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PROPRIÉTAIRES MAGAZINE

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FAITES

UN VŒU POUR 2020

N° 81 | TRIMESTRIEL | HIVER 2019/2020

FINANCES

INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE PAGE 11

VIE PRATIQUE

BIEN RESPIRER CHEZ SOI PAGE 12

VIE DU RÉSEAU

LA FONDATION L’ADRESSE SOUTIENT LES ENFANTS MALADES PAGE 16

GROS PLAN RÉGION

LOT, LOT ET GARONNE ET DORDOGNE, UN COIN DE PARADIS PAGE 17

OFFERT PAR :

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89 Quai de Valmy • 75010 PARIS • Tél : 01 40 05 01 08 • ladresseducanal@ladresse.com Indépendante, sociétaire volontaire du réseau LʼADRESSE, notre agence reste engagée juridiquement et financièrement. Affiliée à la caisse de Garantie GALIAN • Montant: 140 000€ Code APE : Carte professionnelle T 10914/Paris• SIRET 47991688400014 • au capital de 10 000 € € • N° intracommunautaire : FR 344 799 168 840 00014 • Ne pas jeter sur la voie publique.

Réf : 2455


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ÉDITO BONNE ET BELLE ANNÉE D’un point de vue du marché immobilier ancien, l’année 2019 restera un millésime historique. Porté par des taux qui n’ont jamais été aussi bas, le nombre de transactions de ventes a, lui aussi, battu tous les records en franchissant largement le cap du million. Même si, comme vous le lirez dans les pages consacrées à la conjoncture, le bilan est beaucoup plus mitigé dans le neuf, nous ne pouvons que nous réjouir de ces vents favorables et, surtout, souhaiter qu’ils se maintiennent le plus longtemps possible. Car, vous le savez, à l’Adresse, nous n’avons pas pour habitude de regarder très longtemps dans le rétroviseur et sommes plutôt résolument tournés vers l’avenir, 2020 qui débute en l’occurrence. Une année pleine d’ambitions, de promesses et de jolis projets pour le réseau, dont la mue se poursuivra avec, par exemple, l’adoption de notre nouvelle charte graphique par l’ensemble des agences d’ici la fin de l’année. En attendant, ce premier numéro de 2020 vous proposera vos rendezvous habituels, de tout ce qui fait l’actualité de l’immobilier aux réponses à vos questions, en passant par un gros plan sur la vie du réseau ou un détour par trois départements plein de charme : la Dordogne, le Lot et le Lot-et-Garonne. Au menu également, des conseils pour mieux respirer chez soi et une analyse de l’individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés. Au nom de tous les collaborateurs du réseau, je vous souhaite à tous une très belle année 2020 et une bonne lecture !

SOMMAIRE 4

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER

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* Selon les transactions du réseau l’Adresse enregistrées entre le 1er juillet et le 30 septembre 2019

PROPRIETAIRES, le magazine de L’ADRESSE. Editeur : L’ADRESSE DES CONSEILS IMMOBILIERS - Bateau Ouragan 53, quai du Point du Jour - 92100 BOULOGNE - 01 41 41 08 61. Directeur de publication et Rédacteur en chef : Brice Cardi. Conception/Rédaction/Réalisation : LORRA 44210 Pornic 06 87 81 17 29 - Mise en page : Gilles DUCHARNE 06 63 06 43 18. Reproduction interdite. Parution : Janvier 2020 - 165 000 exemplaires. Dépôt légal à parution. Site internet : ladresse.com

VIE DU RÉSEAU « J’ADHÈRE ET J’ADORE » NOËL AU SALON LE 457 : UN PROJET VISIONNAIRE AUX PORTES DE TOULOUSE EN PLEIN ESSOR ! ENSEMBLE, ON VA PLUS LOIN ! 5 NOUVELLES AGENCES FONDATION L’ADRESSE : APRÈS OCTOBRE ROSE, FÉVRIER MULTICOLORE !

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GROS PLAN RÉGION LOT, LOT ET GARONNE ET DORDOGNE, UN COIN DE PARADIS

DÉLAIS DE VENTE MOYENS Ile-de-France : 72 jours Paris : 60 jours

VIE PRATIQUE BIEN RESPIRER CHEZ SOI

PRIX MOYEN AU M²

France : 87 jours Province : 93 jours

FINANCES INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE

Indices clés de l’Adresse* Ile-de-France : 3 595 € Paris : 10 047 €

CONJONCTURE ANCIEN : DU JAMAIS VU ! NEUF : UN CRUEL MANQUE D’OFFRES

Brice Cardi Président du réseau l’Adresse

France : 2 714 € Province : 2 243 €

BRÈVES

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COURRIER DES PROPRIÉTAIRES Retrouvez-nous sur les réseaux sociaux :

ladresseimmobilier LADRESSEimmo


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PROPRIÉTAIRES MAGAZINE N° 81

BRÈVES

ACTUALITÉS DE L’IMMOBILIER RETARD.

La France est en retard par rapport à ses objectifs de développement des énergies renouvelables. Dans son dernier rapport annuel, le Commissariat Général au Développement Durable estime leur part à 16,5 % de la consommation finale brute en énergie. Cela représente 7 points de plus qu’en 2018, mais reste en-deçà de la trajectoire définie pour atteindre l’objectif de 23 % fixé cette année...

DPE.

La réforme du Diagnostic de Performance Energétique se précise. La période de concertation des acteurs de la filière s’est achevée fin novembre. Parmi les premières informations qui ont filtré, la suppression de la méthode des factures qui « rend compte de l’activité des occupants et non de la performance énergétique du logement ». De nouveaux algorithmes de calcul seront par ailleurs appliqués à l’autre méthode de notation et les diagnostiqueurs seront mieux formés. En revanche, l’idée de recourir à des bureaux d’études thermiques aurait été abandonnée. Destinée à fiabiliser le DPE, cette réforme doit intervenir avant janvier 2021, date à laquelle le diagnostic perdra son caractère purement informatif pour devenir opposable : un locataire pourra s’en prévaloir vis-à-vis de son bailleur.

COUP DE POUCE.

MODERNISATION.

La modernisation du réseau électrique français demandera le déblocage de 33 milliards d’euros sur 15 ans. C’est en tout cas le chiffre avancé par le gestionnaire du réseau, RTE, dans son schéma décennal de développement. Parmi les chantiers prioritaires, sont identifiés la modernisation du parc, l’accélération de la numérisation, la création d’interconnexions transfrontalières, le développement des énergies renouvelables et leur raccordement au réseau. Pour assurer le financement de ces investissements, les consommateurs seront mis à contribution, via le tarif d’utilisation des réseaux publics d’électricité, qui figure sur les factures et dont le nouveau montant doit être débattu cette année.

Entre le lancement en janvier 2019 de l’offre « chaudières et pompes à chaleur à 1 € » et septembre de la même année, plus de 120 000 opérations de remplacement ont été engagées selon les pouvoirs publics. Dans le détail, plus de 55 000 équipements d’énergie renouvelable, majoritairement des pompes à chaleur, et près de 65 000 chaudières à gaz à très haute performance énergétique ont été installées ou sont en cours d’installation en remplacement de chaudières au fuel, au gaz ancienne génération ou au charbon. Un bémol : nous sommes bien loin de l’objectif initial qui est fixé à 600 000 remplacements en deux ans...


