Page 21

JÄRELMAKS

M

üügilepingu järgi on ostuhinna tasumine ostja põhikohustus. Müüja ei ole kohustatud müügilepingut sõlmima, kui ostja ei suuda ostuhinda tasuda. Kui ostjal pole võimalik ostuhinda kohe tasuda, siis võetakse enamasti laenu pangast, mitte kinnisvara müüjalt. See on müüjale turvalisem, sest tema saab ostuhinna kätte ja pank kui professionaalne krediidiasutus tegeleb ise edasi ostja laenukohustusega. Järelmaks on olemuselt võrreldav laenusuhtega ja sellele võiks eelistada pangalaenu, kuid elus tuleb ette olukordi, kus müüja huvi on järelmaksuga nõustuda. Nagu tavalise laenulepingu korral määratakse ostja maksekohustuse põhitingimused: kui suur on järelmaksu põhimakse mingil ajavahemikul (näiteks kuus), milliseks kuupäevaks ja kuhu makse tasutakse, kui suur on järelmaksu intress. Kui intressi ei nõuta, jääb raha väärtuse langusest tulenev kahju müüja kanda ja pika makseperioodi korral seda ei soovitaks. Maksekohustuse täitmisega viivitamise korral tuleks kokku leppida müüja õigus nõuda viivist ja määrata selle suurus.

Kuidas riske maandada?

oluline, et leping sisaldaks tema õiguste tagamiseks kinnistusraamatusse vastava eelmärke sissekandmise taotlust. Pärast ostuhinna täielikku tasumist sõlmitakse juba tingimustest vaba kinnisasja omandiõiguse üleandmise leping ehk asjaõigusleping ehk käsutustehing. Notari juures tuleb käia seega kaks korda, aga sellega seotud lisakulude pärast muretseda pole põhjust. Asjaõiguslepingu tasu on sõltumata müügihinnast 19 eurot ja 10 senti, millele lisandub käibemaks. Võlaõigusliku lepingu tasu on võrdne tavapärase müügilepingu tasuga, viimane määratakse ostuhinna alusel.

sel, et kindlustuslepingu järgi on soodustatud isik müüja. See tagab, et objekti hävimisel või olulisel kahjustumisel õnnetusjuhtumis ei saa riivata müüja õigused. Juhul kui müüja soovib jääda omanikus, kuni ostja on kohustused täitnud, on sobiv omandireservatsioon. Kui võib eeldada, et lepinguobjektile on raske ostjat leida ja sundtäitmine tõenäoliselt ebaõnnestuks, tasub samuti valida just see variant. Kas sel juhul antakse kinnisasi ostja kasutusse kohe või alles pärast kohustuste täitmist, oleneb poolte kokkuleppest.

Hüpoteek müüja kasuks

Üks olulisemaid mõjutegureid, mis võib kaasa tuua täiendavaid vaidlusi ja arusaamatusi, on kinnisasja otsese valduse üleandmise aeg ja sellega seonduv. Igal juhul peab enne kinnisasja ostja kasutusse andmist kindlaks määrama reeglid, milleks ostja on õigustatud sellel perioodil, kui ta ei ole veel kinnisasja omanik, aga juba kasutab kinnisasja. Näiteks kas ja mis tingimustel võib teha remonditöid ja kas on kohustus teha kinnisasja säilimiseks vajalikke parandusi, millega kaitstakse ob-

Teine võimalus on anda ostjale kinnisasja omandiõigus üle, kuid tagada võlgu jäädava ostuhinna tasumine müüja kasuks seatava hüpoteegiga. See annab müüjale õiguse pöörduda kohtutäituri poole ja algatada sundtäitmine, kui ostja ei täida maksekohustust. Sellise lepingu korral notarile kahe õigussuhte tõestamise eest lisatasu maksma ei pea, seadus sätestab vaid erijuhu, kui hüpoteegi summa on ostuhinnast oluliselt suurem.

Järelmaksu võimaldamisel peab müüja hoolega kaaluma, kuidas oma õiguslikku positsiooni kindlustada juhtudeks, kui ostja oma kohustusi ei täida.

Järelmaksu võimaldamisel peab müüja hoolega kaaluma, kuidas oma õiguslikku positsiooni kindlustada juhtudeks, kui ostja oma kohustusi ei täida. Järelmaksu kohustus on tulevikus täidetav kohustus ja isegi kõige usaldusväärsema taustaga ostja puhul ei saa kindlalt väita, et ostuhinna tasumisel ei teki ettearvamatuid takistusi. Seadus ei luba kinnisasja omandiõigust üle anda tingimuslikult ehk siin ei saa rakendada vallasasjade müügil tavapärast klauslit, et ostja saab omanikuks hetkest, kui ostuhind on tasutud. Küll saab välja tuua kaks peamiselt kasutatavat võimalust müüja positsiooni kaitsmiseks.

