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Tr i m e s t r i e l H I V E R 2017/2018

NOS Z E V OU RETR S

CE N O N AN INTERIEUR A L’

MAGAZINE

PRO PROPRIÉTAIRES P PR PRI ÉTTA AIRES

RÉSEAU NATIONAL IMMOBILIER

2018 : L’ANNÉE DE TOUS VOS PROJETS !

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DOSSIER

JEUNES EN QUÊTE D'IDÉAL

L'ESTIMA L'ESTIMATION, ATION, 1ÈRE ÉT ÉTAPE TAPE APE D'UNE VENTE RÉUSSIE

GROS PLAN

RÉGION

LES HAUTS DE SEINE


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PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

SOMMAIRE BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER CONJONCTURE

ANCIEN : QUELLE ANNÉE ! NEUF : UN RENDEZ-VOUS À NE PAS MANQUER

ÉDITO

4 8 12 13 16 18 22

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BRICE CARDI

SOCIÉTÉ

JEUNES EN QUÊTE D'IDÉAL DOSSIER

L'ESTIMATION, 1ERE ÉTAPE D'UNE VENTE RÉUSSIE ENTRETIEN

JEAN-MARC TORROLLION, NOUVEAU PRÉSIDENT DE LA FNAIM LA VIE DES RÉGIONS

LES HAUTS DE SEINE, TOUT POUR PLAIRE COURRIER DES PROPRIÉTAIRES

TABLEAU DE BORD INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE INSEE (coût de la construction brut) 2e trimestre 2017 (contre 1 622 l’année précédente)

1 664

IRL (Indice des loyers) 3er trimestre 2017 (contre 125,33 l’année précédente)

126,46

ILC (Indice des loyers commerciaux) 2er trimestre 2017 (contre 108,40 l’année précédente)

110,00

Prix à la consommation Juillet 2017 (hors tabac) 1 101,40 (contre 100,39 en Octobre 2016) Plafond de la SS (mensuel au 1/1/2018) 3 311,00 (sous réserve de la publication de l'arrêté) SMIC horaire (brut au 1/01/2018)

PRÉSIDENT DU RÉSEAU L’ADRESSE

MEILLEURS VŒUX !

Nous voici donc déjà en 2018 ! Une fois de plus, l’année a défilé à toute vitesse. D’autant plus rapidement que le marché de l‘immobilier a retrouvé, tant dans le neuf que dans l’ancien, de superbes couleurs en 2017. Activité, prix, taux de rotation ou d’intérêt… tous les voyants se sont maintenus au vert. Même le traditionnel attentisme lié aux années d’élection présidentielle n’a pas freiné la tendance, ni empêché les records de tomber. Au sortir de la période des fêtes, ces lignes devraient donc être d’une absolue légèreté ! Ce n’est pourtant pas tout à fait le cas. Car rien n’est pire pour l’immobilier que le doute, et celui qui s’est installé au second semestre persistera tant que le contenu de la future loi sur le logement ne sera pas définitivement précisé. L’encadrement des loyers sera-t-il levé ? C’est ce qu’ont décidé les tribunaux administratifs. Mais le gouvernement a annoncé son intention de ne pas suivre cette injonction, au moins à Paris. Que deviendront le dispositif Pinel et le Crédit d’impôt pour la transition énergétique ?... Tant que ces questions ne seront pas tranchées, la confiance ne sera pas totale. C’est dans ce contexte que Jean-Marc Torrollion vient de prendre ses fonctions. Le tout nouveau président de la FNAIM nous a accordé une longue interview, pour nous faire part de ses projets. Vous découvrirez également dans ce numéro une étude sur le logement idéal vu par les jeunes, et un coup de projecteur sur le moment-clé de toute transaction immobilière : l’estimation. Vous retrouverez aussi vos rubriques habituelles : actualités de l’immobilier, conjoncture, réponses à vos questions et gros plan régional, qui nous emmène cette fois dans les Hauts-de-Seine. Bonne année, et bonne lecture à tous !

9,86

SMIC mensuel brut (base 35h)

1 498,50

SMIC mensuel brut (base 39h) (majoration de 25 % des HS)

1 712,53

Brice Cardi

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PRÊTS IMMOBILIERS (10 à 30 ans) Taux fixe

1,20/2,25 %

Taux révisable

090/1,95 %

1. Les indices des prix à la consommation sont désormais publiés en base 2015 par l’INSEE. Le dernier changement de base était intervenu fin 1998.

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS  IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Brice Cardi. Conception/Rédaction/ Réalisation : LORRA 44210 Pornic 06 87 81 17 29 - Mise en page : Matt Editions 06 63 06 43 18. Reproduction interdite. Parution : Janvier 2018 - 142 000 exemplaires. Dépôt légal à parution. Site internet : ladresse.com


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PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

BRÈVES

ACTUALITÉS

DE L’IMMOBILIER Salon. D'après une étude sur la perception des

Consensus recherché. Le président du

Français par rapport à leur intérieur, 83% des personnes interrogées estiment que le salon est la pièce où ils se sentent le mieux chez eux en 2017. La pièce est à la fois un refuge, un lieu à leur image et modulable. Pour 82 % des personnes interrogées, le canapé est l’objet le plus important du salon. Enfin, 45 % des sondés déclarent faire régulièrement du shopping pour embellir leur pièce préférée.

Sénat souhaite tenir une « conférence de consensus » sur le logement, avant le démarrage des chantiers législatifs qui doit intervenir au premier trimestre. Depuis l’annonce des projets de réforme du gouvernement (Impôt sur la Fortune Immobilière, les logements énergivores, la baisse des loyers et des APL…), les professionnels de l’immobilier dénoncent le manque de concertation et réclament un « Grenelle du logement ».

Toujours plus. La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) vient de publier les résultats de son enquête sur les pratiques abusives en matière de dépannage à domicile. Le bilan des 624 professionnels (plombiers, chauffagistes, serruriers ou installateurs thermiques) passés au crible est négatif : "le taux d'anomalies est en hausse en 2016 par rapport à 2015 (56 % contre 53%)". L'analyse de ces 624 établissements a notamment entraîné 70 injonctions, 105 procès-verbaux d'infraction pénale, et 41 PV d'amende administrative. Le montant total des amendes s’élève à 544.400 euros sur la période.

Retoqués. Le Tribunal administratif de Lille a annulé l'arrêté du préfet du Nord en date du 16 décembre 2016, instituant l'encadrement des loyers. Le juge administratif estime en effet "qu'en limitant son périmètre au seul territoire de la commune de Lille, il ne respecte pas les dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et celles du décret pris pour son application". En clair, le dispositif ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille et aurait dû concerner "l'ensemble de l'agglomération lilloise", soit une soixantaine de communes. Un peu plus tard, le tribunal administratif de Paris a rendu la même décision pour les mêmes raisons. Le gouvernement a toutefois annoncé son intention de demander un sursis à exécution de ces deux décisions.


