Issuu on Google+

Jaarverslag 2011 Welbions, ontwikkelaar van vitale wijken


Inhoudsopgave

Durft


Voorwoord | p 04 - 05

1. Mondiale, landelijke en­regionale ontwikkelingen | p 06 - 09

2. Organisatie | p 10 - 15

3. Vitale wijken | p 16 - 23

4. De Klant | p 24 - 35

5. Vastgoed met kwaliteit en variatie | p 36 - 47

6. Duurzaamheid | p 48 -51

7. FinanciĂŤn en Control | p 52 - 65

8. Verslag Raad van Commissarissen | p 66 - 75

9. Verkorte Jaarrekening 2011 | p 76 - 87

Inhoudsopgave

Pagina 3


Voorwoord

Een wereld in beweging In 2011 hebben we definitief afscheid genomen van de oude corporatie cultuur. Het effect van het ontbreken van een wenkend economisch perspectief en de instabiliteit van de sector zelf, heeft onze wereld fundamenteel veranderd. De oude zeker heden zijn vervallen: stijging van de waarde van onroerend goed, stabiele verkoopopbrengsten, gemakkelijke toegang tot de geldmarkt, de natuurlijke maatschappelijke positie van de corporatie. Dit heeft geleid tot een herbezinning op het economisch en maatschappelijk model van de corporatie. Of zoals Marc Calon zei: “het feestje is over.”

Creëert


Ook al zijn de omstandigheden moeilijker geworden, het blijft bij ons ‘Wel-bi-ons wonen’. Zo luidt dan ook de titel van ons nieuwe ondernemingsplan dat begin 2012 is vastgesteld. We worden hierin gedreven door idealen en zijn realistisch in onze plannen. We stellen onszelf vier kernopdrachten: 1. Realiseer tevreden en betaalbaar wonen 2. Creëer vitale wijken 3. Werk samen 4. Onderneem doelgericht en efficiënt Bij elke kernopdracht hebben we drie inhoudelijke ambities voor de komende jaren benoemd. De opbrengst uit verkoop van woningen is onvoldoende voor onze vernieuwingsopgave. Ook het besluit van de overheid om de corporaties structureel bij te laten dragen in de kosten van de huurtoeslag heeft vergaande consequenties. Welbions heeft daarom in 2011 een aantal ingrijpende keuzes gemaakt. We willen de huuropbrengsten maximaliseren -uiteraard rekening houdende met wettelijke kaders en richtlijnen-, de onderhoudsuitgaven versoberen, het investeringsbudget inkrimpen en het aantal potentieel te verkopen woningen fors uitbreiden. Al deze keuzes zijn weergegeven in de meerjarenbegroting 2012 – 2021. Ook hebben we besloten om structureel investeringsruimte vrij te maken in de bedrijfsvoering. Deze ingreep heeft geleid tot een bezuinigingsopgave en inkrimping van het aantal arbeidsplaatsen. Dit gaan we in 2012 realiseren. Het afgelopen jaar hebben we onze maatschappelijke visitatie afgerond. We hebben complimenten geïncasseerd, dat Welbions zo kort na de fusie al onomstreden is. Natuurlijk waren er punten van kritiek, zoals de dreiging van te bureaucratische processen. Die punten van kritiek hebben we bij de organisatieontwikkeling ter harte genomen. Op grond van de visitatie hebben we een viertal speerpunten benoemd waar we in 2012 het maatschappelijk debat met onze partners in de stad mee aangaan. Coalitievorming is daarin de rode draad. De start van de nieuwe huurdersorganisatie kan gezien worden als de afronding van de laatste opdracht vanuit de fusie in 2009. Ookbions is in maart opgericht. Een compleet nieuwe groep enthousiaste huurders is aan de slag gegaan om de nieuwe huurdersorganisatie te laten werken. Het besluit om naar een tweehoofdig bestuur te gaan heeft tot een wijziging in het besturings­ model van Welbions geleid. Er is een klein Managment Team (MT) van de twee bestuurders en twee clustermanagers gevormd. Dit MT wordt ondersteund en geadviseerd door de manager strategie, manager HRM en de controller. Bij deze wijziging in het besturingsmodel is de positie van de controller versterkt in de kwaliteitsbewaking van de organisatie. Tot slot geldt dat de Raad van Commissarissen (RvC) is verkleind van zes naar vijf commissarissen. Het vertrek van drie commissarissen was conform rooster van aftreden. In dit verslag kijken we terug op wat we in 2011 hebben gedaan om de wijken vitaler te maken, hoe het gesteld was met onze dienstverlening, wat we op het gebied van vastgoed hebben gepresteerd en hoe we zijn omgegaan met onze ambities op het gebied van duurzaamheid. Onze financiële verantwoording en het verslag van de RvC vindt u achterin. Het bestuur Harry Rupert (voorzitter) Peter Pinkhaar Hengelo, april 2012 Voorwoord

Pagina 5


1. M  ondiale, landelijke en regionale ontwikkelingen Welbions leeft! Welbions is een ‘radertje’ in een groter geheel. De economie, politieke keuzes en de woningmarkt hebben hun invloed op onze keuzes en onze prestaties. We schetsen kort de belangrijkste ontwikkelingen die op mondiaal, landelijk en regionaal niveau hun impact hebben op ons handelen.

Verbindt


Mondiale en Europese ontwikkelingen

We zijn ons bewust dat de aarde geen onuitputtelijke bron is. Energie wordt duurder waardoor de woonlasten toenemen. Bouw- en onderhoudskosten nemen toe doordat grondstoffen schaarser worden. De betaalbaarheid van wonen staat daarmee onder druk. Kiezen voor duurzame oplossingen op het gebied van nieuwbouw en bestaande bouw heeft de toekomst. Door de aanhoudende economische crisis zijn vanzelfsprekendheden onzeker geworden. Naast de beperktere financiële ruimte zien we dat met name voorzichtigheid het handelen van consumenten, banken, bedrijven en overheden bepaalt. Daarnaast wordt duidelijk dat het niet iedereen lukt om het hoofd boven water te houden. Bedrijven gaan failliet, banken zijn niet onaantastbaar en gezinnen kunnen hun financiële verplichtingen niet nakomen of leven onder het minimum. Daarmee is sprake geworden van een maatschappelijke crisis. Dit is zorgelijk, maar het biedt ook kansen voor nieuwe, creatieve oplossingen. Europa stelt richtlijnen op voor corporaties. Staatssteun mag alleen worden ingezet voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) zoals sociale huur, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid. Voorwaarde voor het verkrijgen van staatssteun is dat corporaties minimaal 90% van de vrijkomende sociale voorraad bewijzen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 in 2011 (en € 34.085 in 2012). Vanaf 1/1/2013 is een administratieve scheiding tussen sociale (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB) verplicht.

Landelijke ontwikkelingen

De woningmarkt is al jaren onevenwichtig en is door de economische crisis verder op slot geraakt. De effecten worden extra zichtbaar in dalende woningprijzen, stagnerende doorstroming en een teruglopende woningbouwproductie. In de huursector geldt voor een deel dat de verhouding tussen prijs en kwaliteit verstoord is. Er is doorgaans sprake van lange wachttijden voor sociale huurwoningen. De markt raakt steeds verder op slot door ‘goedkoop scheefwonen’ en de kloof tussen kopen en huren. De overheid stimuleert lage en middeninkomensgroepen via de huurtoeslag om te huren en verleidt hoge inkomensgroepen met de hypotheekrenteaftrek om te kopen. Middeninkomens dreigen tussen wal en schip te raken omdat zij niet zonder meer een goedkope woning kunnen huren en een koopwoning niet kunnen financieren. Vanuit diverse hoeken wordt gepleit voor hervormingen van het woningstelsel. Het probleem van de vastzittende woningmarkt wordt door het huidige kabinet wel erkend maar men zet vooralsnog niet in op brede hervorming van het woningstelsel. Er is een tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2% van kracht. De Nationale Hypotheek Garantiegrens is verhoogd naar 350.000 tot medio 2012. De politiek koerst op een verkleining van de corporatiesector. In het regeerakkoord staat: “De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben”. In 2014 wordt de huurtoeslag­ heffing ingevoerd (voor Welbions een lastendruk van circa € 3,2 mln.). De Vogelaarheffing (voor Welbions circa € 0,6 mln.) vervalt. Toch is er voor Welbions sprake van een nadelig effect van circa € 2,5 mln. Het kabinet wil het ’right to buy‘ voor huurders invoeren en stelt voor dat 75% van het bezit van corporaties verkocht wordt aan de zittende huurders. Het aantal corporaties neemt door fusies verder af (van 418 in 2010 naar 401 in 2011). Het imago van corporaties wordt beïnvloed door een klein aantal corporaties dat negatief in het nieuws komt. Het beeld is dat corporaties onrendabele megaprojecten oppakken, duur betaalde bestuurders hebben die niet integer handelen en financieel wanbeleid voeren. Hierdoor is er een roep naar meer controle en verscherpt toezicht.

Mondiale, landelijke en r­ egionale ontwikkelingen | Hoofdstuk 1

Pagina 7


Regionale ­ ntwikkelingen o

Hengelo heeft ongeveer 80.000 inwoners. De ideale ligging in het midden van Twente en een bosrijke omgeving op slechts enkele minuten rijden van het centrum, maken dat het er prettig wonen is. De stad staat garant voor een aangenaam en veilig leefklimaat. Dat kan in een modern appartement, in een stadsvilla, op een riante kavel in de nieuwe woonwijk Dalmeden of op een plek met een rijke geschiedenis, zoals het vernieuwde Berflo Es en Veldwijk. In de dorpen Beckum en Oele zijn woningen in rustige bosrijke omgeving beschikbaar.1 Demografische ontwikkelingen laten zien dat er nog geen krimp verwacht wordt in Hengelo. Wel vergrijst en ontgroent de bevolking de komende jaren. Naar verwachting stijgt het aandeel 65-plussers van 15% in 2007 naar circa 21% in 2030. Gelet op de dubbele vergrijzing (toename aantal 75-plussers) en de toename van het aantal echtscheidingen is daarbij ook sprake van een groei van het aantal (eenpersoons) huishoudens. Mede door regionale migratie­ bewegingen zet de gemeente in op een stijging van het aantal inwoners tot circa 85.000 in 2030. De verkoopprijzen dalen sinds het begin van de crisis in het najaar van 2008. Desondanks daalde het aantal verkopen in Hengelo in 2011 nog met 12% ten opzichte van 2010. Het aanbod koopwoningen van zowel bestaande- als nieuwbouw is het afgelopen jaar met 15% gestegen. Eind 2011 stonden meer dan 1.000 woningen te koop in Hengelo. Er is daarmee geen sprake van stabilisatie, laat staan van herstel van de woningmarkt in onze regio. Naar verwachting heeft het te koop aanbieden van 75% van de corporatiewoningen aan de huurders een sterk drukkend effect op de prijzen op de (ver-)koopmarkt.2 Mensen die actief op zoek gaan naar een huurwoning slagen binnen 1 jaar. De helft van de woningen wordt verhuurd aan starters. In 2011 werden 1320 woningen opnieuw verhuurd, in 2010 waren dat er 1024. De verwachting is dat huren populairder wordt als het moeilijk wordt op de koopmarkt, maar we zien ook dat er minder reacties komen op bepaalde woningen. Halverwege het jaar is het energielabel van huurwoningen onderdeel geworden van het woningwaarderingstelsel. Een aantal woningen wordt hierdoor bij mutatie duurder en is voor mensen die op huurtoeslag zijn aangewezen niet meer betaalbaar. Er is sprake van een gebrekkige doorstroming. Gesignaleerd wordt dat beleggers op dit moment ook ‘een rol’ zoeken op de huurmarkt door woningen te gaan verhuren. De Twentse woningcorporaties hebben in 2011 samen een routekaart voor de Twentse woonopgaven opgesteld. Een goed voorbeeld hiervan is ‘Samen Groeien’. De corporaties zien een flinke transformatieopgave en stellen daarom dat elke woning ‘raak’ moet zijn en dat ze elkaar hierbij nodig hebben. Zowel door de corporaties als door de provincie en de netwerksteden wordt het gezamenlijke belang bij realisering van de woningbouwopgave benadrukt. Welbions maakt zich binnen de Vereniging WoON sterk voor regionale samenwerking en daarmee het verder versterken van de positie van Twente. De gemeente Hengelo heeft in 2011 een nieuwe woonvisie opgesteld. Welbions is daar intensief bij betrokken. De prestatieafspraken tussen Welbions en de gemeente Hengelo staan in een convenant uit 2008. Dit is geldig tot 1 januari 2013. Komend jaar wordt het convenant geëvalueerd en worden nieuwe prestatieafspraken gemaakt. Naast de productie van woningen maken ook wijkontwikkelingsvisies voor de komende jaren deel uit van het convenant.

1 2

Bron: www.hengelo.nl Bron: Woningmarktrapportage 2011, ten Hag Makelaar


2. Organisatie

volop in beweging Visie & Missie Welbions is een regionaal toegelaten woningcorporatie die midden in de samenleving staat. Kernachtig heeft Welbions haar visie gedefinieerd: Welbions is ontwikkelaar van vitale wijken in Hengelo. Vitale wijken bestaan uit buurten met meerdere leefstijlen, waar mensen graag wonen, meedoen en vooruitkomen en bewoners zich veilig en betrokken voelen.

Leeft


Iedere wijk heeft zijn eigen karakter en vraagt om zijn eigen aanpak, welke per wijk kan verschillen. Welbions is ontwikkelaar van vitale wijken. Om dit te bereiken zijn vitale verbindingen nodig. Vraagstukken als wonen & zorg, werkgelegenheid en kansen voor starters kunnen niet alleen vanuit huisvesting worden opgelost, maar vragen om integrale oplossingen. De keten van wonen, welzijn werken en weten – het Klaverblad – vormt voor Welbions een prima kader om deze integraliteit te waarborgen.

De missie van Welbions luidt

Welbions staat voor goed wonen voor iedereen. Als ondernemende organisatie bieden wij kansen aan mensen in hun woonomgeving. Wij doen dat samen met andere partijen. Als maatschappelijk ondernemer biedt Welbions goed wonen in een prettige leefomgeving. Welbions ziet het als haar primaire verantwoordelijkheid om betaalbare huisvesting aan te bieden. We dragen zorg voor de kwetsbare groepen, die niet op eigen kracht in hun huisvesting kunnen voorzien. Daarnaast bieden we producten en diensten aan hen die bijzondere woonvormen nodig hebben. Het totale bezit van Welbions bestaat eind 2011 uit ruim 14.400 verhuureenheden, waarvan 12.865 woningen. Dat is bijna veertig procent van het totale woningaanbod in Hengelo.

Organisatiestructuur

Het jaar 2011 was voor Welbions een dynamisch jaar waarin de organisatieontwikkeling een vervolg heeft gekregen en de consequenties van de externe factoren diep zijn doorgedrongen in de organisatie. Ondanks de vele veranderingen en de noodzaak tot bezuinigingen is er veel werk verzet. De huidige ontwikkelingen dwingen de organisatie om zich verder voor te bereiden op de toekomst. Het ‘Ondernemingsplan 2012-2016’ biedt daarvoor goede uitgangspunten. Doel blijft uiteraard dat de organisatie ondersteunend is aan het realiseren van de organisatiedoelstellingen waarbij Welbions goed werkgeverschap nastreeft. In 2010 is de zuilenstructuur, aangestuurd door 3 directeuren, vervangen door een organisatie die wordt aangestuurd door 2 directeuren op basis van een gelijkwaardige portefeuilleverdeling. In de praktijk is gedurende 2010 en 2011 echter gebleken dat door het grote aantal managers direct onder de directie, de afstemming en de besluitvorming niet altijd even efficiënt verliep. Onder begeleiding van een externe adviseur hebben meerdere sessies plaatsgevonden met de directie, de managers en de medewerkers. De ondernemingsraad was bij dit proces nauw betrokken. Dit heeft geresulteerd in een aanpassing van de organisatiestructuur. Door een aantal afdelingen samen te voegen in een cluster is efficiëntere afstemming en besluitvorming mogelijk. Daarnaast draagt het bij aan de integraliteit van werken.

Het organogram



Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 11


Wijzigingen in het besturingsmodel ofwel de structuur zijn slechts een middel om te komen tot organisatieontwikkeling. Veel belangrijker is het werken aan professionaliteit ofwel de HOE-vraag. Hoe werken wij met elkaar samen, wat is de organisatiecultuur? Vanuit de punten die in 2011 naar voren zijn gekomen, zijn de behoefte aan een betere (integrale) samenwerking en een betere communicatie het belangrijkste. Feedback geven en -ontvangen maakt hier onderdeel van uit. In december 2011 heeft er een gezamenlijke aftrap plaatsgevonden waarin deze thema’s centraal stonden. In 2012 krijgt dit een vervolg.

Activiteiten HRM

In 2011 zijn er meer dan 60 loopbaanontwikkelingstrajecten opgestart binnen Welbions. Dit is een positieve ontwikkeling. Naast veel individuele trajecten hebben er ook in-company opleidingen plaatsgevonden. Het volledige opleidingsbudget van ruim € 300.000 is geïnvesteerd in de ontwikkeling van medewerkers. Er is in 2011 intensief ingezet op ziekteverzuimpreventie en -begeleiding. Binnen HRM is een medewerker opgeleid tot preventiemedewerker, is een ziekteverzuimprocedure opgesteld en zijn de ziekteverzuimdossiers op orde gebracht. De samenwerking met de bedrijfsarts van Arbounie verloopt goed. In 2011 is gestart met periodiek sociaal medisch overleg. Het ziekteverzuimcijfer over 2011 bedroeg 5,3%. Dit is lager dan in 2010 en, rekening houdende met langdurig zieken en afgezet tegen het landelijke cijfer van 4,5%, redelijk te noemen. Uiteraard blijft Welbions streven naar een zo laag mogelijk ziekteverzuimcijfer. De formatieomvang valt in 2011 met 170,6 fte net buiten de 169,5 ‘full time ecquivalents’ (fte) vastgestelde formatie. Reden hiervoor is dat er ook tijdelijke medewerkers met een contract bij Welbions in de formatie zijn opgenomen. De kosten voor inhuur derden (€ 302.000), bijvoorbeeld uitzendbureaus etc. zijn daarentegen met ruim 40% afgenomen. De komende jaren zal mede vanuit de bezuiniging­s­ opgave de formatie worden afgebouwd.

Personeelsbestand Aantal medewerkers

Aantal fulltime medewerkers Aantal parttime medewerkers Aantal mannen Aantal vrouwen

Kernwaarden

2010 198 (169,5 fte) 137 61 100

2011 190 (170,6 fte) 133 57 96

98

94

Kernwaarden zijn de normen en waarden van een organisatie; dat waar we in geloven! Ze ‘binden, boeien en bezielen’. De kernwaarden van Welbions zijn gekoppeld aan de visie: het realiseren van vitale wijken. Welbions heeft in 2010 na een evaluatie/herijking gekozen voor de kernwaarden: inspireren, samenwerken en ondernemen.


Samenwerken

Vitale wijken

Ondernemen

Samenwerken

Ondernemen

Inspireren

Inspireren

Welbions werkt intern en extern samen aan de ontwikkeling van vitale wijken. We doen dit door medewerkers, bewoners en organisaties met elkaar te verbinden, met respect voor ieders denkbeelden, overtuigingen en mogelijkheden. Samen met onze partners bieden we woonkansen aan onze bewoners binnen hun eigen woonomgeving. Welbions wil het beste voor haar bewoners. We nemen binnen kaders de vrijheid om oplossingen te bedenken die bijdragen aan de ontwikkeling van vitale wijken en die van belang zijn voor de huidige en toekomstige bewoners. Welbions wil het verschil maken in het realiseren van vitale wijken in Hengelo. Vanuit deze passie willen we de betrokkenheid van bewoners en partners bij hun wijken voeden en versterken en hen inspireren om ideeën te ontwikkelen voor het realiseren van vitale wijken.

Arbobeleid

In 2011 heeft de Arbocommissie één keer vergaderd. Vanuit de Arbocommissie is er een preventiemedewerker aangesteld. Het ontruimingsplan en het BHV-plan zijn geactualiseerd. Tevens is het toegangsbeleid verscherpt. Medewerkers konden zich opgeven voor een werkplekonderzoek, dat vervolgens in september is uitgevoerd. Veertig medewerkers van Welbions hebben een cursus asbestherkenning gevolgd. Verder zijn in 2011 geen grote onderwerpen geagendeerd. In 2012 wordt opnieuw gekeken naar een aantal zaken waaronder RIE, PAGO en MTO.

De ondernemingsraad (OR)

De ondernemingsraad bestaat vanaf 1 april uit 5 leden. Helaas heeft een medelid begin 2011 besloten om Welbions te verlaten. De oproep aan collega’s om zich verkiesbaar te stellen, heeft geen kandidaten opgeleverd. Ook de bonden hebben geen leden kunnen voordragen. Unaniem is besloten om met de overige leden de OR te blijven vormen met ondersteuning van een secretaris.

Samenstelling

 RIE: Risico Inventarisatie Evacuatie PAGO: Periodiek Arbeids Gezondheidshandig Onderzoek MTO: Medewerkers Tevredenheids Onderzoek

Organisatie | Hoofdstuk 2

Pagina 13


Overleg

Maandelijks vindt er een overleg met de bestuurder plaats. Voorafgaande aan dit overleg heeft de ondernemingsraad haar reguliere overleg. Met de Raad van Commissarissen is in 2011 twee maal overlegd. Er is een goed contact tussen de leden van de ondernemingsraad, directie en HRM. Hoewel de ondernemingsraad natuurlijk een kritische rol vervult, is de samenwerking prettig en constructief.

Adviesaanvragen

Het jaar 2011 was voor de ondernemingsraad een druk jaar. Op 7 juli ontving de OR ‘Adviesaanvraag Wijziging van het Besturingsmodel’ en ‘Adviesaanvraag betreffende wijziging plaats van werkzaamheden van de afdeling THB’. Op de ‘Adviesaanvraag Wijziging van het Besturingsmodel’ werd door de ondernemingsraad op 1 september onder voorwaarden positief geadviseerd. De gestelde voorwaarden zijn positief beantwoord in de reactie van de directie van 3 oktober 2011. In november heeft de OR een positief advies afgegeven over de ‘Adviesaanvraag betreffende wijziging plaats van werkzaamheden van de afdeling THB’. Besloten is dat Welbions de werkzaamheden met betrekking tot het VvE-beheer gedeeltelijk afstoot en dat er afspraken zijn gemaakt over de overname van de portefeuille VvE-beheer. De OR heeft hiermee ingestemd. Verder heeft de ondernemingsraad in 2011 haar instemming verleend aan: de ‘Adviesaanvraag Aanpassen Regeling Bezwaarprocedure’, m.b.t. het onderdeel vertrouwenspersoon; de ‘Adviesaanvraag Aanpassing Procedure Variabele Beloning’; de ‘Adviesaanvraag Wijziging Regeling Verschoven Uren’ en de ‘Adviesaanvraag Wijziging Terminologieën Beoordelingssysteem’. In 2011 zijn de volgende onderwerpen met de bestuurder besproken: Jaarverslag en Volkshuisvestingsverslag 2010; Begroting 2012 – 2021; Managementrapportages; Fraudebarometer en Integriteitscan; Europa dossier Organisatieontwikkeling Bezuinigingsopgave Reorganisatie Begin 2011 hebben de vakbonden FNV en CNV het sociaal plan van de fusie, dat van kracht was tot 31-12-2010, met de bestuurder geëvalueerd. Vastgesteld werd dat er op dat moment geen aanleiding was om dit plan te verlengen. Een OR-lid was bij de evaluatie als toehoorder aanwezig.

Organisatieontwikkeling

Bij Welbions is al vroeg in 2011 gestart met een organisatieontwikkeling. Aan het eind van het eerste kwartaal lag er een plan van aanpak. In de loop van het tweede kwartaal werd duidelijk dat Welbions met een bezuinigingsopgave te maken krijgt. Gezien deze ontwikkelingen heeft de OR externe ondersteuning, de heer P. Kas van FNV Formaat, ingeschakeld om haar tijdens dit proces bij te staan. Gezien de te verwachten gevolgen voor het personeel vroeg de OR de directie om met de bonden een sociaal plan af te spreken. Hieraan is gehoor gegeven. Tijdens de overleggen tussen de bestuurder en de bonden die in 2012 plaatsvinden zijn 2 leden van de ondernemingsraad als toehoorder aanwezig. De bezuiniging die in 2012 gerealiseerd moeten worden is één van de moeilijkste opgaven waar we met zijn allen voor staan. De OR zal de ontwikkelingen op het algemene en het personeelsvlak positief kritisch blijven volgen.


3. Vitale wijken 3.1. Leefbaarheid

Meer dan wonen in een huis

Ontwikkelen van vitale wijken: daar staat Welbions voor. Welbions wil met bewoners een leefomgeving creĂŤren waar het goed wonen is. Dat lukt niet alleen. Samen met bewoners en partners op het gebied van welzijn, weten en werken werkt Welbions aan vitale wijken. Daarbij kiest Welbions voor de rol van wijkregisseur, waarbij de invulling/uitvoering van werkzaamheden van wijk tot wijk kan verschillen.

