Issuu on Google+

61

Tr i m e s t r i e l H i v e r 2014-2015

VEZ TROU

NOS

ES C N O ANNINTERIEUR

RE

A L’

MAGAZINE

PROPRIÉTAIRES

RÉSEAU NATIONAL IMMOBILIER

L’ADRESSE A LE PLAISIR DE VOUS OFFRIR CE MAGAZINE UN RÉSEAU NATIONAL À VOS CÔTÉS

GROS PLAN

RÉGION

LA SEINE-ET-MARNE TOUS LES GOUTS DANS SA NATURE

DOSSIER PEUT-ON ENCORE ACCEDER À LA PROPRIÉTÉ

LA VIE DU

RÉSEAU

ACHETER OU LOUER MOINS CHER EN AGENCE !


LES ENGAGEMENTS

AVEC LES OUTILS PERFORMANTS DE L’ADRESSE, AYEZ TOUJOURS

L’ A D R E S S E

Création FaireFaire - www.fairefaire.fr

UN CLIC D’AVANCE !

ACHETER - VENDRE - LOUER - GÉRER

www.ladresse.com

Avec une gamme élargie d’outils performants, L’ADRESSE se donne les moyens de mieux vous conseiller et mieux vous accompagner dans vos démarches.


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

4 7 9 11 13 16

BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER

CONJONCTURE

EN APESANTEUR

ÉDITO

SOMMAIRE

3

BRICE CARDI

DOSSIER

PEUT-ON ENCORE ACCÉDER À LA PROPRIÉTÉ ?

PRÉSIDENT DU RÉSEAU L’ADRESSE

BONNE ANNÉE !

VIE PRATIQUE

DÉTECTEURS DE FUMÉE : TOUT CE QUE VOUS AVEZ TOUJOURS VOULU SAVOIR

Tous les chiffres de 2014 ne sont pas encore connus, mais nul besoin d’être devin pour savoir que, dans le domaine de l’immobi-

VIE DU RÉSEAU

lier ancien, le millésime n’aura été ni à la hauteur des espérances,

MOINS CHER EN AGENCE ! L’ADRESSE AU CONGRÈS

ni catastrophique. De loi Alur retricotée en plans de relance du bâtiment, c’est un peu comme si l’anesthésie s’était prolongée un an, des taux historiquement bas atténuant en partie l’atten-

GROS PLAN RÉGION

LA SEINE-ET-MARNE : TOUS LES GOÛTS DANS SA NATURE

souhaiter que 2015 soit, enfin, l’année du réveil complet. Pour que ce soit le cas, il faudra que l’accession, aujourd’hui en panne,

TABLEAU DE BORD

redevienne autre chose qu’un rêve. Comment y parvenir ? C’est le thème du dossier de ce numéro. La rubrique « Vie du réseau », pour sa part,

INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE INSEE (coût de la construction brut) 2e trimestre 2014 (contre 1637,00 l’année précédente)

tisme général. A l’heure des voeux, nous nous bornerons donc à

tordra le cou à quelques idées reçues encore trop répandues. Vous y 1624,00

découvrirez, par exemple, que passer par une agence ne coûte pas plus cher que traiter directement entre particuliers. Tout en offrant une sécurité incomparable.

IRL (Indice des loyers) 3e trimestre 2014 (contre 124,66 l’année précédente)

125,24

IRC (Indice des loyers commerciaux) 2e trimestre 2014 (contre 108,50 l’année précédente)

108,50

Prix à la consommation Octobre 2014 (hors tabac) (contre 125,44 l’année précédente)

125,92

Dans un autre registre, 2015 sera aussi, au moins en théorie, l’année où les détecteurs de fumée auront fait leur entrée dans tous les logements français. Si, comme beaucoup d’entre nous, vous n’avez pas encore acheté le vôtre, nos pages “Vie pratique” devraient vous aider à l’heure du choix. Notre désormais traditionnelle découverte d’une région nous emmènera en Seine-et-Marne, département aux multiples facettes, de Disneyland

Plafond de la SS (mensuel au 1/1/2014) 3 140,00

au château de Fontainebleau.

SMIC horaire (brut au 1/01/2014)

Bonne lecture et bonne année à tous. Qu’elle vous apporte, ainsi qu’à

9,53

SMIC mensuel brut (base 35h)

1 445,38

SMIC mensuel brut (base 39h)

1 651,82

vos proches, bonheur et prospérité. Brice Cardi

INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE Taux fixes

1,8/3,5 %

Taux révisable

1,7/2,7 %

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Brice Cardi. Conception/Rédaction/ Réalisation : LORRA 44210 Pornic 06 87 81 17 29 - Mise en page : Matt Editions 06 63 06 43 18. Reproduction interdite. Parution : janvier 2015 - 150 000 exemplaires. Dépôt légal à parution. Site internet : ladresse.com


4

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

BRÈvES

ACTUALITÉS

dE L’IMMOBILIER Pause bienvenue. Selon l’étude annuelle réalisée par le Forum pour la gestion des villes et des collectivités territoriales sur 41 agglomérations de plus de 100.000 habitants, les impôts locaux n’ont pratiquement pas augmenté en 2014 : la taxe d’habitation n’a augmenté que de 0,8 % en moyenne ; la taxe foncière de 0,9 %. Cette légère hausse est bien inférieure à celles enregistrées les années précédentes (+4,6 % en 2013 et 3,4 % en 2012 pour l’ensemble des deux taxes). Le phénomène est classique les années d’élections municipales, mais il risque de ne pas durer, estime toutefois le Forum sur son site Internet : les communes et leurs groupements sont confrontés à la baisse des dotations en provenance de l’Etat depuis cette année. Cette baisse s’annonce encore plus nette sur la période 2015-2017 et provoquera un manque à gagner pour les communes.

Taxation alourdie. Pour compenser ces baisses de dotations, les résidences secondaires situées en zone tendue pourraient faire l’objet d’un surcroit de taxe d’habitation de 20 %. Michel Sapin, le Ministre des Finances, l’a confirmé : tous les biens hors résidence principale sont potentiellement concernés, de la maison de campagne à l’appartement complémentaire non loué en centre-ville, en passant par les logements détenus par des étrangers. Objectif affiché : contribuer à débloquer le marché du logement, tout en renflouant les caisses des collectivités locales. Si elle est adoptée par le Parlement, la mesure est en effet censée rapporter 150 millions d’euros aux communes qui choisiront de l’appliquer. Parmi les régions concernées, figurent celles où les résidences secondaires sont particulièrement nom-

breuses  : Paris, la Côte d’Azur, certaines communes de la côte Atlantique ou des Alpes. Les maisons de week-end et de vacances sont déjà soumises à une surfiscalité : les frais de gestion perçus par l’Etat, de 4,4 % pour une résidence principale, s’élèvent par exemple à 8% du montant des taxes locales.

Querelles de voisinage. Le logement est la première source potentielle de litiges dans le quotidien des Français, devant Internet et le travail. C’est l’un des enseignements du baromètre « Les Français et la défense de leurs droits », réalisé par Ipsos pour l’assureur Axa. Près des deux tiers (62 %) des Français considèrent ainsi la construction comme la plus importante source de litige. La location d’un logement inquiète également près de la moitié (49 %) des Français, les litiges avec la copropriété 40 % et les travaux, 39 %. Nuisances sonores, dégradations des parties communes, litige relatif à la mitoyenneté ou au droit de passage, de nombreux conflits sont également liés au voisinage. Au final, selon l’enquête, près d’un sondé sur deux (49 %) a déjà vécu un litige relatif au logement, et plus d’un sur quatre ne l’a jamais réglé.

