Ava Eiendom AS Annual Report

Page 1


Det handler om å sette spor. Gode spor.

2 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


Innhold HOVEDPUNKTER 2021

04

LEDER - TID FOR INNHØSTING

05

STYRET I AVA EIENDOM

06

UTVIKLINGSPROSJEKTET I KIRKEGATA 23-25

08

KARL JOHANS GATE 14

12

ET LANGSIKTIG SYN PÅ BÆREKRAFT

14

OPPKJØP AV ASKER NÆRINGSEIENDOM AS

16

E1 - ASKERS RÅESTE KONTORBYGG?

18

PRESENTASJON AV PETTER BAY BRAATHEN

20

ELEVEPARKEN SANDNES

22

UTVIKLINGSPORTEFØLJEN

24

NØKKELTALL

28

ANSATTE

30

SELSKAPSTRUKTUR

31

PRESENTASJON AV EIENDOMMER

33

STYRETS BERETNING

41

RESULTATREGNSKAP

46

BALANSE

47

KONTANTSTRØMOPPSTILLING

49

NOTER

50

REVISORS BERETNING

58

KONTAKT OSS

62

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 3


Hovedpunkter 2021

AVA HAR GOD DRIFT GJENNOM ÅRET AVA har god drift gjennom året. Totalt blir det inngått leiekontrakter for 934 MNOK, ledigheten lå på lave 2,29% ved årsskiftet. 9 av 10 leietakere velger å forlenge sine leieforhold hos oss. KJØPER UT VARNER KAPITAL AS Ansatte og eksisterende eiere kjøper ut Varner Kapital AS som var selskapets største aksjonær. AVA Eiendom AS blir et heleiet datterselskap av AVA EiendomsPartner AS. KIRKEGATA 23-25 Vi river det eksisterende bygget i Kirkegata 23-25 i Oslo sentrum, Veidekke kontraheres og vi starter byggingen av et nytt miljøambisiøst skolebygg for Høyskolen Kristiania. KARL JOHANS GATE 14 SELGES Karl Johans gate 14 selges. I sum realiserer vi salgsgevinster på 750 MNOK gjennom året. ASKER NÆRINGSEIENDOM Vi kjøper oss opp til å bli majoritetseier i Asker Næringseiendom AS. E1-TOMTA E1-tomta i Asker sentrum kjøpes for 23 MNOK. Denne tomta er ferdig regulert til et signalbygg på syv etasjer på ca. 7.500 kvm.

4 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

ARKITEKTKONKURRANSE Vi gjennomfører en arkitektkonkurranse for E1. A-Lab blir kåret til vinner med sitt konsept «LY». MILJØFOKUS Miljøfokuset i organisasjonen økes, og det iverksettes en rekke miljøtiltak i eiendomsporteføljen. Ny strategi for miljø og bærekraft vedtas. OPPKJØP AVA kjøper tre nye dagligvareeiendommer, alle utleid på svært lange leiekontrakter. UTVIDER BEMANNINGEN Vi ansetter en utviklingsdirektør, som skal jobbe med å realisere utviklingspotensialene i våre eiendommer, samt lede arbeidet med miljø og bærekraft. SANDNES Detaljreguleringen av Elveparken i Sandnes følger planlagt fremdrift, endelig regulering forventes vedtatt i løpet av sommeren. GODE RESULTATER Eiendomsmarkedet er rekordsterkt, aksjekursen i AVA stiger med nesten 30% gjennom 2021.


Tid for innhøsting E

tter en sammenhengende opptur i det norske eiendomsmarkedet var tiden kommet for å høste. Karl Johans gate 14 ble solgt og vi solgte oss også ned i Kirkegata 23-25. Begge disse eiendommene ble overtatt av AVA i februar 2015, nå ble de realisert til gode priser. I sum utløste de en regnskapsmessig gevinst på 750 millioner kroner. Gjennom utviklingen av Karl Johans gate 14 har vi satt solide spor etter oss. Men vi har også sådd nye, spennende prosjekter. Vi har styrket fokuset på utvikling, vi har kjøpt tre attraktive dagligvareeiendommer og ikke minst har vi overtatt den spennende sentrumstomta E1 i Asker sentrum. I Kirkegata har vi revet det eksisterende bygget og igangsatt byggingen av et nybygg til Høyskolen Kristiania. Det er et miljøambisiøst, råflott skolebygg vi her utvikler. Et breeam excellent – sertifisert nybygg midt i Oslo sentrum, utleid på en lang leiekontrakt til en førsteklasses leietager, det vil bli en attraktiv eiendom. Nybygget vil stå ferdig sommeren 2024. De to store hendelsene i 2021 var imidlertid utkjøpet av Varner og oppkjøpet i Asker Næringseiendom AS. Strategiske grep som har styrket AVA og lagt grunn-

laget for oss som Asker sentrums største kontoreiendomsselskap. Det er en posisjon som vi gleder oss til å videreutvikle! God drift og forvaltning er selve fundamentet i virksomheten vår. Med en ledighet på litt over 2% og en reforhandlingsrate på 91% har vi levert godt. I årets store kundeundersøkelse økte vi vår score fra 83 til 86 poeng. Det er svært gledelig å få en slik tilbakemelding fra kundene våre, hadde vi fått 1 poeng til hadde vi kommet på topp 3 i Norge. Vi har også tatt store steg i miljøarbeidet vårt og implementert en ny strategi for miljø og bærekraft. 2021 ble et år for historiebøkene i AVA. Vi har solgt oss kraftig ned i Oslo sentrum, samtidig som vi har styrket posisjonene våre og sådd nye, spennende frø. Med krigen i Ukraina, pandemi og stigende renter er usikkerheten imidlertid nå større enn noen gang. Da er det godt å se tilbake på hva vi har oppnådd i året som har gått. En vellykket innhøsting må planlegges godt og gjennomføres til riktig tid. Årets avling ble svært god.

Arne Vannebo, CEO AVA Eiendom AS

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 5


Styret i AVA Eiendom

ANDERS AASAND

ARNE VANNEBO

RONNY WILHELMSEN

Styreleder

Styremedlem

Styremedlem

Styreleder i AVA Eiendom AS siden 2021 og styremedlem siden 2019. Medstifter og partner i ORO Eiendom. Anders har erfaring fra Realkapital Investor, Lindsay Goldberg Nordic og McKinsey & Co. Utdannet Siviløkonom med fordypning i finans fra Norges Handelshøyskole (NHH).

Styremedlem i AVA Eiendom AS siden oppstarten i 2006, hvor han er CEO og medeier. Arne har lang erfaring som både eier og leder i eiendomsbransjen og har jobbet med eiendom siden 1991. Han var med å bygge opp kjøpesenterselskapet Salto Eiendom AS. Han er i tillegg styremedlem i Høegh Eiendom AS og Stabæk Fotball AS. Arne er utdannet siviløkonom fra BI 1991.

Styremedlem i AVA Eiendom AS siden 2019. Administrerende direktør i Rica Eiendom Holding AS siden 2019. Ronny har erfaring fra Niam, Norgani og DNB Liv.

6 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


TOR HANNIBAL FOSSUM

JOACHIM BERENTZ FLATEN

Styremedlem

Styremedlem

Styremedlem i AVA Eiendom AS siden 2021 og styremedlem i AVA EiendomsPartner AS i flere år. Partner i KCO Advokater. Utdannet jurist og advokat (UIO 1982) med lang erfaring innen alminnelig forretningsjuridisk bistand, i det vesentligste for små og mellomstore bedrifter, herunder styrebistand og flere styreverv innen ulike typer bedrifter.

Styremedlem i AVA Eiendom AS siden 2021. CFO i selskapet, har vært ansatt siden 2013. Tidligere ishockeyspiller på bla. Frisk Asker. Joachim har utdannelse fra BI og MBA fra England. Styremedlem i Asker Næringseiendom AS og styreleder i Skien Industribygg AS.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 7


Kirkegata blir på sikt en miljøgate og studenters dynamiske atmosfære vil bidra til å skape liv og røre mellom kvartalene døgnet rundt.

8 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


Utviklingsprosjektet i Kirkegata 23-25 ET KVALITETSBYGG I OSLO SENTRUM

K

irkegata 23-25 har hatt et svært spennende år. Det ble gjennomført en screening av potensielle entreprenører og via en anbudskonkurranse ble Veidekke Entreprenør AS valgt som entreprenør for prosjektet. Avtalen med Veidekke ble signert i juni 2021. Øst-Riv har gjennomført en kontrollert og god rivningsjobb med den eldre bygningsmassen som skulle bort. Vi planlegger ferdigstillelse av nybygget til skolestart for høstsemesteret i 2024. Vår leietaker og medeier av bygget, Høyskolen Kristiania er i vekst, og deres mål er å doble antall studenter fra 10 000 til 20 000 frem mot 2030. Høyskolen har vært på jakt etter mer plass, og en stund var det snakk om å finne et storbygg for å samle studietilbudet. Vi er glade for at Høyskolen fortsetter sin tilstedeværelse i Kvadraturen. AVA og Høyskolen har således et viktig samfunnsoppdrag da vi med Kirkegata 2325 prosjektet er med på å tilby studentene en topp moderne studentinstitusjon, samtidig som vi knytter Kvadraturen sterkere sammen med Karl Johans gate. Bygget blir et bindeledd mellom eksisterende situasjon i Kvadraturen, der Høyskolen allerede holder til i flere lokasjoner. Det vil være mulig å komme inn i Kongens gate 22, og ut igjen i Kirkegata 23-25, med videre forbindelse over til Kirkegata 24-26 på den andre siden av gaten. Studenter vil på denne

måten ha mulighet til å bevege seg på kryss og tvers av lokasjonene, noe som igjen vil gi økt aktivitet i et område som i dag er folketomt på kveldstid. -“Dette er en unik mulighet til å bygge et undervisningsbygg midt i kvadraturen. Bygget vil også få en fasade som tydelig markerer vår tilstedeværelse i hjertet av hovedstaden. Vårt Oslo-campus blir sterkere, tydeligere og mer framtidsrettet.” (sitat: rektor ved Høyskolen Kristiania Arne H. Krumsvik). Vår arkitekt A-Lab sitt konsept «Kvadratrot» er inspirert av Yggdrasil, som i norrøn mytologi er navnet på verdenstreet som når over himmelen og brer sine grener ut over verden. Som et kunnskapens tre vokser Høyskolen Kristianias nye skolebygg seg oppover i form av et spektakulært innvendig atrium. Fasaden glir inn som en spalte i det historiske fasadeløpet etter kong Christian IV. Generøse vindusnisjer pryder første etasje, der det myldrende livet i kunnskapens tre inviterer byens befolkning inn. Kirkegata blir på sikt en miljøgate og studenters dynamiske atmosfære vil bidra til å skape liv og røre mellom kvartalene døgnet rundt. Målsettingen er at bygget skal bli til en høyskole som studentene er stolte av, føler eierskap til og ønsker å benytte.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 9


