Issuu on Google+

Gesponsorde redactionele bijlage van Multor Media B.V.

+

VISIE

BLIK OP DE CORPORATIE VAN MORGEN. HĂŠt magazine voor alle spelers in de corporatiebranche. â‚Ź9,95

Is uw corporatie klaar voor de toekomst?

+

Met visies en oplossingen voor hedendaagse vraagstukken1 van woningcorporaties.


INHOUD 04 Incasso is mensenwerk

20 OSB-keurmerk helpt MVO-beleid te realiseren

10 Co-maker voor corporaties

Colofon

26 De Kerende 14 Politiekeurmerk Kracht van vermindert Incassade 12 Innovatie door woninginbraak samenwerking 16 Slimme inzet van ICT biedt perspectief 30 Veilige 18 Cijfers & daktoetreding zo nu betaalbaar Visie+ is een gesponsorde uitgave van Multor Media B.V. Hoofdredactie Richard Onnes Realisatie Maer TexxT VeertienElf Media

Redactie Jan Broeks Maud van Gennip Gertjan Harberink Rik Pols Vormgeving Ilse Hunink

Planning en coรถrdinatie Maud van Gennip

Oplage 6.800 exemplaren

Fotografie Roy Lazet Debora Hoeksema en anderen

Coverfoto Roy Lazet

Druk Habo DaCosta

Uitgave juli 2014


Met visie kom je verder 06 Transformeren met lego 07 Prestatiegarantie 08 Groei door flexibilisering 09 Besparing door slimme meters 13 Toegankelijke wooncomfort 15 Durf te anticiperen 19 Duurzaam wonen 22 Toekomstbestendige woningen 23 Simulatiesoftware voorspelt 24 Rendement door samenwerking 25 Onzekerheid is de uitdaging 28 WoonEnergie tekent convenant 29 Digitale corporatie

Alstublieft! Hierbij ontvangt u de allereerste uitgave van Visie+. Hét magazine voor iedereen die ertoe doet in het speelveld van de corporatiesector. Dat veel corporaties het lastig hebben, is een open deur. Overheidsbezuinigingen, de verhuurderheffing en veranderende wet- en regelgeving leggen een groot beslag op de inkomsten en dus op de investeringen. Daarbij zijn er zoveel variabelen dat het varen van de juiste koers een hele uitdaging wordt. Want weet de huurder van nu wel hoe hij over twintig jaar wil wonen? Behoeften veranderen en ook inkomen, gezondheid en mobiliteit spelen een rol. Niemand weet precies hoe de vlag er over twee decennia bij hangt. Maar van corporaties wordt wel verwacht dat zij inspelen op toekomstige woonscenario’s en in oplossingen denken. Dat er meer eenpersoonshuishoudens en senioren komen, daar is iedereen het wel over eens. Maar om niet hopeloos vast te lopen, zullen woonoplossingen flexibel moeten zijn. Een verzorgingsappartement kan ook een starterswoning zijn of worden. Innovatieve toeleveranciers zien de mogelijkheden nu al. In Visie+ leest u hun ideeën van morgen. Meer dan ooit hebben corporaties partners in business nodig om hun kerntaken te vervullen. Samen verbindingen leggen, zodat de woonsector wordt klaargemaakt voor de toekomst. De initiatieven die in Visie+ gepresenteerd worden, bieden een enorme toegevoegde waarde. Zodat u efficiënter kunt ondernemen, want ook een corporatie is een onderneming. Ik nodig u van harte uit om deze baanbrekende visies te lezen. Het enthousiasme van de verhalen werkt aanstekelijk. Wordt u ook aangestoken? Dan is de opzet van Visie+ geslaagd. Met ondernemende groet,

Richard Onnes, Multor Media B.V.

Contact Multor Media B.V. Meander 251 6825 MC Arnhem 026-3763469

© Artikelen of gedeelten daarvan, mogen alleen worden overgenomen na toestemming van de redactie en met bronvermelding.


Incasso is mensenwerk Incasso is mensenwerk. Daar hoort een passende aanpak bij, stelt Michel van Leeuwen. Als directielid van incasso- en gerechtsdeurwaardersorganisatie Flanderijn pleit hij voor maatwerk en differentiatie. Bij zijn eigen organisatie, maar ook bij de corporaties. “Vroeg contact wordt steeds belangrijker.” De meest roerige tijden zijn achter de rug. De contouren van het nieuwe landschap van corporaties tekenen zich steeds meer af, ziet Michel van Leeuwen. “Fusies en integraties waren de afgelopen jaren aan de orde van de dag. Dat is nu niet meer het geval. Er is meer duidelijkheid. Meer rust.” Van Leeuwen is directielid van Flanderijn, dat als incasso- en gerechtsdeurwaardersorganisatie de meest uiteenlopende branches ondersteunt. Zo ook die van de woningcorporaties. Flanderijn telt vijftien vestigingen en bestaat ruim 65 jaar. Een periode waarvan Van Leeuwen bijna de helft meemaakte. Eerst als medewerker, in de jaren erna als directielid. Van Leeuwen kent de wereld van de woningcorporaties, weet wat er speelt en heeft de rol van de eigen organisatie zien verschuiven. “Corporaties schakelen ons tegenwoordig veel sneller in. Voorheen kwamen we pas in beeld na zes of zeven maanden huurachterstand. Nu is dat soms al na een maand. De corporaties vragen ons er zelf naar, al stimuleren wij dat vervroegde traject zelf ook. Hoe eerder wij in beeld komen, hoe meer mogelijkheden om samen met de huurder tot een passende oplossing te komen.” Maatwerk voor de toekomst Zie het als maatwerk, stelt Van Leeuwen. Als antwoord op de veranderingen van nu én de toekomst. “Corporaties stoten hun dure woningen af, de focus verschuift meer en meer naar sociale huurwoningen. Dan heb je het over de groep huurders die sneller met schulden te maken heeft. Hoe eerder je met die huurders in contact komt, hoe

4

gerichter je actie kunt ondernemen. Dat aspect wordt in de toekomst alleen maar belangrijker.” Flanderijn is met dat maatwerk al langer aan de slag. Zo nam de organisatie samen met Plangroep het initiatief voor DebtSupport. De joint-venture bestaat sinds vorig jaar en moet leiden tot meer grip bij de opdrachtgever. “Met DebtSupport willen we problemen zo snel mogelijk oplossen”, vertelt Van Leeuwen. “We hebben de huurder op elk moment in beeld en houden de opdrachtgever voortdurend op de hoogte. DebtSupport geeft de corporatie de regie.” Bovendien is persoonlijk contact o zo belangrijk, benadrukt Van Leeuwen. “Incasso is mensenwerk. Dat is en blijft ons motto, waarmee we ons voor de corporaties willen onderscheiden. We vertalen de aandacht voor persoonlijk contact zo goed mogelijk door bij alles wat we doen. Of het nu gaat om gekwalificeerde medewerkers in de buitendienst of om ons team in het callcenter. We vullen de stukjes voor de corporaties steeds beter in.” Onderscheid in huurders Flanderijn adviseert de corporaties waar mogelijk. Dat werpt z’n vruchten af, vertelt Van Leeuwen. Zo ziet hij kansen in een meer gedifferentieerde aanpak door de corporaties. “Denk aan de huurder die al jarenlang trouw op tijd de huur betaalt. Wat doe je als dat eens een keer niet gebeurt? Benader je die persoon op dezelfde manier als iemand die structureel niet op tijd betaalt? Ik denk dat corporaties daar meer onderscheid in mogen maken. Benader je trouwe huurder op een passende manier. >


Toon die waardering en denk mee wanneer de huur eens een paar dagen te laat is. Die differentiatie versterkt je band met de huurder, die de huur de volgende maand vast weer op tijd betaalt.” Het behoud van klanten staat voor een woningcorporatie wellicht minder hoog op de agenda dan voor bijvoorbeeld een energiemaatschappij, beseft Van Leeuwen. “Toch doen corporaties er goed aan die klantbenadering niet uit het oog te verliezen. Zou ik de ideale corporatie moeten omschrijven, dan denk ik niet alleen aan een langdurige relatie met de incassopartij. Of aan alleen aandacht voor de beste prijs. Kwaliteit en betrokkenheid zijn minstens zo belangrijk.”

Flanderijn Incasso- en gerechtsdeurwaardersorganisatie Flanderijn bestaat sinds 1948. Naast de hoofdlocatie in Rotterdam telt de organisatie nog eens 14 vestigingen, verspreid over het hele land. Flanderijn bedient veel branches en doet dat voor de woningcorporaties via de afdeling Huurincasso. Bij Flanderijn werken zo’n 600 medewerkers.

