбинация с публичната политика такава промяна би била много мощна. Това ръководство адресира възможностите чрез представяне на техники за трансформация на спрола в общности, които са привлекателни за купувачите. Елън Дънъм-Джоунс и Джун Уилямсън в „Retrofitting Suburbia: Urban Design Solutions for Redesigning Suburbs“ твърдят, населението на предградията от XXI век е много различно от стереотипа отпреди петдесет години, където предградията са населени предимно от средна класа бели семейства с деца. Заедно с количествените и поколенческите промени, нарастващото присъствие на етнически малцинства, свикнали с по-малко шофиране, обитаване и работа в по-малки пространства, дава нови възможности за ангажиране на различни култури. Техниките за преструктуриране на спрола предоставят разнообразни начини за разширяване на набора от обществени пространства и финансово по-достъпни различни видове сгради, които да отговарят на жилищните и бизнес нужди на едно многообразно и многоетническо население. 12

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Необходимостта да се отговори на нарастването на населението е друга очевидна причина, изискваща промени в спрола. До 2025 г. населението на САЩ се очаква да се увеличи със 70 милиона – равни на комбинираните понастоящем популации на Калифорния, Ню Йорк и Флорида.14 Според Артър С. Нелсън от Градския център за проучвания в Университета в Юта, САЩ, те ще достигнат 400 милиона души през 2037 г. От следващите 100 милиона души само 12 процента ще имат деца, т.е. по-голямата част ще се впишат в категорията „празни гнезда“ (с пораснали деца) или еднолични домакинства. Той предсказва драматична промяна на пазара към по-градска среда, тъй като търсенето на еднофамилни жилища ще спадне.15 Според Нелсън градовете и предградията от първо поколение няма да разполагат с достатъчно жилищни запаси, за да задоволят нуждите на пазара, и „две трети (или повече от следващите 100 милиона) от хората и свързаните с тях работни места е вероятно да се намират в съществуващите предградия от втория кръг (1950 – 2000)“. Ръководството демонстрира как нарастващите нужди от жилища могат да бъдат задоволени чрез интензификация на спрол-районите във втори и трети кръг на предградията, особено в областите, близки до местата с потенциал за транспорт. Инфраструктурата, необходима за конвенционални проекти, в повечето случаи е мащабна и може да се използва в процеса на реконструкция. Като пример широките пътни артерии на спрола лесно могат да приемат транзитна инфраструктура, велосипедни ленти и др. Обширни парцели с рушащи се търговски сгради и паркинги са готови да бъдат урбанизирани и да се превърнат центрове за съседните крайградски общности. Освен това хората в напреднала възраст ще предпочетат да се пенсионират в крайградските си домове, които са най-големите лични инвестиции за повечето от тях. Ако удобствата и услугите се предоставят чрез стратегиите за реконструкция, може да стане възможно милиони възрастни хора да предпочетат своите домове и да инвестират в настоящите си общности, вместо да се преместват в специализираните комплекси за възрастни. Стотици нови общности са компактни, подходящи за пешеходци и със смесено предназначение, построени през последните три десетилетия и готови да бъдат използвани като модели за преструктуриране на спрола. Основно те се различават от него със способността си да се интензифицират и с включването на обществен транспорт. Опитът от изграждането на тези общности предоставя практически инстру-


ВЪЗМОЖНОСТИ

Фигура 1-19. Транспортно ориентирано градско ядро с нов площад, рамкиращ жп гарата Предложения за сгради

ЖП гара

Многоетажни паркинги

Чертежи Макс фон Трот

Съществуващи сгради

Фигура 1-20. Последен етап от реконструкцията на бивш индустриален имот с многоетажни паркинги и нови сгради ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

13


ВЪЗМОЖНОСТИ

менти, които са приложими и при спрола и са обяснени в това ръководство. Реконструкцията на спрола е икономическа необходимост, но също така предоставя възможност за икономически растеж. Съгласно изследванията на Програмата за градска политика на Brookings Institution децентрализацията на заетостта, започнала през 60-те години, се е превърнала в съществен феномен за повечето градски региони през 90-те години на XX и началото на XXI век, в резултат на което мнозинството от бизнеси се разполага извън границите на града.16 Това ръководство подчертава използването на съществуващите търговски и бизнес центрове като основни ядра, които да бъдат преработени в пълноценни общности с балансирани зони и многофункционално предназначение и различни възможности за транспорт. Повечето от съществуващите сгради могат също така да бъдат възстановени, с вече ново предназначение. Работните места могат да

бъдат запазени и в процеса на трансформиране на спрола да бъдат създадени нови. Започвайки през 2008 г., търговската индустрия изпита безпрецедентно сътресение, създаващо възможности за реформа на конвенциите за едромащабно търговско свръхразвитие. General Growth Properties, вторият по големина собственик на молове в САЩ, подаде документи за фалит през април 2009 г., след като наскоро беше започнал програма за модернизиране на много от своите мегатърговски комплекси в центрове за смесено ползване. Тази практика, заедно с реконструкцията на съществуващи бизнес центрове, трябва да бъде подкрепяна и стимулирана. Близостта до земеделска земя е едно от малкото предимства на извънградските комплекси пред градските центрове. Следователно някои имат потенциал да бъдат преконфигурирани за местно производство на храни. Те имат изобилие от открито пространство и са близо до периферията, където могат

Фигура 1-21. Допълнителните сгради като реконструкция в корпоративен офис парк: Легаси Таун Център, Плано, Тексас 14

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ВЪЗМОЖНОСТИ

лесно да взаимодействат със селското стопанство. Тези зони е по-лесно да бъдат адаптирани за напояване, независимо дали с естествени или създадени от човека източници, или чрез въвеждане на рециклирането на „сива вода“. Следващото американско село може да не бъде проектирано от нулата, а да представлява модел на преосмислен извънградски спрол. Нормативната среда, която поддържа спрола, вече започна да се променя. В много общини в САЩ има одобрени кодовете, базирани на формата. Повече от 80 града, като Петалума, Калифорния, Монтгомъри, Алабама и Маями, Флорида, са приели или в момента приемат SmartCode, основан на цялостна наредба, която замества съществуващите, базирани на употребата и плътността, и позволява развитието на традиционни квартали със смесена употреба. Тази смяна в регулаторната рамка прави развитието на интелигентния растеж отново законно и подпомага инициативите за реорганизация на спрола. Регионалното планиране дава възможност за избор на устойчив растеж вместо спрол, тъй като осигурява координация между общините и централните власти. Някои области в цялата страна приемат регионални политики за интелигентен растеж. В Сакраменто, Калифорния, сдружение на местните правителства завърши „План за бъдещето“ за шест области – метрополитен регион. Планът обхваща растежа до 2050 г. и насърчава компактни разработки в близост до обществения транспорт, като по този начин се спестяват 8 млрд. долара строителни разходи за магистрали, комунални услуги и друга инфраструктура.17 Във Флорида Регионалният съвет за планиране представлява уникално сътрудничество между четири области относно стратегическото регионално планиране, което е ефективно при предоставяне на цялостна помощ за градско планиране, градоустройство и преустройствени инициативи, както и разработка на образци на нормативни документи.18

Практиките за планиране на щатско ниво могат да осигурят дисциплина и координация в голям мащаб. Ако целият щат възприеме политики, които не насърчават спрола, реновирането на предградията ще бъде осъществимо, както и ресурсите на щата ще бъдат насочени към стимулиране на устойчивия растеж. Проекти като: Envision Utah и Louisiana Speaks се стремят да създават координирани решения за растежа на своите щати и очертават възможностите за допълване и реновиране на съществуващото застрояване. Агенциите на федерално ниво обединяват усилията си за съвместно справяне с растежа по цялостен мултидисциплинарен начин, който трябва да помогне за обновяването на спрола. През 2009 г. Министерството на жилищното настаняване и градското развитие на САЩ (HUD), Министерството на транспорта на САЩ (DOT) и Агенцията по опазването на околната среда (EPA) обявиха междуведомствено партньорство за устойчиви общности. Тяхната цел е да координират федералните жилищни, транспортни и други инфраструктурни инвестиции за защита на околната среда, насърчаване на справедливо развитие и помощ за справяне с предизвикателствата, свързани с изменението на климата. Нарастващото осъзнаване относно изменението на климата е възможност за създаване на цялостни и устойчиви общности чрез преустройство, като политиките за нов интелигентен растеж стават норма. Това е възможност инициативите за реконструкция на спрола да се комбинират с федерално финансиране и евентуално законодателство. Въпреки това без ясните цели за физическата промяна на спрола финансирането и законодателството няма да са достатъчни, за да се постигне реновиране на нашите неустойчиви предградия. Необходими са конкретни практични инструменти и това ръководство предоставя пълна гама от тях – от региона, където ще са необходими федерални и щатски стимули до единичната структура, където ще са необходими частни инвестиции и индивидуални ангажименти.

ОТ СПРОЛ КЪМ ПЪЛНОЦЕННИ ОБЩНОСТИ

15


21. ДВА МОДЕЛА 23. КВАРТАЛНА ЕДИНИЦА 23. СПРОЛ МОДЕЛ

26. ТЕХНИКИ ЗА ГРАДОУСТРОЙСТВО 26. ГРАДОУСТРОЙСТВЕНИ ТЕХНИКИ 28. РЕГУЛАТОРНИ ТЕХНИКИ 31. ТЕХНИКИ ЗА ПРИЛАГАНЕ


ГЛАВА ВТОРА

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА Реконструкцията на спрола започва с анализ в регионален мащаб (Фигура 2-1). Пълноценните общности – градове и села – се определят за запазване и копиране като модел, а неустойчивите, но все пак подлежащи на реконструкция спрол елементи се идентифицират за преустройство. За спрол елементите, които не се вписват в тази категория, трябва да се вземе решение дали да се оставят такива, каквито са, да бъдат преобразувани в земеделска земя или постепенно да се превърнат в открити природни зони. Методът за реконструкция на спрола се състои от градоустройствени техники за проектиране, регулиране и изпълнение. Крайните продукти са общности, в които хората живеят по-добре, шофират по-малко и като в резултат спес-

тяват енергия и ресурси, което в крайна сметка допринася за по-здравословна околна среда. Подборът на използваните ресурси, добрият инженеринг, разрушаването и моделирането – целият процес е фокусиран върху идеята реновирането да бъде по-икономично. Този процес на трансформация зависи от спецификата на целта и нейното местонахождение – физическите граници, регионалния контекст и свързаност, модел на собственост, демографски данни, политика и икономически потенциал, както и различни строителни методи и налична технология, материали и работна сила. В резултат на това спрол стратегиите поемат по различни пътища – някои в по-голяма степен директни и експедитивни, други могат да се състоят постепенно, с по-бавни стъпки. Независимо от пътя крайното състояние на спрол елемента е част от едно цяло,

Реконструкция на градското ядро Общности за запазване, копиране на техния модел Спрол зона Набелязани спрол зони за промяна Оставащи или маркирани зони за деволюиране Неразработени земи Фигура 2-1. Набелязани зони за реконструкция на спрола: търговски, работни и транспортни центрове с най-добър потенциал за преустройство 17


ИНФАСТРУКТУРА/РЕСУРСИ/ЕНЕРГИЙНА КОНСУМАЦИЯ/НА ГЛАВА ОТ НАСЕЛЕНИЕТО

3 1 2

КАЧЕСТВО НА ЖИВОТ Фигура 2-2. Концептуално представяне на възможните пътища на реконструкция на спрола и ефектът им върху ресурсите и качеството на живота 1. Директен процес на реконструкция на спрола 2. Поетапен процес на реконструкция на спрола 3. Индиректен процес на реконструкция на спрола

което се нуждае от по-малко ресурси и осигурява по-добро качество на живот. Фигура 2-2 показва трансформацията на спрол, определен за реконструкция като част от цялостна общност. Промяната в качеството на живот е представена по хоризонталната ос, докато вертикалната ос показва количествената промяна в намаляването на енергията, ресурсите и използване на инфраструктура на глава от населението след трансформацията. Процесът на трансформация е показан в множество пътеки – директна (права линия), поетапна (стъпаловидната линия) и индиректна (дъговидна линия). Прекият път пред18

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ставлява случай, в който икономиката и ситуацията подкрепят едно голямо усилие, директна радикална реконструкция. Поетапният път включва няколко стъпки, с които проектът се развива на части, по различно време. Непрекият път представлява поредица от промени, които довеждат проекта по-близо до окончателно трансформирано състояние, но в по-дълъг период, с постепенна прогресия на проби и корекции. Няма значение кой път е избран, крайният резултат е положителна, качествена промяна от спрол към пешеходен урбанизъм. Фигури 2-3, 2-4 и 2-5 сравняват избрани градски индикатори преди и след реконструкцията. Те илюстрират потенциала


за ново развитие на спрола, както е изразен чрез промени в градските показатели. Във всички случаи плътността се увеличава значително, достатъчна за подпомагане на обществения транспорт. Трябва да се подчертае, че този транспорт работи в по-голям, регионален мащаб, координиран между модернизираните възли. Например минимална плътност от 15 жилищни единици на един акър (прибл. 4 декара) може да поддържа редовна местна автобусна услуга.1 Показаните случаи анализират плътността на обитателите, а не на жителите на служителите, тъй като спрол елементите са имали единично ползване. Във всички случаи плътността на обитателите, което означава хора, които пребивават и работят в район на един акър, се увеличава драстично (повече от двойно), показвайки потенциала за преустройство на тези бъдещи зони за реконструкция.

Два критични показателя, показани на фигурите, са дължина и площ на пътните артерии на глава от населението преди и след реконструкцията. Във всички случаи тези количества намаляват. Подобни редукции могат да се очакват за другата инфраструктура, което означава, че се изисква по-малко инфраструктура на глава от населението при реконструкцията на спрол елемент с демонстрираните техники. В дългосрочен план такава реконструкция е по-евтина и по-ефективна от използваните досега методи, които създават спрола. Важно е да се отбележи, че в допълнение към повишената плътност, поддържаща обществен транспорт и развиващ се сектор за недвижими имоти, тези трансформации добавят обществени пространства, разнообразие от приложения и пространство за градско земеделие, което в крайна сметка подобрява качеството на живот на жителите и работещите.

КВАРТАЛ С ЕДИНИЧНИ ЖИЛИЩНИ СГРАДИ

ТРАНСФОРМИРАНЕ

ПРЕДИ

СЛЕД

ПОДОБРЕНИЕ НА ГРАДСКИТЕ ИНДИКАТОРИ

131

131

1.0

2,305,000

3,219,000

1.4

Обща сградна застроена площ2 кв. фт.

433,000

807,000

1.9

Обща разгъната застроена площ3, кв. фт.

549,000

1,249,000

2.3

2,000

7,000

3.4

Плътност на обитаване, обитатели за един акър

16

55

3.4

Паркиране на глава от населението, кв. фт. на обитател

64

66

1.0

Площ на пътна мрежа на глава от населението, кв.фт. на глава от населението

773

216

0.3

Дължина на пътна мрежа, фт. на глава от населението

6

2.2

0.4

КАТЕГОРИИ

Площ на терена , акра Цялостно застрояване1 кв. фт.

Общ брой обитатели, обитатели

1. Цялостното застрояване включва всички сгради, паркинги и пътища. 2. Общата сградна застроена площ включва застроените площи на всички сгради независимо от предназначението им. 3. Общата разгъната застроена площ включва пълната квадратура на всички сгради. Гаражите на жилищата са включени.

Фигура 2-3. Количествени сравнения на градски индикатори в район с еднофамилни жилищни сгради

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

19


БИЗНЕС ЦЕНТЪР ТРАНСФОРМИРАНЕ

КАТЕГОРИИ

ПОДОБРЕНИЕ НА ГРАДСКИТЕ ИНДИКАТОРИ

ПРЕДИ

СЛЕД

126

126

1.0

3,490,000

6,780,000

1.9

530,000

1,610,000

3.0

1,450,000

5,440,000

3.8

15,000

29,000

2.0

Плътност на обитаване, обитатели за един акър

115

235

2.0

Паркиране на глава от населението, кв. фт. на обитател

88

57

0.6

Площ на пътна мрежа на глава от населението, кв.фт на глава от населението

52

33

0.6

Дължина на пътна мрежа, фт. на глава от населението

0.7

0.5

0.7

ПРЕДИ

СЛЕД

230

230

1.00

Цялостно застрояване1 кв. фт.

5,150,000

14,500,000

2.8

Обща сградна застроена площ2, кв. фт.

1,290,000

3,770,000

2.9

Обща разгъната застроена площ3, кв. фт.

1,770,000

11,500,000

6.5

19,000

50,000

2.6

Плътност на обитаване, обитатели на един акър

84

216

2.6

Паркиране на глава от населението, кв. фт. на обитател

77

66

0.9

Площ на пътна мрежа на глава от населението, кв. фт. на глава от населението

100

55

0.6

Дължина на пътна мрежа, фт. на глава от населението

1.00

0.4

0.4

Площ на терена , акра Цялостно застрояване1 кв. фт. Обща сградна застроена площ2 кв. фт. Обща разгъната застроена площ3, кв. фт. Общ брой обитатели, обитатели

1. Цялостното застрояване включва всички сгради, паркинги и пътища. 2. Обща сградна застроена площ включва застроените площи на всички сгради, независимо от предназначението им. 3. Обща разгъната застроена площ включва пълната квадратура на всички сгради. Паркинг гаражите са включени.

Фигура 2-4. Количествени сравнения на градски индикатори в бизнес център

ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР (МОЛ) ТРАНСФОРМИРАНЕ

КАТЕГОРИИ

Площ на терена , акра

Общ брой обитатели

1. Цялостното застрояване включва всички сгради, паркинги и пътища. 2. Общата сградна застроена площ включва застроените площи на всички сгради, независимо от предназначението им. 3. Общата разгъната застроена площ включва пълната квадратура на всички сгради. Паркинг гаражите са включени.

Фигура 2-5. Количествени сравнения на градски индикатори в търговски център (МОЛ) 20

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ПОДОБРЕНИЕ НА ГРАДСКИТЕ ИНДИКАТОРИ


ДВА МОДЕЛА Пълноценните общности се състоят от коридори, райони и квартали. Тези елементи имат дефинирани периметри и се свързват, за да образуват балансирани градски и селски системи (Фигура 2-6). Коридорите са естествени или създадени от човека пътища, като зелени пътеки, потоци, заблатени места, булеварди или железопътни линии. Коридорите могат да служат като транспортна инфраструктура за даден регион, свързвайки квартали, градове и райони, или като рамка на непрекъснато открито пространство, осигуряващо защита на дивите животни и природната среда. С настъпването на спрола изкуствените коридори, като магистрали и пътни артерии, са превзети от

крайпътни търговски центрове. В същото време естествените коридори под формата на зелени пътеки и потоци са заличени чрез скокообразното развитие на различни комплекси и паважна настилка. Районите са места, където е концентрирано преобладаващо целево, едностранно ползване, като колежи или медицински заведения. Районите са необходими елементи на здравословно развиващите се региони и макар да са предимно с предвидено ползване, те могат да бъдат организирани в градска структура, подобна на квартал, и да се впишат в околния контекст. Типът планиране, което е предизвикало спрола, е засегнало и районите, като ги е превърнало в предградия, в изолирани и зависими от

Естествен коридор Коридор, създаден от човека Район Квартал Фигура 2-6. Пълноценните общности се състоят от изявени коридори, райони и квартали.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

21


ДВА МОДЕЛА

автомобилите зони, разположени далеч от градските ядра и жилищните райони. Новите университети се превърнаха в транспортни центрове в най-далечните предградия, където всеки се нуждае от кола и кампусите са притиснати от паркинги и гаражни конструкции. Методологията на предвоенното планиране използваше квартала като основна единица за растеж. Всички необходими за ползване места в него бяха близо един до друг, тъй като хората трябва да ги достигат пеша. Трамваи свързваха кварталите, докато железопътните линии свързват градовете. Политиките и практиките за следвоенно развитие драстично се отклониха от тази реалност, когато колата осигури мобилност на дълги разстояния. Това освободи планирането от ограничения на разстоя-

нията за разходка между дестинациите и спролът беше роден (Фигура 2-7). Реконструкцията на спрола е най-ефективна, когато се прилага във всички мащаби на развитие – от региона, тъй като общественият транспорт трябва да се осъществява в по-голям мащаб, до квартала и сградата, защото интервенциите могат да започнат с малки стъпки поради липса на ресурси. Независимо от това кварталът е същественият елемент, тъй като пешеходната достъпност и най-важното – устойчив растеж, може да бъде постигнат само при това ниво. Традиционният квартален модел има много предимства пред конвенционалния спрол модел на планиране. Основните принципи и цели на преустройството на спрола са вдъхновени и базирани на модела на квартала, на неговите елементи.

Естествен коридор Коридор, създаден от човека Район Спрол Фигура 2-7. Спролът няма структура, центрове и периферия.

22

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ДВА МОДЕЛА

КВАРТАЛНА ЕДИНИЦА

СПРОЛ МОДЕЛ

Кварталната единица е основен елемент на планирането (Фигура 2-8). Когато се комбинира с други на подобни, се превръща в по-малък или голям град. Когато е свободно стояща в природната среда, това е село или махала. Моделът на кварталната единица има следните елементи: • Физическият размер на квартала се определя от петминутния пешеходен радиус от географския му център до периферията му, покривайки приблизително четвърт квадратна миля. • Основните нужди на ежедневието са налични в непосредствена близост. Кварталът предлага транспорт, заетост и пазаруване, плюс обществени и развлекателни дейности. • Улиците формират свързана мрежа, осигуряваща алтернативни маршрути, които помагат за разпределяне на трафика и са еднакво ориентирани за превозни средства, пешеходци и велосипедисти. • Разнообразието във вида, размера и разположението на сгради, улици и открити пространства създава много различни възможности, функции, употреби, цени и население. • Тези елементи допринасят за опазване на енергията, природните ресурси, земеделската земя, откритите пространства, времето и парите.

Спролът не е организиран в квартални структури (Фигура 2-9). Въпреки че конвенционалните крайградски подразделения често се наричат „квартали“, те нямат традиционно установените характеристики на кварталите. За разлика от модела на кварталната единица, спролът има следните елементи: • Търговски, жилищни и обществени зони за ползване са отделени една от друга без оглед на разстоянието. • Ежедневните нужди са достъпни само с кола. • Пътищата не винаги са добре организирани, което намалява избора на маршрут и режим на транспорт и създава задръствания. • Елементите на спрола са отделни зони, съдържащи единични типове сгради, с подобни размери и начин на ползване, водещи до създаване на ограничен диапазон от възможности, избори, функции, употреби, цени и население. • Тези атрибути допринасят за по-неефективното из­ползване на енергия, природни ресурси, земеделски земи, открити пространства, време и пари.

Фигура 2-8. Модел на квартал

Фигура 2-9. Модел на спрол РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

23


ДВА МОДЕЛА

Фигури 2-10, 2-11 и 2-12 илюстрират разликите между двата модела на планиране. Моделът на кварталната единица е в лявата страна на диаграмите, докато моделът на спрол е вдясно. И двете общности съдържат едни и същи Квартал

елементи – къщи, офиси, училище, пазаруване и открито пространство, като елементите са организирани по различен начин.

Спрол

Фигура 2-10 демонстрира комбинацията от функции в традиционните квартали – главна улица и площад, заобиколен от магазини, апартаменти и офиси с блокове от къщи зад главната улица и училище, разположено в периферията. Моделът на спрола включва същите функции, но те са разделени – къщите, офисите и магазините са отделни зони, всяка заобиколена от паркинги. Училището е добавено към периферията, както при другия модел, но не може да бъде директно достъпно от жилищния район.

1 1

2 2

3

3 4

1. Училище 2. Къщи

5 4

3. Магазини

5

4. Обществени сгради 5. Офиси

Фигура 2-10. Сравнение на различните функции Квартал

Спрол

Фигура 2-11 илюстрира градската структура на двата модела – уличната мрежа в традиционния квартал е добре свързана с всички видове функции, смесени заедно и достъпни по отделно, независимо един от друг, с кола, велосипед или пеша, докато спрол моделът налага изолация във всяка точка на ползване с последователност от задънени улици, до които няма друг достъп, освен през събирателния път.

Улици Задънени улици Фигура 2-11. Сравнение на свързаност

24

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ДВА МОДЕЛА Квартал

Спрол

Фигура 2-12 показва по-кратките разстояния за пътуване в традиционния урбанизъм спрямо излишните и по-дълги пътувания, наложителни при спрола. Първата диаграма показва пътуване от къща до магазините, като маршрутът е изцяло в квартала. В примера за спрол същото пътуването минава през събирателния път, увеличавайки трафика. Тази система не само изисква шофиране, но и налага зависимост и изолация на хора, които са твърде млади, твърде стари, твърде болни или твърде бедни, за да шофират.

Разстоянието за пътуване между дом и работа Фигура 2-12. Сравнение между дължината на пътните маршрути

Без яснотата на кварталната структура конвенционалното крайградско развитие размива границите и характеристиките на кварталите, коридорите и районите и се създават условия за спрол на териториите. Например търговските центрове, развити по протежение на улиците (стрип молс), често навлизат в жилищните райони и поради факта, че търговските и жилищните типове сгради (но не и ползването им) са несъвместими, стремежът за разделяне става все по-силен. Крайградската периферия се разпокъсва в контактната зона с естествените граници; различни зони със спрол изпреварват скокообразно други такива и приближават твърде близо до територии, които трябва да бъдат защитени, като например продуктивна земеделска земя и естествено местообитание. Реконструкцията на спрола идентифицира и подобрява центровете и перифериите; взема елементи на спрола и ги трансформира в цялостни общности – квартални центрове, градски центрове, регионални градски ядра и транзитни коридори, свързани в една жизнеспособна регионална структура. Така както спролът е ерозирал изградената среда, така е и обезсмислил общите схващания. Термини като „квартал“ и „център“ някога са имали ясно и общоразбираемо значение. Но проектантите на спрола са създали толкова много зони с еднозначно ползване и са ги наричали „квартали“, толкова много молове и търговски центрове, наричайки ги „градски центрове“, че термините са загубили голяма част от значе-

нието си. Друго предимство на реконструкцията на спрола е да си възвърне значението на тези и подобни термини и да бъде отново полезен. Центърът е фокусна точка (и често място за събиране), не непременно географска средна точка, където се предлагат разнообразни жилищни, търговски и обществени удобства за заобикалящите ги предградия. Методът за реконструкция на спрола идентифицира селски центрове (махали, които обслужват селските зони), квартални центрове (реконструирани търговски и жилищни възли с потенциал за обществен транспорт, обслужващи няколко крайградски зони), градски центрове (реконструирани, по-мащабни търговски центрове с потенциал за обществен транспорт, обслужващи няколко крайградски зони), и регионални градски ядра (реконструирани работни и търговски центрове, обслужващи региона). Техниките за реконструкцията на спрола са посветени на трансформирането му: • Жилищни и търговски комплекси с единично ползване (възли на важни пътни артерии, които са концентрации с потенциал за по-висока плътност, смесено ползване и обществен транспорт) в селските райони, квартални и градски центрове, както и регионални градски ядра; • Крайпътните търговски центрове в транспортните коридори и мрежи; • Ориентираните към пътувания с автомобил райони в повече пешеходен и завършен урбанизъм. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

25


ТЕХНИКИ ЗА ГРАДОУСТРОЙСТВО Методът за реконструкция на спрола се основава на техники от градоустройството, регулиране и изпълнение. Това са същите инструменти, които са направили така, спролът да е преобладаващата форма на развитие. Но когато са фокусирани върху модернизацията и реконструкцията, тези инструменти трансформират и ориентират съществуващата физическа среда към цялостни общности.

ГРАДОУСТРОЙСТВЕНИ ТЕХНИКИ

Реконструкцията на спрола трябва да бъде проектирана във всички градски мащаби, включително на регионално ниво, трансформиране на спрол елементите в мащаба на общността и преконфигуриране на конвенционалните крайградски блокове и повторното използване, разширяване и адаптиране на единични структури. Методът на планиране на регионално ниво включва няколко стъпки, чрез които се създава документация, описваща структурата на трансформиране на спрола (Фигура 2-13). Стъпките

1/4

mil

e

Локален мащаб

Регионално ниво

Квартално ниво

Сградно ниво Фигура 2-13. Тези диаграми показват интервенции в четирите мащаба на метода за реконструкция на спрола – регион, общност, квартал и сграда. 26

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Техники за градоустройство

определят физическите граници на регионално ниво, очертавайки областите, които трябва да бъдат запазени и оставени в резерв, приоритизиране на възможните за спасяване на търговски и бизнес центрове, определяне на потенциалните транзитни и инфраструктурни мрежи, идентифициране на целите за реконструкция и след прехвърляне правата за развитие – съставяне на окончателната секторна карта. Два допълнителни инструмента: за оценка на спрол реконструкцията и Анализът на липсващите елементи на спрол реконструкцията подпомагат процеса на градски дизайн в регионален мащаб. Глава трета, „Реконструкцията на регионално ниво“, илюстрира тези стъпки и инструменти. Градоустройството в мащаба на общността се концентрира върху преструктурирането на спрол зоните и превръщането им в квартали, транзитни коридори и добре балансирани райони, които предлагат кратка разходка до местата, задоволяващи ежедневните нужди, и осигуряване на по-здравословна среда за населението от различни генерации. Отдавна е установено, че повечето хора ще изберат да не ходят, ако дестинацията е на повече от пет минути (приблизително четвърт миля). Разстоянието, изминато в тази петминутна разходка, обикновено се нарича пешеходен изохрон и е представено обикновено от кръг (в документите за планиране) с радиус от четвърт миля (Фигура 2-14). По-големи кръгове с радиус от половин миля се използват, когато пешеходните изохрони са съсредоточени върху спирки на обществения транспорт, тъй като хората са готови да ходят

пеша по-дълго до такива дестинации. Очертаването на пешеходните изохрони за потенциалните квартали и градски центрове се случва в регионален мащаб (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво, Стъпка пета: Идентифицирайте обектите, подходящи за реконструкция на спрола“), но техните детайли и дизайн се случват в мащаба на общността. Пешеходният изохрон е прост, но съществен инструмент в преследването на реда и пешеходната достъпност в автомобилно ориентираните крайградски среди. След като се определят пешеходните изохрони, кварталите и градските центрове се оформят с помощта на набор от техники за градоустройствено планиране. Те включват въвеждане на нови типове сгради, които позволяват по-голяма комбинация от приложения, свързване и подобряване на пътните артерии, за да бъдат те повече пешеходно достъпни, и рационализиране на паркирането в синхрон с бъдещата урбанизация и премахване на недостатъчно използваните паркинги. Определянето на открито обществено пространство е важна техника на проектиране, която включва създаването на йерархия от добре дефинирани пространства за общо ползване. Интегрирането на местното производство на храни става преобладаваща тенденция и се препоръчва за всички локации, подлежащи за промяна, тъй като могат лесно се превърнат в градини и парцели дори когато тяхната градска среда е в процес на реконструкция. Реконструкцията в локален мащаб е тясно свързан с препроектирането на пълната гама крайградски пътни артерии. Про-

Фигура 2-14. Методът на реконструкция на спрола използва пешеходни изохрони, за да очертае кварталите и градския център, които трябва да бъдат свързани чрез обществен транспорт. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

27


Техники за градоустройство

ектирани изключително за автомобили, имайки предвид само скоростта и капацитета, крайградските пътни артерии трябва да бъдат обновени до пълноценни улици, което означава да бъдат безопасни и удобни, да поемат различните потоци: пешеходци, велосипедисти, обществен транспорт и превозни средства. Проектните интервенции са насочени към постигане на конкретни цели – бързите и опасни крайградски пътни артерии са преработени в пешеходни и велосипедни алеи, където има автомобилен трафик, без да се жертва изградената среда около него. В повечето случаи съществуващите права на преминаване се запазват непроменени, както и ширината на настилката на пътните артерии, тъй като предложените промени в дизайна се обработват в рамките на съществуващите параметри. Демонстрирано е и превръщането на крайградските кръстовища в такива от градски и пешеходен тип. Градоустройството на квартално ниво се занимава с техники за трансформиране на кварталите в по-малки елементи и подготовката им да станат част от бъдещата удобна за пешеходците градска среда. Големите крайградски мегаквартали се раздробяват на по-малки зони чрез въвеждане на нови улици и проходи, като по този начин се установява последователен модел за по-нататъшно преустройство. Реконструкцията на сградно ниво допълва тези на общността и квартала, тъй като се занимава с основните стереотипи на сградите, които определят спрола. Тези емблематични структури чрез скромни интервенции имат потенциала да допринесат за по-разнообразна, хармонична и достъпна градска среда. Вместо да бъдат разрушени, съществуващите сгради получават ново предназначение или с добавени към тях нови конструкции често се възползват от типичните за предградията прекомерно големи отстояния от строителните линии и паркингите. РЕГУЛАТОРНИ ТЕХНИКИ

Въпреки че спролът е с доказано ниска ефективност, все още е трудно да се одобряват и финансират проекти, които предлагат смесено ползване, пешеходна достъпност и са многофункционални. Освен това реконструирането на спрола е невъзможно, като се използват повечето съществуващи нормативи и практики на зониране, тъй като те все още по характер поддържат спрола. Необходима е основна, мащабна, генерална реконструкция и ефективна намеса в предградията. Тъй като това е невъзможно да се направи с едно всеобхватно решение, новите нормативи трябва да бъдат приети община след община или дори може да говорим за единични проекти, да се работи чрез наслагване (новият план се налага като слой върху съществуващото положение и се прилага само тук-там, 28

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

където е възможно – бел. прев.), паралелно със или вместо съществуващите нормативни документи. Във всички случаи те трябва да стимулират интелигентния растеж, а не спрола. За преодоляване на трудностите, свързани със строителството и поддържането на спрола, в някои общини и градове са стартирани процеси на изготвяне на нови нормативни документи, базирани на формата. Те ще определят формата на изградената среда, позволяват и насърчават създаването на добри места за обитаване. SmartCode е модел, базиран на формата и представлява изчерпателна наредба, която позволява модели на интелигентния растеж и трансформацията на спрола в пешеходно ориентиран урбанизъм.2 Наредбата включва специален сектор (Сектор за реконструкция на спрола G-5), който се отнася за зони, които в момента са с единично предназначение, и конвенционално развити модели, но имат потенциал да бъдат завършени или преустроени в квартали и градски центрове. Модулът за реновиране на спрола е създаден като специална „добавка“ към SmartCode за активиране на технологията за преобразяването му като част от кода и представя поредица от техники за преобразуване на спрол елементите в цялостни общности. Той работи на регионално ниво, общността, квартала, сградата и пътната артерия. Някои зони ще поемат по-висока, но добре проектирана плътност и ще позволяват въвеждането на смесено ползване и обществен транспорт. Това създава нормативната основа за последователен растеж и превръщането на спрол елементите в пълноценни квартали с повече обществен транспорт и жилища за избор. Конвенционалните крайградски квартали могат да бъдат преконфигурирани, за да получат по-висока плътност и допълнителни възможности за ползвания. На сградно ниво най-важните проблеми ще бъдат да се позволи гъвкаво използване в рамките на съществуващите конструкции (къщи, превръщащи се в модела „обитаване – работа“, сгради на големи търговски вериги стават офиси или предлагат обществени функции), да се увеличи плътност в съществуващите парцели (една голяма къща, превърната в многофамилно жилище или в дом за възрастни хора, добавяне на нови жилищни единици). Друга важна задача е да се създадат стандарти за облекчаване и реконструиране на опасни пътни артерии и превръщането им в безопасни за ходене и колоездене пътища, докато създавате връзки между жилищни райони, магазини, работни места, училища, обществени сгради и зони за отдих. SmartCode и модулът за реконструкция на спрола работят според представителния разрез (трансект) между селските и градските райони, организационната рамка и методология на


S1

T1

ЗЕМЕДЕЛСКА ЗЕМЯ

ПРИРОДНА ЗОНА

S2

T2

СЕЛСКИ СПРОЛ

ИЗВЪНГРАДСКА ЗОНА

S3

КВАРТАЛ ЕДНОФАМИЛНИ КЪЩИ

S4

КВАРТАЛ С МНОГОФАМИЛНИ СГРАДИ

S5

ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

S6

T3

ЗОНА НА ПРЕДГРАДИЕ

T4

ОБЩА ГРАДСКА ЗОНА

T5

ЗОНА НА ГРАДСКИЯ ЦЕНТЪР

T6

БИЗНЕС ПАРК

ЗОНА НА ГРАДСКО ЯДРО

S7

SD

ПЕРИФЕРЕН ГРАД

СПЕЦИАЛЕН РАЙОН

Фигура 2-15. Сравнение на напречните разрези при спрола и традиционното градоустройство, показващо липсата на директна взаимовръзка между тях T1 – ПРИРОДНАТА ЗОНА се състои от територии, постепенно връщащи се в своето естествено състояние, включително земи, неподходящи за заселване поради топография, хидрология или растителност. T2 – ИЗВЪНГРАДСКАТА ЗОНА се състои от слабо населени земи в естествено или обработено състояния. Те включват гори, земеделска земя, пасища и пустинни местности, годни за напояване. Типични сгради са селските къщи, селскостопанските сгради, хижи и вили. T3 – ЗОНАТА НА ПРЕДГРАДИЕ се състои от жилищни райони с ниска плътност, в съседство със зони с по-висока такава, които имат някакво смесено ползване. Разрешени са домашни офиси и стопански постройки. Засаждането е естествено и отстоянията са относително големи. Блоковете може да са големи и пътищата с неурегулиран характер поради необходимостта от приспособяване към природните условия. T4 – ОБЩАТА ГРАДСКА ЗОНА се състои от зони със смесено ползване, но предимно от жилищна градска тъкан. Може да има широк спектър от типове сгради: самостоятелни къщи, къщи-близнаци и редови къщи. Отстоянията и озеленяването варират.

T5 – ЗОНАТА НА ГРАДСКИЯ ЦЕНТЪР се състои от сгради със смесено ползване и с по-висока плътност, в които се помещават търговски обекти, офиси, редови къщи и апартаменти. Има сгъстена, организирана мрежа от улици, широки тротоари, стабилно улично озеленяване с дървета и сгради, разположени близо до тротоарите. T6 – ЗОНАТА НА ГРАДСКОТО ЯДРО е с най-висока степен на ползване и височина, с най-голямо разнообразие от приложения, съдържа и обществени сгради от регионално значение. Може да има по-големи квартали; улиците са озеленени със засадени дървета и сградите са разположени близо до широки тротоари. Обикновено само големите градове имат градски ядра. СПЕЦИАЛНИТЕ РАЙОНИ се състоят от зони със сгради, които не отговарят на една или повече от шестте нормативни зони на представителния разрез.

Note: Definitions adapted from SmartCode v9.2

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

29

Drawing by Dan Zack

Техники за градоустройство


Техники за градоустройство

планиране, които дават възможност за всеобхватно и ефективно преустройство на нашите спрол общности в по-устойчиви модели. Представителният разрез не е задължителен инструмент, който да бъде наложен на планиращите и местните правителства. Представителният разрез (трансект) е понятие, първоначално използвано от еколозите да описват отделни естествени местообитания, но е разширено, за да покрие и T1

S1

T2

S2

T3

S3

T4

S4

T5

S5

T6

S6

Фигура 2-16. Представителен разрез на традиционния урбанизъм 30

местообитанието на човека. Представителният разрез, тъй като се отнася до изградената среда, организира структурните елементи според нарастващата плътност и сложност, от земеделските покрайнини до градското ядро. Липсата на логика между прехода от селските до градските райони при спрола е една от основните разлики с традиционния урбанизъм (Фигура 2-15). Представителният разрез е разделен на

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Фигура 2-17. Представителен разрез на спрола


Техники за градоустройство

зони, всяка от които представлява сложна комбинация от различни типове сгради, улични пейзажи и обществени пространства (Фигура 2-16). Това е в противовес на спрола, при който всеки елемент има само единично ползване, обикновено монокултура на единичен тип сграда (Фигура 2-17). Зоните на представителния разрез представляват зониращи условия, които са подобни на тези, администрирани от конвенционалните нормативи за зониране, с изключение на това, че включват не само използването на сградата, плътността, височината и отстъпите, но също така и как сградите са свързани помежду си и как заедно те оформят общественото пространство. Спрол елементите не могат да се реконструират изолирано; те винаги трябва да се разглеждат в контекста на мащаба на общността. Зоните, предвидени за единично ползване, и типологично монотонните области трябва да бъдат балансирани с други необходими елементи и ползвания за формиране на пълната гама от функции, необходими за създаване на пълноценни общности. Например крайградски жилищен район, в който има само жилища с ниска плътност на застрояване (дефинирани като Т3, Зона на предградие), трябва да бъде балансиран с други видове ползвания и видове сгради, които намираме в T4, Обща градска зона, и T5, Зона на градския център. Търговски обекти, като молове и офис паркове, които илюстрират интензивността на T6, Зона на градско ядро, трябва да се балансират със зоните на представителния разрез с по-ниска интензивност, като T3, T4 и T5. Разпределението и съотношенията на зоните на представителния разрез в плана ще бъде дефинирано от процес на локална настройка на съществуващите условия и от плътностите, необходими за прилагане на обществен транспорт. Модулът за реконструкция на спрола показва пропорциите на зоните, които трябва да бъдат добавени или ребалансирани с цел трансформирането на набелязания спрол в зона със смесено ползване, разнообразна и подготвена за обществен транспорт общност.3 Модификации на зонирането, заедно с корекциите на градоустройството, като свързване на улици и създаване на обществено пространство, са отразени в специфичните регулаторни планове. Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб“, демонстрира няколко примера за планове за регулиране на реконструирани спрол елементи. ТЕХНИКИ НА ПРИЛАГАНЕ

Както спролът се насърчава от десетилетия чрез законодателството, така и неговото преосмисляне също трябва да бъде насърчавано, дори директно стимулирано. Двете основни техники за насърчаване и стимулиране на частния сектор са облекчените процедури за получаване на разрешителни и финансиране на инфраструктурата.

Разрешаване и стимулиране на реконструкцията на стратегически разположени молове, регионални търговски центрове, бизнес центрове, периферни градове (агломерации с висока интензивност в крайградските или извънградските райони) – трябва да са първите в списъка на интервенции за реконструиране на спрола. Този подход не само обещава максимална възвръщаемост на инвестициите, но има потенциал да стимулира трансформацията на значителни части от намиращия се в близост спрол. Тези пресечни точки представляват най-големите инвестиции в парични средства и недвижими имоти в предградията и в повечето случаи са все още еднолична собственост. Ако те се преработят в цялостни градски центрове, с жилищни и офис компоненти в допълнение към търговските части, тогава общественият транспорт между тези подсилени възли ще стане финансово изгоден. Следващите цели са по-малките търговски обекти, а несполучливо осъществените жилищни квартали са последни. Изборът за последното ще включва: еволюция в квартални центрове със смесено ползване, ако те имат потенциал за интензификация и обществен транспорт, или изоставяне и връщане обратно към природата или преобразуване в паркова или земеделска земя. Практическите очертания на стимули за изпълнение са представени в Глава четвърта,„Реконструкция в локален мащаб“. Най-силният стимул за реконструкция на търговски възли е общественото финансиране на инфраструктурата, но те трябва да са достъпни само за най-екологичните, отговорните и добре направените проекти, защото именно те ще имат най-голям положителен и дълготраен ефект върху разширения им контекст. Освен това публично-частните партньорства могат да бъдат ефективни, а за някои проекти са налични програми за държавно финансиране (Финансиране чрез увеличение на данъците, Области за подобряване на бизнеса, Енергийна ефективност и опазване на кварталите и др.). Някои от тях вече са използвани при проекти за модернизация и могат да бъдат полезни в преходния период, когато такива проекти все още са изключение. За да бъде сменена утвърдилата се спрол система, е необходимо да се внедри нова законодателна рамка. Например „Закон за реконструкция на спрола, Флорида“, разработен от Министерството на общинските въпроси във Флорида, предоставя списък със стимули, които могат да бъдат приложени на различни нива от правителството.4 Все още не е приет като закон, но може да се използва като такъв и да се прилага като шаблон от други щати. Документът съдържа протокол за реконструкция на молове и предложения за финансиране, управление, партньорства, поетапно въвеждане и изпълнение. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

31


35 КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ 36 37 38 40 42 43 44

СТЪПКА ПЪРВА: ОПРЕДЕЛЕТЕ ЗОНИТЕ ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА СТЪПКА ВТОРА: ОЧЕРТАЙТЕ ПРИРОДНИ РЕЗЕРВАТИ И ЗАПАЗЕНИ ЗОНИ СТЪПКА ТРЕТА: ПРИОРИТИЗИРАЙТЕ ТЪРГОВСКИ И БИЗНЕС ЦЕНТРОВЕ СТЪПКА ЧЕТВЪРТА: ПРИОРИТИЗИРАЙТЕ ПОТЕНЦИАЛНИТЕ ТРАНСПОРТНИ И ИНФРАСТРУКТУРНИ МРЕЖИ СТЪПКА ПЕТА: ИДЕНТИФИЦИРАЙТЕ ОБЕКТИТЕ ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА СТЪПКА ШЕСТА: ПРЕХВЪРЛЕТЕ ПРАВАТА ЗА РАЗВИТИЕ СТЪПКА СЕДМА: СЪСТАВЕТЕ СЕКТОРНА КАРТА

45 ИНСТРУМЕНТ ЗА ОЦЕНКА НА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА 46 АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА 46 КВАРТАЛНА СТРУКТУРА 47 АДЕКВАТНИ ИНФРАСТРУКТУРА И КОМУНАЛНИ УСЛУГИ 47 ЕКОЛОГИЧНИ ПОКАЗАТЕЛИ 47 КАЧЕСТВЕНО ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО 47 ФИНАНСОВА СТАБИЛНОСТ 49 ПРИЛОЖЕНИЕ


ГЛАВА ТРЕТА

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО За да бъде най-ефективна, реконструкцията на спрола трябва да започне на регионално ниво и се вземе предвид по-широкия контекст – съществуваща инфраструктура, пътна мрежа, потенциал за обществен транспорт и цели за опазване и регенериране на природните системи. Целта е да се анализират транспортът, другата инфраструктура и природните зони като цялостна система и да бъдат идентифицирани зоните, най-подходящи за реконструкция.

