Page 1

BROKER NEWS B R OK E R

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ www.reba.or.th

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

• การจัดเก็บภาษีอสังหาฯ ยังไม่เป็นธรรม

เสนอลดหย่อนกระตุ้นการซื้อ-ขายและสร้างรายได้ ให้รัฐ

ฮ่องกงกับการป้องกันการเก็งกำไรที่ ได้ผล

เปิดชีวิตนายหน้า นายหน้า... น่ารังเกียจ โดย มูฮัมหมัดอิกบาน เชตเตอร์โมฮามัด

บทความ การพัฒนากรุงเทพมหานครที่ทำลายชนบท คลิกนิกบ้าน วิธีป้องกันเชื้อรา..จำกัดได้ ไม่ยาก วิธีระบายอากาศให้กับทาวน์เฮ้าส์ วัสดุชนิดใดที่สามารถป้องกันเสียงรบกวน




BROKER NEWS

บท บ.ก.

อบรมหลักสูตรการบริหารธุรกิจนายหน้า สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย ซึ่งอำนวยการโดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ร่วมกันจัดอบรมหลักสูตร “การบริหารธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” โดยมี วั ต ถุ ป ระสงค์ ใ นการเสริ ม ความรู้ ด้ า นวิ ช าการต่ า งๆให้ แ ก่ บุ ค ลากรระดั บ ผู้ บ ริ ห าร หลักสูตรดังกล่าว ได้รับการรับรองโดยกระทรวงศึกษาธิการ โดยครอบคลุมวิชาการระดับสูง ที่สำคัญด้านต่างๆ ซึ่งจำเป็นต่อการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อันจะเป็น ประโยชน์ต่อการนำไปพัฒนาองค์กร และส่งผลต่อการยกระดับวิชาชีพให้มีมาตรฐาน เป็นที่ ยอมรับจากบุคคลทั่วไปเพิ่มขึ้น สำหรับสมาชิกทั้งสามัญและวิสามัญของสมาคมนายหน้าฯ ที่ผ่านหลักสูตรนี้แล้ว หากมีคุณสมบัติตามข้อบังคับของสมาคมฯ และเป็นสมาชิกติดต่อกันครบ 3 ปี จะสามารถสมัครเข้า เป็น “สมาชิกวุฒิ” ของสมาคมฯ ได้ ซึ่งสมาชิกวุฒิ จะมีสถานะและสิทธิพิเศษเหนือสมาชิกอื่น ทั่วไปคือ 1. สามารถสมัครเข้ารับเลือกเป็นกรรมการบริหารสมาคมฯ ได้ 2. สามารถสมัครเข้ารับเลือกเป็นนายกสมาคมฯ ได้ (เฉพาะกรรมการบริหารของสมาชิก สามัญ) 3. สามารถอบรมและออกหนังสือรับรองให้แก่ผู้ที่ผ่านการอบรมเพื่อสมัครเป็นสมาชิก สมทบได้ 4. สามารถประดับเครื่องหมายสมาชิกวุฒิได้ 5. ได้รับการรับรองและประกาศเกียรติคุณจากสมาคมนายหน้าฯ ตามโอกาสอันสมควร ทั้งนี้ บุคคลภายนอกและสมาชิกสมาคมฯ ที่ยังมีสมาชิกภาพไม่ครบ 3 ปี ก็สามารถสมัคร เข้ า รั บ การอบรมหลั ก สู ต รดั ง กล่ า วได้ เพี ย งแต่ ไ ม่ ส ามารถสมั ค รเป็ น สมาชิ ก วุ ฒิ ไ ด้ จ นกว่ า จะมี คุณสมบัติตามข้อบังคับ ดังนั้น ทางสมาคมฯ จึงขอเชิญชวนให้เพื่อนสมาชิกทั้งสามัญและวิสามัญ ใช้ โอกาสอันดีนี้ เข้ารับการอบรมหลักสูตรที่สำคัญและเป็นประโยชน์ต่ออาชีพนายหน้าอสังหาฯ รุ่น ที่ 1 นี้ พร้อมๆ กับกรรมการปัจจุบันของสมาคมฯ อีกหลายท่าน อีกทั้งยังขอเชิญชวนให้เพื่อนๆ สมาชิกสละเวลาเข้าร่วมบริหารสมาคมฯ ด้วยการสมัครเป็นสมาชิกวุฒิและกรรมการสมาคมฯ เพื่อ ร่วมกันผลักดันให้สมาคมนายหน้าอสังหาฯ เป็นศูนย์กลางในการสร้างความก้าวหน้าและยกระดับ มาตรฐานวิชาชีพนายหน้าให้ดียิ่งๆ ขึ้นต่อไป สำหรับผู้ที่สนใจสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โทรศัพท์ 02-278-4568-70

นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


10

BROKER NEWS 5

บทความ การจัดเก็บภาษีอสังหาฯ ยังไม่เป็นธรรม เสนอลดหย่อนกระตุ้นการซื้อ-ขายและสร้างรายได้ ให้รัฐ ฮ่องกงกับการป้องกันการเก็งกำไรที่ ได้ผล



6

10

9

BROKER NEWS Contents/สารบัญ ประจำเดือนกรกฎาคม 2555 No.3

www.reba.or.th

20 ข้อมูลเด่น ศศินทร์จับมือสมาคมการจัดการธุรกิจจัดสัมมนา AEC ข้อแก้ตัวที่ฟังไม่ขึ้นของการทำผังเมือง กทม. นายหน้า... น่ารังเกียจ การพัฒนากรุงเทพมหานครที่ทำลายชนบท - ข่าวอสังหาฯ - คลินิกบ้าน - การดูแลรักษารถยนต์ - การทำอาหาร - ดวง&ฮวงจุ้ย - ท่องเที่ยว - บุคลิคภาพ

22

11 12 13 14 15 18 19 20 21 22 24

สำหรับสมาชิกที่ต้องการเผยแพร่ข่าวสารขององค์กร สามารถติดต่อสอบถามและส่งข้อมูลได้ที่ ฝ่ายประชาสัมพันธ์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คุณดรุณี รุ่งเรืองผล โทร. 081-625-6628, 02-679-3255 (reba@reba.or.th)

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555




BROKER NEWS

ข่าว ข่าวสารจากสมาคมฯ §

การอบรมนายหน้าฯ รุ่นที่ 4 ปี 2555

เมื่อวันที่ 22-24 มิถุนายน 2555 ที่ผ่านมา ณ ตึก (NPM, MLS) งานนี้ได้รับความ

สนใจจนมีผู้เข้าอบรมเป็นจำนวนมาก โดยหลักสูตรการอบรมจะมีเรื่องแนวโน้มธุรกิจ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การประเมินราคากฎหมายทั่วไปเกี่ยวกับนายหน้า และหัวข้อ อื่นๆ ที่น่าสนใจ อันจะเป็นประโยชน์แก่ผู้เข้าร่วมอบรมทั้งสิ้น เพราะขณะนี้เรียกได้ว่ากระแสการ ตอบรับ ด้านธุรกิจอสังหาฯ กำลังเป็นที่นิยมและคาดว่าจะมีการเติบโตขึ้นไปเรื่อยๆ จึง เหมาะอย่างยิ่ง สำหรับผู้ที่รักงานขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้สนใจประกอบอาชีพ ตัวแทนขายธุรกิจ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวิทยากรผู้อยู่ ในวงการด้านอสังหาฯ มา ให้ ค วามรู้ ค วามเข้ า ใจ กั น อย่ า งมากหน้ า หลายตาไม่ ว่ า จะเป็ น คุ ณ สมศั ก ดิ์ มุ นี พี ร ะกุ ล ประธานกรรมการผู้จัดการบริษัทฟอร์เบส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด คุณสมศักดิ์ มุนีพระกุล กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟอร์เบส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด, คุณไมค์ เชตเตอร์ กรรมการ ผู้จัดการบริษัท NPM รวมทั้งวิทยากรกิตติมศักดิ์มาให้ความรู้ แนวคิด เกี่ยวกับธุรกิจด้าน อสังหาริมทรัพย์ งานนี้ผู้ผ่านการอบรมยังได้รับใบประกาศนียบัตรรับรองการผ่านการอบรม REAL ESTATEAGENT อีกด้วยเพื่อนำไปประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ต่อไปใน อนาคต

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


§ ข่าวสารจากสมาคมฯ ข่าว

BROKER NEWS



นายหน้าอสังหาฯ บทบาทในการช่วยแก้ปัญหาเศรษฐกิจ ติดต่อมากมาย ทั้งยังต้องพาไปชมบ้าน ซึ่งมีทั้งผู้ที่ซื้อจริงและไม่ซื้อจริง จำนวนนับสิบราย แต่ถ้ามอบหมายให้บริษัทตัวแทนนายหน้าเป็นผู้ขายจะ เป็นมอบภาระต่างๆ ในการขายให้กับนายหน้า ซึ่งมีข้อมูลและกลุ่มลูกค้า เป้าหมายอยู่ ในมือ พร้อมที่จะนำเสนอทรัพย์สินที่ฝากขายให้กับลูกค้าของ เขา หรืออาจหาจากลูกค้ากลุ่มใหม่ทางสื่อต่างๆ ที่เขามีอยู่ ทำให้มี โอกาส ขายได้ ม ากกว่ า ทำให้ เ จ้ า ของบ้ า นปลดภาระได้ เ ร็ ว ขึ้ น ในกรณี ที่ เ ป็ น หนี้ สถาบันการเงินอยู่ และอาจจะเร็วขึ้นเป็นปีก็ ได้ถ้าเทียบกับท่านขายเอง สำหรับสิ่งที่แตกต่างกันของ 2 แนวทางในการขายก็คือ ถ้าขายเอง เจ้าของทรัพย์ ไม่ต้องเสียค่านายหน้า แต่ก็ต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการ ค้นหาคนซื้อ แต่ถ้าให้บริษัทตัวแทนนายหน้าเป็นผู้ขายต้องเสียค่านายหน้า ซึ่ง โดยทั่วไปก็อยู่ ในอัตราร้อย 3-5 ของราคาขาย แต่ท่านก็ ได้รับความสะดวก สบาย รวดเร็ว ไม่เหนื่อย และที่สำคัญได้เงินเร็วขึ้น จะช่วยลดความตึงเครียด ภายในครอบครัว แต่เบื้องหลังของการขายนั้นตัวแทนนายหน้าเหนื่อยมาก

ผมได้มี โอกาสไปเดินเที่ยวงานเกี่ยวกับบ้าน สถาปนิก หรือเฟอร์นิเจอร์หลาย

ครั้ง ทุกครั้งผมจะเดินสำรวจไปโดยผ่านทุกร้านที่มาร่วมงาน แต่ละงานคาดว่า มีประมาณเป็นหลายร้อยบู๊ธหรือเป็นพันบู๊ธ และเห็นว่าแทบไม่มีบู๊ธไหนที่ ไม่ เกี่ยวกับ “อสังหาริมทรัพย์” เริ่มตั้งแต่ขายกระเบื้องปูพื้น ปูผนัง เฟอร์นิเจอร์ ชุดต่างๆ อุปกรณ์เครื่องครัว ผ้าม่าน วอลล์เปเปอร์ มุ้งลวด หน้าต่าง ประตู ม้วน รวมถึงรับสร้างบ้าน และอื่นๆ อีกสารพัด ทำให้มองเห็นว่า เมื่อมีบ้าน เกิดขึ้น 1 หลัง มีธุรกิจที่เกี่ยวข้องตามมาอีกเป็นขบวน จึงไม่น่าแปลกใจเลยว่าเมื่อใดที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมีส่วน ทำให้ธุรกิจอื่น ๆ ย่ำแย่ ไปด้วย เนื่องจากเกิดปัญหาบ้านขายไม่ ได้ โรงงานไม่ ขยาย โรงแรมไม่ขยาย ตึกแถวขายไม่ออก ที่ดินเปล่ายิ่งแย่ ใหญ่ การที่รัฐบาล มีนโยบายส่งเสริมสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการผ่อน ผันเรื่องค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ประกอบกับดอกเบี้ยใน การลงทุนของผู้ประกอบการ และดอกเบี้ยของผู้กู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์อยู่ ใน อัตราที่ต่ำ จึงเป็นมาตรการที่เยียวยาภาวะเศรษฐกิจที่ถูกต้องและตรงจุดที่สุด จะสังเกตว่าเมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น ธุรกิจอื่นๆ ทั้งหลายก็พลอยคึกคัก ไปด้วย รวมทั้งธุรกิจธนาคารและหุ้น อย่างไรก็ตาม เมื่อประชาชนต้องการจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม 2 กลุ่มใหญ่ๆ ที่เขาจะเลือกซื้อ คือ บ้านมือหนึ่งและบ้านมือสอง ส่วนช่อง ทางในการซื้อก็มี 2 ช่องทางใหญ่ๆ เช่นกันคือ ซื้อเองกับผู้ขายโดยตรง และ ซื้ อ ผ่ า นบริ ษั ท ตั ว แทนและนายหน้ า ถ้ า ซื้ อ เองโดยตรงก็ ต้ อ งเหนื่ อ ยมาก เพราะว่าต้องคอยดูจากสื่อโฆษณาต่างๆ หรือขับรถดูตามย่านต่างๆที่ตนเอง ต้ อ งการซื้ อ ทำให้ เ สี ย เวลามาก แต่ ถ้ า ซื้ อ ผ่ า นบริ ษั ท ตั ว แทนและนายหน้ า อสังหาริมทรัพย์ ท่านก็สามารถบอกความต้องการของท่าน ต้องการบ้านแบบ ไหน อยู่ย่านไหน งบประมาณเท่าใดต้องการกี่ห้องนอน กี่ห้องน้ำ ฯลฯ แล้วก็ ปล่อยให้เป็นหน้าที่ของตัวแทนนายหน้าไปหาและคัดเลือกมานำเสนอ เนื่องจากนายหน้ามีสินค้าหลากหลาย จึงสามารถหามาให้ลูกค้า เลือกได้ ในเวลาไม่นาน ถูกใจก็ซื้อแต่ถ้าไม่ถูกใจก็ ให้ ไปหามาใหม่จนกว่าจะ ถูกใจ เวลาจะทำสัญญาวางมัดจำตัวแทนนายหน้าก็เป็นคนจัดเตรียมเอกสาร ต่างๆ ให้เสร็จเรียบร้อย ช่วยตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด วันโอนก็ ไป ช่ ว ยท่ า นดำเนิ น การที่ ส ำนั ก งานที่ ดิ น จนเสร็ จ สิ้ น มิ เ ตอร์ น้ ำ มิ เ ตอร์ ไ ฟ โทรศัพท์ ก็เป็นธุระให้ท่านจนเรียบร้อย สำหรั บ ผู้ ที่ ต้ อ งการขายบ้ า นก็ เ ช่ น เดี ย วกั น สามารถทำได้ 2 แนวทาง คือท่านขายเอง หรือให้บริษัทตัวแทนนายหน้าเป็นผู้ดำเนินการขาย กรณีขายเองเชื่อว่าจะทำให้หลายท่านเหนื่อยมาก เพราะจะมีคนโทรศัพท์มา

กว่ า จะได้ ลู ก ค้ า มาซื้ อ ทรั พ ย์ สิ น แต่ ล ะหลั ง และต้ อ งทุ่ ม แรงงานคน งบ ประมาณ เวลาในการทำงานมากมาย เพื่อแลกกับค่านายหน้า 3-5 เปอร์ เซ็นต์ ซึ่งเจ้าของทรัพย์อาจดูเป็นเรื่องง่ายๆ แต่เบื้องหลังไม่ง่ายอย่างที่ คิด เพราะผู้ขายบางรายขายด้วยตนเองมาเป็นปียังขายไม่ ได้ แต่เมื่อมาให้ บริษัทตัวแทนนายหน้าขายให้ ก็สามารถขายได้ ในเวลาไม่ถึง 2 เดือน ผู้ขาย ท่านนั้นกลับมองว่า ทำไมขายง่ายจัง ขอลดค่านายหน้าได้ ไหม อยากเรียน ว่านอกจากไม่ควรไปลดค่านายหน้าแล้ว ผมคิดว่าน่าจะชมเชยและให้รางวัล แก่ตัวแทนนายหน้ารายนั้นด้วยนะครับ ในฐานะที่เขามีความสามารถสูงที่เขา ขายบ้านได้ ในเวลาอันรวดเร็ว ท้ายสุดนี้ขอฝากว่า บริษัทตัวแทนนายหน้า มีส่วนช่วยแก้ปัญหา เศรษฐกิจของประเทศ ช่วยแก้ปัญหาหนี้ที่ ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการ เงินต่างๆ ช่วยประชาชนในการปลดภาระหนี้สินต่างๆ ช่วยประชาชนให้มี ความคล่องตัวในระบบการเงินของตนเองได้เร็วขึ้น แต่บริษัทตัวแทนนายหน้าจะอยู่ ได้ก็ต้องอาศัยรายได้จากค่านาย หน้าที่ได้รับจากผู้ขาย จึงอยากจะขอความเห็นใจและเข้าใจว่ากรุณาอย่าได้ เสียดายค่านายหน้าที่ท่านจะต้องจ่ายเลย ช่วยสนับสนุนธุรกิจตัวแทนนาย หน้าอสังหาริมทรัพย์ ไทยให้อยู่รอดและเข้มแข็ง เพื่อจะได้เป็นส่วนหนึ่งที่ ช่ ว ยแก้ ปั ญ หาเศรษฐกิ จ ของประเทศ นอกจากนี้ แ ล้ ว อยากให้ ภ าครั ฐ ได้ พิจารณาให้การสนับสนุนด้วยเพื่อจะได้มีความเป็นมาตรฐานเช่นเดียวกับ นานาประเทศทั้งหลาย ประจำเดือนกรกฎาคม 2555