Hausse pérennisée. Dans le même registre, un amendement adopté à l’Assemblée Nationale vient d’autoriser les départements à prolonger la hausse des droits de mutation sur les ventes immobilières. A l’origine, l’exécutif avait autorisé les départements à relever de 3,8 % à 4,5 % le taux de cette taxe, qui constitue l’essentiel de ce que l’on appelle communément les frais de notaire, pour une


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

période transitoire qui devait s’étendre du 1er mars 2014 au 29 mars 2016. A ce jour, 90 départements sur les 101 que compte la France ont utilisé cette possibilité offerte par la loi. Le gouvernement a par ailleurs confirmé la pérennisation d’une autre ressource fiscale. L’année dernière, l’État avait transféré au profit des Départements la totalité des sommes perçues au titre des frais de gestion de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ce fonds, qui atteint 811 millions d’euros pour 2014, devrait représenter environ 870 millions en 2015.

5

Cotation mise en œuvre. Après Rennes et d’autres agglomérations, la réforme du mode d’attribution des logements sociaux est entrée en application à Paris. Désormais, la Ville applique une grille de cotation (le « scoring ») pour classer les demandeurs par ordre de priorité. Suroccupation du logement actuel, montant du loyer, critères familiaux, menaces d’expulsion... En tout, 25 critères consultables sur le site paris.fr sont pris en considération dans le nouveau système. Les demandeurs doivent aussi être informés du temps moyen d’attente en fonction de leur situation. Enfin, une partie des logements disponibles doit également être proposée sur un site web, où les demandeurs pourront postuler directement.

Risques modérés de coupure. L’équilibre entre offre et demande d’électricité sera assuré cet hiver, selon RTE, l’opérateur du réseau de transport d’électricité. Sauf conditions météorologiques exceptionnelles, les importations d’électricité ne seront nécessaires qu’en janvier, pour couvrir les besoins de consommation du matin. Estimant prudemment que les risques de coupure sont « modérés », RTE rappelle quelques gestes simples pour réduire sa consommation électrique : éteindre la lumière dans les pièces inoccupées, baisser de 1 ou 2°C le chauffage électrique, éteindre les appareils électriques en veille à domicile ou sur le lieu de travail […], limiter ou différer l’usage des appareils électro-ménagers.

Rénovation capitale. La ville de Paris vient par ailleurs de lancer le plus grand programme de rénovation thermique de l’habitat privé en France. Plus de 185.000 habitants, vivant pour partie dans les 55.000 logements privés qu’abritent quelque 2613 immeubles de tous types dans le 19ème arrondissement sont potentiellement concernés. La sélection s’effectuera sur la base d’un dossier de candidature, qui devra mettre en évidence la motivation et la capacité des instances de copropriété à porter le projet. Les immeubles retenus bénéficieront pendant six ans de l’accompagnement personnalisé d’un conseiller thermique. Après l’établissement d’un diagnostic global de l’immeuble, les travaux pourront commencer. Enfin, des subventions ont été créées par la Ville de Paris pour les syndicats de copropriétaires désireux d’effectuer des travaux d’isolation thermique par l’extérieur des façades (jusqu’à 20 % du montant HT dans la limite de 2.000 euros par logement). Au total, l’enveloppe d’accompagnement est fixée à 5 millions d’euros sur cinq ans.

Motivations fiscales. Selon une enquête du Crédit Foncier, les ménages qui investissent dans un logement destiné à la location le font plus pour des raisons fiscales (66 % d’entre eux), que pour se constituer un patrimoine (44 %) ou disposer d’un futur complément de retraite (42 %). Moins d’un sondé sur quatre (24 %) souhaite transmettre un bien à ses enfants. L’enquête précise aussi le portrait-robot de l’investisseur type : 72 % des investisseurs immobiliers ont plus de 40 ans, et leur revenu annuel médian est passé de 63.770 € en 2010 à 67.500 € en 2014, soit une augmentation de 5,8 %. Ils marquent par ailleurs une préférence quasi-exclusive pour les appartements (89 %, contre 11 % pour les maisons).


6

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

BRÈvES

Objectif 2050. D’ici à 2050, la totalité du parc immobilier français devra être rénové en conformité avec les normes BBC, en accordant la priorité aux bâtiments où vivent les ménages les plus modestes. C’est en tout cas ce que prévoit un amendement déposé par Cécile Duflot et Denis Baupin (EELV), avec l’approbation de la ministre de l’Ecologie, et adopté par les députés. Il prévoit une obligation de rénovation d’ici 2030 pour les logements privés les plus énergivores, situés dans les catégories F et G des diagnostics de performance énergétique. Pour renforcer la lutte contre la précarité énergétique, le Gouvernement a également intégré par amendement (adopté à l’unanimité) la performance énergétique dans les critères de décence des logements. Le seuil de performance exigé sera relevé au fur et à mesure des années par décret.

Rapport inquiétant. A ce sujet, ce ne sont pas 8 mais 11,5 millions de personnes qui subissent la précarité énergétique en France. C’est en tout cas ce qu’affirme le rapport de l’Observatoire national de la précarité énergétique, installé en mars 2011. Pour arriver à ce résultat, l’ONPE a affiné son mode de calcul. Il se basait jusqu’à présent sur le taux d’effort énergétique : lorsque la part du budget destinée au paiement des factures d’énergie dépassait 10%, le foyer concerné était considéré comme énergétiquement précaire. Mais l’Observatoire juge désormais cette définition trop imprécise : « elle fera regarder comme précaires des habitants qui ne se soucient pas vraiment de leur facture et négligera d’autres dont l’effort n’est réduit qu’au prix d’une auto-restriction qui menace leur bien-être », relève ainsi son président. Face à cette situation, l’observatoire réclame l’instauration d’un chèque énergie élargi à toutes les énergies, quel que soit le type de chauffage, alors que les tarifs sociaux sont aujourd’hui limités à l’électricité et au gaz.

Nouveaux locaux. Sylvia Pinel, la ministre du Logement, Jean-François Buet, le président de la FNAIM, et Thierry Cheminant, le directeur de l’ESI, ont inauguré les nouveaux locaux de l’Ecole supérieure de l’immobilier, à Courbevoie, dans les Hauts-de-Seine. Comptant actuellement 430 étudiants répartis entre filières BTS, licence et master, elle pourra avec ses nouveaux locaux en accueillir 600 chaque année.

Parallèlement à la formation initiale, l’ESI est également investie dans la formation permanente. Aujourd’hui, plus de 30 000 salariés d’entreprises membres de la FNAIM (soit près de 10 % du total des salariés du secteur) bénéficient chaque année d’une formation continue.

Hyper-connectés. Dans moins de dix ans, grâce au développement des technologies sans fil, une maison familiale contiendra plus de 500 objets connectés et « intelligents ». C’est ce que pronostique une étude du cabinet américain Gartner. Télévision, consoles de jeux, appareils électroménagers, de transports, de sécurité, de santé, de fitness... La maison représente en effet un inépuisable gisement d’objets connectables. Pour Gartner, les technologies sans-fil telles que le WiFi, le Bluetooth, le ZigBee etc... vont toutes cohabiter au sein de la « maison intelligente » du futur. La grand-messe de l’électronique, le salon IFA de Berlin, a d’aillleurs confirmé la tendance. Le fabricant de mobiles coréen Samsung a notamment livré sa vision à l’horizon 2020 : cuisiner en suivant les instructions d’un hologramme pour la recette, éteindre les lumières oubliées depuis son lieu de travail, conserver une trace de ses séances de sport ou se faire coacher à distance…

Etrangers plus rares. Selon une étude de BNP-International Buyers, le nombre de transactions réalisées en France par des ressortissants étrangers a chuté de 13 % en 2013, avec 12 930 ventes conclues. Parmi les régions habituellement plébiscitées par les acheteurs, la Côte d’Azur a vu le nombre de transactions chuter de 16 %. Elle totalise malgré tout toujours un quart des cessions réalisées en France. Autres régions habituellement prisées, la Bretagne (-19 %) mais surtout le Limousin (-30 %) ont aussi accusé une très forte baisse. Parmi les principaux pays acquéreurs non-résidents, les Britanniques confortent leur première place avec près d’un quart des transactions (19 % des transactions en 2011). Les Belges et les Suisses occupent les 2 autres marches du podium.


