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Aktuelles

25. Jahrgang, Nummer 06 November/Dezember 2018

Zukunftsforum: Ideen für die Innenstadt von morgen Umfrage zur Lärmbelästigung: Mitmachen erwünscht Wohnraumtemperatur: Gerichte setzen strenge Maßstäbe

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Aktuelles

Inhalt

Vorwort

Nachrichten aus Bochum Stadt informiert über die Planung des Radschnellweges 4 Zukunftsforum: Ideen für die Innenstadt von morgen 5 Umfrage zur Lärmbelästigung: Mitmachen erwünscht 6

Aktuelle Informationen In vier Schritten zum gesunden Wohnklima 10 Heizöltanks professionell reinigen lassen 16 WEG muss der Errichtung eines Carports nicht zustimmen 20 Strenge Maßstäbe bei Wohntemperaturen und Heizanlagen 24 Grundsteuer: Höhere Wohnkosten drohen in ganz NRW 29

Impressum Herausgeber: HAUS + GRUNDEIGENTÜMER BOCHUM GmbH Viktoriastr. 63 • 44787 Bochum Ruf: (0234) 96127-0 • Fax: (0234) 9612744 www.hausundbochum.de • eMail info@hausundbochum.de Chefredakteur: Rechtsanwalt Erwin Köhler Verlag: Medienbüro Franken • Hauptstr. 146 • 44892 Bochum Ruf: (0234) 920020 • eMail ef@medienm8.de CvD, Gestaltung & Anzeigen: Eberhard Franken (beim Verlag) Druck: Zimmermann Druck + Verlag GmbH Widukindplatz 2 • 58802 Balve ZUHAUSE ist das informative Magazin für Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer. Das Magazin erscheint im 25. Jahrgang und wird zweimonatlich herausgegeben. Der Verkaufspreis beträgt 4 Euro. Der Bezugs­preis ist im Mit­glieds­beitrag der angeschlossenen Vereine enthalten. Ein Jahres­abonnement inkl. Porto kostet 27 Euro. Bei Nichtbelieferung ohne Ver­schul­den des Verlages besteht kein Anspruch auf Entschädigung.

Liebe Vereinsmitglieder, vielen von Ihnen, die schon lange bei uns Mitglied sind und die wir über die Jahre bei der Bewältigung ihrer Probleme unterstützen durften, kennen noch unsere frühere Vereinszeitschrift, den „Westdeutschen Türmer“. Dieser wurde damals nicht von uns, sondern vom Haus & Grund Landesverband Ruhr in Essen herausgegeben. Er erschien stets in einem etwas altväterlichen Gewand und auf Gestaltung und Inhalt konnte kaum Einfluss genommen werden. Selbst die Veröffentlichung unseres Mietspiegels konnte nicht vollzogen werden. Kurzum: Unsere Anliegen fanden nicht die Berücksichtigung, die wir uns für unsere Mitglieder gewünscht hätten. Aufgrund dessen fanden Vorstand und Geschäftsführung vor 25 Jahren: Die Zeit war reif für eine eigene Vereinszeitschrift, mit der unsere Mitglieder unmittelbarer erreicht und informiert werden können.

So kam es mit tatkräftiger Unterstützung Für unverlangt eingesandte Manuskripte übernehmen weder Herausgedes Medienbüros Franken zur ersten Ausber noch Verlag eine Haftung. Namentlich ge­kenn­zeichnete Beiträge gabe von „ZUHAUSE in Bochum“. Hiermit geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Nachdruck – auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmigung des Verlages. war es endlich 15:31 möglich, auch AZ_Wappen-Immobilien_Wappen_Immobilien.qxd 01.03.12 Seite 1 über unsere Titelbild: Weihnachtsmarkt - Bochum Marketing - Ingo Otto

Bochumer Verhältnisse, das Bochumer Ortsrecht, die Rechtsprechung unserer Gerichte zu informieren und Themen aufzugreifen, die für unsere Mitglieder von Interesse sind. Die Rückmeldungen unserer Mitglieder waren und sind dann auch bis jetzt durchweg positiver Natur. Wir freuen uns Ihnen heute die einhundertfünfzigste Ausgabe unserer Mitgliederzeitschrift überreichen zu dürfen und werden auch die folgenden informativ gestalten, um unsere Mitglieder durch den „Dschungel“ der Rechtsprechung und Gesetzgebung zu leiten. Ihr Uwe Haumann

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Planung des Radschnellweges Ruhr RS 1

Bochumer Projektteam für den RS1 - Foto: Stadt Bochum Der Radschnellweg Ruhr RS 1 wird das Rückgrat für das regionale Radverkehrsnetz im Ruhrgebiet und damit zentraler Baustein für eine zukunftsorientierte und umwelt- sowie klimafreundliche Mobilitätsstrategie im Ruhrgebiet. Bochum plant zurzeit unter anderem im Auftrag des Landesbetriebes Straßenbau NRW den

Streckenabschnitt im Westen der Stadt von der Stadtgrenze Gelsenkirchen – in der Nähe der Parkstraße - bis zur Gahlenschen Straße. Dieser Teil ist rund vier Kilometer lang. Der RS 1 verläuft dort zum großen Teil über die stillgelegte Trasse der ehemaligen Rheinischen Bahn. Bei der Planung wurden im Vorfeld u.a. Umweltaspekte

sowie Altlasten, Kampfmittel und bergbauliche Gegebenheiten untersucht. Die jetzige Phase befasst sich mit der Trassierung sowie den Zu- und Abfahrten zum Bochumer Radwege- und Straßennetz. Der Radschnellweg wird auf einer Länge von etwa 101 Kilometern die Städte Duisburg, Mülheim, Essen, Gelsenkirchen, Bochum, Dortmund, Unna, Kamen, Bergkamen und Hamm miteinander verbinden. Aufgrund seines Verlaufs durch die Metropole Ruhr hat der RS 1 das Potenzial, neben dem Freizeitverkehr einen Großteil der alltäglich zurückzulegenden Wege aufzunehmen und stellt somit eine Alternative zum Kraftfahrzeug-Verkehr dar. Durch die Novellierung des Straßen- und Wegegesetzes NRW sind Radschnellverbindungen nun Landesstraßen gleichgestellt.

Werte Mitglieder des Vereins, des Vorstandes, der Geschäftsführung, Herr Haumann hat es eingangs in der Kolumne bereits thematisiert: „Zuhause in Bochum“ erscheint heute in der 150. Ausgabe. 150 Ausgaben bedeuten in diesem Fall auch 25 Jahre enger Zusammenarbeit zwischen Verein und Verlag. Schön, dass dies trotz unserer schnelllebigen und sich stark verändernden Zeit überhaupt noch möglich ist. Wir möchten dieses tolle Doppeljubiläum zum Anlass nehmen, uns an dieser Stelle für das entgegengebrachte Vertrauen und die immer sehr angenehme Zusammenarbeit einmal mehr zu bedanken. Wir werden das Magazin mit Freude und Interesse auch gerne weiterhin verlegen. Ihr Team vom Medienbüro Franken

Schuldneratlas 2018 belegt stärksten Schuldenanstieg im Ruhrgebiet:

Steigende Mieten in Großstädten führen zum Armutsrisiko Die Wirtschaftsauskunftei Creditreform hat den Schuldneratlas 2018 vorgelegt. Aus ihm geht hervor, dass trotz sinkender Arbeitslosigkeit und guter Konjunktur die Zahl der überschuldeten Bürger weiterhin zunimmt. Vor allem im Ruhrgebiet. Im Bundesdurchschnitt kann jeder Zehnte seine Rechnungen nicht mehr begleichen, in NRW liegt die Quote bei 11,69 Prozent. Bochum hat eine Schuld-

nerquote von 12,6 %, in der Nachbarstadt Herne sieht es mit 18,06 % noch weit finsterer aus. Auch Gelsenkirchen hat mit 17,88 % einen äußerst hohen Schuldnerstand und auch die Städte Essen, Dortmund u.a. liegen noch weit über Bochum. In NRW stieg die Zahl der Schuldner um gut 10.000 im Vergleich zu 2017 auf 1,74 Millionen. Bundesweit sind es 6,9 Millionen Bürger, die „Zahlungs-

störungen“ aufweisen. Als Grund sieht Creditreform vor allem in den Ballungsräumen die rasant steigenden Mieten und auch Immobilienpreise. Im Schuldneratlas 2018 heißt es dazu: Wohnen ist in deutschen Großstädten in vielen Fällen zum Armutsrisiko, in jedem Fall zum Überschuldungsrisiko geworden. Entgegen der steigenden Mieten würde die Kaufkraft nur langsam zulegen. Ältere Men-

Bochum: 2017 entstanden 507 neue Wohnungen In Bochum wurden im vergangenen Jahr 507 neue Wohnungen gebaut - davon 272 in Mehrfamilienhäusern und 172 im klassischen EigenheimSegment. Der Rest entstand in Gewerbebauten oder durch Umnutzung vorhandener Gebäude. Mit 1,4 neuen Wohnungen pro 1.000 Einwohnern liegt die Bauintensität in Bochum leicht unter dem Durchschnitt der Ruhrgebiets-Region, meldet die LBS. Der Wert beträgt hier 1,7 Wohnungen pro 1.000

Einwohner. Spitzenreiter der Region ist Breckerfeld mit einer Bauintensität von 4,8. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist stets eine Momentaufnahme. "Sie kann von Jahr zu Jahr stark schwanken, weil nicht regelmäßig größere Baugebiete oder Bauprojekte auf den Markt kommen", erklärt LBS-Gebietsleiter Volker Große-Herzbruch vom Kundencenter in Bochum die amtlichen Statistiken von IT.NRW. Er hat deshalb auch den Durch-

schnittswert der vergangenen 10 Jahre ausgerechnet, der bei jährlich 348 neuen Wohnungen liegt. Die derzeit überdurchschnittliche Bautätigkeit entlastet damit perspektivisch den Wohnungsmarkt. "In den Städten ist der Neubau durch den Baulandmangel besonders schwierig – dennoch dürfen wir in unseren Anstrengungen nicht nachlassen“, fordert Große-Herzbruch. Nur so könne das Wohnen auf Dauer für alle bezahlbar bleiben. LBS

schen sind auch nach wie vor betroffen. Bundesweit nahm die Zahl der über 70jährigen um 35 % auf 263.000 zu. Auch bei den Frauen schnappt die Schuldenfalle immer mehr zu, während bei den Männern ein leichter Rückgang zu verzeichnen ist. Positiv bewertet Creditreform die Situation der jungen Erwachsenen. Hier ist ein Rückgang der Schuldner zu verzeichnen. cr

Neuer Mietspiegel kann noch nicht veröffentlich werden Hinsichtlich der Laufzeit des neuen Mietspiegels gibt es unter den Teilnehmern des Arbeitskreises unterschiedliche Meinungen. Aus diesem Grund liegt der Mietspiegel noch nicht zur Veröffentlichung vor. Wir hoffen, unseren Mitgliedern den aktuellen Mietspiegel dann in der nächsten Ausgabe vorstellen zu können. 6/2018


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Aktuelles Bochum

Zukunftsforum: Gäste entwickeln Ideen für die Innenstadt von morgen Wie sieht sie aus – die Innenstadt von morgen? Diese Frage stand im Mittelpunkt des gut besuchten Zukunftsforums am 6. November. In der Rotunde diskutierten Bürger/innen, Einzelhändler/innen mit Stadtplaner/innen, welche Stärken Bochum hat, um auch in Zeiten des Internet-Handels als Einkaufsstadt und Wohnort zu bestehen. Ideen, wie sich die Chancen der City gezielt fördern lassen, sammelt das Amt für Stadtplanung und Wohnen online unter www.bo-wird-bäm. de und in Boxen im Bürgerbüro des Historischen Rathauses sowie im Foyer des Technischen Rathauses noch bis zum 4.1.2019. Aus den Vorschlägen soll ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) für die Innenstadt entstehen; es soll die Leitlinie für das städtische Handeln bilden, um das so genannte Gleisdreieck vom Bermuda3eck bis zum neuen Justizzentrum und zum Kortländer weiterzuentwickeln. Die Notwendigkeit dazu sei durch die Digitalisierung des Alltags entstanden. „Wir können Städte nicht mehr ohne diese denken“, begründete Stadtbaurat Dr. Markus Bradtke das Zukunftsforum und ISEK für die Bochumer Innenstadt. „Eine Fußgängerzone, vorne und hinten je ein Einkaufszentrum reicht schon heute nicht mehr. Wir brauchen eine andere Art der Nutzungsmischung.“ Die „Bochum 2030 Vision Innenstadt“ aus 2017 zeigt dazu mehrere Perspektiven auf. Stärker als bisher soll die Innenstadt dazu unter anderem gefragte Wohnviertel bieten: „neue Heimaten“ – in ruhigen Hinterhöfen, mit einladenden Oasen. In Bochum ist das über Geschäften und Kneipen heute schon so. „Andere Innenstädte sind nach Ladenschluss tot“, erklärte Ralf Meyer, Geschäftsführer der Wirtschaftsentwicklung Bochum. „Das ist bei uns anders.“ Gleichzeitig soll die City für kreative Köpfe zu einem Standort für „urbane Produktion“ werden. Kluge Ideen aus innova6/2018

tiven Start-up-Unternehmen sowie kleine Stückzahlen aus Designarbeit und Handwerkskunst können dazu zählen. Das alles mit einer zunehmend vernetzten lokalen Infrastruktur, die mit ihren digitalen ServiceAngeboten das analoge Erleben der Bochumer Innenstadt zukunftsfähig macht. An sechs Themeninseln griffen die Teilnehmer diese Vision von der Bochumer Innenstadt auf und brachen sie mit konkreten Vorschlägen auf eine Handlungsebene herunter. Mehr Grün lautete eine vielfach geäußerte Forderung. Für die Umsetzung wünschten sich die Gäste des Zukunftsforums u.a. bepflanzte Dächer, einen „richtigen Biergarten“, grüne Rückzugsecken durch Urban Gardening und mehr attraktive Treffpunkte. Als gelungenes Beispiel lobten die Diskussionsgruppen gleich an mehreren Themeninsel den kürzlich angelegten Tana-SchanzaraPlatz. Dem stellten sie den Imbuschplatz gegenüber, der am Nordring heute als Parkplatz, aber nicht als Aufenthaltsund Begegnungsort für das Quartier dient. Das solle sich ändern, war ein wiederholter Wunsch. Als anderes belebendes Element schlugen die Teilnehmerinnen und Teilnehmer mehr Wasser in der Stadt vor – ob als Brunnen oder als Wasserlauf wie am Kuhhirten. Letzteren zu verlängern, war ein erneuter Vorschlag, verbunden mit „Altstadtflair für das Gerber-Viertel“. Auf viel positives Echo stieß – mit Blick auf eine neue Mixtur aus Arbeiten und Wohnen in der Innenstadt – die „KoFabrik“, die seit Oktober in der ehemaligen Bochumer Eisenhütte an der Stühmeyerstraße entsteht. Für das gemeinnützige Nachbarschaftsprojekt, das das Viertel am Kortländer zugleich sozial, städtebaulich wie auch investiv aufwerten möchte, hat die Stadt das denkmalgeschützte Gebäude der Bonner Montag Stiftung Urbane Räume in Erbpacht übereignet. „Mehr davon“ lautete das Credo des Abends.

Foto: Stadt Bochum Skepsis gab es bei den „Neuen Heimaten“, die die Innenstadt der Zukunft bieten soll. Der Verkehrslärm stehe dem an vielen Stellen heute noch entgegen. Für eine klimafreundlichere Mobilität regten Gäste u.a. ein Logistik-Konzept des örtlichen Handels an, das „analog“ gekaufte Waren nach Hause liefert und den Verzicht auf das eigene Auto beim Einkauf ermöglicht. Ein LastenfahrradLeihsystem für Bochum anzubieten, lautete ein anderer, ergänzender Vorschlag. Das Radnetz weiter zu auszubauen, war ein Schwerpunkt. Der große Zustrom beim Zukunftsforum von ca. 200 Personen und die engagierten

Diskussionen bestätigten die Stadtplaner/innen in ihrem Ansatz, für das Integrierte Stadtentwicklungskonzept für die Innenstadt auch auf die Expertise der Bürger/innen zu setzen. Zwei Büros begleiten im Auftrag der Stadt diesen Beteiligungsprozess in den nächsten Monaten. Sie werden dazu auch an Ständen informieren und zu Quartiersspaziergängen einladen; Termine folgen über www.bo-wird-bäm.de . Im Herbst 2019 soll das ISEK politisch beraten und beschlossen sein, um Fördermittel beim Land für die Umsetzung beantragen und – bei einem positiven Bescheid – ab Ende 2020 abrufen zu können.