PROPRIÉTAIRES MAGAZINE N° 81

PRIORITAIRE.

Plus de 3 Français sur 4 (78 %) estiment que le logement devrait être une priorité à l’occasion des prochaines municipales. C’est l’un des enseignements d’une enquête du cabinet Elabe pour le promoteur Allia. Pour 9 sondés sur 10, l’habitat constitue « un critère important de l’attractivité d’une ville » et 71 % des locataires interrogés souhaitent l’élection de « maires bâtisseurs ».

FLAMBÉE.

Entre 2008 et 2018, l’augmentation moyenne de la taxe foncière atteint 34,7 %, selon les chiffres de l’Observatoire national des taxes foncières. A titre de comparaison, sur la même période, l’inflation a progressé de 9,91 % et la progression des loyers a enregistré une hausse de 9,34 %. A Paris, l’augmentation dépasse 80 % sur 10 ans tandis qu’à Nantes elle frôle les 55 %. Et avec la suppression progressive de la taxe d’habitation, les propriétaires craignent que la tendance ne s’amplifie davantage.

d’une diminution drastique de ses frais de fonctionnement. En vertu du droit de réponse dont il dispose, Action Logement est en train de formuler ses réponses écrites à l’ANCOLS.

MITIGÉ.

Le Sénat dresse un bilan en demi-teinte du remplacement de l’ISF par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Selon un rapport de la Commission des Finances de la Haute Assemblée, le gain fiscal issu de la disparition de l’ISF n’a été que « très partiellement réinvesti dans les entreprises en 2018 ». Toujours selon les sénateurs, la mise en place de l’IFI a également renforcé le sentiment d’inégalité devant l’impôt au motif qu’un nombre « non négligeable de redevables très fortunés » en est exonéré en raison d’un « faible patrimoine immobilier ». Enfin, les rapporteurs craignent que l’IFI incite les redevables à modifier la composition de leur patrimoine au détriment de l’immobilier.

CONTRÔLE.

Depuis le 1er décembre, les plateformes de location immobilière de courte durée doivent adresser une fois par an la liste des logements loués, leur adresse, leur numéro d’enregistrement et le nombre de jours de location cumulés sur 1 an. Objectif affiché : vérifier que la période maximale de location de 120 jours annuels est respectée en empêchant les propriétaires de passer d’une plateforme à une autre une fois ce plafond atteint sur l’une d’elles.

MOINS MAIS MIEUX.

ENQUÊTE.

Le Ministère de la Cohésion des Territoires vient de confier à l’institut IPSOS la réalisation d’une nouvelle enquête sur le logement. Régulièrement renouvelée depuis 1955, cette étude vise à connaître les conditions de logement des Français et les dépenses qui y sont liées : loyers, charges, travaux réalisés… 70 000 foyers ont été tirés au sort par l’INSEE et recevront la visite d’enquêteurs encartés, après en avoir été prévenus par courrier. Les résultats de l’étude seront connus courant 2020. Les dernières enquêtes avaient été menées en 2006 et 2013.

CRITIQUE.

L’Agence Nationale de Contrôle du Logement Social (ANCOLS) a adressé un pré-rapport des plus critiques à Action Logement (ex 1 % logement). Le document dénonce notamment des lacunes dans la gouvernance, l’absence d’un système d’information unifié et la nécessité

Près d’un Français sur deux estime que « consommer moins mais mieux est une nécessité ». C’est ce qui ressort d’un sondage réalisé par OpinionWay pour Lapeyre, auprès d’un échantillon de 1020 personnes représentatif de la population. En matière de logement, 7 sondés sur dix déclarent envisager de tenir compte du changement climatique avant de choisir un bien et 65 % se disent prêts à réaliser des travaux d’aménagement. Enfin, plus d’un tiers des personnes interrogées (34 %) considèrent que leur logement ne sera plus adapté d’ici une dizaine d’années du fait de problèmes d’isolation, de risques d’inondation ou de pollution.

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PROPRIÉTAIRES MAGAZINE N° 81

OBJECTIFS DÉPASSÉS.

Pour la première fois depuis près de cinq ans, l’Agence Nationale de l’Habitat est allée au-delà de l’objectif qui lui avait été fixé. Mi-novembre, l’Anah avait déjà contribué à la rénovation énergétique de 84 000 logements depuis le début de l’année, pour un objectif de 75 000 annuels. En 2018, l’Agence n’était pas parvenue à atteindre ce même objectif et n’avait pu aider que 62 000 logements. Cette montée en puissance devrait se poursuivre puisque le nombre de dossiers de rénovations énergétiques à gérer doit passer à 200 000 en 2020 et 500 000 en 2021.

CHAUFFAGE.

71 % des Français repoussent au maximum l’allumage du chauffage quand il fait froid. Selon un sondage réalisé par Odoxa pour Jechange, ce chiffre passe même à 76 % chez les retraités et 79 % pour les foyers gagnant entre 1 500 et 2 500 € par mois. Pour réaliser des économies, 43 % des personnes interrogées déclarent chauffer moins, 34 % ne chauffent que certaines pièces et 8 % ne chauffent que pendant les heures creuses. Enfin, seuls 11 % des sondés ont changé de fournisseur pour réduire leur facture.

MIEUX ENCADRER

. Le dispositif Pinel joue un rôle d’accélérateur indéniable dans la production de logements mais il se révèle « difficile à piloter », « n’atteint que faiblement son objectif de réduction des loyers » et « ignore les priorités des politiques locales de l’habitat ». L’Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, qui émettent ce constat dans un rapport récemment publié, préconisent notamment de faire évoluer les critères de répartition et d’attribution pour mieux coordonner le dispositif avec les besoins des habitants et les politiques locales d’aménagement.

RÉNOVATIONS.

Une étude récente de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie sur les grands types de travaux réalisés en maison individuelle permet de déterminer cinq grands profils de ménages. Près d’une fois sur deux (42 %), les particuliers améliorent leur logement par petites étapes alors qu’un ménage sur quatre (24 %) se contente de l’entretien courant. 16 % des foyers utilisent le levier des aides publiques quand 11 % arbitrent entre énergie et autres postes de travaux d’envergure. Enfin, 6 % des ménages entreprennent une rénovation intégrale.

PALMARÈS.

Besançon est la ville la plus attractive de France, devant Orléans et Saint-Etienne. C’est en tout cas la préfecture du Doubs qui trône au sommet du 3ème palmarès annuel publié par Jobijoba et meilleurtaux.com. Les spécialistes de l’immobilier et de l’emploi en ligne ont classé les 30 plus grandes villes de France à partir de critères comme l’emploi, les salaires, les taux d’intérêt ou les prix du logement. Pénalisées par un très faible taux d’emploi, Nice, Marseille et Nîmes ferment le classement. Bordeaux (20ème) et Paris (26ème) sont, elles, pénalisées par des prix de l’immobilier très élevés. Lyon (6ème) est la mieux classée des grandes métropoles. Deuxième en 2018, Lille chute à la 14ème place à cause d’un marché du travail peu dynamique.