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Bricolage. 43 % des Français ont effectué des

Inquiétude. La Fédération française des combus-

travaux à leur domicile au cours des 12 derniers mois (+3 % par rapport à 2016) avec 1,8 pièce réaménagée contre 1,2 auparavant. Selon les chiffres révélés par la 3e édition du baromètre Lapeyre-Kheolia, le budget rénovation est passé de moins de 4.500 € l'an passé, à plus de 5.000 € cette année. Dans le détail, les résidents de maisons individuelles allouent un budget encore plus important, de 6.300 €, là où ceux qui habitent dans des appartements se contentent de 2.300 €. En outre, 65 % des sondés déclarent vouloir effectuer les travaux par eux-mêmes (contre 60 % en 2015 et 62 % en 2016).

tibles, carburants et chauffage s'inquiète d'un amendement au projet de loi de finances 2018 qui exclut les chaudières au fioul du Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Pour la FF3C, l’adoption de cet amendement « mettrait un coup d'arrêt à la modernisation des matériels de chauffage au fioul, provoquant ainsi un effet inverse à celui recherché : le maintien des chaudières obsolètes ». Les professionnels dénoncent également « une iniquité flagrante pour les ménages vivant en zones rurales non raccordées au gaz ». La FF3C estime à 26 000 le nombre de communes concernées. Selon les dernières informations, les chaudières à fioul à haute performance énergétique pourraient être maintenues dans le dispositif jusqu'au 30 juin 2018 avec un taux de 15%. Ce pourrait également être le cas pour les fenêtres, mais uniquement dans le cadre du remplacement de simple vitrage par du double vitrage.

Réforme en vue.

Complexes et mal connus. Selon une enquête récente, sur les 28 % de Français ayant fait réaliser des travaux de rénovation énergétique ces trois dernières années, 41 % n'ont bénéficié d'aucune aide de l'Etat. Dans 38 % des cas, c'est soit une méconnaissance des dispositifs existants ou la complexité des démarches qui expliquent cette absence d’aide. Les autres motifs évoqués sont la non éligibilité des travaux (32 %), des travaux non effectués par un artisan (27 %) ou un niveau de revenus trop élevé pour bénéficier d'aides à la rénovation (24 %).

Chèque énergie.

Le rapport d’évaluation sur les quatre départements qui ont expérimenté le chèque énergie a été publié début décembre (Ardèche, Aveyron, Pas-de-Calais et Côtes d'Armor). Le dispositif doit être élargi à l’ensemble du territoire et devrait concerner 4 millions de ménages. Le montant du chèque, compris entre 48 et 227 euros par an selon le revenu fiscal des ménages, servira à régler une partie des factures d'énergies (électricité, gaz, fioul…). On estime à 12 millions le nombre de personnes victimes de précarité énergétique en France.

Annoncée par le ministère de la Cohésion des territoires dans la foulée du drame de la tour Grenfell, à Londres, la réforme de la réglementation incendie dans les bâtiments résidentiels devrait être menée en même temps que les débats sur la loi Logement qui doit être présentée au premier semestre 2018. En 2015, derniers chiffres communiqués par les Services d’incendie et de secours, les incendies dans les bâtiments résidentiels ont entraîné 76 000 interventions des pompiers et provoqué la mort de 257 personnes.

Label.

Dans ce contexte, pour améliorer leur image, plusieurs professionnels se sont unis pour lancer le label qualité "Serruriers de France". Au 15 novembre dernier, cette "guilde de professionnels indépendants de la serrurerie et de la sécurité des biens » affirmait regrouper 130 membres, dans 80 villes. Pour adhérer au label, les entreprises doivent respecter plusieurs critères : disposer d'un "magasin ou atelier ouvert au public", être assurées, payer leurs charges, et informer les consommateurs sur leurs droits.

En confiance. Selon le 3

baromètre réalisé par Monexpert-renovation-energie.fr, les Français font malgré tout confiance aux artisans pour mener à bien leurs travaux de rénovation, leur permettre de faire des économies d'énergie (74%), réaliser des travaux de qualité (69%) ou respecter les devis (61%). Le budget moyen des travaux s’établit à 2193 €, en baisse de 770 € par rapport ème


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BRÈVES à 2016. Une estimation préalable des gains énergétiques et financiers réalisés, pourrait aider 36 % des sondés à se lancer.

Air pur. Non contents d’être peu efficaces contre les polluants qu’ils prétendent éliminer, certains épurateurs d’air intérieur rajoutent des molécules à une ambiance déjà très toxique. C’est l’avis tranché que vient de rendre l’Agence nationale de sécurité sanitaire de l'alimentation, de l'environnement et du travail (Anses) qui, plutôt que d’asperger un spray assainissant ou d’acheter un épurateur d’air, préconise d’ouvrir simplement ses fenêtres une dizaine de minutes par jour. Le marché de l’épuration domestique génère aujourd’hui un chiffre d’affaires annuel de 170 millions d’euros.

tiers qu’elle juge prioritaires, l’Ademe fixe un « rythme de rénovation énergétique de 500.000 logements/an, qui s'accélère après 2030 pour atteindre 750.000 logements/ an jusqu'en 2050 ». En plus des seules « passoires énergétiques » que le gouvernement souhaite éradiquer dans les 10 ans, un tel rythme permettrait la rénovation de 26 millions de foyers d’ici 2050, plus 9 millions d'autres déjà au standard BBC.

Eau stable. Le prix de l’eau et de l’assainissement

Label (bis). La qualité de l’air intérieur dispose, elle aussi, de son label : IntAIRieur. Objectif : permettre un affichage clair à destination des utilisateurs, pour valoriser la qualité de l’air intérieur des logements neufs et distinguer les bâtiments exemplaires. De nombreuses études l’ont souligné : la qualité de l'air intérieur est mauvaise. De 5 à 10 fois plus polluée que l'atmosphère extérieure, elle serait responsable de près de 20.000 décès prématurés chaque année.

500 000 par an. L'Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie a réactualisé ses scénarios énergie-climat pour 2035 et 2050. Parmi les deux chan-

reste relativement stable en France, et s’élève en moyenne à 3,56 euros par mètre cube, contre 3,52 euros fin 2015. Le dernier baromètre NUS Consulting a comparé les consommations des 5 plus grandes villes de 10 pays européens, en analysant les factures moyennes correspondant à 120 m3 par an. Il en ressort que les prix moyens dans l’Hexagone sont inférieurs de 11 % à la moyenne européenne. Toutefois, le baromètre indique également que les investissements pour rénover les canalisations et les réseaux sont insuffisants.