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Schnelles Laden am Ruhr Park – Stadtwerke und Center nehmen Ladesäulen in Betrieb Am Ruhr Park stehen jetzt zwei neue Schnellladestationen für Elektrofahrzeuge: Centermanager Nils Lange und StadtwerkeGeschäftsführer Frank Thiel nahmen die Säulen offiziell in Betrieb. Die DC-Schnellladestationen verfügen über eine Leistung von 50 Kilowatt (kW) je Ladepunkt, so dass Ladevorgänge bis zu 20-mal schneller erfolgen als über eine herkömmliche Haushaltssteckdose. Die Errichtung wurde vom Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur gefördert. „Moderne Ladeinfrastruktur ist ein wichtiger Standortfaktor. Wir freuen uns daher sehr, dass unsere Gäste am Ruhr Park neben momentan sieben Normalladesäulen jetzt auch zwei moderne Schnellladesäulen nutzen können“, erklärt Nils Lange. RuhrPark-Besucher finden die neuen Schnellladestationen auf dem FreiflächenParkplatz in direkter Nähe des östlichen Haupteingangs. „Die Parkflächen sind in hellem Grün gekennzeichnet und Besuchern mit Elektromobilen vorbehalten“, beschreibt Nils

Foto: Stadtwerke Bochum Ruhr Park-Centermanager Nils Lange und Stadtwerke-Geschäftsführer Frank Thiel weihen die neuen Schnellladesäulen ein Lange. Ein weiterer Vorteil: „Das Laden ist - wie auch an den anderen Ladesäulen des Ruhr Park – für unsere Besucher kostenlos, sodass unsere Gäste weder für das Parken noch das Laden eine Gebühr entrichten müssen.“ „Die Stadtwerke Bochum sind Ansprechpartner Nummer eins, wenn es um leistungsfähige Ladeinfrastruktur geht. Wir bauen das öffentliche Ladenetz weiter aus und bieten unseren Privat- und Gewerbekunden

Ladesäulen sowohl im Pachtmodell als auch zum Kauf an“, erklärt Frank Thiel, Geschäftsführer der Stadtwerke Bochum. „Mit dem konsequenten Ausbau unserer Ladeinfrastruktur tragen wir als Bochumer Energieversorger zum Gelingen der sogenannten Verkehrswende bei. Hier spielen Schnellladesäulen eine wichtige Rolle.“ Die Säulen werden mit Ökostrom aus Wasserkraft betrieben und sind 24 Stunden in Betrieb. Die Authentifizierung

erfolgt via QR-Code, über die Stadtwerke-Ladekarte „Stadtwerkedrive“ oder über alle gängigen Ladekarten bzw. Apps. Die Kosten für den Ladevorgang werden vom Ruhr Park getragen. Die Ladesäulen am Ruhr Park sind zwei von insgesamt sieben Schnellladesäulen sowie 26 neuen Normalladesäulen mit jeweils 22 kW, die der Bochumer Energieversorger mit der Förderung des Bundesministeriums für Verkehr und digitale Infrastruktur zurzeit im Stadtgebiet errichtet. Das Ladesäulen-Netz der Stadtwerke wächst bis Ende des Jahres auf 184 Ladepunkte im Stadtgebiet, davon 84 öffentlich und 100 im Kundenauftrag. Neben den zwei neuen Schnellladesäulen im Ruhr Park werden weitere 50-kWLadestationen an den Standorten Parkplatz Kemnader See, Marktplatz Riemke, Bruchspitze, Küppersstraße und Marktplatz Weitmar installiert. Weitere Informationen zum Thema gibt es unter www. stadtwerke-bochum.de/stadtwerkedrive.

Mitmachen erwünscht: Umfrage zur Lärmbelästigung in Bochum läuft noch bis zum 9. Dezember 2018 Die Stadt Bochum ist gesetzlich verpflichtet alle drei Jahre den „Lärmaktionsplan“ zu aktualisieren. Dabei sind die Bürger gefragt. Wo sind besonders laute oder auch, um diese zu schützen, besonders leise Orte? Was hat sich seit dem letzten Lärmaktionsplan 2015 verbessert? Um diese Fragen zu beantworten führt die Stadt gemeinsam mit der Hochschule für Gesundheit (hsg) eine Öffentlichkeitsbeteiligung durch. Seit dem 5.11. bis zum 9.12.18 können alle Interessierten online, mündlich oder schriftlich Angaben zu „Lärm- und Ruheorten“ in ihrer Umgebung machen. Interessierte können schnell und einfach mitwirken. Sie können Lärmbelastungen beschreiben und in einer Karte verorten.

Die Ergebnisse der Öffentlichkeitsbeteiligung werden im Frühjahr 2019 bei InfoVeranstaltungen in den einzelnen Bezirken vorgestellt und diskutiert. Danach werden sie im Lärmaktionsplan der Stadt festgehalten. Dort sind dann Maßnahmen beschrieben, mit denen der Lärm in Schwerpunkten gemindert werden soll. Erstmals aufgestellt wurde dieser Plan im Oktober 2015. Hier wurden Maßnahmen wie Geschwindigkeitsreduzierungen, lärmmindernder Asphalt oder die Veränderung von Straßenquerschnitten festgelegt und zu einem großen Teil bereits umgesetzt. Auch das „Lärmschutzfensterprogramm“ der Stadt Bochum mit einem Finanzvolumen von einer Million Euro ist ein Ergebnis dieser

Lärmaktionsplanung. Langfristig kommt die Lärmreduzierung den Bochumern zu Gute, denn Lärm kann zu HerzKreislauferkrankungen sowie zu Lern-, Konzentrations- und Schlafstörungen führen. Nach der Umgebungslärmrichtlinie der EU sowie nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz ist die Stadt verpflichtet, Umgebungslärm, also Lärm aus dem Straßen-, Schienen- und Luftverkehr sowie aus Industrieanlagen, zu erfassen und in Lärmkarten darzustellen. Die aktuellen Lärmkarten sind im Geoportal der Stadt Bochum unter www.bochum.de/geoportal einsehbar. Der Link zur Online-Plattform ist auf der Startseite von www.bochum.de verlinkt. Zeitgleich werden die Lärmkarten

beim Amt für Stadtplanung und Wohnen – Planauslage – Technisches Rathaus, Zimmer 1.0.210 (Foyer) ausgelegt. Öffnungszeiten: Mo, Di und Fr von 8 bis 13 Uhr, Mi von 8 bis 16 Uhr und Do von 8 bis 18 Uhr. Die mündliche und schriftliche Beteiligung läuft über das Umwelt- und Grünflächenamt der Stadt Bochum, Technisches Rathaus, Hans-Böckler-Straße 19. Ansprechpartnerin ist Kerstin Zänger, Rufnummer 910 – 14 05. Zusätzlich zu den „lauten Orten“ sollen bei der jetzigen Aktionsplanung auch „ruhige Gebiete“ identifiziert werden. Denn Ziel der Lärmaktionsplanung ist es auch, diese „leisen Orte“ vor einer Lärmzunahme zu schützen. sbo 6/2018


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Bochum

Kündigungsschutzklausel eines kommunalen Wohnungsträgers:

Hausverkauf begründet Schutzrechte für den Mieter Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die Kläger das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Die Klägerin zu 2 bewohnt inzwischen die andere Wohnung des Siedlungshauses. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthielt der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung, welche die Stadt nach Behauptung der Kläger bei einer Vielzahl weiterer Immobilienveräußerungen verwendet habe: "Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."

Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgten die Kläger ihr Klagebegehren weiter.

Die Entscheidung Der Bundesgerichtshof hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt. Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern hiermit eine (eigene) gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt wird. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie ledigIm Jahr 2015 kündigten die lich bei selbst zu vertretender Kläger das Mietverhältnis nach (erheblicher) Verletzung ihrer § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der Mieterpflichten verlieren köneine erleichterte Kündigung der nen. 9:24 Für Uhr diese 507083Anz_HausMarkt_130x90.qxd 08.02.2007 Seitenaheliegende 1

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Auslegung der vertraglichen Regelungen sprechen zusätzlich auch die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer. Darüber hinaus unterstreicht das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht

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voraussetzt. Für den Fall, dass es sich (wie die Kläger behaupten) bei den streitbefangenen Bestimmungen aufgrund der Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen handeln sollte, gilt nichts anderes. Die vorliegend verwendeten kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter eingeschränkt wird, benachteiligen den Käufer einer entsprechenden Immobilie nicht unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 und 2 BGB, sondern stellen vielmehr eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommunalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshauses dar.

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Aktuelles

Kein Komfortverzicht - auch in ganz kleinen Küchen Die Wohnungsknappheit insbesondere in den Großstädten ist in Deutschland nach wie vor noch nicht gelöst. Um überhaupt eine bezahlbare Bleibe zu finden, gilt es Kompromisse zu machen. Gerade in vielen älteren Wohnungen fällt zum Beispiel die Küche recht klein aus oder es ist nur eine Küchenzeile im Wohnraum vorhanden. In Sachen Komfort und Ausstattung muss man aber trotzdem keine Abstriche machen. Geräte mit schmaler Bauform oder clevere Kombilösungen finden in den kleinsten Küchen Platz und lassen mit ihren vielfältigen Funktionen die Herzen von Hobby-Köchen höher schlagen. Ein Gerät, unzählige Möglichkeiten Besonders praktisch sind Kombi-Backöfen, die nicht nur backen und grillen, sondern auch dampfgaren oder eine Mikrowellenfunktion haben. Das spart enorm viel Platz und es geht keine Stand- oder Staufläche für ein weiteres Einzelgerät verloren. Bei solchen

Kombi-Geräten kann man die Funktionen einzeln nutzen oder sie kombinieren. Wird beim Backen z.B. die Mikrowelle zugeschaltet, verkürzt sich die Garzeit um bis zu 50 %. Auch Kombi-Dampfgarer erfreuen sich großer Beliebtheit, denn sie erlauben eine besonders schonende Zubereitung der Speisen. Durch die Kombination von Dampfgaren und einer trockenen Beheizungsart bleibt Fleisch zum Beispiel schön saftig und Brot innen locker,

möchte, findet inzwischen auch Kombi-Geräte, die beide Funktionen in sich vereinen. Ebenfalls platzsparend und eine ideale Lösung für kleine Küchen sind Kompaktbacköfen, die statt der Standardhöhe von 60 nur 45 Zentimeter Höhe haben. Aber nicht nur Backöfen, auch Spülmaschinen gibt es in kompakteren Varianten als der Standardgröße. Diese kleineren Modelle passen sich nicht nur den Platzverhält-

Kompaktgeräte stehen in Ausstattung und Funktion den großen in nichts nach während außen eine goldbraune Kruste entsteht. Ein weiterer Vorteil: In einem Backofen mit integriertem Dampfgarsystem können einzelne, aber auch verschiedene Gerichte oder große Mengen gleichzeitig auf mehreren Ebenen zubereitet werden. Die erforderliche Wasserzufuhr erfolgt meist über einen manuell befüllbaren Wassertank. Wer sich nicht zwischen Mikrowelle und Dampfgarer entscheiden

nissen an, sie tragen ebenso der Tatsache Rechnung, dass kleinere Haushalte auch weniger Geschirr zu spülen haben. Spülmaschinen mit einer Breite von 45 cm sind für neun bis zehn Maßgedecke ausgelegt und stehen in Sachen Ausstattungsumfang und Funktionsvielfalt den großen Geräten in nichts nach: Viele Modelle verfügen z.B. über Besteckschublade, Startzeitvorwahl und zahlreiche Spezialprogramme, etwa für Gläser. Kleinere Geschirrspüler verbrauchen zwar etwas mehr Energie als größere, haben aber immer noch einen deutlich niedrigeren Stromund Wasserverbrauch, als es beim Spülen von Hand der Fall ist.

Selbst für Weinliebhaber gibt es kompakte Lösungen: Weinkühlschränke, die mit nur 45 Zentimeter Höhe ebenfalls in die kleine Nische passen, bieten bis zu 18 Flaschen Platz. Und das bei optimalen Lagerbedingungen: Je nach Sorte des Weins kann eine Temperatur zwischen fünf bis 20 Grad eingestellt werden. Effizient Kühlen und Gefrieren Bei der Anschaffung eines Kühlschranks sollten Verbraucher ein Modell wählen, das ihrem individuellen Bedarf entspricht. Oft ist eine kompakte Kühlgefrier-Kombination ausreichend. Wird sehr wenig eingefroren reicht auch ein Kühlschrank mit Gefrierfach. Die Faustregel sagt: Ein- bis Zwei-Personen-Haushalten reicht ein Kühlschrank-Nutzinhalt von 120 bis 140 Liter. Zum Gefrieren genügen bei geringer Vorratshaltung rund 50 Liter Nutzinhalt pro Person. Wer ein Kühlgerät genau nach seinem Bedarf kauft, kann nicht nur Platz sondern auch deutlich Energie sparen – denn nicht genutzter Kühl- oder Gefrierraum verbraucht unnötig Strom. Auf der Homepage der Initiative HAUSGERÄTE + gibt es kostenlos wertvolle Tipps rund um das Thema Hausgeräte sowie Checklisten für den Gerätekauf: www.hausgeraete-plus.de

Baupreisanstieg im August 2018 um 4,6 Prozent gegenüber Vorjahr Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland stiegen im August 2018 gegenüber August 2017 um 4,6 Prozent. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, ist das der stärkste Anstieg der Baupreise gegenüber dem Vorjahr seit November 2007 (+5,7 % gegenüber November 2006). Im Vergleich zum Mai 2018 erhöhten sich die Baupreise im August 2018 um 1,3 %. Alle Preise beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Umsatzsteuer. Die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden stiegen von August 2017 bis August

2018 um 5,8 %. Unter den Rohbauarbeiten erhöhten sich die Preise für Betonarbeiten um 6,5 %, für Mauerarbeiten um 5,4 % sowie für Dachdeckungsund Dachabdichtungsarbeiten um 4,0 %. Erdarbeiten waren um 7,0 % teurer als im August 2017. Die Preise für Ausbauarbeiten nahmen im August 2018 gegenüber dem Vorjahr um 3,9 % zu. Unter den Ausbauarbeiten stiegen die Preise für Tischlerarbeiten um 4,0 %, für Heizanlagen und zentrale Wassererwärmungsanlagen um 3,6 % sowie für Nieder- und Mittelspannungsanlagen um 5,5 %. 6/2018


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Aktuelles

Bau-Nebenkosten tun weh: Wie man die Eigenkapitalhürde nimmt Deutschland liegt bei der Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich immer noch auf einem Abstiegsplatz. Ein wichtiger Grund dafür: Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind hierzulande so hoch, dass sie für viele das Haupthindernis auf dem Weg in die eigenen vier Wände sind. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall zeigt, wie Bauwillige in vier Schritten diese Eigenkapitalhürde dennoch meistern können. Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb sind in Deutschland deutlich höher als bei den meisten europäischen Nachbarn. So summieren sich Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbucheintrag sowie Maklerprovisionen in Deutschland auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Wer eine Eigentumswohnung für 280.000 Euro kaufen möchte, sollte also schon mal 42.000 Euro allein für die Nebenkosten auf dem Konto haben. Damit stehen Kaufwillige vor einer hohen Eigenkapitalhürde. Die muss aber keineswegs das Scheitern der Immobilienwünsche bedeuten. Es gibt durchaus Möglichkeiten, sie zu überwinden und die Latte schrittweise deutlich niedriger zu legen. Schritt 1: Auf den Makler verzichten Fachkompetenz und Expertise kosten überall Geld. So erwirbt nach § 652 BGB ein Immobilienmakler einen Lohnanspruch,

wenn durch seine Vermittlungstätigkeit ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Höhe dieser Provision ist allerdings nicht durch eine Gebührenordnung verbindlich geregelt, im Prinzip also frei verhandelbar. In der Praxis orientieren sich Makler an der in ihrer Region marktüblichen Courtage, die in den meisten Bundesländern bei 7,14 Prozent des Kaupreises liegt. Je gefragter ein Standort, desto eher muss der Käufer den Makler bezahlen. Die Provision wird in der Regel zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer geteilt, nicht so allerdings in Brandenburg und Hessen sowie in Berlin, Hamburg und Bremen: Hier muss der Käufer allein für die Leistungen des Maklers aufkommen. Überlegen Sie, ob es nicht auch ohne Makler geht. Wer die einschlägigen Immobilienforen aufmerksam studiert oder sich im Bekanntenkreis umhört, kann ebenso auf geeignete Objekte stoßen. Wer dennoch nicht auf professionelle Hilfe verzichten will, sollte zumindest – auch dort, wo es nicht ortsüblich ist – über eine 50:50-Regelung für die Provision verhandeln und diese in den Maklervertrag aufnehmen lassen. Schritt 2: Provision nicht in Kaufvertrag aufnehmen Hat man mit dem Makler eine günstige Provisionsregelung ausgehandelt, sollte man darauf achten, dass diese nicht in den Kaufvertrag einfließt. Denn die Maklergebühr erhöht den

Geänderte Öffnungszeiten zwischen den Jahren

Verehrte Mitglieder, unsere Geschäftsstelle bleibt vom 24.12.2018 bis zum 1.1.2019 geschlossen. Am 2.1.2019 sind wir wieder für Sie da. Wir wünschen Ihnen eine friedliche Weihnachtszeit und alles Gute für 2019! 6/2018

Kaufpreis, von dem wiederum die Grunderwerbsteuer und die gesetzlich geregelten Notargebühren abhängen. Zwar ist es üblich, in den – gesetzlich vorgeschriebenen – notariellen Kaufvertrag einen Passus über die Honorierung der Maklertätigkeit aufzunehmen, juristisch zwingend ist es aber nicht. Für die Notargebühren sowie den vom Notar erledigten Grundbucheintrag muss man 1,5 Prozent der Kaufsumme einkalkulieren. Lassen Sie sich eingehend beraten, inwieweit man die Maklerprovision beim Kaufvertrag außen vorlassen kann. Ist in einem separaten Maklervertrag klar geregelt, wie hoch die Courtage und wer zu ihrer Zahlung verpflichtet ist, dann ist der Makler auf der sicheren Seite, dass er zu seinem Geld kommt. Schritt 3: Immobilie und Inventar trennen Wer eine Gebrauchtimmobilie mit Einbauküche oder einer Saunaanlage im Keller erwirbt, sollte den Preis fürs Inventar im notariellen Kaufvertrag getrennt ausweisen. Das Finanzamt berechnet die Grunderwerbsteuer nämlich ausschließlich aus dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung. Viele Verkäufer lassen hier gerne mit sich reden, da ihnen aus dem Steuervorteil des Käufers selbst kein finanzieller Nachteil entsteht. Allerdings sollte man es auch nicht überreizen: Werden mehr als 15 Prozent der Gesamtsumme separat

Foto: Schäwbisch Hall als Kosten für Sonderausstattung ausgewiesen, wird auch der gutmütigste Finanzbeamte misstrauisch. Schritt 4: Grundstück vor Bauvertrag Wer Baugrund erwirbt, um darauf ein Eigenheim zu errichten, muss im Prinzip die Grunderwerbsteuer nur für den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks entrichten. Das gilt allerdings nicht, wenn zwischen Grundstückskauf und Hausbau ein eindeutiger Zusammenhang erkennbar ist, etwa wenn man beides aus einer Hand erwirbt. Bei dem häufigen Fall, dass man Grundstück und Eigenheim beim selben Bauträger kauft, errechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer aus dem Wert des bebauten Grundstücks. Bauherren, die Steuern sparen wollen, sollten also unbedingt zunächst das Grundstück erwerben und erst danach mit einer Baufirma, die mit dem vorherigen Grundstückseigentümer weder identisch noch nachweislich geschäftlich verflochten ist, den Bauvertrag abschließen.