Besançon

Orléans

Saint Etienne


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PROPRIÉTAIRES MAGAZINE N° 81

CONJONCTURE

ANCIEN : DU JAMAIS VU ! Loin de ralentir comme il est de coutume pendant la période estivale, le marché de l’immobilier ancien a encore déjoué tous les pronostics au 3ème trimestre. En comparaison avec la même période de l’année dernière, tous les records ont été battus, alors que 2018 était déjà exceptionnelle. Ainsi, au cours des mois de juillet, août et septembre 2019, l’Adresse enregistre une hausse du volume des ventes de 8 % sur 12 mois. Sur la même période, les prix au national ont augmenté de 2,3 % sur 1 an. Seule ombre au tableau : la pénurie de biens se fait toujours sentir sur tout le territoire et encore plus durement sur la capitale. Alors même que les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter (+1,5 % sur 3 mois et 2,3 % sur 1 an), portant désormais le m² à une moyenne nationale de 2 714 €, les taux de crédit exceptionnellement bas permettent l’arrivée sur le marché d’aspirants primo-accédants qui ne pouvaient précédemment prétendre à la réalisation de leur projet.

UN MARCHÉ IMMOBILIER NATIONAL QUI SE DÉMOCRATISE DE PLUS EN PLUS En effet, si l’apport demandé lors d’un emprunt est de plus en plus restreint, voire inexistant dans certains cas, les mensualités de remboursement, de plus en plus basses, sont également favorables. « Dans certaines villes, souligne Brice Cardi, Président de l’Adresse et lui-même directeur d’une dizaine d’agences, il est désormais plus avantageux de rembourser un crédit que de payer un loyer ». Cette conjoncture ouvre de nouveaux horizons aux foyers modestes qui n’avaient jusqu’alors pas les moyens d’accéder à la propriété. Seul frein potentiel à cette évolution : la pénurie de stock de biens en vente qui diminue au fil des acquisitions et flirte avec les 10 %.

LA PROVINCE, CE SECTEUR OÙ IL FAIT BON ACQUÉRIR Les prix sont à la hausse sur tout le territoire et la province n’y fait pas exception (+1,2 % sur 3 mois et + 1,8 % sur 12 mois). Cependant, elle reste LE secteur où il faut investir. Avec un m² moyen à 2 243 €, le pouvoir d’achat y est le plus important de France et permet d’acquérir des biens plus spacieux. Ajouté à un temps de réflexion en hausse (+2 jours sur 3 mois), fixé à 93 jours, c’est l’équation gagnante. En province aussi, la seule difficulté vient de la pénurie de mandats de vente, comme le souligne Bruno Cassin, sociétaire l’Adresse à Frontignan et Bédarieux « Les taux très bas que nous connaissons actuellement motivent fortement les acquéreurs. Le problème qui commence toutefois à se poser réside dans le manque d’offres. Le stock de biens à la vente s’est beaucoup réduit depuis un an et demi et nous peinons parfois à obtenir des mandats. D’où l’apparition d’une certaine tension. »


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PORTÉE PAR LE GRAND PARIS EXPRESS ET L’ATTRAIT DE LA CAPITALE, L’ILE-DE-FRANCE GRIMPE Marché de report par excellence, l’Ile-de-France profite plus que jamais de l’extrême tension du marché parisien. Ainsi, la petite et grande couronne parisienne voient leur prix au m² enregistrer une hausse de 2 % sur les 3 derniers mois. L’augmentation atteint même 6 % en 1 an, pour atteindre une moyenne qui s’établit désormais à 3 595€/m². L’activité dense, la hausse des prix atteignant des seuils jamais vus et la pénurie de biens à Paris n’y étant pas étrangers, le phénomène s’amplifie également du fait de l’arrivée de plus en plus imminente du Grand Paris Express. Ainsi, Brice Cardi constate : « De plus en plus confiants dans l’investissement que représentent les villes concernées par le Grand Paris Express, nous voyons désormais arriver des profils d’acquéreurs que nous n’avions pas avant : les primo-accédants cadres célibataires ou les foyers dotés de bons revenus. Investir dans des villes dont l’attrait est en devenir leur permet de prétendre à une superficie supérieure pour un budget équivalent. Misant sur la spéculation de ces villes, les investisseurs sont également très présents en Ile-de-France, où ils y achètent pour pas cher et conservent le bien qu’ils loueront ou vendront une fois le métro arrivé. »

PARIS, EN ROUTE POUR DEVENIR UNE CAPITALE MONDIALE COMME LES AUTRES ? Dans un marché encore et toujours à la hausse, il faut désormais débourser pas moins de 10 047 € le m² pour prétendre acquérir un bien dans la capitale, soit 2,9 % de plus qu’au 2ème trimestre et 6,5 % supplémentaires en comparaison avec l’an passé à la même période. Il est à noter également une pénurie de biens de plus en plus forte : - 20 % de mandats de vente en comparaison avec le 3ème trimestre 2018. Dans ce contexte, il n’est pas étonnant de constater

que les classes moyennes sont de plus en plus repoussées vers la petite, voire parfois la grande couronne parisienne. De plus, un phénomène nouveau s’observe : Paris mute de jour en jour pour devenir une ville vitrine de la France… alors qu’elle représente de moins en moins le pays. En effet, le marché immobilier étant devenu quasi inaccessible pour le Français lambda, la capitale compte désormais une population majoritairement constituée d’investisseurs étrangers, d’investisseurs locatifs ou de foyers dotés de très gros moyens. Ce phénomène intervient alors que l’arrivée des plateformes de locations saisonnières avait déjà commencé à transformer en profondeur la capitale, la poussant à devenir une ville dortoir. « Cette conjoncture est propice à une hausse des prix qui ne semble pas sur le point de s’arrêter. A l’image d’autres capitales mondiales, le marché immobilier parisien porte la ville vers une mutation sociologique profonde. Paris est-il en train de devenir une ville-monde comme les autres, à l’image de Manhattan ? » s’interroge Brice Cardi. Le Président de l’Adresse reste néanmoins vigilant : le marché parisien étant assez imprévisible, il est presque impossible de prévoir ce que sera l’immobilier de demain dans la capitale

UN FUTUR PROCHE DICTÉ PAR LES TAUX DE CRÉDIT Les chiffres définitifs ne sont pas encore connus, mais la capitale devrait finir l’année avec une hausse du prix au m² de l’ordre de 3 %. Pour le reste de la France, le marché immobilier de l’ancien sera, comme toujours, dicté par les banques et les taux de crédit. Actuellement, il semblerait que les établissements bancaires commencent à relever quelques taux et à sélectionner davantage les dossiers. Le choix est si vaste qu’ils ont tendance à privilégier les meilleurs, créant ainsi une hausse des délais de traitement (cf encadré page suivante). L’avenir nous dira si ce léger ralentissement est le signe d’une activité singulièrement dense ou si elle marque le début d’une nouvelle ère…

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PROPRIÉTAIRES MAGAZINE N° 81

CONJONCTURE

NEUF : UN CRUEL MANQUE D’OFFRES La tendance se prolonge depuis plusieurs trimestres : le constat le plus préoccupant concerne les mises en vente de nouveaux programmes immobiliers : au 3ème trimestre, les promoteurs n’ont commercialisé que 20 000 logements soit 5 000 de moins qu’un an plus tôt.