Чертеж от Джеймс Уасъл

Части от спрола в предградията могат да бъдат трансформирани в желани градски зони, защото имат потенциал за икономически растеж. Идеални примери са тези, разположени по протежение на пътни мрежи, които поддържат обществен транспорт или могат да бъдат реконструирани, за да го поемат. Демографските и икономическите прогнози са фактори от решаващо значение при вземане на решения на регионално ниво.

Анализът трябва да обхване две противоречиви тенденции, които доказват необходимостта от реконструкция на спрола. Първо, според преброяването на САЩ, между 1999 и 2009 най-голям растеж се наблюдава в крайградските райони и прогнозите са тази крайградска експанзия да продължи. Второто е съвпадането в следващите десетилетия на двете най-многобройни поколения през историята на САЩ – застаряващите бейби бумъри и милениалите, като и двете поколения имат много специфични предпочитания за градските места. Много хора се интересуват от по-разнообразния, устойчив начин на живот, предлаган от градските райони. Но съществуващите градове и центрове може да нямат капацитета да поемат милионите хора, които ще търсят тези разнообразни условия на живот. Реконструкцията на спрола като регионална стратегия е отговорът на демографските предизвикателства. Съществуването на работни места в рамките на предградията е движе-

Фигура 3-1. Регионален план, използващ естествени природни граници, за да се предотврати продължаващото развитие на спрола. 33


щата сила, зад която и да е подобна стратегия, тъй като търговията и жилищното строителство обикновено са зависими от пазара на труда. Преобразуването на спрола обръща процеса, който стартира в следвоенните години – жилищата бяха първият елемент, който се изнесе извън града, последвани от търговски центрове и молове и накрая към тях се присъединиха офиси и работни места. Реконструкцията започва с области, притежаващи най-голям потенциал за заетост и за подпомагане на жизнеспособни градски центрове, които ще поддържат икономическия растеж и ще сведат до минимум нуждата от дълги пътувания до работното място. Съществуващите райони, предназначени само за ра­бота, като Силициевата долина в Калифорния и периферните градове, са обещаващи, но предизвикателни цели за урбанизация. Периферните градове с високи концентрации на офиси клас А и/или регионални дестинации за пазаруване, като Тайсънс корнър във Вирджиния, могат да се превърнат в градски ядра с по-висока плътност на обитаване и нови зелени работни места и технологии. Във времена на трудни икономически обстоятелства такива амбициозни проекти може да не изглеждат осъществими, но целите на реконструкцията на спрола трябва да бъдат достатъчно високи, за да задоволят нуждите на бъдещите поколения. В контекста на обещаваща регионална икономика, социална стабилност и политическа воля такива проекти могат да привлекат постепенно нарастващи (стъпка по стъпка) инвестиции за по-дълъг период от време. Милениалите ще бъдат привлечени от такива центрове, както и бейби бумърите, които ще търсят възможности за активно пенсиониране, „учене през целия живот“ и социално взаимодействие.

34

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Реконструкцията на спрола на регионално ниво започва с очертаване на урбанизираните райони във връзка с екологична оценка на региона и демографските прогнози, транспортни нужди и икономически растеж. Моделът на урбанизираната граница, концептуално замислен от Ебинизър Хауърд, използва статистическа проекция, за да очертае тази зона. Моделът на селските или естествените природни граници, разработен от Бентън Маккей, използва културни и екологични критерии, за да даде приоритет на откритото пространство, което да бъде защитено от урбанизация.1 Обикновено двата модела се използват в комбинация, но за процеса на реконструкция на спрола подходът на естествените граници е по-практичен, тъй като границите между развити и неразвити райони при спрола вече са заличени и налагането на градската граница може да бъде излишно или политически невъзможно. Методът на естествените граници позволява идентифициране и рекултивация на екологично чувствителни мрежи от открити територии, които са били повредени или е спряло развитието им поради спрола. Такива системи могат да бъдат очертани и картографирани като площи, които ще бъдат реконструирани и консервирани. Един пример е намаляването на площите на непропускливите повърхности на паркингите на молове и улични търговски центрове, което води до облекчаване на стреса върху вододелните зони. Реконструкцията на регионално ниво включва преобразуване на съществуващи търговски зони въз основа на ефективните пространства за обществен транспорт. След трансформацията си тези зони ще станат квартални центрове със смесено ползване, градски центрове и регионални градски ядра, в идеалния случай в близост до спирки на обществения транспорт.


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ За да се идентифицират логичните места за преустройство и реконструкция, картографирането на региона трябва да включва анализ на прогнозирания икономически и демографски растеж, съществуващ транспорт, инфраструктура, търговски зони, природни ресурси, жилища и концентрация на работни места. Получената секторна карта с идентифицирани цели за реконструкция на спрола може да придружава цялостния план за определен окръг или регион и може да бъде мощен инструмент за Регионалните организации за планиране (РОП) при определяне на целите за техните дългосрочни транспортни планове (Фигура 3-2). Целите ще бъдат логичните места за частно развитие и обществени инвестиции в услуги, кому-

Съществуващ спрол

Квартални центрове

нални услуги, открити пространства и природни елементи, сива инфраструктура, както и финансови и разрешителни стимули от конкретни федерални, щатски или местни източници. Приемането на формообразуващи нормативи в локален мащаб ще помогне за осъществяване на замисъла на регионално ниво. Следва описание стъпка по стъпка на процеса на реконструкция на спрола, като се използва хипотетична част от региона като пример. В зависимост от условията на даден регион някои стъпки могат да бъдат използвани не в своята последователност или да бъдат пропуснати изцяло, но когато са съобразени с нуждите на региона, те предлагат полезен протокол за реконструкция. Първите шест стъпки предоставят основата за секторната карта, която е завършена в последната, седма стъпка.

Градски центрове

Запазени зони

Мултитранспортни връзки

Фигура 3-2. Пример за картографиране по сектори в област с изградени предградия РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

35


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА ПЪРВА: ОПРЕДЕЛЕТЕ ЗОНИТЕ ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

мерации с единично ползване, разпокъсани търговски и жилищни острови, коридори с улични търговски центрове, транзитно ориентирани райони, които имат потенциал да бъдат трансформирани в квартални и градски центрове, регионални градски ядра, транзитни коридори и добре балансирани зони. В тази първа стъпка е важно да се идентифицира съществуващата пътна мрежа, която е ограничена до няколко вида артерии, поемащи големи обеми трафик – магистрали, артерии, събирателни и локални улици и тупици (вж.: Глава пета „Реконструкция на пътища, улици и паркинги“, за описание и обсъждане на видовете пътни артерии). В идеалния случай тази непълна мрежа ще бъде поправена, за да поддържа транспортна мрежа за различните видове транспорт (мултимодална) и пешеходно достъпна среда.

1 MILE

Процесът започва с очертаването на различните спрол зони за реконструиране в даден регион. Те могат да съвпадат или не със съществуващите общински граници, които са политически конструкции и не винаги съответстват на географията или моделите на развитие. Възможно е картографиране на цели крайградски райони, определени за реконструкция, но съсредоточаването върху зони, части от големи региони, е по-удачно. Зоните, подлежащи на реновиране, се избират заради потенциала им за прилагане на смесено ползване и превръщането им в транзитно свързани компоненти на по-големия регион. Тези зони могат да бъдат по-големи от или да съвпадат със секторите за спрол реконструкция. Те са специфични и върху тях ще бъде насочен фокусът на регулаторните реформи. В рамките на дадена зона областите, идентифицирани като сектори за реконструкция на спрола, са отделни агло-

Фигура 3-3. Стъпка първа: Определяне зоните за реконструкция на спрола □□ Идентифицирайте регионалната зона с нейните географски граници и

Магистрала Пътна артерия

Локална

Събирателна

Тупик

потенциални места за развитие. □□ Идентифицирайте секторите за реконструкция на спрола като цел за регионално преустройство.

36

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА ВТОРА: ОЧЕРТАЙТЕ ПРИРОДНИ РЕЗЕРВАТИ И ЗАПАЗЕНИ ЗОНИ

все още не са защитени от застрояване и са кандидати за прехвърляне на права за развитие (обсъдено в Стъпка шеста). Те са в категорията на запазените зони. Частите от откритите свързани пространства, които е трябвало да бъдат запазени, но са повредени и нуждаещи се от реконструкция и възстановяване, ще бъдат разпределени към запазените зони. След като процесът на рехабилитация започне, земята ще стане част от природните резервати.

1 MILE

Следващата стъпка в процеса е идентифицирането на откритите пространства, които да бъдат запазени, резервирани или реконструирани. Някои от тези екологично и културно значими зони, такива като администрираните влажни екосистеми и тези, които се намират в консервационни сервитути, вече са защитени от закона. Те трябва да бъдат картографирани като природни резервати. Други, застрашени от наводнения места и коридори към интересни природни гледки, трябва да бъдат, но

Фигура 3-4. Стъпка втора: Очертаване на природни резервати и запазени зони Природен резерват

□□ Определете къде не трябва да има строителство.

Запазена зона

□□ Анализирайте откритите пространства за възстановяване на потенциални вододелни зони, разкриване на покрити реки и потоци и други стратегии за реконструкция. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

37


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА ТРЕТА: ПРИОРИТИЗИРАЙТЕ ТЪРГОВСКИ И БИЗНЕС ЦЕНТРОВЕ

Идентифицират се търговски и бизнес центрове и се подреждат според тяхното регионално значение, тъй като те ще станат градски или квартални центрове и регионални градски ядра. Части от търговския пазар в САЩ е свръхразвит, с голям излишък на търговски обекти, вариращи по размер и обслужване от малки магазини до регионални молове (Фигура 3-5). Много от тези обекти за обслужване се припокриват, създавайки условия за пренасищане и взаимно унищожение (за описание на видовете търговски типологии вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб“: В този контекст изборът на търговски обекти за преустройството е от стратегическо значение за региона и трябва да се извършва методично. Регионалните търговски обекти, които са най-подходящите места за обществен транспорт и генериране на работни

ВИД ТЪРГОВИЯ

СИМВОЛ

ВИД НА СПРОЛА

ПОПРАВЕН ВИД

Магазинче за стоки от първа необходимост

Магазинче за стоки от първа необходимост

места (молове, центрове за заетост, регионални търговски центрове) и имат потенциал за финансови стимули, получават най-висок приоритет за модернизация и ще станат регионални градски ядра и градски центрове. Второто ниво на търговски центрове, които обслужват по-малки райони, но имат капацитет за нови предназначения, видове сгради – докато се свързват със съседния жилищен остров – получават умерен приоритет. Това могат да бъдат улични търговски центрове или крайградски офис паркове. Няма да имат особен приоритет малките търговски обекти, които обикновено се срещат на кръстовищата към входовете на жилищни квартали. Тези кръстовища могат да бъдат трансформирани в квартални центрове, които едновременно обслужват няколко подобни образувания (вж.: Глава четвърта „Реконструкция в локален мащаб“).

РАЗМЕР (кв. фута)

ОБСЛУЖВАНА ЗОНА (радиус)

МИНИМУМ

МАКСИМУМ

МИНИМУМ

МАКСИМУМ

НИСЪК

1,500

2,500

1/4 миля

1 миля

X

Квартален център за стоки Център – главна улица/ от първа необходимост квартална

10,000

30,000

1 миля

2 мили

Квартален център

Градски център

60,000

120,000

2 мили

5 мили

X

Районен център

Градски център

150,000

500,000

4 мили

7 мили

X

Регионален център

Градски център

600,000

1.5 милиона

5 мили

15 мили

X

Търговски център

Регионално градско ядро

500,000

1.5 милиона

5 мили

15 мили +

X

Бизнес парк

Регионално градско ядро

Не се отнася

Не се отнася

5 мили

15 мили

X

Фигура 3-5. Търговски типове, класифицирани и приоритизирани за реконструкция на спрола

38

ПРИОРИТЕТ ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

УМЕРЕН

ВИСОК

X


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

1M

ILE

5M

ILE

S 1/4

1M

ILE

MI

LE

1M

1 MILE

ILE

1/4

1/4

MI

1M

LE

ILE

MI

LE 1M

ILE

2M

ILE

S

1M

ILE

Фигура 3-6. Стъпка трета: Класификация на видовете търговски обекти и определяне на приоритетите при реконструкция на спрола

Радиус на зоната за обслужване (не е в мащаб)

□□ Анализирайте съществуващата система от търговски и бизнес центрове,

Магазин за стоки от първа необходимост

□□ Определете приоритетните цели за преустройство и реконструкция: бизнес

включително зоните на обслужване. Квартален център за стоки от първа необходимост

центрове и регионални търговски центрове, които могат да бъдат трансфор-

Квартален център

мирани в регионални градски ядра и градски центрове.

Общински център Регионален център Търговски център Бизнес център

□□ Идентифицирайте възлите с умерен приоритет за реконструкция: улични търговски центрове и офис паркове, които могат да бъдат трансформирани в главни улици и квартални центрове. □□ Определете местата, на които трябва да се даде нисък приоритет за преустройство и реконструкция: магазини, бензиностанции, подходите към групите от еднофамилни къщи, които могат да се трансформират в магазинче за стоки от първа необходимост.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

39


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА ЧЕТВЪРТА: ПРИОРИТИЗИРАЙТЕ ПОТЕНЦИАЛНИТЕ ТРАНСПОРТНИ И ИНФРАСТРУКТУРНИ МРЕЖИ

1/4 миля пешеходен изохрон

Адаптирането на автомобилно ориентираните пътни мрежи към рационални мултимодални транспортни системи е от основно значение за реконструкцията на спрола на регионално ниво. Потенциалните маршрути на обществения транспорт се определят чрез полагане на нова мрежа върху оскъдните, несвързани, разпростиращи се във всички посоки пътни артерии. Добавени са нови транзитни връзки, както и нови улици и пътища, за да образуват наистина функционални мрежи и да създадат условия за разпределяне на трафика и намаляване на задръстванията. Подобряването на уличната мрежа подобрява пешеходното изживяване. Най-логичните места за транспортни линии в рамките на региона са коридорите, които свързват съществуващите градски ядра (традиционни градове) с потенциални регионални градски ядра, градски и квартални центрове (реконструираните спрол елементи, които ще осигурят достатъчно висока плътност на жилищата, за да се направи транспортът възможен). Плътностите, поддържащи обществения транспорт, варират в зависимост от вида му. Например лекият релсов транспорт изисква минимум девет жилищни единици на акър, докато редовните локални автобусни линии изискват 15. Стратегиите за осъществяването на обществения транспорт могат да включват тежък железопътен транспорт покрай или в рамките на съществуващите магистрали. Лекият релсов транспорт трябва да се разглеждат заедно с артериални пътища, когато

търговските възли с потенциал за модернизация са селектирани. Но преди да бъде избрана железопътната линия, трябва да се анализира автобусният транспорт като по-евтина алтернатива, особено в преходния период на градска интензификация, докато се изграждат възлите със смесено ползване. Релсовият транспорт може да се разглежда като по-добър екологичен избор в зависимост от източника на енергия, но както железопътните, така и автобусните системи трябва да се използват за създаване на обширна мрежа на обществения транспорт. Бързият транзитен автобус (БТА) може да се включи покрай артериални или събирателни пътища, като по-късно да бъде допълнен или заменен от лек релсов транспорт. БТА може да бъде подпомогнат от линии за събиране на пътници от бъдещите квартални центрове, които ще бъдат организирани около търговските центрове със среден приоритет. Когато леката железница влезе в употреба, тя може да споделя спирки с БТА и циркулационните автобуси, образуващи мултимодални хъбове и подрегионални дестинации. Тази стъпка включва също анализ и приоритизиране на друга значима инфраструктура, необходима за транспортиране на вода, комуникации и енергия, както и допълнителни транспортни мрежи като: регионални маршрутни природни пътеки, канали, летища и мостове. Тези мрежи са съществени компоненти в процеса на реконструкция на спрола на регионално ниво и трябва да бъдат координирани и планирани едновременно.

1 mile

Автобусен шатъл може да спира на всяка 1/8–1/4 миля.

1/2 миля пешеходен изохрон

Трамвай/циркулационен автобус може да спира на всяка 1/2 миля.

Лек железопътен транспорт може да спира на всяка 1 миля.

Тежък железопътен транспорт може да спира на всеки 2 мили.

Фигура 3-7. Пешеходни изохрони и разстояния между спирки на обществения транспорт 40

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


1 MILE

КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

Фигура 3-8. Стъпка четвърта: Приоритизирайте потенциалните транспортни и инфраструктурни мрежи

Тежък железопътен транспорт

□□ Анализирайте съществуващата пътна и транспортна мрежа.

Лек железопътен транспорт

□□ Предложете нови връзки и нови пътни артерии, които биха помогнали

Железопътна спирка Интермодална станция Бърз транзитен автобусен маршрут (БТА) Трамвай/циркулационен автобус Трамвай/циркулационен автобус/пешеходен достъп Споделена спирка/Подрегионална дестинация Система от природни маршрути/Пешеходни и велосипедни пътеки

за завършване на оскъдната мрежа и приложението на бързи транзитни (БТА) и циркулационни автобуси. □□ Предложете възможни маршрути за тежка и лека железопътна система, базирана върху плътността и дестинациите. □□ Предложете възможни маршрути за велосипеди и мрежи от пешеходни пътеки. □□ Анализирайте и приоритизирайте другите оперативни и инфраструктурни мрежи.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

41


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА ПЕТА: ИДЕНТИФИЦИРАЙТЕ ОБЕКТИТЕ ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

превърнат в станции за „паркирай и се вози“, за да обслужват населението в предградията. Местата, избрани за реконструкция на спрола, са тези, при които транспортът и потенциалът за работа се припокриват, с възможност за постигане на жилищна плътност, необходима за обществения транспорт. Те ще бъдат трансформирани в квартални центрове, градски центрове и регионални градски ядра.

1 MILE

Следващото действие идентифицира конкретните места за интервенция и реконструкция. Тези места бяха определени при предишните стъпки като такива с най-добрите перспективи за спирки на обществен транспорт и създаване на работни места. Не всички търговски обекти съвпадат с транспортните и не всички спирки на транспорта ще станат пълноценни градски центрове. Някои спирки например могат да се

Фигура 3-9. Стъпка пета: Идентифицирайте обектите за реконструкция на спрола Квартален център

Търговски център

Градски център

Бизнес център

Регионално градско ядро

42

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

□□ Определете местата на обектите за реконструкция на спрола под формата на квартални центрове, градски центрове и регионални градски ядра, които да съвпадат с търговските и транспортните мрежи.


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА ШЕСТА: ПРЕХВЪРЛЕТЕ ПРАВАТА ЗА РАЗВИТИЕ

определени приемателни зони и природозащитните сервитути, придобити от организации с нестопанска цел или други субекти. След като земите са отделени от плановете за развитие, те трябва да бъдат оценени, за да се види дали е необходима реконструкция. Тези земи трябва да получат най-висок приоритет за реконструкция, използвайки съвременните принципи на възстановяване на вододелни зони и практики за контрол на дъждовната вода. Където е възможно, затворени преди водни потоци да бъдат открити и асфалтът да бъде заменен с пропускливи повърхности. Съоръженията за дъждовна вода трябва да се добавят под формата на дъждовни градини, площади с понижени нива, изкуствени канали и езера и зелени покриви. Всички те са част от зелената мрежа в зоната на общността и допринасят за цялостната регионална система за екологична реконструкция.

1 MILE

Прехвърлянето на правата за развитие (ППР) е правителствен механизъм, който позволява прехвърлянето на законовия потенциал за развитие, разрешен съгласно наредбите за зониране, която ще бъде защитена, в зона или имот, предвидена за растеж или преустройство. В случай на реконструкция на спрола на регионално ниво ППР може да се използва за прехвърляне на правата за развитие на територията от зоните за резервати, към зони, идентифицирани като зони с висок приоритет за развитие. ППР е един инструмент, който може да се използва, за да се гарантира, че консервираните зони не са разработвани и ще се присъединят към зоните за опазване завинаги. Други инструменти включват: Покупка на правата за разработка (в които е създадена поземлена банка за закупуване на правата за разработка и задържането им или тяхното прехвърляне към

Фигура 3-10. Стъпка шеста: Прехвърлете правата за развитие □□ Прехвърлете правата за развитие от зоните за резервати към сектора за Резервати и защитени зони

реконструкция на спрола – по-специално към градските центрове и регионални градски ядра. □□ Запазените зони стават защитени зони, щом са под закрила.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

43


КАРТОГРАФИРАНЕ ПО СЕКТОРИ

СТЪПКА СЕДМА: СЪСТАВЕТЕ СЕКТОРНА КАРТА

естественото си природно състояние, или да бъде определена за земеделско ползване. Това ще бъде решение, зависещо от общността и нейното ръководство, което да бъде постигнато чрез обществено обсъждане и координирано с регионалните стратегии за планиране. Инструментът Оценка за реконструкция на спрола, обсъден по-нататък, може да помогне на обществеността да достигне до консенсус относно това как да се извърши реконструкция на спрола.

1 MILE

Съставянето на секторната карта се основава на съществуваща регионална област и произлиза от предишните стъпки. Идентифицираните места за реконструкция на спрола (квартални центрове, градски центрове и регионални градски ядра), потенциални транзитни мрежи и зони с открити пространства, които трябва да са защитени, се комбинират, за да образуват секторната карта. Земята, чието предназначение не се променя, може да остане или както при спрола, или да премине към

Фигура 3-11. Стъпка седма: Съставете секторна карта Тежка железопътна линия

Градски център

Лека железопътна линия

Регионално градско ядро

Железопътна спирка

Търговски център

Интермодално съоръжение

за реконструкция. Те могат да останат като спрол или да се превърнат в

Бизнес център

Бърз автобусен транспорт

земеделски земи, или да се завърнат към естествено открито простран-

Спрол

Трамвай/Обходен автобус

ство.

Спирка на обходен автобус Споделена подрегионална спирка Система от пешеходни пътеки 44

□□ Съставете секторната карта с квартални центрове, градски центрове, реги-

Квартален център

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

онални градски ядра, транзитни мрежи и областни резервати. □□ Отделете площите, които не са определени за съхраняване и не са избрани


ИНСТРУМЕНТ ЗА ОЦЕНКА НА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА това определената зона или цел трябва да бъде анализирана по-подробно, за да бъде гарантирана възможността за успешна реконструкция. За определяне потенциала за трансформация в цялостна общност може да се използва Инструмент за оценка на реконструкцията на спрола.

Както е описано подробно в седемте етапа на реконструкцията на спрола на регионално ниво, потенциалът за реконструкция се определя чрез картата на сектора, базирана на местоположението, възможностите за обществен транспорт, и различни демографски, икономически и екологични фактори. Въпреки

ЕВОЛЮЦИЯ ИЛИ „ДЕВОЛЮЦИЯ“ ПОТЕНЦИАЛ ЗА:

ДА

НЕ

РЕЗУЛТАТ

ТРИ ИЛИ ПОВЕЧЕ?

ТРИ ИЛИ ПОВЕЧЕ?

РЕШЕНИЕ

ЕВОЛЮЦИЯ

„ДЕВОЛЮЦИЯ“

РЕЗУЛТАТ

Квартален център Градски център Регионално градско ядро

Остава както си е. Превръщане в селскостопанска земя Завръщане към естествено природно състояние

Квартална структура Жизнеспособна инфраструктура и комунални услуги Екологични показатели Качествен жилищен фонд Финансова жизнеспособност

Фигура 3-12. Инструмент за оценка

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

45


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА Анализът на липсващите елементи на реконструкцията на спрола улеснява идентифицирането на характеристиките и удобствата, които са необходими за трансформиране на спрол зоните в пълноценни общности. Правата за развитие на зоните за конструкция на спрола, съгласно секторната карта, трябва да бъдат предоставени или разрешени административно по право. Придобиването на правата е силен стимул за преструктурирането на спрола. Тази система обаче е уязвима за злоупотреби чрез създаване на хибридни или непълноценни квартали. Контролен списък с критерии или анализ на липсващите елементи може да се справи с този проблем чрез формиране на база за приемане. Служителите от отдел „Планиране“ могат да го използват, за да определят дали подадените за одобряване планове вероятно ще осигурят социални и екологични ползи, свързани с пълноценни общности и дали те отговарят на изискванията за увеличаване на плътността и други стимули, като отлагане на таксите за оценка и придобиване на права. Анализът на липсващите елементи на реконструкцията на спрола също може да служи на инвеститорите, като им позволява да анализират недостатъците на спрол зоните и определят какви елементи ще да се добавят и дали модернизацията е финансово изгодна. Набелязаните зони за реконструкция имат потенциал за повечето от следните: КВАРТАЛНА СТРУКТУРА Зоната, предназначена за реконструкция, трябва да има структура, в която може да се създаде жизнеспособна квартална единица. Трябва да има забележим център, с транспортна спирка, който може да се трансформира в площад, зелено централно пространство или запомнящо се кръстовище. Този център може да бъде или не в географската среда на квартала, тъй като смесеното ползване работи по-добре на периферията, ако е споделено с други квартали. Нови сгради могат да бъдат позиционирани в центъра, или съществуващите сгради могат да бъдат преобразувани, за да бъдат близо до тротоара и помежду си, създавайки усещане за пространствено оформление. Повечето други сгради в общността могат да запазят своите по-големи отстояния и да бъдат раздалечени помежду си, запазвайки крайградския си характер. Районът в рамките на пет до седем минути пеша от центъра може да бъде реконструиран чрез добавяне на нови сгради и преоборудване на съществуващи такива. 46

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Могат да бъдат въведени различни видове жилища или съществуващите сгради могат да бъдат преконфигурирани в жилищни единици от типа „обитаване – работа“, дуплекси, редови къщи и апартаменти, така че разнородното население от различни поколения може да намери подходящи места за живеене. Нови бизнеси могат да бъдат създадени, както и нови или модернизирани работни места могат да бъдат предоставени под формата на офис сгради или единици от типа „обитаване – работа“. Достатъчно разнообразни магазини и услуги могат да бъдат планирани, за да осигурят обикновените нужди на едно домакинство. Магазин за стоки от първа необходимост, поща, банкомат, детска градина и фитнес са най-важните сред тях. Предизвикателство е да се привлекат магазини и услуги в реконструираните зони; това обаче ще бъде по-лесна задача, отколкото да се прибягва до нови разработки, защото съществуващите зони вече имат плътност на обитаване, която допълнително ще бъде увеличена за подпомагане на обществения транспорт. Така ще могат да се поддържат магазини и услуги. Къщите могат да бъдат разширени, като се намалят дълбоките предни отстояния в стил „предградия“, да се направят улиците по-удобни за пешеходци, могат да се въведат комбинации от ползвания и да се осигури допълнителна плътност в подкрепа на обществения транспорт. В предната част или задния двор на всяка къща могат да бъдат разрешени допълнителни постройки. Те могат да се използват като апартаменти под наем или домашни офиси. Някои парцели могат да бъдат разделени, за да създадат дуплексни жилищни сгради. Трябва да съществува или да бъде планирано основно училище достатъчно близо, така че повечето деца да могат да ходят пеша или да карат колело от и до жилищата си. Това разстояние не трябва да бъде повече от една миля. Детски площадки могат да бъдат създадени близо до всяко жилище. Разстоянието от жилище до детска площадка не трябва да бъде повече от една осма от миля. За тази цел могат да бъдат използвани пустеещи парцели или остатъците от открити пространства. Някои подходящи парцели на видно място могат да бъдат запазени за сгради за обществено ползване. Трябва да се осигури място за квартални събирания и други обществени дейности. Местното производство на храни може да бъде въведено с използването на дълбоките отстъпи в стил „предградие“, празни парцели, нефункциониращи голф игрища и други открити спрол пространства. Градското земеделие трябва да


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

бъде интегрирано във всички мащаби: малки и големи ферми по периферията на квартала, отдадени законово площи и общински градини в рамките на общността, покриви, балкони и градини в рамките на частните парцели. Възможно е, чрез реконструкцията на спрола да се осигурят жилищни единици за възрастни хора с независимо и асистирано ползване с цел създаване на общности, обитавани през целия живот. Общността и собствениците на имоти трябва да бъдат организирани и участващи в решенията, свързани с реконструкция на спрола и физическата еволюция или „деволюция“, поддръжка и сигурност. АДЕКВАТНИ ИНФРАСТРУКТУРА И КОМУНАЛНИ УСЛУГИ

Трябва да е възможно да се запази и използва повторно по-голямата част от съществуващата сива инфраструктура и комунални услуги, както и да бъдат надградени и разширени в съответствие с по-високата интензивност на градските условия. Водата, канализацията, електричеството и комуникациите трябва да могат да бъдат надграждани, за да се справят с по-високата плътност, както и да се включват нови енергоспестяващи и генериращи енергия технологии. Съществува потенциал за възстановяване и създаване на връзки с природата и зелената инфраструктура, като пешеходни и велосипедни пътеки, устойчиви системи за дъждовни води. Съществуващите пътни артерии в целевата зона могат да бъдат свързани, за да образуват мрежа, предоставяща разнообразие от маршрути и разпределяне на трафика. Пътните артерии трябва да се свързват с тези на съседните зони възможно най-често. Съществуващите пътни артерии могат да бъдат преоборудвани с цел намаляване скоростта на движение и създаване на комфортна среда за пешеходци и велосипедисти чрез въвеждане на улично паркиране, по-широки тротоари, медиани, платна за достъп и крайпътни дървета, наред с други елементи. Откритите паркинги и многоетажните гаражи могат да бъдат скрити с външни добавени сгради (маскиращи конструкции с малка дълбочина) или озеленяване. Паркингите могат да бъдат реорганизирани и изнесени в задната част на сградите и някои блокови пространства могат да бъде дооборудвани с добавяне на алеи или платна.

на представителния разрез може да се използва за предоставяне на избор на градска и извънградска среда и подобряване на цялостното социално-икономическо и природно многообразие в рамките на областта (вж.: Глава втора, „Реконструкция на спрола: Регулаторни техники“). Допускането на по-плътно застрояване и смесено предназначение в зоните на представителния разрез ще подобри общите екологични показатели на мястото, тъй като хората ще карат по-малко, ще пестят енергия и ще намаляват въглеродните емисии. Въвеждането на практиките на устойчиво управление на дъждовните води, калибрирани по представителния разрез, допринасят за опазване и реконструкция на регионални вододели. Дъждовната вода трябва да се третира на място в извънградските и извън застроените територии за градските зони. Устойчиви инструменти, като пропусклива настилка, канализиране, съхранение и филтриране, трябва да бъдат избирани според местоположението им в представителния разрез. (Вж.: също The Light Imprint Handbook от Томас Лоу, който предлага редица устойчиви алтернативи на конвенционалните практики за дъждовни води).2 Откритите пространства трябва да бъдат свързани, за да се оформят мрежи, и екологично чувствителните зони трябва да бъдат защитени и възстановени. Могат да бъдат въведени допълнителни видове транспорт за намаляване на зависимостта от автомобила, замърсяването на въздуха и използване на енергия. КАЧЕСТВЕНО ЖИЛИЩНО СТРОИТЕЛСТВО

Технологии за възобновяема и ефективна употреба на енергия могат да бъдат включени в съществуващите и нови сгради. Някои от техниките включват стратегии за реновиране с цел осигуряване на естествено охлаждане, вентилация и дневна светлина, намаляване на съотношението повърхност/обем, добавяне на пасивни слънчеви системи, повторно използване на водата и третиране и рециклиране на твърди отпадъци. Зелени строителни стандарти, като тези, установени от Съвета за зелено строителство на САЩ Green Building Council, Energy Star, Southface Institute и Florida Green Building Coalition, трябва да бъдат интегрирани в процеса на реконструкция на спрола в мащаба на сградата. ФИНАНСОВА СТАБИЛНОСТ

ЕКОЛОГИЧНИ ПОКАЗАТЕЛИ

Стратегиите за реконструкция на спрола подобряват екологичното представяне на крайградските общности. Методологията

Зоната за реконструкция е избрана на регионално ниво, защото демонстрира потенциал за създаване на работни места и икономически растеж. Преустройството също трябва да има РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

47


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

финансов смисъл за частния сектор. По-долу са посочени някои необходими условия за икономическата ефективност на реконструкцията (за източници на финансиране вж. Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). Трябва да е възможно реконструкцията да се извършва постепенно, в управляеми фази, с по-малки инвестиции, необходими на всеки етап. В случай на множество собственици на имоти някои парцели трябва да бъдат окрупнени, улесняващи по-бърза и по-всеобхватна реконструкция. Процесът е по-лесно осъществим с търговските имоти, в които собствеността е съсредоточена в по-малко ръце, докато придобиванията в жилищните квартали ще бъде по-трудно и постепенно, защото има множество собственици. По-високата плътност и множеството функции трябва да бъдат достатъчни за гарантиране на разумна печалба. Проекти под формата на пълноценни общности, създадени съгласно принципите на устойчивия растеж и нов урбанизъм са демонстрирали по-високи търговски стойности на имоти. Ако проектите за реконструкция достигнат високите стандарти на тези модели, те трябва да могат да постигнат съответен икономически успех. Финансово достъпните жилища трябва да се включат, независимо дали чрез адаптивно повторно използване на съществуващи структури (еднофамилни къщи, превърнати в дуплекси и многофамилни единици или търговски сгради, превърнати в жилищни) или в нови сгради, като спомагателни помещения и гаражни апартаменти.

48

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

Drawing by Laurence Qamar and Galina Tachieva

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ ЧРЕЗ „ДЕВОЛЮЦИЯ“

Фигура 3-13. Пълноценни общности, определени от земеделски зелени пояси

Drawing by Laurence Qamar and Galina Tachieva

Детройт, който изпитва спад от десетилетия в икономиката и населението отдавна е поле за идеи за „свиване“ и „деволюция“. Проучване от 1993 г. показва намаляването на физическата инфраструктура на града и неговите непосредствени предградия, превръщайки се в компактни, екологично устойчиви общности (Фигура 3-13). Основните транспортни коридори (железопътни линии и магистрали) се трансформират в зелени пояси за естествен дренаж, коридори на местообитанията и производство на местна храна, но запазват функцията си за мобилност. Органичните градини и открити пространства са леснодостъпни от нововъзстановена градска тъкан (Фигура 3-14). По-плътните и по-запазени квартали се реконструират около съществуващи групи от обществени сгради, докато най-малко населените се превръщат в селскостопански земи и в селища с ниска плътност.

Фигура 3-14. Реконструкция на квартал чрез свиване и уплътняване РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

49


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ И УПЛЪТНЯВАНЕ НА КРАЙБРЕЖЕН СЕКТОР

След очертаване на природните зони, които ще бъдат запазени посредством използване на налични данни за околната среда, кварталният план за наслагване на конструкцията е готов (Фигура 3-16). Той разпределя пешеходните изохрони от четвърт квадратна миля в кварталите и десетминутния пешеходен маршрут от центъра до периферията на спрол секторите за реконструкция, които ще са бъдещите градски центрове. Местоположенията на кварталите се избират, където съществуващите

©2009 Google, Map Data ©2009 Tele Atlas

Панорамната снимка показва съществуващите условия на крайбрежен сектор, доминиран от спрол развитие (Фигура 3-15). Основната пътна артерия минава по вътрешността покрай квартали, заобиколени от земя, които имат потенциал за уплътняване. Преобладаващо еднофамилното строителство е по протежение на канали, които изключват свързана пътна мрежа. Търговските обекти се намират в отделни тупикови зони по основните пътни артерии.

Фигура 3-15. Реконструкция на спрол на ниво регионален сектор

Квартал Фигура 3-16. Картографиран сектор с пешеходни изохрони за квартали и градски центрове 50

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Градски център


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

природни и създадените от човека условия съвпадат с идеята за най-добра свързаност и близост, докато градските центрове са реновирани съществуващи търговски мрежи в ядра със смесено предназначение, обслужващи няколко квартала и разположени по планирани маршрути за обществен транспорт. Пешеходните изохрони са доразвити в градска тъкан на свързани мултимодални улици (Фигура 3-17). Секторът, предвиден за уплътняване, е свързан със съществуващото

крайградско развитие през транзитния коридор чрез множество автомобилни и пешеходни връзки. Представителният разрез показва кварталните (в светлите тонове) и градските (в тъмните тонове) центрове (Фигура 3-18). Това наслагване позволява различни типове сгради и предназначения, които ще балансират колекцията на съществуващи жилищни и търговски изолирани зони в споделена територия от свързани комплекси, квартали и градските центрове.

Фигура 3-17. Пешеходни изохрони и свързана градска тъкан

Т1 – Природна зона Т3 – Крайградска зона Т4 – Обща градска зона Т5 – Градски център Т6 – Градско ядро CS – Обществено пространство

Фигура 3-18. Представителен разрез – зониране РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

51


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ СЛЕД НАВОДНЕНИЕ

Фигура 3-19. Първи сценарий: Напълно ново изграждане след наводнение

Фигура 3-20. Втори сценарий: Частично изграждане в по-малки зони 52

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


АНАЛИЗ НА ЛИПСВАЩИТЕ ЕЛЕМЕНТИ НА РЕКОНСТРУКЦИЯТА НА СПРОЛА

Първият сценарий (Фигура 3-19) показва пълно възстановяване на крайградска зона, наводнена от езеро, разположено на север. Система от езера за управление на дъждовните води се създават по протежение на езерото за защита от бъдещето наводнение. Открито пространство Застроена зона Обществено пространство Водни площи

Вторият сценарий (Фигура 3-20) показва частично възстановяване в рамките на по-малка площ, концентрирайки по-голямата част от развитието под една от основните пътни артерии, ориентирани изток – запад. Това ще създаде по-компактно развитие в сравнение с първия сценарий и ще избегне разпръснато възстановяване, което би било по-трудно за обслужване и поддръжка..

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА РЕГИОНАЛНО НИВО

53


63 ЗАСТРОЕНИ СЕЛСКИ ЗОНИ

151 ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

64 65 71 72

153 НЕДОСТАТЪЦИ 154 ТРАНСФОРМАЦИЯ ВЪВ ВЪЗЛОВ ТРАНЗИТЕН БУЛЕВАРД 158 ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ 159 ПРИЛОЖЕНИЕ

НЕДОСТАТЪЦИ ТРАНСФОРМАЦИЯ В СЕЛЦЕ ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ

75 ЗОНИ, ЗАСТРОЕНИ С ЕДНОФАМИЛНИ КЪЩИ 77 80 87 88 89 90

НЕДОСТАТЪЦИ ТРАНСФОРМАЦИЯ В КВАРТАЛЕН ЦЕНТЪР ПРЕЗОНИРАНЕ ЕТАПИ ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ

93 ЗОНИ, ЗАСТРОЕНИ С МНОГОФАМИЛНИ СГРАДИ 94 НЕДОСТАТЪЦИ 95 ТРАНСФОРМАЦИЯ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР 103 ПРЕЗОНИРАНЕ 104 ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ 105 ПРИЛОЖЕНИЕ

111 ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР 113 114 121 122 123 124

НЕДОСТАТЪЦИ ТРАНСФОРМАЦИЯ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР ПРЕЗОНИРАНЕ ЕТАПНОСТ ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ

129 ТЪРГОВСКИ МОЛ 131 НЕДОСТАТЪЦИ 132 ТРАНСФОРМИРАНЕ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР 140 ПРЕЗОНИРАНЕ 141 ЕТАПНОСТ 147 ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ 149 ПРИЛОЖЕНИЕ

163 БИЗНЕС ПАРК 164 165 172 173 174

НЕДОСТАТЪЦИ ТРАНСФОРМИРАНЕ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР ПРЕЗОНИРАНЕ ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ ПРИЛОЖЕНИЕ

179 ПЕРИФЕРНО ГРАДСКО ЯДРО 181 НЕДОСТАТЪЦИ 182 ПРЕОБРАЗУВАНЕ В РЕГИОНАЛНО ГРАДСКО ЯДРО 189 ПРИЛОЖЕНИЕ

191 КРАЙГРАДСКИ КАМПУС 193 НЕДОСТАТЪЦИ 194 ПРЕОБРАЗУВАНЕ В ТРАДИЦИОНЕН ГРАДСКИ КАМПУС 202 ПРИЛОЖЕНИЕ

205 ОТКРИТИ СПРОЛ ПРОСТРАНСТВА 205 НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО РАЗВИВАЩО СЕ ГОЛФ ИГРИЩЕ 206 НЕДОСТАТЪЦИ 207 ТРАНСФОРМАЦИЯ В КВАРТАЛЕН ЦЕНТЪР 213 ПРИЛОЖЕНИЕ


ГЛАВА ЧЕТВЪРТА

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ Реконструкцията на спрола в мащаба на общността се концентрира върху специфичните техники, използвани за трансформиране на отделни разпокъсани елементи на спрола и комбинирането им с цел създаване на пълноценни общности, които са пешеходно достъпни, базирани на човешкия мащаб, и съдържат смесени функции и мултимодален транспорт. Локалният мащаб е найваж­ният в процеса на реконструкция на спрола, тъй като прави връзка между голямата картина на региона и тесния фокус на отделната улица и сграда. Именно в този мащаб са постигат най-важните елементи на спрол реконструкцията – пешеходна достъпност и общественото пространство. Техниките за проектиране включват свързване и трансформиране на пътни артерии, създаване на градска тъкан от квартали, образуващи разнообразни обществени пространства, смесени функции както вертикално, така и хоризонтално, въвеждане на разнообразни видове сгради, преструктуриране на паркинги и много други. Както е посочено в Глава втора, „Реконструкция на спрола“, тези техники се използват за създаване на видове общности – махали (малки села или селски центрове), квартални центрове, градски центрове и регионални градски ядра, които са много различни от спрола по своята физическа форма. Търговските коридори също се трансформират в транзитните коридори и квартали, достъпни за обществен транспорт, а кампусите са подобрени в пешеходен и балансиран урбанизъм. Откритите пространства, срещани в спрола, също са анализирани и модернизирани в локален мащаб. Тази глава представя трансформацията на следните типични спрол елементи: • Селска застроена зона в малко селище; • Еднофамилно застроен квартал в квартален център; • Многофамилно застрояване в градски център; • Търговски център в градски център; • Търговски мол в градски център; • Търговски коридор във възлов транзитен булевард; • Бизнес парк в градски център;

• Крайградски вторичен център в регионално градско ядро; • Крайградски кампус в традиционен градски кампус; • Спрол пространство в различни видове квартали. В цялата страна, голям брой от тези спрол разновидности започнаха да се провалят. Дали защото са стари и занемарени, вече не модерни или дори съвсем нови (понякога все още не завършени), но твърде далеч от работата и нуждите на ежедневието, тези жилищни сгради започват да се провалят в рекордни числа през 2007 – 2008 г. и се очаква тенденцията да продължи. Това е причината такива места да бъдат реконструирани и е важно да се има предвид този факт при разглеждане на някои от радикалните намеси, до които води ремонтът на спрола. Банкови изземвания и падащи цени на жилищните квартали създадоха отчаяна ситуация, която се разпространи и в търговските центрове, които жилищните райони е трябвало да подкрепят. Жителите може да реагират емоционално на идеята за продажба или замяна на техните семейни домове и е възможно собствениците на фирми да не са склонни да губят своята бизнес собственост, но в някои случаи може да нямат друг избор. Всъщност ремонтът на спрола предлага на влошаващи се места втори шанс за ново развитие. В допълнение, нито една от мерките за реконструкция няма да бъдат наложени на общностите. В идеалния случай целта на съживяването ще насърчи консенсус в подкрепа на метода сред общините, собствениците на имоти и техните организации за постигнат целите на реконструкцията. Реконструкцията на спрола ще има широки социално-икономически ползи за местата с единична функция, ако те се трансформират в оживени пешеходни общности със смесени функции, ще ги направи привлекателни за предстоящите пазарни сегменти (бейби бумърите и милениалите), които могат да спрат и дори да обърнат тенденцията на намаляващите стойности на недвижимите имоти. Уплътняването на застрояването ще подкрепи съществуващия бизнес, ще създаде основа за разкриване на нови такива и ще подкрепи обществения транспорт. Стратегиите за урбанизация ще създадат достъпни цени и разнообразни жилищни възможности за различни популации. 55


Комбинацията от функции ще насърчи ходенето и намаляването на шофирането, ще намали замърсяването и ще спести енергия и ресурси. Самият процес на реконструкция ще подкрепя нова, зелена и прогресивна индустрия, която ще създаде работни места и ще запази способните хора в съществуващите общности, като едновременно привлича новодошлите. Друга голяма полза от проектите за реконструкция на спрола в мащаба на общността е възстановяване на земята, която е била по-рано похабена за паркинги и свръхмащабна инфраструктура, но може да се използва за създаване на по-добри селища. Тази земя е потенциален генератор на данъци за общините и източник на печалба за частния сектор и може да стимулира преустройството в съседни спрол зони. Не всички спрол елементи се поддават на една и съща степен на реконструкция. Групите жилища могат да бъдат трудни за реорганизиране, тъй като не са лесно достъпни и са много разпръснати. Цената на реконструкцията – подобряване на инфраструктурата или въвеждане на услуги, смесени функции, обществени институции и другите елементи на истинския пълноценен квартал – може да е твърде висока. Собственици на земя може да възпрепятстват процеса или да няма политическа воля. Както беше обсъдено в Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“, някои области няма да бъдат реновирани може би с надеждата, че ще оцелеят такива, каквито са, или може би ще бъдат определени за превръщането им в селскостопански земи или природни зони. Методологията за селективна реконструкция на спрола в локален мащаб ще гарантира, че обществените ресурси ще стимулират само тези области, които имат потенциал да бъдат от полза за региона. Обектите за реконструкция се определят по следните приоритети, набелязани в регионален мащаб. Примерите, анализирани в тази глава, са предварително избрани заради потенциала им, удачен за реконструкция от обществения сектор (общински управления, градски организации за планиране, регионални съвети) чрез сътрудничество с частният сектор (организации на местните общности и други органи като сдруженията на собствениците). Използваните методологии, като последователното картографиране на сектори, Инструментът за оценка и анализ на ремонт на спрола и Анализът на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“) ще улеснят и рационализират процеса на подбор. Реконструкцията на спрола в локален мащаб включва набор от мерки, които са както аналитични, така и практически и могат да се изпълняват последователно или едновременно. Стъпките са: 56

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

• Стъпка първа: Анализирайте потенциала на терена; • Стъпка втора: Приложете градоустройствени техники; • Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники; • Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение. СТЪПКА ПЪРВА: АНАЛИЗИРАЙТЕ ПОТЕНЦИАЛА НА ТЕРЕНА

Анализът на съществуващите условия се извършва едновременно на няколко нива. Изследване на структурата на собственост и настоящите наематели и изисквания в техните лизингови договори (в случая на търговски имоти) определят степента, времевата координация и етапите на реконструкция. Продължителността на лизинговите договори на наемателите и стабилността на бизнесите определят възможните варианти на собственост за парцела, който трябва да бъде адаптиран към изискванията. Идеалният сценарий ще бъде покупка от едноличен собственик на терена за пълен контрол и управление на процеса по преобразуването му, но това е рядко постижимо. Допълнителни структури на собственост могат включват покупка от множество партньори, лизинг, публично-частно партньорство, кооперативна собственост или организация, управляваща имотите (тръст). Принудително изкупуване на важно за държавата или изпаднало в разруха имущество (еминънт домейн) може да се разглежда като крайна мярка, ако местоположението на реконструкцията е от регионално значение и никаква друга транзакция за смяна на собствеността не може да бъде постигната. Демографският анализ и другите маркетингови проучвания предоставят прогнози за бъдещ прираст на населението в района и формират комбинацията от видове жилищни сгради за включване в терена. Маркетинговото проучване подсказва демографските сегменти, които е най-вероятно да бъдат привлечени към бъдещия квартал или градски център. Анализът на липсващите елементи на местния и регионален пазар идентифицира видовете функции, необходими за ребалансиране на съществуващите – ако вече магазините са налични, трябва да бъдат добавени офиси, хотели и обществени функции. Анализът също помага да се отговори на въпроси относно потенциала за допълнителни търговски площи в бизнес зоните или за нови такива в жилищните райони. Идеалният микс ще включва баланс между националните вериги и по-малкия местен бизнес в подкрепа на регионалната икономика.