BROKER NEWS

สังคมนายหน้า

การจัดเก็บภาษีอสังหาฯ ยังไม่เป็นธรรม

เสนอลดหย่อนกระตุ้นการซื้อ-ขายและสร้างรายได้ ให้รัฐ

สรุปก็คือหากใครจะขายบ้านมูลค่า 110 ล้านบาท และหากถือครองไว้ 3 ปี โดยไม่ เข้าข่ายได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะ ต้ อ งเสี ย ค่ า โอน 6.3% - 8.3% ของราคา ประเมิน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก และถือว่า ประชาชนถู ก บั ง คั บ ให้ จ ำยอมต้ อ งจ่ า ยด้ ว ย ความกล้ำกลืน เนื่องจากการเก็บค่าธรรมเนียม และภาษี ใ นอั ต ราสู ง และมี ลั ก ษณะซ้ ำ ซ้ อ น อาจกล่าวได้ว่าประเทศไทยที่มีอัตราการเก็บค่า โอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในโลก

นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

นายกสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เปิ ด เผยว่ า ระบบการจั ด เก็ บ ค่ า ธรรมเนี ย มและภาษี จ ากการซื้ อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เป็นระบบที่ ใช้มาหลายสิบปี เพราะรัฐบาล พยายามจะจัดเก็บค่าธรรมเนียมและภาษี โอนให้ ได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย แต่เนื่องจากขาดข้อมูลราคาซื้อขายที่ถูกต้องแม่นยำ ระบบการจัดเก็บจึงไม่ เป็นไปตามมาตรฐานเท่าที่ควร ทั้งนี้ เพราะในอดีตค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย อสังหาฯ จะมีสามส่วนคือค่าอากร 0.5% ค่าธรรมเนียมการโอน 2% และ ภาษีเงินได้ซึ่งใช้วิธีคำนวณจากจำนวนปีที่ผู้ขายถือครอง ซึ่งอัตราดังกล่าวคิดจากราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายแจ้ง โดยเจ้าพนัก งานที่ดินมีอำนาจที่จะใช้ดุลยพินิจที่จะยอมหรือไม่ยอมรับราคานั้นด้วย และ เมื่อมีการแจ้งราคาซื้อขายซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงมาก ๆ เพื่อจะได้ จ่ายค่าโอนที่ต่ำลง ทำให้เป้าหมายการจัดเก็บภาษี โอนของภาครัฐจึงห่างไกล จากความเป็นจริง ทั้งยังเป็นการเปิดโอกาสให้เกิดการแสวงหาผลประโยชน์ผู้ ที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้ การจัดภาษีเงินได้ควรนำกำไรหรือส่วนต่างของราคาขายกับ ราคาต้นทุน (Capital gains) มาเป็นเกณฑ์ในการคิดคำนวณ แต่กลับใช้วิธี การยัดเยียดให้ถือว่าผู้ขายทุกคนมีกำไรทุกปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นๆ ปีละ 5-8% แล้วให้นำตัวเลขกำไรของแต่ละปีนั้นมาเป็นรายได้เพื่อคิดคำนวณ ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

การเสียภาษี โดยไม่สนใจว่าผู้ขายจะมีกำไรจริงตามนั้นหรือไม่ ผู้ขายบาง รายที่ต้องขายขาดทุนก็ยังต้องเสียภาษีเงินได้เช่นเดียวกับผู้ขายที่ ได้กำไร จึง เป็นระบบภาษีที่ ไม่มีความยุติธรรมแม้แต่น้อย เมื่ อ ภาครั ฐ เห็ น ปั ญ หาที่ เ กิ ด ขึ้ น ในการแจ้ ง ราคาซื้ อ ขายที่ ไ ม่ มี มาตรฐาน ทำให้ รั ฐ ฯ ขาดรายได้ แ ละเป็ น ช่ อ งทางหาประโยชน์ ข องผู้ ที่ เกี่ยวข้อง จึงได้กำหนดให้ ใช้ราคาประเมินกลางเป็นราคาที่ ใช้คิดคำนวณค่า ธรรมเนียมและภาษีเงินได้ ทำให้ราคาที่แจ้งเสียภาษี โอนกับราคาซื้อขายจริง มีความใกล้เคียงกันมากขึ้น แต่ยังคงใช้วิธีการคิดคำนวณภาษีเงินได้ที่ ไ ม่มี ความยุติธรรมอยู่เช่นเดิม นอกจากนี้ ยังเพิ่มภาระให้กับประชาชนด้วยการให้ จ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มอีก 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (อย่างใด สูงกว่า) ด้วยเหตุผลง่ายๆ ว่า หากขายภายใน 5 ปีหลังจากซื้อมา ให้ถือ เป็นการค้ากำไรและจะต้องจ่ายภาษีดังกล่าว ยกเว้นในกรณีที่ซื้อบ้านมาเพื่อ อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ ในทะเบียนบ้านหลังนั้นครบ 1 ปี จะได้รับการยกเว้นไม่ ต้องจ่ายภาษี ปัจจุบันประชาชนคนไทยกำลังถูกภาครัฐบังคับให้ต้องจ่ายภาษี แบบซ้ำซ้อนไม่เป็นธรรมและไม่เป็นมาตรฐานสากลเอาเสียเลย เริ่มตั้งแต่ 1. ค่าอากร 0.5% ที่คิดจากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง ซึ่งจะได้รับ การยกเว้นหากต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 2. ค่าธรรมเนียมโอน 2% คิดจาก ราคาประเมิน ซึ่งนับว่าแพงมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งการซื้อขายบ้านเพื่ออยู่ อาศัยซึ่งถือว่าเป็นการออมทรัพย์ของประชาชน ซึ่งเป็นเรื่องเศร้ามากเมื่อ ขายทรัพย์ที่สู้อุตส่าห์เก็บออมมาจะต้องถูกรีดค่าธรรมเนียมถึง 2% ส่วนที่ 3. คือภาษีเงินได้ ที่คิดคำนวณจากจำนวนปีถือครองในราคาประเมินเช่นกัน ซึ่งในส่วนนี้ควรเก็บจากเงินกำไรส่วนต่างจริง มิใช่จากการประเมินว่าควรจะมี กำไรเท่านั้นเท่านี้ และหากขายขาด ทุน ก็ ไม่ควรต้องเสีย อีกทั้งอัตราการ


BROKER NEWS เรียกเก็บก็สูง โดยบ้านที่มี ราคาประเมิ น 1-10 ล้ า น หากถื อ ครอง 3 ปี จะต้ อ ง เสียภาษีเงินได้ 1-3 และหาก 5.6% ถื อ ครอง 8 ปี จะต้ อ งเสี ย ภาษี 2.5-5.6% ของราคา 3.3% 2.5% ประเมิ น ซึ่ ง ถื อ ว่ า สู ง มาก 2% สุดท้าย 4. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 0.5% ส่วนนี้ซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ 0 อย่างเห็นได้ชัด ทั้งยังมีอัตรา เรียกเก็บที่สูงมากคือ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายอย่างใดที่สูงกว่า ถึงแม้จะมีการยกเว้นให้บางกรณี แต่ก็ ไม่ครอบคลุมถึงการซื้อโดยการใช้ชื่อ ร่วม ซื้อในนามนิติบุคคล หรือเจ้าของมีเหตุจำเป็นไม่สามารถย้ายชื่อเข้า ทะเบียนบ้านได้ ซึ่งเหล่านี้จะไม่ ได้รับการยกเว้น สรุปก็คือหากใครจะขายบ้านมูลค่า 1-10 ล้านบาท และหากถือ ครองไว้ 3 ปี โดยไม่เข้าข่ายได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสียค่า โอน 6.3% - 8.3% ของราคาประเมิน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงมาก และถือว่า ประชาชนถูกบังคับให้จำยอมต้องจ่ายด้วยความกล้ำกลืน เนื่องจากการเก็บค่า ธรรมเนียมและภาษี ในอัตราสูงและมีลักษณะซ้ำซ้อน อาจกล่าวได้ว่าประเทศ ไทยที่มีอัตราการเก็บค่าโอนกรรมสิทธิ์สูงที่สุดในโลก หากเปรียบเทียบกับประเทศที่เจริญแล้วเป็นต้นแบบ จะพบว่า ประเทศอเมริกาไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษี โอนใดๆ ทั้งสิ้น ส่วน ภาษีรายได้หรือกำไรจากส่วนต่างราคา (Capital gains) ก็คิดตามความเป็น จริง ทั้งยังมีระบบลดหย่อนผ่อนปรนต่างๆ เพื่อช่วยเหลืออีกมากมาย และ หากเป็นบ้านอยู่อาศัยหลังแรกก็จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษีรายได้ ใน มู ล ค่ า ไม่ เ กิ น 5 แสนเหรี ย ญหรื อ 15 ล้ า นบาทอี ก ด้ ว ย ส่ ว นการซื้ อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษจะเสียภาษีเพียง 1% สำหรับบ้านราคาต่ำ กว่า 2.5 แสนปอนด์ หรือ 12.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านในกลุ่มส่วนใหญ่ของ ประเทศ หากราคาสูงกว่านั้น จึงจะเสียภาษี ในอัตราที่สูงขึ้น สำหรับประเทศ ญี่ปุ่นก็ ไม่ต้องเสียภาษีในการซื้อขายบ้านเช่นเดียวกัน จะเห็นได้จากประเทศที่เจริญแล้วเหล่านี้ต่างเห็นตรงกันว่า ควร ต้องสนับสนุนให้ประชาชนมีบ้านอยู่อาศัยเป็นของตนเอง เนื่องจากการซื้อ บ้านยังเป็นการเก็บออมที่ดีอีกด้วย และการขายบ้านเก่าเพื่อซื้อหลังใหม่จึง มิใช่การค้ากำไร แต่เป็นการขยายการเก็บออมของประชาชน รัฐบาลจึงไม่ควร สร้างภาระให้ประชาชนด้วยการเก็บภาษีการซื้อขายที่สูงมาก โดยเฉพาะการ เก็บซ้ำซ้อนอย่างไม่เป็นธรรมเช่นที่เกิดในประเทศไทยในปัจจุบันนี้ ด้านนายวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ อุปนายกสมาคมนายหน้าอสังหา ริมทรัพย์ ให้ความเห็นในเรื่องดังกล่าวว่า เป็นเรื่องที่น่าเศร้ามากที่การซื้อขาย บ้านหรือที่ดินทุกวันนี้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะร่วมมือกันแจ้งราคาซื้อขายที่ต่ำ กว่าเป็นจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่สูง ทั้งๆ ที่รู้ว่าผิดแต่ก็ยังทำจนกลาย เป็นเรื่องปกติไปแล้ว เนื่องจากมีการเก็บภาษีซ้ำซ้อนและอัตราสูงเกินไปจน ประชาชนไม่อยากจ่าย บางครั้งผู้ขายซึ่งเป็นผู้จ่ายค่าภาษีต้องการแจ้งเสียภาษี เต็ม แต่กลับถูกผู้ซื้อซึ่งมิใช่ผู้เสียภาษีขอให้แจ้งราคาต่ำเพื่อเสียภาษี ให้ต่ำลง เพราะเวลาที่ตนเองขายบ้างจะได้แจ้งราคาต่ำเช่นเดียวกัน เหตุการณ์ ใน ทำนองนี้ ได้ถือเป็นเรื่องปกติที่เกิดขึ้นมาช้านานแล้ว และผลพวงที่ตามมาก็คือ ได้สร้างวัฒนธรรมของการโกงและฉ้อฉลขึ้นกับผู้ที่เกี่ยวข้อง ปัญหาดังกล่าว นอกจากทำให้รัฐบาลไม่สามารถเก็บภาษี ได้ตามเป้าแล้ว ยังไม่มี โอกาสได้รับรู้ ข้อมูลตัวเลขการซื้อขายตามความเป็นจริง ที่สามารถจะนำไปใช้เป็นประโยชน์ ต่อการบริหารระบบเศรษฐกิจของบ้านเมืองอย่างถูกต้องอีกด้วย ปัญหาดังกล่าวเกิดจากระบบการจัดเก็บที่ล้าสมัยและไม่เป็นธรรม



8.3%

นายวิวัฒน์ ผุงประเสริฐ ซึ่งน่าจะถึงเวลาแล้วที่รัฐบาลจะต้องให้ความสนใจศึกษาโครงสร้างการจัดเก็บ ค่าธรรมเนียมและภาษี และหาทางปรับปรุงให้เป็นระบบมาตรฐาน เพื่อให้เกิด ประโยชน์ สู ง สุ ด ต่ อ ทั้ ง ภาครั ฐ ฯ และประชาชน สมาคมนายหน้ า อสั ง หา ริ ม ทรั พ ย์ ในฐานะที่ ส มาคมนายหน้ า อสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ เ ป็ น ศู น ย์ ก ลางของ ผู้ประกอบอาชีพนี้ จึงขอเสนอแนวทางให้รัฐบาลพิจารณาเรื่องดังกล่าว ดังนี้ 1. ลดค่าธรรมเนียมโอนลงให้เหลือไม่เกิน 1% 2. ภาษีเงินได้ ให้คิดคำนวณจากส่วนต่างกำไรของราคาขายกับ ราคาต้นทุนซื้อจริง แต่ควรกำหนดเพดานภาษี ไม่เกิน 5-10% เท่านั้น 3. ยกเลิกราคาประเมินกลางและให้ ใช้ราคาซื้อขายจริงในการคิด ค่าธรรมเนียมและภาษี 4. ยกเลิกค่าอากรและภาษีธุรกิจเฉพาะที่ซ้ำซ้อนกับภาษีเงินได้ หากพิจารณาตามข้อเสนอดังกล่าว อาจทำให้รัฐบาลสูญเสียรายได้ จากการลดหย่อนในส่วนต่างๆ ยิ่งกว่านั้น การยกเลิกใช้ราคาประเมินกลาง จะทำให้ประชาชนต่างแจ้งราคาซื้อขายต่ำๆ เช่นในอดีต แต่หากพิจารณาให้ดี จะเห็นว่าการคิดภาษีเงินได้จากกำไรส่วนต่างของราคาซื้อขายจริง จะเป็นตัว บังคับให้ผู้ซื้อต้องแจ้งราคาซื้อตามจริง เพราะหากแจ้งซื้อต่ำกว่าราคาซื้อจริง เมื่อถึงคราวที่ตัวเองขายและต้องแจ้งราคาขายจริง ก็จะเจอกับกำไรส่วนต่าง ที่มากกว่าความเป็นจริง ซึ่งหมายถึงต้องจ่ายภาษีเงินได้ก้อนโต จึงไม่มี ใคร ยอมแจ้งซื้ อต่ ำแน่ เมื่ อทุก อย่ างเข้า ระบบ ทั้ งรั ฐบาลและประชาชนจะได้ ประโยชน์แบบวินๆ ทั้ง 2 ฝ่าย โดยภาครัฐจะได้ข้อมูลในภาพรวมด้านอสังหาฯ ที่ถูกต้องแม่นยำ ทั้งรายได้ ในส่วนนี้ที่ดูว่าจะลดลง อาจเพิ่มมากขึ้นด้วยซ้ำ เนื่องจากราคา ประเมินกลางยังต่ำกว่าราคาจริงมากนัก บางพื้นที่ต่างกันหลายสิบเท่าตัวก็มี การเก็บค่าธรรมเนียมในอัตราที่ต่ำลง แต่เก็บจากราคาที่สูงขึ้น ย่อมไม่ทำให้ รายได้ลดน้อยลงแต่อย่างใด ทั้งภาษีเงินได้ยังคิดจากราคาขายจริงที่สูงขึ้นอีก ประจำเดือนกรกฎาคม 2555