Ontwikkelt


Woonvisie

In 2011 heeft de Gemeente Hengelo in nauwe samenwerking met Welbions een nieuwe woonvisie geschreven. Wij waarderen deze samenwerking en de wijze waarop wij erbij betrokken zijn. In grote lijnen onderschrijven we de ambities en de uitgangspunten. Over de verwachte omvang van de sociale voorraad bestaan verschillende inzichten. Wij zullen de komende jaren scherpere keuzes (moeten) maken, mede op grond van ons teruglopende investeringsvolume, o.a. als gevolg van het overheidsbeleid. Die keuzes zullen leiden tot andere strategieën. Dit zal ongetwijfeld invloed hebben op het waarmaken van de ambities in de woonvisie. De woonvisie vormt voor ons een prima basis voor het maken van prestatieafspraken voor de komende jaren binnen mogelijke bandbreedtes. Belangrijk is dat wij gezamenlijke doelen helder voor ogen houden en binnen ons vermogen de doelen uit de woonvisie verwezenlijken.

Wijkvisies, wijkperspectieven, -programma’s en wijkplannen

Eén van de prestatieafspraken uit het nu nog actuele convenant is dat corporatie en gemeente in samenwerking met andere partners en bewoners voor alle wijken in Hengelo wijkvisies en wijkprogramma’s opstellen. Er wordt tien jaar vooruitgekeken met het doel om van elke wijk een vitale wijk te maken. De programma’s maken een concrete vertaling naar acties. In 2011 zijn wijkperspectieven en wijkprogramma’s voor de wijken Hasseler Es en Hengelose Es vastgesteld in nauwe samenwerking met partners in de wijk en de bewoners. Binnen de wijk Wilderinkshoek is een Masterplan Wonen voor de buurt Nijverheid opgesteld. Dit is een uitwerking van het wijkprogramma en vormt de basis voor de komende jaren voor de aanpak van deze buurt. Voor de buurt Hengelose Es Noord is een koersdocument opgesteld. De thema’s sociaal beheer, fysieke gebiedsontwikkeling, duurzaamheid en financiën zijn hierin nader uitgewerkt. In 2012 moet dit document richting geven voor wie we gaan bouwen. Daarnaast is een toekomstbeeld neergezet waar de wijk over 50 jaar kan staan. Voor de Binnenstad en de wijk Noord zijn door de gemeente Hengelo en Welbions analyses gemaakt en wijkvisies ontwikkelt. In 2012 zal dit verder uitgewerkt worden in wijkprogramma’s op basis van de thema’s Wonen, Welzijn, Werken en Weten.

Samenwerking met partners van wonen, welzijn, werken en weten

Welbions heeft een open houding naar haar stakeholders met als doel het ontplooien of faciliteren van initiatieven die aansluiten bij onze maatschappelijke doelstelling. We nemen echter geen verantwoordelijkheden over. Door in contact te blijven met stakeholders en andere partijen die actief zijn binnen de Hengelose wijken probeert Welbions invulling te geven aan haar maatschappelijke doelen. We betrekken onze stakeholders steeds eerder en nadrukkelijker bij het vormen van onze koers. Zo hebben we een stakeholderbijeenkomst georganiseerd om te inventariseren welke trends zij op hun eigen vakgebied zien en welk effect dit heeft op onze kerntaak wonen. Deze punten hebben hun plek gekregen in ons nieuwe ondernemingsplan 2012-2017. Ook hebben we afgesproken dat Welbions het voortouw neemt in het organiseren van een aantal maatschappelijke discussies in 2012 waarbij wonen, welzijn, werken en weten elkaar raken.

Eigen verantwoordelijkheid bewoners

Als algemeen uitgangspunt hanteert Welbions dat bewoners in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen woon- en leefomgeving. Als bewoners er bij een conflict onderling niet uitkomen, zet Welbions in op bemiddeling via wijkconsulent of mediation. Als het om een bedreigende situatie gaat of om een ‘bekende bewoner’, dan pakken medewerkers het contact direct zelf op. Hierbij werkt Welbions veel samen met wijkagenten.



Vitale wijken | Hoofdstuk 3

Pagina 17


Buurtbemiddeling is een landelijk concept dat plaatselijk vorm wordt gegeven. In 2009 is Welbions in samenwerking met de gemeente Hengelo, Scala en politie gestart met Buurtbemiddeling als pilotproject voor drie jaar. Er zijn een projectleider en buurtbemiddelaars aangesteld. De buurtbemiddelaars zijn vrijwilligers. Elke inwoner van de gemeente Hengelo kan gebruik maken van buurtbemiddeling. De bemiddelingen zijn gratis en alle zaken worden strikt vertrouwelijk behandeld. Ook woningcorporatie, politie, stadstoezicht en andere organisaties kunnen problemen tussen buren of buurtgenoten aanmelden. Uit de evaluatie blijkt dat Buurtbemiddeling in Hengelo een succes is en aan de vooraf gestelde eisen voldoet. Medio 2011 is gemeld dat er in 2009 en 2010 jaarlijks ruim 80 meldingen zijn binnen gekomen, waarvan meer dan de helft succesvol is afgehandeld. Reden voor de betrokken partijen om Buurt­ bemiddeling regulier op te nemen in de activiteiten van de organisatie.

Woontevredenheids ­onderzoek

In 2011 is in opdracht van Welbions voor het eerst een woontevredenheidsonderzoek onder onze huurders uitgevoerd. Doel is om inzicht te krijgen over de beleving van de bewoners over hun woning, woongebouw en woonomgeving. Uit het onderzoek blijkt dat bewoners hun woning en hun woon­ gebouw met een 6,3 waarderen en de woonomgeving met een 6,7. Als verbeterpunten worden voor de woning vooral genoemd de energiezuinigheid, de geluidsisolatie en de gehorigheid. Verbeterpunten voor het woongebouw zijn vooral het onderhoud aan de gemeenschappelijke ruimten en het trappenhuis. Aandachtspunten voor de woonomgeving zijn de aanwezigheid van de wijkagent en het straatmeubilair. Deze laatste twee aandachtspunten liggen niet direct binnen ons handbereik en zullen wij voorleggen aan de gemeente Hengelo. Het woontevredenheidsonderzoek is mede input voor het bepalen van onze activiteiten de komende jaren om zodoende tegemoet te komen aan de woonbeleving van onze bewoners.

Samenwerken aan leefbaarheidsprojecten

Onder het motto ‘Wij kennen de wijk en de wijk kent ons’ is Welbions herkenbaar aanwezig in de wijk. Welbions is in 2011 zeer actief geweest om samen met bewoners en samenwerkingspartners concreet vorm te geven aan leefbaarheid. De intensiteit van onze aanwezigheid en de werkwijze verschillen per wijk, afhankelijk van de omvang van ons bezit en de leefbaarheid in de betreffende wijk. In het merendeel van onze wijken houdt Welbions zich bezig met de dagelijkse gang van zaken op het gebied van sociale en fysieke leefbaarheid. Naast persoonlijke contacten met bewoners en maatschappelijke partners vergroten we onze kennis van de wijk door het uitvoeren van wijkanalyses door middel van het klant­ informatiesysteem en het woontevredenheidsonderzoek. Het hiervoor beschikbare budget voor directe uitgaven/kosten van bijna € 1,1 miljoen is uitgegeven. Enkele relevante projecten: Asbestsanering Hofje Jeroen Boschstraat en C. Manderstraat Afgelopen jaar is bij onderhoudswerkzaamheden asbest aangetroffen in de woningen aan het hofje Jeroen Boschstraat en Carel Manderstraat. Dit is direct opgepakt door onze organisatie. Alle bewoners zijn thuis bezocht om hen te informeren. In september zijn we in de eerste woning gestart met de asbestsanering. De werkzaamheden lopen door tot begin 2012.


Preventieprogramma Berflo Es Het project preventieprogramma ‘Kansen scheppen, stappen maken’ loopt voorspoedig. Op het Collectief Particulier Opdrachtgeverschap na zijn alle projecten uitgevoerd of in uitvoering. Op gebied van gezondheid, onderwijs, werk, cultuur en sport zijn aantoonbare grote sprongen vooruit gemaakt. Voorbeelden van projecten zijn: Scoren in de wijk, Sociale voorhoede, ‘Schoon, heel en veilig’ en Waterspeelpark. Belangrijk omdat project Berflo Mooi natuurlijk niet alleen een fysieke opgave mag zijn. Scoren in de wijk Er is een nieuw convenant met FC Twente Scoren in de Wijk afgesloten en er is gewerkt aan het concept Maatschappelijk Plein (Twentekwartier). Welbions wil dit project meer stedelijk gaan inzetten op maatschappelijke vraagstukken, maximaal profiteren van de merknaam FC Twente in gebiedsontwikkeling en gebruik maken van de netwerkomgeving en kruisbestuiving die ontstaat in het Twentekwartier. Om het maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken, zal in 2012 geëxperimenteerd worden met de methodes ‘slimmeten’ en de ‘effectenarena’. In de Hengelose Es zijn de projecten Scoren door gezondheid en de Taalgame ingevoerd en is het Graffitiproject afgerond. ‘Achter de voordeur’ Het pilotproject ‘Achter de voordeur’ betreft een samenwerking tussen Welbions, gemeente Hengelo en diverse ketenpartners vanuit het maatschappelijk middenveld. Doel is om bij bewoners eventuele problemen te signaleren en daar de hulp te bieden die nodig is. Ultimo 2011 zijn op basis van 221 meldingen 152 huishoudens ook daadwerkelijk bezocht. Hieruit zijn 79 (52%) verwijzingen ontstaan op gebied van wonen, welzijn, werken en weten. Dit project loopt twee jaar en eindigt in 2012. Project Kidzwijk 2030 In samenwerking met Welzijnsorganisatie Scala is het project Kidzwijk 2030 opgestart. ‘Hoe ziet jouw wijk er over twintig jaar uit als jij het voor het zeggen krijgt?´ Deze vraag is neergelegd bij basisscholen in de Hasseler Es. Kinderen hebben meegedacht en meegepraat over hoe zij hun wijk zien over 20 jaar. Een onderdeel was een kinderpersbureau. Kinderen maakten verhalen rond drie thema’s: gezondheid & water, veiligheid & duurzaamheid en mediawijsheid. Het Hengelo´s Weekblad plaatste wekelijks berichten van het kinderpersbureau op zijn website. Het project Kidzwijk 2030 liep tot juli 2011. Eind juni presenteerden de kinderen de resultaten. Project ‘mooi weer de tuin in’ Eind mei heeft het project ‘mooi weer de tuin in’ plaatsgevonden in de buurt Tijertshoek (één van de aandachtsbuurten in de Hasseler Es). Met ondersteuning van gemeente Hengelo, buurtbewoners en Tactory zijn in één middag en een avond veel tuinen opgeschoond en is het straatbeeld behoorlijk verfraaid. Bij de actie hebben bewoners adviezen gekregen en in sommige gevallen zijn er zelfs afspraken over burenhulp gemaakt (noaberschap).

Vitale wijken | Hoofdstuk 3

Pagina 19


Sponsoring

Alle sponsoringactiviteiten passen binnen de visie, missie en daarmee de kernwaarden van Welbions. Daarnaast hanteert Welbions de twee uitgangspunten die vanuit de corporatiebranche zijn vastgelegd in de Aedescode met betrekking tot communicatie (en dus ook sponsoring): Woningcorporaties zijn werkzaam op het gebied van volkshuisvesting en doen derhalve uitsluitend PR-uitgaven in het belang van de volkshuisvesting. Ter evaluatie van hun PR-uitgaven hanteren de woningcorporaties de uitgangspunten: soberheid, doelmatigheid en inzichtelijkheid. Sponsoring draagt bij aan het behalen van de (communicatie)doelstellingen van Welbions. Het vergroten van de naamsbekendheid van Welbions Het verstevigen van het imago (goodwill) van Welbions Het versterken van de positionering van de organisatie als maatschappelijke ondernemer, zowel intern als extern Het opbouwen en verstevigen van relatienetwerken De sponsoring moet een voordeel opleveren voor (een bepaald gedeelte van) onze huurders. Welbions sponsort meerdere culturele en maatschappelijke projecten. Voor de toekenning is het ook van belang dat er sprake is van een mix ‘groot & klein’, de projecten vrije toegang hebben en het een samenspel van stedelijke activiteiten en activiteiten in wijken en/of buurten betreft. In 2011 heeft Welbions € 39.040 uitgegeven aan sponsoring. (2010: € 44.881)

Enkele sponsor­ voorbeelden 2011

Instelling of stichting (Bedrag in €’s) VVV en Stadspromotie Hengelo

FBK games Stichting Auni – Multicultureel zaalvoetbaltoernooi St. vrienden van Humanitas Stichting Hengelo Sint Nicolaasstad Hengelo Stichting Groene Binnenstadbeken 4x4 straatvoetbaltoernooi Koninginnedag Straattheaterfestival Hengelo IJsbaan Winters Hengelo

2011 € 2.975 € 6.902 € 750 € 450

€ 1.300 € 50

€ 3.000 € 500

€ 1.500


3.2. Wonen en zorg

Wonen en zorg: een sterke combinatie Wonen, zorg en welzijn zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Welbions heeft daarin een belangrijke taak. Als maatschappelijk ondernemer is Welbions er immers niet alleen voor de stenen, maar juist voor de mensen die ‘in’ die stenen wonen!

Als maatschappelijk ondernemer voelt Welbions zich verantwoordelijk voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen die én financieel én sociaal afhankelijk zijn. Samen met deze zorgpartijen zorgt Welbions ervoor dat de woningmarkt in Hengelo en omgeving goed wordt bediend.

Nieuwbouwprojecten

Navolgend wordt ingegaan op enkele voorbeelden van nieuwbouwprojecten wonen en zorg, dit in aanvulling op projectinformatie uit hoofdstuk 5 ‘Vastgoed met kwaliteit en variatie’.

Erve Leuvelt is een woonvoorziening voor Estinea waar 12 zelfstandige appartementen worden gerealiseerd voor mensen met een verstandelijke beperking. Ook wordt er dagbesteding aangeboden. Buurbewoners worden betrokken bij en voorgelicht over de nieuwbouw Erve Leuvelt. Er is een klankbordgroep samengesteld waarmee in 2011 regelmatig is overlegd. In november hebben de klankbordgroep en wijkraad Hasseler Es (in samenwerking met Estinea) een bezoek gebracht aan een soortgelijke voorziening in Enschede. In de eerste helft van 2012 wordt gestart met de bouw. Om de -begin 2011- opgeleverde rugzakwoningen aan de Handelstraat te promoten, zijn open dagen gehouden. Met een bewoner hebben we deelgenomen aan de ‘dag van de mogelijkheden’. Hierbij ontmoeten veel partijen elkaar die een relatie hebben met de zorgwereld. Inmiddels zijn alle woningen verhuurd aan de doelgroep. In september is gestart met de bouw van het seniorencomplex in Beckum. De voortgang van de bouw ligt op koers. In overleg met de klankbordgroep en de parochie wordt gewerkt aan de verbinding tussen de tuinen van de kerk en het nieuwbouwcomplex. De bouw van het allereerste wooncomplex voor stichting Wonen en Psychiatrie in Twente (WOPiT) aan de Dieselstraat in Hengelo wordt in het voorjaar van 2012


voltooid. Het wooncomplex bestaat uit 16 zorgwoningen en een ontmoetingsruimte en is een initiatief van ouders. Aan de Ottoweg /hoek Laan van Hart van Zuid werd het woonzorgcomplex voor de RIBW (Regionale Instelling voor begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn) aan de eerste huurders opgeleverd. Hier vinden 17 bewoners hun thuis. Tot slot is in november gestart met de bouw van een zorgcomplex met nog eens 17 wooneenheden voor de RIBW aan de dr. Schaepmanstraat.

Wonen in Beweging

Wonen in Beweging is een Euregionaal project: Nederland en Duitsland samen. Het beleidsveld betreft wonen, zorg en welzijn. De fundamentele doelstelling van het project is de versterking van economie/bedrijfsleven en tegelijkertijd het veiligstellen van een kwalitatief betere leefbaarheid in de Euregio aan beide zijden van de grens. Dat betekent in dit geval langer zelfstandig kunnen blijven wonen in een vergrijzend tijdperk. De nadruk ligt op het thema levensloopgeschikt wonen en betreft zowel het terrein van woningbouw, woonvormen als zorg- en welzijnsdiensten. Welbions werkt hierbij samen met de gemeente Hengelo en zorgaanbieder Diafaan in Zevenaar. De Saxion Hogeschool in Enschede voorziet het project op tal van punten van kennis en onderzoek.

Kamers met kansen

Door het project ‘Kamers met kansen’ is in 2011 een streep gehaald. Binnen de gemeente Hengelo is onvoldoende draagvlak om dit project van de grond te tillen. Belangrijke argumenten zijn de regiofunctie en onvoldoende aanvullend op het bestaande aanbod. Mogelijk dat in de toekomst aangesloten wordt bij een project als Kamer-Raad dat in principe ook als doelgroep de jongeren bedient in een traject van wonen, leren en werken.

Huren met begeleiding

In 2009 is Welbions in samenwerking met de RIBW gestart met het project ‘huren met begeleiding’. Doel van dit project is om mensen die dreigen te ontsporen in hun huidige woning de juiste begeleiding te bieden om hun leven weer op orde te brengen. Het betreft een preventieve aanpak waardoor in de regel geen financiering is geregeld. De voorfinanciering neemt Welbions voor haar rekening, maar wel met als doel de hulpverlening voor de mensen via indicering zo snel mogelijk via de AWBZ of WMO te laten financieren. Het project is als pilot gestart voor een periode van twee jaar en is in 2011 geëvalueerd. Het project wordt in 2012 gecontinueerd.

Woonservicegebied

In 2010 heeft Welbions samen met de gemeente Hengelo de rol als kartrekker op zich genomen om een woonservicegebied te realiseren in de Berflo Es. Dit is een pilot en een van de negen landelijke proeftuinen. Zowel aan de harde kant (fysieke opgave) als aan de zachte kant (dienstverlening) zijn er projecten geïnitieerd die gezamenlijk moeten zorgen voor een omgeving waar mensen (met een beperking) langer zelfstandig kunnen wonen. Besloten is om het project op hoofdlijnen onderdeel uit te laten maken van de stedelijke agenda (Programmaraad Wonen-Welzijn-Zorg). Alle projecten zijn eind 2011 gepresenteerd aan de stuurgroep, zodat duidelijk is welke voortgang is geboekt en welke projecten in reguliere werkwijzen kunnen worden opgenomen

Statushouders

De taakstelling tot en met 2011 bedroeg 760 (cumulatief vanaf 1996). Per 1 januari 2011 hadden we een achterstand in de taakstelling van 35 plaatsen. In 2010 zijn vanuit de gemeente extra initiatieven genomen om aan de taakstelling te voldoen. Zo is vanuit het AZC Markelo een toertocht per bus met statushouders door Hengelo georganiseerd. Dit heeft geleid tot een toenemende belangstelling in huisvesting van statushouders in Hengelo. In 2011 hebben wij de achterstand in de taakstelling weggewerkt en is ook de taakstelling voor 2011 meer dan gerealiseerd. In 2011 zijn totaal 91 statushouders gehuisvest. Vitale wijken | Hoofdstuk 3

Pagina 23


4. De Klant 4.1. Klanten/bewoners

Weten hoe de klant wil wonen

Welbions wil dat klanten van Welbions tevreden kunnen huren of kopen. Welbions hecht veel waarde aan goede dienstverlening en streeft ernaar bewoners ruimte te geven om zelf beslissingen te nemen over hoe en waar ze willen wonen. Daarom luistert Welbions goed naar de wensen van bewoners.

Leeft


Dienstverlening

Klantenservice heeft in 2011 meer dan 89.000 inkomende telefoongesprekken afgehandeld. Ruim 31% hiervan was technisch van aard, zoals een reparatieverzoek of vragen over onderhoud. Bijna 60.000 inkomende telefoongesprekken zijn in het eerste contact inhoudelijk afgehandeld (67%). Om een snelle en kwalitatief goede vraagafhandeling te realiseren, wordt sinds 2010 de interne informatievoorziening binnen Welbions gestroomlijnd. Ook voor de afhandeling van vragen die via andere kanalen (mail/internet, post) binnenkomen, zijn interne richtlijnen opgesteld.

Kwaliteitsmeting

Wij laten onze kwaliteit van dienstverlening al enige jaren meten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). KWH is een landelijke organisatie die corporaties toetst op haar klantgerichtheid. Het beoordeelt op subjectieve en normatieve criteria. Wanneer hieraan voldaan wordt, geeft KWH een kwaliteitskeurmerk uit: het KWH huurlabel. Uit de metingen van 2010 en 2011 komt naar voren dat wij gemiddeld een 7,8 gescoord hebben op het KWH label. Wij zijn blij met deze cijfers, maar zien als lerende organisatie altijd verbeterpunten. We hebben verbeterplannen opgesteld om nog meer aan onze klantverwachtingen te kunnen voldoen. De KWH-meetresultaten Woning zoeken

Corporatie bezoeken Woning betrekken Huur betalen Corporatie bellen Klachtenafhandeling Woning onderhouden Woning verlaten

2010 -

2011 7,7 7,7 7,7 8

6,7

7,9

7,1

-

7,7

-

8,3

-

Het onderdeel ‘corporatie bellen’ scoorde in 2010 onder de norm van ‘7’. De vragen van onze klanten werden weliswaar prima beantwoord, maar de bereikbaarheid en snelheid van opnemen van onze organisatie en waren/zijn nog voor verbetering vatbaar. Ook werd er onvoldoende gereageerd op terugbelverzoeken. Om deze redenen zijn wij in 2011 dan ook opnieuw getoetst op dit onderdeel. Ook is de interne bereikbaarheid is vergroot en worden terugbelverzoeken geregistreerd en gemeten. Dit heeft erin geresulteerd dat wij dit jaar boven de norm gescoord hebben. Door de normbezetting goed af te stemmen op de binnenkomende klantvragen is over geheel 2011 gemiddeld ruim 82% van de inkomende telefoongesprekken binnen 30 seconden opgenomen. In 2010 lag dit gemiddelde op 72%. Daarnaast hebben we veel aandacht besteed aan klantverwachtingen door in gesprek te gaan met onze co-makers3.

Klanttevredenheidsonderzoek

Communicatie

Naast deelname aan de KWH-meting, voert Welbions ook diverse enquêtes uit in het kader van de dienstverlening. Welbions vindt het belangrijk om te weten wat de ervaringen zijn van de huurders met betrekking tot de dienstverlening in de basisprocessen van Welbions (betrekken van de woning, uitvoeren van reparaties en groot onderhoud van de woning). De uitkomsten van de enquêtes leiden tot verbetering van de dienstverlening. Zo zijn website en folders aangepast en zijn processen op onderdelen bijgesteld. Door gerichte inzet van communicatie én te sturen op gedrag, ondersteunen we het beeld dat Welbions bij haar omgeving wil neerzetten. Hierbij zijn de kernwaarden ondernemen, samenwerken en inspireren leidend. De doelstellingen en te volgen strategie zijn vastgelegd in het Communicatiebeleid 2010-2015.

De Klant | Hoofdstuk 4 3

 o-makers zijn geselecteerde bouw-, schilderbedrijven, glaszetters, installateurs C etc. die in bepaalde buurten en/of wijken werkzaamheden voor ons uitvoeren conform vooraf overeengekomen voorwaarden en condities.

