Page 1


INNHOLD HOVEDPUNKTER 2019

06

LEDER - DER KOM STORMEN

07

VI SKAL SKAPE LIV I KVADRATUREN

08

KRONEN PÅ VERKET

10

BÆREKRAFT

12

EN GOD SENTRUMSPLAN

14

BYUTVIKLINGEN FORTSETTER

16

UTVIKLING I AVA EIENDOM AS

18

ANSATTE

22

SELSKAPSSTRUKTUR

23

SKIEN - EN STRATEGISK PLASSERT EIENDOM

24

VÅRE EIENDOMMER

26

STYRETS ÅRSBERETNING

35

RESULTATREGNSKAP

40

BALANSE

41

KONTANTSTRØMOPPSTILLING

42

NOTER

43

REVISORS BERETNING

51

KONTAKT OSS

54


I 2019 ble AVA eier av hele "gullrekka" pĂĽ Bragernes Torg


HOVEDPUNKTER KARL JOHANS GATE 14

SKIEN INDUSTRIBYGG

BRAGERNES TORG

Vi ferdigstiller ombyggingen av Karl Johans gate 14 med to nye kontoretasjer og en spektakulær takterrasse. Eiendommen er nå 100% utleid på lange leiekontrakter. En perle på Karl Johan!

I januar kjøper AVA 60% av Skien Industribygg AS i Skien. En veldig spennende utviklingseiendom på over 50.000 kvm. rett ved togstasjonen i Skien, utleid til ABB de neste 10 årene.

I februar kjøper vi Bragernes Torg 8, og eier nå hele «gullrekka» på Bragernes Torg i Drammen. Vi har på få år bygget opp en meget god portefølje rundt torget.

SANDNES

LEIEKONTRAKTER

ARKITEKTKONKURRANSE

Områdereguleringen i Sandnes blir vedtatt i ny sentrumsplan. Volumet økes fra 50.000 kvm. til 120.000 kvm. Dette tilsier ca. 650 leiligheter og 50.000 kvm. med næringsarealer.

Gjennom året signerer vi leiekontrakter for 121 MNOK og har svært lav ledighet. Ved årsskiftet lå ledigheten på 2,55%. 9 av 10 leietakere forlenger sine leieforhold hos oss.

AVA gjennomfører en arkitektkonkurranse for å se på den videre utviklingen av Kirkegata 23-25, en sentral eiendom i Oslo sentrum med et stort potensial.

AKTIVT EIENDOMSMARKED

SOLID BALANSE

ANSETTELSE

Eiendomsmarkedet er svært aktivt, leienivåene i Oslo sentrum fortsetter å stige og verdsettelsen av næringseiendom er høy.

Selskapets balanse er solid, AVA går ut av året med en netto gjeldsgrad på rett over 50%. Selskapet har en god likviditetsbeholdning og flere ubelånte eiendommer.

Vi øker teknisk avdeling med ytterligere en person. I desember ansetter vi Anders Ruud som starter som Teknisk ansvarlig. Vi kjenner Anders fra vår tid i Salto Eiendom.

ÅRSRAPPORT 2019


DER KOM STORMEN… Internt i AVA har vi i flere år stilt oss spørsmålet om utviklingen i det norske eiendomsmarkedet kunne fortsette. Stadig stigende eiendomspriser og svært gode resultater har vært hverdagen i bransjen. I fjorårets årsrapport stilte vi spørsmålet om prisene hadde gått for høyt. Selvtilliten blant aktørene var mer enn tydelig. Hadde alle de gode årene med leieprisvekst og lave renter gjort at bransjen nå fokuserte for mye på hva de så i bakspeilet? Var risikooppfatningen balansert? Prisen på murstein hadde stadig nådd nye høyder – når ville dette snu? Så kom vi til mars 2020, COVID-19 ble et kjent begrep, og myndighetenes tiltak snudde over natten opp ned på den verden vi kjente til. Mange virksomheter ble stengt, store deler av arbeidsstokken jobbet hjemmefra og man kunne daglig lese om økning i antall smittede og døde som følge av den pågående pandemien. Regjeringen lanserte nye retningslinjer og kraftfulle redningspakker om hverandre.

De siste måneders hendelser vil utvilsomt sette kraftige spor i eiendomsmarkedet, det store spørsmålet er hvor sterkt og hvor lenge. Heldigvis var vår skute allerede rigget for dårligere tider. De store salgene vi nylig har gjennomført hadde frigjort kapital og tatt ned risikoen betydelig. Våre største og viktigste eiendommer var i tillegg sluttet på lange og gode avtaler. Seilene var allerede revet lenge før mars i år. Vi i AVA liker oss når det stormer. Det får frem det beste fra et meget erfarent mannskap og skaper nye muligheter. Vi har en skute som er rigget for vekst og langtur. Da må vi forvente en og annen storm på seilasen. Selv om det blir en del motvind og bølger fremover - akkurat denne stormen som vi nå er midt inne i var vi veldig godt forberedt på.

I AVA har vi rigget skuta for motvind, men konsekvensene av denne pandemien overgikk alle våre antagelser. En oljepris som gikk i null, en voldsom kronesvekkelse og en arbeidsledighet på over 15%. I tillegg til de fatale, helsemessige konsekvensene. Full storm med orkan i kastene.

ÅRSRAPPORT 2019

Arne Vannebo, CEO AVA Eiendom AS


08

KIRKEGATA 23-25

AVA SKAL SKAPE LIV I KVADRATUREN!   Kirkegata 23-25 er med sin historie og beliggenhet en viktig eiendom i kvadraturen. AVA jobber nå for å utvikle et nybygg med høye miljømål og bærekraftig perspektiv. Eiendommen skal tilby førsteklasses lokaler og tilføre aktivitet og bevegelse til området.      I 1959 ble Kirkegata 25 revet og oppført som en ny bygning i 1962, mens bygningen i Kirkegata 23 antas å ha blitt oppført i siste halvdel av 1800-tallet. Kirkegata 23 hadde da 4 etasjer og kjeller. I 1962 ble bygningen ombygget og påbygget med 2 etasjer. Omog påbyggingen i 1962 ble gjort for å huse banklokaler i bygningen. Det er siden foretatt rehabilitering i flere omganger. I dag er eiendommene slått sammen med felles inngangsparti og totalarealet for begge byggene er i dag på 8.291 m2.   Kirkegata er i ferd med å bli en sambruksgate, hvor visse strekninger stenges helt for biltrafikk av hensyn til sikkerheten. Med en meget sentral plassering har eiendommen vår kort vei til alle former for kollektivtransport, og blir regnet som ett av byggene "midt i gryta" i Oslo sentrum. Kirkegata skal bli øst-/vest-aksen i Oslo sentrum som danner ryggraden i bylivet i kvadraturen, dette er positivt for eiendommen. Sammen med Torggata og Markveien skaper Kirkegata et fotgjenger- og sykkelnettverk gjennom sentrum, som bidrar til økt aktivitet i området rundt vår eiendom.    Det foreligger ingen vern eller restriksjoner på dagens bygningsmasse. Dette gir oss muligheten til å føre opp et nytt, topp moderne bygg i kvadraturen. Grunnet dagens løsning på bygget ønsker AVA at det rives og bygges nytt. Nybygg vil mest sannsynlig gi det beste miljøregnskapet over lengre tid. Området har utfordringer med alunskifer, vi ønsker derfor, i

forbindelse med utgravning og fjerning av alunskifer, at det samtidig etableres ytterligere en ny underetasje. Det er etablert god kontakt med både byantikvaren og plan- og bygningsetaten vedørende prosjektet. Vi antar at nybygget vil få et volum på ca. 12.000 m2.   Vi har gjennomført en arkitektkonkurranse sammen med Høyskolen Kristiania. Til konkurransen ble fire av landets ledende arkitektfirmaer invitert. Arkitekfirmaene leverte inn meget gode forslag og det var gjennomgående høy kvalitet på arbeidet. A-Lab kom seirende ut av arkitektkonkurransen med sitt forslag «Kvadratrot». A-Lab er valgt til vår arkitekt i dette prosjektet uavhengig om vi velger å føre opp høyskolebygg eller kontorbygg.     Prosjektet i Kirkegata skal ha høyt fokus på miljø og fremtidsrettede løsninger. Det legges opp til at bygget Breeam-sertifiseres ‘excellent’ og det tilrettelegges for topp moderne styring av bygget basert på teknologi som kommuniserer med smarttelefoner. Prosjektet har som mål at bygget skal være en sosial og inviterende arena for både leietaker og publikum. Av respekt for områdets arkitektoniske utrykk og historie, jobbes det aktivt med å sikre de beste løsningene knyttet til materialvalg, løsning og arkitektonisk uttrykk for nybygget.     Fasaden vil bestå av kvalitetsmaterialer og mye glass. Den tradisjonelle tredelingen av fasaden som man ser i kvadraturen er ivaretatt. Det legges opp til at bygget får en solid base, men med en moderne åpenhet og transparens. Midtpartiet i bygget er det største partiet, krydret med en spennende avtrappende topp. Innvendig legges det opp til to gjennomgående lysgårder som sikrer optimale lysforhold i hele bygget.