BROKER NEWS

ด้วย นอกจากนี้ระบบดังกล่าวยังส่งเสริมให้เกิดการซื้อขายเพิ่มขึ้น ซึ่งหมายถึง เพิ่มรายได้ ให้รัฐบาลและช่วยให้เศรษฐกิจในภาพรวมขยายตัวอีกด้วย ในส่วนประโยชน์ของประชาชนนั้น การลดค่าธรรมเนียมและตัด ทอนในส่วนอื่นๆ ย่อมหมายถึงช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในแต่ละครั้งที่ต้องขาย บ้าน ทั้งภาษีเงินได้หากมีกำไรส่วนต่างจริงจะไม่เกิดการเรียกเก็บภาษีซ้ำซ้อน ประชาชนย่อมยินดีจ่ายให้ ในอัตราที่เหมาะสมอยู่แล้ว อีกทั้งในกรณีที่ต้องขาย บ้านโดยไม่มีกำไร ก็จะสามารถตัดใจขายได้ โดยง่าย เพราะไม่มีค่าใช้จ่าย มากมายเหมือนระบบเดิม ระบบนี้จึงเสมือนสร้างความเป็นธรรมกับสังคม และยังส่งผลต่อกำลังใจในเรื่องการเก็บออมของประชาชนอีกด้วย ในเรื่องเดียวกันนี้ นางดรุณี รุ่งเรืองผล กรรมการฝ่ายประชา สั ม พั น ธ์ สมาคมนายหน้ า อสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ยกตั ว อย่ า งการซื้ อ -ขาย อสังหาริมทรัพย์จริง เพื่อให้เห็นภาพได้ชัดเจนยิ่งขึ้น จะต้องเปรียบเทียบระบบ จัดเก็บภาษีแบบปัจจุบัน กับระบบใหม่ตามที่มีการเสนอแนะให้ลดตามข้างต้น ดังนี้ กรณีที่ 1 ที่ดินเนื้อที่ 10 ไร่ ย่านเขาใหญ่ อ.ปากช่อง ซื้อขายราคา 40 ล้านบาท โดยผู้ขายซื้อมา 3 ปี ด้วยต้นทุนซื้อ 24 ล้านบาท ทำให้มีกำไร ถึง 16 ล้านบาท แต่เนื่องจากที่ดินแปลงนี้มีราคาประเมินกลางเพียง 1.8 ล้านบาท ซึ่งต่างจากราคาจริงถึงกว่า 22 เท่าตัว ทำให้เสียค่าโอนต่ำมาก โดยเป็นส่วนค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินเป็นเงิน 36,000 บาท ค่า ภาษีเงินได้ 3 ปี ซึ่งรัฐบาลตีว่ามีกำไร 23% จากราคาประเมิน คิดเป็นยอด เงินกำไรเพื่อใช้คำนวณภาษี 414,000 บาท ทำให้เสียภาษีเงินได้ 26,400 บาท ส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ทางผู้ขายแจ้งสูงกว่าราคาประเมินเล็ก น้อยเพื่อมิให้น่าเกลียดคือ 2.2 ล้านบาท ทำให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 72,600 บาท รวมเสียค่าโอนทั้งหมดเพียง 134,000 บาท หรือคิดเป็น 0.00335% ของราคาซื้อขายจริงเท่านั้น แต่หากใช้ระบบใหม่ตามที่เสนอจะเสียค่าธรรมเนียม 1% จาก ราคาซื้อขายจริงเป็นเงิน 400,000 บาท และภาษีเงินได้จากกำไรส่วนต่าง 16 ล้านบาท หากคิดเต็มเพดาน 10% จะเป็นเงิน 1,600,000 บาท รวม เสียค่าโอนจากระบบใหม่ 2,000,000 บาท หรือคิดเป็น 5% ของราคาซื้อขาย จริง ทำให้รัฐบาลสามารถหารายได้เพิ่มได้อีกเกือบ 15 เท่าตัวทีเดียว กรณีที่ 2 ที่ดิน 100 ตารางวา ในหมู่บ้านเมืองเอกรังสิต เจ้าของ ซื้อมา 4 ปี ในราคาต้นทุน 1 ล้านบาท หลังจากถูกน้ำท่วมหนักเมื่อปี 2554 จึงตัดสินใจขายทิ้งในราคาทุนคือ 1 ล้านบาทเช่นเดียวกัน แต่เนื่องจากราคา ประเมินที่ดินในหมู่บ้านนี้ทุกแปลงเท่ากันหมดคือ ตรว.ละ 25,000 บาท จึง ต้องเสียค่าโอนที่สูงกว่าเป็นจริงมาก โดยเสียค่าธรรมเนียม 2% เป็นเงิน 50,000 บาท ภาษีเงินได้ 4 ปี รัฐฯ ตีว่ามีกำไร 29% จากราคาประเมิน 2.5 ล้านบาท เป็นเงินกำไร 725,000 บาท ที่ต้องเสียภาษี 52,500 บาท และภาษี ธุรกิจเฉพาะอีก 3.3% เป็นเงิน 82,500 บาท คิดเป็นเงินค่าโอนรวมทั้งสิ้น 185,000 บาท

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

สังคมนายหน้า

คุณดรุณี รุ่งเรืองผล สรุปว่าผู้ขายรายนี้ ถูกยัดเยียดให้ถือว่ามีกำไรจากการขายที่ดิน แปลงนี้เจ็ดแสนกว่าบาท แต่ความจริงต้องขาดทุนเกือบสองแสนบาทจาก การขาย แต่หากใช้ระบบใหม่ ผู้ขายรายนี้จะเสียค่าธรรมเนียมโอนเพียง 1% หรือ 10,000 บาท โดยไม่ต้องเสียภาษี ใด ๆ อีก เพราะไม่มีกำไรจากการ ขาย ซึ่งค่าใช้จ่าย 10,000 บาท จากการขายขาดทุนนี้ เป็นความสูญเสียที่ ยอมรับได้ เมื่อเทียบกับต้องจ่ายถึงร่วมสองแสนบาทจากระบบจัดเก็บปัจจุบัน ที่ ไม่มีความเป็นธรรมแม้แต่น้อย หากพิจารณาทั้งสองกรณี จะเห็นว่าจากระบบปัจจุบัน ภาครัฐฯ ต้องสูญเสียรายได้ที่ควรได้จากกรณีที่ 1 แต่กลับได้รายได้ที่ไม่ควรจะได้จาก กรณีที่ 2 ทั้งยังเป็นการทำร้ายประชาชนอย่างไม่เป็นธรรม แต่หากหันมา ใช้ระบบใหม่ แม้จะปรับลดอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีลงมาก แต่ก็จะได้ รายได้เพิ่มขึ้นมากจากราคาซื้อขายที่สูงขึ้นตามจริง จึงไม่ต้องกังวลเรื่อง รายได้ที่จะลดลงจากระบบ ดังคำกล่าวที่ว่า “เก็บมากได้น้อย เก็บน้อยได้ มาก” ซึ่งหวังว่าภาครัฐฯ จะเห็นข้อเท็จจริงจากตัวอย่างดังกล่าว และนำไป พิจารณาปรับปรุงระบบเพื่อประโยชน์ของทุกฝ่ายต่อไป


ข่าวสังคม

BROKER NEWS



ร่วมหารือช่วยเหลือธุรกิจบ้านมือสอง นายแพทย์สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

นายกสมาคมพร้อมกรรมการสมาคม นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้เข้าพบนางพรนิภา หาชัยภูมิ กรรมการและ ผู้จัดการ พร้อมคณะผู้บริหารบรรษัทตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย (บตท.) เพื่อแลกเปลี่ยนความคิดเห็นและแนวทางการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ มือสอง ทั้งเรื่องภาพรวมของตลาด เรื่องภาษีการโอน รวมทั้งเรื่อง พ.ร.บ. นายหน้ า อสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ เพื่ อ ใช้ เ ป็ น ข้ อ มู ล ในการเสนอให้ ภ าครั ฐ ออก มาตรการเพื่อช่วยเหลือธุรกิจบ้านมือสอง ณ อาคารสำนักงาน บตท. เมื่อ เร็วๆ นี้

อบรมหลักสูตรการบริหารธุรกิจนายหน้าอสังหาฯ

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

และ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ได้ร่วมกันจัดอบรมหลักสูตร “การ บริหารธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” โดยมีวัตถุประสงค์ในการเสริมความรู้ด้านวิชาการต่างๆให้แก่บุคลากรระดับผู้บริหาร หลักสูตรดังกล่าว ได้รับการ รับรองโดยกระทรวงศึกษาธิการ โดยครอบคลุมวิชาการระดับสูงที่สำคัญด้านต่างๆ ซึ่งจำเป็นต่อการประกอบอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อันจะเป็น ประโยชน์ต่อการนำไปพัฒนาองค์กร และส่งผลต่อการยกระดับวิชาชีพให้มีมาตรฐาน เป็นที่ยอมรับจากบุคคลทั่วไปเพิ่มขึ้น สำหรับ สมาชิกทั้งสามัญและวิสามัญ ของสมาคมนายหน้าฯ ที่ผ่านหลักสูตรนี้แล้ว หากมีคุณสมบัติตามข้อบังคับของสมาคมฯ และเป็นสมาชิกติดต่อ กันครบ 3 ปี จะสามารถสมัครเข้าเป็น “สมาชิกวุฒิ” ของสมาคมฯ ได้ ซึ่งสมาชิกวุฒิ จะมีสถานะและสิทธิพิเศษเหนือสมาชิกอื่นทั่วไป ทั้งนี้ บุคคลภายนอกและ สมาชิกสมาคมฯ ที่ยังมีสมาชิกภาพไม่ครบ 3 ปี ก็สามารถสมัครเข้ารับการอบรมหลักสูตรดังกล่าวได้ เพียงแต่ ไม่สามารถสมัครเป็นสมาชิกวุฒิได้จนกว่าจะมี คุณสมบัติตามข้อบังคับ ดังนั้น ทางสมาคมฯ จึงขอเชิญชวนให้เพื่อนสมาชิกทั้งสามัญและวิสามัญ ใช้ โอกาสอันดีนี้ เข้ารับการอบรมหลักสูตรที่สำคัญและเป็น ประโยชน์ต่ออาชีพนายหน้าอสังหาฯ รุ่นที่ 1 นี้ พร้อมๆ กับกรรมการปัจจุบันของสมาคมฯ อีกหลายท่าน อีกทั้งยังขอเชิญชวนให้เพื่อนๆสมาชิก สละเวลาเข้าร่วม บริหารสมาคมฯ ด้วยการสมัครเป็นสมาชิกวุฒิและกรรมการสมาคมฯ เพื่อร่วมกันผลักดันให้สมาคมนายหน้าอสังหาฯ เป็นศูนย์กลางในการสร้างความก้าวหน้า และยกระดับมาตรฐานวิชาชีพนายหน้าให้ดียิ่งๆ ขึ้นต่อไป ทั้งนี้ การอบรมจะจัดขึ้นในวันที่ 17 สิงหาคม ถึงวันที่ 7 ตุลาคม 2555 สัปดาห์ละ 3 วันๆ ละ 6 ชั่วโมง ตั้งแต่เวลา 09.00-16.00 น. รวมเวลา ตลอดหลักสูตร 144 ชั่วโมง ค่าใช้จ่าย 43,000 บาทต่อ 1 ท่าน สอบถามข้อมูลได้ที่ โทรศัพท์ 02-287-4568-70

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


10

BROKER NEWS

บทความ N โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย

ฮ่องกงกับการป้องกันการเก็งกำไรที่ ได้ผล

ขณะที่ประเทศไทยกำลังสนุกสนานกับการเก็งกำไร โดยสถาบันการเงิน

อำนวยสินเชื่อกันอย่างขนานใหญ่และ ณ อัตราเงินกู้ที่ประมาณ 100% ซึ่งจะถูก เป่าให้กลายเป็นฟองสบู่ที่รอวันแตกในอนาคต ฮ่องกงกลับพยายามหยุดยั้งการ เก็งกำไรกันอย่างสุดเหวี่ยง ประสบการณ์ของฮ่องกงสมควรศึกษายิ่ง ฮ่องกงมีขนาดพื้นที่ 1,104 ตารางกิโลเมตร หรือ 70% ของขนาด ของกรุงเทพมหานครเท่านั้น แต่มีประชากร 7,153,519 คน ในขณะที่ประชากร กรุงเทพมหานครมี 5,703,632 คน แสดงว่าประชากรฮ่องกงมีความหนาแน่นสูง กว่า คือประมาณ 6,480 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่ความหนาแน่นของ ประชากรกรุงเทพมหานครมีเพียง 3,638 คนต่อตารางกิโลเมตร หรือต่างกัน เกือบเท่าตัว จากข้อมูลของสำนักประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการ เก็ บ ภาษี ข องฮ่ อ งกงพบว่ า ตลาดที่ อ ยู่ อ าศั ย ฮ่ อ งกงยั ง มี สุขภาพดี ราคาไม่ ได้ตกต่ำลงหรือเกิดอาการฟองสบู่แตก แต่ ปริมาณการซื้อขายลดลงอย่างชัดเจน การจดทะเบียนซื้อขาย ที่ อ ยู่ อ าศั ย ในปี พ.ศ. 2554 ลดลงถึ ง 38% คื อ ต่ ำ กว่ า 85,000 หน่วย ซึ่งพอๆ กับการย้อนหลังไปในปี พ.ศ. 2550 การซื้อขายบ้านมือหนึ่งลดลง 20% ส่วนการซื้อขายบ้านมือ สองลดลง 40% ที่อยู่อาศัยทั้งหมดในฮ่องกงมี 1,110,600 หน่วย เป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ตั้งแต่ปี 2547-2554 เพียง 7.5% หรือเติบโตปีละเพียง 1% โดยเฉพาะในปีล่าสุด เติบโตน้อยเป็นพิเศษ เพราะมาตรการการควบคุมการ เก็งกำไรของรัฐบาล และโดยที่เศรษฐกิจดี ราคาบ้านในฮ่องกงเพิ่มสูงถึง 12% และในไตรมาสสุดท้ายที่รัฐบาลควบคุม ก็ยังพบว่าราคาเพิ่มขึ้น 8% ซึ่งสูงกว่า ไทยมาก เพราะในกรณีห้องชุดของไทย ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 5% ทั้งนี้จากการ สำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำหรั บ กฎเหล็ ก ในการปรามการเก็ ง กำไรซึ่ ง ประกาศวั น ที่ 19 พฤศจิกายน 2553 รายละเอียดสำคัญของกฎเหล็กที่ควรศึกษา ก็คือ ถ้าใครซื้อ บ้านและโอนภายในเวลา 6 เดือน ต้องเสียค่าธรรมเนียมถึง 15% ถ้าถือครอง

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

เกิน 6 เดือนแต่ โอนภายใน 1 ปี ต้องเสียค่าธรรมเนียม 10% แต่ถ้าถือครองเกิน 1 ปีแต่ โอนภายใน 2 ปี ต้องเสียค่าธรรมเนียม 5% ทั้งนี้เพื่อปรามการเก็งกำไร ระยะสั้นโดยเฉพาะ ค่าธรรมเนียมนี้เป็นการแบ่งกันจ่ายระหว่างคนซื้อและคน ขาย ค่ า ธรรมเนี ย มนี้ ต้ อ งจ่ า ยรั ฐ ภายใน 30 วั น นั บ จากวั น ทำสั ญ ญาซื้ อ ขาย ผู้ ฝ่ า ฝื น ต้ อ งเสี ย ค่ า ปรั บ 10 เท่ า หรื อ เท่ า กั บ 1.5 เท่ า ของราคาบ้ า นนั่ น เอง การฝ่าฝืนกฎหมายยังถือเป็นการผิดกฎหมายอาญาอีกด้วย องค์กรการเงินแห่งฮ่องกงยังประกาศว่า บ้านที่มีราคาเกิน 12 ล้าน เหรียญฮ่องกง (47 ล้านบาท) ขึ้นไป จะสามารถได้รับเงินกู้ ไม่เกิน 50-60% ของ มูลค่า ส่วนบ้านที่มีราคา 8-12 ล้านเหรียญฮ่องกง หรือ 31-47 ล้านบาท จะ สามารถกู้เงินได้ ไม่เกิน 60-70% แต่เป็นเงินไม่เกิน 6 ล้านเหรียญฮ่องกง หรือไม่ เกิน 23 ล้านบาท และสำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 31 ล้าน บาท ให้กู้ ได้ ไม่เกิน 70% ของมูลค่าเท่านั้น และสถาบันการ เงินไม่อาจอำนวยสินเชื่อเกินกว่า 19 ล้านบาท ยิ่งกว่านั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์อื่นทุกประเภท หรืออสังหาริม ทรัพย์ ที่ถือครองโดยบริษัทห้างร้านต่างๆ ทุกกรณี จะสามารถขอ สินเชื่อได้เพียง 50% ของมูลค่าเท่านั้น ในขณะที่ฮ่องกงเข้มงวดการอำนวยสินเชื่อมาก แต่ที่ประเทศไทย ยังอำนวยสินเชื่อกันอย่างแทบไม่มีข้อจำกัด หรืออำนวยสินเชื่อถึงราว 100% ของมูลค่า ที่สำคัญมูลค่าที่ ประเมิ น ได้ ยั ง อาจจะสู ง กว่ า มู ล ค่ า ตลาดก็ เ ป็ น ได้ เพราะ มาตรฐานและการควบคุมการประเมินค่าทรัพย์สินในประเทศไทยอาจจะหละ หลวมกว่าประเทศไทย แม้ ในขณะนี้ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเพียงประมาณ 5% ใน กรณีกรุงเทพมหานคร ซึ่งต่ำกว่าที่ฮ่องกงมาก แต่ก็แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยยัง ตั้งอยู่บนความประมาทเป็นอย่างยิ่งในการควบคุมการอำนวยสินเชื่อ การควบคุ ม การเก็ ง กำไรนี้ จ ะช่ ว ยให้ เ ศรษฐกิ จ ของฮ่ อ งกงไม่ ถู ก กระทบเพราะการลงทุนจากการทำกำไรในระยะสั้นที่ ไ ม่ ได้ก่อให้เกิดประโยชน์ โดยตรง และแม้ จ ะเกิ ด วิ ก ฤติ เ ศรษฐกิ จ ในยุ โ รปและสหรั ฐ อเมริ ก ามาอย่ า ง ต่อเนื่อง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฮ่องกงก็ยังมีการเติบโตอย่างเข้มแข็ง


N บทความ

BROKER NEWS

11

ศศินทร์จับมือสมาคมการจัดการธุรกิจแห่งประเทศไทยจัดสัมมนาใหญ่ คาดหวังให้ประชาชนมีความรู้และธุรกิจไทยมีความพร้อมในตลาด AEC สถาบันบัณฑิตฯ ศศินทร์ จับมือสมาคมการจัดการธุรกิจแห่งประเทศไทย