Pagina 25


Bewonersparticipatie

Welbions zet verschillende communicatiekanalen en –middelen in om klanten te informeren en met ze in contact te komen. Belangrijk daarbij is de website www.welbions.nl waar naast actuele informatie over nieuwbouw, renovatie en ontwikkelingen in de buurten en wijken ook verschillende formulieren en andere belangrijke informatie te vinden is. Huurders kunnen via de website ook een reparatieverzoek indienen en verschillende folders en brochures downloaden of opvragen. Deze informatie is ook aanwezig in onze Woonwinkel die maandag t/m vrijdag van 8.00 tot 17.00 uur geopend is. Bezoekers kunnen hier, naast gebruik maken van internet en de koffieautomaat, belangrijke informatie vinden over verschillende onderwerpen. Ook kunnen zij hier persoonlijk contact zoeken met een van onze medewerkers. In bepaalde buurten en/of wijken communiceert Welbions gerichter met haar huurders met periodieke nieuwsbrieven, informatiebijeenkomsten, spreekuren in de Wijkinfopunten en huisbezoeken. Het persoonlijke contact tussen de bewoner en de wijkbeheerder is daarbij van grote meerwaarde. Welbions is actief op het gebied van social media. Nieuwsberichten, openingstijden tijdens feestdagen, aankondigingen van acties en uitnodigingen voor bijeenkomsten worden ook via het twitteraccount van Welbions gecommuniceerd. Daar waar mogelijk worden vragen van klanten beantwoord. Ook voor diverse nieuwbouwprojecten wordt gebruik gemaakt van social media, waaronder Facebook en Twitter. Zo is voor het project Lentohof op Facebook een ‘fanpage’ aangemaakt. Belangstellenden worden via deze pagina met nieuwsberichten en foto’s op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen. We hechten groot belang aan het betrekken van bewoners bij beheer, beleid en onze toekomstplannen. Daartoe hebben wij conceptbeleid geformuleerd dat in 2012 met de nieuwe huurdersorganisatie wordt besproken om te komen tot definitief beleid over participatie. Doel is om tot een nieuwe samenwerkingsovereenkomst te komen met de huurdersvertegenwoordiging en voor de bewonerscommissies tot een reglement. In verband met het tot 13 maart geldende huurdersconvenant vergaderde de directie van Welbions nog drie keer met het Overgangsbestuur, samengesteld uit vertegenwoordigers van de beide huurdersorganisaties van de voormalige fusiepartners. Het overgangsbestuur was de gesprekspartner voor de directie om de gewenste fusie tussen beide huurdersorganisaties met een nieuw bestuur tot stand te brengen. Dit is niet gelukt. Eind 2010 is een onafhankelijke commissie benoemd om de leden voor een nieuw bestuur te werven. Na installatie en de definitieve oprichting van de nieuwe huurdersvereniging Ookbions eind januari, vond op 16 maart de eerste vergadering tussen de directie van Welbions en het bestuur van Ookbions plaats. In 2011 vergaderden zij acht keer, twee bijeenkomsten waren rond een thema. Het bestuur van Ookbions sprak in 2011 twee keer met (een afvaardiging van) de Raad van Commissarissen. Op 6 april 2011 was er een rondrit langs het bezit van Welbions met de directie, de Raad van Commissarissen en Ookbions. Op 25 augustus 2011 werd gevierd dat Huurdersvereniging Ookbions het 1,5 miljoenste lid aandroeg voor de Woonbond. Woonbonddirecteur Ronald Paping zei in zijn feestrede ‘superblij’ te zijn met het lidmaatschap van Ookbions, omdat een sterke Woonbond beter in staat is de belangen van huurders te behartigen. In 2011 is advies gevraagd over het sociaal statuut, de woonruimteverdeling, de huurverhoging per 1 juli 2011, de servicekosten en het Meerjarenplan 2011 – 2010. De volgende onderwerpen zijn met Ookbions besproken: Organisatieontwikkeling Welbions Participatie Ondernemingsplan Begroting Welbions Jaarverslag 2010 Begroting 2012 Ookbions Visitatierapport


In 2011 heeft Welbions met de bestaande bewonerscommissies structureel contact gehouden en overleg gevoerd. Bovendien is bij uiteenlopende projecten veel aandacht besteed aan het betrekken van bewoners bij de planvorming en de uitvoer ervan. Ook bij de meer fysieke ingrepen in de woningvoorraad en de woonomgeving worden oude en nieuwe bewoners, omwonenden en belanghebbenden actief betrokken. De mate waarin dit gebeurt, hangt af van de omvang en complexiteit of impact van de ingreep. Bij groot onderhoud- en/of verbeterprojecten van onze woningen worden altijd een of meerdere informatieavonden voor de bewoners gehouden. Regelmatig leidt dit tot het samenstellen van een klankbordgroep. Omwonenden worden bij ieder nieuwbouwproject via inloop- en of informatiebijeenkomsten in de gelegenheid gesteld om kennis te nemen van de voorgenomen plannen. Eventuele reacties worden zo goed mogelijk meegenomen bij de verdere planvorming. Uiteraard heeft verder iedere omwonende het recht op het maken van bezwaar tijdens de verplichte publiekrechtelijke procedures. Toekomstige bewoners worden in de gelegenheid gesteld hun wensen voor hun nieuwe woning kenbaar te maken. Afhankelijk van de voortgang van de bouw wordt hieraan zoveel mogelijk tegemoet gekomen. Specifieke wensen worden met de nieuwe bewoner verrekend. Speciaal voor de toekomstige bewoners worden bij ieder project tijdens de bouwfase kijk- en meetdagen georganiseerd. Bij de projecten in bouwuitvoering worden aloude tradities zo goed mogelijk in ere gehouden. De momenten van ’start bouw’, ‘hoogste punt’ en ‘oplevering’ worden dan ook gevierd. In 2011 zijn op uiteenlopende manieren bewoners betrokken. Een bloemlezing: Project Kalanderstraat

 oningen aan de Spinnersweg zijn naar volle tevredenheid van bewoners opgeknapt; w de start van de ingrijpende renovatie van de Kalander- Twijn- en Ketelstraat is voorbereid (sociaal plan, herhuisvesting 75-plussers, wisselwoningen, modelwoning, spreekuur etc); en er zijn nieuwsbrieven gemaakt en voortgang is steeds besproken met de klankbordgroep

Project Breemarsweg

alle bewoners zijn geïnformeerd over plan van aanpak, uitgangspunten en start in april 2012; er is een onderzoek gedaan naar energieverbruik, de resultaten zijn meegenomen in het verfijnen van het huurbeleid en het motiveren van bewoners om mee te doen met isolatie; en er was veel contact met de klankbordgroep om onze strategie te toetsen en aan te scherpen

Klokstee

In overleg met de bewonerscommissie is het terras aan de voorkant gemoderniseerd; en er is gebrainstormd over hoe de ontmoetingsruimte beter te positioneren. Dat leidde tot extra activiteiten. Cliënten van zorgaanbieder JP van den Bent ondersteunen diverse horeca-activiteiten.

De Klant | Hoofdstuk 4

Pagina 27


Masterplan Wonen Wilderinkshoek

Kasbah

Ontwikkelingen Buurt Hengelose Es Noord

Leefbaarheid Bloemenbuurt

 e gemeente (stedenbouw) vult het plan aan met het benoemen van de stedenbouwkundige D kwaliteiten van de openbare ruimte; het conceptplan is gepresenteerd aan de georganiseerde bewonersverengingen, de monumentencommissie en de wijkwethouder. Een en ander wordt begin 2012 aangepast; en het verkoopprogramma is integraal opgenomen in de diverse deelstrategieën per complex. In de Kasbah is de afgelopen maanden op basis van de ‘Visie op de Kasbah’ voortgang geboekt op: leefbaarheid in de onderbouw. We faciliteren een initiatief van bewoners om een Piet Blommuseum annex expositieruimte van de grond te krijgen en we ondersteunen een initiatief om in de onderbouw de verloederde achterkanten van bedrijfspanden te vervangen door glas-in-lood ramen. groot onderhoud: in samenwerking met de afdeling vastgoedbeheer is een plan gemaakt ter verbetering van de dakbedekking van de terrassen, afwatering en erfafscheidingen. duurzaamheid: met twee workshops is richting gegeven aan mogelijke ingrepen op het gebied van duurzaamheid. klein leed: samen met de wijkagent is begonnen met de aanpak van kleinschalige overlast.  e uitverhuizing van bewoners is begonnen. Al 86 van de 235 eengezinswoningen zijn leeg; D om de buurt toch leefbaar en veilig te houden is de werkgroep ‘Schoon, heel en veilig’ in het leven geroepen. Bewoners werken hierin samen met de wijkbeheerder van Welbions, de wijkagent, iemand van Twente Milieu en een stadsdeelmedewerker van de gemeente. Samen bekijken ze de buurt en organiseren bijvoorbeeld opruimacties.  et laatste kwartaal waren er veel overlastmeldingen. De wijkcoördinator heeft dit samen met H Avelijn, Twinta en de wijkagent opgepakt. De partijen zorgen voor verscherpt toezicht; en er worden intakegesprekken gehouden met kandidaat-huurders om de toestroom van probleemhuurders tegen te gaan.

Nelson Mandela Veste

E r is een gesprek geweest met een aantal bewoners van het complex Nelson Mandele Veste. De aanleiding betrof problemen met de aangrenzende basisschool. Beide gebouwen staan tegen elkaar aan, waardoor er wat problemen ontstonden rondom het parkeren, de bereikbaarheid en afvalcontainers. Er is daaropvolgend een gesprek geweest met de school om de problemen te bespreken en een plan op te stellen voor het opknappen van het terrein rondom de Nelson Mandela Veste en het aanpakken van de parkeerproblematiek. Er is nu een actief groepje bewoners, dat voortaan met regelmaat overleg heeft met de schooldirectie om problemen op tijd te bespreken.

Spelen in Veldwijk Zuid en Berflo Es Zuid

 p de hoek van de Hendrikstraat/Jules Haeckstraat komt een avontuurlijke speelplek voor kinderen. O In overleg met ondermeer de werkgroep Spelen is een groot speeltoestel gekozen. Het bestaat onder andere uit houten palen, klim- en ‘lounge’-netten & een glijbaan; en de nieuwe speelplek op de hoek van de Kamperfoeliestraat/Klimopstraat is bijna klaar, nog even geduld en er kan weer volop gespeeld worden in Veldwijk Zuid.

Uitstel projecten

 oningen van de 2e en 3e fase Veldwijk Noord worden nog zeker 10 jaar doorgeëxploiteerd in verband W met bezuinigingen en marktomstandigheden. De bewoners zijn hierover ingelicht; er wordt onderzoek gedaan naar wat dit betekent voor groot onderhoud en extra maatregelen in kader van leefbaarheid. Met dit laatste is het wijkteam actief aan de slag;


 ok de bewoners in Veldwijk Zuid zijn geïnformeerd over het uitstel van de derde fase; en o de bewoners van de strook Bachstraat/Oldenzaalsestraat in Klein Driene zijn schriftelijk geïnformeerd over uitstel van de sloop. Ook was er een inloopspreekuur. Wijkweek Hasseler Es

Om tot invulling te komen van het wijkprogramma 2011 – 2014 zijn Welbions en de gemeente in juni 2011 met een caravan de wijk ingetrokken. Op vier plekken in de wijk hebben we met in totaal ongeveer 150 burgers gesproken aan de hand van de thema’s: Wonen & Leven, Bewoners & Welzijn, Groen & Recreatie en Mobiliteit &  Imago.

Wereld vol mogelijkheden

In september 2011 was de informatiemarkt ‘wereld vol mogelijkheden’. Deze dag, georganiseerd door MEE Twente, stond geheel in het teken van de mogelijkheden op het gebied van zorg en welzijn voor mensen met een verstandelijke beperking. Diverse innovatieve organisaties uit de zorg en dienstverlening, zoals Estinea, JP van den Bent Stichting en Menzis waren erbij. Welbions was er met het aanbod van rugzakwoningen in Klein Driene.

Vergaande samenwerking Tactory

Tactory Arbeidsre-integratie en Welbions zetten de samenwerking in 2012 voort. Dit is na evaluatie besloten. Ex-verslaafden blijven klussen voor ons uitvoeren. Ruim een jaar geleden werd hiermee begonnen met een experiment in wijk Noord en dit bevalt goed. Tactory Arbeidsre-integratie is een onderdeel van Tactus Verslavingszorg.

Klachtenafhandeling

Van klachten kunnen we leren. Het zijn voor ons belangrijke signalen om onze service en dienstverlening te verbeteren. Het onderdeel ‘klachtenafhandeling’ scoort in de KWH-meting ten opzichte van de andere cijfers net iets onder de norm. We zijn in 2011 dan ook begonnen met het verbeteren van ons klachtenmanagement. Er is onderscheid gemaakt tussen een melding en een klacht. Binnen elke afdeling is een klachtencoördinator aangesteld om de kwaliteit rond de algehele dienstverlening en de klachtenafhandeling te verbeteren. Sociale meldingen zijn buiten de definitie van ons klachtenmanagement gehouden. Dit betekent niet dat wij hier niets over moeten registreren. Klanttevredenheid hangt niet alleen af van hoe wij bepaalde processen ingericht hebben, maar ook van de sociale en fysieke woonomgeving. Wij hebben in 2011 gewerkt aan de inrichting van het vastleggen en afhandelen van sociale meldingen binnen ons primair systeem. Dit om indicatoren vast te stellen voor leefbaarheid. In 2012 zal daadwerkelijk gerapporteerd worden over de registratie en verwerking.

Klachtenadviescommissie

Welbions is met 11 andere corporaties lid van de klachtenadviescommissie. In 2011 kreeg de commissie 13 klachten over Welbions. Zeven daarvan zijn niet ontvankelijk verklaard, omdat deze nog niet op twee niveaus binnen Welbions waren aangekaart/behandeld. In drie gevallen was de commissie ‘onbevoegd’, omdat de klacht betrekking had op een betalingsregeling, de huurprijs en de inschakeling van buurtbemiddeling. Twee klachten zijn behandeld. Van één klacht was te weinig informatie beschikbaar om hem te kunnen behandelen.

De Klant | Hoofdstuk 4

Pagina 29


4.2. Huurbeleid, huur en verhuur Duidelijk en transparant

De discussie over de betaalbaarheid van de woningvoorraad is momenteel niet van de lucht. Met ingang van 2014 wordt een belangrijk deel van de huurtoeslag afgewenteld op de corporaties. Het is nodig om te komen tot een gezonde marktwerking en de afwenteling van de huurtoeslag op de corporaties te compenseren. De jaarlijkse huurstijging in 2011 is gekoppeld aan de inflatie van het voorafgaande jaar. Doelgroepen van beleid

Onder sociale doelgroepen van beleid verstaat Welbions alle doelgroepen die door de overheid in het Besluit Beheer Sociale Huursector als primaire doelgroepen zijn benoemd en die niet zelf in woonruimte kunnen voorzien. Welbions hanteert hierbij de grens tot € 43.000,- (belastbaar verzamelinkomen per huishouden). We respecteren daarbij de door de overheid gestelde grens van 90% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614,-. Daarnaast gaat het hier ook om de mensen die door een lichamelijke, geestelijke of verstandelijke handicap aangewezen zijn op een begeleidende woonvorm.

Huurbeleid

De uitgangspunten van het huurbeleid, zoals voorgeschreven door de rijksoverheid, van Welbions zijn niet veranderd ten opzichte van voorgaande jaren. Ook in 2011 gold een inflatievolgend huurbeleid. De inflatie over 2010 bedroeg 1,3%. Met dat percentage mochten de huren per 1 juli 2011 maximaal worden verhoogd. De huurdersvertegenwoordiging heeft hierin positief geadviseerd. In 2011 vond geen differentiatie van de individuele huurverhoging plaats, omdat het Ministerie geen extra huurruimte biedt boven de inflatie. In 2011 zijn de huren van de woningen en garages met 1,3 procent verhoogd. De gemiddelde huurprijs ligt sinds 1 juli 2011 op circa 64% van de maximale huurprijs. Dit is 3% minder dan vorig jaar. Dit komt door de invoering van het energielabel wat een verhoging van de gemiddelde maximale huurprijs tot gevolg heeft, waardoor de afstand van de gemiddeld werkelijk geïnde huur en de maximaal mogelijke huurprijs is vergroot. Belangrijke voorwaarden voor ons huurbeleid zijn de afspraken met de huurdersvertegenwoordiging. Deze staan in het convenant dat is afgesloten bij de fusie. Daarin is afgesproken dat: voor de jaren 2008 tot en met 2012 een inflatievolgend huurbeleid geldt binnen de kaders van het regeringsbeleid;


 ij mutatie uitgangspunt van beleid is dat het gemiddelde huurniveau voor de jaren 2008 b tot en met 2012 over de gehele sociale woningvoorraad niet hoger wordt dan 70% van de maximaal toegestane huur. Het huurbeleid van Welbions gaat uit van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli en de huurharmonisatie bij mutatie. Naast wijkvernieuwing is ook huurharmonisatie bij mutatie een instrument om de huurprijs op een hoger niveau vast te stellen. Bij mutatie wordt in de regel de huur op 75 procent van de maximale huur vastgesteld. Over de huurverhoging hebben wij drie bezwaarschriften ontvangen. Na overleg met bewoners zijn twee bezwaarschriften ingetrokken en is een bezwaarschrift afgewezen door de Huurcommissie. Een aantal huurders kreeg in 2011 geen huurverhoging. Zij wonen in een woning die wordt gesloopt en hebben al een sloopaanzegging gehad. Ook de huren van woningen die op de nominatie staan voor sloop in de Hengelose Es Noord en Bloemenbuurt werden niet verhoogd.

Woonruimteverdeling

Welbions maakt voor de woonruimteverdeling van de sociale huurwoningen gebruik van het aanbodmodel op basis van inschrijftijd. Dit is voor woningzoekenden een duidelijk en transparant systeem. Woningzoekenden hebben vrijheid én zijn zelf verantwoordelijk voor het zoeken naar een woning. Samen met Twinta Wonen wordt wekelijks het woningaanbod gepresenteerd op de website www.wooninfohengelo.nl. Na een evaluatie in 2010 naar de werking van het woonruimteverdeelbeleid, zijn in 2011 twee wijzigingen doorgevoerd. Woningzoekenden kunnen niet over één kam geschoren worden. Sommigen staan jarenlang ingeschreven voor één specifieke woning en anderen zijn acuut op zoek naar een woning. Voor deze laatste groep verloten wij wekelijks woningen waarbij inschrijfduur niet bepalend is maar loting. Mensen met weinig eisen die met spoed op zoek zijn naar een woning komen nu sneller aan bod. Ook het urgentiebeleid is aangepast. Urgentie is nu alleen bedoeld voor woningzoekenden die buiten eigen verantwoordelijkheid in een noodsituatie zijn beland en niet in staat zijn om zelf in woonruimte te voorzien. Het beleid heeft ertoe geleid dat woningzoekenden met urgentie snel een woning hebben (binnen gemiddeld 50 dagen). De urgentiecommissie bestaat sinds mei 2011 uit drie onafhankelijke leden, waardoor de objectiviteit wordt gewaarborgd. De circa 350 woningen van Welbions met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens worden op volgorde van aanvraag verhuurd. Er wordt alleen een inkomenseis gesteld. Bij bewoning door één persoon dient de toekomstig huurder over een netto inkomen te beschikken van 3 keer de maandhuur en bij bewoning door 2 of meer personen moet het netto inkomen minimaal 4 keer de maandhuur zijn.

Woningzoekenden

Begin 2011 stonden 14.123 woningzoekenden bij Wooninfo Hengelo ingeschreven. Eind 2011 waren dat er 14.480. Van de 14.480 woningzoekenden is 10,5% actief woningzoekend. In 2011 was sprake van 1.320 nieuwe woningverhuringen voor Welbions, waarvan 1.212 woningen met een huurprijs tot € 652,52. 17% is toegewezen aan urgent woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur van een woningzoekende die een woning accepteert is 3 jaar en 6 maanden.

De Klant | Hoofdstuk 4

Pagina 31


BBSH-tabel

Huishouden/ leeftijd

Inkomen

1-persoon < 65

<= € 361,66 < € 21.625 >= € 21.625

> 65 jaar

< € 20.325 >= € 20.325

242 105 28

77 50 8

9 384

< € 27.750

41 9 0

83 33 7

40 98 8

>= € 27.750

1

12

19

51

135

< € 29.350

Subtotaal

Huur Duur

€ 361,66 / € 361,66 / > € 517,64 > € 554,76 Totaal € 517,64 € 554,76

0

>= € 29.350 > 65 jaar

219 47 0

Huur Duur

266

Subtotaal 2-personen < 65

Huur Huur Huur Goedkoop Betaalbaar Betaalbaar

3 0

0

138

0

538 202 36 12 788 164 140 15 32 351

165

> 3 personen < 65

< € 29.350 >= € 29.350

> 65 jaar

< € 27.750 >= € 27.750

Subtotaal Maatschappelijke zorginstellingen

Totaal

5 0 0 0 5

48 9 0

17 9

0

0

57

26

93

93 93

70 18 0 0 88

322

519

57

303

26

1320

Inschrijftijd en zoektijd

De gemiddelde inschrijftijd is de tijd dat woningzoekenden ingeschreven staan op het moment dat zij een woning accepteren. De gemiddelde inschrijftijd in 2011 bedroeg 3,5 jaar (2010: 4,1 jaar). De gemiddelde zoektijd bedroeg vorig jaar 1,2 jaar. De gemiddelde zoektijd meet het aantal ingeschreven jaren vanaf de eerste reactie tot aan de verhuring. Hier is sprake van een stijging ten opzichte van 2010 (0,7).

Weigeringen

In 2011 werd een woning gemiddeld aan 3,5 kandidaten aangeboden voordat de woning daadwerkelijk werd verhuurd. Dit is een lichte daling ten opzichte van 2010 (3,8). Voor wat betreft de weigeringen: in de meeste gevallen wordt er gewoon weg niet gereageerd op de aanbieding. Ook blijkt duidelijk dat men niet zomaar inschrijftijd opgeeft voor een woning, dat wil zeggen relatief kritisch is en vasthoudt aan de wensen met betrekking tot de woning en woonomgeving.

Mutatiegraad

Urgent woningzoekenden

De gemiddelde mutatiegraad naar aanleidin van cotractbeëindiging in 2011 bedroeg ruim 9 % tegen ongeveer 8% in 2009 en 2010. Het aandeel verhuringen aan woningzoekenden met een urgentie is sinds 2008 (30%) gedaald tot 17% in 2011. Urgentie heeft betrekking op twee groepen: urgentie in relatie tot de herstructureringsopgave en urgentie in relatie tot persoonlijke situaties. De herstructureringsopgave heeft vooral betrekking op de uitvoering van het sociaal plan gekoppeld aan de projecten Berflo Mooi en Hengelose Es. Begin 2011 is het beleid rondom urgentie op eigen verzoek door de persoonlijke situatie geactualiseerd en is een onafhankelijke urgentiecommissie ingesteld. Het aantal urgent woningzoekenden dat op eigen verzoek in

4

 e toewijzingen waarvan de inkomensgegevens onbekend zijn, betreffen toewijzingen D aan verschillende AWBZ-zorginstellingen zoals Avelijn, Humanitas etc.


de urgentiecommissie een urgentieverklaring urgentie krijgt toegekend, is het afgelopen jaar gedaald. (zie ook ‘woonruimteverdeling’). Van de 164 aanvragen werd 45% afgewezen, 30% niet in behandeling genomen door het uitblijven van de betaling en 25% is toegewezen.

Huurtoeslag

Een huurder die in verhouding tot zijn inkomen (en andere wettelijke criteria) een te hoge huurprijs moet betalen, heeft recht op huurtoeslag. Hij kan deze toeslag zelf ontvangen of er voor kiezen deze rechtstreeks te laten overmaken aan Welbions. Op 31 december 2011 werd voor 2306 (2010: 2547) huurders door Welbions rechtstreeks huurtoeslag ontvangen en verrekend met de te betalen huur. We kunnen geen conclusies verbinden aan deze daling, omdat we niet weten hoeveel huurders zelf de huurtoeslag ontvangen.

Incassobeleid

Welbions hanteert een strak en consequent incassobeleid om het oplopen van huurachterstanden te voorkomen. Wij vinden dit een sociaal beleid. Door vroegtijdige signalering willen wij mogelijke escalatie van problemen voor zijn. Met huisbezoeken, het treffen van betalingsregelingen en het bieden van schuldhulpverlening proberen wij mensen te helpen om de financiën weer op orde te krijgen. Waar nodig schakelen we instanties in zoals de Stadsbank Oost Nederland en Budget Alert. Budget Alert leert mensen hun financiën zelf op orde te brengen. In 2010/2011 zijn afspraken gemaakt tussen gemeente Hengelo, Stadsbank Oost Nederland, Budget Alert en Welbions over hoe om te gaan met huishoudens die een aanzegging tot ontruiming hebben ontvangen en waarbij de situatie uitzichtloos lijkt. In 2011 zijn zes huishoudens hierdoor geholpen en is een huisuitzetting voorkomen.

Huurachterstand

De huurachterstand voor zittende huurders bedraagt ultimo 2011 € 783.000. Relatief bedraagt de huurachterstand op de jaarhuur 1,23%. Dit betekent een stijging van 0,36% ten opzichte van ultimo boekjaar 2010. De huurachterstand voor vertrokken huurders bedraagt ultimo 2011 € 394.000.

Incasso-opdrachten

Jaar 2011 2010 2009 2008

Totaal 1081 967 911 949

Afgewikkeld 724 637 592 644

Openstaand 513 330 319 305

In 2011 zijn 724 vorderingen via het incassobureau afgewikkeld. 545 vorderingen zijn voldaan met een totaalbedrag van € 514.082. In 2011 is ruim € 223.000 als oninbaar afgeboekt (2010: € 206.000).

Huurderving Huren Huurderving leegstand

2011 € 65.825.000 1,4%

2010 € 64.688.000 1,4%

De leegstand betreft ‘frictieleegstand’ en ‘overige leegstand’. Frictieleegstand is leegstand ten gevolge van reguliere (ver-)huurmutaties. Onder ‘overige leegstand’ valt bijvoorbeeld de leegstand vanwege sloop/nieuwbouw, verkoop etc. In 2011 bedroeg de reguliere leegstand € 646.332.

De Klant | Hoofdstuk 4

Pagina 33


De overige leegstand bedroeg ongeveer â&#x201A;Ź 956.000, waarvan de leegstand sloop ruim 50 procent uitmaakte en het aandeel leegstand vanwege verkopen 25 procent.