Kirkegata 23-25 bestod opprinnelig av to bygg. Fasaden til de to byggene hadde med årene smeltet sammen og det var lite av den historiske arkitekturen igjen. I arbeidet med den nye campusbygningen har det vært viktig å hente frem igjen todelingen av fasaden. Den klassiske inndelingen på nabobyggene er i tillegg videreført med et rytmisk mellomparti, der varierte bredder bryter opp den ellers rasjonelle geometrien i fasaden. Utbredt bruk av treverk med lang levetid og lavt vedlikeholdsbehov skal sammen med løsninger som energivennlig fasadedesign og høyeffektive energisystemer, være med på å fremme innovasjon og et energi- og miljøriktig bygg. Arkitektkontoret A-Lab beskriver designet selv slik:

10 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

- Det nye bygget vil bli et dempet signalbygg som tilpasser seg sin kontekst, men likevel fremstår som moderne. Et robust bygg som er skapt for å kunne stå i 100 år, minst! Bygget vil klassifiseres som et Breeam Excellent bygg, med høye krav til materialbruk og løsninger. Et innvendig gårdsrom i bakgården vil skape en grønn linje med vekster opp til takterrassen i 7. etasje, der det skal legges sedum for overvann og fordrøyning. AVA er stolte av å ha fått muligheten til å kunne etablere et nytt og miljøambisiøst høyskolebygg. Vi håper å sette nye, gode spor etter oss i Oslo sentrum.


DET NYE BYGGET VIL BLI ET DEMPET SIGNALBYGG SOM TILPASSER SEG SIN KONTEKST, MEN LIKEVEL FREMSTÅR SOM MODERNE. ET ROBUST BYGG SOM ER SKAPT FOR Å KUNNE STÅ I 100 ÅR, MINST!

BYGGET VIL KLASSIFISERES SOM ET BREEAM EXCELLENT BYGG, MED HØYE KRAV TIL MATERIALBRUK OG LØSNINGER.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 11


Karl Johans gate 14

En fantastisk reise! Etter 6 års eierskap ble Karl Johans gate 14 solgt ut av porteføljen – selvfølgelig med blandede følelser for oss i AVA.

P

rakteiendommen på hjørnet i Karl Johans gate kom inn i AVA-porteføljen i 2015 og to år etterpå gikk startskuddet for en storstilt og strabasiøs ombygging. I løpet av 10 måneder ble bygget transformert fra et slitent kontorbygg til Norges råeste handelseiendom. Bygget ble strippet til betongen samtidig som to toppetasjer ble revet og gjenoppbygget. Etter å ha satt «norgesrekord i ombygging på kort tid», kunne snoren til H&M sin nye flaggskipsbutikk klippes.

– den ble en kommersiell suksess fra første dag. Fra sitt hovedkontor i de to øverste etasjene kunne H&Mansatte se rett ned i butikken – som ble omtalt som en av verdens fineste H&M-butikker.

I november 2018 ble Norges største handelsgate tilført et fremragende bygg, priset for både interiør- og fasadeløsninger. Med handel over 5 plan var Norges eneste flaggskipsbutikk også blant verdens største

AVA har alltid vært motivert av å sette spor etter oss - vi vil gå stolte forbi Karl Johans gate 14 i lang tid fremover.

12 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

Etter ferdigstillelse var Karl Johans gate 14 vår naturlige spydspiss. Selv om vi gjerne skulle ha fortsatt vårt eierskap, tror vi timingen av salget i oktober 2021 var god. Salget utløste en betydelig gevinst.


Vi vil gå stolte forbi Karl Johans gate 14 i lang tid fremover.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2020 / 9


Et langsiktig syn på bærekraft Bærekraftsfokus har for alvor markert seg som en nødvendig suksessfaktor i eiendomsbransjen. Det er ikke lenger kun et samfunnsansvar, men avgjørende for selskapers konkurransedyktighet. Vi observerer denne utviklingen med en følelse av stolthet, engasjement og alvor. Stolte over evnen eiendomsbransjen har vist til målrettet, resultatorientert arbeid mot grønnere bygg og drift. Engasjert for bærekraftsarbeidet vi gjør, mulighetene det bringer, og fokuset som kreves for å hele tiden utvikle oss i riktig retning. Men også alvor – vår bransjes omstilling trekkes stadig oftere frem som en av de viktigste for å nå målene satt i Parisavtalen, og vi har en lang vei å gå.

AVA går gjennom en viktig overgang i vårt bærekraftsarbeid. I startfasen lå fokuset på kartlegging – vi trengte å vite hvor vi sto, og hvilke tiltak som var mest utslagsgivende. Dette arbeidet har vi lært utrolig mye av, og vi tror denne angrepsvinkelen har bygget kompetanse og bidratt til gode beslutninger. Vi har ikke bare prioritert driftsmessige tiltak, men også en kompetansebygging innenfor Breeam sertifisering. Etter sertifiseringen av Karl Johans gate 14, har vi fortsatt sertifiseringsarbeidet videre – mot både nybygg og bygg i drift. Et av våres viktigste konkurransefortrinn har vært bred intern kompetanse, og det står fortsatt helt sentralt i vår kjernestrategi. Nå er tiden kommet for langsiktighet og en mer overordnet handlingsplan. I 2021 ble en ny bærekraftstrategi vedtatt. Strategien er forankret i de tre pilarene innenfor bærekraft: Økonomi, miljø og sosiale forhold, og knytter seg opp til FNs bærekraftsmål. Alle ansatte har deltatt i prosessen med å utforme strategien. Dette var et viktig ledd i prosessen med å tydeliggjøre vårt samfunnsansvar og dyrke en bevissthet i organisasjonen, samtidig som vi tydelig definerer hvor vi sikrer vår konkurransekraft. Resultatet av prosessen er en strategi inndelt i tre fokusområder: klimapåvirkning, lokalmiljø og sirkulærøkonomi.

14 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

KLIMAPÅVIRKNING Året 2021 ble preget av flere miljøtiltak. I Karl Johans gate 14 ble det lagt inn betydelig innsats som resulterte i at bygget kvalifiserte seg til Breeam-in-use Excellent. Sertifiseringsarbeidet ble hovedsakelig gjennomført internt, og medbrakte verdifull innsikt og læring. I Stasjonskvartalene i Asker ble tak skiftet og etterisolert. Bygget fikk i tillegg to nye ventilasjonsaggregater med blant annet støttemidler fra Enova. På Erteløkka arrangerte driftsavdelingen “Fang energi-tyven", på oppfordring fra Grønn Byggallianse, med svært effektive resultater.

Nye tekniske anlegg løftes inn i Stasjonskvartalene på nattestid


73,4% Sorteringsgrad 2021: • Sortert avfall / • Ikke sortert avfall

100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0%

2019

2020

2021

2022

SD-anlegg: Andel ventilasjonsanlegg med SD-anlegg i porteføljen.

186 KWh/m2 Energiforbruk 2021: Energiforbruk per oppvarmet kvadratmeter

ANDRE MILEPÆLER: Belysningskartlegging gjennomført på alle eiendommer Vannforbruk kartlagt på alle eiendommer 100% energiovervåket areal oppnådd

LOKALMILJØ Alt er imidlertid ikke kvantitativt – AVA skal i tillegg opprettholde vår kvalitetsbevisste holdning til eiendomsutvikling for å berike byrom og lokalmiljø. Porteføljen vår er i stor grad eksponert for viktige bylandskap, enten på grunn av dets historiske verdi eller utviklingspotensial. Kvadraturen i Oslo, Elvepromenaden i Sandvika, sentrumsutvidelsen i Asker og Bragernes Torg i Drammen – Vi ønsker å bidra til byliv og være en del av nærmiljøene vi investerer i. Dette strekker seg også utenfor egen virksomhet; blant annet har ansatte viet sin tid til verv i Stabæk fotball og bistått Frisk Asker Tigers med realisering av ny hockey-hall på Risenga i Asker. I arbeidshverdagen prioriterer vi forholdet til våre kunder svært høyt. Vi har årlige målsettinger vedrørende kundetilfredshet og er stolte av å ligge i bransjetoppen i Kundetilfredshetsundersøkelsen. I 2021 scoret vi 86 poeng, tre poeng bedre enn i 2020. SIRKULÆRØKONOMI Det er et behov for å heve kompetansen på sirkulærøkonomi – her tror vi det foreligger et stort uutnyttet potensiale for både AVA og eiendomsbransjen som helhet. Vår nye bærekraftstrategi forlanger økt fokus på ombruk. Pilotprosjekter og kunnskapsutvikling skal prioriteres, og i hvert prosjekt skal det vurderes om det er materialer som kan brukes om igjen. Selv om ombruksfokus kommer for alvor på banen i prosjektene vi planlegger, gjøres det fortsatt tiltak på de prosjektene vi gjennomfører i dag. I rivningen av Kirkegata 23-25, i forbindelse med byggingen av den nye høyskolen, satte vi et økt fokus på sorteringsgraden av rivningsmaterialene. Dette resulterte i en svært høy sorteringsgrad på over 90%. Videre har ansatte blitt kurset i klimagassregnskap i løpet av året – organisasjonens viktigste ressurs er menneskene.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 15