Потенциалът за създаване на нови работни места трябва да бъде анализиран, включително необходимостта от инкубаторни пространства за стартиращи бизнеси на достъпна цена. Проучванията на съществуващите бизнес центрове и прогнозите за създаване на работни места ще формират бъдещите предложения за разполагането на нови бизнеси. Анализът на съществуващия сграден фонд определя кои сгради ще бъдат запазени, реновирани и преустроени и кои ще бъдат частично или изцяло съборени. Целта трябва да бъде гама от гъвкави и достъпни финансово типове сгради, които могат лесно да се адаптират към различни приложения и дейности в крак с промените на пазара. Големите търговски сгради със солидни метални конструкции могат лесно да бъдат преоборудвани в обществени сгради като галерии, училища, детски градини, фитнес центрове за здравословен начин на живот и такива за възрастни хора, докато много от повтарящите се, с кратък живот търговски сгради могат да се окажат по-подходящи за събаряне. Жилищните сгради се анализират за потенциални подобрения на енергийната им ефективност и възможна трансформация в по-градски тип (напр. McMansion, трансформиран в многофамилна жилищна сграда) или в други начини на ползване (къща в стил ранчо, преустроена в жилище с място за работа или бизнес). Комуникационната свързаност и модели на трафик също се анализират. Съществуващите и потенциалните връзки ще повлияят на това как ще бъде създаден нов квартал или градски център. Наличното паркиране и потенциалното намаляване на изискванията за крайградско паркиране формират основата за нова стратегия за паркиране. Ще мине много време преди всички да са пешеходци или да използват обществен транспорт; следователно паркирането трябва да се осигури. То може да бъде обезпечено чрез използване на улични паркоместа, реорганизиране на съществуващите паркинги, намаляване на изискванията за паркиране чрез прилагане на коефициенти за споделено паркиране или изграждане на паркинг сгради. Повечето крайградски търговски обекти са построени при неадекватни изисквания за контрол на дъждовните води и стандартите за опазване на природата от последните десетилетия. Прекомерно големите площи с паркоместа и пътищата създават значителни непропускливи зони, които променят естествените хидрологични и дренажни модели. Потоците дъждовна вода от пътища и паркинги поемат надолу по течението и замърсяват близките водоеми. Реконструкцията на тези зони изисква подобряване на способността за боравене и третиране на дъждовни води както на място, така и в по-голям дренажен басейн. Въвеж-

дането на дъждовни градини, зелени площади с понижени нива, откриването на покрити водни потоци, пропусклива настилка и други устойчиви техники за контрол на дъждовните води намаляват въздействието на непропускливи зони върху хидрологията на водосбора и осигуряват най-добри практики за управление на по-добро качество на водата по течението й. Търговските обекти в предградията обикновено попадат под определението за реконструкция на „сиви“ зони и не изискват широкомащабно възстановяване на околната среда. В случаите на депа за отпадъци, бензиностанции, голф игрища или промишлено използвани зони, включващи опасни материали, са необходими процедури за обеззаразяване и отстраняване. Тези територии са класифицирани като „кафяви“ и е възможно да има държавни или федерални програми за подпомагане на тяхното премахване. СТЪПКА ВТОРА: ПРИЛОЖЕТЕ ГРАДОУСТРОЙСТВЕНИ ТЕХНИКИ

Подходящите места за обновяване на спрола, както и кварталната структура (на базата на пешеходни райони) се определят в регионален мащаб. Реконструкцията в общински мащаб се занимава с капацитета и размерите на структурата, кварталите, пътните артерии и обществено пространство. Местата, показващи редица сходни дефекти – такива като: автомобилна зависимост, липса на квартална структура и разнообразни функции, липса на свързаност и организация, разраснали се с много разклонения свръхмащабни пътни артерии и недостиг на дефинирана обществена среда – се характеризират като подходящи за спрол развитие. По-долу са дадени обобщения на основните недостатъци и коригиращите техники на градския дизайн, приложени за реконструкцията. Недостатък: сгради с единично предназначение и ползване Техника за отстраняване: Въведете нови типове сгради за задоволяване на комбинации от функции. Първата стъпка е да се идентифицират проблемите с начина на използване на земята при спрол развитието. Липсата на разнообразни функции води до автомобилна зависимост и загуба на енергия и ресурси, тъй като хората са длъжни да шофират за всички техни ежедневни дейности и нужди. Този недостатък се коригира чрез въвеждане на нови типове сгради, които ще позволяват съществуването на различни начини на ползване в непосредствена близост до пешеходРЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

57


ните райони. Точните количества и разпределение на тези нови сгради ще варират за всеки обект в зависимост от фактори като: демографски растеж и необходима плътност за поддържане на обществен транспорт. В идеалния случай такива количествените директиви ще идват от по-големите регионални разработки за планиране с разбирането, че гъвкавостта на използването ще бъде от съществено значение за успешното обновяване. Стратегиите за урбанизация включват широко разно­ образие от видове сгради, които рядко се използват в спрола. Например големи, недостатъчно използвани паркинги могат да бъдат заменени със сгради, които маскират паркингите и образуват периферни комплекси, създавайки пешеходно достъпна структура от безформеното пространство и осигуряват необходимата плътност, която ще поддържа обществения транспорт. Плътни стени и паркинги могат да бъдат прикрити от сгради с тесни издължени планове (линейни сгради) за създаване на среда, подходяща за пешеходци. Тези линейни сгради могат да се използват като инкубатори за малък бизнес. Жилища с място за работа или бизнес, апартаменти тип студия могат да бъдат добавени като нови видове сгради, които да се харесат на по-младите купувачи и може би на активните бейби бумъри. Редовите къщи, които в конвенционалните предградия са просто долепени жилищни сгради в средата на паркинги, може да се превърнат в полезни допълващи елементи на новите градски улици. Заедно с добавянето на нови сгради в спрол зоните, запазването, разширяването и/или повторното използване на съществуващите структури играят важна роля при въвеждането на нови функции при необходимост и повторно използване на съществуващите материали за екологични цели. Например изоставените големи търговски сгради могат да бъдат превърнати в училища, сателитни кампуси на общински колежи, хранителни магазини, офиси, здравни центрове (фитнес, йога и т.н.), центрове за възрастни хора, галерии и други, които често липсват при спрола. Някои от големите търговски сгради могат да се използват и като паркинг гаражи, тъй като са разположени дълбоко в имотите, оставяйки предните паркинги за преустройство и допълване. Някои от тези техники са илюстрирани в Глава седма, „Реконструкция на сградно ниво“. Осигуряването на финансово достъпни жилища е друг важен аспект на реконструкцията на спрола в мащаба на общността. Преобразуването на съществуващи еднофамилни къщи в дуплекси и многофамилни сгради и добавянето на допълнителни помещения и апартаменти над магазините може да увеличи броя на финансово достъпните единици в реконструира58

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ните общности (вж.: Глава шеста, „Реконструкция на квартално ниво“ и Глава седма, „Реконструкция на сградно ниво“). Недостатък: Липса на достъпна пешеходна квартална структура Техника за отстраняване: Свържете и ремонтирайте пътните артерии. Спрол зоните обикновено имат големи, несвързани квартални структури. Големите квартали трябва да се разделят на по-малки части, за да направят ходенето и колоезденето безопасно и лесно. Вътрешните пешеходни мрежи на кварталите трябва да бъдат вплетени заедно, като се използват съществуващите паркинги, автомобилни алеи и задънени улици, като в същото време са налице отворени връзки към околността. Вмъкването на пешеходни улици, алеи, локални обслужващи платна в задните дворове, където са разположени малки жилищни единици, създава допълнителна свързаност. Свързването на тупиците е друг инструмент, който трябва да бъде използван; първата стъпка може да включва само пешеходни и велосипедни пътеки, като автомобилните връзки може да се добавят по-късно. В допълнение, пешеходният характер и скоростта на движение на съществуващите пътни артерии и кръстовищата трябва да бъдат подобрени (вж.: Глава пета, „Реконструкция на пътища, улици и паркинги“). Недостатък: Разпръснати открити паркинги Техника за отстраняване: Рационализирайте паркирането. Неизползваното открито паркиране е универсален дефект на спрола. Тези обширни, павирани площи правят пешеходното движение неприятно и малко вероятно, но те имат голям потенциал за запълване и преустройство. Паркинг парцелите трябва да бъдат реорганизирани в рамките на новосформираните квартали, с улични паркоместа по протежение на улици и гаражи, добавени навсякъде, където е възможно. Тези опции за паркиране могат да бъдат подкрепени със субсидии от публично-частни партньорства или чрез стимулиращо финансиране за инфраструктурата. Местните жители често се противопоставят на строителството на паркинг гаражи, но подкрепят по-високата плътност на застрояване, необходима за поддържане на обществения транспорт и намаляване на непропускливите площи на наземни паркинги. Един от начините за преодоляване на съпротивата срещу изграждането и субсидирането на гаражи за паркиране е да се проектират за бъдещото им превръщане в офиси, жилищни помещения или за граждански нужди. Това изисква прилагането


на хоризонтални междуетажни плочи, тъй като наклонените подове на гаражите за паркиране не могат да бъдат използвани повторно като обитаемо пространство. Наземните паркинги може да се запазят или да се определят като „поземлени банки“ за бъдещи сгради след появата на обществен транспорт (вж.: Глава пета, „Реконструкция на пътища, улици и паркинги“). Недостатък: Липса на открити пространства Техника за отстраняване: Определете откритите и обществените пространства. Крайградският спрол осигурява високо качество и големи количества частни пространства под формата на просторни жилищни и търговски сгради, но е печално известен за ниското качество на общественото му пространство. В традиционния урбанизъм то включва частите от градската тъкан, които са общи: улици, площади и паркове. Качеството му зависи от физическите измерения и характера на „външните стаи“, които сградите създават. При спрола общественото пространство обикновено е остатъчно – отрязъци, последвали допълнения – обикновено приемаща формата на ориентирани към автомобилите пътни артерии, паркинги и неизползваеми буфери и сервитути. Дизайн техниките за реконструкцията на спрола включват свързване на съществуващите мрежи на открити пространства за образуване на коридори на природни зони с естествен дренаж и подобряване на общественото пространство чрез запълване на пролуките със сгради и замяна на паркингите с пешеходно достъпни с квартали. Откритото пространство включва преходни пространства, като вътрешни дворове и обществени пространства (на границата между общественото и частното обитаване) в рамките на периферните квартални сгради. Граждански пространства (паркове, площади, детски площадки) и граждански сгради (зали, пазари, пощенски станции) са добавени, за да служат като забележителности и оформящи приятни гледки. Недостатък: Липса на местно производство на плодове и зеленчуци Техника за отстраняване: Интегриране на пространства за местното производство на плодове и зеленчуци Процесът на реконструкция на спрола създава възможност за местно производство на храни в рамките на преустроените търговски обекти и жилищни сгради. Ако даден парцел ще бъде преустройван така или иначе, възможностите за градско земеделие могат лесно да бъдат изследвани. Локалните места за производство на храни могат да бъдат въведени под формата на общински градини и специално отдадени за целта места в кварталите или в обществените пространства, или частни гра-

дини в имотите, в задните дворове или на покривите на сгради. Тези пространства ще осигурят много жители с достъп до пресни продукти на пешеходно разстояние и ще се превърнат в нови и интересни места за социализиране и възпитание на подрастващото поколение. Въвеждането на градско земеделие също ще направи общността по-устойчива в дългосрочен план чрез снабдяване на някои от хранителните нужди локално, вместо цялата храна да се доставя от големи разстояния. Това са най-често срещаните недостатъци и коригиращи техники, много от които се припокриват за повечето от спрол елементите. Има обаче такива видове спрол, като селските зони на обитаване и крайградските кампуси, наред с други, които имат някои специфични недостатъци и се нуждаят от коригиращи техники. Те са описани със съответните им елементи по-късно в тази глава. СТЪПКА ТРЕТА: ВЪВЕДЕТЕ РЕГУЛАТОРНИ И УПРАВЛЕНСКИ ТЕХНИКИ

Както беше отбелязано в Глава втора, „Реконструкция на спрола“, предизвикателство е да се приложи реконструиране на спрола в рамките на настоящата регулаторна среда, която все още поддържа монофункционално, разделно зониране и нормативи, които произвеждат спрол не само в предградията, но също в градовете. Необходими са нови регулаторни и мениджмънт инструменти на регионално и местно ниво. Това вероятно е постижимо в един регион или община поотделно, чрез замяна на съществуващите цялостни планове и наредби с тези, които съдържат истински стимули за създаване на пълноценни общности. Образците на наредби са постановления, които са ключови за процеса на реконструкция на спрола. Те установяват нормативите като закон, който да се следва за ново допълващо и преустройващо строителство. Кодовете, базирани на формата, уреждат начина, по който законите трябва да бъдат следвани за постигане на балансирана обществена среда. Също така регулират формата на сградите и техните отношения с обществените пространства, за разлика от конвенционалните зониращи нормативи, които регулират функцията. Градските стандарти са насоки в рамките на формообразуващите кодове, които предписват начина, по който сградите се отнасят към общественото пространство: ползването и ситуирането върху парцела, конфигурация или височина на сградата, отстояния, видове частни фасади и начин на паркиране. Регулиращите планове предоставят визуални карти за формообразуващи кодове. Те показват природните и селските РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

59


зони, които да бъдат запазени, смесената употреба под формата на зони на представителния разрез, обществените зони, сгради и специални зони, ако има такива. Плановете за регулиране могат да включват и специални изисквания като: задължителни фасади на търговски пространства и задължителни строителни линии. Архитектурните стандарти са приети от община или частна организация, разработваща проект за рехабилитация на спрол. Тяхната цел е да установят общ език между тектоника, материали и пропорции между различни сгради. Стандарти за пътни артерии ще бъдат необходими за реконструкция на съществуващи и предложени пътни артерии, връзки и кръстовища. Тези стандарти ще бъдат калибрирани на местно ниво според принципите на чувствителния към контекста дизайн.1 Менажирането на главната търговска улица е от решаващо значение за рехабилитация на спрол проекти. Най-добре е да имате едно общо управленско тяло, което може да осигури правилната комбинация, подбора и поддръжката на търговските обекти. Миксът от наематели трябва да включва основни магазини (национални или регионални търговци на дребно), както и по-малките местни фирми. Дизайнът и поддръжката на витрини, интериорите на магазини, паркингите и улиците трябва да бъдат координирани по начин, който е от полза за всички бизнеси. Табели, реклами, ландшафт, улично оборудване и осветление са от основно значение за успешна стратегия за главна търговска улица. Тези елементи обаче не трябва да отвличат вниманието от магазините. Маркетингът е необходим инструмент за успешни проекти за рехабилитация на спрола. Маркетингов екип, нает от инвеститора, общината или публично-частно партньорство, трябва да разработи програма, подчертаваща имиджа на пълноценна и здрава общност и „чувството за място“, което липсва в спрола. Такива маркетингови усилия могат лесно да включват многобройните преустройствени проекти, които са демонстрирали високо качество и икономически успех. Като показват атрактивни опции за реконструкция, такива програми образоват населението и помагат на инвеститорите и общините да докажат ползата от комбинирането на различни функции и по-висока плътност, необходима при проекти за рехабилитация на спрола. Докато LEED системата за оценка на зелено строителство насърчава енергийната ефективност на ниво сграда, LEED развитие на квартала (LEED-ND) насърчава устойчивото развитие отвъд сградата, в мащаба на общността.2 Докато основният ремонт на крайградската регулаторна система е в процес на завършване, стандартите LEED-ND могат да се използват за насърчаване на целенасочено обновяване като важен вариант за устойчив растеж. LEED-ND сертификатите могат да помогнат 60

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

на инвеститорите и общините да получават частна и обществена подкрепа и инвестиции за обновяване на проекти. Съществуват и други критерии за устойчиви практики и те могат да се използват за осигуряване на показатели за ползите от рехабилитация на спрола. Например различни инструменти са разработени през последните години за изследване на стратегии за смекчаване на ефектите от изменението на климата.3 Те могат директно да се приложат за анализ на териториите за рехабилитация на спрола и проектиране чрез моделиране на сценарии. Заедно с инструментите за качествено градоус­ тройство, предложени в това ръководство, тези количествени инструменти могат да служат като силен аргумент за промени в нормативите за стимулиране на рехабилитацията на спрола. СТЪПКА ЧЕТВЪРТА: ОСИГУРЕТЕ СТИМУЛИ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

Редица стимули, както регулаторни, така и финансови, трябва да се използват, за да бъде обновяването на спрола по-бързо и икономически изгодно. Регулаторните стимули могат да включват бонуси за плътност, повишаване плътността чрез промяна на зонирането и бързо получаване на строително разрешение, докато финансовите стимули могат да бъдат пряко вливане на обществено финансиране или непреки финансови ползи, като отлагане на данъци, право на използване на данъчни пари за подобрения и освобождаване от такси. Всички те са по-лесни за изпълнение или получаване, когато проектът е публично-частно партньорство. Разрешение по право означава проект, идентифициран като цел за рехабилитация на спрола, и ще бъде одобрен административно. Не би трябвало да минава през дълго обществено обсъждане, спестявайки време и пари. Обикновено това изисква улесняващо законодателство от страна на щата. Щатско и федерално финансиране за проектиране и изграждане на паркинг структури и инфраструктура за обществен транспорт е един от най-полезните и важни стимули за реконструкция на големи търговски обекти, като регионални търговски центрове и молове, които ще бъдат възможни само ако недостатъчно използваните паркинги са урбанизирани, за да поддържат развитие с по-висока плътност и със смесени функции. Ще е необходимо многоетажно паркиране и инвестицията за него може да бъде значителна, което прави правителствената финансова подкрепа от съществено значение. Прехвърляне на права за развитие (Transfer of Development Rights – TDR). Вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво, Стъпка шеста: Прехвърляне на правата за развитие“.


„Финансиране с постепенно данъчно увеличение“ – Tax Increment Financing (TIF)4 е инструмент за застраховане при финансиране на проекти за реконструкция. Приложено към дадена област, TIF обикновено се използва за финансиране на подобрения в инфраструктурата – както на самия терен, така и извън него. Емитират се облигации въз основа на прогнозираното бъдещо увеличение на местните данъци в рамките на определена за преустройство област. TIF областите може да бъдат инициирани от частния или публичния сектор и да обхващат няколко проекта. Областта може да предлага споделяне на приходи от генерираните средства, така че пари могат да бъдат разпределяни към центровете, които имат най-голяма нужда от градска интензификация. BID (Business Improvement District), наричан още BIA (зона за подобряване на бизнеса), са зони за наслагване, които могат да се финансират чрез събрани специални оценки от собствениците на търговски имоти в рамките на областта или района. Със средствата ще се плащат инфраструктурни подобрения в процеса на обновяване на спрола. Те изискват законодателно разрешение. Щатски и федерални грантове могат да бъдат предоставени за преустройство и подобряване на западналите райони. Безвъзмездни средства за развитие на общността. Community Development Block Grants (CDBG) може да се получат от Департамента на жилищното строителство и градско развитие на САЩ чрез Neighborhood Stabilization Program (NSP), която беше създадена с цел стабилизиране чрез закупуване и реконструкция на общности, пострадали от банкови изземвания и изоставяне.5 Кварталните безвъзмездни средства са значителни, дадени от федералното правителство на регионалните правителства, които да ги използват по свое усмотрение с общо предназначение за разпределение на средствата. Допустими субекти за фондовете за NSP са държавните, местните власти, организации с нестопанска цел, бизнеси, предприятия или консорциуми. Блок програма за енергийна ефективност и опазване. Програмата за безвъзмездна помощ (EECBG) се финансира по американския закон за възстановяване и реинвестиране от 2009 г. и е администриран от Министерството на енергетиката на САЩ. Тази програма предоставя средства на местните и щатските власти за разработване и изпълнение на проекти за подобряване на енергийната ефективност и намаляване на потреблението на енергия и емисиите от изкопаеми горива в техните общности. Трябва да се вземат предвид данъчните кредити за реконструкция на спрола от общини, които биха могли да предложат кредити за проекти в обозначени „Райони за реконструкция на спрола“. Общините биха могли да запазят данъците върху собствеността за тези области при нивата преди разработката за даден брой години.

Могат да се използват данъци върху продажбите със специално предназначение за активиране рехабилитацията на спрола. Например в щата Джорджия всеки окръг може да създаде специален локализиран данък върху продажбите (SPLOST). Щатският данък върху продажбите в момента там е четири процента, като на окръзите им е позволено добавят до два процента повече за SPLOST. Законът се приема от окръжното управление и се гласува нагоре или надолу от жителите на референдум на всеки пет години.6 Друга техника е да се позволи на инвеститора да запази данъците върху продажбите, генерирани на територията на обновеното място, докато разходите за инфраструктура се изплащат, както беше в случая с преустройство на Белмар мол, в Лейкууд, Колорадо.7 Държавните данъчни кредити за жилища на работещите могат да бъдат отдадени на инвеститора разработващ проект за обновяването на спрола, ако поне 20 процента от жилищните единици на разработката осигуряват жилища за работниците. Могат да се дадат бонуси за създаване на обществено пространство при обновяване на големи парцели. Няколко на брой имоти може да се превърнат в предизвикателство за координираното генерално планиране на набелязаната цел за обновяване на спрола. Инвеститорите могат да получат някои стимули, като по-бързо разрешаване на строителството или допускане на по-висока плътност, за да се събере необходимото им открито пространство на определено място и да се създаде по-голямо и по-смислено публично пространство.8 Трябва да бъдат създадени Федерални субсидии за регионално планиране. Те биха могли да бъдат предоставени на местните власти за финансиране на проучвания за планиране, процеси на картографиране и общи планове за обновяване на спрола на регионално ниво. Тази глава включва също протоколи за подпомагане на инвеститорите и рехабилитация на спрола. Протоколите адресират типичните проблеми, които инвеститорите срещат при проекти за обновяване и изброяват практически стъпки за тяхната организация и изпълнение.9 Някои елементи на спрола, като крайградският кампус, периферният град, и откритото пространство, показват особености, свързани със спецификите на техните типове. В някои случаи, като например с кампусите, има разлики при изпълнението, ако институцията е обществена или частна. Но основните насоки може да се екстраполират от предоставените протоколи за останалите елементи. Например протоколите за изпълнение на периферните градски ядра включват комбинация от използваните за офиси и търговски центрове, тъй като те съдържат тези елементи. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

61



ЗАСТРОЕНИ СЕЛСКИ ЗОНИ Спролът при селските райони се случва, когато природни или земеделски земи са спекулативно разделени по протежение на пътните артерии. Това повишава стойността на недвижимите имоти покрай пътищата, докато буквално превръща вътрешните парцели в безполезни. Спорадични продажби на големи имоти с лице към пътя води до системна загуба на земеделска земя и други ценни природни ресурси. Тези ресурси се заменят с жилищно строителство с ниска плътност и спрол зони, недостатъчна инфраструктура, допринасяща за автомобилната зависимост и не предоставят граждански или обществени удобства. Клъстерирането е метод за групирането на разпръснати застроени групи от сгради в по-малките зони. Често се използва като начин да се даде възможност за по-компактна форма на растеж за ново развитие, но този метод може също да улесни рехабилитацията на спрола в селските застроени зони. Групирането в махала или село концентрира развитието в част от земята, която в противен случай е погълната от жилищния спрол, като по този начин се запазват земеделските земи, гори и влажни еко зони и се пестят енергия и ресурси. Клъстерирането може да се осъществи чрез Трансфера на правата за развитие (TDR) или чрез Покупката на права за раз-

витие (PDR), когато е създадена поземлена банка за закупуване на права за разработка, която ги задържа или прехвърля в определени зони. PDR може да бъде модифициран така, че организация с нестопанска цел или инвеститор да купи само една ивица (приблизително 400 фута) земя по протежение на определен път като консервационен сервитут или коридор със запазена историческа гледка. Това е важен и може би по-евтин подход за опазване на земеделските земи. Окръг или община могат да стимулират клъстерното развитие чрез разрешаване по право и чрез зониране до по-висока плътност, както и посредством разрешаване на отложено данъчно облагане, при което имотите с увеличена плътност се облагат, след като къщите са построени. Друг инструмент, който трябва да се използва, е предложението за канализационни услуги в малки, стратегически разположени райони. Община може да одобри канализационни райони за подпомагане на малки канализационни централи, обслужващи земя на по-малко от една четвърт миля от определени кръстовища. Водата и канализационните услуги са трудни за осигуряване за селските райони с ниска плътност, но тази стратегия позволява концентрация на такива услуги, като по този начин стимулира клъстерирането.

Фигура 4-1. Запазване на земеделските земи чрез групиране и разнообразни размери на площите РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

63


Застроени селски зони

НЕДОСТАТЪЦИ

Следващите диаграми илюстрират очевидните дефекти от разрастването на селските райони. Фигура 4-2 показва създадените големи парцели, продавани спекулативно изключително за жилищна употреба. Фигура 4-3 показва оскъдната пътна

артериална система с преоразмерените селски пътни артерии и многобройните автомобилни алеи, водещи към къщите. Фигура 4-4 подчертава общественото пространство, което е ограничено по протежение на пътните артерии.

Фигура 4-2. Големи парцели се нанасят кадастрално и продават спекулативно

Фигура 4-3. Разтегната и разпиляна инфраструктура

Фигура 4-4. Липса на обществено пространство и удобства 64

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Застроени селски зони

ТРАНСФОРМАЦИЯ В СЕЛЦЕ

Превръщането на селския спрол в селце е постигнато чрез възстановителната техника на ново кадастрално разделяне и групиране. Черните отпечатъци на Фигура 4-5 са съществуващи сгради, а в червено на Фигура 4-6 са предложените нови сгради.

Съществуващи сгради Фигура 4-5. Съществуващ спрол в застроени селски зони

От 16 съществуващи парцела девет са разделени на по-малки части, като трябва да бъдат закупени и премахнати само две къщи, за да се постигне тази нова организация. Добавени са 52 нови жилищни единици, което прави общото 66. Тази плътност ще бъде в състояние за подпомагане на махала (клъстерно застрояване в селските райони с ограничена търговска употреба), които по-късно могат да прераснат в село (свободностояща, пълноценна общност задоволяваща основните ежедневни нужди).

Предложени нови сгради Съществуващи сгради Фигура 4-6. Селски спрол, реконструиран в махала

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

65


Застроени селски зони

Фигура 4-7. Спрол в селските райони с ниска плътност, отнемащ земеделска земя и открито пространство

Фигура 4-8. Кадастрално препланиране и реорганизиране на селско кръстовище 66

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Застроени селски зони

Фигури 4-7, 4-8 и 4-9 демонстрират процеса на интензификация и клъстериране. Съществуващото състояние, макар и доста привлекателно със своя природен пейзаж, представлява разточителният тип кадастрално разделение, типично за спрола в селските райони. Предложеното решение показва новото зелено централно пространство, постигнато с минимално нарушаване на съществуващия модел и структури. Само две от къщите трябва да бъдат премахнати, докато останалите са включени в плана на махалата. Зеленото пространство ще бъде основният фокус на новата общност. Фермерски пазар, малки магазини, бизнеси или граждански сгради, като зала за срещи или параклис, могат да бъдат разположени по периферията на зеленото каре или имплантирани директно в неговото пространство. Някои от запазените съществуващи сгради могат да се разширят в единици тип „обитаване – работа“ чрез добавяне на още конструкции в рамките на дълбоките предни отстояния.

Фигура 4-9. Селски зелен площад, ограден от по-малки парцели и ъглов фермерски пазар РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

67


Застроени селски зони

Групиране на сгради и имоти около кръстовища: Земеделските земи обикновено се разделят на по-малки участъци по протежение на пътищата. Ключът е да се даде възможност за по-нататъшно подразделяне с цел създаване на по-висока плътност от преобладаващата единица на един, два или пет акра земя. Тази техника на трансформация включва запазване на големите имоти от пет акра или повече и кадастрално преконфигуриране при кръстовищата към по-висока плътност (мини-

Недостатък: Големи парцели са задържани спекулативно; спорадични разпродажби на имоти с лице към пътя

Корективни техники: Групирайте сгради и имоти около кръстовища чрез прехвърляне на правата за развитие (TDR) или чрез модифицирани покупки на права за развитие (PDR).

Запазете големите ферми.

Разделете големите имоти на малки парцели. Създайте някои вътрешно разположени парцели . Премахнете някои къщи. Добавете нови сгради. Добавете помещения в големите отстъпи при съществуващите къщи.

Резултат: Опазване на земеделски земи, гори, влажни зони

68

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

мално съотношение 1 към 5). По-малките парцели са групирани около общественото зелено пространство, докато по-големите парцели са разположени по периферията, преминаващи към земеделска земя. Някои къщи трябва да бъдат закупени и евентуално премахнати, за да освободят място за централното зелено пространство, освен ако не се запазят като част от неговия дизайн. Вътрешно разположени парцели (тези, които имат достъп до обществен път чрез алея) също могат да бъдат въведени.


Застроени селски зони

Концентрирайте инфраструктурата: Селските застроени зони изискват обширна инфраструктура за обслужване на ограничен брой големи парцели, разположени далеч от урбанизираните райони. Пътната система е прекалено преоразмерена в повечето случаи, с индивидуални алеи, добавящи към площта на асфалта. Чрез разделяне на по-малки парцели и групиране само около важни кръстовища, разточителната инфраструктура ще бъде ограничена и ще се кон-

центрира на по-малки площи. Цената на инфраструктурата на глава от населението също ще бъде намалена. Ограничен брой селски пътища се добавят, за да се създаде обществено лице за селските централни зелени пространства. Използването на задни улици (селски алеи) ще помогне за създаването на по-малки парцели със сгради по-близо до централното зелено пространство и ще премахне необходимостта от алеи за достъп от улицата.

Недостатък: Разтегната и спорадична инфраструктура

Корективни техники: Концентрирайте инфраструктурата, използвайте пакетна канализационна услуга. Елиминирайте някои алеи за достъп от улицата. Използвайте задни улици. Добавете нови пътища.

Резултат: Запазване на енергията и ресурсите

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

69


Застроени селски зони

Създайте централно зелено пространство: Спролът в тези застроени зони обикновено осигурява малко обществени удобства или пространства. Пътувания на дълги разстояния се изискват всеки ден за задоволяване на всекидневните нужди. Ако големите парцели се разделят на по-малки около кръстовище, за да образуват махала, появата на някои общи удобствата става възможна. Фермерският пазар може да бъде провеждан в това зелено пространство

Недостатък: Липса на обществено пространство и удобства

Корективни техники: Създайте централно зелено пространство. Използвайте структури от типа „обитаване – работа“, фермерски пазар. Добавете структури от типа „обитаване – работа“. Създайте централно зелено пространство. Разширете една къща за ползване като фермерски пазар, или постройте такава структура на централното зелено пространство.

Резултат: Махала с разнообразни видове сгради и комбинация от смесени функции

70

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

например и структури от типа „обитаване – работа“ могат да предоставят услуги – като малък ъглов магазин или ресторант. Зеленото пространство на махалата може да бъде проектирано като обикновен квадрат от едната страна на кръстовището, заобиколено от парцели с по-висока плътност, достъпни през задните улици. Махалата може да прерасне в село с размерите на пешеходен район, или на една четвърт квадратна миля.


Застроени селски зони

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте застроените зони на селския район в рамките на неговия регионален контекст съгласно Инструмента за реконструкция на спрола и Анализа на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешна реконструкция, преминете към следващата стъпка. 2. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или окръг). Формулирайте регионална стратегия за трансформация на застроената зона, фокусирайки се върху потенциала ѝ за преустройство в махала, от която ще се възползват няколко близки зони, и има потенциал да прерасне в пълноценен квартал или село. Обществена подкрепа и потенциална инвестиция ще бъдат постигнати по-лесно, ако инвеститорът може да демонстрира, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 3. Инициирайте и улеснете приемането на нови формообразуващи нормативи, които ще узаконят трансформацията на застроената селска зона в клъстерно образувание или махала (вж: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да стане чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващия общински код и позволява клъстериране и реконструкция на селски застроени зони или чрез добавяне на специфични правила за една или група от тях. 4. Проучете нуждите на околната общност по отношение на услугите и помислете как те могат да бъдат задоволени. Например изследвайте потенциала на някои съществуващи

еднофамилни къщи като инкубатор за фермерски пазар или други местни бизнеси. 5. Проучете обществените стимули за инфраструктурни подобрения в мястото на клъстера (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 6. Изберете стратегия за частично или пълно придобиване на селската застроена зона. Осигурете си договори и/или опции за закупуване (с разширяващ се обхват на договора) от индивидуалните собственици. По време на вашето проучване започнете разговори с окръжното правителство и ключови управленски фигури относно осъществимостта на проекта. Ако обратната връзка е положителна, преминете към следващата стъпка. 7. Започнете подготовка за обществено обсъждане и възможна съвместна сесия за проектиране и планиране (charrette). Ангажирайте и регионалното ръководство, както и съседни имоти и техните сдружения. В идеалния случай ще бъде създадена стратегия за регионално планиране на разпределението на местата за махали, докато паралелно с това се оценява ефектът им върху опазването на земеделските и природните земи. 8. Завършете съвместната сесия (публична или частна). Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да изследват различни сценарии и опции за поетапно въвеждане. Резултатите трябва да са базирани на консенсус. 9. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време махалата трябва да получи разрешение съгласно новата наредба. 10. Започнете строителство.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

71


Застроени селски зони

ПРИЛОЖЕНИЕ: ОПАЗВАНЕ НА ОБРАБОТВАЕМИТЕ И НЕОБРАБОТВАЕМИТЕ ЗЕМИ ЧРЕЗ ГРУПИРАНЕ

Фигура 4-10. Спрол при селските райони от една жилищна единица на пет акра, показан на една квадратна миля; общо 128 единици

Фигура 4-11. Една квадратна миля с разнообразни размери на площите, включително групиране

Тези чертежи илюстрират техника на групиране върху една квадратна миля земя. Първата рисунка показва спрол от 128 единици при плътност една единица на пет акра (Фигура 4-10). Вторият вариант групира единиците в различни участъци и малки махали (Фигура 4-11), докато третият концентрира цялото развитие в село, заемащо само една четвърт от квадратната миля земя. (Фигура 4-12).

Фигура 4-12. Групиране в махала от 128 единици на една квадратна миля

72

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Рисунка от Джеймс Уасел

Застроени селски зони

Рисунка от Джеймс Уасел

Фигура 4-13. Групиране на кръстовище като техника за реконструкция

Фигура 4-14. Център за посетители със сгради, поддържащи селскостопански дейности: пазар, училище и склад за машини РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

73



ЗОНИ, ЗАСТРОЕНИ С ЕДНОФАМИЛНИ КЪЩИ Типичната еднофамилна застроена зона, построена в предградията, е антипод на устойчивото развитие. Това е анклав (остров) само за жилища, който се състои от един тип сгради – самостоятелна еднофамилна къща. Планирането е произволно и повтарящо се, без квартална структура, която да помогне на пешеходците да се ориентират, твърде малко връзки за осигуряване на удобни маршрути и липса на интересни обекти на пешеходно разстояние. Това обезкуражава всеки вид транспорт, различен от автомобила. Вътрешните пътни артерии в тези зони обикновено са разклоняващи се в различни посоки, свръхпроектирани и ограничени до тупици и местни улици, които се свързват с колекторни такива. Общественото пространство не е добре дефинирано: най-често е скалъпено от остатъчна земя в близост до дворове и пътни артерии. Въпреки че много от тези крайградски жилищни комплекси са близо до селската периферия, те не се ангажират в местното производство на храни. Вместо това огромни площи земя се използват за тревни площи, озеленени буфери и голф игрища. Целта на реконструкцията на такива анклави е да се ребалансира тяхната структура, използването на земята и начина на

подреждане на сградите, създавайки разнообразни и цялостни квартали, които са базирани на пешеходния квартал и мрежа от пътища, йерархия на откритите и обществените пространства. Тези цели могат да бъдат постигнати чрез поредица от интервенции, някои от които са радикални. Въвеждането на нови видове сгради и функции, като редови къщи, единици „обитаване – работа“, апартаменти и офиси над магазини, прави зоната разнообразна; новият дизайн и връзките между пътните артерии и добавяне на тротоари и велосипедни пътеки правят зоната пешеходно и велосипедно ориентирана. Входът на анклава е преобразен в площад със зала за срещи и транзитна спирка. Части от остатъчните открити пространства са превърнати в общински градини и специално отредени площи (обикновено индивидуални или семейни) за местно производство на храни. Съществуващи стимули за справяне с такава съществена трансформация може да са доста слаби, освен ако няма драматично обстоятелство като срив на ценните на еднофамилните жилища. Кризата на ипотечната система от 2007 – 2008 г. създаде стимули поради масовия спад в цените на недвижимите имоти и множество отнети от банките имоти не само в заста-

Фигура 4-15. Крайградски жилищно ориентиран район, реконструиран с нови връзки и обществени пространства със смесено ползване РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

75


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ряващите, с влошени качества предградия, но и в чисто нови, някои от които бяха все още в процес на изграждане. В най-добрия случай асоциациите на собствениците на жилища ще започнат процеса на преустройство, но във всички случаи те трябва да бъдат ангажирани от самото начало. Асоциацията може да реши да продаде определени части на еднофамилната зона или да договори цялото преустройство със заинтересованите страни. Това е отговорност на този управителен орган, за да убеди индивидуалните собственици на имоти, че усилията за преустройството, които може дори да включват премахване или преместване на техните домове, ще бъде в името на по-голямото благо, за създаването на по-удобен за живеене, устойчив квартал. Собствениците на земя, засегнати от модернизацията, трябва да бъдат справедливо компенсирани, може би чрез получаване на сравними имоти в реконструирания проект. Придобиването на иззети от банките имоти може да се случи по-лесно, особено ако има консенсус между асоциацията и общността като цяло. Стимулите за инвеститорите, които биха предприели такива реконструкции, включват възможност за по-бързо получаване на разрешително, придобиване на по-висока плътност и допълнителни пространства под формата на нови търговски обекти и сгради със смесено предназначение. Някои стимули за инфраструктурните подобрения може да са възможни,

76

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ако местоположението на квартала е от регионално значение, особено ако заедно със съседни квартали постигнат достатъчна плътност за поддържане на транзитна спирка (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). Където ремонтът на жилищен анклав (в западнало състояние или не) засяга по-широка област, но несъгласни собственици на имоти се противопоставят на проектите, може да се приложат инструментите на eminent domain, даващ правото на държавата да придобие частни имоти в името на обществените нужди, въпреки че това трябва да е последната опция и може да бъде оправдано в случай на мащабни процеси на западане в дадена общност или ако местоположението е подходящо за транзитно ориентирано развитие. Широката общественост трябва да бъде ангажирана публично в процеса за изследване на възможните сценарии и изграждане на консенсус. Физически и финансови фактори, като брой и местонахождения на банкови изземвания, просрочени данъци, незаети пространства, потенциални продавачи и намаляване на стойността на имотите трябва да бъдат внимателно анализирани. Няколко нива на реконструкция – от минимална намеса до цялостно преструктуриране – трябва да бъдат организирани в поетапен план и да формират основата за процеса на вземане на решения.


Зони, застроени с еднофамилни къщи

НЕДОСТАТЪЦИ

Следващите диаграми подчертават основните недостатъци на районите с еднофамилни жилищни сгради. Това са характеристиките, които трябва да се коригират, за да се създадат цялостни общности. Фигура 4-16 показва монотонността на съществуващите къщи. Парцелите са сходни по размер, както

и дълбоките отстъпи пред сградите. Има само един тип сграда и само за един вид ползване. Фигура 4-17 очертава модел на задънени улици и ограничена свързаност. Фигура 4-18 демонстрира неструктуриран, двусмислен и неизползваем характер на откритото пространство.

Фигура 4-16. Единичен тип сграда и предназначение

Фигура 4-17. Липса на проходима квартална структура

Фигура 4-18. Остатъчно открито пространство РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

77


Зони, застроени с еднофамилни къщи

1/4

Крайградските жилищни проекти са планирани без съобразяване с пешеходците. Кръгът, показан на Фигура 4-19, представлява пешеходен изохрон и показва, че няма други дестинации, различни от жилищните сгради, на пешеходно разстояние в този район. Кръгът също показва потенциалното местоположение на площад със смесени функции, предложен като част от проекта за този район. След реконструкцията определени зони от този анклав ще останат извън пешеходния изохрон. Ще има и вторични обществени пространства, достъпни пеша или с колело, с потенциал за осигуряване на допълнителни квартални удобства, като детски площадки, сгради тип „обитаване – работа“ и обществени градини.

mi

le

Фигура 4-19. Съществуващ район

Оцветените области на Фигура 4-20 показват парцелите и структурите, засегнати от реконструкцията. Това е случай на радикална намеса, където почти половината от имотите в разработката ще участват в процеса. Тази намеса, умишлено преувеличена, за да демонстрира това трансформиране на изолирана еднофамилна жилищна зона в пълноценен квартал, ще изисква значителни усилия и ресурси. В по-големия регионален контекст реконструкцията на съществуващите спрол райони, макар и амбициозна по обхват, ще бъде по-устойчиво решение, отколкото да се разширява крайградската инфраструктура като нов етап на спрол развитието.

Фигура 4-20. Зони на интервенция

78

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Зони, застроени с еднофамилни къщи

3

2

3

4

4

1

4 5

Фигура 4-21. Резултат

Най-важните интервенции включват нов площад със смесени функции и множество нови връзки към артериалния път, който е превърнат в булевард. (Площадът може да бъде копиран от другата страна на булеварда за активиране реконструкцията на другата част.) Основният гръбнак на подразделението, бивш колекторен път, е превърнат в авеню със зелена медиана от дървета, водеща до площада. Друг вторичен път също е реконструиран чрез добавяне на плътност към него и е насочен да води към новото зелено пространство, което свързва квартала със съществуващото училище.

1. Нов площад 2. Зелено пространство 3. Главна ос 4. Нови връзки 5. Пътна артерия, превърната в булевард

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

79


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ТРАНСФОРМАЦИЯ В КВАРТАЛЕН ЦЕНТЪР

Фигура 4-22 показва съществуващото състояние на част от жилищния анклав, а на Фигура 4-23 е предложената трансформация в разнообразен и балансиран квартал, който ще се превърне в център за други крайградски анклави в съседство. Съществуващите структури са показани в черно, новото допълване – в червено.

Съществуващи сгради Фигура 4-22. Съществуващ анклав (остров) от еднофамилни жилищни сгради

За да стане общественият транспорт рентабилен за тази зона, е необходимо значително увеличаване на уплътняването с жилищни сгради в комбинация с други действия в по-широк регионален контекст. Къщи, които са премахнати, се заменят с по-плътни типове сгради, като градски редови къщи, сгради тип „обитаване – работа“ и такива, които ще имат апартаменти или офиси над магазините. Точното местоположение и брой на тези допълващи сгради ще зависи от прогнозите за местния пазар за жилищни и търговски цели. Намерението на този ремонт не е само да трансформира района в квартал, но също така и за осигуряване на удобства и създаване на център за околните жилищни комплекси.

Предложени сгради Съществуващи сгради Фигура 4-23. Районът е трансформиран в квартален център

80

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Зони, застроени с еднофамилни къщи

Фигура 4-24. Повтарящ се модел на еднофамилни къщи и тупици

Фигура 4-25. Нов квартален център за околния жилищен спрол РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

81


Зони, застроени с еднофамилни къщи

Съществуващите условия на еднофамилната зона (Фигура 4-24) се различават значително от крайния резултат, където крайградската структура е значително променена (Фигура 4-25). Където е имало повтарящ се тупиков модел, съществувал преди, сега има квартали с дефинирани улични фронтове. Криволичещият колекторен път, разполовяващ целия район, който и по-рано е бил трасе за превишена скорост на автомобилите, сега е трансформиран в авеню, удобно за пешеходците, водещо от новия площад до съществуващото училище. То става основният организационен гръбнак на общността с множество нови връзки. Детайлите на Фигура 4-26 се фокусират върху най-важ­ ната намеса при преустройството на спрола в район с жилищните сгради – площада. Той се превръща във врата към квартала и служи като удобно свободно пространство – място за общуване, което осигурява стоки и услуги за жителите от този квартал и близките райони. Малък площад маркира входа, последван от озеленен площад с пазарна структура. Зала за срещи или църква също могат да бъдат вградени в тъканта около площада.

