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N°55 - TRIMESTRIEL

LE MAGAZINE DU RÉSEAU IMMOBILIER COOPÉRATIF L’ADRESSE

Des rendez-vous à ne pas manquer

FINANCES

Renégocier son crédit

L’ADRESSE

DOSSIER

Tout savoir sur le 1 er achat

HISTOIRES D’HABITAT Viollet le Duc : Précurseur contesté

A LE PLAISIR DE VOUS OFFRIR CE MAGAZINE

U N R É S E AU N AT I O N A L D E

CONSEILS IMMOBILIERS

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P R O P R I É T A I R E S , L E M A G A Z I N E D E L ’A D R E S S E

E DITORIAL

RALLUMER LES ÉTOILES

«I

l est grand temps de rallumer les étoiles », écrivit Guillaume Apollinaire. Et comment ne pas être d’accord avec lui, en ce début d’année suintant la morosité ? Fidèles à nos valeurs de créativité, d’audace et d’ambition, c’est donc une revue résolument volontariste que nous vous proposons de lire aujourd’hui. En témoigne le dossier que nous consacrons au premier achat, aussi important que toutes les premières fois, mais rendu plus compliqué ces derniers temps. En quelques pages, nous essayons d’expliquer comment et pourquoi sauter le pas.

bonnes nouvelles. Parmi elles, figure incontestablement le niveau historiquement bas des taux d’intérêt. C’est sans doute le moment d’en profiter.

Philippe PIERRAT

Président du Réseau L’ADRESSE

En témoigne, enfin, l’entretien que nous accorde Jacky Chapelot, Président adjoint de la FNAIM, alors que se prépare la future loi-cadre sur le logement. Plus que jamais, nous entendons en effet jouer tout notre rôle, être force de propositions, pour pouvoir oser l’optimisme en ce début de printemps, que nous espérons synonyme de renouveau. Pour le reste, vous trouverez comme de coutume dans les pages qui suivent, tout ce qui fait l'actualité de l'immobilier, ainsi que vos rubriques habituelles : le point sur les tendances du marché, la vie du réseau avec un gros plan sur trois nouveaux entrants, le désormais traditionnel coup d’œil dans le rétroviseur de nos Histoires d'habitat, les réponses à vos questions...

En témoigne aussi l’article sur la renégociation d‘un crédit. Car l’actualité peut aussi, parfois, nous offrir de

Philippe Pierrat

S OMMAIRE ... BRÈVES

CONJONCTURE... DOSSIER...

BRÈVES Actualités de l’immobilier . . . . . . . . . . . . . . . . . page 14 CONJONCTURE Comme prévu, hélas

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page 17

FINANCES Renégocier son crédit. Quand ? Comment ? Pourquoi ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 9 MÉTIER Les propositions des professionnels . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 10

DOSSIER Tout savoir sur le 1er achat . . . . . . . . . . . . . . . . page 11 Un coup de pouce aux enfants . . . . . . . . . page 14 VIE DU RÉSEAU Trois nouveaux entrants

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page 15

HISTOIRES D’HABITAT Viollet le Duc : Précurseur contesté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 17 COURRIER DES PROPRIÉTAIRES . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . page 18

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - 8, rue du Saule Trapu Le Moulin - 91300 MASSY - 01 64 53 83 83. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Philippe Pierrat. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA 44210 Pornic 02.40.21.57.88 - Maquette : Matt Editions 06.52.12.75.39. Reproduction interdite. Parution : avril 2013. Dépôt légal à parution. Site internet : www.ladresse.com

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BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER Bonus-malus.

Après l’adoption définitive du texte par députés et sénateurs, un dispositif de tarification progressive de l'énergie sera mis en place pour les logements à partir de 2015, afin d’inciter les consommateurs à se montrer économes en chauffage et en éclairage. Chaque foyer se verra attribuer un volume de base, calculé à partir du niveau consommé par le quart de la population le plus sobre, et prenant en compte la composition du foyer, la localisation géographique et le mode de chauffage. La loi définit également trois tranches de consommation : dans la limite du volume de base, entre une et trois fois ce volume, plus de trois fois le volume. Les ménages qui consommeront moins que le volume de base bénéficieront d’un allègement de leur facture qui pourra atteindre 30 % en 2017. Les autres paieront des pénalités qui pourront aller jusqu’à 60 % du montant de leur facture. Une tarification spécifique sera mise en place pour les immeubles équipés d’un chauffage collectif.

Logement social. Validée par le Conseil constitutionnel, la deuxième version de la loi Duflot sur le logement social a été publiée au Journal officiel en début d’année. Elle porte de 20 à 25% le taux minimum de logements sociaux dans les villes et renforce les sanctions contre les municipalités qui ne respectent pas ce quota. Dans la foulée, pour rendre le système plus lisible, la Ministre du Logement a lancé une concertation sur un nouveau système d'attribution des logements sociaux.

Energie positive.

Le premier ensemble parisien de logements sociaux à énergie positive vient d’être inauguré dans le 11e arrondissement. Situé rue Guénot, ses 17 logements, répartis sur 5 étages et 1033 m² habitables, produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment pour le chauffage, l’éclairage, l’eau chaude sanitaire et la ventilation. Pour atteindre cette performance, le bâtiment intègre une forte isolation, une toiture solaire de 160 mètres carrés et des innovations comme la récupération de la chaleur des eaux de douche. Pour les responsables de la Régie immobilière de la ville de Paris, son coût de

Impôts locaux. Une réforme en profondeur du mode de calcul des impôts fonciers est à l’étude, une grande première depuis 1975. Le gouvernement envisage en effet une révision intégrale de la base cadastrale et de la valeur locative. Concernant la taxe d'habitation, payée par les occupants de 33 millions de logements, le système actuel repose sur un taux d'imposition fixé par les collectivités locales et appliqué à une valeur locative cadastrale, dépendant de la surface du logement, du quartier, etc. Selon un document de travail ministériel, les revenus des contribuables pourraient être pris en compte dans son calcul. Pour l'instant, rien n'est acté. Toutefois, il apparaît que le gouvernement cherche à réformer un système qu'il juge dépassé. D'après des sources ministérielles, le sujet pourrait être relancé après les municipales de 2014.

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BRÈVES

3,1 millions d’euros hors taxes, comparable à celui des constructions traditionnelles, a constitué une bonne surprise. Ils prévoyaient au départ un coût plus élevé de 20 %.

lés, les jeunes en difficulté d'insertion et les femmes avec enfants disposant de faibles ressources. Mais une tendance inquiétante se confirme : la situation devient aussi de plus en plus complexe pour de nombreux ménages bien insérés.

Collecte record.