Alors que les conditions d’emprunt demeurent très favorables et que la pierre n’a rien perdu de son attractivité, c’est bien la réduction de l’offre de logements neufs et la hausse des prix qu’elle génère qui conduisent à une baisse des ventes aux particuliers (-4,2 %), quand l’investissement des particuliers fléchit plus nettement (-7,2 %).

L’offre à la vente de logements neufs baisse donc de 14 % et le stock est désormais inférieur à 9 mois de vente dans plusieurs métropoles majeures (Ile de France, Rennes, Nantes, Strasbourg, Montpellier ou Rennes). Il y avait 60 000 logements en projets début 2018, il n’y en a plus que 45 000 aujourd’hui.

« Nous ne réussissons à satisfaire une demande qui reste forte qu’en puisant dans les stocks, sans réussir à les reconstituer rapidement faute de permis de construire, regrette Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France. Et les contraintes qui pèsent sur l’offre de logements neufs font craindre une nette baisse des ventes et des chantiers en 2020. Le rapport Lagleize arrive à point nommé pour lever les freins à la construction, nous attendons beaucoup de sa mise en œuvre »

TAUX : L’ÉTÉ EN PENTE DOUCE Après six mois d’un repli rapide, les taux des crédits immobiliers ne reculent plus que doucement depuis la fin de l’été.

L’EFFET DES MUNICIPALES Cette baisse de l’offre a deux explications : la délivrance des permis de construire dans le collectif est en chute libre (en moyenne annuelle, ce sont 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins qu’il y a deux ans) : nombre d’élus locaux, à l’approche des élections municipales, ne souhaitent pas accorder de permis de construire (PC) par crainte de l’impopularité et des recours. Ensuite, lorsque les PC sont délivrés, les coûts de travaux trop élevés, la disponibilité de plus en plus réduite des entreprises du bâtiment ou encore les recours de voisinage, freinent les mises à l’offre de nouveaux logements. Il en résulte une forte baisse des mises en chantier et une tension sur les prix des logements neufs qui augmentent en moyenne de 4,7 % au niveau national par rapport au 3ème trimestre 2018.

DES DYNAMIQUES CONTRASTÉES La frustration est d’autant plus vive que, face à cette offre contrainte, la demande est globalement stable par rapport à la même période de 2018 et reste à un niveau élevé, malgré une baisse de 3 % sur 9 mois.

Selon les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement-CSA, les taux* sont passés de 1,48 % en janvier 2019 à 1,12 % en novembre de la même année. Quelle que soit la durée du prêt obtenu, plus de la moitié des emprunteurs ont bénéficié d’un taux inférieur à 1 % et la baisse concerne tous les groupes d’emprunteurs, dans des proportions toutefois différentes. Les durées d’emprunt repartent à la hausse, à 230 mois en moyenne pour l’ensemble du marché, soit plus de 19 ans. Globalement, ces durées restent à peu près stables depuis le début de l’année 2019, à un niveau jamais observé par le passé. Le coût des opérations réalisées par les ménages progresse encore rapidement (+ 3,1 % pour les onze premiers mois de 2019). Le coût relatif se maintient donc à un niveau élevé : 4,4 années de revenus en novembre 2019, comme il y a un an à la même époque. En effet, les revenus des ménages qui réalisent ces opérations augmentent toujours lentement (+ 1,1 % pour la période du 1er janvier au 30 novembre 2019), largement moins vite que le coût des opérations. La tendance est amplifiée par la progression de la part des clientèles jeunes et/ou modestes qui ont pu accéder au marché grâce à des taux bas et une demande d’apport personnel particulièrement intéressants. *Hors rachats ou renégociations de crédits et prêts relais.


PROPRIÉTAIRES MAGAZINE N° 81

FINANCES

FRAIS DE CHAUFFAGE : INDIVIDUALISATION MODE D’EMPLOI Un arrêté précisant les modalités de l’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement est paru au Journal Officiel le 10 septembre 2019. Il précise également les cas dans lesquels l’installation des équipements prévus peut être considérée comme impossible. Obligatoire dans toutes les copropriétés dotées d’un équipement collectif dont la consommation annuelle atteint ou dépasse 80kWh par m², l’individualisation des frais de chauffage et de refroidissement doit se faire par l’installation de compteurs thermiques si le réseau est horizontal, de répartiteurs, s’il est vertical.

LES RELEVÉS Le syndic de l’immeuble procède au relevé des appareils de mesure au moins une fois par an. Il envoie un relevé de sa consommation d’énergie pour le chauffage et le refroidissement à chaque copropriétaire qui, le cas échéant, doit adresser un relevé de la consommation d’énergie pour le chauffage et le refroidissement à son locataire. Pour que le locataire puisse savoir si sa consommation est dans la norme de celle de la copropriété, ce relevé doit indiquer la consommation d’énergie moyenne pour le chauffage et le

COPROPRIÉTÉS : RÉFORME PUBLIÉE L’ordonnance de réforme du droit de la copropriété a été publiée au Journal Officiel du 31 octobre dernier et est entrée en vigueur ce 1er janvier. Parmi les nouveautés, l’évolution du contrat-type vers un contrat-socle, la facilitation de la participation aux assemblées générales par correspondance ou la possibilité d’organiser un second vote lorsque qu’une décision recueille l’adhésion d’une « proportion non négligeable des copropriétaires » sans obtenir la majorité réglementaire. Le texte renforce également les pouvoirs du conseil syndical en lui permettant, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple. Pour répondre aux besoins des copropriétaires, les syndics pourront par ailleurs proposer de nouveaux services ne relevant pas directement de leurs activités (gardiennage, dog ou babysitting,…). La mise en concurrence des syndics à chaque échéance est maintenue et demeure de la responsabilité du conseil syndical. En revanche, l’obligation d’un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans, que soutenaient les professionnels de l’immobilier, a été retirée du texte final sur avis du Conseil d’Etat pour éviter d’éventuels problèmes de constitutionnalité.

refroidissement de l’ensemble de l’immeuble, ainsi que la consommation à la même période de l’année précédente (si elle est connue). Par ailleurs, quand elle est disponible, le syndic doit afficher dans les parties communes de la copropriété la moyenne des consommations annuelles sur les 3 dernières années.

MISSION IMPOSSIBLE L’arrêté précise toutefois les cas dans lesquels l’installation des équipements est techniquement impossible : dalle chauffante ou rafraichissante, chauffage à air pulsé, émetteur de chaleur ou de froid monté en série… Il détaille également le mode de calcul permettant de justifier de l’absence de rentabilité. La formule prend en compte l’installation, la location, l’entretien, la relève et les options des compteurs ou répartiteurs sur 10 ans ainsi que l’installation de robinets thermostatiques lorsque ceux-ci sont absents. Le désembouage et l’équilibrage des installations, ainsi que le remplacement des robinets thermostatiques lorsqu’ils sont déjà présents, ne sont en revanche pas pris en considération.

LE CALENDRIER Lorsque l’impossibilité technique ou l’absence de rentabilité est avérée, le texte prévoit une méthode alternative. L’ensemble de ces dispositions est applicable depuis le 1er janvier dernier pour les immeubles consommant plus de 120 kWh/m²/an. Dans les copropriétés consommant entre 80 et 120 kWh m²/ an, les travaux devront être effectués avant le 25 octobre 2020. Le non-respect de ces obligations est passible d’une amende de 1 500 € par an et par logement.

