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P R O P R I É T A I R E S , L E M A G A Z I N E D E L ’A D R E S S E

E DITORIAL PRINTEMPS TARDIF

«L’

hiver s’est prolongé bien plus que de raison, et je n’en évoque pas les seuls aspects météorologiques. Raison de plus pour nous réjouir des premières éclaircies, annonciatrices, en tout cas nous voulons l’espérer, du retour de jours meilleurs.

Comme vous le lirez dans les pages traditionnellement consacrées à l’état du marché, les prix, qui rendaient l’immobilier inaccessible à un nombre sans cesse croissant de ménages, ont amorcé une baisse mesurée. C’est une bonne nouvelle, qui peut rendre son dynamisme à un marché qui s’était grippé l’an dernier. Mais une hirondelle ne peut faire le printemps à elle seule. Les pouvoirs publics devront, eux aussi, contribuer

au redémarrage. La loi cadre sur le logement, dont les arbitrages ne sont pas encore connus à l’heure où je rédige ces lignes, se révélera donc décisive.

Philippe PIERRAT

Président du Réseau L’ADRESSE

En attendant, vous trouverez dans cette revue tout ce qui fait l’actualité de l’immobilier avec, notamment, deux entretiens sur un report qui fait débat : celui de la deuxième tranche des travaux de mise en conformité des ascenseurs. Nous vous y dévoilerons aussi les contours de la future réforme des impôts locaux. Dans un contexte qui manque encore singulièrement de chaleur malgré tout, nous n’avons pas oublié non plus que l’été qui débute doit quand même rester synonyme de détente. En plus de vos rubriques habituelles, le dossier de ce numéro est donc consacré à l’immobilier de loisirs. Il sera temps de voir à la rentrée si les promesses d’un printemps tardif ont été tenues. Bonne lecture et bonnes vacances à tous. Philippe Pierrat

S OMMAIRE ... BRÈVES

CONJONCTURE... DOSSIER...

BRÈVES Actualités de l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . page 14 CONJONCTURE Premières lueurs ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 17 FISCALITÉ Impots locaux : Réforme attendue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 9 DÉBAT (selon édition) Ascenseurs : un rapport qui divise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 10

DOSSIER Vacances tranquilles : une affaires de professionnels . . . . . . . . page 12 Vacances, j’oublie tout . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 13 VIE DU RÉSEAU La FCA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 15 HISTOIRES D’HABITAT Les maisons à colombages . . . . . . . . . . . . . . page 17 COURRIER DES PROPRIÉTAIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 18

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Philippe Pierrat. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA 44210 Pornic 02.40.21.57.88 - Maquette : Matt Editions 06.52.12.75.39. Reproduction interdite. Parution : juin 2013. Dépôt légal à parution. Site internet : www.ladresse.com

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BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER 633 euros. C’est, à quelques centimes près, la somme que dépensent en moyenne chaque mois les Français pour se loger, soit 16 euros de plus qu’en 2012. Selon une étude de l’institut OpinionWay pour la société de crédit Sofinco, le loyer ou le remboursement du prêt immobilier représente ainsi près du quart (23,4 %) de leur budget. L’effort est cependant plus important pour les locataires que pour les propriétaires. Dans le détail, l'étude révèle en effet que ceux-ci déboursent 6 euros de moins (soit 14,53 % de leurs revenus) que l'année dernière, alors que les locataires subissent une hausse de 32 euros (36,5 % des ressources) par mois. Cette situation contraint souvent les ménages à faire des choix. Ainsi, pour garantir le paiement de leur loyer ou emprunt, 73 % des personnes interrogées envisagent de réduire leurs dépenses annexes, note l'étude, et 13 % d'entre elles pensent à déménager.

ISF : deux fois moins. Conséquence du relèvement du seuil d’imposition de 800.000 à 1,3 million d’euros au 1er janvier 2011, le nombre de contribuables assujettis à l’Impôt de solidarité sur la fortune est passé de 594.000 en 2010 à 292.000 en 2011. Les redevables de l'ISF résident majoritairement à Paris et dans la banlieue Ouest, sur la Côte d'Azur et dans certaines communes peu connues. C’est toujours le XVIe arrondissement de la capitale qui accueille le plus grand nombre d'assujettis à l'ISF. Suivent dans l’ordre les XVe, XVIIe et VIIe arrondissements, puis Neuilly-sur-Seine. Des noms moins connus apparaissent également dans le haut du tableau : Croix — lieu de vie des fortunes familiales du Nord — ou encore Saint-Herblain, dans la banlieue de Nantes.

Logement et urbanisme. Cécile Duflot a présenté les premières mesures d’urgence qu’elle entend prendre dans le cadre de la réforme de l’urbanisme qui doit être achevée avant l’automne. La ministre envisage notamment de transformer les bureaux vacants en logements. Elle estime à 2,5 millions de m2 l'espace constitué par les bureaux inutilisés

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dans la région francilienne et 5 millions dans la France entière. Le gouvernement souhaite également encourager la densification des villes, sans pour autant accroître inconsidérément l’étalement urbain. Dans cet esprit, la surélévation de bâtiments d'un ou deux étages sera facilitée dans certains cas, en particulier lorsqu’ils se trouvent encadrés par deux immeubles plus hauts. Pour gagner du temps, certaines règles seront assouplies, comme celle qui exige la création de places de stationnement pour chaque logement construit. D’autres ordonnances doivent être détaillées dans les semaines à venir.

IRL : le ralentissement se poursuit. Au premier trimestre, l'indice de référence des loyers (IRL) n’a progressé que de 1,54 % sur un an, selon l'Insee. Il enregistre ainsi sa plus faible hausse depuis fin 2010. Cet indice, qui permet aux propriétaires de revaloriser chaque année les loyers, est calculé sur la base de l'indice des prix à la consommation hors tabac et loyers. Conséquence du ralentissement de l'inflation, après un nouveau pic au premier trimestre 2012 (+2,24 %), sa plus forte progression depuis le premier trimestre 2009, l'IRL ne cesse de ralentir.


BRÈVES

Le courant passe.

Les Français préfèrent l’électricité pour se chauffer, devant le fuel et le gaz, avec respectivement, 32 %, 29 % et 25 % d'utilisation. Le bois reste, pour sa part, essentiellement destiné au chauffage d’appoint. C’est ce que révèle une étude publiée par le site QuelleEnergie.fr. Pour ce qui est des tarifs, le chauffage au fuel est le plus onéreux, avec un montant annuel moyen de 2076 € en 2012, contre 1564 et 1468 € pour l’électricité et le gaz. L’étude rappelle toutefois que la baisse d’un degré de la température de chauffage permet de diminuer la facture de 7 %.

