Page 1

N°58 - TRIMESTRIEL - PRINTEMPS 2014

LE MAGAZINE DU RÉSEAU IMMOBILIER COOPÉRATIF L’ADRESSE

Le Printemps à Bonne “ALUR” !

MAGAZINE

I CI

DISPONIBLE

CONJONCTURE

Sans surprise hélas !

L’ADRESSE

ENQUÊTE

Logement, trouver la bonne ALUR

TENDANCE

Le bois résiste mieux à la crise

A LE PLAISIR DE VOUS OFFRIR CE MAGAZINE

U N R É S E AU N AT I O N A L D E

CONSEILS IMMOBILIERS

À VOS

1500

CÔTÉS

RETROUVEZ TOUTES NOS OFFRES SUR

ladresse.com


P R O P R I É T A I R E S , L E M A G A Z I N E D E L ’A D R E S S E

E DITORIAL

TROUVER LA BONNE ALUR

C

ette fois, c’est fait. Après des mois de débats, plus ou moins sereins, d’échanges, de tractations, de tergiversations aussi parfois, la loi-cadre sur le logement a été adoptée.

Décryptage de ses principaux points, entretien avec Jean-François Buet... Nous consacrons bien sûr un important dossier à ce texte, qui ambitionne de modifier en profondeur les rapports entre propriétaires et locataires et dont l’impact sur nos métiers sera important. Mais, au diapason du président de la FNAIM, j’ai envie de dire que l’heure ne sera plus ensuite aux commentaires et qu’il nous faut très vite, en professionnels responsables que nous sommes, trouver la « bonne ALUR ». Cette volonté d’aller de l’avant, de rester positifs et de chercher des solutions constitue, du reste, l’attitude qui correspond le mieux à nos valeurs d’humanisme et de proximité. Des valeurs qui,

comme vous le constaterez dans les pages consacrées à la vie du réseau, n’ont rien perdu de leur attrait.

Brice CARDI

Président du Réseau L’ADRESSE

La richesse de l’actualité de ce début d’année, nous a contraints à supprimer provisoirement notre traditionnelle « Histoire d’habitat », que vous retrouverez bien sûr normalement dès le prochain numéro. Pour le reste, vous ne manquerez aucun de vos autres rendez-vous habituels : brèves de l’immobilier, éclairage sur les tendances du marché, réponses aux questions que vous nous avez adressées...

Nous revenons aussi sur le signal d’alarme lancé par les ascensoristes. A quelques mois de l’échéance fixée pour la deuxième tranche des travaux de mise en conformité des appareils, les professionnels s’inquiètent d’un arrêt presque total des demandes de travaux. Nous n’avons quand même pas oublié que le printemps, c’est d’abord la saison du retour des beaux jours, du soleil et des envies de plein air. L’article que nous consacrons aux piscines vous donnera donc peut-être des idées... En attendant, bonne lecture à tous. Brice Cardi

S OMMAIRE ... BRÈVES

CONJONCTURE... DOSSIER...

BRÈVES Actualités de l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . page 14 CONJONCTURE Sans surprise hélas ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 17 ENQUÊTE Logement, trouver la bonne ALUR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 9 TENDANCE Le bois résiste mieux à la crise . . . . . . . . . page 12

VIE PRATIQUE Piscines : début d’éclaircie . . . . . . . . . . . . . . . page 13 Ascenseurs en panne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 15 VIE DU RÉSEAU Bienvenue à L’ADRESSE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 16 COURRIER DES PROPRIÉTAIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 18 TABLEAU DE BORD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 18

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Brice Cardi. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA 44210 Pornic 06 87 81 17 29 - Maquette : Matt Editions 06 52 12 75 39. Reproduction interdite. Parution : mars 2014 - 150 000 exemplaires. Dépôt légal à parution. Site internet : www.ladresse.com

3


BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER Publié.

Depuis le début de l’année, les syndicats de copropriétaires peuvent bénéficier de prêts sans intérêt pour financer des travaux de rénovation destinés à améliorer la performance énergétique des logements anciens. Le décret autorisant l’octroi de l’éco-prêt à taux zéro pour les copropriétés a en effet été publié au Journal officiel. Le périmètre de l’éco PTZ couvre les parties et équipements communs ou les parties privatives en cas de travaux d’intérêt collectif, dès lors que le ou les bâtiments de la copropriété concernés par ces travaux ont été achevés avant le 1er janvier 1990. Le montant maximal du prêt s’échelonne de 10.000 à 30.000 € selon le nombre d’actions entreprises. La mesure vise à inciter les copropriétaires à intégrer la performance énergétique dans le plan d'entretien de leur patrimoine.

Difficile d’acheter

. Près de 8 Français sur 10 trouvent qu’il est « difficile » d’acheter un logement dans leur commune. C’est en tout cas ce qui ressort d’un sondage réalisé par l’Ifop pour un courtier en prêts immobiliers. Dans le détail, 77 % des personnes interrogées ont estimé «plutôt difficile » (54%) voire « très difficile » (23 %) d’acquérir un logement dans leur commune. Seuls 23% jugent un achat facile (20 %) ou très facile (3 %). Un « accès facilité à la propriété » arrive d’ailleurs en deuxième position des attentes des personnes interrogées vis-à-vis de leur commune, derrière une baisse de la fiscalité locale (43 %). Suivent la limitation du niveau des loyers (20%), l’émergence de solutions de logements pour les personnes âgées ou dépendantes (17 %), l’amélioration des possibilités de logement pour les jeunes et la construction de logements (14 %). Cependant, interrogés sur l'action de leur commune en matière de logement, plus de six sondés sur dix (64%) l'ont estimée satisfaisante (57 % assez satisfaisante et 7 % très satisfaisante).

tendu. Sans surprise, c’est à Paris qu’il faut patienter le plus : 7 ans en moyenne si l’on n’habite pas déjà en HLM. « Logique, écrit le JDD : avec 140.000 demandeurs, la pression est maximale dans la capitale. Et le taux de rotation (3 %) n’y a jamais été aussi faible ». C’est au Havre que les délais sont les plus courts. La ville compte 33 % de logements sociaux sur son territoire. Un demandeur y obtient un logement social dans un délai raisonnable de 4 à 5 mois, en moyenne. Le taux de rotation y est en outre de 11 %.

Un Français sur six. Soixante ans

Logement social. Un an à Marseille, 14 mois à Rennes, 16 mois à Lille, 2 ans à Lyon et 26,4 mois à Nantes...Le journal du Dimanche a mené l’enquête pour connaître les délais moyens d’attente avant d’obtenir un logement social. L’étude porte sur quinze grandes villes où le marché immobilier est

4

après le célèbre appel de l’Abbé Pierre, la Fondation qui porte son nom recense 3,5 millions de mal logés. Mais elle considère que, au total, 10 millions de personnes sont touchées à des degrés divers par la crise du logement. L’association appuie ses chiffres sur plusieurs études statistiques, provenant notamment de l’Insee. Elle dénombre notamment 694.000 personnes "privées de domicile personnel", plus de 2,7 millions vivant dans des conditions de logement "très difficiles" et 52.000 gens du voyage ne pouvant accéder à une aire d'accueil. Soit un total de 3,5 millions de personnes non ou très mal logées. S’y ajoutent 2 millions de personnes en copropriété dégradée, 1,25 million de locataires en impayé de loyer, 91.000 ménages qui occupent un logement sans droit ni titre.


BRÈVES

Inadaptés.