5


In het bestaande zit de echte waarde Steeds meer mensen werken tijd- en plaatsonafhankelijk. Daarom neemt de vraag naar kantoorruimte de komende jaren verder af. De behoefte naar bedrijfsverzamelgebouwen en senioren- en starterswoningen neemt juist toe. Gert-Jan Bezemer, directeur transVORM: “Wij zetten alles op alles om bestaand vastgoed nieuw leven in te blazen.” Door transformatie, revitalisatie en onderhoud van bestaand vastgoed zorgt transVORM voor een optimale match tussen vraag en aanbod. Bezemer: “Met ons specialisme kunnen we de leegstand van gebouwen tot een minimum beperken. We geven een pand weer waarde en maken de nieuwe invulling dusdanig flexibel dat we snel kunnen inspelen op een veranderende vraag in de toekomst.” Flexibele standaardisering De expertise van transVORM komt nu weer tot uiting aan de Einsteinbaan in Nieuwegein. Dit kantoorpand van 4.300 m2 transformeren zij naar een wooncomplex met vijftig startersappartementen in opdracht van woningcorporatie Jutphaas Wonen. Bezemer: “De transformatie die we hier aanbieden, is gebaseerd op het concept van plug & play. Dit betekent dat de woningen gemaakt worden met behulp van prefabelementen. Deze elementen, zie het als grote legoblokken, hebben stuk voor stuk één functie, zoals keuken, badkamer, entree of bergruimte. Het is een standaardaanpak waarmee we toch heel flexibel kunnen inspelen op verschillende woonwensen. Bij ons denken toekomstige bewoners dan ook vanaf het begin mee over de indeling.” Tegelijkertijd is transVORM bezig met een grote transformatie van een deels eigen kantorencomplex aan de Bakenmonde in Nieuwegein. Hier wordt circa 12.500 m2 aan kantoorruimte omgetoverd tot 110 appartementen. Zo veel mogelijk hergebruiken Bestaande panden op een duurzame en efficiënte manier transformeren, dat wil transVORM. Van (gebieds)ontwikkeling tot en met de exploitatieperiode. Bezemer: “Zo kijken we altijd goed naar wat behouden kan blijven. We willen zo veel mogelijk hergebruiken van het casco en de materialen die een gebouw ons biedt. Want in het bestaande zit de echte waarde. Ons streven is dat de uiteindelijke gebruiker tevreden is. Dan is onze opdrachtgever dat ook.”

Transformeren met lego

6 Einsteinbaan


Prestatiegarantie op basis van de specifieke wensen van de klant

Zehnder – J.E. StorkAir kiest voor samenwerking Woningcorporaties werken steeds nauwer samen met partijen zoals leveranciers, installateurs en onderhoudsmonteurs. Volgens Erik Heuveln, algemeen directeur van Zehnder Group België en Nederland, is optimale samenwerking en kennisdeling tussen de betrokken partijen van essentieel belang voor corporaties.

J.E. StorkAir, één van de merken van de Zehnder Group, is marktleider op het gebied van ventilatiesystemen. Kennis delen, samenwerken en vertrouwen staan centraal bij het bedrijf. Onlangs introduceerde Zehnder – J.E. StorkAir het concept ComfortVentilatie. Op basis van de specifieke wensen van een klant over zaken als geluid, de hoeveelheid lucht en het energieverbruik, biedt Zehnder een prestatiegarantie. “Wij nemen graag onze verantwoordelijkheid voor het leveren van zoveel mogelijk comfort. Dat wil zeggen dat we meedenken over het ontwerp, de installatie en het onderhoud van onze ventilatiesystemen. Daarin werken we samen met relaties van onze klant of

“Alleen samen kunnen we écht een totaaloplossing bieden”

dragen nieuwe samenwerkingspartners aan als dat wenselijk is”, vertelt Heuveln. “Comfort verwijst ook naar ons contact met de huurders bij een renovatie of nieuwbouw, zowel vóór- als achteraf. Zodat we kunnen aangeven hoe ze met het systeem moeten omgaan en kunnen leren van hun feedback.” Built4U is een recent gelanceerde renovatiemethode voor woningcorporaties. Heuveln vertelt: “Woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor een goede woning waar huurders prettig en gezond wonen. Met built4U, een totaalconcept gericht op samenwerken, helpen we corporaties te voldoen aan die opdracht.” Gestroomlijne samenwerking ComfortVentilatie en Built4U zijn twee voorbeelden waarin gestroomlijnde samenwerking bijdraagt aan een succesvol eindresultaat. “Wij zien onszelf nadrukkelijk als één van de spelers in een groter geheel”, zegt Heuveln. “We hebben een berg kennis in huis over luchtverdeling. Dat stelt ons in staat om bijzonder innovatieve producten te produceren. Maar je moet je eigen toegevoegde waarde kennen en erkennen. Alleen samen met anderen - installateurs, ontwerpers en onderhoudsmonteurs - kunnen we écht een totaaloplossing bieden.”

7


V.l.n.r.: Eric Rijnhart, Sandra Vinke en Stefan Vos.

Sector krimpt van 30.000 naar 20.000 fte

Groei door flexibilisering Bezuinigen. Dat is de opgave van veel woningcorporaties anno nu. “We zien een tendens dat corporaties moeten inkrimpen”, analyseert Stefan Vos van CORPARIS. “Een vaste kern van medewerkers blijft bestaan, ondersteund door een steeds grotere flexibele schil van vakprofessionals. Dit is in lijn met de flexibilisering van de arbeidsmarkt.” De tijd van prestigieuze projecten is voorbij. Woningcorporaties moeten terug naar hun kerntaak als sociale verhuurder. Vos: “Deze beweging in combinatie met de opgelegde bezuinigingen zorgt voor een sectorkrimp van 30.000 naar 20.000 fte. De behoefte aan tijdelijke en flexibele ondersteuning neemt toe. Om bijvoorbeeld ziekte op te vangen, speciale projecten te draaien en bij andere piekbelastingen.” Direct inzetbaar CORPARIS is specialist in detachering, werving & selectie en interimmanagement. Het wordt geleid door Stefan Vos, Sandra Vinke en Eric Rijnhart. Alledrie zijn ze meer dan tien jaar werkzaam in de sector. Ze hebben een groot netwerk en kennen de markt als geen ander. Dagelijks zijn er gemid-

8

deld zestig professionals vanuit CORPARIS aan het werk bij onder andere woningbouwcorporaties. Rijnhart: “Door de flexibilisering is er veel vraag naar goede, direct inzetbare mensen met kennis van zaken. Zo zien we dat op veel afdelingen het touw als het ware op knappen staat. Aan ons de taak om ervoor te zorgen dat dit touw niet breekt. Dankzij ons brede, landelijke netwerk kunnen wij ervoor zorgen dat we elk capaciteitsprobleem, tijdelijk of structureel, acuut kunnen oplossen. Niet voor niets zijn wij preferred supplier van meerdere woningbouwcorporaties.” Groeien door ontwikkeling Woningbouwcorporaties hebben in deze woelige tijden behoefte aan een echte partner in business, stelt Vinke. Een betrouwbare, slagvaardige partij, die weet hoe je moet flexibiliseren. “Wij ervaren dat corporaties het meest gediend zijn met een hechte en langdurige samenwerking. Want dit zorgt ervoor dat wij als personele dienstverlener nog sneller kunnen anticiperen op ontwikkelingen. Zo screenen wij onze kandidaten ook zelf. Liever geen match dan een slechte match. Ons streven? Groei, in de zin van ontwikkeling van mensen en organisatie. Als wij daar een bijdrage aan kunnen leveren, dan is onze missie geslaagd.”


Slimme meters zorgen voor inzicht en besparingen “Als mensen over hun verblijf in het ziekenhuis praten, gaat het vaak over het eten en drinken. Maar niet over de ingreep zelf. We beoordelen het ziekenhuis dus niet op hun primaire dienstverlening. Woningcorporaties hebben last van datzelfde fenomeen”, stelt Jörg Plönissen, managing director bij ista Nederland. Het bedrijf ista Nederland is onderdeel van een wereldwijd concern en marktleider in het verbruiksafhankelijk afrekenen van energie- en waterkosten in complexen met collectieve voorzieningen. Volgens Plönissen bevinden we ons op een keerpunt. “Welke rol gaat de woningcorporatie in de toekomst spelen als het gaat om wooncomfort? Als je de vergelijking met het ziekenhuis doortrekt dan rekenen huurders woningcorporaties dáárop af. Dat stelt ze verantwoordelijk voor zaken waar ze geen directe invloed op hebben. Vandaar dat veel corporaties dergelijke diensten outsourcen.” Als grootste marktpartij zit ista regelmatig met corporaties aan tafel om mee te denken over dit soort zaken. “Onze wetgeving legt veel nadruk op

energiebesparing. Dat sluit volledig aan bij onze dienstverlening. Door bewoners inzicht te geven in hun verbruik kunnen de besparingen oplopen tot wel 20 procent. Als gevolg van de Warmtewet is het voor corporaties bovendien essentieel dat ze het rendement van hun installatie zorgvuldig meten. Wij helpen ze daarbij zodat ze precies weten waar ze aan toe zijn.” Informatie op afstand Radiografische meters past ista toe die op afstand zijn uit te lezen. Inmiddels zijn er meer dan een miljoen meters in gebruik. “Via onze webportal bieden we klanten een compleet overzicht. Van informatie over het verbruik van de bewoners, bijvoorbeeld in relatie tot hun voorschotbedrag, tot en met het functioneren van de cv-ketel. We vervullen hiermee absoluut een behoefte in de markt. Onze diensten zijn steeds meer IT-gerelateerd”, vertelt Plönissen. Transparantie De combinatie van technische ontwikkelingen, de noodzaak van energiebesparing en de wet- en regelgeving die daarop gericht is, leidt volgens Plönissen tot meer transparantie. “Huurders willen steeds gedetailleerder inzicht in hun verbruik. En ze willen weten hoe prijzen tot stand komen. De wetgever stelt corporaties bovendien in toenemende mate verplicht om inzicht te bieden in energieverbruik. Het belang van betrouwbaar en gebruiksvriendelijk meten zal de komende jaren alleen maar toenemen.”