Oppkjøp av Asker Næringseiendom AS AVA Eiendom AS og AVA EiendomsPartner AS solgte i 2018 Stasjonskvartalene og Holmen Næringspark til det nyetablerte syndikatet Asker Næringseiendom AS. I tillegg kjøpte det nye selskapet næringseiendommene på Erteløkka samt Askerveien 61. AVA og Aspelin-familien (via Artel Kapital AS) har siden 2018 vært deleiere av syndikatet Asker Næringseiendom AS. Som en konsekvens av et uventet eksternt bud på selskapet våren 2021, gjennomførte AVA og Artel kapital i fellesskap utkjøp av de 60 øvrige eierne og økte dermed til en samlet eierandel på ~99% av selskapet. Både AVA og Aspelin er to langsiktige hovedeiere som sammen ønsker å bygge et førsteklasses eiendomsselskap i Asker sentrum. I forbindelse med oppkjøpet ble samarbeidet med NRP oppløst, selskapet er således nå et selvstendig langsiktig eiendomsselskap. Selskapet forvaltes med fokus på god kundeoppfølging der målet er å være fleksibel og løsningsorientert overfor våre leietakere i lokalmarkedet. Den lokale kunnskapen og nettverket sikrer og ivaretar en optimal forvaltning av eiendommene. Asker Næringseiendom AS er det største kontoreiendomsselskapet i Asker sentrum, og eier i dag Stasjonskvartalene og majoriteten av nærings-

16 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

eiendomsmassen på Erteløkka og Askerveien 61. Til sammen eier selskapet ~63.000 kvm. midt i sentrum, til en anslått eiendomsverdi på over ~1,5 milliarder kroner. Det er et betydelig utviklingspotensial i porteføljen, og på sikt ønsker selskapet å både utvikle arealene på Erteløkka og vokse videre i Asker sentrum. Selskapet solgte i 2020 Holmen Næringspark for å spisse fokuset inn mot Asker sentrum. I 2021 ervervet Asker Næringseiendom AS i samarbeid med Elvely Holding AS E1-tomten i Asker sentrum. Tomten har en unik beliggenhet midt i sentrum og er en del av den kommende Elvely-utviklingen. Tomten overtas først i september 2022, men utviklingen er allerede påbegynt. På tomten skal vi utvikle Askers råeste kontorbygg med høye miljøambisjoner. Det har i løpet av 2021 vært fokusert på å avdekke og belyse de potensielle utviklingsmulighetene som porteføljen i Asker besitter. Arkitekt har blitt engasjert til å gjennomføre en mulighetsstudie av Askerveien 61 som en potensiell boligkonverteringscase. I tillegg har vi via en lokal arkitekt sett på en mulig utvikling av den gamle brannstasjonen og Pyramiden.


AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 17


E1 – Askers råeste kontorbygg? I

september 2021 sikret vi oss E1-tomta i Asker sentrum. Vårt datterselskap Asker Næringseiendom AS (65%) kjøpte denne sammen med Elvely Holding AS (35%). Tomten er på 925 m2 og det kan oppføres ett signalbygg på 7.500 m2 BRA.

For å finne et grep som tilfredsstiller AVAs ambisjonsnivå på tomta, inviterte vi tre av landets mest velrennomerte arkitektkontor til et begrenset parallelloppdrag i november. I januar ble forslagene presentert for juryen og A-Lab gikk av som vinner i konkurransen.

Elvely-kvartalet er en del av en ambisiøs sentrumsutvikling med mål om å utvide sentrum gjennom vitalisering av arealene på andre siden av Askerelva. Dette inkluderer det nye Elvetorget som skal fullføre sirkelen av gågater i Askers fremtidige sentrum.

A-Lab har skapt et signalbygg som henvender seg meget godt til Elvetorget og utnytter Askerelva sine kvaliteter på en særdeles god måte. De har gjort grundige og solide undersøkelser av Asker sentrum og deres eiendommer, for å sikre optimal tilpasning til bybildet. Solstudier og byggets fjernvirkning ble grundig presentert. Det innleverte konkurransegrunnlaget imponerte både i omfang og i detaljrikdom. Det arkitektoniske grepet oppfattes som særdeles godt, samtidig som arkitekturen har en klar strategi for optimale solforhold både på torg og på uteareal ved eleven. Volumstudiene er imponerende og gjennomarbeidet.

AVA skal utvikle E1 til Askers råeste kontorbygg, et landemerke med signaleffekt midt i sentrum. Vi ønsker å øke kvalitetsstandarden i Askers kontormarked ved å føre opp et bærekraftig bygg som er nøye tilpasset sine omgivelser, samtidig som det tilbyr byens beste lokaler. Det vil være utadrettet virksomhet på bakkeplan slik at byggets brukere knyttes sammen med aktiviteten rundt torget, som skal bli en ny destinasjon i bybildet. Vi har satt ambisiøse mål for bymiljø, arkitektur, energibruk og fleksibilitet i arealene. Disse skal realiseres gjennom smarte, fremtidsrettede løsninger.

18 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

Formelt overtar vi tomten i september 2022, og prosjekteringen frem til byggestart pågår nå for fullt. Vi håper å starte byggingen i løpet av 1. halvår 2023.


AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 19


Vi er glade for at Petter Bay Braathen har mønstret på AVA-skuta som utviklingsdirektør.


Presentasjon av utviklingsdirektør

Petter Bay Braathen

P

etter Bay Braathen startet hos AVA Eiendom AS som utviklingsdirektør 1. juni. Petter har tidligere jobbet i KLP Eiendom, Stor-Oslo Eiendom og Ferd, hvor han har opparbeidet seg solid erfaring innen prosjektledelse, utvikling av eiendom samt arbeid med regulering. Petter kom raskt inn og overtok ansvaret for flere av de spennende prosjektene som sto for tur. Det desidert største prosjektet er arbeidet med et ambisiøst, nytt miljøbygg for Høyskolen Kristiania i Kirkegata 2325 i Oslo sentrum. Prosjektet er godt i gang! AVA har i alle år hatt solid og god kompetanse på forvaltning og drift av næringseiendom. Derimot, på utvikling, har vi manglet solid kompetanse. Nå er første steg i etableringen av utviklingsavdelingen satt. Petter har på den mest tilfredsstillende måte tatt oppgaven på alvor. Arne Vannebo forteller at «Vi er glade for at Petter Bay Braathen har mønstret på AVA-skuta som Utviklingsdirektør. Petter tilfører verdifull kompetanse som vi nå trenger med de ulike utviklingsprosjektene som står for tur. Han vil i tillegg ha det overordnede ansvaret for AVAs miljø og bærekrafts arbeid. AVA er et eiendomsselskap hvor all kompetanse skal ligge «in house», og dermed er kompetanse på utvikling, miljø og bærekraft svært viktig, da alt fokus fremover vil bygges rundt miljømessige gode løsninger» Arbeidet i 2021, har bestått av å strukturere pågående prosjekter, samt etablere utviklings- og akkvisisjonsstrategien for å nå AVAs overordnede mål om en portefølje på 10 milliarder. Arbeidet har vært utført i samarbeid mellom CFO Joachim Flaten og Petter som utviklingsdirektør.

Porteføljen inneholder flere spennende utviklingsprosjekter, med majoriteten innenfor Askerporteføljen. Askerporteføljen ble supplert med kjøpet av E1-tomta på Elvely. AVA Eiendom og Artel Kapital (Aspelin familien) har et godt samarbeid via Asker Næringseiendom, som har stor tilstedeværelse og økt satsning med flere kommende prosjekter i Asker sentrum. Det er en kompleks og spennende portefølje som spenner fra infill og rehabiliteringsprosjekter, påbygg, til nybygg med både hotell-, kontor- og bolig-formål. Samtlige prosjekter er i sentrumseiendom, som medfører at AVA selv med enkeltbygg, regnes som samfunns- og byutvikler. Dette forplikter! Dette er et ansvar som allerede er godt ivaretatt ved spesiell god relasjon til planmyndighetene i både Drammen, Asker og Oslo. Arbeidet med miljø og bærekraft er lagt under Petter sitt ansvar. Ny strategi for Miljø og Bærekraft er etablert, der underlaget er basert på systematisk og godt arbeid i AVA over flere år. Arbeidet har vært ledet an av Camilla Vannebo, som leder for Miljø og Bærekraft. Miljø og bærekraftstrategien gir en solid grunnmur for oppgradering og utvikling av en grønn portefølje. Petter forteller at både utviklingsstrategien og strategien for miljø og bærekraft er et ledd i oppfyllelsen av overordnet strategi for å oppnå en grønn portefølje på 10 milliarder. I kombinasjon med et bredt og fremoverlent lag, er alle forutsetninger på plass. Vi håper på en fin og innholdsrik reise!

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 21


Elveparken Sandnes I Sandnes utvikles en ny bydel som skal fylles med spennende bolig-, kontor- og handelsarealer.

P

rosjektet i Elveparken har nå god fremdrift. Utvalget for By- og Samfunnsutvikling behandlet et prinsippvedtak for første del av prosjektet i februar, og vi fikk enstemmig vedtak på at endringene fra 1. gangsbehandlingen var gode. Detaljreguleringen er med dette klar for 2. gangsbehandling. Vi opplever et meget godt samarbeid med administrasjonen i Sandnes kommune, og endelig vedtak forventes i løpet av 3. kvartal 2022. Detaljreguleringen omfatter ca. 2/3 av tomt nord på vår utviklingstomt. Totalt legger vi til rette for 310 boliger, 19.000 kvm. BRA næring, 4.500 kvm. BRA tjenesteyting med tilhørende 16.500 kvm. BRA parkeringsanlegg og boder. I tillegg skal det opparbeides en park på 12 dekar, som vil gi en ekstra verdi for beboere og besøkende til området. Planområdet utgjør ca. 41 dekar. Totalt utgjør dette ca. 50% av bolig-utviklingspotensialet vårt i Sandnes. Utleiegraden på våre eksisterende eiendommer i Sandnes er fortsatt høy, og våre handelsarealer er nå fullt utleid. I planleggingen vektlegges spennende arkitektur, gode materialer og en hyggelig gatestruktur. Elveløpet til Storåna skal åpnes gjennom eiendommen, og langs vannet skal det etableres en nydelig park til glede for hele Sandnes sentrum. Prosjektet vil være et flott tilskudd til den videre utvikling av sentrumsområdet i Sandnes.

22 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS



Utviklingsporteføljen AVA besitter en betydelig eiendomsportefølje som kan utvikles. Denne utviklingsporteføljen er verdsatt til 2,7 milliarder kroner og vil bli realisert de kommende årene. I Kirkegata 23-25 i Oslo sentrum har vi allerede revet den eksisterende eiendomsmassen og igangsatt byggingen av et nytt høyskolebygg. Denne eiendommen vil stå ferdig i 2024. E1 i Asker sentrum er ferdig detaljregulert og byggestart er planlagt i 2023. De øvrige prosjektene vil komme tett de neste årene.