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Aktuelles

Damit Wohnen nicht krank macht: In vier Schritten zum gesunden Wohnklima Wohnen kann krankmachen. Versteckte Gefahren in Baustoffen und Möbeln, schlechte Raumluft oder Schimmelbefall können auch gesunde Menschen dauerhaft beeinträchtigen und im schlimmsten Fall

Schadstoffe können sich dadurch natürlich verstärkt in der Raumluft sammeln. Die Verwendung gesunder Materialien wird so noch wichtiger. Abhilfe gegen die unsichtbaren Gifte in der Luft schafft

Foto: Schwäbisch-Hall

zum Umzug veranlassen. Architekt Sven Haustein von der Bausparkasse Schwäbisch Hall erklärt, wie Hausbesitzer und Bauherren ein gesundes Wohnklima in ihren vier Wänden schaffen. 1. Warnzeichen ernst nehmen Über die Atemluft gelangen Schadstoffe direkt in den Körper. Minderwertige Baumaterialien können so zu einer direkten Gefahr werden, wenn sie schädliche Stoffe wie Formaldehyd oder Weichmacher in die Luft abgeben. Die Folge: Unwohlsein bis hin zu Krankheitssymptomen bei den Bewohnern. Nicht alle Schadstoffe kann man riechen. Wenn sich aber zu einem seltsamen Geruch im Raum gesundheitliche Symptome wie Kopfschmerzen oder auch Probleme mit den Atemwegen gesellen, sollte man hellhörig werden 2. Die Luft in Innenräumen verbessern Menschen verbringen 80 bis 90 Prozent ihres Lebens in geschlossenen Räumen. Gleichzeitig werden Häuser heutzutage immer luftdichter, um Heizkosten zu sparen.

regelmäßiges Stoßlüften. Eine hochwertige Lüftungsanlage übernimmt dies heute sogar automatisch. 3. Material auf den Prüfstand stellen Natürliche Materialien wirken sich positiv auf das Raumklima aus. Daher sollte Linoleum, Kork oder Echtholzparkett als Basismaterial beim Bodenbelag den Alternativen Laminat und PVC

immer vorgezogen werden. Bei Putz, Tapeten und Farben kommt es auf einen wirksamen Feuchtigkeitsausgleich an: So sollte bei der beliebten Raufasertapete darauf geachtet werden, dass sie kein Polyethylen enthält. Denn in Kombination mit günstiger Dispersionsfarbe kann es so zu verstärkter Schimmelbildung, erhöhten Schadstoffwerten bis hin zum sogenannten Fogging kommen. Gesünder ist die klassische Raufaser mit Papier. Kombiniert mit einem Kalzium-Silikatfarbanstrich kann sie sogar Schadstoffe abbauen und schimmelhemmend wirken. Bei der Auswahl der Möbel gilt: Echtholz ist immer Trumpf. Massivholzmöbel weisen meist weniger Schadstoffe auf als Schichtstoffplatten. Mit etwas Abstand zur Wand aufgestellt zirkuliert die Luft besser und schützt so vor Schimmel. Auch bei der Dämmung gibt es natürliche Alternativen: Holzfaser, Hanf, Flachs oder Seegras regulieren die Feuchtigkeit und sorgen überdies für eine angenehme Wohnatmosphäre. Bei der Verkleidung sind Lehmputz und Holz beliebt. Prüfsiegel wie natureplus, der Blaue Engel oder das Sentinel Haus Institut liefern Orientierung bei der Auswahl natürli-

cher Materialien für innen und außen. 4. Von Anfang an mitdenken Zwar haben Naturprodukte einen höheren Preis, sie machen sich aber gleich doppelt bezahlt. Baustoffe aus natürlichen Materialien sind nicht nur gesünder, sondern auch langlebiger. Bauherren sollten die Kosten für hochwertiges Material in der Innenausstattung von Beginn an einplanen. Wichtig sind im Kauf- oder Bauprozess Profis, die mit ihrem Wissen zur Seite stehen. Unternehmen, Handwerker und Berater, die sich mit gesundem Baumaterial auskennen, finden sich unter: https://bauverzeichnis.gesündere-gebäude.de/

Grenzwerte als Indikator für die Luftqualität in Innenräumen • Max. 1.000 Mikrogramm flüchtige organische Verbindungen (TVOC) je Kubikmeter Raumluft • Max. 60 Mikrogramm Formaldehyd je Kubikmeter Raumluft • Max. 1.000 ppm Kohlendioxid (CO2) bei laufender Lüftungsanlage unter Nutzungsbedingungen

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Aktuelles

Der nächste Winter kommt bestimmt:

Vor dem Heizen Ofenrohre und Verbindungsstücke prüfen Nach einem Sommer mit Rekordtemperaturen denken wir jetzt ans Heizen. Doch mit dem Ofen ist es wie mit Winterreifen. Wer vorbereitet ist, startet entspannter in die kalte Jahreszeit - und kann an kalten Abenden bequem anheizen. Schornsteine und Abgasanlagen werden in einem bestimmten Turnus vom Schornsteinfeger gereinigt, so sieht es die zuständige Kehr- und Überprüfungsordnung vor. Für Ofenrohre und Verbindungsstücke, die nicht kehrpflichtig sind, ist der Besitzer bzw. der Nutzer verantwortlich. Kehrpflichtig sind z. B. nicht demontierbare Ofenrohre. Da eine Reinigung jedoch ziemlich schmutzig und aufwendig sein kann, schieben viele Ofennutzer sie lieber auf. Mit der Zeit lagert sich immer mehr Ruß im Bereich zwischen Feuerstätte und Schornstein ab, vor allem wenn feuchtes Brennholz verwendet oder die Feuerstätte falsch bedient wird. Die wachsende Rußschicht

hat Folgen: Irgendwann gibt der Ofen weniger Wärme ab, er zieht schlecht und produziert noch mehr Ruß. Spätestens jetzt wird es Zeit für eine Reinigung, denn durch den verengten Abzug könnte es zu einem Rückstau der Rauchgase kommen. Gleichzeitig erhöht sich die Brandgefahr. Ein Funke aus dem Brennraum kann ausreichen, um Rußablagerungen in

stücke regelmäßig, am besten zu Beginn der Heizsaison gereinigt werden. Wer dies nicht selber machen möchte oder kann, beauftragt einen Schornsteinfeger. Ggf. kann dieser die Reinigung mit einem anderen Überprüfungs- oder Messtermin zusammenlegen. Das spart Zeit und Geld. Frisch geschlagenes Holz braucht im Schnitt ein bis zwei

Kehrpflicht für nicht demontierbare Ofenrohre Brand zu setzen. Besonders problematisch ist sog. Glanz- oder Hartruß. Die teerartige Rußschicht entsteht u. a. durch feuchtes Brennholz und gilt als Hauptursache für Schornsteinbrände (eigentlich Rußbrände). Glanzruß kann nur abgeschlagen, chemisch entfernt oder ausgebrannt werden, eine herkömmliche Schornsteinreinigung richtet in diesem Fall wenig aus. Zur eigenen Sicherheit sollten Ofenrohre und Verbindungs-

Jahre, bis es ofenfertig, das heißt trocken genug für eine emissionsarme Verbrennung ist. Es sollte einen maximalen Feuchtegehalt von unter 25 Prozent haben. Holz mit einem höheren Feuchtegehalt verursacht mehr Partikelemissionen, starke Rußablagerungen und hat einen geringeren Heizwert. Schornsteinfeger empfehlen daher, die Holzfeuchte der Scheite zu messen und einige im Haus oder Keller zu lagern,

wo sie bereits Raumtemperatur annehmen können. Was viele nicht wissen: Sollten über den Sommer bauliche Änderungen am Haus erfolgt sein, können diese Auswirkungen auf das Heizsystem haben. So beeinflussen neue, dichtere Fenster und Türen die Luftzirkulation im Haus. Eine Feuerstätte braucht jedoch kontinuierliche Luftzufuhr entweder über Leitungen von außen oder direkt aus dem Aufstellraum. Strömt nicht mehr genügend Luft in den Raum, hat dies Konsequenzen vor allem für raumluftabhängige Feuerstätten – und damit für viele Kaminöfen. Der Verbrennungsprozess verschlechtert sich und verursacht umweltbelastende Emissionen. Tipp: Nach Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen den Schornsteinfeger informieren. Er überprüft, ob die Verbrennungsluftversorgung weiterhin ausreichend ist. BVSch

Rauchmelder sorgen für mehr Sicherheit im Haus Laut Brandschutzstatistik sterben in Deutschland rund 600 Menschen jedes Jahr bei Wohnungsbränden. Die meisten werden nachts vom Feuer überrascht. Im Schlaf hat unser Geruchssinn Pause, aber das Gehör ist aktiv. Laute Geräusche werden wahrgenommen. Daher bringen Rauchmelder mehr Sicherheit. In den meisten Bundesländern sind die Frühwarnsysteme sowohl in Neu- als auch in Altbauten längst Pflicht. Der Einbau der Rauchmelder ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB. Daher sind Vermieter berechtigt, die jährliche Nettokaltmiete um elf Prozent der Anschaffungskosten zu erhöhen. Mieter müssen den Einbau dulden, auch wenn sie zuvor schon selbst Rauchmelder montiert haben. Für die Wartung der Lebensretter gelten unterschiedliche Anordnungen. Jedes Bundesland kann selbst darüber entscheiden, wer in die Pflicht genommen wird. Bei Wartungspflicht 6/2018

der Mieter sollte das dann allerdings schriftlich im Mietvertrag festgehalten werden. Die Mieter müssen in der Lage sein, die Batterie des Rauchmelders zu wechseln und den Melder zu testen. Das kann für ältere oder behinderte Menschen ein Problem sein. Hier empfehlen Experten die Installation von Rauchmeldern mit eingebauter Lithium-Batterie. Sie haben eine Lebensdauer von zehn Jahren und müssen erst dann komplett ausgetauscht werden, was den Wartungsaufwand minimiert. Ansonsten wird eine jährliche Wartung durchgeführt, die auch eine Fremdfirma übernehmen kann. Pro Melder sind mit Kosten von rund fünf Euro pro Überprüfung zu rechnen. Die DIN 14676 regelt den Einbau sowie die Instandhaltung der Melder. Demnach gilt die Rauchmelderpflicht für Wohnhäuser und Räume, die als Wohnung genutzt werden, für Ferienwohnungen, Pensionen, Herbergen mit max. elf Gast-

betten, Containerräume, Gartenlauben und Hütten sowie Gänge mit hoher Brandgefahr (z. B. wegen Elektrogeräten). Wie viele Rauchmelder montiert werden müssen, ist ebenfalls von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt. Ein Melder reicht jedoch in vielen Fällen nicht aus. Meist schreiben die Gesetze vor, dass in jedem Schlafzimmer sowie in den Fluren, die als Fluchtwege genutzt werden, ein Gerät vorhanden sein muss. Selbst für Einraumwohnungen können mehrere Geräte notwendig sein, wenn sie aus einem kombinierten Wohn- und Schlafzimmer sowie einem angrenzenden Flur bestehen. Der Flur gilt hier als Fluchtweg. Ebenso sind Durchgangszimmer Fluchtwege, in denen ein Rauchmelder installiert sein muss. Die Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes (vfdb) empfiehlt die Rauchmelder zudem für Kinderzimmer. Ihre Schutzfunktion können Rauchmelder nur dann aus-

üben, wenn sie korrekt installiert wurden. Wichtig ist, dass der Melder in waagerechter Position an der Decke angebracht ist. Rauchmelder sollten möglichst zentral im jeweiligen Zimmer angebracht werden, wobei der Abstand zur Wand mindestens 50 Zentimeter betragen muss. Weiterhin wird eine maximale Einbauhöhe von sechs Metern angegeben. Darüber hinaus gilt es u. a. zu beachten: • Der Melder sollte nicht in einem Bereich mit starker Zugluft montiert wird, da so das Eindringen von Rauch in die Rauchkammer verhindert oder verzögert werden kann. • Ein Rauchmelder, der in unmittelbarer Nähe von offenen Kaminen oder Feuerstätten montiert wird, kann zu vermehrten Fehlalarmen führen. • Zu Klimaanlagen und Belüftungsschächten sollte ein Mindestabstand von einem Meter eingehalten werden, da sonst der Rauch abgezogen wird. is24


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Callwey - 39,95 Euro Regina Stahl und Brita Sön-

Buch- und Lese-Tipps nichsen stellen in Zu Gast auf Sylt die besten und schönsten Restaurants, Bars und Cafés der Insel vor, porträtieren die Chefköche und Wirte zwischen List und Hörnum über Kampen nach Westerland und befragen sie nach ihren persönlichen Geschichten und Geheimtipps. So verknüpfen sich schließlich historische und unterhaltsame Anekdoten, über 60 geheime Sylter Rezepte und traumhaft schöne Landschaftsbilder zu einem einzigartigen Augenschmaus.

Droste-Verlag - 11 Euro Loretta wünscht sich nichts sehnlicher als ein Leben „mit ohne Morde“. Dumm, wenn nach kaum einer Woche im neuen Haus ein Toter im Hof liegt, dessen Ableben augenscheinlich keine natürliche Ursache hat. Da die Polizei schon bald wieder auf den Holzweg gerät, bleibt dem unschlagbaren Ermittlerduo Loretta und Erwin nichts anderes übrig, als der Mietergemeinschaft in dem ehrenwerten Haus selbst mal richtig auf den Zahn zu fühlen.

dtv - 10 Euro Frauen sitzen beim Friseur und beratschlagen mit ihm oder ihrer besten Freundin, wie sie sich am besten ihres Ehemanns entledigen könnten. Lars Hansen, gerade selbst von seiner Frau verlassen und in akuten Geldnöten, muss nicht lange überlegen. Was für eine Geschäftsidee! Ja, gegen eine anständige Bezahlung kann er die Damen nachhaltig von ihren Gatten erlösen. Nur Blut darf dabei nicht fließen, auf keinen Fall. Der Bedarf scheint groß, seine Methode unangreifbar.

Suhrkamp - 18 Euro Tabor Süden der zunächst als Polizeibeamter, dann als Privatdetektiv sich zum vielerfahrenen und vielerleidenden Spezialisten für Vermisstenfälle entwickelte, und nie wieder tätig sein wollte, bekommt einen Auftrag der besonderen Art. Seine Chefin bringt ihn dazu, sich zum allerletzten Mal auf Personensuche zu machen. Vielleicht stimmt Süden nur zu, weil ihm nach kurzer Zeit klar wird: Wenn er den Vermissten aufspürt, wird er dem eigenen Spiegelbild begegnen.

Kein & Aber - 24 Euro Die Situation: Eltern oder ein Verwandter sterben. Alles, was zurückbleibt, muss geordnet, aufgehoben, weggeworfen werden. Das Haus der Mutter der Autorin beherbergt ein Sammelsurium an Plunder, Fotos und Gebrauchsgegenständen, die jeweils eine Geschichte zu erzählen scheinen. Wie eine Alltagsarchäologin sortiert und befragt sie das Material, um einer Frau nahezukommen, die zwar die eigene Mutter war, aber dennoch zeitlebens eine Fremde blieb.

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Zu jedem Anlass das passende Outfit! „Woher hat sie das?“ ist eine Einladung, in jeder Situation gut dazustehen – von der Sommerhochzeit bis Silvester, vom ersten Date bis zum ersten Treffen mit dem Ex, am Strand und in der Stadt, unterwegs mit Kind oder beim Städtetrip mit Freundinnen. Nach ihrem Bestseller „Stilvoll“ hat Autorin und Fotografin Marlene Sørensen für „Woher hat sie das?“ inspirierende Frauen getroffen, die ihre modischen Alleskönner zeigen.