“Het belang van betrouwbaar en gebruiksvriendelijk meten neemt alleen maar toe” 9


Co-maker voor Steeds meer corporaties durven ambities uit te spreken voor verduurzaming van hun woningbestand. Bas Korte, directeur van Itho Daalderop, begrijpt dit wel: “De drempel om nu de stap te maken, is lager dan ooit.� Niet alleen bewoners profiteren van verduurzaming. Ook voor corporaties zijn er tastbare voordelen. Initiatieven zoals De Stroomversnelling laten zien hoe dit kan. Itho Daalderop staat daarbij met enkele turnkey installatieconcepten garant voor een comfortabel, gezond en energiezuinig binnenklimaat. Verduurzaming binnen bestaande woningen. Is

10

daar nog veel winst te behalen? De vraag stellen is ‘m beantwoorden. Itho Daalderop is koploper met innovatieve installaties voor duurzame woningbouw en -renovatie. Sinds de fusie in 2011 van het Schiedamse Itho en Daalderop uit Tiel biedt het bedrijf een complementair pakket oplossingen op het gebied van verwarming, tapwater, ventilatie en regeltechniek. Ontwikkeling, fabricage, advies en


comfortabel binnenklimaat, dat dankzij een energiezuinig en duurzaam karakter betaalbaar is én blijft.” Hoe Itho Daalderop die handschoen oppakt, blijkt onder meer uit de samenwerking met corporaties. Bij nieuwbouw en vooral - renovatie. Want steeds vaker vinden partijen elkaar in het hoogste ambitieniveau: ‘vernieuwbouwen’. Daarbij worden geen kleine stapjes genomen, maar wordt een woning in één keer geheel of bijna geheel energieneutraal. Omdat zo daadwerkelijk waarde wordt toegevoegd aan bestaande woningen, neemt vernieuwbouwen een grote vlucht. “Het werd lang lastig gevonden om écht met verduurzaming aan de slag te gaan. Maar dat is aan het veranderen. De drempel is nu lager dan ooit. Zeker nu blijkt dat extra, duurzaam comfort prima betaalbaar is vanuit een lagere energierekening.” Meer industrialisering, minder kosten Naar verwachting zorgt deze groeiende interesse voor meer vraag en grotere volumes. En dat biedt volgens Korte diverse voordelen. “Denk aan de mogelijkheid voor industrialisering van het bouwproces en het bouwproduct. En aan het verminderen van faalkosten en aan het verlagen van de kostprijs. Onze rol hierin is niet die van toeleverancier, maar die van co-maker die samen met de corporaties en andere marktpartijen een beproefd concept wil neerzetten en daarin ook een verantwoordelijkheid durft te nemen voor lange termijn instandhouding.” Itho Daalderop is nauw betrokken bij het innovatieprogramma Energiesprong, dat zich onder meer richt op energieneutraal wonen. Ook binnen de Stroomversnelling, het samenwerkingsinitiatief van corporaties en bouwers met meerdere partijen in de periferie, participeert het bedrijf met groot enthousiasme. Korte: “Dit initiatief is een Win-Win-Win-Win. Het biedt enorme kansen voor de duurzame ambities van de overheid, voor de werkgelegenheid in de bouwsector en voor de innovatiekracht van de Nederlandse maakindustrie. En het allerbelangrijkste: de bewoner krijgt een betere, betaalbare woning met een comfortabel en gezond woonklimaat.” Met zulke initiatieven kan de verduurzaming van de bestaande

corporaties verkoop: Itho Daalderop doet het allemaal zelf. “En dat heel specifiek voor Nederland”, vertelt Bas Korte, directeur bij Itho Daalderop. “We zijn een Nederlands maakbedrijf, met de focus op de Nederlandse markt.” “Inmiddels hebben we alles in huis voor een efficiënt en effectief binnenklimaat in elke situatie en voor elk ambitieniveau”, vertelt Korte. “Daarbij geven we ook garanties op de werking van het systeem als totaal, de energiebesparingen die worden beloofd en de instandhoudingskosten voor de langere termijn. Allemaal vraagstukken waarmee corporaties terechtkunnen bij Itho Daalderop. Wij staan voor een gezond en

bouw ook echt in een stroomversnelling geraken. Bovendien onderstreept zo’n samenwerking volgens Korte nog maar eens de primaire doelstelling van woningcorporaties die de sector veel kansen biedt. “De corporaties hebben lastige tijden achter de rug. Bovendien kwamen ze de afgelopen tijd niet altijd goed in het nieuws. Maar hoe vervelend ook, het zijn incidenten. Wij kennen veel mensen bij veel corporaties. En ons beeld is dat deze mensen vooral oog hebben voor dat ene doel: op basis van goed rentmeesterschap een goed en betaalbaar huis bieden voor de bewoner.” Korte: “Kijkend naar de woningvoorraad van de corporaties, en daarmee de mogelijkheid die verduurzaming hiervan biedt, ligt er een enorme kans voor ons. We moeten nu met elkaar de schouders eronder zetten en zorgen dat het vliegwiel op gang komt.”

11


Hoe gaan woningcorporaties hun woningvoorraad energiezuiniger maken?

Innovatie door samenwerking Verweij Houttechniek viert dit jaar officieel zijn honderdste verjaardag. Het familiebedrijf, waar inmiddels de vijfde generatie werkzaam is, produceert onder andere ramen, deuren, kozijnen en prefab. “Voor elke behoefte vanuit de markt hebben wij een passend systeem”, vertelt Ruud Verweij.

De focus van het bedrijf ligt op het bieden van complete, integrale systemen en prefaboplossingen. Verweij profileert zichzelf als een partner die het gehele traject van ontwerpen en inmeten tot en met montage op zich neemt. “Wij leveren compleet beglaasde en afgelakte producten en zelfs volledige wanden. Woningcorporaties staan voor de uitdaging om hun woningvoorraad op een kostenefficiënte manier energiezuiniger te maken. Dit sluit aan op thema’s die binnen ons bedrijf leven. In de ontwikkeling van onze systemen speelt energiebesparing afgezet tegen exploitatiekosten en verduurzaming altijd de hoofdrol.” Ketensamenwerking Verweij Houttechniek gaat echter verder op het gebied van complete oplossingen. “Wij verwachten dat er in de toekomst meer en meer vraag zal zijn naar plug & play oplossingen. Daarom is het noodzakelijk dat bedrijven, opdrachtgevers en bewoners de handen ineen slaan. Samenwerking leidt tot innovatie. Het zorgt ervoor dat processen zorgvuldig op elkaar zijn

12

afgestemd. Dat leidt tot kostenverlaging én een beter eindresultaat.” Daarom richt het bedrijf zich in toenemende mate op ketensamenwerking. “In overleg met onze partners richten we onze projecten zo lean mogelijk in. Dat wil zeggen dat we gezamenlijk kiezen voor de meest efficiënte projectbenadering, zonder dat we daarbij de wensen van opdrachtgevers en bewoners uit het oog verliezen.” Systeemkeuze Ook bij de systeemkeuze is samenwerking het sleutelwoord. “Het heeft geen zin om te kiezen voor perfect isolerende kozijnen als er vervolgens geen budget meer is om de rest van de schil aan te pakken. Het blijft altijd een spel van wat je te besteden hebt en wat je zou willen doen. Alleen door een project samen met ketenpartners aan te gaan, kom je tot innovatieve oplossingen. Je bent dan niet alleen met je eigen systemen bezig, maar komt samen tot een optimale oplossing voor opdrachtgevers en bewoners.”

“Er zal meer en meer vraag zijn naar plug & play oplossingen”


“Wooncomfort begint bij toegankelijkheid” PAM Almelo maakt galerijen en balkons toegankelijk voor mensen die moeilijk ter been zijn. Door de galerij- en balkonvloer op te hogen, verdwijnt het hoogteverschil met de woning en daarmee de drempel. Het bedrijf biedt ook oplossingen voor drempels binnenshuis. Veel flats en appartementencomplexen die gebouwd zijn tussen 1960 en het begin van de jaren ‘90 hebben bij de woningdeuren een drempel. Het hoogteverschil ligt tussen de tien en twintig centimeter. Jan Luttikhuis, directeur en eigenaar van PAM: “Voor oudere mensen vormt dit probleem letterlijk en figuurlijk een drempel om naar buiten te gaan. Ik ken voorbeelden van mensen die jarenlang niet op hun balkon zijn geweest. Dat is toch zonde.” Om de vloer te verhogen naar het drempelniveau heeft PAM een lichtgewicht Systeem Constructie ontwikkeld. De kunststof verhogingsconstructie wordt afgewerkt met duurzaam rubber, een buitentapijt of een antislipbekleding. Gladheid De oorsprong van PAM ligt in een oplossing die regenplassen moest voorkomen op galerijen en balkons. In de winter zorgden de plassen voor gevaarlijke ijsvorming. Pas later is deze toepassing uitgebreid als systeem om vloeren op te hogen. “Het verleden lijkt zich te herhalen. We hebben opnieuw last van gladheid. Maar nu vanwege de prefab-galerijplaten die de laatste jaren regelmatig gebruikt worden in de bouw”, vertelt Luttikhuis. “Het sterk verdichte beton is van zeer hoge kwaliteit, maar het materiaal neemt ook geen druppel vocht op. Een verhoging van zeven millimeter lost het probleem vaak op. Maar liever nog willen we voorkomen in plaats van genezen. Daarom zijn we nu, samen met andere partijen, begonnen met de ontwikkeling van beton met een toplaag die minder glad is.” De rol van woningcorporaties is in beweging. “Het is voor corporaties zoeken. Welke kennis huur je in en welke kennis hou je in huis? Samenwerken en ervaringen uitwisselen, dat wordt steeds belangrijker om de regie te behouden. Uiteindelijk blijven de woningcorporaties verantwoordelijk voor de veiligheid en het wooncomfort van de bewoners. En dat begint bij toegankelijkheid.”