Le livret A, dont le taux a baissé de 2,25 % à 1,75 % au 1er février, a connu l'an dernier sa meilleure année en 194 ans d'existence. D’après les chiffres de la Caisse des dépôts, il a enregistré en 2012 une collecte nette record (dépôts moins retraits) de 28,16 milliards d'euros. Après le relèvement du plafond de dépôt, le dernier trimestre a

Feux interdits.

La fin des veillées au coin du feu approche en Ile-de-France. Un arrêté préfectoral prévoit en effet d’y interdire les feux de cheminée d’ici 2015. Une partie des 125.000 foyers ouverts situés dans les zones urbaines de la région pourraient ainsi être définitivement condamnés, sauf à les transformer en inserts et autres poêles à bois. Ces cheminées sont en effet accusées de polluer massivement l’air extérieur et intérieur. D'après Airparif, l'organisme chargé de surveiller la qualité de l'air en Île-de-France, les cheminées émettent autant de particules fines dans l'atmosphère que le pot d'échappement des voitures. Toutefois les communes rurales de la grande couronne ont déjà obtenu d’être exemptées, ce qui diminuera considérablement l’impact de la mesure.

représenté à lui seul près de la moitié (44 %) de la collecte nette. Au total, en ajoutant les intérêts capitalisés, les sommes déposées sur le livret A s’élevaient fin 2012 à 250 milliards d'euros. Le plafond ayant été porté à 22.950 € le 1er janvier dernier, la collecte devrait franchir de nouveaux sommets cette année et les moyens de mener à bien des politiques de financements publics dépassant de plus en plus le strict cadre du logement social.

Besoin urgent. Selon le 18 rapport e

de la Fondation Abbé Pierre, le mal logement s’est encore aggravé en France. D’après le document, 685.000 personnes sont ainsi dépourvues de logement personnel en France (dont 133.000 sans domicile fixe). Mais à ce chiffre s’ajoutent 3 millions de mal logés. En fait, selon la Fondation, plus de de 5 millions de personnes sont fragilisées par la crise du logement. La situation est particulièrement difficile pour les ménages les plus modestes, les iso-

Ralentissement.

Le patrimoine des Français a continué d’augmenter en 2011. Mais la hausse a été nettement moins forte que l'année précédente. Selon les derniers chiffres de l'Insee, il s'élevait à 10.411 milliards d'euros, en progression de 4,1% par rapport à 2010, année au cours de laquelle il avait rebondi de 8,1 % et retrouvé son

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BRÈVES

niveau d'avant la crise. Composé aux trois quarts d'actifs non-financiers, des biens immobiliers essentiellement, ce patrimoine est le premier affecté par la décélération du prix des terrains (+3,4 %) qui était à l'origine de la forte hausse de 2010 (+14,3 %). Ce ralentissement n'est pas compensé par l'accélération du patrimoine en logements (+9,2 %, après +4,5 % en 2010), selon l'Insee.

Double vitrage. Pour la première fois depuis 2006, le nombre d’installations de fenêtres est retombé l’an dernier sous la barre des 10 millions, poursuivant ainsi un recul entamé en 2008. C’est le principal enseignement d’une enquête réalisée par la société de conseil et d’études TBC. Parmi les explications avancées, la réduction des incitations et aides, qui entraîne un repli du marché de la rénovation. Côté matériaux, 66 % du marché se concentrent sur le PVC, ce qui représente un volume proche de 6,7 millions de fenêtres. Vient ensuite l’aluminium, qui représente 19 % du marché avec 1,9 million de fenêtres, puis le bois, avec 13 % de parts de marché et 1,3 million de fenêtres. Pour 2013, le moral des professionnels n’est pas à l’optimisme. Ils sont 41 % à prévoir une stagnation et 24 % à s’attendre même à une nouvelle baisse.

Report en vue ?

Initialement fixée à juillet 2013, la date butoir de la deuxième tranche de mise en conformité des ascenseurs pourrait être repoussée. Cécile Duflot devait trancher avant la mi-mars sur un éventuel report, mais aucune décision n’avait été annoncée à l’heure où nous mettions sous presse. Depuis plusieurs mois, en tout cas, les associations de copropriétaires réclamaient un délai, affirmant que des retards ont été pris et que près de la moitié des appareils ne pourra être mise en conformité à temps. De son côté, dans un communiqué, la Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs (Fiebca) a souligné que « les appareils visés par l’échéance de 2013 ont, pour la plupart d’entre eux, plus de 30 ans. (...) Les résultats des contrôles techniques montrent que la sécurité des usagers et des intervenants (...) n’est pas encore assurée ». La loi, votée en 2003, prévoit une dernière tranche à réaliser avant 2018.

Financements innovants. Un rapport sur les financements innovants de la rénovation énergétique des logements vient d’être remis aux pouvoirs publics, qui doivent présenter un plan d’ensemble dans les semaines à venir. Objectif affiché : 500.000 logements rénovés pour entrer dans la catégorie A (moins de 50 kwh d'énergie par mètre carré),

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contre moins de 150.000 l'an passé. Le montant global de la facture est estimé à 69 milliards d’euros. Pour les financer, le rapport suggère une dizaine de pistes. Il préconise notamment de faire émerger la valeur verte auprès des propriétaires pour les inciter à réaliser des travaux. Le texte suggère également la création d’un nouveau dispositif qui permettrait, comme en Allemagne, d’utiliser les économies futures pour financer tout ou partie des investissements. Le projet le plus ambitieux reste toutefois la création d’une banque publique totalement dédiée au financement de la rénovation du bâtiment.

Au plus bas. Selon les derniers chiffres de l'Observatoire de l'énergie solaire photovoltaïque, le nombre des raccordements a enregistré l’an dernier une chute de 33 % par rapport à 2011, tombant à un niveau jamais atteint depuis la naissance de la filière en France. Le ralentissement affecte tous les types d'installations, des panneaux solaires mis sur le toit d'une maison individuelle aux grandes centrales photovoltaïques au sol. Il faut dire que depuis novembre, les tarifs de rachat ont baissé de 45 % pour les installations résidentielles (à 316 euros du mégawattheure), 52 % pour la moyenne toiture (173 euros) et 70 % pour les centrales au sol (82 euros). Alors que le gouvernement tente de relancer la filière avec un plan dont les effets ne se feront pas sentir, selon les professionnels, avant l’an prochain, le photovoltaïque ne représente qu’à peine un peu plus de 0,5 % de l'électricité produite dans l'Hexagone.


CONJONCTURE

CHÉLAS OMME ... «O

n se souvient de l'année 2008 et de la crise des subprimes. 2012 restera celle de la crise de confiance ». Ce commentaire émane de Jean-François Buet, le président de la FNAIM, sur la baisse du nombre des transactions enregistrée en 2012 et sur son coût social élevé : –10 000 emplois salariés dans l’immobilier, 3 000 fermetures d’agences.