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

7

CONJONCTURE

EN

APESANTEUR LES TRIMESTRES SE SUIVENT ET, MALHEUREUSEMENT, SE RESSEMBLENT : DANS L’ANCIEN COMME DANS LE NEUF, C’EST TOUJOURS L’ATTENTISME QUI PRÉVAUT. 2014 N’AURA DONC PAS ÉTÉ L’ANNÉE DU REDÉMARRAGE ESPÉRÉ. Dans l’ancien, le marché est toujours en apesanteur. Selon l’indice Insee notaires du troisième trimestre, les prix ont baissé de 0,4 % par rapport au trimestre précédent et de 1 % sur les douze derniers mois, après un repli de 1,3 % au deuxième trimestre.

(–0,8 % après –1,0 % au deuxième trimestre). Là encore, il est plus marqué pour les appartements (–1,7  %) que pour les maisons (–0,3 %).

Une lente érosion La baisse affecte principalement les appartements (–0,9  % après -0,4 %) ; les prix des maisons, quant à eux, sont stables (après +0,1 %). Sur un an, les appartements (–1,7 %) perdent plus que les maisons (–0,4 %). En Île-de-France, les prix des logements anciens sont stables au troisième trimestre 2014. Cette stabilité recouvre des situations contrastées : les prix des appartements diminuent de nouveau, tandis que ceux des maisons se redressent nettement. Sur douze mois, les prix en région parisienne cèdent cependant 1,2 %, de façon plus marquée pour les appartements (–1,6 %) que pour les maisons (–0,5 %). En province, la tendance est comparable, dans des proportions moindres : les prix diminuent de 0,5 % au troisième trimestre (-1,0 % pour les appartements, -0,3  % pour les maisons). Sur un an, le recul se poursuit donc

Pouvoir d’achat en hausse Selon le palmarès établi fin novembre par meilleurtaux.com, le pouvoir d’achat immobilier augmente dans six des plus grandes villes de France ; c’est à Marseille et Lille que la hausse est la plus forte. Sous l’effet conjugué d’une baisse des taux et des prix, ces deux villes gagnent respectivement 4 et 3 m2 de pouvoir d’achat immobilier d’octobre à novembre. Sur les 10 plus grandes villes de France, c’est d’ailleurs dans la Cité phocéenne que le pouvoir d’achat immobilier est le plus important : une mensualité de 1000 € permet d’y acheter 85 m2. Derrière Marseille, leader depuis trois mois, le classement n’a pas changé : Strasbourg (79 m2), Toulouse (78 m2), Nantes (74 m2) et Montpellier (70 m2) gardent leurs places respectives. Suivent Bordeaux (63 m²), Lyon (52m²).Sans surprise, Nice (51 m²) et Paris (23 m²), en queue de classement depuis plusieurs années, ferment la marche. Dans la capitale, après plusieurs mois de stabilité, les acheteurs enregistrent tout de même un gain d’un m².


8

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

CONJONCTURE Ces chiffres ne constituent par ailleurs que des moyennes. Sur le terrain, les variations sont souvent plus fortes. Pour ce qui est de l’activité, enfin, si le nombre de prospects et de visites semble reparti à la hausse, les acheteurs se montrent de plus en plus exigeants, et imposent par exemple des baisses substantielles pour les biens non rénovés.

Neuf : le cri d’alarme des promoteurs Dans le neuf, les derniers chiffres du ministère du Logement laissaient entrevoir un ralentissement de la chute, avec notamment une hausse des permis de construire accordés de juillet à septembre. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, la situation est pourtant loin de s’améliorer : au cours des neuf premiers mois de 2014, les ventes de logements neufs ont plongé de 7,8% par rapport à l’année dernière, marquant le 8ème trimestre consécutif de chute. Le nombre des ventes réalisées ne devrait pas dépasser 71 000 ventes à la fin de l’année. On en dénombrait plus de 115 000 en 2010. La tendance est d’autant plus inquiétante que 2013 avait déjà marqué un plus bas niveau historique. Proportionnellement à la population actuelle de la France, constate la FPI, la production de logements neufs en France est comparable à celle de la fin des années 1940 dans un pays ravagé.

Les promoteurs avaient pourtant accueilli positivement les mesures de relance annoncées à la fin de l’été, en particulier l’annonce du remplacement du dispositif Duflot par le Pinel. Mais, sur les 50 mesures promises pour la fin de 2014, 50 % ont été repoussées, au mieux, à la fin du premier semestre 2015.

Pour le Président de la FPI, François Payelle, « le plan de relance du gouvernement a répondu aux attentes. Il doit maintenant être traduit d’urgence en actes avec des messages clairs, forts et sans équivoque. Hélas, force est de constater que les retards s’accumulent et minent la confiance des clients comme des entreprises, faisant même redouter que certaines mesures ne soient pas appliquées. Chaque mois renforce la crainte d’une production inférieure à 300 000 logements en 2014 ».

Location : le plan d’urgence de la FNAIM Selon l’étude semestrielle de la FNAIM du Grand Paris menée entre avril et septembre auprès des 2200 agences adhérentes de la région parisienne, les loyers ont arrêté de monter à Paris et en petite couronne depuis un an. Certains commencent même à baisser (voir pages Vie du Résau). Les loyers parisiens restent cependant élevés  : 31,87 euros le m2 charges comprises en moyenne lorsque le bien est loué par un agent immobilier et 34,85 euros le m2 quand le propriétaire loue directement son bien. En outre, la tendance baissière n’est pas générale, tant s’en faut. A l’échelon national, les professionnels, qui interviennent pour plus de 50 % sur le marché de la location, notent une difficulté croissante des ménages à trouver une location en adéquation avec leurs attentes. « Nous constatons qu’après le marché de la transaction, le marché de la location est devenu aussi difficile pour un certain nombre de ménages. Le cadre législatif, qui a durci et déséquilibré les rapports propriétaires-bailleurs/locataires, fait que l’offre s’est raréfiée. Et les ménages qui n’ont plus accès à l’achat, ont maintenant aussi des difficultés à trouver dans le locatif », déclare ainsi Jean-François Buet, le Président de la FNAIM. Pour remédier à cette situation, la Fédération propose donc la mise en place de comités de pilotage locaux « Urgence logement locatif  » qui associeraient propriétaires, professionnels, collectivités et organismes représentant les Consommateurs. Les Chambres régionales FNAIM mettraient à disposition leur connaissance du marché et seraient à même d’informer des propriétaires-bailleurs. « Notre action, explique Jean-François Buet, sera d’amener des propriétaires à louer à des loyers intermédiaires équivalents ou proches de ceux du parc public. Ces logements s’adresseront à des ménages dont les revenus sont trop élevés pour prétendre au logement public social et insuffisants pour accéder à un logement locatif dit “libre”, loué au prix du marché. Les collectivités devront être le moteur de ce dispositif avec une adaptation de la fiscalité et de la taxation locale pour que le propriétaire qui joue le jeu s’y retrouve financièrement ».


