Page 1

N O T A R I T E

K O J A

A J A K I R I

S Ü G I S / TA LV 2 0 1 7

Notar Bene Kui kodu valmib aasta pärast Mida võiks teada kaasomandist? Kasutusloata ehitise ost-müük Kuidas lepingu tekstist oluline üles noppida?

Aune Harujõe:

“Notaritöös on palju rätsepaülikondi ning vähe masstoodangut.”

SVARA IMUSTILE S Ü K 3 1 AR A NOT NARV ED UUDIS KINNI


SISUKORD 3 4 6 12 14 16 18 20 22 24 25 26 27 2

Juhtkiri Uudised Aune Harujõe lahendab sudokusid ja päästab vana mööblit Kliendid küsivad, notar vastab Kui kodu valmib aasta pärast Kinnisvara puuduste varjamine toob müüjale kaasa vastutuse Sergei Nikonov – Narva notar, kes armastab autoreise ja õudusfilme Kinnisvara müük järelmaksuga Mida peaks teadma kaasomandis kinnisvara ostmisest? Kasutusloata ehitise ost-müük Lepingu lugemine Tasub teada! Notarite kontaktid

Notar Bene on Notarite Koja väljaanne Väljaandja: Notarite Koda Tekstid/toimetamine: Hamburg & Partnerid Kujundus/küljendamine: Menu Meedia Trükk: Kroonpress Fotod: Timo Arbeiter, erakogud, Shutterstock Tiraaž: 1000


JUHTKIRI

Kas vaikimine on ikka kuld?

S

ügisene saagikoristuse hooaeg toob teieni järjekordse Notar Bene numbri, kus räägime notarite uuematest tegemistest ja anname kasulikke nõuandeid, kuidas lahendada ettetulevaid õiguslikke probleeme notari abil. Seekord keskendume kinnisvaraga seotud teemadele ja räägime muu hulgas alles paberil oleva kinnisvara ostmisest, kaasomandist, kasutusloa puudumisest, varjatud puudustest ning järelmaksuga müümisest. Enamasti päädib käik notari juurde notariaalselt tõestatava lepingu või muu dokumendi allkirjastamisega, mida notar on eelnevalt tutvustanud. Leping on juriidilist teksti sisaldav mahukas dokument, mis koostatakse pooltelt ja registritest saadud andmete põhjal. Tähtis on ka notari juures viibivate inimeste tagasiside – kas lepingusse on kõik oluline õigesti kirja saanud ja vastab sellele, mida soovitakse saavutada ning on kõigile ühtmoodi arusaadav. Lepinguga tutvumise hõlbustamiseks toome ajakirjas nõuande, kuidas lepingu tekstist olulisimat üles noppida. Igapäevatöös näevad notarid ikka ja jälle, et lepingute sõlmimisel jäetakse olulisi asju rääkimata, olgu siis teadmatusest, valehäbist või ootuses, et probleemid lahenevad iseenesest. Teame ju kõik ütlust “Rääkimine hõbe, vaikimine kuld”. Küllap leidubki probleeme, mis võivad laheneda neist rääkimata. Ometi võib vaikimise korral juhtuda, et probleemide hilisem lahendamine on keerukam või toob kaasa pika ja kurnava kohtuvaidluse. Notari kutset võib võrrelda arsti omaga: raske on aidata, kui inimene ei räägi probleemi tegelikust olemusest. Paralleele arstide tööga võib tõmmata veelgi. Ka notari juurde ei tasu tulla alles siis, kui häda on juba suur, vaid ka ennetavalt, kas või selleks, et uurida kavandatava tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Teist aastat järjest toimub 1. novembril notaribüroode avatud uste päev, kui kõik soovijad on oodatud notaritele külla – asju arutama ja nõu küsima, raha kellegi käest ei võeta. Loomulikult saab notarite käest küsida nõu ka muul ajal ja seda tulekski teha, kui päevakorras on mõni oluline tehing, näiteks

Notari kutset võib võrrelda arsti omaga: raske on aidata, kui inimene ei räägi probleemi tegelikust olemusest. kinnisvara ost või müük. Kuigi Eestis on elukondliku kinnisvara omanike osa paljude riikidega võrreldes suur, ei tähenda see sugugi, et kõik inimesed on kursis kinnisvara- ja lepinguõiguse nüanssidega. Kord juba omandatud kodu ei vahetata sageli, mistõttu on oluline, et tehingud sujuksid turvaliselt ja kõigile tehinguosalistele oleks tagatud notari erapooletu nõuanne. 63 notaribürood tegutsevad 21 linnas, seega on 91 Eesti notari teenused ja nõuanded kättesaadavad ka kohtades, kus võimalused saada tasemel õigusnõu on piiratud. Ka suuremates linnades vajavad inimesed just teatud valdkondadele spetsialiseerunud juristide abi. Nii nagu palavikuga ei pöördu me silmaarsti poole, on ka õigusnõu korral oluline, et tähtsate dokumentide koostamisel ja nõustamisel oleks abiks notar, kes lisaks omandatud haridusele on end oma tegevusvaldkonnas pidevalt täiendanud. Head lugemist! Eve Strang Notarite Koja tegevjuht

3


UUDISED

Ülikooli ja notarite koostöö täiendab Vikipeediat Tartu ülikool (TÜ) ja Notarite Koda allkirjastasid oktoobris koostöölepingu, mille eesmärk on toetada ja väärtustada õigusteaduse terminivara levitamist ning kättesaadavust eestikeelses Vikipeedias. “Tartu ülikooli algatus on kiiduväärt ja notarid on rõõmuga valmis andma projekti oma panuse,” märkis Notarite Koja esimees Tarvo Puri. “Peame projektis osalemist oluliseks, et võimaldada Vikipeedia artiklites õigusteadmiste levitamist ja terminoloogia arendamist notarite tegevusega seotud valdkondades,” lisas Puri. Ülikooli ja notarite koostöö sisu on artiklite kirjutamise konkursid õigusteaduslikel ja notarite ametitegevusega seotud teemadel. Osalema oodatakse TÜ üliõpilasi ning õppejõude. Järgneval kahel aastal toimub kolm konkurssi. Notarite Koda paneb välja rahalised preemiad parimatele kirjutajatele ja selleks on eraldatud kokku 3000 eurot.

Koostöölepingu allkirjastasid TÜ õppeprorektor Anneli Saro, TÜ sihtasutuse juhatuse liige Triin Vakker ja Notarite Koja eestseisuse liige Edgar Grünberg.

Digitõestus tuleb paari aasta pärast Kliendi ja notari interaktiivset suhtlust ning mõne toimingu digitõestamist võimaldav e-notari projekt sai Euroopa Liidu struktuurifondidest toetust ja projekti arendamist on plaanis alustada 2018. aasta alguses. E-notar 3 projekti osa on ka digitõestuse arendus, mis võimaldaks välisriigis asuva isikuga teha osa notariaaltoiminguid videokõne abil. Need on järgmised: volikirja, pärandist loobumise avalduse ning osaühingu osalusega tehtavate tehingute tõestamine. Digitõestuse teenuse kasutamine oleks võimalik Eesti välissaatkondades, kus asuva arvuti kaudu toimuks Skype'ilaadne turvaline ühendus notari arvutiga. Kui kõik läheb plaanikohaselt, saab digitõestust kasutada juba paari aasta pärast.

4


UUDISED

Euroopa notarid kohtusid Santiago de Compostelas Oktoobri algul toimus Santiago de Compostelas Euroopa notarite kongress, mille fookuses olid äriühingute piiriülene koostöö ja tarbijakaitse digikeskkonnas.

Apostilli kõrvale tuleb e-apostill 1. detsembrist 2017 avame uue apostilliregistri koos iseteenindusportaaliga ja sellest kuupäevast saab hakata kasutama traditsioonilise apostlilli kõrval ka e-apostilli. Uus lahendus lihtsustab nii apostillide taotlemist ja väljastamist kui ka apostilli ehtsuse kontrollimist. Seni on apostille väljastatud ainult paberdokumentidele, mis tähendab, et apostillimiseks pidi taotleja toimetama dokumendi notaribüroosse ise kohale või saatma postiga. Samal viisil oli dokument vaja toimetada ka sihtriigi saajale, kes apostilli kehtivuse kontrollimiseks pidi siinse notaribürooga ühendust võtma. Samal ajal kasutavad välisriigid juba e-apostille, mis on väljastatud digikujul ning mille ehtsust ja kehtivust saavad sihtriigi ametnikud kontrollida veebis. Detsembrist on võimalik Eestis väljastatud avalike dokumentide apostillimise taotlus esitada veebis. Valida saab nelja erineva võimaluse vahel: 1) traditsiooniline paberdokumendi kinnitamine paberapostilliga; 2) paberdokumendi kinnitamine e-apostilliga; 3) digitaalse dokumendi kinnitamine paberapostilliga; 4) digitaalse dokumendi kinnitamine e-apostilliga. Valikul tuleb lähtuda sellest, mis kujul on väljastatud apostillitav dokument, ning sellest, kas sihtriigis e-apostille tunnustatakse. Iseteeninduses saab lisaks digitaalse taotluse esitamisele maksta arveid, hallata isikule väljastatud apostille ja taotleda ametnikelt dokumentide väljastamist ning üleslaadimist otse elektroonilisse apostillide keskkonda. Elektrooniliste dokumentide korral lihtsustub dokumentide edastamise protsess. Samuti lihtsustub apostillide kontrollimine sihtriigis, kus ametnik saab seda teha mugavalt apostilliregistris. E-apostilliregistri valmimist rahastati Euroopa Liidu struktuurifondist.

5


KAANELUGU

TEKST ANNIKA VILU FOTOD TIMO ARBEITER, ERAKOGU

Notar Aune Harujõe

lahendab sudokusid ja päästab vana mööblit Keemiahuvilisest Aune Harujõest võinuks saada geeni- või biotehnoloog, aga äsja iseseisvuse taastanud Eestis selliseid erialasid veel ei õpetatud. Küll jagus uue riigi künnisel kuhjaga põnevust õigusvaldkonnas. Juurale on ta tänaseni truuks jäänud ja töötab ülikoolilinnas notarina.

6


KAANELUGU

7


KAANELUGU

Assooride kliima Aunele meeldib – kunagi pole liiga külm ega liiga soe.

A

une sündis ja kasvas Tartus pere ainsa lapsena. Vanemad andsid talle palju vabadust ja võimaluse ise otsuseid langetada. “Nad ei kontrollinud ega olnud patroneerivad,” ütleb Aune. Terve kooliaja tundis tüdruk huvi matemaatika ja keemia vastu, hoolimata asjaolust, et käis kunstikeskkoolis, kuigi tavaklassis. Tänagi on tal näiteks lennujaamas lendu oodates sudokuraamat ees, sest seda tüüpi ülesanded pakuvad põnevust. Kunsti tegi ta ka – käis kodu lähedal Tartu Katseremonditehases tehasekunstniku Marju Kreisi käe all maalimas, joonistamas ja meisterdamas. Kusjuures tehasel oli toona ilmselt rohkem kunstivahendeid käes kui kunstikoolil.

Juhuse tahtel juristiks

Keemia ja matemaatika paelusid siiski rohkem kui kunst ning Aune käis aastaid Tartu ülikooli keemiaringis. Ilmselt läinuks ta samas suunas ka edasi õppima, aga toona polnud võimalik õppida geeniega biotehnoloogiat ning õpetajaks saada Aune ei soovinud. Nii juhtus, et ülikooli astus ta hoopis juurasse. “Noore inimesena vaatasin, et vene keele ja ajaloo eksamit, nagu varasematel aastatel, pol-

8

nud, pidin tegema vaid essee, võõrkeeleeksami ning silmaringi- ja intelligentsustesti. Mõtlesin, et selleks pole vaja ju õppida,” räägib Aune, kuidas ta tihedast konkursisõelast hoolimata juurasse sukeldus. “Eksamid tegin nõukogude ajal, õppima asusin juba vabas Eestis.” Ülikooliaeg oli põnev. “Punased ained võeti kohe ära. Kogu õigussüsteemis toimus suur reformimine. Õppejõud olid ise indu täis, inspireerisid ka tudengeid.