(TMA) และนิตยสาร MBA จัดสัมมนาฟรี “โค้งสุดท้ายสู่ AEC” ถึง 5 ครั้งด้วย เน้นเรื่องประเด็นความพร้อมในการการลงทุน การพัฒนาโปรดักส์และสร้าง แบรนด์ รวมทั้งศักยภาพด้านการบริการ ความพร้อมสำหรับแรงงานไทย และ กลยุทธ์ด้านการเงิน เพื่อให้ประชาชนมีความรู้และธุรกิจไทยมีความพร้อม ผศ.ดร.กฤษติกา คงสมพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายประชาสัมพันธ์ และการตลาด สถาบั น บั ณ ฑิ ต บริ ห าร ธุ ร กิ จ ศศิ น ทร์ แห่ ง จุ ฬ าลงกรณ์ ม หา วิทยาลัย เปิดเผยว่า ศศินทร์ ได้ร่วมมือ กับสมาคมการจัดการธุรกิจแห่งประเทศ ไทย (TMA) และนิตยสาร MBA จัดงาน สัมมนาฟรีครั้งใหญ่ “โค้งสุดท้ายสู่ AEC” ซึ่ ง จะจั ด ถึ ง 5 ครั้ ง ด้ ว ยกั น เพื่ อ เปิ ด โอกาสให้ นั ก ธุ ร กิ จ และประชาชน ได้ มี ความรู้ เ กี่ ย วกั บ การเปิ ด ประชาคม เศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2015 ใน ประเด็ น ที่ เ ป็ น ประโยชน์ ต่ อ การดำเนิ น ธุ ร กิ จ และการทำงานอาชี พ ต่ า ง ๆ ใน อนาคต เช่น ประเด็นเรื่องความพร้อมใน การลงทุ น , การพั ฒ นาโปรดั ก ส์ แ ละ แบรนด์, ศักยภาพด้านการบริการ, ความ ผศ.ดร.กฤษติกา คงสมพงษ์ พร้อมสำหรับแรงงาน, และเกี่ยวกับการ เงิน โดยการสัมมนาครั้งที่ 1 ในวันที่ 29 มิถุนายน 2555 นี้ ได้จัดขึ้นใน หัวข้อ “โค้งสุดท้ายสู่ AEC…. Free Flow of Investment” เพื่อให้ผู้ประกอบการ นักธุรกิจ และประชาชนได้เข้าใจถึงทิศทางการลงทุนในช่วงที่เปิดเสรีทางการค้า โดยการสัมมนาในครั้งนี้ ได้รับเกียรติจาก ดร.วรพล โสคติยานุรักษ์ เลขาธิการ คณะกรรมการกำกั บ หลั ก ทรั พ ย์ มาเป็ น องค์ ป าฐก (Keynote spea ker) บรรยายพิเศษ ในหัวข้อเรื่อง “Creative Investment in the age of AEC” นอกจากนี้แล้วยังได้เกียรติจากผู้ทรงคุณวุฒิหลายท่านในแวดวงการลงทุน อาทิ คุณ คุณากร เมฆใจดี อุปนายกสมาคมผู้ลงทุนไทย คุณวศิน วัฒนวรกิจกุล กรรมการผู้จัดการ บลจ.บัวหลวง คุณมนตรี ศรไพศาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงค์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) และ ดร. สุ ภั ค ศิ ว ะรั ก ษ์ ประธานเจ้ า หน้ า ที่ บ ริ ห าร และกรรมการผู้ จั ด การใหญ่ ธนาคารซี ไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) มาร่วมกันอภิปรายในหัวข้อ “อะไรจะ เกิดขึ้นในปี 2015 หลังเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน” รวมทั้งเรื่องการรับมือ จากการคุกคามของธุรกิจคู่แข่งจากประเทศเพื่อนบ้าน และโอกาสสำหรับนัก ลงทุนไทยหลังเปิดเสรีของเงินและการลงทุน ทั้งยังมีข้อแนะนำว่านักธุรกิจจะ ต้องใช้กลยุทธ์ ในการรับมืออย่างไร และการค้นหาตัวเองว่ามีความพร้อมแค่

ไหน? โดยมี คุณศุภโชค ศุภบัณฑิต ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานวานิชธนกิจ และตลาดตราสารทุนบริษัทหลักทรัพย์ ภัทร จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ดำเนินการ อภิปราย ทั้งนี้ การสัมมนาดังกล่าวเปิดกว้างสำหรับผู้ที่สนใจทั่วไปโดยไม่เสียค่า ใช้จ่ายแต่อย่างใด ทางด้านนายประเสริฐ ธวัชโชคทวี ประธานกลุ่มบริหารการตลาด สมาคมการจัดการธุรกิจแห่งประเทศ ไทย (TMA) เปิดเผยว่า ที่ผ่านมาได้มี การพู ด ถึ ง เนื้ อ หาเรื่ อ ง AEC แบบ กว้างๆ แต่การจัดสัมมนาในครั้งนี้ ได้มี การเจาะลึ ก แต่ ล ะหั ว ข้ อ เพื่ อ ให้ ผู้ เกี่ ย วข้ อ งกั บ ธุ ร กิ จ นั้ น ๆ ได้ มี ค วามรู้ เพียงพอสำหรับการรับมือกับตลาดที่จะ มีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต ทั้งเรื่อง การวางแผนด้ า นบุ ค ลากรให้ มี ค วาม พร้ อ มออกไปสู้ กั บ ประชาคมอาเซี ย น โดยเฉพาะธุรกิจ SME หากรอให้ถึงวัน นั้นแล้วถึงเตรียมตัวอาจทำให้สายเกิน ไปสำหรับการแข่งขัน และเชื่อมั่นว่า ธุ ร กิ จ SME ที่ มี ข นาดเล็ ก และยั ง ไม่ พร้ อ มจะสามารถเป็ น ส่ ว นหนึ่ ง ที่ สนั บ สนุ น ธุ ร กิ จ ขนาดใหญ่ ที่ ไปต่ า ง นายประเสริฐ ธวัชโชคทวี ประเทศได้ ถึงเวลาแล้วที่ต้องเตรียมการ ในเรื่องนี้ ในฐานะผู้สนับสนุนการผลิต หากธุรกิจต้นน้ำไม่เตรียมการและศึกษา เรื่ อ งต้ น ทุ น ให้ ดี อาจทำให้ สู้ ป ระเทศเพื่ อ นบ้ า นไม่ ไ ด้ เพราะสิ น ค้ า บางชนิ ด สามารถสั่งซื้อจากประเทศที่มีต้นทุนถูกกว่าและไม่ต้องเสียภาษี สำหรับเรื่องของตลาดแรงงานขณะนี้ ไทยยังขาดอีกประมาณ 15% แต่ ในขณะเดียวกันเมื่อมีการเข้าสู่ AEC ประเทศอื่นๆ ก็จะมีการพัฒนาประเทศ มากขึ้น หากค่าแรงมีความใกล้เคียงกับแรงงานต่างชาติที่เคยทำงานในไทยอาจมี การกลับประเทศตนเอง เพราะต้องมีการสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ซึ่งต้องใช้แรง งานจำนวนมาก หากแรงงานลาว เขมรและพม่ากลับไปธุรกิจของไทยน่าจะมีผล กระทบแน่นอน อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาที่เหลืออยู่อาจไม่เพียงพอสำหรับการ พัฒนาในด้านต่างๆ เพราะประเทศอื่นๆ ได้มีการเตรียมความพร้อมมาก่อนหน้านี้ แล้ว ทั้งเรื่องบุคลากรและการอบรมต่างๆ เห็นได้จากมีชาวต่างชาติเข้ามาศึกษา และเรี ย นรู้ ใ นบ้ า นเราแล้ ว ทั้ ง เรื่ อ งการเรี ย นภาษาและวั ฒ นธรรมของเรา เนื่องจากประเทศไทยเป็นตลาดที่น่าสนใจ ดังนั้น ผู้ประกอบการไทยจึงต้อง เตรียมพร้อมในทุกๆ ด้าน และมั่นใจว่าการจัดสัมมนาทั้ง 5 ครั้งนี้ จะเป็นอีกช่อง ทางหนึ่งที่จะทำให้ประชาชนมีความรู้และธุรกิจไทยมีความพร้อมมา

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


12

BROKER NEWS

บทความ N

ข้อแก้ตัวที่ฟังไม่ขึ้นของการทำผังเมือง กทม. ผังเมืองกรุงเทพมหานคร

ฉบับที่กำลัง ร่ า งอยู่ นี้ ไม่ เ หมาะสม ทำร้ า ยประชาชนชาว กรุงเทพมหานครทำร้ายประชาชนในเขตปริมณฑล ทำลายพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่สีเขียวรอบนอก กรุงเทพมหานคร เพราะการสั่งห้ามพัฒนาพื้นที่ แทบทุกแห่งในเขตกรุงเทพมหานครก็จะทำให้การ พัฒนาต่างๆ ต้องออกไปพัฒนานอกเมือง อีกทั้งยัง ทำให้สาธารณูปโภคต่างๆ ต้องขยายตัวออกไปอย่าง ไร้ที่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณแผ่นดิน เป็ น อย่ า งมาก แต่ ค ณะผู้ จั ด ทำร่ า งผั ง เมื อ ง ก็ ยั ง พยายามดันทุรังทำผังเมืองที่ ไม่เหมาะสมนี้ออกมา ดร.โสภณ พรโชคชั ย ประธานกรรมการบริ ห าร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอแจงให้เห็นข้อแก้ตัวที่ฟังไม่ขึ้น ของการทำผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับนี้ 1. กลัวกรุงเทพมหานครหนาแน่นเกินไป ทั้งที่กรุงเทพมหานครมี ความหนาแน่ น ของประชากรเพี ย ง 3,600 คนต่ อ ตารางกิ โ ลเมตร น้ อ ยกว่ า สิงคโปร์ถึงครึ่งต่อครึ่ง แต่สิงคโปร์กลับได้ชื่อว่าเป็นเมืองในสวน (Garden City) เพราะอนุญาตให้อาคารขึ้นแนวสูง ใช้ประโยชน์ที่ดินให้ ได้มากที่สุด แล้วเก็บพื้นที่ ส่วนที่เหลือมาทำสวนสาธารณะในเมือง ในขณะที่กรุงเทพมหานครแทบไม่มี โครงการสร้างสวนสาธารณะใหม่ในใจกลางเมืองตามร่างผังเมืองเลย 2. กรุงเทพมหานครมักอ้างว่าที่พยายามจำกัดความสูงของอาคารก็ เพราะมีปัญหาไฟไหม้บ่อยครั้งในซอยใจกลางกรุง ข้ออ้างนี้เป็นเท็จ ตามข้อมูล ของกรุงเทพมหานครเอง ในกรณีอาคารสูง อาคารชุดและอพาร์ตเมนต์ ในช่วง 5 ปีล่าสุด (พ.ศ. 2550-2554) นั้น เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 8% ของกรณีเพลิงไหม้ ทั้งหมด เป็น 7% 4% 3% และ 2% ตามลำดับ กรณีอาคารสูงและอาคาร ขนาดใหญ่พิเศษ (ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ในปัจจุบันก็มีระบบป้องกัน ไฟไหม้ที่มีประสิทธิภาพ ไม่ ใช่ระบบอาคารเก่าในอดีต อาคารสมัยใหม่จึงแทบไม่ เกิ ด เพลิ ง ไหม้ ในอี ก แง่ ห นึ่ ง การดั บ เพลิ ง ของกรุ ง เทพมหานครต้ อ งได้ รั บ การ ปรั บ ปรุ ง ให้ มี ป ระสิ ท ธิ ภ าพมากกว่ า นี้ ไม่ ใ ช่ อ้ า งความไร้ ป ระสิ ท ธิ ภ าพมาเพื่ อ กีดขวางการพัฒนาประเทศ 3. กรุงเทพมหานคร ยังอ้างว่าจะขยาย และตั ด ถนนใหม่ ๆ ที่ ส ามารถใช้ ก่ อ สร้ า งอาคาร ขนาดใหญ่ ได้ ในเขตรอบนอกของเมือง โดยในร่าง ผังเมืองรวม ขีดเส้นถนนใหม่ ไว้มากมาย แต่ ไ ม่ อาจของบประมาณก่อสร้างถนนได้จริง ถนนตาม ร่ า งผั ง เมื อ งกรุ ง เทพมหานครส่ ว นมากจึ ง ไม่ ไ ด้ ก่อสร้างจริง แนวถนนยังมีความเปลี่ยนแปลงไป จากเดิ ม และไม่ มี ก รอบระยะเวลาที่ แ น่ ชั ด นอกจากนี้ยังมีถนนจำนวนมากสร้างอยู่ ในเขตรอบ นอกของกรุงเทพมหานคร ซึ่งขาดความเป็นไปได้ ทางการตลาดและการเงินในการสร้างอาคารขนาด ใหญ่พิเศษ

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

4. เจ้าหน้าที่วางผังเมืองบางส่วน คงไปเลี ย นแบบประเทศตะวั น ตกที่ ก ำหนด ความสู ง ของอาคาร เช่ น กรุ ง ปารี ส ที่ แ ม้ กำหนดความสูงเพียง 37 เมตร แต่ก็ ไม่ ได้ กำหนดสัดส่วนพื้นที่ว่างมากเกินความจำเป็น เช่ น กรุ ง เทพมหานคร จึ ง ทำให้ เ มื อ งมี ก าร พัฒนาอย่างมีประสิทธิภาพ และมีความหนา แน่ น ของประชากรสู ง ถึ ง 22,000 คนต่ อ ตารางกิโลเมตร ที่ ผ่ า นมา กรุ ง เทพมหานครยุ่ ง เหยิงก็เพราะการขาดการบังคับใช้กฎหมาย ผังเมืองและกฎหมายอาคารเท่าที่ควร เช่น ในพื้ น ที่ เ ขตอนุ รั ก ษ์ ช นบทและเกษตรกรรม ตามผังเมืองหลายพื้นที่ ที่ห้ามมีการก่อสร้างตึกแถว ก็มีการก่อสร้างเกิดขึ้นเป็น จำนวนมาก และเพราะข้อจำกัดของผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับปี 2549 จึง ทำให้ประชากรกรุงเทพมหานครลดลงอย่างน่าพิศวง โดยไปสร้างปัญหาก่อสร้าง บุกรุกพื้นที่เกษตรกรรมในจังหวัดอื่น ผู้ที่เดือดร้อนก็คือประชาชนผู้ที่มีรายได้น้อย จะหาซื้อที่อยู่อาศัยต้องออกไปไกลๆ เสียค่าเดินทาง ในทางตรงกันข้าม ด้วย นโยบายด้านผังเมืองที่ ไม่เหมาะสมนี้ กลับเป็นการอุ้มหรือช่วยเจ้าของที่ดินราย ใหญ่ๆ ในเมืองที่ ได้รับมรดกตกทอดมาให้เก็บที่ดินไว้รอการพัฒนาในภายหลัง ผังเมืองเช่นนี้จึงเป็นการทำลายประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ การส่งเสริมให้มีการสร้างอาคารในเมือง หรือส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่ อาศัยในกรุงเทพมหานครนั้น ไม่ ใช่เป็นการช่วยนักธุรกิจพัฒนาที่ดิน หรือเห็นแก่ นายทุ น นั ก พั ฒ นาที่ ดิ น เป็ น แค่ ผู้ จั ด หาที่ อ ยู่ อ าศั ย ผู้ ที่ ใ ช้ ส อยประโยชน์ คื อ ประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต่างหาก การไม่ ให้ประชาชนอยู่ ในกรุงเทพมหานครและ รักษากรุงเทพมหานครไว้ ให้เป็น “ฟ้าอมร” แก่คนผู้มีรายได้สูงบางกลุ่ม ต่างหาก ที่ถือเป็นนโยบายที่ ไม่ถูกต้อง ผม (โสภณ พรโชคชั ย ) ให้ ค วามเห็ น เกี่ ย วกั บ ผั ง เมื อ งนี้ ก็ เ พื่ อ ประโยชน์ของประชาชนที่ควรมีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ มีการวางผังเมืองที่ดีเช่น นานาอารยะประเทศ ประชาชนสิ้นเปลืองงบประมาณในการเดินทางน้อยใน กรุงเทพมหานคร ไม่ ใช่ ให้ ไล่คนกรุงเทพมหานครออกนอกเมืองเช่นที่เป็นไปตาม ผังเมืองปี 2549 และร่างผังเมืองฉบับปัจจุบันนี้ อนึ่ ง ผมไม่ ไ ด้ เ ห็ น แก่ นั ก พั ฒ นา ที่ ดิ น รายใด วิ ส าหกิ จ ของผมที่ ท ำด้ า นการ ประเมิ น ค่ า ทรั พ ย์ สิ น และวิ จั ย อสั ง หาริ ม ทรัพย์ ก็เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย ทั้งภาครัฐ และภาคเอกชนในการมี ข้ อ มู ล เพื่ อ การ วางแผน โดยวิ ส าหกิ จ ของผมได้ ป ระกาศ นโยบายมาตั้งแต่เริ่มตั้งว่า ไม่ทำกิจการด้าน นายหน้ า หรื อ ไปพั ฒ นาที่ ดิ น หรื อ มี ส่ ว นได้ เสี ย กั บ นั ก พั ฒ นาที่ ดิ น ทั้ ง ทางตรงและทาง อ้อมรายใดทั้งสิ้น