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

9

DOSSIER

PEUT-ON ENCORE

ACCEDER A LA PROPRIÉTÉ ? « LE POUVOIR D’ACHAT DES MÉNAGES ACCÉDANT À LA PROPRIÉTÉ SE CONTRACTE, CES DERNIERS ACHETANT DES LOGEMENTS PLUS PETITS ET MOINS CHERS, AVEC UN APPORT PERSONNEL PLUS FAIBLE », CONSTATE LE PROMOTEUR IMMOBILIER NEXITY, DANS UN RAPPORT PUBLIÉ FIN OCTOBRE. QUELQUES SEMAINES PLUS TARD, LE COURTIER EN CRÉDIT CAFPI CONFIRME, À SON TOUR, QUE LA SITUATION DES PRIMO-ACCÉDANTS CONTINUE DE SE DÉGRADER. D’OÙ CETTE DOUBLE INTERROGATION : L’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ EST-ELLE ENCORE AUTRE CHOSE QU’UN RÊVE POUR LA MAJORITÉ DES FRANÇAIS ? COMMENT FAIRE POUR DÉBLOQUER LA SITUATION ? Dans le détail, la surface moyenne des premiers logements achetés par les clients de Nexity a diminué de 1,5  m², pour s’établir à 65 m². Leur prix moyen est aussi en repli (-3,1 %), à 3786 euros le m². En outre, selon l’étude annuelle menée par Ipsos pour le promoteur immobilier, 71 % des Français estiment qu’il est difficile de trouver un logement aujourd’hui. De plus, alors que la tendance est plutôt à la baisse des prix et que les crédits immobiliers affichent des taux historiquement bas, 80 % des sondés pensent encore que le marché ne s’améliorera pas dans les années à venir. Cette déprime de l’accession trouve sa confirmation dans un autre baromètre, publié fin novembre par le courtier en crédit Cafpi. Il révèle que, parmi les acquéreurs, la propor-

Interviewes

tion de primo-accédants ne cesse de s’amenuiser. Entre le 1er trimestre 2012 et le 4e trimestre 2014, leur âge moyen est passé de 33 à 35 ans, leurs revenus annuels ont augmenté de 9,76 % pour atteindre 45.000 euros. Achetant pour près de 81 % d’entre eux dans l’ancien, ils empruntent en moyenne 175.000 euros sur 235 mois contre 156.000 euros sur 250 mois début 2012, consacrant désormais 4,77 années de revenu à leur achat. Conséquence directe  : 85% des jeunes ménages interrogés répondent qu’ils ne peuvent pas acheter, par manque de confiance en leur avenir, par peur du chômage et, surtout, parce qu’ils n’en ont pas les moyens.

croisées

Bruno Corinti : “C’est le moment d’en “Pratiquer

profiter

!”

Jean-Marc Torrollion : une politique de l’offre”

DGA de Nexity

Comment qualifieriez-vous la situation du marché de l’accession ? BC : Elle résulte avant tout d’un problème de confiance. Aujourd’hui, les prix se sont ajustés, les taux des emprunts ont probablement atteint leur niveau le plus bas depuis

Président délégué de la FNAIM

70 ans et les conditions d’octroi du prêt à taux zéro ont été revues dans le bon sens sur une bonne partie du territoire, avec notamment une amélioration sensible en zones B1 et B2. L’ensemble de ces conditions devrait, normalement, permettre de relancer la mécanique. Pourtant, sans que l’on puisse pour autant parler d’un


10

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

DOSSIER effondrement, le marché de l’accession est plutôt mou. C’est d’ailleurs vrai pour tous les investissements importants, car les Français ont aujourd’hui du mal à croire en l’avenir et à s’engager sur le long terme. JMT : Je ne parlerai pas d’un marché bloqué, ou en panne. Le nombre des transactions dans l’ancien est loin d’être négligeable et, tous les sondages le confirment, le désir de devenir propriétaire reste solidement ancré dans notre culture. Maintenant, il est vrai que le nombre des primo-accédants, qui représentent entre 10 et 15 % de l’ensemble des transactions, est en baisse, et même en baisse significative sur toutes les zones tendues. Disons que nous sommes sur un marché de nécessité, soutenu par des taux exceptionnellement bas. N’est-ce pas une arme à double tranchant, dans la mesure où ils ne pourront que remonter ? BC : Ce qui est sûr, c’est que les crédits sont très peu chers, que les durées d’emprunt demeurent assez longues, et que c’est le moment d’en profiter ! D’autant que la France est dans une situation tout à fait atypique par rapport aux autres pays d’Europe. Nous sommes en effet le seul où l’on peut emprunter à taux fixe sur 15 ans. En ce moment, cela revient à fixer durablement des taux dont on pressent, effectivement, plus facilement leur capacité à augmenter qu’à diminuer ! JMT : Nous avons sans doute atteint un plancher, mais reste à savoir quand la courbe serait censée s’inverser. Honnêtement, quand on voit les masses d’argent délivrées par la Banque centrale européenne et les niveaux auxquels les banques se refinancent, je ne pense pas que les taux rebondiront de façon significative en 2015. Ce qui est sûr, en revanche, c’est que pour l’heure, ils ont nettement amélioré la solvabilité des emprunteurs. Les banques prêtent certes à des taux historiquement bas, mais appliquent des conditions assez strictes avant d’octroyer un crédit. Ne faut-il pas y voir une source de blocage ? BC : Je n’en suis pas convaincu. En présence d’emprunteurs qui ont un emploi stable, dans un secteur d’activité qui ne crée pas le doute, les banquiers sont encore assez prêteurs. Ils demandent un apport un peu plus élevé et appliquent peut-être des conditions un

peu plus restrictives qu’il y a quatre ou cinq ans. C’est aussi la conséquence de l’ajustement du marché : les prêteurs veulent être en mesure de faire face à une éventuelle correction. Mais, pour être sincère, je ne me réfugierai pas derrière les banques pour expliquer la situation actuelle. JMT : Je pense pour ma part que les banques sont très prudentes et ne se bousculent pas forcément pour financer l’accession à la propriété. Et quand elles le font, elles s’accordent une marge de sécurité importante, peut-être en effet pour se prémunir d’une éventuelle baisse des prix à venir. Quoi qu’il en soit, en exigeant des apport élevés, elles restreignent leur octroi de prêt. Sur le terrain, cette source de blocage est nettement perceptible depuis quelques mois. Que faut-il faire, selon vous, pour relancer la machine ? BC : L’Etat a mis en place les conditions nécessaires à la relance d’un métier qui sert à fabriquer des produits dont les Français ont besoin. Il faut maintenant que nos commerciaux soient en mesure de bien les expliquer, ainsi que les conséquences qu’elles impliquent. Additionnées aux baisses de taux, les modifications intervenues sur le PTZ augmentent par exemple significativement les facultés d’emprunt. Par ailleurs, afin d’élargir le champ de la clientèle possible, nous avons déjà agi sur les prix, en renégociant le foncier et en compactant les surfaces. Il faut désormais que l’on propose un certain nombre de nouveaux programmes car tous les promoteurs, nous compris, ont sensiblement diminué le nombre de lancements l’an dernier. Or, c’est sur une offre fraîche que l’on reconstituera progressivement le rythme. JMT : Dans un marché de pénurie, plutôt que de solvabiliser la demande au risque d’entretenir une spirale inflationniste, je pense qu’il faut pratiquer une politique de l’offre qui augmentera la solvabilité en faisant baisser les prix. Mais je sais très bien que cela ne se fera pas en moins de quatre ou cinq ans. En parallèle, il faut donc aussi favoriser la redistribution intergénérationnelle. La loi Pinel a d’ailleurs commencé à le comprendre. Et, plutôt que d’élargir le PTZ, je renforcerais les aides à la rénovation énergétique, afin de permettre aux primoaccédants d’acheter de l’immobilier ancien.