“Notaritöös on rohkem rätsepaülikondi kui masstoodangut.” Kogu aeg oli selline tunne, et meist sõltub midagi,” kirjeldab Aune. Seda mõistis Aune kohe, et kriminaalõigus talle ei sobi ja kiiresti vormus soov saada advokaadiks. Notari tööd ta toona isegi ei kaalunud. “Mul oli eelarvamus, et see on igav, pakub vähe väljakutseid ja puudub võimalus loominguliselt areneda. Juba pärast paari kuud notaribüroos tundsin ma selle mõtte pärast piinlikkust, sest tegelikult on vastupidi,” muigab ta. Ülikoolile pidanuks järgnema kokku-

lepitud töö ühes advokaadibüroos, aga selles toimus parasjagu pereheitmine. “Jäin hetkeks ootele ja sattusin juhuslikult Tallinna kindlustusseltsi juristiks ning sealt edasi juba notarikandidaadiks. Mul vedas väga, et sain õppida notar Kai Sepa juures ning töötada koos Liia Aigro ja Piret Pressiga. Minust ei oleks saanud notarit, kui oleksin sattunud mujale,” jätkub Aunel kolleegidele vaid kiidusõnu. Notarikandidaadiaeg kujunes põnevaks, sest õigussüsteem uuenes tohutult. “Meil olid pärast klientide lahkumist pikad õhtused arutelud – kuidas teha, mida teha. Kandidaatidena elasime ühiskorteris, tihti läksid töised jutud poole ööni välja. Pikad ja rasked päevad olid, aga võimalus kaasa rääkida kaalus selle üles. Äsja lõpetanuna tahadki ju ennast tõestada,” räägib Aune. Notarina alustas Aune aga juba koduses Tartus. Konkurss kuulutati välja küll ka pealinnas, aga Tartus oli oma kodu ja kuigi Aune on pigem suurlinna-usku, siis peab ta Tartut laste kasvatamiseks mõnusamaks paigaks.

Asendamatud inimesed

“Mul on hästi tore väike kollektiiv. Räägitakse, et asendamatuid inimesi pole olemas. Mina arvan, et hea töötaja on asen-


KAANELUGU damatu,” sõnab Aune ja leiab, et stabiilne ja kokkuhoidev kollektiiv on nagu sõpruskond, kellega on mõnus ka reisile minna. Nii käivadki nad vahel kolleegidega spaas või sõidavad nädalalõpuks Eestist ära. Kui küsida Aunelt, kas väike büroo on parem kui suur, jääb ta hetkeks mõtlema ja vastab siis, et mõlemal on plusse. “Olen näinud ka suure büroo köögipoolt. Seal saad jagada koormust, küsida teistelt nõu. Teatud mõttes on lihtsam. Teisest küljest tuleb leida kolleegid, kellega on samad arusaamad ja klapivad ka väärtushinnangud. Kliendi vaates on hea, et on erineva suurusega bürood – valikuvariante on rohkem.” Tööst rääkides ütleb Aune, et tähtis on leida ühine keel kõigiga, nii äriinimestega kui ka tagasihoidlike vanainimestega. Talle meeldib, kui saab tegeleda keeruliste õiguslike probleemidega. “Meie töö tulemusel leiab inimene lahenduse. See on reaalne tulem ja see mulle notaritöös meeldib.” Mis ei meeldi? “Mulle ei meeldi tehniline töö, näiteks riigilõivude arvutamine, arhiveerimine, avalduste saatmine. Mõistan, et see on ka oluline, aga ma ei naudi seda,” vastab Aune. Keerukaid juhtumeid notar seevastu armastab ja neid on palju. “On keerulisi arendusprojekte, servituute, ka pärimisasjad on järjest keerulisemad,” selgitab

Aune. “Sageli on tehinguga seotud välismaine element, siis pead uurima välisriigi õigust. Palju on rätsepaülikondi, vähe masstoodangut. Klient on üha teadlikum oma õigustest, oskab küsida isemoodi lahendusi,” kirjeldab ta. Siiski nendib Aune, et enamik kliente tuleb konkreetse sooviga, väga vähesed lihtsalt nõu pidama. “Võiks rohkem ette mõelda, eriti testamendile ja volitustele puhkudeks, kui ise enam hakkama ei saa.” Pahatihti notari juurde kas ei jõuta või jõutakse viimasel minutil.

Iseendaga rabas

Tööd koju kaasa võtta Aune ei taha, aga alati see ei õnnestu. “Ma ei saa vaadata ainult juriidilist poolt ja öelda, et kõik muu läheb minust mööda. Midagi ikka võtad külge,” räägib ta, “aga lõputult ei saa teiste muresid kaasas kanda, pead lahti laskma.” Nendel hetkedel läheb Aune rappa uitama. “Armastan raba lõhnu ja hääli, eriti meeldib mulle talvine raba. Külma ma ei pelga, 20 miinuskraadiga karge ilm meeldib mulle. Tavaliselt ma isegi ei ütle kellelegi, et lähen, sest armastan akusid laadida üksinda. Ühest küljest mulle meeldib, et on tekkinud palju uusi matkaradasid, aga mõnikord on kahju, sest kui rabas on nagu rahvaste ränne, siis ma otsin pigem oma raja, ei pea käima mööda laudteed. Ma

tahan üksinda olla, tunnen ennast iseenda seltskonnas hästi. Rabast tulles jääb tööstress selja taha maha.” Tõmme raba poole on pärit juba lapsepõlvest, sest Aune maakodu asus üsna soo lähedal. Maakodu oli lihtne, muldpõrandaga ja elektrita. Pood oli kaugel, seega jõudis toidulauale kõik, mis aias kasvas. Seal hakkas Aune väikese lapsena metsas ja rabas käima. Nendel ringkäikudel õppis tüdruk vanaema ja tema sõprade nõustamisel tundma taimi. Pikka aega uskus Aune, et kõik on saanud kodust kaasa sarnase oskuse.

“Kui ma lähen metsa või rappa, siis ikka tean, mis mu ümber on.” “Keegi ei õpetanud mind taimi tundma, see oli loomulik osa õues viibimisest. Kui ma lähen metsa või rappa, siis ikka tean, mis mu ümber on. Vanaema rääkis, et pea hakkab valutama, kui sookailu lõhn on tugev ja ilm läheb palavaks. Ubalehega raviti juba sõja ajal meeste kõhuhädasid, kui ravimeid polnud saada. Marjul käies võtsime metsast kaasa angervaksa, millest saab väga hea maitsega tee ning allergiate

Kreeka on lemmikriik, mis ikka tagasi kutsub.

9


KAANELUGU vastu kogusime kolmisruset,” räägib Aune. Kui tal on kergem külmetus, siis apteeki ta ei torma. Kolleegid soovitavad Aunelt küsida mööbli restaureerimise kohta, sest see on põnev hobi. Aune ise seda hobiks ei nimeta, aga ütleb, et on mõne mööblitüki ära päästnud. “Mul on kahju, et inimestel on kadunud mõned oskused, mis olid vanasti eluliselt vajalikud. Pole vajadust enam oma kätega midagi teha.” Kuigi vana laua võib ta korda teha, siis tõeliselt väärtusliku antiikeseme viiks ta ikka meistri kätte. “Kui näen mõnd vana kappi või lauda, siis võtan selle ette. Eemaldan värvi, puhastan, õlitan, aga ise puidutööd ei tee,” kirjeldab Aune. Lisaks vanale mööblile pakuvad talle huvi ka vanad ehitus- ja viimistluslahendused. “Sisustades hindan ka nüüdisaegset, aga mulle meeldib, kui lisaks on midagi kiiksuga, isikupärast. 13 aastat tagasi ei leidunud maalrit, kes oleks olnud nõus tegelema kohupiimavärvidega, seega tuligi kodus maalritöö ise ette võtta. Olen aidanud neid värve ka sõpradel kokku segada ja löönud kaasa nii pilliroo seinapanemisel kui ka savivärviga värvimisel. Isegi uues majas võib aktsendi mõttes mõne vana tehnika taaselustada.”

made paradiis. “Sõitsime seal ilma sadulateta hobustega, öösiti käisime vaatamas alligaatoreid, nägime ka piraajasid. Kõik oli väga metsik, mingid teed seal on, aga neil saab liikuda vaid maastikuautode ja hobustega. Pesta saime telgis, magasime kottpimedas öös võrkkiikedes, valgust sai vaid lõkketulega, “ jutustab Aune. “Riosse jõudmise ajaks olime satikatest ära söödud, aga õnnelikud,” võtab Aune Brasiilia-reisi kokku. Metsikusse loodu-

Reisipisik lapsepõlvest

Aune armastab reisimist lapsest saati. Tema vanaema, spontaanne reisihimuline daam, ajas tüdruku ilma igasuguse eelhoiatuseta suvehommikuti kell kuus üles ja teekond viis enamasti bussi- või rongijaama. “Tookord olid jaamades seintel suured tabelid, kus vanaema näpuga järge ajas. Reisisihtkoht olenes sellest, kuhu buss või rong parasjagu väljus,” räägib Aune. Kui 20 minuti pärast startis Haapsalu buss, siis sinna mindigi. Sageli käidi Tartust kiirlaevaga Pihkvas, mõnikord sõideti Lätti. Kooli alguseks oli kogu Eesti risti-põiki läbi käidud, vaid saartele polnud toona lihtne pääseda. Kui kätte jõudis klassiekskursioonide aeg, olid kõik kohad Aunele juba tuttavad. Praegu Aune endale sellist spontaansust lubada ei saa, aga maailma avastada meeldib endiselt ja reisisihte valib Eestist võimalikult erinevaid. Reisidel käib ta ilma fotoaparaadita. “Tahan kogeda, mitte pildistada,” ütleb Aune. “Mõnikord olen pärast õnnetu, et üks pilt võiks ju ikka olla.” Aastaid tagasi käis Aune palju matkamas. Kord läksid nad sõbrannaga kahekesi suurte seljakottidega Brasiilia metsikut palet avastama. Nimelt laiub Lõuna-Ameerika keskel maailma suurim märgala. Pantanali soos on inimestel äärmuslike oludega raske toime tulla ja nii on sellest piirkonnast kujunenud loo-

10

Jääminemise aeg Peipsi ääres. Käre talv ja külm ilm on Aune lemmikud.

sesse läheks ta ikka tagasi, aga nüüd juba tsiviliseeritumalt. Enamik Aune praeguseid reise viib kultuurihällidesse, matkama satub ta vähem. Kui mõni paik väga meeldib, siis läheb ta tagasi: “Mõnikord jääb reisil aega väheks, aga tagasi minnes juba tean rohkem ja saan rohkem.” Näiteks Kreekas on ta käinud mitu korda, eriti paelub mandriosa, vähem saared. Kaugemad käidud punktid on viinud


KAANELUGU

Polaarpäeval on PõhjaNorras päris suvine.

Kolleegi pilk Valga notar Katri Kutsar, kolleeg Aune üllatab laia silmaringiga ja sugugi mitte ainult juriidilistes küsimustes. Näiteks võib ta anda nõu, kust leida head elektrikku või torumeest, milliseid ravimtaimi tervisehädade korral peaks kasutama ja kuidas renoveerida mööblit. Aune hoolib väga oma lähedastest ja sõpradest. Vahel võivad Aune väljaütlemised olla küll ehmatavalt teravad, kuid need ei ole kunagi pahatahtlikud või alandavad, pigem värskendavalt ausad ja näitavad uut vaatenurka.