Uitzettingen

Aantal ontruimingen

Het uit huis zetten van mensen willen wij zoveel mogelijk voorkomen. Toch moeten wij, ondanks het door ons gevoerde incassobeleid, helaas in een aantal situaties de stap tot ontruiming zetten. In 2011 zijn 1081 opdrachten in handen gegeven van de deurwaarder, een stijging met ruim 100 ten opzichte van 2010. Uiteindelijk zijn 389 aanzeggingen tot ontruimingen geweest (2010:449). Dit heeft geleid tot 29 ontruimingen. Het aantal ontruimingen is gedaald van 38 in 2010 naar 29 in 2011. Hiermee zijn wij ruimschoots binnen de doelstelling gebleven om het aantal ontruimingen ten opzichte van 2010 minimaal te stabiliseren. Jaar 2011 2010 2009

Aantal 29 38 49

2008

59

Bij de ontruimingen in 2011 gaat het in 94% van de gevallen om eenpersoonshuishoudens en bij 29% om een hoofdhuurder jonger dan 30 jaar. In twee situaties ging het om een alleenstaande ouder met kinderen. Ongeveer 30% van de huisuitzettingen werden binnen twee jaar na eerste bewoning ontruimd.

Servicekosten

In 2011 is overlegd met huurdersorganisatie Ookbions om tot een uniform beleid te komen over het doorberekenen van de servicekosten. Ookbions reageerde positief op de instemmingsaanvraag over de invoering van het servicekostenbeleid bij nieuwe verhuringen. Daar waar van toepassing, wordt bij nieuwe verhuur een vergoeding voor servicekosten doorberekend en op basis van werkelijke kosten jaarlijks achteraf verrekend.


5. Vastgoed met kwaliteit en variatie 5.1. Ons woningbezit

Verhuren, bouwen en verkopen met kwaliteit

We hebben vanaf 2008 (na de fusie) meer dan 600 nieuwe woningen opgeleverd. Een flink aantal projecten is nog in volle gang. Ook in bestaande bouw hebben we veel geïnvesteerd, ongeveer 500 woningen zijn gerenoveerd. Het streven is daarbij om variatie in wijken te behouden of te vergroten. Bij oplevering van nieuwbouw- of renovatieprojecten zijn de reacties veelal positief. Al zijn er, door na sloop niet direct te bouwen, ook storende kale plekken in de stad. Klanten beoordelen de kwaliteit van hun woning in 2011 gemiddeld met een 6,3. We vinden het belangrijk om de klantwensen te kennen, zodat we voor nu en in de toekomst onze woningvoorraad daar goed op kunnen aanpassen. Het is een uitdaging om dat te realiseren binnen onze financiële mogelijkheden. Daar ligt een opdracht voor de komende jaren.

Creëert


Woningbezit Welbions

Welbions is een Twentse woningcorporatie met hoofdzakelijk woningbezit in Hengelo. Het woningbezit van Welbions bestond per 31 december 2011 uit 12.865 woningen (exclusief bijzondere woonobjecten). In de tabellen is af te lezen hoe onze woningvoorraad is verdeeld. Type woning Meergezins Eengezins Totaal

2011 6.598 6.267 12.865

2010 6.380 6.227 12.607

2009 6.345 6.444 12.789

2008 6.389 6.474 12.863

Aantal 5.226

Percentage 40,9

7.019

54,8

Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 554,67- €652,-

319

2,5

Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 652,-

225

1,8

Totaal

12.789

100

Prijsklasse 2010 Goedkope voorraad < € 361,66

Aantal 4.792

Percentage 38,0

7.159

56,8

Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 554,67- €652,-

407

3,2

Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 652,-

249

2,0

Totaal

12.607

100

Prijsklasse 2011 Goedkope voorraad < € 361,66

Aantal 4.508

Percentage 35,0

7.401

57,5

Dure voorraad tot huurtoeslaggrens € 554,67- €652,-

616

4,8

Dure voorraad boven huurtoeslaggrens > € 652,-

339

2,6

12.865

100

Prijsklasse 2009 Goedkope voorraad < € 361,66 (resp. < € 357,37en < € 348,99)

Bereikbare voorraad € 361,67 - € 554,76

(resp. € 357,37 - € 548,18 en € 348,99 - € 535,33) (resp. € 548,18 - € 647,53 en € 535,33 - €631,73) (resp. > € 647,53 en > € 631,73)

(resp. < € 357,37en < € 348,99)

Bereikbare voorraad € 361,67 - € 554,76

(resp. € 357,37 - € 548,18 en € 348,99 - € 535,33) (resp. € 548,18 - € 647,53 en € 535,33 - €631,73) (resp. > € 647,53 en > € 631,73)

(resp. < € 357,37en < € 348,99)

Bereikbare voorraad € 361,67 - € 554,76

(resp. € 357,37 - € 548,18 en € 348,99 - € 535,33) (resp. € 548,18 - € 647,53 en € 535,33 - €631,73) (resp. > € 647,53 en > € 631,73)

Totaal

Naast de woningen bezit Welbions nog 1063 garages en 269 parkeerplaatsen. Er is sprake van 172 bedrijfspanden, 33 overige objecten5 en worden er 586 objecten beheerd voor derden.

Strategisch voorraadbeleid

De vastgoedportefeuille van Welbions moet niet alleen voor de gehele stad, maar ook op wijkniveau aansluiten bij de wensen van zowel de huidige als de toekomstige klant. Dit geldt voor het aantal woningen, de verschillende typologieën en de kwaliteit. Ook is diversiteit per wijk zeer belangrijk voor de realisatie van vitale en leefbare wijken. Uit de ‘Corporatie in perspectief’ blijkt dat onze woningvoorraad relatief oud is. We renoveren of vervangen geleidelijk verouderde woningen. Zo verbeteren we de kwaliteit en duurzaamheid van onze voorraad. Bij nieuwbouw, groot onderhoud en renovatie zoeken we duurzame

Vastgoed met kwaliteit en variatie | Hoofdstuk 5 5

 verige objecten betreffen ondermeer 18 gemeenschappelijke ruimtes O en 12 woonwagens

Pagina 37


mogelijkheden om woningen te verbeteren. Naar verwachting zijn in de toekomst minder mensen in Hengelo aangewezen op sociale woningbouw. Tegelijkertijd zal de vraag van ouderen, alleenstaanden en mensen met een zorgvraag stijgen. Een deel van het huidige woningbezit sluit niet goed aan bij de toekomstige woonwensen. Dit zijn vooral kleine woningen en etagewoningen zonder lift. We passen een deel van onze woningvoorraad daar binnen de financiële mogelijkheden zowel kwalitatief als kwantitatief op aan. De transformatie van de huidige vastgoedportefeuille naar de gewenste, toekomstige portefeuille (vastgoedsturing) is complex. Het is zowel financieel als organisatorisch uitermate ingrijpend. Aanpassing van de woningvoorraad is belangrijk, maar moeilijker dan ooit. Naast demografische ontwikkelingen moet meer dan voorheen rekening worden gehouden met de economische situatie, perikelen op de Nederlandse woningmarkt en Europese regelgeving. De Europese en Haagse regelgeving beperken de fysieke transformatie- en ontwikkelingsmogelijkheden fors. Enerzijds door beperking van de financiële slagkracht van de corporatie, anderzijds door (nieuwe) regels ten aanzien van DAEB (sociale) en NIET-DAEB (commerciële) activiteiten. Met haar visie gericht op de realisatie van vitale wijken zal Welbions steeds verder gedwongen worden om samenwerking met partners en marktpartijen aan te gaan voor de realisatie van haar fysieke projecten. Deze samenwerking is, vanuit het verleden vaak op vrijwillige basis, op zich goed en ook het afgelopen jaar weer nadrukkelijk opgezocht. De veranderende regelgeving leidt echter tot een absolute noodzaak tot samenwerking bij de voorbereiding en realisatie van fysieke projecten waar sociale/sociaal maatschappelijke en commerciële producten worden gecombineerd om de financiering zeker te stellen om de start van projecten te garanderen. Dit heeft niet alleen negatieve gevolgen voor buurten en wijken, maar ook voor onze bouwende partners in de stad en regio. De productiezekerheid van de corporatie voor de stad is afgenomen. Denkend vanuit kansen ligt hier een belangrijke opgave voor gemeente, corporatie en marktpartijen om tot nieuwe vormen van samenwerking te komen die recht doen aan ieders belangen en de belangen van Hengelo en haar inwoners. De gevolgen van beschreven ontwikkelingen en veranderingen zorgde er in 2011 voor dat een aantal projecten is uitgesteld en de herstructureringsopgave langer duurt. Het is dus essentieel dat de prioriteit ligt bij die projecten, die het meest bijdragen aan de maatschappelijke doelstellingen van Welbions. Eind 2011 is een softwarepakket aangeschaft, genaamd SBI (Strategisch Beleidsinstrument). Dit wordt in 2012 geïmplementeerd. Dit instrument stelt ons in staat om, naast sturing op de financiële kengetallen nog beter rekening te houden de maatschappelijke doelstellingen van Welbions.

Opgeleverde woningen

Welbions bouwt met ambitie en lef. We houden rekening met architectuur, duurzaamheid, prijs-/kwaliteitverhouding en demografische ontwikkelingen. Dat werd dit jaar benadrukt door het winnen van de Twentse Vastgoedprijs voor het herstructureringsproject Berflo Mooi en in het bijzonder Berflo Es Zuid, waarvan de eerste fase in 2010 werd opgeleverd. In 2011 zijn 243 nieuwbouwwoningen en 30 ‘vernieuwbouwwoningen’ in Veldwijk Zuid (1e fase) opgeleverd. Het betreft 221 huur- en 22 koopwoningen. Een dergelijke piek wordt ook nog in toekomstige jaren voorzien. In tegenstelling tot eerdere jaren is het geplande aantal op te leveren nieuwbouwwoningen nagenoeg gerealiseerd. Van de nieuwe woningen is ruim 52 % onderdeel van één van de drie grote herstructureringsopgaven van de corporatie. Onder ‘oplevering’ verstaan we hier het tijdstip waarop het risico van de woning of bouwcomplex overgaat van de aannemer op de opdrachtgever/koper. Gooide vorig jaar met name Koning Winter roet in het eten bij het tijdig opleveren van de nodige woningen, in 2011 zorgde de hoeveelheid regen voor de nodige tegenslag op de bouwplaatsen. Gelukkig heeft dit uiteindelijk weinig vertraging opgeleverd en konden de sleutels van de nieuwe woningen tijdig aan de huurders en kopers worden uitgereikt.


De volgende projecten/wooneenheden werden in 2011 opgeleverd: Händelstraat (herstructurering Klein Driene): 10 rugzakwoningen (mantelzorg), 20 vrije sector huurwoningen, 3 koopwoningen en 12 zorgappartementen De Korhoenders (ouderinitiatief); Medaillon, deelgebied 8: 20 huurwoningen, waarvan 12 in het sociale segment; Medaillon, deelgebied 6: 5 patiowoningen, vrije sector middeninkomens; Backenhagenlaan: 20 sociale huurappartementen, 8 vrije sector eengezinshuurwoningen en 5 patiokoopwoningen; Ottoweg / Laan van Hart van Zuid: zorgcomplex RIBW met 18 eenheden, Langelermaatweg: 4 senioren eengezinshuurwoningen; Berflo Es Zuid (herstructurering Berflo Mooi): 26 huurwoningen en 4 koopwoningen als onderdeel van de tweede bouwfase, dat totaal 127 woningen omvat met ca. 104 huurwoningen; Leeghwaterstraat/Dieselstraat: 16 zorgwoningen voor Stichting WOPiT (ouderinitiatief); Kamperfoeliestraat, 1e fase (herstructurering Veldwijk Zuid / Berflo Mooi): 28 overwegend sociale huurappartementen, inclusief 12 zorgunits voor Stichting J.P van den Bent; Klimopstraat (herstructurering Veldwijk Zuid / Berflo Mooi): 15 sociale huurappartementen met parkeergarage en een wijkontmoetingsruimte, alsmede 10 eengezinskoopwoningen; Sterrenbuurt (Uranusstraat e.o.): de eerste 17 van 39 eengezins- en seniorenhuurwoningen. In Medaillon deelgebied 8 participeerde Welbions in een samenwerkingsverband met Dura Vermeer Bouw Hengelo B.V. in de bouw van 22 eengezinskoopwoningen. Hiervan zijn er uiteindelijk 20 verkocht. De laatste 2 woningen heeft Welbions aangekocht en in de vrije sector huur gebracht. De koopwoningen zijn niet meegenomen in de productietelling 2011 van Welbions. Met de productie van 243 nieuwbouwwoningen heeft Welbions, naast haar sociale activiteiten, een forse fysieke inspanning geleverd om tot vitale wijken en buurten te komen. Vrijwel alle projecten bestaan uit een mix van sociale huur-, vrije sector huurwoningen en/of koop­ woningen, grondgebonden en/of gestapelde woonvormen. Dit levert een breed palet aan oude en nieuwe bewonersdoelgroepen op. Ook in die wijken en buurten die voorheen wellicht wat eenzijdig waren georiënteerd.

Projecten in uitvoering

Naast de projecten die in 2011 opgeleverd zijn, zijn ook de volgende projecten in bouwuitvoering: Smutstraat: 20 appartementen inclusief parkeerkelder en ca. 900 m2 commerciële ruimte; Medaillon, deelgebied 6: 7 huurwoningen, waarvan 5 ten behoeve van het sociale segment; Sterrenbuurt: 30 eengezinshuurwoningen en 9 seniorenhuurwoningen, waarvan in 2011 de eerste 17 eengezinswoningen zijn opgeleverd; Dr. Schaepmanstraat: 17 zorgeenheden RIBW; Lentohof (herstructurering Klein Driene): transformatie van 32 portieketagewoningen naar 16 royale eengezinswoningen; Bartelinkslaantje: zorgcomplex met 12 wooneenheden voor Estinea; Berflo Es Zuid (herstructurering Berflo Mooi): afronding 2e fase met totaal 129 wooneenheden; Kamperfoeliestraat, 2e fase (herstructurering Veldwijk Zuid / Berflo Mooi): 23 appartementen huur; Beckum: 15 huurappartementen met zorgsteunpunt.

Vastgoed met kwaliteit en variatie | Hoofdstuk 5

Pagina 39


Naast de bouwuitvoeringsprojecten is hard gewerkt aan het verder vorm en inhoud geven aan ondermeer de herstructureringsprojecten. Zo is voor Veldwijk Noord (Berflo Mooi) het voorlopig ontwerp van het beoogde winkelcentrum inclusief 84 wooneenheden opgesteld en is verdere uitwerking gegeven aan het stedenbouwkundig plan voor de eerste fase van de nieuwe woonwijk. In Klein Driene is gestart met de uitrol van de eerste transformatieopgave en zijn de plannen voor de andere twee nieuwbouwcomplexen met totaal 33 wooneenheden in Lentehof vrijwel afgerond. Voor de herstructureringsopgave van de Hengelose Es Noord zijn in 2011 alle onderleggers gereed gemaakt om via een zogenoemd Koersdocument richting te geven aan de (doelgroep-) transformatieplannen voor de toekomst.

Aankopen

In 2011 zijn er 49 woningen aangekocht, 48 van de dochteronderneming WOM Berflo Es BV en 1 woning van een particulier. Het aantal aankopen was in de meerjarenbegroting 2011-2020 begroot op 51. Van de opgeleverde dan wel aangekochte woningen voor bijzondere doelgroepen of in het kader van herstructureringsprojecten hebben er 43 stichtingskosten van meer dan â&#x201A;Ź 200.000. Als onderdeel van de aankoop van de grondposities van Domijn aan de Marskant heeft Welbions eveneens een object met bedrijfsruimten en bovenwoning aan de Willemstraat / Pastoriestraat verworven met de bedoeling dit op korte of langere termijn weer af te stoten. De verwerving is onderdeel van de pakketafspraken met Domijn en betreft geen speculatieve aankoop. Er worden inmiddels gesprekken gevoerd met potentiĂŤle kopers en huurders.


Grondposities

Welbions beschikt over grondposities: Grondposities In balans opgenomen saldo (in € 1000,-) 2011 2010

    In balans onder “MVA i.o.6 ” Sloetsweg/Heerbaartloc. Spechtweg Ottoweg Langelermaatweg Broek Noord Trivium 't Steerntje Kristenbos Industriestraat Ariënsschool/Badhuis Schaepmanstraat Smutstraat Esperanto Beekstraat Twekkelerweg Marskant locatie - Walhoflocatie (Domijn) - Thomassonlocatie (Domijn) - Willemstraat/Pastoriestraat (Domijn) - Voorm. Brandweerkazerne (gem. Hengelo) In balans “Overige activa” Marskant locatie: - Voorm. Politiebureau (Domijn) Totaal opgenomen in balans Contractueel overeen­­g­e­ komen (‘Off balance’)

506 558

872 1.041 1.676 81 591

531 250 565 4.480

558 538 102 872 1.041 1.676 81 591 205 1.213 531

Bestemming m2 Bouw Geen bouw 1.728 1.740

2.356 4.610 88.766 515 3.367

1.446 329 22.408 1.982 1.775

2.825

370 3.633

984

22408

1.728 12.208

3.775 7.408

27.111

111.689

Welbions heeft in 2011 grondposities aangekocht voor vastgoedontwikkeling in het kader van realisatie van “Vitale wijken” in Hengelo. De meeste aankopen betreffen aankopen van woningcorporatie Domijn uit Enschede en de gemeente Hengelo en zijn gerelateerd aan de beoogde transformatieopgave langs de ‘Marskant’. Nadat woningcorporatie Domijn had besloten haar posities in Hengelo te vervreemden, hebben Domijn, de gemeente Hengelo en Welbions gezamenlijk geconstateerd dat het in het belang van de (binnen-) stad niet wenselijk is, dat de locaties langs de Marskant versnipperd eigendom worden in het kader

Vastgoed met kwaliteit en variatie | Hoofdstuk 5 6

Materiële vaste activa in ontwikkeling

Pagina 41


van de zeer gewenste toekomstige invulling van de lege plekken in de ‘binnenstadsring’ grenzend aan het stadshart, die in nauwe samenspraak met gemeente Hengelo is uitgewerkt. Welbions beoogt op termijn de transformatieopgave uit te voeren in nauwe samenspraak met de gemeente onder gebruikmaking van de kennis en financiële inbreng van marktpartijen. De aankoop van de locatie aan de Sloetsweg betreft de uitrol van besluiten uit voorgaande jaren, waarbij Welbions ondermeer grond afneemt van Janssen de Jong voor de realisatie van een woongebouw met circa. 20 appartementen. De feitelijke realisatie van het gebouw heeft overigens voor Welbions thans niet de hoogste prioriteit. Aan de Twekkelerweg is grond inclusief slooprijp opstal verworven dat direct aansluit op de herstructureringsopgave in Veldwijk Zuid. Hiermee is zeker gesteld dat derden geen voor de herstructurering ongunstige ontwikkelingen op deze locatie kunnen (doen) realiseren. Verwacht wordt deze positie komend(e) ja(a)r(en) tenminste kostenneutraal anderszins aan te kunnen wenden. De posities zijn aangehouden in verband met de afspraken met de gemeente Hengelo, zoals vastgelegd in het convenant, om bij gebiedsontwikkeling tenminste 20% sociale woningbouw te kunnen realiseren. Er is geen sprake van speculatie middels aan-/verkopen van grondposities. De waarde bedraagt 4,5% (2010: 2,5%) van het totale ‘Eigen vermogen’.

Verkoopbeleid

Sloop

Tot medio 2011 had Welbions ruim 1825 woningen gelabeld voor de verkoop. Deze woningen zijn verdeeld in drie categorieën: vrije verkoop (ruim 600), verkoop onder voorwaarden (de circa 750 zgn. koopgarantwoningen) en het label te Woon6 (circa 475). Bij de laatste twee varianten bestaat een terugkoopverplichting. Deze woningen kunnen echter in hoofdzaak alleen bij mutatie worden verkocht. In de tweede helft van 2011 is door de ‘Taskforce Verkopen’ het aantal beschikbare woningen voor de vrije verkoop uitgebreid met circa. 1975. In 2011 verkochten we 47 woningen; 32 woningen met Koopgarant en 17 woningen (4 duplex­woningen zijn als 2 woningen verkocht) via de vrije verkoop. 13 woningen zijn onder de Koopgarantregeling aangekocht, waarvan er 12 weer zijn doorverkocht. De voorraad koopgarant­woningen bedraagt, per ultimo 2011, vier woningen. We verkochten ook één bedrijfspand. Een deel van de voornamelijk grote eengezinswoningen die in 2011 voor verkoop zijn leeggekomen, is niet verkocht, maar gebruikt voor de herhuisvesting van huishoudens die in het kader van de herstructurering moesten verhuizen. Hiervan zal ook in de komende jaren nog sprake blijven. In 2011 zijn in totaal 130 woningen en 47 garages gesloopt. Dit is verdeeld over onderstaande wijken: Berflo Mooi/Veldwijk Zuid: 30 woningen en 17 garages. Klein Driene: 98 woningen en 30 garages. Voor 64 (van de 98 woningen) komen er 32 terug. Voor het restant (32) van de gesloopte woningen zijn nog plannen in ontwikkeling. Noord: 2 woningen (aan de dr. Schaepmanstraat).

7

 e Woon is het concept waarbij de klant de keuze heeft uit 4 contractvormen: huren, huurvast, koopgarant T en koopcomfort (kopen zonder korting). In 2010 is voor circa 200 woningen (121 eengezinswoningen en 76 appartementen) succesvol met het concept geëxperimenteerd. Ook de huurdersorganisatie was enthousiast. Door onduidelijkheid binnen de Europese beschikking en het beslag op vrije besteding van het eigen vermogen is de besluitvorming voor verdere uitrol in 2011 aangehouden.


5.2. Kwaliteit van onze woningen Onze ambitie is om er de komende jaren voor te zorgen dat het woningaanbod aansluit op de behoefte. We willen niet alleen kwaliteit in onze woningen, maar ook variatie. Dan hebben we voor elk wat wils. Dat betekent dat Welbions nieuwe woningen bouwt en bestaande woningen aanpast aan de eisen van deze tijd. In heel Hengelo zijn daarvan de sporen zichtbaar, vooral in de vernieuwingswijk Berflo Es. Groot onderhoud en renovatie

Onder planmatig onderhoud verstaat Welbions het integraal projectmatig verbeteren van een complex. In 2011 nam Welbions diverse maatregelen. Een opsomming: Renovatie van 40 eengezinswoningen in de omgeving van de Moerbei en Sneeuwbestraat in Veldwijk. Hier is een complete schilrenovatie uitgevoerd en ook een interne renovatie van de centrale verwarming, douche, toilet en keuken. Tevens is de isolatie van de vloer en gevel verbeterd. Daarnaast was er ook een mogelijkheid tot uitbouw van de gevel. In 2011 zijn 84 eengezinswoningen aan â&#x20AC;&#x2122;t Kotte opgeleverd. Hier is groot onderhoud uitgevoerd aan de schil. Hierbij is het energielabel fors verbeterd. Binnen zijn de douche, toilet en keuken vernieuwd. Ook is er een drainagesysteem aangelegd als oplossing voor de vochtklachten. Het project is in het najaar van 2010 genomineerd voor de Woonprijs Twente. â&#x20AC;&#x2DC;t Kotte kreeg een eervolle vermelding voor duurzaam bouwen. In 2010 is gestart met groot onderhoud van 48 portieketagewoningen aan de Hulststraat (douche, toilet en keuken) Ook zijn er voorzieningen getroffen om de brandveiligheid te vergroten. Dit project is in 2011 opgeleverd.


In 2010 is gestart met groot onderhoud 174 eengezinswoningen in â&#x20AC;&#x2122;t Woolde (keuken, douche, toilet, verbeteren van ventilatie en installatie alsmede het verbeteren van de energieprestatie). Dit project is in 2011 opgeleverd.

In 2011 is het groot onderhoud voor 64 laagbouwwoningen in â&#x20AC;&#x2122;t Woolde (keuken, douche, toilet, verbeteren van ventilatie en installatie alsmede het verbeteren van de energieprestatie) opgeleverd.

In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor de transformatie/ renovatie en het verbeteren van de energieprestatie van 40 eengezinswoningen aan de Kalanderstraat. Dit gebeurde ook voor het groot onderhoud aan 4 woningen aan de Spinnersweg en de Ketelstraat in Tuindorp. Deze woningen ondergaan een renovatie met behoud en versterking van de typische jaren â&#x20AC;&#x2122;50 architectuur. Er wordt een extra slaapkamer toegevoegd en de woonkamer wordt uitgebouwd, zodat grote eengezinswoningen ontstaan. Ook krijgt de woning een nieuwe schil, zodat de isolatiewaarde enorm verbetert. De woningen aan de Ketelstraat worden na een ingreep aan de achtergevel verkocht als kluswoningen. Het groot onderhoud aan de 4 woningen Spinnersweg is in 2011 afgerond. Voor de woningen aan de Kalanderstraat kan in februari 2012 opdracht kan worden verstrekt. In 2011 is de uitbreiding en het groot onderhoud van het kinderdagverblijf aan de Klaas de Rookstraat opgeleverd.

In 2011 is het groot onderhoud van 87 eengezinswoningen in Groot Driene (schil, installatie, keuken en het verbeteren van de energieprestatie) opgeleverd.

In 2011 is het groot onderhoud voor 32 portieketagewoningen aan de Beatrixstraat (douche, toilet, keuken, verbeteren van ventilatie en installatie, kozijnen en energieprestatie) opgeleverd. De balkonvergroting is in 2011 aanbesteed en wordt rond juli 2012 opgeleverd.

