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Colliers International Latinoamérica les da la bienvenida a nuestro análisis anual de Mercado Inmobiliario Latinoamericano del 2009. Como siempre, nos encontramos muy emocionados de presentarles la información más actualizada acerca del mercado inmobiliario comercial en las ciudades más importantes de América Latina. El año 2009 trajo una serie de retos y cambios sustanciales para muchas empresas multinacionales en la región. El impacto de la recesión global trajo nuevos retos durante el 2009 y la perspectiva para el 2010 aunque más optimista presenta también nuevos desafíos. Es por ello que debemos de estar preparados para reaccionar a tiempos de incertidumbre económica, social y política. Esta es una de las razones por las cuales hemos decidido mantenerlos informados con una constante cobertura de las actividades inmobiliarias en los mercados de Latinoamérica, una de las regiones más dinámicas del mundo. Como es costumbre, seguiremos apoyando a nuestros clientes a conseguir sus metas inmobiliarias y asesorarlos en las grandes oportunidades dadas las condiciones actuales. Como siempre esperamos que encuentre este reporte interesante y esperamos sus comentarios y sugerencias.

Mario Rivera Director de Proyectos Corporativos Latinoamérica

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Colliers International Latinoamérica les da la bienvenida a nuestro análisis anual de Mercado Inmobiliario Latinoamericano del 2009. Como siempre, nos encontramos muy emocionados de presentarles la información más actualizada acerca del mercado inmobiliario comercial en las ciudades más importantes de América Latina. El año 2009 trajo una serie de retos y cambios sustanciales para muchas empresas multinacionales en la región. El impacto de la recesión global trajo nuevos retos durante el 2009 y la perspectiva para el 2010 aunque más optimista presenta también nuevos desafíos. Es por ello que debemos de estar preparados para reaccionar a tiempos de incertidumbre económica, social y política. Esta es una de las razones por las cuales hemos decidido mantenerlos informados con una constante cobertura de las actividades inmobiliarias en los mercados de Latinoamérica, una de las regiones más dinámicas del mundo. Como es costumbre, seguiremos apoyando a nuestros clientes a conseguir sus metas inmobiliarias y asesorarlos en las grandes oportunidades dadas las condiciones actuales. Como siempre esperamos que encuentre este reporte interesante y esperamos sus comentarios y sugerencias.

Mario Rivera Director de Proyectos Corporativos Latinoamérica

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PANORAMA ECONOMICO REGIONAL En los últimos años, el mercado inmobiliario en Latinoamérica se había beneficiado de los positivos signos económicos, así como del incremento de negocios por parte de empresas multinacionales. Sin embargo, el rápido deterioro de la economía mundial a finales del 2008 y durante el 2009, se hizo hecho sentir en toda la región. Debido a estas circunstancias, se espera que la economía de la región crezca en un orden de apenas 1% durante el 2009 y 3.1% en el 2010. Esta situación económica ha afectado los mercados inmobiliarios de la región, aun cuando hemos identificado ciertas tendencias y nuevas oportunidades. Después de casi 5 años de tasas de vacancia a la baja este indicador se ha incrementado en casi todos los segmentos inmobiliarios. Una buena parte de este incremento se atribuye al inventario de oficinas Clase A/A+ y nuevos proyectos industriales entregados o puestos en el mercado durante el año pasado, afectado también por la baja demanda en algunos mercados. Esto ha hecho que indicadores inmobiliarios como la absorción neta sean negativos – la excepción han sido los precios de renta los cuales se han mantenido constantes a pesar de la marcada caída en los niveles de actividad. Es importante mencionar que aunque la tasa de vacancia se encuentre a la alza, los niveles de espacios disponibles tanto de oficinas Clase A/A+ como en propiedades industriales y comerciales han estado en niveles históricamente bajos en casi todos los mercados de la región. Por varios años desarrolladores inmobiliarios han sido cautelosos con el lanzamiento de nuevos proyectos para evitar una sobreoferta y esta demanda no satisfecha ha sido lo que mantuvo y mantiene aun precios de renta relativamente altos y estables. En perspectiva, el año pasado fue un reto para el mercado inmobiliario en la región, debido a que algunos mercados pasaron momentos difíciles para mantener el “momentum” que se había iniciado en años pasados. Las condiciones económicas actuales han creado el ambiente propicio para que inversionistas de todos tamaños, inviertan en el sector inmobiliario buscando mejores precios y mejores tasas de retorno. Aunque algunos sectores de la economía han sido afectados por la recesión global, nosotros no esperamos que los proyectos inmobiliarios se detengan o que la construcción disminuya sustancialmente, dando signos de optimismo y esperanza a la economía de la región. 2