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CONJONCTURE

ANCIEN :

QUELLE ANNÉE ! LA TENDANCE FAVORABLE NE SE DÉMENT PAS ET L’ON S’ORIENTE VERS UNE ANNÉE 2017 RECORD : À LA FIN DU PREMIER SEMESTRE, PLUS DE 920.000 TRANSACTIONS AVAIENT ÉTÉ ENREGISTRÉES SUR LES DOUZE DERNIERS MOIS, CONTRE 845.000 SUR LA MÊME PÉRIODE DE L’ANNÉE PRÉCÉDENTE.

Le taux de rotation en juin 2017 restait particulièrement élevé, à hauteur de 2,6 %, se rapprochant de ses plus hauts niveaux (2,7 % dans les années 1999-2007). Tant et si bien que la barre des 950 000 ventes pourrait avoir été tutoyée, voire franchie, l’an dernier.

Records en vue Autre point positif pour les acteurs de l'immobilier : les prix des logements anciens ont continué d’augmenter, à raison de + 0,8 % par rapport au premier trimestre 2017. La hausse est nettement plus importante pour les appartements (+1,3 %) que pour les maisons (+0,5 %). Sur un an, cette hausse des prix continue de s'amplifier : +3,2 % par rapport au deuxième trimestre 2016, après +2,5 % le trimestre précédent. L'Île-de-France est particulièrement touchée par cette tendance, avec une hausse sur un an de +3,9 % (+4,9 % pour les appartements, +1,9 % pour les maisons). La province n'est pas épargnée pour autant, les prix progressant de 2,9 % entre le deuxième trimestre 2016 et la même période 2017. Sans surprise, les prix médians

augmentent dans la quasi-totalité des départements, à l'exception notable des Alpes-de-Haute-Provence, du Loir-et-Cher, de la Manche et de l'Yonne.

Taux stables et bas Depuis avril, selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, les taux sont quasi-stables, et leurs fluctuations restent limitées, de l'ordre de +/- 1 point de base. Avec un taux moyen de 1,54 % en novembre, contre 1,56 % deux mois plus tôt, les conditions de financement et de refinancement de la production de crédits demeurent donc exceptionnelles et la volonté des établissements bancaires de soutenir la demande est intacte. Pour mémoire, si le taux moyen ne dépassait pas 1,34 en décembre 2016, il s’affichait à 2,20 % un an plus tôt, et à 3,22 en décembre 2012 ! Son évolution ne pèse donc pas sur la solvabilité des emprunteurs, davantage affectée par la hausse des prix. Ainsi, après avoir progressé à un rythme soutenu en 2016 (+ 4.3 %), le coût des opérations réalisées par les ménages augmente encore plus rapidement (+ 5.6 % sur


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les 11 premiers mois de 2017, en glissement annuel). Leur coût relatif s’établit ainsi à 4,1 années de revenus en novembre 2017, niveau très élevé depuis la fin de l’été 2016.

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y a fortement contribué, note donc l’Observatoire dans son dernier baromètre. En novembre dernier, la durée moyenne s’établissait à 219 mois contre 217 un mois plus tôt. Après être restées stables pendant plus d’un an, ces durées restent donc élevées, et se sont même allongées de 6 mois depuis fin 2016. Simultanément, après plusieurs années d’une dégradation prononcée, le niveau de l’apport personnel croit de plus en plus nettement depuis l’automne 2016 : + 5,0 % sur les 11 premiers mois de 2017, en glissement annuel, après 0,0 % en 2016 : la hausse des prix de l’immobilier écarte progressivement les ménages les plus jeunes et les plus modestes, en primo accession pour la plupart d’entre eux, et faiblement dotés en apport personnel.

En effet, même si les revenus des ménages qui réalisent ces opérations progressent désormais plus rapidement (+2,3 % sur les 11 premiers mois de 2017, en glissement annuel, contre + 0.9 % en 2016), leur évolution reste deux fois moins rapide que celle du coût des opérations réalisées.

Durées plus longues Si, dans l’ensemble, les conditions de crédit actuelles soutiennent toujours la réalisation des projets immobiliers des ménages, l’allongement de la durée des prêts octroyés

Enfin, concernant le nombre de prêts accordés, la production reste à la peine depuis l’essoufflement constaté au printemps : elle ne s'est que modérément ressaisie en septembre, pour s’affaiblir à nouveau en octobre. Et si elle semble avoir retrouvé des couleurs en novembre, ce n’est qu’en raison du rebond du marché du neuf. Les candidats à la primo accession qui en avaient la possibilité ont anticipé la réalisation de leur projet afin de pouvoir bénéficier du PTZ aux meilleures conditions dans les zones B2 et C.

NEUF :

UN RENDEZ-VOUS À NE PAS MANQUER LE MARCHÉ EST RESTÉ DYNAMIQUE AU SECOND SEMESTRE 2017, MAIS DES OBSTACLES À LA CONSTRUCTION CONTINUENT DE RALENTIR LES MISES EN VENTE. A MOYEN TERME, C’EST DONC LE MAINTIEN D’UN NIVEAU DE PRIX ACCESSIBLE QUI EST EN JEU. LA FÉDÉRATION DES PROMOTEURS IMMOBILIERS EN APPELLE DONC À UNE MISE EN ŒUVRE RAPIDE L’attentisme perçu à la fin du deuxième trimestre, dû aux incertitudes sur les aides à l’accession (PTZ) et sur l’investissement locatif (Pinel), ne s’est pas prolongé et les intentions d’achat se sont maintenues grâce à la confirmation de ces dispositifs.

Dynamique conservée L’activité commerciale reste donc dynamique. Selon les derniers chiffres de l’Observatoire FPI, les réservations sont en hausse de +5,3 % par rapport au troisième trimestre 2016, avec 33 497 logements réservés entre juillet et

septembre 2017. Une hausse tirée par les ventes en bloc qui progressent de 18,1 %, alors que les réservations aux ménages augmentent plus timidement (+3,2 %). En croissance de 8,3 % sur les douze derniers mois, les réservations de logements neufs collectifs devraient sensiblement dépasser en 2017 le niveau de 2016, qui marquait un retour aux niveaux satisfaisants d’avant-crise. Cette demande est par ailleurs équilibrée entre accession et investissement. Suite page 10


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PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

CONJONCTURE

Plus difficile pour l’Etat La conjoncture est moins favorable pour l’Etat dont les ventes du patrimoine immobilier rapportent de moins en moins. Elles pourraient même retomber pour la première fois depuis quatre ans sous la barre des 500 millions d’euros.

Stratégie attendue La FPI demande donc que la pause normative, l’encadrement des délais d’instruction des recours et la libération du foncier soient rapidement effectifs. Elle maintient également sa vigilance sur les conditions de sortie du Pinel en zone B2, actuellement débattues à l'Assemblée nationale. Elle rappelle que cette dernière représentait en 2016 près du quart de la population (24 %), 3 900 communes et 10% des réservations de logements.