C เปิดชีวิตนายหน้า ไม่เกินความจริงนะครับ เพราะมุมมองจากสังคมในแง่ลบของอาชีพนาย

หน้า มันมากมายซะเหลือเกิน แม้ว่าสมัยนี้คนจะเริ่มเข้าใจอาชีพนายหน้ามาก ขึ้นแล้วก็ตาม คุณรู้มั้ยครับ การประกอบอาชีพนายหน้าของผมในยุคสิบกว่าปี ที่ แ ล้ ว ทำให้ ผ มได้ พ บกั บ คำว่ า สถานการณ์ ที่ ไ ม่ ค่ อ ยมี ใ ครอยากคุ ย ด้ ว ย เนื่องจากเป็นอาชีพที่หลายต่อหลายคนดูถูก เจอมากับตัวเองครับเพื่อนบางคน มองผมตั้งแต่หน้าจรดเท้า พร้อมกับ ความคิดในใจ (ที่ผมเดาเอาจากกริยา ท่าทาง) อ๋อ! “มึงเป็นนายหน้า” ก็แหม เพื่อนผมจบมาก็เป็นนักบัญชี เป็นนาย ธนาคาร ทำงานเป็นพนักงานออฟฟิศ บริ ษั ท เอกชน ดู โ ก้ ห รู รั บ เงิ น เดื อ น หมื่นสองหมื่น อย่ า ถามเชี ย ว ว่ า ผมรู้ สึ ก ไหม? เพราะผมกำลังจะบอกว่า ยิ่ง กว่ า รู้ สึ ก ครั บ โดยเฉพาะกริ ย าจาก เพื่อน แต่เราก็มั่นใจในอาชีพนี้ว่าเรา ทำเงินได้มากกว่าคนอื่น พอเราไปคุย

BROKER NEWS

13

หมายความว่าใครมีอาชีพนายหน้าก็...โดนเหมารวมให้เน่าในข้องเดียวกันทันที บางคนอาจงง “เป็นนายหน้า มันก็ต้องบวกไม่ ใช่หรือ” บอกเลย “ไม่ ใช่” นายหน้าต้องไม่บวกราคาทรัพย์เพิ่มขึ้นอีก เพราะได้ค่านายหน้าอยู่ แล้ว ขายเท่าไหร่ก็ ได้ค่าคอมมิชชั่นตามสัดส่วน แล้วจะไปบวกทำไม ผมเคยเจอประเภทบวกแล้วบวกอีก โดยนายหน้าคนละคน คือ มี นายหน้าหลายคนต่อกันไปเป็นชั้นๆ บางครั้ง ที่ดินผืนเดียวกันบวกต่อกันไปประมาณ 10 คน จนราคาเละหมด เมื่อสิบกว่าปีก่อน มีกรณีอย่างนี้ เกิ ด ขึ้ น เยอะมาจนสั ง คมเข้ า ใจว่ า อย่ า งนี้ แหละนายหน้าขี้ โกงตลอดชาติ จนเกิดคดียิง กันตายเพราะการโกงค่านายหน้าค่อนข้าง บ่อย สาเหตุก็เช่น ลูกค้าไม่จ่ายค่านายหน้า หรือว่ามีนายหน้าหลายฝ่าย หลายชั้น ซึ่งก็ จะเกิดการโกงกันเอง คือ นาย A ได้มา ต้อง แบ่งให้ นาย B นาย C แต่นาย A กลับเก็บ ไว้คนเดียวหมดไม่จ่ายใคร

วิถีนายหน้าอสังหาฯ ที่เริ่มต้นจากศูนย์บาท

นายหน้า... น่ารังเกียจ กั บ ลู ก ค้ า ถามว่ า เขาดู ถู ก ไหม ตอบเลยว่า ดูถูกมากๆ สั ง คมยุ ค นั้ น ไม่ ย อมรั บ เลย กับอาชีพนี้ แต่ ไม่น่าแปลก ที่คนเขาดูถูก เพราะยุค 10 กว่าปีก่อน ผู้ประกอบอาชีพ นายหน้าส่วนใหญ่ ในสังคม ไปโกงผู้คนเขา เนื่องจากว่าสมัย ก่อน หากถามใครเป็นนาย หน้าได้บ้าง ตั้งแต่ยาจกยัน คุ ณ นาย สามารถเป็นนายหน้าค้าที่ดินได้ เรียกว่ามนุษย์หน้าไหน เอาโฉนดที่ดินมาแปลงหนึ่งก็เป็นนายหน้าได้ นี่คืออาชีพ นายหน้าในยุคก่อน ที่ทำให้เกิดปัญหา คือ ทำกันไปแบบ ไม่มีกฎ กติกา สมมติว่าที่ดินราคา 3 ล้านบาท นายหน้าก็ จะไปบอกว่า 5 ล้านบาท เมื่อลูกค้าซื้อไป 5 ล้านบาท แล้วมารู้ทีหลังว่านายหน้าบวกอีกตั้ง 2 ล้าน จะเกิดความ รู้สึกแย่ๆ กับนายหน้า “เฮ้ย! นายหน้าขี้ โกงนี่หว่า” เขาจะ ไม่พูดว่า นาย A หรือ นาย B แต่จะพูดว่านายหน้า ซึ่ง

โดย มูฮัมหมัดอิกบาน เชตเตอร์โมฮามัด

ช่วงนั้นมันไม่มีระบบ ไม่มีมาตรฐาน จน เกิดแต่ชื่อเสียกับอาชีพนายหน้าแบบหนาหู ทั้งที่จริง แล้วมีทั้งคนโกงและซื่อสัตย์ และเมื่อเวลาผ่านมาคน ที่ โกงก็หายไปจากอาชีพ แต่คนซื่อสัตย์อย่างไรเสียก็ ยังคงอยู่ ได้ อย่างผมยึดคติเสมอว่า ต้องซื่อสัตย์ ไว้ ก่อน ไม่ต้องงกไม่ โลภ แต่ขออยู่ ไปนานๆ ส่วนคนโกง ให้อัลเลาะห์ (ผมอิสลามครับอัลเลาะห์คือ พระเจ้าผม

ครับ) แต่ปัจจุบัน มีอยู่น้อยมากที่ยังโกงแบบบวกราคา เชื่อว่า 30% อาจจะยังมีเหลือ ส่วนวิธีการยังเหมือนเดิม คือรับทรัพย์มาขาย 3 ล้าน ไป บอกบวกเป็น 4 ล้าน นายหน้า...ไม่ได้รับค่าคอมมิชชันผู้ขายบางรายต้อง การราคาเน็ด “ผมต้องขาย 3 ล้านเน็ดค่าภาษี ทุ ก อย่ า งและค่ า คอมมิ ช ชั่ น ” ผมไม่ จ่ า ยลู ก ค้ า ต้องการขาย 3 ล้านที่เหลือเป็นหน้าที่ของนาย หน้าที่จะต้องคำนวณค่าภาษีและอื่นๆ ให้ลงตัว หรือตั้งราคาขายเอง ก็จะได้ส่วนต่างตามความ เหมาะสมในกรณีนี้ ไ ม่ถือว่าผิดจรรยาบรรณนะ ครับเพราะลูกค้ายินยอม

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


14

BROKER NEWS

ประเมินราคาที่ดิน C

โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

การพัฒนากรุงเทพมหานครที่ทำลายชนบท

กรุงเทพมหานครมีประชากรลดลง แต่ประชากรไปเพิ่มอย่างมหาศาลใน

ปริมณฑล ทำให้พื้นที่ชนบท พื้นที่สีเขียวและสิ่งแวดล้อมถูกทำลายลงอย่ า ง มากมาย นับเป็นการวางแผนการพัฒนากรุงเทพมหานครแบบไม่รับผิดชอบต่อ สังคม จากการวิ เ คราะห์ ข้ อ มู ล ของกรุ ง เทพมหานครในระยะ 10 ปี ที่ ผ่านมาคือ ระหว่าง พ.ศ. 2545 จนถึงปี 2554 พบว่า จำนวนประชากรของ กรุงเทพมหานครลดลงเกือบ 2% คือจาก 5,782,159 คน เหลือเพียง 5,674,843 คน ทั้งที่กรุงเทพมหานครเป็นศูนย์กลางความเจริญที่ประชากรในต่างจังหวัดหรือ รวมทั้งต่างประเทศต่างเข้ามาทำงานและอยู่อาศัย แต่กลับมีประชากรลดลงอย่าง ไม่น่าเชื่อ สาเหตุ ส ำคั ญ เกิ ด จากความพยายามในการวางผั ง เมื อ งของ กรุงเทพมหานคร ที่จำกัดการเจริญเติบโตของกรุงเทพมหานคร จากแต่เดิมที่ ใน พื้นที่ต่างๆ มีข้อจำกัดการก่อสร้างตามอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดินคือ 10:1 ก็กลับเริ่มมีการจำกัดมากมาย เช่น การจำกัดพื้นที่อาคารปกคลุมพื้นดิน การจำกัดความสูง ทำให้การก่อสร้างอาคารต่าง ๆ เป็นไปได้ยาก ที่อยู่อาศัยที่ ก่อสร้างในเขตเมืองจึงมีราคาแพงมาก ส่งผลให้เป็นสินค้าที่จำกัดไว้แต่ผู้มีรายได้ สูงได้อยู่อาศัย ยิ่งกว่านั้น ตามร่างผังเมืองรวมใหม่ พื้นที่ชานเมืองเช่น เขตสายไหม เขตบางเขน ที่ห่างจากถนนพหลโยธินหรือถนนรามอินทราเกิน 1,000 เมตร ไม่ สามารถสร้างอาคารหอพัก-อพาร์ตเมนต์เช่าขนาดเกินกว่า 2,000 ตรม. หรือ 70 ห้อง ยกเว้นหากตั้งอยู่บนถนนกว้าง 30 เมตร ซึ่งคงหาไม่ ได้อยู่แล้ว หรือเขต คลองสามวา ก็ห้ามสร้างกระทั่งอาคารหอพัก-อพาร์ตเมนต์ที่มีขนาดเกินกว่า 1,000 ตารางเมตร เป็นต้น รวมทั้งห้ามสร้างโครงการทาวน์เฮาส์ ดังนั้นในอนาคตพื้นที่ ในเขตกรุงเทพมหานครชั้นนอกที่เคยมีการขยาย ตัวของประชากรมาก ก็จะลดลง โดยจะสังเกตได้ว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ ที่ มี ก ารขยายตั ว มากที่ สุ ด ในเขตกรุ ง เทพมหานคร ได้ แ ก่ เขตคลองสามวา (51.48%) เขตหนองจอก (50.51%) เขตบางขุนเทียน (36.28%) เขตทวีวัฒนา (30.09%) และเขตลาดกระบัง (26.86%) แต่ ในอนาคตด้วยข้อจำกัดตามร่าง

ผังเมืองรวมใหม่ การก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะมีแทบไม่ ได้ การขยายตัวก็จะลดลง เช่นในเขตชั้นในและเขตชั้นกลางของกรุงเทพมหานคร การขยายตัวของเมืองจึง จะออกนอกเขตกรุงเทพมหานคร ในเขตปริ ม ณฑลของกรุ ง เทพมหานคร อั น ได้ แ ก่ จั ง หวั ด นนทบุ รี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาครและนครปฐมนั้น มีประชากรเพิ่มจาก 3.9 ล้านคน ในปี 2545 เป็น 4.7 ล้านคนในปี 2554 หรือเพิ่มขึ้น 1.2 ล้านคน หรือ 21% หากในพื้นที่ 1 ตารางกิโลเมตรมีผู้อยู่อาศัย 3,600 คน ตามค่าเฉลี่ยของ กรุงเทพมหานคร ประชากร 1.2 ล้านคน ก็เท่ากับใช้พื้นที่ ในเขตปริมณฑลถึง 333 ตารางกิโลเมตร การส่งเสริมการพัฒนาเมืองไปนอกเขตกรุงเทพมหานคร ยังส่งผล ร้ายอย่างยิ่งต่อประชาชนทั่วไปโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อย เพราะต้องเดินทางไกล ออกจากบ้านก่อน 05:30 น. และกลับถึงบ้าน 20:30 น. เป็นต้น ทำให้คุณภาพ ชีวิตตกต่ำลง ชีวิตครอบครัวขาดความอบอุ่น สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ประเทศก็ต้องซื้อเชื้อเพลิงจากต่างประเทศเป็นจำนวนเพิ่มมากขึ้น รัฐบาลก็ต้อง ขยายตัวสาธารณูปโภคออกไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุด เป็นการสิ้นเปลืองงบประมาณ แผ่นดิน แนวคิดการพัฒนาเมืองที่พยายามทำให้กรุงเทพมหานคร “หลวม” และ ไป “โป่ง” ออกในเขตปริมณฑล จึงเป็นการแสดงความไม่รับผิดชอบต่อสังคม ประการหนึ่งของฝ่ายวางแผนการพัฒนาเมือง สิ่งที่กรุงเทพมหานครพึงดำเนินการจึงเป็นการสร้างสาธารณูปโภค โดยเฉพาะระบบขนส่งมวลชน ทั้งขนาดเบา และขนาดใหญ่อย่างขนานใหญ่ใน เมือง ส่งเสริมให้มีการสร้างอาคารสูงๆ ในเมือง เพื่อไม่รุกล้ำพื้นที่ชนบท และ สะดวกต่อการเดินทางไปทำงานหรืออยู่อาศัย แต่ลำพังกรุงเทพมหานครก็ ไ ม่ สามารถดำเนินการเองได้ เพราะหน่วยงานสาธารณูปโภคส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ จะ ให้การไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ทางด่วน รถไฟฟ้า มาอยู่ในกรุงเทพมหานคร ก็ คงจะกลายเป็นองค์กรใหญ่ขาดประสิทธิภาพ รัฐบาลส่วนกลางจึงพึงมากำกับ และประสานการทำผังเมืองให้ทุกหน่วยงานวางผังเมืองที่สอดคล้องกับความ เป็นจริงอย่างแท้จริง เพื่อประโยชน์ของประชาชนโดยรวม

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนิน การเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ. 2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใดๆ สมาชิก ของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