Seuls 6 % des logements français sont adaptés aux conditions de vie des personnes de plus de 65 ans. C’est ce qu’affirment l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et la Caisse nationale d'assurance vieillesse (Cnav) dans un rapport remis récemment. Inférieur à la moyenne européenne, ce taux place la France loin derrière l'Allemagne (8 %), le Danemark (12 %) ou les Pays-Bas (16%). A court terme, deux millions d’habitations auraient besoin d’être adaptées du fait de l’avancée en âge de leurs occupants. Selon l’étude, déni du vieillissement et méconnaissance des dispositifs expliquent en partie la faible utilisation des aides financières. Les auteurs du rapport proposent donc de sensibiliser les personnes âgées, les aidants et les professionnels à l'importance de réaliser des travaux d'adaptation des logements. Le nombre des personnes de plus de 60 ans passera de 15 à 20 millions d’ici 2030. Près de 5 millions de Français auront plus de 85 ans en 2050. Circonstance aggravante, en France, une personne âgée sur deux n’a pas d’enfant vivant à proximité pour l’épauler en cas de besoin.

inondations, dont 31 qui seraient inondées sur plus de la moitié de leur territoire. Toujours d’après l’étude, les submersions pourraient dépasser les 2 mètres et se prolonger entre six et huit semaines. Au total, l’OCDE estime entre 3 et 30 milliards d’euros les dommages que provoquerait une crue centennale, qui plongerait donc le pays dans une profonde récession. De son côté, la Préfecture de Paris a lancé mi-janvier un comité stratégique chargé d’élaborer d’ici 2015 une stratégie de gestion des risques à l'échelle du territoire francilien. Parmi les actions envisagées, une meilleure prise en compte du risque dans les projets d’aménagement.

Nouvelles ordonnances.

Le ministère du Logement vient de présenter deux nouvelles ordonnances pour accélérer la réalisation d'opérations d'aménagement et de construction de logements. La première prévoit la création d’un portail de l’urbanisme, qui permettra à tous les citoyens d'avoir un accès facile, rapide et exhaustif à l'ensemble des documents d'urbanisme et aux règles applicables aux projets de construction. La seconde doit faciliter le financement des projets d'aménagement ayant principalement pour objet la réalisation de logements, en augmentant le taux maximal de garantie que les collectivités territoriales peuvent apporter à des emprunts. Une dernière ordonnance doit être prise incessamment afin de créer un statut spécifique pour le logement intermédiaire.

Cambriolages.

Le nombre des cambriolages a enregistré l’an dernier sa 5ème hausse consécutive, selon le bilan annuel de l'Observatoire national de la délinquance et des réponses pénales (ONDRP). L’augmentation atteint 6,4 % en zone urbaine (zone de police) et 4,7 % en zone rurale (gendarmerie). Elle est plus sensible pour les résidences secondaires (+10 % et +17,7 %) que pour les résidences principales (+7 % et +1,3 %). Le rythme de la hausse a cependant ralenti, puisqu’il était de 14,7 % en 2012. Le ministère de l’Intérieur y voit les effets du plan anti-cambriolages mis en place à l’automne. Sur les trois derniers mois de l’année, on observe en effet une inversion de tendance en zone gendarmerie (–1,2 %) alors que la hausse a nettement ralenti en zone police (+2,6 %).

Un risque à prendre en compte. Malgré les nombreux travaux réalisés en un siècle, la région parisienne reste très vulnérable aux inondations, affirme l’OCDE dans le second volet d’un rapport qu’elle vient de publier. Ainsi si une crue comparable à celle de 1910 se reproduisait aujourd’hui, plus de 1,5 million de Franciliens seraient privés de courant et 1,3 million d'eau potable. Les transports seraient également fortement perturbés. Plus de 500 communes seraient affectées par les

5


BRÈVES

Cinq mois.

Le délai maximum d’attribution d’un permis de construire pourrait être ramené à cinq mois avant le 1er mai. C’est en tout cas ce que souhaite le Président de la République. « Actuellement, a rappelé François Hollande à l’occasion d’un déplacement, l'attribution d'un permis de construire prend en moyenne au moins huit mois. C'est trop long ». Le chef de l’Etat s’est également déclaré favorable à une simplification de la réglementation encadrant la construction de logements : « Aujourd'hui, a-t-il dit, on compte 3 700 normes qui encadrent la construction d'une maison ou d'un immeuble. Le coût moyen d'un logement, c'est 2 000 euros du mètre carré. Et selon les professionnels, ce coût a augmenté de 50 % en 10 ans pour une grande partie à cause de l'inflation des normes ». Objectif affiché : réduire de 10 % le coût d’un logement collectif d’ici cinq ans.

5800 milliards

. Dans le même temps, le Crédit foncier a publié une étude sur les encours des crédits immobiliers souscrits par les particuliers en Europe. Au total, les sommes encore dues par des ménages pour leur achat immobilier atteignaient 5.800 milliards d'euros, intérêts compris, en décembre 2012. Cela représentait 87 % des encours totaux de crédits. Quatre pays (Royaume-Uni, Allemagne, France et Espagne, par ordre décroissant) concentrent les deux tiers de ces encours. En France, les 850 milliards d’euros d’encours de crédits immobiliers représentent 85 % de l’endettement total des ménages. Le montant moyen restant à payer par ménage propriétaire y atteint 48.400 euros, un niveau inférieur de 38 % à celui observé au RoyaumeUni (66.889 euros) mais supérieur de 3 % à celui de l'Allemagne (46.713 euros).

Prestige.

Exposition limitée. L’Assemblée nationale a adopté une proposition de loi visant à limiter l’exposition aux ondes électromagnétiques. Le texte prévoit notamment de moderniser les procédures d’implantation des antennes-relais, afin d’assurer davantage d’information, d’échanges et de concertation, sous l’égide de l’Agence nationale des fréquences et des Maires. Selon l'Agence nationale des fréquences (ANFR), au 1er janvier 2014, le nombre de sites autorisés pour la 4G en France s'élevait, tous opérateurs confondus, à 12 525, en hausse de 3,8 % en un mois. A la même date, 38 000 sites d'antennes-relais étaient déjà autorisés pour la 3G, et autant pour la 2G. Le projet de loi interdit par ailleurs l’installation de boitiers wifi dans les crèches et les garderies. Des interrogations sont régulièrement exprimées à propos de l'effet des ondes sur la santé.

Disparités européennes.

Les marchés européens du logement présentent de réelles disparités, que met en évidence une récente étude de Standard & Poor’s. La reprise est, par exemple, marquée au Royaume-Uni (+5 %) et en Allemagne (+4 %), boostée par de bonnes performances économiques. C’est, pour l’instant, loin d’être le cas en France, où les prix devraient toutefois rebondir en 2015. Malgré une demande accrue des investisseurs étrangers, les prix devraient encore baisser de 2 % en Espagne, après une chute estimée à 5 % l’an dernier, et en Italie (–1 %). Enfin, le marché se stabilisera aux Pays-Bas, ainsi qu’au Portugal (+0,5 %).

6

Paris résiste. Selon les derniers chiffres publiés par Sotheby’s International Realty France, Londres, New-York et HongKong éaient les villes les plus recherchées en 2013 sur le marché international de l’immobilier de prestige. Miami était également très prisée. Au contraire, le marché du haut de gamme à Paris a légèrement ralenti, notamment en début d’année. La tendance semble en effet s’être améliorée : les acquéreurs sont revenus sur le marché au 2nd semestre. Si Paris a résisté, soutenu par la clientèle russe, américaine et par les acheteurs du Moyen-Orient, certaines régions de province ont en revanche souffert. Ainsi, par exemple, l’année a été chaotique en Bretagne. Les clients étrangers habituels, notamment les Suisses, Belges et Luxembourgeois ont été beaucoup moins nombreux. Le marché s’est également resserré sur la Côte d’Azur, qui s’est révélée moins attractive que la Provence.