UNE ANNÉE EN APNÉE Réforme de la fiscalité des plus-values, suppression du PTZ+ dans l’ancien... Comme le redoutaient les professionnels, les mesures prises fin 2011 ont pesé lourd sur l’activité du secteur tout au long d’une année 2012 marquée, de surcroit, par l’attentisme lié à toute année électorale. Les incertitudes quant au contenu de la future loi cadre sur le logement, aggravées par une situation économique et sociale toujours difficile, ont amené et conduisent encore bon nombre de ménages à reporter leur décision d’achat. Selon un sondage IFOP réalisé auprès de 400 agents de la FNAIM, le temps de réalisation des transactions s’est considérablement allongé. Pour près d’une opération sur deux, il a fallu de 4 à 6 mois pour finaliser la vente. Dans un cas sur trois, le délai s’est étalé entre six mois et un an. Il a même dépassé un an dans 9% des opérations. Pour 42% des agents interrogés, cette apnée de l’activité se traduit par une baisse du chiffre d’affaires supérieure à 30 %.

PRÉVU

DES CONSÉQUENCES DIRECTES Le ralentissement du marché de l’immobilier a un impact important sur les finances locales. La baisse mécanique des impôts sur les transactions immobilières qu’il provoque (les droits de mutation à titre onéreux) affecte par exemple lourdement les départements qui en récoltent 80 %. L’an dernier, ces DMTO ont chuté de 9,3 % par rapport à 2011. Conséquence directe : dans le même temps, l’épargne brute de l’ensemble des collectivités territoriales a reculé de 2,1 % ; celle des départements, déjà pénalisés par la forte hausse des dépenses sociales, a plongé de 8,7 %.

Cette moyenne nationale masque en outre de fortes disparités régionales. Ainsi, en région parisienne, les logements collectifs ont-ils continué à voir leurs prix grimper de 16 %. A l’inverse, la baisse des maisons dans certaines régions se révèle plus spectaculaire que la moyenne nationale : –7,9 % en Bretagne, –11,7 % en basse Normandie. Reste que, sur les dix dernières années, le placement pierre reste des plus rentables : depuis 2002, il s’est en effet revalorisé de 6,6 % en Ile-de-France, et de 4,9 % en province.

DES PRIX STABLES Les prix ont en revanche peu évolué en 2012. Selon les dernières statistiques de la FNAIM, l’évolution annuelle France entière s’établit à + 0,8 %, après une revalorisation moyenne de 7,3 % l’année précédente. La tendance en fin d’année était cependant plus défavorable, avec une baisse de 0,8 % France entière et de 1,5 % en province au 4e trimestre, par rapport à la même période de l’année précédente.

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CONJONCTURE

LES MENTALITÉS ÉVOLUENT Dans ce contexte difficile, plusieurs facteurs pourraient contribuer à la décongestion du marché. Pour la première fois depuis longtemps, plus des trois-quarts (77 %) des vendeurs se déclarent par exemple prêts à baisser leur prix si cela permet de dénouer la transaction. Les mentalités semblent également changer du côté des acheteurs, majoritairement des ménages de 35 à 45 ans, cherchant à acquérir leur résidence principale. Pour trouver leur futur toit, 53 % d’entre eux se déclarent prêts à élargir leur zone géographique de recherche ; 50 % acceptent d’assouplir leurs critères (rez-de-chaussée, absence d’ascenseur ou de balcon...) ; enfin, 43 % envisagent de se résoudre à acheter un bien à rénover, 33 % un logement plus petit qu’initialement prévu.

L’ENJEU DES TAUX Seul point positif de 2012 : la baisse des taux s'est poursuivie partout. En un an, ils ont reculé de 82 points de base, repoussant une nouvelle fois le plus bas niveau enregistré depuis 1945 : 3,08 % en février, toutes durées d’emprunt confondues, dans l’ancien. Le potentiel de baisse paraît toutefois aujourd'hui plus limité. Le taux des OAT à 10 ans (obligations assimilables du Trésor), qui constitue le juge de paix pour les emprunts à long terme, a commencé à se tendre légèrement depuis quelques semaines. Or, les experts considèrent qu’un relèvement de 50 points de base suffirait à entraîner une baisse significative des prix. Cette probable évolution des taux d’intérêts est donc souvent présentée comme une menace pour le marché. Ce n’est toutefois pas l’avis du président de la FNAIM. Jean-François Buet considère même qu’une légère remontée des taux cette année pourrait avoir un effet bénéfique sur l’activité. « Car, explique-t-il, elle soutiendrait le marché, en provoquant une réaction chez les particuliers, qui se décideraient à passer à l’acte, de crainte que le coût du crédit n’augmente encore par la suite ».

N EUF : ANNUS HORRIBILIS Les promoteurs immobiliers ont, eux aussi, passé une mauvaise année. Selon les chiffres du Ministère du Logement, les ventes ont chuté de 17,9 % par rapport à 2011, pour s’établir à un peu plus de 86.000. La baisse a même atteint 28 % au dernier trimestre, comparé au 4ème trimestre 2011. Pour compléter le bilan, la baisse du nombre de mises en chantier s’accentue : plus de 20% en glissement annuel à 339 286 unités, à fin janvier. Le recul du nombre de permis de construire est moins marqué : –7,5% sur un an. Cette morosité n’a pas empêché les prix de continuer à progresser (+ 1,2 % sur l’année), portés par la rareté du foncier et l’impact des nouvelles normes environnementales sur les coûts de construction. Fin janvier, François Hollande, en déplacement dans le Val d’Oise, a annoncé sa volonté de conclure un pacte avec les acteurs du logement, pour atteindre les 500.000 constructions annuelles promises pendant la campagne électorale. Pour y parvenir, le chef de l’Etat envisage une série de mesures fiscales et réglementaires et entend faire « appel aux investisseurs institutionnels, et modifier l’assurance vie, pour qu'il y ait une meilleure orientation de l'épargne pour faire de l'immobilier ». Le président de la République s’est aussi engagé à simplifier et faciliter les procédures liées à la construction de logements, et notamment de limiter les recours abusifs dont se plaignent les promoteurs immobiliers. Le gouvernement devait annoncer son plan d’urgence mi-mars. A l’heure où nous rédigions ces lignes, il n’avait pas encore été rendu public.

DES PRÉVISIONS PRUDENTES Compte tenu de tous ces critères, la FNAIM anticipe une évolution des prix comprise dans une fourchette entre –2 % et 0 %. Et ces cinq dernières années, les prévisions publiées à cette période par la Fédération se sont toujours révélées justes.

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« En termes d’activité, ajoute Jean-François Buet, le premier semestre 2013 risque fort de ressembler au deuxième semestre 2012 et, sauf événement extérieur majeur, on devrait rester sur des volumes équivalents, avec une chute des transactions comprise entre –8,5 % et 0 % sur l’ensemble de l’année. » Le volume des transactions risque donc à nouveau de ne pas dépasser 600.000, bien loin des 805.000 de 2011.