U ข่าวอสังหาริมทรัพย์

BROKER NEWS

15

อสังหาริมทรัพย์มิถุนายนเปิดใหม่ถึง 18,727 ล้านบาท

เมื่อพิจารณามูลค่ารวมของการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดใหม่ ในเดือนมิถุนายน 2555 นี้มีมูลค่า รวมทั้งสิ้น 18,727 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเดือนที่ผ่านมา จำนวน 735 ล้ า นบาท (เดื อ นพฤษภาคม 2555 มี มู ล ค่ า 17,992 ล้านบาท) หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 4% ซึ่งในเดือนนี้ ลักษณะการพัฒนาที่อยู่อาศัยจะแตกต่างจากเดือนที่ผ่านมา โดยจะเน้ น การพั ฒ นาที่ อ ยู่ อ าศั ย ระดั บ ค่ อ นข้ า งถู ก ถึ ง ปาน กลางเป็นสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดจะเน้นที่ราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวนประมาณ 67% ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ ทั้งหมดในเดือนนี้ ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ ในเดือนนี้ จะ พบว่ า เป็ น บริ ษั ท ในตลาดหลั ก ทรั พ ย์ (มหาชน) จำนวน 5 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท เอ็น ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้ า ส์ จำกั ด (มหาชน) บริ ษั ท เอเชี่ ย น พร็ อ พเพอร์ ตี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ดี เ วลลอปเมนท์ จำกั ด (มหาชน) บริ ษั ท แอล.พี . เอ็ น . ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และมีบริษัทในเครือบริษัท ในตลาดหลักทรัพย์ 1 บริษัท นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง HBIRM เผยธุรกิจบริหารชุมชนทั้งระบบวิกฤติแรงงาน ต้องการวิชาชีพนี้มาก” นายธนันทร์เอกกล่าว และให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า เมื่อไม่ นานมานี ้บริษัทที่รับดูแลงานระบบวิ ศวกรรมของสนามบินสุวรรณภูมิยังต้องเลิก นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอชบี อินเตอร์ กิจการ เพราะปัญหาขาดแคลนแรงงาน ดังนั้น ภาครัฐจะต้องหันมาทบทวนการ เรี ย ลตี้ แ มเนจเม้ น ท์ จำกั ด (HBIRM) เปิ ด เผยถึ ง การดำเนิ น งานในช่ ว ง 2 ผลิตบุคลากรในด้านวิศวกรรมและช่างเทคนิค ไตรมาสที่ผ่านมาว่า สามารถเข้าไปบริหารโครงการอาคารชุดและบ้านจัดสรรทั้ง อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ระบบการศึกษาไทยไม่ ได้ ให้ สิ้น 20 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นไปตามเป้าหมายที่กำหนดไว้ว่าภายในปีนี้จะต้อง ความสำคัญกับหลักสูตรดังกล่าว เพราะภาครัฐไม่เข้าใจว่าธุรกิจนี้มีความสำคัญ เข้าไปบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ทั้งสิ้น 40 โครงการ เชื่อว่า อย่างไรกับเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งที่งานบริหารและจัดการชุมชนนั้นทำหน้าที่ อีก 6 เดือนจากนี้ ไปหากไม่ ได้รับผลกระทบจากการแข่งขันของตลาดและภาวะน้ำ ดูแลคุณภาพชีวิตของคนที่อยู่ ในอาคารและหมู่บ้านต่างๆ และเป็นภาคธุรกิจที่ ท่วม คาดว่าจะสามารถเจาะตลาดใหม่ๆ และเข้าไปบริหารเพิ่มอีก 20 โครงการ ใหญ่มากปัจจุบันมีทั้งบริษัทข้ามชาติและบริษัทคนไทยไม่น้อยกว่า 120 บริษัท แต่ ทั้งนี้เพราะมี โครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทุกเดือน รวมทั้งมี โครงการที่ ไม่มีนโยบายในการผลิตบุคลากรเพื่อรองรับธุรกิจดังกล่าว ดังนั้น รัฐบาลจะต้อง หมดสัญญาจ้างหรือไม่พึงพอใจที่จะต่อสัญญา และต้องการใช้บริการบริษัทอื่นๆ เข้ามาศึกษาว่าจะต้องทำอย่างไรเพื่อสามารถผลิตบุคลากรให้เพียงพอต่อความ ที่เป็นมืออาชีพมากกว่า หรือแม้แต่ โครงการที่เคยใช้บริการกับบริษัทต่างชาติที่คิด ต้องการของตลาด เชื่อว่าธุรกิจนี้ยังต้องการบุคลากรจำนวนอีกหลายพันคน ไม่ ใช่ ค่าบริการที่แพงกว่า และต้องการร่วมงานกับบริษัทคนไทยที่มีความได้เปรียบด้าน เฉพาะธุรกิจบ้านจัดสรรเท่านั้นแต่ภาคอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ต้องมีระบบวิศวกรรม ความเข้าใจในพฤติกรรมการอยู่อาศัยของสมาชิกในโครงการ ทั้งยังมีค่าบริการที่ อาคารก็ ได้รับผลกระทบด้วย ถู ก กว่ า บริ ษั ท ต่ า งชาติ คาดว่ า จะมี ลู ก ค้ า กลุ่ ม นี้ เ ข้ า มาใช้ บ ริ ก ารเพิ่ ม ในช่ ว ง 2 สำหรั บ ทางออกของปั ญ หาแรงงานนั้ น ธุ ร กิ จ ไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ บริ ห ารชุ ม ชนต้ อ งทำความเข้ า ใจกั บ โครงการต่ า งๆ ที่ ใ ช้ นายธนันทร์เอก กล่าวว่า ปัญหาที่เกิดขึ้นกับ HBIRM ทำหน้าที่บริหารจัดการอยู่ เพื่อให้เข้าใจว่าธุรกิจนี้ทั้ง ธุรกิจบริหารชุมชนและอาคารในช่วงที่ผ่านมา ไม่ ใช่เรื่อง ระบบกำลังขาดแคลนบุคลากรทางด้านนี้ โดยการเสนอปรับลด การแข่งขันของตลาด เนื่องจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ อัตรากำลังด้านวิศวกรรมแต่ยังคงให้บริการเช่นเดิม เนื่องจาก ส่วนใหญ่ ให้ความสำคัญกับเรื่องการบริหารหลังการขาย บริษัทฯ ได้ ใช้กลยุทธ์ในการบริหารบุคลากรที่มีอยู่ ให้สามารถ รวมทั้งการดูแลอาคารและชุมชนให้อยู่ ในสภาพดี แม้ว่า รองรั บ และแก้ ไขปั ญ หาต่ า งๆ ที่ เ กิ ด ขึ้ น กั บ ลู ก ค้ า ได้ ค รบทุ ก โครงการขนาดใหญ่ ได้ตั้งบริษัทลูกที่ทำหน้าที่บริหารและ อาคารและทุกหมู่บ้าน โดยการจัดคลัสเตอร์โครงการอยู่ ใกล้ จัดการชุมชนอยู่แล้ว แต่ ในตลาดก็มี โครงการอสังหาริม กั น และให้ บุ ค ลากรที่ มี อ ยู่ ท ำหน้ า ที่ บ ริ ก ารลู ก ค้ า ที่ อ ยู่ ใ น ทรัพย์ประเภทต่างๆ อีกจำนวนมาก ที่มองหาบริษัทที่เป็น ครัสเตอร์เดียวกัน รวมทั้งการใช้กลยุทธ์เพิ่มแรงจูงใจทั้งพนัก มืออาชีพเข้าไปทำหน้าที่ดูแลงานระบบและบริการหลังการ งานโดยการเพิ่มรายได้สำหรับบุคลากรที่เหลืออยู่ และลดค่าใช้ ขาย ซึ่ ง โครงการเหล่ า นี้ ก็ มี ค วามชั ด เจนว่ า จะเลื อ กใช้ จ่ายให้กับโครงการต่างๆ ไปด้วย บริการจากบริษัทของคนไทยหรือต่างชาติ แต่ปัญหาที่เกิด ทั้งนี้ เชื่อว่ามีบริษัทต่างๆ ที่ขาดแคลนบุคลากร ขึ้นกับทุกบริษัทที่ทำหน้าที่บริหารชุมชนในขณะนี้คือการ ทางด้านนี้และทำหน้าที่ฝึกอบรมบุคลากรกันเอง เช่นเดียวกับ ขาดแคลนบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญงานระบบวิศวกรรม HBIRM ที่ ได้เปิดแผนกฝึกอบรมและมีแนวโน้มว่าจะเปิดเป็น “ไม่ ใช่เฉพาะ HBIRM เท่านั้น แต่ทุกบริษัท นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ สถาบันฝึกอบรมในหลักสูตรวิชาชีพงานระบบวิศวกรรม ขณะ ขาดแคลนบุคลากรทางด้านนี้ บางบริษัทขาดเป็น 100 นี้ ได้เปิดรับสมัครผู้ที่สนใจอาชีพดังกล่าว ทั้งผู้ที่เป็นช่างใน อัตรา สาเหตุที่ธุรกิจนี้ ได้รับผลกระทบเนื่องจากภาครัฐไม่มี สาขาอื่นหรือผู้ที่สนใจอาชีพดูแลและซ่อมบำรุงงานระบบวิศวกรรมที่ทำงานภาย ความชัดเจนในเรื่องหลักสูตรการศึกษาทางด้านนี้ เห็นได้จากผู้ที่จบการศึกษาใน ใต้การควบคุมของวิศวกร ให้มี โอกาสได้ฝึกและพัฒนาความสามารถ แล้วส่งไป ระดับ ปวช.-ปวส. มี โอกาสในการพัฒนาตนเองสู่อาชีพที่ตนเองเรียนมาค่อนข้าง ยังตลาดโดยใช้เวลาฝึก 15 วัน สำหรับผู้ที่ผ่านหลักสูตรนี้จะได้รับการบรรจุให้ น้อย ในขณะที่ตลาดแรงงานมีความต้องการจำนวนมาก ดังนั้น ภาครัฐควรใส่ ใจ ทำงานในอาคารและหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งจะได้รับเงินเดือนตั้งแต่ 12,000 บาท เรื่องการศึกษาด้านวิชาชีพโดยเฉพาะช่างเทคนิค ในสาขาที่เกี่ยวกับการดูแลบำรุง ขึ้นไป นี่คือแนวทางหนึ่งที่ธุรกิจนี้จะต้องแก้ปัญหากันเอง รักษางานระบบวิศวกรรม ไม่ว่าจะเป็นโรงงานอุตสาหกรรมและอาคารต่างๆ ก็ ดร.โสภณ พรโชคชั ย ประธานกรรมการ บริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิด เผยว่า ในเดือนมิถุนายนที่เพิ่งผ่านมามีจำนวนโครงการ เปิดขายใหม่ทั้งหมด 27 โครงการ ซึ่งลักษณะการพัฒนา เป็ น การพั ฒ นาในกลุ่ ม ที่ อ ยู่ อ าศั ย ทั้ ง หมด ในเดื อ นนี้ มี จำนวนหน่ ว ยขายรวม 9,065 หน่ ว ย และมี มู ล ค่ า การ พัฒนาโครงการรวม 18,727 ล้านบาท โดยประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มาก ที่สุดในเดือนนี้ยังเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยเปิด ใหม่เกินกว่า 70% รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ ส่วนอันดับ 3 คือ อาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยวกลับเปิดน้อยกว่าทำเลที่มี การเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่หากเป็นอาคารชุดจะตั้งอยู่ ใน บริเวณตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเปิดใช้ ในอนาคตโดยเฉพาะ บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) และบริเวณ ที่เป็นแหล่งงาน เช่น เมกะบางนา รวมถึงแนวรถไฟฟ้า สายสีเขียว อ่อนนุช-แบริ่ง เป็นต้น

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


16

BROKER NEWS

ข่าวอสังหาริมทรัพย์ U

โครงการไพร์มเพลสเดอะกรีนเนอรี่ บางใหญ่

โครงการ “ไพร์ ม เพลสเดอะกรี น เนอรี่ บางใหญ่ ” บ้ า น แนวคิดใหม่ ที่สร้างประสบการณ์เพิ่มความสุขของทุกคนในครอบครัว บน พื้นที่ 37.3 ไร่ จำนวน 261 ยูนิต ประกอบด้วย ทาวน์ โฮม 137 ยูนิต บ้านแฝด 99 ยูนิต และบ้านเดี่ยว 25 ยูนิต ราคาขายทาวน์โฮม เริ่มต้นที่ 2.39 ล้านบาทบ้านแฝด บ้านเดี่ยว เริ่มต้นที่ 3.69 - 6 ล้านบาท พื้นที่ ใช้สอย 184 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ห้องนั่งเล่นจอดรถในร่ม 2 คัน ดี ไซน์ ใหม่ Master Bedroom ขนาดใหญ่พิเศษ นอกจากนี้แล้วยังมีบ้านแฝด มี 2 แบบให้เลือกคือ แบบบ้าน Mimosa พื้นที่ 173 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ จอดรถในร่ม 2 คัน ตอบ รับฟังก์ชั่นที่เหนือกว่า วันนี้คุณสามารถใช้พื้นที่ ใช้สอยได้คุ้มค่า ด้วยหลักการ ออกแบบ Max Function โดยลดทอนสิ่งที่ ไม่จำเป็นลง แบบบ้าน Maple พื้นที่ 159 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ จอดรถในร่ม 2 คัน สำหรับทาวน์โฮมมีให้เลือกดังนี้ แบบบ้าน Palmy A พื้นที่ ใช้สอย 137 ตร.ม. หน้ากว้าง 5.3 เมตร 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ห้องอเนกประสงค์ จอดรถในร่ม 2 คัน เหนือชั้นกว่า ด้วยห้องนอน Master ที่มีขนาดใหญ่ ลบ ทุกแนวคิดทาวน์ โฮมแบบเดิมๆ ห้องนอน 2 ห้อง ที่ขนาดใหญ่ ก ว่ า ปกติ Flexible และแบบบ้าน Palmy B พื้นที่ ใช้สอย 161 ตร.ม. หน้ากว้าง 6.4 เมตร 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ จอดรถในร่ม 2 คัน หรูหรามีระดับด้วยห้องนอน Master ที่มีขนาดใหญ่ พร้อมห้องน้ำในตัว ตื่นใจกับพื้นที่ ใช้สอยที่เหนือกว่า ฉีกกฎทาวน์โฮม โครงการตั้ ง อยู่ บ นทำเลศั ก ยภาพ สามารถเดิ น ทางได้ ส ะดวก รวดเร็ว ด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพียง 10 นาที ทำเลศักยภาพ สถานีคลอง บางไผ่ ที่พร้อมด้วยอาคารจอดรถกว่า 1,800 คัน พร้อมที่จอดรถของสถานีที่ ใหญ่ที่สุด (บางใหญ่ - บางซื่อ) ด้วยโครงการข่ายคมนาคมเชื่อมต่อถนน กาญจนาภิเษก รัตนาธิเบศร์ ราชพฤกษ์ มุ่งตรงสู่แหล่งธุรกิจใจกลางเมือง สีลม - สาทร, ถนนตัดใหญ่ 6 ช่องจราจร และสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

ใหม่ รายล้อมด้วยแหล่งอำนวยความสะดวก ทั้ง ห้างสรรพสินค้า ตลาด และ สถาบันการศึกษาชั้นนำ สอบถามได้ที่สำนักงานขายโครงการ ทุกวันเวลา 10.00 - 18.00 น. คลิกดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.thanasiri.com


G ข่าวสารวงราชการและสถาบันการเงิน

BROKER NEWS

17

อสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ปีนี้มีมูลค่า 266,254 ล้านบาท

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์

เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทยตั้งแต่ปี พ.ศ. 2537 และเก็บข้อมูลภาคสนามต่อเนื่องทุกเดือน รายงานว่า ในครึ่งแรก ของปี พ.ศ. 2555 มีอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ถึง 47,000 หน่วย รวมมูลค่า 124,000 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยถึง 45,000 หน่วยรวม มูลค่า 120,000 ล้านบาท แสดงว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นยังเกิดขึ้นน้อย เนื่องจากเศรษฐกิจยังไม่ ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด ในจำนวนที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ ในปี พ.ศ. 2555 นี้เป็นห้องชุดพักอาศัย ถึง 75% รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ อย่างละ 10% ที่เหลือเป็นบ้าน แฝด ตึกแถวและที่ดินเปล่าจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งมีจำนวนน้อยมาก ห้องชุด พักอาศัยเกิดขึ้นอย่างก้าวกระโดด เพราะในปี พ.ศ. 2554 ห้องชุดมีสัดส่วน ประมาณ 60% ของที่อยู่อาศัย และในปี พ.ศ. 2553 ห้องชุดมีสัดส่วนเพียง 50% เท่านั้น สาเหตุ ที่ ห้ อ งชุ ด เกิ ด ขึ้ น มาก เนื่ อ ง จากในเขตรอบนอกในช่ ว งที่ ผ่ า นมา เกิ ด ที่ อ ยู่ อาศัยได้ยากตามผังเมือง และยังเกิดปัญหาน้ำ ท่วมในช่วงที่ผ่านมา จึงมีการพัฒนาไม่มากนักใน ไตรมาสแรกของปี พ.ศ.2555 ยิ่งกว่านั้นการเกิด ขึ้นของรถไฟฟ้าใจกลางเมืองหลายสาย ทำให้ เกิดความเป็นไปได้เป็นอย่างดีสำหรับการพัฒนา โครงการอาคารชุ ด ริ ม ทางรถไฟฟ้ า ในใจกลาง เมือง การที่ ห้ อ งชุ ด ใจกลางเมื อ งเกิ ด ขึ้ น มาก จึ ง ยั ง ความวิ ต กว่ า จะเกิ ด ฟองสบู่ ห รื อ ไม่ กรณีนี้จากผลการศึกษาของศูนย์ข้อมูลวิจัยและ ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า สถานการณ์ยังดีอยู่ โดย 1. ห้องชุดใจกลางเมืองมีผู้ซื้ออยู่เองจริงถึง 55% ที่เหลืออีก 25% เป็นการอยู่อาศัยโดยผู้เช่าและที่เหลือยังปล่อยว่าอยู่ จากการประมาณการโดย รวมคาดว่าสัดส่วนระหว่างผู้ซื้ออยู่กับนักเก็งกำไร น่าจะเป็น 2:1 ดังนั้นจึงยังไม่ เกิดภาวะล้นตลาด 2. ประกอบกับการขายก็ยังขายได้ดี โดยปกติห้องชุดสามารถขายได้ หมดในระยะเวลา 10 เดือนในขณะที่ โครงการแบบอื่นต้องใช้เวลาถึง 18 เดือน

3. ยิ่งกว่านั้นอัตราผลตอบแทนในการลงทุน ในห้องชุดยังค่อนข้างดี คือได้กำไรจากการให้เช่าถึง 6% ต่อปี และมีราคาเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี ดังนั้น ณ อัตราผล ตอบแทนที่ 11% ต่อปีจึงยังดึงดูดความสนใจลงทุนอยู่ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเลและระดับราคาของโครงการในราย ละเอียดต่อไป สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2555 มีราคาเฉลี่ย 2.632 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าที่อยู่อาศัย ในภูเก็ต สมุย พัทยา และหัวหิน ซึ่งมีบ้านพักตากอากาศ อยู่เป็นจำนวนมาก ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงในปี พ.ศ. 2555 ก็เพราะการพัฒนาบ้านเดี่ยวราคาแพงเกิดขึ้นน้อย ลง และการพัฒนาห้องชุดพักอาศัยราคาแพงๆ ใจกลาง เมืองก็มีการก่อสร้างไม่มากเช่นกัน ทั้งนี้มีบ้านเดี่ยวที่ราคา เกิน 20 ล้านบาท เปิดขายในครึ่งปีแรกเพียง 898 หน่วย ขณะที่ เ ป็ น ห้ อ งชุ ด ราคาเกิ น 20 ล้ า นบาท เพี ย ง 129 หน่วยเท่านั้น กลุ่ ม ที่ อ ยู่ อ าศั ย ที่ มี ก ารพั ฒ นามากที่ สุ ด ก็ คื อ ห้ อ งชุ ด ราคา 1-2 ล้ า นบาท ซึ่ ง มี จ ำนวนถึ ง ประมาณ 18,000 หน่วยหรือเกินกว่า 40% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เกิดขึ้นในครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2555 นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาห้องชุดราคาไม่เกิน 1,000,000 บาทถึง 4,476 หน่วย ห้องชุดกลุ่มนี้มีราคาเฉลี่ยเพียง 851,000 บาท จะเห็นได้ว่าโอกาส ที่จะสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอื่น นอกจากห้องชุดมีน้อยลงเรื่อยๆ ในเขตกรุงเทพ มหานครและปริมณฑล ทั้งนี้ นครโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งมีความหนาแน่นกว่าไทย มี สัดส่วนห้องชุดสูงกว่าไทย คือเกือบ 90% ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส คาดการณ์ต่อไปว่า ณ สิ้นปี พ.ศ. 2555 หรือตลอด ปีนี้ จะมี โครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดใหม่ประมาณ 100,319 หน่วย โดยแยก เป็นที่อยู่อาศัยถึง 97,369 หน่วย ทั้งนี้จะเติบโตกว่าปี พ.ศ.2554 อยู่ประมาณ 15% รวมมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดประมาณ 266,254 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากเกิดน้ำท่วมขึ้นมาอีก จำนวนหน่วยอาจลดลงเหลือ 82,000 หน่วย และมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์อาจลดลงเหลือ 220,000 ล้าน บาท หรือเท่ากับลดลงไป ประมาณ 18% ของที่ควร จะเป็น อย่างไรก็ตามคาด ว่าในปี พ.ศ. 2555 นี้ น้ำ ค ง ไ ม่ ท่ ว ม เ ช่ น เ ดิ ม อี ก เนื่องจากคงมีการป้องกัน น้ ำ ท่ ว มที่ ดี ก ว่ า แต่ ก่ อ น อย่ า งไรก็ ต ามธรรมชาติ อาจควบคุมได้ยาก เพราะ ที่ น ครบริ ส เบน ก็ เ กิ ด ปรากฏการณ์น้ำท่วมมา 3 ปีซ้อนแล้ว หรือที่ ใจกลาง กรุงสิงคโปร์ ถนนออร์ชาร์ด ก็เกิดน้ำท่วมมา 2 ปีซ้อนแล้วเช่นกัน และ ณ เดือนแรกของการเปิดขายในโครงการต่างๆ ขายได้แล้ว เฉลี่ยถึง 35% โดยในกลุ่มห้องชุดขายได้ดีมากคือ 43% ณ เดือนแรกที่เปิดตัว  แต่ที่ขายดีที่สุดกลับเป็นตึกแถวคือขายได้แล้วถึง 70% ณ เดือนแรกที่เปิดตัว ตึกแถวกลุ่มนี้มักเป็นโฮมออฟฟิศรุ่นใหม่นั่นเอง อย่างไรก็ตามจำนวนหน่วยที่ ขายได้ทั้งปีในปี พ.ศ. 2555 น่าจะใกล้เคียงกับจำนวนที่เปิดตัว ซึ่งแสดงให้เห็น ว่าตลาดยังมีความต้องการอยู่พอสมควร