Une mauvaise nouvelle à l’heure où les risques de hausse du déficit en 2018 s’accroissent. Selon la Lettre A, sur les huit premiers mois de 2017, le produit des cessions immobilières de l’État n’atteindrait «que» 174 millions d’euros, contre 231 millions sur la même période de 2016 et à 499 millions d’euros en 2015. Pour expliquer cette baisse, la direction de l’immobilier de l’État (ex-France Domaine), toujours citée par la Lettre A, pointe du doigt « la mauvaise conjoncture économique ». Dans son dernier rapport annuel, la Cour des comptes avait toutefois critiqué la mauvaise gestion par l’Etat de son patrimoine immobilier.

Mises en vente insuffisantes Toutefois, malgré le maintien de la dynamique commerciale, les mises en vente de logements neufs (18 304 au troisième trimestre) enregistrent leur première baisse (-7,8 %) après douze trimestres consécutifs de hausse. Sur les douze derniers mois, 110 062 logements neufs ont été mis en vente, un volume inférieur aux réservations sur la même période (118 996 réservations au détail). L’offre commerciale ne se reconstitue donc pas : 95 560 logements neufs sont disponibles à fin septembre (+1,5 % en douze mois) et représentent 9,4 mois de commercialisation. Les professionnels, pour qui un délai de 12 mois s’avère équilibré et sain, jugent cette durée trop courte. Recours, renchérissement du foncier et des coûts de construction... Il devient urgent de lever les freins pour maintenir un niveau de prix accessible. A 4 108 € le m2, le prix de vente moyen reste pour l’instant stable malgré de fortes disparités régionales.

Pour les seules régions Bretagne et Pays-de-la-Loire, un arrêt brutal du dispositif remettrait en question plus de 7 500 logements dans des villes moyennes dynamiques comme Vannes, Angers ou Le Mans. Pour ne pas fragiliser des programmes déjà lancés, la Fédération suggère donc d’ajuster les modalités de sortie du Pinel dans les territoires détendus. Enfin, elle milite pour une redistribution des richesses habituellement concentrées dans les zones tendues. Elle propose par exemple de créer un mécanisme de partage des bénéfices de la croissance des métropoles avec les territoires limitrophes, ou encore de reverser aux collectivités une partie de la TVA immobilière issue de la construction neuve.


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SOCIÉTÉ

JEUNES EN QUÊTE D’IDÉAL APPARTEMENT ? MAISON ? CENTRE-VILLE ? PÉRIPHÉRIE ? PARIS ? PROVINCE ? CONNECTÉ ?... UNE ÉTUDE RÉCENTE MENÉE POUR LA CHAIRE IMMOBILIER ET DÉVELOPPEMENT DURABLE DE L’ESSEC DÉVOILE COMMENT LES JEUNES IMAGINENT LEUR HABITAT IDÉAL LORSQU'ILS ENTRERONT DANS LA VIE ACTIVE. Pourquoi se compliquer inutilement la vie ? En adéquation avec cette logique, près de 6 étudiants sur 10 manifestent le désir de continuer à vivre et travailler dans la ville où ils mènent leurs études.

avec les commerces (86 %) ou le futur lieu de travail (85 %) revêtent également une réelle importance. Les caractéristiques écologiques et environnementales de leur logement ne sont pas non plus étrangères aux préoccupations des futurs actifs : efficacité énergétique (90 %), possibilité de se déplacer sans recourir à la voiture (85 %) ou proximité d’espaces verts (75%). Pour près des trois quarts des jeunes interrogés (72 %), une mauvaise qualité de l’air ou un manque d’espace suffirait à leur faire refuser une opportunité professionnelle dans une ville.

Connecté ? Oui mais…

Services ou jardin ? La même proportion (60 %) aimerait pouvoir s’installer dans une ville de plus de 100 000 habitants, contre 31 % qui privilégieraient une commune moyenne ou petite. Ils ne sont en revanche que 15 % à choisir Paris intra-muros. Pour le reste, les étudiants se partagent presque équitablement entre un appartement en centre-ville, proche des commerces, des services et des moyens de transport (42%), et une maison avec jardin en périphérie (40%). Pour 17% des sondés, le logement idéal se situe carrément à la campagne, dans une maison proche de la nature.

Les critères prioritaires A l’heure du choix, le premier critère réside dans le prix (95 %). Mais la sécurité du quartier (89 %) et la proximité

Parmi les surprises de l’enquête, 4 étudiants sur 10 déclarent ne pas connaître la notion de logement connecté ! Pour les 6 autres, l’intérêt principal d’une telle habitation réside dans la sécurité de ses habitants (76 %), les économies d’énergie potentielles (74 %) et la simplification de la vie (73 %). Mais 80 % des sondés se déclarent préoccupés, dont 32 % très préoccupés, par l’utilisation qui pourra être faite de leurs données personnelles. Ils craignent en premier lieu les risques de malversation, le fait que ces données ne puissent pas disparaître définitivement, la possibilité de suivre leurs déplacements et l’utilisation commerciale de ces informations.

Enquête menée en ligne du 28 juin au 4 juillet dernier par Harris Interactive sur un échantillon de 1.003 personnes, représentatif des étudiants post-bac en France : 46 % d'hommes et 54 % de femmes dont 27 % habitent en Île-de-France.


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CONSEIL

L’ESTIMATION, PREMIÈRE ÉTAPE D’UNE VENTE RÉUSSIE PREMIÈRE ÉTAPE DU PROCESSUS QUI CONDUIRA À LA VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER, SON ESTIMATION REVÊT UNE IMPORTANCE CAPITALE. DE SA JUSTESSE ET DE SON ADÉQUATION AU MARCHÉ DÉPENDRA NOTAMMENT LA RAPIDITÉ DE LA TRANSACTION. OR, UN BIEN QUI RESTE TROP LONGTEMPS À LA VENTE SE DÉPRÉCIE. Contrairement à ce que peuvent parfois penser les vendeurs, la meilleure estimation n’est pas forcément la plus haute : rien n’est plus facile mais moins efficace que d’avancer une estimation trop flatteuse pour être crédible pour, ensuite, amener le vendeur à revoir ses prétentions à la baisse au fil des semaines.

Deux outils exclusifs Pour soutenir leur expertise et leur connaissance du marché local, capitale dans la mesure où les prix peuvent varier considérablement en seulement quelques kilomètres, les sociétaires du réseau Lw’ADRESSE disposent de deux outils exclusifs. Le premier, accessible en ligne*, permet au vendeur potentiel de disposer en quelques minutes d’une indication de départ. En renseignant une petite dizaine de champs (type de bien, nombre de pièces et de chambres, surface habitable, superficie du terrain, nombre de niveaux, année de construction et délai souhaité de réalisation du projet), il obtient une première évaluation. Mais celle-ci relève malgré tout davantage du simple ordre de grandeur. Car de nombreux critères qui entreront en

ligne de compte au moment de séduire un acheteur n’ont pas été pris en considération.