CONJONCTURE

S ANS SURPRISE HÉLAS !

L

a dernière note de conjoncture de la FNAIM est sans équivoque : depuis 2012, le marché résidentiel ancien se dégrade nettement. La tendance ne s’est pas inversée l’an dernier.

CRÉDITS D OUBLE

AU PLUS BAS BAISSE

La FNAIM estime à 668 000 le nombre des transactions de logements anciens conclues en France en 2013. C’est –5,1 % par rapport à 2012 (704 000 ventes) et, à peu de choses près, le niveau enregistré en 2008, lorsqu’a éclaté la crise des subprimes. Par rapport aux années précédentes, la chute se situe entre –15 % et –20 %.

Jamais depuis plus d’un quart de siècle, le nombre de Français ayant un crédit en cours n’avait été aussi faible. Selon une étude de l'institut TNS Sofres pour la Fédération bancaire française (FBF), la part des ménages détenant un crédit a chuté en 2013, pour la 5ème année consécutive, et atteint son niveau le plus faible depuis 1989. Tous types de crédits confondus, le taux de détention s’établit à 47,6 % fin 2013, contre 48,6 % un an plus tôt. Ils ne sont ainsi plus que 8,5 millions de ménages à rembourser un prêt immobilier (31 %, contre 31,4 % des ménages fin 2012). Entre 400 et 500.000 acheteurs potentiels ont donc disparu du marché en cinq ans. L’Observatoire du crédit aux ménages, qui publie ces chiffres, note toutefois un signe encourageant : fin décembre, 4,5 % des ménages envisagent de souscrire un crédit immobilier dans les 6 prochains mois, contre 4,1 % fin 2012.

Le repli n’épargne aucune région. Il est très marqué en Paca (–18 %) en Champagne-Ardenne (–8,7 %), Alsace (–8,6 %), Languedoc-Roussillon –région particulièrement touchée par la mévente des résidences secondaires– (–7,6 %), Basse-Normandie (–7,4 %), Haute-Normandie (–6,8 %), Ilede-France (–6,6 %)... Paradoxalement, cette chute de l’activité ne se répercute que très partiellement sur les prix. Sur la France entière, tous logements anciens confondus, les prix ont reculé de –2,9 % par rapport à 2012. Le repli est plus marqué en province (–3,0 %) qu’en Ile-de-France (–2,5 %). La baisse est également plus accentuée dans l’habitat collectif que dans l’individuel.

Les taux restent pourtant à des niveaux exceptionnellement bas. Mieux, après une légère remontée, ils sont repartis à la baisse en début d’année. Ainsi, selon les chiffres de l’Observatoire crédit logement/CSA, les taux hors assurance se sont établis à 3,04 % en janvier, contre 3,08 % un mois plus tôt. Ils étaient encore de 3,23 % en moyenne en décembre 2012. D’après le baromètre du courtier Meilleurtaux.com, en février, plus d’une dizaine de banques, nationales comme régionales, ont diminué leurs taux de 0,13 point en moyenne. Pour l’une d’elles, la baisse atteignait même 0,2 point.

Région par région, l’érosion des prix s’avère aussi globalement plus forte pour les appartements que pour les maisons.

7


CONJONCTURE

- En appartement, à l’exception du Centre (+1,3 %) et des Pays de la Loire (–0,1 %), toutes les régions voient leurs prix diminuer de façon plus ou moins importante : –6,8 % en Basse-Normandie, Haute-Normandie, Champagne-Ardenne ; –5,9 % en PACA ; –4,9 % en Languedoc-Roussillon... - En maison, deux régions restent en – légère – hausse : la Haute-Normandie (+1,1 %) et l’Aquitaine (+0,2 %). Les autres baissent, fortement pour certaines d’entre elles : la FrancheComté (–6,0 %), la Bretagne (–5,7 %), le Languedoc-Roussillon (–5,3 %), PoitouCharentes (–4,3 %), la Basse-Normandie (–4,2 %), etc.

D ANS

N EUF : EN PLEIN MARASME Sur le marché du neuf, bilan et perspectives sont encore plus sombres. Avec 74 690 ventes, la Fédération des promoteurs immobiliers enregistre un niveau particulièrement bas, proche de celui de 2012, en effondrement de 32,4 % par rapport à 2010 ! La timide augmentation du premier semestre (+ 4,1 %) ne s’est donc pas confirmée sur la fin de l’année. Ces chiffres s’expliquent avant tout par la désertion des investisseurs. En 2013, les ventes réalisées auprès de ces acheteurs n’ont pas franchi la barre des 30.000, en repli de 4,1 % par rapport à 2012, et de 46,8 % sur deux ans.

LE PROLONGEMENT La Fédération a également analysé 67.000 nouveaux baux conclus en 2013. Il en ressort que les loyers ont baissé de 0,3 % en France l’an dernier. Mais ils ont augmenté de 0,8 % en Ile-de-France. Le loyer moyen d’un appartement s’établit ainsi à 12,70 €/m² dans l’Hexagone. Toutefois, ce chiffre cache un fossé : si en région les locataires déboursent en moyenne 10,70 €/m² pour se loger, les Franciliens doivent y consacrer près du double en moyenne 20,60 €/m². Pour 2014, deux tendances fortes semblent se dégager : les prix de vente devraient encore baisser, sans toutefois que la diminution moyenne dépasse 4 % à l’échelon national. Le nombre de transactions dans l’ancien pourrait également poursuivre son repli, sans descendre en dessous de 650 000. En effet, crise économique et baisse du pouvoir d’achat ont raréfié le nombre de « primoaccédants » capables d’acquérir un bien. Mais certains signes encourageants doivent être notés : la réforme de l'imposition des plusvalues immobilières, effective depuis le 1er septembre dernier, offre des opportunités intéressantes aux propriétaires fonciers qui veulent rentabiliser leur bien ; et les taux d'intérêt restent suffisamment bas et attractifs (voir encadré). En attendant, les évolutions du marché immobilier ont un impact sur l'emploi. En se basant sur le nombre de cartes professionnelles délivrées ou renouvelées par les préfectures, ce sont plus de 3 000 agences qui ont fermé en 2013 et, en conséquence, près de 10 000 emplois qui ont été détruits.

8

Parallèlement, depuis mi 2012, l’offre commerciale s’est stabilisée à un peu moins de 87.000 logements. Le stock achevé n’en représente que moins de 9 %, soit à peine un mois de vente. Plus de 40 % de cette offre est constituée de biens non commencés, et susceptibles de ne pas l’être si la moitié au moins du programme n’est pas pré-commercialisée. Conséquence des contraintes qui pèsent sur les prix de revient, le prix des logements n’a, en revanche, que peu baissé : –1,6 % sur l’année, pour s’établir à 3.938 €/m² en moyenne. Se basant sur le recul des demandes de permis de construire (–13 % l’an dernier), les promoteurs s’attendent à une nouvelle baisse de leurs ventes en 2014. « Avec des perspectives de ventes inférieures à 70.000 logements neufs, souligne François Payelle, le président de la FPI, le marché se rapproche de ses plus bas niveaux depuis 25 ans. 2014 s’annonce donc comme une année noire ».