ÅRSRAPPORT 2019


09

Et nybygg med høye miljømål og bærekraftig perspektiv.

ÅRSRAPPORT 2019


10

KARL JOHANS GATE 14

KRONEN PÅ VERKET Den 29. november 2018 åpnet dørene til en av Norges flotteste butikker i Karl Johans gate 14 – landets første, og en av verdens største H&M flaggskipsbutikker. Hvis man så ekstra godt etter, kunne man se at det fortsatt var mørkt i det flotte tårnbygget som hadde kommet opp – her skulle nemlig H&M flytte inn med sitt hovedkontor et halvt år etterpå. Malingen hadde knapt tørket i butikken, før entreprenøren flyttet seg opp til de to nybygde toppetasjene.

I mai 2019 stod lokalene klare for innflytting. Med åpen himling og helstøpte gummigulv fikk kontorlokalene et industrielt preg, som igjen mykes noe opp med gjennomgående bruk av eik i kjøkken og kontorfronter. I det nybygde tårnet mot Domkirken er det innredet sosiale soner og et lekkert showroom. Rundt hele lysgården er det glassvegger fra gulv til tak – der man kan se ned på det yrende livet i kjedens flaggskipsbutikk.

Helt fra tegnebrett-stadium kunne man se at disse kontorene ville bli noe spesielt. Med sine store skråvinduer fra gulv til tak, gode takhøyder og lyse tårnrom mot Domkirken lå alt til rette for at dette skulle bli noen av de råeste kontorlokalene i Oslo – spesielt også med den store, spektakulære takterrassen som skulle bygges.

Den kanskje flotteste delen av kontorene er det få som legger merke til fra gateplan - kronen på verket er den lekre takterrassen, der man har fantastiske solforhold gjennom hele dagen, og fri utsikt utover «hele hovedstaden». Ombyggingen av Karl Johans gate 14 er med dette ferdigstilt. Et slitent kontorbygg har blitt forvandlet til en av juvelene langs Karl Johans gate.

ÅRSRAPPORT 2019


11

Ã…RSRAPPORT 2019


12

BÆREKRAFT Valgene vi tar i dag påvirker fremtiden. Fokus på miljø og bærekraft er ikke bare en nødvendighet for å oppnå langsiktige resultater og verdiskapning. Det er et ansvar både AVA som organisasjon og hver og en av oss må ta som deltakere i samfunnet. Hva jobber vi med? Fokuset på bærekraft i AVA har økt betraktelig de siste årene. Vi har i alle år jobbet med energieffektivisering, samtidig som langsiktighet og samfunnsansvar er godt forankret i våre verdier. Likevel er det helt nødvendig å konkretisere dette arbeidet, fortsette å være nysgjerrige og alltid oppsøke innovasjon og forbedring. Helt konkret har vi nedfelt langsiktige og kortsiktige bærekraftsmål, og gjennom en kvartalsvis bærekraftsrapport holder vi oversikt over de fastsatte målene. Vi skal blant annet miljøsertifisere flere eiendommer, implementere miljøavtaler, øke sorteringsgraden til 80% og redusere energiforbruket vårt med 20% innen 2022. AVA har høye ambisjoner når det gjelder miljø og ressursbesparelser og derfor har det vært viktig å måle oss mot - og ta lærdom fra de flinkeste i bransjen. Det har også vært viktig å bygge en god kultur internt, og bærekraftsarbeidet gjennomsyrer nå hele organisasjonen; fra ledelsen til eiendomssjefer, teknisk og økonomi. AVA jobber med å BREAM-in-use sertifisere Karl Johans gate 14, noe vi vi har som mål å få på plass før utgangen av året. I tillegg til dette jobber AVA for at alle eiendommer skal ha kildesortering, SD-anlegg skal være installert på majoriteten av eiendommene våre. Videre har vi som mål at energiforbruksnedgangen i porteføljen skal reduseres med 5-7% fra 2019

og økonomiavdelingen er på god vei til å bli 100% digitalisert. Hver og en av disse delmålene er viktige miljømessige steg på veien mot å minimere vårt miljømessige fotavtrykket samtidig som vi optimaliserer verdiskapningen. Hvordan kan vi påvirke mest? Som alt annet er det viktig å plassere flest ressurser og innsats der vi kan gjøre den største forskjellen. Bygg står i dag for ca. 40% av verdens klimagassutslipp. For å redusere utslippene må byggene bruke mindre energi, redusere avfallsmengden og bygges i materialer med lave utslipp. AVA har lenge jobbet aktivt med energireduksjon, men øker nå innsatsen gjennom implementering av energioppfølgingssystem og mer systematisk arbeid med avfallshåndtering og optimalisering. Store endringer gjøres ikke med gårsdagens teknologi, og derfor tar vi nå i bruk løsninger for smartbygg-teknologi, automatisering og IoT-sensorer. Utover det å redusere det miljømessige fotavtrykket på eiendommene våre er det helt nødvendig å utvikle fleksible, tidløse bygg av høy kvalitet. Dette tar vi med oss blant annet i utviklingen av Kirkegata 23-25, der vi nå prosjekterer en eiendom med bærkraftige løsninger og høy grad av fleksibilitet. Byggene våre skal stå i minst 100 år fremover, og på den tiden skal de påvirke arbeidsplasser, bylivet og jordkloden positivt.

ÅRSRAPPORT 2019


13

Utover det å redusere det miljømessige fotavtrykket på eiendommene våre, er det helt nødvendig å utvikle fleksible, tidløse bygg av høy kvalitet.

ÅRSRAPPORT 2019


14

Ã…RSRAPPORT 2019


15

UTVIKLINGSPROSJEKTET I SANDNES Etter mange års arbeid med sentrumsplan/områderegulering i Sandnes, fikk vi i september 2019 omsider godkjent planene som blant annet tar for seg utviklingstomta vår. Planene legger føringer for vårt videre arbeid med detaljereguleringeringen, som allerede er igangsatt. Rammene i sentrumsplanen gir oss anledning til å bygge ca. 120.000 kvm., med en 50/50 fordeling mellom bolig og næring. For å komme raskere i gang med byggingen, har vi valgt å dele opp reguleringen i delområder, og vi har startet med ca. 1/3 av tomteområdet. Dialogen med kommunen er god, og vi har et felles mål om å få innlevert planen for 1. gangs høring innen september 2020. Så vil markedet regulere videre fremdrift i prosjektet

Vi ser for oss mellom 600 og 650 leiligheter og en miks av butikker, service- og serveringskonsepter på gateplan. I tillegg planlegger vi å føre opp noen rene næringsbygg, der vi gjennom god arkitektur, fleksibilitet og en grønn miljøprofil håper på å tiltrekke flere private aktører til Sandnes sentrum. Vi planlegger også å etablere Elveparken, en stor park som vil strekke seg gjennom tomteområdet vårt. Her vil vi legge til rette for gode møteplasser for besøkende og beboere, og kombinert med serveringssteder og butikker har vi tro på at dette vil bli et av de mest attraktive områdene i Sandnes sentrum – og bli en berikelse for byen.

ÅRSRAPPORT 2019


16

DRAMMEN

BYUTVIKLINGEN FORTSETTER AVA har de siste årene bygget opp en spennende portefølje i Drammen, med fokus på beliggenheter rundt Bragernes Torg. Torget er møtestedet i byen, og har lang historie med handel og servering. I tillegg er det med sin umiddelbare nærhet til alt av offentlig kommunikasjon en attraktiv kontorlokasjon. AVA har hittil gode erfaringer med sin eiendomsportefølje i elvebyen. Fra 2020 ble Drammen administrasjonssenteret for en ny storkommune med mer enn 100.000 innbyggere. Ambisjonene for videre byutvikling er fortsatt høye, og det investeres penger som aldri før. Boligbyggingen i sentrum fortsetter, og mer enn 1000 leiligheter er under oppføring/nylig ferdigstilt innen fem minutters gange fra torget. Dette vil føre til flere mennesker i Drammen sentrum gjennom hele dagen.

Det er i tillegg flere nye transformasjonsprosjekter i pipeline, der boligbygging vil være en god løsning. Dagens bybro som knytter Strømsø Torg og Bragernes Torg sammen har nådd sin normerte levetid, og ny bro er under prosjektering. Den nye broen vil både bli et blikkfang og selve livsnerven i bylivet. Prosjektet estimeres til ca. 0,5 milliarder kroner, og byggestart vil være i 2022. Parallelt med broprosjektet vil BaneNor oppgradere og utvide togstasjonen i Drammen, noe som vil føre til et bedre tilbud til de reisende gjennom flere avganger, kortere reisetid og et mer pålitelig reisetilbud. Perrongene vil også knyttes opp mot den nye bybrua, som vil gjøre avstanden til Bragernes Torg enda kortere.