FINANCES

RQUAND ENÉGOCIER SON CRÉDIT ? COMMENT ? POURQUOI ?

V

Vous avez contracté votre emprunt entre 2008 et 2011, à une période où les taux flirtaient avec les 4,5 %. Et aujourd’hui, votre décision est prise : vous allez renégocier votre prêt immobilier. Avant de sauter sur votre téléphone pour appeler votre banquier, commencez tout de même par saisir votre calculatrice. Car renégocier ou racheter un crédit revient à en souscrire un nouveau. Pour faire des économies, vous commencerez donc par régler des frais.

Si vous choisissez de négocier directement avec votre prêteur actuel, jouez donc plutôt sur le premier levier. Mieux vaut quand même souvent commencer par élargir le tour de table. Vous obtiendrez en effet de meilleurs résultats en demandant à votre banquier de s'aligner sur les conditions que vous propose un concurrent prêt à quelques efforts pour vous attirer vers son établissement. Le montant du nouveau prêt ne pourra, évidemment, pas dépasser la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez aussi profiter de l'opération pour effectuer un apport complémentaire, qui permettra de réduire davantage la durée du crédit et/ou ses mensualités. Enfin, n’oubliez pas non plus qu'il faut prévoir un minimum de deux mois pour finaliser l'opération.

DEUX CONDITIONS SUR TROIS D’une manière générale, les spécialistes considèrent que, pour être rentable, un rachat de crédit doit remplir au moins deux des trois conditions suivantes : permettre un gain minimum d'1 point sur le taux d’intérêt, porter sur un capital restant dû au moins égal à 50.000 euros et une durée de remboursement restant à courir sur au moins dix ans. En effet, les intérêts sont essentiellement remboursés pendant les premières années du crédit. L'opération n'aura donc d’impact que si, dans votre mensualité, la part des intérêts est plus élevée que le capital remboursé. Pour clôturer l'emprunt en cours, vous devrez en outre régler une indemnité pour remboursement anticipé (Ira). Elle varie en général entre 1,5 et 3 % du capital restant dû, sans toutefois pouvoir excéder six mois d'intérêts. S'y ajouteront les frais de dossier, le plus souvent compris entre 800 et 1500 euros, et les frais de constitution de la nouvelle garantie. Même si tout se négocie, le coût total de l'opération atteint donc fréquemment environ 5 % du capital restant à rembourser.

COMMENT PROCÉDER ? Les calculs que vous venez d’effectuer le confirment : vous avez tout intérêt à renégocier. Sachez dans ce cas que les banquiers préfèrent en général réduire la durée d'un emprunt plutôt que de diminuer le montant de ses mensualités.

3 QUESTIONS À B RUNO R OULEAU * Responsable Grands Accords chez Cafpi, courtier spécialisé dans le crédit immobilier. Le rachat de crédit représente-t-il une part importante de votre activité en ce moment et devez-vous faire face à une demande particulière ? II faut distinguer deux notions. Les consultations et le montage des dossiers pour vérifier si l’opération est rentable représentent environ 30 % de notre activité. En revanche, pour ce qui est des volumes de crédits débloqués, le taux de mise en place sur ces contacts est beaucoup plus faible que pour une acquisition traditionnelle.

votre situation, de vos projets et de votre prêt. En tout état de cause, si le différentiel de taux nominal est inférieur à 0,8 ou 1 point, si vous avez dépassé le premier tiers de la durée de remboursement ou si vous envisagez de ne pas garder le bien plus de deux ou trois ans, ne vous posez même pas la question !

Cela dit, si toutes ces conditions sont remplies, c’est vraiment le moment opportun…

Oui, car nous sommes convaincus que les taux ne descendront plus même si, Le principal conseil en sauf coup de Trafalgar, nous la matière, c’est donc ne connaîtrons pas de forte de commencer par hausse dans les mois qui sortir la calculatrice… viennent. Si renégociation il Absolument. Et faites le comp- doit y avoir, il faut s’y intéreste de tout, en fonction de ser avant l’été. * Voir également encadré page 13.

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MÉTIER

LDES ES PROFESSIONNELS PROPOSITIONS Quelles seraient pour vous les priorités point par point ? Concernant les rapports locatifs, il faut absolument mettre au point un outil informatisé performant, uniforme et bien réglementé pour qu’il y ait le moins de contestations possibles sur les états des lieux. Nous tenons aussi à ce que l’ensemble des honoraires liés à la négociation et à la rédaction du bail continuent à être partagés. Car si nous sommes évidemment mandatés par les bailleurs, nous le sommes également par les locataires quand ils recherchent un logement. Nous tenons aussi à ce que soit maintenu le dépôt de garantie. Nous ne voudrions pas que la future Garantie universelle des risques locatifs soit obligatoire. Nous souhaitons réglementer la location meublée et mieux prendre en compte les évolutions sociétales comme les nouvelles habitudes de colocation....

Sur les copropriétés ? Nous nous battons pour la mise en place obligatoire d’un compte séparé comptable. Et uniquement comptable. En d’autres termes, si toutes les copropriétés d’un syndic sont rassemblées dans une même banque au sein d’un compte unique, il faut qu’existe une comptabilité séparée, copropriété par copropriété. Et si, par malheur, nous devions arriver aux comptes séparés, nous souhaiterions au moins que la possibilité d’un compte unique soit maintenue pour les petites copropriétés. Pour le reste, grâce à Internet, nos copropriétaires doivent pouvoir avoir accès aux comptes en ligne de la copropriété qui les concerne. Ils doivent aussi pouvoir disposer de l’ensemble des

PV d’assemblée générale, des règlements de copropriété, des travaux, du suivi du budget prévisionnel... Nous préconisons par ailleurs la création d’une carte professionnelle spécifique à la gérance des copropriétés.

Vous formulez également de nombreuses propositions pour faire évoluer la profession… Le point central, c’est le Conseil supérieur de l’immobilier. Il est important que nous obtenions la création d’un Conseil national, chargé de mettre en œuvre un code d’éthique et de déontologie pour l’ensemble des professionnels du secteur. La FNAIM et l’UNIS ont déjà le leur. Lorsque nous constatons qu’un confrère viole des règles, l’une de nos actions possibles consiste à l’exclure. Mais rien ne l’empêche de continuer à travailler dans l’immobilier. Il faut donc aussi un comité de discipline, une structure de jugement et de sanction compétente pour tous les professionnels. Le Conseil national devra aussi réglementer la profession et la formation obligatoire des acteurs de l’immobilier, analyser les évolutions de la société, émettre des propositions...

