Page 1

UMOWA DZIERśAWY Nr 3989 zawarta w dniu 18 grudnia 2007 roku w Świnoujściu pomiędzy : Gminą - Miastem Świnoujście reprezentowaną przez Prezydenta Miasta Świnoujścia - Janusza śmurkiewicza, zwaną w dalszej treści umowy WydzierŜawiającym a Hotele SPA Dr Irena ERIS Sp. z. o. o. z siedzibą w Warszawie ul. Merliniego 5 lok. 3, 02-511 Warszawa, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod nr KRS 0000222012, NIP: 521-33-11-100, kapitał zakładowy 46 050 000 PLN, reprezentowaną przez Prezesa Zarządu - Tomasza PieniąŜka, zwaną w dalszej treści umowy DzierŜawcą, realizując postanowienia Uchwały Nr XXV/219/2007 Rady Miasta Świnoujścia z dnia 27.września 2007 roku, strony zawierają umowę o następującej treści: §1 1.Gmina Miasto Świnoujście jest właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr 114/2 o pow. 20748 m2 i 114/8 o pow. 137863 m2, połoŜonej w obrębie 2 Miasta Świnoujścia. 2.Dla nieruchomości opisanej w ust. l jest prowadzona przez Sąd Rejonowy w Świnoujściu Księga wieczysta nr Kw. nr 21129. 3.WydzierŜawiając oświadcza, iŜ nieruchomość opisana w ust. l i ust. 2 : a) jest wolna od jakichkolwiek obciąŜeń, hipotek, ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych, b) nie jest nieruchomością rolną i nie jest wydzierŜawiana, c) posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej, d) nie istnieją wobec niej Ŝadne nie wykonane zarządzenia lub zalecenia władz administracyjnych samorządowych ani roszczenia prywatno - prawne osób trzecich jej dotyczące, e) w odniesieniu do niej nie została podpisana Ŝadna umowa w formie aktu notarialnego, czy teŜ jakakolwiek inna wiąŜąca umowa z osobami trzecimi, f) nie jest prowadzone wobec niej postępowanie egzekucyjne ani administracyjne, g) nie toczy się przeciwko WydzierŜawiającemu Ŝadne postępowanie sądowe mogące mieć wpływ na jej stan prawny, h) na przedmiotowej Nieruchomości nie występuje zanieczyszczenie gleby lub ziemi albo niekorzystne przekształcenie naturalnego ukształtowania terenu, i) nie znajdują się na niej stanowiska archeologiczne, j) do dnia zawarcia niniejszej Umowy nie zostały przez WydzierŜawiającego złoŜone jakiekolwiek wnioski o dokonanie wpisu do księgi wieczystej określonej w ust.2, które by w jakikolwiek sposób zmieniały jej stan prawny. 4. WydzierŜawiający oświadcza, iŜ w "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Miasta Świnoujścia" obszar na którym znajdują się nieruchomość wymieniona w ust. 1 został przeznaczony pod tereny rozwojowe istniejącej dzielnicy uzdrowiskowej na lewobrzeŜu Miasta. 5. WydzierŜawiający oświadcza, Ŝe przy wszelkich decyzjach i krokach dotyczących posadowienia na terenie plaŜy przyległego do przedmiotu dzierŜawy obiektów budowlanych będzie informował o tym DzierŜawcę i w miarę moŜliwości uzasadniał swoje decyzje. §2 1. WydzierŜawiający oddaje, a DzierŜawca przyjmuje w dzierŜawę część nieruchomości opisanej w § 1, o pow. 31691 m2 celem wykorzystania jej na działalność związaną z budową i funkcjonowaniem Hotelu SPA. 2. WydzierŜawiający oświadcza, iŜ w okresie trwania niniejszej umowy nie dokona obciąŜenia nieruchomości o której mowa ust. l i nie rozdysponuje ją w Ŝaden sposób bez uzyskania pisemnej zgody DzierŜawcy. §3 Geodezyjny szkic graficzny określający przedmiot dzierŜawy, o którym mowa w § 2 ust. 1, stanowi załącznik nr 1 do niniejszej umowy. §4