PANORAMA ECONOMICO REGIONAL En los últimos años, el mercado inmobiliario en Latinoamérica se había beneficiado de los positivos signos económicos, así como del incremento de negocios por parte de empresas multinacionales. Sin embargo, el rápido deterioro de la economía mundial a finales del 2008 y durante el 2009, se hizo hecho sentir en toda la región. Debido a estas circunstancias, se espera que la economía de la región crezca en un orden de apenas 1% durante el 2009 y 3.1% en el 2010. Esta situación económica ha afectado los mercados inmobiliarios de la región, aun cuando hemos identificado ciertas tendencias y nuevas oportunidades. Después de casi 5 años de tasas de vacancia a la baja este indicador se ha incrementado en casi todos los segmentos inmobiliarios. Una buena parte de este incremento se atribuye al inventario de oficinas Clase A/A+ y nuevos proyectos industriales entregados o puestos en el mercado durante el año pasado, afectado también por la baja demanda en algunos mercados. Esto ha hecho que indicadores inmobiliarios como la absorción neta sean negativos – la excepción han sido los precios de renta los cuales se han mantenido constantes a pesar de la marcada caída en los niveles de actividad. Es importante mencionar que aunque la tasa de vacancia se encuentre a la alza, los niveles de espacios disponibles tanto de oficinas Clase A/A+ como en propiedades industriales y comerciales han estado en niveles históricamente bajos en casi todos los mercados de la región. Por varios años desarrolladores inmobiliarios han sido cautelosos con el lanzamiento de nuevos proyectos para evitar una sobreoferta y esta demanda no satisfecha ha sido lo que mantuvo y mantiene aun precios de renta relativamente altos y estables. En perspectiva, el año pasado fue un reto para el mercado inmobiliario en la región, debido a que algunos mercados pasaron momentos difíciles para mantener el “momentum” que se había iniciado en años pasados. Las condiciones económicas actuales han creado el ambiente propicio para que inversionistas de todos tamaños, inviertan en el sector inmobiliario buscando mejores precios y mejores tasas de retorno. Aunque algunos sectores de la economía han sido afectados por la recesión global, nosotros no esperamos que los proyectos inmobiliarios se detengan o que la construcción disminuya sustancialmente, dando signos de optimismo y esperanza a la economía de la región.

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Buenos Aires

Buenos Aires mercado de oficinas

mercado de oficinas

DEMANDA

OFERTA DISTRIBUCIÓN DE VACANCIA POR SUBMERCADO - GRAFICO1-

6%

En edificios clase A, la vacancia se mantuvo estable con respecto al periodo previo, no así en edificios clase A+, donde la merma fue del 1.2%. situación presumiblemente provocada por la estrecha diferencia de precios observada entre ambas categorías.

3%

6% 15%

PROYECCIÓN - GRAFICO lll -

8%

24%

15% 70,000

20%

Catalinas

5%

20,000

INVENTARIO FINAL (M2)

VACANCIA (M2)

TASA DE VACANCIA

ABSORCIÓN (M2)

5,400

0

7,035

15,000

14,796

0

0

10,000

13,000

ARRIENDO VENTA PRECIO PROMEDIO (US$/M2)

32

64,245

0

64,245

3,449

5.4%

-2,227

26

3,123

103,074

3,970

107,044

5,989

5.6%

-83

22

2,211

Macrocentro

26,439

0

26,439

0

0.0%

0

0

0

Microcentro

251,367

0

251,367

14,340

5.7%

-7,789

23

2,397

Norte Cap. Fed.

60,178

0

60,178

7,669

12.7%

-5,863

22

2,280

Norte Prov. Bs. As.

127,257

54,253

181,510

19,612

10.8%

44,336

19

2,224

Plaza Roma

100,169

0

100,169

12,376

12.4%

-5,470

32

3,584

Plaza San Martin

161,722

0

161,722

5,233

3.2%

-4,134

22

2,906

Puerto Madero

290,744

23,684

314,428

24,648

7.8%

8,522

26

2,766

6.8%

5%

0

21,914

4T11

3T11

2T11

1T11

4T10

3T10

2T10

1T10

4T09

3T09

2T09

1T09

4T08

3T08

2T08

1T08

4T07

3T07

2T07

1T07

-5%

Vacancia (%)

Absorción (m²)

Los últimos meses del año reflejaron claros signos de recuperación. La absorción neta, indicador que mide la expansión/contracción del mercado, registró por primera vez en el año un valor positivo el cual, al mismo tiempo, alcanzó para contrarrestar la contracción acumulada hasta el tercer trimestre dando como resultado 21,914 m2.