Verlosung / Gewinnspiel Mit echtem Bierdeckel auf dem Cover Verlag die Werkstatt - 14 Euro Ein Buch so emotional und so lebendig wie eine durchfeierte Nacht mit Freunden! Es geht um den ersten Stadionbesuch an der Hand des Papas, um Helden und Idole, um Bier und Bratwurst, um Liebe und Leidenschaft und das längst verschollene erste Panini-Album. Um Rivalitäten

Aktuelles

und Frotzeleien, Erinnerungen und Treue und die nie endende Sehnsucht nach dem Glück. Ben Redelings hat für dieses Buch all seine Lieblingsstücke zusammengetragen und gute Kollegen wie Manni Breuckmann, Micky Beisenherz und Arnd Zeigler gebeten, ihre Herzensgeschichten aufzuschreiben. Immer unter dem Motto: Fußball, oh du Liebe meines Lebens!

Möchten Sie an unserem Gewinnspiel teilnehmen und eines der Verlosungsexemplare gewinnen: Bitte eine Postkarte mit dem Vermerk „Fußball - die Liebe meines Lebens “ an das: Medienbüro Franken, Hauptstr. 146, 44892 Bochum. Alle bis zum 10. Dez. 2018 bei uns eingegangenen Postkarten (es gilt der Poststempel) nehmen an der Verlosung teil. Der Rechtsweg ist - wie immer - ausgeschlossen. 6/2018


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Aktuelles

Ohne richtige Montage funktioniert das beste Fenster nicht Ein Fenster kann so gut sein, wie es will: Ohne die richtige Montage im Mauerwerk wird es niemals korrekt funktionieren und kann seine zahllosen positiven Eigenschaften nicht ausspielen. „Man kann schlechten Montageleistungen allerdings ganz leicht vorbeugen“, erklärt der Geschäftsführer der RAL Gütegemeinschaft Fenster, Fassaden und Haustüren, Ulrich Tschorn. „Wer beim Fenster- und Türenkauf gezielt nach dem RAL Gütezeichen Montage fragt, bekommt stets eine in jeder Hinsicht professionelle Montageleistung.“ Das Gütezeichen für Fenster, Fassaden und Haustüren sowie deren Montage hat vorrangig das Ziel, durch die gestellten Anforderungen an die Betriebe, das Personal und die Produkte, die Qualität und Funktion von Fenstern und Türen über den gesamten Lebenszyklus zu sichern. Natürlich nicht ohne Wartung und Pflege, denn das versteht

sich von selbst. Ein Missbrauch des Gütezeichens ist dann ausgeschlossen, wenn der Montagebetrieb und/oder Fensterhersteller eine Güteurkunde vorlegen kann. Für eine gütegesicherte Montage dürfen nur gütegesicherte Fenster, Haustüren und Fassadenelemente verwendet werden. Außerdem kann sich der Käufer sicher sein, dass die Monteure wissen, was sie tun: Sie bauen die neuen Häuseraugen sach- und fachgerecht ein und sind dabei immer auf dem aktuellsten Stand der Technik. Doch Obacht: Manche Unternehmen sprechen zwar von einer RAL Montage, tragen aber das Gütezeichen gar nicht. Sie orientieren sich lediglich am Leitfaden zur Planung und Ausführung der Montage von Fenstern und Haustüren in Neubau und Sanierung, kurz LzM. Die LzM bietet zwar eine gute Basis für die Fenstermontage. Eine regelmäßige Überprüfung der Montageleistung bezie-

So sieht das RAL Gütezeichen im Firmeneinsatz aus. Foto: TMP Fenster + Türen GmbH hungsweise der Betriebe durch das Institut für Fenstertechnik (ift) Rosenheim und die Schulungen der Montageverantwortlichen sowie der Monteure, wie sie für den Erwerb des RAL Gütezeichens Montage vorgeschrieben seien, bieten aber nur Betriebe mit dem RAL

Gütezeichen. Liegt das Gütezeichen Montage vor, bieten die neuen Fenster und Türen den Komfort, die Sicherheit und die Wärmedämmung, die man von einem guten und hochwertigen Bauteil in der Fassade erwarten darf.(DS)

Wohnen ohne Kompromisse:

Was Singles beim Hausbau und -kauf beachten sollten „Zusammen ist man weniger allein“ war gestern: Ein-Personen-Haushalte sind heute der verbreitetste Haushaltstyp – und davon wohnen nicht alle zur Miete. Denn Wohneigentum ist auch für Alleinstehende eine attraktive Form der Altersvorsorge. Und darüber hinaus lebt es sich ohne Mitbewohner auch mit weniger Kompromissen. Single-Republik Deutschland: Laut Statistischem Bundesamt sind mittlerweile 41 Prozent der deutschen Haushalte Single-Haushalte – Tendenz steigend. Zum Vergleich: 1991 lebten knapp 33 Prozent der Deutschen alleine. Dabei handelt es sich keineswegs mehrheitlich um Auszubildende oder Studenten zwischen 20 und 30. Mehr als 80 Prozent der Alleinlebenden sind über 30. Sie stehen mitten im Leben und haben oft gut bezahlte Jobs. Wieso auf den Einen oder die Eine warten, um sich den Traum vom Wohneigentum zu erfüllen? Immer mehr Singles entscheiden sich dazu, Immo6/2018

Wer als Single Wohneigentum erwirbt, bringt idealerweise zu Beginn mehr als 20 % Eigenkapital mit. (Foto: Bausparkasse Schwäbisch Hall)

bilien allein zu erwerben, die sie frei nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten können. Wer den Weg Richtung Wohneigentum allein antritt, muss auch bei der Finanzierung mehr schultern als zu zweit. Mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten sollten bei einer soliden Finanzierung als Eigenkapital eingebracht werden. Alleinstehende bringen idealerweise von vornherein mehr mit, um die monatliche Darlehensrate gering zu halten. Schließlich steht ihnen im Schnitt mit nur einem monatlichen Gehalt weniger Geld zur Tilgung eines Kredits

zur Verfügung. Beim Eigenkapitalaufbau helfen staatliche Förderungen wie Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage oder Wohn-Riester. Singles müssen bei der Finanzierung eine hohe Ausdauer beweisen. Denn sie bestreiten den Weg ins Eigenheim ohne Partner und müssen folglich auch alleine ins Ziel einlaufen. Planbarkeit ist für Alleinstehende bei der Finanzierung der wichtigste Faktor. Damit ihnen finanziell nicht die Puste ausgeht, sollten Singles daher eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren.

Im Leben ist nicht immer alles planbar. Alleinstehende trifft beispielsweise eine Arbeitslosigkeit besonders hart, da das komplette Haushaltseinkommen wegfällt, die Raten für einen Kredit aber trotzdem bedient werden müssen. Für solche Wechselfälle des Lebens ist es ratsam, eine Baufinanzierung mit der Option zum Tilgungswechsel abzuschließen. Damit kann die monatlich zu zahlende Rate den aktuellen finanziellen Verhältnissen angepasst werden. Sollte gegen den Trend aus dem Ein- doch ein Zwei- oder sogar Mehr-Personen-Haushalt werden und das Platzangebot nicht mehr ausreichen, lässt sich die Immobilie auch vermieten oder verkaufen. Wer die eigenen gegen die gemeinsamen vier Wände eintauscht, sollte nicht verlernt haben, mit Kompromissen zu leben, schließlich müssen sich am Ende alle Bewohner zu Hause fühlen. sh


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Aktuelles

Ein Plädoyer für mehr Grün im Vorgarten

Preisindex für die Lebenshaltung im Oktober 2018 Gesamtindex der Abteilungen Jahr/Monat

Index Gewich- Veränderung Veränderung gegenüber gegenüber 2010 = tung VorjahreszeitVormonat 100 in ‰ raum in % in %

Gesamtindex im Oktober 2018

112,3

1000

2,5

0,2

Nahrungsmittel u. alkoholfreie Ge­tränke

119,3

102,71

1,9

- 0,2

Wohnung, Wasser, Strom, Gas usw.

112,8

317,29

2,5

0,4

Einrichtungsgegen­­ stän­­­­de, Haushalts­g­e­rä­­­te

105,5

49,78

1,2

0,2

Andere Waren und Dienst­leistungen

110,9

70,04

1,6

0,1

Oktober 2017

109,6

1,6

0,0

Hausbesitzer werden Mitglied beim HAUS+GRUNDEIGENTÜMER­ BOCHUM e.V. - Natürlich! Liebe Mitglieder und Abonnenten, bitte beachten Sie, dass die Post Zeitungen grundsätzlich vom Service der Nachsendung ausnimmt. Ha­ben Sie bitte auch Ver­ständnis dafür, dass wir Ihnen nachträglich kein Exemplar zuschicken können. Darüber hinaus entstehen uns für nicht zustellbare Sendungen zusätzliche Kosten, die sich ohne großen Aufwand vermeiden lassen. Teilen Sie uns daher eine Adressenänderung möglichst frühzeitig mit – z.B. auf untenstehendem Vordruck.

Adressenänderung ab dem Jahr 2019 Meine/unsere neue Adresse lautet wie folgt Vorname

Name

Mitgliedsnummer

Rufnummer

Das Jahr 2018 bescherte uns einen superheißen und trockenen Sommer. Schon der Sommer 2017 war in der Bewertung des Deutschen Wetterdienstes eher zu warm, vor allem aber zu nass. Städte beschäftigen sich intensiv mit Klimaanpassungsstrategien, Grünflächenämter denken über neue Pflanzensortimente im öffentlichen Raum nach. Jeder der einen Garten hat oder pflegt, weiß, dass das lebendige Grün Arbeit und Sorgen macht, er spürt aber auch, dass es kühlt und erholsamen Schatten spendet. Es geht um Beschattung und um Versickerungs- bzw. Verdunstungsflächen. Wer den Freiraum um sein Haus vermeintlich praktisch mit Pflaster versiegelt oder Schotter- und Kiesschüttungen ausgebracht hat, der hat es noch wärmer als die anderen. Ob die Kiesel weiß oder schwarz sind, sie heizen sich tagsüber auf und geben die Temperatur nachts ab. Die vereinzelten Solitäre im Steinbeet verbrennen. Es ist heiß und kein Schatten in Sicht, der Boden glüht. Wer einen Kiesgarten angelegt hat und mittendrin einen kleinen Baum, musste häufig feststellen, dass die Bäume vertrocknen, und dass das Unkraut trotz Kies sprießt, da von den Bäumen der Nachbarschaft Samen fliegt, der

sich im Kies hält und massenhaft Unkräuter sprießen lässt. So geht es vielen. Auch die Artenvielfalt geht zurück. Ob man natürlich mit einem lebendigen Vorgarten so viel dagegen ausrichten kann, sei dahingestellt. Aber viele kleine Grünflächen ergeben in Summe dann doch eine große. Umso wichtiger, dass tatsächlich jeder einen Beitrag leistet, damit unsere Straßen und Städte in Zukunft lebenswert bleiben. Sicher ist, je mehr Boden versiegelt wird, desto heißer wird es. Und das Wasser, das bei den immer häufiger auftretenden Starkregenfällen anfällt, verschwindet sturzbachartig in der Kanalisation oder sucht sich einen Weg in Keller und Tiefgaragen. Vegetation dagegen hält es auf und die Feuchtigkeit im Erdreich fest. Wenn die Pflanzen das Wasser über ihre Blätter verdunsten, sorgt das für eine wohltuende Kühlung. Wer seinen Vorgarten heute so gestalten möchte, dass er optisch gut zum Haus passt und gleichzeitig ein angenehmes Kleinklima entfaltet, muss kein passionierter Gärtner sein. Es gibt genügend standort- und klimaangepasste Pflanzen, die kaum Pflege benötigen. Landschaftsgärtner sind hier Experten, die sagen können, welche Möglichkeiten es gibt. BGL

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Aktuelles

Wohnhäuser halten Extrem-Wetter (noch) Stand Der Klimawandel hat bisher noch keinen Einfluss auf Bauschäden und ihre Beseitigungskosten. Zu diesem Ergebnis gelangt eine vom Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB) in Auftrag gegebene Studie. Die ausgewerteten Daten des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. und der VHV-Versicherung belegen jedoch, dass in bestimmten Regionen Deutschlands eine höhere Wahrscheinlichkeit besteht, von spezifischen Unwetterschäden betroffen zu werden. Hier sollten Bauherren gezielt vorbeugende Maßnahmen ergreifen. Die Auswertung der Schadensdaten zeigt, dass Wohngebäude in Deutschland aufgrund

ihrer soliden Bauweise zumeist ausreichend gegen auftretende Unwetterereignisse geschützt sind. Dennoch kommt es in Ausnahmefällen, z.B. beim Sturm Kyrill 2007 oder Xynthia 2010, zu deutlich mehr Gebäudeschäden und relevanten Schadenssummen. Der höchste Einzelschadendurchschnitt wurde im Jahr 2013 mit knapp 6.000 Euro in Baden-Württemberg verzeichnet und ist auf Sturm Andreas zurückzuführen. Auffällig ist, dass die Regionen Deutschlands eine unterschiedlich hohe Wahrscheinlichkeit aufweisen, mit spezifischen Schäden infolge von Extremwetterverhältnissen konfrontiert zu werden. Gebäude in Nordrhein-Westfalen sind besonders betrof-

fen von Sturmereignissen und Starkniederschlägen. Gebäude in Baden-Württemberg und Bayern sind vor allem gegen Schäden anfällig, die durch Hagelereignisse und Schneedruck entstehen. Im Osten Deutschlands zeigt sich die größte Betroffenheit durch Überschwemmungen. Es ist nicht abzusehen, wie häufig und wie stark Extremwettereignisse zukünftig auftreten. Die Studie macht jedoch auf das Gefährdungspotential aufmerksam. Vor allen untersuchten Schadensarten können sich Verbraucher durch vorbeugende planerische und bauliche Maßnahmen schützen. Idealerweise werden sie auf die typischen Unwetterschäden in ihrer Region abgestimmt, so der BSB.

Diese Optimierungsmaßnahmen könnten sowohl beim Neubau als auch beim Gebäudebestand ergriffen werden. Die Erfahrung der Versicherer zeigt darüber hinaus, dass wetterbedingte Schäden häufig auf Mängel am Bau zurückzuführen sind. Aus diesem Grund ist es ratsam, Neubauten durch einen Bausachverständigen zu überprüfen und Bestandsbauten regelmäßig instand zu halten. In jedem Fall sollten private Bauherren und Wohneigentümer überprüfen, ob sie die Möglichkeit haben, sich gegen Elementarschäden zu versichern. Die vollständige Studie kann unter www.bsb-ev.de/studien/ analysen-und-studien/ heruntergeladen werden.

Fachbetriebe reinigen Heizöltanks: Frisch geputzt in die Heizsaison starten Wie sieht der Heizöltank im Keller eigentlich von innen aus? Diese Frage stellen sich wohl nur wenige Hausbesitzer. Dabei ist das nicht unwichtig,

Heizöl ist ein Naturprodukt, das im Tank zwar nicht schlecht wird, aber altert und mit der Zeit Spuren hinterlässt. Diese Spuren machen eine gelegent-

Foto: IWO denn der Tank ist das Energielager der Heizung und versorgt sie über die Monate zuverlässig mit Heizöl. Damit er auch über Jahre zuverlässig seinen Job verrichten kann, muss er ab und an gereinigt werden. Doch wann ist es soweit? Und wie läuft das ab? Die wichtigsten Fragen zur Tankreinigung beantwortet das Institut für Wärme und Oeltechnik (IWO).

liche Reinigung nötig. Wer über Jahre eine zuverlässige und vor allem vergleichsweise kostengünstige Wärmeversorgung für sein Eigenheim sicherstellen möchte, sollte seinen Tank mit geringem Aufwand pflegen. Dazu gehört auch, gelegentlich die Ablagerungen, die im Inneren des Tanks entstehen, entfernen zu lassen. Schlimmstenfalls verstopfen

die sonst die Filter. Zudem wird der Tank bei der Reinigung umfassend begutachtet und kann – wenn nötig – auch instandgesetzt werden. Ideal ist die Reinigung vor Beginn der Heizsaison, bzw. dann, wenn der Tank möglichst leer ist. So können alle Alterungsprodukte und geringe Mengen des restlichen alten Heizöls abgepumpt und fachgerecht entsorgt werden. Somit können die Alterungsprodukte nicht ins neue Heizöl gelangen. Andernfalls wird das Öl abgepumpt, zwischengelagert und anschließend wieder in den Tank gefüllt. Übrigens muss die Heizung während der Arbeiten nicht ausgeschaltet werden, sie wird über ein Provisorium weiter mit Heizöl versorgt. Auch sollte die Tankreinigung immer von einem TankschutzFachbetrieb vorgenommen werden, der nach AwSV zertifiziert ist. Die Fachleute können die Behälter zu jeder Jahreszeit reinigen, die Arbeiten dauern nur wenige Stunden. Zunächst wird der Tank leergepumpt und dann belüftet. Als nächstes entfernen die Tankreiniger die Ablagerungen am Boden und den Seitenwänden

und entsorgen sie. Für diese Arbeiten an Stahl- oder Erdtanks steigen die Monteure in die Behälter. Bei Batterietankanlagen werden die einzelnen Behälter demontiert und ausgespült. Das ist eine gute Gelegenheit, um veraltete Bauteile der Anlage ersetzen zu lassen. Sind die Arbeiten erledigt, wird das zwischengelagerte Öl gefiltert, in den Tank zurückgefüllt und dieser wieder an die Heizung angeschlossen – damit ist die Tankreinigung abgeschlossen. Der Hausbesitzer bekommt dann noch einen Bericht ausgehändigt, der über den Zustand des Tanks informiert. Wissenswertes unter www.zukunftsheizen.de iwo