Comment ces préconisations ont-elles été accueillies par le Ministère ? Nous n’avons pas eu de retour particulier pour l’instant. A la veille d’un rendez-vous qu’il ne faut pas manquer, nous avons le sentiment d’être écoutés par les pouvoirs publics. Sommes-nous entendus ? C’est toute la question. J’espère quand même que la plupart de nos propositions seront reprises. Si, par malheur, il doit y avoir des dispositions qui portent gravement atteinte à notre fonctionnement, nous nous battrons. Mais nous n’en sommes pas là.

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DOSSIER

T OUT SAVOIR SUR LE PREMIER ACHAT

T

aux d’intérêt au plus bas, prix stabilisés, marché en attente offrant quelques marges de manœuvre aux acquéreurs : même si le contexte économique incite d’abord à la prudence, tous les spécialistes vous le diront, c’est le moment d’acheter.

UN CONSEIL GLOBAL Parmi les points qu’il met prioritairement en avant, Bruno Cassin, Sociétaire du Réseau L’ADRESSE à Frontignan près de Montpellier, insiste donc notamment sur la projection dans l’avenir. « Sans le dramatiser, il faut insister sur

D ANS

LE NEUF , PENSEZ AU PTZ+ Si vous envisagez d’acquérir un logement neuf, vous pouvez peut-être prétendre à la nouvelle version du PTZ+. C’est un prêt dont les intérêts sont pris en charge par l’Etat, sans frais de dossier, réservé aux primo-accédants. Son montant et les conditions de son remboursement varient selon votre niveau de revenu, la taille de votre famille, la localisation géographique de votre future habitation et sa performance énergétique. Ses contributions d’attribution ont été récemment recentrées vers les ménages plus modestes, avec notamment l’entrée en vigueur de conditions de ressources plus strictes. Pour savoir si vous êtes éligible au PTZ +, connaître le montant du prêt éventuel et les conditions de remboursement auxquels vous pouvez prétendre, le ministère du Logement a mis en ligne un simulateur.

l’importance que revêt le premier achat. Les primo-accédants doivent prêter une attention particulière à l’évolution de leur foyer et de leurs conditions de vie : perspective de naissances, situation par rapport au lieu de travail, aux écoles, aux commerces... Il ne faut pas acheter un T2 alors que l’on vient de se marier et que l’on veut des enfants, ne pas se lancer dans un chantier titanesque si l’on n’aime pas le bricolage... » De manière plus précise, Bruno Cassin étudie avec ses clients potentiels l’intégralité des diagnostics qui leur sont fournis, les parties communes des immeubles et les charges qu’elles risquent d’entraîner. Il les aide aussi à examiner le montant du remboursement et sa durée, les incite à racheter les petits crédits susceptibles de nuire à leur capacité d’emprunt, les encourage à faire jouer la concurrence... Pour offrir un conseil encore plus global, un accompagnement complet, Jean-Emmanuel Bourgoin, responsable de L’ADRESSE BH IMMOBILIER à Castanet-Tolosan, près de Toulouse, travaille avec un courtier qui peut aider les candidats-acheteurs à boucler leur dossier financier. « Je le présente systématiquement et la grosse majorité des clients choisit de

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DOSSIER

travailler avec lui. Cela contribue également à les rassurer. S’il y a des travaux à prévoir, nous les mettons également en rapport avec des artisans qui peuvent leur proposer un chiffrage ».

SE MONTRER RASSURANT « Les primo-accédants constituent la base de notre clientèle, poursuit JeanEmmanuel Bourgoin. Pour autant, le marché actuel se caractérise avant tout par l’attentisme et la crainte. Il faut donc commencer par les rassurer, sans leur mettre le couteau sous la gorge ». Bruno Cassin ne tient pas un autre discours : « Le maître mot en matière de première acquisition, c’est rassurer ! Il faut expliquer, faire preuve de beaucoup de pédagogie, trouver des mots simples, car nous nous adressons à un public fragile ». Lorsqu’ils franchissent la porte d’une agence, les acheteurs potentiels se sont déjà largement renseignés en ligne. Mais, dans un marché difficile, ils ont besoin de l’expertise d’un spécialiste. « L’information sur Internet, c’est une chose, confirme Jean-Emmanuel Bourgoin. Mais le regard d’un professionnel en est une autre. Ils savent ce qu’ils recherchent mais, pour le trouver, ils ont besoin de conseils, d’informations pragmatiques, et notre voix est de plus en plus écoutée ». D’autant, renchérit Bruno Cassin, que le premier achat a de quoi impressionner : « Il place nos interlocuteurs dans un domaine qui les attire énormément, mais leur fait également très peur. Nous sommes un peu comme le chirurgien qui passe toutes ses journées dans son bloc opératoire. Le patient qui y entre pour la première fois de sa vie est très inquiet. Les jeunes qui viennent chez nous le sont aussi. Nous sommes là pour les aider à comprendre et à décider en toute connaissance de cause ».

A L ’ AIDE … Qu’il s’agisse d‘étoffer votre apport personnel ou de financer les travaux de réhabilitation du logement que vous vous apprêtez à acquérir, un achat immobilier ouvre droit à de multiples aides de l’Etat, des collectivités territoriales et de divers organismes. Tour d’horizon. LES AIDES AU FINANCEMENT Vous travaillez dans une entreprise de plus de dix salariés et accédez à la propriété : vous pouvez bénéficier du prêt Action Logement (anciennement appelé prêt 1 % logement) dont le montant varie de 7.000 à 25.000 € selon la zone géographique, sans pouvoir excéder 30 % du coût global de l’opération. Il n’est assorti d’aucune condition de ressources, mais certaines entreprises fixent des conditions d'ancienneté ou privilégient certains publics. Les prêts conventionnés sont proposés par les banques ayant passé une convention avec l’État, à des taux plafonnés en fonction de leur durée (en général de 5 à 30 ans). Ils peuvent financer la totalité de l'opération et ouvrent droit à l'Aide personnelle au logement (APL). Destiné aux revenus les plus modestes, le prêt à l'accession sociale (PAS) permet de financer l’acquisition d'une résidence principale. Les plafonds de ressources varient selon les zones géographiques et la composition du foyer fiscal. Les revenus pris en compte ne peuvent être inférieurs à 10 % du coût total de l''acquisition envisagée. Si vous anticipez votre achat, votre Plan épargne logement vous ouvre droit à un crédit aidé. Son taux, égal au taux de rémunération majoré de 1,7 %, risque toutefois de ne pas être très compétitif aujourd’hui. LES AIDES À L’AMÉLIORATION L'éco-prêt à taux zéro, généralement remboursable dans un délai de 10 ans, finance, dans la limite de 30.000 € et sans condition de ressources, une liste précise de travaux d'isolation, de remplacement de systèmes de chauffage ou d'installation d'équipements de production d'eau chaude utilisant une source d'énergie renouvelable. D'autres subventions peuvent également être obtenues, sous conditions de ressources, auprès de l'Agence nationale de l'habitat, ainsi que des caisses de retraite ou d'allocations familiales. Suite en page 14

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DOSSIER

« B ÉTONNER

LES DOSSIERS

BRUNO ROULEAU :

Responsable Grands Accords chez Cafpi, courtier spécialisé dans le crédit immobilier.