Voorbeeld antislipbekleding

13


Politiekeurmerk vermindert woninginbraak Woninginbraken zijn een hardnekkig fenomeen. Het kabinet wil dan ook het aantal inbraken met dertig procent naar beneden brengen tot 65.000 per jaar in 2017. “Om dit probleem voor de huurders aan te pakken zijn de woningcorporaties hard nodig”, aldus Lilian Tieman van het CCV. Het Centrum voor Criminaliteitspreventie en Veiligheid (CCV) helpt veiligheidsprofessionals om Nederland veiliger te maken en opkomende problemen tijdig te signaleren. “Zie ons als een schakel tussen het ministerie van Veiligheid en Justitie, de politie, gemeenten en corporaties”, zegt Tieman. “Landelijk beleid vertalen wij naar de praktijk.” Nieuwe sloten tijdens onderhoud Jaarlijks vinden er ruim 85.000 woninginbraken plaats. Tieman: “Dit aantal moet door goede samenwerking met onze partners omlaag. Hoewel de gemeente de regietaak heeft, kunnen corporaties zelf ook veel doen. Door het aspect veiligheid mee te nemen en voldoende goede sloten en verlichting aan te brengen bij bijvoorbeeld grote onderhoudsen renovatieprojecten om huurwoningen energiezuiniger te maken. Dat kost in zo’n traject niet veel extra’s. Bewoners zijn dan dubbel blij.” Handboek PKVW bijgesteld Woningen met onder andere goede sloten krijgen het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Het CCV is eigenaar en beheerder van dit keurmerk. Tieman: “We kregen signalen dat de lat voor het keurmerk te hoog lag. In het nieuwe handboek, dat eind dit jaar verschijnt, wordt een aantal eisen wat versoepeld. De verbetersuggesties van woningcorporaties maakt dat het nieuwe Politiekeurmerk beter aansluit bij hun wensen. We verwachten dat woningbouwcorporaties er nu eerder voor kiezen om meer van hun woningbezit te laten voldoen aan het PKVW. Pak samen met gemeente en politie de hotspots aan, dus de plekken waar er al langere tijd veel wordt ingebroken. Dan neemt het aantal woninginbraken direct af.” Bouwplanadviseurs van het CCV helpen woningcorporaties indien gewenst bij het schouwen van buurten. Tieman: “Wij kunnen oplossingen aandragen hoe corporaties woongebouwen veiliger kunnen maken. We denken mee over wat haalbaar is.”

14


Durf te anticiperen Corporaties die anticiperen op verandering, zijn in staat om de komende jaren hun positie te bevestigen. “Tijdig voorsorteren begint met grip op de financiële huishouding én het vermogen om kosten en baten feilloos inzichtelijk te maken”, zegt Frank Bieleman, Managing Partner bij Hofmeier Financiële Professionals.

Nog nooit stond de corporatiesector zo hevig onder druk als nu. “Toenemende rapportagedruk, de ontvlechting van sociaal en commercieel vastgoed, de verhuurdersheffing… corporaties gaan terug naar hun kerntaken”, aldus collega Roland Hermans. “Ze zullen veel méér moeten doen met beduidend minder mensen en minder middelen. Dat is een realiteit waar iedere corporatie op moet anticiperen.” Business partner Hofmeier is actief op het vakgebied van Finance, Planning & Control en Procesoptimalisatie. Met meer dan honderd collega’s in vaste dienst en in een flexibele schil, opereert Hofmeier al vijftien jaar midden in corporaties van ieder formaat op operationeel, tactisch en strategisch niveau.

Bieleman: “Zo hebben we ons ontwikkeld tot een business partner van woningcorporaties. Het vermogen om te kunnen anticiperen op verandering begint bij een goed beeld van de financiële situatie”, zegt Bieleman. “Het fundament wordt gevormd door een sluitende registratie van en toerekening aan het woningbezit. Dat klinkt eenvoudig, maar is een flinke opgave en vereist gedegen administratieve discipline. Vanaf dit fundament wordt managementinformatie opgebouwd die corporaties in staat stelt scenario’s door te rekenen. Inzicht in de financiële impact van te maken keuzes maakt het mogelijk in te spelen op toekomstige veranderingen in de sector”. Focus op Finance Over Hofmeiers boodschap hoeft Bieleman niet lang na te denken. “Focus op Finance”, benadrukt hij. “En durf te anticiperen!”

Voorsorteren op verandering begint met grip op de financiën

15


Slimme inzet van ICT biedt perspectief Het zijn uitdagende tijden in de corporatiemarkt. Het aantal banen krimpt waardoor er steeds méér werk verzet moet worden door steeds minder mensen. Toezichthouders verwachten verregaande transparantie. En de huurder eist service en gemak. Volgens Jeroen Kuiper en Martin Holwerda van SG|automatisering biedt de slimme inzet van ICT perspectieven.

SG|automatisering uit Emmen is inmiddels al 35 jaar actief op het gebied van automatisering, voornamelijk gericht op vastgoed en woningcorporaties. In 2010 sloot het bedrijf zich aan bij de Aareon Groep. Deze multinational uit Duitsland is al 50 jaar actief op de markt en is een dochteronderneming van de Aareal Bank Group. “Vanaf september dit jaar gaan we ook opereren onder de naam Aareon”, vertelt Jeroen Kuiper, directeur bij SG. “De vraag van onze klanten groeit, zowel in omvang als in aantal”, vult collega-directeur Martin Holwerda aan. “Dankzij de overname gaan we in één klap van zo’n 150 naar 2500 collega’s. We kunnen dan putten uit nóg meer kennis en ervaring.” Bezuinigen De wet- en regelgeving op het gebied van woningcorporaties is sterk in beweging. De verhuurdersheffing bijvoorbeeld, zal ervoor zorgen dat de sector ongeveer 30 procent moet inkrimpen. Deze forse bezuinigingsoperatie kunnen corporaties voor een deel opvangen met behulp van automatisering. “Als je huurders meer controle geeft, is persoonlijk contact niet in alle gevallen noodzakelijk. Door bijvoorbeeld de processen achter huurcontracten te digitaliseren, kan het directe contact met de nieuwe huurder beperkt blijven tot de sleuteloverdracht. Voor wat betreft die uitbreiding van de zelfservice mogelijkheden voor huurders maken we dankbaar gebruik van de kennis die

Grote hoeveelheden data leggen tot dan toe verborgen verbanden bloot

16

onze collega’s van Aareon in Frankrijk al hebben opgedaan. Daar hebben ze zich de afgelopen jaren sterk gericht op de optimalisering van online dienstverlening”, vertelt Holwerda. ICT kan in de meest basale processen een belangrijke rol spelen. Steeds meer ouderen raken gewend aan nieuwe technologie. Maar er is ook een groep die nauwelijks of helemaal geen toegang heeft tot internet en daaraan gerelateerde diensten. “Om invulling te geven aan de sociale kant van hun dienstverlening, kiezen steeds meer woningcorporaties voor mobiele oplossingen. Medewerkers van de woningcorporatie nemen een tablet mee en gaan bij deze mensen op bezoek. Zo kunnen zij namens de huurder gegevens direct in het systeem aanpassen”, zegt Kuiper. Er is veel behoefte aan oplossingen die het mogelijk maken dat ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Dat heeft deels te maken met bezuinigingen in de zorg maar ook met de wens van veel mensen om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen. ICT kan ook daarin een belangrijke rol spelen. “Een ontwikkeling die we zien, is het Internet of Things. Steeds meer apparaten zijn continu verbonden met bijvoorbeeld de fabrikant, de leverancier of met andere apparaten”, vertelt Holwerda. Zo kan een sensor die een tijdje geen activiteit waarneemt in een seniorenwoning iemand waarschuwen. Of een arts kan op afstand een hartslagmeter uitlezen. “Een mooi project in dit verband is I-stay@home. Dat is een Europees project waar onze Franse collega’s van Aareon aan meewerken. Samen met diverse deskundigen zoeken zij naar concrete toepassingen om ouderen te ondersteunen in het woongemak.” Big Data De opkomst van Big Data biedt ongekende mogelijkheden voor analyse en voorspellingen.


Martin Holwerda (links) en Jeroen Kuiper.