étendre les tarifs sociaux du gaz et de l’électricité à environ 4 millions de foyers.

Aides étendues.

Censuré. Pour Le Conseil constitutionnel, le bonus-malus qui devait être mis en place à partir de 2016 sur les factures de gaz et d'électricité, est contraire au principe d'égalité devant les charges publiques. La ministre de l'Ecologie ne renonce toutefois pas à l’idée d’une tarification progressive. Elle a promis d’inclure une solution nouvelle et juridiquement solide dans le projet de loi de programmation sur la transition énergétique qui doit être présenté à la rentrée.

Le relèvement de leurs seuils d'accès va rendre les aides de l’Anah accessibles à quatre millions de propriétaires supplémentaires. Seront désormais éligibles les propriétaires occupants ayant un revenu fiscal annuel maximal de 23.881 € en Ile-deFrance (17.057 € antérieurement) et 18.170 € hors Ile-de-France (11.811 € antérieurement). Selon l'Agence nationale de l'habitat, le nombre des foyers potentiellement éligibles va donc passer de 3 à 7 millions. L'aide, quant à elle, pourra représenter 50 % des travaux au lieu de 20 à 35 % jusqu'à présent. Elle pourra être complétée par la prime d'Etat de 1.350 euros sur les travaux de rénovation, annoncée par François Hollande en mars. Pour ouvrir droit à ces aides, les travaux doivent toutefois permettre de réduire la facture énergétique du logement de 35 %.

Précarité énergétique. Plus de 3 millions de foyers, soit près de 11 % des Français, admettent avoir récemment éprouvé des difficultés à régler leur facture énergétique, selon un baromètre Powermetrix-AFP établi cet hiver auprès d’un panel de 840 consommateurs représentatifs, et publié récemment. Utilisation importante de chauffages d’appoint, mauvaise isolation du logement et hausse des tarifs sont les principales causes de ces difficultés. Les ménages modestes très exposés au froid sont les plus touchés, car ils cumulent des contraintes financières et un habitat peu performant. La nouvelle loi sur l’énergie, votée en avril, devrait

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BRÈVES

En Europe. Eurostat, l’office statistique de l’Union européenne vient de publier son dernier Indice des prix des logements (IPL). Au quatrième trimestre 2012, il affiche une baisse de 1,8 % dans la zone euro et de 1,4 % dans les 27 pays de l'Union Européenne, par rapport à la même période l'année précédente. Les plus fortes baisses ont été enregistrées en Espagne (- 12,8 %), en Roumanie (- 9,1 % et en Slovénie (-8,8 %). Selon l’office, la France se situe dans la moyenne de la zone euro, avec une baisse de 1,7 %. Sur la même période, les prix ont en revanche continué de monter au Luxembourg (+ 1,6 %), à Malte (+ 5,4 %), en Estonie (+ 5,8 %) et en Lettonie (+ 9,8 %).

du logement a souscrit son contrat multirisques habitation.

En ligne.

Emprunt facilité.

Facilitant l'emprunt collectif dans les copropriétés, un décret très attendu vient de paraître au Journal officiel. Il devrait notamment lever un frein important à leur rénovation thermique. Ce décret permet en effet l’application effective de la loi du 22 mars 2012 (dite loi Warsmann), qui avait créé la possibilité de souscrire au nom du syndicat des copropriétaires un emprunt bancaire collectif (article 103) pour financer des travaux dans la copropriété. Cet emprunt, précise l'Anil sur son site Internet, doit « financer des travaux sur les parties communes, des travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives, l'acquisition de biens ou le préfinancement de subventions publiques ». De façon générale, la majorité requise pour décider de souscrire un emprunt collectif est la même que celle nécessaire au vote des travaux ou des acquisitions financés par l'emprunt.

Modalités précisées. Un autre décret, précisant les modalités d'installation et d'entretien des détecteurs de fumée obligatoires dans tous les logements à partir du 8 mars 2015, vient d'être publié. Cet arrêté prévoit qu'au moins un détecteur de fumée normalisé (CE- NF EN 14604) doit être installé dans les parties privatives de chaque logement, de préférence dans les couloirs et les dégagements desservant les chambres. Il doit être fixé solidement à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur. Une fois installé, le détecteur doit être déclaré à la compagnie d'assurance auprès de laquelle l'occupant

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Le ministère du Logement vient de mettre en ligne sur son site Internet deux calculateurs, pour aider investisseurs et futurs propriétaires à utiliser au mieux les dispositifs d'aide au logement : nouvelle version du PTZ+ et dispositif Duflot. Pour ce dernier, les particuliers investisseurs peuvent vérifier que la commune où ils souhaitent investir est concernée par le dispositif, calculer le montant du loyer qu'ils pourront fixer, connaître le plafond de revenus de leurs futurs locataires, et évaluer la réduction d'impôt à laquelle ils ont droit. Dans la rubrique « Bien investir : mode d'emploi », ils trouveront également une série de conseils pratiques. Enfin, le calculateur PTZ donne la possibilité aux futurs accédants à la propriété de connaître le montant et les conditions de remboursement auxquels ils peuvent prétendre.


CONJONCTURE

BPREMIÈRES AISSE DES PRIX LUEURS ?

S

elon les chiffres de la FNAIM, les prix de l'immobilier ancien ont baissé de 2,8 % en moyenne sur l’ensemble du territoire au premier trimestre 2013, et la tendance vaut aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Le recul par rapport au trimestre précédent atteint 3,3 % à Paris. « Ainsi, le seul marché en hausse forte depuis quinze ans a lui aussi cessé de résister », commente Jean-François Buet.

R EDÉMARRAGE ? Le président de la Fédération voit toutefois dans ce repli la perspective d'une bouffée d'oxygène : « Des dizaines de milliers de ménages ont besoin de se loger. Ils y avaient renoncé parce que les prix s’étaient éloignés de leurs possibilités financières. La question, maintenant, est de savoir si cette baisse de prix conjuguée à la faiblesse des taux (voir encadré) va redonner de la vigueur au marché. Pour ma part, je n'ai pas de doute sur la réalité de ce ressort. » De fait, les acheteurs semblent retrouver doucement le chemin des agences avec, en particulier, un retour encourageant des primo-accé-

EVOLUTION DES PRIX EN RÉGION

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CONJONCTURE

dants. « Les ménages français attendaient depuis si longtemps l'accalmie sur les prix ! Ils vont en profiter sans tarder... », pronostique Jean-François Buet. Encore faut-il, ajoute-t-il, que les pouvoirs publics agissent pour relayer l'action du marché : « si une amélioration du régime fiscal du bailleur intervenait, en contrepartie d'un engagement de maîtrise des loyers, il est certain que la relance serait au rendez-vous et que les investissements locatifs iraient bon train ». Ils ne constituent pour l'heure que 10 % des achats dans l'ancien chaque année.