I den siste tiden har markedet for næringseiendom vært svært godt. Det har derfor vært et strategisk valg å vri fokuset mot mer utvikling. AVA har en målsetting om å inneha eiendommer for over 10 milliarder kroner i verdi om få år, i denne sammenheng blir en realisering av utviklingsporteføljen en viktig bidragsyter for å kunne oppnå denne ambisiøse målsettingen.

NY HØYSKOLE I KVADRATUREN FERDIGSTILLES JULI 2024

Kirkegata 23-25 er allerede revet, og det er ikke lenge til Høyskolen Kristianias nye hovedkvarter skal reises i Kvadraturen. Bygget vil romme 11.300 kvm. Høyskolen er utleid på en 20 års fast leiekontrakt; en bunnsolid eiendom som vil medføre et stødig grunnlag for videre vekst. Veidekke ferdigstiller bygget 12. juli 2024.

24 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


E1 TOMTA PROSJEKTERES PLANLAGT BYGGESTART I 2023

Asker sentrum skal utvides, og E1-tomta er en sentral brikke i den ambisiøse områdereguleringen. Fra torget og Stasjonskvartalet, over elva, vil morgendagens askerbøringer møte et helt nytt elvetorg og et 7 etasjers høymoderne kontorbygg som markerer Askers nye sentrumsarealer. Byggets fokusområder er sosial bærekraft og ikonisk arkitektur. Planlagt byggestart i 2023.

BOLIGPROSJEKT PÅ ERTELØKKA ARBEIDET MED DETALJREGULERINGEN ER IGANGSATT

På Erteløkka ut mot Askerveien skal det utvikles 150 boliger med næringsareal på bakkeplan. Askerveien skal oppgraderes til en viktig akse inn mot Asker sentrum; gata vil gjøre bakkearealene til ettertraktede nærings- og handelsareal. Arbeidet med detaljreguleringen er igangsatt. Illustrasjon fra: jm.no

SPENNENDE NYBYGG PÅ ERTELØKKA DIALOGEN MED KOMMUNEN ER I GANG

Vestsiden av Erteløkka med dagens brannstasjon og Pyramiden ligger sentralt plassert – et steinkast unna larmen fra sentrum. Området er imidlertid underutviklet. Vi planlegger et meget attraktivt nybygg på over 10.000 kvm. på tomta. Dialogen med kommunen er i gang, med så langt positive signaler. Reguleringsarbeidet er foreløpig ikke igangsatt.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 25


INNFILL-PROSJEKT I DRAMMEN ARBEIDET MOT KOMMUNEN ER IGANGSATT

AVA besitter svært attraktive eiendommer rundt Bragernes Torg i Drammen. Nedre Storgate 1 og Bragernes Torg 12 ligger vegg-i-vegg med langsiden ut mot Nedre Storgate – i hjertet av Drammen by. Her skal det utvikles nye, attraktive areal. Loftet skal bebygges samt en innfill mellom Nedre Storgate 1 og Amtmand Bloms gate 1A. Arbeidet mot kommunen er igangsatt.

PARKERINGSTOMT I DRAMMEN SENTRUM INTERN PROSJEKTERING IGANGSATT

I Drammen planlegges det å bygge et kontorbygg over den eksisterende og meget lønnsomme parkeringstomten som vi eier. Ved å utvikle tomta får vi oppført et kontorbygg på 2.900 kvm., vegg i vegg med Drammen Rådhus. Det nye bygget vil kobles sammen med Amtmand Bloms gate 1 (som vi allerede eier), slik at vi får større og mer effektive etasjeplan.

VI SÅR NYE, SPENNENDE PROSJEKTER!

26 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


NEDRE STORGATE 1 / BRAGERNES TORG 12 I DRAMMEN SENTRUM

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 29


Nøkkeltall

Å komme sammen, er begynnelsen. Å holde sammen, er framskritt. Å arbeide sammen, er suksess. - Henry Ford


KONTRAKTSFESTEDE LEIEINNTEKTER

LTV

227 MNOK

REFORHANDLINGSRATE

56,8%

91%

AKSJEKURS AVA EIENDOMSPARTNER AS1

VEK-UTVIKLING1

250

1200

200

1000 800

150

600

100

400

50 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0

200 0

2013

2014

2015

EIENDOMSVERDI BASERT PÅ BELIGGENHET2 Sandvika 10% Småbygg 7%

Oslo 27%

Skien 4%

2016

2017

2018

2019

2020

2021

LEDIGHET

3,0 2,5 2,0 1,5 1,0

Drammen 24%

0,5 Asker 28%

1 2

0,0 Q4/2017

Q4/2018

Q4/2019

Q4/2020

Q4/2021

Det er utbetalt 172 MNOK i utbytte siden 2012. Vektet på egenkapital.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 29


Ansatte SANDVIKA

Arne Vannebo Daglig leder

Joachim Berentz Flaten Finansdirektør

Petter Bay Braathen Utviklingsdirektør

Geirr H. Vannebo Leder Kontoreiendom

Henrik Teigen Akselsen Leder Handelseiendom

Erling Skovli Eiendomssjef

Anne Hornkjøl Økonomisjef

Rikke Kaae Fjellhaugen Økonomisjef

Mette Warhuus Økonomiansvarlig

Eystein Vannebo Teknisk sjef

Svein Flater Teknisk ansvarlig

Arvid Ekholt Teknisk ansvarlig

Anette Rønnestad Nærbø Leder HR og Kommunikasjon

Aleksander Vannebo Trainee

SANDNES

Leif Nieuwejaar Daglig leder, Sandnes

30 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

Maren Nøkleby Lea Administrasjon og driftsmedarbeider


Selskapsstruktur AVA EIENDOMSPARTNER AS

100%

EIENDOM AS

50,1%

50%

60%

100%

100%

AVA EIENDOMSFORVALTNING AS

AVA EIENDOMSDRIFT AS

65%

100%

100% Victoriagården Kontor Sandvika

ASKER NÆRINGSEIENDOM AS

SANDNES EIENDOM HOLDING AS

SKIEN INDUSTRIBYGG AS

KIRKEGATA 23-25 HOLDING AS

AVA SMÅBYGG AS

Stasjonskvartalene Asker

Elveparken Sandnes AS Sandnes

Amtmand Aallsgate Skien

Kirkegata 23-25 Oslo

Rema 1000 Kristiansand

Rådmann Halmrast vei 14 Sandvika

Erteløkka Asker

Rema 1000 Asker

Elvegaten 11 Sandnes

65%

Kiwi Elverum

Bragernes Torg 1 Drammen

Asker Sentrum Utvikling AS

Victoriagården Handel Sandvika

Bragernes Torg 8 Drammen Bragernes Torg 10 Drammen Bragernes Torg 12 Drammen Amtmand Bloms gate 1 Drammen

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 31


2 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


Presentasjon av eiendommer


VÅRE EIENDOMMER ASKER

ERTELØKKA

Erteløkka ligger i gangavstand fra alt av offentlig kommunikasjon og har en god leietakermiks med mye helserelatert og kommunal virksomhet, og Askers eneste sentrumshotell.

Areal: 35.350 m2 Byggeår: 1985/2008

Formål: Kontor/Handel/hotell Leietakere: Scandic Hotel, SATS, Asker Kommune, Profier m.fl.

ASKER

STASJONSKVARTALENE

Stasjonskvartalene har beste beliggenhet midt i Asker sentrum – med god parkeringsdekning og umiddelbar nærhet til alt av offentlig kommunikasjon. Med den kommende utviklingen i Asker vil Stasjonskvartalene forsterke posisjonen sin ytterligere.

34 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

Areal: 26.568 m2 Byggeår: 1994/96

Formål: Kontor/handel Leietakere: CAMBI, Politiet, Asker Kommune, REMA 1000, Prosesspilotene AS og Sedgwick Norway AS m.fl.


VÅRE EIENDOMMER SANDVIKA

VICTORIAGÅRDEN HANDEL

Victoriagården har handelsseksjoner med en meget attraktiv beliggenhet langs Sandvikselva. Dette blir en del av «nye Sandvika sentrum», et område i stor utvikling og med høyt potensial i fremtiden.

Areal: 1.356 m2 Byggeår: 2009

Formål: Handel Leietakere: Privatmegleren, Kanel, Eie Eiendomsmegling, Sebastian Tapas & Bodega

SANDVIKA

SANDVIKA

RÅDMANN HALMRASTS VEI 14

VICTORIAGÅRDEN KONTOR

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

En klassisk bygård med handelsarealer på bakkeplan og kontorer i etasjene over. Eiendommen har en god beliggenhet midt i Sandvika sentrum, rett ved både kollektivknutepunkt og høyskole.

2.057 m2 1909/2010 Kontor/handel KCO, Saia Frisør og Kirkelig Fellesråd i Bærum

Et moderne kontorbygg med sentral beliggenhet midt i Sandvika sentrum. Et stort attraktivt p-hus i underetasjen og alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

2.486 m2 2008 Kontor ABBL, TEVA, Norway AS og AVA Eiendom

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 35


VÅRE EIENDOMMER DRAMMEN

DRAMMEN

NEDRE STORGATE 1

AMTMAND BLOMS GATE 1A

Hjørneeiendom med sentral og spennende beliggenhet langs gågaten i Drammen sentrum – rett ved hovedinngangen til kjøpesenteret Magasinet.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Sentralt beliggende næringseiendom i hjertet av Drammen sentrum.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

913 m 1870 Handel/kontor HM m.fl. 2

1.964 m2 1984 Handel og kontor H&M

DRAMMEN

BRAGERNES TORG 8

Eiendommen ligger perfekt plassert midt på solsiden av Bragernes Torg og er en av de beste lokasjonene for servering i Drammen.

36 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

Areal: 2.224 m2 Byggeår: 1868

Formål: Servering/kontor Leietakere: Jonas B, Pigen, Hyttelykke, Everyday m.fl


VÅRE EIENDOMMER DRAMMEN

DRAMMEN

AMTMAND BLOMS GATE 1

En hjørneeiendom med sentral og spennende beliggenhet. Eiendommen er nærmeste nabo til Drammen Rådhus og ligger langs hovedgaten gjennom sentrum. Det er i tillegg en egen parkeringsplass med 18 plasser på eiendommen.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

2.788 m2 1976 Kontor/handel Drammen kommune, Cosmopolitan AS, Centrum Optikk AS m.fl.

