__MAIN_TEXT__

Page 1

OMAKIINTEISTÖ TALOYHTIÖN HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN AMMATTILEHTI

HÄME 5 • 2020 13. vuosikerta

Täydennysrakentaminen käynnistyy kattavalla esiselvityksellä ................. 6 Parvekeremontti talvella? ........................... 10 Uudistuva jätelaki laajentaa taloyhtiöiden lajitteluvelvotteita ......... 32

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

1


Ympäristötekniikan ammattilainen

OLEMME JÄRJESTELMÄTOIMITTAJA

KUN TARVITSET JOTAIN MAANRAKENNUSTA

• RADON SANEERAUS • SADEVESI- JA SALAOJAJÄRJESTELMÄT KIINTEISTÖILLE • JÄTEVEDEN PUHDISTAMOJA SUODATUSJÄRJESTELMÄT • TIMANTTI PORAUS JA –SAHAUS • PIHAPUIDEN KANTOJYRSINTÄ • Ym. katso www sivujamme Myynti, suunnittelu, asennus ja huolto Rauhalanraitti 2 A, 12400 Tervakoski puhelin: 0400 480 818 tai 0400 211 267

Ota yhteyttä ja pyydä tarjous! 0400 304 249, 040 828 3321 kaivurimiehet@gmail.com www.kaivurimiehet.fi

AUTIOTALOT ISÄNNÖINTI OY luotettava Hämeenlinnan seudulla ja lähialueilla nopeasti kasvava isännöintitoimisto. Meille tärkeää on henkilökohtainen ja kokonaisvaltainen palvelu.

HYVINKÄÄ-RIIHIMÄKI

• • • •

Kiinteistöhuolto Piha-alueiden hoito viheralueiden hoito Siivous

Kysy lisää!

www.pkpalvelut.fi | 040 687 9800 2

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

PYYDÄ TARJOUS taloyhtiönne isännöinnistä, soita 050 349 5097 tai laita sähköpostia toimisto@autiotalotisannointi.fi

Palokunnankatu 26, 13100 Hämeenlinna puh. 050 349 5097


freepik.com

PÄÄKIRJOITUS

päätoimittaja

Petri Kaukonen

Sopu yhteistyölle sijaa antaa

Pixabay

14

Uuden vuosikymmenen ensimmäinen vuosi on mennyt hyvin poikkeuksellisissa merkeissä. Korona muuttui keväällä pandemiaksi, ja Suomessakin pantiin toimeen kovat koronatoimenpiteet. Niiden seurauksena muun muassa suuri osa suomalaisia siirtyi etätöihin kotiin.

28

Etätyöhön siirtyminen on näkynyt siinä, että naapurista kuuluvista äänistä on valitettu aiempaa enemmän. Naapurustosovittelun keskuksesta kerrotaan, että yhteydenottojen määrä on tä-

3

Pääkirjoitus

4

Ajankohtaista

6

Täydennysrakentaminen

destä löydät aihetta käsittelevän jutun, jossa tuodaan esiin sitä,

10

Parvekeremontti

mistä konfliktit taloyhtiössä yleensä juontavat juurensa ja miten

14

Huoneistoremontti

niitä voidaan ratkaista.

19

Kolumni

20

Ilmanvaihto

24

Kilpailuttaminen

28

Riidat taloyhtiössä

taa pyrkiä vaalimaan etenkin nyt, kun eletään edelleen poik-

31

Lakipalsta

keuksellisia aikoja. Sovinnollista ja yhteistyöhenkistä vuotta

32

Jätelaki

2021 kaikille taloyhtiöille!

män vuoden aikana kasvanut peräti 50%:lla. Konfliktit taloyhtiöissä eivät ole mikään uusia asia. Tästä leh-

Erimielisyydet ihmisten välillä kuuluvat elämään, mutta niitä olisi pystyttävä myös selvittämään, jotta taloyhtiössä olisi hyvä asua ja yhteisiä päätöksiä voitaisiin tehdä hyvässä ja rakentavassa hengessä. Hyvää yhteishenkeä ja yhteisöllisyyttä kannat-

OMAKIINTEISTÖ Julkaisija / Kustantaja Media Potentia Oy, Hämeenkatu 26, 4. krs, 33200 Tampere puh: 0400 772 229 Kannen kuva Kuva: freepik.com

HÄME 5 | 2020

Osoitteenmuutokset Media Potentia Oy, puh: 0400 772 229 toimisto@mediapotentia.fi

Vastaava päätoimittaja Petri Kaukonen puh: 0400 770 203 petri@mediapotentia.fi

Ilmoitusmyynti Juha Hiukka puh: 050 465 7439 juha.hiukka@mediapotentia.fi

Painopaikka Printall AS

Toimitus Tiina Raatikainen puh: 050 361 0261 tiina.raatikainen@mediapotentia.fi

Osoitelähde Media Potentia Oy:n asiakasrekisteri, Fonecta ProFinder


AJANKOHTAISTA Hallitusten puheenjohtajat antoivat isännöitsijöille arvosanaksi 8+ Taloyhtiöiden hallitusten puheenjohtajat antoivat isännöitsijälleen kouluarvosanan 8+, selviää Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton teettämästä Isännöinnin laatu 2020 -tutkimuksesta. Hallituksilta isännöitsijät saivat arvosanaksi 8- ja osakkailta 7+ sekä toiminnantarkastajilta 6 ½. Tyytyväisimpiä isännöintiin ovat tutkimuksen mukaan isännöintiä lähimpää seuraavat. Miltei kaikkien toimijoiden antamat arvosanat paranivat hieman vuonna 2015 toteutetusta edellisestä kyselystä. Eniten paranivat osakkaiden antamat arvosanat. Tutkimuksella kartoitettiin taloyhtiöiden tyytyväisyyttä isännöintiin ja isännöintipalvelujen laatuun sekä koottiin näkemyksiä taloyhtiöiden tarpeista ja odotuksista isännöinnin suhteen. Kyselytutkimukseen vastasi 6 010 taloyhtiön puheenjohtajaa, hallitusten jäsentä, osakasta sekä toiminnantarkastajaa syyskuussa 2020.

Aloitteellisuutta ja aikaansaavuutta kaivataan Taloyhtiöt olivat tyytyväisimpiä isännöitsijän kokoustoimintaan, luotettavuuteen ja hieman yllättäen myös tavoitettavuuteen. Eniten kohennustarvetta taloyhtiöiden mielestä koettiin olevan isännöitsijän aloitteellisuudessa, aikaansaavuudessa sekä kehityshakuisuudessa. Isännöintiin olivat tyytyväisimpiä pisimpään hallituksessa toimineet sekä taloyhtiöissä toimivat iäkkäät ihmiset. Kriittisimpiä puolestaan olivat ruuhkavuosia elävät 30-49 -vuotiaat. Uudellamaalla sekä Kainuussa suhtaudutaan alueista kriittisimmin isännöintiin. – Tyytyväisyys isännöitsijöihin oli parantunut hieman enemmän kuin isännöintiyrityksiin. Talo-

Pixabay

yhtiön kannalta on iso merkitys sillä henkilöllä, joka toimii taloyhtiön isännöitsijänä, sanoo Kiinteistöliiton yhteysjohtaja Timo Tossavainen.

Asioiden loppuun saattaminen tärkeintä Kyselyn vastaajista yli 70 prosenttia arvioi, että isännöitsijän ominaisuuksista tärkein on asioiden loppuun saattaminen. Seuraavaksi tärkeimpinä vastaajat pitivät isännöitsijän talousosaamista sekä viestintää ja tiedottamista. Isännöitsijän toiminnassa tärkeimpinä taloyhtiöt pitivät isännöit-

sijän asiantuntemusta ja luotettavuutta. Seuraaviksi tärkeimpiä olivat aikaansaavuus ja vastuullisuus. Isännöintiyritysten osalta tärkeimmät tekijät olivat luotettavuus ja henkilöstön asiantuntemus sekä seuraaviksi tärkeimpinä asiakirjojen laatu ja palveluhenkisyys. Tyytyväisimpiä isännöintiyritysten osalta taloyhtiöt olivat asiakirjojen laatuun, yritysten luotettavuuteen sekä henkilöstön palveluhenkisyyteen ja asiantuntemukseen. www.kiinteistoliitto.fi

Vastikkeet maksetaan talousvaikeuksista huolimatta Osakkaat hoitavat säntillisesti maksuvelvollisuutensa taloyhtiöille. Isännöintiliiton jäsenilleen tekemä laaja kysely osoittaa, että vastikerästit eivät ole lisääntyneet taloyhtiöissä, vaikka korona olisi kiristänyt omaa taloutta. − Suomalaiset ovat tunnollisia vastikkeiden maksajia. Koronan aiheuttamista talousvaikeuksista huolimatta ongelmat vastikkeiden maksamisessa ovat vähäisiä tai samalla tasolla kuin aikaisemmin. Myöskään huoneistojen hallintaanotot eivät ole lisääntyneet, sanoo Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa. Osakkaan pitää aina maksaa vastiketta taloyhtiöille. Vastikkeiden perusteet on määrätty yhtiöjärjestyksessä. Jos joku ei hoida omia vastikkeitaan, vaikuttaa se loppupeleissä kaikkien taloyhtiöissä asuvien elämään, Viljamaa muistuttaa. − Hoitovastikkeet ovat tärkeä hoitaa, koska

4

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

niillä hoidetaan taloyhtiön lämmitys, hallinto, siivoukset, jätteet, pienet korjaukset ja muu kiinteistönhuolto. Rahoitusvastikkeilla hoidetaan puolestaan esimerkiksi taloyhtiön korjauslainojen lyhennykset ja korot.

Liiketilojen vuokralaisia autettu ahdingossa Taloyhtiöiden liiketilojen vuokralaiset ovat sen sijaan olleet koronan takia kovilla. Isännöitsijöiden mukaan taloyhtiöt ovat auttaneet ahdingossa olevia vuokralaisia antamalla jonkin verran vuokra-alennuksia ja tekemällä maksusuunnitelmia. − Taloyhtiöissä pidetään tärkeänä, että pien-

yrittäjät selviävät. Varsinkin keväällä taloyhtiövuokranantajan on kannattanut pitää vuokralaisesta kiinni, koska uutta vuokralaista olisi ollut käytännössä mahdoton saada, Viljamaa kertoo. Viljamaa muistuttaa, että taloyhtiöiden on nyt syytä seurata vastikesuorituksia erityisen tarkasti ja reagoida asioihin mahdollisimman nopeasti, jotta ongelmia ei pääse kertymään. − Hyvä isännöinti ja yhteistyö isännöitsijän sekä taloyhtiön hallituksen välillä on tässäkin olennaista. Taloyhtiön kannalta myös hyvä asiakassuhde pankkiin on erittäin tärkeä.

www.isannointiliitto.fi


Taloyhtiöklubeista vauhtia energiaremontteihin Asunto-osakeyhtiöiden energiaremontteja vauhditetaan Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupunkien kunnianhimoisessa yhteishankkeessa, jonka päärahoittajana on ympäristöministeriö. Taloyhtiöklubi-hankkeessa kehitetään asunto-osakeyhtiöille kokonaan uusi alueellisen yhteistyön toimintamalli ja sitä pilotoidaan laajasti pääkaupunkiseudulla. Hankkeen tavoitteena on, että toimintamalli vakiintuu ja leviää jatkossa myös muihin kaupunkeihin. Taloyhtiöklubit tukevat kaupunkien ilmastotavoitteiden toteutumista laittamalla liikkeelle energiatehokkuustoimenpiteitä sekä energiaremontteja. Taloyhtiöklubi-toiminnan perusidea on yksinkertainen: kootaan yhteen naapuruston taloyhtiöiden hallitukset, perustetaan yhteistyöfoorumi ja ryhdytään tekemään ohjattua, tavoitteellista ja aktiivista yhteistyötä kiinteistöjen ja alueen kehittämiseksi. Klubitoiminnan päätavoite on ohjata ja tukea asunto-osakeyhtiöitä energiansäästötoimiin ja energiaremonttien käynnistämiseen. Tämä on paitsi taloyhtiöille strategisesti järkevää ja taloudellisesti kannattavaa, myös välttämätöntä, jotta ilmastotavoitteet voidaan saavuttaa. – Taloyhtiöiden yhteistyössä on paljon potentiaalia. Isompia energiaremontteja ja muita pienempiä hankkeita kannattaa miettiä yhdessä naapurikiinteistöjen kanssa jo pelkästään taloudellisista syistä, toteaa Taloyhtiöklubi-hankkeen projektipäällikkö Kimmo Karvinen.

Pääkaupunkiseudulle yhdeksän Taloyhtiöklubia Taloyhtiöklubi-hankkeen pilottialueet ovat Espoossa Matinkylä ja Suvela, Helsingissä Kannelmäki, Katajaharju (Lauttasaari), Mellunmäki, Myllypuro ja Pihlajisto sekä Vantaalla Koivukylä ja Myyrmäki. Jokaiselle pilottialueelle perustetaan oma Taloyhtiöklubi, joka toimii yhteistyöfoorumina alueen taloyhtiöiden hallituksille. Klubitapaamisis-

Pixabay

sa perehdytään asiantuntijoiden kanssa energiatehokkuuden parantamisen mahdollisuuksiin ja suunnitelmallisen kiinteistönpidon työkaluihin. Tavoitteena on pienentää kustannuksia, parantaa asumisolosuhteita ja yhteisöllisyyttä sekä nostaa kiinteistön ja koko alueen arvoa.

Ilmastotekojen edistämistä eurot ja asumismukavuus edellä Energiaremontit tarkoittavat taloyhtiöille paitsi ilmastotekoja, myös erityisesti kiinteistön hoito-

kuluissa säästämistä ja asumismukavuuden parantamista. – Energiatehokkuuden parantamisessa idealismi yhdistyy raadollisuuteen. Kun taloyhtiöt pelastavat maailmaa, ne säästävät samalla omia rahojaan. Taloyhtiöklubi-hanke on ainutlaatuinen mahdollisuus edistää energiatehokkuusajattelun muutosta asunto-osakeyhtiöissä, toteaa Taloyhtiöklubi-hankkeen ohjausryhmän puheenjohtaja Pekka Sauri. HSY Ilmastoinfo

Vanha palovaroitin ei toimi luotettavasti Turvallisuus- ja kemikaalivirasto (Tukes) selvitti ikääntyneiden palovaroittimien äänenvoimakkuutta ja erityisesti optisten palovaroittimien savuherkkyyttä. Tulosten perusteella vanhat palovaroittimet eivät enää toimi luotettavasti, vaan niiden savuherkkyys ja äänenvoimakkuus voivat heiketä ajan myötä. Palovaroittimen toimintakyky tulee testata säännöllisesti ja varoitin on hyvä vaihtaa uuteen 5–10 vuoden välein. Tukes testasi vuoden 2020 alussa 94 palovaroitinta, jotka olivat iältään 0–36 vuotta. Tutkimusten mukaan aikuinen herää 75 dB(A) ääneen. Nyt toteutetussa hankkeessa mitatut äänenvoimakkuudet olivat pääosin yli 85 d(B)A. Tutkituista palovaroittimista osa ei antanut ollenkaan äänihälytystä ja osassa äänenvoimakkuuden heikentyminen oli havaittavissa korvakuulolla ilman mittauksia. Tällaisia palovaroittimia oli 14 % tutkituista. – Palovaroittimen alentuneen äänenvoimakkuuden tai toimimattomuuden voi havaita jo testinappia painamalla. Siksi palovaroittimen säännöllinen testaaminen on tärkeää, sanoo Tukesin ylitarkastaja Karoliina Meurman.