ÅRSRAPPORT 2019


17

AVA besitter en attraktiv eiendomsportefølje på Bragernes Torg i Drammen og har inntatt en solid posisjon i lokalmarkedet.

ÅRSRAPPORT 2019


18

UTVIKLING AVA EIENDOM AS

LEIEINNTEKTER 180 mill. 160 mill. 140 mill. 120 mill. 100 mill. 80 mill. 60 mill. 40 mill. 20 mill. 0

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

KONTANTSTRØM FØR SKATT 180 mill. 160 mill. 140 mill. 120 mill. 100 mill. 80 mill. 60 mill. 40 mill. 20 mill. 0 -20 mill. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

ÅRSRAPPORT 2019


19

EIENDOMSVERDI BASERT PÅ BELIGGENHET* Skien 4%

Sandvika 6%

SEKTORFORDELTE LEIEINNTEKTER*

Drammen 12%

Parkering 5%

Industri Annet 2% 6%

Sandnes 18% Kontor 42% Asker 9%

Retail/servering 43%

Oslo 51%

Hotel 2% * vektet basert på eierandel

VEK-UTVIKLING

1400 1200 1000 800 600 400 200 0

LEDIGHET

7.00 % 5,25 % 3,5 % 1,75 %

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

0,00 %

Q1/17 Q2/17 Q3/17 Q4/17 Q1/18 Q2/18 Q3/18 Q4/18 Q1/19 Q2/19 Q3/19 Q4/19

ÅRSRAPPORT 2019


LYSPRISEN 2019 Spesialdesignet produkt til prosjekt:

H&M LYSEKRONE – GRAVITY Juryens begrunnelse: Den vakre lysekronen tilbyr ensanselig, stille og vakker stemning mens man beveger seg gjennom byggets syv etasjer. Lysekronen bruker de naturlige kvalitetene til glass på en uttrykksfull måte i samspill med både dagslys og kunstig lys. Produktet vil oppleves å ha en foranderlig fremtoning avhengig av tid på døgnet og gjennom året. Fordeling av kulene følger konseptet Gravity på overbevisende måte. Prosjektet viser resultatet av et godt samarbeid mellom lysdesigner, norsk glassblåsertradisjon hos Hadeland Glassverk og en ambisiøs og kvalitetsbevisst byggherre.


22

AVA EIENDOM AS / ÅRSRAPPORT 2018

ANSATTE SANDVIKA

Arne Vannebo Daglig leder

Geirr H. Vannebo Leder Kontoreiendom

Joachim Berentz Flaten Finansdirektør

Henrik Teigen Akselsen Leder Handelseiendom

Erling Skovli Eiendomssjef

Anne Hornkjøl Økonomisjef

Rikke Kaae Fjellhaugen Økonomisjef

Mette Warhuus Økonomiansvarlig

Eystein Vannebo Teknisk sjef

Anders Ruud Teknisk ansvarlig

Arvid Ekholt Teknisk ansvarlig

Anette Rønnestad Nærbø Leder HR og Kommunikasjon

Celine Vannebo Økonomikonsulent

Camilla Vannebo Økonomikonsulent

Maren Nøkleby Lea Administrasjon og driftsmedarbeider

Lisa A. Eriksen Økonomi og driftsansvarlig

ANSATTE SANDNES

Leif Nieuwejaar Daglig leder, Sandnes

26

Egil Fjelde Vaktmester

ÅRSRAPPORT 2019


23

EIENDOM AS

100%

100%

AVA EIENDOMSFORVALTNING AS

AVA EIENDOMSDRIFT AS

100%

17%

50%

60%

ASKER NÆRINGSEIENDOM AS

SANDNES EIENDOM HOLDING

SKIEN INDUSTRIBYGG AS

Nye Vakås vei 56* Asker

Elveparken Sandnes AS Sandnes

Amtmand Aallsgate Skien

Victoriagården Kontor Sandvika Victoriagården Handel Sandvika Rådmann Halmrast vei 14 Sandvika

Nye Vakås vei 64* Asker

Elvegaten 11 Sandnes

Nye Vakås vei 78* Asker

Karl Johans gate 14 Oslo

Nye Vakås vei 80* Asker

Kirkegata 23-25 Oslo

Stasjonskvartalene Asker

Bragernes Torg 1 Drammen

Erteløkka Asker

Bragernes Torg 8 Drammen Bragernes Torg 10 Drammen Amtmand Bloms gate 1 Drammen

*Solgt mai 2020


24

EN STRATEGISK PLASSERT EIENDOM Skien har tradisjoner knyttet til virke med industri og trelast. Industribyen vokste frem fra 1850-årene grunnet utviklingen av vannkraft og treforedling. I dag er Skien fylkets viktigste handelsog administrasjonsby. Noen av de tradisjonelle industriaktørene som har vært med på å prege byen har lagt ned sin virksomhet, herunder papirfabrikken Union og Orkla sin produksjonsvirksomhet. Dette har åpnet opp for utvikling av nye moderne næringsområder og man står igjen med spennende utviklingstomter etter de tidligere industrigigantene.

elektrisitetsverk, marine, offshore og industri over hele verden. ABB har hatt produksjon i Skien helt siden 1915. Per i dag er det over 700 personer ansatt ved ABB Skien. Eiendommen er delt inn i to fabrikker, på felt Nord utvikles lavspenningsutstyr og på felt syd utvikles mellomspenningsutstyr. ABB sin enhet i Skien omsetter for om lag 2 milliarder i året.

Det er interessant å observere at Google har kjøpt en tomt på 1.947 mål i Skien, noe som sterkt symboliserer transformasjonen fra de tradisjonelle industrivirkene til moderne teknologi.

Tomten er totalt på over 100 mål og bygningsmassen på over 50.000 kvm. Eiendommen er strategisk plassert rett ved togstasjonen i Skien, som etter alle solemerker blir endestasjonen på den nye inter-city traséen. ABB har en lang leieavtale på tomten. Vi er klare til å bistå ABB med å sikre en god produksjon på tomten, og dersom ABB fraflytter eiendommen står vi overfor et meget spennende utviklingsprosjekt.

Det er fortsatt flere aktører i Skien som har tilpasset seg kundenes endrede krav, herunder er Borgestad Fabrikker og ABB i Skien. Fra vår eiendom i Skien produserer ABB sikringsmateriell som leveres til bla.

ABB har opprettet et eget teknologisenter med 40 ansatte som sørger for å utvikle, forbedre og innrette produktene til nye behov.

ÅRSRAPPORT 2019


25

Ã…RSRAPPORT 2019


26

Risk comes from not knowing what you are doing. Warren Buffett


28

VÅRE EIENDOMMER DRAMMEN

DRAMMEN

AMTMAND BLOMS GATE 1

BRAGERNES TORG 1

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

En hjørneeiendom med sentral og spennende beliggenhet. Eiendommen er nærmeste nabo til Drammen Rådhus og ligger langs hovedgaten gjennom sentrum. Det er i tillegg en egen parkeringsplass med 18 plasser på eiendommen.

2.788 m2 1976 Kontor/handel Drammen kommune, Cosmopolitan AS, Centrum Optikk AS m.fl.

Eiendommen har en perfekt beliggenhet på torget langs Drammenselven, og det er umiddelbar nærhet til alt av offentlig kommunikasjon. Eiendommen ble bygget for Kreditkassen i 1975. Selve tomten bygget står på, har en ærverdig historie. Her var Grand Hotel i Drammen lokalisert frem til det brant ned i 1970.

4.435 m2 1975 Kontor/handel Nordea, Brakar, Asplan Viak m.fl.

DRAMMEN

OSLO

BRAGERNES TORG 10

KIRKEGATA 23-25

En praktfull hjørneeiendom som ligger midt på Bragernes Torg. Byens beste beliggenhet for restaurantdrift? Eiendommen ble bygget i 1886 etter bybrannen og har opp gjennom årene blant annet huset Lier Sparebank og Drammens Tidende.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

2.016 m 1870 Handel Cosmopolitan AS 2

En meget sentral kontoreiendom med handelsarealer på gateplan, kun et steinkast unna Karl Johans gate. Eiendommen har et spennende utviklingspotensial og et eget parkeringshus i underetasjen.

Areal: 8.291 m2 Byggeår: 1959/1991 Formål: Kontor/handel Leietakere: Legeforeningen, Outland og Visit Oslo

ÅRSRAPPORT 2019


29

VÅRE EIENDOMMER DRAMMEN

BRAGERNES TORG 8

Eiendommen ligger perfekt plassert midt på solsiden av Bragernes Torg og er en av de beste lokasjonene for servering i Drammen.

Areal: 2.224 m2 Byggeår: 1868

Formål: Servering/kontor Leietakere: Jonas B, Pigen, Consto, Pilares m.fl

OSLO

KARL JOHANS GATE 14

Hele eiendommen er fullstendig rehabilitert og huser nå en av verdens største H&M-butikker.