BRAGERNES TORG 1

Eiendommen har en perfekt beliggenhet på torget langs Drammenselven, og det er umiddelbar nærhet til alt av offentlig kommunikasjon. Eiendommen ble bygget for Kreditkassen i 1975. Selve tomten bygget står på, har en ærverdig historie. Her var Grand Hotel i Drammen lokalisert frem til det brant ned i 1970.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

4.435 m2 1975 Kontor/handel Solli Arkitekter, LNT Marine m.fl.

DRAMMEN

DRAMMEN

BRAGERNES TORG 10

BRAGERNES TORG 12

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

En praktfull hjørneeiendom som ligger midt på Bragernes Torg. Byens beste beliggenhet for restaurantdrift? Eiendommen ble bygget i 1886 etter bybrannen og har opp gjennom årene blant annet huset Lier Sparebank og Drammens Tidende.

2.016 m2 1870 Handel Cosmopolitan AS

Eiendommen ligger perfekt plassert midt på solsiden av Bragernes Torg, i tillegg til at den har god eksponering mot byens gågate. På folkemunne kalles dette «Emil Jensen gården» da den tidligere har huset Emil Jensen Varemagasin.

2.310 m2 1870/1962 Handel H&M, Apotek 1

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 37


VÅRE EIENDOMMER SANDNES

SANDNES

ELVEGATEN 11

HOLBERGSGT. 15

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Et moderne kombinasjonsbygg med handels- og kontorarealer midt i Sandnes sentrum. Butikkarealene er en del av AMFI Vågen, et av regionens største kjøpesentre.

14.098 m2 2007 Kontor Coop Extra, REMA 1000, Apotek 1, Sandnes kommune, Stavanger Universitetssykehus m.fl.

En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.

3.760 m2 1950 Kontor/handel Boots Apotek, Sandnes Parkeringsdrift AS, Sandnes kommune m.fl.

SANDNES

SANDNES

HOLBERGSGT. 19

GRAVARSVEIEN 30-36

En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

9.426 m2 1950 Handel Sandnes kommune og Flügger Farve m.fl.

38 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

19.336 m2 1930 Kontor/handel Jysk AS, Dekk 1 AS m.fl.


VÅRE EIENDOMMER OSLO

UNDER UTVIKLING

KIRKEGATA 23-25

Utvikles til en moderne undervisningseiendom med høye miljøambisjoner.

SKIEN

SKIEN INDUSTRIBYGG

Eiendomsmassen består av ABBs mellomspennings- og lavspenningsfabrikk som er Skiens største industri-arbeidsplass med ca. 700 ansatte.

Areal: 50.531 m2 Formål: Industri Byggeår: 1940-1997 Leietakere: ABB

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 39


VÅRE EIENDOMMER AVA SMÅBYGG

REMA BORGEN

Borgen Torv ligger sentralt plasser ved Borgenveien i Asker, med gangavstand til Borgen Skole og store boligområder. AVA Borgen eier tre næringsseksjoner på eiendommen, hvorav alle er utleid på svært lange kontrakter.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

AVA SMÅBYGG

1.700 m2 2017 Kontor/handel Rema 1000 og Asker Kommune

SØGNE HANDELSEIENDOM

Dagligvarebutikk sentralt i Søgne sentrum, rett ved pendlerparkeringen til byens kollektivknutepunkt. Vår seksjon er nabo med Power, som også hører til sameiet. Søgne er under stor utvikling, og vår beliggenhet blir stadig mer attraktiv.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

AVA SMÅBYGG

1.533 m2 2016 Handel Rema 1000

KIWI ELVERUM

Dagligvareeiendom med sentral beliggenhet på Grindalsmoen i Elverum. Området utvikles nå til en storhandelspark for Elverum og forbipasserende på hovedveien til Trysil og Østerdalen.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

40 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

1.450 m2 2020 Handel KIWI


Styrets beretning


Styrets årsberetning AVA EiendomsPartner AS kjøpte den 20. april 2021 seg opp fra 50% til 100% eierskap i AVA Eiendom AS. AVA Eiendom AS ble dermed et heleid datterselskap. I mai 2021 kjøpte AVA EiendomsPartner AS via AVA Eiendom AS seg opp til en eierandel på 50,1% i Asker Næringseiendom AS. 20. april 2021 er tidspunktet for konserndannelsen til AVA EiendomsPartner AS. AVA EiendomsPartner AS er et eiendomsselskap lokalisert i Bærum. Konsernet eier 29 næringseiendommer med et samlet areal på 195.000 kvm. Eiendommene er hovedsakelig kontor- og handelsbygg. Det har vært god drift i alle eiendommene med lite ledighet gjennom året. De samlede inntektene for AVA EiendomsPartner AS konsern utgjorde 187 MNOK, hvorav 124 MNOK var leieinntekter. Driftsresultatet for konsernet endte på -15 MNOK og resultatet før skatt utgjorde -81 MNOK. Konsernet har hatt betydelige utviklingskostnader i året knyttet til et utviklingsprosjekt i Sandnes og et i Kirkegata 23-25 i Oslo. Bygget i Kirkegata 23-25 er revet og utrangeringen er kostnadsført med 117 MNOK. Konsernets balanse utgjorde 3,7 milliarder kroner ved årsskiftet. Bankbeholdningen er på 132 MNOK og den bokførte egenkapitalandelen utgjorde 31%. Den verdijusterte egenkapitalen er på et høyere nivå. Den bokførte egenkapitalen i morselskapet er på 19,75% (87%). Det ble nok et godt år for næringseiendomsmarkedet generelt i 2021. De fleste segmenter har opplevd positiv verdiutvikling. Det er imidlertid forventet at verdistigningen vil avta noe fremover grunnet renteøkning. Selskapets eiendommer har attraktive beliggenheter og er utleid til solide leietagere. Foruten oppkjøpet i AVA Eiendom AS og Asker Næringseiendom AS så har konsernet i mai 2021 kjøpt tre dagligvareeiendommer, AVA Borgen AS, AVA Elverum AS og Søgne Handelseiendom AS. Høsten 2021 solgte konsernet Karl Johans gate 14 AS. Gevinsten i konsernet på 46 MNOK knytter seg til dette salget.

42 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

Utviklingsprosjektene i konsernet hadde god fremdrift i 2021, og detaljreguleringen for store deler av vårt tomteområde i Sandnes ble enstemmig vedtatt politisk 14.4.2021. 2. gangs høring hos kommunen forventes i august 2022. I Kirkegata 23-25 i Oslo er det gamle bygget revet og det er igangsatt oppføring av et topp moderne undervisningsbygg med høye miljøambisjoner. Planlagt innflytning er sommeren 2024. Asker Næringseiendom kjøpte den sentrale E1-tomta i sentrum i Asker. Denne tomta kan bebygges med et nytt signalbygg. AVA EiendomsPartner AS utvikler, forvalter og leier ut egne bygg. Dette gir konsernet en unik mulighet til å tenke langsiktig og bygge for fremtidens brukere. Selskapet jobber målrettet med reduksjon av energiforbruk og klimabelastning. Miljøarbeidet og samfunnsansvaret til selskapet favner bredt og gjenspeiles i en helhetlig tilnærming til bærekraft. Det arbeides kontinuerlig med å redusere ressursbruken i driften av byggene våre, og dette følges nøye opp gjennom energioppfølgingssystem innen energi, vann og avfall for hele eiendomsporteføljen. Andelen SD-anlegg i porteføljen økte fra 54% ved inngangen av 2021 til 79% ved årsslutt. I 2021 ble to BREEAMsertifiseringer igangsatt, både BREEAM-Nor og BREEAM In-Use. I utviklingsprosjektet i Kirkegata 23-25 har vi høye miljøambisjoner og den nye høyskolen skal sertifiseres til «Excellent». Kirkegata 23-25 har fått grønn sertifisering av byggelånet. Det er ingen ansatte i AVA EiendomsPartner AS. Selskapet har dermed ikke sykefravær og det har ikke vært skader eller ulykker i 2021. AVA EiendomsPartner AS har via datterselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS 14 ansatte som står for forvaltning av eiendomsporteføljen til alle selskapene i konsernet. I tillegg er det to ansatte i et deleid selskap. Sykefraværet var på totalt på 0,4 % i 2021. Styret kjenner ikke til at selskapet forurenser det ytre miljø. Ved valg av styrerepresentanter tar selskapet sikte på at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling eller diskriminering grunnet kjønn, etnisitet, hudfarge, språk eller religion.


Pandemien forårsaket av Covid-19-viruset har fortsatt i 2021, og flere sektorer har vært skadelidende pga. nedstengning. Dette ser imidlertid ut til å være et avsluttet kapitel nå. På tidspunktet for regnskapsavleggelsen foreligger ingen indikasjoner på forhold som vil påvirke selskapets evne til å møte sine forpliktelser.

Det er tegnet styreforsikring som inkluderer alle styremedlemmer. Forsikringen dekker sikrede personers erstatningsansvar for krav som fremsettes første gang i forsikringsperioden. Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Målsettingen er å avdempe den finansielle risikoen i størst mulig grad. Selskapet har en diversifisert leietakerportefølje, som også i det vesentligste er sikret med bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike rentesikringsinstrumenter. Per 31.12.2021 var 86% av den langsiktige gjelden i konsernet rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en vektet gjenværende løpetid på 6 år per 31.12.2021.

Styret mener det er riktig å legge forutsetningen for fortsatt drift av selskapet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet.

Samlet kontantstrøm fra den operasjonelle aktiviteten i konsernet var på 552 MNOK, mens resultat før skatt justert for avskrivinger/utrangering utgjorde 66 MNOK. Den langsiktige gjelden i konsernet har økt med 2 milliarder kroner. Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter var -2,5 milliarder kroner i 2021.

Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskap for 2021, som viser et overskudd for selskapet på 8.277.997,- kroner og et underskudd for konsernet på 51.345.872,-, et riktig uttrykk for selskapets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet og årsberetningen, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet.