Savuherkkyystestien ja erityisesti polyuretaanipalon perusteella optisten palovaroittimien reagointiajoissa oli enemmän hajontaa kuin ionisoivilla palovaroittimilla. Optisen palovaroittimen toiminta perustuu varoittimen sisällä olevan valonlähteen lähettämän valon mittaamiseen. Ionisoiva palovaroitin mittaa palovaroittimen sisällä olevaa sähkönjohtavuutta. Tukesin tekemien kyselyjen mukaan yli 70 % Suomessa myydyistä palovaroittimista on optisia. – Testitulosten perusteella ionisoivaan tekniikkaan perustuvat palovaroittimet kestävät paremmin aikaa ja reagoivat savuun tasaisemmin kuin optiset palovaroittimet, Meurman sanoo.

Huolehdi palovaroittimen kunnossapidosta ja hanki uusi varoitin ajoissa Huoneiston haltijan, eli asukkaan, on pidettävä palovaroitin toimintakunnossa. Palovaroittimen pariston ja äänihälytyksen toiminta on hyvä tarkastaa kerran kuukaudessa testinapista painamalla. Toimintavarmuuden takaamiseksi palovaroitin pitää uusia valmistajan ohjeiden mukaisesti yleensä 5–10 vuoden välein. Palovaroittimessa on oltava tieto valmistajan suosittelemasta uusimisajankohdasta. Tieto löytyy yleensä palovaroittimen pohjasta. www.tukes.fi Omakiinteistö Häme 5 | 2020

5


freepik.com

lll

Teksti: Mari Pihlajaniemi

Kannattava täydennysrakentaminen vaatii punnintaa monelta kantilta Kasvukeskuksissa sijaitsevat taloyhtiöt saattavat harkita täydennysrakentamista suurten remonttiensa rahoittamiseksi. Jotta täydennysrakentaminen olisi kannattavaa, ennen siihen ryhtymistä on taloyhtiön lähtötilanne selvitettävä perin juurin.

6

Omakiinteistö Häme 5 | 2020


Taloyhtiöt, joiden edessä häämöttää suuri ja kallis remontti, hyödyntävät entistä useammin täydennysrakentamista hankkeidensa rahoittamiseksi. Varsinkin muuttovoittoalueilla tiiviimpään rakentamiseen suhtaudutaan pääosin myönteisesti, joten lisärakentaminen ei tyssää luvansaantiin. Tutkijatohtori Antti Kurvinen tuntee taloyhtiöiden täydennysrakentamisen moneltakin kantilta. Hän on mukana sekä Tampereen yliopiston rakentamistalouden tutkimusryhmässä että Helsingin yliopiston Sustainable Urban Systems -tutkimusryhmässä, ja lisäksi osakkaana Trewe Oy:ssä, joka on täydennysrakentamiseen ja taloyhtiöiden konsultointiin keskittynyt yhteiskunnallinen yritys. – Mukana on lakimiehiä, insinöörejä ja ekonomeja, joten kaikki oleelliset näkökulmat tulee katsottua, Kurvinen kertoo. Eri alojen asiantuntijoiden yhteenliittymälle onkin tarvetta. Hän toteaa täydennysrakentamisen olevan moniulotteinen hanke, jossa ei pystytä mitenkään kattamaan kaikkea yksin insinööriosaamisella. Potentiaalia on, mutta myös hidasteita

Kurvinen on ollut tekemisissä täydennysrakentamisen kanssa jo vuosikymmenen ajan. Tuona aikana täydennysrakentamisen potentiaalista on puhuttu paljon, mutta käytännön toteutuminen on ollut hänen mukaansa hidasta. – Edes Tampereen Tammelassa, jossa niitä kuvioita on väännetty aika pitkän aikaa, ei ole niin montaa hanketta lähtenyt käyntiin siihen nähden, kenen kaikkien kanssa on käyty keskusteluja, hän toteaa. Tammelan alue sijaitsee keskeisellä paikalla aivan Tampereen keskustan tuntumassa. Siellä – kuten monilla muilla halutuilla alueilla Suomen kasvukeskuksissa – asuntojen markkinahinnat ovat menneet vuosien saatossa ylöspäin.

Tämä on lisännyt täydennysrakentamisen houkuttelevuutta, mutta silti sen tiellä on yhä myös hidasteita. – Taloyhtiössä on monta ihmistä, joiden pitää pystyä tekemään se päätös ja hyväksymään se. Yhteisen sävelen löytäminen ei ole aina itsestään selvää, muistuttaa Kurvinen. Yksimielisyyden lisäksi myös osaamisen puute on usein täydennysrakentamisen esteenä. Hän toteaa, että isännöitsijän asiantuntemus ei yksinään siihen riitä. Taloyhtiön hallituksessakaan on hyvin harvoin väkeä, jolla olisi kaikki tarvittu osaaminen omasta takaa.

MTJ Maalaus JULKSIVUTYÖT KOKO ETELÄ-SUOMEN ALUEELLA

Yli 20 vuoden kokemuksella! ■ ■ ■ ■ ■

JULKISIVUPINNOITTEET BETONIVAURIOKORJAUKSET HIEKKAPUHALLUSTYÖT PAINEPESUT ELEMENTTISAUMAUKSET

■ ■ ■ ■

JULKISIVUMAALAUKSET LATTIAPINNOITUKSET SISÄMAALAUSTYÖT VESIKATTOJEN PINNOITUKSET

Soita ja pyydä tarjous

045 1111 227 | www.mtjmaalaus.fi

Rakennusliikkeet hanakasti mukana

Kurvinen kertoo täydennysrakentamisen tulevan usein vireille rakennusliikkeen ottaessa yhteyttä taloyhtiöön, jonka tontilta se haluaisi saada rakennusoikeutta käyttöönsä. Hän korostaa kuitenkin omistajaedun huomioimisen tärkeyttä ja painottaa, että taloyhtiön etua on valvottava läpi prosessin. – Jos puhutaan esimerkiksi tontin osan ostamisesta, on tärkeä varmistaa, että myös tontin osan luovuttajan käsitys hyvästä asuinympäristöstä toteutuu tulevassa hankkeessa. Kurvinen huomauttaa, että rakennusliikkeet eivät suinkaan tahdo tehdä töitään huonosti, vaan pyrkivät maksimoimaan voittonsa eivätkä ota turhia riskejä. Markkinoilla ei ole myöskään runsaasti tarjolla rakennuskelpoista maata keskeisellä sijainnilla. Rakennusliikkeet kilpailevat siitä keskenään ja saattavat ottaa taloyhtiöihin yhteyttä sitä hanakammin. Taloyhtiön onkin siis oltava tarkkana, että myös sen tahto toteutuu. Kurvinen toteaa, että jos tarkoituksena on käyttää rakennusoikeuden myymisestä saatuja tuloja remontin rahoittamiseen, rakennusliikkeellä ei ole kykyä tai halua huolehtia sen järkevästä toteutuksesta. Etenkin oikea ajoitus on hänen mukaansa siinä kullanarvoista:

SAUMAUS- JA SANEERAUSPALVELUT Saumaukset, julkisivusaumaukset ja uusintasaumaukset

Jyri Sipiläinen 0400 508 422 www.vantaansaumaus.fi saumaus@vantaansaumaus.fi

KAIKKI MAANRAKENNUSTYÖT TALOYHTIÖILLE 044 201 6218 www.kauhajoni.fi

• • • • •

Putkityöt saneeraus- ja uudiskohteisiin Kaukolämpökeskusasennukset Öljypoltinhuollot ja -myynti Öljysäiliöiden tarkastukset Asbestin purkutyöt

Avoinna: ma–pe 7–16 • Puh: 010 6667 910 • Myymälä: 010 6667 920

>>

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

7


freepik.com

– Taloyhtiössä pitäisi olla remontti jo käynnistetty, ennen kuin se alkaa saada tulovirtaa tontinosan myynnistä. Jos ne menevät eri tilikausille, verotuksellisesti ei pystytä hyödyntämään täyttä potentiaalia. Esiselvitys kartoittaa mahdollisuudet – ja rajoitukset

Jos taloyhtiössä on virinnyt kiinnostusta täydennysrakentamiseen, Kurvinen neuvoo teettämään aluksi esiselvityksen,

joka antaa suuntaviivat päätöksenteolle. – Pitäisi lähteä liikkeelle siitä, että selvitetään mitkä ovat täydennysrakentamisen mahdollisuudet ja rajoitukset myös kiinteistöjuridiikan ja markkinoiden näkökulmasta. Esiselvityksessä kartoitetaan täydennysrakentamisen reunaehdot juuri kyseisen taloyhtiön osalta: Mitkä vaihtoehdot ovat kohteessa mahdollisia ympäristön perusteella, ja mitä kaavoitus sanoo autopaikoista? Onko

tontilla tilaa ja rakennusoikeutta jäljellä, puhutaanko lisärakentamisesta, ullakkorakentamisesta vai purkavasta lisärakentamisesta, vai muutetaanko käyttötarkoitusta? Kurvinen varoittaa taloyhtiöitä käyttämästä resursseja heti alussa siihen, että laaditaan suunnitelmia, joita ei sitten voikaan toteuttaa. Ensin tulisi selvittää, onko täydennysrakentamiseen edes tarpeellista ryhtyä: – Taloudellisia edellytyksiä täydennysrakentamiseen ei vält-

tämättä ole. Sekään ei ole ollenkaan selvä juttu. Täydennysrakentamisen myötä saatetaan menettää esimerkiksi osa taloyhtiön autopaikoista. Jos kaavoitus edellyttää kuitenkin tiettyä määrää autopaikkoja, joudutaan miettimään, miten menetetyt paikat korvataan – ja rakentamaan niitä vielä lisääkin uuden lisärakennusosan asukkaille. – Autopaikat voidaan joutua viemään maan alle, mikä on todella kallista.

TARKASTUKSET

• Kuntotutkimukset • Vuototutkimukset

HUOLLOT

• Huoltosopimukset • Lumen pudotukset

KATTOREMONTIT Soita ja kysy lisää: 045 162 0064 | www.katoksi.fi

8

Omakiinteistö Häme 5 | 2020


Ullakkorakentaminen tai lisäkerroskorotukset ei aiheuta maisemahaittaa vanhoille asukkaille, joten niille on helpompi saada osakkaiden hyväksyntä.

Yhtiöjärjestys ja päätöksenteko painavat paljon

Taloyhtiöiden näkökulmasta täydennysrakentaminen on usein lisärakentamista keskustaalueella sijaitsevan taloyhtiön tontilla, jossa on vielä tilaa, jota voitaisiin käyttää toisin. Kurvinen arvioi ullakkorakentamisen olevan kuitenkin kenties yksinkertaisin täydennysrakentamisen vaihtoehto. – Se ei vaikuta suoranaisesti kenenkään näkymiin. Aika usein aiheuttaa vääntöä, jos taloyhtiön pihalle tulee uusi rakennus, joka vaikuttaa näkymiin. Ullakkorakentaminen tai lisäkerroskorotukset ei aiheuta maisemahaittaa vanhoille asukkaille, joten niille on helpompi saada osakkaiden hyväksyntä. Toisaalta lisärakennusoikeutta on oltava riittävästi, jotta hanke olisi taloudellisesti mielekäs. Päätöksenteko täydennysrakentamisen osalta riippuu taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä sekä valitusta vaihdoehdosta. Kurvinen kertoo 2/3 määräenemmiston olevan tavanomainen vaatimus, jotta hanke saadaan hyväksyttyä yhtiökokouksessa. – Jos korotetaan asuinrakennusta tai ullakkorakennetaan, silloin yhtenä vaihtoehtona on tehdä suunnattu osakeanti. Siihen vaaditaan 2/3 enemmistö, hän mainitsee esimerkkinä. Sama enemmistö vaaditaan, jos taloyhtiön yhtiöjärjestystä joudutaan muuttamaan täydennysrakentamista varten. Kurvinen lisää, että jos taloyhtiön hallinnassa olevaa maa-aluetta tai kiinteistön tai rakennuksen osaa ollaan myymässä tai vuokraamassa, siihen riittää puolestaan enemmistöpäätös eli että yli puolet on asiasta samaa mieltä.

– Toisinaan yhtiökokouksessa on saatava jopa yksimielinen päätös, jos hanke vaikuttaa olennaisesti huoneistojen käyttöön tai kustannuksiin tai jos luovutettavalla alueella on osakashallinnassa olevia tiloja tai autopaikkoja. Hyvä informointi edistää myötämielisyyttä

Täydennysrakentamisen vaihtoehtoihin vaikuttaa kuitenkin monta tekijää, joista kenties konkreettisimpana tontin koko ja se, onko sillä rakennusoikeutta yhä jäljellä. – Kun ruvetaan lohkomaan tontin osaa, joudutaan usein hakemaan kaavamuutosta. Siinä sitten ratkeaa, saadaanko sitä lisärakennusoikeutta, Kurvinen kertoo. Kaavamuutoksen hakeminen kuitenkin myös pidentää prosessin kestoa. Kaikkine valmisteluineen, suunnitelmineen ja yhtiökokouksineen voi mennä kolmekin vuotta, ennen kuin asiassa päästään toden teolla toimeen. – Jos taloyhtiössä on yksimielistä porukkaa, rakennusoikeutta on olemassa ja löydetään hyvä ratkaisu, voi mennä nopeamminkin. Kurvinen kuitenkin huomauttaa, että taloyhtiöissä on usein hyvin erimielistäkin väkeä. Esimerkiksi asuntosijoittajilla voi olla taloyhtiön kehittämisestä hyvin erilaiset näkemykset kuin asukasosakkailla. Täydennysrakentamishanke voi pahimmillaan kaatua heikkoon tiedottamiseen tai vastustukseen silkan periaatteen vuoksi. – Tärkeää on, että osakkaat pidetään kartalla ja heitä informoidaan alusta asti. Muuten mennään helposti metsään. l

Hei lukija JÄIKÖ JOTAIN PUUTTUMAAN? HALUAISITKO JONKIN AIHEEN ESILLE? » EHDOTA JUTTUA. » ANNA PALAUTETTA. Lähetä terveiset osoitteella:

toimitus@mediapotentia.fi

OMAKIINTEISTÖ

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

9


freepik.com

lll

Teksti: Tiina Raatikainen

Hyvin suunniteltu parvekeremontti on vähin yllätyksin tehty Parvekeremontti on yksi taloyhtiön suurista remonteista. Jotta se onnistuisi mahdollisimman hyvin, on taloyhtiön lähdettävä remontin suhteen ajoissa liikkeelle ja panostettava parvekkeiden kunnon riittävän tarkkaan tutkintaan ja hankesuunnitelman tekemiseen.