Une affaire de méthode Un algorithme ne peut réaliser ce dont un professionnel qui connaît parfaitement son métier est lui-même incapable : estimer précisément un bien en quelques minutes. Les agents L’ADRESSE utilisent une méthode à l’efficacité démontrée, mais qui demande un minimum de réflexion et ne peut être mise en œuvre sur un coin de table, à la va-vite ! Valoris’ADRESSE s’appuie en effet sur une demi-douzaine d’indicateurs (voir interview). Croiser toutes ces données prend certes un peu de temps, mais garantit de parvenir à fixer le juste prix d’un bien, celui qui permettra de réaliser l’opération dans les meilleurs délais. Car une transaction rapidement concrétisée ne signifie pas que le prix était trop bas. Elle est, au contraire, la marque d’une estimation correcte et professionnelle. * http://www.ladresse.com/catalog/estimation.php


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CONSEIL

Yann Bureau du Colombier :

Sortir de la subjectivité YANN BUREAU DU COLOMBIER EST SOCIÉTAIRE DU RÉSEAU L’ADRESSE À CARCASSONNE.

Pourquoi l’estimation d’un bien revêt-t-elle cette importance dans la réalisation d’une vente ? Si vous vendez une voiture, vous n’y parviendrez qu’en la présentant dans la bonne gamme, au milieu d’autres véhicules comparables. C’est pareil pour une maison. De plus, l’estimation permet également de comprendre le prix d’un bien, à la fois pour l’acquéreur et pour le vendeur. Par conséquent, une estimation bien faite sert aussi à résister à une éventuelle négociation, en permettant d’expliquer la valeur d’un logement. En corollaire, elle crédibilise un projet, en l’appuyant sur une cohérence et la réalité d’un marché, plutôt que sur un simple espoir. Sur quoi se base-t-elle ? Dans un premier temps, nous allons faire connaissance avec le bien, mais pas uniquement dans ses dimensions physiques et ambiantes. La découverte englobe également les aspects techniques, juridiques, fiscaux… Cette première phase doit me permettre de répondre à toutes les questions qu’un acquéreur pourrait me poser. A la visite et à la prise de photos, s’ajoute la collecte de toutes ces informations que, au sein du Réseau, nous rassemblons dans un document appelé Bilan Technique Immobilier. Nous profitons aussi de cette occasion pour prendre la mesure précise de chaque pièce, car les plans ne suffisent pas. Enfin, parmi les autres éléments que nous prenons en considération, figure évidemment l’environnement du bien, positif ou négatif : vue, exposition, nuisances, terrasses, balcons, jardins, proximité des commerces, moyens de transport…

l’estimation. La seconde phase, le travail d’évaluation à proprement parler, va pouvoir commencer, dans mon bureau. C’est là qu’intervient le mode opératoire spécifique au réseau, et l’outil mis à la disposition de ses sociétaires. En quoi consiste-t-il ? C’est une méthode d’évaluation croisée, qui s’appuie sur l’analyse de plusieurs données. La première, c’est la valeur à neuf : si je devais faire construire un bien aux caractéristiques identiques, combien me coûterait-il ? Cette première estimation permet d’étalonner vers le haut. A l’opposé, je vais étudier la valeur de rentabilité : si ce logement était mis en location, en fonction de son loyer, à quel prix un investisseur pourrait-il l’acheter sur la seule base de sa rentabilité ? Nous disposons donc d’une fourchette haute et d’une fourchette basse, que nous allons affiner. Comment ? En utilisant d’autres filtres, et notamment la méthode de pondération : certains biens sont parfaits, dans d’autres il faut refaire la salle de bains ou la cuisine, la chaudière est ancienne… Nous en tenons compte en affectant un coefficient de pondération à chacune des pièces. Mécaniquement, je vais donc tronquer ou augmenter leur surface. J’obtiendrai ainsi une surface pondérée pour l’ensemble du bien, que je multiplierai par le prix moyen au m² des biens vendus dans le même secteur. Cette méthode rejoint le processus inconscient de tous les acheteurs, dans la mesure où l’achat immobilier est un acte d’achat par comparaison.

Et ensuite ? De tous ces éléments ressort donc une fourchette affinée ? Il faut d’abord sortir de la subjectivité. Peu importe en effet que le bien me plaise ou non, que le vendeur me soit sympathique ou pas. Ces considérations, qui me sont propres, ne doivent avoir aucune incidence sur

Pas encore ! Une autre méthode se révèle indispensable pour positionner le bien sur le marché : la valeur par analogie. Nous listons les biens comparables, c’est-à-


PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

CONSEIL

dire susceptibles d’intéresser le même type d’acheteurs, de surfaces et prestations équivalentes, à vendre ou vendus. Et nous étudions la moyenne du prix des biens vendus et des biens à vendre, qui seront les concurrents du bien que je suis en train d’estimer. Cette technique me permet un nouvel étalonnage. Il y en a d’autres ? Il en reste deux, que l’on utilise quand c’est possible. La méthode par fractionnement consiste à faire du découpage pour permettre au vendeur d’optimiser son prix : dans une copropriété, peut-on imaginer vendre parking ou box séparément de l’appartement ? Enfin, la méthode par revalorisation part du prix auquel le vendeur avait acquis le logement, et le multiplie par l’indice de revalorisation monétaire de l’Insee pour savoir ce que représente cette somme aujourd’hui.

Et finalement ? Finalement, nous sommes totalement sortis des considérations subjectives pour basculer dans l’expertise. Nous éditons donc une synthèse de tous ces éléments et aboutissons à une fourchette de prix de mise en vente conseillé, dans laquelle nous recommandons d’étudier les propositions, parce qu’elles seront légitimes. Pourquoi une fourchette ? Parce que nous savons malgré tout que les éléments subjectifs peuvent jouer, et qu’il faut en tenir compte. Pour terminer, nous nous mettons à la place de l’acquéreur, nous ajoutons les frais de notaire et imaginons le financement. Cela nous permet de cibler les bons acheteurs, et de mesurer la cohérence entre le logement et leur profil socio-économique.

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PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

ENTRETIEN

JEAN-MARC TORROLLION,

NOUVEAU PRÉSIDENT DE LA FNAIM LA FNAIM A UN NOUVEAU PRÉSIDENT. ELU À L’OCCASION DES JOURNÉES FÉDÉRALES EN OCTOBRE DERNIER, JEAN-MARC TORROLLION SUCCÈDE LE 1ER JANVIER À JEAN-FRANÇOIS BUET, ARRIVÉ AU TERME DE SON MANDAT DE 5 ANS NON RENOUVELABLE. DIPLÔMÉ D’UNE MAÎTRISE DE DROIT NOTARIAL ET DE L’ICH, IL EST AGENT IMMOBILIER À GRENOBLE DEPUIS 1987 ET ENTEND BÂTIR LA « FÉDÉRATION DE L’AVENIR ». IL SE CONFIE À PROPRIÉTAIRES.