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


18

BROKER NEWS

คลินิกบ้าน @ ปัญหาเชื้อราขึ้นตามผนังห้องและฝ้าเพดาน ส่วนใหญ่มีสาเหตุมาจาก

วิธีป้องกันเชื้อรา..จำกัดได้ ไม่ยาก

ภายในห้องมีความชื้นสะสมอยู่มาก เช่น ผนังด้านที่ติดกับห้องน้ำและไม่ โดน แสงแดด ผนังด้านนี้จะมีความชื้นมาก หรือกรณีห้องติดกันชอบเปิดเครื่องปรับ อากาศ ลดอุ ณ หภู มิ ใ ห้ ต่ ำ มากๆ อาจจะมี ความชื้ น เกาะที่ ผ นั ง ห้ อ งฝั่ ง เราได้ ทำให้ มี โอกาสเกิ ด เชื้ อ ราขึ้ น ตามผนั ง ห้ อ ง และฝ้ า เพดานได้ อีกสาเหตุหนึ่งก็คือ การเปิดประตู หน้าต่างห้องเพื่อระบายอากาศทันทีหลังจากที่ ปิดเครื่องปรับอากาศในตอนเช้าๆ ซึ่งอุณหภูมิ ภายในห้องยังเย็นอยู่ ความชื้นจากภายนอกก็ จะวิ่งเข้ามาภายในห้อง หลังจากนั้นก็ปิดห้อง ออกไปทำงาน อย่างนี้ความชื้นก็จะสะสมอยู่ ใน ห้อง ทำให้เกิดเชื้อราตามผนัง ฝ้าเพดาน หรือ ภายในตู้เสื้อผ้าได้ นอกจากนั้นความชื้นยังทำให้เครื่องปรับอากาศทำงานหนัก มากขึ้น เพราะต้องรีดความชื้นออกไปจากห้อง ทำให้เปลืองค่าไฟมากขึ้น ดังนั้นจะต้องหาสาเหตุของที่มาของความชื้นให้ ได้ แล้วแก้ปัญหาที่ ต้นเหตุ เช่น การเปิดประตูหน้าต่างเพื่อระบายอากาศ จะช่วยลดความชื้นที่ สะสมภายในห้อง แต่ต้องเปิดประตูหน้าต่างหลังจากปิดเครื่องปรับอากาศจน อุณหภูมิภายในห้องปกติแล้ว หรือในกรณีที่ความชื้นภายในห้องกับนอกห้อง ใกล้เคียงกัน (ในช่วงหน้าฝน) ก็ ใช้วิธีแก้ปัญหาที่ปลายเหตุ โดยการใช้เครื่อง ดูดความชื้นภายในห้องออกไปครับ

ขอทราบวิธีระบายอากาศให้กับทาวน์เฮ้าส์ บ้านที่ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ชั้นล่างโล่งไม่มีกั้นห้อง ลมเย็นพัดเข้ามาในบ้านได้ แต่ตั้งแต่

ทำครัวปิดด้านหลังบ้าน ทำให้ ในบ้านร้อนมาก ทาวน์เฮาส์ข้างบ้านทั้งด้านซ้าย ด้านขวา และหลังตรงข้ามด้านหลังบ้าน ทุกบ้านทำครัวปิดหมด ก็เลยไม่มีทางระบายอากาศ ปัญหานี้ มีวิธีแก้ ไข หากมีลมพัดเข้าจากทางหน้าบ้าน ก็จะต้องพยายามหาทางให้ลมพัดออกไป เช่น ทำหลังคาส่วนต่อเติมด้านหลังบ้านให้สูงกว่าเพื่อนบ้าน เพื่อเจาะช่องระบายอากาศที่ผนังใต้ หลังคา หรืออาจใช้วิธีทำหลังคาให้สามารถเลื่อนเปิด - ปิดได้ โดยติดรอกและใช้เชือกดึงเพื่อ เปิดปิดหลังคา ช่วยเพิ่มช่องเปิดให้ลมพัดผ่านภายในตัวบ้านได้สะดวกขึ้น วิธีอื่นๆ อาจจะต้องใช้เครื่องมือกลเข้าช่วย เช่น การติดตั้งพัดลมดูดอากาศ และใส่ฉนวนบนฝ้าเพิ่มเข้าไป ส่วนการติดตั้งพัดลมลูกฟักทองที่วางบนหลังคาจะต้องคำนึง ถึงเรื่องระยะความสูงจากพื้นถึงตำแหน่งพัดลม และปริมาตรอากาศที่อยู่ ใต้พัดลมด้วย จึงจะ สามารถช่วยระบายอากาศได้ดี

วัสดุชนิดใดที่สามารถป้องกันเสียงรบกวน สำหรับผู้ที่มีปัญหาเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้าน และต้องการกำจัดเสียงดังกล่าว สามารถแก้ปัญหาโดยการ หาวัสดุดีที่ ใช้แก้ปัญหาการส่งผ่านของเสียง ต้องเป็นวัสดุ ใหญ่ ห นาหนั ก ซึ่ ง ก็ คื อ ผนั ง ก่ อ อิ ฐ ตั น หรื อ ใช้ แ ผ่ น ซี เ มนต์ บอร์ดหนาๆ หรือแผ่นยิปซั่มหนาๆ ตีสองชั้น โดยตีแบบซ้อน ทั บ รอยต่ อ ของแต่ ล ะชั้ น เพื่ อ ลดปั ญ หาการส่ ง ผ่ า นเสี ย ง บริเวณรอยต่อ ถ้าต้องการเดินท่อร้อยสายไฟซ่อนในผนัง ก็ต้อง ตี โครงเคร่าอลูมิเนียมเพิ่มเติม หากมีงบเพิ่มอีกหน่อย ก็ ให้ เสริมฉนวนใยแก้ว (เลือกชนิดที่มีฟอยล์หุ้ม) หรือวัสดุที่มีมวล มากๆ เช่น rock wool เสริมด้านในระหว่างแผ่นซีเมนต์ บอร์ดทั้งสอง เพราะการใส่วัสดุตรงกลางจะช่วยเพิ่มมวลให้ กับผนัง ซึ่งจะดีขึ้นในการแก้ปัญหาเรื่องการส่งผ่านของเสียง นอกจากนั้น ให้อุดรอยรั่วทั้งหมดให้สนิท มากที่สุดเท่าที่ทำได้ เช่น ระวังเสียงลอดเข้าทางฝ้าเพดาน โดย ให้ทำผนังชนกับพื้นข้างบน อย่าให้มีรูให้เสียงลอดผ่านไปได้ ยิ่งหากฝ้าเพดานเป็นทีบาร์ยิ่งเป็นตัวนำเสียงจากห้องนึง ไปอีกห้องหนึ่งได้มาก ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


BROKER NEWS

é

การดูแลรักษารถยนต์

19

เทคนิคการขับรถให้ประหยัด ✽ ควรเติ ม น้ ำ มั น เชื้ อ เพลิ ง ก่ อ น 9 โมงเช้ า เสมอ เพราะว่าอุณหภูมิเย็นน้ำมันเชื้อเพลิงจะหดตัวจึงได้ปริมาตรน้ำมัน เชื้อเพลิง เพิ่มขึ้น 2% ✽ ควรเติมน้ำมันเชื้อเพลิงแค่หัวจ่ายตัดก็พอแล้ว ถ้า เติมจนเต็มปรี่ พอร้อนๆ น้ำมันเชื้อเพลิงจะขยายตัวแล้วระเหย ทิ้งที่รูระบาย ✽ ควรอุ่นเครื่องยนต์สัก 1 นาที ในหน้าร้อน และ 3 นาที ในหน้าหนาว ซึ่งเครื่องยนต์จะได้ ไม่ใช้กำลังฉุดมากและการ หล่อลื่นจะสมบูรณ์ขึ้น ✽ ค่อยๆ ออกตัวเมื่อรถจอดนิ่งที่ 1,000-2,000 รอบ จะได้ความนิ่มนวล ประหยัดน้ำมันเชื้อเพลิงและลดการสึกหรอ ของเครื่องยนต์ ✽ ควรใช้เกียร์สูงขึ้นเมื่อรถวิ่งได้ 2,500 รอบ ขึ้นไป เพราะการลากเกียร์จะทำให้ชุดเกียร์ทำงานหนักจนอายุการใช้งาน สั้นและทำให้สิ้นเปลืองน้ำมันเชื้อเพลิง ✽ เครื่องยนต์ 2,000 c.c. ขึ้นไป ความเร็วคงที่ๆ ประหยัดน้ำมันเชื้อเพลิงคือ 110 Km./h. ซึ่งการรักษาเสถียรภาพ ความเร็วทำให้รถยนต์กินน้ำมันเชื้อเพลิงน้อยที่สุดขณะรถวิ่ง ✽ เครื่องยนต์ต่ำกว่า 1,600 cc. ความเร็วคงที่ๆ ประหยัดน้ำมันเชื้อเพลิงคือ 90 Km./h. ซึ่งการรักษาเสถียรภาพ ความเร็ว ทำให้รถยนต์กินน้ำมันเชื้อเพลิงน้อยที่สุดขณะรถวิ่ง

การขับรถหน้าฝนอย่างถูกวิธี

✽ ควรพักรถสัก 15 นาที เมื่อขับรถเกิน 4 ชั่วโมง เพื่อให้ความร้อนลดลง ซึ่งจะทำให้น้ำมันเชื้อเพลิงและน้ำมันหล่อลื่นในระบบคลายความร้อนลงและกลับมามี คุณสมบัติที่ดีอีกครั้ง ✽ ควรวางแผนก่อนการเดินทาง จะช่วยให้การเดินทางสั้นลงหรือเร็วขึ้น กว่าเดิม และยังประหยัดน้ำมันเชื้อเพลิงได้อีกด้วย

1. อย่าละเลยการตรวจเช็คระบบเบรก ในหน้าฝนนี้ ซึ่ง ระบบเบรกก็ จ ะมี ผ้ า เบรก ควรจะต้ อ งเปลี่ ย นที่ ร ะยะทาง 50,000 กิโลเมตร หรือไม่ควรเกิน 2 ปี น้ำมันเบรกควรเปลี่ยนหรือเติมที่ระยะทาง 50,000 กิโลเมตร หรือไม่ควรเกิน 2 ปี หรือควรเช็คระดับน้ำมันเบรกทุก สัปดาห์ หรือสังเกตจากเสียงขณะเบรก เบรกไม่อยู่ ในระยะปกติ หรือดู จากไฟเตือนที่แสดงบนหน้าปัด ซึ่งหากระบบเบรกหมดสภาพนอกจาก เป็นอันตรายได้ง่ายในช่วงหน้าฝนเพราะถนนลื่นแล้ว ยังทำให้สิ้นเปลือง น้ำมันได้ถึงประมาณวันละ 400 ซี.ซี. ทีเดียว 2. อย่าละเลยตรวจเช็คสภาพยางรถยนต์ เพราะ สำคัญมาก โดยต้องเปลี่ยนยางรถที่ระยะทาง 50,000 กิโลเมตร หรือไม่ ควรเกิน 2 ปี และควรสับเปลี่ยนยางรถที่ระยะทาง 10,000 กิโลเมตร ทั้ง ต้องตรวจเช็คอะไหล่ตัวยึดล้อรถให้มีสภาพใช้งานได้ดีทั้งระบบ รวมไปถึง การตรวจเช็คลมยางสม่ำเสมออย่างน้อยสัปดาห์ละ 1 ครั้ง

3. อย่าขับรถด้วยความเร็วสูง เพราะถนนในฤดูฝนจะลื่น กว่าปกติ ซึ่งเกิดอุบัติเหตุได้ง่าย นอกจากนี้การขับรถด้วยความเร็วสูง ทำให้สิ้นเปลืองน้ำมันกว่าการขับรถที่ความเร็ว 90 กิโลเมตรต่อชั่วโมง หรือตามความเร็วที่กฎหมายกำหนด 4. อย่าละเลยวางแผนก่อนเดินทาง เพราะฝนตก รถติด เป็นของคู่กันอยู่แล้ว ดังนั้นต้องศึกษาเส้นทาง หรือหาเส้นทางลัด และ ต้องเผื่อเวลาการเดินทางให้มากกว่าปกติ เพื่อป้องกันการเสียเวลาหากรถ ต้องติดอยู่บนถนนนานๆ 5. อย่าใช้รถหากไม่จำเป็น เพราะในช่วงเวลาที่ฝนตก ถนนลื่นการจราจรจะติดขัดกว่าปกติ ดังนั้นจึงควรเลี่ยงการใช้รถ เช่น ใช้ โทรศัพท์ หรือจดหมายอิเล็กทรอนิกส์ ในการติดต่อสื่อสารแทน

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


20

BROKER NEWS

ฝึกทำก๋วยเตี๋ยวลุยสวน อาหารว่างสำหรับทุก ๆ คน

เครื่องปรุง 1. แผ่นก๋วยเตี๋ยวแผ่นใหญ่ 10 แผ่น (1 แผ่นได้ก๋วยเตี๋ยวลุยสวน 1 ชิ้น) 2. เนื้อหมูสับ 5 ขีด 3. เห็ดหอม 2 ขีด 4. แครอท 2 ขีด 5. ผักกาดหอม 10 ใบ 6. ผักชี 3 ต้น 7. โหระพา 2 กิ่ง 8. ซีอิ้วขาว น้ำตาล สำหรับปรุงรส และ น้ำมันพืชเล็กน้อยสำหรับผัด ส่วนผสมน้ำจิ้ม 1. พริกขี้หนู 10 เม็ด 2. กระเทียม 5 เม็ด 3. น้ำปลา 2 ช้อนโต๊ะ 4. มะนาว 2 ช้อนโต๊ะ 5. น้ำตาล 1 ช้อนชา วิธีทำ สามารถทำได้ง่ายๆ โดยการนำแผ่นก๋วยเตี๋ยวมานึ่ง ให้สุกดี อาจทาน้ำมันไว้บางๆ เพื่อไม่ให้แผ่นก๋วยเตี๋ยวติดกัน และ ต้องเตรียมเครื่องปรุงที่ ใช้สำหรับเป็นไส้ของก๋วยเตี๋ยวลุยสวน เช่น การหั่นแครอทและเห็ดหอมให้เป็นชิ้นเล็กๆ แล้วนำไปผัด รวมกับหมูสับจนสุก ปรุงรสด้วยซีอิ้วขาว และน้ำตาลทรายให้ ได้ รสชาติที่ถูกใจ หลังจากนั้นก็มาลงมือห่อก๋วยเตี๋ยวลุยสวน โดยการ นำแผ่นก๋วยเตี๋ยวที่นึ่งสุกเรียบร้อยมาวางคลี่ ไว้ ปูทับด้วยผักต่างๆ ที่เตรียมไว้ คือผักกาดหอม ใบโหระพา และผักชี แล้วตักไส้ที่ผัด เตรียมไว้มาใส่เป็นอย่างสุดท้าย เรียบร้อยแล้วค่อยๆ พับทีละด้าน ของแผ่นก๋วยเตี๋ยวเข้าหากัน สำหรับการทำน้ำจิ้มเพื่อเพิ่มรสชาติของก๋วยเตี๋ยวลุย สวนให้อร่อยเด็ด เช่น การเลือกพริกขี้หนู และกระเทียมมาตำให้ ละเอียด ปรุงรสด้วยน้ำปลา และมะนาว ชิมรสชาติเปรี้ยวเค็ม หวานให้ถูกปาก เสร็จแล้วยกไปเสิร์ฟบนโต๊ะพร้อมกับก๋วยเตี๋ยวที่ ห่อไว้เรียบร้อยแล้ว