Фигура 4-26. Входен площад с автобусна спирка, рамкирани от сгради със смесени функции и градски къщи 82

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Зони, застроени с еднофамилни къщи

Въведете нови типове сгради със смесени функции: Част от еднофамилната жилищна зона се трансформира в квартален център. Къщите в съществуващите клъстери са сходни по размер и конфигурация на парцелите. Кадастралното планиране следва логиката на максималния брой парцели в рамките на даден район, без да се взема предвид публичното пространство или комбинацията от употреби. Диаграмата на корективната

техника показва предложените нови сгради, наложени над съществуващото състояние. Въвеждат се градски къщи, апартаменти, сгради тип „обитаване – работа“, магазини и значителен брой еднофамилни къщи са запазени. Някои от тях са адаптирани към многофамилни единици (вж.: Глава седма, „Реконструкция на сградно ниво“). За площада е предвидена сграда, предназначена за покрит пазар и зала за обществени прояви.

Недостатък: Единичен тип сграда и предназначение

Корективни техники: Въведете нови типове сгради и комбинация от функции: търговия на дребно, офиси и обществени предназначения.

Добавете градски къщи. Добавете пазарна структура. Адаптирайте къщи в дуплекси или многофамилни жилища. Добавете постройки в задните дворове с жилища на втория етаж. Добавете апартаментни вили. Добавете офис сгради. Добавете сгради със смесено ползване. Премахнете еднофамилни къщи.

Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинация от функции за поддръжка на квартален център

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

83


Зони, застроени с еднофамилни къщи

Свържете и ремонтирайте пътните артерии: Един от по-сериозните недостатъци на крайградските райони е липса на свързаност и квартална структура. Група типови тупици са закачени за местен път, който след това се присъединява към събирателен път. Техниката изисква премахването на няколко къщи и връзката от съществуващите улици, за да

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете и ремонтирайте пътните артерии. Свържете тупиците (вж.: Глава пета) Свържете улиците. Въведете алеи, обслужващи сградите в задните дворове на големите къщи. Въведете пресичане за пешеходци в средата на квартала. Създайте външни връзки. Ремонтирайте пътните артерии. Ремонтирайте пътните артерии (вж.: Глава пета)

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура

84

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

образуват мрежа. Събирателният път е преустроен в авеню, а артериалният път в булевард чрез разширяване на тротоарите, намаляване на ширината на настилката и въвеждане на паралелно паркиране. Крайният резултат е реконструиран сектор с ясна квартална структура, която осигурява множество маршрути за пешеходци и велосипедисти, както и за шофьорите.


Зони, застроени с еднофамилни къщи

Определете открито и обществено пространство: Малко използваното открито пространството на еднофамилната жилищна зона се трансформира в йерархия на обществените пространства. Входът към общността, която се състои от широко кръстовище и портал, се преконфигурира във формален площад с автобусна спирка в периферията. Разширя-

ването на новообразуваното пространство през артериалния път създава точка на пристигане и дестинация на това кръстовище. Резултатът е пространствена дефиниция на площада, която се допълва чрез допълнителни обществени пространства, като например прикрепени озеленени площи и детски площадки, образувани от новите връзки между улиците.

Недостатък: Остатъчно открито пространство

Корективни техники: Дефиниране на открито и гражданско пространство

Създайте квартално озеленено пространство/ място за игри.

Преустройте събирателния път в авеню. Създайте пазарен площад. Поставете автобусна спирка, координирана с общината.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на общественото пространство

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

85


Зони, застроени с еднофамилни къщи

Интегрирайте местното производство на плодове и зеленцуци: Местата за тези градини са проектирани върху съществуващата градска структура. Остатъчното пространство в средата на кварталите е разделено на градини, които могат да се отдават под наем на жители на квартала или да бъдат управлявани от един попечител. Този

Недостатък: Липса на местно производство на плодове и зеленчуци

Корективни техники: Интегрирайте места за местно производство на плодове и зеленчуци във всички градски мащаби

Въведете градини в частните парцели. Създайте общи градини в обществени пространства. Създайте градини в останалите празни места, които да бъдат отдавани за обработка на жителите. Създайте общи градини в кварталите.

Резултат: Различни възможности за производство на местни храни

86

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

сценарий е възможен за земи между парцелите, които не са екологично чувствителни. Общинските градини могат да бъдат разположени в рамките на обществени площади или в прикрепените към тях зелени площи. Те биха могли да допринесат за формирането на гражданско общество в новореконструирания квартал.


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ПРЕЗОНИРАНЕ

Има рязък контраст между конвенционалната карта за зониране на съществуваща жилищна зона (Фигура 4-27) и предложения регулационен план, базиран на представителния разрез (Фигура 4-28), която е част от код, базиран на формата. Съществуващото зониране показва само един цвят, тъй като има разрешено само един вид ползване – еднофамилното жилище върху определен парцел с минимален размер. Това е остаряло, грубо и негъвкаво вид зониране. Предложената зонална схема се основава на различни принципи – максимална гъвкавост, комбинация от приложения и включване на пълния набор от човешки среди за обитаване, от извънградски до градските. Зонирането, основано на представителни разрези, позволява различни ползвания да съществуват съвместно на пешеходно разстояние едни от други и да бъдат настанени в типове сгради, които оформят хармонични улични фасади. Новият регулационен план показва няколко зони на

представителен разрез, които включват определен диапазон на типове сгради според техните градски качества. Същинските градски сгради – магазини, апартаменти, апартаменти тип студио и офиси – са в Т5, или Градски център. Градските къщи, единиците „обитаване – работа“ и по-малките къщи са в Т4, или Обща градска зона, а по-големите къщи, заедно със съществуващи такива, образуват зона T3, или Извънградска зона. Новосъздадените обществени пространства са организирани по CS (Обществено пространство), докато съществуващите зелени площи, заедно с ново създадените земеделски земи, са групирани в Т2, Селска зона. Определянето на зоните на представителния разрез в плана ще бъде дефинирано чрез процес на локална корекция, базиран върху разбирането на съществуващите условия и необходимостта да се достигне плътността, нужна за обществен транспорт.

Фигура 4-27. Конвенционално зониране с единично предназначение

Фигура 4-28. Зониране, базирано на представителния разрез

Открито пространство

T1 – Природна зона

R1 – Еднофамилни жилища

T3 – Извънградска зона

Съществуващи сгради

T4 – Обща градска зона T5 – Градски център CS – Обществено пространство CB – Обществена сграда Съществуващи и предложени сгради

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

87


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ЕТАПИ

Фигура 4-29. Съществуващ район с еднофамилни жилищни сгради

Фигура 4-30. Краткосрочен период на реконструкция: Създаване на входен площад

Фигура 4-31. Средносрочна реконструкция: Добавяне на квартали със смесени функции

Фигура 4-32. Дългосрочна реконструкция: Завършване на градската структура 88

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Тази последователност от диаграми (Фигури 4-30, 4-31 и 4-32) показва предложен поетапен процес за реконструкция на район с еднофамилни жилищни сгради. Първа фаза е ограничена до входа, където се предвижда нов площад (Фигура 4-30). Само няколко съществуващи сгради са засегнати в процеса на създаване на фасади по протежение на входящия път. Тази фаза е бърза възможност за реконструкция, при която с минимални средства може да се извърши малка промяна за подобряване на качеството на живот в общността чрез задоволяване на някои от ежедневните нужди на пешеходно разстояние. Втората фаза постепенно добавя нови сгради и връзки, образувайки първите градски квартали със смесени функции в района (Фигура 4-31). Събирателният път в периферията на тези квартали е преустроен с платна за достъп и превърнат в булевард с медиани. Третата фаза разширява интервенциите до периферията на застроената зона, добавяйки още нови връзки, сгради и обществени пространства, както и реконструкция в съседното подразделение чрез пътна артерия (Фигура 4-32). Всяка от началните две фази също може да бъде разгледана като възможни крайни сценарии, без да се предприемат допълнителни стъпки към реконструкцията. В този случай тя ще бъде ограничена по обхват, добавяйки само входния площад и някои смесени функции. Процесът на поетапно и времево определяне ще зависи от многобройни фактори, най-важният от които ще бъде регионалното значение на реконструираната зона, нейната близост до центрове на заетостта и нейния потенциал – заедно с други съседни зони – за поддържане на обществения градски транспорт. Местната власт, ако районът е инкорпориран (т.е. добавен към нейната юрисдикция), ще трябва да извърши презониране за смесено ползване. Освен това Асоциацията на собствениците на жилища ще трябва да разберат и възприемат реконструкцията на жилищния анклав и драстично да променят устава си, за да насърчават смесени функции, нови типове сгради, по-плитки отстояния, и обществени пространства и сгради, наред с други неща.


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте еднофамилното застрояване в рамките на регионалният му контекст според Инструмента за оценка на реконструкцията на спрола и Анализа на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешна реконструкция, преминете към следващата стъпка. 2. Анализирайте потенциала на терена (вж.: Глава четвърта, „Ремонт в мащаба на общността, Стъпка първа: „Анализирайте потенциала на терена“). 3. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или окръг). Формулирайте регионална стратегия за реконструкция на еднофамилната жилищна зона. Фокусирайте се върху трансформацията ѝ в квартален център. Общественият транспорт трябва да бъде осигурен между структурите, свързвайки ги с регионална дестинация за работа. Обществена подкрепа и потенциал инвестицията ще бъдат получени по-лесно, ако инвеститорът може да докаже, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 4. Започнете и улеснете приемането на нов формообразуващ код, който ще узакони трансформацията от еднофамилно подразделение в квартален център (Вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да се направи чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващия общински кодекс и позволява реконстркция на еднофамилни жилищни зони или чрез прилагане на специален район към една или групи зони. 5. Оценете нуждите на обкръжаващата общност по отношение на съществуващите магазини, офиси и жилищни пространства. Ако пазарът е слаб, проучете потенциала за повторно използване на някои съществуващи еднофамилни къщи като инкубатори за местния бизнес.

6. Оценете възможностите за преобразуване на съществуващи еднофамилни къщи в жилища за възрастни или студенти или многофамилни жилищни единици. 7. Проучете възможността за намиране на обществена сграда, която да служи като катализатор за създаване на място и осигуряване на идентичност на общността. Библиотека, пазар или зала за срещи може да изпълнят тази роля. Детска градина или комплекс за възрастни хора също могат да станат силни опорни точки за реконструкция. 8. Проучете обществените стимули за инфраструктурни подобрения по съседните пътни артерии и в рамките на зоната (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 9. Изберете стратегия за частично или пълно придобиване на еднофамилната зона. Осигурете договори и/или опции за закупуване (с разширяващи граници на договора) от индивидуалните собственици. По време на проучването започнете дискусии с окръжното правителство и ключови лица за осъществимостта на проекта. Ако обрат­ната връзка е положителна, преминете към следващата стъпка. 10. Започнете подготовка за обществена дискусия и възможна съвместна сесия за проектиране и планиране (sharredde). Ангажирайте и регионалното ръководство както и съседни подразделения и техните сдружения, местната бизнес общност, търговската камара, училищния съвет и организации с нестопанска цел. 11. Организирайте публично обсъждане, за предпочитане на мястото на проекта. Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да проучат различни сценарии и възможности за поетапно въвеждане. Резултатите трябва да се основават на консенсус. 12. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време новият квартален център трябва да получи разрешение за строеж съгласно нова наредба. 13. Започнете строителство.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

89


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ПРИЛОЖЕНИЕ: СТРАТЕГИЧЕСКА ПОДМЯНА НА ЕДНОФАМИЛНИ КЪЩИ С РЕДОВИ СГРАДИ

Тази поредица показва няколко стратегически намеси в еднофамилните зони (Фигури 4-34 и 4-35). Градската структура е подобрена в три зони, избрани заради техните местоположения, които са най-добрите за създаване на разпознаваеми обществени пространства и предоставяне

на търговски услуги на пешеходно разстояние от повечето домове. Сгради тип „обитаване – работа“ дефинират новите квартални зелени пространства, докато редовото застрояване се разполага покрай авенюта, които водят към красивата гледка на водния басейн.

Фигура 4-33. Крайградска еднофамилна зона без квартална структура

Фигура 4-34. Зони с реконструкция на спрола

Фигура 4-35. Детайл от намесата, включващ редово застрояване, сгради тип „обитаване – работа“ и обществени пространства. 90

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Зони, застроени с еднофамилни къщи

ПРИЛОЖЕНИЕ: НОВО СВЪРЗВАНЕ И ЗАПЪЛВАНЕ НА КРАЙГРАДСКАТА СТРУКТУРА

Фигура 4-36. Реконструиран градски център Сгради със смесени

Съществуващи

Нови жилищни

Обществени

функции

сгради

парцели

сгради

Фигура 4-36 показва пример за предградие от трето поколение в покрайнините на голям град, трансформирано в смесен градски център за околните общности. Районът има историческо кръстовище с църква, бейзболно игрище и празна земя, която има потенциал за развитие на запълване. Тези елементи обра-

зуват арматурата за нова, смесена тъкан от малки, пешеходни блокове, които са били свързани към съществуващи тупици с пешеходни и велосипедни алеи. Ръководството на града използва креативни подходи за получаване на пари за стимули за прилагане на елементи от неговия главен план. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

91



ЗОНИ, ЗАСТРОЕНИ С МНОГОФАМИЛНИ СГРАДИ Подобно на зоните, застроени с еднофамилни къщи, многофамилните анклави се състоят от ограничен брой видове сгради – градски къщи, апартаменти и многоетажни жилищни структури. Този тип сгради са от съществено значение като избор на жилища, но те обикновено са построени в изолирани, затворени групи, с липсващо разнообразие от функции и пешеходна достъпност. Вместо да се използва рационална блокова структура, те са съставени от задънени и тупикови улици, преоразмерени и недостатъчно използвани паркинги пред произволно разположени сгради. Инструментите за трансформиране на многофамилното подразделение в цялостен и разнообразен квартал са подобни на използваните при реконструкцията на еднофамилни анклави. Те включват въвеждането на допълнителни видове сгради: магазини, сгради от типа „обитаване – работа“, офиси и евентуално хотелиерски и обществени функции. Улиците и тупиците трябва да бъдат свързани и наземните паркинги да се използват по-добре чрез добавяне на многоетажни гаражни

конструкции, за да се позволи по-голяма гъвкавост, плътност и смесено ползване. Трябва да се създаде и място за общуване, което допълва характера на зоната. Тези разработки често се намират на кръстовищата на пътните артерии, които са идеални местоположения за градски площади и регионални транспортни спирки. Площадите също могат да променят странния начин, по който в момента жилищните комплекси обръщат гръб на заобикалящата ги общност. Като се позволи на реконструираната общност да се обърне към пътните артерии с полезни магазини, кафенета и офиси, площадът ще осигурява видимост за преминаващия трафик и ще обяви съществуването на ново селище със смесени функции. Инвеститорът, който избира да реконструира многофамилен крайградски проект, ще се нуждае от поредица стимули. Те включват, но не се ограничават до потенциал за допълнително строителство, разрешаващ режим по право и финансови стимули за транзитна инфраструктура и гаражни конструкции (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“).

Фигура 4-37. Апартаментни вили като допълващи сгради в многофамилен комплекс РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

93


Зони, застроени с многофамилни сгради

НЕДОСТАТЪЦИ

Диаграмите подчертават основните недостатъци на многофамилната застроена зона. Фигура 4-38 показва структури, които са в две различни форми, но са същият тип сграда – апартаменти, свободно стоящи в рамките на паркинги, в произволен модел на подреждане. Няма разграничение между гърба и фасадите на сградите. Еднотипното зониране ограничава въвеждането на други видове сгради и функции. Фигура 4-39

подчертава липсата на квартална структура, която обезкуражава ходенето и насочва колите към малкото свързващи улици, което води до увеличаване на задръстванията. Фигура 4-40 показва откритите паркинги, които допълнително правят ходенето и колоезденето неприятни. Фигура 4-41 демонстрира, че има изобилие от отворени пространства; няма обществено пространство или място за общуване.

Фигура 4-38. Сгради с с една функция

Фигура 4-39. Липса на пешеходна квартална структура

Фигура 4-40. Разпръснато и видимо паркиране

Фигура 4-41. Остатъчни открити пространства

94

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Зони, застроени с многофамилни сгради

ТРАНСФОРМАЦИЯ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР

Фигури 4-42 и 4-43 показват типична многофамилна застроена зона преди и след реконструкция. Превръщането му в градски център с множество функции и готов за обществен транспорт изисква радикална намеса.

Съществуващи сгради Фигура 4-42. Съществуваща зона от многофамилни жилищни сгради

Цялостната градска структура на застроената зона е реорганизирана. На кръстовището от граничещите артериални пътища се образува нов площад, създадена е главна улица, водеща от площада до съществуващото езеро, което се превръща в обществено притегателно място. Добавят се четири- и пет­ етажни сгради (новите сгради са показани в червено, съществуващите в черно), които да поддържат смесените функции.

Нови сгради Съществуващи сгради Фигура 4-43. Зона, застроена с многофамилни сгради, реконструирана в градски център

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

95


Зони, застроени с многофамилни сгради

Фигура 4-44. Разпръснато и неструктурирано разположение на сгради в многофамилна застроена зона

Фигура 4-45. Ориентираният към обществен транспорт градски център ще се използва от околните общности. 96

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Зони, застроени с многофамилни сгради

Фигури 4-44 и 4-45 показват цялостната трансформация от многофамилна застроена зона в градски център. Редица от съществуващите апартаменти са запазени и вградени в новата структура на квартала. Широки тротоари и пространства за кафенета, ресторанти и магазини заместват остатъчните, недостатъчно използвани пространства в задната част на жилищните сгради и стимулират нова градска оживеност. Като център на града, кварталът предлага на околните общности място за работа, пазаруване и общуване. Фигури 4-46 и 4-47 подчертават връзката на езерото към съществуващите и предложените сгради. Преди реконструкцията езерото в действителност се използва само от малък брой хора, бидейки скрито зад жилищните сгради. Обновяването разширява достъпа, създавайки главна улица, която води до него и го превръща в придобивка за цялата общност.

Фигура 4-46. Съществуващото езеро като частен обект само за няколко сгради

Фигура 4-47. Езерото се превръща в притегателен център за цялата общност. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

97


Зони, застроени с многофамилни сгради

Представете нови типове сгради със смесени функции: Ограниченията на застроената зона, съставена от апартаменти, включват несъгласувана структура и ограничена, единична употреба. Техниките на реконструкция включват премахване на някои сгради (най-остарелите), разширяване на други (за прибавяне на допълнителни функции) и допълнения от линейни сгради. Крайната цел е да се създаде баланс между функциите и видовете сгради. Монокултурата на апартаментите се разноо-

Недостатък: Единичен тип сграда и функция

Корективни техники: Представете нови типове сгради и комбинация от приложения: жилищни, търговия на дребно, офиси, временно пребиваване и обществени.

Разширете някои от сградите. Добавете сгради, маскиращи паркингите Добавете периферни сгради със смесени функции Премахнете някои сгради. Запазете някои сгради.

Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинация от функции за поддръжка на градски център

98

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

бразява чрез разработване на периметърни сгради, които могат да имат магазини, единици „обитаване – работа“ и офиси (когато зонирането се промени, за да го позволи). Това разширява жилищните възможности с единици като: апартаменти тип студио, кооперации и апартаменти на горните етажи и позволява по-голяма плътност, което прави масовия транспорт рентабилен. Сградите, които маскират паркингите, предлагат финансово по-достъпни апартаменти и пространства за малки бизнес инкубатори.


Зони, застроени с многофамилни сгради

Свържете и ремонтирайте пътните артерии: Улиците в многофамилните застроени зони обикновено са преоразмерени и нейерархични. Нерационалното планиране е объркващо, дезориентиращо и води до задръстване по събирателния път. Решението изисква премахване на някои сгради, за да се свържат пътните артерии и да се създаде структура от пешеходни квартали. Там, където улиците са оставени, движе-

нието се успокоява чрез специални мерки, за да допринесе за удобна пешеходна среда. Въвеждат се паралелно паркиране и велоалеи, и ширината на платната се намалява, за да осигурят по-широки тротоари. Крайният резултат е мрежа, която побира съществуващи и нови сгради и позволява множество пешеходни и автомобилни маршрути, намаляващи задръстванията и осигуряване на по-добра пешеходна среда.

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете и реконструирайте пътните артерии.

Реконструирайте съществуващите пътища (вж.: Глава пета)

Създайте главна улица.

Свържете съществуващите пътища.

Създайте външни връзки.

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

99


Зони, застроени с многофамилни сгради

Рационализирайте паркирането: Паркингите са повсеместен елемент в многофамилните крайградски комплекси. Разположени са пред фасадите на сградите, което прави зоната по-малко привлекателна и безопасна за пешеходците, защото прозорците на самите сградите са твърде далеч от улицата, за да могат жителите да наблюдават активността. Реконструкцията включва реорганизация на паркингите в задната част на сградите, където е възможно осигу-

Недостатък: Разпръснато и открито паркиране

Корективни техники: Рационализирайте паркирането; добавете гаражи.

Добавете паркинг гаражи.

Реорганизирайте или елиминирайте разпръснатото паркиране. Въведете улично паркиране.

Резултат: Стратегия за паркиране за поддържане на по-висока плътност и смесени функции

100

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ряване на уличен, паралелен паркинг и замяна на някои от наземните паркинги с многоетажни паркинг структури. Добавянето на гаражи може да изглежда радикален подход, но често е необходим, тъй като преустройството на многофамилен анклав има икономически смисъл само когато е заменен с по-висока плътност и комбинация от функции. Гаражите за паркиране позволяват подмяната на паркингите със сгради, които побират други цели.


Зони, застроени с многофамилни сгради

Определете открити и обществени пространства: Типичната многофамилна застроена зона има излишък от неструктурирано пространство между сградите, но няма използваема обществена сфера. Инвеститорите често се опитват да създадат подобно на парк планиране, като поставят сградите на случаен принцип за „живописен“ ефект, но те не предоставят реални паркове или зеленина. Проектът се нуждае от център, който да осигури място за общуване. Идеалното

местоположение за центъра е ъгълът на двете пътни артерии, където може да се създаде нов площад и да се свърже с нова главна улица. Това замества произволното разположение на сградите със силно обществено пространство. Друга важна функция на площада е да промени връзката на комплекса с външните пътни артерии чрез създаване на използваеми фасади, които могат да се заемат от магазини и кафенета, видими за преминаващия пешеходен и автомобилен трафик.

Недостатък: Остатъчно открито пространство

Корективни техники: Определете открити обществени пространства.

Дефинирайте полуобществените вътрешни междусградни пространства.

Създайте главна улица.

Създайте входен площад.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на общественото пространство

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

101


Зони, застроени с многофамилни сгради

Интегрирайте местното производство на плодове и зеленчуци: Друга възможност за недостатъчно използваните отворени пространства в многофамилните застроени зони е да се преструктурират в използване за градско земеделие. Новосформираните блокове могат да приемат индивидуално притежавани или общински градини; дори новият главен площад и други, по-големи обществени пространства могат да имат градски овощни градини, съче-

Недостатък: Липса на местно производство на плодове и зеленчуци

Корективни техники: Интегрирайте местното производство на плодове и зеленчуци.

Въведете градини в кварталите.

Интегрирайте градини в свободните пространства.

Добавете покривни градини.

Резултат: Разнообразие от от локални градини за произвеждане на местни плодове и зеленчуци.

102

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

тани с по-малки растения. Един слой на градското земеделие може да се наложи върху съществуващата застроена зона. Пространството в средата на новообразувания периферен квартал се подразделя на градини, които могат да бъдат отдадени под наем на жителите наоколо или управлявани от попечител. Покривите на сградите и тези на гаражите за паркиране също могат да се използват за градинарство в повдигнати лехи или саксии.


Зони, застроени с многофамилни сгради

ПРЕЗОНИРАНЕ

Конвенционалното зониране за многофамилни застроени зони позволява само един тип сгради и предназначения: апартаменти, групирани в анклав. За да се трансформират те в пълноценни общности, зонирането трябва да се промени, като позволи различни видове сгради и приложения. Подобно на еднофамилната зонална карта, картата за развитие на многофамилното жилищно строителство показва само един вид разрешени сгради (Фигура 4-48). Предложената карта, базирана на представителния разрез, показва няколко различни зони на прехода от извънградски-към-градски напречен разрез (трансект) (Фигура 4-49). Представителният разрез се използва като организационен метод за включване на максимум гъвкавост, комбинация от приложения и включване на по-широк спектър от човешката среда, от извънградски до градска. Зонирането, базирано на представителния разрез, позволява различни функции да съществуват едновременно в рамките на пешеходна дистанция един от друг и да бъдат настанени в сгради, които образуват хармонична среда. В случай на зони, застроени с многофамилни сгради, презонирането позволява по-плътни градски образувания да тран-

сформират анклава в готов за обществен транспорт градски център. T6, или Градско ядро, включва периферно разположени сгради с многоетажни паркинги, което може значително да увеличи плътността, като същевременно създава висококачествено обществено пространство. Тези сгради могат да поберат магазини, апартаменти, апартаменти тип студия и офиси. Зоната T5, или Градски център, включва нови, по-малки жилищни сгради, градски къщи и единици тип „обитаване – работа“, докато T4, или Обща градска зона, включва някои от съществуващите сгради и техните разширения. Наскоро създадените обществени места са обозначени с CS (Civic Space), включително парка около езерото, който се превръща във важна обществена придобивка. Определянето на зоните на представителния разрез в плана ще бъде дефиниран чрез процес на локална корекция, базиран върху разбирането на съществуващите условия и необходимостта да достигне необходимата плътност за обществен транспорт. Съотношенията между зоните на представителния разрез варират в зависимост от местоположението на подразделението в неговия регионален контекст.

Фигура 4-48. Конвенционална зона с единично ползване

Фигура 4-49. Зониране, базирано на представителния разрез

Открити пространства

T4 – Обща градска зона

R3 – Многофамилни жилищни сгради

T5 – Градски център

Съществуващи сгради

T6 – Градско ядро CS – Обществено пространство CB – Обществена сграда Съществуващи и предложени сгради РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

103


Зони, застроени с многофамилни сгради

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте многофамилната застроена зона в рамките на регионалния контекст според Инструмента за оценка на реконструкцията на спрола и Анализа на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешна реконструкция, преминете към следващата стъпка. 2. Анализирайте потенциала на терена (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка първа: Анализирайте потенциала на терена“). 3. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или окръг). Формулирайте регионална стратегия за реконструкция на зоната, застроена с многофамили сгради, фокусирайки се върху нейния потенциал за трансформация в квартален център, споделен от няколко застроени зони. Общественият транспорт трябва да бъде осигурен между отделните зони, свързвайки ги с регионалните дестинации за работа. Обществена подкрепа и потенциал за инвестицията ще бъдат получени по-лесно, ако инвеститорът може да докаже, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 4. Започнете и улеснете приемането на нов формообразуващ код, който ще узакони трансформацията от многофамилна жилищна зона в квартален център (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да се направи чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващия общински кодекс и позволява реконструкция на зони, застроени с многофамилни жилищни сгради, или чрез прилагане на нов район – към една или група зони. 5. Оценете нуждите на обкръжаващата общност по отношение на съществуващите магазини, офиси и жилищни пространства. Ако пазарът е слаб, проучете потенциала за повторно използване на някои съществуващи многофамилни сгради като инкубатори за местния бизнес.

104

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

6. Оценете възможностите за запазване и разширяване някои в жилища, премахване на други, прибавяне на периферни сгради със смесено предназначение и сгради, които да маскират паркинга зад тях.. 7. Проучете възможността за намиране на обществена сграда, която да служи като катализатор за създаване на място и осигуряване на идентичност на общността. Библиотека, пазар или зала за срещи може да изпълнят тази роля. Детска градина или комплекс за възрастни хора също могат да станат силни опорни точки за реконструкция. 8. Проучете обществените стимули за инфраструктурни подобрения по съседните пътни артерии и в рамките на зоната (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 9. Изберете стратегия за частично или пълно придобиване на жилищната зона. Осигурете договори и/или опции за закупуване от индивидуалните собственици. По време на проучването започнете дискусии с окръжното ръководство и ключови лица за осъществяването на проекта. Ако отговорът е положителен, преминете към следващата стъпка. 10. Започнете подготовка за обществено обсъждане и възможна съвместна сесия за проектиране и планиране (charrette). Ангажирайте и регионалното ръководство, както и съседни структури и техните сдружения, местната бизнес общност, Търговска камара, училищния съвет и организации с нестопанска цел. 11. Организирайте обществено обсъждане, за предпочитане на мястото на проекта. Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да проучат различни сценарии и възможности за поетапно развитие. Резултатите трябва да се основават на консенсус. 12. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време новият квартален център трябва да получи разрешение за строеж съгласно нова наредба. 13. Започнете строителство.


Зони, застроени с многофамилни сгради

ПРИЛОЖЕНИЕ: ПРЕОБРАЗУВАНЕ НА КОМПЛЕКС С ВЪЗРАСТОВИ ОГРАНИЧЕНИЯ В КВАРТАЛНА ЕДИНИЦА, ОБИТАВАНА ПРЕЗ ЦЕЛИЯ ЖИВОТ

Това илюстративно изследване на случая показва реконструирането на апартаментен комплекс с възрастово ограничение от 1960-те години. Районът съдържа парк, наскоро построена библиотека и център за „обучение през целия живот“ и е вграден в по-голяма зона, която е обозначена от общината да стане градски център със смесени функции за околните стари квартали, застроени с еднофамилни жилища (Фигура 4-50). Районът е близо до университет и болница, които – поради техния потенциал за свързаност, удобство и транзит – го прави идеално място за общност, обитавана през целия живот, където възрастните хора ще искат да живеят, дори без конкретни изисквания за възраст. Новият план премахва повечето от неадекватните жилищни сгради и ги заменя с разнообразие от редови сгради, малки вили с апартаменти и многофамилни жилищни сгради с вътрешни дворове, както и сгради, в които могат да се помещават магазини и офиси, създаващи интензивността на урбанизма, необходим за подкрепа на развиващия се градски център (Фигура 4-51).

Фигура 4-50. Крайградска зона, застроена с многофамилни сгради с остарял жилищен фонд

Нова йерархия на улиците се наслагва върху крайградските мегарайони, създавайки пореста и пешеходна мрежа, която води до красиви гледки и обществен достъп към парка. Нов площад организира няколко съществуващи и нови общесвени структури и се свързва с реконструирания жилищен комплекс и търговските центрове.

Фигура 4-51. Реконструкция на застроената зона и околностите ѝ в градски център Съществуващи сгради Нови сгради Парк

Обществени сгради

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

105


Зони, застроени с многофамилни сгради

Рисунка в сътрудничество с Доувър Кол и партньори (Dover Kohl and Partners

ПРИЛОЖЕНИЕ: ПРЕУСТРОЙСТВО НА АПАРТАМЕНТИ И ОПАЗВАНЕ НА СЪЩЕСТВУВАЩАТА РАСТИТЕЛНОСТ

Фигура 4-52. Преустройство на зона, застроена с многофамилни сгради, запазващо съществуващите дървета Съществуващи сгради

Нови сгради

Това е пример за реконструкция на многофамилен анклав на наклонен терен в гора от съществуващи дървета. Новото строителство в голяма степен е ограничено до съществуващите основи, за да се запазят дърветата и да се изработи по-пълноценен квартал от повтарящото се и произволно ситуиране на апартаментните сгради. Допълнителни улици и пешеходни пътеки са въведени за по-добра свързаност, 106

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Обществени сгради

но местоположението им е внимателно подбрано за минимални нарушения на растителността. Детайлът на Фигура 4-53 показват новия план, наложен върху съществуващото положение. Новите и реконструираните сгради са подредени във вид на кампус с живописна последователност от по-добре дефинирани вътрешни дворове, площади, зеленина и пътеки (Фигура 4-54).


Зони, застроени с многофамилни сгради

Фигура 4-53. Наслагване на съществуващи и новопроектирани сгради

Рисунка в сътрудничество с Доувър Кол и партньори (Dover Kohl and Partners)

Съществуващи сгради

Фигура 4-54. Новите сгради, формиращи градски квартали и обществени пространства Новопроектирани сгради РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

107


Зони, застроени с многофамилни сгради

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА АНКЛАВ ОТ РЕДОВИ ГРАДСКИ КЪЩИ

Районите, застроени с редови градски къщи в САЩ, типично се състоят от групи от сгради, заобиколени от паркинг площи. Показаният пример е British New Town, където градските къщи имат значителни частни дворове и определена комбинация от предназначения. Паркингите са най-вече свързани с търговска употреба. Повечето от тъканта се състои от задънени улици, образуващи мегакомплекси, които насърчават превишена скорост на автомобилите и „обезкуражават“ ходенето (Фигура 4-55). Съществуващият търговски център, който редовите градските къщи ограждат, се състои от едноетажна неподдържана структура, с голяма, не добре устроена площадка и паркинг. Свободно стояща сграда блокира гледката към търговския център от улицата, допринасяйки за чувството за разруха (изоставеност). Църковна сграда заема единия край на площада, но ѝ липсва притегателна визия (Фигура 4-57). Фигура 4-55. Съществуващ остров (анклав) от редови къщи, търговски център и тупикови улици

Предложеният план е за ново развитие на района с нови редови градски къщи и сгради със смесени функции, но в рамките на по-добре свързана, повече пешеходно ориентирана градска тъкан (Фигура 4-56). Улиците – тупици, са свързани, въвеждат се алеи покрай задните граници на парцелите и сградите са позиционирани в началото на имотите, за да се дефинира по-добре уличната фасада. Павираните тупици се трансформират в рационални и полезни зелени „джобове“. Площадът е преработен с триетажни сгради с множество функции, автомобилна циркулация близо до новите магазини, а общественото озеленено пространство е пред църквата, която е подобрена архитектурно с отделна камбанария (Фигура 4-58).

Фигура 4-56. Тупиците, трансформирани в зелени пространства, а паркингите – в обществени

108

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


Чертеж на Макс фон Трот

Зони, застроени с многофамилни сгради

Чертеж на Макс фон Трот

Фигура 4-57. Липса на пешеходна квартална структура и обществено пространство

Фигура 4-58. Въвеждане на квартали, алеи и йерархия на обществените пространства РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

109



ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР „Търговски център“ е общ термин за група търговски обекти, които са развити, притежавани и управлявани като едно цяло и са свързани с търговската зона по местоположение, размер и видове магазини. Предлага се паркиране на място пред фасадата на сградите, както се изисква от предписанията за крайградско паркиране. Търговският център се е развил в няколко вида; има множество определения и класификации на тези типове, включително тези от Urban Land Institute и Международния съвет на търговските центрове (ICSC). Някои от най-често използваните термини са: магазин за стоки от първа необходимост, център за стоки и услуги, квартален център, обществен център, регионален център, мегатърговски (пауър) център и лайфстайл център. Те варират по размер от 1500 квадратни фута до повече от 800 000 квадратни фута и обслужващи зони в радиус от четвърт миля до повече от 15 мили. Магазините за стоки от първа необходимост обикновено се намират на кръстовищата на местни и събирателни пътища и се състоят от бензиностанция или магазин от вида 7-Eleven, предлагащ храна и ежедневни артикули.10 При реконструкция на спрола магазинът може да се трансфор-

мира в ъглов магазин (вж.: Глава седма „Реконструкция на сградно ниво“). Центровете за стоки и услуги обикновено предлагат ограничен асортимент от храни и персонални услуги. Ако центърът се намира в съседство с жилищни квартали в пресечните точки събирателните пътища и пътните артерии, то тогава може да бъде преустроен в квартален център със смесени функции. Кварталните центрове са организирани около супермаркет и/или аптека и предлагат по-пълна гама от стоки и услуги в сравнение с центровете. Районните центрове имат множество основни магазини и често включват универсални магазини за намалени стоки, облекло, книжарници, супермаркети и ресторанти. В рамките на регионалния метрополитен „кварталните“ и „районните центрове“ могат да бъдат трансформирани в транзитно ориентирани градски центрове (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Регионалните центрове обикновено са под формата на затворени търговски центрове, организирани около множество универсални магазини. В тази глава моловете са разгледани като отделен тип, следвайки уникалната възможност за реконструкция на спрола, особено в светлината на настоящите им проб­леми.

Фигура 4-59. Допълващи сгради, маскиращи съществуващи търговски структури, за да се създаде главна улица. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

111


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Мегатърговските (пауър) центрове са още по-големи агломерации на водещи търговски фирми, обикновено колекция от „биг-бокс“ търговци. Тези центрове понякога надвишават милион квадратни фута в брутна площ за отдаване под наем (GLA). Лайфстайл центровете са най-модерният тип търговия на дребно, предлагайки луксозно, модерно и домашно обзавеждане в един тип сгради, разположени „на открито“, като собствениците се надяват те да напомнят на посетителите за „главната улица“. Те са твърде нов и добре менажирани, за да станат мишена за реконструкция, особено когато в тях са включени офиси и жилищни единици, което ги прави относително самодостатъчни. Магазините са необходими и важни компоненти на кварталите и градовете, когато са вплетени в градската тъкан и са лесно достъпни. Наистина, витрините са сред най-интересните елементи на улицата. Но когато са изолирани от жилища и работни места, не допринасят за удобството на общността. Реконструкцията на такива спрол елементи коригира липсата на квартална структура и свързаност с околния контекст, преоразмерените паркинги в предната част на сградите, липсата на обществено и зелено пространство, и най-важното, на пълното господство на единичното ползване. Следвайки обезлюдяването на градските райони, търговските центрове се умножиха и процъфтяха преди всичко през десетилетията на федерални стимули между 1954 г. и Закона за данъчната реформа от 1986 г. С надежда да стимулира икономиката, правителството отпусна данъчни облекчения за евтино ново строителство чрез ускорена амортизация. Повечето обекти в предградията са финансирани като клас от 7- до 15-годишни активи, което означава, че инвеститорите са строили евтино и без ангажимент за дългосрочната рентабилност на техните проекти. Търговските центрове се появяваха на почти всяко кръстовище и по безкрайни ивици, поглъщащи се помежду си, докато самите те бързо вървяха към остаряване и разпад. Бяха изоставени, като заместителите им бяха построявани още по-далеч. Днес сме изправени пред стотици хиляди квадратни метри от такива търговски центрове, които трябва да бъдат разрушени, обновени или преоборудвани за повторна употреба. Според ICSC има 23,1 квадратни фута търговски площи на човек в САЩ, възлизащи на 7 милиарда квадратни фута

112

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

брутна отдаваема площ.11 Трудно е да си представим, че индустрията на търговията на дребно ще се разраства скоро, особено след срива през 2007 – 2009 г., когато най-големите играчи в бизнеса страдаха неимоверно от загуби и фалити. Порутените витрини в търговските центрове, закрити с плос­ кости, са се превърнали в обичайна гледка в предградията. От друга страна, Bulmash Real Estate Advisors предсказват края на мегапроектите; считат, че ще има повече активност около съществуващите места, тъй както заемодателите ще изискват по-голяма стойност и по-строги стандарти. Публичните субсидии ще стават много важни, тъй като инвестиционните тръстове за недвижими имоти (REITs) продължават да намаляват задлъжнялостта си, твърди Bulmash.12 Търговските имоти имат потенциал за реконструкции за по-малко от цената на новото строителство и ако имат добро местоположение, намират се на важни кръстовища, налице е относителна интеграция в общностите и не твърде голяма конкуренция в непосредствена близост, такива реконструкции могат да бъдат успешни. От решаващо значение са текущата наличност на работни места и перспективата за инкубиране на нови бизнеси в рамките на модернизираните комплекси. Реконструкцията на търговски центрове трябва да използва стратегии за предлагане на евтини работни пространства с използване на съществуващи структури, временни конструкции, евтини допълващи и маскиращи сгради или открито пространство за фермерските пазари. Реконструкцията на търговски центрове има набор от социални придобивки. Чрез въвеждане на апартаменти над търговските помещения той осигурява достъпни жилища за работници и за възрастни граждани, които ще могат да задоволяват ежедневните си нужди и ще продължават да живеят самостоятелно. Районът ще бъде използван денонощно, което ще доведе до повишаване на безопасността чрез непрекъснат неформален контрол. Ще са необходими по-малко места за паркиране, защото паркирането ще обслужва търговски и жилищни цели в различни часове от деня. Ще се изисква по-малко шофиране, защото повечето пътувания ще бъдат пеша. За стимули вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб. Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“.


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

НЕДОСТАТЪЦИ

Тази поредица илюстрира недостатъците на търговските центрове като елементи на спрола. Фигура 4-60 показва липсата на разнообразие от видове сгради (и следователно на използване), а Фигура 4-61 показва липсата на пешеходна

квартална структура. Фигура 4-62 демонстрира обширните, недостатъчно използвани площи на наземния паркинг, и Фигура 4-63 подчертава излишъка от остатъчни, недостатъчно използвани пространства.

Фигура 4-60. Единичен тип сграда и недостатъчно използване

Фигура 4-61. Липса на пешеходна квартална структура

Фигура 4-62. Разпръснат и открит паркинг

Фигура 4-63. Липса на обществено пространство РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

113


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

ТРАНСФОРМАЦИЯ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР

Типичното крайградско кръстовище с улични търговски центрове на всички ъгли се трансформира в компактен и добре свързан градски център със смесени функции, който ще обслужва околността. Целта на този пример е да послужи като предизвикателство за възможностите за реконструкция на този вид спрол и да осигури градоустройствени инструменти за тяхното изпълнение.

Съществуващи сгради Фигура 4-64. Съществуващ търговски център

Интервенцията, показана на Фигура 4-65, е радикална и идеализирана, за да покаже пълния потенциал за преустройство на района. Всички сгради със значителни площи са запазени и включени в градската тъкан. Пресечната точка се трансформира от объркващо и опасно кръстовище на преоразмерени „канали“ за трафик в площад, дефиниран от градски сгради със смесени функции.

Предложени сгради Съществуващи сгради Фигура 4-65. Търговски център, реконструиран в градски център със смесени функции

114

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Фигура 4-66. Паркинги, доминиращи общественото пространство

Фигура 4-67. Паркингите са преустроени в тъкан със смесени функции и пешеходна мобилност РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

115


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Реконструкцията на струпване на улични търговски центрове в идеалния случай ще се случи на всички ъгли на съществуващото крайградско кръстовище. Еднакъв подход обаче може да се приложи само към един или два от ъглите, ако е необходимо, поради вида собственост и динамиката на растежа в района. Основната задача е модернизацията на кръстовището, което в момента е объркващо, изцяло ориентирано към автомобила и с повишена тенденция към произшествия. Реконструирането му в площад ще успокои трафика, ще създаде истински фокус и ориентир за околната общност и ще и добави площи за строителство на нови сгради със смесени фуннкции (Фигура 4-68). Това проучване на реконструкцията показва как много от съществуващите сгради могат да бъдат запазени и вградени в бъдещия център на града, включително някои от по-малките структури в крайните парцели. Градската тъкан образува верига за търговия на дребно, която свързва основни групи от магазини, включително магазин за хранителни стоки в горната част на Фигура 4-67. Съществуващите сгради могат да бъдат реновирани и използвани за продажба на дребно или могат да получат друго преназначение като граждански институции (училища, галерии, библиотеки), офиси, центрове за възрастни хора или посветени на здравето съоръжения.

В някои случаи структурите могат да бъдат преобразувани в гаражи, създаващи условия за изграждане на нови структури върху предните наземни паркинги без необходимост от изграждане на нови многоетажни зони за паркиране.

Фигура 4-68. Опасно и сложно кръстовище, реконструирано в нов градски площад 116

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Въведете нови типове сгради за смесена употреба: Този търговски център се състои от няколко структури тип „биг-бокс“, включително магазин за хранителни стоки. Сградите са заобиколени от паркинги, външни парцели с „драйв-тру“ тип заведения. Реконструкцията започва с въвеждането на други видове сгради като допълващи маскиращи паркингите конструкции, предназначени за бизнес

инкубатори, периферни сгради с жилищни единици и офис центрове. Интензификацията на района изисква и структури за паркиране. Сградите тип „биг-бокс“ са вградени в новата тъкан и остават като основни притегателни центрове за пазаруване. Ако търговията на дребно се провали, те могат да бъдат преобразувани за други цели, като галерии, музеи, центрове за възрастни хора или сателитни кампуси на колежи.

Недостатък: Единичен тип сгради. Използване

Корективни техники: Внедрете нови типове сгради за смесена употреба: жилища, офиси за временно настаняване

Запазете ценните сгради. Добавете сгради тип „обитаване – работа“. Включете допълващи конструкции за бизнес инкубатори. Внедрете периферни сгради със смесено предназначение и паркинг. Преобразувайте съществуващите сгради за граждански потребности. Елиминирайте нефункционални сгради.

Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинации от ползвания в подкрепа на градския център.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

117


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Свързване и реконструкция на пътни артерии: Търговските центрове рядко имат квартална структура. По-голямата част от повърхността пред магазините е асфалтиран паркинг. Реконструкцията започва с добавяне на улици пред магазините и свързването им в пешеходна затворена система. Новообразуваните квартали трябва да имат периметри от 1200 до 1500

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете и реконструирайте пътните артерии; добавете улици пред магазините.

Добавете улици пред магазините. Свържете съществуващите пътни артерии. Реконструирайте съществуващите пътни артерии (вж.: Глава пета). Подобрете усложненото кръстовище с помощта на площад. Свържете „биг-бокс“ магазините с удобен за пешеходците търговски кръгов маршрут.

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура

118

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

фута, най-вече за да се направи ходенето приятно. В по-големите квартали трябва да бъдат обособени достатъчно пешеходни алеи. Сложните кръстовища трябва да бъдат опростени чрез ограничаване на пътната настилка и въвеждане на зелени ивици. Площадът се свързва лесно с множество пресичащи се улици и създава значителни по размери недвижими имоти по неговия периметър.