Quelle part représente la primo-accession dans l’ensemble de vos dossiers ? Depuis fin 2011, nous constatons une véritable éviction de la primo-accession. La première lame du rasoir a résidé dans le durcissement des conditions d’accès au crédit. Les durées longues ont, notamment, été de plus en plus compliquées à obtenir. La modification des conditions d’éligibilité au PTZ+ et son recentrage vers le neuf, début 2012, ont fait le reste. Les jeunes ménages se sont donc retrouvés face à une double difficulté : plus d’aide de l’Etat et des banques qui ne permettent plus de lisser l’évolution de carrière dans le temps. Bon nombre d’entre eux ont donc dû modifier, différer ou annuler leur projet.

Que faudrait-il, selon vous, pour débloquer la situation ? Acteurs significatifs sur le marché du crédit, nous participons à différentes tables rondes et commissions extra-parlementaires. Nous avions déjà lancé plusieurs idées concernant des fonds d’aide ou des fonds de garantie. Notre dernière proposition, qui semble commencer à faire son chemin, concerne l’usage des locaux vacants. Les estimations en situent le nombre à 1,5 million qui sont soit facilement transformables, soit tout simplement inhabités parce que leur propriétaire n’a pas envie de se compliquer l’existence.

Que proposez-vous ? Pour l’instant, la tendance semble aller vers une taxation de l’inoccupation. Nous serions plutôt favorables à une politique d’incitation, en défiscalisant par exemple sous conditions la plus-value réalisée sur la vente de ces biens. Ces conditions pourraient concerner la mise aux normes de ces logements, le fait de favoriser les primoaccédants et, bien évidemment, l’occupation à titre de résidence principale.

»

Quels effets attendriez-vous d’une telle politique ? Nous y voyons un quadruple avantage et, d’abord, celui de faire bouger le parc. Sur le plan fiscal, en contrepartie d’une perte sur les plus-values, une telle décision générerait des droits de mutation et de la TVA sur les travaux de mise aux normes énergétiques. Troisième aspect, sur un plan économique et social, une estimation récente évaluait à 600 €/m² le coût des travaux de la réhabilitation d’un logement en région parisienne. Sur la base de 50 % du parc inoccupé, cela représente une manne potentielle de 20 milliards de travaux pour les entreprises du bâtiment. Enfin, cet apport de biens entraînerait mécaniquement une baisse des prix du m², et l’on calmerait la surchauffe que l’on constate encore par endroits.

En attendant, quels conseils donneriezvous aux candidats à l’accession à la propriété ? La première des règles d’or tient en trois mots : bétonner son dossier ! Le plan de financement doit être optimisé au maximum, dans la recherche de solutions. Il faut aussi en soigner la présentation : les banques sont de plus en plus attentives aux risques qu’elles prennent, il faut donc parler le même langage qu’elles et ne pas se tromper d’interlocuteur. L’apport de l’intermédiaire de crédit, qui connaît les établissements, leurs offres, leurs cibles, est plus important que jamais, au même titre que celui des professionnels de l’immobilier.

Finalement, à quelle évolution vous attendez-vous pour 2013 ? Paradoxalement, nous prévoyons plutôt un réveil du marché de la primo-accession. Les primo-accédants ont, en effet, été les premiers à différer leurs projets, le temps de trouver des solutions palliatives, et nous nous attendons à les voir revenir.

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DOSSIER

U NAUXCOUP DE ENFANTS

POUCE

P

our la première fois l’an dernier, l’apport personnel moyen a franchi le seuil des 50.000 euros au niveau national. Il s’est même envolé beaucoup plus haut à Paris et en région parisienne. Or, depuis que le PTZ+ a été recentré sur le neuf (voir encadré), cet écueil de l’apport personnel, sésame indispensable à l’obtention du prêt immobilier qui financera l’opération, paraît de plus en plus difficile à franchir. Si vous en avez le désir et les moyens, deux possibilités s’offrent à vous pour doper l’apport personnel de votre fils ou de votre fille.

A L ’ AIDE …

Suite de la page 12 Certaines installations en faveur des économies d'énergie et du développement durable ouvrent droit à un crédit d'impôt compris, selon leur nature, entre 15 et 32 % du montant des dépenses.

DONATION ET PRÊT Assortie de conditions fiscales intéressantes, la donation est la plus avantageuse. Chaque parent de moins de 80 ans peut en effet transmettre, tous les 15 ans, à titre d'avance sur la succession, 131.865 €nets d'impôt à chacun de ses enfants majeurs. Le montant total peut donc atteindre 263.730 € pour un couple. Au-delà de ce plafond, la donation sera imposée. De multiples formules permettront en outre de l'adapter au mieux à votre situation familiale, notamment pour ne pas léser les éventuels frères et sœurs. Vous pouvez aussi avancer tout ou partie du prix du logement qu’achète votre enfant, à condition de lui octroyer un prêt dans les règles. Son montant, son taux et sa durée de remboursement peuvent être librement déterminés. Mais, sous peine de passer pour une donation déguisée, le prêt doit donner lieu, à l'établissement d'une reconnaissance de dette enregistrée auprès de l'administration fiscale. Elle peut être rédigée sous seing privé ou faire l'objet d'un acte notarié. Enfin, si le prêt est assorti du versement d’intérêts, ceux-ci sont imposables. N’oubliez donc pas de les intégrer à votre déclaration de revenus.

D’AUTRES POSSIBILITÉS Votre situation personnelle ne vous permet peut-être pas un tel soutien financier. D’autres moyens de faciliter l’accès au crédit à votre progéniture s’offrent à vous. Vous pouvez, par exemple, vous porter caution de son emprunt. Par cette démarche, entérinée par la signature d'un contrat de caution mentionnant le montant (écrit à la main, en chiffres et en toutes lettres), le taux et la durée du prêt, ainsi que l'étendue de votre engagement, vous vous engagez à rembourser à la place de l’emprunteur les échéances qu’il ne pourrait honorer. Cette caution est activée si survient un incident de paiement faisant l'objet d'une inscription au Fichier national des incidents de remboursement de crédit des particuliers. Elle cesse lorsque la dette a été totalement remboursée, ou au décès de l'emprunteur. Dernière possibilité : l'achat en commun. Il impose toutefois de prévenir votre banque et s'accompagne de contraintes qui peuvent se révéler

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Enfin, n’oubliez pas les aides que peuvent vous apporter les collectivités locales. Malgré la crise, communes, départements ou régions continuent souvent de soutenir financièrement les acquéreurs. Vous trouverez toutes les informations sur le site Internet de l’Adil (Agence départementale de l’information sur le logement) de votre département. Toutes les aides sont également détaillées sur le site du ministère du Logement, à l’adresse http://www.developpement-durable.gouv.fr/-Acceder-a-lapropriete-.html

pesantes. Travaux, charges, revente du bien... toutes les décisions concernant un logement acquis en indivision doivent être prises avec l'accord de l'ensemble des parties. Si vous souhaitez opter pour une solution de ce type, mieux vaut donc créer avec vos enfants une Société civile immobilière (SCI). La gestion quotidienne et le rachat ou la donation ultérieurs de parts s'en trouveront grandement facilités.