10

Omakiinteistö Häme 5 | 2020


Parvekkeet suunnitellaan yleensä 50 vuotta kestäviksi, mutta tekniikan tohtori Arto Köliön mukaan parvekkeiden todellisessa käyttöiässä on hyvin paljon hajontaa. – Etenkin 60-70 -luvun betonielementtiparvekkeissa jäädään tästä käyttöiästä. Silloin on ollut käytössä rakenteita ja materiaaleja, joiden säilyvyysominaisuudet eivät olleet ihan kunnossa. Tuolloin ei vielä myöskään tiedetty, mitkä asiat vaikuttavat käyttöikään ja ajatusmaailmakin oli siihen aikaan vielä erilainen, säilyvyysominaisuuksia ei osattu vaatiakaan samalla tavalla kuin tänä päivänä. Nykyään esimerkiksi betoniraudoitteiden korroosiolta osataan Köliön mukaan suojautua paremmin. – Säilyvyys alkoi parantua pikku hiljaa tietämyksen ja normivaatimusten kautta jo 80-luvulta lähtien ja 90-luvulta lähtien enemmän. Parannuksia on tullut betonin valintaan ja materiaalien valintaan muutenkin sekä detaljien suunnitteluun. Esimerkiksi parvekkeiden vedenpoisto on nykyisin hallitumpaa kuin aiemmin. Parvekeremontin suunnittelu pitää Köliön mukaan aloittaa huolellisella kuntotutkimuksella. Pelkkä aistinvarainen kuntoarvio ei riitä. – Parvekkeissa voi olla silmin havaittavia viitteitä vaurioista, mutta vasta kuntotutkimuksella saadaan varmistus todellisesta tilanteesta. Kuntotutkimus on muutenkin oleellinen, koska siinä hankitaan tietoa päätöksenteon pohjaksi: kuinka laajasti parvekkeita pitää remontoida ja kuinka ajankohtainen remontti on. Kuntotutkimuksessa voi myös ilmetä, että remontoinnin tarvetta alkaa olla, mutta remontti kannattaa tehdä vasta 5-10 vuoden päästä. Tällöin taloyhtiölle jää aikaa ennakoida remonttia taloudellisesti sekä tehdä tarveselvitystä sen suhteen, halutaanko tulevassa parvekeremontissa parantaa myös käyttömukavuuteen liittyviä asioita.

Paljon vaihtoehtoja

Parvekeremonttien kohdalla puhutaan usein kahdenlaisista remonteista, toisaalta säilyttävistä ja toisaalta raskaammista tai järeämmistä remonteista, joissa parvekkeet uusitaan kokonaan. Arto Köliön mukaan vaihtoehtoja on kuitenkin paljonkin eikä kyse ole joko tai -vaihtoehdoista. – Korjauslaajuus voi vaihdella paljonkin, ja toteutustapoja on monia kevyistä toimista raskaampiin. Kevyimmillään parvekeremontti voi olla huoltomaalaus, mikä on sekin korjaushanke. Sitä vähän rankempi toimenpide on, kun rakenteiden pinnoitteet uusitaan kokonaan enemmän rakennetta suojaaviksi. Ja kun mennään vielä siitä pykälää raskaammaksi, rakennetta ylitasoitetaan ja tehdään samalla paikkauksia. Köliö kertoo, että paikkausten kohdalla nyrkkisääntö on, että jos korjauslaajuus ylittää 1/3 rakenneosien pinta-alasta, joihin kuuluu osina myös pieli- ja kaiderakenteita, parvekkeen uusiminen alkaa olla taloudellisesti kannattavampaa. – Uusiminen voi silloin olla edullisempi, koska sen toteutus on yksinkertaisempi kuin runsaasti paikkauksia vaativa korjaaminen, jossa työkustannukset tulevat helposti suuremmiksi. Parvekeremontissa voidaan myös uusia esimerkiksi vain kaiteet ja korjata paikkaamalla muut osat. Raskaamman korjauksen yhteydessä voidaan toteuttaa myös parvekkeiden leventämisiä, joissa voidaan asentaa uuteen osaan hallittu vedenpoisto ja saadaan samalla 20-30 cm lisää tilaa. – Laajennustoimenpiteet rinnastuvat laajempiin valukorjauksiin tai uusimiseen. Jos näitä tehdään hankkeessa myös teknisistä syistä, ei kustannusvaikutus ole merkittävä, Köliö toteaa.

AMMATTITAIDOLLA JA KOKEMUKSELLA • • • •

Vaikeiden PIHAPUIDEN KAATO KANTOJEN JYRSINTÄÄ Vakuutukset on. Puiden kaadot myös kourasaha-autolla.

Huostila MH-KANTO ✆Markku 0400 627 099

www.mhkanto.fi

OMAKIINTEISTÖ Lisää luettavaa osoitteessa www.omakiinteisto.com

Myös käyttömukavuutta?

Lasituksen uusiminen ja muut >>

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

11


freepik.com

OMAKIINTEISTÖ -lehdet www.omakiinteisto.com

Varaa yrityksellesi ilmoitustilaa 0400 772 229

lisää luettavaa www.omakiinteisto.com

12

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

käyttömukavuutta parantavat toimenpiteet ovat myös nykyään osa parvekeremonttia. – Lasituksella parvekkeiden käyttöaika vuodessa pitenee niin keväästä kuin syksystäkin. Lasitus auttaa myös pidentämään parvekkeiden käyttöikää suojaamalla parvekkeen sisäpuolisia osia kosteusrasitukselta. Köliö muistuttaa kuitenkin tässä kohtaa, ettei mikään parveke ole huoltovapaa. – On tarkistettava, että pinnoitteet ovat kunnossa ja yhtenäisiä ja liitokset toimivia ja että vedenpoisto on hallittua. Lasitusten lisäksi on myös monia muita toimenpiteitä, kuten vedeneristyksien laittaminen, joilla saadaan kosteudesta johtuvaa vaurioitumismekanismia loivennettua ja parvekkeiden ikää pidennettyä. Parvekkeita uusittaessa on niin ikään vaihtoehtoja, on erilaisia betoniratkaisuja ja ns. kevytparvekkeita. Parvekkeiden kokonaan uusimisesta sanotaan joskus, että se kannattaisi tehdä aina julkisivuremontin yhteydessä. Köliön mukaan tämä ei ole kuitenkaan välttämätöntä. – Jos parvekkeet ovat rakennusten ulkopuolisia ”parveketorneja”, ne ovat aika itsenäi-

siäkin osia, joten ne voidaan uusia muutenkin kuin julkisivuremontin yhteydessä. Toki selkeitä hyötyjäkin on, jos parvekkeiden uusiminen voidaan yhdistää julkisivuremonttiin. Yhdistetystä hankkeesta saadaan mittakaavaetua, ja julkisivun ja parvekkeen raja tulee mietittyä silloin ehkä fiksummin kuin muuten. Kun kuntotutkimuksen tulos on selvillä ja käyttömukavuuteen liittyvät tarpeet on selvitetty taloyhtiössä, voidaan alkaa suunnitella itse hanketta. Hankesuunnitelma voidaan tehdä taloyhtiön omin voimin, jos isännöitsijältä löytyy siihen asiantuntemusta. Hankesuunnitelmasta edetään itse korjausten suunnitteluun ja urakoitsijoiden hankintaan. Jos hankkeeseen on otettu rakennuttajakonsultti mukaan, voi tämä auttaa suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden kilpailutuksessa. Täytyy muistaa myös, että parvekeremontit ovat aina myös luvanvaraisia hankkeita, koska niissä kosketaan kantaviin rakenteisiin ja tehdään julkisivua muuttavia töitä. Talviremontin edut

Hanketta suunnitellessa kan-


nattaa miettiä myös toteutusaikaa. Köliön mukaan tavallisinta on, että parvekeremontit tehdään hyvien säiden aikaan kesällä, mutta nyt korona-aikana, kun taloyhtiöiden päätöksenteko on hidastunut ja vuosikello on heilahtanut muutenkin, voitaisiin Köliön mukaan ottaa hieman aikalisää ja poiketa totutusta aikataulusta. – Jotta parvekeremontti voitaisiin tehdä ensi kesänä, olisi kuntotutkimus pitänyt olla tehtynä loppukesästä tai alkusyksystä. Jos parvekeremontti päätettäisiinkin tehdä sesongin sijaan loppusyksynä tai ensi talvena tarkoittaisi se sitä, että kuntotutkimus voitaisiin tehdä myöhemminkin ja kilpailutus kesällä. Talvitoteutuksessa on Köliön mukaan omat hyötynsä. Ensinnäkin rakenne on korjauksen alla juuri silloin, kun sillä on muutenkin vähiten käyttöä. Suojauksista ei ole myöskään pimeänä ja kylmänä vuodenaikana niin suurta haittaa kuin valoisana ja lämpimänä. Ikkunatuuletustakin on vähemmän, joten pölyhaitatkin jäävät pienemmäksi. Talvitoteutus palvelee myös urakoitsijoita, ja urakoitsijoilta saadut kokemukset ovat olleet Köliön mukaan pääasiassa positiivisia. Koska talvitoteutus ei ole kauhean yleistä, tekijöitäkin on paremmin saatavilla talvikaudella, ja taloyhtiöihin saatetaankin saada talvella juuri parhaat tekijät toteuttamaan korjauksia. Myös olosuhdehallinta on talvitoteutuksen vuoksi jo lähtökohtaisesti suunniteltava ja toteutettava huolellisemmin ja näin olosuhteet voivat olla paremmat kuin kesällä, jolloin lämpötila saattaa lämpimällä säällä suojausten alla nousta hallitsemattomiin lukemiin. – On kuitenkin huomattava, että talvikorjaus vaatii lämmitystä joten taloyhtiön kannattaa sopia urakoitsijan kanssa siitä, miten lämmityskustannukset jaetaan. Köliön mukaan on paljon töitä, joihin kylmät olosuhteet eivät vaikuta merkittävästi, kuten purku, ranka-asennukset,

eristeasennukset ja levytykset. Talvitoteutukseen löytyy myös korjaustuotteita, jotka sietävät matalampia lämpötiloja. – Maalaus- ja pinnoitustöitä en kuitenkaan lähtisi ensimmäisenä toteuttamaan talvella. Yllätykset minimiin

Suurin riski taloyhtiön parvekeremontissa on Köliön mukaan yleensä se, että lähdetään liian kevyillä lähtötiedoilla liikkeelle. Pieni satsaus lisää tutkinta- ja suunnitteluvaiheessa antaa varmuutta ja vähentää yllätysten riskejä. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että parvekkeet tutkitaan riittävällä tarkkuudella ja tehdään samalla kustannussuunnitelma ja päätetään, missä menee urakkaraja korjausten suhteen. Tämä auttaa pitämään korjauskustannukset hallinnassa. – Hankkeen hahmottelussa ja suunnittelussa kiire on huono kaveri. Korjaustyön aikana tulee aina yllätyksiä ja vähintäänkin pieniä muutoksia työn sisältöön. Tällöin välttämättömiä lisätöitä voidaan joutua tekemään, ja yleensä tehdäänkin. Kun lähtötiedot ja lähtökohdat ovat selvillä, vältytään suurelta osalta huonoja yllätyksiä.

PELTIKATOT I TIILIKATOT I HUOPAKATOT TIILIKAT TOJEN PINNOITUKSET

Kattoremontteja jo 20 vuotta Tuhansia tyytyväisiä asiakkaita

ONKO KATTOREMONTTI AJANKOHTAINEN?

PYYDÄ TARJOUS! MYÖS ASBESTIPURKUTYÖT MEILTÄ!

Lisää arvoa?

Köliö arvioi, että parvekeremontin kustannusvaikutus on kevyimmillään siinä 50 €/asm2 ja raskaimpien korjausten 200-250 €/as-m2 luokkaa. Nostaako parvekeremontti sitten asunnon arvoa? Köliö toteaa, että parvekeremontti on yksi taloyhtiön suurista remonteista, ja on jo arvo sinänsä, että se on tehty. – Parvekeremontti poikkeaa kuitenkin esimerkiksi julkisivuremontista, että siinä tehdään usein myös asumismukavuutta parantavia muutoksia, mikä lisää parvekeremontoidun asunnon houkuttelevuutta markkinoilla. l

OTA YHTEYTTÄ: Mika Aho, 045 347 7868 mika.aho@eliittikatot.fi

eliittikatot.fi

Arto Köliö on Insinööritoimisto Renovatekin toimitusjohtaja. Omakiinteistö Häme 5 | 2020

13


freepik.com

lll

Teksti: Mikko Reinikka

Huoneiston remontit asuntoosakeyhtiössä Mitä osakkaan tulee huomioida Huoneistoissa tehtävät remontit yleensä hyödyttävät myös koko taloyhtiötä, koska jokainen remontti parantaa kiinteistön kuntoa. Asunto-osakeyhtiölaki astui voimaan 1.7.2010 ja sen mukana tuli osakkaalle ilmoitusvelvollisuus kaikista remonteista, jotka vaikuttavat taloyhtiön vastuulla oleviin kiinteistön rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Ilmoitusvelvollisuuden myötä remonttien suunnittelu, toteutus, valvonta ja dokumentointi ovat kehittyneet.

14

Omakiinteistö Häme 5 | 2020


InsinööritoimistoTiviran rakennusinsinööri AMK Timo Virkki on ollut valvojana sadoissa rakennusprojekteissa ja huoneistoremonteissa yli 30 vuoden aikana. Hän näkee paljon hyötyjä lain mukanaan tuomassa ilmoitusvelvollisuudessa. – Tee-se-itse rakentaminen ja villien urakkafirmojen käyttö on vähentynyt selvästi. Ilmoitukseen kirjataan osakkaan nimi, mitä ja milloin korjataan sekä kaikki remontin toteuttajat suunnittelijasta urakoitsijaan ja työnvalvojaan asti yhteystietoineen sekä Ytunnuksineen. Pimeä työ ja epäpätevät reiskat ovat vähentyneet markkinoilta, Virkki kertoo. Jos huoneistossa toteuttaa pieniä pintamaalauksia tai vaihtaa makuuhuoneen tapettia, ei niistä osakkaan tarvitse yleensä erikseen ilmoittaa taloyhtiölle. Mutta heti jos mennään pintaa syvemmälle, ilmoitus on tehtävä. – Kaikissa ennen vuotta 1993 rakennetuissa kiinteistöissä on varmuudella asbestia joissakin pintamateriaaleissa. Sitä voi löytyä lattiamatoista, liimoista ja putkieristeistä sekä laatoista sauma- ja kiinnityslaasteineen. Asbestin ja muiden haitta-aineiden varalta on tehtävä laboratorioanalyysit ennen kuin mitään purkutöitä voidaan aloittaa, Virkki muistuttaa. Näytteet pakataan hyvin suojattuna ja toimitetaan johonkin alan laboratorioon. Laboratoriosta saa nopeasti vastauksen myös kaikista muista rakenteiden haitta-aineista. Laki määrää haitta-aineet poistettavaksi niitä tavattaessa. Haitta-aineiden poistamiseen tarvitaan alan ammattilainen, jolla on viranomaisen lupa suorittaa tarvittavia töitä. – Ennen remonttia pitää myös suunnitella, mitä reittejä purkujäte kuljetetaan pois, mihin mahdollinen siirtolava purkujätteitä varten sijoitetaan pelastustietä haittaamatta ja miten ilmoitetaan naapureille meluhäiriöistä. Mitä tar-

kemmin ja mitä aikaisemmin huolehditaan ilmoittamisesta, sen vähemmän tulee riitoja myös naapuruston kanssa. Urakan dokumentointi

Kun taloyhtiöltä on saatu kirjallinen lupa remontin toteuttamiseen, työlle valitaan joko taloyhtiön tai isännöitsijän osoittama työnvalvoja. Osakas voi valita myös itse valvojan, jos taloyhtiöllä ei tästä ole omaa käytäntöä. Valvojan kulut ovat aina osakkaan maksettava. – Rakennusurakassa on hyvä käyttää valmista sopimuspohjaa. Esimerkiksi Rakennusalan töitä koskeva kuluttajasopimus RYS-9 1998 -sopimuspohjan voi ladata netistä. Sopimuspohjaa käyttämällä oleellisia asioita ei pääse unohtumaan ja vastuiden jako tulee tarkasti dokumentoitua, Virkki vihjaa. Kaikki urakan vaiheet, asennettavat materiaalit ja laitteet tulee dokumentoida tarkasti ja tallentaa käyttö- ja huolto-ohjeineen asuntokohtaiseen huoltokansioon sekä taloyhtiön tietokantaan, jotta muutostyöt kulkevat myös huoneiston isännöitsijätodistukseen asti.