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Рационализирайте паркирането: Паркингите са най-видимата характеристика на крайградските търговски центрове. В повечето случаи те са преоразмерени; с изключение на един или два празника през годината, в голяма степен са неизползвани. Тези паркинги имат голям потенциал за урбанизация

чрез нови сгради със смесено предназначение. Въвеждането на паркинг гаражи позволява подмяната на паркингите със сгради, които получават други функции, като например жилища с висока плътност, офис пространство и други обществени функции. Допълнително паркиране е осигурено по новите и ремонтирани улици.

Недостатък: недостатъчно използвани открити паркинги

Корективни техники: Рационализирайте паркирането; добавете гаражи. Добавете улично паркиране. Добавете паркинг гаражи.

Организирайте паркиране зад сградите.

Резултат: Стратегия за паркиране с цел поддържане по-висока плътност и смесени функции

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

119


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Определете открито и обществено пространство: Крайградските търговски центрове рядко имат обществено пространство, защото са предназначени за единична употреба. През последните години някои имитират главните улици с ресторанти и развлечения, но на мнозинството липсва определена или полезна обществена сфера. Чрез добавяне на сгради, в които се помещават жилища, офиси и други обществени функции, тези места се превръщат

Недостатък: Липса на обществено пространство

Корективни техники: Определете открити обществени пространства.

Създайте различни обществени пространства.

Създайте площад, за да подобрите кръстовището. Определете обществено пространство между сградите.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на обществената сфера.

120

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

в главни улици, квартали, квартални центрове или дори градски центрове, които са активни 24 часа в денонощието. Неопределеното пространство трябва да бъде реорганизирано в редица от обществени пространства. Фокусът е върху новия площад, който подобрява неприятното кръстовище, създава ориентир и усещане за пристигане, успокоява трафика и е разпределител на автомобилния поток по улиците, водещи до магазините.


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

ПРЕЗОНИРАНЕ

Съществуващото зониране на търговските центрове обикновено е ограничено за търговска употреба. Целта на презонирането е да се позволи голямо разнообразие от зони с различни функции и да се трансформира търговският център в градски. Зонирането, основано на представителния разрез, създава условия за различни типове сгради, за да съществуват едновременно и заедно с хармонични улични пейзажи. Функциите са гъвкави и взаимнозаменяеми, а изискванията за паркиране се основават на споделена употреба. Например добавеното офис пространство може да споделя паркинг с новото жилищно допълнение и някои обществени функции, защото те се нуждаят от паркиране по различно време. Нуждите от паркиране ще бъдат допълнително намалени, тъй като комбинацията от функции изисква по-малко пътувания с кола.

Предложеният план за регулиране (Фигура 4-70) показва няколко различни зони на представителния разрез. T6, или зона Градско ядро, включва периферни сгради с многоетажен паркинг, радикално увеличаващи градската плътност. В тези периферни сгради могат да се настанят магазини, апартаменти, мансардни пространства и офиси. Зоната Т6 очертава новия площад, създавайки висококачествено публично пространство. Зоната T5, или зоната Градски център, добавя единици тип„обитаване – работа“ и включва някои от съществуващите сгради. T4, или Общата градска зона, създава възможност за съществуващите сгради по периметъра (предимно еднофамилни жилища) да увеличат своите параметри за по-добър преход към новия център на града. Новосъздадените публични пространства са организирани под CS, Градско пространство, включително новите площад и плаза пред съществуващите сгради тип „биг-бокс“.

Фигура 4-69. Конвенционално зониране с единична употреба

Фигура 4-70. Зониране, базирано на представителния разрез

Отворени пространства

T1 – Природна зона

R1 – Еднофамилни жилища

T3 – Крайградска зона

C1 – Търговско пространство

T4 – Обща градска зона

Съществуващи сгради

T5 – Градски център T6 – Градско ядро CB – Граждански сгради CS – Гражданско пространство Съществуващи и предлагани сгради

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

121


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

ЕТАПНОСТ

Фигура 4-71. Съществуващ търговски център

Фигура 4-72. Краткосрочна реконструкция: Преобразуване на кръстовището в площад

Фигура 4-73. Средносрочна реконструкция: Създаване на непрекъснат контур от сгради за продажба на дребно

Фигура 4-74. Дългосрочна реконструкция: Завършване на градската тъкан 122

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Преобразуването на търговски център в градски се осъществява чрез няколко стъпки, които включват краткосрочни, средносрочни и дългосрочни стратегии. Съществуващото състояние показва големите площи с асфалт и разпръснати по-малки постройки и „биг-бокс“ сгради (Фигура 4-71). Краткосрочната намеса включва подобряване на кръстовището и създаване на разпознаваемо обществено пространство – площад, който ще служи не само като средство за успокояване на трафика, но и като фокус, ориентир и местоположението на градския център. Първоначалната мрежа, свързваща „биг-бокс“ сградите, е планирана също (Фигура 4-72). Следващата фаза добавя сгради със смесено предназначение по протежение на новите улици. Тези структури допълват затворения контур, който свързва „биг-бокс“ сградите, а наземните паркинги остават зад тях. Допълващите сгради прикриват някои от съществуващите сгради и предлагат по-достъпни търговски и жилищни пространства. Тази фаза е началото на удобна за пешеходците градска тъкан (Фигура 4-73). Третата фаза, или дългосрочната реконструкция, завършва градските квартали с паркинг сгради и напълно застроена периферия. В допълнение към новата улична мрежа, съществуващите пътни артерии ще бъдат ремонтирани, за да бъдат направени по-удобни за пешеходците и да осигуряват по-добър достъп за околните крайградски общности (Фигура 4-74).


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте търговския център в рамките на регионалният му контекст според Инструмента за оценка на реконструкцията на спрола и Анализа на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешен реконструкция, преминете към следващата стъпка. 2. Анализирайте доколко е подходящо мястото (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка първа: Анализирайте потенциала на терена“). 3. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или окръг) в района. Формулирайте регионална стратегия за реконструкция на търговския център, фокусирайки се върху неговия потенциал за трансформацията му в градски център. Общественият транспорт трябва да бъде осигурен между новия градски център и жилищните зони, свързвайки ги с регионална дестинация за работа. Обществена подкрепа и потенциална инвестиция ще бъдат получени по-лесно, ако инвеститорът може да докаже, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 4. Започнете и улеснете приемането на нов код, базиран на формата, който ще узакони трансформацията от търговски център в градския (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб. Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да се направи чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващия общински кодекс и позволява реконструкция на търговски центрове или чрез прилагане зони за наслагване, по-специално към един или група търговски центрове. 5. Проучете публичните стимули за инфраструктурни подобрения по протежение на околните пътни артерии и в самия търговски комплекс (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб. Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 6. Изберете стратегия за частично или пълно придобиване на търговския център. Осигурете договори и/или опции за закупуване (с удължаващи се граници на договора) от индивидуалните собственици. По време на проучването започнете дискусии с местното ръководство и ключови фигури, вземащи решения относно осъществимостта на проекта. Ако резултатът от разговорите е положителен, преминете към следващата стъпка. 7. Подгответе стратегия за микса от наематели, която оптимизира национални, регионални и местни търговци на дребно. 8. Създайте стратегия за управление на главната улица. Организирайте едно управленско тяло, което да координира наемателите и собствениците на имоти за осигуряване на правилна

работа, баланс и поддръжка на витрините, както и простота и икономичност на уличния дизайн. 9. Стартирайте маркетингова програма, предназначена да подчертава „усещането за място“ на новия градски център. 10. Анализирайте юрисдикцията на основните пътни артерии в непосредствена близост до или в рамките на търговския център и ако те са под управлението на Пътната агенция, започнете работа по тяхното освобождаване и прехвърляне към местната община, ако е възможно. Стандартите за щатските пътни артерии са по-трудни за промяна с цел създаване на среда, подходяща за пешеходци и ориентирана към обществения транспорт. Местните юрисдикции могат да работят директно с общностите, засегнати от спрола. 11. Оценете нуждите на общността във връзка със съществуващите търговски, офис и жилищни площи. Ако пазарът е слаб, проучете потенциала за повторна употреба на съществуващи търговски сгради за инкубатори на местния бизнес. Идентифицирайте и привлечете затруднените бизнеси, които не могат да си позволят наемите на по-скъпи места, но които предоставят основни услуги на общността – кафе, магазин, химическо чистене, фризьор и т.н. 12. Преценете възможностите за запазване на функционалните сгради, премахване на нефункционалните, прибавяне на допълващи сгради, служещи за бизнес инкубатори, добавяне на единици тип „обитаване – работа“, въвеждане на периферни сгради със смесени функции и гаражи за паркиране. 13. Проучете възможността за намиране на обществена сграда в трансформирания търговски център, която да служи като катализатор за създаване на качествено място за посещаване, живеене, работа и за осигуряване на идентичност на общността. Структури като: поща, библиотека, пазар, религиозна сграда или зала за събрания, може да изпълнят тази роля. 14. Започнете подготовка за обществена дискусия и възможна съвместна сесия за проектиране и планиране (charrette). Ангажирайте и регионалното ръководство, както и съседни жилищни зони и техните сдружения, местната бизнес общност, търговската камара, училищния борд и организации с нестопанска цел. 15. Организирайте обществена дискусия (charrette) за предпочитане на мястото на проекта. Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да проучат различни сценарии и възможности за поетапно въвеждане. Резултатите трябва да се основават на консенсус. 16. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време новият квартален център трябва да получи разрешение за строеж съгласно нова наредба. 17. Започнете строителство. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

123


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Рисунка от Джеймс Дохърти/Доувър Кол и партньори

Рисунка от Джеймс Дохърти/Доувър Кол и партньори

ПРИЛОЖЕНИЕ: СЪЗДАВАНЕ НА ПЛОЩАД ОТ ПАРКИНГИ

Фигура 4-75. Автомобилно ориентирана среда на западнал търговски център

Фигура 4-76. Обществен площад като устройство за успокояване на движението и създаване на чувство за принадлежност към мястото

Фигура 4-77. Паркинги, превърнати в градски център

Позициониран в по-скоро градски условия от двете страни на диагонален булевард, този търговски център съдържа всички характеристики на своите крайградски побратими. Сградите са поставени навът­ре в парцелите, оставяйки фасадите за големи паркинги. Няколкото съществуващи улици се включват в диагонала под странни ъгли, създавайки объркващи и разточителни геометрии (Фигура 4-75). 124

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Предложението е да се запази местоположението на съществуващите сгради (които могат постепенно да бъдат заменени с нови такива), но да се реорганизира пространството пред тях в площад, чрез който се осигурява лесен достъп до витрините, и да се създаде интересно обществено пространство (Фигури 4-76 и 4-77).


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

ПРИЛОЖЕНИЕ: ПРЕОБРАЗУВАНЕ НА GRAYFIELD В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР

Замислен преди повече от двадесет години, Mashpee Commons в Масачузетс е новаторска трансформация на търговски център в градски такъв, обслужващ околните 23 квадратни мили предградия. Той демонстрира за първи път няколко градоустройствени техники, включително пробиви на пешеходни проходи, и повторно използване на съществуващи структури (Фигура 4-78), използване на допълнителни сгради за поемане на паркоместа, настаняване на наематели и създаване на първостепенни и второстепенни улични мрежи (улици А и Б). Техниката на улици A/B (Фигура 4-79) обозначава външните, ориентирани

към автомобила, пътни артерии, където пешеходните елементи са с по-ниско качество, като второстепенни, или Б улици. Вътрешните улици с отличен пешеходен дизайн са обозначени като първостепенни, или улици А, и се изискват от кода, за да поддържат високи стандарти (като непрекъсната, безопасна и интересна фасада). Впоследствие тази техника е била използвана при реконструкции на центъра, позволяваща включването на паркинги, бензиностанции и други необходими елементи от градския живот, като същевременно се запазва една жива пешеходна мрежа.

Фигура 4-78. Неработещ търговски център, преустроен с пешеходни алеи и нови пътни артерии

Фигура 4-79. Първостепенна (черна) и второстепенна (сива) мрежа от улици

Фигура 4-80. Окончателна реконструкция на търговския център в градски такъв в непосредствена близост до нови квартали със смесени функции РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

125


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

ПРИЛОЖЕНИЕ: ПОСТЕПЕННА УРБАНИЗАЦИЯ НА ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР ПО ПРОТЕЖЕНИЕ НА МАГИСТРАЛА

Стратегията за постепенна урбанизация на търговски център, обърнат към магистрала, е да се създаде паралелна главна улица. Този подход включва три фази. Първата фаза включва съществуващите заведения тип „драйв-тру“ и „биг-бокс“ структурите в главната улица (Фигура 4-82). Ресторантите остават видими от магистралата през техните открити паркинги, но те

са вградени в градска структура със смесена употреба. Отворени пространства са образувани пред две от „биг-бокс“ сградите. Втората стъпка елиминира една от тях, замествайки я със сгради със смесено предназначение (Фигура 4-83). Последната стъпка премахва втората „биг-бокс“ структура и урбанизира главната улица от двете страни (Фигура 4-84).

Фигура 4-81. Съществуващи условия: „драйв-тру“ и „биг-бокс“ сгради

Фигура 4-82. Първа фаза: Съществуващите сгради, вградени в главна улица

Фигура 4-83. Фаза втора: Първата „биг-бокс“ структура, заменена с градско застрояване

Фигура 4-84. Трета фаза: Втората „биг-бокс“ сграда и „драйвтру“, заменени с градско застрояване

126

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР

Фигура 4-85. „Драйв-тру“ конструкциите, видими от магистралата, са вградени в главната улица.

Фигура 4-86. Изглед към новата главна улица, включваща съществуващите „биг-бокс“ структури. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

127



ТЪРГОВСКИ МОЛ Моловете са най-обещаващите претенденти за спрол реконструкции. Поради местоположението им, размера на парцелите, вида собственост и възможностите за обществен транспорт и смесена употреба те имат голям потенциал да бъдат трансформирани в градски центрове или готови за обществен транспорт градски ядра. Моловете обикновено се намират до кръстовища на големи пътни артерии, покрай коридорите на растеж, в близост до многобройни жилищни зони. Това ги прави идеални центрове на интегрирана регионална автобусна пътна мрежа, лека железопътна линия или друг вид обществен транспорт. Твърде големите търговски площи в моловете могат да бъдат ребалансирани или заменени с допълващи функции като: офиси, жилищни, хотелски, граждански или институционални сгради. Заради тези предимства молове са били най-честите цели за реконструкция. Примерите включват парк „Майзнър“

в Бока Ратон, Флорида; „Пасео Колорадо“ в Пасадена, Калифорния; и „Белмар“ в Лейкууд, Колорадо. За да достигнете пълния потенциал на реконструкцията на мола, е необходимо да се разбере регионалният му контекст – неговото местоположение и връзката му с другите центрове. Като много големи структури и агломерации от търговия на дребно, моловете имат способността да влияят върху околността – ако молът процъфтява, околните търговски центрове, ресторанти за бързо хранене, банки и местата за забавление също процъфтяват. И обратно, ако молът започне да запада, това може да повлече бизнеса в региона надолу. Но не всички молове си приличат. Например мол, вграден в крайградска жилищна тъкан, може да бъдат реконструиран по-бързо в градски център, отколкото мол, разположен в крайградската периферия, където изцяло зависи от перспективата за бъдещ растеж. За да се направят критичните разграничения между местоположение и тип, трябва да се извърши анализ на мястото и

Фигура 4-87. Трифазна трансформация на търговски мол, запазваща основната структура РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

129


ТЪРГОВСКИ МОЛ

оттам естеството и осъществяването на реконструкцията могат да бъдат установени. Когато молът все още е успешен, реконструкцията трябва да бъде с перспектива – визионерска и проактивна по характер – и процесът на трансформация започва, докато центърът все още е икономически жизнен. Когато молът вече е загубил икономическата си инерция, модернизацията става постфактум или се визира избрано минало състояние за отправна точка. Реконструкцията може да бъде постигната чрез поредица от интервенции, изпълнени като едно основно преустройство или на етапи, изпълнявани в продължение от десетилетия. Основната му структура може първо да бъде запазена и вградена в тъканта, а след това елементите да се разглобяват стъпка по стъпка, запазвайки само основните магазини и създаване на главна улица. Последният етап може да включва пълното разрушаване на мола, ако останалите структури остареят. Това са отделни стратегии, които могат да се използват последователно, като фази или частично, в зависимост от обстоятелствата. Въвеждането на смесени функции, заедно със свързването на пътни артерии в градски квартали, са логически стъпки на трансформацията. Най-важна намеса обаче ще бъде рационализирането на паркирането и добавяне на паркинг гаражи,

130

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

което ще улесни постигането на висока плътност и смесени функции, необходими за един градски център. Стимулите за реконструкция на молове трябва да бъдат съществени, тъй като финансовите ангажименти на частния сектор за такива преустройства са много високи. Когато моловете със затихващи функции се преработват и усилват като цялостни градски центрове, с жилищни и офис компоненти за допълване на търговията на дребно, общественият транспорт става рентабилен. Точно както местното управление субсидира междущатската магистрална система, федералните, щатските и местните ръководства трябва да подпомагат създаването на мрежа от реконструирани търговски възли в подкрепа на регионалния общетвен транспорт. Стимулите и техниките за изпълнение може да се простират в рамките на определен диапазон: разрешаване по право, което изисква законодателство на щатско ниво, освобождаване от държавни и федерални оценки, щатско и федерално финансиране за паркинг структури и обществения транспорт, прехвърляне на права за развитие и механизми за закупуване на правата за развитие, финансиране чрез данъци, области за подобряване на бизнеса и други (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция на локален мащаб. Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“).


ТЪРГОВСКИ МОЛ

НЕДОСТАТЪЦИ

Недостатъците на мола са подобни на други търговски спрол елементи, но някои от тях са по-екстремни: заеманата площ е прекалено голяма за сграда с единично предназначение (Фигура 4-88), пешеходната циркулация е затруднена от обширните площи на недостатъчно използваната повърхност за паркинги (фигури 4-89 и 4-90). Единственото добро дефи-

нирано публичното пространство е вътре в търговския център (Фигура 4-91). Тези недостатъци обаче също предоставят възможности за реконструкция. Например големият паркинг много лесно може да вмести в себе си нова градска тъкан както и редица обществени пространства, включително градини за местно производство на плодове и зеленчуци.

Фигура 4-88. Единичен тип сграда и употреба

Фигура 4-89. Липса на пешеходна квартална структура

Фигура 4-90. Преоразмерен и открит паркинг

Фигура 4-91. Липса на обществено пространство РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

131


ТЪРГОВСКИ МОЛ

ТРАНСФОРМИРАНЕ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР

Двата доминиращи елемента в рамките на съществуващия терен са огромната площ на структурата на мола и преоразмереният паркинг около него (Фигура 4-92). По-малки търговски обекти, главно от типа на „драйв-тру“, са разположени по протежение на периметъра на парцела.

Съществуващи сгради Фигура 4-92. Съществуващ крайградски мол

Фигура 4-93 показва хипотетично запълване на паркинга с градска тъкан от периферни сгради, някои от които съдържат гаражи за паркиране. Високият процент червен цвят, подчертаващ предложените допълващи структури, показва драматичния характер на това възстановяване. Тази радикалната намеса е оправдана и необходима поради значението, което реновираният мол ще има за преструктуриране и съживяване на региона.

Предложени сгради Съществуващи сгради Фигура 4-93. Реконструиран градски център

132

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Фигура 4-94. Обществено пространство, доминирано от паркинги и мегаструктура

Фигура 4-95. Една от стратегиите за реконструкция на молове е запазването на основната конструкция и преустройството на паркингите. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

133


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Фигура 4-96. Съществуващ контекст: Търговски центрове, бизнес паркове и паркинги

Има три начина за проактивна реконструкция на мол с различни степени на намеса. Картата на съществуващия контекст (Фигура 4-96) показва мола в неговия крайградски район с потенциал за по-мащабна намеса. И трите стратегии ангажират околните пространства в единен дизайн на град-

ски център, свързан със съседните пътни артерии. Вариант на дизайна е канал за управление на дъждовна вода, успореден на обиколния път около мола. Този канал е не само утилитарно съоръжение, но също така и гражданска придобивка за общността. В първата стратегия основната структура на мола е запазена и той е вграден в новата тъкан (Фигура 4-97). Конструкцията е реновирана и покривът е преустроен в градина. Тази опция е най-консервативната, приемайки, че молът ще оцелее като мегаструктура, въпреки че функцията му може да се промени. Сградата му или части от нея могат да бъдат трансформирани в граждански (кампус на колеж, детски заведения, читалище, музей, и т.н.) или офис функции. Тази опция се анализира чрез поредица от диаграми, показващи стъпките, необходими за превръщането му в център за смесено ползване. Втората стратегия запазва само основните магазини и включва главна улица (Фигури 4-105 и 4-106). Третата стратегия демонстрира трансформацията на парцела, върху който е изграден молът, в аграрно селище (Фигура 4-111 и 4-112).

Фигура 4-97. Първи вариант: Еволюция на мола със запазена основна структура, вградена в пешеходната достъпна тъкан със смесени функции.

134

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Представете нови типове сгради и смесени функции: Основна характеристика на мола е единичната мегаструктура, която съдържа големи концентрации от търговия на дребно. Първият вид реконструкция запазва сградата непокътната и я вгражда в тъкан със смесено предназначение. Това е случаят, когато магазините и основните наематели са все още

жизнеспособни или могат да бъдат адаптирани за други цели. Сградата на мола се запазва и третира като огромна „галерия“, с нови сгради, образуващи рамка от улици и площади около него. Голямото количество търговски площи е балансирано с апартаменти, апартаменти студия , градски редови къщи, сгради тип „обитаване – работа“, офиси и хотели.

Недостатък: Единичен тип сграда и използване

Корективни техники: Представете нови типове сгради със смесени функции: жилищни, търговия на дребно, офиси, хотели. Запазване структурата на мола Преобразуване на части от сградата за обществени функции Урбанизирайте паркингите с периферни сгради със смесени функции Добавете единици тип „обитаване – работа“, градски редови къщи, апартаменти, включително апартаменти тип студио, хотели и обществени сгради. Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинация от приложения за поддръжка на градски център

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

135


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Свържете и ремонтирайте пътните артерии: Обикновено търговският център заема централно място, „плаващо“ в мегапарцел с големина от 50 до 100 декара и заобиколен от наземни паркинги. Позициониран в единия ъгъл на кръстовище с интензивен трафик, теренът на мола има ограничен брой входове, до които се стига от обиколен път. Тези диаграми показват проста

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете и ремонтирайте пътните артерии; създайте градски квартали.

Свържете пътните артерии за оформяне на нови градски квартали. Реконструирайте съществуващите пътни артерии.

Добавете пешеходни алеи и улици.

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура.

136

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

техника за поддържане на кръговия път като организационен елемент и разширяване и свързване на всички съществуващи улици в радиална тъкан, ориентирана към търговския център. Образуваните конфигурации са достатъчно големи, за да побират паркинг конструкции, но за удобство на пешеходците и улеснен достъп не надвишават 1500 фута дължина.


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Рационализирайте паркирането: Огромните паркинги на моловете в предградията обикновено са преоразмерени и следователно недостатъчно използвани, с редките изключения от един или два пъти всяка година. Тези паркинги имат голям потенциал за високоинтензивно развитие. Диаграмите показват детайл от паркинга на мола и как може да

се трансформира в част от градската тъкан. Наземните паркинги са заменени с гаражи, позволяващи да бъдат създадени стотици хиляди квадратни фута жилища, офиси, хотели и граждански сгради. Паркинг гаражите са ключови елементи в преустройс­твото на моловете и следователно трябва да бъдат стимулирани като важна обществена инфраструктура.

Недостатък: Разпръснат и открит паркинг

Корективни техники: Рационализирайте паркирането; добавете гаражи. Добавете паркинг гаражи.

Скрийте съществуващите паркинги с маскиращи сгради.

Добавете паркиране на улицата.

Резултат: Стратегия за паркиране за поддържане на по-висока плътност и смесени функции

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

137


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Дефинирайте откритите и обществените пространства: Интериорът на моловете е често единственото публично място за събиране на жителите от предградията. Един от начините за осигуряване на обществено пространство е добавянето на тъкан около съществуващата структура, преплитане на отворени пространства, детски

Недостатък: Липса на обществено пространство

Корективни техники: Определете откритите и обществените пространства. Създайте големи и малки площади. Дефинирайте полуобществени пространства във вътрешността между сградите. Създайте канал като обществено и инфраструктурно подобрение.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на общественото пространство

138

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

площадки и площади навсякъде. Новите сгради съдържат полуобществени пространства, които са част от пешеходната мрежа. Успоредно се добавя и канал до обиколния път. Той се превръща не само в инсталация за контрол на дъждовните води, но също така и гражданска придобивка за новата общност.


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Интегрирайте местното производство на плодове и зеленчуци: Новосъздадените публични пространства в този реконструиран търговски мол – площади, зелени площи и интериорни пространства между сградите със смесени функции – са потенциални места за кому-

нални градини. Могат да бъдат въведени частни градини на покривите на сгради и гаражи. Новият канал ще бъде идеален източник за напояването им. Интеграцията на градското земеделие в новия градски център трябва да се съобрази с предпочитанията на пазара.

Недостатък: Липса на местно производство на плодове и зеленчуци

Корективни техники: Въведете пространства за местно производство на плодове и зеленчуци

Интегрирайте комуналните градини в обществени пространства.

Създайте градини върху покривите. Въведете комунални градини във вътрешните пространства между сградите.

Резултат: Разнообразие от производствени опции за местни храни

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

139


ТЪРГОВСКИ МОЛ

ПРЕЗОНИРАНЕ

Конвенционалното зониране на моловете позволява много висока концентрация на търговия на дребно (Фигура 4-98). Докато квадратурата на големите магазини сама по себе си не е проблематична, липсата на каквато и да е друга употреба допринася за монокултурна среда, която може да унищожи околността, ако молът се провали. Целта на процеса на презониране е да позволява голямо разнообразие от функции, за да може молът да се трансформира в градски център. Уплътняването на проекта ще бъде постигнато чрез въвеждане на периферни сгради, които са много гъвкави градски типове и могат да съдържат магазини, офиси, апартаменти

студия и апартаменти в различни комбинации. Тези типове сгради попадат под T6 Градско ядро (Urban Core). Предложеният план за регулиране (Фигура 4-99) показва няколко зони на Напречния разрез. Зоната T6, или Градско ядро, включва периферни сгради; зоната T5, или Градски център (Urban Center), включва единици тип „обитаване – работа“ и градски редови къщи, както и някои от съществуващите сгради. T4, или Обща (General) градска зона, включва вили с апартаменти. Новите публични пространства са организирани под CS, Гражданско пространство (Civic Space), включително площади и открити пространства пред съществуващия мол.

Фигура 4-98. Конвенционално зониране с единична употреба

Фигура 4-99. Зониране, базирано на представителния разрез

Отворено пространство

T4 – Обща градска зона

С – Търговско

T5 – Градски център

Съществуващи сгради

T6 – Градско ядро CS – Гражданско пространство CB – Обществени сгради Съществуващи и предложени сгради

140

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ МОЛ

ЕТАПНОСТ

Фигура 4-100. Съществуващ мол и паркинги

Фигура 4-101. Първи етап: Разграничаване на улична мрежа и новоизградената улица към спирка на обществения транспорт

Стратегията за реконструкция на мола включва четири възможни етапа. Първите три остават структурата на мола непокътната. Реконструкцията започва с очертаване на улица, водеща от нова или предложена спирка на обществения транспорт до входа на мола (Фигура 4-101). Уличната мрежа в рамките на кръговия път също е създадена. Само първият ред от сгради е изграден по фронта на главната улица, запазвайки съществуващите наземни паркинги зад тях. Вторият етап (Фигура 4-102) включва изграждане на повечето периферни сгради и гаражни структури в рамките на кръговия път и създаването на отводняващ канал, успореден на кръговия път, за събиране на дъждовната вода от новата градска тъкан. Третият етап включва всички сгради около мола, както и парцелите извън кръговия път (Фигура 4-103). Четвъртия етап е специален случай. Може да служи като последен вариант, който да се използва, ако молът остарее като мегаструктура или може да стои самостоятелно като изцяло отделна опция. В тази фаза се съхраняват само основните магазини, които се трансформират, докато останалата част от мола е разрушена (Фигура 4-104). Оформя се главна улица между основните магазини, запазващи структурата от предходните фази, добавяйки допълващи сгради само когато е необходимо за довършване на уличните фасади.

Фигура 4-102. Втори етап: Изграждане на по-голямата част от вътрешната тъкан и канала

Фигура 4-103. Трети етап: Завършване на изграждането

Фигура 4-104. Четвърти етап: Преминаване към опцията за главната улица, ако е подходящо. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

141


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Втората стратегия показва еволюцията на мола в главна улица, използвайки повторно основните магазини. Няколко улици, оформящи новата тъкан, захранват главната улица. Основните магазини

могат да запазят предназначението си за търговия или да станат обществени дестинации. Може да се настанят и центрове за възрастни, с дворове, формирани чрез отнемане от отпечатъка на мола.

Фигура 4-105. Втори вариант: Еволюция на мола, запазване на основните магазини и създаване на главна улица между тях

Фигура 4-106. Главната улица се захранва от множество нови улици. 142

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Фигура 4-107. Схема на пешеходни изохрони в градския център Петминутен пешеходен изохрон

Десетминутен пешеходен транспортен изохрон

Фигура 4-108. Схема на транзитна организация на новия градски център Лек релсов път

Лека релсова

Циркулиращ

Спирка на циркулиращ

спирка

автобус

автобус РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

143


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Фигура 4-109. Диаграма на пътните артерии, показваща новосъздадената мрежа Съществуващи пътни артерии

Предложени пътни артерии

Фигура 4-110. Диаграма на плътността при кръстовища, удвоени от новия план Съществуващи кръстовища 144

Предложени кръстовища

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Третата стратегия е полемичната деволюция на мола в земеделско селище. Предполага се, че околният регион е загубил население и молът се превръща в селище,

където градини заменят паркингите. За сравнение: площадът има размерите на Пиаца Дел Кампо в Сиена, Италия.

Фигура 4-111. Вариант трети: Деволюция на мола в земеделско селище

Фигура 4-112. Най-гъстата част на селото е в границите, очертани от канала около централното зелено пространство. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

145


ТЪРГОВСКИ МОЛ

Екологичните елементи са включени в съществуващи търговски сгради и новата пълнежна инфраструктура. Новите сгради осигуряват естествена вентилация и дневна светлина. Пасивните слънчеви системи и градини са поставени върху съществуващи и нови покриви (Фигура 4-113). Каналът, който при-

съства във всички варианти на реконструкцията, се превръща в привлекателно място, като едновременно служи за контрол и задържане на дъждовна вода и източник за напояване (Фигура 4-114). Централното зелено пространство може да се използва като комунална градина (Фигура 4-115).

Фигура 4-113. Пасивни слънчеви технологии, слънчеви панели и покрив градини

Фигура 4-114. Каналът като контрол за дъждовна вода и напоителна инфраструктура, както и обществена придобивка

Фигура 4-115. Централното гражданско зелено пространство, използвано за градина в общността и за подобрен контрол на дъждовната вода. 146

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ МОЛ

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте търговския център в рамките на регионалният му контекст според Инструмента за оценка на реконструкцията на спрола и Анализа на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешна реконстркция, преминете към следващата стъпка. 2. Анализирайте доколко е подходящо мястото (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка първа: Анализирайте доколко е подходящо мястото“). 3. Оценете лизинговата структура на мола – идентифицирайте основните наематели (универсални магазини), следващите ги по големина и груповите национални кредитни наематели (The Limited, The GAP, или компании, които контролират 40 000 до 50 000 квадратни фута на комбинирани магазини в молове или мегатърговски центрове), индивидуалните национални кредитни наематели (национални вериги с един или два магазина в даден търговски център или мегатърговски център), и местни наематели тип „семеен бизнес“ (обикновено плащат високи наеми и изискват повече мениджърско внимание от собственика на имота). Идентифицирайте клаузите за съвместно наемане, типични за националните кредити наематели (те могат напуснат или да не плащат наем, ако някой от основните наематели напусне). 4. Определете вида и етапите на реконструкцията на мола. Има няколко варианта: • Включване на съществуващите сгради, докато молът все още е проспериращ. Това е проактивна реконструкция, предвиждайки упадъка на мола и нуждата от ориентирани към обществен транспорт и градски центрове със смесени функции; • Частично включване на съществуващите структури, запазване на някои от основните наематели и/или съществуващи паркинг гаражи. Този подход е подходящ, когато молът е в процес на влошаване, но все още не е затворен. Главната улица може да бъде очертана там, където е бил централният гръбнак на мола; • Пълна подмяна на мола или ретроактивна реконструкция. Това е стратегия, която да използвате, когато търговският център се е провалил, съществуващите сгради са влошени необратимо, а парцелът трябва да бъде напълно преработен; • Деволюция. Ако в района населението започне да намалява поради социално-икономически причини, пълна или частична реверсия към земеделска земя е възможно във формата на индивидуални и групови

парцели. Някои части от инфраструктурата се използват за улици и площади. Молът е заменен с малки сгради, които образуват село, чийто поминък е земеделието. 5. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или община). Формулирайте регионална стратегия за реконструкция на мола, фокусирайки се върху неговия потенциал за трансформация в градски център. Транзитът трябва да бъде осигурен между новия градски център и жилищните зони, свързвайки ги с регионална дестинация за работа. Обществена подкрепа и потенциална инвестиция ще бъдат получени по-лесно, ако инвеститорът може да докаже, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 6. Започнете и улеснете приемането на нов код, базиран на формата, който ще узакони трансформацията от мол в градски център (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да се направи чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващата общинска наредба и позволява реконструкция на търговски молове или чрез прилагане на район за наслагване към парцела на мола. 7. Проучете обществените стимули за инфраструктурни подобрения по протежение на околните пътни артерии и в самия търговски мол. (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 8. Изберете стратегия за частично или пълно придобиване на мола. Осигурете договори и/или опции за закупуване (с удължаващи се граници на договора) от индивидуалните собственици. По време на проучването започнете дискусии с правителството на окръга и ключови фигури, вземащи решения относно осъществимостта на проекта. Ако обратната връзка е положителна, преминете към следващата стъпка. 9. Подгответе стратегия за микса от наематели, която оптимизира национални, регионални и местни търговци на дребно. 10. Създайте стратегия за управление на главната улица. Организирайте едно управленско тяло, което да координира наемателите и собствениците на имоти за осигуряване на правилна работа, баланс и поддръжка на витрините, както и простота и икономичност на уличния дизайн. 11. Стартирайте маркетингова програма, предназначена да подчертава „усещането за място“ на новия градски център. 12. Анализирайте юрисдикцията на основните пътни артерии в непосредствена близост до или в рамките на търговския мол и ако те са под управлението на Градската агенция РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

147


ТЪРГОВСКИ МОЛ

по транспорта, започнете работа по тяхното освобождаване и прехвърляне на местната община при възможност. Стандартите за пътни артерии са по-трудни за промяна с цел създаване на среда, подходяща за пешеходци и ориентирана към обществения транспорт. Местните юрисдикции могат да работят директно с общностите, засегнати от спрола. 13. Проучете възможността за поставяне на обществени институции в мола (ако сградата се използва повторно) или в рамките на новата тъкан, които да служат като катализатор за създаване и осигуряване на идентичност на общността. Поща, библиотека, пазар или религиозна сграда могат да изпълняват тази роля. По същия начин, когато големи части от мола са преустроени, сателитни кампуси на колежи, центрове за възрастни хора, зали за събрания и театрите също могат да станат силни елементи на реконструкцията.

148

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

14. Започнете подготовка за публичен дебат и възможна съвместна сесия за проектиране и планиране (charrette). Ангажирайте и регионалното правителство, както и съседни жилищни зони и техните сдружения, местната бизнес общност, търговската камара, училищния борд и организации с нестопанска цел. 15. Организирайте публична съвместна сесия за проектиране и планиране (charrette), за предпочитане на мястото на проекта. Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да проучат различни сценарии и възможности за поетапно въвеждане. Резултатите трябва да се основават на консенсус. 16. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време новият градски център трябва да получи разрешение за строеж съгласно нова наредба. 17. Започнете строителство.


ТЪРГОВСКИ МОЛ

ПРИЛОЖЕНИЕ: СЪЗДАВАНЕ НА ГЛАВНА УЛИЦА ЧРЕЗ ЗАПАЗВАНЕ НА ОСНОВЕН НАЕМАТЕЛ

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Този пример на реурбанизацията на остарял мол в главна улица и градски център използва един основен наемател, магазин на „Мейси“, за композиционно прекратяване на оста и забележителност (Фигури 4-116 и 4-117). Стратегията е да се създадат множество вътрешни и външни връзки и пълна гама от среди на обитаване, преминавайки от градското ядро към заобикалящата крайградска общност. Потокът, покрит някога с паркинг, е върнат към естественото си състояние и преобразен в парк.

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Фигура 4-116. Съществуващ мол, който ще бъде трансформиран в градски център, запазвайки една сграда на основен наемател.

Фигура 4-117. Главна улица от сгради със смесено предназначение организира градската структура на новия градски център. Нови градски редови къщи, единици тип „обитаване – Съществуващ Нови сгради със смесено главен наемател

предназначение

работа“ и еднофамилни жилищни сгради РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

149



ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ Търговските ивици започват като свързващи селски пътища между градове и селища, но по-късно се превръщат в основен гръбнак за крайградски растеж. Те стават изрично търговски в края на 50-те и началото на 60-те на миналия век в подкрепа на близките жилищни комплекси.

Отдел за планиране на град Маями

Тези коридори се състоят предимно от автомобилно ориентирани продажби на дребно, търговски центрове, „биг-бокс“ структури, „драйв-тру“, ресторанти, банки и понякога места за поклонение. Тяхната безмилостна прилика се дължи на евтин дизайн и строителство. Бизнесът инвестира възможно наймалко в тези имоти, защото повечето очакват да се преместят на по-далечно място само след няколко години (15 години или по-малко). Защото всички са еднакви и защото има винаги

повече земя, която да се развива по-далеч, търговските ивици се разглеждат като стоки за еднократна употреба и следователно податливи на прекомерно развитие и разточителство. Един от основните недостатъци на търговската ивица е липсата на пешеходна, компактна, квартална структура. Това изключва ефективното използване на транспорт, което работи само когато спирките са в среда с пешеходен достъп. Решението е да се идентифицират важни кръстовища по протежение на коридора и да се създадат компактни, добре свързани квартали със смесено ползване на тези места. Реконструкцията на търговската ивица започва едва след като регионалният анализ определя коридора като имащ потенциал за нов или разширен обществен транспорт. След това ивицата се обозначава като транзитен булевард, който да

Отдел за планиране на град Маями

Фигура 4-118. Липса на пространствена дефиниция по протежение на търговска ивица

Фигура 4-119. Спрол реконструкция на ивицата в пешеходна улица РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

151


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

бъде постепенно преустроен в низ от транзитно ориентирани възли с висока плътност и смесена употреба. Това са ядра с по-висока интензивност на застрояване, предполагащи ходене пет минути от центъра до периферията. Тази пешеходен район може да бъде удължен до радиус половин миля, ако желаете, тъй като хората са готови да вървят по-далеч до спирка на обществения транспорт. Техниките за реконструкция включват въвеждането на различни видове сгради, най-гъвкавите от които е периферно застроеният градски квартал. Състоящ се от сгради на разумни височини от четири или пет етажа, той може да поеме поддържащата обществен транспорт градска плътност над 50 единици на акър и да приеме различни функции. Както при всички елементи на спрола, търговската ивица се характеризира с недостатъчно оползотворено пространство. Тези просторни паркинги, озеленени буфери и алеи са идеален

152

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

терен за запълване. Обществените пространства също трябва да бъдат включени като част от стратегията за реконструкция, а съществуващите улици трябва да бъдат свързани, за да се осигурят повече възможности за движение на пешеходци и превозни средства. Стимулите за проекти за реконструкция по протежение на търговските ивици са подобни на тези за регионалните търговски центрове и молове, включително разрешителни по право (които ще изискват щатско законодателство), освобождаване от щатски и федерални оценки, щатско и федерално финансиране на паркинг конструкции и обществен транспорт, прехвърляне на права за развитие и покупка на права за развитие, финансиране чрез данъци, райони за подобрение на бизнеса, държавни и федерални безвъзмездни средства за подобряване на западналите зони (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“).


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

НЕДОСТАТЪЦИ

Трите най-важни недостатъка на един ивичен коридор са липсата на квартална структура (Фигура 4-120), няма разнообразни функции (Фигура 4-121) и недостатъчно

използвано открито пространство (Фигура 4-122). Неефективното използване на земята превръща реконструкцията в предизвикателство.

Фигура 4-120. Липсва квартална структура и обществен транспорт

Фигура 4-121. Липсва градски тип сгради и смесени функции

Фигура 4-122. Неизползвани открити пространства

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

153


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

ТРАНСФОРМАЦИЯ ВЪВ ВЪЗЛОВ ТРАНЗИТЕН БУЛЕВАРД

Целта на реконструкцията на ивичния коридор е да се трансформира и превърне в градска пътна артерия, която поддържа масовия транспорт. Разстоянията между транзитните възли ще зависят от вида транспорт: лек релсов път, автобус или тролей. Този

вид реконструкция конкретно демонстрира въвеждането на лек релсов транспорт. Интервенциите се извършват на всяка миля, всяка обхващаща площ, центрирана върху пешеходния изохрон, който е пет до десет минути пеша от центъра до периферията.

Фигура 4-123. Съществуващ ивичен търговски коридор

1/4

mil

e

1/2

mil

e

Фигура 4-124. Интервенции по търговската ивица. Кръговете показват транзитните възли, разположени на всяка миля, с пешеходен изохрон от четвърт миля. 154

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

Свържете пътните артерии и въведете обществен транспорт: Търговската ивица обикновено контролира много широка част от пътя с право на преминаване, което е добре за въвеждането на обществен транспорт. Леките железопътни линии могат да бъдат изградени по средата паралелно на медианата или бързите автобусни ленти могат да бъде ситуирани от двете страни на коридора, паралелно на еднопосочните платна

за достъп. Нови кръстовища трябва да бъдат създадени, когато съществуващите улици са свързани, за да образуват градска квартална тъкан. Рядкост е съществуващата инфраструктура да съвпадне с рационална квартална структура на дадено място. В повечето случаи са наложителни значителни корекции на инфраструктурните мрежи. Добавя се и паралелно паркиране, с цел да се защитят пешеходците по тротоарите.

Недостатък: Липса на квартална структура и обществен транспорт

Корективни техники: Свържете пътните артерии и вместете лека железопътна линия през интервали от една миля.

Свържете съществуващите пътни артерии. Въведете обществен транспорт по протежение на коридора. Създайте по-малки градски квартали.

Използвайте алеи и улички.

Резултат: Пешеходна мрежа от улици и квартали; лесен достъп до обществен транспорт

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

155


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

Представете градски типове сгради със смесено ползване: Преобладаващите типове сгради по протежение на ивицата са повтарящи се, свободно стоящи сгради с единична функция. Те задоволяват ежедневните нужди на крайградските жители, но тези сгради не са добре дошли в непосред-

Недостатък: Липса на градски сгради със смесено ползване

Корективни техники: Въведете градски видове сгради със смесено ползване: офиси, временно настаняване, жилища.

Запазете ценни съществуващи сгради Добавете нова тъкан около съществуващите сгради. Премахнете нефункциониращите сгради. Въведете периферно застроени квартали със смесено ползване. Въведете паркинг гаражи.

Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинация от ползвания за подкрепа на обществения транспорт

156

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ствена близост до жилищните райони поради външния си вид и огромните паркинги. Реконструкцията включва въвеждането на гаражи за поддържане на плътността и разнообразие от типове сгради, предлагащи комбинация от функции: жилищни, хотелски, офис, с магазини и ресторанти на приземните етажи.


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

Определете открито и гражданско пространство: Общественото пространство покрай търговските ивици е доминирано от паркинги. Трябва да бъде проектирана специална мрежа от такива пространства, включително различни по размер площади, детски площадки, по-малки обществени зелени площи в близост до местата, определени като транспортни възли. Транспортните спирки трябва да са

удобни, защитени от елементите и в идеалния случай в близост до кафенета, ъглови магазини или вестникарски будки. Спирките на леката железопътна линия трябва бъдат по-видими от автобусните спирки, може би изискващи отделни структури в медианите, докато автобусните спирки могат да бъдат изградени върху широките тротоари пред сградите със смесено предназначение.

Недостатък: Недостатъчно оползотворено открито пространство

Корективни техники: Определете открити и обществени пространства.

Създайте малки обществени пространства, зелени площи и площадки за игра. Създайте площадки пред транзитните спирки.

Създайте площад. Дефинирайте обществените пространства във вътрешността на кварталите.