Areal: 10.558 m2 Byggeår: 1958/1975/2018

ÅRSRAPPORT 2019

Formål: Kontor/handel Leietakere: H&M


30

VÅRE EIENDOMMER ASKER

ERTELØKKA

Areal: 35.350 m2 Formål: Handel/hotell Byggeår: 1985/2008 Leietakere: Scandic Hotel, SATS, Asker Kommune, Profier m.fl.

Erteløkka ligger i gangavstand fra alt av offentlig kommunikasjon og har en god leietakermiks med mye helserelatert og kommunal virksomhet, og Askers eneste sentrumshotell.

SANDVIKA

VICTORIAGÅRDEN KONTOR

Et moderne kontorbygg med sentral beliggenhet midt i Sandvika sentrum. Et stort attraktivt p-hus i underetasjen og alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet.

Areal: 2.486 m2 Byggeår: 2008

ÅRSRAPPORT 2019

Formål: Kontor Leietakere: ABBL og TEVA Norway AS


31

VÅRE EIENDOMMER ASKER

STASJONSKVARTALENE

Areal: 26.568 m2 Byggeår: 1994/96

Eiendommen har en optimal beliggenhet midt i Asker sentrum. Bygget er i teknisk god stand og fremstår som representativt og godt vedlikeholdt.

Formål: Kontor/handel Leietakere: Ikano Finans, CAMBI, Politiet, Asker Kommune, REMA 1000 m.fl.

SANDVIKA

SANDVIKA

RÅDMANN HALMRASTS VEI 14

VICTORIAGÅRDEN HANDEL

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

En klassisk bygård med handelsarealer på bakkeplan og kontorer i etasjene over. Eiendommen har en god beliggenhet midt i Sandvika sentrum, rett ved både kollektivknutepunkt og høyskole.

2.057 m2 1909/2010 Kontor/handel Sonans, Kirkelig fellesråd i Bærum

Victoriagården har handelsseksjoner med en meget attraktiv beliggenhet langs Sandvikselva. Dette blir en del av «nye Sandvika sentrum», et område i stor utvikling og med høyt potensial i fremtiden.

ÅRSRAPPORT 2019

1.356 m2 2009 Handel Privatmegleren, Kanel, Eie Eiendomsmegling, Sebastian Tapas & Bodega


32

VÅRE EIENDOMMER HOLMEN NÆRINGSPARK

HOLMEN NÆRINGSPARK

NYE VAKÅS VEI 56*

NYE VAKÅS VEI 64*

Et enbrukerbygg fra 1985 med god eksponering mot E18. Eiendommen er en del av Holmen Næringspark. Byggets standard er moderne og ble fullstendig oppgradert i 2008.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

2.158 m2 1985/2008 Kontor/lager Flir Systems

Nye Vakås vei 64 er et flerbrukerbygg fra 1987 i Holmen Næringspark. Eiendommen er betydelig modernisert og har gode tekniske løsninger og representative lokaler. Meget god eksponering mot E18 og god parkeringsdekning.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

7.710 m2 1987 Kontor Smith & Nephew AS, Huurre Norway AS, Vitari AS m.fl.

HOLMEN NÆRINGSPARK

HOLMEN NÆRINGSPARK

NYE VAKÅS VEI 78*

NYE VAKÅS VEI 80*

Et kombinasjonsbygg fra 1981 med god eksponering mot E18. Eiendommen er en del av Holmen Næringspark.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

1.503 m2 1981 Kontor/lager UNO AS, Huurre Norway AS, Trygg Kurs m.fl.

Eiendommen er en del av Holmen Næringspark. Kontorbygg fra 1985 med god eksponering mot E18. Eiendommen er betydelig oppgradert, både teknisk og estetisk innvendig, og holder en moderne standard.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

4.698 m2 1985 Kontor Norsk Stål AS, Nissan Nordic, Tryg, IKM Engineering, TDS AS m.fl.

*Solgt mai 2020

ÅRSRAPPORT 2019


33

VÅRE EIENDOMMER SANDNES

SANDNES

ELVEGATEN 11

HOLBERGSGT. 15

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

Et moderne kombinasjonsbygg med handels- og kontorarealer midt i Sandnes sentrum. Butikkarealene er en del av AMFI Vågen, et av regionens største kjøpesentre.

14.098 m2 2007 Kontor Coop Extra, REMA 1000, Apotek 1, Sandnes kommune, Stavanger Universitetssykehus m.fl.

En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.

3.760 m2 1950 Kontor/handel Boots Apotek, D. Nystedt AS, Sandnes kommune m.fl.

SANDNES

SANDNES

HOLBERGSGT. 19

GRAVARSVEIEN 30-36

En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

9.426 m2 1950 Handel Sandnes kommune og T.A. Elektronikk AS m.fl.

En kombinasjonseiendom med sentral beliggenhet. Eiendommen er en del av vårt utviklingsprosjekt i Sandnes sentrum, der det gjennom transformasjon av vår 87 mål store tomt skal skapes en ny bydel.

Areal: Byggeår: Formål: Leietakere:

ÅRSRAPPORT 2019

19.336 m2 1930 Kontor/handel NAV, Sandnes læringssenter, Jysk AS, Dekk 1 AS m.fl.


34

VÅRE EIENDOMMER SKIEN

SKIEN INDUSTRIBYGG

Eiendomsmassen består av ABBs mellomspennings- og lavspenningsfabrikk og er Skiens største industri-arbeidsplass med ca. 700 ansatte.

ÅRSRAPPORT 2019

Areal: 50.531 m2 Formål: Industri Byggeår: 1940-1997 Leietakere: ABB


35

STYRETS Ã…RSBERETNING


36

STYRETS ÅRSBERETNING 2019 var et tilfredsstillende år for AVA Eiendom AS, med solid drift gjennom hele året. AVA Eiendom AS oppnådde totale driftsinntekter på 142 millioner kroner i 2019. Verdijustert egenkapital var ca. 1 400 MNOK ved årsskiftet. Den bokførte balanse utgjorde 2,2 milliarder kroner per utgangen av 2019. Likviditetssituasjonen i konsernet var tilfredsstillende, med 83 MNOK innestående i bank. Den bokførte egenkapitalandelen utgjorde 29,0% (28,9%), den verdijusterte egenkapitalandelen er vesentlig høyere.

AVA Eiendom AS er et eiendomsselskap lokalisert i Sandvika i Bærum kommune. Konsernet eier 16 næringseiendommer med et samlet areal på 134.500 kvm. I tillegg er AVA Eiendom AS medeier og forvalter av ytterligere 12 eiendommer med et samlet areal på 75.500 kvm. Eiendommene er hovedsakelig kontor- og handelseiendommer. Det har vært god drift i alle eiendommene med minimal ledighet gjennom året. Det norske eiendomsmarkedet har utviklet seg positivt gjennom 2019. Transaksjonsaktiviteten nådde et meget høyt omsetningsvolum på ca. 100 milliarder kroner. Verdsettelsen av kvalitetseiendom steg også marginalt i 2019. Rentenivået var stabilt lavt. Arealledigheten var forventet å synke fremover fra dagens nivå på grunn av god vekst i økonomien, samtidig som nybyggingsaktiviteten var begrenset. Grunnet korona-utbruddet forventes det nå økt markedsledighet. Vi er av den oppfatning at kvalitetseiendommer med sentral beliggenhet og seriøse utleiere fortsatt er attraktive for våre kunder. I februar 2019 kjøpte AVA Eiendom AS Bragernes Torg 8 i Drammen og Skien Industribygg. Karl Johans gate 14 i Oslo har blitt ferdigstilt. Høsten 2018 etablerte vi Asker Næringseiendom AS. Dette selskapet eier 12 næringseiendommer i Asker og er markedsleder i sentrum. Asker Næringseiendom AS inkluderes ikke i konserntallene til AVA Eiendom AS. Året ble avsluttet ved at Asker Næringseiendom AS fikk budaksept på salg av 4 bygg. AVA Eiendom AS har hatt en meget lav arealledighet gjennom hele 2019, og ved årsskiftet 31.12.2019 var ledigheten 1,36%. Reforhandlingsraten var i 2019 på 89%, dette betyr at 9 av 10 leietakere forlenger sine leieforhold hos oss. Selskapet opplevde en samlet score på NLI sin kundetilfredshetsundersøkelse på 82 poeng, bransjesnittet er på 80 poeng. AVA Eiendom AS har som mål å bli blant de fem beste selskapene i undersøkelsen. Det ble i hele forvaltningsporteføljen signert leieavtaler med kontrakts-