“Kodus on inimestega teatud mõttes ühine minevikumälu, välisriigis see puudub.” naise Aasiasse ja sealgi pole valitud sihtkohad need, kus eestlasi tavaliselt kohtab. “Mulle meeldis nii Lõuna-Koreas kui ka Myanmaris,” ütleb Aune. “Inimesed on vahetud ja siirad, neid mõjutab budistlik ellusuhtumine. Lõuna-Korea on väga arenenud, Myanmar mahajäänud, aga inimesed on sarnased, hästi loomulikud.” Reiside eeltöö teeb ära elukaaslane ning mõnikord minnakse omal käel, teinekord turismigrupiga. “Palju sõltub sihtkohast ja sellest, kes on reisijuht. Paigas, kus on infot raskem kätte saada ja keelebarjäär suur, on kultuuriruumi tundva ja keelt oskava reisijuhiga käimine boonus.” Unistuste listis on järgmisena märgitud Iisrael ja kuigi mineku aeg pole veel teada, tahab Aune kristluse hälli kindlasti ära näha. Reisikirega inimestelt küsitakse sageli, kas nad sooviks ka päriselt mujal elada. Aune ütleb, et ära võiks käia, aga kindlasti

tuleks tagasi. “Kodus on sul inimestega teatud mõttes ühine minevikumälu, välisriigis see puudub.” Kui töötegemisest, rabas uitamisest ja reisimisest mahti jääb, mängib Aune sulgpalli, juba lapsest saadik. Ka raamatuid loeb ta palju, eelkõige head ilukirjandust, aga ka populaarteaduslikke teoseid. Viimati lõpetas ta raamatu, mis rääkis kosmonautide olmest. “Mind lihtsalt huvitab, kuidas üks või teine asi toimib,” ei näe Aune valikus midagi üllatavat. Siiski ei võta ta lugemist kui puhkust, sest raamatus on kellegi teise mõtted – mõnikord nõustud nendega, teinekord mitte. Tänu autohuvilisele pojale Mathiasele loeb Aune ka autokirjandust ja -ajakirju. “Minu teadmised autotehnikast on palju suuremad kui teistel emadel,” naerab ta ja lisab, et äsja gümnaasiumiteed alustanud poja suur tehnikahuvi on nende kodus nakkav.

11


KLIENDID KÜSIVAD

Eestlased on kinnisvarausku. Vähemus üürib, enamus kasutab esimest avanevat võimalust, et osta päris oma kodu. Loomulikult algab see ootuste selgitamisest ja õige paiga väljapeilimisest, aga kui see osa protsessist on läbitud, tuleb tehing vormistada. Mida peaks esmakordne koduostja teadma? 12

Mida peaks teadma koduostutehingust?

S

TEKST ANNELI ALEKAND, TALLINNA NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

eaduse kohaselt tehakse kõik kinnisvaratehingud notari juures. Notar kontrollib, kas tema juurde tulnud inimesed on ikka need, kes nad väidavad end olevat. Notar vaatab enne tehingut üle registrite andmed, et teada saada, kas inimesel on õigus tehingut teha ja kas selleks on vaja

veel kellegi nõusolekut või lisadokumente. Notariga enne ja tehingu tegemise ajal suheldes selgitatakse välja, mida osalised teha soovivad ja kuidas seda on kõige mõistlikum saavutada. Kui tehingu tegemiseks on mitu võimalust, selgitab notar kliendile nende sisu ja erinevusi ning juhib tähelepanu riskidele ja nende maandamise võimalustele.


KLIENDID KÜSIVAD

K:

Millised kulud kaasnevad?

Tehingu eest makstakse notaritasu, suurus oleneb tehingu väärtusest. V: mille Näiteks 60 000 eurot maksva korteri korral on notaritasu 235 eurot. Tavaliselt teevad osalised selle pooleks. Ükskõik, kuidas pooled tasu maksmise omavahel kokku lepivad, vastutavad nad selle eest solidaarselt. Nii et kui üks pool, kes on maksmise enda kanda võtnud, seda ei tee, siis on notaril õigus nõuda tasu teiselt poolelt, kes saab selle siis omakorda lepingu alusel esimeselt tagasi küsida. Kinnistusraamatus kande tegemiseks tuleb tasuda ka riigilõiv, mis 60 000 eurot maksva korteri korral on 61 eurot. Selle tasub enamasti ostja, kes on huvitatud, et registris oleks tema nimi. Kui jätta riigilõiv müüja kanda ja ta selle maksmata jätab, on müüja endiselt asja omanik edasi ja võiks selle halvimal juhul uuesti maha müüa. Kui kinnisasi ostetakse laenuga ja selle tagamiseks seatakse hüpoteek, siis hüpoteegi kulud kannab tavaliselt ostja. Kui ostetaval asjal oli varem koormatisi, mis tuleb lõpetada, siis sellega seotud kulud kannab tavaliselt müüja. Millal ja kuidas peaks notari poole pöörduma? tehingu kohta on vaja eelnevalt V: Kui nõu küsida, siis võib broneerida aja notari konsultatsiooniks. Kui pooled on omavahel juba kinnistu ostus-müügis kokku leppinud, broneeritakse notari juurde ühine aeg ja edastatakse tehingu andmed – kes ja mida teha soovib. Arvestama peaks, et lepingut ei saa minna sõlmima kohe ja aega broneerimata, sest notaribüroo peab lepingu ette valmistama ning see võib võtta aega, eriti kui mõni vajalik dokument on puudu. Notaribüroo kontrollib üle registrite andmed ning koostab nende ja kliendi saadetud andmete põhjal lepingu teksti. Tavaliselt saadetakse lepinguprojekt e-posti teel ka klientidele ülevaatamiseks. Kui kõik dokumendid on korras, iseäralikke asjaolusid ei ilmne ja poolte ajakava klapib, siis saab koduostutehingu tehtud nädalaga.

K:

K:

Notari laua taga ei anta samal ajal üle kinnistut ega rahakohvrit, seega maandab deposiidikonto kasutamine mõlema poole riske. Enamasti ei toimu omanikuks saamine ja raha ülekandmine samal ajal. Kui ostja kannab eelnevalt raha notari deposiidikontole, saab müüja kindlustunde, et ostjal on raha olemas ja ta saab selle pärast tehingu sõlmimist kindlasti kätte. Ostja saab kindluse, et müüja ei saa raha enne kui leping on sõlmitud või omand üle läinud.

V:

K:

Mida peaks veel küsima?

V:

K:

Millised dokumendid peab kaasa võtma?

V: Üldiselt peab notari juures olema kaasas vaid kehtiv isikut tõendav dokument (pass või ID-kaart), sest muud andmed saab notar kätte registritest. Mõnikord on vaja ka lisadokumente, kuid sellest annab notaribüroo eelnevalt teada.

Miks kasutada notari deposiiti?

Ostjal on õigus nii müüjalt kui ka notarilt erinevaid küsimusi küsida, et saada kõiges kindlustunne: ● kas dokumentatsioon on korras (sh kasutusluba); ● kas pole teadaolevaid varjatud puudusi (nt kehv soojapidavus); ● kas kinnistule pääseb ligi mööda avalikke teid või tuleb läbida võõras eramaa; ● kas näidatud panipaik ja parkimiskoht kuuluvad ka paberite järgi korteri juurde; ● mis jääb eelmisest omanikust korterisse maha? Mõnikord müüakse korter kogu mööbliga, mõnikord võetakse kaasa isegi ukselingid ja segistid.

13


KODU OSTMINE TEKST TARVO PURI, TALLINNA NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

Kui kodu valmib

aasta pärast Kinnisvarasektoris on kuum – uusarendusi kerkib nagu sügisel seeni ja enamik uusi kortereid müüakse maha enne maja valmimist.

M

õnikord algab müük juba enne vundamendi valamist, mõnikord hiljem, aga selliseid uusarendusi, kus saaks valida valmis korterite vahel, peaaegu ei leiagi. Mõneti on ostja sundolukorras, aga kui õigel ajal olulistele nüanssidele tähelepanu pöörata, siis pole põhjust alles “paberil” korteri soetamist peljata. Juriidiliste nüansside kõrval seab paberile joonistatud kodu ostmine väljakutse kujutlusvõimele. Arendajalt tuleks küsida kõikvõimalikke küsimusi ning maja pildid ja plaanid peaks põhjalikult üle vaatama ja need veebilehtedelt endale arvutisse salvestama, et hilisema vaidluse korral oleks, millele viidata. Loomulikult tasub tähelepanu pöörata ilmakaartele ja maja ning korteri paiknemisele tänavate ja teiste majade suhtes, mis ennetab olukordi, kus ootamatult selgub, et rõdu küll on, aga avaneb põhja poole või et aknast avaneb vaade vastasmaja korteri elutuppa.

Kas ruumi ja valgust piisab?

Ostetava korteri joonised, visuaalid ja viimistlusmaterjalide kirjeldused lisatakse küll alati lepingule, aga siingi on vaja mõnevõrra kujutlusvõimet ja süvenemist, et aru saada, kas toad on avarad või kitsad, valgusrikkad või varjulised. Isegi kui korteri ruutmeetrite arv paistab viitavat avarusele, võib see tulla suure rõdu arvelt või on korteris küll suured koridorid ja panipaigad, aga toad võrdlemisi väikesed. Seega tuleks süveneda igasse ruumi eraldi ja vaadata, kas toas on piisavalt avarust, kuhu avanevad aknad ning kuidas on võimalik paigutada mööblit. Kahtlemata tasub kohe alguses vaadata, kas standardlahendus meeldib ja sobib või soovitakse lasta midagi ümber teha. Enamik arendajaid võimaldavad muudatusi, aga kindlasti mitte kõiki ja kindlasti mitte kõik arendajad. Seega võiks kohe küsida,

14

kas ja millised muudatused on võimalikud ning kas ja milliseid lisakulusid see kaasa toob. Täiendavaid kulusid ei pruugi kaasa tuua pelgalt hinnalisemad materjalid. Arendajal võib olla muudatuste tegemiseks vaja muuta ehitus- või sisekujundusprojekti ja see on seotud kuludega, samuti võib olla arendaja hinnakirjas käsitlustasu mittestandardsete lahendustega tegelemiseks. Seega, olenemata sellest, kas soovitakse muuta tubade paigutust või pistikupesade asukohta, tuleks teha sellest arendajaga juttu juba läbirääkimiste alguses.

Panipaigad ja parkimiskohad

Kasutusmugavuse huvides tasub uurida, kas õueparkla parkimiskoht koduaknast paistab, asub piisavalt trepikoja lähedal ja kas sinna on lihtne autoga manööverdada. Samuti on tähtis, et panipaik ei jääks oma trepikojast kaugele ning seda niigi pisikest ruumi ei läbiks maja kui terviku suured toru- ja kaablišahtid. Lisaks tuleb eraldi tähelepanu pöörata parkimise ja panipaikade juriidikale, sest neid käsitlevad arendajad erinevalt. Mõnikord on panipaik ja parkimiskoht jäigalt korteriga seotud, kumbagi ei saa ostmata jätta ja need lähevad korterit hiljem müües automaatselt järgmisele omanikule edasi. Teine võimalus on, et parkimiskohad ja panipaigad ostetakse ja müüakse eraldi ning ostjal endal on võimalik otsustada, kas ta üldse vajab parkimiskohta või soovib osta suisa mitut. Lisaks võib olla ka variant, et näiteks üks neist kahest on jäigalt korteriga seotud, aga teine mitte. Kui peres pole kellelgi autojuhiluba ega autot, kuid korteri parkimiskoha hind on krõbe, siis tasub kohe uurida, kas selle ostmine on paratamatu või mitte. Panipaigad võivad, aga ei pruugi olla eraldi registris. Mõnikord on korterelamus suur panipaikade ala, kus müüakse mõttelist osa, mis teeb juriidilise pildi raskesti hoomatavaks, sest müümisel kehtib kõi-

gile teistele kaasomanikele ostueesõigus. Sarnane võib olla olukord ka katuseterrassidega. Selliste lahenduste korral on tähtis, et kehtestataks notariaalne kasutuskord, mis jätab piirid paika ka siis, kui kortereid koos panipaikade ja terrassidega edasi müüakse.