Tarjoamme asiakkaillemme kokonaispalvelua vahinkotilanteissa alkukartoituksesta kuivaukseen ja jälleenrakennustöihin

• Lämpökuvaus • Desinfiointi • Purku- ja rakennustyöt

• Kosteuskartoitus • Homesaneeraus • Kuivaus

24/7

VAHINKOSANEERAUS

24h päivystys 0500 759 460 www.lpvahinkosaneeraus.fi posti@lpvahinkosaneeraus.fi

Isännöitsijän rooli

Isännöitsijä vaalii aina taloyhtiön kokonaisetua. Taloyhtiön isännöitsijäsopimuksesta riippuen asukkaan muutosilmoitukset ohjataan joko taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle. Muutosilmoituksen käsittelyyn kannattaa varata aikaa muutamia viikkoja ennen suunniteltua remontointia. Isännöitsijä vie muutostyön hallituksen käsiteltäväksi ja päätöksen synnyttyä hyväksyntä tai hylkäys kirjataan muutostyöilmoituksen tekijälle. Yhtiö voi myös asettaa vaatimuksia muutostyölle, esimerkiksi pyytää tekniset suunnitelmat työn toteuttamiseksi tai ohjeistaa ilmalämpöpumppujen ulkoyksikön sijainnin. >>

Hoidamme niin julkisivuremontit kuin huoneistoremontitkin 60 vuoden kokemuksella ja vahvalla ammattitaidolla.

Ota yhteyttä, kun haluat • rakennusmaalaukseen • korjausrakentamiseen • lattiapinnoituksiin erikoistuneen tekijän.

Maalausliike Remula Oy www.remula.fi

Ismo Remula p. 040 901 2051

maalausliike@remula.fi

Patteritie 6, 14200 Turenki Omakiinteistö Häme 5 | 2020

15


Ilmoita aina näistä remonteista taloyhtiölle: ♦ parketin asennus muovimaton tilalle ♦ wc:n, kylpyhuoneen ja saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen ♦ keittiön allaskaappien vaihtaminen ♦ pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen ♦ vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta ♦ hanan tai wc-istuimen vaihto ♦ hanan irrottaminen, veden katkaisemista edellyttävät työt ♦ kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen ♦ viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihto järjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen (ilmalämpöpumppu, lämmitysjärjestelmään kuuluva lämmityspatteri tai lattialämmitys, integroitu liesi, liesikupu tai ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesi varaaja) ♦ parvekkeen lattian pinnoitteen vaihtaminen (saattaa vaikuttaa vesieristykseen) ♦ muutokset kantaviin väliseiniin Lähde: isännöintiliitto

pixabay.com

freepik.com

Kotitalousvähennystä saa esimerkiksi seuraavista remonttitöistä: ♦ ♦ ♦

16

keittiön, kylpyhuoneen ja muiden huoneiden remontointi osakehuoneiston remonttityöt siltä osin kun asunto-osakeyhtiölain ja/tai yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluvat osakkaan vastuulle ja osakas maksanut suoraan urakoitsijalle turvalukon asennus

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

Isännöitsijä ei hyväksy muutostöitä vaan taloyhtiön hallitus isännöitsijän avustuksella. Taloyhtiöllä saattaa olla ennalta sovittu menettelytapa pienille pintaremonteille tai esimerkiksi ilmalämpöpumpun asennukselle, jolloin muutostyön käsittelee isännöinti. – Jos muutoksiin tarvitaan rakennuslupa, käsittelyaika voi venyä pitkäksikin. Esimerkiksi jos kaadetaan kantavia väliseiniä tai muutetaan rakenteita. Rakennusluvat käsitellään oman kunnan rakennusvalvonnassa, isännöitsijä Kalle Linola Realia Isännöinti Oy:stä kertoo. Suuremmissa isännöitsijätoimistoissa on omat tekniset isännöitsijät, jotka tarkastavat muutosilmoituksen kiinteistön rakenteiden kannalta., eli tarvitaanko rakenteisiin, ilmastointiin tai lämmitykseen mahdollisesti muutoksia. – Tarkempaa suunnittelua vaativia muutostöitä on vaikkapa huoneistoon jälkikäteen rakennettava sauna. Tai keittiön siirtäminen eri huonee-

seen, Kalle Linola kertoo. Isännöitsijän on myös huolehdittava, että muutostöiden eri vaiheista ylläpidetään kirjallista dokumentaatiota, joka kulkee huoneiston tietojen mukana myös seuraavalle asukkaalle. – Taloyhtiön hallitus vaihtuu ja isännöitsijät vaihtuvat, joten on tärkeätä että asukkaan saama lupa muutostöihin on olemassa kirjallisena. Jos kirjallista muutoslupaa ja dokumentoituja työvaiheiden valvontapöytäkirjoja ei myöhemmin löydykään, voi vastuukysymyksistä tulla hankalia ongelmatilanteissa, Kalle Linola muistuttaa. Taloyhtiön kannalta on hyvä, kun remonttien purkutöiden yhteydessä päästään rakenteiden pintaan asti. Tällöin mahdolliset kosteusvauriot voidaan korjata, kosteiden tilojen vesieristeet saadaan uusittua ja lattiamateriaalien askeläänieristystä parannetaan. – Kiinteistön kunto kohenee remontti remontilta, Kalle Linola iloitsee.


Rakennusmaalaus Jari Komonen Oy • TASOITETYÖT • MAALAUKSET • TAPETOINNIT • KATTOJEN PESUT

✆ 0400 879 122 MERVENTIE 44 13720 PAROLA

jari.komonen@rakennusmaalauskomonen.fi

www.rakennusmaalauskomonen.fi

Kotitalousvähennyksen hyödyntäminen

Omassa asumiskäytössä olevaan asuntoon tehtävistä remonteista saa hyötyä myös verotuksessa kotitalousvähennyksen muodossa. Kotitalousvähennystä saat esimerkiksi, kun ostat kotiisi remonttipalvelua, siivousta, lastenhoitoa ja tietokoneiden asennusta. Suunnittelutoimistossa tapahtuvaa suunnittelutyötä ei voi vähentää kotitalousvähennyksessä, mutta paikalla tapahtuva työnvalvonta on vähennyskelpoista. Kotitalousvähennystä saat myös töistä vapaa-ajan asunnollasi. Perusparannusremonttien kustannukset voi vähentää myös asunnon myyntitilanteessa. Perusparannusmenoja ovat kulut sellaisista toimenpiteistä, joilla omaisuus saatetaan parempaan ja arvokkaampaan kuntoon kuin missä se on aikaisemmin ollut saman omistajan hallussa. Perusparannusmenot luetaan omaisuuden hankintamenoon siitä huolimatta, että samojen me-

nojen perusteella on mahdollisesti myönnetty kotitalousvähennys, kertoo Verohallinnon johtava veroasiantuntija Pirjo Mäkynen. – Jos asunto on ollut omistusaikana omassa tai perheen asumiskäytössä yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta, myyntivoittohan on kuitenkin silloin verotonta, Pirjo Mäkynen jatkaa.

010 567 9710 / myynti@karppelin.fi / www.karppelin.fi

Vankalla kokemuk sella!

Remontoinnin hyöty asunnon myynnissä

Asunnon ostajat haluavat nykyään muuttovalmiita, hyväkuntoisia kohteita. Villa LKV:n toimitusjohtaja Kari Salminen on huomannut muutokset remontoitavien kohteiden ostajissa. – Välttäväkuntoiset remontoitavat asunnot päätyvät nykyisin useammin rakennusliikeurakoitsijoille, jotka remontoivat asunnon ja myyvät sen sitten eteenpäin. Tavalliset asiakkaat ovat kiinnostuneita kohteista, jotka ovat hyvä >>

Raksakulma Oy

TALOTEKNIIKKASANEERAUSTEN JA MUIDEN TALOYHTIÖREMONTTIEN • RAKENNUTTAMINEN • VALVONTA • PROJEKTIJOHTAMINEN • VASTAAVAN JA, KVV-TYÖNJOHTAJAN PALVELUT • KUNTOTUTKIMUKSET • KUNTOARVIOT • HANKESUUNNITELMAT

Soita ja kysy lisää! Timo Tuominen, RKM LVI-asiantuntija 0400 474 266 Varstatie 4, 13500 Hämeenlinna

Jukka Kokkonen, RI 0400 303 561

www.raksakulma.fi Omakiinteistö Häme 5 | 2020

17


Toimitusjohtaja Kari Salminen / Villa LKV

Sijainti on kuitenkin edelleen tärkein hintaan vaikuttava asia asunnon myynnissä, Kari Salminen muistuttaa.

kuntoisia ja täysin muuttovalmiita, Kari Salminen kuvailee. Remonttien tekeminen vaatii nykyisin monessa vaiheessa sertifioituja ammattilaisia. Kuka tahansa ei saa tehdä vesieristyksiä, putkitöitä tai sähkötöitä. Huonokuntoiset asunnot kiinnostavat ammattiurakoitsijoita, koska he voivat remontoimalla saada asunnoista hieman voittoa. Sijainti on kuitenkin edelleen tärkein hintaan vaikuttava asia asunnon myynnissä, Kari Salminen muistuttaa. Jos asunto on hyvällä paikalla, siihen sijoitettu remonttikin yleensä nostaa hintaa. Mutta huonolla sijainnilla kalliskaan remontti ei välttämättä nosta asunnoa arvoa lainkaan. Toki se voi lyhentää myyntiaikaa tai vaikuttaa kiinnostavammalta asuntomarkkinoilla. Mahdollinen ostaja kiinnittää ensimmäisenä huomionsa keittiön, pesutilojen ja lattioiden kuntoon. Kari Salminen

ei näe viime aikoina suosituksi tulleella pikastailauksella olevan suurtakaan merkitystä, varsinkaan jos myyntiä varten asuntoon tuodaan sisustusesineitä, joista näkee että ne ovat aivan väärässä paikassa. Jos stailausta päädytään käyttämään, ei ostavaa asiakasta tule missään nimessä johtaa harhaan stailauksen avulla luodulla illuusiolla. Lopputilanteessa ostaja ostaa vain asuntoa, hyvin harvoin irtainta. – Tärkein stailaus on edelleenkin asunnon huolellinen siivous ja liiallisen oman irtaimiston karsiminen, Kari Salminen muistuttaa. Remontin laadulla on oleellinen merkitys. Jos kalliit kivilaatat ovat vinossa ja arvokas parketti rakoilee huonon mitoituksen takia, ei ostaja halua maksaa remontista lisähintaa. – Ammattilaisten käyttö remonteissa ja kaikkien muutostöiden tarkka dokumentointi ovat myös avain onnistuneeseen asuntokauppaan. l

Taito Rakentajat Oy luotettava kumppanisi taloyhtiön pienissä kuin suurissakin korjaustöissä Me Taito Rakentajilla teemme yhteistyötä taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden kanssa Kanta-Hämeen alueella. Hoidamme vaivattomasti taloyhtiön arkiset korjaustyöt kuin suuremmatkin saneeraukset aina laadukkaalla ja varmalla otteella oli sitten tarve julkisivusaneeraukselle, märkätilaremontille tai vaikka rappukäytävän huoltomaalaukselle.

Palveluitamme Ulkomaalaukset Kattoremontit Ikkunaremontit Terassi- ja parvekeremontit Rappaukset Huoneistoremontit Sisämaalaukset Lattiaremontit Keittiöremontit Kylpyhuoneremontit Lvi & Sähkötyöt

045 1699282

18

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

taitorakentajatoy@gmail.com

www.taitorakentajat.fi


KOLUMNI Sirpa Pietikäinen Kirjoittaja on Euroopan parlamentin jäsen. sirpa.pietikainen@europarl.europa.eu

Rakennussektorilla suuri rooli ilmastonmuutoksen torjunnassa Komission puheenjohtajan von der Leyenin visio ilmastoneutraalista Euroopasta vaatii kaikkien sektorien osallistumista, eikä rakennussektoria sovi unohtaa. Sillä on valtavasti potentiaalia ilmastonmuutoksen vastaisessa taistelussa, ja se on avainasemassa luomassa kestäviä ja kriisinsietokykyisiä sekä terveitä ja eläväisiä yhteisöjä. EU on sitoutunut saavuttamaan hiilineutraaliuden vuoteen 2050 mennessä, ja komissio onkin esittänyt aloitteen eurooppalaiseksi ilmastolaiksi, joka tekisi tästä tavoitteesta laillisesti sitovan. Sekä parlamentti että neuvosto ovat tukeneet tavoitetta. Suomi on asettanut oman hiilineutraaliustavoitteensa vuodelle 2035 ja tavoittelee hiilinegatiivisuutta nopeasti sen jälkeen. Joidenkin tutkimusten mukaan hiilineutraalius tulisi saavuttaa jo vuonna 2030, jotta voisimme pysyä Pariisin sopimuksen 1,5 asteen lämpenemisen alapuolella. Eurooppa on ollut johtavassa asemassa rakennusten päästöihin puuttumisessa, mutta keskittyminen yksinomaan rakennuksen aktiivisen käytön aikana syntyviin päästöihin tarkoittaa, että huomioimme vain osaa alan vaikutuksista. Meidän mietittävä alan kokonaisvaiku-

tuksia. Tämä tarkoittaa kaikkia valmistus-, kuljetus-, rakennus- ja käyttöiän loppuvaiheessa tapahtuvien päästöjen huomioon ottamista. Kun otamme huomioon päästöt koko elinkaaren ajalta, voimme optimoida päästövähennykset ja välttää tahattomat seuraukset. EU:ssa on kehitetty hyviä työkaluja näiden mittaamiseen. Level(s) on Euroopan komission kehittämä työkalu kestävien rakennusten suunnitteluun ja rakentamiseen. Kestävät rakennukset käyttävät vähemmän energiaa ja materiaaleja ja ovat terveellisempiä ja mukavampia tiloja niiden käyttäjille. Pienempien ympäristövaikutusten ohella kestävät rakennukset säilyttävät pitkällä aikavälillä arvonsa paremmin, myös lainojen vakuutena. Ympäri Eurooppaa teollisuuden ja valtioiden johtajat tunnistavat elinkaariajattelun tärkeyden vähähiilisen rakennuskannan saavuttamisessa. Suomi ja muut maat ympäri Eurooppaa pyrkivät saamaan Level(s)in osaksi kansallista politiikkaa. Myös rakennusala on valmis muutokseen. Rakennusalan markkinajohtajat ovat toivottaneet EU:n Level(s) hankkeen tervetulleeksi. Myös BMI, eli rakennusten tietomalli tulee olemaan tärkeässä roolissa siirryttäes-

sä kohti kiertotaloutta. Tulevaisuudessa tarvitsemme kestävien rakennusten direktiivin, joka kokoaisi yhteen rakennuksiin liittyvät näkökulmat energiatehokkuudesta paloturvallisuutteen ja huoneilmanlaatuun. Direktiivi asettaisi vaatimukset rakennusten pitkäikäisyydelle, pitkäjänteiselle energiatehokkuudelle, rakennusten kemikaalivaikutusten vähentämiselle sekä pakollisille sumusammutusjärjestelmille. Direktiivissä otettaisiin huomioon kiertotalouden periaatteet ja korostettaisiin entistä enemmän rakennusten modulaarisuutta ja uudelleenkäytettävyyttä. Nykyinen Level(s) toimisi hyvänä pohjana tälle. Nyt on kunnianhimoisempien ja rohkeampien päätösten aika, koska ilman niitä emme tule saavuttamaan Pariisin sopimuksen tai Euroopan vihreän kehityksen ohjelman tavoitteita. Nykyinen ilmasto- ja terveyskriisi tekee vihreän kehityksen ohjelmasta tavoitteista entistä ajankohtaisempia ja tärkeämpiä. Edessämme on erittäin monimutkainen haaste, ja rakennusalalla on tärkeä rooli sen ratkaisemisessa. Vapauttamalla alan potentiaalin voimme toteuttaa vihreän kehityksen ohjelman vision ja rakentaa paremman Euroopan meille kaikille.