-5,377

98,842

4T06

Producción (m²)

2.8%

81,907 1,461,784

3T06

13% 20% 8% 15% 6% 0% 3% 6% 24% 5%

2T06

Plaza Roma Norte Prov. Bs. As. Norte Cap. Fed. Microcentro Macro Sur Macrocentro Macro Norte Catalinas Puerto Madero Plaza San Martin

5,527

1,379,877

0

-30,000

194,682

Total

15,300 5,109

0

0%

0

Macro Sur

0

10%

48,033

43,474 26,09524,378

22,564 0

13%

194,682

Macro Norte

50,000 31,558

INDICADORES DEL PERIODO - GRAFICO1l INVENTARIO PRODUCCIÓN INICIAL (M2) (M2)

20%

120,000 70,313

Como consecuencia del escenario económico atravesado desde fines de 2008, muchos de los proyectos previstos para este año su fueron retrasando. Finalmente, en este último periodo algunos de ellos se concretaron y dieron como resultado un incremento del 3.0% en el inventario. La superficie nueva ingresada en el trimestre fue de 43,464 m2 entre las zonas Macrocentro Sur, Puerto Madero y Zona Norte de GBA. Estas dos últimas son las que mayor cantidad de proyectos concentran; entre ambas sumarán alrededor de 116,000 m2 durante el año 2010.

SUBMERCADO

La crisis comenzada a fines de 2008, produjo un gradual freno en la economía que repercutió posteriormente en el mercado de oficinas. Este freno en la actividad se acentúo en el primer semestre del año, periodo durante el cual el mercado se contrajo 23,000 m2. Durante el tercer trimestre la situación comenzó a cambiar lentamente, inicialmente con algunas operaciones de compra-venta realizadas por bancos nacionales e inversores privados, y algunas empresas que comenzaban a sondear el mercado nuevamente.

1T06

Concluyendo el último trimestre de 2009, la superficie disponible del mercado de oficinas muestra un leve descenso con respecto al trimestre anterior y registra una tasa de vacancia del 6,8% la cual representa casi 100,000 m2.

25 3,656,240

Un factor que influyó sensiblemente en este cambio de tendencia fue el ingreso de edificios nuevos los cuales se incorporaron al inventario estando ocupados, como es el caso de Olivos Building III en Zona Norte y Eco Building en Puerto Madero. Entre las transacciones más significativas del cuarto trimestre se encuentra la ocupación de 15,405 m2 en el edificio Panamerican Bureau de la Zona Norte, donde se instalarán DirecTV y SAP a partir del primer semestre de 2010. ABSORCIÓN POR SUBMERCADO - GRAFICO1V44,336

8,522 CATALINAS

MACRO NORTE

-2,227 -5,377

MACRO SUR

MACRO CENTRO

0

0

MICRO CENTRO

-7,789

NORTE CAP. FED.

-5,863

PLAZA ROMA NORTE PROV. BS. AS.

-5,470

PLAZA SAN MARTIN

-4,134

PUERTO MADERO


Buenos Aires

Buenos Aires mercado de oficinas

mercado de oficinas

DEMANDA

OFERTA DISTRIBUCIÓN DE VACANCIA POR SUBMERCADO - GRAFICO1-

6%

En edificios clase A, la vacancia se mantuvo estable con respecto al periodo previo, no así en edificios clase A+, donde la merma fue del 1.2%. situación presumiblemente provocada por la estrecha diferencia de precios observada entre ambas categorías.

3%

6% 15%

PROYECCIÓN - GRAFICO lll -

8%

24%

15% 70,000

20%

Catalinas

5%

20,000

INVENTARIO FINAL (M2)

VACANCIA (M2)

TASA DE VACANCIA

ABSORCIÓN (M2)

5,400

0

7,035

15,000

14,796

0

0

10,000

13,000

ARRIENDO VENTA PRECIO PROMEDIO (US$/M2)

32

64,245

0

64,245

3,449

5.4%

-2,227

26

3,123

103,074

3,970

107,044

5,989

5.6%

-83

22

2,211

Macrocentro

26,439

0

26,439

0

0.0%

0

0

0

Microcentro

251,367

0

251,367

14,340

5.7%

-7,789

23

2,397

Norte Cap. Fed.