Neli dokumenti

“Paberil” korteriostu korral vormistatakse neli olulist dokumenti, millest kaks on notariaalsed lepingud. Kõige põhjalikum dokument on võlaõiguslik eelleping, mis sõlmitakse notari juures ja kuhu pannakse lisana juurde ka joonised, pildid ja kõik tehnilised detailid alates seinavärvidest ning lõpetades segistite ja santehnika mudelitega. Järgmise dokumendina koostatakse ülevaatusakt korteri valmimisel. Sellesse lihtkirjalikku dokumenti tuleks panna kirja kõik, mis vajab parandamist või ümbertegemist. Näiteks kui on kasutatud valesid värve, seintel on kriimustusi, liistud on lohakalt paigaldatud, tuleb see kirja panna. Kui vigu ei nähtu või need on parandatud, saab vormistada asjaõiguslepingu, millega saadakse korteri omanikuks. See leping vormistatakse notari juures ja erinevalt eellepingust pole tegu väga põhjaliku ega pika lepinguga, enamasti mahub see ühele-kahele leheküljele. Neljas ja viimane dokument on korterivalduse üleandmise-vastuvõtmise akt, millega ostja saab kätte kõik korteriga seotud võtmed ja võib sisse kolida.


KODU OSTMINE Kuidas maandada riske?

Notaritelt küsitakse võrdlemisi sageli, kuidas saab ostja maandada riske, sest korterit (sageli ka maja) veel ei ole. Ennekõike saab riske maandada väikese ettemaksuga. Enamasti küsivad arendajad ettemaksu 10–20 protsenti korteri hinnast. Kui see protsent peaks olema suurem, siis tasub uurida arendaja tausta ja kaubelda enda jaoks lisatagatisi. Kui arendaja on kaua tegutsenud ja palju projekte teinud, siis on riskid väiksemad, kui arendaja on väga väike, näiteks tundmatu ühemehefirma, siis võiks küsida omaniku käendust või garantiid. Võimalus on paluda arendajalt ka ostja kasuks eelmärke tegemist kinnistusraamatusse, kuid praktikas pole enamik arendajaid sellega nõus, sest protsess muutub arendaja jaoks keerukamaks. Kui üks ostjatest loobub, siis on takistatud müük ka kõigile teistele ostjatele ja suure maja korral võib see tekitada paraja segaduse. Küll võib eelmärke tegemine toimida eramu või paarismaja müügil. Arendaja võimaliku pankroti eest pole kunagi täielikku kindlust, seega tasub end eelkõige kindlustada selleks, et saada tagasi sissemakse. Vaevalt pankrotihaldur maja ja korterit valmis ehitab ning ostjal pole pooliku majajupiga midagi peale hakata, seega on tähtis saada tagasi ettemakse. Selleks annab kõige enam kindlustunnet see, kui müüja seab ostja kasuks hüpoteegi, mis tagab ettemakse tagastamist.

Mida peaks veel uurima enne otsuse langetamist? Uue kodu ostmisel on veel nüansse, mida tasuks kontrollida juba võlaõigustehingu

juures. Üha levinumad on arendused, kus olemuselt tavaline kortermaja ehitatakse ärimaale. Enamasti kasutatakse sel puhul korteri asemel külaliskorteri nimetust. Loomulikult saab ka külaliskorteris püsivalt elada, aga tasub teada, et ärimaal on kõrgem maamaks ja maamaksuvabastust seal ei rakendata. Ka eluasemelaenu ei pruugi pank anda sellise ärikinnisvara omandamiseks ja kindlustusfirma võib rakendada teistsuguseid tingimusi kui tavaliselt kodude korral. Sageli on kesklinna majades planeeritud esimestele korrustele ka klassikalised äripinnad. Eelnevalt võiks järele uurida, milliste äride jaoks need on mõeldud: kas päeval kasutatavaks kontoripinnaks või õhtuse tippajaga restoraniks. Arendajalt võiks küsida ka tulevaste igakuiste kulude kohta. Üldiselt ehitatakse tänapäeval energiasäästlikke maju, mille energiaklass on kas A, B või C, aga on ka erandeid. Lisaks on tähtis teada, kas kommunaalarvetele lisandub eritasusid, näiteks kui korterelamu juurde viiv tee läbib võõrast eramaad ja selle eest küsitakse igakuist servituuditasu, siis tuleb seda maksta tõenäoliselt aegade lõpuni ja peale oma koju pääsemise selle eest midagi muud ei saa. Lepingusse võiks kirja saada ka arendaja kohustus hankida kasutusluba ja sanktsioonid juhuks, kui ta seda ei tee. Tõsi, tavaliselt lepitakse kokku tähtaeg, et arendajal on selleks aega 3–6 kuud maja valmimisest. Paraku on kasutusloa taotlemise protsess aeganõudev ja bürokraatlik ning tavapraktika kohaselt kolitakse sisse juba enne kasutusloa saamist, kuigi seadus seda ei soosi.

Tasub teada! MIS ON EHITUSGARANTII? Uuel korteril on alati garantii, isegi kui lepingus sellest räägitud pole. Põhimõte on, et arendaja vastutab müüdud korteri nende vigade eest, mis olid olemas võtmete üleandmisel. Ostja saab avastatud vigadest teada anda 10 aasta jooksul, kuid mida rohkem aega möödub, seda keerukamaks protsess muutub. RAHVAKEELI EHITUSGARANTII EHK ESIMESED KAKS AASTAT Ostja viitab leitud veale. Arendaja peab tõendama, et võtmete üleandmisel seda viga polnud ja see on tekkinud hiljem. Kui arendaja ei suuda seda tõendada, siis ta vastutab. Näiteks kui elektriline põrandaküte vannitoas lakkab töötamast, on ostjal lihtne nõuda selle kordategemist eeldusel, et pole selgeid viiteid, nagu oleks ostja ise põranda koos küttega ära lõhkunud. RAHVAKEELI VÕLAÕIGUSSEADUSE GARANTII EHK AASTAD 3–5 Ostja viitab leitud veale ja peab ka ise tõendama, et viga oli olemas juba võtmete üleandmisel, kuid ei tulnud varem välja. Kui ostja suudab seda tõendada, siis arendaja vastutab. Põrandakütte näitel on olukord palju keerulisem, aga kui ostja suudab tõendada, et pole varem kütet kordagi kasutanud ja alles nüüd selgus, et see ei tööta seetõttu, et elektrikaabel regulaatori ja küttekaabli vahel oli liiga peenike ning põhjustas esimesel sisselülitamisel läbipõlemise, siis arendaja vastutab. AASTAD 6–10, MILLEST ENAMASTI POLE KEEGI KUULNUD Ostja viitab leitud veale ja peab tõendama, et arendaja tegi vea tahtlikult ja see oli olemas juba võtmete üleandmisel. Põrandakütte näite korral peab ostja tõendama, et ta pole 6–10 aastat põrandakütet sisse lülitanud ning kui ta seda lõpuks tegi, siis selgus, et regulaatorist edasi põrandaküttesüsteemi polnudki paigaldatud. Sel juhul on viga tahtlik, seega arendaja vastutab. Ostja saab nõuda asja parandamist või kui arendaja seda ei tee, siis lasta ise korda teha ja nõuda arendajalt kulude hüvitamist.

15


KINNISVARA PUUDUSED

TEKST PAAVO UIBOPUU, TARTU NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

Kinnisvara puuduste varjamine toob müüjale kaasa vastutuse Kas olete kuulnud ütlust, et kinnisvaraga seoses on ainult kolm muret? Kuidas seda soetada, kuidas ülal pidada ja kuidas lahti saada?

S

elle ütluse järgi oleks murevabam kinnisvara mitte omada, vaid üürida. Eestis on aga kinnisvara soetamise kulud võrreldes teiste riikidega soodsad ning meile on kinnisvara omamine oluline ja omane. Küll aga tuleks kinnisvaraga tehinguid tehes toimetada targalt, et eespool nimetatud muresid vältida. Nagu iga müügilepingu korral, on ka elamukinnisvara ostu-müügilepingus kaks vastastikust põhikohustust: ostja kohustus tasuda ostuhind ja müüja kohustus anda üle lepingule vastav asi. Eestimaalaste raha on enamasti pangas, seega on ostuhinna tasumisega seotud riskid viidud miinimumini, eriti kui ostuhinna tasumisel kasutatakse notarikontot. See võimalus on kinnisvaratehingute tegemisel populaarne ja seetõttu peaaegu ei ole praegu ka probleemi, et kinnistu müüdi, aga raha vastu ei saadud. Järjest on kasvanud vaidluste arv, mis on seotud kohustusega anda üle lepingule vastav asi ehk objektil on avastatud puudusi, millest müüja on jätnud ostja teavitamata. Ostja on eeldanud üht, aga saanud müüjalt midagi muud.

Müüja vastutus ei lõpe kinnisvara näitamisega

Seadusandja on pannud müüjale vastutuse ehitisel või korteril esinevate varjatud puuduste eest. Müüja vastutus ei lõpe sellega, et ta on ostjale korterit või maja näidanud ja ostja nõustunud asja ostma. Kui müüdava kinnisvara kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab arvestama

16


KINNISVARA PUUDUSED

kohustuste täitmisel vähemalt keskmist kvaliteeti. Reegel on, et elamukinnisvara peab vastama kasutusotstarbele ehk sobima elamiseks ja vastama eluruumile esitatavatele nõuetele. Elementaarsed elutingimused hõlmavad üldjuhul soojapidavust, kütmist, veevarustust, kanalisatsiooni, ventilatsiooni, piisavat päevavalgust, aga ka näiteks elamist kestvalt häiriva olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. Siseõhu temperatuur eluruumis peab olema optimaalne, looma inimesele hubase soojatunde ning aitama kaasa tervisliku ja nõuetekohase sisekliima tekkimisele ja püsimisele. Eelnevat arvesse võttes on müüjal oluline teada, et ta vastutab ka pärast müüki selliste puuduste eest, mida ostja ei teadnud ega pidanudki teadma. Üldiselt eeldatakse, et ostja ei näe korterit või maja vaadates selle elektrisüsteemi, ventilatsiooni või teiste tehnosüsteemide korrasolekut. Näiteks asjaolu, et ahju on võimalik kütta, ei tähenda veel, et ahi elamise ka soojaks

kütaks ning suvel ahiküttega maja ostes ei saagi ostja seda kontrollida. Müüja kindlustab oma seljataguse ja käitub ostjaga ausalt, kui laseb müügilepingusse lisada punktid selle kohta, millised puudused talle teadaolevalt asjal on. Kui müüja lepingus neid puudusi välja ei too, siis riskib ta sellega, et ostja võib nõuda temalt puuduse parandamist. Ka notarid peaksid tehingu pooltele selgitama teadaolevate puuduste lepingusse lisamise vajalikkust, eriti juhul, kui müüakse varem kasutusel olnud eluruume. Müüja ei pea enne müügitehingut asja korda tegema, küll aga andma ostjale tõest ja vajalikku infot. Kui müüja seda teeb, siis fikseeritakse puudused müügilepingus nii, et mõlemad pooled saavad ehitise seisukorrast ühtmoodi aru.

Mis tuleks müüdava asja kohta lepingusse kirja panna?

Loomulikult tekib pooltel küsimusi, milline info on piisavalt oluline, et seda lepingusse märkida. Kohtupraktika järgi tuleb elamukinnisvara seisukorda hinnates lähtuda selle ehitamise aja nõuetest ja heast

Lepingutingimustele peavad vastama ka kõik kinnisasja juurde kuuluvad dokumendid. ehitustavast. Renoveeritud asja ostmisel seevastu ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Elamuga kinnistu müümisel lähtutakse eeldusest, et elamu vastab olemasolevale dokumentatsioonile ja kõrvalekalded peaks olema eraldi kokku lepitud. Siiski ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist iseenesest pidada ehitise puudusteks, kui objekt vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele. Küttesüsteemide korrasolek on meie kohtupraktika kogemuse järgi väga oluline. Maja kasutamine elamiseks eeldab võimalust see soojaks kütta. Soojapidavust saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Korteri ostmisel peetakse endastmõistetavaks, et seda saab kütta ja see tagab elamiseks vajaliku normaalse temperatuuri. Puudustega küttekolded tuleb pidada lepingutingimustele mittevastavateks või märkida puudusena lepingusse.