1. Przekazanie przedmiotu dzierŜawy nastąpi protokołem zdawczo - odbiorczym w terminie 30 dni od dnia podpisania niniejszej umowy. 2. DzierŜawca oświadcza, Ŝe nie ma zastrzeŜeń co do przedmiotu dzierŜawy i w związku z tym nie będzie wnosił Ŝadnych roszczeń finansowych i innych wobec WydzierŜawiającego. §5 Strony postanawiają Ŝe niniejsza umowa dzierŜawy zawarta zostaje na okres 30 lat, licząc od dnia podpisania. §6 DzierŜawca zobowiązuje się z tytułu niniejszej umowy: 1. Płacić WydzierŜawiającemu czynsz dzierŜawny miesięczny w wysokości: a) 0,10 zł (słownie : dziesięć groszy ) netto, plus podatek VAT za kaŜdy m2 przedmiotu dzierŜawy miesięcznie, w okresie od dnia zawarcia umowy do upływu okresu trzech lat liczonego od dnia wydania przez właściwy organ prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczącej przedmiotu umowy albo od dnia uprawomocnienia się planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiot dzierŜawy jeŜeli zostanie uchwalony przez właściwy organ, w zaleŜności która przesłanka spełni się pierwsza, b) 1,0 zł (słownie: jeden złoty) netto plus podatek VAT za kaŜdy m2 przedmiotu dzierŜawy miesięcznie, po upływie okresu określonego w pkt. a). Czynsz dzierŜawny płatny będzie do 10 dnia danego miesiąca. W razie uchybienia terminowi płatności czynszu dzierŜawnego, DzierŜawcę obciąŜać będą odsetki za opóźnienie w ustawowej wysokości. Czynsz dzierŜawny będzie corocznie, poczynając od upływu pierwszego roku obowiązywania niniejszej umowy, zmieniany w oparciu o średni wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku, publikowany w formie komunikatów Prezesa GUS -u w Monitorze Polskim. 2. Płacić podatek od nieruchomości według obowiązujących stawek i norm. 3. Zagospodarować przedmiot dzierŜawy pod działalność określoną w § 2. 4. Prowadzić działalność gospodarczą na własny rachunek i ryzyko, w związku z czym DzierŜawca zobowiązany jest do uzyskania wszelkich zgód właściwych władz i instytucji niezbędnych do prowadzenia tej działalności. 5. Przestrzegać norm prawnych dotyczących prowadzonej działalności. 6. Zapewniać bezpieczeństwo działalności prowadzonej na dzierŜawionym terenie i osób tam przebywających i w związku z tym DzierŜawca ponosi pełna odpowiedzialność cywilną za szkody i następstwa wypadków oraz innych zdarzeń na przedmiocie dzierŜawy. 7. Pokrywać wszelkie wydatki i opłaty związane z przedmiotem dzierŜawy tj. m. in. wywóz śmieci i nieczystości, ochrona, energia elektryczna i inne media. 8. UmoŜliwiać WydzierŜawiającemu kontrolę stanu i sposobu uŜytkowania przedmiotu dzierŜawy. 9. Nie poddzierŜawiać części ani całości przedmiotu dzierŜawy bez zgody WydzierŜawiającego ani nie przelewać jakichkolwiek praw i obowiązków wynikających z niniejszej umowy na rzecz osób trzecich bez zgody WydzierŜawiającego. Zakaz ten nie dotyczy podmiotów zaleŜnych od DzierŜawcy w rozumieniu Kodeksu Spółek Handlowych. §7 1. Umowa moŜe być rozwiązana za porozumieniem stron w kaŜdym czasie. 2. WydzierŜawiający moŜe wypowiedzieć umowę z zachowaniem 14. dniowego okresu wypowiedzenia w przypadku gdy DzierŜawca: a) zalega w opłacie czynszu dzierŜawnego określonego w § 6 pkt.l niniejszej umowy przez okres trzech miesięcy od daty wymagalności płatności i pomimo otrzymania pisemnego upomnienia wzywającego do uregulowania naleŜności w terminie 14 dni od dnia jego otrzymania, nie ureguluje tych naleŜności. b) wykorzystuje przedmiot dzierŜawy sprzecznie z postanowieniami niniejszej umowy lub pomimo otrzymania pisemnego upomnienia wyznaczającego termin nie krótszy niŜ 14-dniowy na usunięcie uchybień nadal nie wywiązuje się z obowiązków określonych w niniejszej umowie tj. przede wszystkim z zobowiązań określonych w § 6, c) w ciągu 3 lat od dnia uprawomocnienia się planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiot niniejszej umowy, który zostanie uchwalony przez właściwy organ lub w ciągu 3 lat od dnia uprawomocnienia się decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej


przedmiot dzierŜawy, jeŜeli zostanie wydana przez właściwy organ, nie zagospodaruje przedmiotu umowy zgodnie § 6 pkt 3 i § 2 ust.l d) w ciągu 1 roku od dnia uprawomocnienia się planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiot umowy, który zostanie uchwalony przez właściwy organ lub w ciągu 1 roku od dnia uprawomocnienia się decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej przedmiot dzierŜawy jeŜeli zostanie wydana przez właściwy organ , nie uzyska decyzji o pozwoleniu na budowę obejmującej inwestycję , o której mowa § 2 ust. l i nie rozpocznie na jej podstawie realizacji tej inwestycji. §8 1. Na wniosek DzierŜawcy, WydzierŜawiający podejmie procedurę sprzedaŜy na jego rzecz prawa własności dzierŜawionej nieruchomości za cenę równą jej wartości określonej w waŜnym operacie szacunkowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i postanowieniami poniŜszymi. 2. Warunkami bezprzetargowej sprzedaŜy o której mowa w ust. 1, będzie zabudowanie nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy przez DzierŜawcę, na podstawie pozwolenia na budowę, w przypadku gdy wartość zabudowy przekroczy co najmniej o 30 % wartość tej nieruchomości. 3. Za zabudowanie o którym mowa w ust.2 a), rozumie się zakończenie zabudowy określone w przepisie art. 62 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. stan surowy zamknięty. 4. W przypadku sprzedaŜy przedmiotu umowy, z ceny nieruchomości określonej przez WydzierŜawiającego w wysokości równej jej wartości wynikającej z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez WydzierŜawiającego (obejmującego wartość nieruchomości wraz z zabudową posadowioną przez DzierŜawcę), DzierŜawca będzie mógł potrącić swoje roszczenia o zwrot nakładów określonych w § 10 ust.2, w wysokości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez WydzierŜawiającego przedstawionej w operacie szacunkowym określającym wartość tych nakładów. §9 DzierŜawca zobowiązuje się do zwrotu przedmiotu dzierŜawy w terminie 30 dni od dnia zakończenia dzierŜawy (jej rozwiązania lub wygaśnięcia). §10 1. W przypadku rozwiązania niniejszej umowy przez WydzierŜawiającego z przyczyn określonych w § 7 ust.2 lub z przyczyny upływu okresu czasu na jaki została zawarta, wszystkie nakłady poniesione przez DzierŜawcę na przedmiot dzierŜawy podlegają zatrzymaniu przez WydzierŜawiającego bez konieczności zapłaty za nie DzierŜawcy. 2. W przypadku sprzedaŜy przedmiotu dzierŜawy w trybie § 8 DzierŜawcy będzie przysługiwało roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na przedmiot dzierŜawy związanych z zabudową nieruchomości zgodnie z § 2. § 11 W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. 64 Nr 16, poz. 93 ze zm.), Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz inne właściwe powszechnie obowiązujące przepisy prawa. §12 Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach po jednym dla kaŜdej ze stron.