DOSSIER

LOGEMENT , TROUVER LA BONNE ALUR LES RELATIONS ENTRE PROPRIETAIRES ET LOCATAIRES Les deux mesures les plus emblématiques du texte, qui ont aussi suscité les plus vives controverses, visent à modifier en profondeur les relations entre bailleurs et locataires. La Garantie universelle des loyers (GUL) verra le jour en 2016 et vise à limiter le nombre d’expulsions en anticipant les problèmes d’impayés. Elle protègera les propriétaires pendant une durée de 18 mois, dans la limite d’un loyer de référence et après une franchise d’un mois. Publique et gratuite, elle concernera l’ensemble du parc privé, mais ne sera finalement pas obligatoire : les propriétaires pourront lui préférer le cautionnement d’une personne physique. Caution et GUL pourront être associées pour les locations consenties à des étudiants. Son coût annuel est estimé à 420 millions d’euros en année pleine. Mais, selon la ministre, elle se substituera à des dépenses qu’engagent déjà l’Etat, les collectivités locales ou les offices HLM. L’encadrement des loyers, autre pomme de discorde, s’appliquera dans 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants, où le marché est considéré comme tendu. Chaque année, les préfets y fixeront par décret un loyer de référence au mètre carré, déterminé en fonction des loyers observés pour la catégorie de bien (studio, 2 pièces, etc.) et le quartier concernés. Pour les renouvellements ou les signatures de bail, les loyers ne pourront pas dépasser ce loyer majoré de 20 %. Un "complément de loyer exceptionnel" pourra toutefois s'appliquer pour des logements particulièrement bien situés ou confortables. Le dispositif pourrait entrer en vigueur dès l’automne 2014 dans l’agglomération parisienne ainsi que dans quelques grandes villes. Ailleurs, son application se fera progressivement à partir de la promulgation de la loi et au fur et à mesure de la mise en place des observatoires des loyers. Pour l’heure, 19 sites pilotes existent déjà. Après avoir un temps menacé de ne pas y participer, la FNAIM a finalement décidé de transmettre ses données à ces observatoires.

LES COPROPRIETES Un registre d’immatriculation des copropriétés devra voir le jour entre fin 2016 et fin 2018 selon la taille des copropriétés. Un compte bancaire séparé devra être ouvert pour chaque propriété de 15 lots et plus. Un décret précisera la liste des prestations que les syndics pourront facturer en frais supplémentaires, hors forfait annuel. Chaque copropriété pourra faire l’objet d’un diagnostic technique global, servant éventuellement de base à la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux et d’un fonds de prévoyance destiné à les financer. Enfin, les convocations aux assemblées générales pourront être envoyées par mail.

LES METIERS DE L’IMMOBILIER Des obligations nouvelles de formation, tant initiale que continue, seront imposées aux professionnels de l’immobilier. Suite page 11

Le texte prévoit également une normalisation des contrats de bail, ainsi que des constats d’état des lieux. La part des honoraires imputables au locataire sera désormais encadrée. Un décret précisera la liste des pièces exigibles du locataire et de sa caution éventuelle. Le délai de préavis pour quitter un logement est ramené à un mois dans les zones tendues, et le dépôt de garantie devra être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie ne fait l’objet d’aucune réserve. Enfin, les frais d’agence seront à la charge du propriétaire, à l’exception de ceux liés à la rédaction du bail et des états des lieux, aux visites, et à l’établissement du dossier qui seront partagés avec le locataire.

9


DOSSIER

«Nous devons voir le verre à moitié plein »

JEAN-FRANÇOIS BUET

Jean-François BUET Président de la FNAIM

Pendant plusieurs mois, le président de la FNAIM est resté en première ligne pour que l’avis des professionnels soit écouté et pris en compte.

Maintenant que la version définitive en est connue, quel regard d’ensemble portez-vous sur cette loi ? Un regard mitigé. Beaucoup d’annonces ont été faites sur des sujets polémiques, ce qui ne nous a pas enthousiasmés ! Par ailleurs, le texte comporte quand même aussi un certain nombre de mesures et de dispositions que la FNAIM réclamait depuis longtemps et qui vont être mises en place.

Commençons donc par les points positifs : il y a notamment la formation... ...Et plus généralement tout ce qui tourne autour de la réglementation et de la profession : la carte professionnelle S qui sera créée pour dissocier l’activité professionnelle de gestion de celle de syndic, les formations tant initiales que continues. Nous avons par exemple obtenu qu’une expérience professionnelle – stage, alternance ou première période dans une entreprise – soit requise avant de pouvoir prétendre à une carte professionnelle. L’obligation de formation pour les collaborateurs ayant le statut de commercial participe également à la transparence que nous souhaitons..

Quels sont les autres aspects bénéfiques de la loi ? Il y a des points de détail : les chasseurs de biens et les vendeurs de liste en fonds de commerce sont, par exemple, classés dans l’immobilier, ce qui clarifie les choses. Autre élément favorable : les cartes professionnelles ne seront plus délivrées par les préfectures, mais par les CCI. Un temps remis en cause, le mandat exclusif se trouve conforté, puisqu’il sera tacitement reconduit dès lors que le professionnel détaillera dans le mandat les actions qu’il entend entreprendre pour réaliser l’opération. Le renforcement du contrôle des garants financiers est également positif.

10

Quels sont les gros points noirs qui demeurent à vos yeux ? Un point reste en suspens, au sujet du Conseil national de la profession que nous avons demandé et qui se crée. Sa composition précise n’est pas encore définie et sera établie par décret. On ne connait pas encore non plus le montant plafonné des honoraires qui pourra être facturé à un locataire lors d’une mise en location. Ce fut d’ailleurs un combat difficile, puisqu’il était question que ces honoraires soient à la charge exclusive des propriétaires et que les locataires en soient exonérés. Le ministère a fini par reconnaître que des missions comme la rédaction du bail ou de l’état des lieux, la constitution du dossier ou l’organisation des visites servaient autant au bailleur qu’au locataire. Mais, tant que nous n’aurons pas un montant déterminé, nous continuerons de nous poser de nombreuses questions sur l’économie de nos entreprises et sur leur survie.

La Garantie universelle des loyers a longtemps constitué une autre pierre d’achoppement. Son caractère désormais facultatif vous satisfait-il ? Effectivement. Mais je différencie de beaucoup les mesures qui touchent à notre activité, à notre réglementation et à l’économie de nos entreprises, des dispositions plus philosophiques qui vont changer les relations entre propriétaires et locataires ou avec les copropriétaires. Pour en revenir à la GUL, telle qu’elle était envisagée au départ, c’était une mauvaise mesure, qui ne répondait pas aux besoins et déresponsabilisait les locataires. Pour autant, son incidence sur l’économie de nos entreprises n’est qu’indirecte. Et l’on sait que tous les gouvernements ont voulu trouver un système qui permette de garantir les locataires aux revenus plus modestes ou qui se trouvent dans des situations complexes, car les assurances de loyers privées ne les couvrent pas. Disons que nous constatons que, par rapport à la version initiale, il y eu des avancées favorables.

Sur l’encadrement des loyers aussi, ou vous faites contre mauvaise fortune bon cœur ? Il s’agit d’une mesure philosophique, sur laquelle les gens peuvent avoir des avis partagés. Dans la profession, nous considérons qu’elle est négative et qu’elle n’apportera pas


DOSSIER

les solutions dont on a besoin. Le problème vient en effet du manque crucial de logements dans les zones tendues, et en particulier en région parisienne. Encadrer les loyers ne mettra pas plus de logements à la disposition des locataires qui en ont besoin. Cela risque au contraire de dissuader un certain nombre de propriétaires de devenir bailleurs.