Elektripaigaldise, sh juhtmestiku korrashoid on ohutuse seisukohalt äärmiselt oluline. Kõik elektritööd peab olema teinud selleks pädev isik, töö olema dokumenteeritud ja välja antud nõuetele vastavuse dokument (audit). Kui elamus või korteris on veekahjustusi, siis ei piisa nende näitamisest ostjale, vaid tuleb ka selgitada, kas läbijooksud võivad hakata korduma tulevikus ja tooma välja lekete põhjused. Ka müra kodu ümbruses võib vähendada korteriomandi väärtust, kui müra segab asja kasutamist ja omanikul ei ole võimalik nõuda segamise lõpetamist.

Võlgadest tuleb ostjat teavitada

Müüja peab ostjat teavitama kõikidest võlgadest ja kohustustest. Oluline on nii müüja kommunaalmaksete võlg ühistule kui ka ühistu võetud laenud, sest korteriomandi võõrandamisel lähevad kohustused üle uuele omanikule. Tähtis on teavitada ka kohustustest, mis puudutavad korteriühistut. Kui korteriühistu on võtnud laenu, mõjutab see otseselt kõiki korteriomanikke, sest korteriomanikud on kohustatud tasuma korteriühistu laenumakseid. Kui korteriühistu ei toimi, sh ei korraldata üldkoosolekuid, ei koostata majandustegevuse aastakava, ei lahendata jooksvaid probleeme ega suudeta tagada pangalt võetud laenu tagasimaksmist, on see info, mille vastu on korteriomandi ostjal oluline huvi. Lepingutingimustele peavad vastama ka kõik kinnisasja juurde kuuluvad dokumendid. Elamukinnisvara korral on tähtis, et tehtud ehitustööde kohta on koostatud projekt, ehitusluba (ehitusteatis) ja kasutusluba (kasutusteatis). Ehitis võib olla suurepärases seisukorras, kuid nii, nagu sõidukitel on tehnoülevaatuse kohustus, peavad ka teatud ehitustööd olema teinud litsentseeritud spetsialistid (näiteks elektritööd ja küttekolded) ning tehtud ehitustööd ka vastava kasutusloa saanud. Ehitus- ja kasutusloa puudumine ei takista müügitehingu sõlmimist, aga ostjal peab olema võimalus seda asjaolu arvestada. Kui ehitis pole kantud ehitisregistrisse, siis tuleb see fikseerida ka lepingus. Kohtupraktikas on peetud olulisteks tagada ostjale asja ja tehnika eesmärgipäraseks ning ohutuks kasutamiseks vajalikud juhendid ja dokumendid. Näiteks keeruka küttesüsteemi korral on oluline anda ostjale üle arusaadav juhend. Kõiki asju ei saagi alati ise ette näha, seega tasub kinnisvara müües ja ostes notarilt nõu küsida, mida lepingu sõlmimisel oluliseks pidada ja kirja panna, nii et müüja ja ostja saaksid tehingust ja müüdava asja seisukorrast ühtmoodi aru.

17


13 KÜSIMUST

Sergei Nikonov –

Narva notar, kes armastab autoreise ja õudusfilme

18


13 KÜSIMUST

2| Kui sa ei oleks notar, siis

1| Kuidas sinust notar sai?

Kunagi küsis õpetaja ühiskonnaõpetuse tunnis, mis elukutset soovin endale tulevikus. Vastasin, et ma ei tea, kellena sooviksin töötada, aga tööl võiks olla kirjutuslaud, telefon ja pikkade jalgadega sekretär. Tookord sain käitumises mitterahuldava hinde, aga kümme aastat hiljem oli mu soov täitunud. Eks mõtetel ja soovidel olegi kombeks materialiseeruda. Kui aga tõsiselt rääkida, siis sattusin notariaadivaldkonda juhuslikult. Kohtusin Jõhvis jõusaalis kohaliku notaribüroo töötajaga. Kui ta kuulis, et olen ülikooli õigusteaduskonda lõpetamas, soovitas ta mind oma tööandjale notar Tiit Jusele, kes vajas juriidilise haridusega töötajat. Nii saingi töökoha, mis sobitus minu iseloomuga ning andis võimaluse professionaalselt areneda ja ennast realiseerida. Tänu Tiidule olen täna see, kes olen.

milliselt elualalt su leiaks?

Tõenäosus pagariärisse või mesindusse sattuda olnuks nullilähedane. Ülikoolis olid kõik minu valikained kriminaalõiguse valdkonnast, erilist huvi pakkus kriminalistika ja juurdluse taktika. Minu diplomitöö teema oli organiseeritud kuritegevus. Seega, kui ma poleks notari ametiga kokku puutunud, oleksin ilmselt alustanud karjääri nii nagu paljud kursusekaaslased – uurijana politseis või prokuratuuris.

oskad?

3| Ütle kolme sõnaga, mis sind Saan oma tööst hea tunde, kui vastuvõtule keerulise juhtumiga tulnud klient lahkub tänusõnadega ja minu pakutud mittestandardse lahendusega. Ehkki auahnus kuulub surmapattude hulka, olen neil hetkedel enda üle uhke.

8| Kes on sinu jaoks kõige

notaritöö juures paelub?

sõna, millest alati lähtud.

Raske valiku korral vali konservatiivsem lahendus. See ei ole küll vanasõna, aga seda on mulle elu ametiaastate jooksul õpetanud.

5| Kas sul on mõni eeskuju,

kelle jälgedes oled püüdnud käia?

Jack Londoni novellisarja tegelane Smoke Bellew.

6| Kas notaritöö juures on midagi, mis sulle üldse ei meeldi?

Inimest, kellele jääb vähem kui kaheksa tundi isiklikku aega ööpäevas, nimetakse

olulisemad inimesed?

Need, kelle jaoks olen ise tähtis.

9| Milline tegevus või hobi on sulle südamelähedane?

Autoga reisimine. See on kirjeldamatu tunne, kui paak on kütust täis, krediitkaart on taskus, ees on paar nädalat vaba aega ning sa ei tea veel, kas sõidad lõuna või põhja poole ning millisesse paika välja jõuad.

10|

Millist hiljuti loetud romaani või vaadatud filmi soovitaksid teistelegi? Soovitaksin kõigil isiklikult veenduda, et klounid ei ole nii sõbralikud kui esmapilgul tundub ja nagu nad näevad välja Du Soleili etendustel. Stephen Kingi romaani põhjal vändatud “It” on korralikult tehtud õudusfilm, mida tasub vaadata.

11| Kuhu võtad ette oma

järgmise reisi? FOTO SHUTTERSTOCK

STOCK

7| Mida sa kõige paremini teha Notaritöös on minu tugev külg oskus leida ja pakkuda konfliktses olukorras kompromisslahendusi.

4| Nimeta üks (või kaks) vana-

TER FOTO SHUT

tööorjaks. Mulle ei meeldi, et olen selliste inimeste hulgas. Asjaolu, et paljud kolleegid on samas olukorras ja et selles pole süüdistada kedagi peale iseenda, ei paku eriti lohutust. Kui rääkida tööprotsessist, siis on ebameeldiv teada saada, et kliendid räägivad ooteruumis omavahel üht ning notari kabinetis täiesti teist lugu. Huvitav, kas nad tõesti arvavad, et ma sekretäriga ei suhtle?

Tegin hiljuti Venemaa viisa ja veedan nädalavahetuse sügiseses Peterburis. Unistuse reis on sõita koos kauni kaaslase ja Ford Mustangiga Ameerika Ühendriigid läbi mööda ajaloolist Route 66 maanteed, külastades teele jäävaid vaatamisväärsusi ja lõbustuskohti.

12|

Millises Eestimaa paigas soovid oma pensionipõlve veeta? Ei ole selle üle veel mõelnud. Praegu unistan nendest maadest, kus päike paistab kolmsada päeva aastas, kus merevesi on meie omast palju soolasem ja kus inimesed vastavad naeratusele naeratusega.

13|

Mis vajab Eesti elus kõige kiiremat parandamist? Regionaalpoliitika. Depressiivsed Eesti väikelinnad ei ole kahjuks ainult laulusõnad. Ka rahvuspoliitikat võiks targemalt ellu viia.

19


JÄRELMAKS TEKST VIRGI OJAP, VILJANDI NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

Kinnisvara müük

järelmaksuga Järelmaks on võrreldav laenusuhtega ja sellele võiks eelistada pangalaenu, kuid mõnikord on müüja järelmaksuga nõus.

20


JÄRELMAKS

M

üügilepingu järgi on ostuhinna tasumine ostja põhikohustus. Müüja ei ole kohustatud müügilepingut sõlmima, kui ostja ei suuda ostuhinda tasuda. Kui ostjal pole võimalik ostuhinda kohe tasuda, siis võetakse enamasti laenu pangast, mitte kinnisvara müüjalt. See on müüjale turvalisem, sest tema saab ostuhinna kätte ja pank kui professionaalne krediidiasutus tegeleb ise edasi ostja laenukohustusega. Järelmaks on olemuselt võrreldav laenusuhtega ja sellele võiks eelistada pangalaenu, kuid elus tuleb ette olukordi, kus müüja huvi on järelmaksuga nõustuda. Nagu tavalise laenulepingu korral määratakse ostja maksekohustuse põhitingimused: kui suur on järelmaksu põhimakse mingil ajavahemikul (näiteks kuus), milliseks kuupäevaks ja kuhu makse tasutakse, kui suur on järelmaksu intress. Kui intressi ei nõuta, jääb raha väärtuse langusest tulenev kahju müüja kanda ja pika makseperioodi korral seda ei soovitaks. Maksekohustuse täitmisega viivitamise korral tuleks kokku leppida müüja õigus nõuda viivist ja määrata selle suurus.

Kuidas riske maandada?

oluline, et leping sisaldaks tema õiguste tagamiseks kinnistusraamatusse vastava eelmärke sissekandmise taotlust. Pärast ostuhinna täielikku tasumist sõlmitakse juba tingimustest vaba kinnisasja omandiõiguse üleandmise leping ehk asjaõigusleping ehk käsutustehing. Notari juures tuleb käia seega kaks korda, aga sellega seotud lisakulude pärast muretseda pole põhjust. Asjaõiguslepingu tasu on sõltumata müügihinnast 19 eurot ja 10 senti, millele lisandub käibemaks. Võlaõigusliku lepingu tasu on võrdne tavapärase müügilepingu tasuga, viimane määratakse ostuhinna alusel.

sel, et kindlustuslepingu järgi on soodustatud isik müüja. See tagab, et objekti hävimisel või olulisel kahjustumisel õnnetusjuhtumis ei saa riivata müüja õigused. Juhul kui müüja soovib jääda omanikus, kuni ostja on kohustused täitnud, on sobiv omandireservatsioon. Kui võib eeldada, et lepinguobjektile on raske ostjat leida ja sundtäitmine tõenäoliselt ebaõnnestuks, tasub samuti valida just see variant. Kas sel juhul antakse kinnisasi ostja kasutusse kohe või alles pärast kohustuste täitmist, oleneb poolte kokkuleppest.

Hüpoteek müüja kasuks

Üks olulisemaid mõjutegureid, mis võib kaasa tuua täiendavaid vaidlusi ja arusaamatusi, on kinnisasja otsese valduse üleandmise aeg ja sellega seonduv. Igal juhul peab enne kinnisasja ostja kasutusse andmist kindlaks määrama reeglid, milleks ostja on õigustatud sellel perioodil, kui ta ei ole veel kinnisasja omanik, aga juba kasutab kinnisasja. Näiteks kas ja mis tingimustel võib teha remonditöid ja kas on kohustus teha kinnisasja säilimiseks vajalikke parandusi, millega kaitstakse ob-

Teine võimalus on anda ostjale kinnisasja omandiõigus üle, kuid tagada võlgu jäädava ostuhinna tasumine müüja kasuks seatava hüpoteegiga. See annab müüjale õiguse pöörduda kohtutäituri poole ja algatada sundtäitmine, kui ostja ei täida maksekohustust. Sellise lepingu korral notarile kahe õigussuhte tõestamise eest lisatasu maksma ei pea, seadus sätestab vaid erijuhu, kui hüpoteegi summa on ostuhinnast oluliselt suurem.

Järelmaksu võimaldamisel peab müüja hoolega kaaluma, kuidas oma õiguslikku positsiooni kindlustada juhtudeks, kui ostja oma kohustusi ei täida.