Wstępna analiza naruszeń prawa przy zawieraniu umowy dzierŜawy nr 3989 z 18 grudnia 2007 zawartych przez prezydenta miasta Świnoujścia z firmą Hotele SPA Dr Irena ERIS Sp. z. o. o.

W umowie zawarto zapisy określające:

1. warunki bezprzetargowej dzierŜawy, 2. warunki bezprzetargowej sprzedaŜy na rzecz dzierŜawcy. Ad.1 a) Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2004, Nr 261, poz. 2603) prezydent miasta ma obowiązek sporządzić i podać do publicznej wiadomości w sposób określony w tym przepisie wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaŜy lub dzierŜawy, podając w nim dane, określone w art. 35 ust. 2 tej ustawy, w tym wysokość opłat dzierŜawnych. Prezydent Janusz śmurkiewicz nie dopełnił tego obowiązku, eliminując w ten sposób inne potencjalne konkurencyjne oferty, które mogłyby wpłynąć po formalnym ogłoszeniu zamiaru zbycia nieruchomości. Nie dopełnienie wymaganego ustawą obowiązku wydania odpowiedniego aktu administracyjnego poprzedzającego umowę cywilnoprawną skutkuje bezwzględną niewaŜnością zawartej umowy zgodnie z art. 58 kc (por. wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 26 listopada 2002 r., V CKN 1445/00, publ. OSNC 2004/3/47 oraz niepublikowany prawomocny wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 10 sierpnia 2006, sygn. akt: I ACa 190/08). b) Art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanawia zasadę zbywania nieruchomości w drodze przetargu, z wyjątkami określonymi w tym przepisie – zbywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym – na cele publiczne, niekomercyjne. Odrębny wyjątek stanowi równieŜ sprzedaŜ nieruchomości dzierŜawionej na okres co najmniej dziesięciu lat uprzednio zabudowanych (czas przeszły!) na podstawie pozwolenia na budowę. Na ten wyjątek powołuje się uchwała Rady Miasta Nr 25/219/2007 z dnia 27 września 2007. Natomiast w tym konkretnym przypadku mamy nieruchomość niezabudowaną i przeznaczoną na cele komercyjne! Innymi słowy: Rada Miasta Świnoujścia została wprowadzona w błąd przez prezydenta miasta Janusza śmurkiewicza i radcę prawnego Macieja Nowickiego, co do moŜliwości zastosowania tego przepisu w tym konkretnym przypadku. Uchwała Rady Miasta Nr XXV/219/2007 z dnia 27 września 2007 spełnia przesłanki niewaŜności, zdefiniowane w art. 156 § 1 pkt 2 i 7 kpa, w konsekwencji równieŜ i z tej przyczyny zawarta na jej podstawie umowa dzierŜawy jest bezwzględnie niewaŜna na mocy art. 58 kc. c) niezaleŜnie od niewaŜności całej umowy z przyczyn określonych w pkt a) i b) równieŜ zapis § 2. 2. samoistnie spełnia przesłankę niewaŜności: „§ 2. 2. WydzierŜawiający oświadcza, iŜ w okresie trwania niniejszej umowy nie dokona obciąŜenia nieruchomości o której mowa ust. l i nie rozdysponuje ją w Ŝaden sposób bez uzyskania pisemnej zgody DzierŜawcy” Sprzeciwianie się ustawie (art. 58 § 1 k.c.) naleŜy odnosić nie tylko do literalnie odczytywanych przepisów kodeksu cywilnego, lecz takŜe do zasad ogólnych, które leŜą u podstaw systemu prawnego oraz norm prawnych, które moŜna wywieść z ustawy (wyrok SN z 2006.03.29, IV CK 411/05, LEX nr 179733). Taką ogólną zasadą, która doznała naruszenia w przytaczanym zapisie umowy, jest jasność praw i obowiązków wynikających z czynności prawnej oraz oparcie ich na rzeczywiście istniejących podstawach. Z przytaczanego zapisu umowy nie sposób wywieść nawet, czy dzierŜawca ma prawo blokować wyłącznie wszelkie czynności cywilnoprawne czy równieŜ administracyjne.