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

11

VIE PRATIQUE

détecteurs

de FUMEE : TOUJOURS VOULU SAVOIR Tout ce que vous avez

SELON LA LOI N° 2010-238 DU 9 MARS 2010, DANS QUELQUES SEMAINES, TOUS LES LOGEMENTS DEVRONT ÊTRE ÉQUIPÉS D’AU MOINS UN DÉTECTEUR AUTOMATIQUE DE FUMÉE. POUR L’HEURE, À PEINE PLUS D’UN FOYER SUR CINQ DISPOSE D’UN DÉTECTEUR ; LA PROPORTION NE SERA VRAISEMBLABLEMENT PAS BEAUCOUP SUPÉRIEURE À UN SUR TROIS À L’ÉCHÉANCE DU 8 MARS PROCHAIN. SI VOUS FAITES PARTIE DES RETARDATAIRES, CET ARTICLE VOUS AIDERA PEUT-ÊTRE À PASSER À L’ACTION. EN TOUT CAS, AVEC L’AIDE DE RÉGIS COUSIN, PRÉSIDENT DE LA FÉDÉRATION FRANÇAISE DES MÉTIERS DE L’INCENDIE, IL SE SERA EFFORCÉ DE RÉPONDRE À TOUTES LES QUESTIONS QUE VOUS POUVEZ VOUS POSER SUR LE SUJET !

Pourquoi une telle obligation ? Chaque année, les incendies tuent entre 600 et 800 personnes en France et font 10 000 blessés, dont 3000 restent lourdement invalides. Dans des pays comme la Grande-Bretagne, le Canada où les pays nordiques, qui affichent des taux d’équipement proches de 90, voire 95 %, cette cause de mortalité a fortement diminué. L’utilité du détecteur n’est donc plus à démontrer.

seul logement où le feu s’est déclaré. “Ces capacités de détection sont testées en laboratoire, selon plusieurs natures de feu. Lorsque le seuil est atteint, cela déclenche une alarme dont le niveau est fixé à 85 décibels, ce qui suffit amplement à mettre un terme au plus profond des sommeils”.

Pourtant, promulguée voici près de cinq ans, la loi française n’est que peu suivie d’effet pour l’instant. Régis Cousin y voit au moins trois raisons. “Le feu est totalement absent de notre culture du risque. Si vous interrogez les Français dans la rue sur les menaces qu’ils redoutent, ils évoqueront l’insécurité, les intempéries, les risques routiers, sanitaires ou environnementaux. Mais ils ne parleront jamais de l’incendie, sauf si eux ou leurs proches en ont été directement victimes. De plus, les pouvoirs publics n’ont que très peu communiqué sur le sujet. Enfin, trois ans se sont écoulés entre le vote de la loi et la publication de l’arrêté qui précisait définitivement les caractéristiques des détecteurs. Ces trois ans ont donc été perdus”.

Quel modèle choisir Pour être homologué, le détecteur de fumée doit a minima être marqué CE et certifié selon la norme NF EN 14604. Concrètement, le détecteur de fumée se présente souvent sous la forme d’un disque et ressemble à un diffuseur de parfum. Il doit pouvoir détecter les fumées dès le début d’un incendie et émettre immédiatement un signal sonore suffisant pour réveiller une personne endormie dans le

Plusieurs informations doivent figurer de manière indélébile sur l’appareil : nom ou marque et adresse du fabricant ou du fournisseur ; numéro et date de la norme à laquelle se conforme le détecteur ; date de fabrication ou numéro du lot et type de batterie à utiliser. Enfin, le mode d’emploi pour l’installation, l’entretien et le contrôle du détecteur, notamment les instructions concernant les éléments devant être régulièrement remplacés, doivent être fournis avec l’appareil.


12

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

VIE PRATIQUE Trois types d’alimentation sont autorisés : piles, batterie intégrée ou secteur. Les piles doivent être d’une autonomie minimale d’un an. Par ailleurs, trente jours avant la fin de l’autonomie, l’appareil doit émettre un petit bip régulier pour signaler qu’il faut changer la pile.

Où et comment l’installer L’appareil doit, en priorité, être placé à proximité des chambres. “Il sert à pallier notre incapacité à détecter nous-mêmes le début d’incendie. Éveillés, nous n’en avons donc pas besoin. En revanche, pendant notre sommeil, c’est notre ange gardien. Aujourd’hui, 30 % des incendies surviennent la nuit, et ils représentent 70 % des décès. Si les moyens le permettent, idéalement, il faudrait équiper chaque chambre et chaque niveau de l’habitation. Si le budget est limité, il faut placer le détecteur sur le palier ou dans le couloir qui dessert les chambres.” Pour le reste, l’installation est assez simple. Les appareils sont livrés avec vis et chevilles. Il suffit donc de percer deux trous et de visser le socle. “ Si vous avez acheté un détecteur à piles amovibles, il faut absolument les insérer avant de mettre l’appareil sur son socle, faute de quoi vous ne pourrez pas le verrouiller. D’autre part, certains appareils sont homologués pour une fixation murale mais, dans tous les cas, mieux vaut installer le détecteur au plafond. C’est en effet là qu’il sera le plus efficace, dans la mesure où la détection est optique : l’appareil mesure la réflexion des particules de fumée. De la même façon, le bon sens impose évidemment de le placer à distance respectable de toute source de vapeur, de tout obstacle pouvant gêner la propagation - et donc la détection - de la fumée, et de ne pas le dissimuler dans un coin, derrière des rideaux ! ” Et si, vraiment, l’esthétique du détecteur de base vous provoque des crises d’urticaire, vous trouverez des modèles design, à des prix plus élevés, bien sûr !

Justement, qui paie, et combien ça coûte ? Publiée l’an dernier, la loi ALUR a modifié la répartition des rôles. C’est désormais au propriétaire qu’il revient de financer l’installation du ou des détecteurs, charge ensuite à l’occupant du logement d’en assurer l’entretien et le bon fonctionnement. Si un locataire a déjà équipé son habitation, il est en droit de se faire rembourser l’appareil par son bailleur. “Un détecteur de bonne qualité, avec une batterie au lithium offrant 10 ans d’autonomie, coûte entre 20 et 25 euros, soit le prix d’un chewing-gum par mois ! “ Cependant, comme à l’apparition de tout nouveau mar-

ché, des petits malins ont flairé le bon filon et n’hésitent pas, prétendant disposer d’un agrément qui n’existe pas, à facturer l’installation au prix fort. “J’en ai moi-même rencontré un, lors d’un récent salon, qui facturait l’appareil plus la pose entre 200 et 300 euros ! Honnêtement, 50 ou 60 € le détecteur posé, cela n’a rien de scandaleux. Au-delà de 100 €, c’est de l’arnaque.”

Que dois-je faire ensuite ? Une fois le détecteur installé, l’occupant du logement doit le notifier à l’assureur avec qui il a conclu un contrat garantissant les dommages incendie, par la remise d’une attestation. La loi ne prévoit aucune sanction en cas de non-installation. Les compagnies pourront toutefois minorer la prime ou la cotisation multirisques habitation des assurés ayant satisfait à l’obligation. “Si aucune sanction n’est prévue, quelques points me semblent toutefois à souligner, à commencer par la responsabilité morale de tout un chacun. D’autre part si un incendie se déclare dans votre logement et se propage à des habitations voisines, votre responsabilité pénale pourra tout de même être engagée s’il est prouvé qu’aucun détecteur n’avait été installé”.