60,178

0

60,178

7,669

12.7%

-5,863

22

2,280

Norte Prov. Bs. As.

127,257

54,253

181,510

19,612

10.8%

44,336

19

2,224

Plaza Roma

100,169

0

100,169

12,376

12.4%

-5,470

32

3,584

Plaza San Martin

161,722

0

161,722

5,233

3.2%

-4,134

22

2,906

Puerto Madero

290,744

23,684

314,428

24,648

7.8%

8,522

26

2,766

6.8%

5%

0

21,914

4T11

3T11

2T11

1T11

4T10

3T10

2T10

1T10

4T09

3T09

2T09

1T09

4T08

3T08

2T08

1T08

4T07

3T07

2T07

1T07

-5%

Vacancia (%)

Absorción (m²)

Los últimos meses del año reflejaron claros signos de recuperación. La absorción neta, indicador que mide la expansión/contracción del mercado, registró por primera vez en el año un valor positivo el cual, al mismo tiempo, alcanzó para contrarrestar la contracción acumulada hasta el tercer trimestre dando como resultado 21,914 m2.

-5,377

98,842

4T06

Producción (m²)

2.8%

81,907 1,461,784

3T06

13% 20% 8% 15% 6% 0% 3% 6% 24% 5%

2T06

Plaza Roma Norte Prov. Bs. As. Norte Cap. Fed. Microcentro Macro Sur Macrocentro Macro Norte Catalinas Puerto Madero Plaza San Martin

5,527

1,379,877

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-30,000

194,682

Total

15,300 5,109

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0%

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Macro Sur

0

10%

48,033

43,474 26,09524,378

22,564 0

13%

194,682

Macro Norte

50,000 31,558

INDICADORES DEL PERIODO - GRAFICO1l INVENTARIO PRODUCCIÓN INICIAL (M2) (M2)

20%

120,000 70,313

Como consecuencia del escenario económico atravesado desde fines de 2008, muchos de los proyectos previstos para este año su fueron retrasando. Finalmente, en este último periodo algunos de ellos se concretaron y dieron como resultado un incremento del 3.0% en el inventario. La superficie nueva ingresada en el trimestre fue de 43,464 m2 entre las zonas Macrocentro Sur, Puerto Madero y Zona Norte de GBA. Estas dos últimas son las que mayor cantidad de proyectos concentran; entre ambas sumarán alrededor de 116,000 m2 durante el año 2010.

SUBMERCADO

La crisis comenzada a fines de 2008, produjo un gradual freno en la economía que repercutió posteriormente en el mercado de oficinas. Este freno en la actividad se acentúo en el primer semestre del año, periodo durante el cual el mercado se contrajo 23,000 m2. Durante el tercer trimestre la situación comenzó a cambiar lentamente, inicialmente con algunas operaciones de compra-venta realizadas por bancos nacionales e inversores privados, y algunas empresas que comenzaban a sondear el mercado nuevamente.

1T06

Concluyendo el último trimestre de 2009, la superficie disponible del mercado de oficinas muestra un leve descenso con respecto al trimestre anterior y registra una tasa de vacancia del 6,8% la cual representa casi 100,000 m2.

25 3,656,240

Un factor que influyó sensiblemente en este cambio de tendencia fue el ingreso de edificios nuevos los cuales se incorporaron al inventario estando ocupados, como es el caso de Olivos Building III en Zona Norte y Eco Building en Puerto Madero. Entre las transacciones más significativas del cuarto trimestre se encuentra la ocupación de 15,405 m2 en el edificio Panamerican Bureau de la Zona Norte, donde se instalarán DirecTV y SAP a partir del primer semestre de 2010. ABSORCIÓN POR SUBMERCADO - GRAFICO1V44,336

8,522 CATALINAS

MACRO NORTE

-2,227 -5,377

MACRO SUR

MACRO CENTRO

0

0

MICRO CENTRO

-7,789

NORTE CAP. FED.

-5,863

PLAZA ROMA NORTE PROV. BS. AS.

-5,470

PLAZA SAN MARTIN

-4,134

PUERTO MADERO


The Knowledge Report Latinoamerica 2010