N EUF :

T AUX : NOUVEAU RECORD ! Les taux des crédits immobiliers n'en finissent plus de battre de nouveaux records et de franchir de nouveaux seuils psychologiques.

UN PEU MOINS MAL ...

Dans le neuf, la chute des ventes s’est poursuivie au premier trimestre. Le recul atteint 2,6 % au premier trimestre 2013 par rapport à celui de 2012. Conséquence soulignée par le ministère du Développement durable : « le niveau des stocks est au plus haut depuis la crise de 2008, atteignant 98.300 logements invendus, soit une progression de 18,1 % par rapport au premier trimestre 2012 ». Quelques premiers signes d’embellie semblent toutefois se manifester. Le nombre des permis de construire est notamment reparti à la hausse entre janvier et mars : + 5,5 %. Autre point positif, les derniers chiffres publiés par le ministère font apparaître un léger ralentissement de la baisse des mises

Selon la dernière étude de l'Observatoire Crédit logement/CSA, seuls les crédits consacrés aux travaux dépassent encore le seuil des 3 % (à 3,04 %). L'achat dans l’immobilier ancien se finance en moyenne à 2,99 % et le neuf à 2,98 %. Selon l'Observatoire, la baisse s'explique par la volonté des établissements de crédit de soutenir l'activité de marchés en forte contraction, dans un climat de concurrence que le renouveau saisonnier habituel de la demande ne fait que renforcer. Selon les spécialistes, le risque de voir les taux remonter significativement à court terme est donc très limité. Ces niveaux historiques semblent enfin réveiller les emprunteurs, et le creux de la vague est peut-être derrière nous. En tout cas, au premier trimestre, la baisse de la production de crédits immobiliers a ralenti, après une année 2012 en chute libre. De janvier à mars, cette production s'est certes encore affichée en baisse de 18,8 % sur un an. Mais, par rapport au trimestre précédent, le montant des prêts immobiliers a reculé de "seulement" 8,7 %.

en chantier, qui s’effondraient depuis plusieurs mois. Sur les trois derniers mois, de février à avril 2013, le nombre des mises en chantier s'établit à près de 85.000, soit un repli de 1,1 % par rapport à la même période de 2012. Pour mémoire, au premier trimestre de cette année, leur nombre s'élevait à 83.929, soit une baisse de 11,2 % par rapport au premier trimestre 2012. Sur une période de douze mois, la chute a été ramenée de 19,5 % à 16,9 %.

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FISCALITÉ

I MPÔTS LOCAUX : RÉFORME ATTENDUE

R

espectivement acquittées par les occupants – propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit – et les propriétaires ou usufruitiers de tout logement meublé, les taxes d’habitation et foncière servent à financer le développement des équipements collectifs et des services proposés par les collectivités locales. Calculé en fonction de plusieurs critères (surface, état du logement, éléments de confort...), leur montant se détermine à partir du loyer annuel que le propriétaire pourrait tirer de son bien, loué dans des conditions normales (« valeur locative cadastrale »).

Les taux d'imposition sont votés par les collectivités territoriales et varient de l'une à l'autre. A chaque entité (commune, intercommunalité...) correspond donc une cotisation, dont la somme définit le montant brut de l'imposition.

APRÈS LES MUNICIPALES ? Mais cette valeur locative cadastrale, qui sert de base à l’établissement de l’impôt, a été fixée en 1970 et n’a subi que de faibles retouches depuis. Elle ne correspond donc souvent plus à la réalité du marché et pourrait être révisée dans le cadre de la réforme de la décentralisation.

FAIBLES HAUSSES En attendant l’éventuel grand chambardement, à un an des élections municipales, les collectivités territoriales devraient se contenter d’augmenter de façon modeste les taxes foncières et d'habitation que nous réglerons à la rentrée. Toutes les grandes agglomérations, dont Paris, Lyon, Lille, Toulouse ou encore Nantes, ainsi que de nombreuses métropoles régionales (Rouen, Angers...) ont ainsi laissé inchangés les taux appliqués cette année. Cette décision relève cependant davantage d’un impératif politique que d’une logique économique. Selon un récent sondage CSA pour BFMTV et Le Figaro, les préoccupations des Français pour leur commune portent en effet en priorité sur les impôts locaux (45 %), devant la lutte contre la délinquance (37 %).

Dépassé, le système actuel, qui ne tient compte de la situation des contribuables que de façon marginale, est également jugé trop inégalitaire. Selon des documents de travail ministériels, dans sa nouvelle formule, la taxe d’habitation devrait ainsi prendre davantage en considération le revenu des ménages : plus il sera important, plus la taxe sera élevée. Le calendrier d’application de la réforme n’est en revanche pas encore précisément fixé. Elle pourrait être mise en œuvre après les élections municipales de l’an prochain, pour entrer en vigueur en 2015.

L’EXEMPLE DES PROFESSIONNELS La réforme à venir s’inspirera sans doute en partie des nouvelles modalités de calcul des valeurs locatives appliquées aux locaux professionnels, qui serviront de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de 2015. Après l’expérimentation conduite en 2011 dans 5 départements (Hérault, Pas-de-Calais, Bas-Rhin, Haute-Vienne et Paris), les nouvelles modalités sont en effet généralisées, à partir de cette année, à l’ensemble du territoire. La nouvelle valeur locative est dorénavant déterminée en fonction de l’état réel du marché locatif, et non plus sur la base des règles cadastrales établies en 1970, qui faisaient référence à un local-type. Elle est calculée à partir d'une grille tarifaire, qui tient compte de la nature, de la destination, de l'utilisation, des caractéristiques physiques, de la situation et de la consistance de la propriété ou de la fraction de propriété.

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DÉBAT

A SCENSEURS : UN REPORT QUI DIVISE JEAN LUC DETAVERNIER : « ENTENDUS, MAIS PAS ÉCOUTÉS... » Jean-Luc Detavernier est le délégué général de la Fédération des Ascenseurs, qui regroupe une centaine d’entreprises couvrant plus de 90 % de l’activité du secteur en France.