Et les parties communes ? La loi interdit en revanche l’installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles. Elle y prévoit cependant de nouvelles mesures de sécurité spécifiques*. Des portes coupe-feu doivent ainsi être installés entre les locaux réservés aux poubelles (lorsque ces locaux ne s’ouvrent pas sur l’extérieur ou sur des couloirs) et les escaliers reliant le sous-sol au reste de l’immeuble . En outre, les plans des sous-sols et du rez-dechaussée, ainsi que les consignes à respecter en cas d’incendie, doivent être affichés, conformément à un modèle fixé par arrêté, dans les halls d’entrée et près des accès aux escaliers et ascenseurs. *Immeubles dont la demande de permis de construire ou de prorogation de permis de construire a été déposée avant le 5 mars 1987, et dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à une hauteur inférieure à 50 mètres


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

13

VIE DU RÉSEAU

MOINS CHER

EN AGENCE ! UNE ÉTUDE PUBLIÉE RÉCEMMENT PAR LA FNAIM DU GRAND PARIS TORD LE COU À QUELQUES IDÉES REÇUES. AINSI, PASSER PAR UNE AGENCE NE COUTE PAS PLUS CHER QUE DE LOUER OU ACHETER DIRECTEMENT AUPRÈS D’UN PARTICULIER. CÔTÉ TRANSACTIONS, LE PRIX MÉDIAN DE VENTE, HONORAIRES INCLUS, SERAIT DE 301 871 EUROS POUR LES BIENS PRÉSENTÉS PAR DES PROFESSIONNELS, CONTRE 304 774 EUROS POUR LES PARTICULIERS. CÔTÉ LOCATIONS, LE CONSTAT EST ENCORE PLUS NET : LES PRIX PROPOSÉS PAR LES AGENTS IMMOBILIERS (20,69 EUROS LE M² CHARGES COMPRISES) SONT EN MOYENNE 8% MOINS CHERS QUE CEUX DES PARTICULIERS (22,58 EUROS). DÉCRYPTAGE AVEC LE PRÉSIDENT DE LA FNAIM DU GRAND PARIS, GILLES RICOUR DE BOURGIES.

Comment cette étude a-t-elle été menée ? Une précision, d’abord : qu’il s’agisse de la location ou de la vente, l’étude porte sur l’offre disponible, pas sur les contrats ou les baux signés. Pour le reste, nous avons mandaté l’Office international d’expertise, l’OID, pour qu’il analyse toutes les offres disponibles sur Internet. Les biens qui figuraient à la fois sur des supports particuliers et professionnels ont été dédoublonnés ; les annonces où manquaient des caractéristiques importantes comme prix ou surface ont été écartées, ainsi que les offres non standard (colocation, locations courte durée, offres d’échange…). Nous sommes ainsi arrivés à l’analyse d’une base tout à fait représentative de 28 000 biens proposés en location et de 81 000 biens à la vente.

Quel en est, pour vous, le premier enseignement marquant ? La grande surprise tient à la place occupée par les professionnels. A la location comme à la vente, ils représentent près de 80 % de l’offre immobilière totale en Ile de France : précisément 79 % pour les locations et 78 % pour les ventes. C’est important car, depuis l’aprèsguerre, la part des professionnels gagnait environ 1 % par an. Mais on a longtemps cru que les parts respectives s’étaient stabilisées autour de 50-50, au maximum 60-40 pour les professionnels. Concrètement, quelqu’un qui cherche à se loger en région parisienne a donc tout intérêt à s’adresser directement à une agence s’il veut avoir une chance de trouver.

D’autant que, deuxième enseignement, cela ne lui coûtera pas plus cher… Lorsque l’on regarde les prix affichés, ils sont même inférieurs chez les professionnels ! Nettement pour les locations, de façon un peu moins marquée pour les ventes. Encore faut-il préciser pour ces dernières que les prix qui ont été pris en considération pour les professionnels s’entendent honoraires inclus. Je vois dans ce résultat la conséquence d’une meilleure connaissance du marché, et d’une évaluation des biens plus conforme à la réalité. Un propriétaire a, en effet, souvent tendance à surestimer son bien, quand les agents disposent d’une base comparative à laquelle n’ont pas accès les bailleurs ou vendeurs. De plus, l’immobilier, c’est un métier. Le travail d’expertise en est une composante primordiale : pour nous, un prix de vente ou de location doit correspondre à la valeur vénale du bien, et faire abstraction de toute considération personnelle ou affective. Si l’on revient sur la place des professionnels sur le marché, ne signifie-t-elle pas aussi que votre rôle est aujourd’hui mieux compris ? Je le crois. Une première étape avait été franchie dans les années 70 avec la loi Hoguet, qui avait contribué à renforcer la formation et le professionnalisme des agents. Depuis quelques années, la complexification croissante des actes de vente ou des baux impose sans cesse davantage de s’associer les compétences d’un conseil. L’époque où l’on pouvait regarder un bien, se taper dans la main et se dire que la parole donnée valait or est en effet bien révolue ! Nous surfons donc sur cette vague sociétale, qui rend l’expertise de plus en plus incontournable, et d’autant


14

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

VIE DU RÉSEAU mieux que nous avons su éduquer et former les acteurs de l’immobilier. Enfin, le rôle très noble de l’intermédiaire est, depuis longtemps, bien mis en valeur chez les Américains. Chez nous aussi, il commence à être mieux perçu,

et l’on ne peut que s’en féliciter. Car, au fond, qu’est-ce qu’un intermédiaire ? C’est quelqu’un qui va réussir à concilier deux points de vue pour conclure une transaction satisfaisante pour toutes les parties.

L’ADRESSE mobilisée pour le Congrès de l’Immobilier 2014 A L’INITIATIVE DE LA FNAIM, LE CONGRÈS DE L’IMMOBILIER 2014 A RASSEMBLÉ PLUS DE 3 000 PROFESSIONNELS, EXPERTS, ÉCONOMISTES, LEADERS D’OPINION OU CHEFS D’ENTREPRISE FRANÇAIS ET INTERNATIONAUX. Organisée les 08 et 09 décembre dernier au Palais des Congrès de Paris, cette 68ème édition a clôturé une année 2014 riche en changements, et permis de faire le point sur les grands sujets qui animent les professionnels, ainsi que sur les évolutions et perspectives des différents métiers de l’immobilier : loi ALUR, Pinel et Hamon, évolution réglementaire des métiers de l’immobilier et plafonnement des honoraires de location... A cette occasion et pour la première fois, Le Premier Ministre, Manuel Valls, a ouvert le congrès et appelé l’ensemble des professionnels du secteur à se mobiliser pour améliorer le fonctionnement du marché de l’immobilier et, par conséquent, les conditions de logement des Français. Le Premier ministre a notamment annoncé l’adoption prochaine de mesures de simplification des transactions immobilières. «Les professionnels que vous êtes ne doivent pas se nourrir de la complexité de notre réglementation», a rappelé Manuel Valls, précisant que «simplifier, c’est aussi s’assurer que les règles sont comprises par les deux parties». Il a ainsi appelé les professionnels à

«apporter un vrai service aux acquéreurs, aux vendeurs, aux bailleurs et aux locataires» tout en leur rappelant qu’ils peuvent compter sur le Gouvernement pour mener cette démarche de simplification.