Vous avez pourtant finalement décidé de participer aux observatoires des loyers... Vous savez, la vitesse vient d’être limitée à 70 km/h sur le périphérique parisien. Je fais partie de ceux qui ne sont pas favorables à la mesure, pourtant je la respecte parce que c’est la loi. En tant que citoyen, chef d’entreprise, responsable, je vais donc respecter la loi et alimenter les observatoires. Par ailleurs, comme ils seront obligatoires et serviront à la mise en place des loyers de référence, je pense qu’il est plus intelligent d’y participer, pour que les deux millions de données dont nous disposons soient utilisées, plutôt que de nous voir imposer des montants sans être consultés. La FNAIM souhaite être LA vraie force de proposition des pouvoirs publics. A nous de participer à

la construction de ces observatoires dont, quelque part, nous avons besoin aussi.

Un dernier mot sur les copropriétés ? La loi va considérablement alourdir la charge des syndics. Les comptes bancaires, c’est une chose. Mais les immatriculations, les diagnostics, les carnets, les fiches synthétiques, les délais à respecter... Le travail des syndics qui est déjà mal compris et difficile va s’en trouver encore plus compliqué. Il faut savoir que nous avons du mal à motiver les gens pour exercer ce métier, pourtant très riche et très complet. Alors je voudrais quand même dire que cela va devenir encore plus difficile. Et la Fédération va devoir jouer pleinement son rôle pour trouver des solutions. Je conclurai pour dire que nos adhérents doivent maintenant comprendre que cette loi est votée. Plutôt que de n’en considérer que les aspects négatifs, ils doivent la voir comme l’occasion de modifier leur mode de fonctionnement et leur façon de travailler, que ce soit sur les mandats qui vont changer, sur la gestion locative qui doit se tourner vers la gestion de patrimoine ou la copropriété qui doit utiliser beaucoup plus les moyens informatiques. Il faut absolument voir le verre à moitié plein et saisir les opportunités pour faire évoluer nos entreprises et répondre à l’attente des consommateurs. Car c’est cela qui doit nous guider du matin au soir.

Les marchands de listes ne pourront proposer que les logements pour lesquels ils ont obtenu un mandat d’exclusivité. Enfin, un Conseil national de la transaction et de la gestion verra le jour dans les prochaines semaines. Chargé notamment de la déontologie et de la définition des formations indispensables, il aura autorité sur les quelque 35.000 cabinets et agences répartis sur le territoire. Ce Conseil sera épaulé par une commission nationale de contrôle, qui jugera les différends entre particuliers et professionnels. Dans ces deux instances, siègeront des représentants des consommateurs et de l'Etat, garants de la neutralité de leurs avis et décisions, aux côtés des organisations professionnelles.

LA LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE Le propriétaire d’un logement indécent qui n’engagera pas les travaux exigés par les pouvoirs publics se verra infliger une astreinte de 1.000 euros par jour de retard. S’il en bénéficie, le versement des allocations logement sera par ailleurs consigné. Les marchands de sommeil faisant l’objet d’une condamnation pour habitat indigne ne pourront plus acheter de bien immobilier destiné à la location pendant cinq ans. Les demandeurs de logements sociaux n’auront plus qu’un dossier à remplir, même s’ils formulent des demandes dans plusieurs départements. Le délai maximal pour quitter un logement après une notification d’expulsion est porté à trois ans. Enfin, la trêve hivernale est prolongée de 15 jours, et

s’achèvera désormais le 31 mars de chaque année.

LES PLANS LOCAUX D’URBANISME Après avoir longtemps opposé députés et sénateurs, le transfert des communes aux intercommunalités des compétences en matière d’urbanisme a finalement été adopté, dans une version proche de celle des sénateurs. La loi prévoit en effet qu’une minorité de blocage puisse s’y opposer, dès lors qu’elle rassemble au moins le quart des communes, et représente le cinquième de la population de l’intercommunalité. Coefficients d’occupation des sols et taille minimale des terrains constructibles disparaissent. Deux statuts seront créés pour les habitats participatifs devant permettre à des particuliers de concevoir un projet de construction ou d’acquisition d’un immeuble en vue d’y loger.

11


TENDANCE

LE BOIS RÉSISTE MIEUX À LA CRISE

Quelle est désormais la place du bois dans l’ensemble de la construction française ?

mois, nous sentons toutefois, enfin, des signaux de reprise et les carnets de commande se remplissent à nouveau.

Les constructions en bois se sont durablement installées dans le paysage. Elles représentent désormais 12 % de parts de marché, contre 2,5 % seulement il y a 15 ans. Dans certaines régions, les chiffres sont même nettement supérieurs à la moyenne nationale. Je pense en particulier à la grande région Rhône-Alpes ou, plus largement au grand Est, où existait déjà une tradition : les entreprises et les compétences y sont présentes et connues. Mais l’essor est également remarquable dans des endroits plus inattendus, comme le grand Ouest où le taux de boisement est pourtant plus faible.

Comment expliquer ces résultats ? Les qualités du bois, pour commencer ! C’est un isolant thermique très performant, qui permet des constructions beaucoup plus rapides qu’avec d’autres matériaux, tout en respectant l’environnement. Les chantiers prennent également beaucoup moins de place, ce qui est notamment très avantageux en milieu urbain dense. De plus, les techniques et les compétences se sont améliorées. Les professionnels se sont formés et connaissent de mieux en mieux le matériau. Ils savent désormais éviter les problèmes de ponts thermiques ou de dilatation. Nous assistons aussi à une structuration des acteurs de la filière. Avec l’augmentation de la demande, des entreprises généralistes sont arrivées sur le marché et ont commencé à utiliser le bois. Enfin, les prix ont baissé, et sont aujourd’hui tout à fait comparables à ceux des constructions classiques, pour des performances supérieures. Aujourd’hui, Il est tout à fait possible de se faire construire une maison en bois de 90 m² pour 100.000 euros. Et quels sont les prochains leviers de développement ? Aujourd’hui, la filière reste relativement artisanale et travaille beaucoup surmesure. Il s’agit le plus souvent de petites structures, qui réalisent cinq ou six chantiers par an. Il faut maintenant entrer dans une phase un peu plus industrielle, et nous sommes en train de développer la préfabrication en usine. Il y a encore des économies d’échelle à réaliser et toute une histoire à écrire dans les années qui viennent. Nous avons, en particulier, d’importantes perspectives de croissance en Ile-de-France et en région Paca.

A

Le secteur n’a, malgré tout, pas été épargné par la crise qui touche l’immobilier neuf... Non, bien sûr. Les effets sont moindres que dans les autres secteurs de la construction, mais nous souffrons quand même d’un ralentissement de l’ordre de 10 %. Depuis quelques

12

QUI S ’ ADRESSER

?

A l’échelon national, le site de France Bois Forêts (http://www.franceboisforet.fr) recense toutes les organisations professionnelles de la construction bois. Des réseaux existent également au niveau régional. Quelle que soit leur région, les particuliers qui souhaitent faire bâtir une maison à ossature bois peuvent donc se rapprocher de l’association interprofessionnelle dont ils dépendent. Celle-ci leur communiquera la liste des professionnels de leur département.