verdi (årlig leie x løpetid) på totalt 121 millioner i 2019. Viktige forlengelser ble inngått med SATS, Profier og Sandnes Læringssenter. Utviklingsprosjektene våre hadde god fremdrift i 2019. Den nye kommuneplanen i Sandnes ble vedtatt 16. september. Det ble da vedtatt at utviklingstomten eiet 50/50 med Selvaag Bolig ASA kan bebygges med 120.000 kvm. Vi har allerede startet detaljreguleringen og antar at denne blir vedtatt tidlig i 2021. Kirkegata 23-25 i Oslo er en av de få eiendommene i Kvadraturen hvor det ikke foreligger noen restriksjoner på dagens eiendomsmasse. Dette åpner for en potensiell meget spennende utvikling av dagens eiendom. Vi har gjennomført en arkitektkonkurranse hvor A-Lab ble kåret som vinner. Det jobbes nå parallelt med utvikling av både en høyskole og et kontorbygg. Vårt mål er å bygge et moderne bygg, med energieffektive løsninger som skal stå seg godt i et langt tidsperspektiv. AVA Eiendom AS kjøpte forvaltningsselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS 1. januar i 2019. Her er det 14 ansatte som står for forvaltning av eiendomsporteføljen til alle selskapene i konsernet. Sykefraværet var totalt på 2,8 % i 2019. Det har ikke vært skader eller ulykker gjennom året. Ved valg av styrerepresentanter tar selskapet sikte på at det ikke skal forekomme forskjellsbehandling eller diskriminering grunnet kjønn, etnisitet, hudfarge, språk eller religion. Styret mener det er riktig å legge forutsetningen for fortsatt drift av selskapet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet. Konsernet påvirker det ytre miljø gjennom bygging og drift av fast eiendom. Gjennom investeringer i miljøvennlige løsninger, opplæring og holdningsskapende arbeid søker konsernet å bidra til et bedre miljø, også ved å stille krav til leietagere. Konsernet har således løpende fokus på kildesortering, avfallshåndtering, energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav. Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyt-

ÅRSRAPPORT 2019


37

For å redusere renterisikoen benyttes ulike rentesikringsinstrumenter. Per 31.12.2019 var 90% av den langsiktige gjelden i konsernet rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en vektet gjenværende løpetid på 4 år per 31.12.2019.

Våren 2020 har en pandemi forårsaket av covid-19 viruset medført en betydelig usikkerhet både nasjonalt og internasjonalt. Konsernets leietagere rammes i mer eller mindre grad av de økonomiske konsekvensene av tiltakene som myndighetene igangsetter. Ved avleggelse av dette regnskap er det innvilget ca. 1,5 MNOK i husleiefritak til de leietagerne som er hardest rammet av myndighetenes tiltak. På tidspunktet for regnskapsavleggelse foreligger ingen indikasjoner på at pandemien vil påvirke selskapets evne til å møte sine forpliktelser.

Samlet kontantstrøm fra den operasjonelle aktiviteten i konsernet var på -18 MNOK, mens resultat før skatt justert for avskrivinger utgjorde 45 MNOK. Differansen skyldes i hovedsak reduksjon av kortsiktig gjeld. De samlede investeringene i driftsmidler i konsernet var 384 MNOK i 2019. I den forbindelse er den langsiktige gjelden økt med 129 MNOK.

Etter styrets oppfatning gir det fremlagte årsregnskap for 2019, som viser et overskudd for konsernet på 9.409.524,kroner og et overskudd for morselskapet på 2.425.407,kroner, et riktig uttrykk for selskapets stilling og resultatet av virksomheten. Utover det som fremgår av årsregnskapet og årsberetningen, kjenner ikke styret til andre forhold som er av interesse for å bedømme selskapet.

tet til svingninger i det norske rentenivået. Målsettingen er å avdempe den finansielle risikoen i størst mulig grad. Selskapet har en diversifisert leietakerportefølje, som også i det vesentligste er sikret med bankgaranti/depositum.

Styret foreslår følgende anvendelse av overskuddet i morselskapet: Overføring til annen egenkapital 2.425.407,Disponert 2.425.407,-

ÅRSRAPPORT 2019


38

Uten kontinuerlig vekst og fremgang har slike ord som forbedring, prestasjon og suksess ingen mening. Benjamin Franklin


39


40

RESULTATREGNSKAP MORSELSKAP 2018

KONSERN 2019

NOTE

BELØP I NOK

NOTE

2019

2018

Driftsinntekter 0

0

Leieinntekter

214 920 304

0

Gevinst salg aksjer/eiendom

0

0

Annen inntekt

214 920 304

0

Sum driftsinntekter

132 350 178

113 922 540

0

188 719 329

10 203 728

878 230

142 553 906

303 520 099

Driftskostnader 5

0

0

Avskrivninger

0

0

Utrangering driftsmidler (netto) Personalkostnader

27 205 836

22 422 643

0

111 195 545

0

0

18 948 300

3 280 470

1 818 250

3 113 511

Andre driftskostnader

25 106 667

79 465 484

1 818 250

3 113 511

Sum driftskostnader

71 260 803

216 364 142

213 102 054

−3 113 511

Driftsresultat

71 293 103

87 155 957

26 705 650

36 715 255

38 876 432

14 578 832

49 171 206

45 071 080

16 410 876

6 223 007

229 512 930

3 109 496

−3 393 092

684 089

232 906 022

2 425 407

10

Finansinntekter og finanskostnader Konsernbidrag 1 809 519

1 172 245

57 345 494

54 114 481

Netto finansposter

−55 535 975

−52 942 236

Årets resultat før skatter

15 757 128

34 213 721

6 347 604

−45 400 354

9 409 524

79 614 075

−884 535

320 586

Finansinntekter 8

4

Finanskostnader

8

4

Skattekostnad ÅRSRESULTAT Herav minoritetsinteresser Oppskrivninger og overføringer