VIE DU RÉSEAU

GTROIS ROSNOUVEAUX PLAN ENTRANTS Quelles sont les activités exercées dans votre agence ? Géraldine Chuffart : J’ai ouvert l’Agence avec mon conjoint fin novembre. Jusqu’alors, nous travaillions dans une autre structure et nous avons décidé de nous lancer. Pour l’heure, nos activités se concentrent sur la transaction et à la location à l’année.

Eric Adrian : L’Agence de l’Océan comprend une agence principale à Longeville sur Mer et une succursale à Talmont St Hilaire. L’agence est spécialisée dans tous les types de transaction, la location à l’année et la gérance, notamment de maisons individuelles. Nous avons également des biens en location saisonnière. Avec mon associé, nous sommes aussi promoteurs, ce qui nous permet d’apporter des lotissements en exclusivité aux agences. Christian Denis : L’agence vient d’ouvrir, et l’arrivée dans le Réseau est officielle depuis le 14 février. Nous sommes actuellement deux : une collaboratrice, qui va passer du statut d’assistante à celui de consultante en immobilier et moi-même. Nous concentrons notre activité autour de la transaction (maisons, appartements, terrains) et de la gestion locative. Nous envisageons aussi de pratiquer la transaction de bail pour les fonds de commerce.

très motivés. Nous avons choisi L'ADRESSE, car le système coopératif nous plaît, il nous semble plus démocratique, et nous étions soucieux de conserver une certaine indépendance. La place accordée à la formation de nos plus jeunes négociateurs nous semble aussi intéressante. CD : J’étais associé dans une agence dépendant d’un autre réseau. J’avais le sentiment d’y être un client, un numéro, que l’on essayait de taxer au maximum tout en lui en donnant le moins possible. Je voulais aussi être seul responsable de mes actes. J’ai donc créé une nouvelle entreprise, que j’ai choisi d’affilier à L'ADRESSE, parce que je préfère de beaucoup la démarche « Sociétaire » aux relations client-fournisseur. Etre Sociétaire signifie en effet, par exemple, avoir autant de poids que les autres en termes de droit de vote. Enfin, et même si cela peut paraître anecdotique, j’aime le logo ! D’autant qu’il n’occulte pas le nom de la société.

Qu’est-ce qui vous a donné envie de rejoindre le Réseau ? GC : C’est d’abord une histoire humaine ! Nous nous entendions bien avec le Responsable de L'ADRESSE de Stella-Plage. Les deux communes sont proches, mais les marchés sont complètement différents. Nous nous sommes donc dit qu’il devait y avoir moyen de travailler efficacement ensemble. Depuis, nous nous aidons mutuellement. EA : Nous sommes dans une phase de restructuration, et nous pensons également à transmettre une entreprise saine et viable à nos collaborateurs, L’équipe de L’ADRESSE AGENCE DE L’OCÉAN.

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VIE DU RÉSEAU

L'ADRESSE TIENT SALON C OMME

CHAQUE ANNÉE , VOTRE RÉSEAU L'ADRESSE EST PRÉSENT AU S ALON NATIONAL DE L ’ IMMOBILIER , PORTE DE V ERSAILLES , À P ARIS .

L’Agence L’ADRESSE du Touquet Les valeurs de transparence, d’humanisme et de proximité véhiculées par L'ADRESSE ont-elles également compté dans votre choix ? GC : Absolument. Nous sommes trois agences du Réseau dans le secteur, et nous avons d’excellentes relations. C’est important de ne pas se sentir seul au départ. Et puis, ces valeurs correspondent à la vision que j’ai de mon métier. Je ne voulais pas entrer dans un groupe où l’on est complètement isolé. Depuis novembre, lorsque j’ai un souci, une question, je peux appeler n’importe quel sociétaire, je trouve toujours un interlocuteur disponible. Et c’est la même chose avec le siège. EA : Ces valeurs étaient déjà les nôtres ! Nous sommes de petites équipes, alors autant être proches les uns des autres. Et les premiers contacts que nous avons aujourd’hui avec les collègues du réseau se passent bien dans cet esprit. Nous sommes complémentaires et nous travaillons sur les mêmes bases. CD : Bien sûr. Le principe de la coopérative, celui de travailler ensemble, est très important à mes yeux. D’ailleurs, ces valeurs transparaissent aussi dans les relations que nous pouvons avoir avec le siège. J’ai été accueilli comme un pair. Le président est très accessible. Derrière lui, les membres du conseil d’administration ont les mains dans le cambouis. Ils nous écoutent. A la tête de leurs propres agences, ils connaissent nos besoins, puisqu’ils sont euxmêmes en permanence sur le terrain.

CD : Le marché est assez difficile. Quelques agences ont fermé sur la ville, d’autres ont considérablement réduit la voilure. Je sais qu’ouvrir en ce moment est un vrai défi. En revanche, je suis persuadé que les qualités humaines que nous mettons dans la relation client et le suivi nous permettront de faire la différence.

Quel regard portez-vous sur le marché de l’immobilier dans votre secteur ? GC : Nous manquons encore un peu de recul ! Mais nous savions que nous ouvrions dans une période creuse donc, pour l’instant, ça va. Nous avons bien travaillé en décembre et février. Mais, ici, la météo joue énormément. Nous attendons donc le printemps avec impatience. EA : Même si le contexte économique est un peu complexe, notamment sur le marché du secondaire, nous sommes implantés en Vendée, dans une région qui ne peut que se développer. Je pense que, dès que la reprise s’amorcera, nous pourrons rebondir. Je souhaite d’ailleurs pouvoir recruter un ou deux Consultants suppl��mentaires. L’Agence L’ADRESSE d’Eaubonne

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HISTOIRES D’HABITAT

VPIOLLET LE -D UC RÉCURSEUR CONTESTÉ

«R

estaurer un édifice, ce n'est pas l'entretenir, le réparer, ou le refaire, c'est le rétablir dans un état complet qui peut n'avoir jamais existé à un moment donné », écrivait Eugène Viollet-le-Duc dans son Dictionnaire raisonné de l’architecture française. En une phrase, le plus célèbre des architectes français du XIXe siècle, résume ce qui fera à la fois son génie et sa faiblesse, ce qui vaudra à son œuvre de passer à la postérité mais d’être au cœur de multiples controverses.