Резултат: Коридор със смесени функции от градски зони и разнообразни обществени пространства

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

157


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте търговския коридор в рамките на регионалният му контекст според Инструмента за оценка на реконструкцията на спрола и Анализ на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешен реконструкция, преминете към следващата стъпка. 2. Анализирайте доколко е подходящо мястото (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб. Стъпка първа: Анализирайте потенциала на терена“). 3. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или окръг) в района. Формулирайте регионална стратегия за реконструкция на търговския ивичен коридор, фокусирайки се върху неговия потенциал за трансформацията му в транзитен булевард. Транзитът трябва да бъде осигурен между отделните възли, свързвайки ги с други регионални дестинации. Обществена подкрепа и потенциална инвестиция ще бъдат получени по-лесно, ако инвеститорът може да докаже, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 4. Започнете и улеснете приемането на нов код, базиран на формата, който ще узакони трансформацията от търговския линеен коридор в транзитен булевард (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб. Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да се направи чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващия общински кодекс и позволява реконструкция на търговски линейни коридори, или чрез прилагане на район за наслагване към коридора. 5. Анализирайте юрисдикцията на коридора и ако той е под управлението на щатския Департамент на транспорта, започнете работа по тяхното освобождаване и прехвърляне на местната община, ако е възможно. Стандартите за щатските пътни артерии са по-трудни за промяна с цел създаване на среда, подходяща за пешеходци и ориентирана към обществения транспорт. Местните юрисдикции могат да работят директно с общностите, засегнати от спрола. 6. Оценете нуждите на общността във връзка със съществуващи търговски, офис и жилищни площи. Ако пазарът е слаб, проучете потенциала за повторна употреба на съществуващите търговски сгради за инкубиране на местния бизнес. Идентифи-

158

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

цирайте и привлечете затруднените бизнеси, които не могат да си позволят наемите на по-скъпи места, но пък предоставят основни услуги на общността – кафе, магазин, химическо чистене, фризьор и т.н. 7. Проучете възможността за поставяне на обществена сграда в един или в повече от възлите по протежение на коридора, който да служи като катализатор за създаване и осигуряване на идентичност на общността. Поща, библиотека, пазар или религиозна сграда могат да изпълняват тази роля. По същия начин, когато големи части от мола са преустроени, сателитни кампуси на колежи, центрове за възрастни хора могат да станат силни елементи на реконструкцията. 8. Проучете публичните стимули за инфраструктурни подобрения по протежение на коридора (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб. Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 9. Изберете няколко парцела и осигурете договори и/или опции за закупуване (с удължаващи се граници на договора) от индивидуалните собственици. По време на проучването започнете дискусии с правителството на окръга и ключови фигури, вземащи решения относно осъществимостта на проекта. Ако обратната връзка е положителна, преминете към следващата стъпка. 10. Започнете подготовка за публичен дебат и възможна съвместна сесия за проектиране и планиране (charrette). Ангажирайте регионалното правителство, както и съседни жилищни зони и техните сдружения, местната бизнес общност, търговската камара, училищния борд и организации с нестопанска цел. 11. Организирайте публично обсъждане, за предпочитане на мястото на проекта (charrette). Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да проучат различни сценарии и възможности за поетапно въвеждане. Резултатите трябва да се основават на консенсус. 12. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време новият транзитен булевард би трябвало да получи разрешение за строеж съгласно нова наредба. Едновременният процес също е възможен, ако се използва конкретен проект като модел за останалите възли. Като пилотен проект той трябва да получи разрешение по ускорен начин. 13. Започнете строителство.


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

ПРИЛОЖЕНИЕ: ПРЕДСТАВЯНЕ НА МОДЕЛ ЗА РАЗВИТИЕ НА ВЪЗЛИТЕ

Еволюцията на един град от спрол предградия към поддържащо обществен транспорт градоустройствено решение изисква трансформация от линеен, зависим от превозните

средства модел към съставена от възлови точки, компактна организация на използването на земята.

1 MILE

Фигура 4-125. Линейни търговски коридори, които насърчават неконтролираното спрол развитие.

ile

4m

1/ Фигура 4-126. По-високата плътност около кръстовищата формира транзитно ориентирани възли през една миля на всяко кръстовище.

Фигура 4-127. Преходът между по-високата плътност и тъканта на еднофамилните къщи изисква специална стратегия за въвеждане на преходни типове сгради, като средноетажни, редови и сгради тип „обитаване – работа“.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

159


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

ПРИЛОЖЕНИЕ: ПОДГОТОВКА НА КОРИДОРА ЗА ПОСЛЕДОВАТЕЛЕН РАСТЕЖ

Съществуващият погрешни коридор има непредсказуемо развитие и погрешни условия за паркиране. Растежът изисква места за паркиране, които засягат отрицателно съседните жилищни квартали, особено ако сгради с по-висока плътност, като средни и високи такива с пар-

кинг гаражи са изградени. Стратегиите за възстановяване включват въвеждане на алеи за паркиране, допълващи сгради за маскиране на паркингите и гаражи и преходни типове сгради, които да са хармонични с жилищната тъкан.

Фигура 4-128. Исторически условия: Разположени в съседство търговско и жилищно застрояване.

Фигура 4-129. Съществуващи условия: Търговското развитие навлиза в жилищната зона с паркинги, гледащи към жилищата

Фигура 4-130. Първа фаза: Началният етап на реконструкцията включва редови къщи обграждащи паркинг конструкциите за постепенен преход

Фигура 4-131. Втора фаза: Редовите къщи от двете страни на улицата улесняват прехода към по-плътно застрояване.

160

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


ТЪРГОВСКИ ИВИЦИ

ПРИЛОЖЕНИЕ: ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА ТЪРГОВСКАТА ИВИЦА

Това е пример на типична крайградска магистрала, нуждаеща се от възстановяване след природно бедствие. Три са възможните сценария. Първият е да се възстанови крайпътната ивица – каквато е била преди, с нови сгради, следващи същия модел (Фигура 4-132). Вторият е да се възстанови като по-приятна естетически търговска лента по хибриден начин, следвайки по-строги дизайнерски принципи, вклю-

чително ландшафт и надписи. Визията ще се подобри, но цялостната структура на квартала остава същата (Фигура 4-133). Третият сценарий е да се преустрои в транзитен коридор със сгради за смесена употреба, екраниращи редовете от паркинг зад тях. Допълнителното пространство е проектирано под формата на площади и зелени клинове (Фигура 4-134).

Рисунка от Джеймс Уасъл

Фигура 4-132. Възстановяване съгласно предишния модел

Drawing by James Wassell

Фигура 4-133. Възстановяване с по-добра естетика

Фигура 4-134. Сценарий за възстановяване като транспортен коридор РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

161



БИЗНЕС ПАРК Бизнес паркът е преобладаващият тип работно място в предградията. Тежкото производство е намаляло през последните пет десетилетия и е заменено от чисти технологии и индустрии, базирани на знания. Днес най-голямата концентрация на работна сила в предградията може да бъде намерена в корпоративните кампуси в „периферните градовете“.

Рисунка от Дейвид Карико

Типичният крайградски бизнес парк съдържа клъстери от свободностоящи сгради, предназначени изключително на офиси и/или складове. Подреждането на сградите е по-скоро произволно, без да могат да бъдат идентифицирани квартални структури или свързаност с околната среда. Паркингите са недостатъчно използвани и преоразмерени, доминиращи са фасадите на сградите. Бизнес паркът обикновено включва само единичен вид ползване, изискващ офис служителите да шофират до други места за обяд и изпълнение на различни поръчки. Когато бизнес парковете имат множество наематели, усилията за реконструкция са по-трудни. Реконструкция е най-осъществима, когато бизнес паркът е разположен в близост до гъсто населен жилищен район или до концентрации на търговия на дребно и други търговски пространства. Ребалансирането му със смесено ползване и увеличената плътност може да го превърне в градски център, който съчетава офиси, жилища, пазаруване и граждански дейности. Това е практическа възможност при големи концентрации на офис площи на едно място, привличайки част от работната сила да живее там.

Според експерта по търговия на дребно Робърт Гибс двеста квадратни фута офис площи могат да поддържат пет квадратни фута ресторанти и четири квадратни фута търговия на дребно.13 Тази симбиоза между офис и други търговски площи може да поддържа разнообразни приложения в пешеходната мрежа и в кварталната структура. Паркингите могат да бъдат реорганизирани и екранирани от допълващи сгради, с изградени многоетажни гаражи там, където има възможност. Съществуващите сгради, особено офис от клас А, трябва да се запазят и включат в новосвързаната тъкан от квартали и граждански пространства. Условията за преоборудване на офис паркове може да не са добри, особено за малките групи от офис сгради, разпръснати покрай магистрали и кръстовища. Въпреки това в случаите, когато по-значителни концентрации на качествени офис сгради съществуват близо до транспортни центрове или коридори или имат потенциал за бъдещо използване на обществен транспорт, тяхната реконструкция има смисъл в дългосрочен план. Основният стимул за това е потенциалът за допълнителното развитие и за запълване на недостатъчно използваните паркинг площи. Общините могат да създадат допълнителни стимули, като разрешаване на реконструкция на офис паркове по право, и финансиране чрез данъците или подобряване на бизнеса чрез данъчни кредити за осигуряване жилища за работната сила, ако е възможно. На щатско и федерално ниво може да има финансиране за обществени паркинги и транспортна инфраструктура (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“).

Фигура 4-135. Реконструкция на офис парк с използване на зелени технологии РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

163


БИЗНЕС ПАРК

НЕДОСТАТЪЦИ

Диаграмите по-долу показват недостатъците на типичен крайградски офис парк: ограничени, отделени функции в свободностоящи сгради (Фигура 4-136), липса на пешеходни улици и квартална структура (Фигура 4-137), големите

открити паркинги, които обезкуражават ходенето (Фигура 4-138), както и липсата на структурирано градско пространство и добре дефинирани обществени площи (Фигура 4-139).

Фигура 4-136. Единичен тип сгради и ползване

Фигура 4-137. Липса на пешеходна квартална структура

Фигура 4-138. Разпръснат и открит паркинг

Фигура 4-139. Липса на обществено пространство

164

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


БИЗНЕС ПАРК

ТРАНСФОРМИРАНЕ В ГРАДСКИ ЦЕНТЪР

Фигура 4-140 показва типичен крайградски офис парк, състоящ се от отделни групи офис сгради и някои съседни складови конструкции, заобиколени от паркинги. Те са разположени от двете страни на основния път, в отделни групи, които не са лесно достъпни за пешеходци и шофьори.

Съществуващи сгради Фигура 4-140. Съществуващ крайградски бизнес парк

Планът за реконструкция включва агресивно запълване и трансформация в градски център, готов за обществен транспорт. По-интензивната урбанизация ще поддържа леката железопътна линия, предложена по протежение на основния път. Новият градски център ще станете регионален генератор на икономическа дейност.

Нови сгради Съществуващи сгради Фигура 4-141. Бизнес парк, реконструиран в градски център

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

165


БИЗНЕС ПАРК

Фигура 4-142. Разпръсната конфигурация на сгради и паркинг в съществуващия офис парк

Фигура 4-143. Офис паркът е реконструиран в транспортно ориентиран градски център 166

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


БИЗНЕС ПАРК

Тези илюстрации показват амбициозна намеса, обхващаща два офис парка, прилежащия основен път и складове срещу тях (Фигури 4-142 и 4-143). Съществуващите сгради са вградени безпроблемно в рамките на новосъздадената тъкан; допълващи сгради са изградени около някои от тях, а други са включени във формиран вътрешен двор. Друга стратегия е да се заменят задънените улици, водещи до офис сградите, с полезни обществени пространства, очертани от новите структури. Новата тъкан се състои главно от периферни сгради с многоетажни паркинги. Предполага се, че това кръстовище ще се превърне в транзитен център за околните райони. Площадът има спирка за лек релсов транспорт, както и богато озеленено обществено зелено пространство, което може да бъде използвано като комунална градина за плодове и зеленчуци (Фигура 4-144).

Фигура 4-144. Нов площад, организиран около спирка на обществения транспорт, включващ сгради със смесени функции и обща градина. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

167


БИЗНЕС ПАРК

Въведете нови типове сгради и смесени функции: Преобладаващият – често единствен – тип сграда в даден бизнес парк е самостоятелната офис сграда. Сградите са групирани, но не образуват дефинирани квартали или градска тъкан. Паркирането обикновено ги заобикаля от всички страни. Реконструкцията на бизнес парка започва

Недостатък: Единичен тип сграда и предназначение

Корективни техники: Представете нови типове сгради и комбинация от приложения: жилищни, търговски, хотели, обществени.

Вградете съществуващите сгради в квартали с периферно застрояване. Въведете паркинг гаражи.

Добавете допълващи сгради. Въведете обществени сгради.

Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинация от предназначения за поддръжка на градски център

168

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

с ребалансиране на предназначенията. Жилища, търговия и хотели са вмъкнати, за да създадат място, което се обитава и ползва 24 часа в денонощието. Заедно с останалите интервенции радикалното запълване със сгради с висока плътност на застрояване предлагащи смесено ползване, правят обществения транспорт рентабилен.


БИЗНЕС ПАРК

Свържете и ремонтирайте пътните артерии: Бизнес паркът има разпръсната пътна мрежа и няма удобна за пешеходците квартална структура. Преоразмерените квартали могат лесно да поемат гаражи с жилищни и търговски сгради, разположени периферно около тях. Създаването на по-плътна мрежа от улици ще успокоява движението и ще

насърчава циркулацията на пешеходците. Допълнителните техники за реконструкция включват намаляване на ширината на лентата за движение чрез добавяне на успоредно паркиране и тротоари, намаляване на радиусите на завиване за по-лесни пешеходни пресичания и добавяне на медиани и ленти за достъп.

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете и реконструирайте пътните артерии; създайте градски квартали. Реконструирайте съществуващите пътни артерии. Свържете съществуващите пътища. Добавете нови улици.

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

169


БИЗНЕС ПАРК

Рационализирайте паркирането: Изискванията за крайградското паркиране за нуждите на офисите са екстремни, в диапазона от три до четири коли на 1000 квадратни фута. Това изискване създава потребност от изграждането на голям брой паркоместа, които са празни след работно време. Въвеждането на гаражи за паркиране позволява подмяната на паркингите със сгради, които побират и други ползвания. Едновременно с това

Недостатък: Разпръснат и открит паркинг

Корективни техники: Рационализирайте паркирането; добавете гаражи.

Използвайте паркинг гаражи. Използвайте улично паркиране.

Резултат: Стратегия за паркиране за поддържане на по-висока плътност и смесени функции.

170

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

част от местата за паркиране могат да станат споделени. Офисите могат да споделят паркинги с жилищата. Допълнително паркиране ще бъде на разположение на улиците и извън тях. Гаражите могат да бъдат построени през квартал, като един гараж обслужва два квартала (когато средната височина на сградата е четири етажа). Общият брой паркоместа се увеличава, но получаваме допълнителна плътност и тези места поддържат новите сгради.


БИЗНЕС ПАРК

Определете открито и обществено пространство: Бизнес парковете в предградията, както търговските центрове и жилищните зони, са лишени от смислено обществено пространство. Сглобяването на нова квартална структура позволява проектирането и съзнателното йерархично разпределение на обоществените пространства. Големият площад, който ще поеме бъде-

щата спирка за обществен транспорт, се превръща във фокусна точка. Състои се от две части – една, очертана от улици, а другата е прикрепена към околните сгради, образувайки малък площад за кафенета на открито. Това ще бъде забележителност на общността, неин вход, също и място за събиране. Добавят се по-малки обществени пространства, като площади и зелени площи.

Недостатък: Липса на обществено пространство

Корективни техники: Определете откритото градско пространство. Предефинирайте местата за слизане/качване от автомобилите като градски пространства. Създайте градски площад с транспортна спирка. Дефинирайте полуобществените пространства в кварталите.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на обществената сфера

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

171


БИЗНЕС ПАРК

ПРЕЗОНИРАНЕ

Конвенционалното зониране на бизнес парк е изключително за офиси, с епизодично добавяне на търговски складове (Фигура 4-145). Зонирането, основано на представителните напречни разрези, създава необходимата гъвкавост за трансформиране на бизнес парк в среда със смесени функции. Съществуващите офиси и главният площад ще бъдат зонирани под T6, или Градско ядро, с паркинг гаражи, добавени в подкрепа изграждането на жилища с висока плътност и търговията на дребно (Фигура 4-146). T5, Градския център,

ще включва следващото ниво от градска плътност, на което ще включват сгради тип „обитаване – работа“, апартаменти тип студио, и редови къщи. Различни обществени пространства ще бъдат зонирани към CS за поемане на градски структури, като транспортна спирка и фермерски пазар. Комбинацията от ползвания също може да бъде изпълнена вертикално в новите сгради, като приземните етажи могат да се използват за магазини, детски градини и така нататък, а горните етажи се използват за жилища и офиси.

Фигура 4-145. Конвенционално зониране за единична употреба

Фигура 4-146. Зониране на база представителни разрези

Открито пространство

T4 – Обща градска зона

С – Търговско

T5 – Градски център

Съществуващи сгради

T6 – Градско ядро CS – Обществено пространство CB – Обществени сгради Съществуващи и предложени сгради

172

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


БИЗНЕС ПАРК

ПРОТОКОЛ ЗА ИЗПЪЛНЕНИЕ

1. Анализирайте бизнес парка в рамките на регионалният му контекст според Инструмента за оценка на реконструкцията на спрола и Анализа на липсващите елементи (вж.: Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“). Ако има потенциал за успешна реконструкция, преминете към следващата стъпка. 2. Анализирайте доколко е подходящо мястото (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка първа: Анализирайте потенциала на терена“). 3. Обърнете се към съответния регионален орган (съвет или окръг) в района. Формулирайте регионална стратегия за реконструкция на бизнес парк, фокусирайки се върху неговия потенциал за трансформация му в градски център. Транзитът трябва да бъде осигурен между отделните възли, свързвайки ги с други регионални дестинации. Обществена подкрепа и потенциална инвестиция ще бъдат получени по-лесно, ако инвеститорът може да докаже, че проектът има регионално значение и може да допринесе за дългосрочна устойчивост. 4. Започнете и улеснете приемането на нов код, базиран на формата, който ще узакони трансформацията от бизнес парк в градски център (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка трета: Въведете регулаторни и управленски техники“). Това може да се направи чрез цялостна наредба за презониране, която замества съществуващия общински кодекс и позволява реконструкция на бизнес паркове, или чрез прилагане на район за наслагване към коридора. 5. Анализирайте юрисдикцията на главните пътни артерии в близост до бизнес парка и ако те са под управлението на щатския Департамент на транспорта, започнете работа по тяхното освобождаване и прехвърляне на местната община, ако е възможно. Стандартите за щатските пътни артерии са по-трудни за промяна с цел създаване на среда, подходяща за пешеходци и ориентирана към обществения транспорт. Местните юрисдикции могат да работят директно с общностите, засегнати от спрола. 6. Оценете нуждите на общността във връзка със съществуващи търговски, хотелски и жилищни площи. Ако пазарът е слаб, проучете потенциала за повторна употреба на съществуващите офис сгради и за превръщането им в жилищни пространства – апартаменти тип студио и сгради тип „обитаване – работа“.

7. Оценете възможностите за запазване на сгради с потенциал, премахване на нефункционални сгради, добавяне на допълващи сгради за инкубация на бизнеси, добавяне на сгради тип „обитаване – работа“ и въвеждане на периферно разположени сгради за смесена употреба с гаражи за паркиране. 8. Проучете възможността за намиране на обществена сграда в трансформирания търговски център, която служи като катализатор за създаване и осигуряване на идентичност на общността. Поща, библиотека, пазар или религиозна сграда могат да изпълняват тази роля. По същия начин, когато големи части от мола са преустроени, сателитни кампуси на колежи, центрове за възрастни хора могат да станат силни елементи на реконструкцията. 9. Проучете публичните стимули за инфраструктурни подобрения по протежение на съседните пътни артерии или в самия бизнес парк (вж.: Глава четвърта,„Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“). 10. Изберете стратегия за частично или пълно придобиване на бизнес парка. Осигурете договори и/или опции за закупуване (с удължаващи се граници на договора). По време на проучването започнете дискусии с правителството на окръга и ключови фигури, вземащи решения относно осъществимостта на проекта. Ако обратната връзка е положителна, преминете към следващата стъпка. 11. Започнете подготовка за обществена дискусия и възможна съвместна, споделена, сесия за проектиране и планиране (charrette). Ангажирайте и регионалното управление, както и съседни жилищни зони и техните сдружения, местната бизнес общност, търговската камара, училищния съвет и организации с нестопанска цел. 12. Организирайте обществено обсъждане, за предпочитане на мястото на проекта (charrette). Ангажирайте вземащите решения и заинтересованите страни да проучат различни сценарии и възможности за поетапно въвеждане. Резултатите трябва да се основават на консенсус. 13. Стартирайте процеса на получаване на права за проекта. По това време новият градски център би трябвало да получи разрешение за строеж съгласно нова наредба. 14. Започнете строителство.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

173


БИЗНЕС ПАРК

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ОФИС ПАРК В ТРАНЗИТНО ОРИЕНТИРАНО ЯДРО, ИЗПОЛЗВАЙКИ ЗЕЛЕНИ ТЕХНИКИ

ства, включително покрит пазар. И двете използват техниките на зелената архитектура, като покривни градини, енергийни звукови стени, слънчеви колектори и вятърни генератори. И двете поддържат различни функции, като апартаменти тип студио, сгради тип„обитаване – работа“, търговия на дребно на достъпни

Снимка на Стийв Прайс

Изготвен бе генерален план с две подробно разработени за първата фаза на реконструкцията (Фигури 4-147 и 4-148). И в двете схеми съществуващите офис сгради се интегрират безпроблемно в новите квартали и имат добавени към тях по-малки конструкции, които придават пешеходен мащаба на градските простран-

Снимка на Стийв Прайс

Фигура 4-147. Съществуващи сгради в офис парка

Фигура 4-148. Зелени сгради и зелен урбанизъм в новия градски център 174

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


БИЗНЕС ПАРК

Фигура 4-149. Първи вариант: Първата фаза с ортогонална структура Съществуващи сгради

Предложени сгради

Бъдещ транспорт (лека железопътна линия)

докато втората подчертава екологичните ползи от градското планиране. Той използва исторически доказаните техники на свободната, средновековна улична мрежа и органичната геометрия за улесняване на въздушната циркулация и естествена вентилация, като същевременно включва съвременните технологии.

Drawing by David Carrico

цени, жилища на умерени цени и жилища за възрастни. Но те се различават по техния подход към градския модел, изследване на кварталната структура, пространствена дефиниция и климатична реакция по различни начини. Първият има ортогонална мрежа от геометрично дефинирани сгради, улици и площади,

Фигура 4-150. Втори вариант: Първата фаза с органична структура

Фигура 4-151. Енергопроизвеждаща, звуколизолираща стена, гледана от магистралата

Фигура 4-152. Секция на стената през гаража

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

175


Снимки от Стийв Прайс

БИЗНЕС ПАРК

Снимки от Стийв Прайс

Фигура 4-153. Съществуващи офис сгради и паркинги

Снимки от Стийв Прайс

Фигура 4-154. Офис сгради, превърнати в апартаменти тип студио

Фигура 4-155. Паркинг, превърнат в пешеходна улица със сгради от двете страни, улично паралелно паркиране и широки тротоари 176

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


БИЗНЕС ПАРК

ПРИЛОЖЕНИЕ: СТРАТЕГИЯ ЗА ПОПЪЛВАНЕ НА КОРПОРАТИВНИ КАМПУСИ

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Градското запълване може да се използва като техника за реконструкция на планирани корпоративни офис кампуси. В този пример празното място в съседство със спрол кампус е разработено като готов за обществен транспорт градски център със смесени функции – с хиляди жилища, хотел, кино, изкуствено езеро и множество магазини, ресторанти и кафенета. Сравняване на съществуващите мегаквартали на офис кампуса с компактната тъкан на пълнежа показва радикалната промяна от ориентирана автомобилно среда към пешеходна и пълноценна общност, която се превръща в желано място и пешеходна дестинация за околните райони.

1. Търговия 2. Офиси 3. Хотел 4. Жилища

Фигура 4-156. Пълнежна реконструкция на корпоративен кампус

4

4 1

1

3

2

2

Фигура 4-157. Нова тъкан – смесени функции с магазини, апартаменти, редови къщи и елементи за обществено ползване РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

177



ПЕРИФЕРНО ГРАДСКО ЯДРО Периферното градско ядро е американски феномен на застрояване с висока и автомобилна зависимост извън традиционното градско ядро. Замислени като нови центрове за полицентрични метрополии, те никога не изпълниха големите очаквания към тях. Повечето започват като агломерации с висока интензивност от офиси, главно офис кули клас А, а по-късно бяха допълнени с търговски обекти, жилищни сгради с висока плътност и хотели. Периферните градски ядра съдържат отделните компоненти на традиционните такива, включително високи концентрации на търговия на дребно, офиси, хотелиерство, развлечения, а в някои случаи и жилищни функции, но всички се намират в отделни анклави, което пречи за превръщането им във функционално равни на истинските градски центрове. Офиси, жилищни кули, хотели и молове са заобиколени от огромни паркинги, достъпни чрез свръхоразмерени събирателни и улични артерии и мрежа от магистрални кръстовища на различни нива. Недостатъчната квартална структура, пешеходното удобство и гражданското пространство са типични недостатъци, които се срещат в други спрол елементи, но в периферните градски ядра те постигат най-интензивното проявление. Вземайки предвид огромните финансови, имотни и инфраструктурни инвестиции, които вече са вложени в тях, и фактът, че те са центрове за заетост за стотици хиляди хора, тези крайградски ядра трябва да бъдат реконструирани в по-балансирани места. От друга страна, тяхната основна планировка е толкова драматично крайградска и доминирана от автомобили, че реконструкцията им може да изисква непосилни количества ресурси и координация. Тези трансформации вероятно ще зависят от публично-частни инициативи и политическо ръководство за прилагане на такива амбициозни планове. В повечето случаи ще са необходими под формата на допълнително попълване по-малко мащабни видове сгради, като редови къщи, периферни сгради със смесена употреба и сгради тип „обитаване – работа“. Многоетажното паркиране трябва да бъде въведено за оползотворяването на обширните полета от асфалт, за подпомагане на добавената плътност и създаване на пешеходна мрежа и квартална структура. Уличната мрежа трябва да включва цялото разнообразие от завършени,

чувствително съобразени с контекста пътища и улици, евентуално главна улица и йерархия на гражданските пространства. Стимулите за реконструкция на периферните градски ядра трябва да бъдат много силни, тъй като финансовите ангажименти за преобразуването му в истинско градско ядро със смесени функции са много високи. Рационализирането на преоразмерената инфраструктура и недостатъчно използваното пространство ще отвори акри от допълнителни недвижими имоти за ново развитие и запълване, които могат да привлекат вниманието на инвеститорите, докато същевременно създават финансови лостове за общинските власти. Формирането на публично-частни парт-

4-87. Самостоятелни сгради, включени в градска тъкан с висока плътност.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

179


периферно градско ядро

ньорства, в комбинация със стимули, създадени да се възползват и ускорят тези специфични преобразувания ще бъдат от решаващо значение за реконструкцията на регионално ниво. Ползите за околните крайградски общностите ще бъдат значителни, като новите подобрени градски ядра ще им осигурят широк набор от удобства като увеличени възможности за настаняване, места за събиране на общности и основа за обществен транспорт. Той ще стане удобен между (и около) регионалните градски ядра, което за мнозина хората ще съкрати или дори ще елиминира пътуванията им, ще намали замърсяването на въздуха и ще подобри цялостната околна среда и устойчивост на региона.

180

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Подобно на преустройството на мола, стимулите и техниките за изпълнение за реконструкция на периферните градски ядра могат да включват разрешителни по право (изискваща ново законодателство), освобождаване от щатски и федерални оценки, щатско и федерално финансиране на структурите за паркиране и обществен транспорт, прехвърляне на права за развитие и механизми за покупка на права за развитие, финансиране чрез данъци, райони за подобряване на бизнеса и други (вж.: Глава четвърта, „Реконструкция в локален мащаб, Стъпка четвърта: Осигурете стимули за изпълнение“).


периферно градско ядро

НЕДОСТАТЪЦИ

Недостатъците на периферните градски ядра са подобни на тези на други търговски спрол елементи, но те са подсилени от обширната инфраструктура и милионите от квадратни фута застроени площи в разделени агломерации (Фигура 4-159). Образуването на пешеходна квартална структура и оформянето на обществено пространство са особено предизвикателни, тъй

като пространствените връзки изискват огромно преустройство и инвестиции. И все пак предизвикателствата предлагат и възможности за повторно използване на част от съществуващата инфраструктура и запълване на паркингите със сгради със смесено ползване, включваща и съществуващата мегаструктура и редица обществени пространства.

4-88. 4-159. Агломерации на разделени приложения с висока интензивност

4-89. 4-160. Липса на пешеходна квартална структура

4-90. 4-161. Разпръснато и открито паркиране

4-91. 4-162. Липса на обществено пространство РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

181


периферно градско ядро

ПРЕОБРАЗУВАНЕ В РЕГИОНАЛНО ГРАДСКО ЯДРО

Фигури 4-163 и 4-164 показват съществуващите условия и модернизацията на периферно градско ядро. Само част от развитието е показано, но техниките и реконструкцията трябва да се прилагат за целия град. Повечето от съществуващи сгради са запазени и вградени в тъканта от периферни сгради, които скриват вътрешните паркинг и гаражи.

Съществуващи сгради Фигура 4-163. Съществуващ периферно градско ядро

Най-съществената намеса е елиминирането на магистралния възел, който в момента прекъсва елементите на този крайградски анклав. Кръстовището се заменя с кръгово движение което, заедно с новата улична мрежа, привързва заедно всички части на този сектор и отваря значително количество земя за ново застрояване. Кръговото движение се превръща в забележително гражданско пространство, което може да се използва за поставяне на паметник или за производство на енергия от сравнително нови технологии, като вятърни генератори.

Предложени сгради Съществуващи сгради Фигура 4-164. Реконструирано градско ядро

182

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


периферно градско ядро

Фигура 4-165. Гледка, доминирана от магистрален възел и паркинги

Фигура 4-166. периферно градско ядро, реконструиран в регионално градско ядро РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

183


периферно градско ядро

Фигури 4-165 и 4-166 илюстрират радикалната трансформация от периферно градско ядро в част от цялостна общност. Внушително кръгово кръстовище замества магистралния възел и се превръща във входна врата и фокус на ново градско ядро. Сгради със смесени функции и широки тротоари оформят периметъра на кръговото движение, създавайки безопасно и интересно преживяване за пешеходците. Булевардите с голям капацитет се пресичат в кръговото кръстовище, но множеството медиани и пешеходни пътеки създават безопасни и приятни условия за пешеходци и велосипедисти (Фигура 4-167). Важна стратегия за този тип реконструкция е формирането на обществено пространство, което зачита настоящите входове на съществуващи сгради. Предизвикателството идва при определяне начина на ангажиране на произволно разположените сгради в система от квартали и обществени пространства.

Фигура 4-167. Градско кръгово кръстовище като входна врата и местна забележителност 184

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


периферно градско ядро

Въвеждане на нови типове сгради и смесени функции: По-фината тъкан от по-малки сгради е използвана за очертаване на обществени пространства и уличната мрежа. Периферните сгради са подходящи за запълване на обширните паркинги, типични за тези градове, тъй като лесно могат да се нагодят към неправил-

ните геометрии. Допълващи сгради могат да се използват за прикриване на нежелани празни стени и паркинги. Съществуващите сгради са безпроблемно вмъкнати в рамките на новата градска тъкан, която организира изолираните една от друга зони в проходима и по-добре свързана среда.

Недостатък: Агломерации с различни функции с висока интензивност

Корективни техники: Въведете нови типове сгради и комбинация от приложения: жилищни, търговия на дребно, офиси, хотели и обществени сгради.

Запазете повечето съществуващи сгради.

Добавете обществени сгради. Коригирайте геометрията с допълващи сгради и периферни сгради със смесени функции.

Резултат: Разнообразие от видове сгради и комбинация от приложения за поддръжка на регионалното градско ядро

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

185


периферно градско ядро

Свържете и ремонтирайте пътните артерии: Използване на земята в периферните градски ядра е разточително и неструктурирано. Чрез рационализиране на паркирането и свързване на пътни артерии една нова квартална структура може да се установи. Преконфигурирането на магистралния възел („детелина“) в градско кръгово кръстовище в традицията на Place De L'Etoile в Париж или Dupont Circle във Вашингтон, D.C. (District of Columbia) създава допълнителни

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете пътните артерии; създайте градски квартали. Създайте нови улици покрай съществуващите сгради. Свържете пътните артерии за оформяне на градски квартали. Премахнете магистралния възел и създайте градско кръгово кръстовище. Реконструирайте съществуващите пътни артерии (вж.: Глава пета).

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура

186

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

парцели като стимул за такава радикална намеса. Кръговото движение регулира автомобилния поток и също така създава запомнящо се градско пространство на пешеходно ниво, където сгради, намиращи се близо до улицата, помагат за успокояване на движението. Фасадите на сградите определят общественото пространство на кръговото движение, което има присъствие като забележителност и входна врата дори когато е споделено от автомобили по протежение на периферията му.


периферно градско ядро

Рационализирайте паркирането: Периферното градско ядро има поразителни по количество паркинги. С паркинги от всички страни, предните и задните фасади на сградите са неразличими, което допълнително обезсърчава ходенето. Диаграмите показват как паркинг гаражите са

вградени в пречертаните периферни сгради и ненужните паркинги са преработени. Гаражите задоволяват изискванията за паркиране на съществуващите сгради и осигуряват достатъчен капацитет за ново развитие – както жилищно, така и търговско.

Недостатък: Разпръснат и открит паркинг

Корективни техники: Рационализирайте паркирането; добавете гаражи. Използвайте паркинг гаражи.

Добавете паркиране на улицата.

Резултат: Стратегия за паркиране за поддържане на по-висока плътност и смесени функции

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

187


периферно градско ядро

Определете открито и гражданско пространство: Обществената сфера на периферното градско ядро е доминирана от паркинги, като всяка дестинация се достига само с кола. Техниката, демонстрирана тук, е реорганизацията на свръх­ оразмерените райони в пешеходна мрежа, която дава йерархия на частни, полуобществени и обществени пространства. Вътрешните пространства, оформени от периферните сгради, са частни и

Недостатък: Липса на обществено пространство

Корективни техники: Определете открито и обществено пространство.

Създайте площади и малки открити пространства. Определете полупублични пространства във вътрешността на кварталите. Заменете магистралния възел с градско кръгово кръстовище.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на обществената сфера

188

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

полупублични дворове. Обществената сфера се формира и засилва от улиците и площадите, разпръснати в тъканта. Целта е да се създаде приемственост между дестинациите, което е предизвикателство, тъй като разстоянията не са в пешеходен мащаб. Независимо от това без радикален напредък към възстановяване на пешеходния достъп и включване на добре дефинирани обществени пространства реконструкцията не може да бъде успешна.


периферно градско ядро

Drawing by Dover Kohl & Partners

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЕРИФЕРНО ГРАДСКО ЯДРО ЧРЕЗ УРБАНИЗАЦИЯ ОКОЛО ФУНКЦИОНИРАЩ МОЛ

Чертеж на Доувър Кол & Джеймс Дохърти

Въздушна фотография Dillon-Reynolds Aerial Photography, Inc.

Фигура 4-168. Разположен между три основни пътни артерии, това периферно градско ядро включва все още жизнеспособен мол и регионален транспортен център; реконструкцията включва пешеходна, смесена тъкан и обществени пространства, координирани от нов код.

Фигура 4-169. Периферно градско ядро, заобиколен от крайградска тъкан

Фигура 4-170. Трансформация в ориентирано към обществен транспорт регионално градско ядро РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

189



КРАЙГРАДСКИ КАМПУС Американският университетски кампус не е бил пощаден от спрола. Въпреки че е колекция от академични, институционални или граждански сгради, крайградският кампус показва същите пространствени, социални и екологични недостатъци като останалата част от спрола.

Drawing by David Carrico

В исторически план кампусите са били част от градската тъкан, вградени в градовете или групирани като независими, самоподдържащи се единици. Те бяха или основни структури в градските ядра, или дестинации на силно гражданско присъствие по периферията. Формално или неформално съставени, академичните кампуси постоянно демонстрираха взаимодействие в техния контекст. Проектите, замислени от Томас Джеферсън за Университет във Вирджиния и по-късно от Фредерик Лоу Олмстед за Станфордския университет, станаха образци на реда и баланса в изграждането на кампуса. Самостоятелни сгради бяха обе-

динени в по-големи композиции – от колонади, балюстради, и озеленяване – оформяйки основните оси, или молове (променади), и напречни оси. Кампусът може да расте органично чрез умножаване на поредиците от четириъгълници и вътрешни площади, но винаги поддържа „взаимовръзка, баланс и симет­ рия“ между сградите.14 Компетентността на дизайна на университетския кампус, което се смяташе за едно от най-важните американски приноси към историята на урбанизма, беше задушен с възхода на предградията. Кампусите станаха зависими от колите, тъй като спролът се превърна в основен модел на растеж. Кампусите се превърнаха в сегрегирани анклави, с тъкан, изкривена от модата на „забележителни“ сгради и преоразмерени паркинги за пътуващите студенти и преподаватели. Физическата среда от нисък клас е типична за дизайна на академичните на кампуси от 60-те и 70-те години. Кам-

Фигура 4-171. Преобразуване на крайградски кампус в балансиран пешеходен урбанизъм РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

191


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

пусът е изключен от заобикалящата го общност и оформлението му е произволно, състоящо се от свободно стоящи структури, лишени от дисциплината на традиционната аксиални (òсови) взаимоотношения. Ландшафтът може да е отлично поддържан, но обширни области от кампуса са доминирани от наземни паркинги. Въпреки че много от тях имат среда само за пешеходци в техните граници, те са загубили яснотата на композиция, йерархията на общественото пространство и компактността, типична за класическия американски кампус.

192

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Основната цел за модернизацията на типичен крайградски академичният кампус е да се установи система от първокласни пространства. Тази нова структура търси основни оси, които визуално и физически да свързват важни сгради в кампуса, както и установяват връзка на кампуса с околностите му. Празнините се запълват с нови сгради, които в съчетание със съществуващите създават вътрешни дворове; въведени са допълващи сгради за дефиниране на пешеходно ориентирани фасади; многоетажното паркиране е вградено между сградите; паркингите са скрити зад други сгради или преместени към периферията.


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

НЕДОСТАТЪЦИ

Тези диаграми илюстрират най-очевидните недостатъци на крайградския кампус. Самостоятелните сгради не следват йерархия или модел (Фигура 4-172). Възприятията на пешеходците са потиснати от преоразмерените застроени площи,

големи празни пространства между сградите и прекомерното количество открити паркинги (Фигури 4-173 и 4-174). Няма силни осеви взаимоотношения за организиране на простора на откритото пространство (Фигура 4-175).

Фигура 4-172. Свободностояща планировка на сградите

Фигура 4-173. Липса на пешеходна квартална структура

Фигура 4-174. Разпръснато и открито паркиране

Фигура 4-175. Неструктурирано обществено пространство РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

193


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

ПРЕОБРАЗУВАНЕ В ТРАДИЦИОНЕН ГРАДСКИ КАМПУС

Тези чертежи показват трансформацията на типичен крайградски университетски кампус в добре структурирана пешеходна градска тъкан. Кампусът е в съседство със съществуващо застрояване и гледа към брега на север. Характерът на кампуса се определя от разпръснати сгради всред остатъци от открито пространство и паркинги (Фигура 4-176).

Съществуващи сгради Фигура 4-176. Съществуващ крайградски кампус

Чертеж в сътрудничество с Дури Тадани

Реконструкцията се основава на възстановяване и укрепване на основните аксиални (осеви) отношения, следи от които се наблюдават в посока север-юг и изток-запад. Чрез въвеждане на нови сгради, многоетажен паркинг, озеленяване и колонади, предлаганата реконструкция постига пространствена организация и пешеходна среда, новосвързани улици и пътеки. Фасадите на повечето сгради са към улици, определени като първостепенни, с паркинги на второстепенните улици. Основните академични сгради са свързани помежду си с покрити колонади, които стават важни организационни елементи и места за събиране в кампуса (Фигура 4-177).

Предложени сгради Съществуващи сгради Фигура 4-177. Реконструиран крайградски кампус

194

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Фигура 4-178. Неизползваната земя и паркингите доминират в кампуса.

Фигура 4-179. Нова организация на кампуса с подобрени основни оси РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

195


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Илюстрациите на Фигури 4-178, 4-179 и 4-180 демонстрират по-нататък процеса на реконструкция на крайградски колежански кампус. Съществуващите условия показват липсата на пространствена организация и аксиални отношения в кампуса. Предложената реконструкция възстановява тъканта в традицията на класическия американски университетски кампус. Основните оси се възстановяват и укрепват от добавяне на нови сгради по протежението им и в техните крайни точки. Остатъчното открито пространство е преструктурирано по осите и/ или използвано за градини в кампуса. По източните граници на кампуса, където той взаимодейства със съществуващото жилищно застрояване, се предлагат студентски жилища с Пи Г-образна форма, с дворове, обърнати към еднофамилния жилищен комплекс, без да го доминират.

Фигура 4-180. Някои сгради са реновирани и са добавени нови сгради, покрити колонади и озеленяване, за да завършат кампуса. 196

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Представете нови сгради: Местоположенията на сградите в крайградския университетски кампус са произволни и разпръснати. Сградите са обекти в зелено пространство или паркинги, а не елементи от цялостна общност. Необходими са нови сгради, за да се очертаят ясно обществените пространства и пешеходни зони, както и за осигуряване на място за акаде-

мични, административни или студентски жилища. Допълващи сгради маскират неатрактивни фасади и паркинги. Непрекъснатата фасада на покритите колонади става обединяващ елемент в кампуса и осигурява подслон от слънце и дъжд. Реконструкцията може да включва и ремонти и допълнения към съществуващи сгради.

Недостатък: Планировката на свободностоящите сгради

Корективни техники: Въведете нови и допълващи сгради и покрити колонади. Изградете нови академични сгради на специални места. Добавете допълващи сгради за маскиране на паркингите. Добавете покрити колонади за дефиниране на лицеви фасади и оси. Реновирайте сгради. Вмъкнете студентски жилища като стратегия за попълване.

Резултат: Традиционен градски кампус

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

197


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Свържете пътните артерии: Кварталната структурата на университетския кампус е твърде голяма, трудна за ползване от пешеходци и похабява пространства, подлежащи на развиване. Тези мегаквартали могат лесно да бъдат покрити с пешеходна мрежа с по-фин растер до постигане на по-добра свързаност и удобство за придвиж-

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете пътни артерии; създайте квартали. Удължете съществуващите пътеки. Свържете съществуващите улици. Добавете нови пешеходни връзки.

Резултат: Свързана мрежа и пешеходна квартална структура

198

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

ване на пешеходците. Разделянето на мегакварталите на по-малки също осигурява допълнителни пространства за нови сгради. Интервенцията ребалансира тъканта на застрояването. Създадени са множество нови възможности за всички форми на транспорт и в двете посоки: север-юг и изток-запад.


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Рационализирайте паркирането: Крайградските академични кампуси имат преоразмерени паркинги. Тези големи, недостатъчно използвани площи могат да бъдат ефективно реорганизирани по периферията на кампуса или концентрирани в няколко стратегически разположени гаража за паркиране. Новите паркинг структури са вградени в периферни сгради, докато съществуващите паркинги са заобиколени от допълващи сгради, които

ги скриват. Основните оси на движение и организация в кампуса ще бъдат проектирани като основни маршрути с отлично качество за пешеходците, докато тези, които са свързани с обслужването и паркирането, ще бъдат второстепенни. Анализът на съществуващи фасади на сгради за определяне на първични и второстепенните пътища ще помогне за определяне на местоположението на паркингите.

Недостатък: Разпръснати и открити паркинги

Корективни техники: Рационализирайте паркирането; добавете гаражи. Премахнете паркингите пред фасадите на сградите. Вмъкнете паркинг гаражи в стратегически места. Определете второстепенните улици. Определете първостепенните улици. Въведете улично паркиране.

Резултат: Стратегията за паркиране подпомага растежа на кампуса и създава благоприятна за пешеходците среда.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

199


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Определете аксиалните отношения: Недостатъците на неструктурираното обществено пространство произтичат от комбинацията от произволно разположение на сградите, липсата на пешеходна квартална структура и разпръснато и открито паркиране. Академичните сгради са безразборно разположени, с паркинги пред главните им фасади. Както е пока-

Недостатък: Неструктурирано обществено пространство

Корективни техники: Определете аксиалните отношения.

Дефинирайте предните и задните фасади на сградите. Дефинирайте двете основни оси на кампуса. Координирайте местата за нови сгради по протежение на главните оси.

Резултат: Йерархия на обществените пространства

200

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

зано тук, аксиалните връзки се възстановяват и дефинират и основните осите са обозначени като първостепенни фасади. Това създава йерархия за целия кампус, включително сгради, улична мрежа и стратегия за паркиране. Нови академични сгради укрепват градските оси, като служат за завършващи осите гледки и като забележителности.


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Интегриране на местното производство на плодове и зеленчуци: Има много неизползвано пространство в академичните кампуси. Както градското земеделие добива широко разпространение по целия спектър от селската към градската среда, академичните кампуси могат да станат лаборатории за местно производство на храни в различни мащаби. Много от новосъздадените

обществени пространства – по напречните оси, на покривите и в големите медиани например – може да се използват за студентски комунални градини. Университетът на Вирджиния в Шарлотсвил и Тексаският университет A&M в College Station са сред институциите, които вече са започнали да експериментират с комунални градини в техните кампуси.

Недостатък: Липса на производство на местни плодове и зеленчуци

Корективни техники: Превърнете съществуващи открити пространства в градини за биоземеделие.

Създайте нови пространства, специално заделени за градско земеделие из целия кампус. Използвайте съществуващите открити пространства за комунални градини. Добавете покривни градини.

Резултат: Създайте образователни възможности с производството на храни.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

201


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

Чертеж на Дейвид Карико

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

ПРИЛОЖЕНИЕ: СТРАТЕГИИ ЗА РЕКОНСТРУКЦИИ НА МЕДИЦИНСКИ КАМПУСИ В РАЗЛИЧНИ КРАЙГРАДСКИ КОНТЕКСТИ

Фигура 4-181. Медицински кампус в свръхзастроен крайградски контекст

Фигура 4-182. Нова главна улица организира градската тъкан от периметърни сгради със смесени функции.

Медицинските кампуси, построени през последния половин век, са станали много подобни на академичните кампуси в тяхната откъснатост от общностите и градския живот. Болници и медицинските заведения някога са формирали и определяли условията за цели градски области и квартали, но те са станали свръхмащабни мегакампуси с огромни полета за паркиране, за да поберат колите, които е необходимо да стигнат до тях. Тези паркинги са идеални ресурси за трансформацията от медицински кампус в градско ядро.