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VIE PRATIQUE

BIEN RESPIRER CHEZ SOI ! Pour la première fois, la présence de multiples polluants dans nos organismes vient d’être confirmée par une étude scientifique. Bisphénols, phtalates, parabènes, composés perfluorés et autres éthers de glycol sont présents dans les analyses de 1 104 enfants et 2 503 adultes de l’enquête. La plupart de ces contaminants sont considérés comme des cancérigènes et des perturbateurs endocriniens, suspectés ou avérés. Parmi les principales sources d’exposition : la qualité de l’air intérieur, d’où l’importance de suivre quelques conseils pour bien respirer chez soi.

AÉRER

SURVEILLER LES MOISISSURES

C’est LA règle d’or ! L’air malsain doit être évacué du logement. Pour ce faire, rien de plus efficace qu’une fenêtre ouverte, même en hiver. Une dizaine de minutes suffisent, matin et soir. Une attention particulière doit être accordée à la chambre, dont l’atmosphère au réveil est lourde en gaz carbonique. Attention quand même si vous habitez en ville ou près d’une voie de circulation importante. Dans ce cas, évitez d’aérer aux heures de pointe.

L’apparition de moisissures constitue l’un des symptômes caractéristiques d’une atmosphère malsaine. Au-delà des dégâts qu’elles provoquent sur les cloisons, les moisissures sont également nuisibles à la santé des habitants et provoquent affections respiratoires, arthrose, rhumatismes… Les pièces les plus humides (salle de bain, cuisine, buanderie…) doivent donc être encore plus soigneusement aérées que les autres. Attention aussi aux lessives, qu’il vaut mieux faire sécher sur le balcon, dans le jardin, ou dans un sèche-linge. Pour les situations vraiment compliquées, les absorbeurs d’humidité vendus dans le commerce se révèlent relativement efficaces.

ENTRETENIR SES APPAREILS DE VENTILATION

CUISINER SAINEMENT

La circulation de l’air entre intérieur et extérieur du logement doit s’effectuer même quand les fenêtres sont fermées. Entrées d’air, bouches d’aération ou grilles de ventilation doivent donc être régulièrement nettoyées et débarrassées des poussières et autres particules fines (pollen, résidus de fumées, insectes…) qui s’y accumulent.

Même si les odeurs qu’elle exhale sont souvent alléchantes, la cuisine est aussi une source importante de composés organiques volatils (COV). La toxicité des vapeurs et autres


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fumées qui se dégagent de nos appareils de cuisson est désormais avérée. Là aussi, la solution réside dans une aération régulière de la pièce ainsi que dans l’utilisation d’une hotte performante et régulièrement entretenue. Enfin, certains modes de cuisson plus polluants, comme la friture, doivent être utilisés avec parcimonie.

SÉLECTIONNER SES PRODUITS D’ENTRETIEN Méfiance aussi devant la bonne odeur de frais de certains produits d’entretien. En réagissant avec les molécules de l’air, leurs composants peuvent produire des substances nocives dont certaines, comme le benzène et le formaldéhyde, sont officiellement reconnues cancérigènes. Le remède est simple et se trouve sur l’emballage, sous la forme d’un écolabel dont la présence suffit à assurer que l’impact sur l’environnement et les habitants du logement est nettement moins élevé.

BIEN CHOISIR SON MOBILIER

L’écolabel doit également vous guider au moment de choisir vos meubles et autres objets décoratifs. Car, même inertes, ils émettent aussi des COV : aldéhydes présents dans les colles, vernis, bois agglomérés et contreplaqués, phtalates… Les labels garantissent un faible taux de substances indésirables. En outre, une fois le mobilier acquis, essayez dans la mesure du possible de pas occuper la pièce immédiatement après avoir déballé et assemblé vos meubles et, en particulier s’il s’agit d’une chambre d’enfant, aérez-la soigneusement.

QUELQUES ERREURS À NE PAS COMMETTRE Enfin, n’aggravez pas inutilement la situation par des comportements néfastes. Si vous fumez, par exemple, faitesle à l’extérieur, ou, à minima, à une fenêtre. Pour chasser les mauvaises odeurs, évitez de brûler des bâtons d’encens ou des bougies parfumées : leur combustion dégage également du formaldéhyde.

COMMENT SAVOIR SI L’AIR DE MON LOGEMENT EST POLLUÉ ? A l’exception des moisissures, toutes les autres formes de pollution de l’air intérieur sont invisibles. Dès lors, comment savoir si l’air que nous respirons chez nous est de bonne qualité ? Des experts en qualité de l’air interviennent régulièrement dans les établissements accueillant du public et rien n’empêche de les solliciter pour une inspection d’un domicile privé. Mais leur intervention a un coût qui variera selon la superficie de votre logement. Si vous souffrez de toux chroniques, de démangeaisons, d’irritations des yeux, d’eczéma, d’asthme, de crises d’éternuements… votre médecin pourra également prescrire l’intervention – gratuite – d’un Conseiller Médical en Environnement Intérieur (CMEI). Leur liste par département est disponible sur www.cmei-france.fr. Des détecteurs connectés, dont les prix varient entre 175 et 300 euros, permettent également de déterminer en temps réel la composition de l’air ambiant. Moins onéreux, des kits de détection, généralement dédiés à un seul type de polluant, permettent de réaliser soi-même des prélèvements et de les transmettre à un laboratoire spécialisé qui les analysera avant de vous renvoyer les résultats, parfois accompagnés de conseils.

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VIE DU RÉSEAU

« J’ADHÈRE ET J’ADORE » Gérant de l’agence de Chaillé-les-Marais en Vendée, depuis le 1er juillet dernier, Damien Bluteau n’imagine pas exercer son métier hors du réseau. Pourquoi avoir choisi l’Adresse ? C’est une continuité. L’agence avec laquelle je collaborais avant d’en reprendre les rênes appartenait déjà au réseau depuis plusieurs années. Convivial, s’appuyant sur le partage d’expérience et sur des valeurs humanistes, le statut coopératif est très positif. Tout en offrant un indispensable rayonnement national, il permet de garder la main sur les investissements que l’on souhaite faire localement. J’ai, dans le passé, travaillé avec une autre franchise, mais le mode de fonctionnement était uniquement descendant. Avec l’Adresse, non seulement je peux m’exprimer, mais en plus on m’écoute ! Et que représentent pour vous les valeurs humanistes mises en avant par le réseau ? Evoluant dans un secteur rural étendu, avec quatorze communes à gérer et un marché qui n’est pas particulièrement porteur, je les vis au quotidien ! Ici, je ne vends pas que des biens immobiliers. Je vends un cadre de vie, un environnement, une qualité de voisinage, des rapports humains… La convivialité, la proximité, le suivi dans le conseil, l’écoute et le respect de mes interlocuteurs sont l’essence même de mon activité.