232 906 022

2 425 407

Overført til (+)/fra fri egenkapital

9 409 524

79 614 075

232 906 022

2 425 407

Sum oppskrivninger og overføringer

9 409 524

79 614 075

ÅRSRAPPORT 2019


41

BALANSE MORSELSKAP PR. 31.12.18

KONSERN

PR. 31.12.19

NOTE

BELØP I NOK

NOTE

PR. 31.12.19

PR. 31.12.18

EIENDELER Anleggsmidler Utsatt skattefordel

4

0

13 301 731

0

Forretningsbygg, driftsløsøre, tomter

5

2 012 798 379

1 668 367 874

0

Goodwill

5

12 552 089

0

0

0

Investering i aksjer

3

88 214 220

92 328 720

Langsiktige fordringer

9

4

8 491 517

7 807 428

0 0 1 083 074 536

1 197 746 668

3

Investering i konsernselskaper

92 312 720

88 198 220

3

393 027 273

473 836 829

9

1 576 906 046

1 767 589 145

Sum anleggsmidler

1 264 890

1 746 244

2 114 829 577

1 775 744 569

3 168 012

11 823 875

11 526 366

10 240 028

Omløpsmidler 0

0

28 863 997

39 704 557

Kundefordringer 6

Andre fordringer

6

264 359 198

30 144 823

Bankinnskudd

83 757 146

334 423 745

293 223 195

69 849 380

Sum omløpsmidler

98 451 524

356 487 648

1 870 129 241

1 837 438 525

2 213 281 101

2 132 232 218

SUM EIENDELER GJELD OG EGENKAPITAL Innskutt egenkapital

110 000 000

110 000 000

2

Selskapskapital

2

110 000 000

110 000 000

196 000 000

196 000 000

2

Overkurs

2

196 000 000

196 000 000

306 000 000

306 000 000

306 000 000

306 000 000

401 693 547

404 118 953

320 742 704

310 448 648

401 693 547

404 118 953

707 693 547

710 118 953

0

0

Sum innskutt egenkapital Opptjent egenkapital 2

Annen egenkapital

2

Minoritetens egenkapital

2

Sum opptjent egenkapital Sum egenkapital

16 620 195

0

337 362 899

310 448 648

643 362 899

616 448 648

269 030

0

Langsiktig gjeld 0

0

1 134 795 136

1 119 623 374

1 134 795 136

1 119 623 374

8

Utsatt skatt

4

Pensjonsforpliktelser

11

0

0

Langsiktig gjeld /pantegjeld

8

1 546 673 374

1 416 945 136

1 546 942 404

1 416 945 136

6 052 411

41 877 541

382 932

614 204

Sum langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld

38 709

303 594

0

0

4

Betalbar skatt, påløpt

4

7

Annen kortsiktig gjeld

7

27 601 849

7 392 604

27 640 558

7 696 198

1 870 129 241

1 837 438 525

Leverandørgjeld

Sum kortsiktig gjeld SUM GJELD OG EGENKAPITAL

16 540 455

56 346 688

22 975 798

98 838 433

2 213 281 101

2 132 232 218


42

KONTANTSTRØMOPPSTILLING MORSELSKAP 2018

KONSERN 2019

BELØP I NOK

2019

2018

KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER 15 757 128

34 213 721

7 606 087

-5 331 380

229 512 930

3 109 496

0

0

Resultatført utsatt skatt/betalbar skatt for kjøpte selskap

0

0

Kostandsført skatt av avgitt konsernbidrag

0

0

Periodens betalte skatter

0

0

Ordinære avskrivninger

27 205 836

22 422 643

0

0

Utrangering driftsmidler

0

111 195 545

Resultat før skattekostnad

0

0

-614 204

-3 972 050

0

0

Reversering av tidligere nedskriving

0

0

-214 920 304

0

Tilbakeføring av gevinst, aksjer og eiendom

0

−188 719 329

5 689 026

−10 840 560

Endring kortsiktige fordringer

7 369 525

-16 368 969

18 080 331

−19 944 360

Endring annen kortsiktig gjeld

-75 631 363

77 188 068

38 361 983

−27 675 424

NETTO KONTANTSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER

−18 306 991

30 628 249

0

0

Anskaffelse av varige driftsmidler

-384 188 430

-405 068 826

KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER 0

0

Avgang av varige driftsmidler

0

-291 150 314

−80 809 556

Endring langsiktige fordringer

481 354

0

0

Minoritet ut av konsern

0

-24 593 004

0

0

Minoritet inn i konsern

29 440 000

0

0

22 179 570

4 114 500

0

0

0

Utbetaling av kapital til minoritet

-11 935 270

0

Tilbakebetaling av kapital på investeringer

772 948 881

4 252

662 803 205

0

Salg av aksjer i eiendom

0

0

-113 293 832

−132 737 202

Kjøp av aksjer i eiendom

0

−92 312 720

258 359 059

−191 367 188

NETTO KONTANTSTRØM FRA INVESTERINGSAKTIVITETER

−362 087 846

250 978 583

-34 498 254

−15 171 762

129 728 238

-55 886 609

KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Netto endring langsiktig gjeld

0

0

0

0

-34 498 254

−15 171 762

NETTO KONTANTSTRØM FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER

129 728 238

−55 886 609

262 222 788

−234 214 374

NETTO ENDRING I KONTANTER OG KONTANTEKVIVALENTER

−250 666 599

225 720 223

2 136 410

264 359 198

334 423 745

108 703 522

264 359 198

30 144 824

83 757 146

334 423 745

Emisjon

BEHOLDNING AV LIKVIDER 1.1 BEHOLDNING AV LIKVIDER 31.12

ÅRSRAPPORT 2019


43

NOTER NOTE 1

REGNSKAPSPRINSIPPER

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for mellomstore foretak. Inntektsføring Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Skatt Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endringer i utsatt skatt. Utsatt skatt beregnes med 22% på grunnlag av de midlertidige forskjeller som eksisterer mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier, samt ligningsmessig underskudd til fremføring ved utgangen av regnskapsåret. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. Klassifiseringer og vurderinger av balanseposter Anleggsmidler omfatter eiendeler bestemt til varig eie og bruk. Anleggsmidler er vurdert til anskaffelseskost. Varige driftsmidler balanseføres og avskrives over driftsmidlets økonomiske levetid. Varige driftsmidler nedskrives til gjennvinnbart beløp ved verdifall som forventes ikke å være forbigående. Gjenvinnbart beløp er høyeste av netto salgsverdi og verdi i bruk. Verdi i bruk er nåverdi av fremtidige kontantstrømmer knyttet til eiendelen. Nedskrivingen reverseres når grunnlaget for nedskrivingen ikke lenger er til stede. Merverdi ved oppkjøp av eiendomsselskaper tilordnes i sin helhet tomt og bygninger. Nåverdien av utsatt skatt er behandlet som reduksjon i kostpris. Merverdi knyttet til bygninger avskrives i konsernregnskapet i takt med avskrivinger i datterselskapenes regnskap. Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter normalt poster som forfaller til betaling innen et år etter balansedagen, samt poster som knytter seg til varekretsløpet. Omløpsmidler vurderes til laveste av anskaffelseskost og antatt virkelig verdi. Fordringer Kundefordringer og andre fordringer oppføres til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. Kontantstrømsanalyse Kontantstrømsanalysen er satt opp etter indirekte metode.

Sandvika Eiendom AS, Elvegaten Eiendom Invest AS, Bragernes Torg 1 AS, Bragernes Parkering AS, Amtmand Bloms gate 1 AS, Bragernes Torg 8 AS, Bragernes Torg 10 AS, AVA Eiendomsforvaltning AS med datter AVA Eiendomsdrift AS og Karl Johans gate Holding AS med datterselskapene Karl Johans gate 14 AS og Kirkegata 2325 AS. AVA Eiendom AS eier 60,2% av aksjene i Skien Industribygg AS med datterselskapet Kombieiendom Skien AS og datter datter Amtmannens Eiendomsforvaltning AS og Casablanca Eiendomsforvaltning AS. Minoritetens andel av resultatet/egenkapitalen gjelder dette konsernet. I tillegg eier AVA Eiendom AS 50% av konsernet Sandnes Eiendom Holding AS. Konserntallene til Sandnes Eiendom Holding AS er tatt inn etter bruttometoden, det vil si at 50% av postene i resultat og balanse tas inn i AVA Eiendom AS sitt konsern. Sandnes Eiendom Holding AS har datter Elveparken Sandnes AS og datter datter Sandnes Eiendom Drift AS. AVA Eiendom AS eier 16,46% av aksjene i Asker Næringseiendom AS. Dette selskapet eier 8 bygg i Asker sentrum og 4 bygg på Hvalstad. Tallene til dette selskapet tas ikke med i konsernregnskapet. Det utarbeides ikke eget konsernregnskap for Karl Johans gate Holding AS med døtre og AVA Eiendomsforvaltning AS med datter. AVA Eiendom AS kjøpte AVA Eiendomsforvaltning AS med datter AVA Eiendomsdrift AS 1.1.19. Dette selskapet står for forvaltningen av eiendommene i konsernet. 24.1.19 kjøpte AVA Eiendom AS 60,2% av aksjene i Skien Industribygg AS. Selskapet eier en stor bygningsmasse i Skien med tilhørende tomteområder som i sin helhet er leid ut til ABB. AVA Eiendom AS kjøpte alle aksjene i Bragernes Torg 8 AS 7.2.19. Selskapet eier en eiendom i Drammen. Hendelser etter balansedagen Våren 2020 har en pandemi forårsaket av covid-19 viruset medført en betydelig usikkerhet både nasjonalt og internasjonalt. Konsernets leietagere rammes i mer eller mindre grad av de økonomiske konsekvensene av tiltakene som myndighetene igangsetter. Ved avleggelse av dette regnskap er det innvilget ca. 1,5 MNOK i husleiefritak til de leietagerne som er hardest rammet av myndighetenes tiltak. På tidspunktet for regnskapsavleggelse foreligger ingen indikasjoner på at pandemien vil påvirke selskapets evne til å møte sine forpliktelser.

Endring i konsernsammensetning AVA Eiendom AS eier pr 31.12.19 100% av datterselskapene Victoriagården Kontor AS, Victoriagården Handel AS,

ÅRSRAPPORT 2019


44 NOTE 2 SELSKAPSKAPITAL ANTALL AKSJER Aksjekapital per 31.12.2019

PÅLYDENDE

AKSJEKAPITAL

100 000

kr 1100,-

110 000 000

Vedtektene inneholder ingen stemmerettsbegrensninger. Aksjonærene har inngått en aksjonæravtale. Følgende aksjonærer eier aksjene i AVA Eiendom AS: ANTALL AKSJER AVA EiendomsPartner AS Varner Kapital AS SUM

I PROSENT

50 000 50 000 100 000

50,00 % 50,00 % 100,00 %

Arne Vannebo er daglig leder i AVA Eiendom AS. Det er ingen ansatte i selskapet. Alle i styre er indirekte eiere i selskapet via andre selskap. I morselskapet er det ikke utbetalt lønn til daglig leder, og det er heller ikke utbetalt styrehonorar i 2019. Se også note 10. Honorar til revisjon i morselskapet er kostnadsført med kr. 188.812,- for ordinær revisjon og kr. 119.375,- for annen bistand. I konsernet er det kostnadsført ordinære revisjonskostnader med kr. 565.194,- og kr. 134.875,- for annen bistand.

ÅRETS ENDRINGER I EGENKAPITAL MORSELSKAP

AKSJEKAPITAL

Regnskap pr. 31/12-2018 Disponering av årets resultat Sum egenkapital 31/12-2019 ÅRETS ENDRINGER I EGENKAPITAL KONSERN Regnskap pr. 31/12-2018 Minoritetens andel av kapital Tilbakebetaling kapital til minoritet Disponering av årets resultat Sum egenkapital 31/12-2019

OVERKURS

110 000 000

196 000 000

110 000 000

196 000 000

110 000 000

196 000 000

ANNEN EGENKAPITAL 310 448 648

110 000 000

196 000 000

10 294 058 320 742 704

AKSJEKAPITAL

OVERKURS

ANNEN EGENKAPITAL 401 693 547 2 425 407 404 118 953

SUM EGENKAPITAL

MINORITET EK

SUM EGENKAPITAL

0 29 440 000 −11 935 270 −884 535 16 620 195

616 448 648 29 440 000 * −11 935 270 9 409 524 643 362 899

707 693 547 2 425 407 710 118 953

Minoriteten gjelder Skien Industribygg AS. Skien Industribygg AS tilbakebetalte kapital til eierne med kr. 30.003.340,- i september 2019. AVA Eiendom AS sin andel av tilbakebetalingen utgjorde kr. 18.065.070,-.