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

19


freepik.com

lll

Teksti: Pia Tervo

Raitis sisäilma edellyttää säännöllisiä huoltotoimia Ilmanvaihdon perushuollot ovat yksinkertaisia ja edullisia toimenpiteitä, ja ne ovat luonnollinen osa onnistunutta kiinteistönhuoltoa.

20

Omakiinteistö Häme 5 | 2020


Pääpiirteissään ilmanvaihdon tehtävänä on poistaa kiinteistöjen hengitysilmasta epäpuhtauksia, joita tulee rakennusmateriaaleista, irtaimistosta, sekä ihmisen omista toimista. Ilmanvaihdolla ei kuitenkaan yksinään pystytä ihmeisiin. Joskus esimerkiksi talon rakenteissa on vaurioita, jotka tuottavat sisäilmaan samaa tahtia epäpuhtauksia, kun niitä yritetään ilmanvaihdolla poistaa. Hyvän huoltamisen ja kunnossapidon lähtökohtana onkin se, että mahdolliset talon rakennevauriot tutkitaan ja korjataan viipymättä, kun niistä herää epäily. Ilmanvaihto ei siis kompensoi vaurioituneita rakenteita. On myös tärkeää muistaa, että taloyhtiön ilmanvaihtojärjestelmästä riippumatta sen tärkein tehtävä on taata riittävä määrä raitista ilmaa poistoilman tilalle. Hallitun korvausilman tuottamiseen vaaditaan riittävästi korvausilmaventtiileitä, ellei ilmanvaihtoa ole toteutettu kokonaan koneellisesti myös tuloilman osalta. Taloyhtiöissä ilmanvaihdon perushuoltotoimenpiteet riippuvat Sisäilmayhdistys ry:n toiminnanjohtajan Mervi Aholan mukaan ilmanvaihtojärjestelmän teknisistä ominaisuuksista. – Jos taloyhtiössä on sekä koneellinen tuloilma että poistoilma, niin huoltotoimet ovat erilaiset kuin pelkän poistoilman tai painovoimaisen ilmanvaihdon kohdalla. Perushuollon sisältö riippuu myös jonkin verran vastuunjaoista – kuuluuko esimerkiksi osa perushuollosta asukkaan itsensä tehtäväksi. llmanvaihdon ongelmat aiheuttavat epämukavuutta

Joskus ilmanvaihtoon liittyvät hämmentävät havainnot eivät osoittaudu oikeiksi ongelmiksi. Yksi varsin yleinen väärinkäsitys liittyy tähän:

– Kun pyöreän tuloilmaventtiilin ympärille kertyy tumma rinkula, niin sen saatetaan luulla johtuvan likaisesta tuloilmasta. Rinkula itse ei synny likaisesta tuloilmasta, vaan pöly on huoneilmassa olevaa pölyä, joka kertyy venttiilin ympärille ilmavirtauksista johtuen. Mahdolliset tuloilman epäpuhtaudet johtuvat alhaisesta suodatustasosta, suodattimen ohivuodoista tai molemmista. Ilmanvaihtokanavien puhtautta tulisikin tarkastella noin viiden vuoden välein. – Suoraan ulkoa tuleva korvausilma on yksi yleisimmistä ilmanvaihtoon liittyvistä ongelmista, koska se aiheuttaa vedontunnetta. Syksyn kosteudessa, kun lämmityskausi ei ole vielä käynnissä, ongelma korostuu entisestään. Myös koneellisesti huoneistoon tuotu ilma voi tuntua kylmältä. Näissä tapauksissa asiakas voi itse aiheuttaa haittaa huoneilmalle, jos menee omatoimisesti tukkimaan korvausilmaventtiilit. Silloin korvausilman tuloreitti voi vaihtua ja tunkeutua sisään esimerkiksi rakenteiden ilmaraoista. Ahola korostaa, että asukkaiden ei pitäisi koskea koneellisen ilmanvaihdon venttiilien säätöihin itse, sillä se saattaa aiheuttaa muutoksia koko rakennuksen ilmanvaihtoon. – Ilmanvaihdon venttiilien onkin hyvä olla lukittuja, jotta asukkaat eivät pääse säätöjä itse muuttamaan. Venttiilien lukitseminen helpottaa myös puhdistustyötä. Puhdistus voi olla asukkaan vastuulla, jolloin lukitseminen pitää säätöarvot kunnossa, vaikka venttiilit irrotettaisiin kanavasta. Millainen huolto on riittävää?

Ilmanvaihdon poistokanavat ovat yleensä järjestelmän likaisimpia osia yhdessä poistoventtiilien kanssa. Kertyvä runsas lika on Aholan mu>>

PUHTAAMMAN

ilmanvaihdon puolesta

050 467 1446 •

HÄMEENLINNA | HATTULA | JANAKKALA

• Ilmanvaihtokanavien puhdistukset • Mittaus- ja säätötyöt

Lvi-asennukset, lämpö, vesi, jäähdytys ja ilmastointi. Myös komposiittiputkien asennukset. Juha-Matti Saarinen 040 546 4614 juhamatti.saarinen@yhr-putkitus.inet.fi

www.yhr-putkitus.fi

Hämeen Kiinteistöautomaatio Oy on Lahdessa toimiva kiinteistöautomaation, ilmastointijärjestelmien modernisoijana sekä talotekniikkahuoltojen erikoisosaajana tunnettu yritys. Tarjoamme asennukset, huollot ja urakoinnit avaimet käteen -periaatteella käyttämällä markkinoiden laadukkaimpia tuotteita, osaavan ja palveluhenkisen henkilöstön kanssa. KIINTEISTÖAUTOMAATIO LVIS-SÄÄTÖLAITTEET • Urakointi ja huolto (myynti, asennus ja huolto) • Valvonta- ja etähallintajärjestelmät • Valvonta- ja energiahallintapalvelut • Lämmitys- ja IV-järjestelmien sulautttaminen ja integroiminen • Mittarointi (vesi-, sähkö- ja lämpöenergia) • Huoneistokohtainen vesimittausjärjestelmä • Raportointi ILMASTOINTI • IV-koneiden saneeraukset (päivittäminen nykytekniikkaan) ja huolto • Mittaukset ja säädöt • Puhallinohjausjärjestelmät • IV-kanavien puhdistus URAKOINTI HUOLTO ILMAVAIHTO

050 561 0033 050 385 3256 050 596 9038

Puh. 040 845 7144, info@hkaoy.fi, Voimakatu 4, 15170 Lahti. Katso lisää www.hkaoy.fi

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

21


kaan myös paloturvallisuusriski. Perusteellisemmat huollot kanavien kunnollisine puhdistuksineen tulisi tehdä 5–10 vuoden välein riippuen kanavien likaisuudesta. – Jos ilmanvaihtokanavat ovat täynnä likaa ja venttiilit melkein ummessa, niin vaihtuva ilmamäärä yleensä pienenee. Tulokanaviin kertyvä lika ja pöly voi päästä myös huoneistoihin. Puhdistaminen vaikuttaa välittömästi ilman laatuun. Ilmanvaihtokanavien puhtaus tulisi ainakin tarkistaa vähintään viiden vuoden välein ja tarvittaessa puhdistaa. Ilmanvaihdon venttiileitä tulisi puhdistaa useammin esimerkiksi imuroimalla tai nihkeäpyyhinnällä. Ilmanvaihtokoneen suodattimien vaihto tulee tehdä vähintään kaksi kertaa vuodessa. Samalla on hyvä tarkistaa koneen kunto. – Joskus koneen rikkoutumista ei huomata ennen kuin huollon yhteydessä. Säännöllinen huolto on siitäkin syystä todella tärkeää, Ahola toteaa. Ilmanvaihdon ylläpitoon löytyy apua muun muassa RT- ja KH-kortistoista. – Kortistosta löytyy myös valmiita asiakirjapohjia työn tilaamiseen ja sopimiseen. Tarjouspyynnössä on oltava kaikki tarvittavat tehtävät lueteltuina, myös se, miten puhdistustyön laatu tarkastetaan – kuvataanko vai dokumentoidaanko muilla tavoin. Isoissa julkisissa kiinteistöissä käytetään joskus ulkopuolista tarkastajaa. Usein puhdistustyöhön liitetään myös säätötyötä, jolloin säätökirjojen tarkastami-

Mervi Ahola / Sisäilmayhdistys ry

Hyvään sisäilman huoltamiseen kuuluu toimiva asukasviestintä

Ilmanvaihtokanavien puhtaus ” tulisi ainakin tarkistaa

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän ammattilehti 22

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

nen voi olla aiheellista.

vähintään viiden vuoden välein ja tarvittaessa puhdistaa.

Ahola pitää hyvää asukasviestintää tärkeänä muun muassa siitä syystä, että asukkaiden on syytä tietää, kuuluuko heidän tehdä jotain. – Esimerkiksi liesituulettimen rasvasuodattimen puhdistus on usein asukkaan vastuulla. Puhdistus tehdään tavallisella astianpesuaineella käsin tai astianpesukoneessa ilman muuta tiskiä. Asukkaat eivät aina tiedä, miten ilmanvaihto toimii eri aikoina ja miten tuleva huolto vaikuttaa juuri omaan arkeen. – Näiden asioiden selventäminen lisäisi asukkaiden ymmärrystä ja auttaisi heitä oikeanlaiseen toimintaan. Ennakolta on myös hyvä tietää, jos asuntoihin on tarvetta tulla yleisavaimella asukkaan poissa ollessa. Yleistä viestintää voisi Aholan mukaan toteuttaa esimerkiksi asukaskansioissa, joista tietoa on kaikkien löydettävissä etu- ja jälkikäteen. Alkavista toimenpiteistä voidaan informoida myös ilmoitustaululla tai jakaa lappuja postiluukkuihin. Hyvää asukasviestintää Ahola pitää yhtä tärkeänä kuin osaavaa ilmanvaihtohuoltoa, kun taas huonolla viestinnällä voidaan vesittää hyväkin työ.

Lähde: https://kortistot.rakennustieto.fi/kortit/RT%2056-11014


ILMA-VESILÄMPÖPUMPUT JA LÄMPÖPUMPUT VAIVATTOMASTI MEILTÄ! pixabay.com

LÄMPÖPUMPUT PARANKO HANNU TMI 040 500 8911 hannu.paranko@gmail.com

Sähköinen ilmoitustaulu pitää ajan tasalla Ennen vanhaan asukastiedottamisen keskiössä toimivat porraskäytävän ovensuussa komeilleet korkki- tai magneettipohjaiset ilmoitustaulut. Niihin kiinnitetyt paperiset tiedotteet lepattivat ovista puhaltaneiden ilmavirtojen mukana ja irtoilivat helposti uusia lappuja kiinnitettäessä. Ilmoitustaulun päivittämisessä oli ongelmia, ja niihin saattoi ilmestyä asiatontakin viestintää peittäen tärkeämmät uutiset alleen. Kehityksessä on menty eteenpäin – hyvä niin. Nykyään monen kiinteistön tiedotuksesta suuri osa hoituu vaivattomasti sähköisten ilmoitustaulujen avulla. Niiden käyttö, päivittäminen ja ylläpito luonnistuu etäältäkin, kunhan käytössä on toimiva internetyhteys.

• lyömätön kestävyys • puhtaat löylyt • 5 vuoden takuu • soveltuu kaikkiin kiuastyyppeihin

Katso lähin jälleenmyyjäsi ja tutustu www.kerkes.fi tai soita 050 373 1313

Tiedotteita voi yksilöidä ja porrastaa

Sähköisen ilmoitustaulun etuna manuaaliseen verrattuna on sen reaaliaikaisuus. Viestintä tehostuu, kun sitä voidaan räätälöidä toimimaan tiettynä ajankohtana ja muokata reaaliajassa. Jos kiinteistössä on esimerkiksi meneillään huoltotoimia, niiden etenemisaikataulusta voidaan ilmoittaa tehokkaasti. Näin taloyhtiön asukkaat ovat koko ajan kartalla toimenpiteiden edistymisestä ja voivat aikatauluttaa arkea omalta osaltaan. Digitaalisen viestinnän reaaliaikaisuudella varmistetaan myös se, että tiedotteita todella katsotaan, koska ne ovat ajankohtaisia ja kohdennettuja. Mikäli taloyhtiösi kaipaa tiedottamisensa tehostamista nykyaikaisella digitaalisella järjestelmällä, niiden asentamisesta vastaavia yrityksiä löytyy internetistä omalta asuinalueeltasi esimerkiksi seuraavilla hakusanoilla: sähköinen ilmoitustaulu, digitaalinen porrasnäyttö, sisäopaste ja infotaulu. l

LVI-ALAN TYÖT » LVI-työt, asennus & huolto » Lämmitysjärjestelmien asennus ja huolto » Kaukolämpötyöt » Putkiremontit » Linjajohtosaneeraukset » Omakotitalojen putkisaneeraukset » Lämpöpumput asennukset ja huolto » Päivystys 24/7 LVI HÄME OY Brahenkatu 28, 13100 HML 010 206 1000 | www.lvihame.fi Omakiinteistö Häme 5 | 2020

23


freepik.com

lll

Teksti: Tiina Raatikainen

Hei, me kilpailutetaan! – vai kilpailutetaanko sittenkään? Kilpailuttaminen ei koske vain urakoita. Taloyhtiöillä on myös palvelusopimuksia, joiden kilpailuttaminen saattaa tulla välillä mieleen. Milloin palvelusopimus olisi syytä kilpailuttaa ja mitä kilpailuttamisessa tulisi ottaa huomioon?