De reacties op de recente plannen van ING om data over klanten te verkopen waren niet mals. De discussie over privacy staat sindsdien weer hoog op de agenda. Woningcorporaties beschikken, net als banken, over zeer gevoelige en persoonlijke gegevens waar ze zorgvuldig mee om moeten gaan. Toch kunnen zij op een verantwoorde manier gebruikmaken van de kracht van Big Data. Kuiper: “Op basis van grote hoeveelheden data kun je tot dan toe verborgen verbanden blootleggen. Denk aan een analyse van energieverbruik om te bepalen wat het effect van bepaalde maatregelen is. Op basis van dit soort informatie neem je veel beter onderbouwde beslissingen.” Ketenintegratie De uitwisseling van gegevens tussen verschillende partners is belangrijk voor een vloeiende samen-

“Steeds meer apparaten zijn continu verbonden” werking. De ondersteuning op het gebied van ICT speelt daarin een essentiële rol. Holwerda: “We profiteren ook op dit vlak weer van de kennis van onze moederorganisatie Aareon. Duitsland mag rustig gidsland genoemd worden als het gaat om ketenintegratie. Het is een luxe om daarop verder te kunnen bouwen. Aan het eind van dit jaar verwachten we dat ruim de helft van onze klanten moeiteloos samenwerkt met aannemers. De afhandeling van facturen verloopt dan volledig automatisch.”

17


cijfers & zo Er komen 30% minder nieuwe sociale huurwoningen.

Een op de drie huishoudens woont in een corporatiewoning.

Nederland telt ruim 2,9 miljoen huurwoningen. Het aantal huurders onder de armoedegrens groeit. Mensen die zich melden bij schuldhulpverlening hebben gemiddeld 16 schulden van in totaal 25.000 euro.

Een gemiddeld huurhuis kostte vorig jaar 466 euro per maand en zal over vier jaar 572 euro kosten.

De gemiddelde WOZ-waarde van een huurwoning is 149.000 euro.

Nederland telt ruim 7 miljoen huishoudens. De samenstelling verandert de komende jaren: het aantal eenoudergezinnen en eenpersoonshuishoudens neemt toe.

De gemiddelde geplande huurverhoging bedraagt tot 2018 4,2% per jaar. Vooral bij nieuwe huurcontracten gaat de huur sterk omhoog.

Nederland telt ruim twee miljoen woningen die ouder zijn dan dertig jaar en een energiemodernisatie moeten ondergaan.

Het gemiddelde nettoinkomen van de doelgroep van woningcorporaties lag in 2012 op 16.922 euro.

In 2019 is ruim 19% van de Nederlandse bevolking 65 jaar of ouder. Dat is 2% meer dan in 2014.

De komende vijf jaar plannen corporaties de bouw van 100.000 nieuwe woningen. Dat zijn 50.000 huizen minder dan twee jaar geleden de bedoeling was. De verhuurderheffing en de verwachte vennootschapsbelasting drukken de operationele inkomsten met 14%.

Aan onderhoud besteden woningcorporaties elk jaar gemiddeld 1.309 euro per woning.

De verhuurderheffing levert de schatkist – oplopend tot 2017 – in totaal 1,7 miljard euro op.

In 2013 hebben woningcorporaties 6.980 huisuitzettingen uitgevoerd. Dit is een stijging van 8% ten opzichte van het jaar daarvoor.

In 2012 investeerden corporaties 7,2 miljard euro in hun woningvoorraad. Hiervan werd 62,2% bestemd voor nieuwbouw van huurwoningen

18 Bronnen: Interviews Visie+ • www.aedes.nl • www.wsw.nl • cowb.datawonen.nl • www.cfv.nl


Duurzaam wonen met Active House

Active House verliest de gebruikersbehoefte niet uit het oog Het verduurzamen van bestaande gebouwen is de komende jaren misschien wel de grootste uitdaging. Wanneer hierbij alleen gekeken wordt naar energiebesparing loert het gevaar dat het wooncomfort het onderspit delft. Daarom ondersteunt VELUX Nederland Active House, een holistische zienswijze. Active House is een visie op duurzaam wonen waarbij energiebesparing niet het allerhoogste doel is. Marthijn Reekers, architect Daglicht & Binnenklimaat van VELUX Nederland, vertelt: “Het is een belangrijk middel om rekening houdend met milieu, comfort en gezondheid tot het beste binnenklimaat te komen. Active House zet de gebruiker centraal.” Gezond binnenklimaat Volgens Reekers moeten woningcorporaties zich realiseren dat negentig procent van alle gebouwen over vijftig jaar nog steeds bestaat. “In Nederland staan meer dan twee miljoen woningen die ouder zijn dan dertig jaar. Binnen niet al te lange tijd moeten die een energiemodernisatie ondergaan. Bij zo’n renovatie is het belangrijk dat er naast de energieprestaties ook gekeken wordt of het gebouw een gezond binnenklimaat heeft met voldoende daglicht.” Zowel nieuwbouw als renovatie Vorig jaar zijn in Montfoort – voor het eerst in Nederland – tien sociale huurwoningen van woningcorporatie GroenWest duurzaam gerenoveerd volgens de specificaties van Active House. Deze woningen gingen van energielabel E naar A++. Reekers: “Naast beperking van de energievraag is het wooncomfort sterk verbeterd. Dit doordat er meer leefruimte, daglicht en natuurlijke ventilatie zijn gecreëerd. Zowel in de winter als in de zomer blijft de temperatuur binnenshuis optimaal. Dit project laat heel goed zien dat Active House ook

toepasbaar is in bestaande woningen en niet voorbehouden is aan nieuwbouw. Op deze manier kunnen woningcorporaties een duurzame renovatie aanpakken zonder de behoeftes van de gebruikers uit het oog te verliezen. Om het energieverbruik, de energieopbrengst én de bewonerservaringen in kaart te brengen, wordt het project gemonitord.” Verbeteren energie-efficiëntie De architect merkt dat woningcorporaties er vaker voor kiezen om woningen op te knappen in plaats van te slopen en nieuw te bouwen. De verouderde woningen moeten hierdoor nog langer mee. “Als daglichtspecialist kunnen wij woningcorporaties adviseren over de aanpak van projectmatig duurzaam onderhoud. Het is bijvoorbeeld verstandig om dakramen en lichtkoepels van twintig jaar oud tijdens duurzame renovaties te vervangen. Want de energie-efficiëntie van VELUX dakramen en lichtkoepels is sterk verbeterd ten opzichte van twee decennia geleden. Onze raamdecoratie- en zonweringsproducten kunnen de energie-efficiëntie nog verder verbeteren door te zorgen voor meer isolatie en warmtewering. Kortom: goed voor het milieu en de portemonnee van de bewoners. En de woningen kunnen weer jaren mee.”

“Kijk bij renovatie niet alleen naar energiebesparing, maar ook naar wooncomfort”

19


20

Woningbouwvereniging de Kombinatie in Zeist vertrouwt al jarenlang de schoonmaak van diverse locaties toe aan een schoonmaakbedrijf dat lid is van Ondernemersorganisatie Schoonmaak- en Bedrijfsdiensten (OSB). De corporatie is erg gecharmeerd van het OSB-keurmerk dat begin vorig jaar werd geïntroduceerd.* “Het geeft bedrijven vertrouwen en zekerheid”, weet OSB-directeur Rob Bongenaar.

* Bron: Clean Totaal Schoonmaak Keurmerkkrant, najaar 2013

Schoonmaaksector gaat voor kwaliteit en betrouwbaarheid


OSB-keurmerk helpt MVO-beleid te realiseren OSB, de werkgeversorganisatie van de Nederlandse schoonmaak- en glazenwassersbranche, telt zo’n driehonderd leden. Deze leden met in totaal 120.000 medewerkers realiseren zeventig procent van de totale omzet van de markt. “Wij behartigen al ruim dertig jaar de belangen van bedrijven die zich vooral richten op de zakelijke markt, zoals het schoonmaken van kantoren, treinen, vliegtuigen, scholen, hotels, reiniging in de voedingsmiddelenindustrie en glazenwassen”, legt Bongenaar uit. “Tal van organisaties, ook woningcorporaties, hebben op de een of andere manier met onze branche te maken.” Strenge eisen Schoonmaak- en glazenwassersorganisaties die lid zijn van OSB, moeten aan strenge eisen voldoen. Vanwege alle ontwikkelingen in de schoonmaakbranche – verharding van de marktverhoudingen door teruglopende budgetten, scherpe prijsconcurrentie en kortlopende contracten – riep OSB een keurmerk in het leven. Bongenaar: “Er zijn duizenden bedrijven actief in deze branche en sommige bieden hun schoonmaakdiensten aan voor onvoorstelbaar lage tarieven. Als opdrachtgever weet je niet altijd wat je in huis haalt. Stel dat een woningcorporatie een schoonmaakbedrijf inhuurt en bij controle door de Inspectie SZW blijkt dat de zaken niet op orde zijn, dan krijgt niet alleen het schoonmaakbedrijf maar ook de woningcorporatie een forse boete. Zijn er bijvoorbeeld mensen illegaal aan het werk dan kan de boete oplopen tot twaalfduizend euro per schoonmaker.” Objectief instrument Volgens Bongenaar staat het OSB-keurmerk voor kwaliteit en betrouwbaarheid in de schoonmaaksector. Alle aangesloten bedrijven moeten zich houden aan strenge eisen op het gebied van arbeidsvoorwaarden, afdracht van sociale premies en belastingen, de code verantwoordelijk marktgedrag, veiligheid op de werkvloer en wet- en regelgeving. Pas als deze zaken in orde zijn, kunnen zij lid worden en blijven van de ondernemers-