ÅRSRAPPORT 2019


45 NOTE 3 AKSJER OG ANDELER I DATTERSELSKAP, FELLESKONTROLLERTE SELSKAP OG TILKNYTTEDE SELSKAP Selskapet har pr. 31/12 aksjer i: SELSKAP

STIFTELSES-/KJØPSDATO

ANTALL AKSJER

EIER-/STEMMEANDEL

BOKFØRT VERDI

Datterselskap: Victoriagården Handel AS Victoriagården Kontor AS Elvegaten Eiendom Invest AS Karl Johans gate Holding AS Amtmand Bloms gate 1 AS Bragernes Torg 10 AS Bragernes Torg 1 AS Bragernes Parkering AS Sandvika Eiendom AS AVA Eiendomsforvaltning AS Skien Industribygg AS Bragernes Torg 8 AS Sum datterselskap

30.11.2009 30.11.2009 07.03.2013 02.02.2015 16.01.2017 16.01.2017 16.01.2017 16.01.2017 31.12.2018 01.01.2019 24.01.2019 07.02.2019

250 250 15 092 870 451 000 87 100 100 43 50 000 150 44 560 000 600

100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % 60,2 % 100,0 %

24 339 772 3 235 635 7 348 012 751 091 746 51 625 747 32 485 265 87 931 709 21 086 573 20 645 014 20 610 384 27 057 430 67 017 160 1 114 474 446

Tilknyttede-/felleskontrollerte selskap: Sandnes Eiendom Holding AS Asker Næringseiendom AS Bokført verdi av aksjer og andeler

14.02.2013 09.11.2018

500 164 580

50,0 % 16,5 %

83 272 221 88 198 220 1 285 944 887

Forvaltningsselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS med datterselskapet AVA Eiendomsdrift AS ble kjøpt 1.1.2019. Bragernes Torg 8 AS ble kjøpt 7.2.2019. Selskapet eier en eiendom i Drammen. AVA Eiendom AS kjøpte 60,2% av aksjene i Skien Industribygg AS i januar 2019. Dette selskapet eier en stor eiendom i Skien. Minioritetens andel av resultatet/egenkapitalen gjelder dette konsernet. Skien Industribygg konsern består av selskapene Kombieiendom Skien AS med døtrene Amtmannens Eiendomsforvaltning AS og Casablanca Eiendomsforvaltning AS. Skien Industribygg AS har tilbakebetalt kapital til AVA Eiendom AS med kr. 18.065.070,- i 2019. Tallene til konsernet Asker Næringseiendom AS tas ikke med i konsernregnskapet til AVA Eiendom AS. Resultatet til konsernet Asker Næringseiendom AS i 2019 er på NOK 17,9 MNOK etter skatt og egenkapitalen pr 31.12.19 er 534,7 MNOK. Sandnes Eiendom Holding AS sine konserntall blir tatt inn i AVA Eiendom AS sitt konsernregnskap etter bruttometoden, se note 1. Elvegaten Eiendom Invest AS har forretningskontor i Sandnes. De andre datterselskapene har forretningskontor i Bærum kommune. Alle selskap i konsernet anvender samme regnskapsprinsipper. Alle interne mellomværende er eliminert i konsernregnskapet. Aksjene i datter er eliminert etter oppkjøpsmetoden. Dette innebærer at aksjene er eliminert mot bokført verdi av egenkapitalen i datterselskapene på etablerings-/kjøpstidspunktet. To av datterselskapene eier til sammen 16 aksjer i Vårt Sandvika AS med en bokført verdi på kr. 16.000,-.

ÅRSRAPPORT 2019


46 NOTE 4 UTSATT SKATT/SKATTEKOSTNAD MIDLERTIDIGE FORSKJELLER - KONSERNET

31.12.2019

31.12.2018

ENDRING

Forskjell bedr.øk. og skattem.driftsmidler Gevinstkonto Kundefordringer Sum midlertidige forskjeller: Forskjeller som ikke utlignes, anl.midler Sum midlertidige forskjeller etter utligning:

227 340 750 10 506 069 −105 144 237 741 675 4 792 000 242 533 675

124 487 158 10 607 868 −13 734 135 081 292 4 792 000 139 873 292

102 853 592 −101 799 −91 410 102 660 383 0 102 660 383

Skattemessig underskudd: Grunnlag for årets rentefradragsbegrensning Grunnlag utsatt skatt: Utsatt skatt/skattefordel (-) Endring utsatt skatt - overgang bruttometoden Endring utsatt skatt knyttet til kjøp av selskap Utsatt skatt/skattefordel (-)

−222 184 532 −19 126 262 1 222 881 269 030

−178 420 441 −19 351 901 −57 899 050 −12 737 795 −563 936

−43 764 091 225 639 59 121 931 13 006 825 563 936 −7 498 607 6 072 154

MIDLERTIDIGE FORSKJELLER - SELSKAPET

−13 301 731

31.12.2019

Forskjell bedr.øk. og skattem.driftsmidler Sum midlertidige forskjeller:

31.12.2018

ENDRING

0 0

0 0

0 0

Skattemessig underskudd:

−35 488 313

−38 597 809

3 109 496

Grunnlag utsatt skatt: Utsatt skatt/skattefordel (-)

−35 488 313 −7 807 428 22 %

−38 597 809 −8 491 517 22 %

684 089

BEREGNING AV BETALBAR SKATT

KONSERNET

SELSKAPET

Resultat før skattekostnad Permanente forskjeller Avskrivning på konsernnivå Endring midlertidige forskjeller Midlertidige forskjell - inn i konsern i året Endring av fremførbart underskudd Fremførbart underskudd, inn i konsern i året Endring underskudd ifbm rentebegrensning Årets grunnlag betalbar skatt 22% betalbar skatt av beregningsgrunnlaget

15 757 128 154 028 9 244 211 −102 660 383 39 333 260 43 764 091 −3 626 095 −225 639 1 740 601 382 932

22% betalbar skatt av årets skattegrunnlag Skatt datter før konserndannelse Endring utsatt skatt/skattefordel(-) Skattekostnad i resultatet

382 932 −107 482 6 072 154 6 347 604

Utsatt skatt på merverdi ved oppkjøp, se note 1.

ÅRSRAPPORT 2019

3 109 496

−3 109 496 0 0

684 089 684 089


47 NOTE 5 FORRETNINGSBYGG Konsernet eier 16 næringseiendommer. 2 av eiendommene er i Oslo, 3 i Bærum, 4 i Sandnes, 6 i Drammen og 1 i Skien. SPESIFIKASJON: Inngangsverdi 1.1. Fordeling merverdier +tilgang i året -avgang i året - utrangering i året Kostpris 31.12. Akk.ordinære avskrivninger +årets ordinære avskrivninger - avgang avskrivninger utrangering - avgang avskrivninger i året Akk.ordinære avskrivn. 31.12. Regnskapsm. bokf. verdi 31.12. % ordinære avskrivninger

BYGNING

TOMT

1 162 677 188 −107 107 847 658 576 153

122 093 743 107 107 847 84 099 928

LEIETAGERTILPASNING 7 214 988

BILER/ INVENTAR 2 441 310

433 473

4 810 158

PROSJEKTER UNDER ARBEID 379 429 617

GOODWILL

15 690 111 −379 421 393

1 714 145 494 3 065 183 22 083 802

313 301 518 0 0

7 648 461 1 110 352 1 332 763

7 251 468 1 313 439 651 249

8 224 0 0

15 690 111

25 148 985 1 688 996 509 1% - 3%

0 313 301 518

2 443 115 5 205 346 5-10 år

1 964 688 5 286 780 20%

0 8 224

3 138 022 12 552 089 5 år

3 138 022

SUM 1 673 856 846 0 763 609 823 −379 421 393 0 2 058 045 276 5 488 974 27 205 836 0 0 32 694 810 2 025 350 468

Prosjekter under arbeid gjelder flere eiendommer, men majoriteten knytter seg til ombygging av Karl Johans gate 14 i Oslo. Bygget er totalt ombygget og sto klart våren 2019. Tilgang bygg/tomt gjelder hovedsakelig kjøp av Bragernes Torg 8 AS og Skien Industribygg AS.