La décision de reporter les travaux était plus ou moins annoncée depuis plusieurs mois. Elle n’a donc pas dû vraiment vous surprendre... On nous en avait effectivement fait part dès le mois de mars. Depuis, nous avons sollicité plusieurs rendez-vous au ministère, développé de multiples arguments, sans changer quoi que ce soit à la décision. Nous avons donc été entendus, mais absolument pas écoutés. Ce qui nous a malgré tout étonnés, c’est qu’elle s’accompagne de ce moratoire sur les dispositifs de précision d’arrêt (voir encadré). Quels arguments aviez-vous mis en avant ? D’abord et avant tout qu’il s’agissait d’un problème de sécurité. On peut toujours s’interroger sur le caractère indispensable de mesures sur l’isolation des bâtiments, mais nous ne sommes pas dans le même registre : la précision d’arrêt est responsable de 40 % des accidents d’ascenseurs. Ensuite, toujours à propos de ce moratoire, nous comprenons bien qu’il s’inscrit dans la volonté exprimée par le président de la République de trouver des sources d’économies pour les Français. Nous avons tout de même fait remarquer à nos interlocuteurs qu’il ne touchait pas une simple norme, mais une loi votée par des parlementaires. D’un point de vue démocratique, que le ministère la remette en question et modifie des dispositions législatives peut donc sembler discutable et, en tout cas, étonnant. Enfin, nous avons souligné l’impact de cette décision sur l’emploi, puisque, liée aux difficultés du secteur de la construction, elle menace 1500 emplois directs et 500 emplois induits chez les sous-traitants. Que pensez-vous des raisons invoquées par le ministère pour justifier sa décision : retard pris par de nombreuses copropriétés et glissement du coût des travaux ? Pour ce qui est du retard, il y a longtemps que nous alertions les pouvoirs publics en soulignant la dynamique insuffisante. Cela dit, nous avions enregistré le même phénomène avec la première tranche, avec une augmentation importante de la demande dans les mois qui précédaient l’échéance. On peut par ailleurs quand même s’interroger sur l’utilité de récom-

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DAVID LABROUSSE : « IL AURAIT FALLU PRÉVOIR D’ACCOMPAGNEMENT »

DES MESURES

Syndic, sociétaire du Réseau L’ADRESSE, David Labrousse gère 200 immeubles en copropriété à Brive la Gaillarde.

Que pensez-vous de ce report ? Il y a plusieurs choses à regarder. D’une manière générale, il est vrai que, pour des raisons essentiellement financières, de nombreux immeubles n’avaient pas été mis aux normes alors que l’échéance approchait. Même si le calendrier de cette mise en conformité était étalé, les copropriétaires ont souvent eu du mal à faire face. Pour la première fois, j’ai même rencontré des cas de clients contraints de mettre en vente leur appartement parce qu’ils ne pouvaient plus assumer simultanément les dépenses liées aux obligations réglementaires de mise aux normes et à l’augmention des charges d’eau, de chauffage et d’électricité. A combien s’élève, en moyenne, la facture relative à ces travaux ? Le montant moyen oscille entre 18.000 et 20.000 euros par ascenseur, ce qui est quand même exorbitant. Eloignés des grands centres urbains, nous sommes pénalisés par l’absence d’une concurrence réelle entre les ascensoristes. Seuls deux intervenants ont des représentations locales et le moins que l’on puisse dire, c’est qu’ils ne se font pas la guerre. Sur certaines mises en concurrence, on se retrouve avec moins de 150 euros d’écart sur les devis ! Finalement, ce report, c’est donc quand même plutôt une bonne décision ? Je n’irai pas jusque-là. Il n’est jamais bon de faire machine arrière après avoir pris des décisions et mis en place des règlementations. Même si les retardataires devront acquitter une TVA à 10 % plutôt qu’à 7 %, cette décision pénalise en effet les copropriétaires qui avaient respecté les délais et fait le choix d’effectuer la totalité des travaux. D’autant que le report s’accompagne d’un certain flou, au sujet notamment des dispositifs de précision d’arrêt, dont l’obligation sera finalement peut-être limitée aux seuls établissements recevant du public. Les ascensoristes font pourtant remarquer qu’il s’agit d’un point important pour la sécurité... Et c’est vrai, notamment pour les personnes âgées qui se


DÉBAT

penser les retardataires ! En matière de coût, à la fin de l’année, la facture moyenne s’élevait à un peu moins de 16.000 € par appareil, à la fois pour la modernisation et pour la mise aux normes. Nous sommes donc assez loin des 19.000 € cités par le gouvernement. Toutes les études montrent en outre que l’évolution est simplement conforme à l’inflation. Enfin, le report des travaux est un cadeau empoisonné, puisqu’il entraînera l’application d’une TVA augmentée de trois points. Qu’aurait-il fallu faire ? Une réunion de concertation a rassemblé, début février, tous les acteurs du dossier pour analyser les résultats de l’enquête effectuée à l’automne 2012 sur l’avancement de la loi. Toutes les parties présentes souhaitaient soit un report très court, de trois à six mois, qui permette de faire réaliser les travaux tout en maintenant la pression sur les copropriétaires, soit le maintien pur et simple des échéances. Personne, en tout cas, ne demandait un moratoire sur la précision d’arrêt.

LE

prennent fréquemment les pieds dans la petite marche résultant de l’absence de niveau, et courent le risque de se blesser en chutant. Il y a donc, effectivement, une réelle problématique de sécurité. Comment expliquer, dès lors, que cette disposition soit remise en cause ? Au-delà de la volonté de simplification évoquée par les pouvoirs publics, je pense qu’il faut surtout y voir l’effet de la très forte pression mise par les associations de consommateurs et de copropriétaires, qui bénéficient actuellement d’une écoute bienveillante au ministère du Logement. Peut-être faut-il y voir aussi une manière de leur faire digérer par avance quelques dispositions qui leur seront moins favorables, comme les mesures attendues sur l’isolation phonique et thermique des logements. Compte tenu des difficultés éprouvées par certaines copropriétés, qui n’auraient pas pu respecter l’échéance, quelle aurait été, pour vous, la meilleure solution ? Il aurait mieux valu régler les problèmes dans l’ordre et accompagner ces mesures d’aides au financement de la part de l’Etat : facilité d’accès à des prêts bonifiés, défiscalisation des travaux... Maintenant, j’estime quand même que cette opération avait été prévue suffisamment en amont. Les échéances en étaient connues depuis plusieurs années. Tout cela aurait donc pu être anticipé.