organisatie. “Met het keurmerk hebben we nu een objectief instrument in handen om vast te stellen of alles in orde is”, verduidelijkt Bongenaar. “Bij de introductie zijn alle bestaande leden getoetst en een redelijk aantal haalde het keurmerk niet. Dus dat geeft aan hoe hoog de lat ligt. Glazenwassersen gevelreinigersbedrijven hebben daarbij te maken met veilig werken op hoogte. Om aan te tonen dat deze bedrijven aan de eisen voldoen, kunnen zij bovenop het OSB-keurmerk het OSB-keurmerk Glas & Gevel halen.” Herhaaldelijke toetsing Hebben schoonmaakbedrijven het keurmerk gehaald, dan kunnen ze niet op hun lauweren rusten. Twee keer per jaar worden ze getoetst – door een onafhankelijk inspectiebedrijf – of ze nog steeds voldoen aan de strenge toelatingscriteria. Bongenaar: “Mochten leden de toetsing niet halen, dan krijgen ze de tijd om hun zaken op orde te brengen. Maar tot die tijd zijn ze als lid wel geschorst. En natuurlijk helpen we bedrijven om de toetsing door te komen. Dat zit ‘m meer in de advisering. Zo geven we bijvoorbeeld mee dat bedrijven een goed contract moeten opstellen. Ook als er gewerkt wordt met onderaannemers. Hierbij moet niet alleen worden gekeken naar de prijs, maar ook naar de kwaliteit van de uitvoering van het schoonmaakwerk. Duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen neemt een belangrijke plaats in. Samenwerken met een OSB-Keurmerkbedrijf helpt de opdrachtgever het MVO-beleid te verwezenlijken.” Bongenaar benadrukt dat het keurmerk voor opdrachtgevers een belangrijke graadmeter is voor schoonmaakkwaliteit en garanties. “Van belang is vooral dat opdrachtgevers het risico beperken om aansprakelijk gesteld te worden voor fouten van het schoonmaakbedrijf of de onderaannemer. Dit gebeurt op basis van de Wet Keten Aansprakelijkheid. Met het OSB-keurmerk zorgen wij als branche zelf voor duurzame marktcondities. Dit enige echte keurmerk scheidt het kaf van het koren en voorkomt zo vervelende verrassingen.”

21


Woningen klaarmaken voor de toekomst “We zijn sinds de opkomst van smartphones gewend geraakt aan snelheid en gemak”, zegt Geert Van Den Eeckhaut, segment manager bij Niko. “Mensen willen op korte termijn met diezelfde snelheid en datzelfde gemak meer controle over hun woning, daar ben ik van overtuigd.” Niko is al sinds 1919 een familiebedrijf. Het begon als een producent van lichtschakelaars en stopcontacten. Inmiddels is het bedrijf in België marktleider op dat vlak en biedt het in vijf landen diverse producten en oplossingen voor schakelmateriaal, deurtelefonie, lichtregeling en huisautomatisering. Niko voorziet woningen, wooncomplexen en zorginstellingen van huisautomatisering. Zo kan een gebouw ook op afstand bediend worden. Dat biedt bewoners en verhuurders bijvoorbeeld inzicht in het energieverbruik. “Via een touchscreen of tablet kunnen we tot op het niveau van individuele apparaten inzicht bieden in het verbruik. Een ander voorbeeld is de ecomodus. Bij het verlaten van de woning of voor het slapen gaan zorgt één druk op de knop ervoor dat alle apparaten, lichten en bijvoorbeeld het ventilatiesysteem volledig uitgaan of in de laagste stand gezet worden.” Wonen en zorgen De grens tussen wonen en zorgen zal over vijf jaar heel anders liggen, verwacht Van Den Eeckhaut.

22

“Mensen zullen steeds langer thuis blijven wonen en daar moeten we ons nu op voorbereiden. Bij Niko werken we daarom aan oplossingen die gemakkelijk zijn aan te passen. De lichtschakelaar vervangen door een sensor is bijvoorbeeld een kwestie van een plaatje verwisselen. En door nu te kiezen voor een systeem dat volledig op afstand is uit te lezen en te bedienen, kan dat later de zorg vergemakkelijken. Bijvoorbeeld door, zo nodig automatisch, contact met familie of de huisarts te leggen.” Een netwerk van huurders Omdat de producten van Niko verbonden zijn via internet, maakt dat een onderling netwerk mogelijk. Van Den Eeckhaut: “De huurders in een wooncomplex kunnen zo bijvoorbeeld informatie ontvangen over aanstaande activiteiten. Of hun boodschappen bestellen. Het is moeilijk te voorspellen welke diensten we in de toekomst zullen gaan zien. Maar we moeten woningen toekomstbestendig inrichten.”


Simulatiesoftware voorspelt rendement QING Sustainable, onderdeel van de QING Groep, ondersteunt haar opdrachtgevers met het verduurzamen van woningen, gebouwen en processen. Het bedrijf heeft simulatiesoftware ontwikkeld die nauwkeurig kan voorspellen wat het effect is van energiebesparende maatregelen voor woningen en gebouwen. “Aan de hand van heel specifieke omstandigheden van een locatie, zoals oriëntatie, bouwfysische eigenschappen en installaties, kunnen wij met een uitzonderlijke nauwkeurigheid voorspellen welke maatregelen werken en welke niet. Onze betrouwbare simulatie maakt het als het ware mogelijk om te investeren met voorkennis”, vertelt Arno Albers, mede-eigenaar QING Groep. Inzicht in het besparende effect Bij QING Sustainable werken mensen dagelijks aan de verbetering van de energieprestatie van ge-

bouwen. “Maar duurzaamheid is nog geen vanzelfsprekendheid”, vertelt Albers. “Duurzaamheid draagt meer dan voldoende nut en noodzaak in zich, maar we merken dat woningbouwcorporaties en vastgoedeigenaren terughoudend zijn. Verduurzaming vergt vaak forse investeringen terwijl het rendement, zowel energetisch als financieel, onduidelijk is. Een veelgehoorde klacht van onze opdrachtgevers is dan ook dat ze mooie praatjes krijgen die niet worden waargemaakt. Met onze simulatiesoftware is dat probleem verleden tijd.”

Nauwkeurige simulatiesoftware voor energiebesparende of –opwekkende maatregelen biedt ongekend inzicht

De invloed van zoninstraling De grafiek geeft de relatie tussen de zoninstraling en de output van een collector. Dit is bijvoorbeeld essentieel ter ondersteuning van een verwarmingsinstallatie met een collectorsysteem. De volgende stap is het leggen van een relatie tussen de bouwfysische eigenschappen van de woning of het (flat)gebouw en de watertemperaturen die nodig zijn om dat gebouw te kunnen verwarmen. Door die koppeling te maken, kan een optimum worden gevonden in de relatie tussen de configuratie van het collectorsysteem, de bouwfysische eigenschappen en het afgiftesysteem van de verwarmingsinstallatie.

23


Rendement door samenwerking Woningcorporaties dienen rendement te boeken, zowel maatschappelijk als financieel. In dat streven spelen toeleveranciers zoals Sigma Coatings een onmisbare en strategische rol. Sigma Coatings, onderdeel van PPG Industries, introduceert SigmaCare. “SigmaCare is het expertisecentrum van Sigma Coatings waarin we al onze kennis op het gebied van kleur, verftechniek en lange termijn vastgoedonderhoud samenbrengen. Wij zijn een kennispartner voor vastgoedonderhoudsbedrijven, corporaties, zorg- en onderwijsinstellingen die zorgt voor een positieve impact op het maatschappelijke én het financiële rendement van vastgoed”, zegt Peter Neuteboom, Strategisch Adviseur SigmaCare bij Sigma. Neuteboom: “Nog niet zo lang geleden werd bij de ontwikkeling van projecten vooral geprobeerd om de initiële investering zo laag mogelijk te houden. Dat denken is helemaal veranderd, voor de partijen die met onze producten en diensten werken staan zaken als duurzaamheid, levensduur en een lage Total Cost of Ownership centraal.” Resultaatgericht Sigma beschikt over een team van productspecialisten en adviseurs dat corporaties, ontwikkelaars en dienstverleners diepgaand adviseert. Neuteboom: “SigmaCare wil een kennispartner zijn die een wezenlijke bijdrage levert aan het operationele resultaat van corporaties. En daarmee aan het zo efficiënt mogelijk vervullen van hun kerntaak. Het doel van SigmaCare is tweeledig. Enerzijds de onderhoudskosten van vastgoedonderhoud over de complete exploitatieperiode aanzienlijk terugbrengen. En anderzijds een positieve bijdrage leveren aan de woon- en leefomgeving van bewoners. Kortgezegd, wij willen zorgen voor een meetbare positieve impact op het maatschappelijke én het financiële rendement van vastgoed.” Voor deze resultaatgerichte aanpak is samenwerking essentieel. “We zitten om tafel met ontwikkelaars en woningcorporaties, maar ook met producenten en vastgoedonderhoudsbedrijven. Presteert een bepaald houten gevelkozijn minder goed? Dan kijken we samen hoe we voor een beter kozijn, een langere levensduur en minder onderhoud kunnen zorgen. Dat doen we door kennis met elkaar uit te wisselen, maar ook door samen nieuwe oplossingen te ontwikkelen. Oplossingen die bijvoorbeeld voor langere onderhoudscycli zorgen zoals het Sigma S2U Allure verfsysteem. Met deze verf is houtwerk tot wel tien jaar onderhoudsvrij.” Neuteboom ziet duidelijk hoe de rol van Sigma geleidelijk verschuift. “Omdat woningcorporaties steeds doelmatiger worden, besteden ze veel onderhoudswerk uit. Elementaire kennis verdwijnt daardoor heel geleidelijk uit de organisatie. Wij denken dan ook steeds vaker op strategisch niveau mee met corporaties over onderhoudsvraagstukken.”Dat kennis verdwijnt, is geen nadeel, vindt Neuteboom. “Je hoeft niet alles meer zelf te weten en in huis te hebben. Je moet vooral de markt stimuleren om nieuwe, innovatieve oplossingen te ontwikkelen.”