Pour commencer, quel regard portez-vous sur le mandat de Jean-François Buet ? Je porte un double constat. Il y a d’abord l’exceptionnelle énergie qui lui a permis de réunir la profession autour de projets phares, comme le CNPGI. C’est un homme de convictions et de rassemblement. Il a également réussi à rendre notre Fédération majoritaire au sein de la branche de l’immobilier, puisque notre syndicat professionnel représente plus que l’addition de tous les autres : 50,32 %. C’est un héritage très important, notamment par rapport aux enjeux qui seront les nôtres en matière de formation professionnelle. Enfin, il a tiré la profession vers le haut, quelle que soit la taille des agences. Malgré tout, il faut constater que nous avons perdu quasiment 1500 adhérents sur la période. Cela prouve que nous devons sans doute trouver un positionnement un peu différent, pour séduire une nouvelle génération d’entrepreneurs et accroître notre pénétration dans le milieu professionnel.

changé. Aujourd’hui, de jeunes présidents animent remarquablement leur chambre pendant cinq ans puis s’effacent pour retourner dans leur entreprise, et c’est légitime. Nous devons assister cette génération, qui n’acceptera pas de sacrifier son entreprise sur l’autel de son engagement.

Quelles seront vos premières mesures ? En interne, je vais d’abord réformer le secrétariat général de notre Fédération, recruter un ou une DG, qui n’existe pas aujourd’hui, mettre en place au sein du Conseil d’administration des binômes qui suivront l’ensemble de nos projets et restructurer les fonctions de chaque service. Nous avons par ailleurs un très gros projet dans le domaine de la formation professionnelle, avec la mise en œuvre d’écoles de vente décentralisées, celle d’un pôle lié à l’accompagnement de nos chefs d’entreprise dans la croissance de leurs agences et la mise en place de filières de qualification dans chacun de nos métiers. Métiers qui ont beaucoup évolué ces dernières années !

Par quoi cela passe-t-il ? Cela passe, et c’était le sens de ma campagne, par un recentrage sur la dimension entrepreneuriale de nos adhérents. Il faut bien sûr agir pour le logement, mais il faut aussi agir pour nos adhérents et nos entreprises. C’est un enjeu d’image, de services, et d’animation. Notre structure est une structure fédérale, qui s’appuie sur des chambres syndicales, animées par des gens volontaires et militants. Mais le militantisme a

Un mot sur la révolution numérique ? C’est mon dada ! Je trouve que nous avons été relativement épargnés par ce qu’il est convenu d’appeler l’uberisation, parce que nous disposons d’une réglementation. Nos métiers sont très encadrés ; tous ceux qui s’y intéressent sont contraints par cette réglementation, et nous y veillons. Un des axes de mon programme


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consiste d’ailleurs à faire en sorte qu’elle s’applique, et qu’elle s’applique à tous. Je veux donc protéger le titre d’agent immobilier, qui n’est pas un agent commercial. Pour le reste, notre Fédération n’a pas vocation à incarner un modèle d’entreprise. Elle doit défendre un modèle de compétences et de valeurs : professionnalisme et proximité. J’entends donc ne rien interdire dans l’évolution des modèles.

Et concrètement ? Nous allons monter une plate-forme de collaboration B to B, en nous appuyant sur le site fnaim.fr, pour mettre en avant l’ensemble des compétences dont nous disposons au sein de la Fédération et sur tous les territoires : nous regroupons des entreprises spécialisées dans la construction de domaines viticoles, en estimation de centres équestres ou en défiscalisation, comme nous avons aussi des diagnostiqueurs, des experts… Mais on ne les connaît pas, ils ne sont pas en connexion et le consommateur ne les voit pas ! Je souhaite enfin que nos adhérents puissent s’abonner à des flux d’informations qui correspondent aux réalités de leurs métiers.

Vous semblez davantage tourné vers les professionnels que vers les consommateurs ? Vous avez raison, en ce sens que mon programme était largement axé sur l’accompagnement des adhérents dans l’appréhension des nouveaux modèles et la façon dont nos services seront rendus. Le consommateur se tournera vers nous par exigence de professionnalisme, de transparence et de fluidité. Mais le respect de ces critères dépend aussi de la formation professionnelle, de la capacité de nos adhérents à prendre le virage de la digitalisation et la rupture technologique. J’ai une entreprise de 110 collaborateurs, à Grenoble ; je suis indépendant, j’exerce les trois métiers, syndic, gestion locative et transaction. La notion du consommateur et du service client est donc très présente chez moi. Je viens d’effectuer mes trois premières locations virtuelles, c’està-dire que les biens ont été loués sans visite physique. L’évolution technologique doit permettre de créer autour des agents immobiliers une communauté de confiance. D’autant que, vous le savez comme moi, l’uberisation n’attaque que des professions qui n’apportent pas de véritable valeur ajoutée.

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Un mot sur le contexte politique dans lequel vous prenez vos fonctions, et qui paraît un peu flou… Je pense en effet que, sur le logement privé, le gouvernement n’a pas de grand projet et n’a que très peu de vision. Il y a le bail mobilité, mais on ne sait pas trop comment il va trouver sa place dans la panoplie des baux existants. Concernant la refonte par ordonnance de la gouvernance de la copropriété, j’incite à la prudence : prenons le temps de la concertation. Nous représentons 91 % du marché de la copropriété et nous avons des choses à dire. Enfin, le gouvernement revient sur la corrélation entre mise en place d’un observatoire des loyers et encadrement. Tant mieux. Mais sur l’encadrement, justement, accordez-moi que tout n’est pas clair en ce moment ! Cette absence de ligne directrice peut cependant constituer une chance à court terme, si nous parvenons à faire valoir un certain nombre de nos idées et à construire ensemble. Or, les premiers échanges que nous avons eus dénotent une très grande capacité d’écoute et une très grande lucidité. Nos interlocuteurs sont notamment inquiets du désinvestissement des propriétaires du marché locatif privé, quand 90 % de l’activité immobilière proviennent des ménages. Il faut donc se demander pourquoi on dénombre 100 000 logements vacants supplémentaires chaque année, avoir une vraie reconnaissance du secteur locatif privé et définir un statut du bailleur.