Põhimõte on, et alati tasutakse üksnes ühe sõlmitava tehingu eest, kuid tasu arvestuse aluseks on kõrgema väärtusega tehing. Notari tasu seadus arvestab poolte õiguslikke vajadusi ja välistab olukorra, kus müüja oleks sunnitud suurenevate vormistuskulude kartuses jätma ennast õiguslikus mõttes kaitseta.

Omandireservatsioon

Valikute plussid ja miinused

Esimesel juhul ei anna müüja ostjale kinnisasja omandit üle enne, kui kogu ostuhind on laekunud. Õiguskirjanduses nimetatakse seda omandireservatsiooniks. Esmalt sõlmitakse poolte vahel müügi- ja ostukohustusi sätestav leping ehk võlaõiguslik ehk kohustisleping. Tagamaks ostja õigusi, on oluline ostja kasuks kinnistusraamatusse vastava omandamisõigust tagava eelmärke sissekandmine. Eelmärge teeb kõikide isikute jaoks nähtavaks müüja ja ostja vahel sõlmitud kohustisi loova lepingu ning takistab müüjal kinnisasja ostja õigusi kahjustaval moel käsutada (nt pantida või võõrandada). Eelmärge kaitseb ostjat ka müüja pankrotimenetluse korral või juhul, kui kohtutäitur arestib müüja vara. Ka pankrotihaldur on kohustatud täitma müüja sõlmitud võlaõiguslikku lepingut, mis on tagatud eelmärkega. Seega on ostja jaoks väga

Vaidluskohad

Kumba varianti eelistada, oleneb olukorrast. Omandireservatsiooni korral jääb omandiõigus müüjale koos kõigi õiguste ja kohustustega, mis sellega kaasnevad. Selles olukorras võib olla nii positiivseid kui ka negatiivseid aspekte. Kui müüja ei soovi kogu järelmaksu perioodil kanda kinnisasja omandiõigusega seotud kohustusi, näiteks tasuda kõiki makseid ja seotud kulusid, tagada lepinguobjekti seisundi vastavust lepingule, vastutada juhusliku hävimise ja kahjustamise eest ehk tegeleda kindlustamise ja järelevalvega, siis sobib talle pigem hüpoteegiga koormamise variant. Ta annab kinnisasja omandi üle ostjale ja vabaneb seega sellega seotud kohustustest. See sobib eriti juhul, kui tegemist on lihtsalt müüdava objektiga. Hüpoteegi lepingus on müüjal mõistlik jälgida, et ostjal oleks ehitiste kindlustamise kohustus tingimu-

jekti hävimise eest. Vajalike kulutuste ehk korrapärase majandamise raames tehtud kulutuste hüvitamist on seaduse kohaselt õigus valdajal nõuda omanikult. Seega, kui ostja rikub küll ostuhinna järelmaksu tasumise kohustust ja müüja soovib lepingust taganeda, võib ostja esitada müüjale vastunõude kulutuste hüvitamiseks. Sageli arvatakse, et kui lepingus on kirjas ühe või teise poole kohustused, siis sellest piisab. Vaatamata eeldusele, et inimesed sõlmivad lepinguid heas tahtes ja usus ning tahavad ja suudavad kohustusi täita, on hea ja poolte huve kaitsev leping selline, milles sisalduvad ka kokkulepped ja sanktsioonid lepingu rikkumise puhuks. Alati tuleb küsida, mis saab, kui teine pool mõnd kohustust ei täida. Seega on poolte huvides vaja, et omandireservatsiooniga lepingus lepitakse alati kokku ka õiguskaitsevahendid, mida rakendatakse, kui üks või teine pool kohustislepingut rikub. Eelkõige, millised rikkumised on nii olulised, et annavad teisele poolele õiguse lepingust taganeda, ja millised rikkumised toovad kaasa leppetrahvi, täiendava kohustuse või hüvest ilma jäämise. Kindlasti on mõistlik abi küsida notarilt, kes koostab lepingu nii, et see vastaks poolte tegelikule tahtele.

21

Profile for Menu  Kirjastus

NotarBene sügis talv 2017  

NotarBene sügis talv 2017

NotarBene sügis talv 2017  

NotarBene sügis talv 2017

Profile for menuk
Advertisement