24


Zijn woningcorporaties in staat de zeilen bij te stellen?

Onzekerheid is de nieuwe uitdaging Woningcorporaties leefden lange tijd in een beschutte lagune. Van rust en bescherming is al enige tijd geen sprake meer en dit zal de komende jaren verder af gaan nemen. Wat kunnen corporaties het beste doen? Rob Naber en Hans Visser van Zanders Treasury and Finance Solutions hopen dat ze de nieuwe realiteit onder ogen zien en de uitdaging aan gaan om de zeilen bij te stellen. “Onzekerheid is de nieuwe realiteit”, zegt Rob Naber, partner en medeoprichter van Zanders. Zanders adviseert woningcorporaties en publieke instellingen al 20 jaar over treasury en financieringsvraagstukken. “Vroeger wisten woningcorporaties zich verzekerd van beschikbaarheid van financiering. Nu is financiering vaak nog maar ten dele mogelijk. De financieringskracht is sterk afgenomen en ingeperkt. Dat zal resulteren in minder investeringen en grotere verkoopprogramma’s om de financiële exploitatie weer op orde te krijgen.” Hans Visser, associate director bij Zanders, verwacht dat woningcorporaties nieuwe concurrenten gaan krijgen. “Het is voor grote buitenlandse financiële beleggers aantrekkelijk om in de Nederlandse sociale woningmarkt te stappen. Er zijn

miljarden beschikbaar bij buitenlandse investeerders en beleggers. De financieringskracht van deze partijen is groot. De verwachting is dat deze partijen over een paar jaar het speelveld op de sociale huurmarkt in Nederland mede zullen bepalen.” Strategisch denken Dringt dit besef voldoende door in de corporatiewereld? “Het besef is naar onze indruk marginaal”, zegt Naber. “Terwijl corporaties juist nu strategisch moeten denken en zich herbezinnen op hun business case en verdienmodel. Afwachten heeft geen zin. Mijn tip? Ga de uitdaging aan en denk in scenario’s, denk in kasstromen, denk vanuit integraal financieel risico management en vraag jezelf af hoe je onderscheidend kan zijn ten opzichte van de grote buitenlandse investeerders. De lokale verankering van woningcorporaties is daarbij een unique selling point.” Visser: “De sector staat op de drempel van een nieuwe nog onzekere toekomst en de nieuwe werkelijkheid die zich daarbij zal aandienen. Degenen die dit als een kans en een uitdaging zien, hebben de beste startpositie om een eigen koers te bepalen. Om met William Arthur Ward te spreken: The pessimist complains about the wind. The optimist expects it to change. The realist adjusts the sails.”

25


De Kerende Kracht van Incassade “Met bewezen beïnvloedingstechnieken krijgen we huurders in beweging” 26 Tiemen van der Woude (links) en Paul Otter.


De responstoename in bepaalde klantgroepen steeg met ruim 25 procent Incassade Deurwaarders en Incasso helpt woningcorporaties al jaren om huurschulden te innen. En met succes. Hun innovatieve aanpak is gestoeld op wetenschappelijk onderzoek van de Rijksuniversiteit Groningen (RUG). “Alles draait om de juiste communicatie”, weet algemeen directeur Paul Otter. “Onze menselijke benadering motiveert debiteuren om contact op te nemen, een betalingsafspraak te maken of te betalen.” In opdracht van Incassade voerde de RUG meerdere onderzoeken uit om erachter te komen hoe debiteuren het beste benaderd kunnen worden. Otter: “Zo deden zij onderzoek naar message framing, een overtuigingstechniek in communicatie. Hoe verpakken we onze boodschap op zo’n manier dat debiteuren ook echt onze brieven openmaken om vervolgens in actie te komen? Door psychologische inzichten toe te passen in onze communicatie is de responstoename in bepaalde klantgroepen gestegen met ruim 25 procent.” Debiteur is klant Behandel de debiteur als klant. Dat is volgens Tiemen van der Woude, kantoordirecteur Amsterdam, de basis van de effectieve aanpak. “Wij spreken de klant altijd vriendelijk aan en stellen de juiste vragen. Ook zorgen we voor eenduidige informatie en geven wij debiteuren het gevoel dat zij meester zijn over hun eigen situatie. Gesprekstechnieken helpen ons om uiteindelijk samen met de klant realistische afspraken te maken. Ons doel is incasseren, maar de weg ernaartoe is menselijker en effectiever. Via aansprekende visuals laten we in beeld zien hoe ons werkproces eruitziet. Zo zien huurders in één oogopslag welke stappen we volgen totdat er ontruimd gaat worden. Klanten nemen hierdoor eerder zelf de controle. Daarbij halen we de drempel weg om contact met ons op te nemen.” Kennispartner van woningbouwcorporatie Otter ziet zijn organisatie als een verlengstuk van woningbouwcorporaties. “We stellen ons op als kennispartner. Processen stemmen we zo op elkaar af dat ze elkaar versterken. Hoe eerder wij bij het incassotraject worden betrokken, hoe meer we kunnen doen. Zo verwijzen we huurders ook door

naar de juiste instanties zoals schuldhulpverlening. Want vaak is er meer aan de hand.” Van der Woude vult aan: “Onze huurspecialisten hebben ontzettend veel ervaring met huurincasso voor woningcorporaties. Wij kunnen dan ook helpen om betaalproblemen van huurders te voorkomen.” Weten wie uw huurder is Niet iedere huurder is hetzelfde. Daarom heeft Incassade voor ieder type huurder een eigen aanpak ontwikkeld. Met een eigen incassotraject, afgestemd op onder andere betaalgedrag. Otter: “In de Randstad zijn het vooral alleenstaande ouders die betalingsproblemen hebben. In Friesland zien we dat veel jongeren moeite hebben om hun huur op tijd te betalen. Als je weet wie je huurders zijn, kun je daar je communicatie op afstemmen. Een aanpak die wij ook baseren op wetenschappelijk onderzoek van de RUG.” Motiverende mentaliteit Een menselijke aanpak heeft alleen zin als dit ook de mentaliteit is van het bedrijf. Van der Woude: “Als huurders een uitnodigende brief of aansprekend motivatiekaartje van ons krijgen en ze vervolgens hier komen, moeten ze ook vriendelijk worden behandeld. Onze insteek is dat we debiteuren benaderen zoals we zelf benaderd willen worden.” Klaar voor de toekomst Samenwerken met onderzoekers om mensen in beweging te krijgen, is de toekomst volgens Incassade. “De sociale controle die er vroeger was, is weggevallen”, verduidelijkt Otter. “Onze duidelijke, luchtige en vriendelijke aanpak is de oplossing om gedrag te beïnvloeden. Tegelijkertijd is het ook de meest prettige aanpak. Want wie wil zijn werk nou belerend, koud en kil doen?”

27


Als er niets verandert, dan vallen de energiekosten in de toekomst hoger uit dan de huur. Dat stelt Ferry Raaijmakers van WoonEnergie. Om de totale woonlasten voor huurders betaalbaar te houden, verlengden zij het convenant met Aedes. Via deze exclusieve samenwerking biedt WoonEnergie huurders van woningcorporaties de mogelijkheid hun energiekosten te verlagen.

WoonEnergie verlengt convenant met Aedes In 2002 is WoonEnergie ontstaan uit de samenwerking van woningcorporaties en Aedes. Het doel: huurders energie leveren tegen lage tarieven om daarmee lagere woonlasten te bewerkstelligen. “Wij zijn de enige energieleverancier in Nederland die er speciaal is voor woningcorporaties én hun huurders”, verduidelijkt Raaijmakers. “Op dit moment voorzien wij tien procent van de huurwoningen van deelnemende corporaties van energie.” Bewustwording energiegebruik WoonEnergie levert voordelig groene stroom en gas aan huurders. Raaijmakers: “Woningcorporaties investeren fors in het verduurzamen van de woningvoorraad, maar dan ben je er nog niet. Het is net zo belangrijk om voor een gedragsverandering te zorgen bij huurders. Want als bijvoorbeeld de gaskachel wordt vervangen door centrale verwarming en vervolgens draaien bewoners op alle kamers de radiatoren helemaal open, dan worden

28

de energielasten nog niet verminderd. Wij bieden naast voordelige energietarieven ook de juiste middelen om huurders bewuster te maken van hun energiegebruik. Zo profiteert een corporatie mee met een lagere CO2-uitstoot, zonder investeringen.” Miljoenen besparen Huurders van aangesloten woningcorporaties profiteren ook van slimme tools, praktische tips en korting op energiebesparende producten. Raaijmakers: “We ondersteunen corporaties in hun streven om de woonlasten voor huurders zo laag en beheersbaar mogelijk te maken, waarbij voldaan wordt aan de besparings- en duurzaamheidsdoelstellingen. Met ons speciale BespaarPlan ligt er een besparingspotentieel van enkele tientallen miljoenen euro’s. Onze kracht? Dat we concrete hulp bieden inclusief betrouwbaarheid, gemak en ontzorging.”