Järelmaksu võimaldamisel peab müüja hoolega kaaluma, kuidas oma õiguslikku positsiooni kindlustada juhtudeks, kui ostja oma kohustusi ei täida. Järelmaksu kohustus on tulevikus täidetav kohustus ja isegi kõige usaldusväärsema taustaga ostja puhul ei saa kindlalt väita, et ostuhinna tasumisel ei teki ettearvamatuid takistusi. Seadus ei luba kinnisasja omandiõigust üle anda tingimuslikult ehk siin ei saa rakendada vallasasjade müügil tavapärast klauslit, et ostja saab omanikuks hetkest, kui ostuhind on tasutud. Küll saab välja tuua kaks peamiselt kasutatavat võimalust müüja positsiooni kaitsmiseks.

Põhimõte on, et alati tasutakse üksnes ühe sõlmitava tehingu eest, kuid tasu arvestuse aluseks on kõrgema väärtusega tehing. Notari tasu seadus arvestab poolte õiguslikke vajadusi ja välistab olukorra, kus müüja oleks sunnitud suurenevate vormistuskulude kartuses jätma ennast õiguslikus mõttes kaitseta.

Omandireservatsioon

Valikute plussid ja miinused

Esimesel juhul ei anna müüja ostjale kinnisasja omandit üle enne, kui kogu ostuhind on laekunud. Õiguskirjanduses nimetatakse seda omandireservatsiooniks. Esmalt sõlmitakse poolte vahel müügi- ja ostukohustusi sätestav leping ehk võlaõiguslik ehk kohustisleping. Tagamaks ostja õigusi, on oluline ostja kasuks kinnistusraamatusse vastava omandamisõigust tagava eelmärke sissekandmine. Eelmärge teeb kõikide isikute jaoks nähtavaks müüja ja ostja vahel sõlmitud kohustisi loova lepingu ning takistab müüjal kinnisasja ostja õigusi kahjustaval moel käsutada (nt pantida või võõrandada). Eelmärge kaitseb ostjat ka müüja pankrotimenetluse korral või juhul, kui kohtutäitur arestib müüja vara. Ka pankrotihaldur on kohustatud täitma müüja sõlmitud võlaõiguslikku lepingut, mis on tagatud eelmärkega. Seega on ostja jaoks väga

Vaidluskohad

Kumba varianti eelistada, oleneb olukorrast. Omandireservatsiooni korral jääb omandiõigus müüjale koos kõigi õiguste ja kohustustega, mis sellega kaasnevad. Selles olukorras võib olla nii positiivseid kui ka negatiivseid aspekte. Kui müüja ei soovi kogu järelmaksu perioodil kanda kinnisasja omandiõigusega seotud kohustusi, näiteks tasuda kõiki makseid ja seotud kulusid, tagada lepinguobjekti seisundi vastavust lepingule, vastutada juhusliku hävimise ja kahjustamise eest ehk tegeleda kindlustamise ja järelevalvega, siis sobib talle pigem hüpoteegiga koormamise variant. Ta annab kinnisasja omandi üle ostjale ja vabaneb seega sellega seotud kohustustest. See sobib eriti juhul, kui tegemist on lihtsalt müüdava objektiga. Hüpoteegi lepingus on müüjal mõistlik jälgida, et ostjal oleks ehitiste kindlustamise kohustus tingimu-

jekti hävimise eest. Vajalike kulutuste ehk korrapärase majandamise raames tehtud kulutuste hüvitamist on seaduse kohaselt õigus valdajal nõuda omanikult. Seega, kui ostja rikub küll ostuhinna järelmaksu tasumise kohustust ja müüja soovib lepingust taganeda, võib ostja esitada müüjale vastunõude kulutuste hüvitamiseks. Sageli arvatakse, et kui lepingus on kirjas ühe või teise poole kohustused, siis sellest piisab. Vaatamata eeldusele, et inimesed sõlmivad lepinguid heas tahtes ja usus ning tahavad ja suudavad kohustusi täita, on hea ja poolte huve kaitsev leping selline, milles sisalduvad ka kokkulepped ja sanktsioonid lepingu rikkumise puhuks. Alati tuleb küsida, mis saab, kui teine pool mõnd kohustust ei täida. Seega on poolte huvides vaja, et omandireservatsiooniga lepingus lepitakse alati kokku ka õiguskaitsevahendid, mida rakendatakse, kui üks või teine pool kohustislepingut rikub. Eelkõige, millised rikkumised on nii olulised, et annavad teisele poolele õiguse lepingust taganeda, ja millised rikkumised toovad kaasa leppetrahvi, täiendava kohustuse või hüvest ilma jäämise. Kindlasti on mõistlik abi küsida notarilt, kes koostab lepingu nii, et see vastaks poolte tegelikule tahtele.

21


KAASOMAND

TEKST REELI EELMETS, TALLINNA NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

Mida peaks teadma kaasomandis

kinnisvara ostmisest? Kinnisvaraturul sobivat maatükki, kodu või äripinda otsides võib leida sobivaid müügiobjekte, mis kuuluvad korraga mitmele isikule. Kui üks asi kuulub ühel ajal mitmele isikule mõttelistes osades, siis on tegu kaasomandiga.

V

ara võib kuuluda kaasomandisse erinevatel põhjustel. Mõnikord pole kaasomanikud pidanud vajalikuks kaasomandis oleva vara reaalosadeks jagamist, näiteks pole olnud aega või viitsimist suurt maatükki mitmeks kinnistuks vormistada. Mõnel juhul pole vara reaalosadeks jagamine aga lubatud, olgu siis maakorralduslikest või muudest nõue-

22

test tulenevalt. Kinnistusraamatu kandes väljendub igale omanikule kuuluva kaasomandisa suurus numbriliselt kaasomaniku nime järele kirjutatud murdosa suurusena. Kaasomandisse kuuluva vara omandamisel peab ostja olema valmis tulevikus arvestama kõigi teiste kaasomanikega, sest kaasomanikel on kinnisasjale samaväärsed õigused. Kõiki kaasomandiga seotud oluli-

semaid küsimusi saab lahendada üksnes kaasomanike sellise kokkuleppega, millega on nõus kõik kaasomanikud. Mida rohkem on kaasomanikke, seda keerukam on kokkuleppeid sõlmida. Mõnikord ei jõutagi kõiki rahuldava lahenduseni ja sellisel juhul tuleb pöörduda kohtusse.

Mis on kasutuskord?

Kaasomanike kasutuskorra kokkuleppes saab kirja panna, milliseid ruume ehitises või millist maatüki osa võib kasutada konkreetne isik ja millised ruumid ning maatüki osad on kaaskasutuses. Näiteks võib kokku leppida, et eramaja esimest korrust ja eesaeda kasutab üks pere, teist korrust ja tagaaeda teine pere ning kelder ja saun on ühises kasutuses. Kaasomanike kasutuskorras pannakse täpselt kirja, millist ja kui suurt osa kaasomanik ühisest asjast kasutada võib ja selle vara osa suurus ei pea olema otseses sõltuvuses kaasomanikule ühises asjas kuuluva mõttelise osa suurusega. Samuti saab kokku leppida, milliseid kulutusi tehakse ühise asja korrashoiuks, säilitamiseks või parandamiseks ning muudes kaasomanikele olulistes küsimustes.


KAASOMAND

soetades nõuda, et müüja korraldaks kasutuskorra kokkuleppimise hiljemalt müügilepingu sõlmimise ajaks. Kaasomandis oleva kinnisvara ostmisel tuleb arvestada ka seda, et kui soovitakse hiljem oma kasutuses olevat vara ümber ehitada või laiendada, siis mõttelise osa suurus sellega ei suurene. Kui suuri ehitustöid tehakse kaasomanike nõusolekuta, siis võib see põhjustada probleeme. Kaasomandis oleva ühise asja korrashoidmisel kehtib põhimõte, et kui kulutuste kohta pole kaasomanike kokkulepet, siis võib kulutusi teinud kaasomanik nõuda teistelt kaasomanikelt üksnes nende kulude hüvitamist, mis on tehtud ühise asja säilitamiseks. Selliseks tegevuseks peetakse näiteks vett läbi laskva katuse parandamist, aga mitte uue katuse paigaldamist.

Ostueesõigus

Korteriomanditeks jagatud kinnistu korral tuleb kasutuskorra kokkuleppega kokku leppida näiteks krundil olevate parkimiskohtade kasutuses. Tavapärase ühise asja valdamise ja kasutamise piiridesse jäävaid küsimusi võib otsustada ka kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega.

Suuline, kirjalik, notariaalne?

Kinnisasja kasutuskorra kokkulepet ei pea tingimata sõlmima kirjalikus või notariaalses vormis ning pole haruldane, et ühist asja kasutatakse väljakujunenud tava järgi. Näiteks on vanade kortermajade keldriboksid enamasti kaasomandis ja igaüks kasutab seda boksi, mida ta on alati kasutanud, mõtlemata, et naabril oleks sellele täpselt samasugune õigus. Ühise asja kasutamine väljakujunenud tava järgi on levinud ka juhul, kui kaasomanikud on omavahel sugulussidemetes või kaasomand on tekkinud pärimise teel. Enamasti omavahelised kokkulepped peavad, aga arvestada tuleb, et kaasomanike kokkulepped, mis ei ole kinnistusraamatusse kantud, ei ole uuele kaas-

omanikule järgimiseks kohustuslikud. Nii võib tekkida olukord, et kaasomanike vahetumisel ei aktsepteeri uued omanikud varasemaid kokkuleppeid. Sellist olukorda aitab kõige paremini vältida notariaalselt sõlmitud kokkulepe, mille alusel kantakse kinnistusraamatusse märkus. Tulenevalt eespool toodust on kaasomandis oleva vara ostmisel alati mõistlik uurida, kas vara kasutuskorra kokkulepe on sõlmitud ja kas selle kohta on tehtud märkus kinnistusraamatusse. Sellise märkuse olemasolul on kinnistustoimikuga tutvudes lihtne leida kasutuskorra aluseks olev leping ja vaadata, milliste konkreetsete ruumide ja maatüki kasutusõiguse ostja kaasomandiosa ostes saab ning otsustada, kas selline kasutuskord on vastuvõetav. Ka kinnisvara omandamiseks laenu andvad pangad peavad tavaliselt väga oluliseks, et kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe kohta on kantud märkus kinnistusraamatusse. Laenu saamisel võib saada takistuseks, kui sellist kokkulepet ei nähtu. Kui notariaalset kokkulepet pole sõlmitud ja kinnistusraamatusse märget kantud, tuleks ostjal kinnistu kaasomandit

Igal kaasomanikul on õigus oma kaasomandi mõttelist osa vabalt müüa, kuid kaasomanikel on ostueesõigus. Erand on juhud, kui müüakse teisele kaasomanikule, oma alanejatele (lapsed, lapselapsed) või ülenejatele (vanemad, vanavanemad) sugulastele või abikaasale. Ostueesõigust pole ka korteriomanditeks jagatud elamus korteriomandi müümisel. Tegemist on lepingujärgse ostueesõigusega, seega pole vaja enne müügilepingu sõlmimist teistelt kaasomanikelt müügilepingu sõlmimiseks nõusolekut küsida. Seadus kohustab müüjat ostueesõigusega isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust ning ostueesõigusega isiku nõudmisel esitama ka müügilepingu. Müüja teatamiskohustus on täidetud ka siis, kui teavitajaks on ostja. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul pärast eespool nimetatud teate saamist, seega on müügilepingust ja selle tingimustest teadasaamise ajahetk väga oluline. Ostueesõigusega isikule peab sõlmitud lepingust teatama viisil, mis võimaldaks hiljem teatamise aega ja fakti vaidluse korral tõendada. Eriti oluline on ostueesõigusega isikut kohe teavitada, kui kinnisvara hind tõuseb, sest ostueesõigusega isik saab vara omandada täpselt sama hinnaga ja samadel tingimustel, kui need olid kokku lepitud ostu-müügilepingus. Ostueesõiguse teostamiseks saab kaasomanik müüdud asja ostja käest välja nõuda. Ostja saab sel juhul muidugi tagasi ostuhinna, kuid teiste kantud kulude, näiteks riigilõivud, notaritasud, maakleritasud, hüvitamist ei saa ostja ostueesõigust teostanud isikult nõuda. Muidugi võivad vara müüv kaasomanik ja ostja ostumüügilepingus omavahel kokku leppida, kelle kanda jäävad kulud, kui kaasomanik ostueesõigust kasutab.