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Recht

Klappe auf, Klappe zu: Urteile deutscher Gerichte zum Thema Briefkasten Wenn er seine Zwecke erfüllt, dann bemerkt ihn keiner. Der Briefkasten gehört zu den Objekten eines Hauses, über die sich jahrelang niemand Gedanken macht. Doch das kann sich von einem Moment auf den anderen ändern, und zwar so, dass sich auch unsere Gerichte mit diesem Thema beschäftigen müssen. Wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum nichts gegen einen funktionsuntüchtigen Briefkasten unternimmt, dann ist er auch persönlich für eine fehlgeschlagene Postzustellung verantwortlich. Ein Betroffener hatte es etwa ein Jahr nicht reklamiert, dass die Klappe fehlte. Als der Vermieter ihm dann aber ein Mieterhöhungsverlangen zustellte, berief er sich plötzlich auf den defekten Briefkasten und behauptete, das Schreiben habe ihn nicht erreicht. Das Amtsgericht Berlin-Wedding (AZ: 18 C 380/15) akzeptierte diese Entschuldigung nicht. Der Mieter habe sich nicht mit der fehlenden Klappe herausreden können. Ein Mieter kann es sich nicht aussuchen, ob sich in einem Mehrfamilienhaus die Briefkastenanlage im Inneren des Gebäudes oder außen befindet. Das ist Sache des Eigentümers. Das Landgericht Frankfurt/ Oder (AZ: 6a S 126/09) versagte einem Mieter die gewünschte Mietminderung, weil ihm nur Briefkästen im Hausflur zur Verfügung standen. Zwar müsse ein Vermieter grundsätzlich die ordnungsgemäße Postzustellung ermöglichen, aber das funktioniere auch mit der angebotenen Lösung. Umgekehrt gilt, dass der Briefkastenschlitz einer Mietwohnung den DIN-Normen entsprechen muss. Ist das nicht der Fall, kommt eine monatliche Mietminderung in Frage. In einer Berliner Wohnanlage hatte der Schlitz lediglich das Format 18 x 3 Zentimeter, obwohl die DIN-Vorschrift eine Breite von 32,5 Zentimetern vorsah. Das Amtsgericht Charlotten6/2018

burg (AZ: 27 C 262/00) entschied, diese Lösung entspreche nicht den Anforderungen der heutigen Zeit. Der Eigentümer musste nachbessern, wenn er nicht eine dauerhafte Minderung riskieren wollte. Ein weiteres wichtiges Kriterium für einen Briefkasten ist es nach Meinung des Amtsgerichts Frankfurt/Main (AZ:

33 C 3463/15), dass Briefumschläge im Format DIN-A-4 komplett eingeworfen werden können und nicht herausragen bzw. geknickt werden müssen. Zwar hatte der Mieter vor Vertragsschluss den Zustand des Briefkastens gesehen und nicht dagegen interveniert. Aber angesichts der untergeordneten Bedeutung dieser Frage bei der Anmietung einer Wohnung sah ihm das Gericht dies nach. Ein Grundstückseigentümer kann einem Postzusteller nicht dauerhaft den Zugang zu seinem Briefkasten verwehren. Im konkreten Fall hatte der Betroffene dem Zusteller ein Hausverbot erteilt, weil er auf diese Weise gegen die schlechten Arbeitsbedingungen in dessen Unternehmen protestieren wollte. Aber das betrachtete das Landgericht Köln (AZ: 9 S 123/13) nicht als schutzwürdiges Interesse des Grundstückseigentümers, das ein solches Hausverbot rechtfertige. Unbedingt zu einem Briefkasten gehört es, dass darauf

auch der Name des Bewohners verzeichnet ist. Wenn das nicht der Fall ist, dann kann man das als ein schuldhaftes Verhalten betrachten und der Betroffene haftet selbst für die Folgen. Ein Mann in Hessen hatte auf dem Briefkasten am Eingangstor der Hofeinfahrt nur einen Firmennamen stehen, nicht aber seinen eigenen Namen. Das war dem Landessozialge-

richt Hessen (AZ: L 6 SO 78/07) zu wenig, es akzeptierte diese Entschuldigung für ein Fristversäumnis nicht. Briefkastenschlüssel sind oft nicht so stabil wie Haus- oder Wohnungsschlüssel. Einem Mieter in Halle brach der Schlüssel ab, woraufhin der Eigentümer die Kosten für den Austausch des Schlosses ersetzt haben wollte. Das Amtsgericht Halle (AZ: 93 C 4044/08) stimmte diesem Ersatzanspruch nicht zu. Es

könne sich auch um eine Materialermüdung handeln, die der Mieter nicht zu verantworten habe. Zumindest müsse man das im Zweifel so sehen. Wenn der Eigentümer keinen gebrauchstüchtigen Briefkasten zur Verfügung stellt, darf sich der Mieter selbst helfen. Hier gab es zwar einen Briefkasten an der Toreinfahrt, doch der war einerseits für die schwerbehinderte Mieterin zu weit entfernt und andererseits nicht gut vor Witterung und Nässe geschützt. Die Betroffene brachte am Haus einen eigenen Briefkasten an, was das Amtsgericht Kleve (AZ: 35 C 110/15) als angemessen bezeichnete. Ein weiteres Argument war, dass der Briefkasten gelegentlich stark von Pflanzen umwuchert gewesen war. Auch ein verschwundener Briefkastenschlüssel bewahrt einen Wohnungsbesitzer nicht davor, seinen Posteingang zu überwachen. Ein junger Mann behauptete, seine Ehefrau habe im Zuge eines Streits die Wohnung verlassen und dabei den Schlüssel mitgenommen. Erst elf Tage später hatte er wieder Zugang – und in dieser Zeit ein wichtiges amtliches Schreiben mit Fristsetzung versäumt. Das Oberlandesgericht Hamm (AZ: 4 Ws 103/16) wies den Mann darauf hin, dass er sich viel früher um seine Post hätte kümmern müssen. LBS

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Aktuelles

Heizsaison: Energieverbrauch ohne Komfortverlust senken Knapp ein Drittel der Deutschen heizt bewusst weniger, um Energie zu sparen, so das Ergebnis einer Umfrage des Meinungsforschungsinstituts YouGov. Doch laut Initiative Wärme+ ist das Abdrehen der Heizung alleine keine gute Idee. Hier einige Verbrauchertipps zum effizienten Heizen ohne Komfortverlust und Schimmelgefahr. Ein Grad spart sechs Prozent Die Temperaturabsenkung um ein Grad spart rund sechs Prozent Heizkosten. Das lohnt sich, doch sollte man die Temperaturen nicht zu weit nach unten fahren, sondern an den jeweiligen Raum anpassen. Temperatur anpassen Im Wohn- und Kinderzimmer liegt die optimale Wohlfühltemperatur bei 20 bis 22 Grad, im Bad bei 23 Grad. In der Küche werden 18 bis 20 Grad empfohlen, für Flure und Schlafzimmer sind 15 bis 18 Grad ausreichend.

Thermostat richtig aufdrehen Wer das Thermostat am Heizkörper voll aufdreht, um den Raum schneller zu erwärmen, vergeudet Energie. Denn die Einheiten auf dem Thermostat stehen nicht für die Geschwindigkeit sondern für die Raumtemperatur. Wer den Regler also voll aufdreht, heizt über das Ziel hinaus. Daher lieber sofort die am Ende gewünschte Temperatur einstellen. Heizkörper entlüften Gluckert der Heizkörper hörbar, ist es höchste Zeit, ihn zu entlüften. Das kann man unkompliziert mit einem Schlüssel erledigen, den es im Baumarkt gibt. Außerdem sollten Heizkörper regelmäßig abgestaubt werden. Nachtabsenkung nutzen Wer einmal die Nachtabsenkung einstellt oder bei der jährlichen Wartung vom Heizungsfachmann einstellen lässt, spart dauerhaft, da die Heizung

nachts automatisch im Sparmodus läuft. Heizkörper frei lassen Vorhänge oder Möbel vor den Heizkörpern behindern die Wärmeabgabe und treiben den Energieverbrauch hoch. Daher: Heizung möglichst freihalten! Tür zu Türen zu unbeheizten Zimmern stets geschlossen halten, nicht nur zur Verhinderung von Wärmeverlusten. Gelangt warme Luft in kalte Räume, kann es zu Kondenswasser und Schimmelbildung kommen. Rollläden runter Rollläden und Vorhänge bilden eine zusätzliche Dämmung an den Fenstern und sollten daher mit Einbruch der Dämmerung geschlossen werden. Umgekehrt kann Sonneneinstrahlung tagsüber die Wohnräume aufheizen. Eine automatische Rollladensteuerung bringt Effizienz und mehr Komfort.

Teppiche richtig einsetzen Mit Teppichen auf dem Boden wird die Raumtemperatur von den Bewohnern wärmer empfunden. Doch Vorsicht: Über Fußbodenheizungen können sehr dicke Teppiche den Wärmetransport verschlechtern. Kein Pulli statt Heizung: Einfach mal einen dicken Pulli überziehen oder sich in die Lieblingsdecke einkuscheln statt die Heizung höher zu schalten? Was erstmal sinnvoll klingt, birgt auch Gefahren. Denn zu stark abgekühlte Räume ziehen Schimmel an. An kalten Wänden kondensiert Luftfeuchtigkeit und bildet so die Grundlage für Schimmelwachstum. Zudem benötigen ausgekühlte Räume sehr viel Energie, um wieder auf angenehme Temperaturen zu kommen. Als Faustregel gilt: Raumtemperatur nicht unter 16 Grad fallen lassen. Weitere Infos unter www.waerme-plus.de.

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Recht

Wissenswertes rund um die Verjährungsfristen Was bedeutet Verjährung? Verjährung bedeutet, dass nach Ablauf der Verjährungsfrist (VF) ein bestehender Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Dies soll dem allgemeinen Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit dienen: So soll ein Schuldner nicht schutzlos einer Forderung ausgesetzt werden, die vielleicht Jahrzehnte vorher entstanden ist. Zudem besteht Anreiz, Geschäfte im Rechtsverkehr zeitnah abzuwickeln, um den Eintritt der Verjährung zu vermeiden. Die zivilrechtliche Verjährung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Danach ist der Schuldner nach Eintritt der Verjährung berechtigt, die Leistung zu verweigern. Dabei ist die Vorschrift nicht so zu verstehen, dass nach Ablauf der VF der Anspruch ganz wegfällt; er besteht auch nach Ablauf der VF weiter. Jedoch hat der Schuldner die Möglichkeit, die Leistung zu verweigern. Zahlt er eine verjährte Forderung, kann er das Geld anschließend in der Regel nicht zurückfordern.

Beginn der Verjährung Regelmäßig verjähren Ansprüche in drei Jahren. Wichtig ist der Verjährungsbeginn. Grundsätzlich beginnt die VF mit dem Schluss des Kalenderjahres (31. Dezember um 24:00 Uhr), in dem der Anspruch entstanden ist. Ist der Anspruch z.B. am 13.5.2015 entstanden, begann die VF am 31.12.2015 um 24:00 Uhr. Nach der dreijährigen Regelfrist wäre der Anspruch also am 31.12.2018 um 24:00 Uhr verjährt. Aber von dieser Grundregel des Verjährungsbeginns gibt es Ausnahmen. Bei Mängelansprüchen (Gewährleistung) aus Kauf- oder Werkverträgen beginnt die Verjährung mit dem Datum der Übergabe der Kaufsache bzw. der Abnahme der Werkleistung. Für diese Ansprüche ist das nahende Jahresende irrelevant, wenn die Übergabe nicht auch gerade an Silvester stattfand. Dies gilt jedoch nicht für Kaufpreis- oder Werklohnforderungen. Hier gilt die Jahresschlussregel.

Energieeffizienz ist einfach. 6/2018

Meist drei Jahre Die Regelverjährungsfrist beträgt drei Jahre. Das Gesetz kennt jedoch zahlreiche Abweichungen von dieser Frist, z. B.: • VF von 30 Jahren bei Herausgabeansprüchen aus Eigentum, familien- und erbrechtlichen Ansprüchen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen; außerdem bei Schadensersatzsprüchen wegen vorsätzlicher Körper-, Gesundheits- oder Freiheitsverletzung • VF von 10 Jahren bei Rechten an einem Grundstück • Fünf Jahre bei Mängelansprüche am Bauwerk • Mängelansprüche bei beweglichen Sachen verjähren in zwei Jahren • Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten • Ansprüche auf Sozialleistungen verjähren in der Regel in vier Jahren nach Ablauf des Kalenderjahres, in dem sie entstanden sind.

Die Hemmung der Verjährung Die Verjährung einer Forderung tritt nicht ein, wenn sie gehemmt ist oder neu beginnt. Klassischer Fall hierbei ist die Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung. Die Verjährung wird z. B. dadurch gehemmt, dass der Gläubiger gegen den Schuldner Klage erhebt und seine Ansprüche geltend macht. In der Praxis beliebter ist das in der Regel kostengünstigere und schnellere Mahnverfahren: Die Zustellung des Mahnbescheids im Mahnverfahren hemmt ebenfalls die Verjährung. Außerdem beginnt die VF neu zu laufen, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch etwa durch Abschlagszahlung, Zinszahlung oder Sicherheitsleistung anerkennt. Daher lohnt es sich für den Gläubiger auch unter diesem verjährungsrechtlichen Aspekt, mit dem Schuldner eine Vereinbarung zu treffen, die eine Ratenzahlung oder Abschlagszahlung vorsieht.

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Recht

PKW-Stellplatz in der Nähe einer Kastanie: WEG muss Carporterrichtung nicht zustimmen Wer einen PKW besitzt und ihn im Freien parken muss, der meidet in der Regel die Bäume. Denn sie lassen allerhand fallen, was dem Auto schaden könnte: Laub, Früchte, Äste und manchmal auch sehr schlecht zu entfernendes Harz. Trotzdem musste ein Wohnungseigentümer mit seinem Stellplatz in der Nähe einer Kastanie leben. So entschieden vom Landgericht Nürnberg-Fürth, im Verfahren mit dem Aktenzeichen: 14 S 6188/17. Der Fall: Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft war es irgendwann leid,

vom Dach und der Motorhaube seines geparkten Autos immer wieder herabgefallene Kastanien einzusammeln und Baumharz entfernen zu müssen. Der Mann wollte deswegen ein Carport errichten, das den PKW schützen sollte. Andere Eigentümer waren allerdings nicht einverstanden. Sie sahen darin eine bauliche Veränderung, die der vollständigen Zustimmung der WEG bedürfe. Der „Bauherr“ sprach dagegen nur von einer Maßnahme der Instandhaltung bzw. Instandsetzung, für die nicht so strenge Kriterien gelten. Das Urteil: Bei der Kastanie und

ihren Früchten handle es sich um „Gegebenheiten der Natur“, entschied eine Zivilkammer des Landgerichts NürnbergFürth. Diese müsse der Wohnungseigentümer hinnehmen, zumal sie ihm ja schon beim Kauf des Objekts bekannt gewesen seien. Die Teilungserklärung habe eine entsprechende Darstellung der Lage der Bäume enthalten. Außerdem träten die Probleme mit der Kastanie nur zu bestimmten Zeiten im Sommer und Herbst auf. Die übrigen Eigentümer müssten ihm die Errichtung eines Carports nicht erlauben. LBS

Bei starker Vermüllung der gemieteten Wohnung ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich Die starke Vermüllung einer Mietwohnung kann den Vermieter dazu berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte von der Klägerin seit Ende 1996 eine Wohnung gemietet. Bei einer Wohnungsbesichtigung aufgrund Nachbarbeschwerden Ende Februar 2018 wurde festgestellt, dass der Flur mit Müll, Papier und Schutt knöcheltief bedeckt war. In einer Kiste lagen angebrochene Katzenfutterdosen. Die Decke war mit Insektennestern überzogen. Im Türbereich des Schlafzimmers häufte sich so

viel Unrat auf dem Boden, dass man das Schlafzimmer nicht mehr betreten konnte. An der Decke hingen große Spinnweben. Der Boden des Wohnzimmers war in Teilen ebenfalls mit Müll, Papier und Teppichresten bedeckt. Auch die Küche war stark vermüllt. Das Spülbecken war voller Schmutzwasser gelaufen und mit schmutzigem Geschirr und sonstigen Gegenständen angefüllt. Aus dem Wasserhahn lief fortwährend ein dünner Wasserstrahl in das Becken. Die Arbeitsplatte war durchfeuchtet und hinter dem Spülbecken eingebrochen. Schimmelschäden waren erkennbar.