COMMUNIQUÉ DU MINISTÈRE

À l’approche de la date d’échéance de la deuxième phase des travaux de modernisation des ascenseurs, fixée à début juillet 2013, le ministère de l’Égalité des territoires et du Logement a réalisé un bilan d’avancement des travaux de mise aux normes. Ce bilan fait notamment apparaître deux éléments : - un retard important, 40 % des ascenseurs n’étant toujours pas modernisés à moins d’un an de l’échéance ; - un glissement en coût et en nombre d’ascenseurs finalement concernés par l’un des travaux prévus, l’installation d’un dispositif de précision d’arrêt coûtant environ 19 000 euros par ascenseur. En conséquence, Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, a pris les dispositions suivantes : - le report d’un an – donc à début juillet 2014 – de la date d’échéance de la deuxième phase afin de permettre aux propriétaires d’effectuer les travaux nécessaires ; - la mise en place d’un moratoire concernant le dispositif de précision d’arrêt de la cabine pour tous les ascenseurs, à l’exception de ceux installés dans des établissements recevant du public (ERP) ; - la constitution d’un groupe de travail, piloté par les services du ministère, chargé de réexaminer la pertinence de poursuivre la mise en œuvre du dispositif de précision d’arrêt dans les ascenseurs installés en dehors des ERP, et le cas échéant, de proposer des solutions moins onéreuses. Ces mesures illustrent le « choc de simplification » annoncé le 21 mars par le Président de la République dans le cadre du Plan d’investissement pour le logement, qui vise à éliminer les réglementations présentant le rapport coût/efficacité le moins probant. Grâce à l’effort financier déjà fourni par les propriétaires pour assurer la mise aux normes de leurs ascenseurs concernant un certain nombre de dispositifs permettant d’éviter les accidents les plus graves (effort estimé entre 4 à 6 milliards d’euros), des résultats très positifs en termes de sécurité des usagers ont été atteints. Par ailleurs, la ministre a engagé les ascensoristes à consacrer les moyens nécessaires pour améliorer de manière significative la maintenance et assurer le fonctionnement des ascenseurs : de trop nombreux usagers se plaignent de pannes fréquentes et de l’indisponibilité de leur ascenseur sur des durées pouvant aller jusqu’à plusieurs jours.

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DOSSIER

VUNE ACANCES TRANQUILLES AFFAIRE DE PROFESSIONNELS Spécialiste de la location saisonnière, lui seul pourra en effet vous offrir des garanties complètes, vous assurant la véracité des engagements, d’un côté comme de l’autre.

L ES M EUBLÉS

CLASSÉS

A l’heure du choix, il guidera sans doute le futur vacancier vers un meublé de tourisme classé. Mis en place par l’organisme Atout France, le dispositif de classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles, attribuées en fonction d’une grille de 112 critères portant sur les équipements, les services au client, l’accessibilité et le développement durable. Une fois attribué, le classement est valable cinq ans. Gage de qualité pour les vacanciers, le classement des meublés de tourisme est aussi fiscalement très intéressant pour le bailleur, qui bénéficie d’un abattement de 71 % au lieu de 50 %. Classés ou non, tous les meublés de tourisme doivent désormais être déclarés en mairie. Si vous êtes bailleur, le professionnel de l’immobilier vous assistera dans cette démarche.

LA

RÉSERVATION

Elle ne peut s'effectuer plus de six mois avant la date prévue pour le début du séjour et doit s'appuyer sur un contrat de location, déterminant les droits et obligations de chacun. Ce document précise notamment la désignation du bien loué, la durée et le prix de la location, les charges, les conditions d'annulation, les modalités de paiement... Un acompte est généralement demandé. Si vous passez par un professionnel, il ne pourra excéder 25 % du montant total. La location saisonnière s'effectue uniquement avec des biens meublés. Le logement doit donc contenir du mobilier en quantité suffisante pour y assurer la vie courante au quotidien. Un état descriptif des lieux daté et signé est adressé au locataire, mentionnant l'adresse et la situation du meublé dans

DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES Moins détaillé que celui qui est exigé à l’occasion d’une vente ou d’une location à l’année, un dossier de diagnostic technique doit tout de même être remis au locataire afin de l’informer des principales caractéristiques de logement où il va passer ses vacances. En clair, il s'agit de lui fournir l'état des risques naturels et technologiques (ERNT), des diagnostics amiante et plomb, mais aussi en cas de présence de piscine, d'une conformité du dispositif de sécurité. Enfin, pour les locations dépassant trois mois par an, le contrat devient celui d’une location meublée. Dans ce cas, le dossier technique doit également inclure un Diagnostic de performance énergétique rassemblant toutes les caractéristiques du bien.

la localité, la superficie habitable, la consistance et le confort des lieux, la description de l'agencement intérieur et du mobilier, les équipements et services à disposition (garage, parking, jeux d'enfants...) et, éventuellement, la catégorie de classement. Un dossier de diagnostic technique y est également joint (voir encadré).

LE

SÉJOUR

Le contrat peut également mentionner le nombre maximum d'occupants et préciser si la détention d'un animal de compagnie est autorisée ou interdite. Dès l’arrivée des locataires, le professionnel les accompagne jusqu'au lieu de leurs vacances, réalise l’état des lieux, le fait signer et leur remet les clés. Un dépôt de

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DOSSIER

Q UALITÉ

TOURISME

Attribuée par le ministère au terme d'un audit indépendant, réalisé au moins une fois tous les trois ans sur la base d'une grille de critères précis, dont 85 % au moins doivent être respectés, la marque « Qualité Tourisme » vise à mettre en avant les professionnels qui s'engagent à satisfaire leurs clients par une qualité de service irréprochable : accueil chaleureux et personnalisé, informations claires et précises, personnel compétent et à l’écoute, espaces propres et confortables, connaissance de la région, informations touristiques locales adaptées à la demande...

garantie est souvent demandé, restitué en fin de séjour si aucun dommage n’a été constaté, selon des modalités précisées dans le contrat de location(1). Ensuite, pendant toute la durée du séjour, l'agent est à la disposition du locataire comme du loueur pour intervenir le plus rapidement possible en cas de problème. A l'heure du départ des locataires, là encore, le professionnel s'assure du bon déroulement des opérations : état des lieux de sortie, restitution des clés... Et, pour avoir la confirmation que tout s'est bien passé, il remet un questionnaire de satisfaction au locataire.