Styret foreslår følgende anvendelse av overskuddet i morselskapet: Avsatt til utbytte Overført fra overkurs til udekket tap Sum disponering

27.082.380,- 18.804.382,8.277.998,-

Sandvika, 24. mai 2022

Arne Vannebo Styremedlem / Daglig leder

Tor Hannibal Fossum Styremedlem

Anders Aasand Styrets leder

Ronny Johnsen Wilhelmsen Styremedlem

Joachim Berentz Flaten Styremedlem

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 43


44 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


Investeringer er farligst når det ser enkelt ut. - Warren Buffett

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 45


RESULTATREGNSKAP MORSELSKAP 2020

KONSERN (MOR 2020) 2021

NOTE

BELØP I NOK

NOTE

20.4-31.12.2021

2020

Driftsinntekter og driftskostnader 0

0

Leieinntekter Andre driftsinntekter

124 437 440

0

16 864 895

0

0

0

Gevinst ved salg av driftsmidler

46 055 180

0

0

0

Sum driftsinntekter

187 357 515

0

0

0

Etableringskostnader

0

0

0

0

92 915

46 915

0 0

14 078 870

0

15 987 261

92 915

6

30 730 375

0

6

117 192 539

0

Varekostnad Personalkostnader

14

0

Avskrivning

0

Utrangering

2

2

579 255

790 384

Annen driftskostnad

24 769 275

579 255

672 170

837 299

Sum driftskostnader

202 758 320

672 170

-672 170

-837 299

Driftsresultat

-15 400 805

-672 170

Inntekt på investering i datterselskap

0

0

Renteinntekt på foretak i samme konsern

0

0

Finansinntekter og finanskostnader 0

0

0

479 117

319 281

6 707 257

Annen renteinntekt

7 411 588

319 281

0

6 529 770

Annen finansinntekt

44 688 073

0

319 281

13 716 144

Sum finansinntekter

52 099 661

319 281

0

3 633 764

Rentekostnad til foretak i samme konsern

9 467 844

2 291 515

Annen rentekostnad Annen finanskostnad

11,13

0

0

117 753 954

9 467 844

1 417

491

373 475

1 417

9 469 262

5 925 770

Sum finanskostnader

118 127 429

9 469 261

-9 149 981

7 790 374

Netto finansposter

-66 027 769

-9 149 980

-9 822 151

6 953 075

Resultat før skattekostnad

-81 428 574

-9 822 151

-569 518

-1 324 922

-9 252 633

8 277 998

-9 252 633

8 277 998

5

Skattekostnad

3

Årets resultat Herav minoritetsinteresser Disponering av årsresultat Overført annen egenkapital

32 571 578

18 804 382

-23 318 945

-27 082 380

Avsatt utbytte

9 252 633

-8 277 998

Sum disponering

46 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

5

Ordinært resultat

Overført fra overkurs

3

-30 082 701

-569 518

-51 345 872

-9 252 633

-51 345 872

-9 252 633

-33 645 332


BALANSE MORSELSKAP PR. 31.12.20

KONSERN (MOR 2020)

PR. 31.12.21

NOTE

BELØP I NOK

NOTE

PR. 31.12.21

PR. 31.12.20

ANLEGGSMIDLER Immaterielle eiendeler 4 823 594

6 148 516

0

0

4 823 594

6 148 516

5

Utsatt skattefordel

5

Goodwill

6

Sum immaterielle eiendeler

0

4 823 594

11 974 836

0

11 974 836

4 823 594

Varige driftsmidler 0

0

Tomter

1 284 179 531

0

0

0

Bygninger

2 228 204 654

0

0

0

Inventar/Leietagertilpasninger

29 059 297

0

0

0

Pågående prosjekt

36 905 067

0

0

0

Sum varige driftsmidler

3 578 348 549

0

0

1 058 122 959

Investeringer i datterselskap

0

0

Lån til foretak i samme konsern

0

0

Investeringer i tilknyttet selskap

0

175 508 576

6

Finansielle anleggsmidler 4

0

0

175 508 576

0

0

0

Investeringer i aksjer og andeler

4

16 000

0

0

0

Andre langsiktige fordringer

7

18 731 897

0

175 508 576

1 058 122 959

Sum finansielle anleggsmidler

18 747 897

175 508 576

180 332 170

1 064 271 475

Sum anleggsmidler

3 609 071 282

180 332 170

0

0

4 721 166

0

1

OMLØPSMIDLER Varer Fordringer 0

0

0

0

40 036 164

0

40 036 164

0

36 702 228

21 726 138

76 738 392

21 726 138

257 070 562

1 085 997 613

Kundefordringer

0

0

4 449 128

40 036 164

9 170 294

40 036 164

Kontanter og bankinnskudd

132 809 953

36 702 228

Sum omløpsmidler

141 980 247

76 738 392

3 751 051 528

257 070 562

Fordringer konsernselskaper 8

Andre fordringer Sum fordringer

Sum eiendeler

8

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 47


BALANSE MORSELSKAP PR. 31.12.20

KONSERN (MOR 2020)

PR. 31.12.21

NOTE

BELØP I NOK

NOTE

PR. 31.12.21

PR. 31.12.20

EGENKAPITAL Innskutt egenkapital 23 318 945

23 537 530

196 287 328

185 789 176

5 191 319

5 191 319

224 797 592

214 518 025

2,3

2,3

Aksjekapital Overkurs Annen innskutt kapital Sum innskutt egenkapital

23 537 530

23 318 945

185 789 176

196 287 328

5 191 319

5 191 319

214 518 024

224 797 592

Opptjent egenkapital Fond for vurderingsforskjeller 0

0

Annen egenkapital

0

0

Sum opptjent egenkapital

0

0

Minoritetsinteresser

224 797 592

214 518 025

3

Sum egenkapital

619 261 366

0

619 261 366

0

322 884 012

0

3

1 156 663 402

224 797 592

5

GJELD Avsetning for forpliktelser 0

0

Utsatt skatt

72 236 494

0

0

0

Andre avsetninger for forpliktelser

3 673

0

0

0

Sum avsetning for forpliktelser

72 240 167

0

0

0

2 080 672 589

0

0

483 706 801

0

0

0

483 706 801

0

0

Gjeld til kredittinstitusjoner

0

0

Leverandørgjeld

0

0

Betalbar skatt

Annen langsiktig gjeld Gjeld til kredittinstitusjoner 10

11,12,13

Gjeld til konsernselskaper Øvrig langsiktig gjeld

10

Sum annen langsiktig gjeld

0

0

11 759 406

0

2 092 431 995

0

0

0

Kortsiktig gjeld

0

0

23 318 945

27 082 380

14 499 473

0

5

4 023 909

0

2 801 020

0

3

27 082 380

23 318 945

0

0

9

381 309 183

8 954 025

429 715 965

32 272 970

Skyldig offentlige avgifter 3

Skyldig utbytte

0

0

8 954 025

360 690 407

32 272 970

387 772 787

Sum kortsiktig gjeld

32 272 970

871 479 588

Sum gjeld

2 594 388 127

32 272 970

257 070 562

1 085 997 613

Sum egenkapital og gjeld

3 751 051 528

257 070 562

Gjeld til konsernselskaper 9

Annen kortsiktig gjeld

Sandvika, 24. mai 2022 Styret for AVA EiendomsPartner AS

Arne Vannebo

Anders Aasand

Ronny Johnsen Wilhelmsen

Tor Hannibal Fossum

Joachim Berentz Flaten

Styremedlem / Daglig leder

Styrets leder

Styremedlem

Styremedlem

Styremedlem


KONTANTSTRØMOPPSTILLING MORSELSKAP 2020

KONSERN 2021

BELØP I NOK

2021

2020 (MOR)

KONTANTSTRØMMER FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER -9 822 151

6 953 075

Resultat før skattekostnad

-81 428 574

-9 822 151

0

0

Resultatført utsatt skatt/betalbar skatt for kjøpte selskap

111 166 698

0

0

0

Kostandsført skatt av avgitt konsernbidrag

0

0

0

0

Periodens betalte skatter

0

0

0

0

Ordinære avskrivninger

30 730 375

0

0

0

Utrangering driftsmidler

117 192 539

0

0

Reversering av tidligere nedskriving

0

0

0

-46 055 180

0

Endring kortsiktige fordringer

30 853 544

-40 036 164

Endring annen kortsiktig gjeld

389 655 651

8 489 197

552 115 053

-41 369 118

-4 899 458 735

0

1 207 267 616

0

645 239 903

0

-18 731 897

0

0

0

-6 529 770

Tilbakeføring av gevinst, aksjer og eiendom

-40 036 164

40 036 164

8 489 197

351 736 382

-41 369 118

392 195 851

0

0

Anskaffelse av varige driftsmidler

0

0

Avgang av varige driftsmidler

0

0

Merverdier varige driftsmidler ved konserndannelse

0

0

Endring langsiktige fordringer

0

0

Minoritet ut av konsern

0

0

Minoritet inn i konsern

442 950 544

0

858 680

0

Tilbakebetaling av kapital på investeringer

0

858 680

0

0

Utbetaling av kapital til minoritet

-86 421 200

0

0

45 447 847

0

0

175 508 576

0

NETTO KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER

0

0

0

-921 532 459

858 680

-876 084 612

0

483 706 801

Salg av aksjer i eiendom Aksjer før konserndannelse

0

Kjøp av aksjer i eiendom NETTO KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER

-2 533 645 193

858 680

2 092 431 995

0

KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER -955 251

0

-22 152 285

-23 318 945

Netto endring langsiktig gjeld Prinsippendring rentesikring Utbytte til aksjonærer