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

โชว์ฝีมือ


BROKER NEWS

ˇ ดวง&ฮวงจุ้ย

21

รั้วบ้านและหน้าบ้านสำคัญอย่างไรกับฮวงจุ้ย

รั้วบ้านและหน้าบ้านของแต่ละคนนั้นก็มีความแตกต่างกันออกไป ซึ่งส่วน

ใหญ่เน้นเรื่องความปลอดภัย หรือบางหลังก็จะให้ความสำคัญกับเรื่องความ สวยงาม แต่หากจะมาทำความเข้าใจรั้วและประตูเพื่อให้สอดคล้องกับเรื่อง ศาสตร์ของฮวงจุ้ย สำหรับบางท่านนั้นอาจเป็นสิ่งที่ลี้ลับและยากต่อการปฏิบัติ จริงในบ้าน จึงทำให้คนส่วนใหญ่มองข้ามเรื่องดัง กล่าวไป อย่างไรก็ตาม หากต้องการสร้างรั้วหรือ บริเวณหน้าบ้านให้ถูกหลักฮวงจุ้ย อาจเป็นเรื่อง ใหญ่สำหรับบางคน เนื่องจากการจัดบ้านตามหลัก ฮวงจุ้ยนั้นต้องลงทุนในรูปแบบต่างๆ เช่น จ่ายให้ กั บ ผู้ ที่ มี ค วามรู้ แ ละความเชี่ ย วชาญในศาสตร์ ดั ง กล่าว เพื่อแลกกับแนวคิดในการปฏิบัติและหลักใน การอยู่อาศัยที่ถูกต้อง รวมทั้งการก่อสร้างเพิ่มเติม ทำให้บางคนที่ ไม่มีเงินมากพอที่จะจ้างซินแซมาให้ คำแนะนำต้องอยู่ ไปตามมีตามเกิด หรือบางคนก็ยึด เอาหลักปฏิบัติที่คนโน้นคนนี้บอกมา ผิดบ้างถูกบ้างก็แล้วแต่ความสบายใจ ทั้งนี้ การจัดและตกแต่งบ้านตามหลักฮวงจุ้ยนั้นไม่ ใช่เรื่องที่ทำความ เข้าใจยากเลย เนื่องจากแนวทางในการจัดและตกแต่งบ้านนั้นอยู่บนพื้นฐานของ ความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยทั้งสิ้น มาดูกันว่ามีประเด็นใดบ้างที่เจ้าของบ้านนั้น สามารถพึงพาตนเอง เพื่อให้ทุกคนในครอบครัวปลอดภัยและถูกหลักฮวงจุ้ย เริ่ ม จากบริ เ วณรั้ ว บ้ า นกั น ก่ อ น ซึ่ ง ถื อ ว่ า มี ค วามสำคั ญ ต่ อ ความ ปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะการอยู่อาศัยในสังคมเมืองที่มี คนมากหน้าหลายตา จึงทำให้บ้านทุกหลังจำเป็นต้องมีรั้วเพื่อปกป้องทุกคนใน บ้าน แต่ความจริงที่เป็นอยู่ก็คือ รั้วบ้านส่วนใหญ่มี ไว้เพื่อให้บ้านมีความสมบูรณ์

เท่านั้น หาได้มี ไว้เพื่อความปลอดภัยไม่ โดยเฉพาะรัวในโครงการบ้านจัดสรร ซึ่ง ส่วนใหญ่เป็นรั้วโปร่ง โล่ง สบาย (สบายโจร) ซึ่งความจริงแล้วรั้วบ้านที่ดีนั้นควรเป็นรั้วที่มิดชิด ไม่ โปร่งจนเกินไป หากสามารถป้องกันมิให้คนภายนอกมองหรือเข้ามาในบ้านได้ก็จะถือว่าดีมากๆ การออกแบบรั้วให้มิดชิดสำหรับการอยู่อาศัยนั้น อาจทำให้อึดอัดบ้างก็จริง แต่ หากออกแบบให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกปลอดภัยก็จะดีกว่าใช่หรือไม่ อย่างไรก็ตาม รั้วบ้าน ที่ มิ ด ชิ ด นั้ น อาจไม่ จ ำเป็ น ต้ อ งทำจากปู น ก่ อ อิ ฐ หรื อ สเตนเลสเพี ย งอย่ า งเดี ย ว เพราะรั้วบ้านนั้นสามารถทำได้จากไม้ ที่สามารถออกแบบให้สวยงามและมีช่อง ระบายลมเพื่อถ่ายเทอากาศได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้แล้วยังสามารถปลูกต้นไม้ เป็นรั้วบ้านได้เช่นกัน แต่ต้องอาศัยการดูแลและเอาใจใส่เป็นอย่างดี เห็นไหมว่า รั้วบ้านนั้นก็สามารถออกแบบให้ถูกหลักฮวงจุ้ยได้เช่นกันสำหรับเรื่องประตูหน้า บ้านนั้น สำคัญไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะเมื่อเปิดประตูรั้วบ้านเข้ามาแล้ว สิ่งที่ทุก คนต้องพบก็คือบริเวณหน้าบ้าน ซึ่งบ้านในปัจจุบันนี้ ได้มีการออกแบบบริเวณหน้า บ้านให้มีลักษณะแตกต่างกันตามความชอบของผู้อยู่อาศัย เช่น บางบ้านนั้นได้ เนรมิตให้เป็นสวนหย่อมเพื่อปลูกพันธุ์ ไม้ชนิดต่างๆ หรือออกแบบให้เป็นลานกว้าง สำหรับทำกิจกรรมต่างๆ เมื่อบริเวณหน้าบ้านของแต่ละคนนั้นมีกิจกรรมที่แตกต่างกัน การดูแล หน้าบ้านและจัดให้ถูกหลักฮวงจุ้ยนั้นจึงต้องมีการคำนึงถึงกันบ้าง เพราะตาม หลั ก ฮวงจุ้ ย แล้ ว บริ เ วณหน้ า บ้ า นนั้ น จะต้ อ งจั ด การให้ ส ะอาดและมี ค วามเป็ น ระเบียบเรียบร้อยเสมอๆ ไม่ควรปล่อยให้บริเวณหน้าบ้านนั้นรกรุงรังอย่างเด็ดขาด แต่ควรจัดให้หน้าบ้านนั้นให้สวยงามและหน้ามอง อยู่ตลอดเวลา ทั้งนี้เพราะหน้าบ้านของแต่ละหลัง นั้นเปรียบเสมือนหน้าตาของเจ้าของบ้านด้วย ดั ง นั้ น ผู้ ที่ ป ล่ อ ยให้ ห น้ า บ้ า นสกปรก และดูไม่เจริญตาก็ควรปรับปรุงได้แล้ว เพราะบ้าน จำนวนมากมักใช้บริเวณหน้าบ้านเป็นที่เก็บข้าวของ หรือทำกิจกรรมต่างๆ ที่ทำให้หน้าบ้านไม่หน้ามอง การจัดการกับหน้าบ้านให้สะอาดนอกจากจะเป็น เรื่ อ งที่ ดี ต่ อ การอยู่ อ าศั ย แล้ ว ยั ง สร้ า งความ ปลอดภัยด้วย เพราะการวางข้าวของหรือปล่อยให้ มีอุปกรณ์หรือข้าวของเครื่องใช้ต่างๆ อยู่ ไม่เป็นที่ เป็นทางอาจเป็นที่อยู่อาศัยของสัตว์มีพิษก็เป็นไปได้ ทางที่ดีควรทำให้หน้าบ้านนั้น มีสีสัน มีชีวิตชีวา เป็นที่ชื่นชอบของ ผู้พบเห็น เช่น การจัดและตกแต่งด้วยไม้ประดับ หรือน้ำพุ น้ำตกเล็กๆ จะช่วย ให้หน้าบ้านนั้นน่ามอง และตามหลักฮวงจุ้ยนั้นการประดับหน้าบ้านดังกล่าวจะ ช่วยเรื่องการค้าการขายได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้แล้วควรจัดและตกแต่งหน้า บ้านให้มีความสว่าง เช่น หากปลูกต้นไม้ก็ ไม่ควรปล่อยให้ใบหนาปกคลุมพื้นที่ บริเวณหน้าบ้าน หากเป็นกลางคืนก็ควรเปิดไฟให้สว่าง เพื่อป้องกันโจรที่กำลัง จ้องเข้ามาในบ้านตอนกลางคืนนั่นเอง

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


22

BROKER NEWS

ท่องเที่ยว

ชื่อโครงการ : เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ (ASIATIQUE THE RIVERFRON) เวลาเปิดบริการ : 17.00 น. - 24.00 น. ที่ตั้งโครงการ : 2194 ถนนเจริญกรุง แขวงวัดพระยาไกร เขตบางคอแหลม กรุงเทพมหานคร 10120 ประเภทโครงการ : สถานที่ท่องเที่ยวและช้อปปิ้ง ขนาดพื้นที่ : 72 ไร่ / เฟสแรก 30 ไร่ จำนวนร้านค้า : 1,500 ร้าน จำนวนร้านอาหาร : 40 ร้าน ประเภทร้านค้า : ร้านขายสินค้านักท่องเที่ยว สถานที่แสดงโชว์ เช่นหุ่นละครเล็กโจหลุยส์ และคาลิปโซ่ คาบาเร่ ร้านอาหาร และเครื่องดื่ม ร้านขายสินค้าแฟชั่นและเครื่องประดับ ร้านขายสินค้าเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่งบ้าน แนวทางการออกแบบ : ฟื้นฟูสถาปัตยกรรมเดิมในช่วง พ.ศ. 2450 ถึง พ.ศ. 2490 และสร้างใหม่ ในบางส่วน ให้กลมกลืนกับความงามทางสถาปัตยกรรมในสมัย รัชการที่ 5 (โคโรเนียล) การคมนาคม : รถยนต์, เรือโดยสาร, เรือสำราญ, รถโดยสารด่วนพิเศษ BRT, รถไฟฟ้า BTS สถานีตากสินแล้วต่อ Shuttle Boat ของโครงการไม่เกิน 5 นาที ที่จอดรถ : 2,000 คัน

เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ถือกำเนิดขึ้น ภายใต้แนวคิด Festival Market

and Living Museum แหล่งท่องเที่ยวและไลฟไสตล์ช้อปปิงริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ ใหญ่ที่สุดในเอเชีย เป็นพื้นที่ซึ่งได้ออกแบบให้พร้อมด้วยองค์ประกอบหลากหลาย เพื่อรองรับและเติมเต็มความต้องการของนักท่องเที่ยวและคนหลากหลายกลุ่มได้ อย่างครบครัน

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

ย่านเจริญกรุง ประกอบไปด้วย ร้านขายของที่ระลึกสำหรับนักท่องเที่ยว และสินค้าของตกแต่งบ้าน ที่สวยงามหลากหลาย อีกทั้งยังมี โรงละคร ที่รองรับผู้ชม ได้กว่า 400 ที่นั่ง สำหรับผู้ที่ชื่นชอบศิลปวัฒนธรรมไทย กับหุ่นละครเล็ก โจหลุยส์ หรือโชว์สุดอลังการจากคาลิปโซ่ รวมถึงร้านอาหารชั้นนำ ย่านกลางเมือง เป็นลานจัดกิจกรรมกลางแจ้ง และโซนอาหารนานาชาติ ที่รวบรวมอาหารขึ้นชื่อจากประเทศต่างๆ ในบรรยากาศง่ายๆ สบายๆ พร้อมรื่นเริง ไปกับเครื่องดื่มและเบียร์เย็นๆ ที่ Asia House ย่านโรงงาน เป็นแหล่งพบปะสังสรรค์แห่งใหม่บนถนนเจริญกรุง ที่ รวบรวมร้านอาหาร ผับ และร้านค้ามีสไตล์มากมาย ให้เป็นที่พักผ่อนหย่อนใจหลัง เลิกงาน พรั่งพร้อมไปด้วยสินค้าแฟชั่น และของประดับตกแต่ง ให้เลือกซื้ออย่างจุใจ ในบรรยากาศสนุกสนานยามค่ำคืน ย่านริมน้ำ ดื่มด่ำไปกับบรรยากาศแบบพาโนราม่า ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ด้วยทางเดินริมแม่น้ำที่ยาวกว่า 300 เมตร พบกับร้านอาหารมีระดับมากมาย ทั้ง อาหารญี่ปุ่น อิตาเลี่ยน ไทย จีน และซีฟู้ด นอกจากนี้ ภายในโครงการ เอเชียทีค เดอะ ริเวอร์ฟร้อนท์ ได้สอด แทรกเรื่องราวที่เกิดขึ้นในอดีต เพื่อเป็นการให้ความรู้ ในลักษณะจดหมายเหตุเกี่ยว กับความสำคัญในด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นวิถีชีวิตริมแม่น้ำเจ้าพระยา การค้าขายกับ ต่างประเทศในยุคล่าอาณานิคม พร้อมบอกเล่าถึงความเจริญของสถาปัตยกรรมใน ยุคนั้น ด้วยการปรับปรุงอาคารเก่า และรักษาโครงสร้างทางสถาปัตยกรรมในสภาพ เดิมไว้เกือบทั้งหมด


B การดูบ้านและรักษาบ้าน

BROKER NEWS

23

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555


24

BROKER NEWS

บุคลิกภาพผู้นำ-ผู้บริหาร

บุคลิกภาพ ผู้นำหรือผู้บริหารเป็นบุคคลหนึ่งที่มีความสำคัญในการขับเคลื่อนของ องค์กร ถ้ามีผู้นำที่ดี องค์กรนั้นย่อมเดินหน้าต่อไปได้ ดังนั้นทุกๆ ที่ จึงต้องมอง หาผู้ น ำที่ เ หมาะสมกั บ องค์ ก รนั้ น โดยส่ ว นหนึ่ ง เราสามารถสั ง เกตได้ จ าก “บุคลิกภาพ” ของคนๆ นั้น ว่าเหมาะสมกับตำแหน่งหรือไม่ ผู้บริหารที่มีบุคลิกภาพดีย่อมได้รับการนับถือจากผู้บังคับบัญชา เมื่อ ทั้งผู้บริหาร และผู้ ใต้บังคับบัญชามีความสัมพันธ์อันดีกันแล้ว งานก็จะเดินหน้า ได้อย่างราบรื่น เพราะสามารถเอ่ยปากขอความช่วยเหลือ ขอคำแนะนำได้ง่าย ร่วมมือกันทำงาน และแก้ปัญหา มีทีมเวิร์คที่ดี งานที่ว่ายากๆ ก็ง่ายไปกว่าครึ่ง แต่ถ้าผู้นำมีลักษณะท่าทางที่ โผงผาง พูดจาหยาบคาย ไม่ ใส่ ใจการประชุม ทำ ตามใจตนเอง เอาความคิดเห็นตัวเองเป็นใหญ่ ฯลฯ บุคลิกภาพอย่างนี้หาคน ยอมรับได้ยาก ผู้ ใต้บังคับบัญชาอาจจะไม่สนใจ งานมีแนวโน้มจะยิ่งพังตามไป ด้วย

องค์ประกอบของบุคลิกภาพ ✪ รู ป ลั ก ษณ์ ภ ายนอกของผู้ บ ริ ห าร เพราะนี่ เ ป็ น สิ่ ง แรกที่ ป รากฏแก่ ส ายตา ผู้คน ดังนั้น ความสะอาดของร่างกายจึงเป็นสิ่งสำคัญ รองลงมาคือ การแต่งกายที่เรียบร้อย เหมาะสมกับตำแหน่ง วัย และสถานการณ์ ทั้งสองส่วนนี้จะเป็นตัวสื่อสารให้คนภายนอกรู้จัก ตัวคุณเอง ไม่ว่าจะเป็น ระดับการศึกษา ฐานะ ตำแหน่ง ฯลฯ โดยไม่ต้องใช้คำพูด ✪ ด้านวิชาการบางท่านเรียกสิ่งนี้ว่า การสื่อสารที่ ไร้ศัพท์ ผู้บริหารที่ขาดการใส่ การสื่อสารที่ ไร้ศัพท์นี้ อาจจะสื่อสารให้ผู้พบเห็นเข้าใจในเรื่องต่างๆ ผิดไปจากความจริงได้ ✪ บุคลิกภาพภายใน หมายถึงการใช้ภาษา ผู้นำต้องสามารถพูดโต้ตอบได้ฉลาด สามารถเป็นผู้นำกลุ่มได้ และต้องอ่านหนังสืออยู่เสมอ เพื่อก้าวทันสมัย และเป็นข้อมูลในการ แสดงความคิดเห็น ให้คำปรึกษา โต้ตอบกับคู่สนทนา นี่คือสิ่งที่จะก่อให้เกิดการยอมรับจาก ผู้ ใต้บังคับบัญชา ✪ ความมั่นคงทางอารมณ์ ทนต่อความกดดันได้ ระงับอารมณ์โกรธได้อย่างรวดเร็ว ไม่หงุดหงิด บ่นว่าตลอดเวลา ต้องกล้าเผชิญอุปสรรคอย่างไม่ย้อท้อ เคารพสิทธิผู้อื่น รับฟัง ความคิดเห็นของผู้อื่น และต้องมีจิตวิทยาในการพูด พูดจาชมเชย โน้มน้าวจูงใจให้คนทำงาน เพื่อความเจริญก้าวหน้าของหน่วยงานได้ รวมทั้งมีจิตใจที่จะส่งเสริมความก้าวหน้าของผู้ ใต้ บังคับบัญชาด้วย ✪ ความรอบรู้และมองการณ์ ไกลเป็นสิ่งสำคัญกับผู้ที่อยู่ ในสถานะ “ผู้บริหาร” ผู้บริหารที่มีบุคลิกภาพที่ดีจะต้องมีความคิดริเริ่มสร้างสรรค์พอที่จะเป็นผู้นำกลุ่มได้ สามารถ สร้างสิ่งที่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อองค์กรได้ อีกทั้งการมีบุคลิกภาพที่ดีทางสติปัญญา จะยิ่งทำให้ ลูกน้องเคารพและให้เกียรติมากยิ่งขึ้นด้วย

ประจำเดือนกรกฎาคม 2555

Broker News  

Broker News : วารสารสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์

Advertisement