Elle concerne plusieurs métiers et filières : hôtels, restaurants, campings, cafés, brasseries, offices de tourisme mais aussi agences de location saisonnière. Pour ces dernières, la FNAIM est partenaire du dispositif. Pour obtenir cette marque, les agents immobiliers s'engagent par exemple à répondre au téléphone en 5 sonneries maximum, à offrir des documents sur les biens à louer lisibles par tous et rédigés en au moins une langue étrangère, à proposer une assurance annulation de séjour, à offrir un suivi personnalisé tout au long de la prestation, à assurer le traitement systématique des éventuelles réclamations et à organiser des enquêtes de satisfaction. Toutes les précisions sont disponibles à l'adresse : www.fnaim-vacances.com ou sur le site dédié : www.qualite-tourisme.gouv.fr (1). Les collectivités locales touristiques peuvent également réclamer une taxe de séjour due par les résidents occasionnels, ou une taxe forfaitaire de séjour due par les logeurs ou hôteliers.

V ACANCES , J’OUBLIE TOUT… C’est en 1977 que Gilbert Ganivenq, le père d’Olivier, fonde la SARL FCOM (France Conseil Outremer), qui sera à l’origine du groupe.

UNE AVENTURE FAMILIALE A l’origine, son activité consiste à commercialiser des biens immobiliers à des Français vivant à l’étranger. Dès l’année suivante, il se lance dansla construction de son premier programme immobilier. Pendant une décennie, la société se développe dans deux domaines d’activité : la commercialisation de programmes neufs et la construction de résidences secondaires ou de loisirs.

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DOSSIER

me), offre une capacité d’accueil de près de 40.000 lits sur plus de 8300 emplacements, et près de 3500 mobil-home et chalets en location vacances. Village Center Patrimoine, poursuivant les activités historiques du groupe (promotion immobilière, commercialisation et gestion), assure toutefois encore environ 75 % du chiffre d’affaires du groupe.

OLIVIER GANIVENQ : IMMOBILIER ET HABITAT DE LOISIRS Olivier Ganivenq préside le directoire de Vacalians Group et de Promeo. Sous l’appellation Village Center Loisirs, le groupe familial exploite plus de 30 sites en France (camping-villages de niveau 3 et 4 étoiles, et résidences de tourisme). Sous l’étiquette Village Center Patrimoine, il réalise des projets de résidences de tourisme sur l’ensemble du territoire national, de la conception et la maitrise d’ouvrage des programmes, jusqu’à leur commercialisation auprès d’investisseurs particuliers ou institutionnels. Depuis près de 20 ans, Olivier Ganivenq observe donc en spécialiste les évolutions du comportement et des attentes des vacanciers.

Avant même d’entrer dans les détails, à quoi pensez-vous lorsque vous évoquez l’immobilier de loisirs ? Soleil, chaleur, évasion, rêve... Et sur un plan plus professionnel ? C’est notre métier d’origine : la vente de logements, essentiellement au bord des plages du Languedoc-Roussillon, comme mon père la pratiquait à la fin des années 70. A l’époque, on appelait cela des résidences secondaires. Qu’est-ce qui a changé depuis cette époque ? La résidence secondaire existe toujours. Mais le produit a changé. La principale évolution s’est située au niveau des prix. Jusqu’au milieu des années 90, ils sont restés abordables. Les acheteurs trouvaient des biens compris entre 150.000 et 200.000 francs, entre 25.000 et 30.000 euros. Aujourd’hui, les produits ont évolué, leurs prix sont plus élevés et une grosse partie de la clientèle a été dé-solvabilisée. Le marché s’est donc contracté, et on compte désormais beaucoup moins d’acquéreurs. Jusqu’en 1997, nous commercialisons environ 250 résidences secondaires par an. Aujourd’hui, la résidence secondaire à proprement parler, acquise dans le but d’y aller en vacances, ne représente plus qu’environ 10 % de notre activité immobilière.

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Cela sous-entend que les objectifs ont changé.... Il peut effectivement s’agir d’un investissement, destiné à se constituer un patrimoine et que l’on peut également proposer à la location. Mais nous ne sommes alors plus dans une logique de loisirs, même si cela demeure l’orientation du bien. C’est d’ailleurs le principe de la résidence de tourisme : les investisseurs achètent un bien défiscalisé, destiné à être loué pour les vacances par des opérateurs professionnels qui leur garantissent un revenu. Quelles autres formes l’immobilier de loisirs peut-il prendre aujourd’hui? Il n’y en a finalement plus beaucoup aujourd’hui. En immobilier pur, on se situe désormais davantage sur des produits haut de gamme. Mais il ne s’agit que d’une niche. Si l‘on veut retrouver l’ancienne clientèle de la résidence secondaire, on n’est plus dans de l’immobilier mais dans de l’habitat de loisirs. C’est ce que nous faisons dans nos campings : nous vendons des mobil-home, qui ne sont pas des biens immobiliers, et nous louons des parcelles de terrain. Cela permet de retrouver des tarifs comparables à ceux qui étaient pratiqués sur les résidences secondaires il y a une vingtaine d’années. Si le mobil-home ne bouge plus de sa parcelle, cela revient à peu près au même... Pas tout à fait malgré tout. Le mobil-home doit toujours rester en capacité d’être déplacé, il y a des contrôles sur ce point. Et puis, et peut-être surtout, contrairement à la résidence secondaire, le mobil-home n’est pas un bien patrimonial, pérenne dans le temps. A l’image d’une voiture, il se déprécie. De surcroit, les goûts évoluent, les familles s’agrandissent et les acheteurs changent leur mobil-home au bout de dix ou quinze ans. Il y a donc un marché du neuf et un marché de la revente.

Prochainement, certaines agences L'ADRESSE seront en mesure de vous accompagner sur une acquisition avec le Groupe PROMEO-VACALIANCES

En 1989, Gilbert Ganivenq crée la société Immo Finances, dédiée à la promotion immobilière, qui développe son activité dans le domaine des loisirs sur le Languedoc-Roussillon. Olivier Ganivenq entre dans son capital en 1996. Le dernier virage de taille intervient en 2003, lorsque la société élargit sa palette d’activités par l’achat et l’exploitation d’un premier site 4 étoiles dans le secteur de l’Hôtellerie de Plein Air. De nombreux autres suivront. Aujourd’hui, le groupe Promeo emploie près de 300 personnes en équivalent temps plein. Village Center Loisirs exploite plus de trente sites de loisirs (camping-villages de niveau 3 et 4 étoiles, et résidences de touris-