Pour conclure, vous connaissez bien le réseau L’ADRESSE. Que pensez-vous de son évolution ? J’ai effectivement été membre du Réseau, et cela m’a beaucoup apporté. J’y ai, en particulier, trouvé une nouvelle vision de la transaction. J’ai ensuite fait le choix de cultiver ma propre marque, ce qui m’a amené à le quitter. Mais je reste un défenseur des réseaux, qui représentent une excellente façon d’aborder le métier et constituent un véritable instrument de professionnalisation. Je connais Brice Cardi. C’est un homme dynamique, et je fais confiance aux dirigeants de L’ADRESSE pour qu’ils soient de bons porte-paroles de la FNAIM, quand bien même l’adhésion à notre Fédération n’est plus aujourd’hui obligatoire pour devenir sociétaire du Réseau. Je souhaite donc bon vent à L’ADRESSE, mais n’oubliez pas la FNAIM !


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PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

GROS PLAN RÉGION

LES HAUTS DE SEINE : TOUT POUR PLAIRE

COMME CHAQUE TRIMESTRE, « PROPRIÉTAIRES » VOUS PROPOSE DE PARTIR À LA DÉCOUVERTE D’UNE RÉGION OU D’UN DÉPARTEMENT, À TRAVERS SON MARCHÉ IMMOBILIER, BIEN SÛR, MAIS AUSSI, ET PEUTÊTRE SURTOUT, EN NOUS ATTARDANT SANS LA MOINDRE PRÉTENTION D’EXHAUSTIVITÉ SUR CE QUI FAIT SON CHARME : SPÉCIALITÉS GASTRONOMIQUES, CENTRES D’INTÉRÊT, SITES REMARQUABLES… DANS CE NUMÉRO, GROS PLAN SUR LE DÉPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE AVEC DEUX GUIDES OCCASIONNELS : JEAN-LOUIS TIBERGHIEN ET ISABELLE SEIFEN-AMARY, SOCIÉTAIRES L’ADRESSE À ISSY-LES-MOULINEAUX ET SURESNES.

L'immobilier : en manque de biens !

Isabelle SEIFEN-AMARY

Jean-Louis TIBERGHIEN

L’agence d’Isabelle Seifen-Amary est implantée au cœur du département, à Suresnes, depuis 42 ans. Elle-même y travaille depuis près de quatre décennies, comme employée d’abord, puis comme responsable. Autant dire qu’elle ne manque pas de recul quand il s’agit d’analyser le marché immobilier. « L’activité reste dynamique à Suresnes, même si nous manquons de biens de façon récurrente. Aux portes de Paris, la ville reste une petite commune assez cotée. Beaucoup de nos clients acceptent de s’expatrier de l’autre côté du périphérique et de la Seine. Ils sortent donc de l’ouest de la capitale, mais aussi de Neuilly, Levallois ou Boulogne, où les prix sont un peu plus élevés même s’ils augmentent aussi sur mon secteur. La population est en train de rajeunir et de se renouveler. L’essentiel de la demande porte sur des maisons, des appartements avec terrasse ou jardin. Nous assistons aussi à une explosion de constructions neuves sur le secteur, mais les gens conservent un certain attrait pour les maisons anciennes remodelées ». Dans son agence d’Issy-les-Moulineaux, Jean-Louis Tiberghien bénéficie

peu ou prou des mêmes atouts et se trouve confronté aux mêmes difficultés. « 2017 a été meilleure que 2016, pas tant en volumes qu’en chiffre d’affaires, qui a cru d’environ 20 %. Cette hausse de chiffre s’explique doublement : les biens mis en vente étaient plus importants et les prix ont monté de 5 à 6 % l’année dernière. Le ménage moyen compte environ 2,2 personnes par logement. La demande est donc forte sur les deux pièces et plus. Notre clientèle a deux visages : il y a beaucoup de primo-accédants, qui disposent d’un peu d’apport, mais aussi beaucoup de familles qui viennent de Paris, notamment du 15ème, pour trouver un appartement plus grand. Le problème, c’est que le marché est porteur, mais que nous avons très peu de biens à commercialiser. »

Paris sans les ennuis ! Née dans les Hauts-de Seine, Isabelle Seifen-Amary y a passé toute sa vie. Autant dire qu’elle aime son département ! « J’ai la chance d’habiter sur le Mont Valérien, à cinq minutes de l’agence en voiture. C’est un endroit magnifique, avec beaucoup de verdure. Mais, d’une façon plus générale, Suresnes reste une banlieue assez paisible. L’ambiance y est agréable, et la mixité sociale demeure réelle. Il est facile de se déplacer en transports en commun, et ils sont encore appelés à se développer dans le cadre du Grand Paris Express. Sur Rueil, où j’interviens aussi, les travaux de l’Eco quartier ont déjà débuté : l’attrait du secteur ne peut donc que se renforcer. Il y a bien sûr aussi la proximité de Paris et toutes les possibilités que cela offre ». « Desservie par la ligne 12 du métro, le RER C et le tramway 2, proche des autoroutes du Sud et de l’Ouest, Issy est une commune hyper dynamique, et la vie y est très


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facile pour les familles, constate de son côté Jean-Louis Tiberghien. On y compte par exemple 22 crèches ! Les activités sportives et culturelles sont nombreuses. La ville est aussi l’une des moins endettées de France, ce qui lui permet d’avoir une fiscalité supportable. En résumé, nous avons tous les avantages de Paris, sans les inconvénients ! »

Les sites Parc de l’Ile saint-Germain, parc Jean-Paul II, parc Suzanne Lenglen… Les amoureux d’espaces verts n’en seront pas privés à Issy-les-Moulineaux. La ville abrite aussi depuis 1930 le musée de la carte à jouer. Plus de 11 000 ensembles du monde entier et de toutes époques y sont aujourd’hui conservés. En plus des collections, le musée accueille également de nombreuses expositions. Plus surprenant, les arches du RER C méritent aussi sans doute une petite visite. « Elles ont été aménagées et abritent des associations. On peut y faire de l‘escalade, de la poterie et de nombreuses autres activités, explique Jean-Louis Tiberghien ». Du haut de ses 168 mètres, le mont Valérien mériterait à lui seul tout un article. Forteresse, mur des disparus à la mémoire de 974 disparus en mer ou sur les champs de bataille de la Première guerre mondiale, Mémorial des anciens combattants de 39-45, cimetière américain aux 1563 tombes, il perpétue le souvenir des heures les plus sombres de notre histoire. Mais c’est aussi désormais un espace végétal écologique et un lieu de promenade. « J’adore y flâner sur le sentier Jacques Baumel, qui entoure le Mont, avoue Isabelle Seifen Amary. Vous y trouvez notamment par endroits des points de vue incroyables sur la capitale. J’aime aussi beaucoup le bois de Saint-Cucufa, sur les hauteurs de Rueil-Malmaison. Il est tellement dépaysant que vous y avez l’impression d’avoir quitté la région parisienne. Déconnection totale garantie ! » Moins bucolique, le quartier de la Défense et sa célèbre grande arche sont devenus plus que le premier quartier d’affaires européen. Un parcours permet aux visiteurs de découvrir une vitrine unique de l’architecture des cinquante dernières années. Places, espaces verts, bassins, jardins… Le paysage de la Défense ne se compose pas que de tours et de béton. Vous y trouverez même un exceptionnel

musée à ciel ouvert, rassemblant les créations d’artistes contemporains, connus ou moins… Le Domaine départemental de Sceaux permet une autre forme de remontée dans le temps, à la rencontre des trois personnages qui ont changé la destinée de la plus provençale des villes d’Ile-de-France : la duchesse du Maine, le fabuliste Florian et Marie Curie. Autre domaine départemental, le haras de Jardy accueille sur 75 hectares des écuries centenaires, un golf, des courts de tennis et un sentier de randonnée pédestre balisé. Enfin, au cœur du val d'Aulnay, sur les anciennes terres de chasse de Louis XIV, l'arboretum du domaine départemental de la Vallée-aux-Loups, à Châtenay-Malabry, rassemble pour sa part plus de 1000 espèces végétales différentes.