In 2011 zijn onderzoeken naar de haalbaarheid van levensduurverlenging en/of energieverbeteringen uitgevoerd voor de gestapelde bouw aan de Breugelstraat en de 9 woningen en 3 winkelunits aan de Langestraat en omgeving onderzocht.

Vastgoed met kwaliteit en variatie | Hoofdstuk 5

Pagina 45


Woningverbetering

Woningverbeteringen op verzoek van de bewoner worden tegen een huurverhoging uitgevoerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de aanleg van centrale verwarming, warmwatervoorziening, het verbeteren van de douche en het aanbrengen van isolatiematerialen. Welbions voerde in 2011 renovatiewerkzaamheden uit in diverse spijtoptantenwoningen. Dit zijn woningen waarvan de huurders in het verleden niet hebben meegedaan aan een renovatieproject. Deze woningen worden, als ze vrijkomen bij mutatie, alsnog aangepakt. In totaal is in 2011 aan woningverbetering voor 615 woningen, inclusief spijtoptantenwoningen, gemiddeld ruim € 5.500 besteed.

Planmatig onderhoud

Het planmatig cyclisch onderhoud is onderhoud dat jaarlijks noodzakelijk is om het bezit van Welbions in stand te houden. In 2011 bestond dit vooral uit: buitenschilderwerk van 50 complexen; dakbedekking vervangen op 3 complexen; binnenschilderwerk en vloerbedekking in trappenhuizen en interne galerijen van enkele complexen; vervangen van keukens in 1 complex; verbeteren van toilet en doucheruimten in diverse complexen; aanpassen en verbeteren van enkele liften in 3 complexen; vervangen van cv-ketels door hr-ketels in diverse complexen. In totaal is in 2011 aan planmatig onderhoud € 5.165.034 besteed

Ketenintegratie (VGB)

Beveiligd wonen

Vanuit vastgoedbeheer wordt door Welbions vorm gegeven aan ketenintegratie. Hiervoor is een pilot gestart met het grootonderhoudsproject van de 40 eengezinswoningen aan de Kalanderstraat in Tuindorp, zoals hierboven beschreven. De vergunningen zijn inmiddels verstrekt en midden 2012 wordt het project opgeleverd. In 2011 zijn er bij 550 woningen beveiligingsmaatregelen aangebracht conform de eisen van de Nationale Beveiligingsrichtlijn (NBR). Volgens afspraak met de huurdersorganisaties is hiervoor tot 2012 jaarlijks een bedrag van € 600.000 gereserveerd. Onderstaande taartdiagram geeft de stand van zaken weer ultimo 2011. Voor 2012 en verder maken de benodigde middelen onderdeel uit van de integrale budgetten voor planmatig onderhoud, groot onderhoud en renovatie.

Klaar: PKVW / NBR gecertificeerd Klaar: kan goed gekeurd worden Sloop / Herstructurering (t/m 2020) Uitvoering tijdens GOH (t/m 2020) In uitvoering Nog uit te voeren woningen PKVW / NBR niet haalbaar


6. Duurzaamheid

Anders en beter voor de toekomst

Welbions streeft naar evenwicht, naar balans tussen de drie Pâ&#x20AC;&#x2122;s People, Planet en Profit in al het handelen, vanuit onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Onze klanten moeten nu en in de toekomst kunnen wonen in een kwalitatief goede woning en woonomgeving met betaalbare woonlasten. Voor Welbions is duurzaamheid en het verantwoord omgaan met onze leefomgeving en de impact van wonen en onze activiteiten op het milieu een steeds belangrijker onderwerp.

Leeft


Welbions is tot de conclusie gekomen dat het formuleren van een visie op het bredere onderwerp duurzaamheid een goed vertrekpunt is. Om concrete doelen en activiteiten te kunnen bepalen, verwoord in een beleidsplan, is daarom in 2010 het visiedocument Duurzame Ontwikkeling Welbions ontwikkeld en vastgesteld. Onder duurzame ontwikkeling vallen niet alleen ontwikkelingen op het gebied van milieu en energie, maar gaat het vooral om het integraal benaderen van al onze activiteiten. In 2011 is na vaststelling van het actieplan, gewerkt aan de onderscheiden doelstellingen en activiteiten.

Duurzaam ontwikkelen

Welbions wil geen schade toebrengen aan de ecologische kwaliteit van de aarde. Welbions wil daarom integraal en wijkgericht werken en in brede zin duurzaam ontwikkelen. De thema’s waarop Welbions zich richt zijn: Betaalbare woonlasten; Klimaat en schone energie; Duurzaam gebruik grondstoffen; Bewustwording. De concrete uitwerking van de visie op duurzaamheid is enerzijds vertaald in strategische keuzes en een lange termijn beleidsplan en anderzijds naar concrete activiteiten die jaarlijks binnen de projectgroep duurzaamheid worden uitgevoerd. De projectgroep duurzaamheid heeft in 2010 een start gemaakt om concreet betekenis te geven aan de visie en de gekozen richting. In 2011 hebben we binnen de projectgroep zoveel mogelijk focus aangebracht op de belangrijkste activiteiten in relatie tot de strategische thema’s en de gestelde doelen. Onze ambitie reikt ver maar we zijn ons ervan bewust dat we niet alles tegelijk kunnen doen. In de projectgroep is er per thema een medewerker verantwoordelijk gemaakt voor de betreffende activiteiten. De voortgang en resultaten worden elke maand besproken in de projectgroep. Onderstaand de belangrijkste resultaten in 2011 binnen de betreffende thema’s.

Energie

Welbions realiseert zich dat zij niet alles direct kan aanpassen of veranderen, maar op het gebied van energie zijn er al diverse activiteiten. Sinds 1 juli 2011 maakt het energielabel onderdeel uit van de woningwaardering. Alle woningen hebben een energielabel. Bij mutatie krijgen de woningen een ‘nieuw’ afgemeld label. Daarmee is ook duidelijk wat de totale CO2-uitstoot van de huidige woningvoorraad is. Op basis van de actuele energielabelsituatie van de woningvoorraad kan worden bepaald welke doelen realistisch en haalbaar zijn in het licht van energiezuinig bouwen en beoogde reductie van de CO2-uitstoot. Als vertrekpunt geldt 1 januari 2008. In 2008 bedroeg de CO2-uitstoot 40.840 ton. In het vierde kwartaal 2011 is die uitstoot gereduceerd tot 37.039 ton, een reductie van 9,3%. Elk kwartaal wordt gerapporteerd over de verdeling van de energielabels van de woningvoorraad en de daarbij behorende CO2-uitstoot. Gestreefd wordt naar label B bij renovatieprojecten. Alle nieuwbouwwoningen worden ook van een energielabel voorzien. In november 2009 startte Welbions met een pilot om 100 zonnecollectoren op hellende daken te plaatsen. Tegen huurverhoging konden huurders daarvoor in aanmerking komen.

Duurzaamheid | Hoofdstuk 6

Pagina 49


In 2011 zijn de laatste 13 geplaatst. Het zonneboilerproject is binnen het budget afgerond. In 2011 is mede naar aanleiding van aandacht in de media onderzoek verricht naar de ‘open verbrandingstoestellen’. Bij open verbrandingstoestellen denken we aan: oudere type cv-ketels; gas- en moederhaarden; gasboilers en keukengeisers zonder rookgasafvoer.

Eind 2009 heeft het Ministerie van Volkshuisvsting Ruimtelijke Ordening Milieubeheer (VROM) een aanbeveling uit laten gaan voor het versneld vervangen van open verbrandingstoestellen. Open verbrandingstoestellen zijn de belangrijkste bron voor het vrijkomen van koolmonoxide wat levensbedreigend kan zijn. De ‘handreiking’ van VROM, de risico’s voor de volksgezondheid, het doel een bijdrage te leveren aan de reductie van de Co2-uitstoot en het verminderen van het aantal niet energiezuinige woningen met een F en G label, vormen de aanleiding voor de ingrepen van Welbions in 2011 en toekomstige jaren. In 2011 is het voorstel om in 172 portiekflatwoningen de open verbrandingstoestellen versneld te vervangen ter besluitvorming ingediend. Met dit project is een bedrag van € 600.000,- gemoeid. Besluitvorming heeft in november 2011 plaats gevonden. De uitvoering geschiedt in 2012. Bij het grootonderhoud in 2011 van 184 eengezinswoningen in de wijk Woolder Es zijn energiebesparende maatregelen aangeboden tegen huurverhoging. Ruim 60% van de bewoners heeft hiervoor gekozen en het energielabel van hun woning is van F naar B gebracht. De komende drie jaren gaan we bij bewoners de energiegegevens opvragen om het verbruik te meten en het uiteindelijke rendement voor zowel bewoner als Welbions inzichtelijk te maken. Ook is er aandacht voor het bewustwordingsproces bij bewoners voor wat betreft hun stookgedrag. Zo hopen wij een aantal bewoners te enthousiasmeren om als ambassadeur duurzaamheid op te treden voor Welbions. Energie label

Aantal VHE

Aantal VHE

Aantal VHE

% VHE

per 2008

per 1-7-2011 4 30

Per 1-1-2012 0 2

per label 0,0% 0,0%

410

481

3,8%

A++ A+ A

1,4%

B

1.225

1.782

1.840

14,3%

5,3%

C

3.641

3.559

27,8%

0,8%

D

2.608

E

2.966

F

2.001

3.550 2.534 2.525 1.501

2.506 2.488 1.519

19,5% 19,4% 11,8%

0,3% -2,5% -3,0%

G

767

450 12.786

430 12.8258

3,4% 100%

-2,3% 0,0%

Totaal

8

314

%-Verschil VHE per label t.o.v. 2008 0,0% 0,0%

13.522

Het aantal wijkt af (40 woningen) door vertraging in de administratieve verwerking.


Energielabels 2008-2011 CO2-uitstoot in de periode 2008-2011

Stand op 1/1 van het jaar

Aantal VHE

*Energie index

Totale CO2

(o.b.v. Vabi)

(label)

(in kg)

13487 13464 13062 12687 12821 12825

1,92 (D) 1,90 (D) 1,86 (D) 1,83 (D) 1,81 (D) 1,80 (D)

40.837.260 40.420.978 38.786.076 36.998.026 37.038.115 37.039.145 -/- 30% 28.288.082

2008 2009 2010 2011 2011-Q3 2011-Q4 Doel 2020

Reductie CO2 per m2 t.o.v. 1/1/2008* 1/1/2008*

Reductie

CO2 per CO2 CO2 per VHE (in kg)* per m2* VHE t.o.v.

3028 3002,2 2969,4 2916,2 2888,9 2888,0

39,39 38,99 38,26 37,46 37,04 36,94

1,02% 2,88% 4,90% 4,59% 4,85%

0,86% 1,94% 3,69% 5,97% 6,63%

2119,6

27,6

30%

30%

* Gemiddelde Als gevolg van het aanscherpen van de rekenmethodiek en de daaraan gekoppelde wetgeving per 1 december 2011 heeft er een herwaardering van de aantallen per label plaats gevonden. Met name A++ en A+ zijn naar beneden bijgesteld. Door onze activiteiten tussen 2008 en 2011 is gemiddeld een CO2 reductie van 4,85% per woning bereikt. Het doel is een CO2-reductie van 30% te realiseren in 2020. Dit ten opzichte van 1/1/2008. Met de bereikte reductie van 4,85% betekent dit, dat er nog 25,15 % reductie gerealiseerd moet worden in 8 jaar (3,14% per jaar). Het streven is om in 2012 inzichtelijk te krijgen welke maatregelen (verkoop, sloop, nieuwbouw, renovatie) het beste leiden tot de beoogde CO2-reductie. Als norm voor het meten van de reductie van de CO2-uitstoot van de Welbionsportefeuille wordt genomen de gemiddelde CO2-uitstoot in kg per VHE op 1/1/2008. Het aantal VHE wordt gebaseerd op de gegevens zoals vastgelegd in de ‘Vabi’-software. Met ingang van 2012 zal tweemaal per jaar (1 januari en 1 juli) worden gerapporteerd over de voortgang ten opzichte van 1 januari 2008.

Duurzaam gebruik grondstoffen / bewustwording

In 2011 is een materialenlijst en een referentiebestek opgesteld en intern afgestemd met de afdelingen onderhoud, beheer en nieuwbouw. Zij bevatten materialen en producten waarvan bewezen is dat ze een duurzame bijdrage leveren, bijvoorbeeld het gebruik van FSC hout. Intern wordt er bovendien actief gewerkt aan het gescheiden verzamelen van afval. Dit geeft een impuls aan het duurzaam gebruik van grondstoffen én het maakt medewerkers extra bewust om op een verantwoorde manier met het milieu om te gaan. Tevens is er intern een project gestart om medewerkers bewust te maken van het thema duurzaamheid. Het streven was om minimaal 70% van de medewerkers mee te krijgen met het milieuvriendelijke en energiezuinige beleid wat Welbions nastreeft. Om dit te bereiken is er een interne campagne opgestart en zijn er diversie (ludieke) acties georganiseerd om duurzaamheid onder de aandacht te brengen. Zo is er een uitverkiezing geweest van de meest duurzame medewerker en zijn er een elektrische scooter en een aantal elektrische fietsen aangeschaft. Er een training ‘duurzaamheid’ georganiseerd met alle managers zodat vanuit het management ook uitgedragen wordt dat we binnen Welbions energiezuinig met zaken omgaan. Ook in praktische zin is veel aandacht gevraagd voor bijvoorbeeld: ‘het nieuwe rijden’, ‘dubbelzijdig printen’ en de verlichting tijdig uit te doen. Op basis van een enquête eind 2011 kunnen we concluderen dat de doelstelling is behaald en dat duurzaamheid bij nagenoeg alle medewerkers goed tussen de oren zit. In 2012 gaan we de bewustwordingscampagne verder uitbreiden richting onze huurders.

Duurzaamheid | Hoofdstuk 6

Pagina 51


7. F inanciën en Control een solide koers

Een belangrijke doelstelling in het ondernemingsplan van Welbions is een ‘financieel solide koers’. Het financiële beleid is er dan ook op gericht om de continuïteit te waarborgen, te presteren naar vermogen en altijd toegang te hebben tot de geld- en kapitaalmarkt.

Verbindt


Jaarresultaat geconsolideerd

Ultimo 2011 bedraagt het ’Eigen Vermogen’ € 296,9 mln. (2010: € 294,2 mln.), waarbij de materiële vaste activa in exploitatie in de balans al sinds 2009 is gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. De solvabiliteit van Welbions bedraagt 38,9% (2010, 2009 en 2008: 41,4; 42,1 resp. 44,4%). De solvabiliteit ligt binnen de marges, zoals vastgelegd in het Financieel Beleidsplan. Het jaarresultaat over 2011 bedraagt € 2,76 mln. positief (over 2010 en 2009: € 3,7 miljoen resp. € 0,6 miljoen positief).

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfskosten Saldo opbrengsten -/- kosten Financiële baten en lasten Operationeel resultaat Vennootschapsbelasting Waardeverandering MVA Jaarresultaat

2010 73.874 72.888 986 -16.052 -15.066 2.584 16.173 3.691

2011 73.785 64.026 9.759 -17.270 -7.511 1.704 8.565 2.758

De bedrijfsopbrengsten zijn gedaald als gevolg van nieuwe regelgeving omtrent de presentatie van de opbrengst van woningen verkocht onder koopgarant. Deze worden nu verantwoord onder de post Waardeverandering Materiële Vaste Activa (MVA).

Verkoopopbrengsten

In 2011 zijn 47 woningen verkocht (90 in 2010) en worden in belangrijke mate door de verkoop onder voorwaarden (Koopgarant) gerealiseerd. Deze verkopen leiden wel tot een lagere solvabiliteit om aan de eventueel noodzakelijke terugkoopverplichtingen te kunnen voldoen. De verkopen zijn sterk teruggelopen door de recessie en voortdurende onduidelijkheid over het al dan niet handhaven van de hypotheekaftrek. De verkoopopbrengsten zijn € 7,6 mln. lager dan begroot, wat heeft geleid tot het aantrekken van meer vreemd vermogen. Er is een ‘taskforce verkopen’ ingesteld, die met het opgestelde actieplan de verkoop voor 2012 weer op het begrote niveau moet zien te krijgen. Hiervoor zijn onder meer 1975 woningen extra gelabeld voor de verkoop.

Overige waarde­ verandering materiële vaste activa

Een belangrijke post in de bedrijfskosten zijn de ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Dit zijn de waardeveranderingen van de projecten in ontwikkeling en de projecten die niet tot ontwikkeling komen. Meestal is er sprake van een afboeking; een onrendabele top. In 2011 is een onrendabele top geboekt van € 20,2 miljoen (in 2010, 2009 en 2008: € 30; € 21,6 resp. € 19,6 mln.). De onrendabele toppen worden ten laste van het resultaat gebracht bij het onherroepelijk worden van de aanvraag van de bouw-/sloopvergunning voor met name de grondexploitatie. Bij omvangrijke projecten dient de onrendabele top per fase te worden genomen naar aanleiding van besluitvorming door de directie. Hiermee is in 2011 gestart. De feitelijke realisatie van de projecten vindt dan plaats in de jaren 2012 en verder.

Waardering bezit

Vanaf 2009 zijn de vaste activa van de corporatie gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is in 2011 met ruim € 36,9 miljoen toegenomen. Van deze toename is € 8,5 miljoen ten gunste/laste van het resultaat 2011 gebracht en het restant van € 27,5 miljoen betreft activeringen van nieuwbouw en verbeteringen.

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 53


Nieuwbouw en herstructurering

Huurbeleid

Treasury

Vennootschapsbelasting

Control

Jaarverslag/-rekening en kwartaalrapportage

Welbions is actief op het gebied van nieuwbouw en herstructurering. Dat blijkt ook uit de prognoses voor de komende jaren. In 2011 zijn 211 huurwoningen opgeleverd en financieel afgewikkeld (tegen 86 in 2010), waarvan 49 boven de gemiddelde aanneemsom van € 200.000 (inclusief grond). Het verschil met paragraaf 5.1 betreft administratieve verwerking van deelopleveringen. De huurverhoging is in 2011 beperkt gebleven tot de inflatie van 1,3 procent. Deze geringe verhoging, die het gevolg is van de inperkingen van het huurbeleid door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), is vergelijkbaar met 2010 en met ingang van 1 juli 2011 doorgevoerd. Voor de verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 4.2. Het Treasury Jaarplan 2011 is in het eerste kwartaal vastgesteld door bestuur en RvC. In 2011 is de Treasurycommissie 3 keer bijeengekomen voor uitvoering van de activiteiten en actiepunten uit het Treasury Jaarplan. De treasury-adviseur van Welbions is werkzaam bij ‘Zanders, Treasury & Finance Solutions’. Voor het beheer van de leningen en kasstromen wordt gewerkt met de Treasury toepassing van Ortec-Finance. De structuur van de liquiditeitsprognose is ingericht conform het kasstroommodel van het Waarborgfonds Sociale Wooningbouw (WSW). Er zijn 5 leningen gestort met een totaal bedrag van € 62 miljoen. Voor drie van deze leningen waren de contracten afgesloten in voorgaande jaren (2008(1) en 2010(2)). In juni en november zijn, na voorbereiding door de Treasurycommissie, 2 nieuwe fixe-leningen aangetrokken voor in totaal € 30 miljoen met een looptijd van 9 respectievelijk 15 jaar. In het afgelopen jaar zijn er voor twee leningen met een totaal bedrag van € 5,17 mln. renteconversies uitgevoerd met een rentevoordeel van 1,5 en 1,6% en is een lening van ca. € 0,3 miljoen afgelost. Per 31-12-2011 bedroegen de liquide middelen inclusief de rekening-courant verhouding met de banken € 7,4 mln. negatief. De kredietfaciliteit bedraagt € 25,0 miljoen. In december is het Treasuryjaarplan voor 2012 opgesteld aan de hand van de gegevens uit de door de RvC goedgekeurde Meerjarenbegroting 2012-2021. Voor de financiering van DAEB-activiteiten zal, rekeninghoudend met de WSW-normen, de relatie met de gemeente Hengelo worden gecontinueerd. Binnen Welbions is geen sprake van de inzet van derivaten. Er bestaat dus geen risico op de noodzaak tot bijstorting op leningen gerelateerd aan de rentestand cq. ontwikkeling. De fiscale jaarrekeningen over 2008 en 2009 zijn ingediend in 2011. De jaarrekening 2008 is verbeterd en op nieuw ingediend opgesteld met medewerking van adviseurs van PWC en in overeenstemming met afspraken met de Belastingdienst. De fiscale jaarrekeningen en belastingaangiften over 2010 en 2011 zullen respectievelijk voor 1 september 2012 zijn opgesteld en ingediend. Navolgend wordt ingegaan op diverse onderdelen uit de door Welbions doorlopen planning- & controlcyclus en risicomanagement. Door goede interne samenwerking zijn het volkshuisvestingsverslag en de geconsolideerde en vennootschappelijke jaarrekening over 2010 tijdig opgeleverd. Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2010 zijn op 25 mei 2011 vastgesteld en goedgekeurd. De accountant heeft een positief oordeel over het getrouwe beeld over het vermogen en resultaat uitgesproken en zijn bevindingen, zoals vastgelegd in de managementletter, nader toegelicht. De actie-/verbeterpunten zijn opgenomen in het doelstellingenoverzicht; over de voortgang is gerapporteerd in de kwartaalrapportages.


De drie maandelijkse managementrapportages zijn ingezet als groei-/ontwikkeldocument en opgesteld door samenwerking tussen de manager Strategie & Organisatie, Controller en Informatiemanager, waarbij er op onderwerpen input en toelichting is gevraagd van de andere managers. In aanvulling op de tweede en derde managementrapportages is gerapporteerd over de voortgang van de afdelingsjaarplannen en uitvoering van de aanbevelingen van de accountant. Ondernemingsplan, Jaarplan Welbions en afdelingsplannen 2012

In het 2e kwartaal is er in opdracht van de directie een kaderbrief opgesteld met daarin de uitgangspunten voor 2012. In de tweede helft van het jaar is gestart met het vernieuwen van het ondernemingsplan. Hiervoor zijn naast het met het management en medewerkers ook gesprekken gevoerd met stakeholders, de huurders-organisatie en een klantenpanel. Begin 2012 zal het ondernemingsplan ‘’t Is Welbions Wonen’ worden vastgesteld en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. Op basis van de kaderbrief hebben de managers aan de hand van een format samen met de medewerkers hun afdelingsplan voor 2012 opgesteld. Ook deze zijn begin 2012 vertaald naar het definitieve Jaarplan Welbions 2012.

Integriteitsonderzoeken

In 2011 zijn de resultaten van de integriteitsthermometer en fraudebarometer van KPMG in relatie tot de fraudegevoeligheid van de organisatie gepresenteerd aan het management, de OR, het personeel en de raad van commissarissen. De uitkomsten zijn gebruikt om maatregelen te formuleren en het integrale integriteitsbeleid verder te verbeteren.

Strategische vastgoedsturing en de Investeringscommissie

Meerjarenbegroting 2012-2021

Sinds de tweede helft van 2009 wordt gewerkt met een investeringscommissie. De investeringscommissie heeft tot doel de directie te ondersteunen en adviseren met betrekking tot het verwerven van grondposities en/of vastgoed die Welbions (in-)direct worden aangeboden. Er is in 2010 gestart met het vertalen van de vastgoedsturing in een sloop-, verkoop-, nieuwbouw- en aankoopprogramma als basis voor de financiële meerjarenbegroting. Er wordt sinds begin 2010 binnen het model ‘De Beleidsachtbaan van RIGO’ gekeken naar de prestaties van alle woningcomplexen op financieel, maatschappelijk, kwalitatief en markttechnisch gebied. Van elk complex is de levensduur vastgesteld op basis van inventarisatie van de technische staat en de verhuurbaarheid van de woningen. In 2011 heeft het accent gelegen op de vertaling van strategische ontwikkeling en strategische keuzes naar complexplannen voor onderhoud en beheer. Tevens is voor toekomstige ondersteuning van strategisch vastgoed en voorraadbeleid besloten tot aanschaf van de softwaremodule SBI in aanvulling op WALS, de reeds geïmplementeerde software van ORTEC. De softwareimplimentatie wordt vanaf 1 juli 2012 uitgevoerd Om de financiële continuïteit te kunnen waarborgen, is in de eerste helft van 2011 een werkgroep gestart met het uitwerken van mogelijkheden om: de investeringen in sloop/nieuwbouw en groot onderhoud & renovatie te prioriteren om behalve uit- en afstel van projecten te kunnen herplannen zonder reeds bestaande verplichtingen niet te doen; de verkopen, zoals opgenomen in de begroting voor 2012-2021, te kunnen realiseren; te bezuinigen op de bedrijfslasten; en maatregelen te benoemen om de onderscheiden risico’s waar mogelijk te beperken.