Op weg naar de Digitale Corporatie “Wij adviseren en begeleiden corporaties projectmatig bij de transformatie naar wat wij de digitale corporatie noemen”, vertelt Martijn Videler, partner bij VVA-informatisering. “Persoonlijk contact blijft voor woningcorporaties een belangrijke rol spelen vanwege de kwetsbare groepen waarvoor zij werken. Maar slimme inzet van IT is onmisbaar.” Met haar contacten op de Tilburg University blijft VVA op zoek naar relevante IT ontwikkelingen voor woningcorporaties. “De opkomst van social media zorgde zo’n zes jaar geleden voor veel vragen en soms zorgen bij corporaties. Op basis van onderzoek konden we de meerwaarde voor corporaties aantonen. Om nieuwe vormen van bewonersparticipatie, e-participatie, te bevorderen bijvoorbeeld.” Samenwerkingsverbanden Videler merkt dat corporaties steeds vaker samen optrekken als het gaat om IT. “Fusies zijn organisatorisch zeer ingrijpend en het kan jaren duren voordat de revenuen komen. Maar corporaties moeten de beheerskosten nu omlaag brengen. Daarom ontstaan veel regionale samenwerkingsverbanden op het gebied van informatisering en automatisering. VVA deed wetenschappelijk

onderzoek naar de factoren die dergelijke samenwerkingen succesvol maken en begeleidt corporaties daarbij in de praktijk.” Een andere trend in de corporatiebranche die voorzichtig ontstaat is om kritisch te kijken naar klantsegmenten. Bijvoorbeeld bij het huurincassoproces. Videler: “Veel corporaties werken de stapel volgens een standaardwijze van boven naar beneden af. Terwijl onderscheid in type betalers veel meer oplevert als daar de processen en systeeminrichting op worden afgestemd. Hetzelfde geldt voor de woningmutatie. Is het nodig om bij iedere woning twee inspecties uit te voeren? Vaak kun je op basis van informatie over de woning, bewoners en de bewoning daar anders mee omgaan in het proces. Dat vraagt ook wat van je informatiesystemen. Wij helpen corporaties om passende IT-oplossingen te selecteren en te implementeren, met het oog op de toekomst.”

29


Veilige daktoetreding nu betaalbaar De eerste prototypen Nul-op-deMeter woningen zijn opgeleverd door de deelnemende bouwers en het opschalen naar grotere series krijgt vorm. Voor BAM, VolkerWessels, Ballast Nedam, Dura Vermeer, co-makers en de deelnemende corporaties is het grote leren in volle gang. Doel: vernieuwbouw-concepten ontwikkelen voor 111.000 naoorlogse woningen. Dat betekent slim, industrieel bouwen en samenwerken. Aan de zijlijn zijn ook allerlei ontwikkelingen te bespeuren, zoals Snakeline.

30

Werner Schultink is voor VolkerWessels projectleider bij De Stroomversnelling. “Projectleider en regelmatig ook procesmanager, want vooral in het proces kunnen we veel besparingen realiseren. Het gebruik van BIM is van groot belang bij de uitrol van ons concept. Gebouwen worden met 3D laser ingescand, op basis daarvan maken we bouwelementen gereed voor fabricage. Faalkosten blijven zo tot een absoluut minimum beperkt. Ook het toepassen van lean draagt bij aan een beter proces en levert zowel qua tijd als budget besparingen op. In de Stroomversnelling dienen de woningcorporaties een rendement te halen van 5,25 procent op basis van Total Cost of Ownership. Een hogere initiële investering, met als gevolg lagere onderhoudskosten, kan dus gunstiger uitpakken. Dit vergt wel dat we anders moeten denken dan we gewend zijn in onze bedrijfstak.” Snakeline Corporaties volgen vanaf de zijlijn de vorderingen in de eerste fase nauwlettend: ze willen eerst zien of het de bouwers gaat lukken. Belangen zijn groot, daarom zullen de bouwende deelnemers aan De Stroomversnelling bruikbare ideeën serieus nemen. Hoe dit “serieus nemen” te werk gaat, zien we bij Snakeline, een revolutionair praktisch onzichtbare veiligheidsvoorziening,


Uitvoerbocht (toepassing bestaand pannendak) V.l.n.r.: Werner Schulting (projectleider De Stroomversnelling VolkerWessels), Frans Hol (adviseur constructieve veiligheid VolkerWessels), Gerard Beltman (algemeen directeur De Groot Vroomshoop), Hans Borra en Bert Thunnissen (bedrijfsleider De Groot. Vroomshoop Houtbouw)

De essentie van Snakeline is dat iedereen vanaf de dakvoet veilig is speciaal ontworpen voor concepten als de Stroomversnelling. “Ontworpen als massaproduct en daardoor spotgoedkoop op te nemen in een industriële verwerking en in enkele minuten aangebracht”, weet Hans Borra, uitvinder van het systeem. Borra is een zeer gedreven mens als het om veiligheid op het dak gaat: “Ik verloor mijn compagnon en beste vriend in 1990 door een val van een dak en dat heeft mijn leven totaal veranderd. Sindsdien houd ik mij bezig met het ontwikkelen van veiligheidssystemen en zal niet rusten voordat deze voorzieningen integraal onderdeel uit zullen maken van elke dakconstructie. Omdat de prijs altijd als reden werd genoemd om het niet toe te passen, zal deze discussie weldra verstommen. Met Snakeline ben ik overtuigd de ideale en betaalbare oplossing te hebben uitgevonden die alle partijen tevreden stelt.” Het verbluffend eenvoudige en oerdegelijke systeem bestaat uit een invoer– en een uitvoerinrichting, met daartussen een pvc-buis die onder de dakpannen of zonnepanelen gemonteerd wordt. Onderin zit een invoerbocht waar een speciaal stijf touw ingevoerd kan worden; boven bij de nok zit een uitvoerbocht dat zorgt dat het touw vanzelf weer naar beneden komt. Een lijnklem aan het touw verbonden met een veiligheidsgordel zorgen voor de zekering. De essentie van Snakeline is dat iedereen vanaf de dakvoet, dus vanaf de eerste stap, veilig is.” Prioriteit Werner Schultink en Gerard Beltman (algemeen directeur De Groot Vroomshoop) waren te gast

Snakeline en De Stroomversnelling, een ideaal huwelijk

bij Snakeline. Voor VolkerWessels is veiligheid een topprioriteit: ‘We werken veilig of we werken niet’ is een slogan van het bedrijf. Schultink: “Ook in de beheerfase is veiligheid van belang, zeker als wij het beheer overnemen. Daarom hebben wij oren naar innovatieve oplossingen die hieraan bijdragen.” Eerste indruk van Snakeline? “Zeer goed. Zo’n eenvoudige uitvoering kan een oplossing zijn voor tal van problemen. Bijvoorbeeld voor het onderhoud van zonnepanelen. Op punten is nog verbetering mogelijk. Maar dat geldt ook voor de Stroomversnelling.” Co-maker De Groot Vroomshoop VolkerWessels heeft het voordeel dat de dochterbedrijven eigen fabrieken hebben voor de fabricage van prefab houtskeletbouwproducten. Dat betekent: korte lijnen en snel schakelen. Dochteronderneming De Groot Vroomshoop ontwikkelt en fabriceert prefab daken, gevels en bergingen voor woningen in zowel nieuwbouw als renovatie en vanuit dat specialisme is zij betrokken bij De Stroomversnelling. Ze hebben samen met andere dochterbedrijven slimme oplossingen bedacht om bestaande woningen op een eenvoudig wijze te renoveren. Met een minimum aan overlast voor bewoner en buurt, wordt de woning in een zeer korte tijd ‘energieneutraal’ gemaakt. Innovatie heeft een voorname plek in het bedrijf. Ook het onderwerp veiligheid staat hoog op de prioriteitenlijst. Beltman: “Als dakenproducent moet je absoluut nadenken over het veilig kunnen betreden van het dak. Daar zijn wij ook altijd mee bezig, daar hebben wij een plicht.” Zijn eerste indruk van Snakeline? “Een slimme innovatie en een eenvoudige doch doeltreffende oplossing voor het veilig betreden van het dak. In dat kader zijn wij geïnteresseerd, ook omdat het vrij eenvoudig in de fabriek lijkt aan te brengen op prefab daken. Maar conclusies kunnen we pas echt trekken als we enkele praktijkproeven hebben gedaan.”

31


Aedes. Thuis bij woningcorporaties De corporatiemarkt is

voortdurend in beweging. Woningcorporaties behe-

ren samen ruim 2,4 miljoen woningen. Deze woningen vragen om periodiek on-

derhoud. Daarnaast is de huisvesting van en communicatie met huurders

een dynamisch en kostbaar proces.

Of het nu gaat om renovatie van de woningvoorraad of opleidingen voor corporatiemedewerkers: jaarlijks

investeren corporaties miljarden euro’s.

       

Met de media van Aedes zit u als het ware aan tafel bij de beslisser...        

Wees zichtbaar bij  

                                 

corporaties, adverteer in de

media van Aedes vereniging van woningcorporaties! Bel Wouter Otto

voor de mogelijkheden: 026 376 34 51.

  

    

32

                                 

www.multormedia.nl


Visie+ editie 2014