VIE DU RÉSEAU

LUNE A FCA : QUINQUAGÉNAIRE

EN PLEINE FORME

Qu’est-ce qui selon vous, fait que le système coopératif est toujours, et même plus que jamais, d’actualité ? Les derniers chiffres que nous venons de publier confirment en effet que, sur un exercice 2012 pourtant difficile, les réseaux du commerce associé ont des performances supérieures aux taux de croissance de leurs marchés respectifs. Pourquoi cette pertinence et cette efficacité ? Pour nous, c’est vraiment parce que ces réseaux sont proches du terrain et des attentes du consommateur. Réactifs, ils savent donc mieux s’adapter à la crise. Aux commandes du réseau et des différentes enseignes qu'ils fédèrent, les entrepreneurs appliquent des décisions qu'ils ont eux-mêmes pensées et décidées. Sans compter que ces commerçants viennent bien souvent de la ville où ils possèdent leurs magasins : ce sont, en quelque sorte, des enfants du pays, qui ont su

établir un contact fort avec leur clientèle et être au plus près de ses attentes. Ce qui est primordial, car le consommateur a changé : on ne l'appâte plus seulement par l'offre, il faut aussi répondre à ses demandes. En outre, dans un contexte de plus en plus concurrentiel, le fait de travailler en réseau constitue un atout presque indispensable. Pourquoi ? Nous sommes en présence d’entrepreneurs indépendants, qui s’impliquent, investissent, prennent des risques pour développer leurs affaires. Mais, simultanément, ces entrepreneurs indépendants bénéficient, par le biais du réseau qui les rassemble, de la force d’un projet

L E COMMERCE ASSOCIÉ EN QUELQUES CHIFFRES Nombre de groupements recensés : 80 Nombre d’enseignes nationales : 145 Nombre de secteurs représentés : 30 Nombre de points de vente : 41 218 (+2,10%) Nombre d’entrepreneurs indépendants : 30 815 (+1,05%) Nombre d’employés : 510 800 (+0,96%) Nombre de postes créés en 2012 : 4 800 (+0,96 %) CA points de vente TTC : 138,274 milliards d’euros Croissance annuelle : 3,6 % Age moyen des associés : 49 ans Proportion de femmes associées : 20 %

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VIE DU RÉSEAU

C OMME UNE ÉVIDENCE « Je travaille dans l’immobilier depuis 2002, et toutes les agences qui m’ont employée appartenaient au réseau. Quand j’ai eu l’occasion de racheter ma propre affaire, la placer sous la bannière de L’ADRESSE relevait de l’évidence ».

Guy LECLERC, Président de la Fédération du Commerce associé.

C’est en début d’année que, trois ans après être descendue de Paris à Toulouse, Arianne Gérard a repris à son compte l’agence Sud-Est immobilier, paisiblement installée au bord du canal du Midi, près du centre-ville, à Toulouse. « Au-delà de la facilité qu’induit toute forme de continuité, je suis très attachée aux valeurs humaines liées au système coopératif, à l’échange que l’on peut avoir avec chaque client, et à l’approche globale que nous avons des projets ».

commun et de la notoriété d’une enseigne. Ce mode d’organisation permet donc aux entrepreneurs de conserver leur liberté, tout en leur offrant une grande solidarité entre membres du réseau. Au quotidien, ils vont se conseiller, s’entraider, se soutenir, parfois même financièrement...

Les liens qui l’unissent aux confrères du Réseau sont aussi fondamentaux à ses yeux : « Le fait que l’on se réunisse régulièrement, que l’on puisse échanger très librement sur les chiffres, les méthodes, l’argumentaire... C’est très enrichissant ».

Justement, en plus de la pertinence économique que vous venez d’expliquer, la force du commerce associé ne tient-elle pas aussi de l’importance qu’il accorde à des valeurs dont la société semble avoir de plus en plus besoin ? Bien sûr que si ! Le commerce associé repose en effet sur des valeurs très fortes de mutualisation et de solidarité, qu’il s’agisse de partager des moyens humains, financiers ou un savoir-faire. Ce mode d’organisation replace l’homme au cœur du système. Les groupements appartiennent à leurs membres, les associés, garantissant ainsi une stabilité de l'actionnariat et des politiques de l'entreprise. Ils sont autonomes financièrement et restent donc totalement maîtres de leur destin. Autre spécificité du modèle coopératif, c’est aussi un espace de démocratie. Au sein des groupements, les associés prennent les décisions, élisent leurs dirigeants, selon le principe « un homme = une voix ». Cette particularité est un facteur très fort d’implication puisque, propriétaires de leur groupement, les associés sont impliqués dans sa gouvernance. Et quels peuvent être les handicaps du commerce associé ? Ne souffre-t-il pas malgré tout d’une certaine lourdeur ? Il en a forcément, comme tous les modes d’organisation. Il est vrai qu’il faut parvenir à mobiliser l’ensemble des associés autour de projets communs. Mais on se rend compte que, lorsque les décisions ont été prises, leur déploiement au sein des réseaux et leur appropriation s’effectue plus rapidement et de façon plus efficace que dans d’autres formes d’organisation. Les résultats des réseaux et leur attractivité prouvent en tout cas d’année en année qu’ils présentent plus d’avantages que d’inconvénients.

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Epaulée pour l’heure par un seul collaborateur, Arianne Gérard s’est spécialisée dans la transaction, ainsi que dans la recherche et la mise en place de locataires. La gestion locative à proprement parler est ensuite assurée en partenariat par une autre agence du réseau, AET Immobilier. La nouvelle sociétaire souhaite étoffer rapidement ses effectifs. « Je pense évoluer petit à petit, car il n’est pas question que le développement de l’agence nuise à la qualité du service rendu ». Pas question, donc d’oublier les principes qui gouvernent sa façon de travailler et marquent ses relations avec vendeurs et acquéreurs. « Je fais de la transaction. Mais s’il est actuellement plus judicieux pour un client de louer son bien, je l’orienterai vers la solution la plus favorable pour lui, sans forcément chercher à aboutir à une commercialisation. » Arianne Gérard L’ADRESSE SUD EST IMMOBILIER


HISTOIRES D’HABITAT

LES MAISONS À COLOMBAGES

PATRIMOINE ARCHITECTURAL

«D

éjà utilisée sous la Rome antique sous l’appellation d’opus craticium, la technique consistant à remplir de briques, de torchis ou de plâtre une ossature de bois, a perduré chez nous du Moyen-Age au XIXe siècle. Pendant toute cette période, plusieurs techniques de construction se sont succédé.