Основната разлика между академичните и медицинските кампуси е, че след реконструкцията първите остават фокусирани върху академичната дейност, докато медицинските кампуси могат да бъдат вградени в тъкан със смесена употреба, превръщайки се в градски ядра за своите региони. Двете основни стратегии за трансформиране на медицинските кампуси са градското запълване и разнообразието на ползване. Медицинските офис сгради и болничните съоръжения, които заедно представляват съществен център за зае-

Фигура 4-183. Кампусът, трансформиран в регионално градско ядро със сгради със смесени функции Съществуващи сгради

202

Предложени сгради

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Предложения за паркинг гаражи


КРАЙГРАДСКИ КАМПУС

тост, могат да бъдат включени в динамична и разнообразна среда. Тази стратегия съчетава отдадеността на изцелението и уелнес с предимствата на здравословна пешеходна общност. Добавяне на жилищни, търговски, хотелски и обществено използване на медицинския кампус създава възможности за стотици или хиляди служители също да живеят, пазаруват и се забавляват там.

Фигура 4-184. Първи етап от приобщаването на съществуващи сгради в кампуса Предложени сгради

Чертеж на Дейвид Карико

Съществуващи сгради

Трансформацията на медицински кампус в градското ядро може да се прилага в различен контекст: когато кампусът е разположен в силно развито предградие и когато е на относително неразвита територия, която има потенциал за растеж. В първия случай реконструкцията включва създаването на възможно наймного връзки и интензификация на кампуса, за да се превърне в градско ядро на околния регион. Въведена е главна улица, за да свърже и организира множеството медицински дестинации и настаняването на различни магазини, апартаменти тип студио, офиси и хотели (Фигури 4-182 и 4-183). Във втория случай реконструкцията се обръща към непосредствените планове за разширяване на медицинския център в район, където се очаква да се случи растеж, като същевременно се развива и дългосрочна визия за нов градски център със смесена употреба (Фигури 4-184 и 4-185). Демографски прогнози, възможна транзитна свързаност и естественият контекст на региона определят потенциалния интензитет на развитие около кампуса. Здравни организации, желаещи да предприемат визионерски стъпки, могат да разширят обхвата на разширенията на болниците, за да включват създаването на цялостни градски центрове с баланс между институционални, жилищни, търговски и обществени функции.

Фигура 4-185. Панорамен изглед на завършен първи етап всред земя, зонирана за нуждите на градско ядро

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

203



ОТКРИТИ СПРОЛ ПРОСТРАНСТВА Тази поредица от примери изследва възможностите на рекон­ цептуализиране и преструктуриране на недостатъчно използваните открити пространства в предградията. Подобно на другите видове земи в спрол развитието, откритите пространства, обществено и частно, често са били разработвани с щедър, но разточителен подход. Недостатъчно ефективните голф игрища са сред най-доб­ рите източници на земя за запълване и градска интензификация. След третиране по съответен екологичен начин голф игрищата могат да се използват за биологично земеделие и местно производство на храни. Някои остатъци от крайградското пространство могат да бъдат преработени като паркове, площади, детски площадки

и градини за задържане на дъждовни вода. Други техники, които трябва да се разгледат, са създаването на събирателни канали за пречистване на дъждовна вода и трансформация на ивици от тревни площи, зеленина край магистралите и широките крайградски медиани в зелени площи, засадени полезни растения или поне използване на по-малко увреждащи земята покрития. Спортното игрище е друг елемент, който в предградията обикновено е отделен и достъпен само с кола. То може успешно да се вгради в градската тъкан и да се използва като привлекателно място или дестинация в квартала – особено ако е в съчетание със сгради с обществено значение, както и магазини, ресторанти и кафенета.

НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО РАЗВИВАЩО СЕ ГОЛФ ИГРИЩЕ

Нарастващите цени на земята, екологичните проблеми и икономическата несъстоятелност води до затваряне на десетки голф игрища всяка година. Според Националната фондация за голф затварянията на голф игрища в САЩ са повече от отворените от 2006 до 2008 г., сто и шест голф игрища се затварят само през 2008 г.15 Огромните площи земя, която оставят след себе си, ще бъде привлекателна, ако е предназначена за запълване с множество функции или да се превърне в открити пространства на общността. Примерът, анализиран на следващите страници, показва как нефункциониращо голф игрище може да се трансформира в квартален център, който ще включва комбинация от жилищни и търговски сгради и силна обществено облужваща част. Училище, библиотека, плувен басейн и различни обществени пространства, като паркове и зелени пространства, са включени в тъканта на разработката. Показаното голф игрище е типично за много други, тъй като граничи с жилищни зони, което му придава голям потенциал да се

превърне в пешеходен център със смесено ползване за околността. Макар че в разцвета си можело да изглежда толкова добре, както е показано на фигура 4-191, след няколко години без собственици неговата поддръжка ще се превърне в тежест, земята ще се превърне в изоставена нива, а голямото, неподдържано пространство може да стане примамливо за криминални дейности. Голф игрищата често са с повишени нива на арсен или други замърсители в почвата поради използване на пестициди. Това може да доведе до замърсяване на подземните води, но запълване с чиста почва може да смекчи тези щети и да намали на риска от по-нататъшно замърсяване. Ако съставът на почвата и водното ниво позволяват, запълването може да бъде направено с местни материали чрез изкопаване на нови езера или канали, които не само ще уловят дъждовните води, но и ще предлагат удобства за цялата общност и ще компенсират съседните жители заради загубата на тяхната гледка към голф игрището.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

205


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО UNDERPERFORMING РАЗВИВАЩО GOLFСЕ COURSE ГОЛФ ИГРИЩЕ

НЕДОСТАТЪЦИ

Илюстрирани са недостатъците на едно нефункциониращото голф игрище на Фигури 4-186, 4-187 и 4-188. Неизползваните крайградски пространствата често са заобиколени от тип сгради с единична употреба, обикновено жилищни, които правят доброто

използване на пространството трудно. Големи открити площи като тези разкъсват градската тъкан, правейки свързаността и кварталната структура трудна. Голф игрищата също са типично частни, без обществен достъп по периметъра им.

Фигура 4-186. Неизползвано пълноценно голф игрище

Фигура 4-187. Липса на квартална структура

Фигура 4-188. Неструктурирани открити пространства 206

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО UNDERPERFORMING РАЗВИВАЩО GOLFСЕ COURSE ГОЛФ ИГРИЩЕ

ТРАНСФОРМАЦИЯ В КВАРТАЛЕН ЦЕНТЪР

Това нефункциониращо крайградско голф игрище заема приблизително една четвърт от квадратна миля, което е идеален размер за нов квартал, който да служи като основа за околните застроени зони (Фигура 4-189).

Съществуващи сгради Фигура 4-189. Съществуващо голф игрище

Голф игрището се превръща в квартален център със смесена употреба. Има четири нови връзки към съществуващи еднофамилни и многоетажни жилищни общности, и една главна улица минава надлъжно през новата общност. Канал, минаващ по периферията, осигурява управлението на дъждовните води и напояването, както и служи за обществена придобивка, което е част от цялостната мрежа от открити пространства.

Предложени сгради Съществуващи сгради Фигура 4-190. Голф игрище, преобразувано в квартален център

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

207


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО UNDERPERFORMING РАЗВИВАЩО GOLFСЕ COURSE ГОЛФ ИГРИЩЕ

Фигура 4-191. Неработещо голф игрище, заобиколено от крайградски жилищни комплекси

Фигура 4-192. Новият квартален център предлага разнообразие от обществени пространства, удобства за общността и избор на жилища. 208

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО UNDERPERFORMING РАЗВИВАЩО GOLFСЕ COURSE ГОЛФ ИГРИЩЕ

Новото селище, което прилича на остров с канал около него, има компактна и плътна структура, за да събира всички функции, които липсват в околното крайградско застрояване за единична употреба (Фигура 4-192). Кварталите са много по-малки от съседните и те предлагат по-малки парцели, които създават допълнителен избор за по-млади жители или възрастни хора, които искат да намалят своите финансови задължения. Различните обществени пространства са рамкирани от апартаменти, градски къщи и сгради тип „обитаване – работа“.

Фигура 4-193. Гледката към канала около кварталния център се споделя от жителите му. РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

209


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО UNDERPERFORMING РАЗВИВАЩО GOLFСЕ COURSE ГОЛФ ИГРИЩЕ

Урбанизирайте голф игрището: Състоянието по периметъра на крайградско голф игрище включва ограничено разнообразие от видове сгради, изключващи активното използване на пространството от по-голяма общност. Това състояние се влошава от практиката на ориентиране задните фасади на сградите към голф игрището за разлика

Недостатък: Недостатъчно използвано голф игрище

Корективни техники: Урбанизиране на голф игрище

Въведете периферни сгради със смесени функции. Въведете обществени сгради. Въведете сгради тип „обитаване – работа“. Въведете редови къщи. Въведете разнообразни жилищни типове сгради.

Резултат: Разнообразие от сгради видове и комбинация от ползвания за поддръжка на център на селището

210

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

от традиционните голф игрища, които имат пътища покрай периметъра. Реновирането на това състояние, в комбинация с нефункционалното голф игрище, изисква урбанизация на обекта чрез създаване на компактна структура, изпълнена с различни видове сгради и пространства за настаняване на обществените обслужващи елементи.


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО UNDERPERFORMING РАЗВИВАЩО GOLFСЕ COURSE ГОЛФ ИГРИЩЕ

Свържете съществуващите пътни артерии и добавете нови: Големият простор на голф игрището разделя на две обкръжаващата общност. Създаването на мрежа от свързани улици и квартали с градски размери на терена създава възможност за напречно движение за пешеходци и автомобили. Това движение ще подкрепи смесените функции, които са групирани по новата основна улица и около площада

в горната част на парцела. Между двата входа се формира верига за търговия на дребно от север, за да осигури достъп до сградите със смесено ползване от преминаващия трафик и да активира площада. Разнообразие от улици и вторична мрежа от пешеходни проходи, пътеки, алеи и еднопосочни улици допълнително обогатяват свързаността на кварталния център.

Недостатък: Липса на пешеходна квартална структура

Корективни техники: Свържете съществуващите пътни артерии и добавете нови.

Създайте мрежа от улици.

Свържете новите улици към съществуващите. Въведете алеи и еднопосочни улици зад задната страна на парцелите. Използвайте пешеходни алеи и пътеки.

Резултат: Пешеходна мрежа и квартална структура

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

211


НЕЗАДОВОЛИТЕЛНО РАЗВИВАЩО СЕ ГОЛФ ИГРИЩЕ

Определете откритите и обществените пространства: Недостатъчно използваните открити пространства на голф игрището се трансформират в модел на полезни обществени и частни пространства. Празният терен е покрит от обществени пространства, които са проектирани едновременно с градската тъкан. Паркът около съществуващия воден басейн е най-голямото открито пространство, последвано от

Недостатък: Неструктурирано отворено пространство

Корективни техники: Определете откритите и обществените пространства.

Създайте канал като мярка за контрол на дъждовните води и гражданска атракция. Запазете съществуващите водни басейни. Създайте площади и по-малки пространства. Създайте добавени озеленени площи и площадки за игра.

Резултат: Йерархия и пространствена дефиниция на обществената сфера

212

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

училище и неговите спортни площадки. Главният площад се допълва от поредица по-малки граждански пространства, като прикрепени зелени площи и площадки. Кратък (две минути и половина) пешеходен район определя тяхното местоположение. Каналът, включващ непрекъсната пътека за джогинг и колоездене около центъра на селото, също е важен компонент от мрежата на общественото пространство.


ОТКРИТИ СПРОЛ ПРОСТРАНСТВА

ПРИЛОЖЕНИЕ: ТРАНСФОРМИРАНЕ НА КРАЙГРАДСКИ ИГРИЩА В ГРАДСКИ ЦЕНТРОВЕ

Една стратегия за реконструкция на такива големи регионални съоръжения е да ги трансформирате в квартал или градски центрове, организирани около откритото пространство. Както е показано във Фигура 4-195, съществуващите игрища могат да бъдат реорганизирани и групирани за по-добро оползотворяване на наличната земя. Игрищата са вградени в градската тъкан, образувайки градски център, и са свързвани със съществуващия крайградски контекст. Градският център включва поредица от обществени сгради, вклю-

© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

Игрищата и спортните съоръжения илюстрират разточителното използване на пространството при спрола. Те са подобни на училищата, които някога са били основна част от квартала, но по-късно бяха консолидирани, нараснаха по размер и мигрираха към периферията, където биха могли да заемат огромни парцели от земя. Кварталното поле за бейзбол стана комплекс от множество игрища, мегасъоръжение, разположено извън общностите, достъпни само с кола и следователно изискващи огромни паркинги.

Фигура 4-194. Съществуващи крайградски игрища, разположени до магистрала

Предлагани парцели Предлагани сгради Съществуващи сгради Фигура 4-195. Спортни площадки, вградени в нов градски център

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

213


ОТКРИТИ СПРОЛ ПРОСТРАНСТВА

чително кметство, театър и покрито място за отдих, за след училищни занимания и обществени събития. Конвенционалните бизнеси, обикновено разположени на периферията, са позиционирани на главната улица, която включва хотел и сгради със смесено предназначение с магазини, апартаменти и офиси. По-плътно застроените офис сгради са разположени от страната на магистралата и служат за защита на центъра на града от шума. Семействата, идващи отдалеч за състезания и регионални събития в комплекса, могат да се разходят до магазини, кафенета и ресторанти на новия площад и да бъдат привлечени да прекарат повече време в района. Докато регионалните съоръжения за отдих могат да бъдат реорганизирани в градски центрове, по-малки „хирургични“ интервенции могат да бъдат предвидени в крайградските общности. Много от градовете от цялата страна могат да използват

в предградията техниките за реконструкция на техните съществуващи бейзболни и други игрища. Фигури 4-198 и 4-199 показват намеса около съществуващо бейзболно игрище, което е полезно гражданско съоръжение и важно място за събиране за крайградската общност. Силно въздействаща градска фасада се въвежда по три от страните на игрището, подчертавайки значимостта на местоположението. Ново кметство е поставено в ъгъла на спортния комплекс, с две крила от сгради със смесени функции по протежение на двете улици. Сгради от вида „обитаване – работа“ и многофамилни жилищни сгради завършват уличния пейзаж. Проект за реконструкция от този тип може да повлияе драстично върху останалата част от крайградската общност, като показва ангажираността на града към принципите за интелигентен растеж и насърчаване на по-нататъшно уплътняване и други преустройствени инициативи.

Фигура 4-196. Изглед на новия градски център с игрища, интегрирани в неговата тъкан; игрищата са на кратко пешеходно разстояние от обществените пространства и другите градски придобивки. 214

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


© 2009 Google, Map Data © 2009 Tele Atlas

ОТКРИТИ СПРОЛ ПРОСТРАНСТВА

Фигура 4-198. Преобразуване на бейзболното поле в център на общността

Рисунка на Дейвид Карико

Фигура 4-197. Съществуващи бейзболни игрища в покрайнините на града

Фигура 4-199. Бейзболно игрище с урбанизирана периферия и ново двуетажно кметство, разположено на ъгъла.

РЕКОНСТРУКЦИЯ В ЛОКАЛЕН МАЩАБ

215


219 ПЪТНИ АРТЕРИИ НА СПРОЛА 220 МАГИСТРАЛА 222 ПЪТНИ АРТЕРИИ 224 СЪБИРАТЕЛНИ ПЪТИЩА 226 ЛОКАЛНИ ПЪТИЩА 228 ТУПИК 229 СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ 231 ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ГЛАВНА УЛИЦА 232 ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СЪБИРАТЕЛЕН ПЪТ 233 ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТНА АРТЕРИЯ


ГЛАВА ПЕТА

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ В американското градоустройство пътните артерии са преобладаващ компонент на общественото пространство. Това е в контраст с европейския акцент върху мрежите от открити пространства и площади. Улиците осигуряват едновременно движение за пешеходци, велосипедисти и превозни средства, но те също играят важна социална функция – хората се срещат, взаимодействат, пазаруват, хранят се и се разхождат по тях. Опити в миналото за разделяне на пешеходното от автомобилното движението са доказали, че по този начин само се подкопава идеята за целта и сложността на улиците като част от общественото пространство. Пътните артерии имат две основни характеристики: капацитет и характер. Капацитетът е броят превозни средства, които могат да се движат безопасно през сегмент от пътната артерия в даден период, и се влияе от броя и ширината на лентите. Характерът е пригодността на пътната артерия като място за пешеходни активности и като място за разполагане на различни видове сгради. Той се влияе от съотношението между височините на сградите, служещи за лице на улицата, и разстоянието между тях, както и от строителните отстояния и решенията на уличния пейзаж. Капацитетът на пътната артерия може да бъде изразен в двумерни параметри, докато неговият характер, съчетаващ пространствени характеристики и уличен пейзаж, се възприема триизмерно. Сложността и социалната функция на пътните артерии са загубени в следвоенната крайградска система, като капацитетът става по-важен от характера. Комфортът, безопасността и социалният живот на пешеходците вече не са вземани под внимание при проектирането на пътните артерии. Като резултат на това крайградските райони стават опростени, разклоняващи се, непроменливи и свръхпроектирани. Тази глава показва техники за реконструкция на типични крайградски пътни артерии в цялостни, мултимодални улици, които безопасно и удобно приемат пешеходци, велосипедисти, обществен транспорт и превозни средства и създават обществени пространства със специфичен характер. В повечето случаи

правото на преминаване и ширината на тротоарите са запазени и предложените промени са обработвани в рамките на съществуващите параметри. Диаграмите също демонстрират трансформацията на излишно разпрострени кръстовища в градски, включително магистрални възли и детелини в градски кръгови и цялостни кръстовища. Целта е да се освободят значителни площи от терените, които в момента са неправилно разпределени и сведени до единствената функция да се справят с бързо движещ се трафик. В разнообразна градска среда кръстовищата могат да успокояват движението и да се превърнат във важни забележителности. Могат да се използват различни устройства за забавяне потока на трафика – без спирането му, в полза на пешеходците и велосипедистите, както и шофьорите и техните пътници, с редуцирането на автомобилните инциденти. Намаляването на радиусите на завиване при кръстовищата е само един от примерите. Прекалено големите радиуси са неудобни за пешеходците, защото увеличават разстоянията, които трябва да бъдат преминати през кръстовищата, и позволяват на автомобилите да завиват при висока скорост. Други възможности са включването на кръгови кръстовища и смяна на уличната настилка. Чертежите, които следват, са схематични, представляват типични условия и са опростени – за яснота. Разпрострелите се пътни артерии трябва да бъдат реконструирани в съответствие с принципите на контекстно-зависимия дизайн (вж.: „Контекстно чувствителни решения за проектиране на големи градски пътни артерии за пешеходни общности“ от Института на трафик инженерите и „SmartCode“. Версия 9.2“). Точно като сградите и всички останали елементи от изградената среда трябва да бъдат проектирани според техния контекст от селските към градските райони и нуждите на местната общност, така и пътните артерии, кръстовища и обществени фасади (всичко между имотната линия и пътната настилка). В повечето случаи комбинация от техники ще се използва за реконструкция на пътна артерия и нейните сгради. Ограниченият избор на крайградски пътни артерии ще бъде раз217


на процеса. Например реконструкцията на уличен търговски център може да започне с подобряване на съседните пътни артерии и създаване на нова структура на улиците в рамките на паркингите. Следващата стъпка може да бъде попълване на тъканта със сгради, а по-късно замяна на съществуващите структури с нови.

ширен до пълен асортимент от цялостни улици, от селски пътища до градски булеварди, които осигуряват комфортна, интересна и безопасна среда. В идеалния случай пътните артерии ще бъдат реконструирани едновременно с останалите елементи на спрола – сгради, открити пространства и т.н., – но те също могат да бъдат използвани за стартиране

МАГИСТРАЛА

МОБИЛНОСТ

ДОСТЪП ДО ПАРЦЕЛИТЕ

Фигура 5-1. Видове пътни артерии в рамките на спрола

Фигура 5-2. Ниво на обслужване

Магистрала Пътна артерия Събирателна Локална Задънена улица

218

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

МНОГОЛЕНТОВА УЛИЦА С ОЗЕЛЕНЯВАНЕ (ПАРКУЕЙ), БУЛЕВАРД

ПЪТНА АРТЕРИЯ

БУЛЕВАРД, АВЕНЮ

СЪБИРАТЕЛНА

АВЕНЮ, ГЛАВНА УЛИЦА

ЛОКАЛНА

ПЪТ, УЛИЦА

ЗАДЪНЕНА УЛИЦА

ПЪТ, МАЛКА ЗАДНА УЛИЦА (КЛОУЗ)

Фигура 5-3. Трансформации на пътни артерии


ПЪТНИ АРТЕРИИ НА СПРОЛА Петте основни типа пътни артерии, открити в спрола, са магистрали, артерии, събирателни, локални и тупици (задънени улици без изход). Фигура 5-1 показва тези пет вида в емблематична част от предградието. Базират се на приблизителна мрежа от една квадратна миля, макар и в реалния живот разстоянията между пътните артерии вероятно ще са по-големи и свързаността дори по-лоша. Диаграмата за ниво на обслужване (Фигура 5-2) обяснява, че магистралата има най-голям капацитет и скорост (мобилност) и най-малко входни точки (достъп до вътрешността). Капацитетът намалява с увеличаване на входните точки, така че тупикът има най-малък капацитет и повече точки за влизане. Стандартите, определени за тези спрол пътни артерии се отнасят само до автомобилния капацитет без съобразяване с характера, пешеходния достъп или алтернативните форми на транспорт. Фигура 5-3 показва видовете спрол пътни артерии и някои от съответните традиционни пътни артерии. Първите са с ограничени по вид, докато последните показват голямо разнообразие и предлагат по-голям избор в зависимост от характера и местоположението в контекста на преход от селски към градски условия. Например локалните, които са типичната широка улица в предградията, могат да бъдат

„преведени“ в няколко традиционни пътни артерии, като път, драйв, улица и улица за предимство и тупикът се транслират в път или в път без изход (клоуз). Както беше обсъдено в Глава трета, „Реконструкция на регионално ниво“, реконструкцията на пътната мрежа трябва да бъде проектирана на регионално ниво, който може да обхваща един или много окръзи, няколко общини, или дори цял щат. Решенията относно това къде да се намира общественият транспорт, ще бъдат базирани върху множество фактори, най-важният от които ще бъдат местата на работни и търговски концентрации, които имат потенциал да станат квартални, градски центрове и регионални градски ядра за крайградските им околности. Защото мрежата от пътни артерии ще стане канавата (основата) за бъдеща транзитна и пешеходна тъкан и от съществено значение е да се даде набор от инструменти за реконструктивни техники на разположение на проектанти, инженери, служители и общини. Тези техники се предлагат като основа за дискусия, локално калибриране и изпълнение. Следващите „съществуващи“ и „предложени“ чертежи показват основните принципи и поетапния процес на това как да трансформираме спрол пътна артерия в компонент на обществената сфера, която е пешеходна и удобна за велосипедисти и готова за поемане на обществен транспорт.

Фигура 5-4. Спрол кръстовище

Фигура 5-5. Кръстовище на общински център РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

219


МАГИСТРАЛА Магистралата е пътна артерия за дълги разстояния, прекосяваща открити междуградски пространства. Тъй като обслужва бързо движещ се трафик, трябва да има ограничен брой кръстовища, входно/изходни платна и сгради в непосредствена близост; в противен случай привлича уличните търговските центрове, които пречат на движението на потока и на човешкия комфорт.1 Реконструкция на магистрала е необходима, когато уличните търговски

Недостатък: Спрол пътна артерия

Прекомерен брой ленти Прекомерна ширина на лентите Липса на зеленина Без възможност за транспорт

Резултат първи: Многолентова улица с озеленяване (паркуей) с обществен транспорт

Корективни техники: Намалете броя на лентите. Намалете ширината на лентите. Въведете медиани. Въведете лек железопътен или бърз автобусен транспорт.

Резултат втори: Булевард с обществен транспорт

Намалете ширината на лентите. Въведете ленти за достъп. Въведете тротоари и озеленени ивици. Въведете паралелно паркиране. Въведете медиани. Въведете лек железопътен или бърз автобусен транспорт. Осигурете пространство за велосипедисти.

220

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

центрове вече са факт или когато магистралата навлиза в града и разрушава градската тъкан. Има два предложени варианта за реконструкция на магистрала. И в двата общественият транспорт е включен като основна намеса. Първият случай превръща магистралата в артерия с голяма медиана, в която е поместен железопътният транспорт. Вторият е по-градският дизайн, при който магистралата се превръща в булевард.


МАГИСТРАЛА

Магистрален възел: магистралните възли са най-предизвикателните спрол елементи за трансформиране. Магистралите ограничават достъпа обикновено чрез възли на различни нива, където едната пътна артерия минава над другата. Радикалното решение е да се замени кръстовището тип детелина с градско кръгово кръстовище на едно ниво без намаляване броя на лентите. Стойността на възстановените

земи за разработване се включва като фактор в осъществимостта (Вариант на тази реконструкция е магистралата да мине през тунел под кръговото движение). Друго предложение доразвива трансформацията по-нататък, като го превръща в булевардно кръстовище с атрибутите на пешеходна среда, като тесни градски радиуси на завиване, пешеходни пътеки, медиани и паралелно паркиране.

Недостатък: Спрол магистрален възел Автомобилно ориентиран възел

Резултат първи: Многолентова улица с озеленяване (паркуей) с кръгово кръстовище

Корективни техники:

Въведете централно зелено пространство. Въведете пешеходни пътеки.

Резултат втори: Булевардно кръстовище Заменете детелината с градско кръстовище. Намалете площта на платната. Въведете пешеходни пътеки. Заменете уличното покритие с материал за редуциране на трафика. Въведете лек железопътен или бърз автобусен транспорт.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

221


ПЪТНИ АРТЕРИИ Пътните артерии са силно задръстени, защото канализират трафик, идващ от събирателни, локални и тупикови улици. Някои са разположени в растер от една миля, но връзката често е прекъсната. Пътните артерии са повече склонни към разпространението на улични търговски центрове, отколкото магистралите, тъй като те имат повече точки за достъп. Преобразуване на този вид пътища в урбанизирани пътни артерии е осъществимо само в контекста на регионален обществен транспорт. Двете опции Недостатък: Спрол път Прекомерен брой ленти Прекомерно широки ленти Липса на паралелно паркиране

Резултат първи: Булевард

Корективни техники: Намалете ширината на лентите. Въведете ленти за достъп. Въведете тротоари и пешеходни пътеки. Въведете паралелно паркиране. Въведете медиани.

Резултат втори: Авеню с масов транспорт

Намалете ширината на лентите. Въведете паралелно паркиране. Въведете медиани. Въведете тротоари и озеленени ивици. Въведете лек железопътен или бърз автобусен транспорт. Осигурете пространство за велосипедисти.

222

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

показват шестлентова артерия, реконструирана като булевард и авеню. Булевардът (многофункционална улица с озеленяване и сгради от двете страни) ще има еднопосочни платна за достъп и паралелно паркиране, докато авенюто (многолентова улица) ще включва широка медиана за бъдещи леки железопътни линии или бърз автобусен транспорт. И двата улични дизайна изискват тротоари, пешеходни пътеки, велосипедни алеи, озеленяване и паркиране на улицата.


ПЪТНИ АРТЕРИИ

Кръстовища: От съществено значение е да се осигурят урбанизирани алтернативи на конвенционалните кръстовища, тъй като това са местата на регионалните търговски възли и центрове за заетост, които ще станат бъдещите градски центрове. Идеалният сценарий е да урбанизирате всичките четири ъгъла на тези пресечки по същото време, но ако не е

възможно, трансформацията може да се случи на етапи, като първата стъпка ще бъде трансформацията на уличния дизайн, като сградите идват по-късно. Двата варианта за градски кръстовища съответстват на алтернативите на булевард и авеню. И в двата случая ширината на лентите е намалена и се въвежда паралелно паркиране, както и медиани и ленти за достъп.

Недостатък: Спрол кръстовище

Липса на пешеходни пътеки Прекомерна асфалтирана площ Прекомерно голям радиус на завиване

Резултат първи: Булевардно кръстовище

Корективни техники:

Заменете уличното покритие с материал за редуциране на трафика. Въведете пешеходни пътеки. Редуцирайте радиуса на завиване.

Резултат втори: Авеню кръстовище Заменете уличното покритие с материал за редуциране на трафика. Въведете пешеходни пътеки. Редуцирайте радиуса на завиване. Въведете лек железопътен или бърз автобусен транспорт.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

223


СЪБИРАТЕЛНИ ПЪТИЩА Това са пътища, които събират трафика от крайградските райони и го доставят до пътните артерии. Подобно на артериите, и при тях често има големи задръствания, липса на свързаност и хаотично развитие на улични търговски центрове. Реконструкцията на събирателен път изисква цялостна стратегия, вклю-

Недостатък: Спрол път Прекомерен брой ленти Прекомерно широки ленти Липса на паралелно паркиране

Резултат първи: Авеню

Корективни техники: Въведете пешеходни пътеки и озеленени ивици. Въведете паралелно паркиране. Редуцирайте ширината на лентите. Въведете медиани.

Резултат втори: Главна улица Въведете широки тротоари и дървета. Въведете паралелно паркиране. Редуцирайте ширината на лентите. Осигурете пространство за велосипедисти.

224

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

чително реорганизиране на тъканта, за да се създадат фасади покрай събирателния път и добре дефинирано обществено пространство на важните кръстовища. Първото предложение показва типичен събирателен път, реконструиран в авеню с голяма медиана, а второто е главна улица.


Събирателни ПЪТИЩА

Кръстовища: При събирателните пътища кръстовищата често са разработени с търговски обекти, като бензиностанции, супермаркети, търговски центрове. Реконструкцията на тези кръстовища трябва да бъде координирана с реконструкцията на гореспоменатите спрол елементи и

околното застрояване. Предложенията по-долу съответстват на модернизация на булевард и главната улица. И в двата случая ширината на лентите и радиусите на завоите са намалени, въвеждат се паралелно паркиране, медиани и тротоари с насаждения.

Недостатък: Спрол кръстовище Липсват пешеходни пътеки Прекомерна асфалтирана площ Прекомерно голям радиус на завиване

Резултат първи: Авеню кръстовище

Корективни техники:

Въведете озеленени ивици. Редуцирайте покритието на уличното платно. Редуцирайте радиуса на завиване.

Резултат втори: Главна улица кръстовище Въведете широки тротоари.

Редуцирайте радиуса на завиване.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

225


ЛОКАЛНИ ПЪТИЩА Локалните пътни артерии в предградията обикновено обслужват жилищни или търговски райони и захранват събирателните пътища. Те често са задънени улици или затворени кръгови, а в редки случаи се свързват с друг събирателен път. Местни пътни артерии обикновено имат две извънгабаритни ленти и рядко включват тротоари или паралелно паркиране. Целта на тази

Недостатък: Спрол път

Прекомерно широки ленти Липса на паралелно паркиране

Първи резултат: Път

Корективни техники: Редуцирайте ширината на лентите. Въведете тротоари и озеленени ивици. Въведете немаркирано паралелно паркиране.

Втори резултат: Улица Редуцирайте ширината на лентите. Въведете тротоари и озеленени ивици. Въведете паралелно паркиране от едната страна на улицата.

226

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

реконструкция е да се създаде пешеходна улица с тротоари, паралелно паркиране и велосипедни маршрути. Тези две възможности покриват селски път и градска улица. В първия големи ивици за засаждане с неформално подредени дървета могат да служат като канавки за управление на дъждовни води, докато втората има по-широки тротоари и дървета, засадени в редове.


Локални ПЪТИЩА

Пресичане: Пресичането на локален и събирателен път често съдържа затворен вход към жилищен или търговски район. Премахването на този портал трябва да бъде включено при реконструкцията на такова кръстовище, защото ще създаде свързаност между крайградските зони и ще намали

задръстванията. Тези две опции за трансформация на локални кръстовища съответстват на реконструкция на пътища и улици. И при двете алтернативи ширините на лентите и радиусите на завиване са намалени и се въвеждат паралелно паркиране, тротоари и непрекъснати зелени ивици.

Недостатък: Спрол кръстовище Липсват пешеходни пътеки Прекомерна асфалтирана площ Прекомерно голям радиус на завиване

Резултат първи: Пътно кръстовище

Корективни техники:

Въведете тротоари и озеленени ивици. Редуцирайте радиуса на завиване.

Резултат втори: Улично кръстовище

Въведете тротоари и озеленени ивици. Редуцирайте радиуса на завиване.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

227


ТУПИК Тупикът е символът на спрола. Замислен като устройство за справяне с топографията и характерните елементи на околната среда – като влажни зони, по-късно той започва да доминира крайградския модел, прекъсващ мрежите от пътни артерии и натоварващ локални и колекторни пътища с трафик. Тези диаграми показват консервативен и ради-

Недостатък: Спрол пътна артерия Липса на тротоари

Прекомерно големи асфалтирани площи Липса на връзки

Първи резултат: Път без изход

Корективни техники:

Въведете пешеходни и велосипедни пътеки. Въведете озеленено пространство. Въведете тротоари и озеленени ивици. Въведете улични дървета.

Втори резултат: Път Въведете нови пътни връзки, където е възможно. Въведете тротоари и озеленени ивици. Въведете озеленено пространство. Въведете улични дървета.

228

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

кален подход. Консервативната опция запазва тупика, но добавя зелено пространство в средата, образувайки „клоуз“ (обществено пространство на задънена улица). Пешеходни и велосипедни връзки се добавят, когато е възможно. Второто предложение премахва тупика чрез въвеждане на път през него. Тази намеса изисква закупуването на поне един имот.


СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ Паркирането играе критична роля във функционалността и качество на урбанизма. При спрола шофирането е необходимост и колите са на първо място дори когато са неподвижни. Паркингите закриват фасадите на сградите, обезсърчават ходенето и пречат на комбинирането на различни ползвания и за постигане на компактност, необходима за добрия урбанизъм. Автомобилите обаче трябва да бъдат настанени и правилната стратегия за паркиране е от съществено значение за реконструкцията на спрола. Това помага за урбанизацията на преоразмерените паркинги, като по този начин подобрява пешеходното изживяване и подкрепя смесената употреба и транзит. Стратегията също може да се използва, за да стимулира реконструкцията и да се справи с промяната на условията за паркиране, които идват с реконструкцията на спрола. При спрола паркирането изкривява и дори определя градската форма. Защото земята в предградията е била евтина, наземните паркинги са били по-лесни и по-изгодни за изграждане. Леснодостъпният паркинг е едно от основните предимства, които крайградското развитие има над традиционния урбанизъм. Преоразмеряването на паркингите се влошава от общинските изисквания за паркиране, които, повече от всяко друго ограничение на нормативите, определят размера и формата на сградите. В резултат на това сградите при спрола обикновено са свободно стоящи, на големи разстояния помежду си, което обезкуражава пешеходците. Стратегията за паркиране трябва да бъде част от всеки проект за спрол реконструкция. Реконструкцията на спрола обикновено променя местоположението, капацитета и формата на съоръженията за паркиране, а паркинг стратегията ще помогне да се организират и оптимизират тези промени. Урбанизацията на паркингите е сред основните техники за реконструкция на спрола. Стратегия, която осигурява адекватното осигуряване и използване на паркинга, насърчава преустройството на тези празни парцели. Реконструкцията на спрола често включва радикална промяна на парцела. Това включва концентрацията на наземния паркинг във вертикални конструкции на по-малки парцели и добавянето на паркиране на улицата, което води до увеличаване на общия брой места за паркиране. Плътността и следователно популацията също се увеличават, но смесените ползвания в близост едно до друго позволяват множество опции за транспорт. Смесените употреби също се нуждаят от паркинга по различно време (ден/нощ, делничен ден/уикенд), което позволява то да

бъде споделено. Това означава, че необходимото паркиране на глава от населението е намалено и общинските изискванията за паркиране трябва да бъдат съответно намалени. Повторното използване на тези паркинги създава големи площи от парцели подлежащи на разработване. За да повишат стойността на тези имоти и стимулират тяхното преустройство, общините (или дори щатът) трябва да обмислят субсидиране за изграждането на паркинг конструкции в проекти за реконструкция на спрола. Това ще осигури създаването на резерва за паркиране за граждански нужди, ще ускори преустройството и постигне поддържаща масов транспорт плътност. Представената тук стратегия за паркиране се състои от няколко взаимосвързани препоръки за политики и техники за проектиране. Подобно на предишни стратегии, използвани за реконструкция на крайградски центрове, тя започва със създаването на резерв за паркиране с цел облекчаване дискомфорта по време на реконструкцията на спрола. (Поради икономическите усложнения на паркирането някои собственици на имоти ще възприемат новите мерки за контрол на паркирането като слизане в по-долна категория.) Тази стратегия е насочена предимно към търговските площи, но може да бъде модифицирана за еднофамилни жилища и офис анклави. Независимо дали е частно, или публично-частно предприятие, всеки проект за реконструкция на спрола трябва да включва назначен управителен орган за разработване и прилагане на дългосрочна политика за паркиране. Следват предложения за стратегия за паркиране:2 1. Оформете резерв за паркиране. Той се състои от всички източници на съществуващ паркинг под общинско или частно управление. Резервът за паркиране ще бъде управляван, за да дава възможност за най-ефективно и гъвкаво използване на наличните места. Паркирането от резерва трябва да се отдава под наем или да се продава на принципа „първи дошъл, първи обслужен“, за да насърчи бързото преустройство. Резервът за паркиране трябва да включва: • Всички улични паркинги пред търговските фасади; • Всички нови паркинги на улицата, създадени от реконструкцията на пътни артерии и практики за успокояване на трафика (ленти за достъп, медиани, паралелен и диагонален паркинг и др.); • Всички общински гаражи и паркинги; • Всички паркинги, свързани с наеми на търговски обекти. • Използване на всички частни търговски гаражи и парцели извън работното им време (това може да има негативен ефект).

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

229


СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ

2. Прехвърлете собствеността на високоскоростни крайградски пътни артерии и събирателни пътища от Департамента по транспорт към местните общини за цялостен уличен дизайн и стратегия за паркиране. 3. Направете така, че паркоместата на улицата да се броят към изискванията за паркиране и въведете споделени съотношения за паркиране за сградите със смесена употреба. Колкото по-интензивна е комбинацията от ползвания, толкова по-малко паркоместа трябва да се изискват. 4. Резервирайте най-удобно разположените паркинг места за краткосрочна употреба, като пазаруване, лекарски посещения и бизнес срещи. Местата за паркиране на долните нива в гаражите трябва да бъдат запазени за клиенти, а останалите трябва да бъдат за по-дългосрочно паркиране на служители и жители. Паркингите на улицата пред магазините трябва да имат кратки настройки за брояча. 5. Анализирайте възможността на преобразуването неуспели (фалирали) „биг-бокс“ сгради в гаражи за освобождаване на оригиналните предни паркинги за ново строителство. 6. Осигурете душове и шкафчета в паркинг гаражите и спирките на обществения транспорт, които се свързват с велосипедни маршрути. 7. Преди да изградите вертикални структури за паркиране, реорганизирайте съществуващите улични и извънулични паркинги. (Променете маркирането на местата; инсталирайте интелигентни паркометри, улични дървета, платна за достъп, разделителни озеленени ивици на булеварди; използвайте техники за успокояване на движението; направете подобрения на тротоарите, като разширяването им, инсталирането на пейки и озеленяване.) Някои от подобренията могат да

230

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

бъдат платени с използване на данък „място на продажба“, което означава, че реконструкциите на уличните фасадите ще бъдат платени или самите реконструкции ще бъдат отложени, докато имотът не бъде продаден. 8. Прикрийте външните паркинги с допълващи сгради или временни сгради. Използвайте пропускливи, удобни за ходене материали, като тревни блокчета в парцелите, които имат сезонно търсене на паркиране и могат да се трансформират в граждански пространства през другото време на годината. 9. Определете места за бъдещи паркинги върху регулаторните планове. Изграждането на паркинг гаражите трябва да се счита за градска инфраструктура, търсейки подобно публично финансиране, което е предназначено за комунални услуги и пътни артерии. 10. Осигурете ориентирани към търговията на дребно или услуги (общински пазари, фитнес центрове) на приземното ниво на гаражи за паркиране, които са на основните улици. 11. Проектирайте гаражи, когато е удачно, за по-късно преустройство в обитаеми пространства (офиси, апартаменти студия или гражданска употреба), което означава прилагането на хоризонтални подови плочи и височини от пода до тавана, даващи възможности за по-късно обитаване. Създайте условия за електрически автомобили и такива, които използват биодизел, като им осигурите контакти и станции за биогориво. 12. Проектирайте надписи за паркиране, за да покажете ясно къде е паркингът. Пешеходните проходи, свързващи улиците с паркингите, трябва да бъдат добре осветени и в идеалния случай да са заобиколени от обитаеми пространства.


СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ГЛАВНА УЛИЦА

Това е пример на трансформацията от крайградска главна улица в градска главна улица. Фигура 5-6 показва търговски сгради пред тесен тротоар и паркинг с директно паркиране.

Фигура 5-6. Крайградска главна улица

Фигура 5-7 илюстрира първата фаза, която включва разширяване на тротоарите, преобразуване на една от лентите за движение в паралелно паркиране и добавяне на решетки за дървета.

Фигура 5-7. Първата фаза на ремонта включва подобрения на паралелния паркинг и уличния пейзаж.

Фигура 5-8 показва последната фаза, която включва изграждането на нови двуетажни сгради по улицата, добавяне на жилищни функции над магазините и подобряване на рекламните и други табели и знаци. Другата страна на улицата е преустроена, за да се създадат съвместими фасади.

Фигура 5-8. Последната фаза включва преустройство на сградите и рекламните надписи и табели. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

231


СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СЪБИРАТЕЛЕН ПЪТ

Фигури 5-9, 5-10 и 5-11 показват поетапната трансформация на крайградски събирателен път. Събирателният път (разположен в посока изток-запад) има четири платна и пресича друга пътна артерия. Кръстовището е неудобно за пешеходци и велосипедисти, с прекалено големи радиуси на завиване и ограничено озеленяване. Остарели и недостатъчно използвани паркинги доминират уличния пейзаж.

Фигура 5-9. Съществуващ събирателен път с доминиран от автомобила характер

Първата фаза на реконструкцията включва само промени в уличния пейзаж – намаляване ширините на лентите, добавяне на паралелно паркиране, инсталиране на тротоари, ивици за засаждане и видими пешеходни пътеки Това поставя началото за подмяна на сгради и запълване.

Фигура 5-10. Първата фаза на реконструкцията включва подобрения на уличния дизайн.

Последната фаза включва реконструкцията на крайградските търговски структури, за да образуват непрекъсната, правилно мащабирана фасада по новата главна улица и реконструираното кръстовище.

Фигура 5-11. Последната фаза включва реконструкция на кръстовището и преустройство на сградите. 232

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


СТРАТЕГИЯ ЗА ПАРКИРАНЕ

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТНА АРТЕРИЯ

Фигури 5-12, 5-13 и 5-14 илюстрират трансформация на шестлентова крайградска пътна артерия в транзитен коридор. Съществуващите условия имат твърде много настилка в платна и паркинги и са неудобни за пешеходци и велосипедисти. Широката ивица за бъдещо разширение има потенциал за добавяне на обществен транспорт.

Фигура 5-12. Съществуваща пътна артерия с доминиран от автомобила характер

Първата фаза включва добавяне на паралелен паркинг, по-широки тротоари, озеленяване и широка медиана, която по-късно ще послужи за прокарване на лека железопътна линия. Събирателният път, пресичащ пътна артерия, получава ленти за достъп и медиани от двете страни, трансформиращи го в градски булевард.

Фигура 5-13. Първата фаза на реконструкцията включва подобрения на уличния дизайн, като например широка медиана за бъдещ обществен транспорт.

Последната фаза включва леката релсова линия по медианата, както и реконструкцията на сградите по протежение на периферията му. Булевардът се превръща в подходящо за пешеходци устойчиво авеню.