Im Badezimmer war der Boden feucht und verdreckt. Müll und Unrat quoll aus dem Flur in das Badezimmer hinein. Der Balkon war ebenfalls vermüllt. Dort hielten sich zahlreiche Tauben auf. Der Parkettfußboden der streitgegenständlichen Wohnung war teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Zum Teil waren Geldstücke in den Holzfußboden eingetreten. Von der Wohnung ging ein starker Geruch aus. In der darunterliegenden Wohnung zeigte sich ein Wasserfleck an der Decke. Am Tag nach der Besichtigung erklärte die Vermieterin die fristlose, hilfsweise ordent-

liche Kündigung. Sie ist der Auffassung, eine Fortsetzung des Mietvertrages sei ihr nicht zumutbar. Es bestünden ihr gegenüber Ansprüche der Hausgemeinschaft wegen Geruchsbelästigung und entstandener Wasserschäden. Es seien Substanzschäden aufgetreten und der Hausfrieden sei nachhaltig gestört. Das Amtsgericht München hat der klagenden Vermieterin vollumfänglich Recht gegeben. Insbesondere halte hier auch die Berechtigung zur fristlosen Kündigung der vorzunehmenden Interessenabwägung stand (Az.: 416 C 5897/18) . ARAG

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Recht

Hauseinsturz durch Bauarbeiten am Nachbargrundstück:

Der Bauunternehmer befindet sich stets in der Pflicht Es dürfte wohl neben Brand und Überschwemmung zu den schlimmsten Vorstellungen von Immobilieneigentümern gehören, dass ihr Haus plötzlich einstürzt. Bei einem Objekt im Rheinland war das der Fall. Die Ursache dafür war schnell ermittelt: eine Baustelle auf dem Nachbaranwesen mit erheblichem Erdaushub. Im Zivilprozess stellte sich heraus, dass der mit den Aushubarbeiten betraute Bauunternehmer gegen die anerkannten Regeln der Technik verstoßen habe. Ein solches Verhalten

spricht in den Augen der Justiz bereits von sich aus für die Vermutung, dass eventuell auftretende Schäden darauf zurückzuführen sind. Wenn ein Unternehmen an solchen Aushubarbeiten teilnehme, dann müsse es nicht nur vor Beginn, sondern auch während der Arbeiten prüfen und sicherstellen, dass dem Nachbargebäude kein Schaden drohe. Im konkreten Fall war es um einen Streitwert in Höhe von rund 200.000 Euro gegangen. Oberlandesgericht Köln, Aktenzeichen: 16 U 6/17 LBS

Erste Erfahrungen mit dem neuen Bauvertragsrecht

Baufirmen geben nicht automatisch alle Bauunterlagen heraus Der Anspruch der Bauherren auf Herstellung und Übergabe von Plänen und Bauunterlagen für ihr Bauprojekt gehört zu den zentralen Punkten des neuen Bauvertragsrechts. Es ist am 1.1.2018 in Kraft getreten und gilt für alle seit diesem Tag geschlossenen Bauverträge. Schlüsselfertigfirmen müssen seither jenen privaten Bauherren, die keinen eigenen Architekten beauftragt haben, alle nach öffentlichem Recht für den Bau nötigen Pläne und Berechnungen erstellen und sie den Bauherren übergeben", erinnert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). Private Bauherren brauchen Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Statik, Wärmeschutznachweis und vieles mehr aus zwei Gründen: Zum einen müssen sie im Vorfeld prüfen lassen können, ob ihr geplantes Haus überhaupt geltendem Recht, den anerkannten Regeln der Technik und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Zum anderen müssen sie jederzeit, auch noch Jahrzehnte nach dem Einzug, den Behörden gegenüber belegen können, dass ihre Immobilie geltendem Recht entspricht. Dazu verlangt die Behörde bestimmte Unterlagen. Viele Bauherren hatten nicht einmal diese früher in ihrem Besitz, jetzt stehen ihnen wenigstens sol6/2018

che Unterlagen rechtlich zu, die zum Nachweis der Einhaltung öffentlicher Anforderungen an das Haus nötig sind. Dieser Anspruch auf Unterlagenherausgabe findet sich allerdings nur selten in den aktuellen Vertragsmustern, wie der VPB feststellt. Das ist auch nicht nötig, denn der Anspruch steht im Gesetz und ist damit zwingendes Recht. Keine vertragliche Vereinbarung kann ihn ausschließen oder vom Umfang her begrenzen." Bedenklich sind allerdings deswegen vertragliche Regelungen, die zwar einige konkrete Unterlagen aufzählen, die die Bauherren erhalten sollen, aber nicht alle nötigen Unterlagen auflisten. Sofern diese Listen abschließend gedacht sind und Unterlagen ausschließen, auf die Bauherren Kraft Gesetz einen Anspruch haben, verstoßen sie gegen zwingendes Recht. Angehenden Bauherren wird dazu geraten, sich schon vor den Vertragsverhandlungen vom Bausachverständigen beraten zu lassen, welche Planungsunterlagen der Experte zur Prüfung des Bauvorhabens benötigt und wann er sie vorliegen haben muss. Sind die vertraglich erwähnten Unterlagen nämlich nicht ausreichend, kommt es nach den Erfahrungen der VPB-Sachverständigen erst einmal zum Streit mit den Firmen und dann

zu erheblichen Verzögerungen bis die benötigten Unterlagen vorliegen. Erst dann können die Experten sie prüfen und erst danach beginnt der Bau. Solche Verzögerungen kosten die Bauherren unnötig Nerven, und um die Mehrkosten wird anschließend auch noch gestritten. Weiteres Problem: Der Anspruch ist auch nicht allumfassend. Wer z.B. einen Altbau saniert und belastbare Bauausführungsdokumentationen haben möchte, um bei späteren Instandhaltungen, Erweiterungen, Umbauten und Sanierungen auch sicher zu wissen, welche Leitungen wo liegen, muss im Vorfeld besprechen, ob es diese noch gibt und es dann ggf. vertraglich entspre-

chend regeln. Das Gesetz sieht noch eine weitere Pflicht für Baufirmen vor, wenn die Bauherren Fördermittel nutzen möchten. Weckt der Bauunternehmer nämlich die Erwartung, dass er die Forderungen des Darlehensgebers, z.B. der KfW, erfüllt, dann schuldet er den Bauherren - die ohne eigenen Architekten mit ihm schlüsselfertig bauen - auch jene Nachweise, die die Förderbank verlangt. Auch hier sind Bauherren gut beraten, sich im Vorfeld zu informieren, welche Unterlagen sie später benötigen. Welche das sind, steht im VPBRatgeber "Bauunterlagen". Kostenloses Download unter https://www.vpb.de/download/ VPB-Ratgeber_Bauunterlagen. pdf. vpb

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Recht

Trompetenspiel in einem Reihenhaus: Kein Anspruch auf Unterlassung bei unwesentlicher Beeinträchtigung Der Bundesgerichtshof hat über einen Rechtsstreit entschieden (Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 143/17), in dem die klagenden Bewohner eines Reihenhauses erreichen wollen, dass sie das als Lärmbelästigung empfundene Trompetenspiel aus dem benachbarten Reihenhaus nicht mehr hören. Kläger und Klägerin bewohnen als Nießbraucher ein Reihenhaus in einem Wohngebiet. Die Beklagten sind Eigentümer und Bewohner des benachbarten Reihenhauses. Der Beklagte zu 1 ist Berufsmusiker (Trompeter). Er übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe. Zudem unterrichtet er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler. Die Beklagte zu 2 spielt nicht Trompete. Bisheriger Prozessverlauf: Die Kläger verlangen von beiden Beklagten das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, damit das Spielen von Musikinstrumenten auf dem Anwesen der Kläger nicht wahrgenommen werden kann. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil geändert und die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt: - die Erteilung von Musikunterricht an Dritte insgesamt zu unterlassen - es zu unterlassen, in dem Anwesen der Beklagten Instrumentalmusik zu spielen; davon ausgenommen ist nur das Dachgeschoss. Dort darf für maximal zehn Stunden pro Woche werktags (Montag-Freitag) zwischen 10 und 12 Uhr und

15 und 19 Uhr musiziert werden, und der Beklagte darf an maximal acht Samstagen oder Sonntagen im Jahr zwischen 15 und 18 Uhr jeweils maximal eine Stunde Trompete üben. Mit der beim Bundesgerichtshof zugelassenen Revision wollen die Beklagten erreichen, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird; die Kläger wollen im Wege der Anschlussrevision das Urteil des Amtsgerichts wiederherstellen lassen. Die Entscheidung des BGH Der Bundesgerichtshof hat auf die Revision der Beklagten und unter Zurückweisung der Anschlussrevision der Kläger die Klage gegen die Beklagte zu 2 abgewiesen und die Sache im Übrigen an das Landgericht zurückverwiesen. Dabei hat er

geschoss) im angrenzenden Wohnzimmer der Kläger als "schwache Zimmerlautstärke" zu vernehmen ist. Im Ausgangspunkt steht den Klägern als Nießbrauchern eines Hauses gegenüber dem Nachbarn, der sie durch Geräuschimmissionen stört, grundsätzlich ein Unterlassungsanspruch zu. Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie in dem Haus der Kläger nach dem Empfinden eines "verständigen Durchschnittsmenschen" nicht als wesentliche Beeinträchtigung einzuordnen sind; die Grenze der im Einzelfall zumutbaren Lärmbelästigung kann nur auf

Berufsmusiker haben nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker sich von folgenden Erwägungen leiten lassen: Gegen die (nicht musizierende) Beklagte zu 2 besteht von vornherein kein Unterlassungsanspruch. Ihre Verurteilung käme nur dann in Betracht, wenn sie als sog. mittelbare Handlungsstörerin verpflichtet wäre, gegen das Musizieren des Beklagten zu 1 einzuschreiten. Das ist nicht der Fall, weil der Beklagte zu 1 das Haus als Miteigentümer und damit aus eigenem Recht nutzt. Auch die Verurteilung des (musizierenden) Beklagten zu 1 kann nicht Bestand haben. Das Landgericht hat bei einem richterlichen Ortstermin festgestellt, dass das Trompetenspiel des Beklagten im Dachgeschoss im Wohnzimmer der Kläger (Erdgeschoss) nicht und in deren Schlafzimmer (Dachgeschoss) nur leise zu hören ist, während das Trompetenspiel im Wohnzimmer (Erd-

Grund wertender Beurteilung festgesetzt werden. Insoweit hat das Landgericht einen zu strengen Maßstab zugrunde gelegt. Das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung und ist aus der maßgeblichen Sicht eines "verständigen Durchschnittsmenschen" in gewissen Grenzen hinzunehmen, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhalts bilden und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann; es gehört - wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen - zu der grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Andererseits soll auch dem Nachbarn die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Entspannung und Erholung und

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zu häuslicher Arbeit eröffnen, mithin auch die dazu jeweils notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann im Ergebnis nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens herbeigeführt werden. Dabei hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung der üblichen Ruhezeiten in der Mittags- und Nachtzeit, kann als grober Richtwert dienen. Die örtlichen Gegebenheiten sind ebenfalls von Bedeutung. Können die Geräuscheinwirkungen erheblich verringert werden, indem in geeigneten Nebenräumen musiziert wird, kann es aufgrund nachbarlicher Rücksichtnahme geboten sein, das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken; das gilt insbesondere dann, wenn auf Seiten des Nachbarn besondere Umstände wie eine ernsthafte Erkrankung eine gesteigerte Rücksichtnahme erfordern. Das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht gänzlich untersagt werden. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht kann je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat

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Recht anzusehen sein. Die Festlegung der einzuhaltenden Ruhezeiten muss sich an den üblichen Ruhezeiten orientieren; im Einzelnen haben die Gerichte einen gewissen Gestaltungsspielraum. Ein nahezu vollständiger Ausschluss für die Abendstunden und das Wochenende, wie ihn

großzügige Zeiträume zur Verfügung; infolgedessen könnte das Trompetenspiel in den Haupträumen engeren zeitlichen Grenzen unterworfen werden. Insgesamt sollte das tägliche Musizieren in dem Haus etwa drei Stunden werktags (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und

Vollständiger Ausschluss für das Wochenende und für die Abendstunden kommt nicht in Betracht das Berufungsgericht vorgesehen hat, kommt jedoch nicht in Betracht. Dies ließe außer Acht, dass Berufstätige, aber auch Schüler häufig gerade abends und am Wochenende Zeit für das Musizieren finden. Nach alledem wird hier das Trompetenspiel im Dachgeschoss, das nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ausschließlich im Schlafzimmer der Kläger leise zu vernehmen ist, zur Mittags- und Nachtzeit als wesentlich, zu den übrigen Zeiten aber jedenfalls für etwa drei Stunden werktäglich (und eine entsprechend geringere Zeitspanne an Sonn- und Feiertagen) als unwesentlich anzusehen sein. Dann stünden dem Beklagten zu 1 im Dachgeschoss relativ

Feiertagen) nicht überschreiten. Entstehen durch den Musikunterricht lautere oder lästigere Einwirkungen und damit eine stärkere Beeinträchtigung der Kläger, muss dieser ggf. auf wenige Stunden wöchentlich beschränkt werden; sofern sich das Dachgeschoss zu der Unterrichtserteilung eignet, könnte das Landgericht vorgeben, dass der Unterricht nur dort stattfinden darf. Die Sache war hinsichtlich der Berufung des Beklagten zu 1 an das Landgericht zurückzuverweisen, damit es Feststellungen dazu trifft, welche Störungen durch den Musikunterricht entstehen, und damit es die Zeiten, zu denen musiziert werden darf, abschließend festlegen kann.

Urteile Urteile Urteile Urteile Erkrankung des Mieters Ist der Mieter infolge einer schweren und langandauernden psychischen Erkrankung nicht in der Lage, seinen Alltag zu bewältigen und seine finanziellen Angelegenheiten (hier: Beantragung einer Erwerbsunfähigkeitsrente) zu regeln, kann das Verschulden am Mietzahlungsverzug entfallen. LG Kassel, Urt. v. 26.1. 20 17 - I S 170/15 (AG Kassel, Urt. v. 27.5.2015 456 C 549/15 Umzugskostenpauschale Der Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 EUR entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. LG Frankfurt a. M. Urt. v. 01.11. 2017 - 2-13 S 69/ 16 AG Offenbach a. M., Urt. v. 30.3.2016 - 310 C 18/16 Betriebskostenumlage Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556 a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden,

ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Rd. 19). BGH, Urteil vom 30.5.18 - VIII ZR 220/17 (LG Köln, Urteil vom 21.9.2017 - 1 S 185/16 und AG Köln, Urteil vom 5.8.2016 - 210 C 84/16 Beweisverfahren Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat. BGH, Beschluss vom 14.3.2018 - V ZB 131/17

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Recht

Bei Wohnraumtemperaturen und Heizanlagen legen die Gerichte strenge Maßstäbe an Im Folgenden einige Urteilen rund um das Thema Heizen. Wenn in einem Mietvertrag nicht geregelt ist, wie warm eine Wohnung mindestens sein soll, dann kann der Eigentümer trotzdem nicht schalten und walten, wie er will. Während der Heizperiode von Oktober bis April muss er dafür sorgen, dass auch nachts eine Raumtemperatur von wenigstens 18 Grad Celsius erreicht wird. So das Amtsgericht Köln (AZ: 205 C 36/16) auf die Klage eines Mieters hin. Weil die genannte Mindesttemperatur nicht erreicht wurde, handelte es sich nach Ansicht des Richters um einen Mietmangel. Eine Minderung ist in solchen Fällen möglich. Eine „arbeitende“ Heizanlage kann gelegentlich auch Geräusche verursachen. Hier handelte es sich um ein Brummen, das sich in regelmäßigen Intervallen wiederholte und den Mieter einer Wohnung störte. Er forderte den Eigentümer auf, dies abzustellen – und kürzte die Miete. Doch das akzeptierte das Amtsgericht Hannover (AZ: 412 C 8478/13) nicht. Zwar sei ein Geräusch zu vernehmen, es sei aber nach den Ausführungen eines Sachverständigen sehr leise und liege unterhalb des für haustechnische Anlagen vorgesehenen Pegels. Von einem Mangel könne keine Rede sein, hier handle es sich eher um typische Wohngeräusche, die in ähnlicher Weise wie Umweltgeräusche hinzunehmen seien (Vogelzwitschern, Schienenverkehr). Ein Mieter konnte den Thermostat im Schlafzimmer noch so oft auf Stufe Null stellen – trotzdem sorgte der Heizkörper für eine Temperatur von mindestens 22 Grad. Zu warm für eine erholsame Nachtruhe, befand der Betroffene. Das Landgericht Berlin (Az: 67 S 357/15) konnte seinen Argumenten folgen. Wenn der Eigentümer es nicht schaffe, dass die Temperatur in einem Schlafraum auf Wunsch höchstens bis 18 Grad Celsius heruntergefahren

werden könne, dann würden die Mindeststandards einer Wohnung nicht erreicht und der Mieter könne erfolgreich dagegen vorgehen. Ein ständiges Abkühlen „durch überobligatorisches Öffnen der Fenster“ sei nicht zumutbar. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können auf dem Wege der Teilungs-

erklärung oder durch nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum innerhalb einer WEG zugeordnet werden. So in einem Streitfall vor dem BGH (Az: V ZR 176/10). Es ging um die Erneuerung einer Heizung innerhalb einer Wohnanlage. Ein Eigentümer hatte dem widersprochen, was aber ein Problem darstellte, weil seine Heizkörper dann nicht mehr kompatibel mit der neuen Anlage waren. Die BGH-Richter entschieden, die Eigentümergemeinschaft könne die Sanierung bis zur Wohnung des Betroffenen beschließen, ihn jedoch nicht zu Änderungen in den eigenen vier Wänden zwingen. Nach einer angemessenen Umstellungsfrist sei dann eine Abkoppelung dieser einen Wohnung möglich. Zwar ist eine Heizanlage hauptsächlich in der kalten Jahreszeit unabdingbar. Doch auch außerhalb der „Saison“ darf eine Wohnung nicht unangenehm kalt werden. Genau das war der Fall. Wegen fehlender Heizmöglichkeiten und eines