VIE PRATIQUE

PDÉBUT ISCINES : D’ÉCLAIRCIE N’allez pas croire que la lecture de cet article est réservée aux seuls privilégiés. Selon les chiffres de la Fédération française de la piscine, on comptait 1,67 million de bassins privés en France, fin 2013, ce qui place notre pays au 2ème rang mondial après les Etats-Unis. En outre, selon une étude rendue publique à l’occasion du Salon de la piscine, plus d’un tiers des possesseurs de bassin sont des ouvriers et des employés. « C’était déjà le cas en 2007, remarque Joëlle Pulinx-Challet, la déléguée générale de la Fédération des professionnels de la piscine. La tendance se maintient et prouve que la piscine n’est plus un luxe depuis plusieurs années. L’industrialisation a permis de diminuer les coûts, par rapport à une production longtemps restée artisanale. »

UN

teurs, la piscine est considérée comme « un rêve qui devient réalité » par les Français, qui accordent à cette affirmation une note moyenne de 7,1/10. Parmi les mots qu’ils lui associent, on trouve les termes de « convivialité » (7,7/10), « ludisme » (7,5/10) « bonheur » (8/10) et « bien-être » (8/10).

RÊVE ACCESSIBLE

Pour un bassin de base, de 8 mètres sur 4, installé par un professionnel, prévoyez quand même un budget de départ d’environ 20.000 €. En kit à installer soi-même, les prix démarrent aux alentours de 7.000 €. Malgré la lente progression des spas et autres jacuzzis, la piscine reste le produit phare, comme en attestent les sondages effectués auprès des consommateurs. « La demande s’oriente plutôt vers des bassins de plein air, pas forcément très grands, mais bien équipés, avec pompe à chaleur pour le chauffage et traitement de l’eau automatisé, éventuellement pilotables à distance depuis votre smartphone ». Dans ce cas, la facture peut encore grimper de 10.000 ou 15.000 € supplémentaires, voire plus si affinités...

D ES

PROFESSIONNELS QUALIFIÉS Installer une piscine exige de solides compétences dans plusieurs domaines : terrassement, maçonnerie, plomberie, électricité, hydraulique, traitement et équilibre de l’eau... Pour identifier les professionnels apportant toutes les garanties, la FFP vient de créer le label ProPiscines. Pour l’heure, 200 sociétés l’ont obtenu en s’engageant à respecter une charte stricte et détaillée en cinq chapitres, relatifs notamment à l’information des clients, à la sécurité ou à l’environnement. A terme, ce label sera associé à une démarche qualité en trois niveaux : entreprise engagée, qualification professionnelle et certification de service. Une deuxième charte d’engagement vient également d’être lancée pour les abris : ProAbris

Pas de quoi décourager les bonnes volontés : D’après une enquête exclusive menée par l’Institut Médiascopie auprès des consomma-

13


VIE PRATIQUE

ment quelques bassins avec des parois en verre, qui permettent de suivre les évolutions des nageurs. »

T ENDANCES MULTICOLORES Pour le reste, c’est bien connu, on ne discute pas les goûts et les couleurs. Et des couleurs, justement, il y en a maintenant pour tous les goûts. « On voit maintenant très peu de piscines construites avec un liner bleu, en effet. Aujourd’hui, le revêtement d’étanchéité s’adapte complètement à la couleur de l’environnement. Il peut être blanc, gris, noir, bleu marine, vert, beige... » La décoration revêt aussi une importance croissante aux yeux des acheteurs. « Il y a les leds de couleur, les rochers et galets colorés qui flottent sur le bassin, l’intégration de la piscine dans le paysage... « De nouveaux matériaux entrent également dans la fabrication. Depuis quelques années apparaissent notam-

Fort de toutes ces possibilités, chaque acheteur cherche à s’offrir une piscine qui lui ressemble. « Il veut la composer lui-même, en choisir tous les paramètres : forme, dimensions, couleur, profondeur... »

D ES

PERSPECTIVES ENCOURAGEANTES

Côté commercial, la météo ensoleillée de l’été dernier a permis aux professionnels d’atténuer le repli des ventes constaté au premier semestre 2013, et l’embellie s’est poursuivie jusqu’en décembre. « L’année reste globalement négative, puisque nous avons enregistré une baisse de 5,5 % du chiffre d’affaires. Mais nous nous attendions à – 9 %. Et le dernier trimestre affiche une hausse de 7,5 %, avec une progression de 22,5 % pour les bons de commande signés. Il nous reste donc du potentiel d’installation pour 2014, et la tendance est plutôt encourageante ». Reste que l’activité dépend largement d’un critère totalement impossible à maîtriser : le ciel. « Le regain d’activité peut aussi bien être totalement stoppé par une météo catastrophique qu’amplifié par une canicule ».

3 QUESTIONS À... Sébastien OGEZ Sébastien Ogez est sociétaire du réseau l’ADRESSE à Mandelieu, dans les Alpes-Maritimes.

Pour les villas, à partir d’un certain niveau de standing, l’absence de piscine devient purement et simplement rédhibitoire. C’est moins le cas dans les copropriétés, en raison des charges que cela génère. La présence d’une piscine privée reste toutefois très appréciée pour le prestige qu’elle représente encore, et pour l’agrément qu’elle offre. Ce matin, j’ai par exemple fait visiter un appartement à un client parisien, pour qui c’était un critère obligatoire.

béton, les contraintes sont les mêmes que pour la construction de tout immeuble. C’est pour cette raison que certaines annonces comportent la mention « terrain piscinable ». S’il ne l’est pas, des solutions existent, mais vous ne pourrez pas faire ce que vous voudrez. Pour les locations, l’impact peut être estimé entre 5 et 10 % du loyer. Mais la présence d’une piscine va surtout représenter un certain standing. D’autant que, encore une fois, les charges vont augmenter aussi : entretien, eau, électricité...

Comment la présence d’une piscine se répercute-t-elle sur le prix de vente ?

Pour finir, quelles sont les tendances du moment dans votre région ?

Cette incidence n’ira pas forcément au-delà du coût de sa construction. La piscine fait partie des prestations d’une maison, au même titre qu’un garage ou qu’un nombre de salles de bains et de terrasses adapté à la taille du bien, par exemple. S’il n’y en a pas, les acquéreurs négocieront en expliquant qu’ils devront en faire creuser une. Encore faut-il pouvoir le faire, d’ailleurs : si vous optez pour un bassin en

Sur tous les terrains en pente, le top, ce sont les piscines à débordement, qui offrent de très jolies vues. Dans une région sismique comme la nôtre, les coques sont souvent préférées aux bassins en maçonnerie et mosaïques, qui se dégradent vite. Le must, c’est la piscine paysagère. Mais on ne situe alors plus dans la même catégorie de prix ! Enfin, les préoccupations sanitaires et environnementales amènent également de plus en plus de personnes à choisir des piscines d’eau salée plutôt que des traitements par le chlore.

Quelle influence la présence ou l’absence d’une piscine a-t-elle sur le choix d’un bien ?

14


VIE PRATIQUE

A SCENSEURS EN PANNE

D P ETIT

Depuis plusieurs mois, ascensoristes et copropriétaires attendent une décision officielle de la ministre du Logement sur le moratoire lié à la précision d’arrêt.

RAPPEL

Le 25 juillet dernier, Cécile Duflot décidait en effet de repousser d’un an le délai fixé pour réaliser les travaux de la 2ème étape de mise en sécurité des ascenseurs. La nouvelle échéance était donc fixée au 3 juillet 2014. Simultanément, elle lançait un moratoire sur la nécessité d’inclure la précision d’arrêt parmi les points à mettre en conformité. Depuis, rien ne s’est passé. Seuls les appareils situés dans des établissements recevant du public font l’objet de cette vérification. Pourtant, selon les professionnels, quatre cents des mille accidents recensés chaque année relèveraient directement de l’absence de mécanisme de précision d’arrêt. Les personnes âgées en sont les premières victimes.