NOTE 6 ANDRE FORDRINGER KONSERNET Påløpt inntekt Mottatt konsernbidrag fra døtre Fordring på felleskontrollert selskap Til gode merverdiavgift Andre fordringer Forskuddsbetaling til leverandører Andre fordringer i balansen:

SELSKAPET 3 964 241 36 715 255 2 645 310 13 709 330 283

208 749 1 086 130 6 267 246 11 526 366

39 704 557

NOTE 7 ANNEN KORTSIKTIG GJELD KONSERNET Forskuddsbetaling fra leietakere Annen kortsiktig gjeld Påløpt kostnad Påløpt lønn Skyldig offentlig avgifter Påløpt rente Annen kortsiktig gjeld i balansen:

SELSKAPET 1 395 736 94 000 2 881 583 2 874 799 861 264 8 433 073 16 540 455

ÅRSRAPPORT 2019

7 392 604 7 392 604


48 NOTE 8 PANTELÅN, PANTSTILLELSER, ANSVARLIG LÅN OG GARANTIER Selskapet Aksjene i datterselskapet Karl Johans gate Holding AS samt eiendommene til Karl Johans gate 14 AS og Kirkegata 23-25 AS er pantsatt til fordel for to pantelån i Danske Bank A/S på til sammen kr. 895.674.374,- i AVA Eiendom AS. Disse to lånene er refinansiert i februar 2020 og slått sammen til et lån. Bokført verdi av eiendommene i datterselskapene er kr. 822.848.678 ,-, mens bokført verdi i konsernet er kr. 1.055.358.495,-. Hele lånet forfaller innen 5 år etter regnskapsårets utgang. Aksjene i Bragernes Torg 1 AS, Bragernes Torg 8 AS, Bragernes Torg 10 AS, Amtmand Bloms gate 1 AS og Bragernes Parkering AS samt eiendommen i disse selskapene er pantsatt til fordel for to pantelån i Handelsbanken på til sammen kr. 198.980.250,- i AVA Eiendom AS. Bokført verdi av eiendommene i datterselskapene er kr. 67.278.635,-, mens bokført verdi i konsernet er kr. 307.153.421,-. Begge lånene forfaller innen 5 år etter regnskapsårets utgang. Eiendommene til datterselskapene Sandvika Eiendom AS, Karl Johans gate 14 AS og Kirkegata 23-25 AS er pantsatt til fordel for et langsiktig pantelån i Danske Bank A/S på kr. 25.250.000,-. I tillegg er aksjene til Sandvika Eiendom AS og Karl Johans gate Holding AS stilt som sikkerhet for lånet. Gjelden er tatt opp i morselskapet AVA Eiendom AS. Bokført verdi av eiendommene i datterselskapene er kr. 852.026.045,-, mens bokført verdi i konsernet er kr. 1.092.783.622,-. Hele lånet forfaller innen 5 år etter regnskapsårets utgang. AVA Eiendom AS har fire rentebytteavtaler inngått med DNB Markets. Kr. 60.000.000,- er bundet til fast rente 3,033% til 18.01.2024, som er utløpsdato for swappen. Kr. 200.000.000,- er bundet til fast rente 2,425% til 5.10.2024, som er utløpsdato for swappen. Kr. 100.000.000,- er bundet til fast rente 3,43% til 15.01.2021, som er utløpsdato for swappen. Kr. 100.000.000,- er bundet til fast rente 1,99% til 27.01.2025, som er utløpsdato for swappen. AVA Eiendom AS har tre rentebytteavtaler inngått med Danske Bank A/S. Kr. 500.000.000,- er bundet til fast rente 2,33% til 2.2.2025, som er utløpsdato for swappen. Kr. 200.000.000,- er bundet til fast rente 1,995% til 25.03.2024, som er utløpsdato for swappen. Kr. 200.000.000,- er bundet til fast rente 1,565% til 2.2.2022, som er utløpsdato for swappen.

Konsernet I tillegg til lån og swapper tatt opp i morselskapet har konsernet følgende lån: 2019 Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende Sum langsiktig pantegjeld datterselskap Sum langsiktig pantegjeld mor (AVA Eiendom AS) Sum totalt i konsernet AVDRAGSSTRUKTUR KONSERN

2020

2021

Avdrag langsiktig gjeld

292 368 000

245 437 250

2018 427 050 000 427 050 000

282 150 000 282 150 000

1 119 623 374 1 546 673 374

1 134 795 136 1 416 945 136

2022 28 300 000

2023 827 918 124

2024 OG SENERE 152 650 000

Sandvika Eiendom AS har en swap i Danske Bank A/S på 8.929.800,- som er bundet til fast rente 3,05% til 15.1.2022, som er utløpsdato for swappen. Skien Industribygg AS har to swapavtaler i Sparebank 1 Markets. Den ene er på 71 MNOK og er bundet med fast rente 1,925% til 30.3.24. Den andre swapavtalen er på 30 MNOK og er bundet med fast rente 2,03% til 30.6.29. Den totale verdien av swappene i konsernet er negativ med 23,4 MNOK pr. 31.12.19. Mindreverdien er ikke regnskapsført.

ÅRSRAPPORT 2019


49 NOTE 9 LANGSIKTIGE FORDRINGER SELSKAPET

2019

Langsiktig lån til datterselskaper: Victoriagården Kontor AS Victoriagården Handel AS Sandvika Eiendom AS Bragernes Torg 1 AS Amtmand Bloms gate 1 AS Karl Johans gate 14 AS Bragernes Torg 8 AS Sum

KONSERNET 39 302 126 16 748 790 20 076 915 19 501 245 7 922 380 367 127 080 3 158 293 473 836 829

Langsiktig fordring på kr. 1.264.890,- gjelder hovedsakelig forskuddsbetaling til et vedlikeholdsfond i et sameie i et datterselskap.

Lånene renteberegnes med for tiden 3,0% p.a. Fordringene har forfall senere enn 5 år.

NOTE 10 LØNNSKOSTNADER I KONSERNET 2019

LØNNSKOSTNADER Lønn, feriepenger, påløpt lønn/bonus Arbeidsgiveravgift Pensjonskostnader Refunderte sykepenger Andre ytelser inklusiv rekrutteringskostnader Sum personalkostnader Viderebelastede lønnskostnader Sum utgifter i selskapet Gjennomsnittlig antall årsverk

2018 15 585 909 2 258 698 249 765 0 853 928 18 948 300 −495 753 18 452 547 16

De viderebelastede lønnskostnadene er inntektsført som annen inntekt. To av datterselskapene har ansatt daglig leder. Ytelser til daglig leder i de to datterselskapene utgjør tilsammen kr. 3.230.983,-. Daglig leder har ikke lån i selskapet. Det er ikke utbetalt styrehonorar i konsernet.

NOTE 11 PENSJONSFORPLIKTELSER I KONSERNET To av datterselskapene er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordninger tilfredsstiller kravene i denne lov.

NOTE 12 VIRKSOMHETSOMRÅDER Konsernets største virksomhetsområde er utleie og forvaltning av kontorbygg. I tillegg kommer drift og prosjektutvikling av næringseiendom. Konsernets virksomhet er i Norge.

ÅRSRAPPORT 2019

2 667 529 393 559 83 710 −183 135 855 3 280 470 −849 425 2 431 045 5


50 NOTE 13 NÆRSTÅENDE PARTER Konserninterne lån løper til markedsmessige betingelser. Datterselskapet AVA Eiendomsforvaltning AS og datterselskapet AVA Eiendomsdrift AS utfører forvaltningsog driftstjenester for selskap i samme konsern og tilknyttede-/felleskontrollerte selskap. De vesentligste transaksjoner som er foretatt med selskap i samme konsern og som er eliminert i konsernregnskapet er følgende: - Forvaltnings- og regnskapshonorar kr 7 MNOK. - Prosjektutviklingshonorar kr 3,3 MNOK. - Andre honorarer kr 1,6 MNOK. Alle transaksjoner er foretatt som en del av den ordinære virksomheten og til armlengdes priser.

NOTE 14 FINANSIELL MARKEDSRISIKO Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Det er stor spredning i kredittrisiko knyttet til inngåtte leieavtaler, som i det vesentligste er sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum. For å redusere renterisikoen benyttes ulike typer rentesikringsinstrumenter. Pr. 31.12.2019 var 90% av konsernets langsiktige rentebærende gjeld rentesikret. Rentesikringen av porteføljen har en gjenværende løpetid på mellom 2 og 10 år. Gjennomsnittlig rentebindingstid (definert som løpetid i forhold til totale lån) for hele AVA Eiendom konsern er i litt over 4 år pr 31.12.19. En endring i det generelle rentenivået på 1%-poeng, vil medføre en endring i konsernets rentekostnader på ca. 0,8 MNOK per år. Konsernets leiekontrakter reguleres hovedsaklig med 100 % av endringer i konsumprisindeksen.

ÅRSRAPPORT 2019


51

Ã…RSRAPPORT 2019


52

Ã…RSRAPPORT 2019


53

Ã…RSRAPPORT 2019


54

KONTAKTINFORMASJON SANDVIKA Kinoveien 3A, 1337 Sandvika

firmapost@ava.no

66 850 850

SANDNES Elvegaten 11, 4306 Sandnes

firmapost@ava.no

516 05 900

Ã…RSRAPPORT 2019


Profile for Mosaikk Reklame AS

AVA årsrapport  

AVA årsrapport  

Advertisement

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded

Recommendations could not be loaded