BAIL Christine LAFFON-DECHESNE, Notaire associée
LE PROJET : Après achat des murs par la SEMIVIT, la SCIC sera locataire de la SEMIVIT et s’engagera dans le bail à réaliser, dans un délai qui sera également défini au bail, un certain nombre de travaux, d’aménagements et de remises aux normes indispensables à la réouverture du lieu au public, notamment : Locaux dans un état empêchant toute ouverture au public sans des travaux importants Travaux et investissements à réaliser pour l’exploitation du lieu: - Insonorisation - Chauffage - ventilation - Intallations sanitaires - Acquisition et installation de matériel de scène - Acquisition de matériel de restauration et aménagement de l’espace dédié. - Réhabilitation globale, décoration et aménagement de la salle de spectable, sièges etc.
• Equipements de sécurité: - Electricité - Issues de secours • Accessibilité: - Accès handicapés (salle, restaurant, sanitaires)
Le CONTRAT de BAIL : Compte tenu des objectifs des associés de la SCIC, ceux-ci ne sauraient accepter d’investir des sommes importantes sans de sérieuses garanties sur la pérennité de ces investissements et donc sur la durabilité du droit consenti à la SCIC pour l’exploitation du lieu. Pour ces raisons, il est indispensable de mettre en place un contrat de bail qui liera la SEMIVIT et la SCIC de manière originale: Le statut du bail commercial apparaît inapplicable: destiné aux commerces ou aux entreprises à vocation commerciale afin de leur garantir un droit d’occupation pendant 9 ans et un droit au renouvellement du bail sauf à être indemnisés de la valeur du fonds de commerce. (le bailleur peut s’opposer à ce renouvellement en indemnisant le preneur ; l’indemnité due prend en compte la valeur du fonds et les frais occasionnés par la perte de son bail par l’exploitant.) Un bail commercial « classique » prévoit généralement l’obligation de rendre les locaux dans l’état dans lequel ils ont été pris au départ (dans le cas présent il faudrait prévoir au contraire une indemnisation pour les améliorations effectuées par le preneur). Le bail commercial s’applique à des locaux permettant au commerçant d’exercer son activité dans des conditions normales. Dans ces conditions, c’est un élément essentiel d’un fonds de commerce, un outil de travail important, pris en charge par l’entreprise locataire au titre de ses charges En contrepartie, le statut du bail commercial permet au propriétaire d’obtenir un loyer élevé compte tenu de la commercialité de son local: le bailleur attend une certaine rentabilité en contrepartie du fait qu’il ne pourra pas récupérer ses murs sans indemniser son locataire. Ce statut n’est pas adapté dans le cas du Bateau Ivre: L’activité n’est pas commerçante, ni même rentable (la valeur du fonds de commerce est quasi nulle) Le local est inexploitable sans travaux importants. La durée est limitée à 9 ans, il est possible de prévoir une durée plus longue mais en toute hypothèse en cas de refus de renouvellement à la fin du bail, l’occupant ne serait pas ou peu indemnisé (absence de valeur du fonds). SCIC Ohé ! - p-5