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 55


Naar aanleiding van de al gezette stappen om te komen tot een nieuw ondernemingsplan, de Kadernota, afdelingsdoelstellingen en resultaten van het project uit de eerste helft van het jaar is vanaf september gewerkt aan het opstellen van de Meerjarenbegroting 2012-2021. Door de economische teruggang zijn de plannen en ambities voor de planperiode kritisch bekeken en daar waar nodig bijgesteld in de tijdsplanning. Ook zijn diverse scenario’s geanalyseerd. Hierbij is rekening gehouden met onder andere: een lager aantal verkochte woningen; de ‘Huurtoeslagheffing’, vennootschapbelasting en (uitfaserende) ‘Vogelaarheffing’; de overeenkomst met de huurdersorganisaties dat de gemiddelde huurprijs tot 2012 niet meer zal zijn dan 70% van de maximale huur; en de eerste integrale onderhoudsbegroting. Op de bedrijfsvoering van Welbions is vanaf 2013 een bezuiniging doorgevoerd van structureel 10% (ca. € 1,9 mln.). De meerjarenbegroting is na besluitvorming door de directie op 14 december goedgekeurd door de RvC. Interim Controle

Ter voorbereiding op de accountantscontrole van de Jaarrekening en het Volkshuisvestingsverslag over 2011 is als onderdeel van onze PDCA-jaarcyclus de ‘interim controle’ uitgevoerd in het laatste kwartaal. Het controleteam van BDO-Audit & Assurance heeft vanuit de principes van risicomanagement de bedrijfsvoering/-processen geanalyseerd. Er zijn per proces een aantal fysieke controles en steekproeven uitgevoerd, maar ook interviews afgenomen met direct betrokken medewerkers en managers. In de managementletter rapporteert de accountant over zijn bevindingen, dat wil zeggen de risico’s op het gebied van onze administratieve organisatie & interne beheersing en doet hij aanbevelingen op het gebied van financiën, HRM, ICT, vastgoed en verhuur. Deze zijn voorzien van een managementreactie en opgenomen in een actiepuntenlijst. De resultaten van de in 2011 voor het eerst uitgevoerde nulmeting ‘Electronic DataProcessing’ (EDP) voor de processen: verhuurmutatie; prolongatie- en incassoprocedures; het niet planmatig- maar ook planmatig onderhoud hebben geleid tot aanpassing van het informatiebeveiligingsbeleid. Gedurende 2012 zal het informatiebeleid worden opgesteld en worden nog enkele andere maatregelen doorgevoerd.

Risicomanagement, interne controle en het ‘In control statement’

Risicomanagement is het continue proces van identificatie, beoordeling, beheersing (het treffen van maatregelen) en evaluatie. Na het uitvoeren van literatuuronderzoek en behandeling in het strategisch overleg is uitgegaan van een groeimodel voor inbedding van systematische risicobeheersing in de reguliere bedrijfsvoering op zowel strategisch, tactisch als operationeel niveau. Na afronding van de verkenningsfase eind 2010 is in de eerste helft van 2011 gewerkt aan de opstelling en vaststelling van het risicomanagementbeleid. Na vaststelling van het beleid, inclusief begrippenkader en resultaten van de verkenningsfase is de analysefase doorlopen met de directie en MT-leden. Op basis van belang, urgentie en effect(en) bij optreden zijn de onderkende strategische tactische en meer operationele risico’s geprioriteerd in relatie tot de koppeling aan verantwoordelijke managers ter formulering van mogelijke beheersingsmaatregelen. Begin 2012 worden de benoemde risico’s herijkt aan de hand van het ondernemingsplan en de jaaropgave. Na vaststelling van herijkte en geprioriteerde risico’s zal het risicobeheersplan worden voorgelegd aan het MT en de RvC. De voortgang zal vanaf het tweede kwartaal worden gevolgd en gerapporteerd. In het eerste kwartaal heeft KPMG de integriteitscan en fraudebarometer in relatie tot de fraudegevoeligheid afgerond Het onderzoek is uitgevoerd onder het management en de medewerkers van Welbions door middel van een digitale enquête, documentatie-/dossieronderzoek en interviews. De uitkomsten zijn in het tweede kwartaal gepresenteerd aan de RvC, directie/bestuur, het management, de OR en medewerkers.


Ten aanzien van de interne controle geldt dat, in het verlengde van de voor 2011 per thema vastgelegde doelstellingen, de bevindingen en aanbevelingen van de accountant voorzien zijn van een managementreactie en opgenomen in een actiepuntenlijst. De voortgang is na het tweede en derde kwartaal in beeld gebracht in aanvulling op de kwartaalrapportage. Het controleteam van BDO-Audit & Assurance heeft hier ook kennis van genomen. Op 23 november is over de voortgang gerapporteerd aan de RvC. Gedurende 2011 zijn, los van kleine meer specifieke opdrachten de volgende grotere audits uitgevoerd: ‘incasso’; ‘jaarlijkse huurverhoging’ en ‘niet planmatig onderhoud’. De gesignaleerde verbeterpunten zijn besproken met de verantwoordelijke afdelingshoofden en overgenomen ter en/of ondersteund. In december is de concept managementletter van het controleteam van BDO-Audit & Assurance van de tussentijdse controle besproken. Van de definitieve managementletter is begin 2012 opnieuw een actiepuntenlijst opgesteld en gerelateerd aan het interne controleplan voor 2012. Het interne controleplan voor 2012 zal in het eerste kwartaal van 2012 worden vastgesteld door de directie voor verdere uitvoering. Ter ondersteuning is eenvoudige software aangeschaft. In aanvulling op het beleid voor integraal risicomanagement is al in 2010 gestart om met behulp van het ‘In Controlstatement’ inzage te geven in de activiteiten met betrekking tot de beheersing van de bedrijfsprocessen. Het ‘in control’ zijn van de organisatie is onlosmakelijk verbonden aan de haalbaarheid en realisatie van de ondernemingsdoelstellingen en het managen van haar belangrijkste risico’s. Welbions moet de bedrijfsvoering op alle niveaus dusdanig op orde hebben dat met redelijke mate van zekerheid kan worden gesteld dat de strategische, operationele, rapportage en compliance doelstellingen worden gerealiseerd. Hiervan wordt blijk gegeven door de onderstaande, niet limitatieve, opsomming van in 2011 gerealiseerde activiteiten en doelstellingen.  ijdige en kwalitatief goede oplevering van het Volkshuisvestingsverslag en Jaarrekening T 2010 met goedkeurende accountantsverklaring. De bevindingen en aanbevelingen zijn uitgewerkt in een concrete actiepuntenlijst. De fiscale Jaarrekening over 2008 is ingediend, aan de jaarrekeningen over 2009 en 2010 wordt nog gewerkt. Tijdige op- en aanlevering van de Definitieve Verantwoordings-/ Prognose Informatie (DVT/DPI) en Wet openbaarmaking top inkomens (WOPT) bij het ministerie, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en ‘corpodata’. Ontvangst van het continuïteitsoordeel ‘A1’ n.a.v. de ingediende DPI en het oordeel ‘Voldoende solvabel’ van het CFV naar aanleiding van de ingediende DVI 2010. Het Visitatietraject is tijdig (met het eindoordeel 7 van de Raeflex-visitatiecommissie) afgerond en goedgekeurd door de St. Visitatie Woningcorporaties Nederland. Welbions voldoet reeds/nog steeds aan de voorgestelde veranderingen/aanscherpingen van de Governancecode. De projecten om te komen tot strategische vastgoedsturing & voorraadbeleid en een verbeterd fundament van de meerjarenbegroting. Het opstellen van de wijkontwikkelingsperspectieven, -programma’s en –plannen voor middellange termijn.

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 57


 omen tot één complexindeling voor het gehele bezit, het opstellen van afzonderlijke complexbeheerK plannen op basis van uitgevoerde conditiemetingen en afstemming ‘einde levensduur’-jaartallen om te komen tot complexbeheerplannen. Verstrekking managementinformatie vanuit ‘Reaforce/Reafinance’ en ‘Vastware’ voor de afdeling Vastgoedontwikkeling respectievelijk Vastgoedbeheer. Het uitvoeren van het plan van aanpak ter verbetering van het niet-planmatige onderhoud. Beschrijven van de bedrijfsprocessen, eenduidige vastlegging in ‘Sensus’ en borging procesmanagement. Evaluatie van het Handboek HRM inclusief de integriteitcode en protocollen voor internet- & e-mail gebruik in relatie tot de uitkomsten van de door KPMG uitgevoerde integriteitthermometer en fraudebarometer. De formulering van uitgangspunten en beleid voor risicomanagement (inclusief interne controle). De risico-inventarisatie voor het vervolg van risicoanalyse/-weging & prioritering en opstellen van verbeter- en beheersmaatregelen. Het opstellen van inkoop- en aanbestedingsbeleid. Het door KPMG uitgevoerde integriteits- en fraudegevoeligheidonderzoek middels inzet van integriteitthermometer, fraudebarometer en interviews. De met BDO uitgevoerde nulmeting ‘Electronic Data Processing’ voor het verhuurmutatie-, incasso- en niet-planmatig onderhoud-proces; maar ook de procedure tot autorisatiewijziging/-instellingen. Het uitvoeren van het Jaarplan Interne Controle 2011, waarin bijvoorbeeld de audit van het incassoproces en de jaarlijkse huurverhoging zijn opgenomen. Organisatie-inrichting 2011 met besluitvorming tot inrichting van twee clusters en drie stafafdelingen, waaronder die van Control. Deelname KWH en de uitvoering van een woontevredenheidsonderzoek 2011. Analyse Corporatie in Perspectief en Bedrijfstakinformatie. Goedkeuring Meerjarenbegroting Welbions 2012-2021 en Treasuryjaarplan 2012. Tot slot: Welbions is transparant naar haar locale omgeving in wat zij doet, waarom en wat de gerealiseerde prestaties zijn. Welbions legt hierover verantwoording af door middel van de verantwoordingsverslagen; deelname aan de visitatie onder toezicht van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland en verschillende prestatievergelijkende onderzoeken van het CFV en Aedes. De implementatie van de verbeterpunten van de audit ’huurprolongatie’ uit 2010 is gevolgd

Centraal Fonds Volkshuisvesting

In 2011 heeft Welbions volgende beoordelingen van het Centraal Fonds voor Volkshuisvesting (CFV) ontvangen:

Continuïteitsoordeel

A1 oordeel: Dit betekent dat de financiële continuïteit voldoende is gewaarborgd en de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Welbions.

Solvabiliteitsoordeel

Het vermogen van Welbions per 31-12-2010 is groter dan het benodigde vermogen dat het CFV heeft vastgesteld op grond van het risicobedrag en de vermogensbeklemming. Welbions is dus voldoende solvabel.

‘Corporatie in Perspectief ‘

De ‘Corporatie in Perspectief (CiP)’ is ontwikkeld om met behulp van volkshuisvestelijke en financiële kengetallen inzicht te krijgen in de (maatschappelijke) prestaties en voornemens van woningcorporaties, maar bovenal hoe deze zich verhouden tot die van collega-corporaties. In december is de tweede Corporatie in Perspectief Welbions ontvangen met betrekking tot de over


2010 aangeleverde gegevens. De inhoud is bestudeerd, geanalyseerd en bespoken met het bestuur om het eigen functioneren in een breder kader plaatsen. Begin 2011 is de CiP ook met de RvC besproken en nader toegelicht. De uitkomsten zullen, waar nodig, worden gebruikt bij evaluatie en verbetering van beleid.

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Op 29 november is de Oordeelsbrief 2011 ontvangen. In de brief is ingegaan op de rechtmatigheid, financiële positie van Welbions en procedurewijzigingen van het ministerie in relatie tot verzoeken. De prospectieve- en verantwoordingsinformatie zijn tijdig ingediend/ ontvangen, waarbij de kwaliteit geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen en de corporatie voldoende solvabel is.

Toekomstverwachtingen

Welbions heeft haar blik gericht op de lange termijn. Dit betekent dat de financiële continuïteit in de toekomst moet zijn gewaarborgd. Dit is de centrale doelstelling van het financieel beleid. Als benchmark hiervoor wordt het behoud van het ‘A1-oordeel’ van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, zoals hierboven beschreven, gebruikt in relatie tot de opgestelde meerjarenbegroting. Naast voldoende solvabiliteit wordt gestuurd op kasstromen, rendementeisen voor investeringen en management van risico’s. Door de EU-beschikking en richtlijnen van de Minister is sprake van herbezinning op taken en verantwoordelijkheden in relatie tot bestemming van vermogen en inzet van middelen. In onderstaande tabel wordt inzage gegeven in genoemde elementen, zoals verwoord in de meerjaren­ begroting 2012-2021, die op 14 december 2011 door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd.

verhuur­eenheden Kengetallen Aantal (ultimo jaar)

2012

2013

2014

2015

2016

14.565

14.491

14.516

14.271

13.934

Resultaat

Jaarresultaat na belastingen

-10.007

13.639

12.348

4.512

15.811

Balans

Eigen vermogen Balanstotaal Solvabiliteit (%) Solvabiliteit CFV (%)

262.104 778.555 33,7% 20,0%

275.744 806.656 34,2% 20,6%

288.090 825.309 34,9% 20,2%

292.602 839.599 34,9% 19,9%

308.413 869.378 35,5% 19,5%

Cashflow

Cashflow operationele activiteiten

7.058

11.831

8.999

13.974

11.081

Cashflow operationeel volgens WSW

-1.856

2.064

-983

3.956

934

Cashflow (des)investeringen

-51.733

-24.604

-10.364

-20.303

-16.128

Cashflow financieringsactiviteiten

4.4677

12.772

1.365

6.331

5.049

Nieuwe financiering

30.958

8.679

11.952

20.982

17.788

4,3%

4,2%

4,2%

4,2%

4,2%

De gemiddelde rentelast leningen o/g

Welbions heeft op basis van de bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting ingediende Definitieve Prognose Informatie op 15 juni 2011 wederom het ‘A1-oordeel’ ontvangen.

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 59


Verbindingen

In voorgaande jaren is een BV-structuur opgericht, met name gericht op het commerciële vastgoed en de projectontwikkeling. Met deze structuur is invulling gegeven aan de vaststellingsovereenkomsten, de fiscale overeenkomsten tussen corporaties en de belastingdienst. In 2011 is de verbindingenstructuur en noodzaak tot handhaving herhaaldelijk besproken met het bestuur en de RvC. Er werd door Welbions aan de volgende verbindingen deelgenomen: Verbindingen geconsolideerd: Welbions Holding B.V.; Welbions Projectontwikkeling B.V.; Welbions Ontwikkeling B.V.; Fiscale Beleggings Instelling (FBI) Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V.; Dura/Welbions V.o.F. WOM Berfo Es B.V.; Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. In de toekomst zullen de FBI, WOM en Dura /Welbions V.o.F. waarschijnlijk kunnen worden opgeheven. Verbindingen niet geconsolideerd: Stichting Woonruimteverdeling Hengelo; Stichting Huisvesting Sociaal Pension; Deze twee stichtingen zullen definitief worden opgeheven in 2012.

Verbindingen geconsolideerd:

Welbions Holding B.V. Welbions Holding B.V. (hierna: Holding BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het deelnemen in- en samenwerken met andere ondernemingen. Holding BV is de houdstermaatschappij van diverse hierna genoemde dochtermaatschappijen. Welbions is enig aandeelhouder. Welbions treedt niet alleen op als enig aandeelhouder, maar ook als bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht op de BV. De activiteiten in 2010 besloegen enkel het beheer van de onderliggende dochtermaatschappijen. Het aandelenkapitaal dat door Welbions is gestort, bedraagt € 18.000. Het ’Eigen vermogen’ bedraagt € 440.634 op een balanstotaal van € 1,14 mln. Het geconsolideerde groepsresultaat (na belastingen) bedroeg ca. € 153.896. Door Welbions is een geldlening verstrekt aan de Holding BV ter grootte van € 650.000. Deze lening is aangewend voor deelname het aandelenkapitaal van Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Welbions Projectontwikkeling B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V. (hierna: Projectontwikkeling BV) is opgericht op 12 juli 2005 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren van onroerende zaken en het bezwaren en verbinden van de vennootschap met andere ondernemingen. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Het ‘Eigen vermogen’ bedraagt € 263.750 op een balanstotaal van € 323.715. Enig aandeelhouder is Holding BV. Holding BV is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions voert het toezicht uit. Er wordt deelgenomen in de Dura/ Welbions V.o.F. voor het project Medaillon. Daarnaast is tot 2011 deelgenomen in de Boomhaege V.o.F, voor het project ���Boomhaege’ dat met een positief resultaat is afgesloten. . Dura/Welbions V.o.F. Dura/Welbions V.o.F. is op 01-07-2009 opgericht in samenwerking met Dura Vermeer Bouw Hengelo. Het doel: het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan met 40 woningen gelegen in het ontwikkelingsplan Medaillon in Hengelo, waarvan 18 woningen rechtstreeks zijn gekocht en 22 in gezamenlijk


worden ontwikkeld, zoals ook beschreven in Hoofdstuk 5 ‘Ons Woningbezit’. Het resultaat over 2011 bedroeg € 244.355 voor belastingen met een balanstotaal van € 150.794. Indien het project is afgerond, zal worden bezien of handhaving dan wel tot opheffing van de V.o.F. kan worden overgegaan. Welbions Ontwikkeling B.V. Welbions Ontwikkeling B.V. (hierna: Ontwikkeling BV) is opgericht op 10 februari 2003 met als doel het verkrijgen, vervreemden, exploiteren en beheren van vermogenswaarden, waaronder onroerende zaken en het verrichten van alle handelingen op commercieel, industrieel en financieel gebied. Op 13 juli 2006 zijn de aandelen op naam gesteld van de Holding BV om Ontwikkeling BV op hetzelfde niveau in de structuur te krijgen als Projectontwikkeling BV. Voor Ontwikkeling BV geldt eveneens dat de RvC van Welbions toezichthouder is. In 2007 is binnen deze BV gestart met het project Bastion, waardoor eind 2008 76 appartementen zijn opgeleverd, 42 ervan voor de sociale sector. In 2009 is nog een subsidie ontvangen en heeft de eindafrekening plaatsgevonden. Gedurende 2011 zijn geen activiteiten ontplooid, de vennootschap is weer te gebruiken voor deelname in een of meerdere projecten. Het ‘Eigen vermogen’ bedraagt € 32.477 op een balanstotaal van € 63.566. FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. FBI Hengelose Bouwstichting Ons Belang B.V. (hierna: FBI) is op 19 december 2007 opgericht met als doel het beleggen van vermogen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969, zulks mede – echter niet uitsluitend – op het gebied van de volkshuisvesting. Binnen de kaders van de eerste vaststellingsovereenkomst (VSO I) is gekozen voor model 1 om het commerciële vastgoed in de FBI onder te kunnen brengen met als voordeel het 0 procent belastingtarief, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. Enig aandeelhouder is Welbions. Welbions is tevens enig bestuurder. De RvC van Welbions houdt toezicht op de FBI. In 2008 heeft de afwikkeling van de eerste vaststellingsovereenkomst (VSO I) over de jaren 2006 en 2007 plaatsgevonden. Door de invoering van de vennootschapsbelasting (met terugwerkende kracht tot 01-01-2008) voor alle activiteiten van Welbions, middels ondertekening van de tweede vaststellingsovereenkomst (VSO-II), heeft de FBI de status van fiscale beleggingsinstelling verloren. In de periode van 2009-2011 zijn er namens/door de FBI geen activiteiten ontplooid. Gedurende 2010 en nogmaals bekrachtigd eind 2011 is besloten de FBI vooralsnog aan te houden voor eventuele uitwerking van de EU-beschikking en ministeriele richtlijn in relatie tot het scheiden van de ‘sociale’ en ‘commerciële’ activiteiten. Ook wel de diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en overige diensten (niet-DAEB) genoemd. Indien wordt besloten dat een juridische scheiding niet noodzakelijk is, kan de FBI in 2012 worden opgeheven. Het ’Eigen vermogen’ bedraagt - € 1.270 op een balanstotaal van € 5.327. Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. Op 28 oktober 2003 is de Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. (WOM) opgericht. Het doel van de WOM is de bevordering van stedelijke herstructurering en uitvoering van het herstructureringsplan voor de wijk Berflo Es in Hengelo. Welbions is verantwoordelijk voor

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 61


het beheer en de exploitatie van de woningen van de complexen Achmea, Olympiaplein en een deelgebied van Veldwijk-Zuid. Welbions is voor 100 procent aandeelhouder. Het gestorte kapitaal door Welbions bedraagt € 18.000. De directie wordt gevormd door de directeuren/bestuurders van Welbions, Een afvaardiging van de RvC van Welbions, aangevuld met een onafhankelijke voorzitter (Dhr. Robers), houdt toezicht op de WOM. Op 14 maart 2012 is de Jaarrekening 2011, in aanwezigheid van de accountant behandeld en goedgekeurd. Eind 2011 is alleen nog sprake van een rekening-courantverhouding met de WOM, waarover een rentepercentage gelijk aan de ‘6-maands EURIBOR’ is afgesproken. De 10-jaarslening van € 2,75 mln. is gedurende 2011 vervroegd afgelost. Hoewel het eigen vermogen negatief is (- € 352.309 op een balanstotaal van € 1,474 mln. per ultimo 2011), is het verder verbeterd ten opzichte van 2010 resp. 2009. Uiteindelijk zal het eigen vermogen door alle transacties in de drie genoemde deelgebieden voldoende zijn om de rekening-courantschuld af te lossen in 2013. De begroting en voortgangs-/verantwoordingsverslagen van de WOM worden ook door de RvC van Welbions behandeld. De WOM zal naar alle waarschijnlijkheid eind 2013, zo niet 2014, worden opgeheven als alle financiële, fiscale en juridische zaken zijn afgehandeld. Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (opgericht per 01-10-2009) Op 1 oktober 2009 is Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. opgericht in samenwerking met de Gemeente Hengelo. Door beide partijen is € 650.000 beschikbaar gesteld voor het startkapitaal van € 1,3 miljoen. Met de oprichting is invulling gegeven aan het sinds 2007 bestaande idee om het wonen in de binnenstad te stimuleren. Een levendiger en aantrekkelijke binnenstad heeft een positief effect op het woonklimaat en imago van de stad in het geheel. De NV heeft tot doel het bevorderen van wonen op verdiepingen en aanhorigheden behorend bij winkels en aanverwante bedrijfsruimten in (het centrum van) Hengelo ter bevordering van de leefbaarheid. In de NV wordt de directie gevoerd door dhr. P.M. Pinkhaar. De aandeelhouders worden vertegenwoordigd door dhr. H.J.M. Rupert namens Welbions en dhr. J. Bron (Wethouder Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Hengelo). Het toezicht wordt uitgeoefend door dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter van de Raad van Commissarissen van Welbions) en dhr. F. Locher (Directeur Stadsontwikkeling bij de gemeente Hengelo). In de praktijk zullen de toezichthouders, de aandeelhouders en de directie gezamenlijk vergaderen. In 2011 is gewerkt aan het ondernemingsplan, dat in de bestuurs­vergaderingen is besproken. Er zijn nog geen transacties uitgevoerd, dan wel overeenkomsten aangegaan. Het ‘Eigen vermogen’ bedraagt € 1.320.274 op een balanstotaal van € 1.334.820. Verbindingen niet geconsolideerd:

Stichting Huisvesting Sociaal Pension De stichting is in 1993 opgericht voor de samenwerking tussen de Hengelose Bouwvereniging Ons Belang, Woningbouwvereniging Sint Joseph/Onze Woning en gemeente Hengelo (Woningbedrijf Dienst Stadsbeheer Hengelo) met het doel een woning aan te kopen en deze om niet als sociaal pension beschikbaar te stellen aan de instantie/instelling welke actief is te Hengelo in de opvang en huisvesting van personen die een tijdelijke woonvoorziening behoeven. Momenteel worden in dit pension daklozen tijdelijk opgevangen en begeleid naar vaste huisvesting. Daarnaast bieden hulpverleners daklozen de mogelijkheid om een start te maken met de aanpak van eventuele financiële en/of sociale problemen. Welbions beheert het gebouw voor eigen rekening. In de zomer van 2011 heeft de gemeente Hengelo een wethouder benoemd als bestuurder. Na het doorlichten van de verbindingenstructuur van Welbions in de tweede helft van 2011 is besloten de stichting begin 2012 op te heffen na formele besluitvorming door het bestuur. De activiteiten met betrekking tot het beheer en de instandhouding van het pension door Welbions zullen, zoals ook in voorgaande jaren, worden gecontinueerd.