0

-955 251

-23 318 945

-22 152 285

34 999 800

8 524 815

8 524 815

34 999 800

11 892 264

468 912 671

NETTO KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER

2 077 637 865

11 892 264

-28 618 174

-14 976 090

NETTO ENDRING I KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER

96 107 725

-28 618 174

65 320 402

36 702 228

BEHOLDNING AV LIKVIDER 1.1

36 702 228

65 320 402

36 702 228

21 726 138

BEHOLDNING AV LIKVIDER 31.12

132 809 953

36 702 228

Emisjon

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 49


NOTER NOTE 1

REGNSKAPSPRINSIPPER

KONTANTSTRØMSANALYSE Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnKontantstrømsanalysen er satt opp etter indirekte metode. skapsskikk for mellomstore foretak. ENDRING I KONSERNSAMMENSETNING Konserdannelsen skjedde 20/4-2021. AVA EiendomsPartner AS eide tidligere 50% av AVA Eiendom AS med INNTEKTSFØRING døtre. 20/4-21 kjøpte AVA EiendomsPartner AS de resterende 50% av AVA Eiendom AS og dette er tidspunktet for konserndannelsen. ReInntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. sultatet for disse selskapene er med i konsernregnskapet fra 20/4-21. SKATT AVA EiendomsPartner AS har 17 heleide datterselskap; AVA Eiendom Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalAS, Victoriagården Kontor AS, Victoriagården Handel AS, Elvegaten bare skatt og endringer i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med 22% Eiendom Invest AS, Bragernes Torg 1 AS, Bragernes Torg 8 AS, Bragernes på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom Torg 10 AS, Bragernes Torg 12 AS, Amtmand Bloms gate 1 AS, Bragernes regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig Parkering AS, Sandvika Eiendom AS, AVA Eiendomsforvaltning AS med underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skattedatter AVA Eiendomsdrift AS og AVA Småbygg AS med døtrene AVA økende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer Borgen AS, AVA Elverum AS og Søgne Handelseiendom AS. De tre siste eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. selskapene ble kjøpt 1/5-21. Karl Johans gate Holding AS er fusjonert inn i AVA Eiendom AS med KLASSIFISERINGER OG VURDERINGER AV BALANSEPOSTER regnskapsmessig virkning fra 1/1-21. Datterselskapet Karl Johans gate Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. 14 AS er solgt og resultatet til dette selskapet er med fra 20/4-30/9-21. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. AVA Eiendom AS eier 50% av Sandnes Eiendom Holding AS. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økoKonserntallene til Sandnes Eiendom Holding AS (SEH) er tatt inn nomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjennvinnbart beløp etter bruttometoden og 50% av postene i resultat og balanse tas ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart inn i AVA EiendomsPartner konsern fra 20/4-21. SEH konsern består beløp er høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk av selskapene Elveparken Sandnes AS med datterselskapet Sandnes er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Eiendom Drift AS. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. AVA Eiendom AS eier 65% av Kirkegata 23-25 Holding AS med datter Kirkegata 23-25 AS og 60,2% av aksjene i Skien Industribygg AS med Merverdi ved oppkjøp av eiendomsselskaper tilordnes i sin helhet tomt datterselskapet Kombieiendom Skien AS. I tillegg kjøpte AVA Eiendom og bygninger. Nåverdien av utsatt skatt er behandlet som utsatt skatt. seg opp til en eierandel på 50,1% i Asker Næringseiendom AS med døtrene Asker Næringseiendom Invest AS, Stasjonskvartalene AS, Merverdi knyttet til bygninger avskrives i konsernregnskapet over forventet levetid. Erteløkka Holding KS, Erteløkka Holding AS, Erteløkka Utvikling AS og Erteløkka KS 14/5-21. Minioritetens andel av resultatet/egenkapitalen gjelder disse selskapene. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som for faller til betaling innen et år etter balansedagen, samt poster som Det utarbeides ikke eget konsernregnskap for Kirkegata 23-25 Holding knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste av AS med datter og AVA Eiendomsforvaltning AS med datter. anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. HENDELSER ETTER BALANSEDAGEN FORDRINGER I mai 2022 ble det gjennomført en emisjon i AVA EiendomsPartner AS. Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fraDet ble tegnet 708.970 nye aksjer a kroner 233,-, noe som tilsvarer drag for avsetning til forventet tap. et beløp på kroner 165.190.010,-. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. RENTEKOSTNADER Renter på fastlånsavtaler og rentebytteavtaler kostnadsføres etter hvert som de påløper.

50 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


NOTE 2 AKSJEKAPITAL OG AKSJONÆRINFORMASJON ANTALL AKSJER Aksjekapital per 31.12.2021

PÅLYDENDE

4 707 506

AKSJEKAPITAL Kr 5,00

23 537 530

Vedtektene inneholder ikke stemmebegrensninger. Aksjonærer pr. 31.12.21 ANTALL AKSJER AVA Invest AS Salto Eiendom AS Aschim AS Gamma Invest AS Mondesir AS MIL Invest AS Eyvind Holt AS ElinVest AS Sjur Haustveit AS Green Harvest Invest AS Enga Invest AS Benjan Holding AS AVA Investor AS Navico AS Spiten Holding AS Valand Invest AS Bohan & Co AS Helle Røren Invest AS Vestsiden Holding AS AVA Investor 2 AS Flat1 AS Flaten AS Sty871 AS AVA investor 4 AS Parking Advertising AS Andre aksjonærer som eier under 1% Sum antall aksjer

903 294 712 031 467 543 330 000 184 050 137 153 133 969 129 579 106 916 99 848 95 683 92 306 83 010 70 000 65 000 56 605 51 282 47 787 39 000 36 494 33 333 10 000 8 615 6 287 4 846 802 875 4 707 506

TILKNYTNING

ANDEL 19,19 % 15,13 % 9,93 % 7,01 % 3,91 % 2,91 % 2,85 % 2,75 % 2,27 % 2,12 % 2,03 % 1,96 % 1,76 % 1,49 % 1,38 % 1,20 % 1,09 % 1,02 % 0,83 % 0,78 % 0,71 % 0,21 % 0,18 % 0,13 % 0,10 % 17,06 % 100,00 %

Styremedlem/DL Arne Vannebo Styremedlem/DL Arne Vannebo og Styremedlem Joachim B. Flaten Styrets leder Anders Aasand Styremedlem Tor H. Fossum Styremedlem/DL Arne Vannebo Styrets leder Anders Aasand Styremedlem/DL Arne Vannebo Styremedlem Joachim B. Flaten Styremedlem Joachim B. Flaten Styremedlem Ronny Johnsen Wilhelmsen Styremedlem/DL Arne Vannebo Styremedlem Ronny Johnsen Wilhelmsen

Arne Vannebo er daglig leder i AVA EiendomsPartner AS. Det er ingen ansatte i selskapet. I morselskapet er det ikke utbetalt lønn til daglig leder. Arne Vannebo er daglig leder i datterselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS og får lønn via dette selskapet. Personalkostnad i morselskapet gjelder styrehonorar. Honorar til revisjon i morselskapet er kostnadsført med kr. 164.375,- for ordinær revisjon og kr. 9.375,- for annen bistand. I konsernet er det kostnadsført ordinærere revisjonskostnader med kr. 966.740,- og kr. 30.952,- for annen bistand.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 51


NOTE 3 AKSJEKAPITAL/EGENKAPITAL MORSELSKAPET:

AKSJEKAPITAL 23 318 945 218 585

Egenkapital pr. 31.12.2020 Emisjon Dekke udekket tap fra overkurs Utbytte avsatt Årets resultat Egenkapital pr. 31.12.2021 KONSERNET:

23 537 530 AKSJEKAPITAL

1.1.21 AVA EiendomsPartner AS Konserndannelse 20/4-21 Emisjon Utdeling kapital til minoritet Merverdi/minoritet ny datter Dekke udekket tap fra overkurs Utbytte avsatt Konsernets akk. resultat hittil i år Egenkapital pr. 31.12.2021

52 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS

23 318 945

OVERKURS 196 287 328

OVERKURS

ANNEN INNSK. EK 5 191 319

0

185 789 176

5 191 319

18 804 382 -27 082 380 8 277 998 0

ANNEN INNSK. EK

ANNEN EK

MINORITET EK

5 191 319 122 713 591

8 306 230

-18 804 382 23 537 530

TOTAL EK

196 287 328 8 306 230 -18 804 382

598 959 614 218 585

ANNEN EK

185 789 176

5 191 319

46 280 289 18 804 382 -27 082 380 -17 700 540 619 261 366

-86 421 200 320 236 953

-33 645 332 322 884 012

224 797 592 8 524 815 0 -27 082 380 8 277 998 214 518 025 TOTAL EK 224 797 592 721 673 205 8 524 815 -86 421 200 366 517 242 0 -27 082 380 -51 345 872 1 156 663 402


NOTE 4 AKSJER OG ANDELER I DATTERSELSKAP, FELLESKONTROLLERTE SELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP Selskapet har pr. 31/12 aksjer i: SELSKAP

EIER-/STEMMEANDEL

Datterselskap: AVA Eiendom AS SELSKAP I KONSERN Victoriagården Handel AS Victoriagården Kontor AS Elvegaten Eiendom Invest AS Amtmand Bloms gate 1 AS Bragernes Torg 10 AS Bragernes Torg 1 AS Bragernes Parkering AS Sandvika Eiendom AS AVA Eiendomsforvaltning AS AVA Eiendomsdrift AS Bragernes Torg 8 AS Bragernes Torg 12 AS AVA Småbygg AS AVA Borgen AS AVA Elverum AS Søgne Handelsiendom AS Kirkegata 23-25 Holding AS Kirkegata 23-25 AS Skien Industribygg AS Kombieiendom Skien AS Asker Næringseiendom AS Asker Næringseiendom Invest AS Stasjonskvartalene AS Erteløkka Holding KS Erteløkka Holding AS Erteløkka Utvikling AS Erteløkka KS Datter/datterdatter selskap til AVA Eiendom AS Sandnes Eiendom Holding AS Elveparken Sandnes AS Sandnes Eiendom Drift AS Felleskontrollerte selskap i AVA Eiendom AS

BOKFØRT VERDI 100 %

1 058 122 959

EIER-/STEMMEANDEL 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 65,0 % 65,0 % 60,2 % 60,2 % 50,1 % 50,1 % 50,1 % 50,1 % 50,1 % 50,1 % 50,1 % 50,0 % 50,0 % 50,0 %

Se også note 1. Sandnes Eiendom Holding AS sine konserntall blir tatt inn i AVA EiendomsPartner AS sitt konsernregnskap etter bruttometoden. Konsernets egenkapital (100%) er 150,3 MNOK og konsernresultatet for 2021 er -496.013,-. Elvegaten Eiendom Invest AS har forretningskontor i Sandnes. De andre datterselskapene har forretningskontor i Bærum kommune. Alle selskap i konsernet anvender samme regnskapsprinsipper. Alle interne mellomværende er eliminert i konsernregnskapet. Aksjene i datter er eliminert etter oppkjøpsmetoden. Dette innebærer at aksjene er eliminert mot bokført verdi av egenkapitalen i datterselskapene på etablerings-/kjøpstidspunktet. To av datterselskapene eier til sammen 16 aksjer i Vårt Sandvika AS med en bokført verdi på kr. 16.000,-.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 53


NOTE 5 UTSATT SKATT/SKATTEKOSTNAD MORSELSKAP 2021

KONSERN (MOR 2020) 2020

2021

2020

Årets skattekostnad fordeler seg på: Betalbar skatt Endring utsatt skatt Sum skattekostnad