Фигура 5-14. Последната фаза включва добавяне на лека железопътна линия и реконструкция на сгради. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ПЪТИЩА, УЛИЦИ И ПАРКИНГИ

233


236 КРАЙГРАДСКИ СУПЕРКВАРТАЛ 238 КВАРТАЛИ С ПЛОЧО-ОБРАЗНИ СГРАДИ И КУЛИ 241 ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ 242 ЗАПЪЛВАНЕ С „МЮЗ“ 244 ЗАПЪЛВАНЕ С РЕДОВИ КЪЩИ 246 ЗАПЪЛВАНЕ С АПРАТАМЕНТНИ ВИЛИ

248 ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ 250 НАМАЛЯВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ 252 ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ С ТУПИЦИ 253 ПЕШЕХОДНА И ВЕЛОСИПЕДНА СВЪРЗАНОСТ 254 ЕДНОПОСОЧНА АВТОМОБИЛНА СВЪРЗАНОСТ 255 ПРИЛОЖЕНИЕ: ЕТАПИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ТЪРГОВСКИ КВАРТАЛ


ГЛАВА ШЕСТА

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО Тази глава изследва техниките за трансформиране на квартали и по-малки единици, подготвяйки ги да станат част от бъдеща градска тъкан. Големите крайградски суперквартали могат да бъдат разделени на по-малки по размер квартали чрез въвеждане на нови улици през техните паркинги, като по този начин се създава ясен модел за бъдещо постепенно развитие. С нарастването на реконструираните части наземният паркинг, който вече е организиран в улици и квартали, може да се запълни с многоетажни паркинг структури и ново строителство. Трансформацията на квартално ниво може да се случи постепенно, зона по зона, без изискващи нереалистични нива на съгласие и координация между множество собственици на имоти и без да изисква големи суми от частно и публично финансиране наведнъж. Първият разгледан случай е мегакварталът, който може да бъде разположен в извънградския спрол или да е част от градска тъкан, нарушена от настъплението на предградията. Инструментите за реконструкция в такива условия са сходни както в крайградските, така и в градските зони – създава се или се възстановява достъпна за пешеходци квартална структура и паркингите се запълват с нови сгради със смесени функции и с по-висока плътност на застрояване. Кварталите с плочо-образни сгради и кули са друг съществен случай при проучване на реконструкцията на спрола на това ниво. В САЩ плочо-образните сгради и кули са били използвани като основни инструменти на градското обновително движение през 60-те години, когато цели квартали са разрушавани и заменяни с общински жилища. Концепцията за мегаструктури в парка също е популярна в Западна и Източна Европа през първите десетилетия след Втората световна война, когато търсенето на жилища е голямо и модернистичното планиране разрушава традиционните градски модели. Резултатът е че огромни райони в САЩ и Европа, в градовете и техните периферии, се превръщат в пусти пейзажи на високи сгради всред

неопределено открито пространство и асфалт. Инструментите за реконструкция на тези зони включват преработване на съществуващите парцели, изграждане на нови улици и връзки, формиране на по-малки квартали и въвеждане на типове сгради, предлагащи комбинация от функции и превръщането на уличния дизайн в по-удобен за пешеходците. Критична корекция на крайградско квартално ниво е трансформацията на „McMansion“ тип къщи в по-балансирана среда. Повечето варианти включват нови типове сгради, като редови къщи, допълващи жилищни постройки (мюз), сгради от типа „обитване – работа“ и апартаменти, създавайки крайградска мрежа, постигайки по-висока плътност и по-удобни за пешеходците улици. Тези техники преди са били използвани в последователни преустройства на американските градове. Например могат да се наблюдават редови къщи, вмъкнати зад едромащабни къщи в Бостън, Масачузетс. Тези едрогабаритни сгради се превръщат в многофамилни жилища, като с такива интервенции често се утроява съществуващата плътност. Следващата намеса е в типичния крайградски квартал, където по-дълбоките парцели позволяват въвеждане на задни алеи и пътеки и добавянето на външни свободно стоящи постройки, които да се използват като стаи за гости или жилища под наем на достъпни цени. По-нататъшно уплътняване може да се постигне чрез добавяне на допълващи сгради (структури, позиционирани между основните къщи и външните постройки в задната част на парцелите). Кварталното ниво включва и най-типичните състояния при спрола: жилищни квартали с изцяло тупиков достъп до жилищата. Най-възмутителният недостатък в тези райони е липсата на свързаност. Отварянето на тупиците към улиците може да не е възможно решение, докато жилищните райони имат високи стойности на имотите, но този инструмент трябва да се има предвид за по-радикален ремонт при подходящи условия. С отнетите милиони имоти при 2007 – 2009 г. възможностите за модернизиране ще се появят в по-голям мащаб.

235


КРАЙГРАДСКИ СУПЕРКВАРТАЛ Тези диаграми илюстрират трансформацията на крайградски търговски квартал в пешеходна градска тъкан. Теренът има няколко големи самостоятелни структури, заобиколен е от преоразмерени паркинги, които похабяват земята и обезкуражават пешеходците. Реконструкцията започва с една от сградите, разделяйки я на две, за да позволи прокарване на нови улици и квартали. Останалите са съхранявани непокътнати. Добавени са нови улици север-юг с пре-

Недостатък: Липса на градска тъкан и смесени функции Преоразмерени сгради

Открит и преоразмерен паркинг Няма свързаност

Сгради с единична употреба

Резултат: Нова градска среда

Корективни техники: Реновирайте и разделете голяма сграда. Създайте градски квартали с помощта на пътни артерии. Добавете допълнителни маскиращи сгради. Създайте малки площади и озеленени пространства. Въведете сгради тип „обитаване – работа“ и градски редови къщи. Въведете периферни сгради с паркинг гаражи

236

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

късвания за забавяне на движението. Два паркинг гаража са изградени с допълнително паркиране по улиците. Три парцела са запазени за обществени места като: площади, по-малки площади и озеленени пространства, докато другите квартали са парцелирани, за да побират различни видове сгради. Периферните сгради имат гаражи в средата, простираща се до сградите тип „обитаване – работа“ и редови къщи. Ако условията позволяват, околните крайградски парцели могат да бъдат препланирани, за да се позволи по-висока плътност.


КРАЙГРАДСКИ СУПЕРКВАРТАЛ

Фигура 6-1. Съществуващ търговски суперквартал

Фигура 6-2. Реконструирана градска среда с микс от ползвания и граждански места РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

237


КВАРТАЛИ С ПЛОЧО-ОБРАЗНИ СГРАДИ И КУЛИ Плочо-образните сгради и кули са станали символи на катастрофалните експерименти с жилищата, финансирани с обществени средства. Обширните, неопределени пространства между сградите бързо се влошават, стават неприятни и опасни за разходка. Целта е

Недостатък: Преоразмерен мегаквартал Сграда тип „плоча“ Открит и преоразмерен паркинг Неопределено публично лице Свободно стояща кула Слабо използвано отворено пространство

Резултат: Пешеходна градска тъкан

Корективни техники: Въведете нова улица, създайте по-малки квартали. Въведете допълващи сгради за прикриване на паркингите и създаване на свободни входни пространства. Въведете сгради тип „обитаване – работа“ и редови къщи. Оформете обществените пространства. Въведете сгради със смесени функции и със средна височина, служещи за преход от плочообразните сгради и кули.

238

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

да се трансформират недостатъчно използваните пролуки между сградите в подходяща за пешеходци, с по-малък мащаб градска среда. Приватизиране на част от земята, препланиране в парцели и образуване на по-малки квартали са основни коригиращи техники, използвани при тази трансформация. Процесът е приложим както когато сградите са запазени, така и когато са разрушени.


Квартали с плочо-образни сгради и кули

Фигура 6-3. Съществуващ квартал от сгради тип „плочо-образни и кули“

Фигура 6-4. Реконструиран квартал с редови къщи и сгради със смесени функции РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

239


Квартали с плочо-образни сгради и кули

Фигура 6-5. Съществуващи условия: Квартал от плочообразни сгради и кула

Фигура 6-6. Първа фаза: Добавяне на сгради със смесено предназначение за създаване на дворове

Фигура 6-7. Фаза втора: Добавяне на градски къщи и единици тип „обитаване – работа“ за създаване на по-малки стъпки в увеличаване на собствеността

Фигура 6-8. Трета фаза: Попълване на тъканта с допълващи сгради, за да прикрият паркингите и създадат финансово достъпни жилища. 240

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Типичният модернистичен суперквартал включва плочо-образните сгради и кули, заобиколени от прекомерно обществено пространство, състоящо се предимно от наземни паркинги. Това е решително неприятно решение спрямо пешеходците (Фигура 6-5). В първата фаза (Фигура 6-6) сгради със смесени функции се използват за създаване на дворове пред плочо-образните сгради и кули. Съществуващите паркинги по периферията на квартала са реорганизирани като уличен паркинг. Приземните етажи на новите сгради могат да се използват за магазини, офиси и кафенета, както и детски градини, пространства за срещи или други граждански цели. Във втора фаза (Фигура 6-7) има допълнителни улици, въведени перпендикулярно на дължината на суперквартала, разделяйки го на по-малки части. Една от улиците разполовява голям паркинг и е рамкирана от допълващи сгради. Редовите къщи и сградите тип „обитаване – работа“ са вмъкнати в остатъчното пространство, с фасади към околните улици. Новосъздадената частна собственост на по-малки парцели и сгради изяснява връзката между частно и обществено пространство. В трета фаза (Фигура 6-8) нова улица разполовява големия паркинг между плочо-образните сгради. Улицата е обрамчена от линейни допълващи сгради, в които има финансово достъпни апартаменти студия и единици тип „обитаване – работа“. Крайният резултат от спрол реконструкцията на този извънгабаритен квартал е по-фин растер от пет по-малки квартала, които намаляват мащаба и въздействието на плочо-образните сгради и кули.


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ Целта на това проучване е да анализира възможнос­тите за интензификация на преоразмерените парцели с „McMansion“ тип къщи в крайградски условия. Парцелите от този тип са минимум 100 фута широки на 120 фута или повече в дълбочина и може лесно да получат по-висока плътност. Има примери, по-специално в градска среда, където тази интензификация се е случила като резултат от нарастващите стойности на имотите. В такива случаи дори подземен паркинг за допълнителните сгради е бил финансово осъществим. При спрола в предградията, особено по време на падащи стойности на имотите, градската интензификация може да бъде трудно постижима „квартал по квартал“ и следователно трябва да се прилага в комбинация с техники в локален мащаб за реконструкция на спрола, като въвеждането на смесена употреба и трансформация на пътни артерии. Инструментите обаче на квартално ниво са достъпни за по-малки инвеститори и предприемачи, които могат да закупят няколко „McMansion“ парцели, да ги конвертират в по-плътна група и да продадат или пуснат под наем отделните единици. Регулаторният механизъм, който дава възможност за такива интервенции, може да включва код, базиран на

формата, ако цели квартали са модернизирани и направени по-плътни или е приложено PUD (Planned Unit Development) промяна на зонирането към по-горна категория при по-малък обхват на проекта. Показаните примери илюстрират уплътняване от добавяне на редови къщи, жилища върху постройки в задния двор и апартаменти в дъното на парцелите. Тези техники могат да се комбинират с превръщането на големите къщи в многофамилни жилища за възрастни или ученици. Чрез прилагане и на двата метода средната плътност може да бъде значително увеличена, в някои случаи дори утроена. Дори с по-високата плътността характерът на квартала се запазва, защото самостоятелните големи къщи остават. Общата техника, използвана за това уплътняване, е въвеждането на алеи, успоредни на дългите страни на кварталите или пресичащи ги. Новите единици гледат към съществуващите улици, видими между съществуващите „McMansion“ сгради. Паркирането се извършва или под земята или, в случая на сградите „мюз“, в гараж с предно влизане, който е част структурата, или в малки джобове на наземен паркинг, както е в примера с апартаментите в дъното на парцела.1

Фигура 6-9. Еднофамилни къщи „McMansion“ на голям парцел

Фигура 6-10. „McMansion“, комбинирани с други типове сгради

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

241


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ

ЗАПЪЛВАНЕ С „МЮЗ“

Единицата „мюз“ (mews) е компактен тип сграда, който е идеален да се използва за запълване на квартал с „McMansion“ тип жилищни сгради. Произлизайки от гъстата градска тъкан на британските градове, тези сгради са малки по размер, високи два или три етажа и са разположени по протежение на задната алея, или „мюз“. Гаражите на „McMan-

Недостатък: Прекалено големи парцели; 12 жилища по 3 единици на акър Един тип сграда

Големи парцели Дълбоки отстъпи

Резултат първи: Алеята (Mews) перпендикулярна на блока; 28 жилища с по 7 единици на акър

Корективни техники:

Въведете нови „мюз“ алеи. Въведете нови единици.

Резултат втори: „Mюз“, паралелни на дължината на квартала; 52 жилища, или 13 единици на акър Въведете нови „мюз“ алеи. Въведете нови алеи. Въведете пешеходни пътеки.

242

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

sion“ обикновено са достъпни отпред, така че задните алеи отварят парцелите за още един ред жилища. „Мюз“ лентата може да бъде перпендикулярна или успоредна на дължината на квартала. В първия случай по-малко парцели са засегнати, но плътността не се увеличава както при втория вариант.


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ

Фигура 6-11. Съществуващ квартал от „McMansion“

Фигура 6-12. Във втория резултат кварталът с „McMansion“ е направен по-плътен с помощта на „мюз“ сгради. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

243


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ

ЗАПЪЛВАНЕ С РЕДОВИ КЪЩИ

Запълването на квартал от „McMansion“ с редови къщи е по-радикална намеса, защото техните главни фасади обикновено са ориентирани към автомобилен или пешеходен път, а не към алея. Те могат да бъдат разположени перпендику-

Недостатък: Големи парцели; 12 жилища по 3 единици на акър Един тип сгради Големи парцели Дълбоки строителни отстъпи

Резултат първи: Редови къщи, разположени перпендикулярно на квартала; 32 жилища от по 8 единици на акър

Корективни техники: Въведете пешеходни пътеки, пресичащи квартала напречно. Въведете редови къщи. Въведете групирани паркоместа.

Резултат втори: Редови къщи, разположени успоредно на квартала; 48 жилища с по 12 единици на акър. Въведете редови къщи. Въведете подземно паркиране. Въведете пешеходни пътеки, пресичащи квартала напречно.

244

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

лярно на квартала, гледайки към тясна пешеходна уличка, или те могат да бъдат изградени успоредно на квартала с подземен паркинг, ако с новата плътност е постигната достатъчна възвращаемост.


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ

Фигура 6-13. Съществуващ квартал от „McMansion“

Фигура 6-14. В първия резултат кварталът с „McMansion“ е направен по-плътен с помощта на редови къщи РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

245


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ

ЗАПЪЛВАНЕ С АПРАТАМЕНТНИ ВИЛИ

Апартаментната вила е тип сграда, която може да бъде вмъкната сред съществуващите „McMansion“ с малко затруднения, тъй като двата типа са сходни по размер. Вилите са високи два или три етажа, с четири до шест единици общо. Те могат да бъдат разположени

Недостатък: Преоразмерени „McMansion“ къщи и парцели; 12 жилища по 3 единици на акър

Един тип сгради Големи парцели Дълбоки строителни отстъпи

Първи резултат: Попълнете с апартаментни вили и „McMansion“ къщи, преобразувани в многофамилни; 84 жилища с по 21 единици на акър.

Корективни техники:

Въведете алеи. Въведете пешеходни пътеки. Въведете апартаментни вили. Въведете паркоместа в задната част на вилите. Преобразувайте „McMansion“ къщите в многофамилни жилищни сгради.

Резултат втори: Апартаментни вили, гледащи към страничните улици, и „McMansion“ къщи, превърнати в многофамилни сгради; 48 единици на блок при 12 единици на акър.

Въведете алеи. Въведете апартаментни вили, гледащи към страничните улици. Въведете паркоместа в средата на квартала. Преобразувайте „McMansion“ къщите в многофамилни жилищни сгради.

246

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

по алеите перпендикулярно на квартала „McMansion“ или да бъдат разположени в двата края на квартала с групиран паркинг в средата. Преобразуването на всички или някои от „McMansion“ в многофамилни жилища се предлага, ако е възможно.


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА КВАРТАЛ С „McMANSION“ ТИП КЪЩИ

Фигура 6-15. Съществуващ квартал от „McMansion“

Фигура 6-16. В първия вариант кварталът от „McMansion“ е направен по-плътен чрез апартаментни вили. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

247


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ Повечето крайградски жилищни квартали са дълбоки (между 100 и 150 фута) и имат потенциал за увеличаване на плътността. Тази поетапна реконструкция започва с добавяне на алеи и пътеки зад дъната на парцелите с цел увеличаване на свързаността и възможност за допълнителни постройки

Недостатък: Единичен тип сграда и употреба. Крайградски къщи; преоразмерени парцели; 14 жилища при 3,5 единици на акър.

Един тип сгради

Дълбоки строителни отстояния

Първи етап: Алеи и допълващи постройки по протежение на напречно разположена квартална алея; 28 жилища с по 7 единици на акър

Корективни техники:

Въведете алеи. Въведете допълващи постройки.

Втори етап: Допълващи постройки по протежение на алеи и ъглови магазини; 38 жилища с по 9,5 единици на акър Попълнете с допълващи постройки. Ъгловите парцели могат да бъдат превърнати в ъглови магазини или сгради за „обитаване – работа“.

248

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

(за даване под наем, апартаменти за гости или студия). Следващата фаза може да включва добавяне на такива сгради, допълнително увеличаващи плътността. Ъгловите парцели могат да бъдат превърнати в сгради за „обитаване – работа“ или ъглови магазини.


ПОВИШАВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ

Фигура 6-17. Съществуващо положение. Типичен крайградски жилищен квартал

Фигура 6-18. Първи етап: нови алеи и допълнителни свободностоящи постройки

Фигура 6-19. Втори етап: Допълващи постройки РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

249


НАМАЛЯВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ Плътността на квартално ниво и на парцелите може да бъде намалена на места, където изоставени и опустошени имоти са станали преобладаващи. Парцелите може да се преконфигурират в по-големи, за да бъдат използвани

Недостатък: Запустели, повредени имоти; 14 жилища при 3,5 единици на декар Изоставени къщи

Дълбоки строителни отстъпи

Резултат първи: Земеделски парцели; 6 жилища с по 1,5 единици на акър

Корективни техники: Преконфигурирайте парцелите в по-големи и допускане на фамилни комплекси; Разрешете градско земеделие; Премахнете изоставените къщи.

Резултат втори: Обществени зелени площи за управление на дъждовните води или комунална градина Придобиване на парцели и създаване на комунална градина или озеленени площи за задържане на дъждовна вода

250

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

за комунални градини, озеленени места за задържане на дъждовна вода или семейни комплекси. Поддръжката на такива места ще бъде най-добре управлявана поотделно за всеки квартал.


НАМАЛЯВАНЕ ПЛЪТНОСТТА НА ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ

Фигура 6-20. Съществуващо положение: Типичен крайградски жилищен квартал

Фигура 6-21. Първи резултат: Селскостопански парцели и фамилни комплекси

Фигура 6-22. Втори резултат: Градско озеленяване като комунална градина РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

251


ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ С ТУПИЦИ Най-емблематичният и предизвикателен елемент на спрола е крайградската жилищна зона с несвързани едни с други тупици. Реконструкцията започва с анализ на причините за тази несвързаност. Ако няма топографски пречки, възможността за отваряне на тупиците и свързването на улиците трябва да бъде разгледана. Някои имоти може да се наложи да бъдат закупени от бъдещ предприемач или дори да бъдат обект на държавно изкупуване (Eminent Domain), в зависимост от важността на местоположението им.

Недостатък: Крайградска среда с тупици Тупик Останало открито пространство

Несвързана улична мрежа

Корективни техники: Свържете тупиците успоредно на квартала.

Закупете къщите на върха на тупика. Свържете улицата през тупика. Създайте зелено пространство за успокояване на трафика. Създайте парцели и къщи, гледащи към новата улица.

Резултат: Свързана градска среда

252

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

АВТОМОБИЛНА СВЪРЗАНОСТ Ако отвореното пространство в задната част на парцелите е недостатъчно използвано, тупиците могат да бъдат свързани успоредно на кварталите, създавайки допълнително лице за подразделяне на парцели.


ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ С ТУПИЦИ

ПЕШЕХОДНА И ВЕЛОСИПЕДНА СВЪРЗАНОСТ

Където има екологичен сервитут на гърба на парцелите, стратегията за свързаност въвежда пешеходни и велосипедни пътеки, а не автомобилни улици. Те също са очертани успоредно на кварталите като тесни сервитути

(осем до десет фута), които могат да бъдат получени от двата съседни парцела. По-всеобхватна пешеходна и велосипедна мрежа може да бъде създадена в рамките на зелената буферна зона отзад, ако екологичната оценка го позволява.

Недостатък: Крайградска среда с тупици Тупик Останало отворено пространство Несвързана улична мрежа

Корективни техники: Свържете тупиците с пешеходни и велосипедни мрежи.

Добавете пешеходни и велосипедни пътеки за свързаност.

Създайте, където е възможно, пешеходни и велосипедни пътеки в останалото пространство. Резултат: Пешеходни и велосипедни пътеки

Създайте зелено пространство за намаляване площите с пътно покритие.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

253


ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ С ТУПИЦИ

ЕДНОПОСОЧНА АВТОМОБИЛНА СВЪРЗАНОСТ

Когато не е възможно да се придобият парцели за свързаност, една алтернатива е свързването на тупиците перпендикулярно на кварталите. В този случай сервитути могат да бъдат закупени от собствениците на два съседни

Недостатък: Крайградска среда с тупици

Тупик

Несвързана улична мрежа

Корективни техники: Свържете тупиците перпендикулярно на квартала. Закупете права за преминаване за новите връзки.

Свържете улицата чрез тупиците.

Резултат: Свързана градска среда

254

Създайте зелена площ за успокояване на трафика.

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

имота, гледащи към единия от тупиците и същото може да се повтори за съседната тупикова улица. Новата улица може да бъде еднопосочна, ако не може да бъде осигурен по-голям сервитут.


ЖИЛИЩЕН КВАРТАЛ С ТУПИЦИ

ПРИЛОЖЕНИЕ: ЕТАПИ ПРИ РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ТЪРГОВСКИ КВАРТАЛ

Тази последователност демонстрира постепенна урбанизация на типичен суперквартал, съдържащ нефункциониращ търговски център и няколко периферни парцела. Молът е преустроен във високотехнологичен компютърен център, докато паркингът му се трансформира в градски площад със смесени функции. Първата фаза създава площада и главната улица, водеща към съседния имот. Втората фаза добавя допълващи сгради около площада, създавайки градски квартали.

Фигура 6-23. Съществуващо положение: молът, неговият паркинг и периферните парцели

Фигура 6-24. Първа фаза: Добавяне на обществен площад и главна улица; първите сгради могат да се използват като „билбордове“ за видимост от магистрала

Фигура 6-25. Втора фаза: Завършване на кварталите около площада и главната улица РЕКОНСТРУКЦИЯ НА КРАЙГРАДСКО КВАРТАЛНО НИВО

255


258 „McMANSION“ 260 КРАЙГРАДСКА КЪЩА ТИП „РАНЧО“ 262 „ДРАЙВ-ТРУ“ 264 БЕНЗИНОСТАНЦИЯ 266 ПАРКИНГ ГАРАЖ 268 УЛИЧЕН ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР (СТРИП ЦЕНТЪР) 270 „БИГ-БОКС“ 272 РЕЛИГИОЗНИ СГРАДИ 274 ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ОСТАРЕЛИ МНОГОФАМИЛНИ ЖИЛИЩА 275 ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СУПЕРМАРКЕТ


ГЛАВА СЕДМА

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО Целта на този набор от техники за намеса е преобразуването на първичните сгради прототипи, които дефинират предградията. Тези емблематични, свободностоящи структури и техните парцели имат потенциал след скромни намеси, да допринесат за по-разнообразна, свързана градска тъкан. Съществуващите крайградски сгради са преустроени и/ или се допълват от нови структури, често използвайки като предимство типичните за предградията прекомерни строителни отстояния и паркинги. Някои сгради, като „драйв-тру“ ресторант, обслужващ клиенти с коли, ъглова бензиностанция и търговски уличен център, са по-уязвими от другите. Поради краткотрайния им полезен живот и големи парцели разрушаването би могло да бъде първият вариант или крайният резултат от поетапна реконструкция.

Фигура 7-1. Съществуващи крайградски къщи

Започвайки от нивото на единичната структура, се дава на индивидуалните собственици на бизнеси и по-малките инвеститори шанс за участие в трансформацията на спрола. Сградите в добро конструктивно състояние се запазват, модифицират, разширяват и използват повторно в по-устойчив градски контекст. Съседите могат да повторят тези малки интервенции и постепенно да реконструират повече имоти, за да създадат разнообразна среда със смесено ползване. Изисквайки по-малко ресурси, такива проекти могат да бъдат семената на промяната необходими за започване на инициативи в по-голям мащаб. За да бъде ефективна, реконструкцията на сградно ниво трябва да се комбинира с регулаторна рамка в мащаба на общността и региона, които позволяват комбинация от приложения и по-висока плътност. Изискванията за паркиране също трябва да се намалят и да се позволи споделено паркиране между съвместими употреби.

Фигура 7-2. Реконструкция чрез запълване с допълващо и свободностоящо застрояване 257


„McMansion“

„McMANSION“ „McMansion“ е типът сграда, най-често свързвана с жилищния спрол. Някога символ на успехи и постижения, „McMansion“ се превърна в тежест за жителите на предградията поради обвързването им с неблагоприятно структурирани ипотеки и дълги пътувания до работното място. В резултат на това хиляди„McMansion“ са били подложени на банкови конфискации, изоставяне и дори разрушаване.

Недостатък: Едромащабна сграда с ниска плътност

Едромащабна жилищна сграда с ниска плътност Автомобилният достъп доминира публичната фасада.

Първи резултат: Жилища за възрастни или студенти

Корективни техники: Организирайте паркирането зад сградата. Разделете сградата на многобройни спални. Проектирайте общо пространство: всекидневна, трапезария, кухня.

Втори резултат: Многофамилни жилища

Организирайте паркирането зад сградата.

Разделете сградата на няколко апартамента.

258

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

Спрол реконструкцията може да бъде извършена в квартален мащаб (вж.: Глава шеста, „Реконструкция на крайградско квартално ниво“) или в мащаб на парцела. Един от начините за повторното използване на конструкцията на „McMansion“ е да ги трансформирате в жилища за възрастни или ученици или в апартаментни сгради. Паркингът се пренася отзад, а гаражът може да се използва като жилищна площ.


„McMansion“

Фигура 7-3. Съществуващи „McMansion“: Първи и втори етаж: пет спални, пет бани и гараж за три коли

Фигура 7-4. Първи резултат: „McMansion“, превърнат в жилища за възрастни или студенти. Първи и втори етаж: 10 спални, девет бани и стая за домакина

Фигура 7-5. Втори резултат: „McMansion“, превърнат в многофамилна жилищна сграда Първи етаж: един апартамент с 1 спалня и един с 2 спални Втори етаж: два апартамента с по 2 спални

Съществуващи стени

Нови стени РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

259


КРАЙГРАДСКА КЪЩА ТИП „РАНЧО“

КРАЙГРАДСКА КЪЩА ТИП „РАНЧО“ Крайградските къщи тип „ранчо“ не са големи като „McMansion“, но техните парцели често са преоразмерени. Едно от решенията е да се раздели парцелът и да се изгради втора структура. Дълбоките, типични крайградски отстояния, обикновено в диапазона от 20 до 30 фута, може да се използват за разширяване на пър-

Недостатък: Недобре използвани отстояния от главната улица и заден двор

Автомобилният достъп доминира публичната фасада Дълбоки отстояния от главната улица

Първи резултат: Два парцела

Корективни техники: Разделете парцела. Разширете къщата в посока на предния отстъп, създавайки сграда тип „обитаване – работа“, гараж, семейна стая или спалня. Добавете втора къща в задния парцел.

Втори резултат: Предно допълнително крило, градина в задната част на парцела

Добавете предно допълнително крило вместо автомобилен достъп. Добавете автомобилен достъп. Позволете градско земеделие.

260

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

вата къща, както е показано и в двете диаграми. Необходимо е ново зониране, за да се позволи преустройството на предните дворове, заедно с дизайн насоки за осигуряване на хармоничен характер на улицата. Овощни и зеленчукови градини за местна продукция трябва да са позволени и насърчавани.


Рисунка от Джеймс Уасъл

КРАЙГРАДСКА КЪЩА ТИП „РАНЧО“

Рисунка от Джеймс Уасъл

Рисунка от Джеймс Уасъл

Фигура 7-6. Съществуващото положение е с прекалено голямо отстояние от улицата, доминиран от автомобилен подход и гараж.

Фигура 7-9. В предния двор е построена самостоятелна постройка, създаваща частен вътрешен двор и непозволяваща на гаража и автомобилния достъп да доминират уличния изглед.

Фигура 7-10. Гаражът е премахнат изобщо. На негово място има едноетажна допълваща пристройка, очертаваща улицата. Градината е в задния двор.

Рисунка от Джеймс Уасъл

Фигура 7-8. Добавено е ново крило, създаващо вътрешен двор и предотвратяващо гаражът и автомобилният достъп да доминират уличния изглед.

Рисунка от Джеймс Уасъл

Фигура 7-7. Съществуващият гараж се превръща в допълнителна жилищна площ като двуетажна конструкция, изградена върху съществуващия автомобилен подход.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

261


„ДРАЙВ-ТРУ“

„ДРАЙВ-ТРУ“ Дълбоките отстояния, откритото паркиране и недостатъчно използваните парцели от вечно присъстващите „драйв-тру“ (храна, продавана на клиенти с автомобили) обезкуражават пешеходното движение и хомогенизирането на уличния пейзаж. Фигури 7-11 и 7-12 изобразяват поетапната тран-

Недостатък: Тип сграда, ориентирана към автомобилите

Видимо паркиране

Свободно стоящ ресторант Фронтът към улицата не благоприятства пешеходците.

Първи резултат: Екраниращи допълващи сгради

Корективни техники:

Добавете допълващи сгради по протежение на улицата. Запазете „драйв-тру“ елемента. Запазете пролуката за видимост от улицата.

Втори резултат: Плътно застрояване

Заменете наземния паркинг с многоетажен паркинг гараж. Добавете допълващи сгради за прикриване на паркинг структурата. Заменете „драйв-тру“ с периферни сгради със смесено ползване.

262

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

сформация на „драйв-тру“ парцел в пълноценен елемент на общността. В първия резултат линейни допълващи сгради са добавени по протежение на уличните фронтове. Във втория резултат ресторантът се заменя с паркинг гараж. В някои ситуации това може да е първа опция.


„ДРАЙВ-ТРУ“

Фигура 7-11. Крайградски „драйв-тру“

Фигура 7-12. Екраниращи сгради на главната улица РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

263


БЕНЗИНОСТАНЦИЯ

БЕНЗИНОСТАНЦИЯ Тези чертежи показват две прости опции за реконструкция на типична ъглова бензиностанция. В първата е добавен двуетажен ъглов магазин за подобряване на кръстовището и екраниране на бензиностанцията (Фигура 7-14). Втората опция включва по-голям магазин с две крила, обхващащи двата ъгъла и създаване на площад. В този случай помпите

Недостатък: Тип сграда, ориентирана към автомобилите

Свободно стояща сграда в задната част

Помпите доминират фасадата.

Първи резултат: Ъглов магазин

Корективни техники:

Свържете покривната конструкция с новата сграда. Постройте ъглов магазин на кръстовището.

Втори резултат: Ъглов магазин с площадка пред него Премахнете съществуващата сграда. Запазете съществуващите помпи и добавете нови. Постройте ъглов магазин на кръстовището. Създайте площад с места за сядане на открито.

264

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

са разширени по размер, докато оригиналната сграда е премахната. И двата варианта са възможни, когато местоположението на подземното хранилище за гориво не пречи на новото строителство. Ако помпите са преместени или елиминирани, трябва да се предвиди екологично саниране на терена.


БЕНЗИНОСТАНЦИЯ

Фигура 7-13. Съществуваща крайградска бензиностанция

Фигура 7-14. Добавяне на ъглов магазин РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

265


ПАРКИНГ ГАРАЖ

ПАРКИНГ ГАРАЖ Структурите за паркиране са елементи на добър урбанизъм само когато са добре интегрирани в градската тъкан. Това не е така при спрола. Една от възможностите за преустройство е гаражът да бъде обгърнат от сгради със смесено предназначение (Фигура 7-16). Тези сгради ще бъдат с едностранно зареждане/натоварване, дълбоки 25 и 35 фута. Апартаментите

Недостатък: Тип сграда, ориентирана към автомобилите

Свободно стояща паркинг структура, заобиколена от наземни паркинги

Първи резултат: Екраниращи допълващи сгради със смесени функции

Корективни техники: Реорганизирайте паркирането зад сградите. Заобиколете гаража с екраниращи допълващи сгради. Въведете улици с паралелно паркиране. Създайте пешеходно ориентирани фасади с широки тротоари и витрини.

Втори резултат: Преустройство на сградата в друг вид ползване

Реорганизирайте паркирането. Преустройте гаража в апартаменти студия или офиси. Въведете улици с паралелно паркиране. Създайте пешеходно ориентирани фасади с широки тротоари и витрини.

266

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

студия или офисите могат да бъдат дълбоки 45 – 50 фута. Ако конструкция не е необходима за паркиране, а подовете са хоризонтални, тя може да се превърне в апартаменти студия или офиси с атриумно пространство в средата. Във всички случаи е от съществено значение въвеждането на улици и квартална структура.


ПАРКИНГ ГАРАЖ

Фигура 7-15. Съществуващ паркинг гараж

Фигура 7-16. Реконструирана градска сграда със смесени функции РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

267


УЛИЧЕН ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР (СТРИП ЦЕНТЪР)

УЛИЧЕН ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР (СТРИП ЦЕНТЪР) Следват две възможности за промяна на предназначението на уличен търговски център – търговски център с лице към улицата. Първата е да добавите две странични крила, с които се подобрява видът на фасадата, като стигат до тротоара и рамкират вътрешен двор. Центърът може да

Недостатък: Тип сграда, ориентирана към автомобилите

Свободно стояща сграда с единично предназначение

Преоразмерени наземни паркинги Не добър вид на публичната фасада

Резултат първи: Повторно използване на сградата с допълващи конструкции

Корективни техники: Адаптирайте сградата към нови функции. Реорганизирайте паркирането. Добавете странични крила. Свържете обществения двор с места за сядане на открито. Въведете тротоари и паркиране на улицата.

Резултат втори: Повторно използване на сградата с нови екраниращи сгради

Разделете сградата, за да поеме различни бизнеси. Реорганизирайте паркирането. Въведете сгради с лице към улицата. Въведете тротоари и паралелно паркиране на улицата.

268

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

бъде адаптиран за нови цели, като център за рециклиране (Фигура 7-18). Втората опция също подобрява фасадата чрез добавяне на линеарни допълващи сгради, които разделят съществуващата сграда на пространства за множес­ тво бизнеси.


УЛИЧЕН ТЪРГОВСКИ ЦЕНТЪР (СТРИП ЦЕНТЪР)

Фигура 7-17. Съществуващ уличен търговски център

Фигура 7-18. Трансформиране в център за рециклиране РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

269


„БИГ-БОКС“

„БИГ-БОКС“ Собствениците на „биг-бокс“ структури често изоставят сградите за нови такива, но на по-далечно разстояние. Многото фалиращи бизнеси освобождават още повече сгради за преустройство. Тези предложения предлагат различни нива на намеса. Първият запазва сградата такава, каквато е, с екраниращи сгради отпред. Използването може да остане за

Недостатък: Тип сграда, ориентирана към автомобилите Свободно стояща сграда с единично предназначение

Преоразмерено наземно паркиране

Първи резултат: Линейни сгради

Корективни техники: Преобразувайте сградата за нови функции.

Създайте квартална структура с главната улица, завършваща пред сградата. Въведете периферни сгради с висока плътност на застрояване.

Втори резултат: Преобразувана структура и завършени градски квартали

Преобразувайте сградата за нови функции.

Създайте квартална структура с главна улица, завършваща пред сградата. Въведете периферни сгради с висока плътност на застрояване.

270

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

търговия или да се преобразува за големи ползватели, като сателитен колеж или дори паркинг гараж. По-радикалният подход (Фигура 7-20) разработва целия терен. Периферни сгради и гаражи са добавени отпред и сградата е реновирана. Създаването на нови улици и квартална структура е от решаващо значение и за двата варианта.


„БИГ-БОКС“

Фигура 7-19. Съществуващ „биг-бокс“

Фигура 7-20. Реновиран и оползотворен наново „биг-бокс“, служещ за завършване на главата улица РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

271


РЕЛИГИОЗНИ СГРАДИ

РЕЛИГИОЗНИ СГРАДИ Религиозните институции могат да създават допълнителни приходи и подобрят заобикалящите ги квартали чрез урбанизиране на недостатъчно използваните паркинги с жилища или сгради със смесено предназначение. Първият пример предлага запълване с дворни жилища за възрастни хора. Малки Г-об-

Недостатък: Гражданска структура с преоразмерен, слабо използван паркинг Свободно стояща сграда, заобиколена от паркинг.

Преоразмерен паркинг доминира публичното лице.

Първи резултат: Допълващи сгради, обитавани от възрастни хора

Корективни техники:

Рационализирайте паркирането.

Въведете пешеходни пътеки. Запълнете фронталното паркинг пространство с вътрешни дворове за възрастни хора. Втори резултат: Нови сгради и обществено пространство Рационализирайте паркирането.

Въведете сгради, които образуват обществено пространство, завършващо пред религиозната сграда.

272

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА

разни сгради споделят стени и пешеходни проходи (Фигура 7-22). Сградите могат да бъдат със самостоятелно или асистирано ползване. Вторият вариант въвежда линейни сгради със смесени функции, които образуват гражданско пространство, завършващо пред религиозната сграда.


РЕЛИГИОЗНИ СГРАДИ

Фигура 7-21. Съществуваща крайградска религиозна сграда.

Фигура 7-22. Паркинг пространството, разработено с дворни жилища за възрастни хора. РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

273


building scale

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА ОСТАРЕЛИ МНОГОФАМИЛНИ ЖИЛИЩА

Вместо остарелите многофамилни структури да бъдат разрушавани, те могат да бъдат реновирани и разширени, за да оформят по-добри улични фасади. Примерите на Фигури 7-23 и 7-25 показват редови жилища на British New Towns с дълбоки, павирани отстъпи и незабележителна архитектура с остаряла визия.

Предложението е да се създадат допълващи или свободно стоящи структури под формата на допълнителни стаи или студия към лицата на сградите, подобрявайки пропорциите, размера и като цяло качеството на сградите, като същевременно прави улиците им по-подходящи за пешеходци (Фигури 7-24 и 7-26).

Фигура 7-23. Старомодни многофамилни жилища.

Фигура 7-24. Свободно стоящи допълващи постройки.

Фигура 7-25. Старомодни редови къщи.

Фигура 7-26. Двуетажни допълващи пристройки.

274

РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА


building scale

ПРИЛОЖЕНИЕ: РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СУПЕРМАРКЕТ

Хранителните магазини и супермаркетите, като елементи на спрола, са чести кандидати за реконструкция. Примерът показва реконструкция на супермаркет в крайградските покрайнини на европейски град. Неизползваните паркинги са урбанизирани с нови жилищни сгради и многоетажна паркинг сграда, „маскирана“ с офиси и нискобюджетни резиденции. Структурата и глав-

ният вход на супермаркета са запазени. Сградата може да запази търговската си употреба или ако започне да запада, може да бъде трансформирана за граждански или офис функции. И в двата случая екраниращи допълващи структури със смесени функции са прикрепени към нейните фасади, за да оформят нови улици и обществени пространства.

Фигура 7-27. Съществуващ супермаркет с преоразмерени наземни паркинги.

Фигура 7-28. Реконструкция на супермаркет и прилежащите паркинги в тъкан със смесени функции.

РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СГРАДНО НИВО

275


ЗАКЛЮЧЕНИЕ Въпреки тежкия срив в строителната индустрия, развитието на спрола не е спряло. През първите месеци на 2009 г. щатът Флорида обработва безпрецедентен брой проекти за нови жилищни и търговски обекти. Мегапроекти, които са били одобрени, чакащи или предложени от Департамента, включват повече от 470 милиона квадратни фута търговска площ и над 600 000 жилищни единици на повече от 430 000 акра в целия щат. Спешно тези усилия трябва да бъдат пренасочени към наличните места за преустройство – неработещи молове и празни паркинги – вместо да се изгради по-неустойчивият спрол, заменящ открити пространства и продуктивни земеделски земи. Една от целите на това ръководство е да покаже, че има добри новини. Инструментите, представени тук, дават надежда на тези, които признават, че спролът трябва да бъде и може да бъде реконструиран. Жителите на крайградските райони не трябва да се притесняват – реконструкцията на спрола не само предлага идеи за регенериране на западащата им среда, но и обещава да подобри, вместо да заличи начина им на живот. Повечето места ще останат крайградски по природа, но те ще предложат разширен избор за живот, работа и общуване. Реконструкцията на спрола създава места за тези, които искат да се грижат за градина в тихо село, и за тези, които са привлечени от оживлението на градския център. Обещанието за по-добър живот е по-убедително от предсказанията за гибел. Успехът на Dr. Dean Ornish, основател на Института за изследвания за превантивна медицина, е добър пример. Вместо да плаши сърдечноболните със „страха от смъртта“, той ги вдъхновява с видение: „радостта от живота“. Нашият подход към реконструкцията на спрола трябва да бъде същият. Вместо да заплашваме жителите на предградията със смъртта на начина на живот – или по-лошо, да ги обвиним за това, – трябва да ги привлечем с визията на процъфтяващите общности и по-добрия живот, който те осигуряват.

276


ПОЯСНЕНИЯ ЗА СПЕЦИФИЧНИ ТЕРМИНИ, ИЗПОЛЗВАНИ В „РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА“ „Биг-бокс“ (Big Box) – в буквален превод „големите кутии“. Това са едромащабни свободностоящи сгради с универсално предназначение (обикновено за търговия или със складово, индустриално или обслужващо предназначение), най-често за инвестиции с цел отдаване под наем на един или много наематели. „Драйв-тру“ (Drive-Through) – специално разположени заведения за лесен автомобилен достъп и сервиращи храна на чакащите в колите си клиенти. Еминънт домейн (Eminent Domain) – правото на държавата на принудително изкупуване на важни за държавата имоти или нестопанисвани и рушащи се сгради. Клоуз (Close) – наподобява тупиковите улици за достъп до няколко еднофамилни жилищни сгради с тази разлика, че пътят за достъп обикаля около оставена в средата озеленена площ (клоуз) и образува добре оформено обществено пространство Къща в стил „ранчо“ (Ranch House) – едноетажна жилищна сграда с преливащи вътрешни пространства, смесица от „модернистичната“ архитектурна школа и романтичната традиция на жилищата от Дивия Запад „Макменшън“ (Mc Mansion) – едромащабни къщи, считани за „модернизация“ на традиционния за Америка тип. Словосъчетанието от „МакДоналдс“ и меншън (Mansion) означава голяма еднофамилна жилищна сграда. Маскиращи/Екраниращи сгради ( Liner Buildings) – откритите паркинги и многоетажните гаражи могат да бъдат скрити с маскиращи конструкции с малка дълбочина. Мюз (Mews) – единицата „мюз“ е компактен тип сграда, който е идеален за уплътняване на квартал с „McMansion“ тип жилищни сгради. Произлизайки от Великобритания, тези сгради са малки по размер, високи два или три етажа и са разположени по протежение на задната алея, или „мюз“. Периферно градско ядро (Edge City) – крайградски зони, съдържащи големи търговски и бизнес центрове, но са градове само статистически. Отделните компоненти са разделени и достъпни единствено с автомобил, което е в противоречие с принципите на пешеходно достъпните квартали. Плочо-образни сгради( Slab Building) – при които дължината и височината на сградата са значително по-големи от нейната ширина. Изглежда като огромна плоча, поставена „на ребро“. Реализиране на инвестиционни намерения „по право“ (Permitting by Right) – ситуации, при които не е необходимо предварително одобрение от съответната община (изисква се само административно одобрение). Сгради кули (Tower Building) – при които височината на сградата е значително по-голяма от нейните дължина и ширина и създава визия за висока кула. Сгради тип „Обитаване – работа“ („Live – Work“ Units) – обикновено двуетажни или триетажни постройки с бизнес помещения на приземното ниво и жилище на горните нива. Спрол (Sprawl) – разпръснато застрояване на крайградските територии с ниска плътност (относително големи отстояния между сградите). Липсва пешеходна структура, центрове и периферия. Достъпът е изключително само с автомобили, защото (поради ниските плътности) градският транспорт е неефективен. Стрип мол (Strip Mall) – търговски центрове с автомобилен достъп, развити по протежение на пътните артерии. Charrette – няколкодневен процес на проектиране (4 – 5 дни) в сътрудничество с местните власти и заинтересовани групи граждани. Целта е да се разработят няколко алтернативни плана и след обсъждания да се избере най-подходящият. Planned Unit Development (PUD) – позволени промени в зонирането, които не отговарят на нормативите, а се договарят с одобряващите органи. Основната идея е да се пести земя при новопланираните инвестиционни проекти.

Забележка: Желаещите да се запознаят в дълбочина с използваната терминология в книгата могат да проучат „Лексикон“, създаден от компанията DPZ на интернет адрес: https://www.dpz.com/wp-content/uploads/2017/06/Lexicon-2014.pdf

277


ГРАДОУСТРОЙСТВО „Ръководство за реконструкция на спрола“ представя цялостна методология за трансформиране на спрол зоните в устойчиви селищни системи в човешки мащаб. В тази богато илюстрирана книга Галина Тачиева се опира на своя повече от две десетилетия опит, за да представи стъпка по стъпка процеса на проектиране, регулиране и техниките за изпълнение на реурбанизиране и балансиране на предградията. Нейните решения ще вдъхновят и подготвят всеки, който иска да преобрази крайградските застроени зони.

ПОЛОЖИТЕЛНА ОЦЕНКА ЗА „РЪКОВОДСТВО ЗА РЕКОНСТРУКЦИЯ НА СПРОЛА“ „Ръководство за реконструкция на спрола“ е единствената досега цялостна разработка за пространственото планиране и трансформиране на предградията в оживени селищни структури. То е не само изключително поучително, но е и много вдъхновяващо. Leon Krier, главен урбанист на проекта на принц Чарлз, Паундбъри в Дорсет, Великобритания, и автор на „The Architecture of Community“ Успешните стратегии и ефектните илюстрации на прототипни решения в „Ръководство за реконструкция на спрола“ са изключително полезни както за гражданите, така и за професионалистите, желаещи да демонстрират предимствата на преконфигурирането на спрола в по-компактни, пълноценни и свързани селищни системи. Пълна с идеи, книгата е чудесно четиво и ще бъде задължителен и незаменим справочник години напред! Ellen Dunham-Jones, професор в Архитектурния факултет на Технологичния институт на Джорджия, съавтор на Retrofitting Suburbia Несистемното и нефункционално използване на земята е причина за хаоса в заобикалящата ни среда, водни пътища и атмосфера. За да постигнем устойчивост, трябва да се възползваме от всяка възможност за отстраняване на щетите – тази богато илюстрирана книга ни предоставя инструментите: стъпка по стъпка и от място на място. Природозащитниците, както и урбанистите, трябва да се поучат от уроците ѝ. Kaid Benfield, директор на Smart Growth, NRDC, съосновател на LEED for Neighborhood Development и автор на Solving Sprawl и Once There Were Greenfields Галина Тачиева е родена и израснала в България. Тя получава архитектурно образование в Университета по архитектура и строителство в София и магистърска степен по градоустройство от Университета на Маями, Флорида. Партньор в Duany Plater-Zyberk & Company (DPZ CoDESIGN) в Маями, Галина е ръководила проекти в САЩ и по света. Тя е сред най -известните експерти по темата за преустройство на крайградските зони.

Center Applied Transect Studies for

Washington | Covelo | London www.islandpress.org All Island Press books are printed on recycled, acid-free paper.

is p