Stichting Woonruimteverdeling Hengelo Samen met de Carint Reggeland Groep is Welbions vertegenwoordigd in de Stichting Woonruimteverdeling Hengelo. De stichting heeft als doel het uitvoeren van de taken die aan haar gesteld zijn op het gebied van de woonruimteverdeling. Het bestuur van deze stichting wordt gevormd door vertegenwoordigers van de twee deelnemende partijen. De kosten van woonruimteverdeling die ten laste komen van de stichting, worden door de twee deelnemende partijen elk naar rato gedragen. In 2010 is het besluit tot beëindiging/ontbinding genomen. Door een wijziging in het bestuur van de Carint Reggeland Groep (specifiek Twinta) is het besluit niet in 2011 geëffectueerd. De beëindiging/opheffing zal in 2012 plaatsvinden. Overige lidmaatschappen/ relaties:

Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente over grenzen Stichting Transfercentrum Wonen Welzijn Zorg Twente (TWT) is opgericht door circa 20 regionaal samenwerkende corporaties. De kosten van deze stichting worden gezamenlijk door de deelnemers gedragen. De doelstelling is het bereiken van evenwicht tussen vraag en aanbod van huisvesting voor de verschillende doelgroepen van wonen, welzijn en zorg, waarvoor een regionale benadering belangrijk en wenselijk is. Een van de directeur/bestuurders van Welbions neemt deel als lid van de RvC in de stichting. Begin 2011 heeft de RvC besloten, gezien de financieel- en bedrijfseconomische continuïteit, de activiteiten te staken gedurende 2011. Zodra de beëindiging financieel is afgewikkeld zal de stichting in 2012 worden opgeheven. Vereniging Woningcorporaties Oost-Nederland (WoON) Vereniging WoON is in 2006 opgericht als samenwerkingsverband en kent 19 leden. De bestuursvoorzitter van Welbions neemt deel als penningmeester in het bestuur van Vereniging WoON. De kosten van de vereniging worden gezamenlijk door alle deelnemers gedragen. De vereniging treedt op als belangenbehartiger en vertegenwoordiger naar externe partijen, maar vooral als een transparant platform voor kennisuitwisseling en onderlinge ondersteuning op thema’s zoals (z)Onderdak, Netwerkorganisatie en een gezamenlijke woonvisie. Thema (z)Onderdak Het uitgangspunt van dit project is dat niemand op straat hoef te slapen. Door middel van een aantal regionale activiteiten wordt dak- en thuisloosheid bestreden binnen de regio Twente. Voor Welbions heeft voor 2011 vooral het accent gelegen op preventie door vroegtijdig te signaleren. Signalen worden vroegtijdig herkend en opgepakt. Medewerkers die werken in de wijk, van vakman tot wijkconsulent, zijn opgeleid om deze attitude te ontwikkelen en in te zetten. Daarnaast hebben wij met de Stadsbank afspraken gemaakt voor het plegen van interventies bij crisissituaties. Daar waar mogelijk wordt de ontruiming aangehouden om te werken aan een oplossing en de huisuitzetting te voorkomen. In 2011 is acht maal geïntervenieerd, waardoor zes uitzettingen zijn voorkomen. Netwerkorganisatie Vanuit het project (z)Onderdak is het initiatief genomen om binnen de regio een netwerkorganisatie op te richten. Doel is om met een sluitende samenwerking en aanpak dak- en thuisloosheid te voorkomen. In de praktijk zien we dat het initiatief Meldpunt Woonkans,

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 63


gefinancierd door de beide centrumgemeenten Enschede en Almelo en de samenwerkende woningcorporaties, prima functioneert en veelvuldig wordt gebruikt door zorginstellingen in de regio. Reden te meer om op de diverse leefgebieden de samenwerking te zoeken en tijdig te kunnen ingrijpen om gedwongen huisuitzettingen te voorkomen. In 2012 zal een initiatiefgroep werken aan een werkbare aanpak. Gezamenlijke woonvisie Doordat de gezamenlijke corporaties constateren dat de woningmarkt steeds complexer wordt, is de behoefte ontstaan, mede als antwoord op de diverse woonvisies van de verschillende gemeenten, om een gezamenlijke routekaart voor de Twentse woonopgaven te ontwikkelen. In het besef dat élke woning ráák moet zijn, zullen we werken aan een afgewogen en afgestemde woningvoorraad binnen de Twentse regio. Zo zal een woningvoorraad ontstaan die past bij de woningvraag van de toekomst. Een transformatie die om een zorgvuldige regie vraagt. De opgestelde routekaart gaat over de omvang en kwaliteit van de Twentse woningvoorraad. Regionale Klachtenadviescommissie Twente Per 1 januari 2000 is de Regionale Klachtenadviescommissie Twente opgericht. Het doel is een bijdrage te leveren aan een goede en objectieve behandeling van klachten van klanten, om daarmee bij te dragen aan de verbetering van de relatie tussen de corporatie en haar klanten. De deelnemende corporaties hebben destijds gekozen om deze commissie niet onder te brengen in een aparte rechtsvorm. Wel is een reglement van toepassing. Er zijn 11 woningcorporaties uit de regio aangesloten. De ‘zittings-‘ en secretariaatskosten worden gezamenlijk door alle corporaties gedragen naar rato van het aantal behandelde klachten in een bepaald jaar. Welbions verzorgt het secretariaat van deze commissie. In 2011 zijn er 13 klachten met betrekking tot Welbions behandeld. Torenstad B.V. De Torenstad B.V. is in 1999 opgericht met als doel het bieden van producten, diensten en activiteiten op het gebied van wonen, eventueel in combinatie met zorg. Welbions heeft met Torenstad een overeenkomst gesloten. De bedoeling is dat senioren met een eigen woning, deze te koop aanbieden aan Welbions. In ruil daarvoor ontvangt de verkoper een recht om de woning levenslang te blijven bewonen. De prijs voor dit levenslange woonrecht wordt verrekend met de aankoopprijs van de woning. Torenstad bemiddelt in deze zaken. Voor deze bemiddeling betaalt Welbions voor de eerste 10 woningen € 9.000 per jaar excl. BTW. Vanaf 2002 hebben 10 bewoners van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Medio 2010 heeft Welbions de deelname beëindigd. Huurdersvereniging Ookbions Deze vereniging is begin 2011 definitief opgericht. De vereniging heeft tot doel het behartigen van de belangen van huurders en toekomstige huurders van Welbions. Het bestuur wordt gevormd door bewoners van Welbions. In het eerste kwartaal van 2011 is een nieuw bestuur geïnstalleerd en op 16 maart is voor het eerste vergaderd met de directie van Welbions. Welbions neemt niet bestuurlijk deel in deze vereniging, maar draagt wel jaarlijks financieel bij in de kosten die de vereniging maakt. Eveneens wordt een aantal zaken om niet ter beschikking gesteld waaronder kantoorruimte, vergaderruimte, kopieerapparatuur en arbeidsuren (voor het bijwonen van de vergaderingen, die de vereniging organiseert).


Diverse Verenigingen van Eigenaren Welbions heeft inmiddels in meerdere appartementencomplexen woningen verkocht. Om de overdracht te kunnen realiseren, is hiervoor in elk appartementencomplex een Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) opgericht. Ultimo 2011 betreffen dit: VvE’s waar Welbions het beheer van doet, maar waar GEEN bezit van Welbions in zit (externe VvE’s); VvE’s waar Welbions het beheer van doet en Welbions ook bezit in heeft (interne VvE’s) en VvE’s waar Welbions bezit in heeft, maar die niet door Welbions worden beheerd. In het laatste kwartaal van 2011 heeft het Bestuur besloten het VvE-beheer af te stoten. Het besluit is op 1 maart 2012 geëffectueerd. In 2012 zal nog een besluit worden genomen over het technisch beheer voor derden. Woningnet N.V. In 2009 is om toegang te krijgen tot kennisplatformen als ‘Woonquest’ en ‘Rooftrack’ besloten tot de aankoop van 1000 aandelen van Woningnet NV voor € 11.950. Woningnet NV heeft in totaal een maatschappelijk kapitaal van € 10.755.000 verdeeld in 900.000 aandelen van elk € 11,95. Het geplaatste kapitaal bedraagt circa € 5,93 mln, verdeeld in 498.831 aandelen. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. Gedurende 2011 zijn er geen mutaties in het aandelenkapitaal geweest. Stichting Huisvesting Sociaal Pension (100%) Stichting Welbions Stichting Woonruimte verdeling Hengelo (90%)

Fiscale Beleggings Instelling HBSOB B.V.

Welbions Holding B.V.

Wijk Ontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.

Welbions Projectontwikkeling B.V.

Welbions Ontwikkeling B.V.

Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. (50%)

Dura/Welbions V.o.F. (50%)

I n de waarderingsgrondslagen onder consolidatie is weergegeven hoe de verwerking van de diverse verbindingen in de jaarrekening van Welbions heeft plaatsgevonden. Welbions vormt met Welbions Holding B.V., Welbions Ontwikkeling B.V., Welbions Projectontwikkeling B.V. en FBI Welbions B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Welbions vormt met Welbions Holding B.V., Welbions Ontwikkeling B.V. en Welbions Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Verklaring van besteding van middelen

H.J.M. Rupert en P.M. Pinkhaar, de directeuren/bestuurders, verklaren dat alle middelen in het verslagjaar 2011 zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Financiën en Control | Hoofdstuk 7

Pagina 65


8. Verslag Raad van Commissarissen (RvC) Naast de gebruikelijke toezichthoudende werkzaamheden is de Raad van ommissarissen in het verslagjaar vanuit de toezichthoudende rol nauw betrokken geweest bij besluitvorming aangaande de eigen huisvesting, herstructurerings- & nieuwbouwprojecten; de organisatieontwikkeling in combinatie met de invulling van de bezuinigingsopgave. de visitatie en vernieuwing van het bestuur van de huurdersvereniging. Hierbij heeft de oud voorzitter RvC (de heer J. van Walsem) als adviseur een gewaardeerde rol vervuld.

Durft


Verder is tijd en aandacht besteed aan ‘compliance’ en principes van ‘good governance’ door verandering van heersende wet- & regelgeving en berichten in de media met negatieve gevolgen voor het imago van de sector in brede zin. Welbions kan worden gezien als een ‘lerende organisatie’, waarbij het realiseren van vitale wijken hand in hand gaat met een goede klantbediening middels een centraal besturingssysteem voor de primaire processen. Welbions is er als organisatie op gericht om adequaat in te spelen op de herstructurerings- en leefbaarheidsopgaven in Hengelo. De Raad van Commissarissen ziet de toekomst van Welbions, door de ingezette organisatieontwikkeling in combinatie met de voorgenomen bezuinigingsopdracht, met vertrouwen tegemoet.

Algemeen

Per 1 januari zijn twee nieuwe commissarissen toegetreden tot de RvC ter vervanging van drie aftredende commissarissen, waaronder ook de voorzitter. In de eerste bijeenkomst van de RvC zijn een nieuwe voorzitter en vice-voorzitter benoemd voor initieel de duur van 2011. Dit opdat bij de aan het eind van het jaar geplande evaluatie kon worden bepaald of er wijzigingen wenselijk waren. De RvC heeft de taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad terzijde. De RvC houdt onder andere toezicht op: de realisatie volkshuisvestelijke opgaven en doelstellingen organisatie; de strategie van en risico’s voor de organisatie; de naleving van wet- en regelgeving; de opzet en werking interne risicobeheersing- en controlesystemen; het kwaliteitsbeleid; het financieel verslaggevingsproces en; de kwaliteit maatschappelijke verantwoording. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in statuten omschreven en nader uitgewerkt in het reglement voor de RvC. In dit jaarverslag legt de RvC (als onderdeel van een maatschappelijke organisatie) publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken, dat wil zeggen het beoordelen van bestuursvoorstellen, nemen van beslissingen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen, hanteert de RvC: het BBSH; de statuten van de stichting en verbindingen; het reglement RvC, het directiestatuut en omgangsvormen RvC-Directie; de door de RvC goedgekeurde missie en visie van Welbions; de meerjarenbegroting en het jaarplan naast het ‘Ambitiedocument’ en ‘Ondernemingsplan’; de normen voor de solvabiliteit en financiële continuïteit; het Treasury-Statuut, Financieel Beleid en Treasury-Jaarplan en; de beoordelingsgrondslagen voor investeringen.

Vergaderingen

In 2011 is de RvC na vooroverleg9 voor de voorbereiding van de agenda formeel zeven keer bijeen geweest. De volgende onderwerpen zijn geagendeerd, besproken/behandeld en/of goedgekeurd: de realisatie van voorgenomen organisatieontwikkeling; Treasury-Jaarplan 2011 van Welbions; Verslag van Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 8 9

 ooroverleg: aan het vooroverleg nemen het bestuur/de directie, V de voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen deel.

Pagina 67


 e aanspreekbare toezichthouder, integriteit en ‘(corporate) Governance’; D de ‘Kadernota’ en uitgangspunten voor de Meerjarenbegroting 2012-2021 en Jaarplan 2012 en in De Meerjarenbegroting 2012-2021 is op 14 december goedgekeurd door de RvC; De te realiseren bezuinigingsopgave van 10%. het Ondernemingsplan 2012-2016 in relatie tot de Woonvisie van de gemeente Hengelo en het convenant de beoordelingen en ‘Corporatie in perspectief’ van het CFV, maar ook de zienswijze en oordeelsbrieven van de Minister van BZK; in meerdere vergaderingen werden de lopende en nieuwe investeringsprojecten besproken, waaronder de projecten ‘Berflo Mooi’, ‘Lange Wemen’, de ’Marskant’, ‘De Proeftuin’ en het onderzoek naar de eigen huisvestingsmogelijkheden in ‘het Badhuis/de Ariënsschool’; strategische vastgoedsturing; het communicatie- en duurzaamheidsbeleid; de vorming van de nieuwe huurdersorganisatie. Naast de vier financiële- en zeven reguliere RvC-vergaderingen is er tweemaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad en het bestuur van de huurdersvereniging Ookbions. Verder is nog overlegd met de managers en controller. Bij de vergaderingen van de RvC zijn diverse keren derden uitgenodigd, zoals: de heer W. Jacobs, de heer G. van Ruth als accountants namens BDO. In het voorjaar is een excursie georganiseerd voor de RvC en het bestuur van de huurdersvereniging langs het eigen bezit.

De Remuneratie- en Auditcommissie

In het fusietraject is besloten een Remuneratie- en Auditcommissie in te stellen. De Remuneratiecommissie wordt gevormd door de Voorzitter en Vicevoorzitter van de RvC. Eind 2010 is besloten de Auditcommissie op te heffen en te vervangen door ‘financiële vergaderingen’ waarbij alle commissarissen aanwezig zijn om ook met name de nieuwe leden mee te nemen in de ambities van Welbions gekoppeld aan de financiën. Verder nemen de Bestuursleden, manager Financiën en de Controller deel. De commissie en financiële vergaderingen zijn ingesteld om de besluitvorming door de RvC voor te bereiden conform de in 2011 gewijzigde Governancecode (III.5). Bijeenkomsten van de commissies zijn gepland voorafgaande aan de geplande bijeenkomsten van de RvC, zodat de gespreksverslagen van de commissies worden meegenomen ter ondersteuning van behandeling en besluitvorming door de RvC. Er zijn vier specifiek financiële vergaderingen gehouden door de RvC. De Remuneratiecommisie is drie maal bijeengeweest voor de bespreking van de jaardoelstellingen voor de (variabele) beloning en de voorbereiding van de beoordeling van het Bestuur en de twee directeuren/bestuursleden afzonderlijk. Bij de besluitvorming gaat de RvC uit van consensus. Informatie en te bekrachtigen bestuursbesluiten worden door het bestuur voorgelegd aan de RvC. Ter voorbereiding van de te nemen besluiten wordt een en ander desgewenst mondeling toegelicht door een commissaris als vertegenwoordiger van de Remuneratiecommissie en het bestuur ondersteund door managers, controller en/of medewerkers van Welbions.

Jaarverantwoording

Het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekeningen 2010 zijn op 25 mei 2011 in aanwezigheid van de accountant besproken. De accountant heeft op basis van beschikbaar gestelde gegevens en informatie een positief oordeel uitgesproken en geconcludeerd dat de huidige informatie adequaat is en de RvC voldoende in staat stelt om professioneel toezicht te houden op de organisatie.


Deskundigheid/ informatie

Om goed toezicht te kunnen houden heeft de RvC de volgende informatie tot zich genomen: informatie van VTW, tevens is door meerdere commissarissen deelgenomen aan een of meerdere bijeenkomsten/seminars/workshops over de veranderende rol van de commissaris, juridische vraagstukken, de aanspreekbare commissaris etc. Commissarissen beschikken over diverse vakliteratuurabonnementen; informatie van Aedes; informatie over de Europese beschikking, ministeriële richtlijn en RJ-645; de managementrapportages en toelichting door het bestuur, de controller en/of andere managers. Daarnaast is mondeling veel informatie uitgewisseld en overlegd met de directieleden/het bestuur; het continuïteit- & solvabiliteitsoordeel van het CFV en de prestatiebeoordeling door het Ministerie van BZK over de meerjarenbegroting respectievelijk het verslagjaar 2010; de ‘Corporatie in perspectief’; de managementletter van de accountant naar aanleiding van de interim controle 2010 en controle werkzaamheden voor het Volkshuisvestingsverslag en de Jaarrekening 2010; informatie van de managers en controller; de Ondernemingsraad (OR): op 25 mei en 23 november 2011 is gesproken met de OR. informatie van de huurdersvereniging Ookbions i.o. (Normaliter twee bijeenkomsten per jaar)

Evaluatie bestuur, beoordeling en honorering

De RvC is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het bestuur. De RvC is verantwoordelijk voor de beoordelingen en goedkeuring van de omvang van de beloning van de directie-/bestuursleden. De Remuneratiecommissie -bestaande uit de heer G. Raanhuis en de heer A. Prins- heeft het functioneringsgesprek gevoerd, de beoordeling en het beloningsvoorstel voorbereid. Voor de twee directeur/bestuurders is er met ingang van 2010 sprake van een variabel salaris van maximaal 4 procent, naast het vaste salaris, maar wel afhankelijk van de beoordeling en realisatie van de gemaakte prestatieafspraken. De beloning voldoet sinds 2009 al aan de sectorbrede beloningcode voor bestuurders van woningcorporaties. Hierin is niets veranderd sinds de bijstelling van de code medio 2010. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO-Woondiensten. De ontwikkeling en het functioneren van de directieleden zijn beoordeeld in december. De afspraken die aan het begin van het jaar zijn gemaakt, worden vergeleken met de prestaties halverwege en aan het eind van datzelfde jaar. Bij de beoordeling zijn onder andere de volgende te realiseren doelen betrokken: de visie en missie van Welbions in relatie tot de visie op stadsontwikkeling en het convenant met de gemeente Hengelo; de afronding van de organisatie-inrichting, het besturingsmodel en de organisatie­ ontwikkeling; Strategische Vastgoedsturing, herstructurerings- en vastgoedprojecten; Stakeholdersmanagement en bewonersparticipatie. Risicomanagement Het voorstel is op 14 december goedgekeurd en de beloning is toegekend door de RvC.

Verslag van Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 8

Pagina 69


Eind 2010 is, met het oog op het aftreden van drie commissarissen en benoeming van 2 nieuwe commissarissen, het honoreringsbeleid voor de RvC herijkt en op 15 december 2010 goedgekeurd. In 2011 wordt de RvC gevormd door vijf commissarissen. Het honoreringsbeleid is gebaseerd op het in mei 2010 door Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en Aedes vastgestelde beleids­ regels. Er is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om 2011 als overgangsjaar te gebruiken. Naam

Functie

Leeftijd

Nevenfuncties

H.J.M.Rupert

Directeur/Bestuursvoorzitter

58

Penningmeester Vereniging Woon, lid Raad v. toezicht Akkuh/Kunstcentrum Hengelo, Voorzitter Stichting Jeugdsportfonds Hengelo en Borne en bestuurslid van de Club van ’83. en ambulant werkzaam als chauffeur bij Heisterkamp Transportgroep BV te Oldenzaal.

P.M. Pinkhaar

Directeur/Bestuurder

57

Directeur\bestuurder Bezol­diging Totaal10 H.J.M. Rupert P. M. Pinkhaar

2011 2011

Bestuurslid stichting Scoren in de wijk; stichting Woonruimteverdeling Hengelo, De Slinger, Podion en het Aedes-Forum voor zingeving en inspiratie.

Periodiek bet.beloning Variabele beloning

€ 147.187 € 141.987

€ 139.392 € 134.392

€ 5.155 € 4.955

Vergoe­dingen  € 2.640 € 2.640

De directeur/bestuurders beschikken daarnaast over een dienstauto. Voor een aanvullende specificatie van de werkgeverslasten voor het pensioen en de sociale lasten wordt verwezen naar de Jaarrekening 2011. Conform de “Wet Openbaarmaking Topinkomens” zijn de gegevens gerapporteerd aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en is de “Balkenendenorm” in 2011 niet overschreden.

Zelfevaluatie

De RvC is kritisch op het eigen functioneren evenals dat van de individuele leden. Tenminste één maal per jaar vindt de zelfevaluatie plaats, met of zonder begeleiding door een onafhankelijk externe adviseur. Daarbij vraagt de RvC ook de mening van de directeur/bestuurders. Er is sprake van een evaluatie over en weer. Dhr. G.J.B. Raanhuis is met unanieme stemmen voor 2012wederom benoemd tot voorzitter van de RvC en de heer A.A.H. Prins tot voorzitter.

10

Totaal: het totaal is lager dan de “Balkenendenorm” van € 193.000.


Samenstelling RvC Welbions

In de periode van 1 januari tot en met 31 december 2011 was de RvC als volgt samengesteld: Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd

Be-/herbenoeming en aftreding

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter *)

S tatutair commercieel bankdirecteur; RvC-lid WOM en Voorzitter RvC-NV Wonen Boven Winkels Hengelo.

54

01-06-2006 // 01-06-2010 // 2014

Dhr. A.A.H. Prins (vicevoorzitter*)

 lgemeen (statutair) directeur bij A Allio kinderopvang BV; Voorzitter RvT SMD EnschedeHaaksbergen en Voorzitter Stichtingsbestuur Cultuurhuis Stadshagen te Zwolle.

42

01-01-2011 // 01-01-2015 // 2019

Dhr. V.W. Piscaer (lid)

 epensioneerd directeur Stads­ G planning en beheer; Voorzitter Welstandscommissie Oversticht(Hof van Twente, Haaksbergen, Rijssen-Holten, Wierden en Twenterand.) Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit

66

01-06-2006 // 01-06-2010 // 2013

54

01-03-2007 // 01-03-2011 // 2015

 elfstandig ondernemer op het gebied 60 Z van interim-management, organisatieontwikkeling & coaching Eigenaar Bed and Breakfast & vergader-accommodatie.

01-01-2011// 01-01-2015 // 2019

Dhr. J.W.L. van Benthem (lid) Mw. M. Heijnis (lid),

Docent Ondernemerschap Universiteit Twente

(*): deelnemer in Remuneratiecommissie

Uit de tabel blijkt dat de heer A.A.H. Prins en mevrouw M. Heijnis per 1 januari 2011 tot commissaris zijn benoemd na eind 2010 het openbare selectietraject te hebben doorlopen onder begeleiding van de heer R. Thomas van Atrivé en de heer S. Gaastra van de woonbond. Er waren initieel 27 kandidaten. In de eerste vergadering van de RvC begin 2011 is de heer Raanhuis benoemd tot voorzitter en de heer Prins is benoemd tot vice-voorzitter. Doordat de RvC nog maar vijf commissarissen kent, is besloten de Auditcommissie op te heffen en als voltallige RvC te vergaderen voor de financiële en cijfermatige beoordeling, bespreking en voorbereiding van de reguliere RvC-vergadering. De reglementen en het directiestatuut zijn eind 2011 aangepast en worden begin 2012 ter besluitvorming voorgelegd aan de RvC.

Verslag van Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 8

Pagina 71


De RvC is kritisch op de (neven-)functies van de leden waardoor (de schijn van) belangenverstrengeling kan ontstaan bij het uitoefenen van hun functie als toezichthouder. Welbions verklaart dat: met de Rabobank, waar de heer Raanhuis bestuurder is, geen significante bancaire relatie wordt onderhouden. Het contract met de ING als huisbankier is eind 2008 vernieuwd. In 2011 hebben zich geen situaties voorgedaan waarin sprake was van belangenverstrengeling.

Bezoldiging RvC

Verantwoording van het beleid rondom commissarissen honorering Voor de leden van de RvC is sprake van een vaste vergoeding. De hieronder weergegeven vergoeding is exclusief eventuele reiskostenvergoeding en vergoeding voor de inkomensafhankelijke bijdrage zorgverzekeringswet. Voor de hoogte van de vergoeding voor 2011 is de in 2010 aangescherpte adviesregeling honorering toezicht woningcorporaties als uitgangspunt genomen. De honorering kan tweejaarlijks worden geïndexeerd, maar eind 2011 is besloten voor 2012 geen indexering toe te passen. Voorzitter Vicevoorzitter Leden

€ 14.000 per kalenderjaar € 12.000 per kalenderjaar € 10.000 per kalenderjaar

Door beperkte vacaturestelling was al in 2010 besloten het aantal commissarissen van zes naar vijf terug te brengen. Dit is gerealiseerd, de totale bezoldigingskosten over 2011 bedroegen € 56.000 en zijn lager dan de bezoldigingskosten over 2010, deze bedroegen namelijk € 65.250. Ten opzichte van 2007-2009 is sprake van een daling. De bezoldigingskosten bedroegen destijds € 70.205,-; € 68.205,- en € 65.388. De daling is naast de reductie van het aantal commissarissen mede te danken aan de bijstelling (met ingang van 1 januari 2011) van het honoreringsbeleid in overeenstemming met de sectorbrede beloningscode.

Samenstelling RvC Wijkontwikkelings­ maatschappij Berflo Es BV

Naam

Leeftijd Be-/herbenoeming en aftreding

Dhr. mr. V. Robers (voorzitter)

 ennoot Robers Advocaten; V Lid van de Raad van Discipline van de orde van advocaten in het ressort Arnhem.