24

Omakiinteistö Häme 5 | 2020


– Tästähän puhutaan aika paljonkin, mutta tähän on myös aika vaikea vastata. Kun taloyhtiö teettää pienemmänkin urakan, on selvää, että silloin kannattaa kilpailuttaa. Jos taas mietitään vaikka isännöintiä, kilpailuttaminen ei ole yhtä itsestään selvää. Isännöinnissä on kyse myös laadusta, yhteistyön toimivuudesta ja luottamuksesta, toteaa Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen. Pelkän kilpailuttamisen takia ei pitäisi Pynnösen mukaan kilpailuttaa. Jos on hyvä voimassa oleva sopimus, johon ollaan tyytyväisiä, kannattaa miettiä, onko vaivan arvoista, että lähdettäisiin yhtäkkiä kilpailuttamaan. – Jos kaikki on hyvin ja ollaan tyytyväisiä yhteistyöhön, ei mielestäni kannata lähteä väkisin kilpailuttamaan. Pynnösen mukaan eri asia tietenkin on, jos sopimukseen olla tyytymättömiä. Kilpailuttamisen paikka voi olla myös silloin, kun ollaan sinänsä tyytyväisiä sopimukseen, mutta sopimuskumppanin puolelta tulee joka vuosi hinnankorotus. – Luonteva kohta kilpailuttaa on, kun sopimuskumppani tekee hinnantarkistuksen, varsinkin, jos hinnantarkistukset ovat toistuvia. Silloin taloyhtiö voikin lähteä miettimään, voisiko meille löytyä joku muu palveluntarjoaja. Kaikesta ei kannata tinkiä

Pelkkää hintaa ei kuitenkaan kannata Pynnösen mielestä ajatella. – Tätä me yritämme meidän taloyhtiöillemmekin korostaa: älkää aina tuijottako pelkästään hintaa. Siinä käy helposti niin, että saadaan kyllä palvelua edullisemmin, mutta ollaan sitten tyytymättömiä palvelutasoon. Pitää myös miettiä sitä, mitä palvelusopimukseen sisältyy, kuinka usein meidän taloyhtiössämme käytäisiin esimerkiksi siivoamassa. Joku palveluntarjoaja voi pyytää siivoukses-

ta korkeampaa hintaa, mutta antaa sen, mitä taloyhtiö tahtoo. Ylipäänsäkään, jos maksaa suppeimman mukaan, ei voi odottaa saavansa laajinta palvelua. Palvelusopimuksiin liittyy Pynnösen mukaan myös muita asioita, joiden takia kilpailuttamiseen lähtemistä on syytä miettiä useammankin kerran. – Kiinteistöhuollon kohdallahan tilanne on se, että vie aikaa, ennen kuin uusi kiinteistöhuolto oppii tuntemaan taloyhtiön. Jos on löydetty sopiva kumppani ja kaikki sujuu hyvin, on syytä harkita asiaa kunnolla. Isännöinnissä taas vaikuttavat muun muassa henkilökemia ja tämäntyyppiset asiat. Ruoho ei ole välttämättä vihreämpää aidan toisella puolella. Pynnösen mukaan on ymmärrettävää, että kun asuminen kallistuu, taloyhtiöissä mietitään kaikkia kuluja. Pynnönen muistuttaa kuitenkin, että palvelut, kuten isännöinti ja talohuolto, eivät yleensä nosta taloyhtiön asumiskuluja mitenkään merkittävästi, vaan suuremmassa osassa ovat esimerkiksi kiinteistöverot ja vastaavat kulut. Joitakin suppeampia palveluja voi kuitenkin kilpailuttaa vaikka joka vuosi. Pynnönen ottaa esimerkiksi talvikunnossapidon, jos sitä ei oteta talohuollolta. – Se voi hyvinkin olla jokavuotinen prosessi. Mennään talvi kerrallaan ja aina seuraavan vuoden alkusyksystä tehdään sopimuskumppanin haku aina uudestaan. Mitä tarvitaan, mitä halutaan?

Joskus ongelmana voi olla, että voimassa oleva sopimus ei vastaa taloyhtiön tarpeita, se on joko on liian laaja tai suppea. Pynnösen mukaan tämä onkin yksi tyypillinen ongelma taloyhtiöissä, ja pätee ihan kaikkiin palvelusopimuksiin. – Tarjouksia pyydetään

VTR-HUOLTO OY Turuntie 29, Hämeenlinna (03) 616 5780

Ma, ke, pe klo 8-10 ja 15-17. Muina aikoina sopimuksesta.

• Antenniasennukset • HD-antennit • Videovalvontalaitteet • Murtohälytyslaitteet • TV- ja radiohuollot • Satelliittiantennit

KIINTEISTÖNHUOLTOA • SIIVOUSTA info@kiinteistopalvelutlindroth.fi Sudentie 23, 13600 Hämeenlinna www.kiinteistopalvelulindroth.fi

✆ 044 970 2914

Luotettavin kiinteistöjen talotekniikkakumppani • Huollot • Korjaukset • Saneeraukset yli 30 vuoden ammattitaidolla edullisesti Konepajankatu 5, Riihimäki Avoinna ma-pe 7.45-12.30 ja 13.45-16.30 Työtilaukset ma-pe 7.00-16.00 P. 010 229 4610 Myymälä suljettu ma-pe klo 12.30-13.45 puva@putki-valtti.fi | www.putki-valtti.fi

>>

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

25


pixabay.com

pohtimatta, millaista palvelua taloyhtiössä halutaan ja tarvitaan. Tällöin sopimuskumppaniehdokkaille annetaan mahdollisuus tarjota mitä tahansa eikä taloyhtiössä kukaan välttämättä edes ymmärrä tarjouksen sisältöä. Se voi sisältää kaikenlaista, mitä taloyhtiö ei oikeasti tarvitse. Taloyhtiö voi joskus jopa

maksaa palvelusta, jota se ei käytä lainkaan. Kun taloyhtiö lähtee kilpailuttamaan sopimuksia, taloyhtiön pitäisi siis tietää, mitä se tarvitsee ja myös ilmaista se selkeästi tarjouksia pyytäessään. – Jos taloyhtiö laittaa esimerkiksi isännöitsijäyrityksille pyynnön, että tehkää meille tar-

jous ilmaisematta, minkä laajuista isännöintiä taloyhtiössä halutaan ja tarvitaan, tarjousten vertaileminen voi olla todella hankalaa. Voi olla viisi erilaista tarjousta, jossa hinnat vaihtelevat hurjasti ja jossa on eri sisältöisiä palveluita. Isännöinnin palvelutarjouksissa on syytä kiinnittää huomiota myös sii-

Katso joutsalaisen asiakkaan lavaporrashissin ensimmäinen käyttökokemus.

Yli 35 vuoden ja 3500 toimitetun hissin kokemuksella! Lisätietoja

– – puh. 044 977 3770

26

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

hen, mitä isännöinnin kiinteään palkkioon sisältyy ja mitkä palvelut ovat erillisesti ostettavissa. Olemassa oleva tilanne on aina lähtökohta kilpailuttamiselle. Pynnösen mielestä olemassa olevat sopimukset voitaisiin arvioida vaikka joka vuosi, kun hallitus valitaan, ja tarkistaa, millaiset sopimukset taloyhtiöllä


Jos on hyvä voimassa oleva sopimus, johon ollaan tyytyväisiä, kannattaa miettiä, onko vaivan arvoista, että lähdettäisiin yhtäkkiä kilpailuttamaan.

vaihtuessa voikin tuntua liialliselta, olisi se tärkeää siksi, että hallituksen jäsenet tietäisivät, mikä on sopimusten sisältö, mitä on tilattu ja pääsisivät siltä pohjalta arvioimaan sopimusten sisältöä.

pixabay.com

on tällä hetkellä ja vastaavatko ne taloyhtiön tarpeita. Taloyhtiön tarpeethan voivat muuttua vuosien myötä. – Taloyhtiötkin vanhenevat ja esimerkiksi huoltotarpeet voivat kasvaa. Jos olemassa oleva sopimus ei vastaa nykyisiä tarpeita, niin silloin on aika lähteä kilpailuttamaan, jotta saadaan sen laa-

juista palvelua kuin tarvitaan. Jos nykyinen sopimus sen sijaan vastaa tarpeita ja on hinnaltaankin kilpailukykyinen, tarvetta kilpailuttamiselle ei ole. Mitään ”viiden vuoden välein pitäisi kilpailuttaa” -sääntöä ei taloyhtiössä ole järkevää noudattaa. Vaikka sopimusten läpikäyminen joka vuosi hallituksen

Vakuutuksien kilpailutukseen vakuutusmeklari

Palvelusopimukset taloyhtiö voi kilpailuttaa itse, mutta vakuutuksia Pynnönen ei suosittele taloyhtiöitä kilpailuttamaan. – Vakuutusmaailma on ihan oma maailmansa ja siinä on paljon omaa, erityistä lainsäädäntöä. Vakuutussopimuksia ei voi ollenkaan rinnastaa muihin sopimuksiin Pynnönen suositteleekin taloyhtiötä ottamaan itselleen vakuutusmeklarin. Vakuutusmek-

lari löytää taloyhtiölle vakuutuksen, joka sille sopii, ja seuraa muutenkin vakuutusasioita taloyhtiön puolesta. – Jos taloyhtiössä tehdään esimerkiksi korjaushanke, on siksi aikaa otettava laajempi vakuutus, ja korjauksen jälkeen tietoja pitää muuttaa. Vakuutusmeklari osaa ammattilaisena hoitaa kaikissa tilanteissa vakuutusehdot, vakuutuksien sisällöt ja tarkistukset kuntoon. Vakuutusmeklarin palvelun käytössä on Pynnösen mukaan myös se hyvä puoli, että taloyhtiölle vakuutusmeklarin käyttö ei itse asiassa maksa mitään, vaan vakuutusmeklarin palkkio vähennetään vakuutusyhtiön palkkiosta. Vakuutusyhtiöllekin on nimittäin etua, jos taloyhtiöllä on vakuutusmeklari, joka pystyy selvittämään asioita. l

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

27


lll

Teksti: Tiina Raatikainen

Konflikti taloyhtiössä lähtee usein pienestä liikkeelle Siellä, missä on ihmisiä, on myös riitoja. Tämä pätee myös taloyhtiöihin, joissa riidat saattavat kärjistyä joskus pahoinkin ja päätyä oikeuteen asti. Naapurustoriitoja on kuitenkin mahdollista myös sovitella ja oppia jopa ennalta ehkäisemään. Naapuruussovittelun keskuksen päällikkönä toimiva Pia Slögs kertoo, että kerrostaloissa riidanaiheita aiheuttavat etenkin naapurista kuuluvat häiritseviksi koetut äänet. Myös jätteiden käsittelystä ja yhteistilojen, kuten saunojen, pyykkitupien ja pol-

28

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

kupyörävarastojen käytöstä riidellään, samoin kuin autojen parkkeerauksesta. Rivitaloissa korostuvat puolestaan pihapiiriin kytkeytyvät asiat, kuten raja-aitoihin ja pensaisiin liittyvät riidat, ja se, että naapuri on pihallaan liian äänekäs tai että esi-

merkiksi tupakansavu kantautuu omalle puolelle. Naapuruussovittelun keskus tarjoaa sovitteluapua naapuruston sisäisiin konflikteihin. Keskus myös kouluttaa asumisen toimijoita ristiriitojen ja vastakkainasettelujen sovitteluun.

Miksi ihmiset eivät sitten pysty ratkomaan riitojaan keskenään vaan tarvitaan sovitteluapua? – Oletan, että iso osa naapureita pystyykin sopimaan keskenään. Meille tulevat ne tapaukset, joissa syystä tai toisesta ei ole pystytty sopimaan. Toki me-


OMAKIINTEISTÖ MAINOSTAJA varaa näkyvyytesi Omakiinteistö lehtiin verkkokaupasta. https://mediapotentia.mediani.fi

Konflikti syö kotirauhaa

Kun taloyhtiössä on huono ilmapiiri, monet kertovat ensin kurkistavansa rappukäytävään, ettei vain tarvitsisi törmätä johonkuhun tiettyyn ihmiseen. Huono ilmapiiri voi vaikuttaa myös asukkaiden vaihtuvuuteen. Asuntomarkkinoillakin saatetaan kiinnittää huomiota, että tuosta talosta on myynnissä koko ajan asuntoja. Myös juorut ja puheet leviävät helposti. Taloyhtiön huonolla ilmapiirillä saattaa siten olla konkreettinen vaikutus omistusasunnon myyntiinkin. Jos taloyhtiössä on huono ilmapiiri, voi se vaikeuttaa myös päätöksentekoa taloyhtiössä. Erityisen ikäviä taloyhtiöriidat ovat kuitenkin sen takia, että koti on meille jokaiselle tärkeä asia, ja se, millaista siellä on, vaikuttaa hyvinvointiimme ja turvallisuuden tunteeseemme. – On eri asia riidellä vaikka jonkun kanssa torilla kuin naapurin kanssa, koska naapurin kanssa riitely liittyy kotiin ja kaikki kotiin liittyvät asiat ovat meille erityisen tärkeitä. Kodin pitäisi olla paikka, jossa saamme olla rauhassa ja ladata akkuja työelämään ja muihin arjen vaatimuksiin. >>

OSOITTEENMUUTOS Taloyhtiön/yrityksen nimi

___________________________________________________

Vanhat tiedot Yhteyshenkilön nimi _________________________________ Katuosoite _________________________________________ Postinumero ___________ Toimipaikka _________________

Uudet tiedot Yhteyshenkilön nimi _________________________________ Katuosoite _________________________________________

Postinumero _________ Toimipaikka ___________________

Voit tehdä osoitteenmuutoksen myös sähköisesti. Ilmoita nimesi, vanhat sekä uudet osoitetietosi osoitteeseen toimisto@mediapotentia.fi. Kirjoita sähköpostin aiheeksi ”Osoitteenmuutos Omakiinteistö Häme.