auch sonst maroden Zustands des Objekts mussten die Mieter in den Monaten April und Mai frieren. Der Mai zählt zwar nicht mehr zur Heizperiode, aber trotzdem sprach das Amtsgericht Villingen-Schwenningen (Az: 11 C 243/14) eine Minderung der Mietzahlungen um die Hälfte zu. Wegen einer fehlenden Wohnungstüre – es war stattdessen nur eine normale Zimmertüre eingebaut – wurde

den Mietern eine zusätzliche Reduzierung um fünf Prozent zugesprochen und wegen herumliegenden Bauschutts noch einmal zehn Prozent. Manche mögen es spontan als ein Glück betrachten, unmittelbar über dem Heizkeller einer Wohnanlage zu wohnen, weil von dort mit einer gewissen Wärmeabstrahlung zu rechnen ist. Doch das kann auch unangenehm werden. In einem Hamburger Mietshaus drangen sowohl vernehmbare Geräusche der Heizanlage als auch erhebliche Wärme in eine darüber gelegene Wohnung. Beide Probleme rechtfertigten nach Überzeugung des Landgerichts Hamburg (Az: 307 S 130/08) jeweils eine Minderung der Miete um zehn Prozent. „Eine permanente Beheizung“, hieß es im Urteil, laufe dem Interesse der Mieter zuwider, die Temperaturen nach seinem „subjektiven Behaglichkeitsempfinden regulieren zu können“. Ein älteres Ehepaar war schockiert, als es die Jahresab-

rechnung des zuständigen Energieversorgers erhielt, der u.a. Strom und Gas lieferte. Der veranschlagte Betrag von rund 9.000 Euro war etwa zehn Mal so hoch wie der Verbrauch im Vorjahreszeitraum und überstieg auch das, was vergleichbare Haushalte bezogen hatten. Kunden und Anbieter stritten daraufhin über mehrere Instanzen hinweg, ob diese Summe unverzüglich bezahlt werden müsse oder nicht. Der BGH (Az: VIII ZR 148/17) bejahte schließlich ein vorläufiges Zahlungsverweigerungsrecht der Kunden. Wie bereits zuvor vom Oberlandesgericht festgestellt, bestehe hier die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ bei der Abrechnung. Was, wenn eine Heizanlage offensichtlich mangelhaft ist, weil sie kaum reguliert werden kann und dadurch hohe Kosten verursacht? Eine Mieterin von Gewerberäumen beanstandete genau das und reduzierte wegen der unwirtschaftlichen Heizung ihre monatlichen Zahlungen. Der BGH (Az: XII ZR 80/12) war mit dieser Minderung nicht einverstanden. Vermieter seien grundsätzlich nicht verpflichtet, eine wirtschaftlich funktionierende Heizung einzubauen. Hier habe das – zu DDR-Zeiten errichtete – Haus als Altbau durchaus dem erwartbaren und vertretbaren Stand der Technik entsprochen. In einer Wohnung in Nürnberg funktionierten wegen eines Problems mit der Gasversorgung (Verpuffung) monatelang weder Heizung noch Warmwasserversorgung und selbst die Kochmöglichkeit (Gaskochherd) war deswegen nicht gegeben. Das Amtsgericht Nürnberg (Az: 16 C 127/16) befasste sich damit, wie solch ein Totalausfall juristisch zu bewerten sei. Das Ergebnis: Während der Heizperiode von Oktober bis April kommt eine Minderung der Miete um 85 Prozent in Betracht, außerhalb der Heizperiode von Mai bis September sind es immerhin noch 60 Prozent. LBS 6/2018


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Recht

Bundesgerichtshof verneint fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete Urteil vom 17. Oktober 2018 VIII ZR 94/17 Der Sachverhalt: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte, eine Kommanditgesellschaft, vertreten durch die Hausverwaltung, den Kläger unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (näher erläuterten) Erhöhung der Netto-Kaltmiete von 807,87 € auf 929,15 € zuzustimmen. Dem kam der Kläger zwar zunächst nach, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschließend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die Rückzahlung der für diese zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erhöht habe. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserklärungen des Mieters zu Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (§ 312c Abs. 1 BGB). Denn die Mieterhöhungsvereinbarung zwischen dem Kläger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch "im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebsoder Dienstleistungssystems" (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren 6/2018

nun noch weiter. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Der zuständige VIII. Zivilsenat hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass - entgegen einer teilweise im Schrifttum vertretenen Auffassung - die gemäß § 558 b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstreckt das Widerrufsrecht zwar auf "Verträge über die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folgt aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen. Denn mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung soll Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen.

Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch kann der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räumt das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimmt. Somit ist bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff.

BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist. Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibt hiervon unberührt. Vorinstanzen: Amtsgericht Pankow-Weißensee, Urteil vom 5. August 2016 - 6 C 64/16 Landgericht Berlin, Urteil vom 10. März 2017 - 63 S 248/16

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Recht

BGH urteilt zur Pflanzenwuchshöhe in Hanglagen Es gibt in unseren Bundesländern sehr genaue Vorschriften zur Grenzbepflanzung von Grundstücken. Dabei geht es unter anderem um den Abstand der Pflanzen zu den Nachbarn, aber auch um deren zulässige Höhe. Das ist deswegen von hoher Bedeutung, weil große Gewächse für eine erhebliche Verschattung des Nachbargrundstücks sorgen können.

Mit einem Spezialfall hatte es die Justiz beim Streit zweier Grundstücksnachbarn zu tun. Die Besonderheit: Der eine Eigentümer hatte wegen der Lage am Hang ein deutlich niedriger liegendes Grundstück. Es stellte sich die Frage, welcher Maßstab hier für die zulässige Pflanzenhöhe gelte. Das mit der Angelegenheit befasste höchste deutsche Gericht entschied, dass die

Höhe der Gewächse bei einer derartigen Hanglage nicht von der Austrittsstelle im Boden, sondern vom Bodenniveau des höher gelegenen Grundstücks aus zu messen sei. Denn nur das - so die Richter in ihrer Begründung - sei für den Nachbarn auch tatsächlich relevant. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 230/16) LBS

Beim Ausbauhaus sind erhebliche Probleme möglich Grundstücke sind rar, und auch das Bauen selbst wird immer teurer. Viele Bauherren überlegen, wo sie sparen können. Während sich die einen für Suffizienz und kleinere Wohneinheiten entscheiden, erwägen die anderen den Kauf eines Ausbauhauses. Durch Eigenleistungen wollen sie Geld sparen. Das klingt verlockend, bringt aber mitunter erhebliche Probleme, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Ein Ausbauhaus – gleich ob Fertig- oder Massivhaus – ist ein Haus, bei dem der Hausanbieter die Bauleistungen zum Teil extrem reduziert hat. Einige Anbieter liefern sogar nur die Planung und das Material. Die Bauherren müssen das Haus dann wie ein hochkomplexes 3-D-Puzzle zusammenfügen. Aber auch sonst wird im Regelfall nur die statische Konstruktion mit einem Wärmedämmverbundsystem als Fassade ausgeführt. Steht die Hülle, kann der Ausbau beginnen. Je nachdem, welche Ausbauvariante die Bauherren wählen, müssen sie den gesamten Innenausbau oder Teile davon in Eigenregie übernehmen. Manche Hausanbieter bieten Materialpakete an, die dann auf die Baustelle geliefert werden. Aber Achtung, wird gewarnt: Auch wenn ein gewisser Mehrverbrauch eingerechnet ist, lassen die gelieferten Materialmengen keine Fehlversuche zu! Das Ausbaumaterial wird oft auch nur bis zur Baustelle geliefert. Für Entladung, Transport ins Haus, Lagerung und Abfallentsorgung müssen die

Bauherren selbst sorgen. Fühlen sie sich den technischen Herausforderungen einzelner Gewerke nicht gewachsen, können sie ja – so die Theorie und das Verkaufsargument – Fachfirmen mit der Leistung beauftragen. Abgesehen davon, dass es bei der angespannten Lage am Markt schwierig ist, ein erfahrenes Handwerksunternehmen zu finden, das einzelne Ausbauarbeiten in absehbarer Zeit übernehmen kann, haben nach VPB-Erfahrung viele Bauherren keine klare Vorstellung davon, was mit dem Ausbauhaus genau auf sie zukommt.

eigentlich die Arbeiten auf der Baustelle abstimmt. Während einige Ausbauhausanbieter die Steuerung der Bauabläufe der Ausbaupakete koordinieren, überlassen andere das komplett den Bauherren. Aussagen zur Koordination durch den Hausanbieter verstecken sich oft in kryptisch formulierten Texten. Deshalb ist es von entscheidender Bedeutung, schon in der Vorvertragsphase herauszufinden, welche Leistungen der Anbieter nicht übernimmt. Private Bauherren können als Baulaien aber nicht wissen, über welche Arbeiten sich die

Projekt kostet oft mehr Geld, Zeit und Kraft als vermutet Ein wesentliches Problem: Beim Kauf eines Ausbauhauses beraten Vertriebsmitarbeiter der Fertighausfirma die Bauherren. Ihr Interesse ist natürlich der Verkauf des Hauses. Deshalb neigen sie dazu, den Bauherren die Ausbaupakete schmackhaft zu machen. Da heißt es dann auch schon einmal, mit einer bestimmten Konstellation an Ausbaupaketen sei das Haus schon "fast fertig". Auf der Baustelle sieht das oft anders aus, denn welcher Bauherr ahne schon, dass sich hinter einem Ausbaupaket Sanitär, das als "fast fertig" angepriesen werde, tatsächlich nur eine neben den Anschlussstellen abgestellte, nicht montierte und angeschlossene Bade- und Duschwanne verberge? Bauherren sollten die Aussagen von Vertriebsmitarbeitern beim Verkaufsgespräch ganz genau hinterfragen. Das gilt auch für die Frage, wer

Baubeschreibung ausschweigt. Beim Ausbauhaus haben die Bauherren oft gar kein Recht auf eine umfassende Bau- und Leistungsbeschreibung. Denn sobald mehrere Gewerke beauftragt werden müssen, um das Haus fertigzustellen, handelt es sich nicht um einen Verbraucherbauvertrag. In solchen Fällen gehen auch weitere zwingende Verbraucherschutzrechte verloren, wie etwa das Recht auf die Herausgabe der Bauunterlagen oder darauf, als letzte Rate mindestens noch zehn Prozent des Geldes zu zahlen, um bei Mängeln vorher überhaupt noch ein Druckmittel in der Hand zu behalten. Anhand einer eindeutigen Bauund Leistungsbeschreibung erkennen die Sachverständigen, was im Ausbauhaus und in den Ausbaupaketen im Detail enthalten ist und was die Bauherren selbst erledigen müssen. Mit diesen Informati-

onen können sie mit den Bauherren überlegen, ob sie die Handwerksarbeiten tatsächlich leisten können oder fachmännische Hilfe brauchen. Dann kann auch nachgerechnet werden, ob sich das Ausbauhaus finanziell wirklich lohnt. Erfahrungsgemäß kostet ein solches Bauprojekt zum Schluss oft mehr Geld, Zeit und Kraft, als zunächst vermutet. Hinzu kommen noch weitere Probleme: Manche Gewerke, wie etwa Elektroarbeiten, dürfen Bauherren meist gar nicht selbst ausführen. Außerdem schreibt die Landesbauordnung einen Bauleiter vor. Wer übernimmt diese Aufgabe, wenn es die Baufirma nicht macht? Des Weiteren muss, sobald zwei oder mehr Firmen gleichzeitig am Bau arbeiten, ein Sicherheits- und Gesundheitskoordinator bestellt und – meist von den Bauherren – bezahlt werden. Ganz zu schweigen von der Unfall- und Bauhelferversicherung, die Bauherren für sich und freiwillige Mitstreiter abschließen müssen. Falls ein Ausbauhausanbieter nur bestimmte Leistungsteile übernimmt, muss im Vorfeld geklärt werden, wer welche Arbeiten an den Schnittstellen erbringt – Bauherren oder Ausbaufirma. Sonst ist später Ärger programmiert, weil jeder meint, bestimmte Arbeiten müsse der jeweils andere ausführen. Ärger gibt es aber ohnehin dann, wenn Mängel auftauchen, bei denen unklar ist, wer sie verursacht hat. Bauherren sollten den Vertrag nicht unterzeichnen, ohne ihn zuvor vom unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. VPB 6/2018


Steuern/Finanzen

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Erschließungsbeiträge müssen innerhalb Abschreibung bei mittelbarer von 30 Jahren eingefordert werden Die Städte und Gemeinden in Nordrhein Westfalen dürfen sich nicht ewig Zeit lassen, um von ihren Bürgern Erschließungsbeiträge zu fordern. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) in Münster hat mit Entscheidung vom 24. November 2017 festgelegt, dass eine Frist von mehr als 30 Jahren gegen Treu und Glauben verstößt, wenn sich die Vorteilslage durch die technische Fertigstellung der Straße bereits verwirklicht hat. Mit dieser Entscheidung (Az. 15 A 1812/16) bestätigt das OVG Münster einen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 5. März 2013. Die Verfassungsrichter hatten entschieden, dass die Festsetzung eines Erschließungsbeitrags durch die NRW-Kommunen nur zeitlich begrenzt zulässig ist (Az.: I BvR 2457/08). Im vorliegendem Fall hatte eine Stadt Ende des Jahres 1983 erstmals entlang einer Straße eine Straßenbeleuch-

tung errichtet. Die Fahrbahn wurde 1984 mit einer Decke aus Asphaltbeton und Randsteineinfassungen ausgebaut. Gleichzeitig wurde die Straßenentwässerung in Form eines Regenwasserkanals mit an· geschlossenen Gullis hergestellt. Auch die beiderseitigen Gehwege wurden ausgebaut. Die letzte Baumaßnahme nahm die Kommune Im Mai 1984 ab. Der Oberbürgermeister der Stadt erhob aber erst im August 2014 für die erstmalige endgültige Herstellung der Straße einen Erschließungsbeitrag in Höhe von mehr als 3.600 Euro. Gegen diesen Bescheid klagte der betroffene Bürger und begründete seine Klage unter anderem mit Verjährung. Nach· dem bereits das zuständige Verwaltungsgericht in der ersten lnstanz der Klage stattgegeben hatte, hat nun auch das OVG dem Bürger Recht gegeben. Ausdrücklich führen die Richter aus: „Mithin ist davon

auszugehen, dass die Erhebung eines Erschließungsbeitrages jedenfalls dann als treuwidrig anzusehen und damit ausgeschlossen ist, wenn seit dem Eintritt der tatsächlichen Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind.“ In diesem Fall waren zwischen Abnahme der letzten Bauleistung im Mai 1984 und Beitragserhebung im August 2014 bereits mehr als 30 Jahre vergangen. Der BdSt NRW empfiehlt Grundstückseigentümern, Erschließungs-, Kanalanschlussund Straßenausbaubeitragsbe· scheide, die sie mehr als 30 Jahre nach der technischen Herstellung ihrer Straße oder sonstiger Anlagen erhalten, besonders kritisch zu prüfen. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass sie sich mit Widerspruch und Anfechtungsklage erfolgreich vor dem Verwaltungsgericht wehren können. BStZ

Schenkung ist zulässig

Stehen Schenkungen von Geldbeträgen unter der Auflage, dass sie ausschließlich für den Kauf eines Grundstücks zu verwenden sind, ist Gegenstand der Schenkung nicht der Geldbetrag, sondern die Immobilie. In diesem Fall spricht man von einer mittelbaren Grundstücksschenkung. Lange Zeit verweigerte die Finanzverwaltung in einem solchen Fall den Werbungskostenabzug für die Gebäudeabschreibung im Falle der Vermietung der Immobilie mit der Begründung, dass bei der Anschaffung der Eigentümer wirtschaftlich nicht belastet wurde. Dieser Auffassung widersprach der Bundesfinanzhof und ließ die Gebäudeabschreibung als Werbungskosten zu. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 4. Oktober 2016, AZ: IX R 26/15. BStZ

Abschaffung Straßenbaubeiträge:

Bund der Steuerzahler sammelt Unterschriften Der SPD-Gesetzentwurf greift den Antrag der Volksinitiative „Straßenbaubeitrag abschaffen“ auf, die der Bund der Steuerzahler NRW gestartet hat: Der Straßenbaubeitrag soll entfallen, der Einnahmeausfall in den Kommunen durch das Land kompensiert werden. „Der Zuspruch der Menschen ist überwältigend“, stellt der stellvertretende Vorsitzende des BdSt NRW Eberhard Kanski fest. „Unsere Kampagnenstände werden regelrecht belagert. Wo auch immer wir stehen, wir bekommen innerhalb von zwei Stunden hunderte Unterschriften.“ Zusätzlich sind bereits mehr als 3.000 Unterstützer in ganz NRW unterwegs, die in der Nachbarschaft, in Vereinen und Firmen Unterschriften für die Volksinitiative sammeln. Eine breite gesellschaftliche Basis trägt die Volksinitiative. In vielen Kommunen unter6/2018

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schreiben auch die Bürgermeister – unabhängig von ihrer Parteizugehörigkeit. „Der Straßenbaubeitrag ist willkürlich und nimmt keine Rücksicht darauf, was die Betroffenen finanziell leisten können“, erklärt Kanski. „Der Landtag sollte unserer Volksinitiative so schnell wie möglich folgen und die Regelung zum Straßenbaubeitrag im Kommunalabgabengesetz entsprechend ändern.“

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Weitere Informationen zur Volksinitiative „Straßenbaubeitrag abschaffen“ findet man unter: https://www.steuerzahler-nrw. de/Volksinitiative-So-machenSie-mit/97955c2745/index. html und auch bei www.facebook.com/steuerzahlernrw. Die Aktion läuft noch bis Ende Oktober 2019. Bis dahin müssen 66.000 Unterschriften vorliegen.