AUTODIDACTE Il nait en 1814, à Paris, dans une famille de la grande bourgeoisie. Ecrivain, son père est un proche de la famille royale, ce qui lui vaut d’être logé dans le cadre prestigieux du palais des Tuileries. Sa mère, fille d’architecte, y tient salon. C’est pourtant sur le terrain et en autodidacte qu’Eugène Viollet-leDuc s’initie à l’architecture, par des voyages en France et un séjour de 18 mois en Italie.

excessive, parfois démesurée et de nombreux critiques lui reprochent la lourdeur de ses interventions.

IMMENSE INFLUENCE Paradoxalement, Eugène Viollet-le-Duc n’a lui-même réalisé que peu de constructions : trois immeubles à Paris, une maison de ville en Champagne, les remparts d’Avignon et une demi-douzaine de châteaux, églises et chapelles. Ses écrits, à commencer par les six tomes du « Dictionnaire raisonné de l’architecture française du XIe au XVIe siècle », déjà cité, et ses « Entretiens sur l’architecture », ont pourtant contribué à lui assurer une immense influence, bien après sa mort à Lausanne, en 1879. Hector Guimard ou Antoni Gaudi, par exemple, s’en sont inspirés. Un peu plus tard, Franck Lloyd Wright, désigné par l’Institut des architectes américains comme le plus grand architecte de l’histoire des Etats-Unis, reconnaîtra lui aussi l’importance des écrits de Viollet-le-Duc dans son parcours. « Il n'est pas d'œuvre humaine qui ne contienne en germe, dans son sein, le principe de sa dissolution », écrivait-il aussi en forme de prémonition. En 1996, la basilique Saint-Sernin de Toulouse, si chère à Nougaro, fut « dé-restaurée ». Entendez par là qu’elle fut rétablie dans son état antérieur aux restaurations de Viollet-le-Duc.

A son retour, devenu auditeur au Conseil des bâtiments civils, puis sous-inspecteur des travaux de l’hôtel des Archives du royaume, il entreprend à la demande de Prosper Mérimée, inspecteur général des monuments historiques, la restauration de la basilique de Vézelay. C’est le début d’une longue série : Notre-Dame de Paris, la basilique de SaintDenis, les cathédrales de Chartres, d’Amiens, de Clermont-Ferrand ou de Lausanne, la Cité de Carcassonne, les châteaux de Roquetaille, Coucy ou de Pierrefonds... Partout où il exerce son art, Viollet-le-Duc le fait à sa manière, consciencieuse mais radicale,

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COURRIER DES PROPRIÉTAIRES

LOGEMENT DECENT Qu’est-ce qu’un logement décent, et quelles sont en particulier les obligations en matière de chauffage ? Charline L., Saint-Léonard de Noblat (87) Pour pouvoir être proposé à la location, un logement doit respecter des critères de décence, établis selon trois principes : ne pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique, ni pour la santé de ses occupants, et être pourvu des équipements permettant de l’habiter normalement. La vérification de ces critères peut intervenir à tout moment de la location. Ils sont définis par deux textes : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000, et son décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002. Selon l’article 3 de ce décret, le logement doit notamment comporter « une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion, et adaptée aux caractéristiques du logement ». Deux interprétations sont toutefois envisageables. D’après une réponse, le décret oblige simplement le bailleur à doter chaque logement des éléments nécessaires à l'installation d'équipements de chauffage. Dès lors qu'un logement dispose d'une alimentation en électricité ou gaz de ville, ainsi que d'un conduit d'évacuation des fumées, il doit donc être considéré en conformité avec les textes réglementaires sur le logement décent. Il appartiendrait alors au locataire d’équiper lui-même le bien en appareils de chauffage. Ce n’est toutefois pas l’avis de la cour d'appel de Paris. Après avoir jugé que le bailleur ne satisfaisait pas à ses obligations lorsque le convecteur d'une des chambres du bien loué était insuffisant, elle a réaffirmé sa position dans un jugement rendu récemment. La Cour a en effet considéré que le bailleur « ne peut se borner à invoquer la conformité de l’installation électrique destinée à recevoir les convecteurs pour soutenir qu’il a, pour ce seul motif, rempli son obligation d’assurer le fonctionnement du chauffage » et « qu'en l'absence des équipements nécessaires à l'installation d’un chauffage normal (au sens de l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 invoqué par le bailleur), c'est-à-dire permettant effectivement et pas seulement virtuellement le chauffage, le manquement (du bailleur) est caractérisé ». Selon cette jurisprudence, c’est donc au bailleur qu’il revient de délivrer un bien doté des appareils permettant un chauffage normal et adaptés aux caractéristiques du logement.

AMIANTE Est-il exact que la réglementation concernant l’amiante a changé ? Christian P., Chatillon (92) Trois arrêtés, pris en application du décret du 3 juin 2011 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis, viennent en effet de paraître au Journal officiel. Dans le cadre de la vente immobilière, l’information dont bénéficient les acquéreurs change, en particulier si la présence de matériaux de la liste B

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(essentiellement les dalles de sol, les conduits et les plaques ondulées) est constatée. Le diagnostiqueur immobilier doit alors systématiquement apprécier l’état de conservation de ces matériaux, renseigner une grille d’évaluation et formuler des recommandations au propriétaire, en vue de la gestion du risque amiante. Graduelles, ces recommandations vont de l’évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux amiantés aux travaux de retrait total ou partiel de ces matériaux, en passant par la surveillance du niveau d’empoussièrement de l’air du bien. Par ailleurs, les Dossiers Techniques Amiante (DTA), en cours de validité sont à refaire si le diagnostic a révélé la présence de matériaux de la liste B. En tout état de cause, l’ensemble des DTA doit être mis à jour avant fin janvier 2021. Enfin, une réforme importante du diagnostic amiante avant travaux est prévue pour cette année. Avec le service juridique de la FNAIM

TA BL E A U DE BOR D INDICES INSEE DE RÉFÉRENCE INSEE (coût de la construction brut) 3e trimestre 2012 (contre 1 624,00 l’année précédente)

1 648,00

IRL (Indice des loyers) 4e trimestre 2012 (contre 121,68 l’année précédente)

123,97

ILC (Indice des loyers commerciaux) 3e trimestre 2012 (contre 105,31 l’année précédente)

108,17

Prix à la consommation Février 2013 (hors tabac) (contre 124,61 en novembre 2012)

124,72

Plafond de la SS (mensuel)

3 086,00

SMIC horaire (brut au 1er janvier 2013)

9,43

SMIC mensuel brut (base 35 h)

1 430,22

SMIC mensuel brut (base 39 h)

1 610,02

PRÊTS IMMOBILIERS (10 À 30 ANS) Taux fixe Taux révisable

2,70/4,20 % 2,4/3,90 %


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