Comment vous intégrez-vous à cette vie locale ? J’ai de nombreux projets que j’entends mener à bien par étapes, progressivement, en fonction des moyens de mon entreprise. Mais l’agence est déjà très investie dans le milieu des associations sportives. Je parraine l’équipe de foot féminine de la commune : j’ai un panneau publicitaire au bord du terrain, mon logo sur les maillots, des encarts publicitaires dans les calendriers du club… Je m’investis également localement auprès des pompiers, du club de judo, de celui de tennis… Et dans les prochains mois, je vais impliquer les collaborateurs de l’agence dans des actions de prospection indirecte, notamment auprès des écoles. Nous allons proposer un grand jeu concours ouvert à tous les élèves sur le thème : « dessine-moi la maison de demain » avec, en récompense, des cadeaux que nous prendrons en charge. Un dernier mot sur les outils que le réseau met à votre disposition ? La plateforme et le logiciel évoluent très vite. Je sors à l’instant d’une estimation pour laquelle je n’ai eu besoin que de mon smartphone et d’un laser ! Plus de tablettes, encore moins de papier ou de crayon… Les outils informatiques sont sans cesse plus simples et plus efficaces. Cela me libère et me permet donc d’échanger en toute empathie avec le client que j’ai en face de moi. J’adhère et j’adore !

NOËL AU SALON En famille, entre amis, chez soi ou chez les autres, l’Adresse et l’institut de sondage YouGov, se sont penchés avant les fêtes sur la manière dont les Français appréhendaient Noël. L’occasion de revenir sur ce beau moment de fête et de partage. Cela s’appelle un plébiscite : pour 89 % des Français, fêter Noël chez soi est un plaisir ! Le taux monte même à 94 % dans la région Sud-Est. Propriétaires ou locataires, Noël est l’occasion pour chacun de se réunir avec ses proches dans le nid douillet que représente le logement. Ainsi, 44 % des personnes interrogées prévoyaient de fêter l’événement à leur domicile, proportion qui augmente, sans surprise, chez les personnes en couple (49 %) et avec l’âge (49 % des 45 – 54 ans et 48% des 55 ans et +). Les amis, une deuxième famille avec qui les festivités sont un plaisir ! A contrario, plus d’1/3 des sondés (36 %) avouaient préférer voir les autres prendre les choses en main et n’avoir qu’à

mettre les pieds sous la table. Pour le reste, Noël s’est très majoritairement passé en famille (81 %), et seuls 7 % des Français l’ont fêté avec des amis. Noël entre amis est une tendance plus répandue chez les 18-24 ans, qui étaient 16 % à le célébrer cette année sans leur famille, en particulier chez les étudiants (14 %) et les habitants de la région parisienne (12 %). Enfin, seules 13 % des personnes interrogées déclaraient n’avoir pas la moindre intention de fêter Noël. Et une nouvelle fois, c’est en région parisienne que la tendance est la plus forte : 18 % des sondés, deux fois plus que les chez résidents du Sud-Ouest (9 %).


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LE 457 : UN PROJET VISIONNAIRE AUX PORTES DE TOULOUSE Missionnée par la famille Gélis, propriétaire de l’immeuble et célèbre dans la région pour les fameuses briques Gélis, l’agence l’Adresse de Castanet - Tolosan a été plus loin que la demande initiale, qui se limitait à la simple revente du bâtiment Charcot. Cet ancien centre de calcul du PMU situé 457 voie l’Occitane, à Labège, dans la métropole toulousaine, incarne désormais la réponse à un mode de travail en pleine évolution. Entièrement pensé autour d’un patio central végétal agissant comme un véritable puits de lumière, le 457 propose, sur 1 400m², une offre complète collant à la tendance du bureau nomade : une dizaine de salles de réunion, des bureaux en format flex, un espace de coworking, … Décoré dans un esprit moderne et convivial, le 457 fait la part belle à la nature avec son papier peint aux couleurs de la faune et de la flore, son patio végétal et l’omniprésence de bois, notamment grâce aux tables empruntées au nouveau concept agence du réseau l’Adresse. Adaptée à la demande professionnelle d’aujourd’hui, la réservation d’un bureau, d’une salle ou de l’ensemble des espaces du 457 se fait en quelques clics via la page Facebook et le site internet.

Conscients de leur rôle de conseils, désireux de proposer une stratégie globale de gestion de patrimoine, Jean-Emmanuel Bourgoin et Nicolas Heracles, le directeur de l’agence et son adjoint, ont procédé à des études approfondies du secteur d’implantation de l’immeuble, en plein cœur du quartier écologique d’Enova, de son devenir ainsi que des besoins actuels de la ville. Ainsi est né le projet 457 !

EN PLEIN ESSOR ! Avec l’ouverture de 29 nouvelles agences au premier semestre, le développement du réseau sur l’ensemble du territoire s’amplifie. Désormais à la tête de près de 350 agences, l’Adresse confirme ses ambitions de renforcement de son maillage territorial. « Après 20 ans d’existence, nous sommes fiers d’avoir un développement d’agences toujours soutenu, avoue Brice Cardi, le PDG du réseau. Nous avons à cœur d’accompagner nos nouveaux sociétaires au quotidien dans leurs activités entrepreneuriales en mettant à leur disposition les outils et les valeurs fortes propres à notre réseau coopératif. Le développement s’inscrit directement dans l’ADN et la stratégie du réseau, désireux d’être toujours au plus proche de nos clients et de leurs besoins, afin de leur apporter des services adaptés et optimaux ».

OPÉRATION INTER-AGENCES :

ENSEMBLE, ON VA PLUS LOIN ! L’esprit coopératif du réseau mis au service du business de chacun pour rayonner de manière optimale sur un secteur, c’est exactement ce que mettent en place certaines agences implantées à proximité les unes des autres ! Les agences de Bordeaux, Gradignan et Saint Médard en Jalles, nouvelle arrivée dans le réseau, se retrouvent ainsi une demi-journée par mois, pour mener une OCP de prospection commune via la distribution de mailing ou le porte-à-porte. Après 2 actions, les résultats commencent déjà à se faire sentir puisqu’une estimation a été réalisée et 2 bons contacts mandat sont en cours. Et pour renforcer la présence de la marque en Gironde, les trois agences, associées à d’autres confrères l’Adresse également de la région comme les agences Sauveterre de Guyenne et Monségur, réalisent ensemble un magazine spécial consacré au marché du département 33.

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VIE DU RÉSEAU

BIENVENUE AUX NOUVEAUX SOCIÉTAIRES 5 nouvelles agences nous ont rejoints depuis le trimestre dernier. Bienvenue aux nouveaux collaborateurs du réseau l’Adresse !

• 1 EN RÉGION ILE-DE-FRANCE BAGNOLET 12, rue Raoul Berton, 93170 Bagnolet

• 1 EN CORSE AJACCIO 44, cours Napoléon, 20000 Ajaccio • 3 EN RÉGION NOUVELLE AQUITAINE TOURNON D’AGENAIS Place du Foirail - 47370 Tournon d’Agenais PRAYSSAC 2, avenue du Colonel Pardes - 46220 Prayssac ST MEDARD EN JALLES 80, avenue Montaigne, 33160 St Médard en Jalles

FONDATION L’ADRESSE : APRÈS OCTOBRE ROSE, FÉVRIER MULTICOLORE ! Premier réseau immobilier à détenir depuis l’an dernier une Fondation, sous l’égide de la Fondation de France, l’Adresse se mobilise durant tout le mois de février via une grande opération destinée à soutenir les enfants atteints de cancer et leur famille. « Un enfant de Marseille peut être atteint d’un cancer nécessitant un traitement à Lille », explique en guise de préambule Béatrice Favat-Poinsot, Présidente de la Fondation l’Adresse. « Il faut alors organiser l’accueil et l’hébergement de l’enfant et de la personne qui l’accompagne. En tant qu’agents immobiliers, nous nous sommes dit que nous pouvions peut-être y contribuer… »

aérés, structures d’accueil périscolaire,… par l’ensemble des collaborateurs de la coopérative. Pour chaque dessin qui leur sera rapporté, les agences du réseau participant à l’opération s’engagent à verser un minimum d’1 € à la Fondation l’Adresse. Tous les fonds et dons récoltés seront ensuite reversés par la Fondation à l’UNAPECLE.