0 -1 324 922 -1 324 922

0 -569 518 -569 518

4 023 909 -34 106 610 -30 082 701

0 -569 518 -569 518

Omløpsmidler Anleggsmidler Pensjonsmidler Fremførbart underskudd Gevinst- og tapskonto Andre midlertidige forskjeller Utsatt skatt pr. 31.12

0 0 0 -6 148 516 0 0 -6 148 516

0 0 0 -4 823 594 0 0 -4 823 594

55 384 883 61 116 536 0 -30 169 352 -13 333 302 -762 271 72 236 494

0 0 0 -4 823 594 0 0 -4 823 594

Utsatt skatt pr. 01.01 Endring i utsatt skatt Endring utsatt skatt som følge av kjøp/salg av selskaper Utsatt skatt pr. 31.12

-4 823 594 -1 324 922 0 -6 148 516

-4 254 076 -569 518 0 -4 823 594

-4 823 594 -34 106 610 111 166 698 72 236 494

-4 254 076 -569 518 0 -4 823 594

Nominell skatt av resultat før skatt Gevinst/tap ved salg av aksjer Skatteeffekt mottatt utbytte Nedskrivning finansielle anleggsmidler Andre forskjeller Skattekostnad

1 529 677 0 0 0 -2 854 599 -1 324 922

-2 160 873 57 452 0 1 533 704 199 -569 518

-17 914 286 -10 132 140 0 0 -2 036 275 -30 082 701

-2 160 873 57 452 0 1 533 704 199 -569 518

NOTE 6 FORRETNINGSBYGG OG GOODWILL Konsernet eier 29 næringseiendommer. 1 av eiendommene er i Oslo, 3 i Bærum, 1 i Skien, 4 i Sandnes, 9 i Drammen, 9 i Asker, 1 i Elverum og 1 i Kristiansand. KONSERNET: Inngangsverdi 1.1. +tilgang i året -avgang -avgang utrangeringer i året Kostpris Akk.ordinære avskrivnger +årets ordinære avskrivninger -avgang avskrivinger salg/utrangering Akk.ordinære avskrivn. Regnskapsmessig bokført verdi % ordinære avskrivninger

BYGG 3 339 018 590 -993 405 311 -119 797 363 2 225 815 916 25 755 708 -28 144 446 -2 388 738 2 228 204 654 1% - 10%

INVENTAR/ LEIETAGERTILP.

PROSJ.UNDER ARBEID

1 448 011 756 -163 832 225

34 854 499 -2 765 493

13 919 794

1 284 179 531

32 089 006

63 654 096 -7 412 830 -19 336 199 36 905 067

0 36 905 067

1 944 958 11 974 836 20 %

TOMT

3 029 709 0 1 284 179 531

3 029 709 29 059 297 10-30%/leietiden

GOODWILL

13 919 794 0 1 944 958

SUM 0 4 899 458 735 -1 167 415 859 -139 133 562 3 592 909 314 0 30 730 375 -28 144 446 2 585 929 3 590 323 385

Goodwill gjelder oppkjøp av forvaltnings- og driftsselskap. UTVIKLING AV EIENDOMMER Bygget i Kirkegata 23-25 er revet i 2021. Utrangeringskostnaden knytter seg hovedsakelig til dette. Her er det nå satt i gang bygging av nytt skolebygg til Høyskolen Kristiania. Området som eiendommene til Elveparken Sandnes AS ligger på skal utvikles og eiendommene skal på sikt rives. 2. gangs høring hos kommunen forventes i august 2022. Utviklingskostnader i konsernet knytter seg i hovedsak til disse to prosjektene.

54 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


NOTE 7 ANDRE LANGSIKTIGE FORDRINGER KONSERNET Andre lån Evigvarende leierett Momskompensasjon Andre fordringer Forskuddsbetaling til leverandører Andre fordringer i balansen:

SELSKAPET 14 999 850 947 932 627 371 2 156 744 0

18 731 897

Andre langsiktige fordringer forfaller om ett til fem år.

NOTE 8 ANDRE FORDRINGER KONSERNET Påløpt inntekt Til gode merverdiavgift Andre fordringer Forskuddsbetaling til leverandører Andre fordringer i balansen:

SELSKAPET 320 794 24 903 626 314 3 477 171 4 449 182

0

NOTE 9 ANNEN KORTSIKTIG GJELD KONSERNET Selgerkreditt Annen kortsiktig gjeld Regnskapført negativ verdi av rentesikring Forskuddsbetaling fra leietakere Påløpt kostnad Påløpt rente Annen kortsiktig gjeld i balansen:

SELSKAPET 358 807 459 1 057 518 1 480 946 4 675 235 7 483 949 7 804 076 381 309 183

358 807 459 1 440 1 480 946

400 562 360 690 407

NOTE 10 ANNEN LANGSIKTIG GJELD SELSKAPET Gjeld til konsernselskap Gjeld til AVA Eiendom AS Sum gjeld konsernselskap *Lånet er renteberegnet med 3% p.a.

*483 706 801 483 706 801

KONSERNET Øvrig langsiktig gjeld Annen gjeld Depositum Sum øvrig langsiktig gjeld

11 543 821 215 585 11 759 406

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 55


NOTE 11 LANGSIKTIG PANTEGJELD Selskapet har ingen pantegjeld. LÅN I KONSERNET 31.12.2021

KONSERN

Pantelån Over-/underkurs og etablering Sum gjeld

2 071 351 207 9 321 382 2 080 672 589

NEDBETALINGSPLAN

2022

2023

2024

2025

Pantelån

602 796 271

694 832 373

393 422 563

40 000 000

2026 10 000 000

DERETTER 339 621 382

NOTE 12 PANTSTILLELSER OG GARANTIER M.M Av konsernets gjeld pr 31.12.21 er følgende sikret ved pant: KONSERN 31.12.2021 Pantelån

2 071 351 207

Den bokførte verdi av eiendeler stillet som sikkerhet ved pant: KONSERN 31.12.2021 Bygninger Tomter Sum

2 294 169 018 1 284 179 531 3 578 348 549

Aksjene i flere av datter-datterselskapene er pantsatt til fordel for pantegjelden i tillegg til eiendelene.

NOTE 13 RENTESIKRING Konsernet har inngått rentesikringsavtaler (renteswapper) for å sikre seg mot resultatsvingninger som følge av endringer i rentenivået. Det er inngått låneavtaler til flytende rente og det er inngått renteswapper som sikrer fast rente på deler av lånebeløpet. BELØP Selskapet Konsernet Sum konsern

VERDI PR 31.12 150 000 000 1 643 441 500 1 793 441 500

* -1 480 946 ** -8 000 456 -9 481 402

* Swappen i morselskapet er solgt i 2022. Som sikkerhet for swappen er det satt inn 4 MNOK på sperret konto da denne swappen ikke har noe tilhørende lån/pant. ** En swap på 100 MNOK har oppstartsdato 14.03.2022. Selskapet mottar flytende rente og betaler fast rente. Fastrenten ligger i intervallet 1,40% til 3,05%. Gjenværende løpetid for swappene er fra 0,5 til 9,5 år. Samtlige rentesikringsavtaler anses å redusere renterisikoen effektivt, og tilfredsstiller dermed kravene til regnskapsmessig sikring.

56 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


NOTE 14 LØNNSKOSTNADER I KONSERN 2021 Lønn, feriepenger, påløpt lønn/bonus Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Refunderte sykepenger Andre ytelser inklusiv rekrutteringskostnader Avsatt styrehonorar Sum personalkostnader Viderebelastede lønnskostnader Sum utgifter i selskapet Gjennomsnittlig antall årsverk

2020 (MOR) 13 668 791 1 926 929 211 967 -18 609 412 935 317 991 16 520 004 -532 743 15 987 261 16

92 915 92 915 92 915

De viderebelastede lønnskostnadene er inntektsført som annen inntekt. Det er ansatt daglig leder i et 50% eid selskap. Se også note 2. Daglig leder har ikke lån i selskapet.

NOTE 15 PENSJONSFORPLIKTELSER I KONSERNET To av datterselskapene er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov.

NOTE 16 VIRKSOMHETSOMRÅDER Konsernets største virksomhetsområde er utleie og forvaltning av kontorbygg. I tillegg kommer drift og prosjektutvikling av næringseiendom. Konsernets virksomhet er i Norge.

NOTE 17 NÆRSTÅENDE PARTER Konserninterne lån løper til markedsmessige betingelser. Datterselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS og datterselskapet AVA Eiendomsdrift AS utfører forvaltnings- og driftstjenester for selskap i samme konsern og tilknyttede-/felleskontrollerte selskap. De vesentligste transaksjoner som er foretatt med selskap i samme konsern og som er eliminert i konsernregnskapet er følgende: Forvaltnings- og regnskaps og prosjekthonorar: 12,8 MNOK. Andre honorarer: 2,3 MNOK. Husleie: 0,6 MNOK Alle transaksjoner er foretatt som en del av den ordinære virksomheten og til armlengdes priser.

NOTE 18 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler, som i det vesentligste er sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike typer rentesikringsinstrumenter. Pr. 31.12.2021 var 86% av konsernets langsiktige rentebærende gjeld rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en gjenværende løpetid på mellom 0,5 og 9,5 år. Gjennomsnittlig lengde på rentesikringene for hele konsernet er ca 6 år pr 31.12. En endring i det generelle rentenivået på 1%-poeng, vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca. 2,8 MNOK per år. Konsernets leiekontrakter reguleres hovedsakelig med 100 % av endringer i konsumprisindeksen.

AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 57


58 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


AVA EIENDOM AS ÅRSRAPPORT 2021 / 59


Jeff Bezos: "Din investeringsstrategi virker så lettfattelig… Hvorfor tar ikke alle bare å kopierer det du gjør?" Warren Buffett: "Fordi ingen ønsker å bli rik sakte."

Den viktigste investeringen du kan gjøre er i deg selv. - Warren Buffett

56 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS



Kontaktinformasjon SANDVIKA Kinoveien 3A, 1337 Sandvika firmapost@ava.no / Tlf: 66 85 08 50

SANDNES Elvegaten 11, 4306 Sandnes firmapost@ava.no / Tlf: 51 60 59 00

62 / ÅRSRAPPORT 2021 AVA EIENDOM AS


Eiendom handler ikke om murstein, det handler om mennesker.