23


KASUTUSLUBA

TEKST MALL VENDEL, NOTARIKANDIDAAT FOTO SHUTTERSTOCK

Kasutusloata ehitise ost-müük

M

õnikord arvatakse ekslikult, et kasutusloata ehitise ostmine või müümine pole lubatud. See ei vasta tõele – müüja võib kasutusloata ehitist müüa ja ostja osta. Tõsi, müüja ei tohiks kasutusloa puudumist ostja eest varjata ning kui seda teha üritatakse, siis on notaril põhjust juhtida sellele ostja tähelepanu. Kasutusloa olemasolu saab ka ise kontrollida tasuta elektroonilisest ehitisregistrist https://www.ehr.ee/. Sageli küsib müüja kasutusloata maja või näiteks pööningualuse korteri eest turuhinnast pisut madalamat hinda. Ostja peaks enne ostma tormamist uurima, miks kasutusluba puudub ja arvestama võimalike tulevaste kulutustega, mis võivad ostetava kinnisvara turuhinnast sootuks kallimaks muuta. Vahel on eramu ehitatud ehitusprojektist mööda vaadates, mõnel juhul on pööningukorrus välja ehitatud üldse ehitusprojektita. Mõlemal juhul on tähtis teada, et tulevased kulutused ei piirdu vaid kasutusloa vormistamisega, tõenäoliselt on tarvis tellida kasutusloa saamiseks eksperdihinnanguid ja

24

teha ümberehitusi. Näiteks kui selgub, et kaminaga korter ei vasta tuleohutusnõuetele, tuleb heal juhul vahetada vaid uks tuletõkkeukse vastu, halvemal juhul tuleb kamin välja lammutada. Mõnikord on korteri pinda suurendatud pööningu või keldri arvelt, aga selgub, et see lisapind ei kuulugi üksnes korteri omanikule, vaid on endiselt maja kõigi korteriomanike omandis. Selle olukorra lahendamiseks on vaja kõigi omanike nõusolekut ja ühist käiku notari juurde.

Kasutusluba annab kindlustunde

Kui kasutusloa puudumise põhjus on välja selgitatud ja ostusoov siiski olemas, on mõistlik müügilepingus kokku leppida, kas kasutusloa taotlemine ja selle saamine jääb müüja kohustuseks või võtab ostja selle kohustuse endale. Lepingusse peaks täpselt kirja panema, kes kannab kulud, mis kaasnevad kasutusloa taotlemisega, sealhulgas vajalike ehitustöödega seotud kulutused. Kui kasutusloa taotlemine jääb ostja kohustuseks, siis oleks hea, kui lepingus on

eraldi loetelu kasutusloa saamise eelduseks olevatest dokumentidest, mis müüja peab ostjale üle andma. Kui kasutusloa taotlemine jääb müüja kohustuseks, siis on tähtis leppida kokku sanktsioonid juhuks, kui müüja seda ei tee või tähtaegselt ei tee. Selleks võib olla näiteks müüja kohustus hüvitada kahju või ostja õigus nõuda leppetrahvi. Kui otsus on tehtud ja kõik tingimused sobivad, tasub siiski arvestada, et eluruumi ostmisel ei pruugi pangad anda laenu kasutusloata ehitise tagatisel. See ei ole reegel, alati võiks oma haldurilt pangas järele uurida. Ka kindlustamisel võivad osutuda kasutusloata ehitise tingimused karmimaks. Osa inimesi elab kasutusloata ehitises aastaid, aga võiks teada, et selle eest võib kohalikult omavalitsuselt trahvi saada. Füüsilisel isikul on trahvimäär kuni 1200 eurot ja juriidilisel isikul kuni 32 000 eurot. Igal juhul annab kasutusluba kindlustunde, et valminud ehitis vastab ehitusloale ning seda on võimalik kasutada vastavalt kasutusotstarbele.


LEPINGU LUGEMINE

HELERIIN KULLA, TALLINNA NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

Kuidas pikast lepingutekstist oluline üles noppida?

K

ui notariaalne dokument koosneb juba omakorda mitmest lepingust, näiteks toimub samal ajal müük ja hüpoteegi seadmine, siis on lehekülgede arv suurem. Paraku pole inimesed enam harjunud pikki tekste lugema. Ikka soovitakse oluline kiiresti üles leida, väheolulisele aega kulutamata. Kinnistu müügilepingu näitel saab välja tuua mõned praktilised soovitused, mis aitavad dokumente kiiremini läbi töötada.

1. Notaribüroost saadetakse paar päeva enne planeeritud tehingu aega lepingu projekt. Sellega tutvumine aitab end tehingu ajal kindlamalt tunda. Inimesed teavad juba ette, millest juttu tuleb, on jõudnud üle kontrollida enda kohta käiva info ja saanud teha märkeid küsimuste kohta, mis tutvumisel tekkisid. Lepingu projektiga tutvumine annab ka infot, milles peaks enne notari juurde minekut teise poolega kokku leppima või millist infot lepingu objekti kohta uurima. Näiteks olete ostmas kinnistut, millel on müüja ehitatud elamu. Saate enne tehingut lepingu projekti, millest nähtub ehitisregistri andmete põhjal, et elamul on ainult ehitusluba, aga kasutusluba mitte. Selle info olemasolul saate kohalikust omavalitsusest uurida, kas kinnistul oleval elamul on kasutusluba või kui ei ole, siis mis selle loa saamiseks tegema peab ja kui palju see maksma läheb. Ühtlasi saate ka müüjaga kokku leppida, kas müüja peab selle loa taotlema või võtate asjaajamise enda peale. 2. Lepingu projekti esimesel lehel on tavaliselt poolte andmed. Kindlasti tuleb üle vaadata kõik enda kohta käivad andmed (aadressid, e-posti aadressid, perekonnaseis jm). Tavaliselt kajastatakse lepingus

rahvastikuregistrist nähtuvaid andmeid, mis ei pruugi olla alati õiged. Näiteks on rahvastikuregistris märgitud elukohaks eluruum, kus enam ei elata. Samuti ei pruugi olla õiged andmed perekonnaseisu kohta, eriti juhul, kui abielu või lahutus on toimunud välismaal. Kui lepingus näha olevad andmed ei vasta tegelikkusele, siis tuleb sellest kindlasti notarit informeerida ja avaldada õiged andmed. Teise poole andmetesse ei pea väga süvenema. Notari kohustus on tuvastada isikute isikusamasused ja esindajate esindusõigused. 3. Järgmine osa lepingus on tavaliselt lepingu objekt, mille kohta leping sõlmitakse. Siin tuleks vaadata, et tegemist on õige asjaga, mida müüa või osta soovite. Kui tegemist on näiteks hoonestatud kinnistu müügilepinguga, siis on lisaks kinnistusraamatu andmetele kajastatud seal ka ehitisregistri andmeid. Ka need tuleks läbi vaadata, et saaksite ülevaate, mis ehitised on müüdava maatükiga seotud ja kas kõik kinnistul olemasolevad ehitised kajastuvad ehitisregistris. 4. Edasi tulevad tavaliselt poolte kinnitused. Enda antavaid kinnitusi tuleb lugeda tähelepanelikult. Arvestama peab, et need on kinnitused ja avaldused, mis antakse teisele lepingupoolele ja kui midagi kirjutatust ei vasta sellele, mida kinnitada saab, siis tuleb sellest notarit teavitada. Kui teisele poolele on avaldatud lepingu objekti kohta veel midagi olulist, mis projektis ei kajastu, tuleks sellest teavitada notarit, et see lisataks lepingusse. Teise poole kinnitustesse ei pea nii põhjalikult süvenema kui enda omadesse, kuid võiks jälgida, et teine pool on andnud kõik olulised kinnitused. 5. Pärast eespool nimetatud osasid tuleb tavaliselt lepingu sisu. Meie näide on

Notari juurde lepingut sõlmima minnes tuleb arvestada, et läbi tuleb lugeda vähemalt viis kuni seitse lehekülge teksti. See on minimaalne lepingu pikkus. kinnistu müügileping. Kinnistu müügilepingus on oluline vaadata hinda ja seda, kuidas tasutakse. Müüjana tuleks üle vaadata, et hind ja kontonumber (või numbrid), kuhu ostuhind kantakse, oleksid õiged. Ostjal tuleks vaadata, et hind oleks õige. Samuti on oluline veenduda, et hinna tasumise tähtaeg ja tingimused on kirjas nii, nagu pooled kokku leppisid. Edasi tulevad kokkulepped seoses asja valduse üleandmisega. Ka need punktid tuleks hoolikalt läbi lugeda ja veenduda, et need vastavad poolte vahel eelnevalt läbiräägitule. Kui see nii pole, siis tuleb teavitada notarit, kes saab asjakohased muudatused lepingusse teha. Ka asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punkt tasuks tähelepanelikult läbi lugeda. 6. Lepingu lõpuosas on tavaliselt veel üks üsna pikk punkt, kus on ära toodud notari selgitused. Selles ei ole kirjas enam lepingu poolte kokkuleppeid ega avaldusi, küll on kirjas kõik see, mida notar peab vajalikuks seda tehingut tehes pooltele selgitada. Selles punktis leiduvatest seadusesätetest räägib notar ka tehingu tegemise käigus kohapeal. 7. Lepingu päris viimastes punktides on toodud veel poolte kokkulepe selle kohta, kuidas tasutakse sõlmitava lepingu kulud. Ka see tuleks üle vaadata ja anda teada, kui kokkulepped erinevad sellest, mis projektis kirjas. Päris lepingu lõpus on välja toodud ka tehingu tõestamise eest notarile makstav tasu ja riigilõiv. Kui leping on eespool kirjeldatust lähtuvalt läbi vaadatud, siis on notari juures tehingut sõlmides notari juttu lihtsam jälgida. Oma isikuandmete kontrollimise asemel saab süvenenult kuulata notari selgitusi ja vajadusel esitada küsimusi, et lepingu sõlmimisel toimuv oleks lõpuni selgelt arusaadav.

25


TASUB TEADA!