L’idée de la première initiative est née à l’occasion de la remise du chèque de 20 000 euros en octobre dernier en faveur de l’association Rose Up, qui soutient les femmes victimes de cancer, notamment en les accueillant dans leurs Maison Rose de Bordeaux et Paris proposant soins de beauté, cours de cuisine, yoga, sport… « C’est à cette occasion que nous avons rencontré la responsable de l’UNAPECLE, qui regroupe 37 associations réparties partout en France pour venir en aide aux enfants malades de cancer et à leurs proches. Nous avons alors décidé de leur apporter notre soutien, en nous appuyant sur la journée internationale du cancer de l’enfant, fixée au 15 février ».

Et la Fondation n’entend pas s’arrêter en si bon chemin ! « Outre cet aspect financier, nous allons également réfléchir, avec nos administrateurs de biens et nos bailleurs, à la manière dont nous pourrions peut-être aider en termes de logistique. L’idée serait de mettre en place un système permettant de louer des logements vacants, sur des durées réduites et à des tarifs très raisonnables, aux enfants malades et à leur famille ».

Ainsi, pendant tout le mois de février, des dessins à créer, terminer ou colorier seront distribués dans les écoles, centres

Enfin, en parfaite adéquation avec les valeurs qui animent l’Adresse, le soutien prendra aussi un visage humain. « Les agents qui souhaitent s’impliquer un peu plus encore pourront apporter eux-mêmes les dessins aux enfants en traitement, leur rendre visite… En ce début d’année, quoi de plus merveilleux que de penser aux autres, d’apporter réconfort et chaleur à des enfants ? »


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GROS PLAN RÉGION

LOT, LOT-ET-GARONNE ET DORDOGNE : ET AU MILIEU COULENT DES RIVIÈRES… Comme chaque trimestre, « Propriétaires » vous propose de partir à la découverte d’une région ou d’un département, à travers son marché immobilier, bien sûr, mais aussi, et peut-être surtout, en nous attardant sans la moindre prétention d’exhaustivité, sur ce qui fait son charme : spécialités gastronomiques, centres d’intérêt, sites remarquables… Dans ce numéro, gros plan sur un coin de paradis avec quatre guides occasionnels : Sulyvan Heitz, membre du réseau l’Adresse à Cahors et à Tournon d’Agenais, Hervé Morlière et Mohcine El Haouari, respectivement gérant et manager des agences d’Agen et du Passage et Julien Roubineau, sociétaire à Périgueux.

L’IMMOBILIER : AU BEAU FIXE, SAUF POUR LES RESIDENCES SECONDAIRES

Sulyvan HEITZ

Hervé MORLIÈRE

Arrivé en juillet à Agen, Hervé Morlière manque encore un peu de recul pour analyser le marché immobilier. Mais il a déjà constaté le bel essor de sa ville d’adoption. « Agen est en plein développement. Les promoteurs toulousains et bordelais n’hésitent désormais plus à investir ici et le prix du m² commence à augmenter. Il y a un vrai programme d’urbanisme et beaucoup de logements anciens du centre-ville sont rénovés pour en faire des appartements de standing ». « Sur l’hypercentre, la progression est nette depuis environ deux ans, confirme Mohcine El Haouari. La périphérie profite aussi de cette conjoncture favorable même si c’est de manière moins significative. Le marché n’est pas encore aussi tendu qu’à Bordeaux mais on commence à ressentir un manque de biens. Les stocks ont été divisés par trois en deux ans et ce sont clairement les vendeurs qui ont la main, avec un délai moyen de vente de 45 jours. »

Mohcine EL HAOUARI

Le Pont-Canal d’Agen

Julien ROUBINEAU

La tendance est comparable à Périgueux : « le marché est très porteur depuis deux ans, se félicite Julien Roubineau. L’agglomération constitue pratiquement le seul bassin d’emploi du département et nous recevons beaucoup de demandes, tant pour de l’acquisition que pour de la location. Pour l’instant, les prix ne s’en ressentent pas trop et restent stables. Notre volume d’activité étant en augmentation, la principale difficulté que nous avons est de trouver

des mandats de vente de biens. » En revanche, le marché de la résidence secondaire souffre d’une réelle désaffection depuis plusieurs années. « Après être venus en masse dans les années 2000, les étrangers, Anglais, Allemands, Belges et Hollandais principalement, ont déserté la région, faisant chuter nettement le nombre de transactions et les prix ».

Basilique de Périgueux

Les mêmes causes produisant les mêmes effets, la situation est identique dans le Lot. Le marché des résidences principales est dynamique, avec un taux de rotation qui atteint 5 % sur certains secteurs, mais celui des résidences secondaires souffre davantage de la désaffection des Anglais. En outre, dans les deux cas, les acheteurs ne veulent plus s’engager dans de vastes chantiers. « Il y a quelques années, nous pouvions vendre des biens à fort potentiel mais avec des travaux importants, mais cette période semble révolue. Les clients cherchent des biens en état. Ils veulent bien effectuer quelques travaux de second œuvre comme rafraîchir une salle de bain, remplacer une baignoire par une douche à l’italienne par exemple mais ils ne désirent plus refaire une toiture ou l’ensemble du chauffage, sauf si le prix est vraiment très bas ».

LA QUALITE DE VIE : PAS DE STRESS A mi-chemin entre Bordeaux et Toulouse, à une grosse heure de voiture, Agen possède malgré tout sa propre vie culturelle et économique. « Ici,

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c’est une vraie ville, avec une agglomération de plus de 100 000 habitants et de nombreuses enseignes nationales, mais avec une dimension humaine puisque beaucoup de gens se connaissent, confie Hervé Morlière. Très accueillants, ils prennent le temps de vivre. La circulation est fluide. On se sent bien, en sécurité ». « Nous sommes aussi à deux heures et demie de la plage et à deux heures de la montagne ajoute Mohcine El Haouari. Il y a aussi le climat très agréable : Agen est l’une des villes les plus chaudes de France, il y fait toujours beau et les hivers sont secs. » « Le centre historique de Périgueux est très beau et attire beaucoup de touristes affirme de son côté Julien Roubineau. Nous avons donc beaucoup de monde et de nombreuses animations tout l’été. Mais la dimension humaine de la ville, le coût de la vie et la tranquillité y rendent la vie très agréable toute l’année ».