Ad.2 NiezaleŜnie od niewaŜności umowy z przyczyn przedstawionych w pkt. Ad.1 równieŜ umowne zapisy dotyczące przyrzeczenia sprzedaŜy sporządzono z naruszeniem przepisów postępowania i prawa materialnego: a) wbrew sygnowanemu przez zastępcę prezydenta Andrzeja Szczodrego twierdzeniu w uzasadnieniu uchwały, Ŝe „szczegóły umowy dzierŜawy uzgodniono w trakcie kilkumiesięcznych negocjacji” prezydent nie dopełnił obowiązku sporządzenia protokołu, o którym mowa w art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą (...) Protokół z rokowań stanowi podstawę do zawarcia umowy. b) warunki i sposób ustalenia ceny sprzedaŜy zostały określone w § 8 oraz § 10 umowy: § 8. 1. Na wniosek DzierŜawcy, WydzierŜawiający podejmie procedurę sprzedaŜy na jego rzecz prawa własności dzierŜawionej nieruchomości za cenę równą jej wartości określonej w waŜnym operacie szacunkowym, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i postanowieniami poniŜszymi. 2. Warunkami bezprzetargowej sprzedaŜy o której mowa w ust. 1, będzie zabudowanie nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej umowy przez DzierŜawcę, na podstawie pozwolenia na budowę, w przypadku gdy wartość zabudowy przekroczy co najmniej o 30 % wartość tej nieruchomości. 3. Za zabudowanie o którym mowa w ust.2 a), rozumie się zakończenie zabudowy określone w przepisie art. 62 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. stan surowy zamknięty. 4. W przypadku sprzedaŜy przedmiotu umowy, z ceny nieruchomości określonej przez WydzierŜawiającego w wysokości równej jej wartości wynikającej z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez WydzierŜawiającego (obejmującego wartość nieruchomości wraz z zabudową posadowioną przez DzierŜawcę), DzierŜawca będzie mógł potrącić swoje roszczenia o zwrot nakładów określonych w § 10 ust.2, w wysokości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez WydzierŜawiającego przedstawionej w operacie szacunkowym określającym wartość tych nakładów. §10. 2. W przypadku sprzedaŜy przedmiotu dzierŜawy w trybie § 8 DzierŜawcy będzie przysługiwało roszczenie o zwrot nakładów poniesionych na przedmiot dzierŜawy związanych z zabudową. NiezaleŜnie od niewaŜności umowy, w tym przyrzeczenia bezprzetargowej sprzedaŜy, naleŜy zwrócić uwagę, Ŝe gdyby zapis umowny ograniczał się do podkreślonej części § 8, wówczas byłoby jasne, Ŝe cena sprzedaŜy nieruchomości jest ceną dzierŜawionego gruntu, bowiem z samej treści umowy wynika, Ŝe przedmiotem dzierŜawy jest niezabudowana działka gruntu. Natomiast wprowadzenie niezdefiniowanego pojęcia „nakładów związanych z zabudowa” to kolejne pole do naduŜyć, zwłaszcza, Ŝe w świetle treści § 2.2 umowy, pozorne staje się prawo WydzierŜawiającego do powołania rzeczoznawcy majątkowego, skoro bowiem określenie ceny nieruchomości niewątpliwie wchodzi w zakres dysponowania nią, to na jej wysokość musi wyrazić zgodę dzierŜawca! Innymi słowy, z treści umowy wynika, Ŝe po dokonaniu zabudowy, na wniosek dzierŜawcy miasto musi ją sprzedać na jego rzecz, przy czym cenę sprzedaŜy faktycznie wyznaczy kupujący dzierŜawca! W świetle powyŜszego jest oczywiste, Ŝe umowa dzierŜawy nr 3989 z dnia 18 grudnia 2007 wielokrotnie narusza prawo, zapewniając maksymalizację korzyści majątkowych dzierŜawcy.

UMOWA DZIERZAWY Nr 3989  

UMOWA DZIERZAWY Nr 3989