Dhr. mr. J. van Walsem (lid)

 oorzitter: N.V. Stadsherstel Harderwijk; V 65 Koninklijke Fosag te Gouda; Inclusief Groep N.V Nunspeet en Bedrijfstakpensioenfonds te Rijswijk RvC-lid won.corporatie SGBB Lid Hoofdbestuur Koninklijke MKB te Delft Werkzaamheden voor de Ondernemings­kamer Gerechtshof Amsterdam Voorzitter RVC - De Veste

Dhr. G.B.J. Raanhuis (lid)

Samenstelling RvC NV Wonen Boven Winkels Hengelo

(Neven-)Functie(s)

Zie RvC Welbions

52

54

2007 // tot opheffing in 2013 (of 2014).

2007 // met herbenoeming per eind 2010 tot opheffing in 2013 (of 2014 i.v.m. financiële en juridische afwikkeling). 2007 // tot opheffing in 2013 (of 2014).

De samenstelling van de RvC WOM Berflo Es BV is niet gewijzigd. De RvC is drie maal bijeen geweest, waarbij ondermeer de begroting en jaarrekening zijn behandeld. Evenals in voorgaande jaren bedroeg de totale vergoeding € 6.500,- (€ 2500,- voor de voorzitter en € 2.000,- per lid. Dhr. Raanhuis heeft in


de bijeenkomsten van de RvC van Welbions verslag gedaan van de bijeenkomsten en genomen besluiten. Naam

(Neven-)Functie(s)

Leeftijd Be-/herbenoeming en aftreding

Dhr. G.B.J. Raanhuis (voorzitter)

Zie RvC Welbions

54

2011

Dhr. G.W. Locher (lid)

Directeur Stedelijke Ontwikkeling van het Stadontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Hengelo

60

2011

De commissarissen zijn in 2011 benoemd door de AvA. De RvC is slechts eenmaal bijeengeweest na benoeming door de AvA (Algemene vergadering van Aandeelhouders) ter bespreking van het ondernemingsplan. Er is geen sprake van een vergoeding voor de toezichthouders.

Inhoudelijk toezicht

Voor het inhoudelijk toezicht heeft de RvC de missie van Welbions als basis gehanteerd: Welbions staat voor goed wonen voor iedereen. Als ondernemende organisatie biedt Welbions kansen voor mensen in hun woonomgeving. Welbions doet dat samen met andere partijen. Daarnaast heeft de RvC bij het toezicht de visie van Welbions als uitgangspunt genomen: Welbions is ontwikkelaar van vitale wijken in Hengelo. Vitale wijken bestaan uit buurten met meerdere leefstijlen, waar mensen graag wonen, meedoen en vooruitkomen en bewoners zich veilig en betrokken voelen. In 2011 zijn de bevindingen en aanbevelingen van de accountant, door de controle van de jaarrekening 2010 en interim-controle 2011, door het bestuur uitgewerkt in een actieplan voor uitvoering in 2011 en 2012. Begin 2011 zijn de uitkomsten van de integriteitsthermometer en fraudebarometer van KPMG gepresenteerd en behandeld. Verbetermaatregelen zijn benoemd om het beleid, controles en de beïnvloeding van houding en gedrag (cultuur) te kunnen actualiseren en implementeren. Met betrekking tot de operationele risico’s is veel aandacht besteed aan projectmanagement voor nieuwbouw, herstructurering en groot planmatig onderhoud. Ten aanzien van de financiële risico’s is aandacht besteed aan het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel van het CFV en de kasstromen, zoals vastgelegd in het treasury-jaarplan en de meerjarenbegroting. In de kwartaal­ rapportages is expliciet gerapporteerd over de voortgang van getroffen maatregelen in het kader van risicobeheersing en uitgevoerde interne controles. Het operationeel en financiële risico zijn door de RvC als verantwoord ingeschat. Begin 2012 zullen de door het bestuur benoemde onderwerpen van controle worden vastgesteld en vastgelegd in het ‘Jaarplan Control 2012’.

Besluiten/ goedkeuring

De RvC heeft in 2011 onder meer de volgende besluiten genomen en bestuursbesluiten goedgekeurd: Benoeming van de voorzitter en vicevoorzitter; Het Treasury-Jaarplan 2011;

Verslag van Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 8

Pagina 73


 e vaststelling van de Volkshuisvestingsverslag- & Jaarrekening 2010; D De goedkeuring tot ontbinding van de bewonersvereniging Hengelose Bouwstichting Ons Belang; De goedkeuring van 8 investeringsvoorstellen voor vastgoedontwikkeling- & onderhoudprojecten en de verwerving van een aantal woningen en vastgoed/-complexen. De Meerjarenbegroting 2012-2021; Af te zien van indexering van de honorering en Herbenoeming voorzitter en vicevoorzitter en bijstelling van het rooster van aftreden.

Verbindingen

Professionalisering Governance

Naast deelname aan de RvC van de WOM (Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V.) en N.V. Wonen boven Winkels Hengelo, houdt de RvC toezicht op de door Welbions aangegane verbindingen. De eerdere besluiten tot beëindiging/opheffing van de stichting woonruimteverdeling en Stichting Huisvesting Sociaal Pension Enschedesestraat zullen in 2012 worden uitgevoerd. Hiertoe is in 2011 eerst een nieuw bestuur ingericht/benoemd. Het bestuur streeft, mede vanuit het oogpunt van risicobeheersing, er naar het aantal verbindingen tot een minimum te beperken. Zo zal de WOM eind 2013 of begin 2014 worden opgeheven. De RvC en het bestuur doen er daarom alles aan om transparant en integer te werk te gaan. Daarvoor is ook de Aedescode in het leven geroepen, die door Welbions wordt onderschreven. De volgende principes uit de Governancecode worden door de RvC toegepast: D  e taken van de RvC zijn beschreven in artikel 18 van de statuten en worden nader toegelicht in artikel 8 van het reglement voor de RvC. Het functioneren van de RvC wordt tenminste één maal per jaar geëvalueerd in een aparte bijeenkomst van de RvC, waarbij de bestuurders gedeeltelijk aanwezig zijn. Daarnaast is er sprake van onderlinge feedback. Ieder lid van de RvC heeft de verantwoordelijkheid om onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Daarbij worden diverse belangen op evenwichtige wijze afgewogen. De RvC is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. De onafhankelijkheid is een jaarlijks terugkerend agendapunt bij de zelfevaluatie. Op 14 december 2011 is de zelfevaluatie van de RvC uitgevoerd. Ook voor de bestuurders was er ruimte om hun mening te geven over het functioneren van de RvC. De visitatie, heeft begin 2011 plaatsgevonden en is uitgevoerd door een visitatiecommissie van Raeflex. Eind 2011 is BDO Accountants Audit & Assurance de opdracht tot controle van het boekjaar 2011 gegeven. Te starten met de interim controle in de periode van september tot november. De controle en validatie van de externe verantwoordingsverslagen, rapportages over 2011 is vervroegd om in 2012 een maand eerder op te kunnen leveren. De Aedes- en Governancecode zijn leidend voor de RvC en directie. Alle zaken worden getoetst aan deze code. Uitzonderingen bevestigen de regel. Het bestuur is niet benoemd voor een periode van vier jaar, maar voor onbepaalde tijd. Dit is vastgelegd in een reeds bestaande arbeidsovereenkomst en wijkt af van de Governancecode. De RvC heeft voldoende inzicht in de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur, doordat er sprake is van een directiestatuut. Het functioneren van de directieleden en ontwikkeling van het bestuur wordt twee maal per jaar beoordeeld en besproken. Daarenboven heeft de controller, zonder tussenkomst van de directie, de mogelijkheid om rechtstreeks aan de RvC te rapporteren. In 2011 is door de RvC gestart met het experiment ‘Aanspreekbaarheid van toezichthouders’ van VTW en het SEV. Voor de uitwerking per principe wordt verwezen naar de website van Welbions.


Verantwoording aan belanghouders

Welbions kent de volgende belanghouders: woningzoekenden en huurders/bewoners; de Huurdersvereniging Ookbions i.o. en verschillende bewonerscommissies; het gemeentebestuur van Hengelo; de provincie Overijssel; regionale overlegverbanden in Twente; het Ministerie/de Minister van BZK; directie- en bestuursleden van andere woningcorporaties; Aedes en het Aedes-directeurencontact; het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); gezondheids-/welzijnsinstellingen in het werkgebied; regionale/lokale politie en tot slot; architecten, aannemers, makelaar/-beheerders, leveranciers, (financieel)adviseurs en accountant. Welbions hecht veel waarde aan een goede relatie met de stakeholders ten aanzien van het gevoerde en te voeren beleid om de samenwerking met belanghebbenden/partners, waar nodig, te verbeteren. Zo wordt bijvoorbeeld in het meerjarenplan, de meerjarenbegroting en wijkontwikkelingsplannen vanuit de visie en missie getracht invulling te geven aan de verwachtingen die stakeholders van Welbions hebben. Het is zaak de binding met de huurders te vergroten en de signaalfunctie vanuit de wijk naar de corporatie te waarborgen. De afronding en presentatie van het Wijkontwikkelingsperspectief, het -programma en de- plannen voor Hengelo Noord en de Hasseler Es, maar ook het masterplan Wilderinkshoek zijn hier goede voorbeelden van. De stakeholders zijn nadrukkelijk betrokken bij het visitatietraject. De uitkomsten en eventuele verbetermaatregelen zijn expliciet met ze besproken. Eind 2011 zijn de stakeholders betrokken bij het Ondernemingsplan voor 2012-2016. Met het Hengelose College van B&W is gesproken over de voortgang van (herstructurerings-) projecten, het convenant en de Woonvisie. Begin 2011 is voor de tweede maal met vertegenwoordigers van de fracties uit de gemeenteraad van Hengelo gesproken.

Integriteit

In de statuten van Welbions is vastgelegd, welke functies strijdig zijn met die van de bestuurder en van de RvC. Ingeval van tegenstrijdige belangen, wordt conform artikel 9 lid 2 de stichting vertegenwoordigd door de RvC. Betreffende nevenfuncties is in de arbeidsovereenkomst geregeld, dat bestuurders geen nevenfunctie mogen uitoefenen zonder toestemming van de RvC. In 2009 zijn de integriteitscode en regeling vertrouwenspersonen, als onderdeel van het nieuwe â&#x20AC;&#x2DC;Handboek HRMâ&#x20AC;&#x2122;, voor Welbions opgesteld en van kracht geworden na goedkeuring door de Ondernemingsraad en bekrachtiging middels directiebesluit. Begin 2010 zijn de protocollen voor e-mail en internetgebruik toegevoegd. De Integriteitscode is ook op de website terug te vinden. Zoals eerder vermeld, zijn de uitkomsten van de integriteitsthermometer en fraude­ barometer van KPMG verwerkt in het plan van aanpak voor de organisatieontwikkeling en het cultuurtraject. Deze activiteiten lopen door tot in 2012. In 2011 hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij tegengestelde belangen van leden van het bestuur en/of leden van de RvC aan de orde waren.

Verslag van Raad van Commissarissen | Hoofdstuk 8

Pagina 75


9. Verkorte Jaarrekening 2011

Ontwikkelt


Kengetallen

Afkortingen

WELBIONS Aantal Verhuureenheden in exploitatie Woningen / Woongebouwen Woonwagens / Standplaatsen Garages / Parkeerplaatsen Bedrijfsmatig Onroerend Goed Mutaties Woningen/Woongebouwen Verkoop Verkoop Koopgarant Sloop Splitsing / Samenvoeging Oplevering (indien voor risico van Welbions) Aankoop Terug in exploitatie (Koopgarant / MVA io / Onderhanden werk) Overig Aantal Koopgarant Woningen Aantal Verhuureenheden overgeboekt naar projecten i.v.m. toekomstige sloop Aantal verhuureenheden in aanbouw Aantal deelopleveringen verhuureenheden in aanbouw WELBIONS (groepsmaatschappijen) WOM BERFLO ES BV Aantal Verhuureenheden Woningen / Woongebouwen Garages Bedrijfsmatig Onroerend Goed Kengetallen Solvabiliteit Loan to value (bedrijfswaarde) Bedrijfswaarde als % van WOZ-waarde ICR Operationele kasstroom Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie Rentabiliteit Eigen Vermogen Rentabiliteit Vreemd Vermogen Rentabiliteit Totaal Vermogen Huurderving (totaal) Huurderving (frictieleegstand) WOZ-waarde woningen (x € 1.000) Gemiddelde WOZ-waarde per woning Waardepeildatum MVA Materiële Vaste Activa FVA Financiële Vaste Activa ORT OnRendabele Top VOV Verkoop Onder Voorwaarden (Koopgarant) BWS Besluit Woninggebonden Subsidies

2011 14.504 12.851 12 1.466 175 112 -17 -32 -118 6 211 49 13 0 307

2010 14.401 12.739 12 1.491 159 -56 -25 -58 -86 4 86 15 1 7 272

10

101

298 26 2011

213 0 2010

5 4 0 1 2011 38,9% 57,9% 41,6%

111 93 17 1 2010 41,4% 55,7% 39,2%

1,4 € 10.811 € 2.958

1,5 € 12.913 € 5.769

0,9% 3,7% 2,6%

1,3% 3,9% 2,8%

2,7% 1,4%

2,7% 1,4%

€ 1.630.000 € 126.800 01-01-2011

€ 1.637.000 € 128.400 01-01-2010

WOZ Waardering Onroerende Zaken i.e. in Exploitatie i.o. in Ontwikkeling t.d.v. ten dienste van Exploitatie/ Ontwikkeling ICR Interest Coverage Ratio

Verkorte Jaarrekening 2011 | Hoofdstuk 9

Pagina 77


Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na voorgestelde resultaat­bestemming x € 1.000)

ACTIVA Materiele Vaste Activa MVA in exploitatie MVA in ontwikkeling MVA verkoop onder voorwaarden MVA t.d.v. exploitatie Materiële vaste activa Financiële Vaste Activa Te vorderen BWS Belastinglatenties Overige financiële vaste activa Financiële Vaste Activa Voorraden Onderhanden Projecten Voorraad woningen VOV Voorraad magazijn Voorraden Vorderingen Debiteuren Rekening Courant Overig Overlopende activa Vorderingen Liquide middelen Totaal activa PASSIVA Eigen vermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele top Voorziening belastinglatenties Overige voorzieningen Voorzieningen Langlopende schulden Leningen Verplichting VOV Waarborgsommen Langlopende schulden Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Crediteuren Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA

31-dec-11

31-dec-10

677.836 37.032 33.135 3.240 751.243

640.922 29.834 30.070 3.456 704.282

1.349 282 114 1.745

1.788 306 114 2.208

4.976 519 339 5.834

796 595 180 1.571

1.362 802 2.095 4.259

1.491 478 772 2.741

1.104 764.185

226 711.028

31 december 2011 296.911

31 december 2010 294.153

8.516 1.953 900 11.369

10.229 3.166 469 13.864

378.761 33.250 9 412.020

330.922 30.092 19 361.033

22.468 2.491 2.136 16.790

26.611 839 1.874 12.654

43.885 764.185

41.978 711.028


Geconsolideerde jaarrekening 2011 Welbions bedragen x â&#x201A;Ź 1.000

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Wijziging onder handen projecten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Uitbesteed werk Afschrijvingen op MVA Overige waardeveranderingen MVA Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoud Leefbaarheiduitgaven Overige bedrijfslasten Totaal kosten Saldo opbrengsten -/- kosten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Waardeverandering MVA JAARRESULTAAT

2011 63.787 2.295 11 2.326 2.080 3.286

2010 62.694 2.403 11 3.017 2.261 3.488

73.785 1.961 595 20.172 8.630 2.727 16.123 1.363 12.455

73.874 2.254 633 30.370 8.512 2.414 15.408 927 12.370

64.026 9.759

72.888 986

422 -17.692

460 -16.512

-7.511 1.704 8.565

-15.066 2.584 16.173

2.758

3.691

Verkorte Jaarrekening 2011 | Hoofdstuk 9

Pagina 79


Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 x â&#x201A;Ź 1.000

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoopopbrengsten Wijziging onder handen projecten Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Uitbesteed werk Afschrijvingen op MVA Overige waardeveranderingen MVA Lonen en salarissen Sociale lasten Onderhoud Leefbaarheiduitgaven Overige bedrijfslasten Totaal kosten Saldo opbrengsten -/- kosten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Vennootschapsbelasting Waardeverandering MVA JAARRESULTAAT

2011 63.787 2.295 11 2.326 2.080 3.286 73.785 1.961 595 20.172 8.630 2.727 16.123 1.363 12.455 64.026 9.759 422 -17.692 -7.511 1.704 8.565 2.758

2010 62.694 2.403 11 3.017 2.261 3.488 73.874 2.254 633 30.370 8.512 2.414 15.408 927 12.370 72.888 986 460 -16.512 -15.066 2.584 16.173 3.691


Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 (indirecte methode en x â&#x201A;Ź 1.000)

2011

2010

2.758

3.691

-6.017 595 20.172 -4.934

-10.119 633 30.370 -9.782

463 -4.263 -1.518 -2.495 6.050 10.811

530 80 1.204 4.176 -7.870 12.913

6.017

10.119

-3.065 -51.132

-6.652 -16.512

-379 -8.573 2.758

-789 -7.637 3.691

62.000 -26.541

52.00 -19.070

35.459

32.930

3.158 -10 38.607

6.605 -832 38.703

Netto kasstroom

-7.714

-1.410

Liquide middelen per 1 januari Debetstanden Rekening Courant onder Kort Vreemd Vermogen

226 8.592

1.281 355

Liquide middelen per 31 december

1.104

226

Kasstroom uit operationele activiteiten: Jaarresultaat na belastingen: Aanpassingen voor: - Verkoopopbrengsten - Afschrijvingen - Overige waardeveranderingen MVA - Waardeverandering MVA i.e. Balansmutaties: - FinanciĂŤle vaste activa - Voorraden - Vorderingen korte termijn - Voorzieningen - Schulden korte termijn (excl. kredietinstellingen) Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten: Desinvesteringen: - Verkoopopbrengsten Investeringen: - MVA verkoop onder voorwaarden - MVA in ontwikkeling - MVA t.d.v. exploitatie - MVA in exploitatie Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten: Opnames Aflossingen Mutatie Verplichting VOV Mutatie waarborgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Verkorte Jaarrekening 2011 | Hoofdstuk 9

Pagina 81


Algemene toelichting over 2011 Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in Boek 2 BW Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiĂŤle gegevens van Welbions en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Vanaf de oprichtings- en overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings- en overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reĂŤle waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriĂŤle vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht. De consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen en indien de maatschappij slechts gehouden wordt om te vervreemden.


De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. FBI HBS Ons Belang B.V. Welbions Holding B.V. Welbions Ontwikkeling B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V.

KvK nummer 08137340 08167475 08137340 08113483 08137341

Proportioneel geconsolideerd Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Boomhaege V.O.F. Dura Vermeer / Welbions V.O.F.

08210468 08141479 08210124

De Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. heeft als belangrijkste activiteit de herstructurering uit te voeren van drie complexen in de wijk Berflo Es. Inmiddels zijn er twee complexen gesloopt en verkocht aan Welbions als bouwgrond. FBI HBS Ons Belang B.V. had als doelstelling om vermogen te beleggen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tot en met 2007 is dit geĂŤffectueerd. Vanaf 2008 vinden er geen activiteiten plaats. Welbions Holding B.V. is de houdstermaatschappij van de hierna genoemde dochtermaatschappijen.  e activiteiten van Welbions Ontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikD keling binnen het statutair werkgebied. De N.V. Wonen Boven Winkels Hengelo heeft tot doel het bevorderen van de leefbaarheid in de binnenstad door het stimuleren van het wonen boven winkels. De gemeente Hengelo en Welbions hebben ieder een startkapitaal gestort van â&#x201A;Ź 650.000. De activiteiten van Welbions Projectontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Twee joint ventures zijn ondergebracht, te weten: Boomhaege en Medaillon. Boomhaege V.O.F. was aangemerkt als een joint venture met Dura Vermeer. De V.O.F. heeft in het plan Boomhaege huur en koopwoningen gerealiseerd en is op 31 mei 2010 opgeheven. De zeggenschap in de V.O.F. werd gezamenlijk uitgeoefend. Dura Vermeer / Welbions V.O.F. Is aangemerkt als een joint venture. De V.O.F. realiseert huur en koopwoningen in het plan Medaillon. De zeggenschap in de V.O.F. wordt gezamenlijk uitgeoefend.

Verkorte Jaarrekening 2011 | Hoofdstuk 9

Pagina 83


De overige -niet geconsolideerde- verbindingen zijn: Stichting Woonruimteverdeling Hengelo (90%) KvK nummer: 08119516. Stichting Huisvesting Sociaal Pension Enschedesestraat te Hengelo (100%) KvK nummer: 41031389. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening of een garantstelling voor exploitatie tekorten. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd, tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen

Materiële vaste activa

Vergelijking met voorgaand jaar Ten opzichte van de jaarrekening 2010 zijn de opbrengsten uit hoofde van VOV-verkopen anders gepresenteerd. Hierdoor zijn de opbrengsten in de vergelijkende cijfers over 2010 € 6.391.000 lager en de waardeverandering MVA voor hetzelfde bedrag hoger opgenomen dan in de jaarrekening 2010. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwver­ gunning onherroepelijk is. Onroerende en roerende zaken in exploitatie De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.


Uitgangspunten bedrijfswaarde­ berekening 2011

De bedrijfswaarde is gebaseerd op het beleid van Welbions ten aanzien van het bestaande bezit zoals vastgelegd in de ‘Meerjarenbegroting 2012-2021’. Parameters bedrijfswaardeberekening t.b.v. jaarrekening 2011

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ev

Prijsinflatie (%) 2,30% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Looninflatie% 1,50% 2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Bouwindex (%) 1,50% 2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Marktindex (%) -2,00% -2,50% -0,85% 0,31% 1,11% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%

Huurverhoging: prijsinflatie van het voorafgaande jaar Huurderving

1% van de jaarlijkse huuromzet wordt als oninbaar afgeschreven

Huurharmonisatie Bij mutatie wordt de huur verhoogd tot 75% van de maximale huur bepaald op basis van het woning waarderingsstelsel voor 5 jaren. Mutatiegraad De mutatiegraad van de woningen bedraagt 7.35% ( 8,75% v.j.) en is vastgesteld op basis van ervaringscijfers en verwachtingen Loonkosten De loonkosten bedragen € 812 (€ 869 v.j) per woning per jaar. De kosten stijgen met de looninflatie. Onderhoudskosten De onderhoudskosten bedragen € 1.405 (€ 1.177 v.j) per woning per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex. Bedrijfskosten De bedrijfskosten bedragen € 495 (€ 844 v.j) per woning per jaar. De kosten stijgen met de prijsindex. Huurtoeslag De heffing huurtoeslag bedraagt € 213 per woning per jaar vanaf 2014 Het wettelijk kader m.b.t. de huurtoeslagheffing is niet geformaliseerd. De heffing huurtoeslag is daarom niet in de bedrijfswaarde opgenomen.

Verkorte Jaarrekening 2011 | Hoofdstuk 9

Pagina 85


Restwaarde - opbrengsten De opbrengst is gebaseerd op de bedragen uit de ‘Grondprijzen Notitie Gemeente Hengelo 2010’. De kavelopbrengst bedraagt € 31.000 (€ 29.000 v.j). De opbrengst stijgt met de bouwindex. - kosten De verhuiskostenvergoeding, de sloopkosten en de bouwrijpkosten bedragen € 10.400 (€ 9.900 v.j) per woning. De kosten stijgen met de bouwinflatie. - Disconto Het disconto bedraagt 5,25% conform de uitgangspunten van WSW en CFV. Levensduur De levensduur is vastgesteld bij het strategisch voorraadbeleid. De levensduur van een complex bedraagt maximaal 50 jaar en minimaal 10 jaar. Voor 235 woningen is een sloopbesluit genomen, de resterende exploitatietijd bedraagt 1 jaar Verkoopopbrengsten De verwachte verkopen in de 5-jaarshorizon zijn meegenomen in de bedrijfswaarde: 142 (185 v.j) reguliere verkopen tegen € 104.000 ( € 127.000 v.j.) per woning 314 (379 v.j.) verkopen koopgarant tegen € 98.000 (€ 115.000 v.j) per woning. Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de restant looptijd (voorgaand jaar: idem). Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem). De periode waarover contant wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (voorgaand jaar: idem). De heffing huurtoeslag en de te betalen Vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar: idem). De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als: “de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen”. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de


levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De activa wordt gewaardeerd tegen verkoopprijs inclusief korting gecorrigeerd met jaarlijkse marktwaarde ontwikkeling. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de onrendabele top worden de gerealiseerde investeringen en de bedrijfswaarde, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt plaats vanaf de start van de bouw. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koop­woningen verantwoord onder de post onderhanden projecten, het aandeel huur­ woningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst en verliesrekening verantwoord onder de post overige waarde­­­veranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Voor de verklaring van de overige grondslagen voor de waardering van activa & passiva; de grondslagen voor bepaling van het resultaat en verklaring van het kasstroomoverzicht wordt verwezen naar de Jaarrekening Welbions 2011. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.

Verkorte Jaarrekening 2011 | Hoofdstuk 9

Pagina 87



Welbions Jaarverslag 2011