Ongelma on Slögsin mukaan kuitenkin usein siinä, että kun pinna kiristyy, rakentavaa keskustelua harvoin syntyy. Jos yöllä naapurista kuuluu ääniä, niin silloin mennään helposti heti hermostuneena rimputtamaan ovikelloa tai juostaan seuraavana päivänä pihalla naapuriin perään ja kaadetaan oma ärtymys tämän päälle. Molemmissa tapauksissa naapuri reagoi yleensä spontaanisti ärtymällä. – Me ihmiset olemme usein sellaisia, että kun meitä ärsyttää jokin, haluamme siihen ratkaisun heti ja lähestymme toista ihmistä kiihtyneessä mielentilassa. Tällä taas saattaa olla sillä hetkellä kiire tai muuten huono hetki. Naapuria kannattaisikin lähestyä rauhallisesti ja kysyä, onko tällä hetki aikaa ja aloittaa keskustelu ei-hyökkäävällä tyylillä. Jokainen voi omalta kohdaltaan miettiä, miten itse spontaanisti tunteillaan reagoisi, jos joku hyökkäisi hirveällä intensiteetillä kimppuun. Kyllä siitä puolustautumisreaktio varmasti useimmilla tulisi. Slögs sanoo, että eripura naapureiden välillä on myös saattanut kyteä jo vuosia. Syitä on yhtä monia kuin ihmisiäkin. Kaikesta siitä, mitä ihmisten tunne-elämässä ja arkielämässä on, voi kehittyä riitaa. Etenkin väärinkäsitykset ovat omiaan synnyttämään konflikteja. – Konflikti saattaa lähteä kehittymään sosiaaliseen kanssakäymisen liittyvistä asioista, minkä seurauksena myös valitetaan kaikesta helpommin. Tyypillinen konfliktin kehittyminen lähtee kahden ihmisen välisestä erimielisyydestä, jossa kumpainenkin hakee tukea muilta asukkailta. Ajan

Omakiinteistö Häme Media Potentia Oy Hämeenkatu 26 33200 Tampere

Hyökkäämisestä asioiden paisumiseen

myötä syntyy leirejä, joissa ollaan toisen puolella ja toista vastaan. Lopulta riitoja on vähän kaikkien välillä eikä kukaan enää muista mistä kaikki lähti. Tällöin ollaan Slögsin mukaan jo aika pitkällä konfliktin kehittymisessä. – Jos konfliktiin ei puututa, kun se on pieni, jää se jonnekin takaraivoon muhimaan ja lähtee eskaloitumaan, jos mieltä kaivertavaan asiaan ei saada vastausta. Asiasta keskustellaan kaverin kanssa, joka tietysti tukee omaa näkemystä, että toinen osapuoli on ilkeä ja paha. Joskus on tietenkin tilanteita, jossa joku oikeasti tahallaan kiusaa muita, mutta usein kysymys on vain näkemyseroista ja siitä, että pienet asiat ovat päässeet paisumaan suuriksi.

Liimaa tähän postimerkki

kin suosittelemme, että aina kannattaa yrittää keskustella itse naapurin kanssa, jos se vain on mahdollista.

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

29


Naapurustossa olevat konfliktit vaikuttavat siten meihin paljon voimakkaammin ja ovat luonteeltaan vakavampia, sillä ne vievät enemmän energiaa ja jaksamista kuin satunnaiset riidat muualla, Slögs sanoo. Sovittelussa ei haeta syyllisiä

pixabay.com

Korona lisäsi sovittelun tarvetta Naapuruussovittelun keskus tarjoaa maksutonta palvelua yksityisille ihmisille ja kaikille asumisen toimijoille. Naapuruussovittelun keskus palvelee koko maata, mutta rajallisten resurssien vuoksi sovittelua tehdään pääasiassa paikan päällä vain Etelä-Suomessa. – Meille voi kuitenkin aina soittaa ja laittaa s-postia, ja me autamme ainakin eteenpäin asiassa, mihin muualle voisi olla yhteydessä, Pia Slögs kertoo. Naapuruussovittelun keskuksen palveluille on koronatilanteesta johtuen ollut nyt tavallista enemmän kysyntää. – Juttumäärämme ovat lisääntyneet tänä vuonna 50 %. Yleensä, kun on oltu päivällä töissä, ei olla kiinnitetty naapureihin tai sieltä kuuluviin ääniin samalla lailla huomiota kuin nyt. Nyt kun kaikki ovat enemmän kotona lapsista lähtien ja kotona tehdään etätöitä, kuormaa tulee pitkin päivää enemmän. Myös koronatilanne itsessään aiheuttaa huolta omasta taloudesta ja terveydestä. Henkinen kuorma saattaa siten olla jo valmiiksi suurempi, jolloin myös sietokyky saattaa olla heikompi. Nopeita neuvoja tilanteiden selvittelyyn on nyt saatavissa myös Sovittelu verkossa -hankkeen e-helpistä, jossa hankkeen sovittelijat vastaavat yhteydenottopyyntöihin puhelimitse, sähköpostitse ja chatin kautta viimeistään seuraavana työpäivänä. Päivystys chatissa ja puhelimessa on auki keskiviikkoisin klo 12-18. e-help@sovittelu.com www.naapuruussovittelu.fi

30

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

Mitä pidempään tulehtunut tilanne on jatkunut, sitä syvemmällä ihmiset ovat konflikteissa ja näkevät asiat vain omasta näkökulmastaan. Jos kaikki ovat suostuvaisia, yhteisymmärrys on kuitenkin mahdollista löytää juuri sovittelun kautta. Sovitteluun lähdettäessä olennaista on, että asukkaat itse haluavat muutosta ja ovat valmiita osallistumaan asioista keskusteluun. – Yleensä ihmiset toivovat jotakin muuta kuin riidassa elämistä, koska se on uuvuttavaa ja vie energiaa. Kun asioita nostetaan pöydälle puhuttaviksi, on välillä yllättävääkin, mistä asioista ihmisten kesken voi löytyä konsensus. Yleensä kaikki toivovat kuitenkin asumisrauhaa, että olisi hyvä asua. Sitten voidaan lähteä yhdessä miettimään, miten siihen päästään. Sovittelun ytimessä on, että arvostetaan kaikkia ihmisiä. Ketään ei syyllistetä, vaan kuullaan puolin ja toisin kaikkien näkemykset ja pyritään yhdessä löytämään ratkaisuja. Sovittelijan rooli on olla sovittelussa neutraali ja ulkopuolinen. Sovittelija ei käskytä eikä kerro, kuka on oikeassa, vaan auttaa asukkaita pohtimaan tilannetta ja löytämään keskenään ratkaisun, mikä sopii heidän omiin toiveisiinsa. – Sovittelussa pyritään jälleenrakentamaan hyviä naapuruussuhteita ja ymmärtämään toinen toisiaan. Katse on suunnattu aina tulevaisuuteen. Pohditaan sitä, miten asiat voitaisiin hoitaa jatkossa ja miten saataisiin hyvät tai ainakin paremmat keskusteluvälit. Aina ratkaisua ei löydy, mutta jos sovittelussa päästään yhteiseen päätökseen siitä, miten jatkossa toimitaan, näissä päätöksissä pysytään yleensä aika hyvin, Slögs kertoo.

Riitely on inhimillistä

Slögs toteaa, että konflikteja ei tarvitse pelätä eikä hävetä. Siellä, missä on ihmisiä, on aina myös konflikteja, väärinymmärryksiä, kitkaa ja erimielisyyksiä siitä, miten asiat pitäisi hoitaa. Olennaista olisi sen sijaan nostaa riidat ja konflitit esille ja käsitellä ne, kun ne ovat vasta alullaan. Asioiden maton alle lakaisu ratkaisee harvoin ainakaan hyvällä tavalla mitään. Ihmiset tulkitsevat tilanteita ja toisten sanomisia usein negatiivinen tulkinta edellä. Kun tämä negatiivinen tulkinta jää päälle, kasvaa se puolin ja toisin. – Jokainen ihminen löytää omasta elämästään tällaisen tilanteen. Sen sijaan, että puhuisimme sen henkilön kanssa, jota asia koskee, puhumme siitä ystävällämme tai toiselle naapurille. On oikein hakea tukea muilta ihmisiltä, mutta konflikti ei ratkea, jos sitä ei käsitellä myös asianomaisen henkilön kanssa. Slögs näkee, että konflikteja ja varsinkin niiden kehittymistä pahaksi voi myös ehkäistä ennalta. – Kannustan ihmisiä ja asuinyhteisöjä keskustelemaan asioista jo varhaisessa vaiheessa, tarttumaan tilanteisiin heti, kun ne huomataan. Nyt on ollut sellaista ja tällaista, mitäs me nyt tälle asialle tehtäisiin. Tai jos minua ärsyttää jokin asia, sen sijaan, että kantaisin ärtymystä sisälläni ja antaisin sen kasvaa, menen rauhallisessa mielentilassa keskustelemaan ja olen valmis myös kuuntelemaan, mitä se toinen sanoo. Slögs myöntää, että tämä on teoriassa helpompaa kuin käytännössä. Vaikeita asioita kun on yleensä vaikea nostaa esiin. – Jos tällainen kulttuuri kuitenkin saadaan syntymään taloyhtiössä, helpottaa se asioiden ratkaisemista jatkossa, kun kynnys ottaa ongelmia esille heti rakentavassa hengessä madaltuu kerta toisensa jälkeen. Riitatilanteistahan me opimme, miten ne pitäisi ratkaista. l


LAKIPALSTA Minna Romu asianajaja, osakas Asianajotoimisto Lindblad & Co Oy minna.romu@lindblad.fi Puh. 020 749 8193

Lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lunastuslausekkeesta. Lunastuslausekkeet ovat varsin yleisiä ja niitä löytyy usein erityisesti vanhemmista yhtiöjärjestyksistä. Lunastuslauseke vaikuttaa osakkeenomistajan oikeuteen vapaasti luovuttaa asunto-osaketta toiselle. Pääsääntöisesti osakkeita voi luovuttaa eteenpäin täysin vapaasti. Ainoa luovutusrajoitus sisältyy mahdolliseen lunastuslausekkeeseen. Lunastuslausekkeessa tulee määrätä, kenellä on oikeus lunastaa osake. Lunastusoikeus voi olla osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä. Lunastus koskee tilanteita, joissa osake siirtyy toiselle muulta henkilöltä kuin yhtiöltä. Lain mukaan lunastusoikeutta ei kuitenkaan ole, jos osakkeen saaja on yhtiön nykyinen osakkeenomistaja, osakkeen luovuttajan perillinen tai testamentinsaaja. Tästä poikkeuksesta voidaan määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä. Lunastuslausekkeeseen vetoavan on lunastettava samalla kaikki siirtyvät samaan osakeryhmään kuuluvat osakkeet. Lunastushinta on lain pääsäännön mukaan osakkeen käypä hinta, joka osakkeiden kaupassa tai vaihdossa on pääsääntöisesti sovittu hinta. Tästä voidaan yhtiöjärjestyksessä sopia toisinkin. Mikäli lunastushinta tuottaisi jollekin kohtuutonta etua, lunastushintaa voidaan sovitella.

Osakkeen siirtymisestä on ilmoitettava hallitukselle. Tästä kahden viikon kuluessa hallituksen on kirjallisesti ilmoitettava lunastusmahdollisuudesta niille, joilla on oikeus lunastaa osake. Mikäli asunto-osakeyhtiö on siirtynyt osakehuoneistorekisteriin, menettely on hieman erilainen. Tällöin kahden viikon määräaika alkaa kulumaan siitä, kun hallitus saa osakkeen siirtymisestä tiedon osakehuoneistorekisteristä sekä riittävät tiedot lunastusilmoituksen tekemiseksi. Riittävät tiedot hallitus saa siirronsaajalta. Riittävillä tiedoilla tarkoitetaan mm. tietoja saannon tyypistä, siirronsaajasta ja kauppahinnasta. Hallituksen ilmoitusvelvollisuudesta ei ole laissa tarkempia säännöksiä. Se täytyy kuitenkin tehdä kirjallisesti. Hallitus toimii varman päälle, mikäli toimittaa ilmoitukset todisteellisesti tiedoksi esimerkiksi saantitodistuskirjeellä. Hallituksen on tärkeä noudattaa lain suhteellisen lyhyttä kahden viikon ilmoitusaikaa, jota voidaan yhtiöjärjestyksen määräyksellä vielä entisestään lyhentää. Mikäli hallitus laiminlyö ilmoitusvelvollisuuden ja osakkeenomistaja ei tämän vuoksi ehdi esittää lunastusvaatimusta ajoissa, lunastusmahdollisuus menetetään ja saanto tulee pysyväksi. Kyseeseen voi tulla hallituksen vahingonkorvausvastuu. Varsinainen lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle kuukauden kuluessa siitä, kun

edellä mainittu hallituksen noudatettava määräaika on alkanut. Lunastajalla on aikaa siis vähintään noin kaksi viikkoa toimia, mikäli hallitus ilmoittaa lunastusmahdollisuudesta vasta kahden viikon määräajan loppupuolella. Tätäkin määräaikaa voidaan lyhentää yhtiöjärjestyksessä. Mikäli yhtiö käyttää lunastusvaatimusta, se esitetään suoraan osakkeensaajalle. Mikäli yhtiö on osakehuoneistorekisterissä, hallituksen täytyy ilmoittaa sinne viipymättä lunastusoikeuden käyttämisestä. Mikäli lunastusvaatimuksen esittäjiä on useampia, yhtiöllä on etusija lunastaa osakkeet. Muiden lunastusvaatimuksen esittäjien kesken etuoikeus arvotaan. Näiltä osin voi olla eriäviä määräyksiä yhtiöjärjestyksessä. Yhtiö voi lunastaa osakkeen vain jakokelpoisilla varoilla. Lunastushinta suoritetaan kahden viikon kuluessa lunastusajan päättymisestä hallitukselle. Hallitus luovuttaa lunastushinnan sille, jolta osakkeet lunastetaan, sen jälkeen, kun tämä on luovuttanut osakekirjat hallitukselle. Hallituksen on tarkistettava, että osakekirjaan on tehty asianmukainen siirtomerkintä. Mikäli yhtiö kuuluu osakehuoneistorekisteriin, hallitus suorittaa lunastushinnan sille, jolta osake lunastetaan viivytyksettä sen jälkeen, kun lunastajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin.