Le réseau mobilisé Le Réseau national coopératif immobilier L’ADRESSE s’est également mobilisé autour de ce grand rendez-vous du secteur immobilier. Pour Brice Cardi, PDG de L’ADRESSE, « le Congrès annuel de l’immobilier est un temps fort de notre profession : il permet de faire le point sur les grands sujets qui nous préoccupent, notamment la loi ALUR et de partager, entre professionnels, les évolutions de nos métiers.». De grands sujets en perspective, que nous ne manquerons pas de suivre et que nous aborderons tout au long de cette nouvelle année ... Alors ne ratez aucun numéro de votre Magazine d’informations «PROPRIÉTAIRES» !


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

15

GROS PLAN RÉGION

LA SEINE-ET-MARNE :

TOUS LES GOÛTS DANS SA NATURE COMME CHAQUE TRIMESTRE, « PROPRIÉTAIRES » VOUS PROPOSE DE PARTIR À LA DÉCOUVERTE D’UNE RÉGION OU D’UN DÉPARTEMENT, À TRAVERS SON MARCHÉ IMMOBILIER, BIEN SÛR, MAIS AUSSI, ET PEUT-ÊTRE SURTOUT, EN NOUS ATTARDANT SANS LA MOINDRE PRÉTENTION D’EXHAUSTIVITÉ SUR CE QUI FAIT SON CHARME : SPÉCIALITÉS GASTRONOMIQUES, CENTRES D’INTÉRÊT, SITES REMARQUABLES… DANS CE NUMÉRO, EMBARQUEMENT IMMÉDIAT POUR LA SEINE-ET-MARNE AVEC DEUX GUIDES OCCASIONNELS : JULIEN DURAND ET MURIEL BONNET, SOCIÉTAIRES DU RÉSEAU DANS LE DÉPARTEMENT.

Immobilier : autant de tendances que de facettes

“Le moins que l’on puisse dire, prévient Muriel Bonnet, responsable d’une agence à l’enseigne du Réseau à Torcy, c’est que le département présente de multiples facettes ! Le Nord comprend ainsi une partie hyper-urbanisée. Mais, sitôt traversée la Francilienne, vous entrez dans un autre territoire, très rural, couvert de champs de betteraves. Et, à cela, vous pouvez ajouter Marne-la-Vallée et les environs de Disney, qui constituent un monde à part entière, ou le secteur de Fontainebleau, très forestier”.

“En un kilomètre, poursuit Julien Durand, qui gère quatre agences L’ADRESSE à Esbly, au Val d’Europe, Roissy-

en-Brie et Pontault-Combault, vous passez des portes de Paris à la campagne, avec des tracteurs ou des prairies où paissent vaches et moutons. A l’image du département dans son ensemble, le marché immobilier de Seine-et-Marne présente donc plusieurs visages : au nord-est, la grande couronne ; ailleurs, des villes de province. “La Seine-et-Marne est très atypique, assure Muriel Bonnet. Même à des échelles réduites, il est difficile, pour ne pas dire impossible, d’y dégager des tendances générales. A Torcy, par exemple, je me trouve dans le secteur de Marne-la-Vallée. Mais nous sommes dans une vieille commune, dont le nombre d’habitants est resté relativement stable et où le marché n’est pas forcément comparable à celui d’une ville récente comme Noisy-le-Grand. La baisse des prix y a été plus marquée que chez nous.” Malgré tout, la Seine-et-Marne n’est pas restée insensible aux fluctuations enregistrées ces derniers mois. “Globale-


16

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

GROS PLAN RÉGION ment, le marché a quand même chuté depuis un an, observe Julien Durand, Sur mon secteur, la baisse se situe entre 5 et 10 %. Conjugués au dynamisme du bassin économique récemment créé et au report d’un marché parisien devenu inaccessible pour beaucoup, les taux des crédits immobiliers ont toutefois permis de maintenir l’activité à un bon niveau, même si les ventes sont plus difficiles qu’auparavant”.

confirme Muriel Bonnet. Mais Meaux, par exemple, est en plein essor aussi. C’est une vraie ville, avec une histoire, des quartiers piétons… En plus petit, elle me fait un peu penser à Orléans. Et, tout en profitant de la qualité de vie d’une ville de province, vous restez malgré tout à une heure de Paris”.

Des villes à la campagne Cette dualité, la proximité entre trépidation parisienne et calme de la campagne, constituent le charme principal de la Seine-et-Marne. “A quelques encablures de la capitale, on se demande parfois ce que l’on fait là, se réjouit Muriel Bonnet, avec nos espaces verts, nos lacs, nos forêts, nos biches, nos chemins équestres... Vous pouvez faire des kilomètres et des kilomètres sans croiser une voiture ! Et, à quelques hectomètres, nous avons tout à portée de la main : le RER, les centres commerciaux… C’est un cadre de vie fabuleux, dont je ne déménagerais pour rien au monde !“

La situation par rapport aux lignes de RER A et E, ainsi qu’aux autoroutes A4 et Francilienne, joue également un rôle prépondérant, à la fois sur les prix, l’activité et le type de clientèle. “Contrairement à l’ouest parisien, où il faut maintenant s’éloigner très fortement, le 77 conserve des secteurs abordables, à une demi-heure de transport de la capitale, ajoute Muriel Bonnet. Sur nos communes,vous trouvez encore des 3 pièces d’une soixantaine de m², dans des résidences récentes, aux alentours de 200.000 euros”. Même si l’on y bascule dans un autre univers, le dynamisme rejaillit sur des villes plus éloignées, comme Meaux ou Fontainebleau. “Population et marchés sont différents,

“C’est ce qui séduit tout le monde, confirme Julien Durand. Le soir ou le week-end, vous profitez très facilement des possibilités de sorties parisiennes. Mais vous pouvez tout aussi bien choisir de vous promener au coeur des parcs, des châteaux, sur les rives de la Marne ou dans un immense parc d’attractions… Finalement, nous n’avons pas à choisir entre vivre en ville ou à la campagne. Nous faisons les deux, en un lieu unique”.

Architecture : de Louis VII aux villes nouvelles Champs-sur-Marne : à elle seule, cette commune de 25.000 habitants, à une vingtaine de kilomètres de Paris, résume la diversité architecturale du département. D’un côté, son château, construit au début du XVIIIe siècle sur une boucle de la Marne, au coeur d’un parc de 85 hectares, joyau de l’architecture classique en Ile-de-France, qui hébergea le duc

La Seine-et-Marne en quelques chiffres

24

Agences

60

% de terres agricoles

à l’enseigne du réseau L’ADRESSE

77:

5915

le numéro minéralogique

km²

226

habitants/km2

16 millions

16.984

résidences secondaires

34.026

514 communes

logements vacants

1.328.437

habitants

de visiteurs à Disneyland Paris


PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

de la Vallière ou la marquise de Pompadour, où le général de Gaulle reçut de nombreux chefs d’Etat étrangers. De l’autre, la cité Descartes, quartier récent qui abrite une gare RER, un lycée, ainsi qu’un campus comprenant l’Université Paris-Est Marne-la-Vallée et des grandes écoles, que fréquentent 18 000 étudiants. Entre les deux, le quartier des Pyramides, construit entre 1973 et 1975. En 40 ans, la ville a en effet vu sa population multipliée par cinq. Toutes proportions gardées, le phénomène vaut pour l’ensemble de la Seine-et-Marne, passée de 600.000 habitants en 1968 à plus de 1,3 million en 2012, enregistrant notamment la plus forte croissance démographique de France entre 1982 et 2011. L’architecture seine-et-marnaise va donc des châteaux de Fontainebleau, Vaux le Vicomte ou Rentilly, aux immeubles ultramodernes du Val-Maubuée ou du Val d’Europe, en passant par le charme de petites villes médiévales comme Melun, Nemours, Meaux ou Provins, inscrite au patrimoine mondial de l’humanité.