L'événement Tous les étés, le parc de Saint Cloud accueille le désormais traditionnel festival Rock en Seine. Fin août, plus de 100 000 spectateurs sont encore attendus pour applaudir pendant trois jours les têtes d’affiches et les découvertes musicales les plus excitantes de l’année que ce soit en rock, en hip-hop ou en électro !


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PROPRIÉTAIRES N°73 MAGAZINE

GROS PLAN RÉGION « On ne s’y attendrait pas forcément, mais Suresnes accueille chaque année, au mois d’octobre, la Fête des Vendanges, raconte Isabelle SeifenAmary. Il y a en effet un petit vignoble à 200 mètres de mon agence et, au-delà du folklore, le vin produit par les 3000 pieds de vigne n’est pas mauvais ! » Au fil des ans, l’événement est devenu l’un des plus importants festivals d’arts de la rue d’Ile-de-France, regroupant 150 artistes et plus de 30 000 spectateurs fidèles. « Tous les ans, plusieurs milliers de Pères Noël se donnent rendez-vous à Issy-les-Moulineaux, pour leur traditionnelle course, sourit Jean-Louis Tiberghien. Nous en sommes à la 40ème édition de la corrida de Noël, et le succès ne se dément pas ! » En plus de l’épreuve strictement réservée aux coureurs déguisés, le 10 km rassemble 15 000 participants. Au total, six courses ont fait de ce rendez-vous l’un des plus prisés d’Ile-de-France, pour son côté sportif

bien sûr, mais aussi pour l’ambiance festive qui l’entoure : échauffement musical, orchestres, vin chaud et chocolat à l’arrivée, photos, stand de maquillage, cadeaux pour les enfants… Impossible enfin de dresser la liste des événements proposés par la Seine Musicale. Depuis son inauguration, au printemps dernier, le bâtiment de 36 500 m², dédié à tous les types de musique, avec son auditorium de 1150 places, sa grande salle pouvant accueillir de 4000 à 6000 personnes et ses artistes résidents multiplie les rendez-vous.

Cuisines et dépendances Soyons francs, de création récente, le département des Hauts-de-Seine n’est pas à proprement parler une terre de tradition gastronomique, malgré ses quatre restaurants étoilés par la dernière édition du guide Michelin. Parmi les spécialités régionales, citons tout de même les petits pois de Clamart qui, depuis le XIXème siècle ont acquis une renommée internationale, célébrée tous les ans, le temps d'un week-end, en juin, lors de la fête des petits pois. Si la recette de la brioche de Nanterre est assez proche de celle de la brioche classique, elle s’en différencie surtout par absence de tête et sa forme rectangulaire, avec des boursouflures sur le dessus. Enfin, le Clacquesin, liqueur à base de goudron de pin de Norvège, allégée en sucre et en alcool et relevée de plantes aromatiques et d’épices, doit son nom à un pharmacien parisien du nom de Paul Clacquesin. Réputée pour soigner les affections pulmonaires, elle devint un apéritif à la mode entre les deux guerres mondiales. La distillerie ouverte à Malakoff en 1900 est aujourd’hui inscrite à l’inventaire des monuments historiques et ouverte au public.

Les Hauts de Seine en quelques chiffres

1 597 770 habitants

50 485 logements vacants

703 690

11

résidences principales

agences à l’enseigne du réseau L’ADRESSE

175,6

km²

42,6 %

92

le numéro minéralogique

de ménages propriétaires

36

communes

22 524

résidences secondaires


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Assainissement collectif

Fonds de travaux

En cas de vente d’un lot de copropriété, existe-t-il d'une

La cotisation au fonds de travaux doit-elle être votée

obligation de fournir au notaire un certificat du système

chaque année ?

d'assainissement de l'immeuble collectif concerné ?

Jérôme T., Clermont-Ferrand (63)

Thomas L., Colombes (92 Depuis le 1er janvier 2017, un fonds de travaux doit être constitué A ce jour, aucune disposition légale n'impose l'établissement

dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation

d'un tel diagnostic avant la réalisation d'une vente de lots de

de plus de cinq ans, pour les travaux prescrits par les lois et

copropriété. Toutefois, par une interprétation combinée des

règlements, ainsi que pour les travaux hors budget prévisionnel

articles L. 1331-4 du code de la santé publique et L. 2224-8

décidés par l'assemblée générale des copropriétaires.

du code général des collectivités territoriales (CGCT), certaines collectivités ont instauré cette obligation lors des ventes

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire

immobilières. Il appartient alors au syndic de faire établir

versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget

ce certificat et de le tenir à disposition des copropriétaires

prévisionnel. Son montant est déterminé par l'assemblée, mais

désireux de vendre leur bien.

il ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

A notre connaissance, il n'existe aucune jurisprudence sur le

Pour les copropriétés concernées, le fonds de travaux est

sujet, mais ces nouvelles obligations contestables ou non à

donc une obligation posée par la loi, et le principe de son

la lumière des textes sur lesquels elles sont appuyées, sont

existence ne doit pas faire l'objet d'un vote en assemblée

exécutoires et ont vocation à s'appliquer. En effet, les déci-

générale. Seuls son taux et les modalités de versement font

sions prises par les personnes publiques sont présumées

l'objet d'un vote spécifique.

légales jusqu'à ce qu'elles soient retirées par leur auteur ou annulées par un juge administratif (art. L. 2131-1 du CGCT).

Par la suite, le montant de la cotisation doit être automati-

Il convient donc de prendre ces informations auprès de la

quement révisé chaque année pour que, dans l'hypothèse

collectivité concernée.

où le budget prévisionnel évolue, il représente toujours le taux voté initialement par l'assemblée générale. Il n'y a donc pas lieu de refaire voter le montant de la cotisation chaque année, sauf si les copropriétaires souhaitent l'augmenter pour le fixer par exemple à un taux supérieur à 5 % du budget prévisionnel.

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