BOIS LONGS, BOIS COURTS Dans la première, dite des « bois longs », des pièces horizontales venaient s’assembler entre des poteaux verticaux montant d’un seul jet du bas vers le haut de la maison. La raréfaction des longues pièces de bois et la difficulté à les manœuvrer conduisit cependant à un abandon rapide de cette technique et à son remplacement par celle des « bois courts », beaucoup plus faciles à construire et entretenir. Chaque poteau correspond alors à un niveau du bâtiment. Pour le protéger de l’humidité du sol, le bâti repose en général sur un élément de maçonnerie, le solin, dont la hauteur varie. Très souples et assemblées à plat, les ossatures en bois suivent les éventuels mouvements du terrain sur lequel reposent les maisons, constituant ainsi un réel gage de longévité.

D E FAUX NOMS D ’ OISEAUX Si le terme colombage vient effectivement du mot « colombe », il n’a aucun rapport avec l’oiseau symbole de la paix. Descendant du latin columna, qui signifiait colonne, cette colombe désigne une poutre dans un mur ou un jambage de porte. L’encorbellement, pour sa part, est un terme dérivé de « corbel », la forme ancienne de corbeau. Mais, là encore, oubliant toute référence aux volatiles, il convient de l’entendre dans son sens architectural de poutre ou pierre en saillie

Très vite, ce système de construction s’accompagne de l’apparition de l’encorbellement, qui permet de porter une charge en surplomb. Dès le XIVe siècle, les maisons présentent un ou plusieurs étages en saillie sur le rez-de-chaussée. Gain de place aux étages, protection de la façade contre les écoulements d’eau de pluie... Les avantages étaient multiples. Les inconvénients aussi : rues rendues plus étroites, problèmes de sécurité en cas d’incendie... De nombreuses villes interdisent donc les encorbellements dès les XVIe et XVIIe siècles.

A TRAVERS LES ÂGES ET LES CONTINENTS Emblématiques des régions normande et alsacienne, les maisons à colombages sont également très présentes en Bretagne,Bourgogne ou dans le Pays basque. Elles ne constituent toutefois pas, tant s’en faut, une exclusivité hexagonale : Allemagne, Danemark, Pays-Bas, Pologne, République tchèque, Suède, Royaume-Uni..., les colombages sont présents dans de nombreux pays d’Europe. Au fil des vagues d’immigration, les colons européens exportent également cette technique au Brésil, aux Etats-Unis et en Australie. Elégants éléments du patrimoine architectural, les maisons à colombages font désormais l’objet de plans de restauration. Portées par l’essor des constructions en bois, elles font également leur réapparition dans les catalogues des constructeurs. Le plus souvent isolées par l’intérieur, elles se sont toutefois adaptées aux exigences du XXIe siècle et peuvent même, selon la composition du remplissage des murs, bénéficier après étude thermique du label BBC.

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COURRIER DES PROPRIÉTAIRES

TESTAMENT IMMOBILIER Sous quelles modalités est-il possible de léguer un bien immobilier ? Candy R., Versailles (78) En l'absence de dispositions particulières, les biens d'un défunt sont partagés selon les règles légales et répartis entre ses héritiers selon un ordre établi par les textes. Pour léguer un terrain, un garage, un compte ou un plan épargne logement, un appartement ou une villa à des parents plus éloignés, des amis ou des associations caritatives, il faut donc rédiger un testament. Écrit, daté et signé directement par le testateur, le testament olographe est le plus courant, car facile et peu coûteux. C'est toutefois celui qui donne le plus facilement lieu à contestations. Rarement utilisé, le testament mystique présente l'avantage de rester secret, puisque le testateur le remet à son notaire dans une enveloppe fermée, en présence de deux témoins. Enfin, rédigé par le notaire, en présence d'un confrère ou de deux témoins, sous la dictée du testateur, le testament authentique est celui qui apporte le plus de garanties juridiques. En outre, la loi garantit la protection des descendants et du conjoint survivant. Après le décès du testateur, son patrimoine est divisé en deux parties. Seule la quotité disponible peut être attribuée librement, la réserve revenant de droit aux héritiers réservataires. Si le défunt avait un enfant, cette réserve représente la moitié du patrimoine, elle s'élève aux deux tiers en présence de deux enfants, aux trois quarts des biens s'il y en a trois ou plus. Léguer un bien immobilier à un héritier, quel qu'il soit, suppose donc que le patrimoine du défunt soit suffisamment important pour que des biens d'une valeur équivalente soient laissés aux autres héritiers réservataires. Les personnes ayant soigné le testateur juste avant son décès (médecins, pharmaciens...), ainsi que les religieux ne peuvent être couchées sur un testament. Enfin, la rédaction d'un testament n'engage pas définitivement son auteur : il est toujours possible d'en modifier des clauses, ou même de le révoquer purement et simplement. Mieux vaut en effet toujours annuler l’ancien testament, pour éviter des sources de litiges susceptibles de compliquer la succession.

Ses taux d’imposition ont notamment été majorés pour les impositions établies depuis le 1er janvier dernier : ils sont ainsi passés de 10 % à 12,5 % la première année d'imposition, de 12,5 % à 15 % la deuxième année et de 15 % à 20 % à compter de la troisième année. Le champ d’application de la taxe a également été étendu. Initialement cantonnée aux communes appartenant à des zones d'urbanisation continue de plus de 200 000 habitants, elle a vu le seuil de population ramené à 50.000 habitants et concerne désormais 1 151 communes (contre 811 auparavant), où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. Leur liste est fixée par un décret paru au Journal officiel du 12 mai dernier Avec le service juridique de la FNAIM

TA BL E A U DE BOR D INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE INSEE (coût de la construction brut) 4e trimestre 2012 (contre 1 638,00 l’année précédente)

1 639,00

IRL (Indice des loyers) 1er trimestre 2013 (contre 122,37 l’année précédente)

124,25

ILC (Indice des loyers commerciaux) 4e trimestre 2012 (contre 106,28 l’année précédente)

108,34

Prix à la consommation Avril 2013 (hors tabac) (contre 124,36 en janvier 2013)

125,50

Plafond de la SS (mensuel)

3 086,00

SMIC horaire (brut au 1er janvier 2013)

TAXE

SMIC mensuel brut (base 35 h)

1 430,22

À quel stade en est la taxe sur les logements vacants Cyril S., Reims (51)

SMIC mensuel brut (base 39 h)

1 610,02

Prévue à l’article 232 du Code général des impôts, cette imposition, créée pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, s’applique. La deuxième loi de finances rectificative pour 2012 et la loi de finances pour 2013 en ont même durci les modalités d’application.

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9,43

PRÊTS IMMOBILIERS (10 À 30 ANS) Taux fixe

2,65/3,85 %

Taux révisable

2,26/3,70 %


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