UN

La facture globale serait ainsi divisée par cinq, et retomberait de 3 milliards à 600 millions d’euros.

AU

POINT MORT

Soutenue par 100 entrepreneurs et par l’Association Nationale des PME de l’Ascenseur (ANPA), la Fédération des ascenseurs a également souhaité tirer le signal d’alarme. Le report de la 2ème échéance a entraîné un quasi arrêt des demandes d’interventions, écrit-elle sur son site Internet. Depuis septembre 2013, sur les 40% de travaux qui restaient à déclencher pour la 2ème échéance, seuls 10% ont été ordonnés. Les points à vérifier concernent : le système de téléalarme pour les personnes bloquées en cabine, la résistance mécanique des vitrages de portes palières, le système de prévention des risques de dérives et/ou de survitesse pour les ascenseurs hydrauliques, les dispositifs de protection des techniciens contre les accidents causés par les poulies et l’éclairage du local de machine. La FAE estime ainsi à 87.000 le nombre total d’appareils à mettre en sécurité. Elle rappelle, en outre, qu’en cas d’accident, la responsabilité civile et pénale des propriétaires peut être engagée.

LIVRE BLANC

La Fédération a donc travaillé sur un livre blanc, dont les conclusions ont été remises à tous les acteurs du secteur, ministère inclus. Selon son communiqué, bureaux d’études, contrôleurs et représentants des copropriétaires se sont accordés pour que la précision d’arrêt soit rétablie, par obligation réglementaire, pour les ascenseurs des lieux de travail, ainsi que pour une partie des appareils des immeubles d’habitation. Pour ces derniers, ne seraient concernés que les ascenseurs mono-vitesse (36.000 appareils), les appareils bi-vitesses dont la vitesse nominale est supérieure à 1m/s (moins de 1.000 appareils et les appareils bi-vitesses à 1m/s dont la charge nominale de la cabine est supérieure à 320 kg (un peu moins de 30.000 appareils).

15


BIENVENUE À L’ADRESSE

VIE DU RÉSEAU

Pouvez-vous commencer par présenter votre agence ?

un des secteurs les plus dynamiques de Haute-Garonne, le quart nord-est de la région toulousaine. A terme, nous ferons sans doute aussi de la gestion.

Valérie Durand : J’ai créé ma société il y a une dizaine d’années, après être rentrée dans l’immobilier par la voie financière. Je dirige aujourd’hui trois agences en région parisienne, à Maisons-Alfort, Charenton-le-Pont et Alfortville où nous pratiquons la location, la vente et la gestion de biens. Actuellement, l'effectif est d'une dizaine de personnes et nous souhaitons étoffer l'équipe ... donc nous recrutons !

Thibault Tessier : J’ai ouvert l’agence en début d’année à Salon-de-Provence, à une quarantaine de kilomètres d’Aix. J’ai commencé seul et recruté un premier collaborateur début mars. C’est un négociateur, qui consacre 90 % de son activité à la vente et 10 % à la location. J’ai également pris la carte professionnelle gestion et je viens de conclure mon premier lot officiel.

Nicole Laboudigue : Cela fait 25 ans que je suis dans l’immobilier, à Grenade-sur-l’Adour, dans les Landes. Nous sommes trois femmes, puisque je travaille avec ma fille, qui prendra ma succession, et une collaboratrice que nous venons d’embaucher. Nous faisons de la gestion, de la transaction, de la location et, depuis peu, de la location saisonnière. Claude Caré : J’ai créé mon agence en juin 2011, à l’issue d’un parcours fertile en rebondissements. Après avoir travaillé pendant sept ans dans l’immobilier, j’ai rejoint un grand groupe agro-alimentaire, où j’ai passé 13 ans. Et je suis revenu à mon premier métier il y a près de trois ans. Nous sommes quatre, et nous faisons tous de la transaction, en location et en vente, à Castelmaurou, sur une voie très passante, dans

Qu’est-ce qui vous a poussé(e) à rejoindre le Réseau L’ADRESSE ? VD : J‘envisageais d’y entrer depuis plus de trois ans, mais j’étais liée par un contrat de franchise. En fait, j’étais attiré par sa couverture nationale, sa forme coopérative, et par le fait que le secteur des trois agences soit libre. De plus, à l’instar de son nouveau président, c’est un Réseau dynamique, qui correspond tout à fait à notre image. NL : Après mure réflexion, j’ai choisi L’ADRESSE car l’enseigne est connue pour son sérieux. Et, surtout, c’est un Réseau national coopératif, ce qui nous différencie de toutes les franchises. CC : J’ai créé mon agence en tant qu’indépendant, car je n’avais plus envie d’appartenir à un groupe. Mais intégrer un Réseau faisait partie de mon projet et représentait pour moi un levier de croissance. Le Réseau m’apporte une logistique, une aide sur les plans juridiques et de la formation, l’interagences... Mais je ne souhaitais pas rejoindre un système dirigiste, comme peut l’être une franchise. TT : J’entretenais de très bonnes relations avec le responsable régional et souhaitais avoir un vrai support national. Je savais aussi que le Réseau constituait LA vraie branche commerciale de la FNAIM.

La forme coopérative et les valeurs humanistes mises en avant par L’ADRESSE ont-elles joué un rôle dans votre décision ? VD : Comme je vous l’indiquais, devenir sociétaire et pouvoir agir sur les orientations du Réseau était primordial à mes yeux. Par ailleurs, ses valeurs humanistes correspondent bien à notre façon d’être. NL : Oui, c’est ce que je vous disais. La forme coopérative permet de rester indépendante, de conserver une marge de manœuvre individuelle tout en bénéficiant d’un très bon suivi, de la force d’un Réseau, d’un nouveau logiciel très efficace, de formations... On n’a pas l’impression d’être pressé dans une usine à franchise !

L’ADRESSE VALÉRIE IMMOBILIER à Maison-Alfort.

16

CC : Le système coopératif a même été déterminant dans mon choix ! J’aime le principe selon lequel un membre = une voix. La forme coopérative


l’inconnu. Je faisais la connaissance de confrères plutôt que de concurrents. CC : Le contact a tout de suite été excellent. Quand je suis allé à Montpellier présenter mon projet à l’ensemble des Sociétaires, comme lors de la première réunion de formation à laquelle j’ai participé, j’ai été très bien accueilli. Lorsque j’appelle au siège, tout le monde est très réactif. TT : J’ai senti que ces valeurs humanistes n’étaient pas que des slogans dès mes premières rencontres avec les confrères du Réseau. Tous étaient ravis de me rencontrer, de m’accueillir et dégageaient une vraie sensation de fraternité. Pour le reste, je suis vraiment très satisfait du logiciel qui vient d’être mis en place

Où retrouver ces nouvelles Agences L'ADRESSE ? L’ADRESSE NOSTRA IMMO à Salon de Provence.

- L'ADRESSE Valérie Immobilier à Charenton Le Pont (94) - Tél : 01 41 79 04 75 Email : valerie.durand@ladresse.com

amène plus de liberté, et donc plus d’engagement. Il faut s’investir, et c’est ce qui m’a plu. J’ai été pas mal démarché pendant plus de deux ans. Mais personne ne véhiculait une image comparable à celle de L’ADRESSE. Le lien avec la FNAIM aussi, pour ce qu’il représente en matière de qualité et de déontologie, a été un critère déclenchant.