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Steuern/Finanzen

Möbliert vermietet: Vorsicht Steuerschwarzbuch belegt bei der Mietpreisberechnung öffentliche Verschwendung

Es kommt nicht selten vor, dass möblierte Wohnungen oder Häuser vermietet werden. Das bringt für beide Seiten Vorteile: Der Vermieter kann das bereits vorhandene Mobiliar im Hause belassen, der Mieter muss sich nicht nach einer neuen Ausstattung umsehen. Doch ist aus steuerlichen Gründen eine gewisse Vorsicht nötig. (Bundesfinanzhof, Az: IX R 14/17) Eltern hatten ihrem Sohn eine teilmöblierte Wohnung vermietet. U.a. mit einer neuen Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner. In der Steuererklärung machten sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend. Sie

unterließen es, für die mitvermieteten Geräte die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen, berücksichtigten die überlassenen Gegenstände jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse nicht in voller Höhe an, weil es von einer verbilligten Vermietung der Wohnung ausging. Die Richter legten dar, dass sie von Vermietern im Regelfall tatsächlich die Angabe eines Möblierungszuschlages erwarten. Schließlich müsse man in von einem gesteigerten Nutzwert des Objekts ausgehen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht dieser z. B. für eine überlassene Einbauküche einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen. Lasse sich jedoch dem Mietspiegel dazu nichts entnehmen und gebe es auch am örtlichen Mietmarkt keine Erkenntnisse über einen realisierbaren Möblierungszuschlag, dürfe man sich auf die ortsübliche Miete ohne Zuschlag beschränken. LBS

Ein Krankenwagen für verletzte Wölfe kostet 11.000 Euro – einsatzbereit, doch bislang ungenutzt. Eine Rasenheizung im Erfurter Stadion kostet 887.000 Euro – ebenfalls einsatzbereit, doch wegen hoher Betriebskosten ungenutzt. Und schließlich 900 Millionen Euro für einen riskanten Drohnen-Deal: Das 46. Schwarzbuch fasst Steuergeldverschwendung quer durch die Bundesrepublik zusammen. In Celle wurde für 12.800 Euro ein Zebrastreifen eingerichtet. Was die Fußgänger freute, ärgerte die Autofahrer – der Verkehr staute sich. Daraufhin fräste man den neuen Zebrastreifen einfach ab und machte den Übergang mit Metallzäunen dicht. Kosten für diese Aktion: weitere 5.700 Euro. Mehr als 300 km von Celle entfernt wird Steuergeld sogar sprichwörtlich in die Luft geblasen: Für 415.000 Euro will die Stadt Monheim am Rhein inmitten eines Kreisverkehrs einen Geysir errichten, der hin und wieder ausbricht. Damit Verkehrsteilnehmer vor lauter Schreck keinen Unfall bauen, sollen sie vor Einfahrt in den Kreisverkehr mit einer Ampel ausgebremst werden. Der

Bund der Steuerzahler fordert die Verantwortlichen auf, diese absurden Pläne zu überdenken! Skurrile Verschwendungen, staatliche Wirtschaftsflops und die oft teure Imagepflege der Politik stehen auf der Liste des Verbands, der insgesamt 109 exemplarische Fälle auf kommunaler, Landes-, Bundessowie EU-Ebene recherchiert hat. Bei der Präsentation von „Das Schwarzbuch `Die öffentliche Verschwendung 2018/19´“ verwies BdSt-Präsident Reiner Holznagel auch auf zahlreiche Erfolge. Für das neue Sonderkapitel „Explosion von Baukosten stoppen!“ befasst sich der Bund der Steuerzahler mit den Problemen öffentlicher Bauprojekte. Denn vier von zehn Hochbauten, die zwischen 2000 und 2015 fertiggestellt wurden, waren teurer als geplant. Zudem zeigen 15 konkrete Handlungsempfehlungen auf, wie der Staat günstiger und schneller bauen kann: Dabei spielen ergebnisoffene Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen, schlankere Planungsprozesse oder ein höheres Tempo bei Klagen gegen öffentliche Vergabeverfahren eine wesentliche Rolle. BStZ

Architekt muss wirtschaftlich-finanzielle Gesichtspunkte seines Auftraggebers beachten Renovierungs- und Sanierungsarbeiten an einer Immobilie kann man in höchst unterschiedlicher Intensität

durchführen. Wenn ein üblicher Architektenvertrag geschlossen wurde, dann darf der Bauherr davon ausgehen,

dass keine „Luxussanierung“ stattfindet. So hat es das Oberlandesgericht Braunschweig, entschieden (AZ: 8 U 58/17) Der Fall: Der Eigentümer einer Immobilie beauftragte einen Architekten damit, die Reparaturarbeiten für seinen undicht gewordenen Swimmingpool zu planen und zu überwachen. Dabei ließ der Architekt nicht nur den Fliesenbelag entfernen und den Untergrund neu abdichten, wie es nach Überzeugung einer Sachverständigen funktionstauglich gewesen wäre und ausgereicht hätte. Er ordnete zusätzlich auch die Erneuerung eines Teils des Beckenrandes an. Der Bauherr war damit nicht einverstanden und forderte fast 8.000 Euro für die entstan-

denen Mehrkosten zurück. Das Urteil: Der Zivilsenat nutzte den Fall, um sich grundlegend zu den Pflichten eines Architekten zu äußern. „Eine Planung ist dann mangelhaft, wenn sie zwar technisch funktionstauglich ist, aber zu einem nicht erforderlichen Aufwand führt“, hieß es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Ein Architekt habe „wirtschaftlich-finanzielle Gesichtspunkte seines Auftraggebers zu beachten“. Wenn er wirklich der Überzeugung gewesen sei, die von ihm angeordneten Arbeiten seien trotz des hohen Aufwands sinnvoll gewesen, so hätte er noch einmal ausdrücklich Rücksprache mit den Bauherrn halten müssen, so die Richter. 6/2018


Steuern/Finanzen

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Geltendmachung von Handwerkerleistungen nach Einzug verweigert

Die Entscheidung liegt jetzt beim Bundesfinanzhof Der Gesetzgeber hat gewisse Grenzen gezogen, innerhalb derer Handwerkerleistungen steuerlich geltend gemacht werden können. Kritisch wird es immer dann, wenn derartige Arbeiten in engem zeitlichen Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes stehen. (Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Az: 6 K 6199/16) Der Fall: Als eine Familie ihren Neubau bezog, waren etliche Handwerkerleistungen noch nicht erbracht – so zum Beispiel das Anbringen des Au-

ßenputzes an der Fassade, Pflasterungsarbeiten und das Verlegen eines Rollrasens. Weil die Unternehmen in einem bereits bewohnten Objekt tätig waren, wollten die Steuerzahler den Lohnkostenanteil der Handwerkerleistungen in Anspruch nehmen. Das Finanzamt verwies darauf, dies sei bei neu errichteten Objekten grundsätzlich nicht möglich. Und genau darum handle es sich hier. Dass die Familie bereits eingezogen sei, ändere nichts an der Rechtslage.

Das Urteil: Die Richter verwiesen die Steuerzahler auf den engen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang der Arbeiten mit der Neubaumaßnahme. Diese machten eine Anerkennung der Handwerkerleistungen durch den Fiskus unmöglich. Das treffe sowohl auf die Anbringung des Fassadenputzes als auch auf die Gestaltung der Außenanlagen zu. Der Fall ist wegen seiner grundsätzlichen Bedeutung derzeit vor dem Bundesfinanzhof (Az: VI R 53/17) anhängig.

Grundsteuer: Höhere Wohnkosten drohen in ganz NRW Fiktive Hebesätze sollen entgegen der Ankündigung im Koalitionsvertrag steigen. Die fiktiven Hebesätze für die Gewerbesteuer sowie die Grundsteuer A und B sollen 2019 steigen. Damit drohen quer durch Nordrhein-Westfalen Steuererhöhungen. „Das Versprechen der Landesregierung, die kommunale Steuererhöhungsspirale durch das Einfrieren der fiktiven Hebesätze zu stoppen, hat gerade mal ein Jahr gehalten“, zeigt sich Heinz Wirz, Vorsitzender des Bundes der Steuerzahler (BdSt) NRW, enttäuscht und verärgert.

„Mieter wie Hausbesitzer müssen damit rechnen, dass im kommenden Jahr wieder viele Kommunen die Grundsteuer B erhöhen und die Kosten für das Wohnen weiter steigen.“ Die fiktiven Hebesätze sind eine wichtige Stellschraube zur Berechnung der Schlüsselzuweisungen des Landes an die Kommunen. Steigen sie, passen viele Kommune ihre tatsächlichen Hebesätze nach oben an, um bei den Schlüsselzuweisungen nicht schlechter gestellt zu werden. Nach der Landtagswahl 2017 hatte die schwarz-gelbe Re-

gierung in ihrem Koalitionsvertrag festgelegt: „Wir wollen die Steuererhöhungsspirale bei der Grundsteuer B und der Gewerbesteuer stoppen. Mit der Einführung einer faktischen ,Grund- und Gewerbesteuerbremse‘ durch das Einfrieren der fiktiven Hebesätze im Gemeindefinanzierungsgesetz wird die finanzielle Anreizwirkung zu kommunalen Steuererhöhungen direkt gemindert.“ Ein Jahr lang hat dieses Versprechen gehalten. Im kommenden Jahr jedoch soll die Grundsteuer A auf 223 Punkte (aktuell 217), die Grundsteuer

B auf 443 Punkte (aktuell 429) und die Gewerbesteuer auf 418 Punkte (aktuell 417 Punkte) steigen. Insgesamt 78 Kommunen erheben derzeit den fiktiven Grundsteuer B-Hebesatz oder liegen sogar darunter. Diese Kommunen wie z. B. Ahaus, oder Geldern werden sich im kommenden Jahr gezwungen fühlen, ihre örtlichen Hebesätze nach oben zu schrauben. „Damit kommt die Steuererhöhungsspirale wieder in Gang“, kritisiert Wirz. „Das Wort der Koalition hat offenbar nur eine kurze Haltbarkeit.“ BStZ

Überspannung eines Grundstücks mit Stromleitung:

Entschädigungszahlung unterliegt nicht der Steuer Urteil vom 2.7.2018 IX R 31/16 Eine Entschädigung, die dem Grundstückseigentümer einmalig für die grundbuchrechtlich abgesicherte Erlaubnis zur Überspannung seines Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, unterliegt nicht der Einkommensteuer. Wird die Erlaubnis erteilt, um einer drohenden Enteignung zuvorzukommen, liegen weder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung noch sonstige Einkünfte vor, wie der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 2. Juli 2018 IX R 31/16 entschieden hat. 6/2018

Im Streitfall war der Steuerpflichtige Eigentümer eines selbstbewohnten Hausgrundstücks, das beim Bau einer Stromtrasse mit einer Hochspannungsleitung überspannt wurde. Der Steuerpflichtige nahm das Angebot des Netzbetreibers an, der ihm für die Erlaubnis, das Grundstück überspannen zu dürfen und die dingliche Absicherung dieses Rechts durch eine immerwährende beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit, eine Entschädigung anbot. Die Höhe der Entschädigung bemaß sich nach der Minde-

rung des Verkehrswerts des überspannten Grundstücks. Mit dem Finanzamt kam es zum Streit darüber, ob die gezahlte Entschädigung zu versteuern sei. Der BFH gab dem Steuerpflichtigen Recht. Der Steuerpflichtige erzielte keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, denn es wird nicht die zeitlich vorübergehende Nutzungsmöglichkeit am Grundstück vergütet, sondern die unbefristete dingliche Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und damit die Aufgabe eines Eigentumsbestandteils. Die Nutzung des Grundstücks

war durch die Vereinbarung nicht eingeschränkt. Es lagen aber auch keine Einkünfte aus sonstigen Leistungen vor. Von dieser Einkunftsart werden Vorgänge nicht erfasst, die Veräußerungen oder veräußerungsähnliche Vorgänge im privaten Bereich darstellen. Außerdem wäre der Steuerpflichtige wohl teilweise zwangsenteignet worden, wenn er der Überspannung seines Grundstücks nicht zugestimmt hätte. Wer seiner drohenden Enteignung zuvorkommt, erbringt jedoch keine Leistung im Sinne dieser Vorschrift.


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Steuern/Finanzen

Doppelte Haushaltsführung:

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Eine doppelte Haushaltsführung kann auch dann anzuerkennen sein, wenn Ehegatten mit dem gemeinsamen Kind zusammen am Beschäftigungsort wohnen. Dies hat der 7. Senat des Finanzgerichts Münster mit veröffentlichtem Urteil vom 26. September 2018 (Az. 7 K 3215/16 E) entschieden. Die miteinander verheirateten Kläger sind seit 1998 in Westfalen berufstätig und lebten dort in den Streitjahren mit ihrer kleinen Tochter hier in einer

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ort nicht, da nach der Lebenserfahrung davon auszugehen sei, dass der Lebensmittelpunkt inzwischen am Beschäftigungsort liege und die Kläger in ihrem Heimatdorf auch keinen eigenen Hausstand unterhielten. Der 7. Senat gab der hiergegen erhobenen Klage statt. Unabhängig von dem ab dem Streitjahr 2014 geltenden neuen Reisekostenrecht hätten die Kläger in ihrem Heimatdorf einen eigenen Hausstand unterhalten und seien dort nicht als Gäste der Mutter anzusehen.

Lebensmittelpunkt ist weiterhin im 300 km entfernten Heimatdorf angemieteten 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung. In ihrem mehr als 300 km entfernten Heimatdorf ist die Klägerin Miteigentümerin eines mit einem Bungalow bebauten Grundstücks. Der Bungalow wird von der Mutter sowie von der Familie der Kläger bewohnt. Die Haus- und Zahnärzte der Kläger und der Tochter befinden sich in der Umgebung des Heimatdorfes und der Kläger ist dort Mitglied im Angelverein. Ferner trugen die Kläger laufende Kosten und Instandhaltungsmaßnahmen am Bungalow. Das Finanzamt gewährte den Werbungskostenabzug für die Kosten für wöchentliche Fahrten in das Heimatdorf und die Unterkunft am Beschäftigungs-

Dies ergebe sich aus dem Alter der Kläger und den von ihnen übernommenen laufenden Kosten und den durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen. Die Kläger hätten auch ihren Lebensmittelpunkt im Heimatdorf beibehalten, weil sich dort deren gesamtes Privatleben abspiele und sie sich sogar getrennt voneinander im Heimatdorf aufhielten. Auch der Vergleich der Wohnsituationen spreche nicht gegen die Annahme eines Lebensmittelpunkts, denn durch die Gartennutzungsmöglichkeit weise das Grundstück im Heimatdorf eine höhere Wohnqualität auf als die Dachgeschosswohnung am Beschäftigungsort.

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6/2017

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B K M. M A NN E S MA N N

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Alle packen an. Erste Informationen zum Frühjahrsputz! Bochums Sauberkeit liegt uns am Herzen. Vielen BochumerInnen sind ihre Straßen, Viertel und Bezirke sehr wichtig. Dort möchte man sich wohlfühlen und etwas für die Lebensqualität tun. Illegal entsorgter Müll in der Umgebung ist häufig Grund zum Ärger.

Wie kann man beim Frühjarsputz mitmachen?

Der Frühjahrsputz ist ein Teil des Projektes StadtRaumPflege, in dem sich die Stadt Bochum und ihre Konzerntöchter für ein besseres Erscheinungsbild Bochums engagieren. Ohne helfende und zupackende Hände wird der Stadtraum nicht schöner. Deshalb werden engagierte BürgerInnen gesucht, die mit anpacken.

www.usb-bochum.de/stadtputz, USB-Servicenummer 0800 3336288.

Am 6. April 2019 ruft Oberbürgermeister Thomas Eiskirch zum großen Frühjahrsputz auf. Die TeilnehmerInnen werden mit Zangen, Säcken und Handschuhen ausgestattet und säubern gemeinsam die Stadt.

Melden Sie schon jetzt Ihr Interesse an und wir merken Sie vor. Zu Beginn des Jahres 2019 setzen wir uns mit Ihnen in Verbindung, um die Details zu Ihrer Frühjahrsputz-Aktion abzustimmen:

Wir freuen uns über jeden, der als Einzelperson oder mit einer Gruppe mitmachen möchte. Wir benötigen dazu einen Namen, einen Kontakt (E-Mail, Telefonnummer) und wenn möglich die Angabe eines Wunsch-Sammelgebietes. Alle HelferInnen werden nachdem Frühjarsputz zu einem gemeinsamen Ausklang des Tages vom Oberbürgermeister eingeladen.

Mehr Informationen unter 0800 3336288 // Sie finden uns auf www.usb-bochum.de FRühjahresputz.indd 1

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Zuhause 6/2018  

Das überparteiliche Magazin für Haus- und Grundeigentümer

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