La grotte de Lascaux figure en bonne place parmi les sites qu’il est impossible de manquer en Dordogne. Découvert il y a 80 ans par quatre adolescents, le site est désormais inaccessible au public, mais le centre international de l’art pariétal propose désormais la reproduction intégrale et à l’identique de la célèbre grotte. « Le Périgord fourmille également de châteaux précise Julien Roubineau. Il y a aussi la ville de Brantôme, surnommée la Venise du Périgord par Raymond Poincaré alors président de la République ». Les visiteurs y découvriront notamment une exceptionnelle abbaye bénédictine fondée au VIIIème siècle. L’abbaye de Brantôme

« Cahors est aussi une ville moyenne très agréable, renchérit Sulyvan Heitz, avec un joli cœur de ville récemment restauré et de nombreux commerces. Le climat est agréable, avec de vraies saisons. Et dès qu’il fait beau, le Cadurcien aime discuter avec des amis et boire un verre en terrasse. »

L’ÉVÉNEMENT Début juillet, le temps d’un week-end, le centre de Cahors se transforme en un immense restaurant gastronomique pour le festival Lot of saveurs. Marché gourmand, grand banquet, brunch dominical, soirée des bonnes tables mais aussi salon culinaire, tables rondes et concerts emplissent le cœur de la ville pour le plus grand bonheur des gourmands. Le château Henri IV - Nerac

LE(S) SITE(S) Hervé Morlière aime flâner dans les ruelles du village médiéval de Pujols. « Classé parmi les plus beaux villages de France, il surplombe la vallée du Lot et mérite vraiment le détour. Du reste, il y a beaucoup de villages pleins de charme, avec leurs maisons de maître et leurs vieilles pierres. » Mohcine El Haouari, lui, adore le marché couvert, les berges de la Garonne et le pont-canal. « Bâti au XIXème siècle, c’est la promenade classique de tous les agenais. En dehors d’Agen, la ville de Nérac accueille le château d’Henri IV ». Sulyvan Heitz ne se lasse pas de vanter la beauté des paysages de son département. « Tout autour de Cahors, le vignoble est magnifique. Et que dire des vallées du Lot et du Célé, de villages comme Rocamadour ou Saint-Cirq-Lapopie… ? »

Rocamadour Le Pont du Gard

Quelques semaines plus tard, fin juillet, début août, un profond silence envahit Périgueux : depuis 1983, Mimos, festival international des arts du mime s’installe dans les théâtres, les rues, sur les places, dans les parcs ou les musées de la ville et de sa périphérie. Début septembre, les Vintage Days replongent, le temps d’un week-end, la capitale du Périgord dans l’ambiance des années 30 à 70. Presque au même moment, le dernier week-end avant la rentrée, le Pruneau Show transforme le centre d’Agen en immense salle de spectacle. La circulation automobile y est interdite et laisse la place à de multiples scènes et animations qui attirent plusieurs dizaines de milliers de spectateurs.

Grottes de Lascaux


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Pas très loin, Villeneuve-sur-Lot accueille au début de l’été un festival du rire, véritable tremplin pour les vedettes de demain : Bérengère Krief, Baptiste Lecaplain ou Gaspard Proust y ont, par exemple, été révélés. Difficile, enfin, d’évoquer Agen sans parler rugby. Fief historique de l’ovalie, huit fois champion de France, le club local a fourni un président à la Fédération Française et 66 internationaux comme Dubroca, Benazzi ou l’emblématique Philippe Sella. Aujourd’hui encore, le stade Armandie s’enflamme à chaque rencontre que le Top 14 y dispute.

« La cuisine régionale s’articule beaucoup autour du canard, confirme Sulyvan Heitz. Il y a aussi un dessert très typique du Quercy, le pastis. Ici, ce n’est pas un apéritif anisé mais un délicieux gâteau aux pommes et à l’eau de vie, à la pâte aussi fine que croustillante ». Autre spécialité régionale, la tarte aux noix rassasiera les plus gourmands.

LE LOT EN QUELQUES CHIFFRES

46 le numéro minéralogique 313 communes 5 216 km² 69,9 % de propriétaires 22 175

résidences secondaires

CUISINE ET DEPENDANCES

Avant d’opter pour l’un ou l’autre, laissez-vous aussi tenter par un cabécou (du Périgord) ou un rocamadour (du Quercy), délicieux petit fromage de chèvre, blanc et crémeux au léger parfum de noisette… Et si vous préférez le lait de vache, choisissez un bleu du Quercy.

82 599

résidences principales

15 554

logements vacants

Vin de Cahors, truffe, foie gras, agneau du Quercy, cèpes, châtaignes, fraises… On pourrait écrire un livre sur la gastronomie de ces trois départements. D’ailleurs, on en a écrit beaucoup !

173 350 habitants

A Agen, le pruneau est un véritable patrimoine. « C’est aussi le pays de l’Armagnac et du canard sous toutes ses formes, ajoute Mohcine El Haouari : foie gras, gésiers, confit, magret… Et, dans un registre plus diététique, n’oublions pas non plus la tomate de Marmande ».

LE LOT ET GARONNE EN QUELQUES CHIFFRES

47 le numéro minéralogique 319 communes

Tielles sétoises

Qualifiée de diamant noir pour son prix qui varie entre 500 et 1 000 € le kilo, la truffe donne sa saveur incomparable à de nombreuses recettes, de l’omelette au risotto, en passant par les salades ou les cailles farcies. Tout aussi roboratives, les pommes sarladaises sont des pommes de terre coupées en fines rondelles et cuites à cru dans de la graisse d’oie ou de canard.

5 361 km² 64,4 % de propriétaires 11604

résidences secondaires

LA DORDOGNE EN QUELQUES CHIFFRES

24 le numéro minéralogique

130 193 résidences secondaires

505 communes

36 486 résidences principales

9 060 km²

26 208 logements vacants

68,4 % de propriétaires

414 800

habitants

151 960

résidences principales

20 814

logements vacants

332 800

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Mon locataire a sous-loué l’appartement que je lui loue sans mon accord. Quels sont mes droits ?

A qui, du bailleur ou du locataire, incombe la réparation et/ou le remplacement des appareils électroménagers tombant en panne en cours de bail

André E., Brignoles (83) Les litiges liés au développement des locations de courtes durées se sont multipliés ces dernières années et la jurisprudence est désormais bien établie. Plusieurs juridictions ont en effet condamné des locataires à verser aux bailleurs les sommes correspondantes aux loyers des souslocations non autorisées, au motif qu’il s’agissait de fruits civils qui devaient leur revenir en leur qualité de propriétaire. Et la Cour de Cassation a confirmé cette position dans un arrêt en date du 12 septembre dernier : « sauf lorsque la souslocation a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». En outre, la rédaction de l’arrêt est telle qu’elle le rend applicable à toutes les locations, et pas uniquement à celles conclues à titre de résidence principale. Quel que soit le régime juridique du bail, le bailleur est donc en droit de demander au locataire de lui verser les loyers des sous-locations non autorisées

Marc H., La Rochelle (17) Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse une liste indicative des réparations locatives dans laquelle figurent l’entretien courant et les menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision. En revanche, en application de l’article 6 de la loi, il appartient au bailleur « de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » et « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Dès lors, dans le cadre d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’est tenu de procéder qu’à l’entretien courant et aux menues réparations des appareils électroménagers qui sont présents dans le logement. En revanche, les réparations plus importantes ou les réparations ou remplacements nécessités par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure sont à la charge du bailleur. Il en est de même des réparations qui seraient nécessaires du fait du mauvais état des appareils lors de la prise d’effet du bail, celles-ci relevant de l’obligation de délivrance du bailleur. Avec les services juridiques de la FNAIM


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