17

ce chiffre d’affaires annuel de plus d’1 milliard 300 millions d’euros, se cache une impressionnante machine, desservie par deux gares RER et une gare TGV : 14.500 salariés au sein même du Parc, 55.000 emplois directs, indirects ou induits, 5800 chambres d’hôtel (plus de 8000 avec les hôtels partenaires) affichant un taux de remplissage annuel supérieur à 84 %... Mais il serait injuste de limiter l’offre du département à cette seule destination. A cinq minutes du Parc, la Vallée Village, par exemple, rassemble 115 boutiques de la mode et du luxe et attire plus de 6 millions de visiteurs par an. Un peu plus loin, et dans un tout autre registre, “la destination des trois châteaux” permet chaque année à plus de 700.000 personnes de découvrir les splendeurs de Fontainebleau, Vaux le Vicomte et Blandy-les-Tours.

Le site : Disneyland Paris, mais pas seulement ! Comme son nom ne l’indique pas, la plus grande partie des 2230 hectares de Disneyland Paris se situe sur la commune de Chessy, à une trentaine de kilomètres à l’Est de la capitale. En 2012, pour le 20ème anniversaire du site, le Parc Walt Disney Studios sur les coulisses du cinéma et de l’animation, le golf Disneyland de 27 trous, le château du Royaume enchanté, Mickey, Blanche-Neige, Ratatouille et leurs amis ont attiré 16 millions de visiteurs, faisant de Disneyland Paris la destination touristique la plus visitée en Europe et le premier tour opérateur en France en nombre de clients. Plus de la moitié (52%) des visiteurs venaient de France, 13 % du Royaume-Uni, 12% du Benelux (Belgique, PaysBas et Luxembourg), 9% d’Espagne, 3% d’Italie, 3% d’Allemagne et 8% du reste du monde. Derrière ce succès, et

Sans quitter Fontainebleau, le Grand Parquet, autrefois lieu de chasse des rois, est devenu au fil du temps un site unique, entièrement dédié au cheval et à la pratique sportive. Lieu mythique, reconnu par les professionnels comme l’un des plus beaux sites de compétitions en Europe, il a vu se construire toutes les gloires sportives et hippiques du


18

PROPRIÉTAIRES N°61 MAGAZINE

GROS plaN RéGION XXème siècle et vient d’entrer dans une nouvelle ère après deux ans de rénovations. Dans un autre magnifique domaine forestier, le parc des félins de Nesles abrite 140 animaux, représentant 26 des 36 espèces félines vivant encore sur la planète, des plus petites (chats des sables, chats rubigineux, margays ...) aux plus grosses (tigres, lions, panthères ...). Enfin, si vous préférez sortir des grandes voies touristiques, promenez-vous simplement dans les ruelles des villes médiévales du département ou sur les chemins de ses immenses forêts… La paix vous y attend.

L’événement : le printemps de paroles La proximité immédiate de Paris offre aux habitants du département la possibilité de profiter de toute l’offre culturelle de la capitale. Mais la Seine-et-Mar ne propose aussi de nombreuses manifestations spécifiques. L’une des plus connues et prisées : le printemps de paroles. A cette occasion, tous les ans, à la fin du mois de mai, plusieurs dizaines de compagnies de spectacle vivant, toutes disciplines confondues, prennent possession des 50 hectares du Parc culturel de Rentilly. Comme à l’époque de son lustre d’antan, le château voisin, aujourd’hui devenu un haut-lieu de l’art contemporain, s’emplit de théâtre, danse, musique, art de la rue, déambulations, installations plastiques… Depuis 2010, le festival part aussi à la rencontre du public, qu’il va chercher jusque dans ses lieux familiers, en investissant la place du village ou la cour de l’école. Spectacles gratuits et de qualité renforcent chaque année l’audience du Printemps de paroles, et étendent désormais sa notoriété bien au-delà des limites du département. Prochain rendez-vous : du 18 au 24 mai 2015.

Cuisine et dépendances Les quatre chefs étoilés que compte la Seine-et-Marne le prouvent : la table est bonne dans le département ! Les volailles de Brie et du Gâtinais, poulets, chapons, dindonneaux, oies ou canards, sont élevées en plein air et nourries au grain et aux pommes de terre de la ferme. Pas besoin de chercher très loin comment rehausser le goût de leur chair ferme : dès 1632, la moutarde de Meaux obtint le privilège de figurer à la table du Roi. Fromage ou dessert ? En Seine-et-Marne plus qu’ailleurs, la question ne supporte qu’une réponse : les deux, bien sûr ! De Meaux à Melun, en passant par Montereau ou Tournan, le département est en effet LE pays du Brie. Ou, plus exactement des Bries, tant leur diversité est grande. La plupart d’entre eux partagent cependant quelques caractéristiques : fromages à pâte molle, légèrement salée à moisissures superficielles, fabriqués exclusivement avec du lait cru de vache, moulés à la pelle à brie dans des moules cylindriques. La plupart, mais pas tous : le brie en pot, dont Robert le Pieux, fils d’Hugues Capet, nourrissait déjà les pauvres à l’aube de l’an 1000, est en effet un fromage de chèvre. Coulommiers, Chevru, Fougerus ou Vignelait contribuent également à interdire de passer directement au dessert. Gardez un peu d’appétit, toutefois, pour découvrir et savourer les macarons de Réau, la niflette de Provins (tartelette en pâte feuilletée garnie de crème pâtissière), les melunettes, amandes ou noisettes enrobées de chocolat, et le célèbre fontainebleau, mousse délicate et fragile de fromages blancs battus auxquels est incorporée de la crème fouettée et émulsionnée. Impossible aussi de ne pas goûter les plus célèbres confiseries locales : coquelicot de Nemours, sucre d’orge des religieuses de Moret-sur-Loing, bonbons à la rose de Provins… Enfin, pour accompagner tous ces mets, quelques gouttes de cidre ou de bière locaux, à consommer avec modération...


LES ENGAGEMENTS

Création FaireFaire - www.fairefaire.fr

UN ACCOMPAGNEMENT PERSONNALISÉ, TOUT AU LONG DE VOTRE PROJET

L’ A D R E S S E

ACHETER - VENDRE - LOUER - GÉRER

www.ladresse.com

Notre équipe sera toujours disponible et à l’écoute. Elle sera toujours à vos côtés pour vous conseiller au mieux et défendre vos intérêts.


Be H ppy ! *

Be L’ADRESSE

I C R ! E M SSE E R L’AD ladresse.com

ACHETER - VENDRE - LOUER - GÉRER

LE RÉSEAU L’ADRESSE À VOS CÔTÉS RETROUVEZ TOUTES NOS OFFRES SUR LADRESSE.COM Je suis client de votre agence et vous demande d’abonner à Propriétaires un de mes amis (ci-contre) Nom ....................................................... Prénom Ville .......................................................... Tél. J’ai un projet :

d’achat

de défiscalisation Je souhaite être contacté :

Je ne suis pas encore client de votre agence mais souhaite recevoir gratuitement Propriétaires

.........................................................

Nom .........................................................................................................................................

.....................................................................

Prénom .................................................................................................................................

de vente de gestion par téléphone

de location

Adresse .................................................................................................................................

de copropriété

Code postal .....................................Ville .....................................................................

par courrier

Tél. ........................................................... Portable ..........................................................

Je souhaite un rendez-vous avec un consultant

Courriel .................................................................................................................................

Bon à retourner à L’ADRESSE - 8 rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 Massy - Tél. 01 64 53 83 83

Création FaireFaire - www.fairefaire.fr

*Soyez heureux avec L’ADRESSE


PROPRIETAIRES_61