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

31


freepik.com

lll

Teksti: Mari Pihlajaniemi

Uudet lajitteluvaatimukset edellyttävät taloyhtiöiltä toimia Uudistuva jätelaki tuo mukanaan tiukempia lajitteluvaatimuksia taajamissa sijaitseville vähintään viiden huoneiston taloyhtiöille. Euroopan Unionin jätedirektiivin tavoitteet kierrätyksen lisäämiseksi tiukentuivat vuonna 2018. Vuodelle 2025 kierrätystavoite on nyt 55 prosenttia yhdyskuntajätteestä, mutta vuo-

32

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

teen 2035 mennessä tavoite nousee jo 65 prosenttiin. Ympäristöministeriön materiaalitalous-ryhmän neuvotteleva virkamies Sirje Stén kertoo EU:n kunnianhimoisten tavoit-

teiden taustalla olevan perimmiltään ajatus ilmastonmuutoksesta ja resurssien paremmasta hyödyntämisestä. Tarkoituksena on, että käyttöön otetut resurssit pidettäisiin kierrossa mah-

dollisimman pitkään ympäristön säästämiseksi. Suomi ei ole ollut tässä kuitenkaan aivan mallioppilas. Vuonna 2018 Euroopan komissio antoi Suomelle suosituksia


yhdyskuntajätteen kierrätystä lisäävistä toimista. – Huomattavaa on, että viimeiset 10 vuotta kierrätysaste on ollut meillä noin 40 prosenttia, vähän päälle tai vähän alle. Se ei ole muuttunut mihinkään, vaikka biojätteen keräys on laajentunut ja muovinkeräystä tullut enemmän, toteaa Stén. Kierrätysprosentti on pysynyt samana, sillä kierrätyksen ohella valitettavasti myös jätteen määrä on kasvanut samaa tahtia. Kirittävää meillä siis riittää. Roskapusseistamme pitäisi saada jatkossa kierrätettyä suhteessa huomattavasti enemmän jätettä kuin mitä tähän mennessä. Uusi laki laajentaa lajitteluvelvoitteita

Parhaillaan valmistelussa oleva uusi jätelaki pyrkii kasvattamaan Suomessa kerätyn yhdyskuntajätteen kierrätystä. – Tällä hetkellä lajitteluvelvoitteet ovat olleet kunnallisissa jätehuoltomääräyksissä, mutta nyt ne tulisivat lakiin, kertoo Stén. Laki on kuitenkin vasta luonnosvaiheessa, eikä sitä ole otettu vielä artikkelin kirjoitushetkellä eduskunnan käsittelyyn. Hän kommentoi lain sisältöä ja tulevia lajitteluvelvoitteita siis vain olemassa olevan luonnoksen pohjalta, mutta arvioi, ettei niihin ole enää odotettavissa merkittäviä muutoksia. Kun jätelaki aikanaan sitten tulee voimaan, se muun muassa velvoittaa kaikki taajamissa sijaitsevat, vähintään viisi huoneistoa sisältävät kiinteistöt lajittelemaan muovin, kartongin, lasin, metallin ja biojätteen. Tämän toteuttaminen tuottaa siis tulevaisuudessa varsinkin pienemmille taloyhtiöille uutta pähkäiltävää. Samat lajitteluvelvoitteet kaikille

Aiemmin lajitteluvelvoitteet määriteltiin alueittain kunnallisissa jätehuoltomääräyksissä, mutta uusi jätelaki tuo nyt sa-

mat tavoitteet kaikkiin kuntiin ympäri Suomen. Perussääntönä velvoitteet ovat siis kaikkialla samat, ja yksittäinen kunta voi saada niihin kevennystä vain erityistapauksissa ja tietyin laissa säännellyin ehdoin. Stén huomauttaa, että kiristyvät lajitteluvelvoitteet eivät koske vain kaupunkeja, vaan vähintään viiden asunnon kiinteistöjä kaikissa pienemmissäkin taajamissa. Lisäksi esimerkiksi biojätteen erilliskeräys tulee muutaman vuoden siirtymäajalla pakolliseksi kaikissa kiinteistöissä yli 10 000 asukkaan taajamissa. – Mutta kotikomposti kelpaa edelleen vaihtoehdoksi biojätteen erilliskeräykselle. Tavoitteisiin pääsyä ei sysätä kuitenkaan vain kotitalouksien niskaan. Stén kertoo tiukentuvien lajitteluvelvoitteiden koskevan myös yrityksiä. – Kaikkien laskelmien mukaan tälläkään ei vielä saavuteta kierrätystavoitteita, elleivät ihmiset oikeasti rupea tehokkaammin lajittelemaan jätteitään, hän muistuttaa. Lisälajittelusta myös lisää kustannuksia

Kasvaville lajitteluvelvoitteille on tarvetta, mutta ne aiheuttavat taloyhtiöille toki myös uusia kuluja. – Kun lajittelua tulee lisää, eihän se jätehuolto sinänsä halpene, toteaa Stén. Lisäämällä lajittelua taloyhtiö voi kuitenkin yrittää pitää jätehuoltonsa kustannukset edes osapuilleen samoissa lukemissa. Tämä riippuu kuitenkin muun muassa kunnasta ja siitä, miten laajasti taloyhtiössä on siihen mennessä lajiteltu jätteitä. – Aina, kun on enemmän keräyksiä, se tuo kustannuksia, mutta yleensä sekajäte on lajiteltua kalliimpaa, hän lisää. Lajitellun jätteen pitäisikin Sténin mukaan tulla jo tänä päivänä taloyhtiöille halvemmaksi kuin lajittelemattoman sekajätteen. Hän huomauttaa, että nyt asia tulee vielä vahvemmin mukaan myös jätelakiin. >>

Jätelain muuttuessa

Molok mukautuu 7

Sopii pieniin ja isoihin taloyhtiöihin

jätelajia pieneen tilaan Muovipakkauksille mukautuva

Ota yhteyttä oman alueesi Molok-asiantuntijaan jani.parkkonen@molok.com, puh. 010 3429 612 Lue lisätietoa jätelaista: www.molok.com/fi/blogi/ajantasainen-jatelaki

www.molok.fi

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

33


Lajittele oikein. Se on hyvä ympäristöteko.

Lue lisää lajittelusta ja meistä uusilta verkkosivuiltamme www.kiertokapula.fi

www.kiertokapula.fi

– Kunnallisen maksujärjestelmän pitää olla sellainen, että se kannustaa lajitteluun, hän painottaa. Useimmiten taloyhtiön jätehuoltokustannukset perustuvat jätteen tilavuuteen ja jäteastioiden tyhjennysväliin. Varsinkin kun muovi lajitellaan pois sekajätteestä, voidaan saada säästöjä. On siis myös taloyhtiön etu, että asukkaat lajittelevat jätteensä. Monilokerokeräys on pienen taloyhtiön ratkaisu

Uusi laki velvoittaa taloyhtiöitä sellaistenkin jätelajien erilliskeräykseen, jotka ovat niissä aiemmin menneet muitta mutkitta sekajätteeseen. Varsinkin pienemmän taloyhtiön jätekatoksessa voi olla kuitenkin niukalti tilaa. Miten uusien jätelajien keräyksen voisi sitten toteuttaa? Stén mainitsee yhtenä ratkaisuna monilokerokeräyksen, jota on käytössä monin paikoin eri puolilla Suomea. – Samaan jäteastiaan saadaan

34

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

erilaisia lokeroita, joihin saa eri jätelajeja. Ne tyhjennetään lokeroautoilla, joissa jätteet menevät eri lokeroihin autossakin. Näin eri jätelajeille ei tarvita erillisiä keräysastioita, joten tilaakaan ei paljoa tarvita. Stén kuitenkin huomauttaa tämän onnistuvan lähinnä pienemmissä, 5–9 asunnon kiinteistöissä, ei isoissa kiinteistöissä. – Niissä tulee jätettä niin paljon, ettei yksi lokero riitä siihen. Yhteiskeräys ja korttelikeräys vaihtoehtona

Uusien jätelajien erilliskeräyksen järjestäminen vaatii taloyhtiöltä omaa aktiivisuutta ja paneutumista. Stén vinkkaa, että naapuritaloyhtiöt voisivat järjestää jätteenkeräyksen myös yhteistyössä keskenään. – Kiinteistöt voivat sopia naapuritalon kanssa, että teidän pihalle tulee biojäte ja meille metallijäte. Jos kaavoitus vain sallii, joillain asuinalueilla jätteidenkeräys

on voitu toteuttaa myös niin sanottuna korttelikeräyksenä. Nämä ovat hänen mukaansa kuitenkin usein uudempia alueita, sillä vanhoilla asuinalueilla tilaa ei yleensä ole siihen riittävästi. – Jätelaki sallii myös korttelikeräykset, vaikka ne eivät nyt olisi ihan siinä taloyhtiössä, mutta kuitenkin lähempänä kuin nykyiset Rinki-pisteet. Kiinteistöjen keräyspisteiden lisääntyessä uuden jätelain myötä alueellisten Rinki-keräyspisteiden määrä todennäköisesti vähenee. Stén huomauttaa, että ne tulee kuitenkin järjestää niin, että ne palvelevat hyvin niitä kiinteistöjä, joilla ei ole omaa kiinteistökohtaista keräystä. Mitä voi lajitella – ja mitä ei

Kierrätysaste ei kuitenkaan nouse, jos kotitaloudet eivät innostu lajittelemaan jätteitään. Stén kehottaa taloyhtiöitä varustamaan jätepisteensä lajitteluohjeilla ja tarjoamaan asukkailleen jäteneuvontaa. Ohjeita voi saada myös kuntien jäteneuvonnasta. Harmillisen usein taloyhtiöiden jätekatokseen saattaa eksyä suuria esineitä tai jätettä, joka ei sinne alkuunkaan kuulu, kuten sähkö- ja elektroniikkalaitteita. – Sittenhän kaikki taloyhtiössä maksavat siitä, kun joku tuo sellaisen jätepisteeseen, Stén toteaa. Taloyhtiön kannattaisikin hänen mielestään informoida asukkaitaan siitä, mitä jätepisteessä lajitellaan, mutta myös siitä, mitä siellä ei lajitella. – Sellaisia vinkkejä, että mihin viedä ne laitteet, joita ei voi lajitella, tai huonekalut, joista

halutaan eroon. Sitä esimerkiksi harvemmin tiedetään, että mikroaaltouunia pienemmät sähkölaitteet voi viedä marketteihin. Biojätteen lajittelu vähentää ruokahävikkiä

Ohjeistamisen lisäksi taloyhtiö voi auttaa asukkaita lajittelussa myös konkreettisillakin keinoilla. Pääkaupunkiseudulla Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä on tehnyt yhteistyötä opiskelija-asuntosäätiö HOASin kanssa jakamalla säätiön asuntoihin biojätepusseja. Stén vinkkaa, että tavallisetkin taloyhtiöt voisivat ostaa biojätepusseja ja jakaa niitä asukkailleen. – Se ei ole kovin suuri kustannus. Jos on vaikka isokin taloyhtiö, vuoden pussit saa aika pienellä summalla. Hän huomauttaa, että tutkimusten mukaan biojätteen lajittelu auttaa hahmottamaan, miten paljon taloudessa syntyy ruokahävikkiä. Se johtaakin usein myös ruokahävikin vähentämiseen. Ympäristöministeriö käynnisti lokakuussa valtakunnallisen Rakasta joka murua -kampanjan, jolla pyritään vähentämään ruokahävikkiä ja lisäämään biojätteen keräystä. Stén kertoo suomalaisilta tulevan ruokahävikkiä yllättävän paljon. Usein sen määrää ei edes täysin tiedosteta. Lajittelun lisäksi hänen mielestään olisikin hyvä kiinnittää huomiota jo siihen, että jätettä syntyisi ylipäätään vähemmän. – Sehän on se kaikkein suurin ympäristöteko, ettei tulisi sitä jätettä. l


ILMOITUS

Muovinkeräys tulee – Enercet ja yhteistyökumppanit ovat valmiina Jyväskyläläinen jätehuollon innovaattori Enercet Oy tarjoaa ratkaisua myös pian pakolliseksi tulevaan muovinkeräykseen. Yhteistyökumppaneiden kautta taloyhtiöillä on mahdollista hankkia Enercetin jätepuristimella varustettuja muovinkeräysastioita, jotka vievät vähän tilaa ja säästävät kuljetuskuluja. Ilmaa ei kannata kuskailla Enercetin jätepuristinastialla huttuisen muovin saa puristettua pieneksi, mikä vähentää kuljetuksien tarvetta. – Tyhjennysvälit pitenevät, mikä tuo hyvin nopeastikin taloyhtiölle säästöä. Ilmaa ei kannata kuskailla, toteaa Pasi Hyytinen Enercetiltä. Astian ei tarvitse myöskään olla kooltaan suuri, mikä auttaa jätehuoneiden tilaongelmassa. – Kaikkiin astioihin on lisäksi saatavilla myös jalkakäyttöinen avausmekanismi. Se helpottaa astian käyttöä, koska molemmat kädet ovat vapaana. Samalla se on hygieeninen, koska astiaan ei tarvitse koskea käsin. Jalkapoljin avauksen saa kaikkiin astia-kokoluokkiin ja uutuutena myös biojäteastioihin. Hyytinen kertoo taloyhtiöstä, jossa oli ollut aiemmin tavallinen 360 litran muovinkeräysastia. Astia oli silloin tyhjennetty kerran viikossa. Kun yhtiö hankki itselleen 360 l Enercetin puristinastian, astia tarvitsi tyhjentää enää kerran kuussa. – Tyhjennystarve laski siis 52 kerrasta 12 kertaan vuodessa. Jo-

kainen voi laskeskella, millaista säästöä se merkitsee jätteenkuljetusmaksuissa. - Tuotteilla on ollut kova kysyntä myös kasvomaskien puristamiseen. Kasvomaskien määrä on kasvanut räjähdysmäisesti, ja ne ovat ongelmajätettä. Asiakas voi helposti avata puristinkannen jalkapolkimella ja heittää käytetyn maskin hygieenisesti puristinastiaan. Hyytinen kertoo, että puristinastioita on saatavilla eri kokoisina 120-660 litraan. Puristimet soveltuvat myös energia- ja sekajätteelle.

Enercet Oy Pasi Hyytinen 045 8671992 pasi@enercet.fi, www.enercet.fi

”Hankimme reilu vuosi sitten Enercetin puristimella sekä jalkakäyttöisellä poljinavauksella olevan 660 litraisen muovinkeräysastian. Muovinkeräysastia tyhjennettiin ennen puristinta kerran viikossa. Nyt astia tyhjennetään joka toinen viikko. Astian jalkakäyttöinen avausmekanismi helpottaa astian käyttöä koska molemmat kädet ovat vapaana ja se on myös hygieeninen. Samalla ratkesi myös jätehuoneen tilaongelma. Hankimme vastaavanlaisen puristinastian myös energiajätteelle”. AS. OY KASAKKANIITTY, LAHTI Rainer Hakia hallituksen puheenjohtaja

Omakiinteistö Häme 5 | 2020

35


ASUNTO-OSAKEYHTIÖSI HALLITUKSEN JÄSENELLE UUDELLEEN OHJATTAVAKSI

KALLIO- JA SORAKIVIAINEKSIA

TOIMITETTUNA: Tammela, Forssa, Jokioinen, Humppila, Ypäjä, Koijärvi, Urjala. Myös • Jätehuolto • Vaihtolavat

Putkiremontit ja lämmitysjärjestelmät kiinteistöihin Onko patteriverkosto vanhanaikainen tai lämmityskattila uusimisen tarpeessa? Kartoitamme kohteen ja teemme tämän perusteella säästölaskelman ja tarjouksen kohteen energian säästöstä ja järjestelmästä avaimet käteen asennettuna.

ALOITA ENERGIAN JA RAHAN SÄÄSTÄMINEN HELPOSTI • Ilmainen kohteen kartoitus • Ilmainen säästölaskelma • Tarjous järjestelmästä • Avaimet käteen -asennus • Säästö lämmityskuluissa 50-80% • Huoltosopimus

Hämeen Kuljetus Oy | FORSSA

020 161 6270

Toiminta ja takuu

Hämeenlinna, Hattula, Janakkala, Riihimäki, Hausjärvi Hämeen Kuljetus Oy | HÄMEENLINNA

020 161 6260

www.hameenkuljetus.fi

KULJETUKSEN AMMATTILAISET PALVELUKSESSASI

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän ammattilehti

Pyydä tarjous käyttövesiremontista, lämpöverkkoremontista tai lämmitysjärjestelmän uusimisesta.

• Käytämme ainoastaan Suomen olosuhteisiin suunniteltuja tuotteita • Myönnämme lämmitysjärjestelmällä 6 vuoden tuotetakuun • Huoltosopimuksen ansiosta takaamme laitteiden huolettoman toiminnan • Kiinteistön arvo nousee ekologisen ja energiatehokkaan lämmitysjärjestelmän ansiosta

WWW.HEATUP.FI tai soita 050 4620 293

Profile for Media Potentia Oy

Omakiinteistö Häme  

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän ammattilehti

Omakiinteistö Häme  

Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän ammattilehti

Advertisement