- L'ADRESSE Valérie Immobilier à Alfortville (94) - Tél : 01 41 79 05 18 Email : valerie.alfortville@ladresse.com

TT : Absolument, dans la mesure où la forme coopérative me permettait d’échapper aux nombreuses contraintes des franchises traditionnelles. En fait, je sors d’un Réseau où j’ai été négociateur pendant sept ans. Il nous imposait – et nous facturait – énormément d’obligations : implantation, aménagement du local, fournisseurs... L’humanisme, la proximité et le professionnalisme affichés par L’ADRESSE sont des valeurs qui ont fait toute la différence !

- L'ADRESSE Valérie Immobilier à Maisons-Alfort (94) - Tél : 01 45 18 02 02 Email : valerie.maisonsalfort@ladresse.com - L'ADRESSE CARE Immobilier à Castelmaurou (31) : Tél : 05 62 79 52 97 Email : care-immobilier@orange.fr - L'ADRESSE Laboudigue Immobilier à Grenade/Adour (40) - Tél : 05 58 45 17 88 Email : nicole.laboudigue@ladresse..com - L'ADRESSE Nostra Immo Salon de Provence (13) - Tél : 04 90 50 75 12 Email : nostraimmo@ladresse.com

L’ADRESSE

Comme chaque année, votre Réseau L'ADRESSE part à la rencontre des 35.000 visiteurs attendus au Salon national de l’immobilier, Porte de Versailles, à Paris, du 3 au 6 avril. Venez nombreux rencontrer nos Consultants immobiliers et concrétiser votre projet immobilier !

Comment y avez-vous été accueilli(e) VD : Je viens juste d’arriver dans le Réseau, mais j’ai immédiatement senti beaucoup d’entraide, de solidarité entre les sociétaires. Nous nous sommes tout de suite tutoyés et appelés par nos prénoms, ils m’ont donné leurs numéros de portable, en me disant de ne pas hésiter à les appeler si j’avais un souci... L’ambiance est très chaleureuse. Ça change vraiment quand on sort d’un Réseau de franchise qui ressemblait plus à une dictature ! Le nouveau logiciel a l’air très performant et permet d’assurer un suivi vraiment régulier de nos clients. NL : J’ai trouvé l’ambiance presque familiale. Lors des premières rencontres avec les autres agents, les directeurs, le responsable régional, je me suis sentie tout de suite très à l’aise, je n’avais pas du tout l’impression d’arriver dans

TIENT SALON

À PROPOS DE

L’ADRESSE

Composé plus de 250 agences immobilières, le Réseau L’ADRESSE est l’un des acteurs majeurs du secteur immobilier en Réseau. Créé en 1999, le Réseau L’ADRESSE est l’une des seules organisations coopératives du secteur, membre de la Fédération des Enseignes du Commerce Associé (FCA). Le Réseau appartient à ses membres, qui prennent une part active à sa vie et en partagent les valeurs d'efficacité et d'humanisme, incarnant une singularité réelle dans le paysage des agences immobilières en France. Tous les Sociétaires sont adhérents à la FNAIM.

17


COURRIER DES PROPRIÉTAIRES

DETECTEURS ET LOI ALUR

CONGE ELECTRONIQUE

La promulgation de la loi Alur aura-t-elle une incidence sur les obligations relatives à l’installation des détecteurs de fumée ? Charlotte C., Challans (85)

Mon locataire vient de me signifier son congé par courrier électronique. Cette démarche est-elle valable ? Jacques M., Beaugency (45)

Dans le cadre de son volet concernant les rapports entre locataires et propriétaires, le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové prévoit en effet de modifier la charge de l’installation et de l’entretien des détecteurs de fumée. Sa promulgation imposera sans doute une modification des textes existants. L’installation des détecteurs relèverait désormais du seul propriétaire et non plus de l’occupant. Pour les logements habités par le locataire au moment de l'entrée en vigueur de la loi du 9 mars 2010, l'obligation d'installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d'un appareil ou par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur. Dans le cas des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire ou son mandataire aurait l’obligation de s’assurer du bon fonctionnement du détecteur de fumée lors de l’établissement de l’état des lieux. Cette obligation concernerait les locations à titre de résidence principale, qu’elles portent sur des logements vides ou meublés.

Non. Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, seules deux procédures sont recevables : lettre recommandée avec AR ou acte d’huissier. La cour d’appel de Versailles l’a confirmé en fin d’année dernière, en rejetant la validité d’un congé délivré par email par le locataire et en condamnant ce dernier à verser les loyers correspondant à trois mois de préavis à compter du jour où il a quitté les lieux. Les magistrats ont justifié leur jugement par « la nécessité d’une date certaine et acceptée par les deux parties et d’un point de départ non contestable du délai de préavis ». Or, ajoutait la cour, « le simple mail [...] ne permet pas de prouver sa réception ». Avec les services juridiques de la FNAIM

TA BL E A U DE BOR D L’entretien et la vérification du bon fonctionnement de l’appareil incomberait en revanche toujours à l’occupant du logement, qu’il soit locataire ou propriétaire. Tant qu’il occupe le logement, c’est aussi à lui qu’il reviendrait éventuellement de le remplacer. Le locataire ne pourrait donc pas arguer de la vétusté de l’élément d’équipement pour en demander le remplacement au bailleur.

MARIAGE ET LOCATION Je viens de me marier. Dois-je en avertir mon propriétaire ? Margaux J., Angers (49) C’est en tout cas conseillé. En effet, la règle de la double notification des actes lorsque le bien loué est occupé par des locataires mariés suppose que le bailleur ou son mandataire soit informé de l’existence de ce mariage. Ce qui n’est pas forcément le cas lorsque le locataire, célibataire au moment de la signature, se marie en cours de bail. A défaut d’avoir formellement porté à sa connaissance l’existence de ce mariage, il ne peut donc être reproché au bailleur ou à son mandataire de n’avoir délivré congé qu’au seul locataire en titre, et le congé ou autre acte notifié au locataire en titre sera de plein droit opposable au conjoint en application de l’article 9-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Afin d’éviter tout malentendu, il semble donc judicieux d’annoncer l’heureux événement à votre propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

18

INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE INSEE (coût de la construction brut) 3e trimestre 2013 (contre 1 648 l’année précédente)

1 612

IRL (Indice des loyers) 4e trimestre 2013 (contre 123,97 l’année précédente)

124,83

ILC (Indice des loyers commerciaux) 3e trimestre 2013 (contre 108,17 l’année précédente)

108,47

Prix à la consommation Janvier 2014 (hors tabac) (contre 124,36 en Janvier 2013)

125,04

Plafond de la SS (mensuel) au 1er janvier 2014 (contre 3 086 € en 2013) SMIC horaire (brut au 1er janvier 2014)

3 129 €

9,53 €

SMIC mensuel brut (base 35 h)

1445,38 €

SMIC mensuel brut (base 39 h)

1651,82 €

PRÊTS IMMOBILIERS (10 À 30 ANS) Taux fixe

2,55 % / 4,25 %

Taux révisable

2,10 % / 3,70 %


www.ladresse.com

LE RÉSEAU L’ADRESSE : 1 500 CONSEILS IMMOBILIERS À VOS CÔTÉS RETROUVEZ

TOUTES NOS OFFRES SUR WWW.LADRESSE.COM

Bon à retourner à L’ADRESSE 8, rue du Saule Trapu - Le Moulin - 91300 MASSY - Tél. 01 64 53 83 83

PROPRIETAIRES_58  
Read more
Read more
Similar to
Popular now
Just for you