Uus seadus Mis muutub ühistuta korterelamus? TEKST PRIIDU PÄRNA, TALLINNA NOTAR FOTO SHUTTERSTOCK

1. jaanuaril 2018 jõustub uus korteriomandi- ja korteriühistuseadus, millega luuakse kõikidesse kortermajadesse korteriühistud, et parandada elamute haldamist ning kehtestada ühesugused valitsemisreeglid kõikidele elamutele. Uus seadus rakendub kõikides majades, kus on moodustatud korteriomandid, mis koosnevad reaalosast (eluvõi mitteeluruum) ja sellega seotud kinnisasja kaasomandiosast. Ühistu tekib ka siis, kui kinnisasjal on ainult kaks korteriomandit või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Ühistu nõue ei kehti kinnisasjade suhtes, mis on kaasomandis mõtteliste osadena (näiteks igal omanikul on 1/4); ridaelamutes, kus iga elamuosa alla on moodustatud oma krunt; ja majades, mille omanik on hooneühistu. Neid, kelle majas on toimiv korteriühistu olemas, uus seadus ei mõjuta, sest senine ühistu jätkab tegevust. Küll aga tasub uue seaduse valguses vaadata üle kehtiv põhikiri, sest kui mõni olemasoleva põhikirja säte on uue seadusega vastuolus, siis kehtib selle puhul seaduses sätestatu. Kui korteriühistut ei ole, siis ühistu asutamine enne uue aasta algust ei ole kohustuslik. Kui on siiski soov seda teha, peab korteriomanike enamik võtma vastu ühistu asutamise otsuse, kinnitama põhikirja, valima juhatuse ja kandma korteriühistu registrisse. Kui ühistut ei ole sel aastal asutatud, siis 1. jaanuaril 2018 loob riik selle ise. Korteriühistu kantakse automaatselt registrisse ja ühistu nimeks saab

26

TASUB TEADA! •

Kui majas on kuni 10 korteriomandit või kuuluvad kõik korteromandid ühele isikule, siis ei pea juhatust valima ega registrit teavitama – korteriomanikud esindavad ühistut sel juhul ühiselt või mõnele omanikule antud volikirja alusel. Soovitatav on siiski ka väikestes majades juhatus valida ja registrisse kanda. Kuni 10 korteriomandiga elamu ühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ega pea esitama majandusaasta aruannet. Mitme kinnisasja majandamiseks enam ühte korteriühistut asutada ei saa. Olemasolevad mitme kinnisasja korteriühistud jagunevad mitmeks ühistuks, kui 31. detsembriks 2017 ei võetud üldkoosolekul vastu teistsugust otsust. Kõiki korteriühistu dokumente või teateid saab korteriühistute registrile esitada ettevõtjaportaali või notari kaudu. Registrikande eest tasutakse riigilõiv.

kinnisasja aadress täiendiga KÜ. Kõik omanike ühise valitsemisega seotud õigused ja kohustused lähevad üle ühistule. Sellisel ühistul ei ole esialgu põhikirja ja maja valitsemine toimub otse seadusesätete alusel. Kui maja haldamiseks oli korteriomanike üldkoosolekul enne 1. jaanuari 2018 nimetatud valitseja (kinnisvarahaldusettevõte, iseseisev majahaldur või keegi omanikest), siis alates uue seaduse jõustumisest on ta automaatselt juhatuse ülesannetes. 30. juuniks 2018 tuleb registrile esitada andmed tekkinud ühistu juhatuse kohta (senise valitseja või uue valitud juhatuse andmed). Juriidiline isik (haldusettevõte) võib ka tulevikus üldkoosoleku otsusel olla juhatust asendav organ (valitseja).


NOTARID

EESTI NOTARID Notari teenus on kättesaadav kõigis maakondades ja seda ka olukorras, kus muu õigusabi on koondunud enamasti suurematesse linnadesse. Notarid töötavad 21 linnas, sealhulgas mitmes väikelinnas. ELVA

KURESSAARE

PÄRNU

Edgar Grünberg Kesk 32, 61507. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Marika Leis Tallinna 16, 93819. Tel: 452 4765, marika.leis@notar.ee

Anne Kaldvee Uus 1, 80010. Tel: 444 1430, anne.kaldvee@notar.ee

Andres Ott Kesk 32, 61507. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Gerda Pitk Raekoja 2-2, 93814. Tel: 453 3170, kuressaare@notar.ee

Kristi Kivimägi Ringi 1, 80010. Tel: 447 7960, info@parnunotar.ee

Kairi Aarik Kesk 32, 61507. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Andrus Ruul Kesk 32, 61507. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

KEILA

Lee Mõttus Keskväljak 11, 76608. Tel: 655 5680, keilanotar@gmail.com Priidu Pärna Keskväljak 11, 76608. Tel: 655 5680, keilanotar@gmail.com

HAAPSALU

Marika Kiiver Posti 41a, 90507. Tel: 473 3503, marika.kiiver@notar.ee Eha Naudi Posti 26, 90504. Tel: 473 4466, eha.naudi@notar.ee

JÕGEVA

Kaja Tenisson Suur 18a, 48306. Tel: 776 0100, kaja.tenisson@notar.ee

JÕHVI

Tiit Juse Keskväljak 1a, 41531. Tel: 339 5470, tiit.juse@notar.ee Kristel Jänese Keskväljak 4, 41531. Tel: 453 3970, info@notarest.ee Andrei Lõssenko Rakvere 5a, 41531. Tel: 335 6210, johvinotar@hot.ee Ülle Mesi Keskväljak 7, 41531. Tel: 337 2060, ylle.mesi@notar.ee

Anne Heinsaar Lossi 4a, 93819. Tel: 453 3027, anne.heinsaar@notar.ee

KÄRDLA

Maira Kattel Põllu 17, 92414. Tel: 469 1144, maira.kattel@notar.ee

NARVA

Oksana Bauer-Karle A. Puškini 19, 20309. Tel: 357 5150, oksana.bauer@notar.ee Tatjana Boitsova A. Puškini 17-13, 20309. Tel: 356 0180, tatjana.boitsova@notar.ee Sergei Nikonov P. Kerese 4, 20304. Tel: 688 1390, sergei.nikonov@notar.ee

OTEPÄÄ

Katri Kutsar Lipuväljak 13, 67405. Tel: 767 9025, info@valganotar.ee

PAIDE

Anu Nool Tallinna 18, 72711. Tel: 385 2052, anu.nool@notar.ee Ene Nuka Tallinna 18, 72711. Tel: 385 0727, ene.nuka@notar.ee

PÕLVA

Ere Kürsa Kesk 6, 63308. Tel: 799 8065, ere.kyrsa@notar.ee

Marje Jürioja Ringi 1, 80010. Tel: 447 7960, info@parnunotar.ee

Kaia Krüger Ringi 1, 80010. Tel: 447 7960, info@parnunotar.ee Irina Luih Rüütli 40a, 80010. Tel: 449 0800, notar@notar.ee Anu Raid Aida 5, 80010. Tel: 449 9030, parnunotar@notar.ee

RAKVERE

Irma Rahnu Lai 14, 44308. Tel: 324 0580, rahnunotaribyroo@gmail.com Marika Saaver Turu plats 3, 44310. Tel: 327 0666, marika.saaver@notar.ee Toomas Saaver Laada 37, 44310. Tel: 324 1377, toomas.saaver@notar.ee

RAPLA

Raul Joamets Tallinna mnt 12, 79513. Tel: 489 4071, notburoo@notar.ee Kille Piibur Jõe 16a, 79513. Tel: 489 2700, piibur.notar@gmail.com

RÄPINA

Kaire Salomon Kastani 32, 64506. Tel: 796 2666, kaire.salomon@notar.ee

SILLAMÄE

Irina Kritsuk Kesk 22, 40231. Tel: 392 4466, irina.kritsuk@notar.ee

27


NOTARID

VALGA

Katri Kutsar Vabaduse 26, 68204. Tel: 767 9025, info@valganotar.ee

VILJANDI

Vivian Agu C. R. Jakobsoni 6, 71013. Tel: 433 3417, vivian.agu@notar.ee Rita Dimitrijev Tartu 3, 71004. Tel: 435 1380, info@viljandinotar.ee Kersti Kulla Tartu 8a, 71020. Tel: 435 0561, info@notarkulla.ee Virgi Ojap Kauba 8, 71020. Tel: 433 4078, virgi.ojap@notar.ee

VÕRU

Inga Anipai Lembitu 2a, 65608. Tel: 782 8185, info@vorunotar.ee Triin Tein Lembitu 2a, 65608. Tel: 782 8185, info@vorunotar.ee

Rainis Int Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 699 6300, info@notarnet.ee

Tarvo Puri Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 699 6300, info@notarnet.ee

Kaata Kartau Rävala pst 5, 10143. Tel: 699 0960, info@notarmail.com

Priidu Pärna Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 605 2100, info@notarmail.ee

Kairi Aarik Turu 2, 51014. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Robert Kimmel Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 626 0410, mail@nb.pri.ee

Erki Põdra Tornimäe 5, 10145. Tel: 616 4440, info@notarid.net

Edgar Grünberg Turu 2, 51014. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Annika Kuimet Tartu mnt 2, 10145. Tel: 666 4351, info@notarius.ee

Ülle-Riin Raja Narva mnt 5, 10117. Tel: 664 0490, info@foorumnotar.ee

Aune Harujõe Ülikooli 2a, 51003. Tel: 734 0023, aune.harujoe@notar.ee

Heleriin Kulla Lauteri 5, 10114. Tel: 666 2429, info@citynotar.ee

Marika Rei Tatari 8 / Sakala 22, 10141. Tel: 665 4110, notarid@notarid.neti.ee

Anne Kuill Ülikooli 6, 51003. Tel: 744 1867 anne.kuill@notar.ee

Kirsty Laidvee J. Poska 51a, 10150. Tel: 640 6064, info@notarlaidvee.ee

Evelyn Roots Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 626 0410, mail@nb.pri.ee

Andres Ott Turu 2, 51014. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Liivi Laos Rävala pst 6, 10143. Tel: 668 1878, notar@tlnotar.com

Sirje Rõõm Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 613 0320, info@tallinnanotarid.ee

Anne Priks-Toom Kalevi 9, 51010. Tel: 740 0325, anne.priks-toom@notar.ee

Triin Lekk Rävala pst 6, 10143. Tel: 668 1878, notar@tlnotar.com

Anne Saaber Tartu mnt 13, 10145. Tel: 666 2010, info@saaber.net

Kersti Pruunsild Ülikooli 4-5, 51003. Tel: 742 7489, kersti.pruunsild@notar.ee

Lia Martens Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 613 0320, info@tallinnanotarid.ee

Merle Saar-Johanson Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 699 6300, info@notarnet.ee

Andrus Ruul Turu 2, 51014. Tel: 731 2230, info@tartunotar.ee

Aivar Mesikäpp Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 699 6300, info@notarnet.ee

Gunnar Savisaar Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 699 6300, info@notarnet.ee

Tiina Tomberg Kaluri 2, 51004. Tel: 731 1991, tomberg@notar.ee

Heli Mõttus Estonia pst 15, 10141. Tel: 610 3930, heli.mottus@notar.ee

Tiit Sepp Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 699 6300, info@notarnet.ee

Paavo Uibopuu Ülikooli 2, 51003. Tel: 743 0348, info@notary.ee

Lee Mõttus Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 605 2100, info@notarmail.ee

Triin Sild Tartu mnt 13, 10145. Tel: 666 2424, info@notarsild.ee

Sirje Orman Kentmanni 18, 10116. Tel: 646 7055, sirje.orman@notar.ee

Alla Ševtšuk Tornimäe 5, 10145. Tel: 616 4480, kontakt@tallinnanotar.ee

Liia Aigro Rotermanni 8, 10111. Tel: 664 5277, info@notarid.ee

Maive Ottas Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 661 2408, notar@ravala.not.ee

Ragne Tehver Tatari 8 / Sakala 22, 10141. Tel: 665 4110, notarid@notarid.neti.ee

Ants Ainson Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 661 2408, notar@ravala.not.ee

Evi Paberit F. R. Kreutzwaldi 24, 10147. Tel: 648 4841, evi.paberit@gmail.com

Tea Türnpuu Rävala pst 6, 10143. Tel: 668 1878, notar@tlnotar.com

Anneli Alekand Rotermanni 8, 10111. Tel: 664 5277, info@notarid.ee

Kadri Pappel Tartu mnt 2, 10145. Tel: 666 4351, info@notarius.ee

Egle Uri Rävala pst 6, 10143. Tel: 668 1878, notar@tlnotar.com

Kätlin Aun-Janisk Tornimäe 5, 10145. Tel: 616 4440, info@notarid.net

Mari-Liis Parmas Tartu mnt 2, 10145. Tel: 666 4351, info@notarius.ee

Liina Vaidla Narva mnt 5, 10117. Tel: 664 0490, info@foorumnotar.ee

Reeli Eelmets Tornimäe 5, 10145. Tel: 616 4480, kontakt@tallinnanotar.ee

Maarika Pihlak Tartu mnt 25, 10117. Tel: 664 0080, info@notar.ee

Sirje Velsberg Rävala pst 2 / Kivisilla 8, 10145. Tel: 661 2408, notar@ravala.not.ee

Jaan Hargi Roosikrantsi 2, 10119. Tel: 631 4954, jaan.hargi@notar.ee

Piret Press Rotermanni 8, 10111. Tel: 664 5277, info@notarid.ee

Margus Veskimäe Rävala pst 3 / Kuke 2, 10143. Tel: 626 0410, mail@nb.pri.ee

TARTU

TALLINN

28

NotarBene sügis talv 2017  

NotarBene sügis talv 2017

NotarBene sügis talv 2017  

NotarBene sügis talv 2017

Advertisement